房市交易低迷，7月全台買賣移轉2.4萬棟，月減12.1％、年增4.8％，創去年9月以來的單月次低量（僅次於2月）紀錄，累計前七月19.5萬棟，較去年同期衰退1.6％，以目前買氣來看，全年度交易量恐難追上去年，今年恐將出現近六年來的首次衰退。

內政部資料顯示，自2020年疫情首度爆發後，隨台商回流、資金湧入房市，國內房市交易持續擴量，2020年7月首度出現房地合一稅實施以來的單月3萬棟大量，此後「單月3萬棟」交易量成為過去二年的日常，去年7、8月間反應疫情三級警戒時的情況，一度萎縮至2.2萬～2.3萬棟，不過隨後即迅速回升到3萬棟以上，去年12月甚至還創下3.6萬棟、為房地合一稅實施後的單月大量。

今年5月全台買賣移轉棟數尚有2.9萬棟，不過隨升息、股災、打炒房效應等利空因素發酵，7月房市交易量能快速衰退至上波疫情之後、近11個月以來的低水位，僅2.4萬棟。

累計前七月，全台買賣移轉為19.5萬棟，雖然仍為近九年來同期第二大量，不過已較去年出現衰退。以六都來看，台中仍有3.8％年增率為六都最高，北北桃三都變動都在1％以內，不過近年房市熱絡的台南、高雄分別衰退10.4％、6.5％，此外，不少過去房市熱絡的區域，如新竹縣市、嘉義縣市都有1至3成的衰退。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，7月買賣移轉棟數因去年同期反應疫情最為嚴峻期間的交易量，因此年增率仍有成長，不過整體看來今年從3月底的央行升息、第二季的疫情再起，及全球濟展望轉向悲觀，房市熱潮降溫，預期升息壓力仍大、投資客群在升息與打炒房政策下退場，今年交易量恐怕難再擴量。

加上目前實價揭露多反應前一波熱潮未退時的高檔行情，未退明顯走弱，量能疲弱將使房價支撐，面臨更大挑戰。

農曆民俗月落幕，房市「928檔」至雙十檔期不少新案正醞釀鳴槍起跑，台北市以北士科熱度最高，新北市要聚焦三重、新店央北兩大戰區，其中又以三重最火，原本為指標型傳產閒置資產，紛紛以百億元大案之姿登場，包括三重的新北市第二行政中心茂德大案「都廳大院」、第一期總銷逾400億元，及冠德建設三重太子汽車廠案「方舟計劃」、總銷逾130億元。

繼南港輪胎舊廠變身「世界明珠」正式推出之後，不論辦公或住宅，每坪成交單價都改寫區域新高；最近台北都會區另外還有兩大舊廠開發案，也將開花結果，預計「928檔」到第四季可望陸續進場銷售。

其中三重可謂熱門戰區，指標大案之一為茂德「都廳大院」第一期，該案除一部分回饋給新北市府作為第二行政中心、今年1月動工之外，也將打造為東森電視的新總部，另外以住宅案為主，總銷達400億元；該案原本是味全新燕廠，位於捷運先嗇宮站旁， 占地1.6萬坪，經變更完成後，最近第一期準備正式登場，住宅戶數近4,000戶，可望是第四季指標大案，也是新北市接下來規模最大的指標案。

另外「方舟計劃」為冠德於新北市的第一筆總銷百億元以上的大案，距離捷運先嗇宮站約250公尺，原本為太子汽車舊廠，基地面積達3,539坪，2010年曾被英業達集團會長葉國一以29億元買下，後來易手給冠德。

冠德太子汽車舊廠經過變更、都更等行政程序後，捐地比約37％，新北市政府再把捐地面積，再參與都更，因此全區可開發基地約2,476坪。冠德分回部分，擬先建後售，目前三大棟已近完工，案名為「方舟計劃」，主要規劃28～60坪，約449戶，預計10月公開，最近已開放預約賞屋。另外新北市府占10％，再參與都更，與冠德合作開發，分回後戶數，將作社會住宅使用，共有35戶。

內政部推動預售屋交易和私法人購屋納管的《平均地權條例》修法案，立法院上個會期並未審議，9月底即將開議，有綠委透露，由於新會期要先審議行政院提出2.7兆總預算案，加上11月九合一大選前將休會二周，修法草案可能繼續躺在立法院。

對此，行政人士表示，中秋過後還會進一步和執政黨團溝通本會期優先法案，會審慎討論，尚未作成最後決策。內政部政次花敬群也強調，未來仍是朝向爭取納入優先法案方式去推動，相信下會期有時間可以進行審議。

而地產業人士認為，這項修法限制預售屋契約不得轉售、私法人買賣住宅採許可制等五大管制措施，非常嚴格，不動產業者都不希望政府推動這樣嚴厲政策，草案最好是躺在立法院，像一把刀子懸在那裡，需要時才啟動。

政院人士指出，該案不至於被擱置，但法案優先順序還要跟黨團協調，也尊重黨團，「會以大的、有共識先推」。這位人士說，新會期是選舉會期，預算案是最重要的，包含111年度國營事業預算、112年度總預算及前瞻特別預算，這三案會最優先，其他則以上會期有進度的草案為主。

知情高層說，《平均地權條例》推與不推都有政治效應，不推的話，外界認為政府打炒房是「打假球」，對年輕選票恐有衝擊；強推的話，對房市恐也有很大的影響。

原本立院內政委員會5月底排定初審，後因擔憂新冠疫情擴大，改為召開院會清倉法案。其實，早在4月底，在建商各方遊說下，即有綠委透露，此案牽涉廣泛，該會期內政委員會沒有機會審議。

新立法院會期預計9月20日左右開議，有綠委指出，行政院提出2.7兆元總預算案，及2,128億元前瞻特別預算案，涉及許多新的計畫，若不能在法定11月底完成各委員會預算審議，這些重要政策將無法在明年順利推動。

高雄上市櫃建商－華友聯（1436）、隆大（5519）、鑫龍騰（3188）過去兩年熱銷的預售建案，將集中在下半年交屋入帳，料營收將可急起直追，華友聯可望挑戰去年的歷史新高；隆大因房價上揚帶動，獲利也有機會挑戰去年水準。

華友聯今年前七月營收14.39億元、年減35％，董事長陸炤廷指出，主要是上半年沒有餘屋可供銷售入帳，但在「i世界一期」和「H Time」這兩個預售案分別從5月和6月開始交屋後，營收已逐漸回溫，7月單月入帳甚至達6.55億元。

陸炤廷表示，「i世界一期」和「H Time」總銷逾40億元，尚未交屋入帳的金額約25億元，會在今年8到10月有較密集的交屋入帳。法人指出，華友聯去年營收25.79億元，今年前七月營收14.39億元，一旦兩個預售案在年底前全部交屋入帳，營收應可再創新高。

另一急起直追的是隆大，上半年營收18.33億元、年減4.25％，但7月營收成長至2.73億元，帶動前七月累計營收一舉超越去年同期表現。

隆大總經理洪茂源表示，7月營收年增的原因是「鳳凰天畝」建案銷售入帳，第三和第四季因有「隆大鳳凰三期」透天、「鳳凰冠」大樓、「鳳凰天畝」餘屋等入帳，下半年業績料將是倒吃甘蔗。

法人說，隆大鳳凰三期、鳳凰冠、鳳凰天畝等三個建案預售階段銷售佳，迄今已售未交屋入帳的金額約20億元，根據交屋流程，應有機會在8、9月密集入帳。隆大全年營收雖不一定能夠超越去年全年的47.4億元歷史最高紀錄，但因高雄這兩年的房價上揚，全年每股獲利將有機會挑戰去年的2.73元表現。

鑫龍騰上半年營收雖僅6,600萬元、年減94.61％，今年業績要靠預售階段已售出8成的「中正O8」大樓建案。鑫龍騰發言人陳完燦指出，「中正O8」預計今年9月中取得使用執照，今年底前可交屋入帳金額約10億元，今年全年營收恐難超越去年的14.93億元高點。

