看好企業總部的商辦升級潮，興富發集團總裁鄭欽天表示，明年推案策略將改弦易轍，5成以上會推商辦大樓，其中台北市復興北路辦公案，可能挑戰每坪190萬元的「辦公樓王」寶座。

鄭欽天表示，近年海外台商積極回台投資設廠，由於現階段辦公大樓都面臨老舊問題，汰舊換新潮勢必成趨勢，因此興富發早已提高商辦大樓的開發比重，明年商辦推案比重就會超過5成。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，目前規畫明年推出多筆商辦案，包括台中總銷305.8億元的惠國90辦公案，與總銷108億元的台中惠國88辦公案；台中中港惠民2的辦公案，則為興富發與子公司博元建設的合建案，預計明年進場，全案總銷約189億元；桃園青埔「站前新銳」7月甫推出住宅，預計明年再開賣其中3分之1辦公樓層；北市內湖安康段商辦案可望登場，總銷達73.6億元，內部規畫將挑戰每坪7字頭區域新高，預計明年完工。

據調查，目前興富發在手已握有12筆商辦開發案，布局地點從台北市、新北市、桃園，一直到台中、高雄，存量達1,400億元，其中台中就有五大案、總銷達684億元；雙北市有4案、共714億元，尤其以長安東路復興北路辦公案，單價最高，總銷達142.8億元，預計2025年完工；據悉，屆時可望以全台豪辦「樓王」之姿，挑戰每坪開價最高190萬元。
另外還有汐止工建段新隆儲運1.44萬坪合建案，可售金額達240.45億元，2024年下半年推出；新莊副都心辦公案總銷達257億元；高雄「高雄CBD」總銷30.5億元；「特貿三」北基地包括兩棟樓會分回給台電、高雄市府，另外4～5棟、可能會規畫1棟辦公大樓保留只租不售。

據最新統計，未來五年新完工商辦大樓的面積，將上看100萬建坪，很多專家看到的是未來潛在的新增超額供給壓力，但是高力國際看到的，卻是可觀的市場大餅和潛在商機，率先業界成立「業主代表」服務團隊，以卡位全台六都的商辦市場出租和出售的市場大餅。

高力國際董事總經理劉學龍表示，高力國際在五大外商不動產顧問集團當中，率先成立業主代表服務團隊，以爭取未來龐大的商辦租客市場及買家市場，提供商辦業主的出租、出售、行銷、廣告企畫等專業服務。

劉學龍表示，高力國際的業主代表服務團隊，主要是為房東客戶，帶來資本極大化的綜效，深入發掘產業的獨特性，並提供市場專業知識和行銷技巧來展示房產的最佳價值；高力將以吸引最佳租戶的方式定位，同時也可避免業主在招租過程中面臨不必要的陷阱。
劉學龍表示，高力國際業主代表團隊已爭取到中華郵政台北市信義路四段信維市場旁辦公大樓案的前期物業規畫案及辦公租賃案合約，目標提供租賃、招商、物業管理等一條龍服務；另外，也正在洽談爭取林口中華郵政智慧物流園區的招商合約。未來爭取客戶目標，將擴大到全台六都。

高力國際調查，未來5年台灣至少有100萬建坪的新增商辦大樓陸續完工，其中以台北市最多，可望有83萬建坪，其中南港就有40萬餘坪，市中心則有31.9萬坪；另外還有台中、高雄等潛力區。

劉學龍分析，未來會有百萬坪以上的新商辦大樓釋出，包括辦公、廠辦等，部分會出租或出售、部分則為企業自用，形成龐大的供給，因此形成相當可觀的機會點，尤其台北市有7成以上商辦大樓都是屋齡20～30年以上老舊建物，未來企業升級潮，相當可期；以信義計畫區來說，「台北101」完工落成迄今也快20年，預期未來將會有一波搬遷、升級需求，進駐到軟硬體條件更符合時代潮流和趨勢的新大樓。

央行自2020年底迄今，連續祭出四波房市選擇性信用管制措施，打炒房兩年半下來，台北市房市的價、量，首見同步鬆動。據台北市政府地政局最新資訊，房價在4月衝到史上最高點後，5月首見下跌，終結「十連漲」的多頭格局，單月小跌0.22％，交易量則減少20.16％，呈現「價量齊縮」，激情不再。

北市府地政局26日公布5月動態月報指出，實價登錄交易案件達721件，比4月大幅縮水二成，較去年同期890件則減少18.99％。至於成交總金額為189.32億元，月減21.95％、年減16.4％。

在台北市12個行政區中，5月交易量只有大同區較4月成長18.52％；其餘各行政區都減少，減幅最大為中山區，較4月減少34.73％。

各行政區交易總額，依序由大安區27.39億元、內湖區25.43億元、松山區23.09億元，分居前三名；總額最少為南港區，僅5.51億元，總額最高的大安區與最低的南港區，差約3.97倍。

交易總額增幅最大為大同區，較4月增加53.42％，減幅最大為中山區，較4月減少59.10％。

就產品類型觀察，大樓住宅價格指數117.57，較4月上升0.17％；公寓住宅價格指數110.07，較4月下降1.42％；至於小宅，住宅價格指數112.89，較4月下降0.32％。

觀察全市、大樓、公寓及小宅，其月線趨勢部分，全市、公寓及小宅微幅下跌；至於季線部分，公寓轉跌，其餘皆持續上漲。

聯徵中心最新統計顯示，截至今年第2季止，高雄及台南地區房屋單位面積鑑估值再創新高，平均每坪鑑估值均超過新台幣20萬元，不過因南部市場已漲多，房仲估下半年漲勢將走緩。

根據財團法人金融聯合徵信中心房貸統計數據，截至今年第2季止，台北市房屋平均鑑估值持續創下新高，以2380.8萬元穩坐各縣市冠軍。

除台北市以外，還有4大縣市房屋鑑價躋身千萬行列，分別是新北市房屋平均鑑估值1408.8萬元、新竹縣房屋平均鑑估值1372.5萬元、新竹市房屋平均鑑估值1205.3萬元、台中市房屋平均鑑估值達1170.3萬元。

若以每單位面積平均鑑估值比較，台北市房屋每坪鑑估值達64.5萬元，其次為新北市房屋每坪鑑估值近37萬元，台灣科技重鎮新竹縣市房價也直直漲，新竹縣房屋每坪鑑估值近26.7萬元，略追過新竹市的26萬元，台中市房屋每坪鑑估值則近24.8萬元。

除了房屋鑑價持續處於高檔的北北竹中，今年第2季桃園房屋每坪鑑估值近22.9萬元水準，放眼南部地區，高雄市房屋每坪鑑估值近22.5萬元、台南市20.5萬元，另宜蘭縣每坪近20.5萬元，每坪鑑價均衝破20萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，高雄及台南地區是屬於先前沉寂很久但相對具有潛力的地區，在南部半導體S廊帶規劃、科學園區題材點火下，近年房價持續漲高，不過下半年是否延續漲勢，將相對難說。

曾敬德直言，目前高雄和台南房地產市場已有轉冷跡象，主因先前科學園區題材已走一陣子、該反映的房價已漲多，加上內政部禁預售屋紅單轉售政策，市場已趨於冷靜，「當市場漲不動，投資就不會那麼瘋」。

房仲估計，下半年南部地區房價即使上漲，漲勢將會趨緩；曾敬德說，市場漲多，總是需要時間沈澱，預期後續要待台積電高雄廠完工，催出一定實質置產需求，才會帶動新一波漲勢。

除此之外，台灣央行上半年已在3月和6月分別升息1碼（0.25個百分點）及半碼（0.125個百分點），觀察第2季各縣市購屋平均房貸利率，台灣本島均在1.63%以上，最高甚至達1.79%。

