柯文哲2022年8月23日出席錦州街基地公共住宅新建工程上梁典禮，他表示很榮幸參加此次上梁典禮，錦州社會住宅新建工程是台北市推動住宅政策的標竿，此本體工程為地上20層、地下4層的公共住宅。未來完工後，1樓有老人日照中心以及非營利幼兒園、2樓有區民活動中心，整個住宅總共有398戶住宅。

柯文哲進一步表示，錦州社宅身為一座新穎現代化的社會住宅，除了提供社會福利空間以外，更重要的是有效帶動地區性都市更新速度。北市目前有一項政策，只要興建社會住宅，就會鼓勵周遭區域進行都更，若時程趕得上，我們可以讓同意都更的市民，免抽籤入住社會住宅，待都更完成後再遷回。目前此計畫在廣慈已有初步模型。柯文哲並表示，目前錦州街公共住宅總工程經費22億元，祈求工程平安順利，如期完工。

台北市政府工務局新建工程處代辦都市發展局之「台北市中山區錦州街基地社會住宅」為地上20層、地下4層的公共住宅，自2020年2月17日開工以來，施工人員即積極努力、逐步完成各項作業，也讓工程順利推進，目前已完成了基礎工程及鋼結構工程吊裝作業，為祝禱後續工程圓滿順利。

市府工務局新工處處長林昆虎補充表示，上梁典禮也代表本工程邁入嶄新里程碑。本工程在規劃設計時即取得綠建築銀級候選證書及智慧建築合格級候選證書，將建構出具現代化的優質安全住宅社區；而在地上一樓建置的社會福利老人及身障日照機構與非營利幼兒園，可就近照顧弱勢族群及國家未來幼苗，除了提供市民優質的住宅環境外，更兼具多元化功能，展現出社會住宅的新風貌。

打炒房政策持續發威，預售市場急凍。據信義房屋統計，6月全台預售屋揭露件數只剩5,000多件，不僅是3月後連續三個月出現量縮，與去年第四季景氣高峰時，每月揭露件數高達1.2萬件相比，幾乎呈現腰斬。

去年7月預售屋實價登錄開始上路，市場交易量情況有如洗三溫暖。去年7月疫情三級警戒解除後，當月不到6,000件，之後快速回溫，9月爆增至1.3萬件，去年9～12月間每個月均量都在萬件以上。今年3月也還有近萬件規模，之後快速萎縮，到了6月時僅剩5,000多件。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，去年9～12月為近年預售市場景氣的最高峰，去年底政府擬推出預售屋禁止換約政策開始被討論後，投資買盤開始退縮，加上後續疫情、升息及全球股市下挫等因素影響，即使6月可能還有少數交易案件未揭露，不過預售交易量已經連三個月下滑。

由於預售市場投資客退場，加上建商對後續推案意願趨保守，全台各都會區預售屋交易量均有程度不一的衰退。與去年9月相比，台中市衰退幅度高達70％以上，去年9月單月近3,000件的交易量，6月僅剩600多件，為六都中預售交易量退燒最快的都會區。

台北、台南、高雄也有5成～7成的衰退幅度；新北及桃園在擁有較穩定的自用買盤支撐下，衰退幅度約在4成左右，每個月交易量各維持在千件以上，是全台相對穩定的都會區。

曾敬德指出，過去預售市場因付款門檻低、具價格創造力，相對成屋市場，吸引了更多投資買盤進場，去年7月房地合一稅2.0版出爐後，將預售屋納入課稅範圍，加上未來預售屋禁止換約政策可能上路，壓抑預售屋短期持有、轉售套利的空間，預售市場交易規模難以回到過去的榮景。


預售市場暴冷 全台成交腰斬、台中量縮7成
經濟日報

信義房屋（9940）統計預售實價揭露件數資料，去年第四季景氣高峰時，每月預售揭露的件數可達1.2萬件，單月成交金額達1700餘億元，今年上半年市場明顯出現降溫，6月的揭露件數只剩下五千餘件，與去年第四季景氣高峰時的單月交易水準，呈現腰斬的量縮市況。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，數據反應近月市場買氣受到疫情、政策影響，出現大幅降溫跡象。

曾敬德表示，實價揭露2.0上路之後，預售案揭露更為即時，從揭露的數量也可以看出一手市場的交易市況，統計顯示這波景氣高峰落在去年9月到12月，單月揭露都可達到1.2~1.3萬件，不過就在預售禁止換約政策開始被討論後，投資買盤退縮，加上後續疫情等影響，一手市場的交易量也呈現明顯萎縮。

統計顯示，去年的9~12月每月的預售揭露件數都達1.2萬件以上，今年前六月則件數都不到一萬件，六月還量縮至5千餘件。若與去年9月市場最熱的時候相比，台中（2812）市今年6月剩下646件，而去年9月台中市揭露件數高達2948件，量縮幅度超過7成。

南二都量縮跡象也很明顯，包括台南市六月剩572件，較去年九月量縮57%，高雄市六月剩633件，較去年9月量縮6成；較為穩定的則是新北市與桃園市，研判區域應是自用買盤需求較穩定，新北市6月揭露1058件，較去年九月量縮39%，桃園市則是量縮47%。

由於去年7月實價揭露2.0上路後，預售成交資訊揭露更為迅速，按規定預售屋的成交資訊，應於簽訂預售屋買賣契約之日起30日內辦理申報登錄，而此次的統計是截至8月11日發佈，6月30日以前交易且完成登錄揭露的預售屋資料，雖然6月資料可能尚未完整，但仍可發現4月後一手市場已經連續三個月量縮，且較去年旺季時呈現大幅度的量縮狀況

房市買氣趨緩，根據591新建案調查，全台七都目前線上新建案共有近八萬戶待售房屋，前15名中，超過半數區域集中在新北、桃園兩地。其中新北市淡水區、桃園市龜山區在淡海新市鎮、A7重劃區大量推案下，合計有1.3萬戶的賣壓，相當驚人。

591新建案指出，目前全台七大都會區線上在售新建案，合計有23萬戶可售戶，其中有近8萬戶待售，由於第二季以來在升息、疫情及打炒房政策等不利因素下，建商推案力道放緩，供給減少，加上部分中南部熱門推案去化不差，整體待售水位並不高。
不過仍有不少區域賣壓仍大，統計顯示，全台有七個行政區新建案待售戶數超過2,000戶，其中待售戶數最多的淡水及龜山分別有近7,000戶、近6,000戶，板橋、中壢也有超過3,000戶待售，此外，中南部一級戰區如台中北屯、台南安南及高雄左營等區，同樣面臨銷售壓力，各自有上千戶的量體在市場流通。

隨著房市回歸到基本需求面，拿到票房保證的關鍵在於，區域商業機能的多元性及未來性，持續看俏的人口紅利，及可帶動就業機會的產業聚落，而板橋區國慶路生活圈緊鄰新板特區、府中商圈以及亞東醫院商圈，挾政經、商業及交通地利優勢，成熟的機能條件，又有遠東 TPARK 園區巨擘之菁英居住需求，成為都會新貴購屋首選區段，而誠果建設憑藉著精準的選地目光，在國慶路124號旁推出22層高的地標建築「誠果禾樂」，以十年磨一劍的建築功力，擠進全國百大耐震認證。

「誠果禾樂」所在的國慶路生活圈，位處新板特區、亞東醫院、府中商圈黃金三角中心地段，300公尺內有11條公車路線、500米內4座合計近萬坪公園綠地環抱，5分鐘內汲取板橋最精華的生活軸線，並鄰近產業重鎮之遠東通訊園區 TPARK，吸引不少科技新貴落地生根。

而科技聚落為支撐房地產的關鍵，TPARK 近年吸納 Google、Amazon、Microsoft、Sony 等科技巨擘進駐，此外，中華電信雲端中心也選擇落腳於國慶路，產業龍頭有志一同選擇該生活圈周邊，不僅是為了避開土壤液化區與地震斷層帶，避免營運不中斷，且高鐵、板南線、環狀線、客運及台鐵匯聚於此，便捷的交通更是大型企業商轉營運的必要條件，國慶路地段價值不言可喻。