宏普（2536）看好剛性需求市場，面對即將來臨的928檔期至第四季的推案旺季，將強攻雙北市及桃園三都的四大案，包括總銷50億元的北士科「宏普陽明」、65億元新店央北「宏普中央公園第三期」、40億元桃園「宏普畫時代－時晴苑」、45億元內湖舊宗廠辦案。明年起的未來五年，宏普將進入完工交屋高峰，業績可望有跳躍性的成長。

宏普總經理游武龍表示，去年和今年無新案交屋入帳，主要以士林「宏普世貿」及「和苑三井花園飯店」等商用不動產貢獻的租金收益為主；今年上半年受惠出售新北新莊土地，EPS達0.31元，優於去年同期；下半年主要業績還是以租金收益。

游武龍表示，今年928檔期至第四季宏普將推四筆新案，總銷達200億元，包括北士科「宏普陽明」、新店央北「宏普中央公園第三期」、桃園「宏普畫時代－時晴苑」與內湖舊宗廠辦案。

展望未來，游武龍表示，依在手工程進度估計，明年到2027年每年都會有新案完工交屋，且銷售成績普遍亮眼，每年將會有不少案源可加入認列行列。

以明年來說，游武龍表示，宏普預計會完工交屋的新案為新店央北「宏普中央公園」一期、總銷約10億元，及台北市「宏普頤和」、約24億元，兩筆新案預售時都已100％完銷，屆時完工交屋入帳後，業績可望回到大幅成長的軌道。

房仲業者統計實價資料，發現近三年來七所滿額雙語國小學區房價都至少有一成漲幅，其中三峽區的龍埔國小學區增值28%最多，區域房價從每坪2字頭走向3字頭，顯示雖然我國人口結構走向少子化，不過具特色、生活條件佳的學區、其周邊房市依然受買方青睞。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，新北市熱門雙語學區生活機能佳，房價較台北市親民，吸引家庭購屋落戶，房價自然受到自住買盤加持；從新北市滿額七所雙語國小來看，三峽區及林口區各有兩間入榜，三峽的兩間國小房價漲幅甚至超過二成。

大家房屋統計實價登錄資料發現，近三年來新北市七所滿額雙語國小漲幅均逾12%，其中又以三峽龍埔國小周邊房市年漲幅達28%最高，區域每坪成交均價達35.9萬元，其次為中和光復國小的25.3%、三峽北大國小的22.7%居第三，區域每坪成交均價各達47.6萬元、34.2萬元。

大家房屋北大學成加盟店店東黃品心指出，三峽北大特區街廓整齊，具高速公路優勢，聯外交通便利，近幾年機能日漸成熟，頗獲小家庭、新婚及退休族群青睞；由於龍埔國小年年滿額，故再設立北大國小，並自2016年正式招生，同樣成為熱門滿額小學，顯見北大特區學齡人口激增情況，讓區域房價與10年前相比幾乎翻倍成長。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，購買學區宅首要注意設籍時間及學區範圍，例如設籍要在入學前二至三年，且各所國小規則不一，買方需多加留意。另一方面，學區範圍並非一成不變，建議事先詢問學校入學條件，避免花大錢買房，卻擠不進中意的學校。


爸媽搶破頭 新北這雙語學區十年房價翻一倍

新北市近年力推國小雙語教學，今年有7間雙語國小滿額，房仲業者統計實價資料，3年來這7個滿額雙語國小學區房價都至少有1成漲幅，其中三峽區的龍埔國小學區增值28%，房價從2字頭走向3字頭。

大家房屋企研室副理郎美囡表示，雖然少子化明顯，不過具特色、生活條件佳的學區依然搶破頭；新北市熱門雙語學區生活機能佳，房價較北市親民，吸引家庭購屋落戶，房價自然受到自住買盤加持。

根據新北市資料，新北市滿額雙語國小，三峽區及林口區各有2間入榜，三峽的2間國小房價漲幅都超過2成，三峽龍埔國小學區今年均價35.9萬元，3年漲幅28%，三峽北大國小學區均價34.2萬元，漲幅22.7%。

大家房屋北大學成加盟店店東黃品心指出，北大特區街廓整齊，聯外交通便利，近幾年機能日漸成熟，頗獲小家庭、新婚及退休族群青睞，由於龍埔國小年年滿額，因此再設立北大國小，並自2016年正式招生，同樣成為熱門滿額小學。

黃品心表示，北大房價與10年前相比幾乎翻倍成長，目前龍埔國小學區15年內大樓普遍站穩4字頭，三鶯線通車後可望再帶來一波行情。

郎美囡分析，三峽北大特區及林口新市鎮市容整齊、大樓物件多，且房價幾乎是台北市的半價，購屋門檻也低於新北市蛋黃區，是首購、換屋、新婚族購屋的熱門區域，尤其小家庭多，對小學的需求高，因此不少父母選擇兼具雙語學制及機能的學區，帶動房價上揚。

另外，中和光復國小漲勢也不容小覷，今年均價4字頭逼近5字頭，3年漲幅高達25.3%，光復國小靠近板橋區，南側有捷運中原站，且鄰近兩座橋可通往台北市，交通便利性高，周邊大樓近一年成交均價幾乎都在5字頭。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，購買學區宅首要注意設籍時間及學區範圍，例如設籍要在入學前2~3年，各所國小規則不一，另一方面，學區範圍並非一成不變，建議事先詢問學校入學條件，避免花大錢買房，卻擠不進中意的學校。

台灣房屋集團趨勢中心統計，今年上半年，全國住宅面積40坪以上、4~5房格局的大宅交易佔比約16.5%，相比2018年上半年的23.2%，下滑近7個百分點。

進一步觀察六都大宅交易量，全都減少，台南減少近9個百分點最多，其次為台中減少約7個百分點，新北市減少近3個百分點最少。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，大坪數住宅量減有兩大主因，一為房價高漲，總價考量下購屋族越買越小，中南部則由透天宅轉為電梯宅，因此坪數減少。

另一個則是家庭觀念變遷，不只年輕一輩想獨立，現代銀髮族對生活也有一套新哲學，不少人樂於與子女分居，並捨大宅換小宅，或進駐養生村，享受簡單退休生活，或是以「三代同鄰」，取代三代同堂，各有獨立空間，又不失就近照顧的天倫之樂，促使小宅興起。

根據內政部不動產資訊平台統計顯示，老人家自住一屋快速增加，今年第一季全國僅老年人口居住宅數共67.1萬戶，比去年同期多了近5.5萬戶，增幅近1成，六都僅老年人口居住比例全都上升，其中台中及台北市均有1成以上增幅，新北及高雄市也增加近1成。

張旭嵐指出，三代同堂是台灣人早期普遍的家庭型態，子女成家後和父母同住，不僅省房租，爺奶顧孫也省保母費。

但隨時代變遷，除了因就業而離鄉落地生根之外，更多的是為顧及同住可能帶來生活習慣，和隱私問題的家庭衝突，讓年輕夫妻選擇自立門戶，因此「多房大坪宅」的交易量減的情況也就更為明顯。

台灣房屋趨勢中心經理李家妮分析，台南市多房大宅交易量減為六都最多，主要是台南受南科發展帶動，外地就業移民族增加，能與長輩同住比例不高，多為單身新貴或小家庭買盤，對大宅的需求比例相對降低。

另外，台南近幾年房價快速翻漲，市區最高成交單價已破4字頭，連價格親民的蛋白區，如今不少建案開價也從３字頭起跳，台南近10年的所得與房價漲幅差距居六都之冠，所得跟不上房價，購屋負擔增加，入手門檻高、需求性低的多房大宅，因此逐漸式微。

至於新北市，張旭嵐表示，因為房價較台北市親民，吸收不少雙北大宅買氣，亦有度假宅類型產品支撐，因此交易波動也較小。

2022Google企業領袖高峰會議26日登場，金融、房地產、電商、零售等跨域龍頭企業聚焦後疫情時代，暢談如何實現零碳轉型、數位轉型，同時善盡企業社會責任。與談人之一、信義房屋倫理長楊百川形容「沒有靈魂的創新是遊魂，沒有創新的靈魂是行屍」，唯有先確定「自己的靈魂是什麼」，進而引進數位轉型，就能替企業在變動時代中，找到最適合的生存空間，邁向對美好社會的想像。