因市場估計央行下半年應會持續升息，房市買方觀望態度顯現，房仲認為下半年房市議價空間將會拉大。

曾敬德表示，經歷市場盤整，北北地區房價仍可能維持上漲態勢，但在政府打炒房政策見效下，估計房價不會像去年一樣一路往上直衝，新竹地區因買方需求不減，供給面受房地合一2.0政策影響，屋主有惜售心態，下半年新竹房市預期將持續熱絡。

淡海新市鎮近年因輕軌通車、影城進駐及各大連鎖商場陸續到位而滋養，與當初模樣截然不同。東森房屋淡海新市鎮店沈雅純店東表示，新市鎮東南側的中山北路商圈是淡海新市鎮發展最完備的蛋黃區，亦是目前附近居民消費購物的主要場所，不僅各式商家紛紛進駐，更設有市民聯合服務中心和國民運動中心，生活機能已經相當完善。

新北市政府將興建淡北快速道路及淡江大橋，未來開通後，不僅能舒緩淡水周邊的車流量，更帶動淡海新市鎮的開發。東森房屋研究中心統計2017年初至今6年內淡水新市鎮中古電梯大樓的單價漲幅發現總漲幅來到28％，單價穩坐2字頭，未來可能持續穩定攀升。

東森房屋指出，新市鎮目前交易熱門區域落在濱海路一段、新市路一段及被稱為蛋黃區的中山北路二段，坐落在新市三路一段相當熱銷的新成屋「宏盛水悅」實價登錄顯示近一年成交筆數231筆，該案規劃一房至三房，坪數18坪至46坪，開價23萬元至29萬元，東森房屋研究中心統計其近一年平均成交單價來到27.3萬元，由此可見新市鎮不僅穩穩坐牢2字頭，3字頭單價亦是十拿九穩，像是基地位在新市六路一段的「名軒海樂地」開價已來到每坪27萬元至35萬元，單價與日俱增，但相較大台北其他地區還是好入手許多。東森房屋推薦年輕族群於新市一路一段落根，該路段鄰近淡海輕軌，統計實價登錄該路段近一年中古屋成交單價平均落在22.4萬元，未來淡江大橋落成可能再有一波成長。

新市鎮近年新案如雨後春筍般增多，人口數急速飛騰，商家看準商機爭相搶位，美麗新娛樂即是插旗成功的其中一員，於義山路上打造淡海美麗新廣場，占地超過8,000坪，是淡水唯一一座結合影城、購物的大型廣場，引進時尚生活品牌、親子互動空間、知名餐飲和美食街，為新市鎮蒙上一層展新的面紗，日後房市的成長翹首以待。

據台北市地政局公布最新一期不動產市場動態月報資料，北市平均房價在連漲十個月後，漲勢在今年5月終止，房價較4月小跌0.22%；房產專家表示，5月北市房價漲勢喊停，主因公寓下跌，但大樓產品仍續走揚。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，北市5月房市受到疫情嚴峻衝擊，加上央行升息、股市震盪、國際政經情勢不佳，多數民眾放緩購屋腳步。不過觀察房價表現，雖然5月價格微跌0.22%，但市場價格波動不大，僅能算是高檔震盪，尤其大樓產品價格持續創新高、每坪成交均價達68.83萬元，僅公寓產品價格月減1.4%，每坪成交價微幅下滑至47.49萬元。

張旭嵐分析，今年建築裝潢產業工料雙漲，不僅預售新屋價揚，也讓裝修成本大幅提高，同步加重購買老公寓的翻修成本，對年輕購屋族群來說，寧可買小不買老，才會出現「大樓續漲、公寓走跌」的態勢。

張旭嵐指出，由於目前房價受到地價、營建、裝修等成本全面上漲衝擊，未來價格要下修不太容易，加上市場利率仍低，形成「賣方對價格心態仍硬、買方不願追價」情況，買賣雙方進入拉鋸戰，也讓交易量降溫。

她強調，接下來打炒房政策、《平均地權條例》擬將修法，恐將延長目前市場觀望氛圍，估計要到平均地權條例修法底定，進入年底傳統購屋潮時，買氣才有機會明顯回溫。

北市地政局統計，今年5月全市平均房價連漲十個月後，漲勢喊停，單月房價指數為113.86、月減0.22%，與去年同期相較仍成長5.7%，每坪成交均價為57.44萬元，總價為1,804萬元。

雖然5月北市房價微跌0.22%，但大樓價格續漲、月增0.17%，公寓則是月減1.4%，顯示公寓價格下滑拉低整體房價走勢。

據內政部最新月報統計資料顯示，今年前七月國人建物買賣移轉的平均每棟面積為31.7坪，是近年購屋人房子買最小的一年，特別的是，今年前七月繼承移轉平均面積約每棟41.8坪，出現「繼承比買的更大間」的有趣現象。

內政部資料顯示，2016年國人購買房屋平均每棟面積為34.2坪，不過今年前七月房屋面積縮小至31.7坪，房屋面積減少2.5坪，創下近年消費者購屋面積最小的一年，顯示高房價之下，民眾買房面積愈來愈小。

對照繼承移轉面積，過去六年國人平均繼承房屋面積約40至42坪，民眾購屋面積愈買愈小，但繼承不動產面積持穩，出現「繼承比買的更大間」有趣現象。

台南市永康區的鹽行商圈受益生活機能完善，吸引鄰近的南科上班族群進駐，推升當地房價上漲，中古屋市場行情近一年已有二、三成漲幅。目前鹽行重劃區和周邊土地正加速開發，可為房市進一步增溫。

信義房屋台南永康鹽行店主任王靜儀表示，依鹽行地區地理位置來看，大致上，東以國道1號的永康交流道為界，西到正南三路，北邊至鹽水溪，南以永康至大橋的區間鐵道路線為界，目前約22個里、近20萬戶人口。

該商圈是歷史頗久的聚落，早年因鹽商聚賈成庄而得名，許多鹽商在此設行，商埠鼎盛；而發展至今，當地的中正南路、中正北路有多間銀行，也可視為商業活絡、人口聚集的指標。

在交通方面，該地區可以四通八達來形容，像可透過永康交流道銜接國道1號等對外道幹；其次學區林立，例如有鹽行重劃區內的鹽行國中、三村國小等，大學則有台南應用科技大學等，加上統一集團總部的設置，使得周邊的食衣住行等生活機能都很完整，包括小北百貨、全聯、寶佳五金等連鎖賣場企業，而全台南市唯一一間愛買量販店也在鹽行。

值得一提的是，統一集團在這個商圈展現出品牌特色，像擁有全台灣第一間有得來速的星巴克，和配置有大型停車場的星巴克。其次是設有第一家內外以Tiffany藍妝點的7-11門市。

商圈優勢加上距南科車程僅約20分鐘，不少南科工作族群紛紛選擇落腳當地。另外，因鄰近永康科技工業區的地緣條件，同時吸引企業主購地建廠，進而帶動購屋和工業用地需求大增，房價和地價穩步上漲。

以近一年來的大樓中古屋行情變化為例，屋齡約25年左右的產品，每坪單價由16萬至20萬元漲為20萬至25萬元，漲幅達二、三成；屋齡約十年的產品，每坪單價由20萬到22萬元區間攀升為25萬至28萬元。

至於周遭土地交易行情同樣呈現大幅拉漲，以鹽行重劃區來看，自每坪60萬元一路漲至現階段的76萬元。工業用地則是由每坪13萬至15萬元翻揚到20萬元以上。

王靜儀說，先前相繼獵地的建商今年正陸續進場，在成本墊高下，大樓建案預售目前喊價達每坪38萬元，並上看每坪40萬元，將帶動中古屋房價進一步水漲船高，屋齡五年新成屋已站上30萬元。