誠果建設深耕板橋地區多年，熟知該地段的價值，以嚴謹的建築工法興建「誠果禾樂」，由設計101大樓結構之永峻工程把關，為了從設計規劃到施工監督取得「全程認證」的耐震品質，建商也不惜投入漫長的時間、龐大的建築成本，邀請第三方公正技師駐場勘驗超過2年，取得雙耐震標章、躋身全國百大耐震認證名宅行列。

「誠果禾樂」近期即將完工，預計2022年第4季取得使照、2023年第1季交屋，相較於預售案受到缺工缺料影響，工期無限延長、售價反映未來價格，該案施工、營造原料不受市場波動，建築品質眼見為憑，且配有採德、日系進口建材，包含YKK氣密窗、 5+5 LOW-E玻璃、V&B面盆馬桶、INAX免治馬桶座及 Grohe五金龍頭，用料皆是一時之選。

全案基地超過600坪，規劃15~34坪1+1~3房，為成熟商圈少見稀有大基地產品，且零地主戶零店面，對於自住客而言，不需要冒著盲選風險賭身家，更可即刻入主安心又實在。

MSCI發布年度MSCI房地產市場規模報告，估計2021/22年全球專業管理的房地產投資市場規模。報告指出，2021年全球專業管理的房地產市場規模為11.4兆美元，較 2020年的10.5兆美元成長8.5%，最大驅動力來自資產價值的增長。

報告指出，2021年房地產市場規模增長其中有六成來自美國和中國大陸。美國房地產市場的價值增加4,663億美元，達到4兆1,169億美元；中國增加1,230億美元，達到7,910億美元。中國已成為全球第四大房地產市場，超過德國，但落後於美國、英國和日本。

台灣房地產市場規模於2021年達到679億美元，較2020年增加27億美元，增長規模高於南韓的11億美元。新加坡的市場規模則萎縮14億美元。

在投資組合類別中，非上市房地產在2021年成長幅度最大，比2020年的價值增長13.8%。上市房地產則是最大的類別，市場規模為4.5兆美元，非上市房地產為3.7兆美元。

MSCI房地產資產主管維蔓（René Veerman）指出，在2020年全球因疫情封鎖的經濟影響下，投資者很可能以為房地產定價會下降，不良資產會增加。然而，對定價的打擊幾乎可忽略不計，不良資產的氾濫也並未到來。相反的，市場在2021年回升，全球投資者完成了總額達2.1兆美元的交易。

中央銀行調升利率之後，帶動房貸利率上升，央行今公布7月本國五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀）新承做放款利率，其中，購屋貸款利率已升至1.703%，為2016年2月、逾6年來新高；房貸金額則是558.93億元，較上月續減48.05億元，已連2月下滑。

央行今公布7月本國五大銀行新承做放款加權平均利率為1.475％，創2018年5月以來新高，較6月的1.440％上升0.035百分點，除因部分銀行承做利率較低的地方政府貸款案，使資本支出貸款利率下降外，其餘各類貸款利率皆因伴隨本行6月升息，而較上月上升。

另外，7月五大銀行未承作國庫借款，致五大銀行新承做放款加權平均利率同為1.475％，較6月1.513％下降0.038個百分點。

央行經研處副處長蔡惠美指出，購屋貸款利率已達1.703%、較6月上升0.089個百分點，在央行6月升息之後，7月五大銀行都已調升利率，但少數銀行房貸利率是採季指標利率，部分銀行8月還會調升，將持續推動利率小幅上揚。

從房貸金額來看，6、7月新承作購屋貸款金額都稍微往下走，這部分從六都建物買賣移轉棟數月增率就可看出，6月月增率為負6.73%、7月更擴大為負13.27%，移轉棟數下降，已反映到購屋貸款金額下滑。此外，也有少數銀行整批分戶貸款較上月減少，且有些銀行在房貸管控轉趨嚴謹，都會使購屋貸款金額下降。

對於新增房貸金額連2月下滑，是否顯示房貸承作縮減已成趨勢？蔡惠美指出，就六都移轉棟數來看確實是逐月減少，量縮的主因包括疫情、央行升息以及政府打炒房政策影響，另外國際景氣下行風險也帶來衝擊，就當前房市來看，建商推案趨緩、交屋也延後，都會影響到買賣移轉棟數表現，自然會呈現在到購屋貸款變化上。

她也提到，大台北地區房價7月月增率為1.04％、年增率則為6.96％，年增幅已覺上月7.49％下降，多少反映出房市需求情況，整體大台北房價漲幅確實出現趨緩。

至於是否祭出下一波打炒房措施，她強調，健全房市是部會通力合作，其他部會將持續觀察特定地區、少數地區是否還有投機炒作行為，例如內政部可能會考慮修正平均地權條例，各部會都會密切觀測市場目前動態。

根據金融聯合徵信中心最新統計，在房地合一上路後，台中貸款成數從70.53%增加到77.43%，購屋面積少6坪，其中在貸款成數上，后里、西屯、西區、東區、清水與大甲增幅超過一成，

而在購買面積上，西區、后里、東勢、南區、清水、潭子等區購買面積減少超過10坪。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，台中房市近年話題多，房價飆漲快速，資金快速匯集下，近六年來也讓銀行對台中另眼相看，貸款成數大幅提高。不過高房價之下，購買面積勢必變小，綜觀未來，民眾購屋可能有越來越小的趨勢。

綜觀聯徵中心的統計，住商不動產中區協理賴萬認為，在成數上，房地合一上路迄今，台中購屋熱度不減，除外界認為的投資盤外，自用換屋需求也是其中大宗。

在成數暴增區域上，值得注意的是，例如過去認為較邊陲的后里、大甲、清水與東區，風險高的西屯與西區，都因為中科三期逐漸打底、周邊工業區發展，山海線成形、三井Outlet等話題，區域能見度提高，加上新案林立，讓銀行另眼相看。

在購買面積上，由於房價排擠使用面積，讓買方含淚出手，特別如果買屋重屋齡，就更容易買得更小，相較於房地合一剛上路之時，台中房價相對親民，如今看來，想在台中買間適合的好宅，越來越不容易。

不過， 由於聯徵中心資料仍在第1季，大家房屋企劃研究室副理郎美囡說，近期銀行在放款態度上已經大不相同，特別是對於新重劃區往往更為保守，建議想要購屋的民眾，在下手前應該多比較銀行，並且詢問貸款成數，避免屆時貸款成數不足，還得賠上定金。

現在台灣房價飆漲，科學園區也帶動中南部房價，日前有一名網友拋問「台中跟台南哪個比較宜居？」他歸納兩縣市優缺點，認為台中居住品質較好，但台南的旅遊景點多，讓他好奇「台南是不是比較宜居？」

一名網友在PTT發文表示，雖然許多網路投票都認為台中宜居，但他發現台南旅遊景點有很多特色，反觀台中雖然有高美濕地，但台南也有四草湖、漁光島、七股鹽田，台中的綠園道、科博館也比不過台南的藍晒園區、神農巷，讓他疑惑「台南是不是比較宜居？」

對此，網友看法不一，有人認同原po「台南比較好玩，但是那個交通實在可怕」、「台南隨便走都是景點、美食」、「兩個城市都住過，台南景點跟能出遊的地點比較多」。

也有認為還是台中較佳，指出「當然是台中適合生活，你說的都是景點」、「我反而覺得台中景點贏過台南，台南就吃東西而已」、「台南都市老舊，夏天太長很熱」、「方便度是台中勝台南」。

還有網友特別回文，指出「台中市的交通方便性大於台南」，認為雖然景點各有千秋，但是「台中一條74快速道路，貫串南邊到東邊， 還可以直接上國道三號和直接抵達台中高鐵站」。

他指出「台南的市區交通和高鐵站較不方便，台中無論是天氣、工作機會，以及市容等等根本連比都不用比就海放台南幾條街，但台南會讓我覺得贏台中很多的就是大學」。

現在全台房價飆漲，不只是新竹房價漲幅高，連中部、南部都有漲價現象。日前一名網友疑惑「台南站上6字頭了？」他指出，台南某建案價格開出來了，10樓一坪要價64萬多，成交要60萬，因此他拋問「這情況適合買嗎？」

