對於下半年房市，合庫金在法說會以「價平量縮」形容。合庫指出，由於建材價格上揚及缺工問題，成本面不易讓房價有下跌空間，儘管如此，由於房價已較去年有相當漲勢，且央行採取管制房市措施，加上俄烏戰爭對經濟面的衝擊，因此使買方開始觀望，將使今年下半年房市呈「價平量縮」狀態。

對於未來投資方向，合庫財務主管指出，股市震盪幅度大，台股仍會慎選穩健配息績優股，並調整投資組合。債券投資將配合近期原物料價格回落，會持續觀察市場動態，控制部位及存續期間，並以浮動利率為首選。至於匯市，SWAP操作會據外幣資金池來搭配，目前美台利差擴大，因此會調配長短天期的SWAP賺利差。

合庫金18日舉行第二季法說會，合庫金總經理陳美足針對下半年發展策略指出，合庫金下半年將持穩健策略，強化核心競爭力來因應多變的市場，其中，提升盈餘的具體策略從三個面向著手，包括將祭出擴增國際聯貸及海外放款與收益、提高財務操作淨收益、以及加強懸帳整理。

她也對最新合庫金獲利情況指出，儘管因為金融商品收益減少，使上半年自結稅後淨利為93.48億元，較去年同期減少約8％，但7月已逐漸回穩，單月獲利27.17億元，創公司歷年單月新高，接下來隨著升息利差逐漸反映，合庫金整體表現會更趨於穩定向上。

陳美足指出，在利息淨收益方面，合庫將掌握升息趨勢，深耕企金業務，積極參與及爭取主辦國際聯貸，擴增外幣放款與海外收益，持續調整存款結構降低資金成本，以擴大利差。


成本上漲、跌價空間有限 合庫：房市景氣價平量縮
經濟日報

政府一系列打炒房政策發威，行庫對房市前景看法轉趨保守。展望今（2022）年下半年房市景氣，房貸指標銀行合庫銀行主管昨（18）日定調，雖然成本面上漲因素讓房價不易有下跌空間，但因買方觀望氣氛濃厚，預料房市景氣將呈「價平量縮」格局。

合庫金控昨日舉行今年第2季線上法說會，由總經理陳美足主持。截至7月底，合庫銀房貸餘額為6,115億元，較去年同期成長7.6%，土建融餘額為1,565億元，年增4.3%。

展望下半年房市景氣，合庫銀主管指出，建材價格居高不下、缺工問題仍在，成本面上漲因素不易讓房價有下跌空間，不過去年下半年以來，房市價量已有相當幅度的漲勢，加上中央銀行及政府相關部會為穩定房價祭出的管控政策持續發酵，且美國聯準會、我國央行啟動升息循環，及俄烏戰爭影響全球經濟，房市買方開始出現觀望氛圍，預計今年下半年，房市將呈「價平量縮」狀態。

陳美足指出，金控上半年自結稅後純益為93.48億元，年減約8%，每股純益0.64元，主要是金融商品收益減少所致。

不過7月已逐漸回穩，單月獲利27.17億元創公司歷年新高，累計獲利減少幅度縮小為3%，隨著升息利差逐漸反映，整體表現會更趨於穩定向上。

對於今年下半年的經濟成長，合庫金維持樂觀看法。陳美足表示，主計總處公布，上半年經濟成長率為3.08%，全年3.85%，顯示下半年的景氣預估值將優於上半年。

此外，聯準會累計升息9碼，我國央行上半年也升息1碼半，升息有助銀行利差擴大，合庫銀利差與淨利差已於3月底觸底，7月利差明顯擴張，且趨勢向上，預估今年下半年合庫銀利息淨收益將優於上半年。

在台股投資方面，銀行目前對台股的投資比重維持可投資部位的3%左右。據悉，合庫銀對台股的投資部位約為400億元。

擁有山、河、海、港、市五景合一的「兆美萬海」，公開即熱銷勇破5成，成為北台灣房市熱門話題。

憑藉絕佳地段和難以取代的無敵景觀，加上與國際飯店分棟共構、輕軌站首排、緊鄰淡江大橋、相望文創園區的優勢，奠定其景觀住宅稀有性。

「兆美萬海」位於淡海路與觀海路交會處，擁有台灣海峽與淡水河口相會的壯闊海河豪景，更能遠眺觀音山和漁人碼頭，欣賞世界級的台灣八景海口嚥日之美。

除環境出色之外，「兆美萬海」位居輕軌沙崙站第一排，與南山人壽得標的沙崙文創園區相望，擁有未來區域發展共榮性。

加上興建中的淡江大橋通車後，連接台64線、台61快速道路都更方便，通往國際機場也十分快捷，發展前景增值可期。

為了與環境優勢相得益彰，「兆美萬海」規劃多達20項的公共設施，讓客戶能在頂樓SKYBAR欣賞星空節慶煙火、悠游在無邊際泳池享受海景，也能享受KTV、電影院、健身房、品茗茶席、藏經閣等室內設施。

居家方面，多數房型更設計降板浴缸，讓住戶得以一邊沐浴一邊欣賞窗外山河海美景。

在種種優勢加持下，「兆美萬海」開賣當周即大獲好評，銷售率勇破5成。

賞屋民眾表示，兆美萬海是絕版的小坪數景觀宅，入手輕鬆又能享受海景度假，也有國際飯店共構，未來增值性高，無論是購屋自住、或是當成渡假會所，都相當合適，是享受人生的最佳選擇。

華建（2530）連續虧損三年後，今年出現轉盈契機，18日法說會上提到，今年將有台北市兩筆新案完工交屋，總銷逾20億元，認列後可望挑戰近六年營收新高；展望未來業績，在手新案有15筆，完工交屋時間已排到2029年，累計有511億元案量，提供未來八年業績的認列。

華建指出，目前子公司華建開發持有台北市太原路都更案，過去三年連續虧損，至今年上半年虧轉盈，稅後純益4,309萬元，EPS為0.06元。

華建表示，經營策略以市中心精華地段的都更、危老重建及合建為主，近兩年已跨出大台北都會區，布局桃園、台中、台南三大房市熱區，累計已開發15筆新案。

目前華建在台北市持有四筆，包括「台大華」、「大華榮芯」、「懷生段」及「太原路」，其中「懷生段」案，位於忠孝東路四段捷運忠孝復興站出口，採權變方式辦理都更，2020年第二季已報核事業計畫及權變。

在桃園方面，華建有八筆新案，包括「大華首捷」、「大華旭」、「大華靚」、及善捷段、三座屋段、樂捷段B、青溪段B、新鼻段B。 台中則持有「台中沙鹿新站段」、「台中烏日新高鐵段」共兩筆。 台南則插旗「慶安段」，共一筆。

展望未來業績，在手的15筆新案，完工交屋時間已排到2029年，累計有511億元案量，提供未來八年業績的認列。

國建（2501）上半年沒新案完工入帳，加上轉投資事業出現虧損，使得上半年營運表現欠佳，累計稅後純損3.22億元，每股虧損0.28元，為近四年營運新低；不過下半年業績可望衝高，全台將有四筆新案完工，總銷約102億元，幾乎100％完銷，法人預期下半年業績可望翻紅，全年成功轉盈。

國建上半年房地產本業沒有新案交屋挹注，再加上轉投資的國泰飯店管理虧損2.04億元，國泰商旅、國泰健康管理、杏保醫網等公司也都虧損，使得國建本業、業外表現都欲振乏力，累計上半年稅後純損3.22億元、每股稅後虧損0.28元。