此外，不受全球疫情籠罩影響，台南產業園區聚落正持續發酵，像台積電加大投資力道，位於南科的5奈米廠已進入量產階段，後續還有3奈米新廠投產。永康物流園區同樣形成相關產業鏈，廠商加碼投資，大量就業機會加速釋出。

依據南科管理局統計，南科2021年的園區員工達到8萬4,000多人的新高後，今年預計會再增1萬人以上，正向全台徵才，將對鹽行房市產生加乘效益。

桃園市近年來發展快速，吸引許多人從外縣市移入，其中青埔地區，原本是荒涼之地，從高鐵桃園站設置後，加上大型商業設施、建案進駐，也讓房價不斷飆升，近期有網友討論「青埔到底哪裡好」，釣出內行人表示「青埔就是賣未來價」。
一名網友在PTT「青埔到底哪裡好」發文，他表示青埔其實本來就是賣「未來價」，桃園市長鄭文燦上台後，狂砸資源到青埔，建設一個一個蓋，大餅一個一個畫，加上相對低廉的房價，接收雙北、新竹外溢人口，根本形勢大好。

原po也說，4-5年前整個青埔只有2-3間7-11超商，一坪20幾萬元，當時買了還會被說盤子，到了現在，各家餐廳小吃，開了上百間，附近周圍還有全聯、IKEA、家樂福、水族館，連站前廣場都標出去了，看看現在的青埔「20萬真的還貴嗎？」。

原po更進一步說，當初下手的人不過只是提前買下一個有前景的地方，稍稍忍受幾年的不方便，「現在預售一坪開到50萬了」，他也吐槽說「傻子才買青埔」。

不少人看文回覆，「早買早享受，以後水漲高」、「看看桃園其他地方賣的價錢，青埔不貴了吧」、「全部都漲啊，只是青埔本來就已經是未來價」、「青埔感覺會起來啦，那環境跟當年的竹北高鐵一樣，只是多久不知道」、「青埔絕對超車竹北不要不信」。

宜蘭五結位處宜蘭市與羅東之間，受惠於近年宜蘭高鐵設站，也使與高鐵特區一河之隔的五結農地價格上揚1至2成，由於五結近交流道、羅東市區，除了在地換屋客，也吸引外地客來此購買農舍、新別墅置產或作為休閒度假的第二屋。

有巢氏房屋五結中興文創加盟店店長潘志成表示，農地農舍交易自2015年因政策交易急凍，這五年成交量急速減少，價格下滑，不過因宜蘭高鐵設站議題，區域交易熱絡，近一年交易量迅速增加，不少地區農地交易量翻倍成長，巿場上蓋了五～六年左右未售出的農舍，很多都在今年賣出，由於受惠通膨物價上漲，買方果斷出手。

尤其在宜蘭高鐵站定案後，高鐵特區農地價格已大幅上漲至每坪8～10萬元，外溢效應下也使與高鐵特區一橋之隔的的五結農地從過去約每坪1～1.2萬元，上漲至每坪1.2～1.5萬元。

潘志成表示，在此地購買不動產的客群分為二大類，一為在地客舊換新、小換大的換屋及首購需求，雖然不少會以宜蘭市或羅東等生活機能較完善的市區標的為主，但也有一些嚮往田野風光的客群，則會選擇在此換屋；另一類型為外地客，以購買農舍及新別墅為主，由中興紙業老紙廠改建的「中興文創園區」近年已成為觀光、文創的新商圈，近羅東的地段條件成為近期指名度較高的區段。

宜蘭農舍因其土地面積、建物面積及建材的差異，均價落在1,700萬～3,600萬元，是都會區客戶退休及度假的首選產品；透天別墅以十年內的成屋詢問度最高，均價1,000萬～1,600萬左右是首購族最愛。

潘志成表示，全球通貨膨脹，造成原物料價格上漲，營建成本不斷上升，有建商因為之前賣預售屋時賣得太便宜，導致建商選擇退訂或延後交屋時間，新成屋價格小幅上漲，買不起新成屋的買方轉向中古屋，中古屋交易因此受惠。


而五結地區因為有國道五號高速公路貫穿，羅東交流道設在五結地區，去年西東向快速道路通車，下交流道直接連接宜蘭中興文創園區，減少東西向中興路與五結路交通擁擠問題，來宜蘭遊玩只要懂得避開用路尖峰時間，就可以享受悠哉的出遊時光。

綠城也在承受規模下跌的壓力，但今年上半年依然拿出304億元用於土地投拓。

今年上半年，房企集體遭遇業績“滑鐵盧”，近期有50余房企發佈預虧公告，能交出營收正增長、利潤為正值成績單的房企已經不多了，老牌浙系房企綠城是少數派之一。

8月26日，綠城中國（03900.HK）舉行2022年中期線上業績發佈會，董事會主席張亞東、執行董事及行政總裁郭佳峰、執行董事及副總裁李駿、執行董事及執行總裁吳文德、執行董事及執行總裁耿忠強等管理層出席會議。

規模下跌，但跌幅低於百強均值

2022年上半年，綠城中國總合約銷售額為1128億元，其中，自投專案銷售人民幣849億元。

從銷售規模看，去年同期資料是1717億元，綠城今年上半年合約銷售額同比下滑34.3%。

根據中指研究院統計，百強房企上半年銷售額平均同比下降48.6%，1-7月銷售額同比下降47.3%。總體來看，綠城銷售規模的下降幅度優於百強房企平均水準。

今年上半年房地產市場的冷清態勢出乎大部分房企意料。去年綠城順利突破3500億元的既定目標，但在今年3月綠城中國年度業績會上，管理層曾給出一個保守的全年銷售額目標3300億元。

而到了8月26日2022半年業績會上，這個目標又變了。綠城中國副總裁李駿表示，實際上董事會給經營層下達的銷售的任務是：保底版3100億元，挑戰版3300億元。

李駿說，如果市場下半年還能有進一步的回暖、回暖情況比較好，那麼還有望完成3300億目標。

就算按3100億元年度目標計算，今年上半年綠城的目標完成率才36.4%，但李駿說：“有信心完成3100億元的保底目標。”總體來看，綠城今年的銷售額低於去年幾乎已成定局。

對於規模目標，董事會主席張亞東表示，綠城會在下行的市場中獲得更多的市場份額，三年後大概能占到行業的3%。他稱，綠城不僅要保持在銷售排名前十中，還要讓自投部分的銷售額也進入前十，此外，重資產的權益部分在一兩年後也要進入前十。

上半年，綠城中國逆勢加倉，權益拿地金額達到304.3億元，共計斬獲20個新地塊，可售貨值超過730億元，其中11個地塊都位於大本營杭州，4塊地位於浙江省內的寧波、舟山、台州、德清，3宗地塊位於北京，另有江蘇南通和雲南昆明各一宗地。

截至今年6月30日，綠城共有土地儲備項目251個，權益總建築面積達到3157萬平方米，一二線土儲貨值占比達到76%，在杭州、北京、上海、寧波等10個戰略核心城市的貨值占比達到51%。

營收大漲，但結轉利潤依然偏低

張亞東表示，除了規模，現在的綠城更加看重的是營收和利潤的增長。今年上半年，營收的增長確實是綠城財報中的亮點。

期內綠城營業收入達到647億元，較去年同期增長286億元，增幅高達79.1%。期內利潤為49億元，較去年同期增長24.3%

不過，受多重因素影響，期內歸母淨利潤僅為18億元，同比降幅超25%。

綠城增收不增利、利潤率偏低的問題依然嚴重。今年上半年，綠城的結轉毛利率是17.4%，相比去年全年的18.1%，又下降了0.7個百分點。此外，歸母淨利潤率僅剩下2.8%。