一名網友在PTT房版發文表示，台南的建案豐邑平實價格出來了，目前只賣其中三棟的10樓以下，以及B5的車位，10樓的價格一坪要64萬多，8樓則是不賣，成交價要60萬，B5的車位則是要225萬，而且「隨時視情況調漲」，讓他疑惑「這邊還適合買嗎？」

對此，網友看法兩極，有人直言「做夢，隨便登價格吧」、「這區真的有6（字頭）的價值？」、「盤子價」、「這樣新竹、台中如果買7字頭，算起來相對便宜了」、「我是覺得沒人想買，期待實登打我臉」、「浪費錢，不要買」。

但也有人認為6字頭房價合理，指出「合理吧，這是指標建築」、「正常吧，南科不少同學年收300-500萬」、「台南市很多做生意的人，其實他們收入都很高」、「南科收入250萬以上」、「年收250萬，買個60萬一坪怎麼了？」、「台南有錢人不少」。

以「菩提樹下」為名，楊依靜設計師自信仰發想，利用寬闊的陽台及充足日光，期待呈現出佛陀在菩提樹下靜坐成道的畫面，搭配相同風格的家具，塑造平靜、簡潔與開放的居所。

業主長年居住海外，希望在台灣擁有一處平靜、放鬆的住宅，作為休閒渡假之用，因此相中了坐落於台中市區的住宅大樓，周遭生活機能豐富，建築本身即有大片垂直綠化空間及跳島陽台、空中花園等，基地更享有兩面寬大露台，使其雖身處熱鬧商圈之中，窗外卻是滿目綠意，如同被自然圍繞，在煩擾的都市中闢出一處靜區。

設計概念自信仰出發，將傳統宗教元素融入住宅空間中，同時融合基地景觀優勢，模糊室內及戶外自然景觀的界線，以樸實的材質色調，打造一間具有濃厚禪風的現代木屋。

在樹下醒來

全案空間通透，以金、黑、木色貫穿，透過一致的材質形塑出連貫感及立體深度，楊依靜說明，木質是此作的關鍵元素，天地壁皆選擇相同的淺色木材，圍塑出木屋般的氛圍，並藉由天然木材本身的獨特紋理避免視覺過於單調，同時亦將注意力吸引至戶外景觀與內部細節中，使空間成為襯托主角的舞台。

公共區域以 1:2 的比例劃分為客廳及佛堂，設計師拆除入口處原有隔間，以開放式的屏風分隔出神龕區，將視線引導至戶外空中花園，放大空間視覺深度。客廳電視牆後方則為主臥房及客廁，兩扇門皆以隱藏手法處理，選擇相同材質延伸電視牆視覺，亦加強私領域的隱密性。

穿過宛如秘密通道的房門後，臥房保留公區設計主軸，選擇以更淺色的木質包覆地、壁，呈現明亮安定的氛圍。

其中，淡綠色的天花板十分引人注目，設計師透過傾斜方式修飾其上的空調機具，盡量保留視覺高度，避免壓迫感；淡綠色除了呼應衣櫃門板細節，另一方面也是滿足業主希望能「在樹下醒來」的期待，當日光透過木百葉簾灑入，產生的光影映照於淡綠色的天花上，好似光影和樹葉交錯的視覺效果。

主臥衛浴則特意選擇鄰近露台處，大面落地窗使空間沐浴在陽光下，使業主能面對著花園放鬆泡澡，將身心澈底淨化。

8月23日，貝殼發佈2022年第二季度財務業績。財報顯示，貝殼二季度總交易額（GTV）為6395億元，同比下降47.6%；淨收入為138億元；調整後淨虧損6.19億元。二季度，貝殼家裝家居業務收入實現同比增長。貝殼租房業務簽約口徑在管房源量超過4.2萬套。

貝殼董事長兼CEO彭永東表示，第二季度中國房地產交易市場出現了一系列積極變化。平臺的經營效益、人店規模的穩定性和作業效率都有所提升。隨著“一體兩翼”戰略的推進，組織所涉及的業務也變得更加多元和複雜。公司會持續專注於加強獨特的產品及服務，賦能服務者，以更廣泛及更深入的方式為客戶服務，支援業績長期增長。

8月24日，寶龍地產控股有限公司發佈盈利警告稱，預期集團於截至2022年6月30日止六個月期間利潤介乎約12億元至16億元。

據觀點新媒體瞭解，根據初步評估寶龍地產截至2022年6月30日止六個月的未經審核管理帳目及其他目前所得資料，預期寶龍地產於截至2022年6月30日止六個月期間利潤介乎約12億元至16億元（截至2021年6月30日止六個月：約50.77億元），公司擁有人應占核心盈利介乎約16億元至18億元（截至2021年6月30日止六個月：約25.49億元）。

預期下跌主要歸因於受房地產行業經營環境嚴峻及新型冠狀病毒疫情的持續影響：物業交付下跌，令銷售物業已確認收入和溢利減少；基於謹慎性原則對物業項目計提的減值增加；投資物業公允價值增值減少；外匯波動造成預期淨匯兌損失所致。

8月23日，新天地產集團有限公司發佈盈利警告稱，截至2022年6月30日，預計集團將錄得股東應占虧損不超過1億元，去年同期錄得股東應占溢利約0.78億元。

觀點新媒體獲悉，集團認為預期上半年錄得股東應占虧損是因為：新冠疫情影響持續及外部經濟壓力為整個房地產行業帶來嚴峻挑戰；上半年集團錄得已出售物業確認的收益減少；鑒於近期預售表現低迷，預期就發展中物業進一步計提減值虧損撥備；集團投資物業的公平值預期將下降；上半年並無如上一期間錄得出售一間附屬公司的一次性收益；大部分待售物業已於往年售出，導致分占一間聯營公司業績大幅下滑。

另悉，集團預計將於8月31日刊發上半年中期業績報告。

曾被監管嚴禁的“接力貸”重出江湖？

近日，北京市住房和城鄉建設委員會提出三項措施：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點地塊（昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊）全齡友好住宅專案普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%，以及相應的貸款優惠利率；購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行；其子女可作為共同借款人申請貸款。

子女可作為共同借款人申請貸款引發市場關注。事實上，記者從北京的部分銀行採訪瞭解到，除了政策試點的三個地區外，其餘地區也可做“接力貸”，並且在該政策推出前一直有這項業務。但並不是所有銀行都有這項業務，比如工商銀行(4.320, -0.01, -0.23%)、農業銀行(2.820, 0.00, 0.00%)、交通銀行(4.560, -0.02, -0.44%)、華夏銀行(5.090, -0.02, -0.39%)等可以申請接力貸，而招商銀行(33.100, -0.52, -1.55%)則明確表示不接受這一業務。

結合近期推出的一系列政策，有專家認為，北京的房地產市場已經開始轉向。

部分銀行可做接力貸

“老人名下沒房子，沒貸款或者之前貸款還完了就可以做，現在銀行政策沒那麼嚴格，主要是孩子的月收入流水能覆蓋貸款月供的兩倍就可以放款。”北京一位元房地產仲介人士對記者表示，“前一段時間我們剛做過一位，一直都是這麼操作的。”

“這筆貸款算在父母名下，不影響子女的貸款或買房名額，子女是作為擔保人共同還貸。兩代人加起來的月收入流水能夠達到兩倍覆蓋就可以通過，還可以加上自己的兄弟姐妹、配偶等，作為共同擔保人，不過必須和老人是直系親屬關係。”北京某銀行人員對記者解釋道。

但從“接力貸”本身而言，還是存在一定風險。據記者瞭解，各銀行對於貸款年限以及參與貸款的最高年齡有所要求。比如，老人必須得有退休金，年齡不得超過70周歲，貸款年限在10到15年，因此每月月供要求較高。

“貸款年限加上父母本身的年齡，總數不得超過85。比如說，如果您父母已經65歲的話，那麼最多能貸20年。假設貸款300萬元、採取等額本息還款，按二套房5.35%的利率來算，那麼月均需要還款2.1萬元。”華夏銀行北京某支行的員工給記者算了一筆賬。