國建今年預計將有四筆新案完工交屋，包括總銷25億元、100％完銷的「國泰朋」，31億元、100％完銷的「國泰田」，18億元、100％完銷的「國泰悅」，以及28億元、100％完銷的「國泰Mega+」，總計完工交屋入帳量將達102億元，若完成認列，業績將明顯衝高。

今年國建推案的重點遍及北中南都會區，原本預計推出六筆新案，但目前已有微調，除上半年推出內湖「國泰蒔美」，高雄「國泰頤和」及北投「國泰雍萃」之外，下半年則規劃推出台中惠禮段、美和段、及台南關帝段等新案。

據市調機構住展雜誌最新調查，全國50個標榜「不二價銷售」的建案中，高達九成都能殺價，其中近一成建案最高議價率超過15%，僅4%建案真正做到「不二價銷售」，顯示大部分不二價建案都可以殺價。

業界認為，市場認知的所謂「不二價」定義，即沒有議價空間，「不接受消費者討價還價，開價等於成交價」；倘若成交價與開價有落差，就不能稱為不二價。

住展雜誌研發長何世昌分析，實價登錄制度上路後，不少建案紛紛打出「不二價」的銷售策略，希冀透過不二價能縮短買賣雙方成交時間，但調查顯示市況並非如此，主要有四大原因，第一國人購屋殺價習慣仍難扭轉，即使業者盼不二價銷售，最終仍需向市場妥協。

其次，部分建案原始開價就偏離市場行情，消費者並不買帳，讓不二價銷售破功；第三，可能少部分業者基於銷售手法、明知難達到不二價銷售目標，卻對外誇誇其談；最後，不少建案多有「早鳥優惠」，而折扣後的「早鳥價」使得不二價無法成立。

住展雜誌近期隨機抽取國內2020至2022年上半年以不二價銷售的新建案，並交叉比對建案平均開價與實價登錄平均成交價行情，發現國內共50個標榜「不二價銷售」的建案，高達九成都能殺價，平均議價率為7.07%，其中有高達8%建案最高議價空間超過15%，僅有4％建案做到真正的不二價，顯示多數不二價建案都能殺價。

該調查顯示，高達34%不二價建案有5%以內的議價空間，殺價空間在5~10%、10~15%的不二價建案各占24%；值得注意的是，6%不二價建案意外出現「成交價高於開價」的情況。

何世昌指出，北市內湖、新北新莊、新竹湖口等三區，竟出現「成交價比開價還高」的市況，主因新案銷售時「賣太快」，讓建案頻頻調高成交底價、未調整開價，才會出現此情況。

房價高漲，房貸期也愈拉愈長，根據統計，從青壯族群買房樣態來看，十年來買房平均價格增逾五成、總價突破千萬元，房貸平均期限也增近兩成，已逾24年。

據聯徵中心與不動產資訊平台資料顯示，今年第1季30~40歲族群購屋總價為1,112~1,153萬元，較2011年第1季總價多出386~416萬元，平均增幅逾五成。另，同一時間平均房貸期數達289個月，較十年前房貸年限增逾五年，增幅近兩成。30歲世代的購屋人為因應高房價，多透過長年期房貸因應。

聯徵中心資料顯示，十年前國人30~35與35~40歲的購屋人，平均購買總價697萬元與767.5萬元的房屋，房貸金額約落在515萬與560萬元，不過經過兩波房地產大漲，今年第1季國人30~35與35~40歲的購屋人，購置房屋總價都衝破一千萬元，分別購屋平均價格為1,112.7萬與1,153.6萬元，比起十年前總價多出386~416萬元。

不少人把夜市視為嫌惡設施，一般也認為夜市周邊房價比較低，但新北市地政局針對轄區七大夜市進行「夜市遠近與房價關係探討」，結果發現大多呈現距離夜市越近，平均房價格越高的情形，完全顛覆一般人觀念。

新北市地政局每季發布不動產市場分析季報，由於新北市各行區多設有觀光夜市，而一般認為，觀光夜市雖可滿足吃喝玩樂等需求，但也衍生環境整潔、噪音等影響居住寧適性之疑慮，對房價不利，因此最新一季，今年第一季針對夜市與房價進行專題探討。

該調查針對永和樂華、中和興南、三重三和、板橋湳雅、 新莊廟街、樹林、蘆洲廟口等七大夜市，以實價登錄交易價格資料為基礎，觀察區域住宅價格與距離夜市遠近之關係，並進一步分析夜市周圍購屋者及不動產交易標的特性。

統計顯示，上述7個區域經過分析發現，距離夜市越近，夜市因素並未對房價產生負面影響，甚至多數呈現距夜市較近房價較高情形。

以樂華夜市為例，距離樂華夜市300公尺內公寓，平均成交單價為47萬，300到1000公尺為46萬，1000公尺到1500公尺僅44萬元。

另外住宅大樓300公尺內均價54萬元，雖略低於300到1000公尺，但仍高於1000到1500公尺的51萬元。

中和興南夜市周邊300公尺均價51萬，也比300公尺以上均價45萬元，一坪貴了約6萬元，三和夜市、新莊廟街、蘆洲廟口情況也都相同。

不過，調查也發現，距離夜市越近，平均交易量愈少，顯示消費者購買意願仍會考量夜市周遭寧適程度較差之影響因素。

大家房屋企研室副理郎美囡表示，實務上，緊臨夜市的住宅，由於雜亂嘈雜，仍對房價有負面影響，但夜市帶來飲食、採買的生活機能，還是能增加居住便利性，尤其現在外食族群居多，店家密度高的商圈依然是購屋、置產主力，租屋市場也相對活絡，因此鄰近夜市反而價格較高。

升息、打炒房等利空因素，房市景氣降溫，土地交易創低，體質不佳的建商恐面臨資金斷鏈，短期買房、投資營建股須提高警覺。

根據《財訊》報導，房市快速降溫，泡沫化議題再起，國內營建股王愛山林建設董事長祝文宇日前直接點名，桃園、台中、台南與高雄，部分量大、漲多區域，將面臨供過於求，有泡沫化的疑慮。事實上，自今年疫情大爆發以來，預售屋的交易量與去年同期相比銳減4~5成，代銷接案腳步不再積極。

土地交易也不樂觀，高力國際統計，第2季全台土地市場成交量僅291億元，創下2018年後近18季以來單季新低量，累計上半年全台土地成交金額，年減幅達43%，創近5年同期新低。戴德梁行所長楊長達預估，下半年中小型建商面對持續升息，及營建成本侵蝕利潤的壓力，將陸續認賠出脫手中土地。

投資客猛倒貨　引爆多殺多

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏直呼，中小型建商資金就要斷鏈，日後恐倒一片，甚至出現爛尾樓。鈊樹建設董事長蔡錦勳指出，現在許多中小型建案，面對工料雙漲不堪負荷，積極要盤給下一手，提出「『平』盤也沒關係，只要下一手幫我蓋好、不會違約就好。」就有大建商近幾個月已經收到上百件建案的評估文件。

《財訊》報導指出，去年台商回流、股市獲利、遞延的剛性買盤、抗通貨膨脹等幾大資金效應，全部出籠，快速推升預售屋房價，雙北以南縣市，短時間漲幅高達2~4成。

今年受到貸款管制、疫情加劇、房價基期已高、連續升息疑慮、股市大幅修正喚起民眾的風險意識、政府打炒房提五大修法及禁止預售屋轉讓、台海危機等因素影響，加上內政部次長花敬群喊話，「修《平均地權條例》，現在就是最佳時刻，」表示政府調控房市心意已決，買氣驟降至今。