執行總裁耿忠強表示，結轉毛利率進一步走低的原因是結轉項目多為三年前甚至更早前拿的地，當時土地市場競爭激烈，毛利率偏低。他認為，綠城未來的利潤率有提升空間，因為今年上半年獲取的地塊品質較高，淨利潤率接近10%。

綠城半年度財務報告影響利潤的虧損一欄中顯示，匯兌收益淨值虧損11億元。在業績會上，綠城管理層稱，出現匯兌虧損的原因是上半年美元加息、人民幣貶值造成了帳面損失，雖然影響了利潤表，但這是一個帳面計提的數額，因為沒有發生實際匯兌，不對公司現金流和實際經營情況造成影響。

此外，造成歸母淨利潤偏低的原因，還有非控股股東權益的大幅增長，這部分應占期內利潤已經達到30.6億元，幾乎是去年同期的兩倍。

財務安全方面，依託中交的央企背景，綠城的現金短債比上升、總借貸加權平均利率持續走低。期內，綠城中國的銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為632億元，是一年內到期借款餘額的2.3倍（去年末是2.2倍），期內總借貸加權平均利率為4.5%，較去年末下降10個基點。

截至6月30日，綠城中國的預售監管資金為132億元，把預售銷售監管資金扣除後，綠城目前可動用現金依然有450億元。

今年7月發生的停貸事件打斷了不少房企的銷售復蘇進程，但綠城中國執行總裁耿忠強表示，綠城的在建專案當中沒有涉及爛尾的專案，停貸事件未對綠城銷售造成直接影響，反而會促使購房人選擇更可靠的開發商，有利於綠城接下來的銷售。

無懼風雨 自律中海淺嘗甜頭

在市場規模走低的行業，即便是管理出色的龍頭企業也難與趨勢匹敵，中國海外發展（下稱“中海地產”）所交出的2022年上半年成績單讓外界感受到了房地產市場的寒意。

長居房地產行業利潤王多年的中海地產，繼去年全年歸母淨利潤出現個位數下跌以後，今年上半年這一資料再度錄得雙位元數下跌，這種情況已經多年沒有發生。

中海地產上一次淨利潤的大幅度調整發生在2002年。那時它對原有的投資作出一次性大額減值撥備，由此引發主要財務指標的變動。之後中海地產憑藉穩健、審慎的戰略以及合理的財務管控，從多個週期的波動中成功穿越，成為中國房地產行業的標杆之一。

眼下房地產市場前路尚未十分明朗，擅於逆週期而行的中海地產對未來的展望以及應對，對整個行業而言，有相當的指標性意義。

“自律即自由”，中海地產多年的長跑經驗讓它仍能夠堅韌前行。過去市場詬病它的規模發展落後，但也正是沒有在市場的高點冒進、恪守財務和投資紀律，才得以在當下從容，才能夠在理性回歸之後，保持優秀戰績。

一如中海地產董事會主席顏建國在董事會主席報告書中的表態，“中海身處第一梯隊，糧草充足並擁有43年的長跑經驗，我們的目標是奪取勝利。”

告別高杠杆、高周轉和高負債的房地產行業，迎來了穩健而勇毅的選手們歸來。

中海地產是第一家披露業績的龍頭房企。伴隨市場下行，中海地產業績承壓。

根據2022年中報，中海地產今年上半年實現營業收入1037.9億元，同比減少3.79%；歸母淨利潤為167.4億元，同比減少19.42%。扣除稅後投資物業公允價值變動收益後的歸母淨利潤則為149.6億元。

雖然淨利潤出現了近20%的下跌，但與其餘同行相比，中海地產仍然保持領先水準，這從淨利潤的表現上也能夠得到體現。

今年上半年，中海地產錄得23.46%的毛利率以及16.1%的淨利潤率，甩開其餘同行一個身位，也是其多年來精細化管理、精准化投資的回饋。

因而，在中海地產交出這份中報之後，資本市場與投資者也普遍認為其主要財務指標的表現符合預期。

中信建投(25.880, -0.60, -2.27%)在對中海地產業績的點評中指出，其業績表現符合預期，營收下滑主要是疫情影響結算進度所致，而利潤下滑主要由毛利率下滑導致，2022年中期毛利率較去年同期下滑5個百分點，與去年全年毛利率持平。

今年上半年，房地產市場銷售表現平淡，中海地產也不例外。今年上半年，中海地產系列公司實現銷售合約額1385億元，同比下降33.2%。

中國海外發展行政總裁張智超在業績會上表示，今年上半年中海銷售跑贏了大市，與TOP10同行的銷售平均水準相比，中海的銷售降幅更低，處於比較優勢擴大的狀態。另外，中海也沒有採用降價促銷來推高銷售，仍然有能力為長期高品質發展做好保障。

張智超表示，中海在手貨量非常充沛，且一線城市和強二線總貨值占94%。此外，去年下半年中海土地獲取量比較集中，這些貨量大概七成多今年會推售，所以下半年總體經營上會更加積極主動。

在以規模論英雄的語境之下，中海地產已經跨越了前幾年它不曾想過的座次。今年上半年，中海地產位居銷售排行榜的第四位元，在其他同行規模失落之時乘勢而起，且仍有更進一步的可能，管理層對之也有足夠的信心。

顏建國的信心來自於，房地產市場下半場的規模仍有10萬億左右，這些需求包括數億新市民的需求，包括中心城市的聚集效應與改善型需求，房屋折舊與新造的動態平衡。

“中國人口基數大、市場存量巨大，很多房子到了一定年限需要改造新造，如果每年置換 2%，都是一個規模巨大的量，未來房地產行業還是一個很龐大的好行業，可以長期堅持。”

基於這些判斷，中海未來的目標仍然是保持領先優勢。

因為經歷過1998年的亞洲金融危機曾經遊走於生死邊緣，中海地產將穩健戰略刻進了企業發展的基因裡。

客觀而言，中海地產也因此一度錯失了許多發展的機會，但在顏建國的掌舵之下，這家地產央企的血性和進取逐漸回來了，它不再被過度保守而束縛住了放開幹的手腳。

在業績會上，顏建國談及發展戰略時豪言，中海地產要穩字當頭，立於不敗之地。

顏建國說，中海發展的歷史已經證明，堅持穩健的發展策略對公司長遠發展是有利的、是對的。中海地產的資產負債率目前只有59%，堅持穩健經營，是長期的策略。所以不管怎麼樣，中海地產要保持公司能穩健、持續經營下去。

在穩健的前提下，中海地產逆週期的發展能力逐漸發揮。顏建國說，中海地產希望穩中有進，抓住危機中的機遇。

顏建國提到了兩點，一是抓住土地市場競爭強度降低的機遇，持續投入資源，進一步強化在主流城市的競爭優勢，提升市場份額；二是抓住行業洗牌的機遇，捕捉同業並購的機遇。

與其他龍頭企業相比，中海地產今年上半年的迅猛有目共睹。今年上半年，中海地產在13座城市新增21幅土地，權益拿地金額為457億元，其中在一線和強二線城市新增土地18宗，權益金額為451億元，占比達到94%。

此外，中海地產在收並購領域也逐漸顯山露水，今年上半年，其在廣州、上海、成都等城市並購了相關項目的股權，並購投入超過100億元。

中海地產未來仍然面臨不少機會，且其在手現金和負債水準讓之仍有擴張的空間。

根據中報，截至上半年末，中海地產的資產負債率為59%，淨借貸比率為41%；持有現金1253.2億元，處於行業最高區間；加權平均融資成本僅3.44%，融資成本繼續保持行業最低區間。