ESG浪潮席捲全球，企業能否從環境（Environment）、社會（Social）、公司治理（Governance）三大面向照顧利害關係人，進而產生正向影響，早已成為一大顯學。但後疫情時代，企業該如何在持續追求永續經營、落實ESG的同時，創新變革？

Google企業領袖高峰會議拋出零碳轉型、數位轉型的雙軸轉型策略，由Google總經理林雅芳、台灣經濟研究院院長張建一、天下雜誌CSR頻道總編輯黃昭勇，以及信義房屋、國泰金控分別就不同層面進行分享。

信義房屋倫理長楊百川表示，一個企業如果要談雙軸轉型，首先要談理念傳承，因為沒有靈魂的創新，就是遊魂，不知道要飄去哪裡；但沒有創新的靈魂，又像個行屍，別人看不見它的存在。因此，對企業而言，能否兩者兼顧，才有可能在變動的時空中，找到適合生存的空間。

楊百川以信義經驗為例，信義房屋為了想找到適合生存的空間，一路摸索前行，「長出很多不是每個企業都會做的事情」，雖然如此，只要回過頭問「這是信義需要的嗎？」、「這是同仁進到信義房屋工作追求的嗎？」如果答案是契合的，那就一定會找到出路。

例如信義房屋在創立之初，立業宗旨就強調「賺取適當利潤」而非最大利潤，將近40年後，2019年美國商業圓桌會議中，與會的眾多CEO也簽署一份協議，認同企業不是要創造最大利潤。

「如果跟員工說，進公司後，要為了EPS增加3塊錢而努力，誰會想努力？但如果說是為了地球、社會、社區更美好、創造和諧，可能很多人每天早上會跑著來上班。」楊百川笑說，即使只是一份幽微的工作，也可以很有意義，就像蓋教堂要疊磚頭，意義也有所不同。

為什麼要這麼做？楊百川指出，以減碳為例，其實信義房屋作過碳盤查，一年大約製造7000噸碳排放，但台積電一天就有2萬噸，由信義房屋談減碳，看似很不切實際，「但我們可以走進客戶家裡，我們身上的特質就有可能影響這個家」、「同仁的作為，能不能讓這個家庭有了ESG的觀念？」。

因此，信義房屋仍然很努力作減碳，希望讓同仁由衷認同這樣的價值觀，進而影響到客戶，乃至於社區、社會；也因此，信義房屋2017年取得減碳標籤、總部及所有分店通過溫室氣體查證，2021年更取得TCFD符合性聲明，並加入淨零碳排聯盟，承諾2030年達到淨零碳排目標。

楊百川直言，房地產交易總價高、頻率低，過去房仲一天接觸五個客戶就很了不起，直到引進數位轉型的觀念，透過透過數據分析，更精準了解社區和客戶的需求在哪裡，不一定要等到顧客有買賣房屋需求時才開始服務，而是從居住生活開始，例如外送、裝潢等，更容易接觸到客戶的需求，同仁也更能從別人的需求上，看到自己服務的意義。

老人、老宅「雙老」問題刻不容緩，觀察內政部三大統計，早已響起警訊。首先全國平均屋齡高，台北市更有七成以上為逾30年老宅；其次，目前全國僅老年人口居住的「老人宅」達68萬戶，且持續攀升；第三，都更集中在雙北，南部推動陷困境，未來如何加速老屋更新，成為重要議題。

內政部統計，截至第2季，全國住宅平均屋齡達到32年，六都方面，台北平均屋齡37.1年居冠，台南、高雄分別以33.年、32.7年居六都亞軍、季軍。桃園平均屋齡27.3年，是六都最低，更與新竹縣並列全台屋齡最低。

若以30年為分界點，全台有超過一半住宅為30年以上老屋，其中台北逾30年老屋占比達近72%，比重冠居全台；六都中，台南、高雄逾30年老屋占比都超過五成，可見不只人口高齡化，老屋改建跟不上老化速度，房屋也愈來愈老。

其次，內政部統計「老人宅」情況，僅65歲以上老年人口居住的住宅數量今年第1季時有67.1萬戶，第2季驟增至68萬戶，以新北13.2萬、北市10.1萬戶最多；值得留意的是，68萬戶中更有51.8萬戶為獨居長者。第三，觀察都更統計發現，都更量能近年雖有加速，但仍有進步空間。

內政部加速推動都更，2019年修正都更條例，並新增減免房屋稅、土增稅、契稅等，提供租稅誘因，當時稅式支出目標，原估計2019年至2021年每年既預估重建5,356戶，實際執行狀況每年皆達標，但都更戶數逐年下降。

六都方面，新北、台北、台中各年度皆達成政策目標，但有逐年減少現象；桃園是在前兩年達標，但2021年未有都更案件；台南前兩年雖無都更戶數，但2021年一舉超過2,000戶；而高雄是三年都未達標。

在非六都縣市中，這三年僅新竹市、澎湖縣有都更案件，其中新竹市在2020年實際都更戶數達1,110戶，大幅超越目標。

而今年核定都更案件數集中在雙北，台北、新北分別有22、12案，合計占全台七成七。

淡海新市鎮近年因輕軌通車、影城進駐及各大連鎖商場陸續到位而滋養，與當初模樣截然不同。東森房屋淡海新市鎮店沈雅純店東表示，新市鎮東南側的中山北路商圈是淡海新市鎮發展最完備的蛋黃區，亦是目前附近居民消費購物的主要場所，不僅各式商家紛紛進駐，更設有市民聯合服務中心和國民運動中心，生活機能已經相當完善。

新北市政府將興建淡北快速道路及淡江大橋，未來開通後，不僅能舒緩淡水周邊的車流量，更帶動淡海新市鎮的開發。東森房屋研究中心統計2017年初至今6年內淡水新市鎮中古電梯大樓的單價漲幅發現總漲幅來到28％，單價穩坐2字頭，未來可能持續穩定攀升。

東森房屋指出，新市鎮目前交易熱門區域落在濱海路一段、新市路一段及被稱為蛋黃區的中山北路二段，坐落在新市三路一段相當熱銷的新成屋「宏盛水悅」實價登錄顯示近一年成交筆數231筆，該案規劃一房至三房，坪數18坪至46坪，開價23萬元至29萬元，東森房屋研究中心統計其近一年平均成交單價來到27.3萬元，由此可見新市鎮不僅穩穩坐牢2字頭，3字頭單價亦是十拿九穩，像是基地位在新市六路一段的「名軒海樂地」開價已來到每坪27萬元至35萬元，單價與日俱增，但相較大台北其他地區還是好入手許多。東森房屋推薦年輕族群於新市一路一段落根，該路段鄰近淡海輕軌，統計實價登錄該路段近一年中古屋成交單價平均落在22.4萬元，未來淡江大橋落成可能再有一波成長。

新市鎮近年新案如雨後春筍般增多，人口數急速飛騰，商家看準商機爭相搶位，美麗新娛樂即是插旗成功的其中一員，於義山路上打造淡海美麗新廣場，占地超過8,000坪，是淡水唯一一座結合影城、購物的大型廣場，引進時尚生活品牌、親子互動空間、知名餐飲和美食街，為新市鎮蒙上一層展新的面紗，日後房市的成長翹首以待。

金朝陽集團（00878）公布，截至6月30日止未經審核之中期純利6,280.1萬元，而去年同期淨虧損3.57億元；每股盈利22仙，不派中期息。

期內收益2.7億元，升3.84％；毛利2.28億元，跌2.26％；除稅前溢利1.01億元，而去年同期稅前虧損3.28億元。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