“接力貸本身有一定風險，尤其是老年人買房有一定風險，60歲以上老年人畢竟已經退休，收入來源有限，不宜再進行重資產投資。老年人一單出現意外，負債會傳導給子女，增加子女的債務負擔。”首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池對《國際金融報》記者表示。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者表示，“接力貸”的本質是另一種“一人購房全家幫”的形式，這在金融政策收緊的時候是明顯不允許的。“有時候政策不嚴的時候，就會出現這種操作”。

近期，各地“接力貸”陸續冒頭，再度引發市場關注。廣州等地也傳出“接力貸”捲土重來的消息。相關調研發現，個別國有銀行表示確實有“接力貸”業務，並表示“此業務之前停了，現在比較嚴格，需要通過具體的合作樓盤和仲介公司才能辦理”。

“接力貸”為何捲土重來？背後體現了銀行貸款需求不振，刺激業務增長的目的。嚴躍進認為：“接力貸總體上是在監管的邊緣線進行的，當前各地信貸投放的壓力比較大，客觀上此類操作被管控的可能性倒是小了，也和銀行希望客戶多貸款的心態有關。”

“過去房地產調控比較嚴格的時候，銀行貸款需求充足，樓市需求也比較旺盛，銀行不樂於辦理此類業務。但現在銀行貸款需求不振，樓市低迷，為了經營業績，增加利潤，此業務才被重提。”中原地產首席分析師張大偉表示，與普通的個人房屋貸款相比，辦理“接力貸”手續更為複雜，需要審核父母、子女雙方的資質，銀行付出的成本更高，所以之前銀行不願意接此類業務。

“接力貸從一定程度上可以使一部分樓市的潛在需求得到釋放，提高購房人的購房能力。對市場回暖有一定的助推作用。”趙秀池表示。

不過，中原地產在一份研報中指出，結合武漢限購鬆綁、廣州接力貸等政策“一日游”，以及南京發佈全面取消限購新政兩小時後撤回等可以看出，雖然調控鬆綁是主旋律，但“房住不炒、因城施策”的底線仍然不可觸碰。

北京樓市適度鬆綁

近期“接力貸”又引起市場關注，背後釋放出首都房地產市場的什麼信號？

“可以理解為一種樓市適度鬆綁的信號，但僅限於有60歲以上老人的家庭，不存在普適性。目的在於為老年人提供適宜住宅，可以認為是對養老地產或者適老小區的一種支持政策。”趙秀池表示。

結合近期推出的一系列政策，有專家認為，北京的房地產市場已經開始轉向。8月4日，北京市住建委發佈消息，對中心城區老年家庭（60周歲及以上）購買昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊三宗試點專案，並把戶口遷至試點專案所在地的，給予一定的支持政策。此次政策的亮點在於即便有貸款記錄，最低執行35%的首付，相當於是首套房的待遇。子女還可作為共同借款人“接力貸”並參與還款，從而降低了首付和月供的門檻。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此舉並非是刺激樓市，恰恰相反，這是住房管理走向精細化、人性化的標誌。“對不同類型的人群，能夠制定不同的政策，不是把限購政策一竿子插到底。說白了，政府對這類需求，只是提供了一個可行的選擇。現在也只是部分專案，並不是所有的新房項目都能夠享受這種待遇。要看效果、看市場的歡迎度，再來決定未來的走向”。

8月19日，北京市住建委發佈關於進一步優化商品住房銷售管理的通知，明確商品房可按棟申請辦理預售許可，重申了“一房一價”原則。諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪分析指出，實際上，在商品房預售範圍的調整上，北京在持續地優化，本次將範圍縮小至按棟申請，放鬆力度相對較大，預計住房供應節奏將會有較為明顯的加快。

北京市住建委表示，下一步，北京將加快構建以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房及安置房為主體的住房保障體系，建立保障房房源長效籌集機制，持續推進公租房運營管理規範化。2022年，將繼續保持政策連續性、穩定性，推進各項政策措施更加精細化、精准化，進一步壓實因區施策主體責任，促進房地產業良性迴圈和健康發展。

昆山某項目售樓處。

在上海地鐵11號線連接昆山的終點站花橋站外，幾個身穿白襯衫、黑色西裝褲的年輕人看到有乘客進出時，便會向前兩步，微笑問道，“花橋，考慮買房嗎？”

8月中下旬，在昆山放鬆對外地人的購房限制後，當地的房產銷售人員在近40度高溫下忙碌起來。

作為連續16年穩居全國百強縣市首位的城市，昆山因緊鄰上海嘉定區以及有地鐵連通，這些年承接了不少來自上海的外溢購房需求，平均房價也從8000元/平米漲到2.4萬元/平米以上。

但在房地產行業整體期，昆山樓市從去年下半年開始也表現低迷。

如今，昆山正試圖啟動沉寂已久的樓市。8月18日，昆山取消了外地戶籍購房的社保要求，即近期銷售人員口中的“憑身份證就能買房”。

近日，一條君實地走訪昆山樓市發現，新政後新房市場確有回暖，但各區域分化、專案冷熱不均現象明顯。從區域來看，以花橋開發區、城東開發區板塊升溫最明顯；具體到專案，適合剛需購房者的小戶型去化最快。

“睡城”花橋被啟動

昆山在限購放開的當天，商品住宅成交套數剛破100套，但次日成交套數就達到1041套，增長十倍。

這一銷售成績，鼓舞著這個城市的每一位房產銷售人士，尤其是在有著“上海後花園”之稱的花橋。

雖然在昆山本地市民眼中，花橋房價居高不下的原因僅僅是離上海太近，各方面配套都跟不上，並不建議購買，“那邊很多二手房都在拋售，都沒人接手，妥妥的睡城。”

但絕大部分房產仲介人員近期都處於興奮狀態。白天，他們在平臺秒回客戶諮詢資訊，並且負責接送客戶看房，晚上則要安排後續的簽約和看房計畫，而且花橋目前在售的新房專案並不多。

8月20日，昆山限購放開的第一個週六，一條君探訪花橋多個售樓中心，以象嶼都城嘉園最為熱鬧，不到下午3點，項目來訪人數已經超過200組，樣板間也是人來人往。

該項目主推67-104平方米的剛需小戶型，均價約為2.3萬元/平米 ，總價約147-260萬元，毛坯交付，預計2024年3月交房。以銷售人員推薦的一套位於11樓的83平方米2居室為例，首付57.47萬元，貸款131萬元。按30年計算，每月月供為6444元。

在月供還未計算出來時，銷售人員翻看微信群消息後告訴一條君，該套房源一分鐘前已被成交出去，話音剛落便是砸金蛋的聲響。

體現該項目高熱度的還有幾個細節，比如現場已無空餘桌椅，銷售人員的嗓子逐漸沙啞，以及金蛋被砸後不再有祝賀聲、鼓掌聲。

“今天大半天時間已賣出去近30套。”據銷售人員介紹，花橋市場在一夜之間被啟動，無論是諮詢客戶還是帶看，甚至專案來訪，都是成倍增加，且90%以上的客戶都是來自上海。

象嶼都城嘉園之所以更受歡迎，主要還是因為佔據價格優勢。

與都城嘉園相比，花橋板塊另一新房項目香逸鉑悅，單價更高，去化更慢，離地鐵也更遠。以一套位於13層的89平方米二居室為例，單價25301元/平米，總價226.4萬元，每月月供需7800元。

不過，該專案目力可見的優勢是今年年底即可交付，以及周邊的教育資源，有蘇州外國語學校、華東康橋國際學校，也有集善幼稚園以及嘉善小中學。

但很明顯，對於絕大多數只是將花橋作為自己“上海第一站”的購房者來說，性價比才是首要考慮因素。或許正是這個原因，香逸鉑悅自去年12月份開盤，項目去化緩慢，此次放開限購後回溫也不及都城嘉園。

象嶼聯合保利操盤的明月璟辰苑則是個例外。同樣是單價超過2.5萬元，依然迎來不錯的銷售。介面新聞瞭解到，該項目以88-118平方米的3-4房戶型為主，精裝交付，計畫2024年10月交付。