顏建國也表態稱，無論是在公開市場買地還是並購，只是不同的路徑，對中海來說，好項目是唯一的標準。中海堅持選擇主流城市、主流地段，堅守投資回報刻度。

堅持投資回報刻度是中海一貫的底線，但主動積極出擊也顯示這家房企在市場理性回歸後所面臨的更多選擇。

顏建國說，“未來幾個月，中海會保持積極姿態、全面撒網，希望有更好專案能夠進來。當然這取決於整體市場發展形勢，中海仍將堅持以收定支、以銷定投，在確保企業經營穩健的前提下進行並購投資。”

在房地產的下半場、在仍有10萬億規模的行業，衝鋒的號角已經吹響，中海的目標是要贏。

首開股份(4.340, -0.05, -1.14%)上半年收入71億元 銷售回款562億元

北京首都開發股份有限公司8月28日披露2022年半年度報告。

期內，首開股份實現營業收入71.04億元，同比減少78.68%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為-14.24億元，同比減少267.87%。

公告顯示，首開股份上半年竣工交用結利項目比去年同期減少；本期結利項目主要為毛利率較低的現房尾盤項目，以致營業收入下降。

與此同時，上半年營業成本為57.75億元，同比也減少79.13%。受房地產結算週期的影響，本期房屋集中交付項目較少，房屋銷售結算成本大幅降低。

上半年，首開股份經營活動產生的現金流量淨額為24.89億元，同比減少74.61%。主要是受房地產行業整體影響和疫情影響，本期房屋銷售回款和非並表項目資金收回降低。

於報告期末，首開股份總資產3113.17億元，同比減少0.96%，歸屬於上市公司股東的淨資產295.48億元，同比減少4.94%。

觀點新媒體查閱報告，按全口徑統計（下同），2022年上半年該公司完成銷售面積144萬平米，銷售額435億元，銷售回款562億元，分別完成計畫的38%、40%、52%。新開規模同比增長，上半年開復工面積1,808萬平米，新開工面積246萬平米，竣工面積124萬平米。

物業經營方面，實現物業租賃面積94.5萬平米，同比增長37%。商業物業管理面積15.3萬平米，同比增長13%。

納儲方便，表示後續專案擇機優選。以合理價格競得朝陽崔各莊奶西村地塊（9.35萬平方米），同時正在積極推進多個股權收購專案的落地。

另外，上半年累計新增融資約265.7億元，其中開發貸93.4億元，信託29.5億元，保債計畫7.6億元，發債135.2億元；累計歸還融資約332.23億元，有息負債淨減少66.53億元。

至報告期末，首開股份擬售、在售主要項目（含自持）約162個，總建築面積近4600萬平方米，其中當期在建超過1800萬平方米，期末未售面積近1700萬平方米。

8月28日，深圳市物業發展（集團）股份有限公司發佈2022年半年報財務報告。

觀點新媒體獲悉，上半年深物業錄得營業收入19.88億元，較去年同期下降26.56%，去年同期實現27.07億元；其中，房地產實現營收11.56億元；物業管理實現營收7.78億元；租賃運營實現營收5381.02萬元。

磁瓦，利潤總額約為3.34億元，較去年同期下降61.39%，去年同期為8.65億元；淨利潤2.41億元，較去年同期下降64.03%，去年同期6.70億元；歸屬于母公司所有者的淨利潤2.51億元，較去年同期下降62.92%，去年同期6.77億元；基本每股收益0.4208元。

期末剩餘貨幣資金18.49億元，期初貨幣資金為23.37億元；期末資產總計151.66億元，期初為148.29億元；截止期末，負債合計109.90億元，所有者權益合計41.77億元。

8月25日，中梁控股集團有限公司發佈截至2022年6月30日止六個月未經審核中期業績公告。

觀點新媒體從公告獲悉，2022年上半年，中梁控股總收入為人民幣223億元，按年減少約32.1%；擁有人應占淨利潤為人民幣4.38億元，按年減少約68.3%；擁有人應占核心淨利潤（經調整）為人民幣5.46億元，按年減少約63.5%；有息債務總額減少至人民幣307.3億元及淨負債比率為24.4%。

據瞭解，中梁控股的收入來自物業銷售221.50億元，同比減少32.1%；其他服務1.91億元同比減少27.9%，租金收入690.3萬元，同比增加2.8%。

毛利按年減少約44.7%至約人民幣37.75億元。集團的毛利率由截至2021年6月30日止六個月的20.8%下降至截至2022年6月30日止六個月的約16.9%，主要由於期內交付的物業項目的平均售價相對有關土地收購成本較低所致。

合約銷售金額（包括集團的附屬公司、合營企業及聯營公司）為人民幣387億元，按年減少約59.3%；合約銷售面積約3,748,000平方米，同比下降約50.3%。合約銷售金額錄得顯著下降，乃因於2022年上半年受不利的房地產市場環境的影響所致。

近一年備受市場關注的公募REITs迎來里程碑式的新動態。8月16日，首批3個保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金試點項目正式公開發售。8月23日，3只保障性租賃住房REITs公告基金合同生效，合計募集資金規模為37.97億元。

首批“保租房”公募REITs正式發售受市場熱捧。紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT公告了認購申請確認比例結果，3只均不足1%的超低中簽率，創下了REITs中簽率新低。

近年來，大量的保障性租賃住房供應規模正促使保租房向專業化、市場化轉型。8月17日，住建部表示，在整個“十四五”期間，全國計畫籌集建設保障性租賃住房870萬套間，預計可以幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。

而保障性租賃住房REITs拓寬了保障性租賃住房建設資金來源，吸引社會資本參與，促進行業向新發展模式轉型。多位受訪專家認為，保障性租賃住房REITs的正式發售，打通了“融投管退”模式閉環，保障性租賃住房“大金融”市場正逐漸形成。

保障房REITs創下認購紀錄

8月16日至17日是首批3只保租房REITs公開發售日。由於認籌火熱，8月16日下午，3只產品的公眾投資者認購全部超募。從認購金額看，網下投資者與公眾投資者認購金額合計規模超過2000億元。

18日，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT公告了基金認購申請確認比例結果，公眾投資者中簽率分別為0.39%、0.64%、0.69%；網下投資者中簽率分別為0.77%、0.89%、0.94%，均創REITs中簽率新低。

具體來看，紅土深圳安居REIT認購數量總和為186.241億份，為初始網下發售份額數量的133.03倍，刷新公募REITs網下詢價認購倍數新紀錄，最終認購價格為2.484元/份。

中金廈門安居REIT認購基金份額總量為143.12億份，為初始網下發售份額數量的108.96倍，最終認購價格為2.600元/份。華夏北京保障房REIT認購基金份額總量為158.72億份，為初始網下發售份額數量的113.37倍，最終認購價格為2.510元/份。

8月23日，華夏基金公告，本次京保REIT（508068）於2022年8月22日正式成立，募集有效認購總戶數8.79萬戶，募集期間淨認購金額為12.55億元；中金廈門安居REIT（508058）同樣於2022年8月22日正式成立，募集有效認購總戶數6.66萬戶，募集期間淨認購金額為13億元；紅土深圳安居REIT（180501）募集有效認購總戶數7.86萬戶，募集期間淨認購金額為12.42億元。

獲超百倍認購，保障性租賃住房REITs緣何受追捧？3只保障性租賃住房公募REITs專案經過精挑細選，底層資產十分紮實。以紅土創新深圳安居REIT專案為例，投價報告顯示，其基礎資產包含4個保障性租賃住房專案，包含1830套保障性租賃住房，評估價值約11.58億元。入住群體為新市民、青年人，租金價格僅為同地段、同品質市場租賃住房租金的60%左右。