“未來的競爭格局會發生變化，行業的參與者會減少。央企、地方國企以及優質的民企，在市場上一定都會有一席之地，我們不擔心。”美的置業執行董事兼總裁郝恒樂8月29日在該公司2022年中期的投資者會上如此表示。

美的置業成立於2004年，由家電企業美的集團(52.280, 0.05, 0.10%)創始人何享健實際控制。2018年10月，美的置業登陸港交所，2019年躋身房企千億營收俱樂部。

2022年上半年，美的置業實現收入316.63億元，同比下降4.2%；毛利為56.69億元，同比下降17.1%；公司擁有人應占利潤為15.38億元，同比下降28.6%。

銷售方面的表現亦隨行業走勢下探。2022年上半年，美的置業完成的合約銷售金額約為400億元，較上年同期的826億元大幅下挫51%。

郝恒樂也強調，在推動銷售的過程中，要保持量價平衡，做好專案的推盤和銷售，不能大幅度折價甩貨，“這對企業未來的傷害是傷筋動骨的。” 美的置業執行董事兼高級副總裁王全輝表示，大量地甩貨勢必對公司的利潤以及未來的可持續發展造成巨大的傷害。

在這樣的思路下，“寧可跑得慢一點”，美的置業CFO林戈提及，“上半年銷售雖然下降，但銷售的均價在提升，相比年初也增長了2個百分點。”

“我們對房地產市場還是堅持看好，但是目前應該說，市場調整還有一定的時間。”王全輝在回顧2022年前8個月的市場表現時稱，1、2月份的市場延續了2021年的疲態，3月的“小陽春”被3月下旬的長三角及各地的多點疫情打斷，5、6月份又進入築底回暖的階段。

儘管當前的市場仍在築底階段，在郝恒樂看來，明年的市場不會比今年更差了，各種不利因素都已出現，包括處於低迷階段的消費預期、消費信心，較弱的消費能力等，未來一年還有哪些不利因素？“我們想來想去，認為不利因素和不確定因素會越來越少。”

作為尚有較為良好融資通道的示範性房企，美的置業在上半年仍在公開市場有融資推進，包括2月的一筆15億的票據，票面利率為4.5%；5月份時，通過創設信用保護合約成功發行了一筆公司債券，發行金額為10億元。

另據林戈披露，截至6月末，美的置業持有現金總量305億元，銀行授信額度1533億元，尚未動用的銀行授信額度增長至1056億元，現金及金融資源充裕。

“美的置業是少有的沒有美元債的房企，同時截止到上半年，我們已經還了4筆公募債，累計償還約47億。”林戈表示，今年剩餘1.6億到期，計畫在9月15日償還。“同時，未來一年之內的有息負債餘額是人民幣135億，月均也僅需要還不到12億。美的置業償債的壓力是非常小的。”

在投資的城市選擇方面，美的置業將繼續執行區域深耕策略，逐步減少、退出低能級城市。王全輝表示，今年上半年明確了29城作為戰略深耕城市，未來將進一步聚焦25個甚至更少的城市作為階段性投資重點。

上半年，中國華融資產管理股份有限公司（中國華融，02799.HK）虧損188.7億元，同比由盈轉虧。

8月29日，中國華融發佈2022年中期業績：上半年實現持續經營活動收入總額147.4億元，同比減少55.8%；持續經營活動支出總額為393.2億元，同比增加28.7%；虧損為186.1億元，上年同期為利潤16.2億元；歸屬于本公司股東的虧損為188.7億元，上年同期為利潤1.58億元。

公告顯示，中國華融上半年業績變動的主要原因包括：受上半年資本市場持續波動的影響，中國華融持有的部分權益類金融資產公允價值發生變動，上半年對上市和非上市的股權和基金確認未實現公允價值變動為-77.9億元，同比減少82.5億元；受宏觀經濟承壓及房地產行業下行的影響，相關客戶履約能力下降，資產品質下遷，上半年確認信用減值損失169億元，同比增加118.5億元；受信用風險增加疊加資產規模壓降的影響，上半年收購重組類不良債權資產收入為108.7億元，同比減少43.99億元。

具體來看，中國華融上半年持續經營活動收入總額同比減少，主要是由於其他金融資產和負債公允價值變動、不良債權資產收入和利息收入同比減少。

在持續經營活動收入方面，不良債權資產收入為中國華融收購重組類業務產生。上半年，中國華融收購重組類不良債權資產規模減少，由2021年12月31日的3328.5億元減少至2022年6月30日的3050億元，同比減少8.4%；資產規模減少疊加信用風險增加的影響，不良債權資產收入由2021年上半年的152.7億元減少至2022年上半年的108.7億元，同比減少28.8%。

不良債權資產公允價值變動為中國華融收購處置類和收購重組類業務產生，包括已實現的處置不良債權資產所得淨收入，以及該等資產尚未實現的公允價值變動，該類資產產生的任何利息收入也包含在公允價值變動中。

上半年，中國華融收購處置類業務已實現收入和資產總額基本保持平穩，不良債權資產公允價值變動已實現的處置淨收入為38.2億元，同比減少2.2%；未實現的公允價值變動損失為9.54億元，同比增加196.2%。6月30日，中國華融收購處置類不良債權資產總額為1776.76億元，較上年末減少2.4%。中國華融開展的部分收購重組類業務因無法通過合同現金流測試而被分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。6月30日，該部分收購重組類資產總額為9.61億元，2022年上半年確認未實現的公允價值變動1090萬元。

其他金融資產和負債公允價值變動來自除收購處置類、收購重組類業務之外，以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產和金融負債。公允價值變動包括處置和清算其他金融資產和負債的已實現損益，以及該類資產和負債未實現的公允價值變動。該類資產產生的任何利息收入也包含在公允價值變動中。

上半年，中國華融其他金融資產和負債公允價值變動為-88.2億元，同比減少366.4%，其中受2022年上半年資本市場持續波動的影響，其持有的上市和非上市的股權和基金已實現的公允價值變動為4.88億元，同比減少10.4億元；未實現的公允價值變動為-77.94億元，同比減少82.5億元；受公司持續壓降非主業無優勢業務，疊加資產品質下遷影響，衍生產品及結構化產品、債務工具、信託產品等其他金融資產和負債的已實現和未實現的公允價值變動同比均有所減少。

利息收入為中國華融除收購重組類業務之外、以攤余成本計量和以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的債權類投資所產生。

上半年，中國華融利息收入為55.8億元，比上年同期72.2億元減少22.7%，主要由於公司持續壓降非主業、無優勢業務，疊加信用風險暴露的影響，除不良債權資產外以攤余成本計量的債務工具和除不良債權資產外以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的債務工具的利息收入合計為25.9億元，同比減少30.7%；售後回租業務收入為19.4億元，同比減少14.5%。

中國華融的融資租賃收入主要來自華融金融租賃。

上半年，中國華融融資租賃收入為6.38億元，同比減少42.3%。考慮2019年實施新租賃準則後在利息收入中列示的應收售後回租款利息收入，上半年金融租賃業務收入為25.8億元，同比減少23.6%，主要由於當期業務投放同比減少。

傭金及手續費收入為1.61億元，同比減少62.2%，主要是由於信託業務、資產管理業務傭金及手續費收入有所減少。

其他收入及其他淨損益為21.5億元，同比增加54.8%，主要是由於匯率波動，匯兌淨收入有所增加。

在終止經營活動收入方面，上半年中國華融完成華融消費金融、華融證券、華融湘江銀行三家子公司的股權處置，實現處置子公司淨收入40.92億元，終止經營活動收入總額為163.3億元，同比增長28.9%。

8月29日，陽光新業地產股份有限公司發佈2022年半年度報告。

據觀點新媒體瞭解，上半年陽光股份(2.840, 0.03, 1.07%)實現營業收入1.39億元，去年同期為1.79億元，同比下降22.50%。其中，房地產銷售實現營收4971.39萬元，去年同期為8442.35萬元，同比下降41.11%；物業租賃營收8094.56萬元，去年同期為9165.71萬元，同比下降11.69%；商業運營營收738.88萬元，去年同期為270.36萬元，同比上升173.30%；其他收入為51.44萬元，去年同期為1.22萬元。