《財訊》報導指出，房市趨勢專家李同榮分析，預售屋禁止轉售政策消息一出，投資客就開始猛倒貨，由於投資客進價低，大咖小賺就出，小咖不賠就售，因此與建商的推案產生排擠現象，引發預售市場多殺多；再者，前兩年除了大台北以外，預售市場幾乎存在50%以上假性需求，炒作情況嚴重，如今市場供給上，推案量續增，而需求量減半，市場供需一增一減，自然銷售率會降。

預售屋有風險　財務先精算

不過，李同榮認為，房市適逢這一波循環的上升軌道，上半年的預售市場雖受到投資客倒貨影響銷售率，短期調整，長線才會走穩；至於成屋市場，是「量小縮、價微揚」的現象，下半年雖然利空不斷，卻也正好讓主升段房市稍作調整，全年在開工率不降反升的狀況下，尚未有反轉向下的訊號出現。

台灣醒報

「雖然通膨逐漸緩解，但升息也會對經濟造成影響，投資不宜過度擴張！」台大財經系教授劉憶如18日在北威論壇指出，目前經濟衰退的前兆「利率倒掛」與「實質利率小於0」都有出現，她認為未來美國會陷入衰退機會高，投資要更小心。政治大學地政學系教授孫振義也直言，台灣高房價問題短期難解。

房價不懼任何打壓
「台灣房地產價格與國際經濟波動沒有強烈關係！」政治大學地政學系教授孫振義說，過去央行在2015至2018年為了因應聯準會升息，也跟著升息，但台灣央行升息對市場的影響不大，房價指數稍微下修後還是很快上揚，「連中國軍演都影響不了台灣房價！」

孫振義指出，主要影響台灣房價的因素是政府政策，即使之後缺工缺料的問題慢慢解決，但台灣房價主要從預售屋與新成屋計算，而這些都是掌握在建商與開發商手上，而且近年來政府興建科學園區等公共建設，讓房價與土地成本都上揚，因此無論是否升息，台灣的房價仍然居高不下。

因此他比較悲觀認為，目前全球升息對台灣房價的影響不大，民眾要買房仍非常不容易。台大財經系教授劉憶如則指出，國際原物料成本都開始回跌，供應鏈的瓶頸也逐漸疏通，通膨應該有望被壓制住，但以升息減緩通膨也會付出代價，過去只有3次升息沒有出現經濟衰退、失業率上升的狀況。

小心升息影響
劉憶如認為，美國通膨雖稍見和緩，但經濟已經開始萎縮，目前美國10年期公債殖利率2.9%、兩年期公債殖利率3.29%，兩者相減小於0就出現「利率倒掛」的現象。另外，美國的名目利率2.5%、通膨率8.5%，相減得到的實質利率為-6%也小於0，這兩個都顯示美國經濟陷入衰退的機會很高。

「聯準會太晚升息了！」劉憶如說，根據過去個案分析，如果聯準會面對通膨升息太慢，容易出現硬著陸的狀況，因此不只要因應通膨，也要提防升息與衰退的影響。她比較悲觀的認為，企業面對升息要儘量減少債務，並提防未來美元持續升值，造成全球貨幣相對貶值的狀況，因此下半年的布局不宜過度擴充。

台北市信義區複合式商場Neo19傳出房東宏泰建設確定不再續約，業主建鑫開發董事長王超立透過幕僚回應，目前還在洽談續約問題 ，但「續約機會比較不大」。

經詢問宏泰建設租賃部門，公司員工表示，對此事並不知情。

Neo19於2001年10月開業，日前傳出租約將於今年底到期，王超立在今年6月時曾透過幕僚告知本報記者，租約還在與房東洽談中，但不方便多談細節，也不願意接受訪問。

時序進入8月，百貨業界傳出，宏泰已確定不再續租Neo19不再續租。昨天王超立的幕僚首度鬆口表示，都還在跟房東談續約，只是「商場（續約）機會比較不大。

Neo19主打主題餐廳與健身娛樂為訴求的主題複合商場，採「店中店」的經營模式，即使進駐品牌不如周邊百貨新光三越、遠百、微風擁有的品牌強勢，仍能在信義區屹立21年，培養出固定的熟客。王超立規劃的Neo19主題餐廳，就成功打響知名度。

宏泰建設今年底若不續約，該商場未來規劃方向，受到外界關注；而宏泰建設租賃部門員工僅表示，對此事並不知情。

王超立40歲時成立建鑫開發和大向開發。其中大向投資負責當時的華納威秀（現為威秀影城），而建鑫則負責經營Neo19，也讓王超立開始進入百貨界。

據了解，2005年時，王超立以大向開發的名義，結合嘉禾和中環，以超過13億元的價錢入主華納威秀，後來與華納分家，並改名為「威秀」後，王超立則出任董事長。後來王超立不再主導威秀的經營，但仍是影城四大創始股東之一。

另外，王超立在信義區經營的飯店Home Hotel信義館，房東也是宏泰，目前也在洽談續約。

Neo19傳不續約 信義區商場版圖恐變動

台北市信義區商場版圖恐變動，Neo19商場傳出房東宏泰確定不續約。商仲專家指出，Neo19位在信義區松壽路，地點絕佳，若改做辦公大樓、飯店，裝修成本過高，不太划算，做商場才是最符合經濟效益，但要和旁邊的威秀影城串連起來，才能發揮最大效益。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，Neo19早期是著名的信義計畫區娛樂中心，旁邊又是影城，以前樓上的健身房是24小時營運，10年前可說是信義不夜城的指標。後來因周邊發生事故，影響市場氛圍，加上周圍競爭變多，包括24小時的一蘭拉麵、小後苑酒吧，影響商場業者營運。

世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超指出，Neo19目前租戶多是獨立的餐飲品牌、健身房等，若業主退出後，後續可能還是以商場為主，但該地點最大問題是沒有連通橋，人流無法串聯，影響商場效益，接下來承租的業者必須想辦法改善此問題，才能獲得最大效益。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，目前信義計畫區周邊廣場如台北101、南山微風、誠品、Neo19等都是房東市場，是百貨業者兵家必爭之地，進駐業者都不想失去這個絕佳的營運據點，而房東也會精挑細選，優先選擇品牌效益高的廠商進駐。

8月18日，越秀地產（00123.HK）發佈2022年半年報，上半年，越秀地產圍繞“精益管理，‘三新’驅動，穩中求進”的年度工作主題，實現了各項業務的穩健發展，公司錄得合同銷售（連同合營公司專案的合同銷售）金額約為489.1億元，同比增長3.2%；合同銷售均價27500元/平方米，同比增長4.2%。

公告顯示，上半年，越秀地產實現營業收入約312.9億元，同比增長29.1%；核心淨利潤約21.3億元，同比增長1.4%。董事會建議宣派2022年中期股息每股0.275元（相當於每股0.319港元），按人民幣計算中期每股派息同比增長1.5%。

據介紹，上半年，越秀地產運用“6+1”多元化、特色化增儲平臺，研究土地出讓政策的變化和帶來的影響，加強對當地市場的研究，制定相應的投資策略。公司堅持“一城一策”和量入為出的穩健投資策略，分別于廣州、佛山、中山、杭州、合肥、鄭州、長沙7個城市新增16幅土地，總建築面積約為346萬平方米，其中TOD、產業勾地、國企合作增儲模式分別占新增土儲的23.2%、4.4%、27.0%。公司上半年新進合肥，截至6月30日，在全國戰略佈局30個城市，總土地儲備約為2860萬平方米，其中粵港澳大灣區土地儲備占總土地儲備約52.9%。