象嶼地產的一位銷售主管告訴一條君，截至下午5點，8月20日已成交了25套。“我們這個項目屬於小型社區，只有1300多戶，現在房源所剩不多，這一期推出的410套只有幾十套了。”

一邊竭盡全力銷售，另一邊釋放漲價風聲。上述銷售主管表示，表面看單價確實不低，但是拋出掉裝修費，以及可以破格贈送一個價值10萬元的車位，折算下來該房源單價22400元，“到下一期開盤，已經確定這個項目會漲到2.8萬/平米左右。”

“花橋還是可以，昆山樓市很大一部分是靠花橋來支撐的。”現場一名購房者感歎道。

十年城西，十年城東

在昆山還有種說法是，前十年看城西，後十年看城東。

“城西房價從2013年的8000-9000元漲到現在5萬元/平方米，而現在已無地可拍，再往前只能走鄉鎮方向，到天花板了，接下來是屬於城東開發區的時代。”負責昆山城東區域的仲介人員劉文說道。

介面新聞實地走訪瞭解到，城西區域內因新房供應長期稀缺，每有新盤推出便能實現售罄，無法滿足昆山人“居住向西”的置業需求。

比如今年唯一新盤合頌蘭亭花園項目，入市以來4次加推都賣完，銷售金額超30億元。

城中區域亦是如此。位於該板塊的鹿鳴錦苑（鹿鳴府）專案由中建七局旗下子公司開發，銷售均價32500元/平方米。仲介人士表示，鹿鳴錦苑專案看房不僅要100萬驗資，還需要“茶水費”。

8月19日，該項目推出270套房源，開盤便售罄，實現銷售金額超13億元。

城東則有三個新房項目在售，保利正榮棠悅花園、中建春景雅苑和東望璟園。19日下午，棠悅花園專案售樓處開始熱鬧起來，但看房者停留時間普遍較短。現場一位元銷售人員告訴介面新聞，該專案小戶型（100平方以內）剛需房源已售完，僅剩下幾套戶型較差的房源。

據其介紹，棠悅花園目前銷售單價為22600元/平方米，2024年精裝交付。項目500米處有首創奧特萊斯，附近還有即將投入運營的東部醫療中心，步行約5分鐘可到達開發區體育公園，因此自開盤就熱度未減。

城東區域熱度最高的屬中建春景雅苑項目，新政次日就成交了20餘套。項目定位改善群體，戶型以143-168平方米為主，銷售單價22000元/平方米。

雖然地理位置優勢不明顯，但項目性價比較高，靠近中環，自持約2.9萬方商業體，兩公里內有世茂廣場、首創奧特萊斯以及在建的S1號線金融街(5.420, -0.13, -2.34%)站。

該項目在今年2月首開，半年時間內備案323套，前4個月消化掉180套，自7月中旬開始樓市熱度漸恢復，近一個月時間去化150套左右。

隨著購房熱情增漲，專案首付要求也由前期的兩個月結清變為現在的七日內繳齊。

而作為城東唯一一個現房項目（毛坯交付），建滔菁庭冷清得多。該項目只有兩棟在售，從去年底開盤至今，去化接近50%。仲介人員給出的解釋是“疫情影響”，但根本原因其實是這裡已位於陸家板塊，距離城東市中心車程至少需20分鐘。

毫無疑問，在昆山的樓市邏輯裡，專案地理位置仍是決定去化的主要因素。

昆山樓市承壓

昆山的城東板塊承接著越來越多的上海外溢需求。

多名負責城東區域的仲介人員告訴一條君，近期諮詢、帶看的客戶基本都是從上海而來，尤其是有了蘇州S1號線（在建）、占地950畝的體育公園、永旺夢樂城以及東部醫療中心等加持，城東板塊樓市的投資屬性漸強。

從事房產銷售超過7年，從昆山到嘉興，再由嘉興返回昆山，劉文如今十分看好城東樓市。“現在24000元的均價，未來接近4萬是輕而易舉的，你看城東現在有些二手房項目已經是4萬元的水準了。”19日下午，他這樣對一位元帶看客戶說道。

昆山本地一名本地購房者持同樣的態度，今年年初就已將自己一套位於城北的房子掛出去，想在城東開發區買套新房。據他所說，身邊不少朋友都選擇在城東置換了新房，項目如首創悅都、綠地21新城等。

昆山樓市重心東移的說法似乎可站住腳，但城東卻很難成為下一個花橋。

作為眾多環滬小鎮之一，花橋憑藉與上海地鐵11號線連接實現逆勢成長，房價從2014年的均價8500元/平方米漲至2016年的2.5萬元/平方米。

直到2016年10月，昆山宣佈實行限購，外地人限購一套，且需要1年社保或個稅算證明。緊隨其後的是更嚴厲的“限貸”，花橋房價因此一度回檔到1.7萬元/平米。

直到2019年3月份，蘇州地鐵S1號線花橋段開工，令積壓已久的購房需求得到釋放，包括花橋在內的昆山樓市在瞬間被喚醒。

此後隨著2020年後上海樓市調控趨嚴，部分購房需求外溢至花橋，其新房市場才重回“2”字時代，並在去年上半年迎來普漲。

也正是由於上海客戶居多，花橋新城板塊如今的入住率僅在50%左右，且很多二手房在拋售。此次限購放開後，花橋市場雖有回暖卻未過熱，意味著昆山樓市已進入到相對理性狀態，不再具備“炒房”的土壤。

此外，當前昆山樓市存在一定比例的“內迴圈”。“我自己都把手上房子掛出去了，原來買的利率6.28%，月供太高，賣掉再用現在的4.25%去買，怎麼都是划算的。”仲介人員李朋表示，今年持這種想法的客戶很多。

8月22日，央行宣佈5年期LPR再下調，首套房貸利率最低可至4.1%，購房成本進一步降低。

同策研究院研究總監宋紅衛分析，當前房地產市場低迷，環滬城市昆山也呈現下滑趨勢，成交縮量，地方財政壓力上升，取消首套房限購目的就是刺激樓市回暖，穩定樓市。

據克爾瑞統計，今年前7個月，昆山市商品房住宅供應面積為14.95萬平方米，同比減少65%；成交面積為23.02萬平方米，同比減少44%。

從房企銷售情況來看，前7個月，昆山市場排名前5的房企金地商置、中駿、碧桂園、招商蛇口(14.260, -0.15, -1.04%)和萬科，成交金額分別為35.2億、27.4億、21.74億、19.06億和17.95億。這表明昆山對全國性房企而言，已是一個極為重要的市場。

單看7月，據中指研究院監測資料顯示，昆山商品住宅成交面積為22.81萬平方米，環比下降16.03%，同比下降42.33%；商品住宅成交1920套，環比下降19.29%，同比降幅為48.04%。

克爾瑞分析稱，一直以來，昆山市場剛需屬性和投資屬性突出，新政放寬限購對於區域市場會有很大促進作用。

而更關鍵的是，昆山樓市對於蘇州的重要性。資料顯示，2022年上半年蘇州市區共計成交37779套商品住宅，昆山市成交了11253套，接近蘇州市區三分之一的成交量。

眼下，最強縣級市昆山正迎來今年以來最好的樓市光景，但能否持續，還要看政策落地的後續效力。

樓市傳統旺季“金九銀十”即將到來，在房地產市場降溫的大背景下，今年9月、10月市場走勢如何，備受關注。

8月以來，在房地產市場活躍度不足的情況下，地方穩樓市政策仍在持續發佈，政策力度也逐漸加大。

據記者不完全統計，截至8月23日，今年8月已有超30個城市出臺樓市扶持政策，需求端主要涉及放鬆限購、限貸，放寬公積金貸款，出臺購房補貼及鼓勵貨幣化安置等。

與此同時，8月22日央行再次降息，一年期LPR下調至3.65%，五年期LPR下調至4.3%。房貸利率也隨之下調，其中首套房貸利率低至4.1%，已低於2009年房貸利率打七折後的4.156%。