期內，陽光股份利潤總額為-1486.63萬元，去年同期為924.14萬元；淨利潤為-2492.62萬元，去年同期為36089萬元；歸屬於上市公司股東的淨利潤為-3326.20萬元，去年同期為-530.46萬元；基本每股收益虧損0.04元。

截止期末，公司總資產為54.85億元，同比減少2.43%；歸屬於上市公司股東的淨資產30.87億元，同比減少2.32%。

8月29日晚間，招商蛇口(14.530, -0.08, -0.55%)（001979.SZ）披露2022年半年報情況。

財報資料顯示，2022年上半年公司營業收入約575.62億元，同比增加28.9%；歸屬於上市公司股東的淨利潤約18.86億元，同比減少55.61%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約14.72億元，同比減少47.49%；經營活動產生的現金流量淨額約36億元，同比增加29.8%，上半年綜合資金成本為4.1%，較2022年初下降了0.38%。

對於歸母淨利潤減少的原因，招商蛇口在半年報中解釋，2022年上半年公司房地產項目竣工交付並結轉的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少；公司妥善落實國家相關房租減免政策要求，結合公司實際對符合條件商戶進行了相應的租金減免，截至6月30日，公司經營管理的持有物業中已簽約減免租金約為6億元，其中報告期內實際減免金額3.7億元；公司轉讓子公司產生投資收益同比減少。

2022年上半年，招商蛇口累計實現簽約銷售面積487.51萬平方米，同比減少36.71%；累計實現簽約銷售金額1188.27億元，同比減少32.86%。

在獲取土地方面，上半年招商蛇口累計獲取土地27宗，新增計容建面419.87萬平方米，權益面積264.51萬平方米。主要聚焦於上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長三角重點城市。2022年上半年公司包括招拍掛、收並購含住宅性質的土地支出及收並購含住宅專案的土地成本權益支出233億元，住宅開發專案權益銷售額606億元。

截至6月末，公司擁有可出租土地面積145.07萬平方米，出租率98%，報告期出租收入0.67億元；公司擁有的可出租物業總可出租面積489.41萬平方米，包含公寓、住宅、別墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業中心等多種業態。報告期內，公司妥善落實國家相關房租減免政策要求，結合公司實際對符合條件商戶進行了相應的租金減免。2022年上半年公司實現出租收入15.93億元，同比減少4.61%，總體出租率80%；報告期末，公司在深圳、北京、漳州、杭州、昆山等地擁有酒店客房2485套，酒店收入1.8億元。

從“三條紅線”看，截至6月末，公司剔除預收賬款後的資產負債率為62.38%，未剔除預收賬款的資產負債率為70.14%，淨負債率48.96%，現金短債比1.48，公司處於“綠檔”範圍內。

截至8月29日收盤，招商蛇口報14.53元/股，跌幅0.55%。

8月29日，泰禾集團股份有限公司發佈2022年半年度報告。

據觀點新媒體瞭解，泰禾集團上半年實現營業收入32.02億元，去年同期為6.62億元，同比增長383.53%。其中，房地產行業實現營收28.48億元，同比增長962.83%；服務行業營收3.39億元，同比下降10.48%；零售行業營收958.37萬元，同比增長235.06%；其他業務營收575.20萬元，同比下降55.86%。

期內，泰禾集團利潤總額為-22.31億元，去年同期為-88.51億元；淨利潤為-20.68億元，去年同期為-8.97億元；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-20.31億元，去年同期為-8.53億元；基本每股收益虧損0.8160元。

截止期末，泰禾集團總資產為2182.68億元，同比減少0.39%；歸屬于上市公司股東的淨資產79.18億元，同比減少21.29%。

期內，泰禾集團無新增土地儲備專案，累計土地儲備占地面積1272.30萬平方米，總建築面積3193.37萬平方米，剩餘可開發建築面積923.87萬平方米。

8月29日，中國建築(5.040, 0.03, 0.60%)股份有限公司發佈2022年半年度報告。

據觀點新媒體瞭解，報告期內，中國建築實現營業收入1.06萬億元，同比增長13.2%。分行業來看，其中，房屋建築工程實現營收6793.95億元，同比增長14.0%；基礎設施建設與投資實現營收2229.50億元，同比增長15.2%；房地產開發與投資實現營收1520.03億元，同比增長3.7%；勘察設計實現營收49.97億元，同比增長1.3%；其他收入190.74億元，同比增長24.8；分部間抵銷實現營收-176.47億元。

另外，中國建築上半年利潤總額520.20億元，同比下降0.58%；淨利潤411.72億，同比增長2.73%；歸屬於上市公司股東的淨利潤285億元，同比增長11.2%；基本每股收益0.68元，同比增長9.7%；歸屬普通股股東的每股淨資產8.31元，同比增長13.8%。

報告期內，中國建築新簽合同額20245億元，同比增長10.8%；其中，建築業務累計新簽合同額18385億元，同比增長14.4%；房地產業務期內合約銷售額1860億元，同比減少15.3%。房地產業務期內實現合約銷售面積725萬平方米，同比減少27.7%。

期內，中國建築房地產項目新開工面積933萬平方米，同比降低30.2%；在建面積7110萬平方米，同比下降4.6%；新購置土地39宗，土地儲備面積557萬平方米，期末擁有土地儲備約9588萬平方米。

越秀地產2022年中期業績發佈會現場越秀地產2022年中期業績發佈會現場

8月18日，越秀地產（00123.HK）發佈2022年中期業績報告。報告期內，越秀地產上半年累計合同銷售金額為人民幣489.1億元，同比上升3.2%；核心淨利潤人民幣21.3億元，同比上升1.4%，中期每股派息人民幣0.275元，同比上升1.5%，派息比率為核心淨利潤的40%。

憑藉國企背景優勢、多元的土地獲取管道、產品與服務的不斷升級反覆運算和顯著的融資優勢，越秀地產持續保持穩健的業績增長，顯現出強勁的企業實力，並獲得市場與資本的雙重認可。

銷售金額和淨利潤雙雙同比增長

2022年上半年，越秀地產的經營業績指標均取得了穩定增長。其合同銷售金額為人民幣489.1億元，同比上升3.2%；已售未入帳合同銷售金額人民幣1564億元，較年初上升3.8%。根據克而瑞相關研究顯示，2022年上半年越秀地產逆勢而行，實現同比業績逆增長，成為統計範圍內全國唯一實現正增長的房企。克而瑞發佈的《2022年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中也顯示，2022年上半年越秀地產位列權益金額榜單的12名；位列銷售額榜單第18位，較去年同期提升20個名次。

越秀地產在大灣區合同銷售金額人民幣317.5億元，其中，廣州地區合同銷售金額人民幣293.4億元，同比上升10.4%。克而瑞《2022年上半年廣州房企銷售排行榜》資料顯示，越秀地產在上半年一舉斬獲廣州房企銷售全口徑金額、權益金額、流量金額、流量面積四榜冠軍，持續夯實了“廣州大本營”的地位，承載了深耕廣州的發展戰略，也彰顯了越秀地產致力成為“城市美好生活創領者”的願景與實力。

另外，上半年越秀地產核心淨利潤約為人民幣21.3億元，同比上升1.4%，中期股息人民幣每股0.275元，同比上升1.5%，派息比率為核心淨利潤的40%。

三道紅線保持綠檔，獲資本市場認可

在淨利潤增長的背後，越秀地產持續保持財務健康，流動性安全。截至2022年6月30日，越秀地產剔除預收款後的資產負債率、淨負債率和現金短債比分別為69.4%、59.7%和1.45倍，“三道紅線”指標繼續保持“綠檔”達標，各項財務指標穩中向好。

據此前惠譽報告顯示，2022年上半年越秀地產的杠杆率（依據按比例合併合資公司及聯營公司報表後的淨債務與調整後庫存的比率）穩定在32%，預測杠杆率將遠低於45%。此外，2022年上半年財務透明度和現金回款也保持在穩健狀態，基礎現金回款率預測也將維持較高水準，加之其“三道紅線”指標均綠檔達標，越秀地產財務狀況將持續健康發展。