此外，三個專案土地成本低，出租率高，收益穩定。例如，2020年來深圳人才安居在招拍掛市場取得的19宗地塊中5宗以底價獲取，廈門人才安居保障性住房項目的土地則主要通過劃撥方式取得。據瞭解，中金廈門項目旗下園博公寓、珩琦公寓均已處於飽和運營狀態、出租率均超過99%；北京保障房中心文龍家園、熙悅尚郡項目的出租率分別為94.8%、94.3%。預期收益方面，根據募集說明，3 檔基金預期年化現金流分派率均在4.2%~4.4%之間。

公募REITs推動保障性住房長久發展

3單保租房REITs的上市，是國內基礎設施公募REITs的關鍵節點，也是中國住房租賃市場的里程碑事件。

保障性租賃住房一直是我國保障房體系的重要一環。近年來，我國持續關注青年人、新市民等的住房需求，在當前地價房價高企的情況下，大力發展租賃型保障住房成為實現新市民和青年人“住有所居”的重要措施。

住建部住房保障司在8月17日表示，近兩年，全國已建設籌集保障性租賃住房256萬套間，能夠解決700萬新市民、青年人的住房問題。在整個“十四五”期間，全國計畫籌集建設保障性租賃住房870萬套間，預計可以幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。

不過，保障性租賃住房普遍面臨資金沉澱大、租金收益率不高、投資回收期長等問題。IPG中國首席經濟學家柏文喜指出，“REITs作為資產證券化的一個代表性領域，以提升資產流動性的方式，將保障性住房和公租房作為底層資產打包成為REITs上市，轉由機構和公眾投資人持有後，原始權益人實現退出。當資產流動起來，社會上的租賃住房數量便會增加，供給達到一定規模，同時也打通了保障性租賃住房公募REITs的金融閉環。”

北京大學博士後研究員張磊分析稱，金融領域對保障性租賃住房的支持主要是兩方面，一方面是開發端貸款利率，貸款額度差異化產品服務，另一方面就是保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點。

他同時指出，保障性租賃住房的金融支持只是多重支持政策的一種，預計“十四五”期間包括中央獎補，金融貼息以及政策性資金支持會進一步增加。另外，全國高達600萬套以上的保障性租賃住房市場所衍生出來的商業機會，也是金融機構多元化金融服務的重要場景。

深圳證監局：推進REITs常態化發行

保障性租賃住房REITs快速發展的背後離不開政策的支持和鼓勵。近年來，國家多次圍繞盤活存量資產、擴大有效投資出臺多項政策，鼓勵更多符合條件的基礎設施項目發行上市。

2020年4月，證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金REITs試點相關工作的通知》，正式啟動REITs試點。2021年7月，國家發改委發佈《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入REITs發行試點範圍。

柏文喜指出，REITs對於改善資產流動性的作用毋庸置疑，通過發行REITs而進行的資產重估也以資本利得形式增加了即期業績和改善了項目現金流，因而對於優化專案運營條件，進而專案提高運營管理效率的作用也是決定性的。

柏文喜表示，要更好發揮REITs盤活存量資產的作用，形成投融資良性迴圈。我國房地產市場已經由增量時代轉向存量優化時代，保障性租賃住房、城市更新成為房地產轉型的重要陣地。目前，市場積累了大量存量資產，因資金問題、管理問題缺乏有效利用。

保障性租賃住房REITs通過專業化的運營管理，可以實現存量資產的有效盤活和高效利用。柏文喜提出，一方面要擴大試點的領域範圍和促進REITs市場擴容，同時還要為REITs的持續融資和投資創造更好的環境條件，促進更多的REITs基礎資產池的創設和進入融資階段。

REITs高品質發展正在加速探索中。8月23日，《中國經營報》記者從深圳市證監局網站瞭解到，近期，深圳市證監局指導深圳市投資基金同業公會召開深圳轄區基礎設施REITs座談會，討論關於穩步擴大REITs試點範圍，加快推進常態化發行和基礎設施REITs試點。轄區的10家基金公司圍繞REITs擴募、專案運營管理、民營企業發行REITs等內容進行了交流。參會機構提出，在專案運營管理方面，基金公司如何優化協議安排明晰各方職責，有效調動運營管理機構積極性尚待破題。

值得留意的是，參會機構表示，在民營企業發行REITs方面，民營企業專案往往具有資產權屬清晰、運營管理效率高等優點，在新基建領域具有一定優勢，建議儘快推動民營企業REITs“破冰”，形成示範效應。

據瞭解，浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個省份均在加快發展保障性租賃住房相關政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。上海、重慶、杭州、西安等地區也有保障性租賃住房企業正在積極籌備參與公募REITs試點，預計未來將逐步登陸資本市場。

8月26日，金地集團發佈2022年上半年業績報告。公告顯示，今年上半年，金地集團實現營業收入281.12億元，同比下降18%。

在盈利方面，今年上半年，金地集團實現歸屬於上市公司股東的淨利潤19.65億元，同比上升7.68%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤19.18億元，同比上升5.88%。

在銷售方面，今年上半年，金地集團累計實現簽約面積419.2萬平方米，同比下降44.33%；簽約金額1006.1億元，同比下降38.21%，同比降幅在6月得以收窄。

在土地獲取方面，今年上半年，金地集團新增土地儲備約156萬平方米，其中權益土地儲備約56萬平方米；總投資額約179億元，權益投資額約71億元。截至6月30日，金地集團總土地儲備約6193萬平方米，權益土地儲備約2840萬平方米。

此外，公告還披露，截至6月30日，金地集團計息負債餘額為1293億元；資產負債率為76.0%，剔除並不構成實際償債壓力的預收款項後，實際資產負債率為66.9%；淨負債率為57.8%，債務融資加權平均成本為4.54%。截至6月30日，金地集團持有貨幣資金647.98億元，其中預售監管資金72.2億元，剔除受限資金後對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數為1.38倍。

愛帝宮（00286）公布，代價9,000萬元人民幣（約1.04億港元）出售從事物業發展業務的廣東驊泰健康產業51％股權予獨立第三方惠州市愛的家置業，估計出售收益約328.7萬元。

該集團指，經考慮疫情持續影響及房地產政策及整體市場影響，房地產整體銷售大幅下降，預期項目資金回籠較慢，項目仍須投入大量資金，出售可將資源及精力投入於餘下業務分部，擬將出售事項所得款項淨額用作一般營運資金。

美的置業（03990）公布，截至6月30日止未經審核之中期純利15.38億元（人民幣．下同），按年跌28.63％；每股盈利1.25元，不派中期息。

期內收入316.63億元，跌4.16％；毛利56.69億元，跌17.1％；除稅前溢利40.26億元，跌8.74％。

該集團共有337個物業開發項目，其中通過合營企業及聯營公司參與有98個項目，覆蓋全國60個城市，擁有土地儲備總建築面積4,294萬平方米。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

中梁控股（02772）公布，截至6月30日止未經審核之中期純利4.38億元（人民幣．下同），按年跌68.28％；核心淨利潤經調整約為5.46億元，按年減少約63.5％；每股盈利12分，不派中期息。

期內收入223.43億元，跌32.1％；毛利37.75億元，跌44.74％；除稅前溢利18.22億元，跌57.41％。期內，集團附屬、合營企業及聯營公司合約銷售金額為387億元，按年減少約59.3％。總土儲約5,110萬平方米，包含已售建築面積在內；而期內完成交付合計總建築面積約245萬平方米的物業單位。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

內地房地產市場風雨飄搖之際，新世界（00017）執行副主席兼行政總裁鄭志剛接受英國《金融時報》訪問時表示，集團計劃未來12個月在內房市場投資約100億元人民幣（約114億港元）。他認為內地樓市已見底，未來一兩年會「復甦得非常之好」，首選地點是上海、廣州、杭州和深圳等一線城市。