“可以看出，全國政策層面推動樓市企穩的方向明確，而房貸利率不斷下行，更是樓市利好的直接體現。”58安居客房產研究院分院院長張波向記者表示。

“短期來看，各地因城施策力度有望加大，保交樓相關舉措亦在不斷出臺，多個政策疊加下，市場情緒有望好轉。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜告訴記者。

事實上，每年的9月、10月對房企銷售都很關鍵。

“一般情況下，全年房地產市場銷量有6-7成集中在下半年，而9-10月往往會佔據下半年成交量的近半數份額，這也是市場對金九銀十有諸多期待的原因所在。”張波稱。

陳文靜認為，9月、10月房企普遍會加大推盤力度，供應端改善有利於提升市場活躍度。

“在政策優化帶動下疊加低基數效應，9月全國市場成交規模環比或有所回升，但對於多數城市來說，市場信心修復仍需一定時間，市場調整態勢難改，9-10月全國商品房銷售規模同比降幅預計仍較大。”陳文靜表示。

從市場表現上看，今年樓市整體表現低迷。房地產開發投資增速自2021年2月至今持續下行，2022年1-7月全國商品房銷售面積和金額累計同比降幅較大，其中商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%；商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%。

而7月部分城市出現“停貸”事件，進一步加大房地產市場恢復的難度。

“在寬鬆政策的持續助力下，5、6月市場加速修復，而7月停貸事件在一定程度上加劇市場擔憂情緒，致使銷售回升進程受阻。”諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪稱。

張波告訴記者，從供給側來看，房企的生存壓力依然偏大，現金流壓力和去化壓力未有明顯緩解。從需求側來看，大部分區域購房者的信心依然沒有恢復，政策效力在市場釋放較為緩慢。今年9-10月很難有超出預期的表現，市場整體走平將是大概率事件，但不同區域分化仍將持續。

“當前購房者的收入穩定問題，疊加人口結構問題，依然影響房地產市場穩定。”中原地產首席分析師張大偉稱。

諸葛找房分析師認為，9-10月房企將加大促銷力度，以價換量現象會增加，新房價格漲幅或將繼續回落。

“9-10月是衝刺全年業績的關鍵時期，接下來部分專案會推出促銷措施，加快回款的速度。”一家總部位於北京的房企人士告訴記者。

在人行下調最新一期貸款市場報價利率（LPR）後，全國多地銀行及時跟進下調房貸利率，北京、上海、廣州和深圳首套房的房貸利率均降至5％以下，多地房貸利率最低下調至4.1％。

據《上海證券報》報道，蘇州、南京、重慶、長沙、福州、南昌、天津等地的商業銀行已及時依據相關政策，將首套房貸利率降至4.1％。

一線城市中，上海地區的中行、工行、交行、招行等均已完成房貸利率下調，由此前的4.8％降至4.65％，最新調整後的房貸利率自8月22日起執行。北京地區首套房貸利率原本為5％，目前已普遍降至4.85％，這也是自 LPR 捆綁房貸利率後，北京首套房貸利率首次回歸「4」區間。廣州大部分銀行首套房貸利率普遍降至4.3％，深圳大部分銀行首套房貸利率從4.75％降至4.6％。

恒隆集團（00010）公布，自去年8月31日起至昨天期間在香港公開市場以總現金代價約9.41億元購買恒隆地產（00101）合共6063.2股，佔約1.3％股權。

該集團指，透過收購事項，所持恒隆地產股份權益由約58.2％增加至於約59.5％，收購於╱將於各自結算日以內部資源及╱或銀行貸款交付。購入恒隆地產股份之平均價為每股15.5元。

該集團指，股票市場近況為購買恒隆地產股份以增加於恒隆地產擁有權提供良機，購買事項的條款乃於香港公開市場按一般商業條款進行，屬公平合理。

合景悠活（03913）公布，截至6月30日止中期盈利3.14億元（人民幣．下同），升0.4％，每股盈利16分，不派中期股息。

該集團指，收入約20億元，增長68％。毛利約6.22億元，增長14.5％，於6月30日總在管建築面積約2.14億平方米及總訂約建築面積2.86億平方米，分別增長29.7％和28.9％。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

龍湖集團（00960）旗下重慶龍湖企業拓展有限公司23日公告發行2022年第一期中期票據，本次發行規模為15億元人民幣，募集資金用於項目建設、購回或償還境外美元債等。該期中期票據由中債信用增進公司提供全額擔保增信支持。這是中債信用增進公司按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

內媒引述接近交易商協會的人士稱，多家民營房企正在與中債信用增進公司溝通，擬通過增信支持的方式發債融資。

同時，民營房企杭州濱江房產集團股份有限公司（深：002244）23日成功發行9.4億元人民幣中期票據。市場認為，投資人開始逐步恢復對民營房企的信心，民營房企債券融資渠道正逐漸恢復。

不涵蓋離岸貸款 債權人促平等對待

世茂集團（00813）於7月3日有一筆4.75厘優先票據本息約10.24億美元到期未付構成違約，正與債權人就重組條款展開談判。路透引述消息人士及有關文件報道，世茂已向境外債權人提出重組計劃，會在3年至8年內攤還118億美元（約920.4億港元）負債；然而，不包括另外23億美元（約179.4億港元）離岸債務，涉及離岸項目貸款，以及由在岸金融機構擔保或受內地法律管轄的貸款。

消息人士稱，離岸債權人對有關提議感到不滿，擬要求世茂平等對待所有類別離岸債權人，並防止資金從離岸實體流出。世茂沒有就報道作出回應。

綜合路透與內地傳媒報道，世茂上周五（19日）向債權人小組的財務顧問提交一份境外債務初步重組方案，主要內容為：A類債務，即46.5億美元的銀團貸款及雙邊擔保貸款，分期36個月至72個月攤銷；71.3億美元B類債務，包括57.2億美元公共債券、10.7億美元私人票據，以及3.4億美元無擔保雙邊貸款，將透過在重組生效日期後發行6批新票據，分別佔債券9%、9%、18%、18%、23%、23%，於39個月、45個月、57個月、69個月、81個月、93個月攤還。

合景泰富子企遭提前追18億

世茂於文件中提到，將保留出售兩項香港資產（九龍大窩坪項目及東涌酒店）的權利，並把出售所得款項用於還債，以及在二級市場上預付或回購與重組債務有關的新票據。路透引述消息人士透露，世茂已向部分境外債權人表示，計劃在公司現金流恢復後支付債息。

另外，合景泰富（01813）一間境內子公司的一筆18億元（人民幣．下同）債務，遭近乎所有投資者尋求提前還債。該債券明年到期，回售期為本周四（25日），錄得登記回售總額17.97億元。彭博數據顯示，合景泰富9月將有兩筆合計9億美元的境外債券，以及10億元境內債到期。彭博指出，最近其境外債券的定價低於30美仙，表明投資者對按期償付的期望不大。

龍湖獲全額擔保 發15億票據

至於龍湖集團（00960）獲得國有增信機構全額擔保的中期票據，已落實發行，旗下境內發債主體重慶龍湖企業拓展昨日正式公告，擬於本周四簿記發行中期票募資不超過15億元人民幣，由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

據龍湖發布的債券募集說明書，這次發行使用的是龍湖今年2月獲批50億元中期票註冊額度，集資所得將用於項目建設、購回或償還龍湖集團控股有限公司境外美元債券、償還龍湖集團控股有限公司債務融資工具。

說明書還顯示，募集資金將用作位於北京、重慶等多地的13個開發項目，這些項目擬使用募集資金總計18億元；擬償還的債務融資工具為「17 龍湖地產MTN001B」，其規模為3億元，已於今年7月21日到期。

法貿行：加P息難免 移民潮損氣氛

法國外貿銀行發表報告指出，香港樓市短期內將面對利率上升、出入境管制和移民，以及經濟前景負面3大主要風險，預計今年最優惠利率（P）將提高至少0.25厘，雖然房屋交易量可能會保持在現水平，但若疫情清零政策和出入境管制措施沒有較大改善，樓價在未來12個月可能會下降5%。