2021年12月31日，越秀地產收盤價為6.54港元，而2022年8月19日收盤價為9.39港元，增幅近44%，再度印證了資本市場對其發展的信心以及業務實踐成效的認可。

融資成本持續優化，增儲346萬平方米

越秀地產積極拓展多元融資管道和方式，強化資金管理，持續降低融資成本。上半年于境內成功發行低成本人民幣公司債券合共人民幣61.5億元，3+2年期票面利率介於2.84%至2.90%，5+2年期票面利率介於3.35%至3.38%。平均借貸成本較2021年上半年下降34個基點至4.11%。穆迪、惠譽繼續維持Baa3和BBB-投資級信用評級，展望“穩定”。

越秀地產持續鞏固其“6+1”特色化、多元增儲模式，錨定具有潛力的重點城市，通過公開競拍，加上TOD、城市運營、城市更新、國企合作、產業勾地、收並購等多元化、特色化方式獲取優質地塊。

資料顯示，上半年越秀地產在7個城市合共新增16幅土地，總建築面積約346萬平方米；其中大灣區新增7幅土地，新增土儲163萬平方米，大灣區中的廣州新增5幅土地，新增土儲126萬平方米。新增土儲中，通過TOD、國企合作和產業勾地等多元化增儲占比55%。根據克而瑞發佈的《2022年1-6月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》顯示，越秀地產的新增土地貨值位列榜單第11名。

截至6月30日，越秀地產擁有總土地儲備2860萬平方米，其中大灣區占比52.9%，大灣區中的廣州占比45.2%。同時，在廣州和杭州擁有8個TOD專案，TOD專案總土地儲備約為359萬平方米，約占總土地儲備的12.6%。

越秀地產董事長林昭遠在業績發佈會上表示，2022年是公司實施“十四五”規劃的關鍵一年，公司將以“精益管理”和“新能力、新機制和新文化”為驅動力(3.450, -0.01, -0.29%)，在行業競爭的新格局中追求持續穩健的發展，走高品質可持續穩健發展之路，不斷提高股東的資金回報和股東價值。

華發物業服務（00982）公布，截至6月30日止未經審核之中期純利1.21億元按年升44.48％，每股盈利1.206仙，不派中期息。

期內收入8.94億元，升34.26％；毛利2.37億元，升19.97％；除稅前溢利1.74億元，升30.13％。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

華住集團－S（01179）公布，截至6月30日止未經審核之中期淨虧損9.8億元（人民幣．下同），而去年同期純利1.3億元；每股虧損31分，不派中期息。

期內收入60.63億元，升2.52％；稅前虧損14.23億元，而去年同期除稅前利潤1.5億元；經營虧損7億元，而去年同期經營利潤5,400萬元。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

美國聯儲局接連大幅加息，對本港樓市的負面影響浮現。差餉物業估價署（下稱差估署）昨天公布的整體私人住宅售價指數連跌兩個月，7月最新報376.1，按月下降1.65%，較去年同期更加急挫5.5%，亦是2020年2月錄得373.4後的接近兩年半低位。業界人士估計，今年第三季樓價或按季跌4.1%。

近兩年半新低 未見底

差估署公布的最新樓價指數顯示，整體私人住宅售價指數在6月下跌0.93%後，7月跌幅擴大至1.65%，一連兩個月向下，合共跌2.56%。最新的7月樓價指數為376.1，較2021年同期的398，按年挫5.5%，亦創29個月、即接近兩年半的新低。今年首7個月整體樓價已累跌4.52%，完全蒸發去年全年約3.69%的升幅。

中小型單位最傷 豪宅逆升

近來樓價的跌勢主要由中小型住宅所帶動，中小型單位樓價指數7月報378.6，按月跌1.71%，按年大削5.54%，屬2020年2月後新低。大型住宅樓價指數為315.5，按月及按年分別錄得0.13%及4.1%降幅。

若以單位面積分為A至E類作比較，今年7月樓價跌幅最大為實用面積431至752方呎的B類單位，按月挫2.15%，報364.4；實用面積不足431方呎的A類單位最新報413，按月跌1.31%。

至於實用面積介乎753至1075方呎的C類及實用面積1076至1721方呎的D類單位，樓價按月分別跌0.77%及0.25%，報336.2及317.4。唯獨實用面積為1722方呎以上大單位（E類單位）報308.1，按月逆勢微升0.23%。

新盤搶客 二手割價求售

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，踏入7月下旬，本港疫情反彈，美國又再度大手加息，發展商遂以低價推售新盤，令二手業主要跟隨割價，相信8月樓價指數有機會再錄得約1.5%跌幅；加上展望9月份樓價持續偏軟，推算整個第三季，樓價累跌4.1%，恐創近15季最大按季跌幅。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，市場氣氛受加息影響，本港確診個案回升，銀行估價不足，皆導致二手市場交投膠着，整體成交量偏低，樓價繼續受壓。他預計，8月及9月樓市表現逐步尋底，若稍後通關方面有進展，第四季樓價才有望回穩。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，美國加息的威力逐漸浮現，尤其是二手住宅物業首當其衝。一手新盤普遍以低於同區市價出擊，搶去市場不少購買力，令二手交投量急跌，預計在加息及疫情夾擊下，8月樓價指數持續下行。

物管股新希望服務（03658）截至6月底的在管建築面積約2210萬方米，其中來自獨立第三方地產商的在管樓面大增逾3倍至860萬方米，來自同系新希望房地產的樓面增26.6%至989.6萬方米，副總經理倪克強表示，新希望地產上半年如期交樓一萬伙，其中四成是提前交樓，相信今年及明年分別交付予公司管理的樓面仍有至少200萬及約300萬方米。

如期交樓萬伙 四成提前完成

首席財務官陳江強調，不會借錢予關聯方，上半年貿易應收款項多57.9%至2.99億元（人民幣．下同），主因第三方在管樓面增加，結構上有九成貿易應收款項來自第三方，尤其是期內進行收購帶來約5000萬元第三方應收款項；而關聯方的餘額僅3400萬元，且較去年底少1600萬元。他又稱，其賬齡一年內的貿易應收款項佔九成，在行內算不俗。

該公司上半年毛利率40.8%，較去年同期跌1.9個百分點，陳江說，房地產行業受宏觀調控及政策格局影響，利潤增長放緩，物管毛利率也受拖累，加上行業競爭令整體利潤率下行。

新希望服務上半年收入5.12億元，增長27.1%；其中，物業管理服務佔2.33億元，上升59.8%，毛利率增1.5個百分點至32.7%；生活服務佔1.15億元，升28.9%，毛利率跌2.4個百分點至44.1%；非業主增值服務佔1.07億元，增加5.1%，毛利率降0.5個百分點至40.3%；商業營運服務收入挫13.6%至5710萬元，毛利率68.8%，升3.2個百分點。

旅館集團傳簽4年約 客房平均6250元

新冠疫情困擾本港逾兩年半，最受嚴重打擊的酒店業亦重新洗牌，近70年歷史的佐敦新樂酒店於兩年前結業，之後一直丟空。據悉，原有10層酒店部分，近期獲一家經營旅館的集團租用，料月租逾100萬元，令這座歷史悠久的物業「重生」。

新樂酒店位於彌敦道223號，於上世紀五十年代開業，曾是香港老牌酒店之一，當年是不少粵語片明星出入的勝地，但2020年6月不敵疫情而結業。該樓高11層的酒店，原本提供160間客房，結業後房間一直丟空，而酒店地下舖位則仍有租戶。

長租形式營運 每單位1.28萬起

消息人士表示，物業的1至10樓酒店部分，獲一家經營旅館的集團洽租，最終成功租出，月租估計逾100萬元，以160間客房計算，平均每間房月租約6250元，租期初步為4年。