上半年，越秀地產首次在大灣區以外城市獲取TOD（以公共交通為導向的發展模式）專案，TOD模式全國化拓展實現了新突破。公司成功獲取廣州海珠琶洲南TOD及杭州勾莊TOD專案，新增TOD專案土地儲備80萬平方米。截至6月30日，越秀地產共擁有8個TOD項目，總土地儲備達到359萬平方米，約占公司總土地儲備的12.6%。公司TOD專案上半年共實現合同銷售金額約120.7億元。

財務方面，截至6月30日，越秀地產的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為390.5億元，資金流動性充足。剔除預收款的資產負債率、淨負債率和現金短債比率分別為69.4%、59.7%和1.45倍，實現了“三道紅線”零踩線，全部指標維持“綠檔”達標。

同時，越秀地產積極拓展多元融資管道和方式，強化資金管理，持續降低融資成本。上半年，越秀地產于境內成功發行公司債61.5億元，3+2年期票面利率介於2.84%至2.90%，5+2年期票面利率介於3.35%至3.38%。平均借貸成本同比下降34個基點至4.11%。

越秀地產董事長林昭遠表示，“2022年是越秀地產實施‘十四五’規劃的關鍵一年，公司將以‘精益管理’和‘新能力、新機制和新文化’為新的發展目標和驅動力，在行業競爭的新格局中追求持續穩健的發展，走高品質可持續穩健發展之路，不斷提高股東的資金回報和股東價值。”

8月18日，惠譽在一份最新的報告中稱，政府擬設立房地產基金，為延遲的住宅專案提供支援。

據觀點新媒體瞭解，惠譽預計，有約40%的房地產開發商陷入財務困境。

惠譽認為，這些基金用於救助開發商或向業主返還資金的可能性很低，其主要目的是為完成目前陷入停滯的住宅項目提供資金，並幫助預購這些項目的業主緩解不確定性。這些基金將用於為完成這些住宅項目所需的勞動力和材料補充流動性，而非幫助開發商償還債務。

在惠譽看來，地方政府將協調地方房地產基金的設立。惠譽預計，銀行將提供設立基金所需的大部分資金，地方國有企業(SOEs)將貢獻較小份額。國家層面的房地產基金可能會填補任何地方資金缺口，以期迅速解決暫時停工的房地產項目。

關於上述基金，市場也存在較為關心的問題，其中包括(1)這類基金是否會在正常的商業基礎上發揮作用？現金流入的來源是什麼？相關實體的責任是什麼？(2)這些資金將對開發商現有項目的抵押貸款覆蓋率及銀行可能遭受的信貸損失產生何種影響？(3)中國是否會圍繞預售模式收緊政策？這對銀行和開發商意味著什麼？(4)國內的不良資產管理公司(AMCs)能否在房地產基金中發揮作用？

8月18日晚間，招商局置地（HK00978，股價0.63港元，市值30.9億港元）發佈2022年中期業績報告。

報告期內，招商局置地營業額為137.94億元，較去年同期增加約89%。該增加由於上半年竣工及交付之總建築面積增加所致，其中佛山、廣州、重慶、南京、西安及香港的項目占總營業額比例分別為3.5%、4.1%、28.1%、42.4%、21.6%及0.30%。

期內，招商局置地連同其聯營公司及合營企業實現合同銷售總額約206.59億元，同比減少約28%；合同銷售總面積約80.21萬平方米，同比減少約36%；平均售價約25，56元/平方米。

上半年，招商局置地實現毛利21.58億元，較去年同期增加約48%；毛利率16%，較去年同期下降約4個百分點，已確認收益中約90%來自利潤率相對較低（約20%）之專案；公司擁有人應占溢利約2.5億元，同比減少約16%。

招商局董事會主席許永軍表示，公司會加強聚焦優勢板塊，加大運用資料工具科學決策，不盲目搶地，從投資端把控風險，現穩健發展。為了突圍而出，本公司將善用母公司招商局集團和招商局蛇口工業區控股股份有限公司的龐大平臺優勢，結合自身長處運用各項資源做大規模。

此前招商局置地發佈公告稱，廣州招商及武漢大本營各自同意自廣州弘裕收購50%銷售股份及50%銷售貸款，總代價約8.57億元。待收購事項完成後，廣州弘裕將分別由廣州招商及武漢大本營持有50%權益。而廣州弘裕的最終實益擁有人為弘陽地產，武漢大本營則為南國置業(2.340, -0.08, -3.31%)的直接全資附屬公司。

儘管物業項目均處核心城市優勢地段，但仍難抵市場形勢的變化。

過去一段時間，SOHO中國(1.38, -0.02, -1.43%)的營業收入普遍由租金收入及出售物業單位元兩部分組成。而在最新出爐的業績報告中，營業收入相對單一。

8月18日，SOHO中國披露2022年中期業績。根據公告內容，SOHO中國期內實現營業收入約為人民幣8.96億元，全部為租金收入。較2021年同期租金收入8.05億元增長約11%。上半年租賃業務毛利率約為83%，2021年同期約為82%。

上半年，權益股東應占淨利潤（剔除投資物業評估增值以及一次性稅費和行政罰款）約為2億元，較2021年同期1.23億元增長約63%。

SOHO中國於公告提及，受新冠疫情的影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓。截至2022年6月30日，集團投資物業平均出租率下降至約80%。與此同時，2020年初新入市的麗澤SOHO出租率已達到約82%。

不過，SOHO中國仍然能以存量資產換取長期、可持續的租金，有別於傳統意義上的開發模式，相對穩定。

這一點也體現在負債率層面。

於2022年6月30日，SOHO中國淨資產負債率約為44%，平均借貸成本約4.7%。

負債率雖低，但流動性仍承壓。截至2022年6月30日，SOHO中國的流動負債超過流動資產31.21億元。

截至2022年6月30日止，其限制性銀行存款為8644.2萬元，結構性銀行存款為2.224億元，現金及現金等價物為4.615億元。

於2022年6月30日，SOHO中國的總借貸共計約167.3億元，其中一年內到期部分約16.13億元，一年以上到期部分約151.17億元。

於2022年6月30日，SOHO中國約162.22億元的借貸以其投資物業作為抵押。

SOHO中國與若干銀行簽訂了協定對其物業買家的按揭貸款提供擔保。於2022年6月30日，SOHO中國就該等協議向銀行提供擔保的按揭貸款總金額約0.17億元。

據仲量聯行發佈的《2022年中國辦公樓租賃指南》顯示，北京市目前共有9個較為成熟的辦公樓子市場，以CBD和金融街為代表，市場表現較為突出，租金也在全球範圍內佔據一席之地。其中麗澤為北京較為新興的子市場。

但截至今年二季度末，在全國重點城市中，有9個城市的甲級寫字樓空置率水準高於30%，面臨較大去化壓力。

據SOHO中國中報披露，麗澤SOHO出租率自上年同期的74%升至82%。位於CBD區域的光華路SOHO二期出租率相對穩定維持在81%的水準。

儘管物業項目均處核心城市優勢地段，但仍難抵市場形勢的變化。

除了麗澤SOHO之外，SOHO中國在北京和上海的大部分自持項目的出租率均較2021年末出現了不同程度下滑。

以北京為例，前門大街專案出租率由2021年中期的93%降至目前的69%，望京SOHO由95%降至71%，銀河及朝陽門SOHO由74%降至70%。

SOHO中國對此也在公告中提及，2022年一、二季度京滬兩地寫字樓租賃市場回暖趨勢受阻，空置率回升，租金回落。

另根據戴德梁行的市場資料，2022年上半年，北京和上海甲級辦公樓淨吸納量分別為44.4萬平方米和30.1萬平方米，較2021年同期均有顯著下降。同時，市場租金也在連續三個季度上漲後再度回落。