報告提到，香港樓市短期內面臨3方面的挑戰，首要是利率上升將拉高按揭貸款成本。美國聯儲局近月大幅加息，港美息差擴大引發套利活動增加，將無可避免令香港的利率上揚；當銀行的淨息差收窄和盈利能力下降，採取行動調整P息只是時間問題，供樓人士的負擔將可能加重。

最優惠利率料上調0.25厘

法貿行表示，滙豐銀行近期宣布上調H按封頂息率，是主要銀行中的首例，相信此舉將對其他銀行造成一系列連鎖反應，最終令所有銀行按揭利率都會上升，短期內香港樓市也會愈見顛簸。該行推算，今年P息將提高至少0.25厘。

其他風險方面，近年本港掀起移民潮，樓市無疑出現了更多移民沽盤，影響市場情緒。

根據強積金提款規模的上升趨勢，可看到香港居民淨外流帶來的壓力正在加劇；與此同時，出入境管制尚未完全解除，增添了內地和海外人士來港定居的難度，兩方面均對樓市短期需求構成打擊。

家庭收入連續9季負增長

另一方面，報告認為，香港持續的防疫措施和限制對經濟弊多於利，尤其是家庭購買力受到進一步削弱。法貿行指香港家庭收入的兩年平均增速已連續9個季度呈現負增長，在最近的2022年第二季度仍下降0.8%；雖然政府已意識到經濟現實，勞工市場情況開始見改善，惟該行預期香港今年不太可能實現充分就業，黯淡的經濟前景將不利樓市需求。

法貿行又稱，置業向來是香港居民累積財富的重要途徑，但在2019年至2021年期間，樓價僅上升4.5%，遠遠落後於其他亞洲發達經濟體；同期新加坡、紐西蘭和澳洲的樓價便分別上揚13%、48%和28%。該行認為，如果香港的疫情清零政策，以至出入境管制措施不作出較大放寬，恐怕樓價在未來12個月會跌5%，惟中期來看，一些負面因素可能會逐漸消退。

MIAMI QUAY I貼市推 Larchwood今開價

新界大型新盤銷售活動已到尾聲，隨着新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1B期周六（27日）展開最後一輪大型銷售，市場焦點開始轉移至市區新盤，會德豐地產牽頭發展的九龍東啟德MIAMI QUAY I最快下周開價，宏安地產（01243）大角咀洋松街單幢項目Larchwood則搶先於今天（24日）公布首張價單。

MONACO MARINE累售316戶

會德豐地產、恒地（00012）、新世界（00017）及帝國集團合作發展的MIAMI QUAY I快將推售。會德豐地產常務董事黃光耀預計，MIAMI QUAY I本周內上載樓書，下周公布首張價單及開放示範單位予公眾參觀。他透露，首批單位會以貼市價推售，價錢參考九龍東以至臨海項目成交價，而會德豐地產同系同區MONACO MARINE至今累售316伙，套現逾40億元，平均成交呎價約2.65萬元。

MIAMI QUAY I會所CLUB MIAMI設24小時健身空間，引入實況互動划艇機，配合互動划艇遊戲系統及大熒幕，可作雙人競賽，展銷廳也放置了兩部划艇機，讓睇樓人士親身體驗。

MIAMI QUAY I由3座住宅大樓組成，提供648伙，標準單位間隔由開放式至3房戶，實用面積約250至710方呎，一半單位屬於2房。

大角咀相隔約4個月再有全新樓盤推售，Larchwood將於今天公布首張價單。區內對上一個開價的新盤為恒地利奧坊第4期利奧坊．壹隅，今年4月推出首批單位，折實平均呎價23928元。區內代理透露，Larchwood鄰近新晉屋苑，例如利奧坊．曉岸及旺角逸新等，近期二手平均成交呎價約17500至22900元。

Larchwood搭建了兩個示範單位，宏安地產執行董事程德韻指出，單位層與層之間高度約3.5米，令內櫳更見實用及靈活。其中22樓E室示範單位，以高架床分隔出娛樂區及睡眠區。上層擺放雙人床，下層高度約2.1米，放置布藝長梳化。

Larchwood位於洋松街62號，提供187伙，實用面積181至413方呎，預計2024年4月底入伙。

NOVO LAND1B期不會延長收票

另外，由7月30日至今，NOVO LAND第1A期及第1B期已經先後進行五輪銷售，新地副董事總經理雷霆表示，第1B期將於周六進行最後一輪大型銷售，涉及188伙，其中170伙公開發售，18伙招標。

新地代理總經理陳漢麟補充，項目周四（25日）晚上8時截票，雖然颱風快將襲港，他說，不會因懸掛八號或更高風球訊號而延長收票日期，呼籲準買家盡早入票。至於該盤仍有41伙未公布銷售安排，陳漢麟強調，大部分是優質3房戶，容後推售。

二手市場議價空間擴大，蝕讓成交頻現，而納米樓蝕幅更大。長沙灣單幢盤曉悅一個實用面積僅193方呎納米單位，以352萬元售出，原業主賬面勁蝕接近兩成離場。

美聯物業高級區域營業董事吳志輝稱，曉悅中低層D室，實用面積193方呎，開放式設計，原業主於今年3月起以「蝕讓價」398萬元放盤，經議價後減價46萬元或11.6%，以352萬元成交，呎價約18238元。單位於2018年9月以438萬元購入，持貨近4年，賬面虧損86萬元，貶值19.6%。

灝景灣海景三年貶值92萬

新界屋苑連錄蝕讓個案，中原地產分行經理李子清表示，青衣灝景灣3期8座高層A室，實用面積788方呎3房戶，享海景並附豪華裝修，於今年5月開價1510萬元，最終以1365萬元成交，呎價約17322元。原業主於2019年5月以1457萬元買入單位，持貨逾3年，賬面蝕92萬元，跌價6.3%。

中原地產副區域營業經理溫旭銘指出，元朗蝶翠峰13座中低層A室，實用面積520方呎，兩房間隔，以570萬元沽出，呎價約10962元。原業主於2018年8月以600萬元買入，持貨4年，賬面蝕30萬元或5%。

此外，樂富居屋富強苑C座富康閣低層3室，實用面積401方呎2房單位，以已補地價495萬元售出，呎價約12344元。原業主2018年3月以已補地價530萬元購入，逾4年賬面損手35萬元，降幅達6.6%。

美聯物業高級分區營業經理黃家明說，九龍灣得寶花園B座中層1室，實用面積382方呎，成交價505萬元，呎價13220元，創近兩年同類型2房單位樓價新低。原業主1996年6月斥145萬元入市，賬面賺360萬元或2.5倍離場。

地政總署上月推出一幅位於觀塘安達臣道對出的商業用地招標，將於周五（26日）截標，業界對該用地的看法趨審慎，有測量師更下調估值約一成，至約6.3億元。

該地皮屬於測量約份第3約地段第1078號，地盤面積約6.33萬方呎，鄰近房屋委員會和香港房屋協會發展中的多個公營房屋地盤，屬該安達臣道新發展區首幅登場的純商業用地，可建樓面面積約13.92萬方呎。

不過，業界對該用地的看法較審慎，市場估值約5.6億元至9.1億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約4000至6500元。

測量師下調估值至6.3億

個別測量師最新更下調該地皮的估值，普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑說，該項目屬於安達臣道一帶新發展區的主要商業樓面來源，預計興建民生商場，服務該區居民，相信可接獲5份標書左右。而考慮到現時的市況，以及該地皮的吸引程度，他決定下調該地皮的估值，由上月政府公布賣地計劃時約7億元，降一成至最新約6.3億元，樓面呎價亦由約5000元，下調至最新的4500元。

資金繼續物色民生舖位投資，上水龍豐花園地下一個現由生果檔承租的舖位，以3980萬元易手，呎價逾14萬元，回報率高見5.1厘。

市場消息指出，龍琛路33號龍豐花園地下G35B號舖，建築面積約274方呎，以3980萬元售出，呎價高達14.53萬元。原業主於1999年10月斥資510萬元購入，持貨約23年，賬面大幅獲利3470萬元，升值6.8倍。