據了解，新租戶沿用酒店昔日的設備及保留大部分裝修，但並非以日租酒店形式營運，而是以長租形式出租房間，每個單位建築面積約240至300方呎，租期由一個月起，與坊間的服務式住宅無異，每個單位意向月租由1.28萬元起。據悉，新租戶亦把酒店部分位置改裝成共用廚房，方便長租住戶煮食。

新樂酒店由已故「酒店大王」許讓成建立，地皮亦由許讓成家族持有，佔地9057方呎，物業曾於2018年推出市場放售，估值25億至30億元，但未有售出。物業在新樂酒店結束營運兩年後再度租出，意味許氏家族繼續保留收租。

新樂酒店附近亦曾錄全幢酒店承租，資料顯示，廉價旅館集團Koalabeds今年7月起以每月42萬元租用尖沙咀彌敦道182號全幢，共有51間客房，平均每間房月租約8235元。該物業近期已完成翻新，並以metacity living品牌營運，平日每日房租由700元起。

蘇民峰上環物業5層6.5萬租出

該物業在2019年初由已故「舖王」鄧成波的兒子鄧耀昇旗下酒店集團承租經營酒店，月租曾高達115萬元，但受到社會事件及疫情打擊而結業，現時最新租金比3年前低73萬元或63.5%。

此外，知名堪輿學家蘇民峰今年2月斥資5200萬元購入上環文咸東街87號全幢物業，地下及閣樓建築面積共1030方呎，1樓至5樓每層建築面積約600方呎，合共總建築面積約4030方呎，呎價約1.29萬元。當時只有地下及閣樓獲順豐速遞租用，月租7.5萬元，樓上則交吉。

據知，1樓至5樓最新獲一家經營出租住宅的集團以大包租形式租用，月租6.5萬元，以該5層總建築面積約3000方呎計算，呎租約22元；連同地下及閣樓租金在內，全幢月租收入共14萬元，蘇民峰享3.2厘租金回報。

市場焦點重回市區新盤，宏安地產（01243）大角咀洋松街單幢項目Larchwood昨晚加推20伙，折實平均呎價23406元，鐵定周五（9月2日）首輪開售83伙，項目暫收約450票，超額認購4.4倍。

Larchwood昨天加推3號價單，涉及20伙，折實售價460萬至652.5萬元，折實呎價22549至24438元，折實平均呎價23406元，較周日（28日）公布的2號價單折實均價23263元，貴約0.6%。

目前首3張價單共有90伙單位已開價，該盤同日公布銷售安排，其中83伙周五以公開形式發售。截至昨天項目暫收約450票，超額認購4.4倍，明天截票。Larchwood位於洋松街62號，提供187伙，實用面積181至413方呎，預計2024年4月底入伙。

何文田芳菲折扣最多增至15%

此外，協成行何文田芳菲去年7月以樓花形式推售，迄今暫賣出4伙；該盤已取得滿意紙，預計下月起陸續交樓，發展商重啟銷售部署，最高折扣率由原先10%增至15%。

芳菲昨天上載第1B號價單，120天即供最高可享樓價15%折扣，較早前第1號價單最高樓價10%折扣多5個百分點，折實售價減至642萬至1279萬元，折實呎價22457至27520元。若買家購入兩伙或以上單位，或其家人同時買入單位，每伙可額外多1%折扣。

本港快將踏入加息周期，芳菲也提供一按付款計劃，貸款金額最高樓價80%，兩房單位首兩年免息免供、1房首年免息免供，第2年及第3年息口為P減2.5厘（P現為5厘），其後全期為P，還款年期最長30年。

協成行發展物業銷售主管張詩敏解釋，項目的折扣優惠因應市況調節，短期內公布銷售安排，預計周末展開新一輪銷售。她表示，何文田物業收租回報高，不排除預留部分單位收租，目標呎租約60元。

尚．珒溋添高回贈H按優惠

其他餘貨盤繼續提供按揭優惠予買家，美聯夥拍經絡為龍湖集團（00960）旗下九龍東啟德尚．珒溋提供兩款按揭優惠，其中一款為「高回贈H按優惠」，按息全期H（HIBOR）加1.3厘，封頂仍維持P減2.75厘，以P為5.25厘計算，實際息率為2.5厘。

疫情反覆，市場觀望氣氛濃厚，二手陸續出現大幅減價及低價成交個案。西灣河嘉亨灣一個實用面積662方呎3房單位，剛以1248萬元易手，成交價較市價低約10%。

新都城12年升值1.44倍

中原地產高級區域營業董事陳凱超表示，分行促成嘉亨灣2座極低層A室成交，實用面積662方呎，3房間隔，由於單位位於極低層，景觀受阻，只可望小部分海景，僅能以1248萬元易手，呎價18852元，成交價較市價低約10%。原業主於2011年以768萬元購入單位，持貨11年，是次轉手賬面獲利480萬元或62.5%。

中原地產高級分區營業董事伍錦基透露，將軍澳新都城2期11座低層B室，實用面積約363方呎，單位在7月放盤，叫價615萬元，最終減價15萬元，以600萬元轉手，呎價16529元。原業主在2010年中以246萬元購入，持貨約12年賬面獲利約354萬元或約1.44倍。

代理稱，日前2期6座低層B室，實用面積約363方呎，以605萬成交，呎價約16667元，是次造價較之低5萬元或0.8%。

翹翠峰低層累減120萬售

另外，中原地產副區域營業經理王勤學指出，元朗翹翠峰1座低層D室，實用面積526方呎，2房間隔，單位今年4月開價720萬元放售，原業主見市況淡靜願意減價，最終以600萬元沽出，呎價11407元。原業主在2010年11月以250.8萬元購入上址，持貨近12年，現轉手賬面獲利349.2萬元，單位期內升值約1.4倍。

面對一手新盤以貼市價甚至低市價招徠，成功搶佔市場大批客源，二手業主為求出貨，只能透過減價還擊，拖累二手樓價持續下滑。美聯物業根據全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，最新報163.42點，按周雖僅挫0.47%，但已是連續11周向下，累積跌幅達3.33%，美聯物業首席分析師劉嘉輝預料樓價短期持續調整。

「美聯樓價指數」最新報163.42點，本年迄今跌幅擴大至4.77%。若按港九及新界3區劃分，3區樓價連續5周全線下跌。

「美聯港島樓價指數」最新報174.83點，按周回落0.47%，連跌8周共2.59%，該區本年以來樓價已下調5.08%。「美聯九龍樓價指數」最新為164.92點，按周瀉0.89%，連跌5周共2.75%，該區本年迄今樓價已下挫5.21%。「美聯新界樓價指數」最新報151.99點，按周跌0.16%，連跌7周共2.4%，該區樓價今年以來共跌4.32%。

業主虛怯 MCI按周挫5.4%

另外，受到樓價不斷下跌影響，業主對樓市的信心也變得虛怯。美聯物業按該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI）最新報40.2點，按周急挫5.41%，連跌7周共24.29%。

黃埔2房近3年低位 學者：樓價全年或跌1成

二手跌勢加劇，大型屋苑連環跌穿支持位。紅磡黃埔花園2房細單位以620萬元易手，創屋苑近3年低位；將軍澳新都城2房賣600萬元，重返2019年，低估價約1成。學者預期，銀行加最優惠利率（P）時，將拖累樓價跌勢加劇，料全年樓價或跌1成。

浸大財務及決策學系副教授麥萃才指出，目前樓市的確有多種不利因素存在，例如銀行加息、整體經濟增長放緩等，預計下半年樓價仍有約5%下跌空間，因為當本港銀行正式加最優惠利率（P）時，樓價跌勢會相對上半年快，估計全年樓價累跌約1成。但他強暫時看不到樓價有大跌空間，因為現時市場需求仍然強勁。

黃埔2房兩天4成交 全低於估價

大型屋苑相繼跌穿支持位。市場消息透露，黃埔花園過去兩天連錄4宗2房成交，全部低銀行估價2至7%不等。其中，黃埔花園2期18座中層A室，實用面積389平方呎，原業主原本叫價710萬元放盤，累減90萬元後，以620萬元易手，造價創同類單位近3年低位，比銀行網上估價的653萬元低約5%。

