缺貨多年的辦公市場明年終於可望解渴，統計顯示，台北市中心2023年將有七大指標辦公大樓陸續完工落成，總計面積將有7.4萬坪，可望是16年以來最大量。其中「富邦A25」、「皇翔台汽北站」，分別可望挑戰東、西區區域租金新高。

高力國際企業租戶服務部資深執行董事楊慧明表示，由於部分大樓工期延宕，今年台北市中心無任何新增供給，至於郊區非核心辦公商圈的內湖及南港，則有洲子街開發案、國建利百代大樓兩棟、世康南港生技產業大樓、三美大樓等完工，新增供給約4.8萬坪左右。

據高力國際最新調查，預計明年將完工落成的辦公大樓，包括「遠雄大巨蛋」約11,370坪、「上海商銀新總行大樓」約6,100坪、「凱越敦南大樓」地上權案約4,200坪、「富邦A25」約3萬坪、「國壽松江路」約5,000坪、「皇翔台汽北站」約11,348坪、「陽信銀行總部」約6,000坪，合計明年市中心可望會完工的大樓共七棟，可供釋出出租的總面積約7萬4,018坪。

業者透露，定位為頂級辦公指標大案「富邦A25」已展開預租，最近中高樓層已開出每坪月租突破5,000元的租金對外吸客；另外同樣走頂辦路線的「皇翔台汽北站」，尚未正式預租，不過市場傳出每坪月租可望挑戰3字頭，為西區辦公市場上第一棟可望正式站上3,000元大關的指標案。

至於台北市郊區的非核心辦公商圈，明年預計則會有南港、內湖共五棟辦公和廠辦大樓陸續完工，包括宏普新湖二路開發案、達永「金矽谷」、「長虹豐匯科技」、潤泰玉成段商辦、以及「遠雄I-CITY」等，合計約4萬坪。接下來，會落在2024年完工的辦公大樓則有四棟，包括「敦南金融」1.2萬坪、「元大空總」1.1萬坪、「國泰寰宇」約1.3萬坪、及「皇翔南京東路」地上權案約1,500坪，總計約有3.75萬坪左右；另外，再加計內湖及南港，還有5.4萬多坪陸續完工釋出，台北市屆時將有超過9萬多坪新供給陸續完工，屆時市場的供給壓力會愈來愈有感。

商業發展研究院5日公布商業服務業景氣預測及分析，顯示下半年來雖因疫情緩和，「報復性消費」助力，但輸入型通膨下，國民實質購買力仍難提高，所幸先前「預期上漲心理」持續上揚的房價已見平息，實質不動產及住宅服務業GDP雖仍微幅成長，但景氣循環趨勢持續走緩，有助通膨預期降溫。

商研院表示，第二季以來國內景氣變動走勢趨緩，結構也有明顯變化，反映在「領先綜合指數」與「同行綜合指數」7月雙雙下滑，各降至0.3個標準差與-0.6148個標準差。

觀察主計總處上半年GDP成長率3.38％，工業與服務業成長貢獻度分別為2.05％與1.22％，顯示成長不若去年強勁，且外需轉弱、內需相對轉強新格局，其中工業製造雖仍是經濟成長主要貢獻者，服務業貢獻度相對增加。

商研院董事長許添財表示，先前如脫韁之馬的房地產價格，在「預期上漲心理」飆風暫獲平息下，實質不動產及住宅服務業GDP雖仍微幅成長，但景氣循環趨勢已持續走緩，從去年第二季以來成長率趨弱。預估「同行指標綜合指數」明年1月將持續降至-0.8004個標準差。

綜觀最新的國內景氣，許添財指出，台灣要維持「穩定成長」，在國際間仍具有相對優勢，但要排除「輸入型」（成本推動）的通貨膨脹，政策上要實施「全面性進口替代」。

商研院說明，「同行綜合指數」的五個子指標循環趨勢值，「住宿餐飲業」出現報復性復甦。

今年自第二季開始，房市受到升息、通膨、疫情、打房、假性需求過高、投資客倒貨、兩岸衝突增高、等七大利空影響，全台預售屋銷售量劇減，成屋交易量前八月小縮1.71％，在選舉前仍有諸多不確定性因素干擾，房市觀望氣氛濃厚，到底何時回溫？房市趨勢專家李同榮提出八大理由明確判斷：就在大選後，房市一定會回溫。

李同榮指出，依過去房市五大循環的歷史經驗與判斷，多頭市場一旦進入末升段，市場信心開始脆弱，稍有市場重大利空出現，房市就很容易反轉而結束多頭市場。今年房市在七大利空風暴侵襲下，加上選舉因素干擾，房價居然「八風吹不動」，只有預售市場受投資客倒貨影響交易量，成屋市場仍處於價溫量穩的局面，種種重大利空多管齊下，卻仍打不垮房市，只有一個理由解釋，就是市場主升段力道頑強，多頭行情尚未結束。