據了解，上述舖位由一家生果檔租用十多年，屬於長情租戶，目前月租為17萬元，租金回報達5.1厘。有業內人士認為，由於舖位位處單邊，加上該地段人流不俗，而且提供極高回報率，但生果檔有佔用舖外的公共空間，若有關當局堅決執法，租金或有下跌的風險。

另外，旺角上海街652至654號金基樓地下7號舖，建築面積約600方呎，以4000萬元成交，呎價約6.67萬元。舖位現租戶為五金店，月租13萬元，新買家可享3.9厘租金回報。

上海街舖49年勁賺逾百倍

原業主於1973年5月以35.5萬元買入，持有逾49年後沽貨，賬面勁賺3964.5萬元，大幅升值111.7倍。

另外，中原（工商舖）商舖部副區域營業董事梁美儀表示，上環荷李活道160至168號啟發大廈地下A號舖連閣樓，總建築面積約2400方呎，以約6980萬元連租約放售，呎價約2.91萬元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，今年7月錄得56宗二手公屋買賣合約登記（包括已補地價及未補地價），較6月的45宗增加24.4%，總值1.49億元，較6月的1.28億元多16.4%。黃良昇認為，隨着美國持續加息，樓價調整回軟，窒礙用家的置業意欲，二手樓市氣氛放緩，相信二手公屋市道將會下調。

在7月的二手公屋買賣登記個案中，金額最高是大埔運頭塘邨運來樓中層14室，成交價465萬元。第二高是沙田顯徑邨顯富樓低層16室，成交價420萬元。第三高是上水太平邨平靜樓中層6室的410萬元。至於7月買賣登記宗數較多的公屋為粉嶺華明邨、顯徑邨及大埔富善邨，各錄4宗買賣登記。而屯門良景邨、將軍澳翠林邨及大埔太和邨，各有3宗買賣登記。

發展商積極推盤，市場注意力聚焦一手市場，帶動一手私人住宅註冊量的比率明顯向上。美聯物業指出，今年截至8月22日的第三季，共有6438宗住宅買賣登記（包括二手住宅和一手私樓，但不包括一手公營房屋），其中一手私樓共有1803宗登記，比率約28%。該行估計，第三季全季比率有望衝破30%，屬2020年第四季錄得30.3%以來，近7個季度首次重上30%以上。

第三季暫錄1803宗登記

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，一手私樓登記的佔比，由去年第四季的28.9%，急挫至今年首季的16.1%，次季回升至約20.2%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝分析，今年初受第五波疫情爆發打擊，社交距離收緊，發展商一度未有推出新盤，今年首季一手交投大減，令一手私樓註冊量佔比於今年首季跌至僅約16.1%的低水平，次季疫情緩和，發展商重拾推盤，比率於第二季回升。

劉嘉輝指出，本季屯門及粉嶺兩個新盤以低市價發售，搶佔市場焦點，惟由於註冊個案屬滯後數據，暫未能全面反映近期新盤搶佔二手購買力的情況，他推算，第三季全季一手私樓註冊量比率有機會超越三成。

銅鑼灣羅素街錄得長租個案，消息指，曾由溥儀眼鏡租用的逾千呎地舖，以約30萬元租出，租金跌約77%，更較高峰期跌近9成。

市場人士指，羅素街59至61號麗園大廈地下B5號舖，面積約1,433平方呎，以約30萬元租出，呎租約209元。該舖位於羅素街尾段，位置上雖稍不及時代廣場對面，但因位處時代廣場前往希慎廣場必經之路，人流亦暢旺，該段舖位面積普遍1,000平方呎以內，故是次涉及舖位面積稍大。

據了解，自從疫情以來，該舖均乏長租客租用，兩年以來先後由口罩店及利是封店等短租，目前租客為口罩店，估計月租僅約10萬至15萬元。

首飾店趁租金低位進駐

消息稱，新租客為一家首飾店，相信趁目前租金跌至低位，加上憧憬日後通關，旅客重返，故以較便宜租金奪舖。

翻查資料，該舖於自由行旅客消費高峰期時，由溥儀眼鏡租用，月租高見250萬元，其後品牌兩度續租，月租降至約130萬元，最終品牌於2020年約滿遷出。

按是次成交月租30萬元計，較對上長租約租金跌約77%，若與高峰期相比，跌幅更高見88%。

是次租出物業比鄰舖位，於本年初亦獲長租，羅素街59號地下B4號舖，面積約900平方呎，獲天梭表（TISSOT）以20萬元租用，租期為3年，較舊租大跌75%，與高峰期比較更急挫近9成。當時屬兩年疫情以來，羅素街首宗鐘錶店租舖個案。

由於中港尚未正式通關，目前羅素街尾段多個舖位基本上仍以短租為主，反映零售商整體上非常審慎，不敢作出擴充。

由希慎興業及香港興業合作發展的大埔豪宅項目林海山城，短短五日間連錄三宗成交，包括昨日透過招標形式，售出一個頂層連平台特色戶，成交價6091.08萬，呎價約26300元，為該項目首宗特色單位成交，並且是區內露輝路及汀角路一帶新高。發展商表示，項目現樓示範單位吸引換樓客、中港商人及專業人士等參觀，代理反映中港商人佔整體約四成。

香港興業國際集團業務拓展及市務總經理林紅表示，昨日林海山城以招標方式，售出第10座5樓A室的頂層連平台特色戶，面積2316方呎，附設1330方呎平台，4房2套間隔，以6091.08萬成交，呎價26300元。單設有獨立私人升降機大堂，另有室外旋轉樓梯連接私人天台。

準買家看好「北都」發展

希慎興業寫字樓業務及住宅業務總監葉慕貞說，項目自開放現樓連裝修單位予準買家預約參觀以來，睇樓量保持平穩，吸引不少具實力準買家及投資者關注和青睞，尤其是追求寬敞生活空間的換樓客、往返中港的商賈，以及於鄰近工作的專業人士。準買家均看好北部都會區發展，受項目雙城三圈優勢吸引，而昨日成功招標售出外望吐露港海景的頂層特色戶，故對未來銷情亦樂觀。

港置營運總監及九龍區董事馬泰陽指出，項目推出單位招標以來有不少準買家參觀，該行睇樓客中，約有四成為中港兩地商人，用家與投資者比例為9比1，70%準買家首選3房，3成首選4房大單位。如按地區劃分，新界區佔約60%，九龍區佔約30%，港島區佔約10%。至於正在標售的洋房，估計成交呎價可達30000至35000元，如未來市況轉佳，有機會錄得更高呎價。

資料顯示，項目於本月11日（周四）上載首份銷售安排，推出59伙招標，連同後來新增2伙，包括項目10座的2樓C室及3樓C室，面積均為1187方呎，3房1套間隔，另連工作間及洗手間，上周四以招標方式一共推出61伙，包括59伙分層單位，當中44伙為標準單位、7伙為頂層連天台特色戶、8伙地下連花園特色戶，面積由1078方呎至2344方呎，均為3房1套或4房2套戶型。至於同時標售的2幢洋房，面積為3245及3322方呎，皆為5房2套戶型。

項目招標發售單位僅一日，上周五已首錄成交，以招標形式連售2伙，其中9座高層C室，面積1596方呎，4房3套間隔，成交價2681.28萬，呎價1.68萬；10座高層C室，面積1187方呎，3房1套間隔，以1999.9763萬售出，呎價約16849元，連同昨日最新成交的頂層連平台特色戶，項目累沽3伙，平均成交呎價約21126元，對比原來2伙標準單位平均成交呎價約16800元水平，足足高約25.8%。

推出61伙招標

大埔露輝路36號的林海山城，提供262伙，由14座分層大廈及36座洋房組成，涵蓋2房至5房間隔。其中標準單位共有160伙，面積1090至2526方呎，涵蓋3房至4房戶型，項目設有不少分層特色戶，包括連花園及頂層特色戶，面積1010至3760方呎。另外，項目設有36幢洋房，面積3245至8030方呎，包括2幢特色大宅，分別為林海徑1號及山城徑1號，其中林海徑1號面積8030方呎，5房5套間隔，是項目面積最大單位。