SOHO中國預計，未來6個月，隨著大批上半年推遲交付新項目的大量入市，租賃市場將持續承壓。在相對低靡的宏觀經濟和市場環境下，SOHO中國的寫字樓租賃業務也不可避免地受到影響。

另一方面，既是為下半年業績未雨綢繆，同時改善流動性壓力，SOHO中國表示，已採取相關措施及制定計劃，以減輕資金壓力及改善財務狀況。

除較為常規的控制行政成本及節約資本開支，以提升經營性現金流之外，SOHO中國也正在與相關主要貸款人溝通取得新增融資和再融資，或將使用未抵押物業作為新增借款的抵押品。

當然，SOHO中國也不改“初心”，表示將繼續採取措施出售部分商業物業尾盤。

此舉措若能成功開展，在下一份業績報告中，營收構成也將再恢復為由租金收入及出售物業單位元兩部分組成。

在發佈中期業績的一個月前，SOHO中國也曾一度沖上輿論的風口。首席財務官倪葵陽因涉嫌內幕交易被警方帶走調查的事件最終以“澄清”收場，但也由此引發外界對SOHO中國歷任首席財務官的關注。

一方面是頻繁更換的財務官。財務人員的維穩工作甚至被納入企業日常管理。

據相關統計，過去12年間SOHO中國已更換5任首席財務官，由此計算，平均任職期不足兩年半。王少劍、林戰先後辭任，志不在地產，離開後轉投其他賽道；唐正茂、閻岩仍在“圈內”，；在他們之後的倪葵陽正在接受調查中。

作為企業“外邊”的人，公眾在“吃瓜”之餘還是更關心企業經營情況。

擺在SOHO中國面前的，未來更加可能是如何去降低空置率的問題，提高租金及招租水準並跑贏市場。

順豐房託（02191）公布，截至2022年6月30日止六個月，期內可供分派收入總額按年升3.1倍至1.1億元，每基金單位基本及攤薄盈利為34.36仙，每單位派13.67仙，派息比率100％。

期內，收益為1.97億元，按年升2.9倍，物業收入淨額1.62億元，按年升2.83倍。

＊有關業績的備註，請參閱該公司之正式通告

引述知情人士透露，隨著房地產行業債務危機惡化，內地銀行業監管機構正在審查一些本地和外國銀行的房地產貸款組合，以評估系統性風險。作為評估的一部分，銀保監正在調查銀行對開發商的貸款敞口，以確定這些信貸決策是否符合規定。其中兩位消息人士稱，這項最新監管調查的目的是衡量中國房地產市場持續動盪給金融體系帶來的風險。另有消息稱，銀保監還要求一些開發商提供其現金狀況和償債資金來源的詳細信息。
　　
報道引述一位外資銀行的銀行家表示，過去幾周，他被要求提供與房地產行業相關的貸款文件。該銀行家認為，監管機構想知道如何調整政策和評估風險。另有兩名消息人士稱，審查過程非常詳細，監管機構多次與貸款專員接觸，有時長達數周時間，以獲得向特定開發商貸款的額外文件。
　　
穆迪在６月的一份報告中表示，在房地產市場持續低迷等因素影響下，新增不良貸款（ＮＰＬ）的風險仍將對銀行的資產質量構成威脅。惠譽評級８月發布的報告稱，房地產行業的信貸問題有可能蔓延至資產管理公司、私有建築公司和小型鋼鐵企業等第二產業。

據銀保監網站8月17日披露，福建銀保監局近期對渤海銀行福州鼓樓支行開出一張罰單。渤海銀行福州鼓樓支行因房地產開發貸款貸後管理不到位、個人經營貸款貸前調查不盡職、未對承兌匯票所附發票原件正面加注專用章被罰款100萬元人民幣。

嘉里建設（00683）公布，截至2022年6月30日止未經審核之中期純利27.47億元，按年跌27.21％；每股基本及攤薄盈利1.89元；
派中期息40仙。

期內收入46.41億元，跌27.19％。

住房問題，一頭繫著民生，關乎千家萬戶的基本生活保障，一頭連著發展，關係到經濟社會全局。近年來，隨著城鎮住房制度的根本性改革，尤其是黨的十八大以來，住房保障這項重大民生舉措快步推進，杭州市保障性住房政策體係也不斷完善，保障能力持續增強，逐步構建了具有杭州特色的住房保障體系，在促進市民“住有所居”的美好生活方面發揮了重要作用。

今年以來，杭州市住保房管部門圍繞民生實事年度目標任務紮實推進住房保障各項工作。截至6月底，全市新增公租房貨幣補貼保障家庭1.97萬戶，完成年度目標任務的65.8%；全市新開工保障性住房59.22萬平方米，完成年度目標任務的59.2%；均實現了時間過半、任務過半。據統計，截至目前，杭州市通過公租房（廉租房）已累計保障住房困難家庭29萬餘戶。

住房保障體系更有力度

回首來時路，杭州的住房保障制度不斷發展和完善，保障力度也越來越大。

1999年，杭州面向中低收入家庭，以經濟適用住房政策開啟了住房保障制度。

2001年，杭州推出廉租房政策，率先將低保標準1.2倍以下家庭納入保障，並將保障範圍逐步擴大到低保標準2.5倍以下家庭。

2004年，杭州開始建設人才公寓，之後逐步推出大學畢業生公寓和外來務工人員公寓，杭州公租房保障就此起步。

2009年，杭州出台《杭州市區經濟租賃住房管理辦法（試行）》，面向住房保障“夾心層”群體，推出了經濟租賃住房。2009年12月，杭州開始大力推進公共租賃住房建設，在半山田園地塊開工建設了第一個公共租賃住房項目。這是由杭州住保房管局統一建設管理的，全市首個集中建設、全省建設規模最大的公共租賃房項目，建築面積33萬平方米。

緊接著，2010年，杭州又接連落實了塘北、慶隆、蔣村、牛田、三里亭、城北花園崗的6個自建公租房地塊。2018年，這7個自建公租房項目全部交付入住。幸福的“公租房時代”越走越堅實。

除了自建，這些年，公租房房源籌集的力度一直在加大。2011年起，杭州明確了在商品住宅項目中配建公租房作為公租房實物供給的主要方式，並專門印發了《杭州市在商品住宅出讓用地中配建保障性住房實施辦法（試行）》。2017年8月，出台《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》，再次明確完善商品住宅出讓用地配建公租房政策，提出了“未來5年公共租賃住房保有總量不少於8萬套”的總目標。

住房保障範圍更有廣度

黨的執政根基在基層，人們對美好生活的感知重在基層。從最早的經濟適用房，到現在的公租房、保障性租賃住房、共有產權房，杭州基本形成了廣覆蓋、分層次、多元化，具有杭州特色的住房保障體系。在黨建引領下，杭州住房保障覆蓋面逐年擴大，保障範圍越來越廣。

2011年起，杭州在全國范圍內率先突破了戶籍限制，將新就業大學畢業生和流動就業人員納入到了公租房保障制度中，讓包括環衛工人、公交司機等在內的新杭州人共享發展成果。

為了讓更多符合條件的家庭可以享受到公租房保障，2015年，杭州開始試點貨幣補貼，建立了公租房實物保障與貨幣補貼並舉的保障模式，並於2022年升級為公租房貨幣補貼和實物配租預登記相結合的保障模式。