收購好時機 首選一線城市

鄭志剛直言：「現時（內地房地產市場）已經見底，會慢慢恢復，我對未來一兩年非常樂觀，市場會恢復得非常之好……故此，目前是開始投資收購的好時機，無論是土地抑或資產。」報道提到，新世界近年在內地收購了不少工業用地及綠地（可任意發展地塊）作未來發展之用。

資金鏈斷裂是很多房企沒頂的肇因，鄭志剛卻視之為集團的發展機會，因為新世界的負債及資金均處於健康水平，加上多年來已在內地累積經驗，讓集團於競投項目上取得不少優勢。他說︰「這場危機變成了機會，因為對我們來說，沒有再遇到激烈競爭，許多內地房企的財務狀況變得非常緊張，現時仍為相關問題非常苦惱。」

香港業務方面，鄭志剛沒有着墨太多，僅提及投資逾200億港元建造位於香港赤鱲角機場航天城的全港最大遊樂購物新地標11 SKIES，租客有可能會延遲進駐項目的辦公室及商場，強調項目的目標顧客群是整個大灣區的居民。

新世界集團早前宣布，總樓面面積達380萬方呎的11 SKIES，會以學習、探索、歷奇、沉浸式體驗為主題，除推出一連串適合不同年齡客群的互動遊樂設施，並引入逾800間商舖，提供超過120種餐飲概念；項目包括總樓面面積達57萬方呎的3幢甲級寫字樓「K11 ATELIER 11 SKIES」，已於今年7月落成且陸續入伙。

1B期170戶4句鐘售罄 2B期趕應市

新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND成為今年度大熱紅盤，項目第1B期在過去周六（27日）進行第三輪壓軸大型推售，當中公開發售的170個單位再度即日沽清。NOVO LAND第1A及第1B期由首輪開售至今不足一個月，累售逾1538伙，創逾7年銷售速度最快的新盤，套現逾94億元。發展商表明，將加快在年底前開售第2B期，涉及729伙。

共6輪銷售 套現超過94億

NOVO LAND第1B期過去周六進行最後一輪大型銷售，涉及188個單位；其中170伙公開發售，18伙招標。

發展商指出，公開發售的170伙，共收到8387票，超額48.3倍。銷售在早上9時起進行，下午1時前，即4個小時內已售出所有公開發售的單位；連同之前餘貨，全日沽約173伙。

NOVO LAND第1A及第1B期由今年7月30日至8月27日，前後作6輪銷售，新地副董事總經理雷霆稱，項目共售逾1538個單位，佔第1期單位總數1624伙約95%，為集團套現逾94億元。新地代理總經理陳漢麟補充，買家約30%來自屯門；約45%的客源來自新界其他區份，包括元朗、天水圍及荃灣；約25%為九龍區及港島區客。

NOVO LAND的銷售成績已超越信置（00083）牽頭元朗錦上路站第一期柏瓏I及II，成為今年最熱賣新盤。

資料顯示，柏瓏I及II在4月29日至5月28日期間，共售約1353伙，套現約123.29億元。翻查資料，NOVO LAND更成為逾7年銷售速度最快的新盤，上一個紀錄為2015年4月，長實（01113）在半個月內沽清將軍澳日出康城緻藍天全盤1648伙。

雷霆透露，有見市場向隅客仍然眾多，將加緊NOVO LAND第2期的籌備工作，期望於年底前推售項目第2B期，現正申請預售樓花同意書。陳漢麟說，NOVO LAND第2B期提供729伙，以1房及2房單位為主，佔整體近90%；餘下為3房及4房單位。

新盤周六日交投跌近50%

過去周末兩天（27日至28日）全港一手市場共錄得約195宗成交，較前一個周末（20日至21日）的387宗成交，按周減少49.6%；NOVO LAND第1B期佔周末兩天整體一手成交88.7%。

嘉里建設（00683）發展的九龍半山超級豪宅緹山，透過招標方式售出1座2樓B室分層戶，實用面積1699方呎，為3房間隔，連同一個車位，以7029.84萬元成交，呎價約41376元。

Larchwood提價加推20單位

此外，宏安地產（01243）大角咀單幢項目Larchwood上周公布首張價單，並於過去周末兩天開放示範單位及接受認購意向登記。

宏安地產執行董事程德韻表明，為回應市場熱烈關注，故上載第2號價單，共涉及20伙，並預計周內開售。

程德韻說，加推單位實用面積介乎181至267方呎，即供最高15%折扣，折實售價417.8萬至639.5萬元，折實呎價21152至25109元，折實平均呎價23263元，較首批折實呎價20888元高11.4%。項目暫收到360票，以累計推出70伙計，超額逾4倍。

Larchwood位於洋松街62號，提供187伙，實用面積181至413方呎，預計2024年4月底入伙。

新盤搶客，拖累二手市況趨淡靜，有業主爭相減價促銷單位。荔枝角美孚新邨一個實用面積713方呎3房單位，剛以755萬元成交，低市價約6%。而屯門居屋翠寧花園實用面積592方呎3房戶，以已補地價495萬元轉手，低市價約8%。

美聯物業高級區域營業董事吳志輝表示，美孚新邨4期百老匯街119號低層A室，實用面積713方呎，3房間隔。原業主今年2月放盤，叫價880萬元，累減14.2%，以755萬元成交，呎價約10589元，造價低市價約6%，為本月首宗呎價低於1.1萬元成交。代理稱，原業主在2010年5月以384萬元購入單位，持貨逾12年賬面賺371萬元或96.6%。

鰂魚涌南豐新邨在短短幾天連環錄得劈價成交。中原地產首席分區經理楊文傑說，該行剛促成南豐新邨3座中層E室成交，實用面積516方呎，3房間隔。原業主叫價828萬元，最終減103萬元，以725萬元把單位售出，呎價14050元，重返5年前水平。而今年2月同類單位7座低層D室，以728萬成交。是次易手單位稍低3萬元或0.4%。楊文傑指出，原業主於2011年以484.8萬元買入單位，持貨11年，賬面獲利240.2萬元或49.6%。

居屋翠寧花園平市價8%

居屋市場亦不乏低市價成交，惟業主依然大幅獲利。祥益地產高級區域經理黃慶德透露，屯門居屋翠寧花園5座低層B室，實用面積592方呎，3房間隔。單位原業主因移民，以已補地價495萬元沽出單位，低市價約8%，呎價約8361元。代理指買家為區內上車客，見上址單位間隔實用，亦鄰近家人，加上業主減價求售，終決定即睇即買。原業主2009年以已補地價140萬元購入單位，現轉手賬面獲利355萬元或2.5倍。

將軍澳資助出售房屋項目翠嶺峰再有單位獲承接。中原地產高級分區營業董事伍錦基稱，翠嶺峰低層B室，實用面積447方呎，2房間隔。今年6月以未補地價放盤，以533.8萬元易手，呎價11942元。原業主持貨4年賬面獲利149.5萬或38.9%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，8月截至24日整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄3799宗，預計全月有5000宗，將較7月的4997宗上升約0.1%。期內整體樓宇買賣合約登記總值287.2億元，預計全月有380億元，較7月的419.4億元下跌9.4%，創近5個月新低。

香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料顯示，本月截至25日錄得411宗純車位註冊，較7月同期的529宗減少118宗或約22.3%，並只為7月全月734宗的約56%。期內，九龍區有75宗純車位註冊，較7月同期減少約65.3%；港島區減少約22.6%；新界區則增加約18.3%。