原業主早於2009年以約253萬元購入，是次易手帳面仍獲利約367萬元離場。

細價單位相繼跌穿心理關口，消息指，將軍澳新都城2期11座低層B室，實用面積363平方呎，2房間隔，7月放盤，原叫價615萬元，剛以600萬元易手，減價15萬元，實用呎價16,529元，售價重返2019年水平，較網上估價659萬，低約59萬元或9%。原業主於2010年以246萬元購入，持貨12年帳面獲利354萬元，單位升值1.4倍。新都城8月暫錄24宗成交，平均呎價約1.5萬元，交投量已超7月全月水平。

同時，受到新界西北區多個新盤衝擊，區內跌價程度更屬旋風式，一個月再挫約1成。消息指，元朗翹翠峰連錄2宗成交，其中1座低層D室，實用面積526平方呎，兩房間隔，今年4月開價720萬元，終以600萬元沽出，累減120萬元，呎價11,407元，較上月低位660萬元，下跌60萬元或9%，再創屋苑今年新低價。原業主於2010年11月以250.8萬元購入，持貨近12年帳面獲利349.2萬元。

帝堡城3房事故單位 呎價9164

其次，東涌昇薈一個套3房累減310萬元易手，市場人士指，昇薈5座中層B室，3房套房間隔，實用面積974平方呎，半年前開價1,450萬元，上月再調低至1,250萬元，買家見市淡大膽還價1,100萬元，雙方傾價數天，最後以1,140萬連車位交易，呎價11,704元，買家為外區換樓客。原業主於2013年11月以741.3萬元購入，之後再以90萬元買入車位，現持貨約9年沽出，帳面獲利約308.7萬元。

同時，事故單位亦要擴大減幅，消息指，沙田帝堡城6座高層G室，實用面積873平方呎，3房套房，為事故單位，7月開價約1,180萬元，其後減至900萬元，議價後以800萬元易手，呎價9,164元。原業主於1998年11月以415.2萬元購入，持貨24年帳面獲利384.8萬元離場。

受惠內地生來港租樓，帶動租金回升。據差估署資料顯示，7月私樓租金按月升0.62%，並連升2個月，但今年首7個月以來，租金仍累跌2.1%。

中小型單位表現理想

上月私樓租金指數報178.9點，較6月回升0.62%。按戶型劃分，各類單位租金指數中，以中小型單位表現較理想，升幅最多為實用面積431平方呎以下的A類單位，由6月的193.9點，上升至196.2點，升幅達1.19%。

其次為實用面積753至1,075平方呎的C類單位，按月升1.18%；至於1,722平方呎或以上的E類單位，以及431至752平方呎的B類單位，分別上升0.36%及0.06%。而1,076至1,721平方呎的D類單位，卻下跌0.4%。

至於租務成交方面，受暑期旺季帶動，各區租務交投明顯轉旺。以啟德區為例，本月暫錄約110宗租務，其中THE HENLEY佔約65宗，以開放式單位相對受歡迎。如THE HENLEY I C座高層G室，實用208平方呎，以1.25萬元租出，呎租達60元。

其次，利嘉閣地產青衣區高級分區市務董事彭錦添透露，剛入伙的青衣薈藍本月暫錄23宗租務成交，其中高層A01室，實用面積256平方呎，以15,200元租出，呎租59元，創青衣呎租新高紀錄。

高力香港資本市場部行政董事翟聰表示，獲委託標售北角堡壘街66號及建華街57號之住宅重建項目，截標日期為10月21日（星期五）。地盤面積為3,248平方呎，重建地積比率約10.2倍，可重建約3.3萬平方呎樓面，項目市值約3.2億元。

據悉，項目原本由內房新城市地產集團或相關人士持有，現由銀主身份推出市場招標。資料顯示，內房當年以逾4.67億元購入。

繼5月推出「莞七條」，東莞於上月初放寬限購及減低置業首期，再次大力推動樓市，7月成交價量俱升，期內錄3754宗新盤成交，按月增65%，新盤平均成交價亦錄約15%升幅。二手房網簽成交亦按月增加29%至7月的2052宗，成交價突破每方米2萬人民幣關口，屬歷史高位。惟受制於整體樓市氣氛低迷，且購買力於7月已大幅消耗，業內人士預期樓市未來數月難以繼續錄得明顯升幅。

環亞筍盤董事總經理鄭偉舜表示，7月東莞限購政策迎來松綁，有28個鎮街取消限購。不少項目營銷中心熱度回升，新盤成交量也得到提升。7月東莞新盤成交錄約3754宗，對比6月的2288宗大增65%，而平均成交價為每方米28833人民幣，折合每平方呎約港幣3065元，6月平均成交價則為每方米24958人民幣，折合每方呎約港幣2649元，升約15%。

二手房方面，7月東莞二手房網簽成交2052宗，對比6月所錄得的1592宗，上升約29%。網簽成交平均每方米約20800人民幣，折合每方呎約港幣2207元，對比6月的平均每方米約19607人民幣，折合每方呎約港幣2081元，錄約6%的升幅。7月二手平均成交價屬歷史高位，惟經濟預期轉弱，市場信心現波動，繼續上升的基礎不牢固，料於8月成交價量略有下滑。

二手平均價創歷史高位

鄭偉舜指，28鎮街取消限購，首期最低2成起，屬當地近年力度最大的政策，市場走向值得期待。惟深圳和東莞樓市聯動性比較強，只有當深圳樓市向好，在深圳沒有購房資格或購買力不足的居民，才會選擇到東莞或大灣區其他城市購房，屬東莞樓市依然平淡的主因。且進入8月後，新政效應減弱，樓市市況有重新下滑的象。

二手市場方面，鄭偉舜認為當地樓市未來數月難以有明顯升幅，市場整體還是低迷。指各種利好政策已經盡出，料接下來帶動樓市的會是一些購房優惠活動，主要針對新房市場，對二手市場推動較細。

廣東省自然資源廳出台《廣東省都市圈國土空間規劃協調指引》，對比早前公布的深圳都市圈規劃，此次規劃在都市圈的範圍上做出調整，東莞市全域均被劃入深圳都市圈的範圍，料兩地樓市將有更加緊密的聯繫。

港人查詢量增加

最近香港人查詢當地樓盤情況比較多，態度比上半年好很多，因為內地政策放寬和樓盤價格調整，促使更多人查詢當地樓盤；而置業目的多為自用，望在通關後回國內退休長住或旅居。

康華地產大灣區部策劃總監謝天洛表示，於7月初，東莞28個鎮全部取消限購，廣東市場利率定價自律機制發布文件，對東莞原限購片區商業性個人住房貸款最低首付款比例進行自律調整，非限購區首套最低2成首期，二套最低3成首期。讓不少準買家入市意欲大增，且樓盤促銷手段頻出，減價促銷，吸引具剛性需求的客戶入市。

準買家對新盤關注度有增加，客源仍以本地客戶為主，而二手市場方面，成交量迎來5個月連漲。新政出台後，二手放盤量明顯上升，業主換樓意願增加，抓住機會出貨，不少業主提供較大減價幅度，促進成交量上漲。

謝天洛指，現時香港人對當地物業比較樂觀，東莞持續放寬房策及政府支持買房，而且當地產業強勁，令租金市場都有保證。很多客戶購買東莞物業都會睇好未來此區域樓市發展。現時港人大約1半投資、1半自住。自住預算350人民幣，投資預算則約150萬人民幣，分別折合港幣約400萬及170萬，一般回報率達可約3.3厘，例如一個城區內面積約860方呎的物業，成交價約160萬人民幣，每月收租4500元，折合港幣約5140元。

松山湖一帶物業受捧

港人買家多數鍾情松山湖一帶物業，當區物業平均均每平方米50000人民幣，折合每方呎港幣約4647元，對比上年樓價持平，近年有多家知名企業進駐，發展前景睇高一綫。