同時，為符合社會發展需要，實現“應保盡保”，杭州逐年放寬公租房准入標準，大幅提高貨幣補貼標準。其中，公租房准入條件中的收入標準由2016年的年人均可支配收入低於48316元放寬到目前的低於68666元；公租房貨幣補貼標準從原每平方米12元/月提高到每平方米24元/月，廉租房貨幣補貼標準從原每平方米30元/月提高到60元/月，住房困難家庭保障範圍持續擴大。

住房保障管理更加優化

不僅要“有得住”，更要“住得好”。在做好公平公開配租工作的基礎上，杭州住保房管部門更是以改革的思路持續推動住房保障優化升級。

2015年，杭州在蔣村公租房小區專門劃出部分公租房房源與1000平方米底層配套用房，用於青年人才創業，包含了“創業魔方”、咖啡書吧、創業青年安居示範樓、青年人才驛站等服務內容，為青年人才創業創新提供了“樓上安居、樓下創業”的全方位服務。這也是杭州首個“公共租賃住房服務創業青年示範區”，是全國首個依托公租房建設的“居住+創業”融合的新型眾創空間，是杭州公租房新模式的一種探索和嘗試。

“公租房智能化管理系統”，是杭州突破傳統管理模式，引入高新信息化技術，積極打造的公租房智慧管理杭州模式，在解決租金收繳難、退出難等全國性保障房租後管理難題上走出了一條新路子。隨著公租房租戶的大量入住，對公租房保障審核准入及租後管理等方面提出了更高的要求。在探索和創新總結的基礎上，杭州形成了一套以“信息化、智能化、社會化”為特色的杭州保障性住房管理服務體系，對申請家庭的准入審核、入住後的智能監管以及租後的退出形成了完整的管理鏈。目前，已有51個公租房小區、32320套房源實現了智能化管理，真正實現“住得滿意、住得安全、住得放心”。

杭州住房保障體系的演變和發展，是我國住房保障偉大成就的一個縮影。未來，杭州住保房管部門將繼續探索和創新，為杭州市民實現“安居夢”貢獻房管力量。

（出處：浙江日報）

一、房地產開發投資完成情況

1-7月份，全省房地產開發投資4211.70億元，同比下降3.7%；其中，住宅投資3560.45億元，下降3.8%。

1-7月份，房地產開發企業房屋施工面積55075.30萬平方米，同比下降4.7%，其中，住宅施工面積42870.75萬平方米，下降4.0%；房屋新開工面積6454.30萬平方米，下降26.1%，其中，住宅新開工面積5227.19萬平方米，下降28.1%；房屋竣工面積1942.62萬平方米，下降31.3%，其中，住宅竣工面積1626.34萬平方米，下降27.3%。

二、商品房銷售和待售情況

1-7月份，商品房銷售面積6535.67萬平方米，同比下降9.8%，其中，住宅銷售面積下降10.4%；商品房銷售額4009.01億元，下降17.9%，其中，住宅銷售額下降18.7%。

7月末，商品房待售面積2242.83萬平方米，比6月末減少31.84萬平方米。其中，住宅待售面積減少34.14萬平方米。

三、房地產開發企業到位資金情況

1-7月份，房地產開發企業實際到位資金4009.92億元，同比下降14.6%。其中，國內貸款277.98億元，下降15.3%；自籌資金2445.61億元，下降4.3%；定金及預收款812.93億元，下降29.0%；個人按揭貸款409.35億元，下降32.2%。

（出處：河南省統計局）

碧桂園（02007）昨早發盈警，預期上半年股東應佔淨利潤介乎約2億至10億元（人民幣．下同），去年同期為150億元，即按年下跌93.3%至98.7%；核心淨利潤則約45億至50億元，去年同期則為152億元，意味按年降幅介乎67.1%至70.4%。該股昨收報2.39港元，挫5.2%，中期業績將於本月30日公布。

獲全額擔保 謀發票據

對於預期盈利下滑，碧桂園解釋是受房地產行業經營環境嚴峻及疫情持續影響，導致市場下行且工程進度減緩，已出售物業結轉確認的收入減少；期內部分低毛利項目結轉，令房地產業務結轉毛利率收縮；出於謹慎原則對物業項目計提的減值增加；以及外滙波動造成預期淨滙兌損失。該公司強調，上述盈利的影響因素多為非現金性質，其經營狀況良好，具備充足可動用現金，現金流依然穩健。

日前傳出碧桂園和龍湖（00960）等6家內房作為示範房企，將獲中債信用增進公司在其發行中期票據時提供全額擔保，內地傳媒引述碧桂園總裁莫斌昨於投資者會議上說，在中債公司全額擔保下，公司正推進發行中期票據，發行的機會率較大。

建灝地產旗下赤柱黃麻角道豪宅項目啟動軟銷工作，發展商昨天公布，該樓盤命名為「ONE STANLEY」，提供超過80伙，最快明年次季以現樓形式登場。

建灝赤柱豪宅 獨立屋佔四成

建灝地產集團投資及銷售部董事鄭智荣指出，ONE STANLEY提供逾80伙，其中約60%為分層單位，約40%則屬於獨立屋，當中獨立屋戶戶向海，價格將會參考港島南區的豪宅價錢。

ONE STANLEY位於赤柱黃麻角道128號，佔地約27.23萬方呎，總建築面積約22.6萬方呎，預計明年3月底入伙；翻查地政總署資料，該地皮由建灝地產於2016年3月循官地招標投得，地價為28.11億元，正申請預售樓花同意書，料提供82伙。

至於同系樓盤如屯門上嵐和大埔泓山，鄭智荣透露，受惠近期的新盤市況，查詢有所增加。

對於大型銀行上調H按（HIBOR）封頂息率，鄭智荣認為，現時利率仍處於低水平，加上市場估計息口或於明年次季見頂，令加息的消息淡化；他看好今年第四季本港樓市有機會反彈，明年樓價可望漲5%至10%，豪宅物業可以看高一線。

樓市前景負面因素未掃清，整體二手交投步伐放緩，惟部分二手業主不惜蝕錢賣樓，令蝕讓比率連月向上。利嘉閣地產最新公布，今年7月於土地註冊處登記而已知上手業主買入價的二手買賣共有1607宗，當中105宗賬面要損手，比率高達6.5%，屬於近12年半新高。

利嘉閣地產研究部數據顯示，今年7月錄得105宗賬面蝕讓成交，較今年6月約146宗，減少28.1%，但已經是連續第五個月處於100宗以上，而由於7月已知上手購入價的註冊個案亦按月下跌，令賬面蝕讓個案比率不跌反升，由6月的6.2%，按月增0.3個百分點，至7月的6.5%。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，賬面錄得虧損的個案比率，屬於近12年半以來的按月新高。

轉手獲利個案的比率和平均每宗成交的獲利幅度，也按月明顯下降，7月錄得1486宗賬面獲利的個案，佔比為92.5%，較6月的93.2%，按月挫0.7個百分點，連續5個月低於95%，是2010年2月錄得92.2%以來，約12年半的按月低位。而每宗成交平均賺幅，最新報58.7%，較6月的64.9%急挫6.2個百分點，成為2016年5月錄得58.5%以來，超過6年首次跌穿60%。

熱門屋苑平均賺幅輸大市

不少屋苑和地區平均賺幅跑輸大市，例如沙田第一城7月錄得14宗買賣登記，全部賬面獲利，但平均賺幅只有44.7%；將軍澳日出康城39宗登記有35宗賺錢，惟平均只獲利約23.1%。

陳海潮認為，美國聯儲局加息幅度和速度較預期快，本港短期內加息壓力急增、新盤低價搶二手客源，加上疫情升溫和時有移民盤蝕讓急沽等，估計8月私宅轉手獲利比率將下試92%；平均賺幅料收窄至約55%，或創10年按月低位。