太古城套3房減280萬沽 新都城削102萬售

疫情再度升溫，昨日確診宗數近萬宗，市場觀望氣氛濃，二手續陸大幅減價及蝕讓個案，10大屋苑2天錄9宗成交，按周減55%，創4周新低。鰂魚涌太古城套3房賣1,500萬元，減280萬元；將軍澳新都城減15%以828萬元沽，低估價約1成。

過去周六、日兩天，代理統計10大屋苑成交全綫下跌。中原地產錄9宗成交，按周跌55%，6個屋苑零成交，創4周新低；美聯物業錄9宗，亦創4周新低，並回落至單位數水平；利嘉閣地產錄9宗，按周跌50%；香港置業則錄5宗，按周跌近4成，連續兩周不足雙位數水平（註：四大代理10大屋苑各有差別）。

指標屋苑太古城錄3宗成交，惟呎價低見1.67萬元。中原地產分行經理李百達指，太古城青松閣高層C室，實用面積897平方呎，套3房間隔，連雅致裝修，5月底1,780萬元放盤，現以1,500萬元易手，減價280萬元，呎價16,722元。原業主於2011年9月以1,030萬元購入，持貨11年帳面獲利470萬元。

沙田第一城持貨3年 蝕35萬

其次，市場更出現跳價減價沽貨情況。美聯物業新都城分行區域經理黃少明指，新都城2期4座低層A室，實用面積659平方呎，3房間隔，3月開價930萬元，因同座樓上單位以808萬元沽出，剛巧遇到實客還價，勁減102萬以828萬元易手，呎價12,564元，售價較網上估價930萬元低102萬元。

市場人士指，沙田第一城32座中層D室，實用面積327平方呎，2房向東北，望內園，叫價599萬元，放盤個半月，減至530萬元沽出，呎價16,208元。原業主於2019年4月以565萬元購入，持貨3年滿SSD期鬆綁沽售，帳面蝕35萬元。

南豐新邨3房725萬 返5年前

同時，美孚新邨4期百老滙街119號低層A室，實用面積713平方呎，原則3房，單位於2月放盤，叫價880萬元，剛以755萬元成交，累積減價125萬或14%，成交價比市價平約6%，呎價10,589元為今個月最低。原業主於2010年5月以384萬元購入，持貨12年帳面獲利371萬元。

另外，鰂魚涌南豐新邨3房造價重返5年前。消息指，南豐新邨3座中層E室，實用面積516平方呎，3房間隔，望山景，業主放盤2個月，原本叫價828萬元，剛以725萬元易手，減價103萬元或12%，實用呎價14,050元，造價重返5年前水平。原業主於2011年以484.4萬元購入，持貨11年賺240.6萬元。

跑馬地一帶的舊樓具收購價值，有財團最新就黃泥涌道55至57號翠景樓，向土地審裁處申請強拍，該物業的現況市值逾7億元。

地盤面積6646呎 近馬場

上述舊樓鄰近跑馬地馬場，除住宅外，附近亦設有聖保祿中學、養和醫院等設施。項目早於1967年落成，現為1幢13層高的商住大廈，地下設有兩商舖，而1至12樓均屬住宅部分，每層設3伙住宅。該舊樓地盤面積約6,646平方呎，目前坐落於劃為「住宅（甲類）」的用地。

根據6月進行的估值報告顯示，整個項目的現況市值為7.0681億元，當中商舖部分約1.165億元，住宅部分則約5.9億元，而申請強拍的財團最新已集齊項目約83.33%的業權。上述的強拍申請屬於今年土地審裁處所接獲的第17宗申請。

值得留意的是，位於翠景樓旁邊的愉華大廈及安美大廈，早前同由上述財團及相關人士購入一籃子物業，不排除逐步擴大日後發展範圍。

事實上，近年跑馬地一帶的舊樓吸引財團收購，當中由會德豐於2018年申請強拍、鄰近上述項目的雲地利道15號雲地利大廈，於今年3月以底價17.32億元成功統一業權，並將與培新集團合作發展該住宅項目。

民生區商舖買賣相對穩定，消息指，元朗鳳攸南街9號好順利大廈地下一舖位，面積約580平方呎，以約2,100萬元成交，呎價約3.6萬元。舖位由餐廳以每月4.6萬元租用，回報率約2.6厘。

早前同廈地下另一舖位，面積約595平方呎，以約2,050萬元售出，呎價約3.44萬元。

受疫情及美國聯儲局連番加息影響，甲廈市場陰霾密布。世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平接受本報訪問時指出，今年7月甲廈空置樓面衝上1000萬方呎大關，創歷來新高水平，等同五幢國金二期，空置率高達12.3%，加上新供應「排隊」出場，涉及面積達700萬方呎，預測今年底空置率將攀升至14.8%，將打破自1999年紀錄，空置樓面高踞不下，料明年整體甲廈租金跌約5%至10%。

世邦魏理仕陳錦平指出，受疫情等因素打擊，整體甲廈市場表現持續回軟，據該行統計資料顯示，今年7月底甲廈市場空置樓面已達1000萬方呎，創歷來新高水平，回顧市場對上空置樓面為1999年，然而，當時空置樓面僅約840萬方呎，故最新空置樓面較舊紀錄高約19%，反映現今甲廈市場表現疲弱。

等同5幢國金2期

他續說，受社會運動於2019年中爆發，為甲廈市場近年的「分水嶺」，加上新冠疫情緊接於2020年爆發，受多項負面因素夾擊，隨本港經濟基調持續惡化，甲廈市場表現急走下坡，部分企業紛縮減規模以求存，令市場吸納量由正轉為負，市場迄今錄負吸納量達300萬方呎。

700萬方呎新供應出台

事實上，甲廈市場錄1000萬方呎空置樓面，該數字相當驚人，以指標甲廈中環國際金融中心二期為例，該廈總樓面約200萬方呎計，故最新空置樓面等同五幢國金二期。

陳錦平續指出，上月甲廈市場空置率報12.3%，以現今市況估計，加上市場供應可說是「排住隊」出場，環顧市場於今年及明年供應高達700萬方呎，市場於短期內難以消化，故預測空置率持續上升，料今年底該數字將上升至14.8%，屆時將打破自1999年14.4%舊紀錄，然而，他強調當年市場佔比14.4%的樓面遠遠低於現今水平，故若以空置率計，未能反映現今實際市況。

料明年租金跌5%至10%

當被問及甲廈市場何時可走出低谷，陳錦平指，市場憧憬中港兩地有機於年底前通關，屆時中資企業勢將回歸，對市場需求具一定刺激作用，故料明年甲廈租金下跌約5%至10%。

觀塘受惠於「起動東九龍」及活化工廈2.0等政策，前景被看好，其中，世達中心高層單位，以約848萬成交，平均呎價約5394元。

持貨16年升值5.6倍

市場消息指，觀塘巧明街95號世達中心高層單位，面積約1572呎，以約848萬成交，平均呎價約5394元，市值月租2.5萬，料回報2.8厘，原業主於2006年以133萬購入，持貨16年，帳面獲利715萬，升值5.6倍。新買家為投資者。該單位樓底高11呎，設會議室及冷氣，世達中心於1992年落成，大廈可入20呎貨櫃，方便物流。

觀塘偉業街139-141號兆發工業大廈，面積1121方呎，以750萬連約放售，平均呎價6690元，市值月租2.5萬，租約期至2023年年底，料回報4厘，該單位樓底16呎，內置洗手間及冷氣，7分鐘步程抵達港鐵牛頭角站。

永發工廈1000萬連約放售

萊斯物業客戶經理蕭志輝表示，屯門建群街3號永發工業大廈單位，面積3056呎，意向價1000萬，連約放售，平均呎價3,272元，月租2.88萬，租約至2023年第3季，回報3.5厘。該單位設獨立洗手間及冷氣，大廈可入40呎貨櫃，車位充裕，方便物流上落貨。