本港短期內勢加息，樓價回落，名人亦先行沽貨離場。景順投資高級董事總經理兼亞太區首席執行官羅德城或相關人士，以3948萬元售出香港仔深灣9號低層3房單位，持貨逾10年，賬面獲利942萬元離場。

資料顯示，深灣9號8座低層A室，實用面積1341方呎，3房設計，以3948萬元成交，呎價29441元。羅德城或相關人士於2012年4月斥資3006萬元一手購入，持貨逾10年，賬面獲利942萬元，賺幅約31.3%。

翻查資料，羅德城或相關人士曾於去年9月以逾2.33億元購入東半山司徒拔道白璧極高層A及B室相鄰戶，實用面積共3827方呎，呎價61092元。

二手市場陷入冰封狀況，續現蝕讓成交。中原地產高級資深分區營業經理溫明峯表示，馬灣珀麗灣3期19座中層A室，實用面積552方呎，2房間隔，今年5月開價735萬元放售，經買家議價後，3個月內累減90萬元，以645萬元沽出，呎價11685元。

原業主於2019年4月以700萬元買入單位作收租之用，近日因擔心後市有變數而蝕讓沽貨，持貨逾3年，賬面蝕55萬元，單位期內貶值約7.9%。

宇晴軒移民盤急沽 蝕48萬

香港置業首席聯席董事曾家輝指出，長沙灣宇晴軒有移民盤急讓，為3座中層A室2房單位，實用面積441方呎，以約830萬元放盤約兩個月後，終以760萬元成交，呎價約17233元。

原業主於2019年5月以808萬元購入上述單位，蝕讓48萬元離場，跌價5.9%。

越秀地產（00123）截至6月底止，半年純利按年跌25.8%至17.1億元（人民幣，下同），主因人民幣滙率波動產生的淨滙兌損失以及投資物業評估淨跌值所致，核心淨利潤則按年升1.4%至21.3億元。越秀地產擬派中期息約0.319港元（相當於人民幣0.275元），按年跌2.1%，派息總額佔核心淨利潤的40%。

澄清沒入標港恒大中心

中國恒大（03333）正在放售灣仔中國恒大中心全幢商廈，長實（01113）確認已入標項目，而去年8月曾傳出越秀地產以約100億元洽購。問及有否入標中國恒大中心，越秀地產董事長林昭遠表示，集團沒有參與恒大項目的併購活動，但正密切關注香港的項目，對香港未來的發展充滿信心，有合適項目都會投資。

至於併購，林昭遠指，市場上各類資產也有關注，尤其是集團佈局的城市，有合適的項目會積極爭取。問及會否與資產管理公司（AMC）聯手，他指，集團可以吸收市場上有債務問題資產的能力有限，故有與AMC聯合關注。

截至6月底止，剔除預收款後的資產負債率、淨負債率和現金短債比分別為69.4%、59.7%和1.45倍，「三道紅綫」保持「綠檔」。而現金及現金等價物及監控存款為390.5億元，較去年同期跌3.6%。期內平均借貸利率為4.11%，按年下降34個基點。

銀行調高H按封頂利息，為原本淡靜二手樓市再添不利因素，小業主議價空間增，多個大型屋苑造價相繼回落，嘉湖山莊2房減價30萬元，以450萬元易手，屬1年低位。

受銀行加息陰霾影響，二手交投明顯放緩，以天水圍嘉湖山莊為例，本月暫錄19宗二手成交，全部都要減價沽貨，減價10萬至75萬元不等。當中3期3座低層E室，實用面積448平方呎，業主原本叫價480萬元，減價30萬元，以450萬元易手，屬近1年低位。

新港城3房跌穿700萬關

其次，馬鞍山新港城3房不足700萬元沽，為同類單位近3年以來低價，較市價低1成。美聯首席助理聯席董事張栢華指，成交為新港城C座中層4室，實用面積513平方呎，一個月前以750萬元放售，惟交投淡靜，業主亦因移民賣樓，降價至710萬元，直至近日再獲買家議價至690萬元成交，呎價13,450元，造價較市價低1成。另迎海3座高層H室，實用面積496平方呎，2房另士多房戶型，望海景，屬優質戶，議價10萬元以870萬元沽出，呎價17,540元，較市價低約3%。原業主於2019年以805萬元購入，轉手帳面獲利65萬元。

而荃灣麗城花園亦錄移民盤以筍價成交，為3期7座中層F室，實用面積742平方呎，屬4房大戶，望海有裝修，原以1,010萬元放售，因移民賣樓，減價至956萬元易手，呎價12,884元，造價較套3房更平。原業主於2019年以800萬元購入，轉手帳面仍可獲利156萬元。

蔚藍灣畔2房 減價70萬

至於將軍澳蔚藍灣畔6座低層F室，實用面積504平方呎，2房，望內園景，剛於本月7日放售，開價820萬元，期間一直未有調整叫價，直至遇到實客還價以750萬元沽出，減價達70萬元，呎價14,881元，造價稍低於市價，同時較銀行估價低約6至9%。

原業主於2003年以174.4萬元購入，升值3.3倍。區內代理指，在個別銀行調高H按封頂利息，部分急於放盤的業主主動調低叫價，幅度介乎1%至5%，個別大減逾1成。

至於另類單位跌價更快，屯門南浪海灣1座中層D室，實用面積522平方呎，剛以498萬元易手，呎價9,540元，跌穿1萬元關口。代理透露，單位疑發生事故因而拖低造價。

葵涌區工廈呎價相對低水，近期屢獲基金承接，因價格較低，故不論作收租或重建，均甚有商機。

去年基金屢購工廈，近期投資焦點在葵涌區，包括葵涌建康街15至23號泉基工業大廈的72.53%業權，獲財團洽購。該工廈於1977年落成，樓高15層，佔地約25,000平方呎，而是次逾7成樓面，總建築面積約16.8萬平方呎，獲基金以約3.8億元購入，呎價約2,262元。

嘉民亞洲 3.8億購泉基工廈

據悉，新買家為嘉民亞洲，該基金重點發展大型貨倉及物流中心，而近2年工廈受捧，該基金開始投資散業權工廈，先後數度入市，購入九龍灣貨運中心多層單位，共涉9.2億元。另外，該基金去年以約2.86億元，購入葵涌永健路1至5號厚豐工業大廈多層樓面，總面積約14.5萬平方呎，成交呎價僅約1,972元。

泉基工業大廈單位由鄧成波家族持有，波叔早年分階段購入該廈樓面，涉資5.5億元，家族年初曾把物業放售，叫價約7億元，如今大幅降價至3.8億元沽出，蝕約1.7億元離場。

另外，該家族早前以亦約4.33億元，沽出葵涌永昇工業大廈約9成業權。該廈位於永基路26至30號，於1979年落成，樓齡約41年，屬於1幢樓高約12層的工業樓宇。

永昇9成業權 凱龍瑞承接

物業原由鄧成波家族持有，波叔早於10多年前，開始收集該廈業權，累積持有約9成業權，涉資近3億元。家族於2年前，曾為該廈申請強拍，土地審裁處文件顯示，餘下接近1成業權由一名小業主持有，涉及1個地廠、2個車位、3個樓上單位，以及部分天台範圍等。如今家族以約4.33億元沽出，獲利逾億元。

新買家為凱龍瑞基金，該廈佔地約2.2萬平方呎，城規會的分區計劃大綱圖上劃為「工業」用途，地積比率上限為9.5倍，若重建可建樓面面積約20.9萬平方呎。凱龍瑞近年亦有購入工廈進行重建，2020年以9.65億元，購入長沙灣恆發工業大廈全幢，計劃興建1幢27層高的新式工廈，涉及總樓面約22.8萬平方呎。

至於分層單位亦成為基金投資對象，如葵涌貨櫃碼頭路51至63號葵順工業中心錄得成交，涉及物業10樓全層，面積約3.6萬平方呎，以約1.195億元成交，呎價約3,319元，買家為外資基金SilkRoad，該基金近月非常積極吸納工廈，包括分層及全幢，數月前斥1.8億元，購入荃灣沙咀道大成大廈高層3層樓面。

分析指，工廈仍是基金追捧對象，畢竟呎價較便宜，加上租金收入穩定，故仍是基金首選。多區工廈中，葵涌區呎價相對低水，目前多幢工廈，呎價約3,000餘元，甚至低見2,000餘元，故不論作收租，或日後重建，成本較低，具投資價值，相信該區工廈續獲基金留意。

二手交投量價回落，即使龍頭屋苑如鰂魚涌太古城亦不能例外，成交量及造價自4月以後連續下滑，而8月至中旬，市場暫9宗成交，同期呎價亦進一步跌穿1.9萬元水平。

事實上，太古城自去年6月後，成交量又重回平均每月20餘宗，偶有2房造價貼近1,000萬元「低位」，但整體均價仍穩企2萬元，此情況延續至今年5月後，量價表現每況愈下，2房、甚至則王2房，不足千萬元易手更司空見慣。當中亦夾雜着個別業主因移民、看淡後市，而大幅度降價沽貨，均價亦借勢向下調整。

近月來，本港加息的可能性愈來愈大，新盤又逼近二手價開賣，市場聚焦一手盤，二手面臨冰封，太古城靜待足足一周，先錄得8月首宗成交，接連是多宗低於市價及蝕讓成交出現，令目前均價僅約1.86萬元，屬今年3月以來呎價第二低位。

8月暫9成交 多宗低於市價

中原太古城區高級區域營業董事張光耀指，現時市場被「即將」加息的氣氛所籠罩着，用家難免對入市取態較審慎，畢竟一旦啟動加息周期，供樓負擔增加，同時間亦預期加息對樓價或有所影響，所以寧願取觀望態度，推遲置業時間，令整體市場呈膠着狀。此情況有如羊群心理，一個買家延後入市，下一個買家亦跟隨，心理因素大如實際市況。

至於月內9宗成交，張氏指，由於有業主趕移民而擴大減幅，又有個別因屬遺產盤而不得以低市價沽貨，各有前因，導致成交價按月跌幅更為明顯。但整體而言，放盤業主在可接受的議價幅度，顯然較早兩個月為進取，因此屢見動輒減逾百萬元的成交，但除非個別條件較差的單位，否則大部分放盤於割價後，仍能以目前的市價易手，蝕讓者只屬少數。

新晉居屋有價有市，啟德啟朗苑今年以來三度刷新九龍區綠表居屋呎價最高紀錄，該屋苑啟遙閣一個中層單位，新近於居二市場易手，成交價達712萬，呎價約15117元，再膺九龍區呎價最貴綠表居屋王，較今年五月中創下的舊紀錄，再高出約2.21%。

美聯首席高級營業經理黃家樂表示，啟朗苑A座啟遙閣中層5室，面積471方呎，2房間隔，單位放盤約三個月，獲同區客承接，以712萬未補地價買入，呎價約15117元。據了解，原業主是於2019年4月，斥資約350.8萬元未補地價購入，是次轉手帳面獲利361.2萬，期間物業升值逾1倍。

持貨3年升值1倍

翻查資料，今次已經是啟朗苑第三度刷新九龍區綠表居屋呎價最高紀錄，對上一宗成交為B座啟逸閣高層11室，面積286方呎，開放式間隔，今年四月以未補地價423萬易手，呎價14790元，原業主於2019年初以214.11萬購入，持貨3年帳面獲利208.89萬。

至於再對上一宗破紀錄成交，為C座中高層5室，面積471方呎，開放式間隔，同樣於今年四月在居二市場以690萬易手，呎價14650元，力壓何文田冠暉苑保持長達逾2年的每呎14605元舊價紀錄。

較四月紀錄高約2.21%

啟朗苑位於啟德沐安街18號，建有三幢住宅大廈，合共提供683個單位。美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，啟朗苑接連錄得破頂價成交，原因包括樓齡新、位置理想、業主甚少放盤，因此樓價有支持，跌市中經常有單位樓價會上升。

凱樂苑居二582萬沽

他又說，啟德發展潛力理想，然而比較同區私樓，未補價居屋入場價較低，更能吸引買家興趣。

除啟朗苑之外，其他市區新晉居屋亦有捧場客。美聯高級營業經理黃育強表示，長沙灣凱樂苑A座凱碧閣低層19室，面積480方呎，2房間隔，由於樓齡新，而且地理位置方便，吸引用家透過居二市場，以582萬承接，呎價12125元。據了解，該單位原本叫價620萬，之後減價38萬售出，而原業主是於2019年4月，斥資322.98萬買入，是次轉手帳面獲利259.02萬，期間物業升值80%。

受疫情等因素打擊，核心區鋪位租金持續下滑，由「麻將館大王」石鑑輝家族持有的旺角彌敦道「珠寶段」好望角大廈地鋪，於交吉約9個月後，新獲鐘表珠寶店以約35萬承租，呎租約178元，較舊租金急挫5成，租金重返沙士價，業內人士指出，零售市道仍然疲弱，旺角區內一綫街道吉鋪處處，料區內鋪租持續調整。

核心區鋪位租金持續下滑，市場消息透露，旺角彌敦道612至618號好望角大廈地下614B號鋪，建築面積約1960方呎，以約35萬獲鐘表珠寶店承租，呎租約178元；據代理資料顯示，早前粵港澳湛周生生承租上址及毗鄰相連鋪，惟該連鎖珠寶店去年底棄租上述部分樓面，以舊租金約70萬計，最新租金急挫約50%。

重返沙士價水平

據代理指，上述鋪位位處彌敦道靠山東街交界，實屬區內「珠寶段」旺段，周邊連鎖鐘表珠寶店林立，昔日為各大商戶「兵家必爭之地」，惟受疫情等因素打擊，本港零售市道疲弱不堪，旺角區內一綫街道均吉鋪處處，當中以西洋菜南街為「重災區」，商戶不愁落戶租鋪，令整體租金持續下滑。

每月租金35萬

代理亦指出，上述鋪位業主為外號「麻將館大王」石鑑輝家族，早於多年前以購入該鋪，一直作長綫收租用途，此外，該家族於區內持有多項鋪位物業，其中，該家族旗下西洋菜南街51號友誠商業中心地鋪至2樓，早前亦委託代理行推出市場招租。

事實上，旺角區內一綫街道早前已頻錄減租個案，本報早前獨家披露，由連鎖化妝品零售商卡萊美（Colourmix）承租多年的旺角西洋菜街46號地鋪及入則閣，建築面積分別為1000方呎及800方呎，總樓面約1800方呎，早前獲卡萊美以約21萬續租，租期僅一年，平均呎租約210元（不計閣樓）。

卡萊美承租上址及毗鄰44號鋪多年，該兩鋪位現時租金分別為50萬，合共100萬，惟業主近期將44號鋪、即卡萊美承租的另一鋪位，重新於市場上放租，意向租金為30萬，意味卡萊美棄租該鋪位，以該鋪位建築面積894方呎計，減省承租樓面約47%。