李同榮認為，市場雖被不確定因素干擾而暫時降溫，但等待這些不確定緩和，觀望氣氛就會消失，市場交易量就會立即明顯回溫，時間點最有可能會落在今年12月。

李同榮進一步分析，不確定性因素消失後，房市將於選後回溫的八大理由：

（一）全球升息與QE收表逐漸明朗與放緩：兩年內台灣升息幅度應不會超過四碼警戒線，今年九月升息後，全球升息循環趨緩，台灣升息幅度溫和明朗化，對市場預期觀望心理會降低。

（二）疫情高峰期趨緩，商業活動力增強：原預期第三季疫情會趨緩，會延至第四季，經濟活動力也將隨商業發展而增強。

（三）連三季投資客倒貨潮趨緩，市場消化一半以上假性需求：今年第一季開始就啟動的投資客倒貨潮將到年底告一段落，口袋淺的投資客只要不惜售，大都能順利出清存貨，對預售市場影響越來越小，市場未來走勢也較健康。

（四）全球通貨膨脹危機逐漸降低，對經濟成長影響降低：通貨膨脹降低，對經濟成長殺傷力也隨之降低，間接不會影響房市基本面。

（五）房價溫和，投機價差縮小，炒作收斂：房價一旦降溫，漲幅縮小，短期投機無利可圖，炒作自然收斂，市場走勢也較健康。

（六）房市明顯降溫，打房力道趨緩：今年1～8月房市明顯降溫，預售銷售率下滑三成以上，成屋房價第一、二季漲幅也明顯縮小，第三季預期再縮，實在沒有再加重打房的必要，預期內政部平均地權修法五案將備而不用。

（七）選舉不確定性因素消失，新市政帶動新商機：歷年大選後市場，除2014年因多頭結束在先，大部分選後房市都較選前活絡，明年多頭市場尚有餘溫。

（八）剛性需求主流支撐力道強，市場信心恢復：房市會因前七項不確定因素消失，剛性需求遞延性買盤將進場添增市場活力，價格不會大漲，市場將呈現價溫量增格局。

信義房屋統計主要都會區長年的買賣移轉占比，在2010年以前雙北市是房市領頭羊，移轉占比可達4成以上，不過隨政策資源挹注、產業結構改變，房市交易量呈現「北消南漲」，雙北占比近年衰退至不到3成，反觀桃園、新竹、台中、台南、高雄的移轉占比都較早年有明顯增長，反映長期的房市發展趨勢呈現「新南向」，雙北以外的都會區持續崛起。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雙北早年都是房市焦點，也是房市領頭羊，雙北房市先反映後，才帶動其他都會區上揚，不過雙北市房價高漲，加上產業結構開始轉移，雙北市以外的區域也有許多重大建設陸續落成，城市競爭力向上提升，房市題材也從重劃區、捷運，發展到科學園區與台商回流等題材，同時雙北市以外的房價在這兩年上漲前，仍處於相對平價的水準，在許多利多題材帶動下，反而成為房市的新亮點。

信義房屋統計長期的移轉趨勢發現，2006~2010年台北市移轉約占整體15.9％，新北市約占25.6％，全台每10棟建物買賣移轉，就有4棟出現在雙北市，不過隨雙北以外的區域強勢崛起，雙北市的移轉佔比2011~2015年減少至32％，近兩年更衰退至不到3成。

反觀雙北以外的區域，桃園市移轉棟數佔比從2006~2010年的11.5％，到今年前七月已經攀升到13.4％，新竹則是從5.6％，去年最高一度攀升到7.2％，台中市則是從13.1％，增加到今年的15％，台南市則是從5.5％，增加到7.4％，高雄市則是從10％，去年最高到12.9％。

曾敬德指出，雙北以外區域強勢崛起背後因素眾多，包括重大建設陸續到位、產業持續發展、都市競爭力提升吸引人口移入與住宅型態由透天轉變大樓等，近年晶圓產業的投資設廠，更帶動區域房市出現一波大漲，整體房市結構已經產生重大改變。

東森房屋表示，以肉圓聞名的彰化縣北斗鎮，因擁北斗交流道及彰化高鐵站等交通優勢，加上彰化二林中科園區、台中精密機械園區、彰化海峽離岸風場等建設題材帶動，近四年透天總價漲幅高達42%。

其中中古三層透天成交總價在今年4月突破2000萬元，不輸員林蛋黃區，中古華廈產品近三年漲幅也來到49%，從一坪7.7萬元上升至一坪11.5萬元。

東森房屋研究中心表示，買屋換屋通常會由鄉下遷往市區，過去具購屋能力的北斗希望往員林買，不過近年隨著員林房價上漲，北斗交通建設逐漸完善，讓想在彰化購屋的民眾增添一個選擇。

東森房屋彰化北斗加盟店經理鄧帟綺表示，北斗緊鄰員林，交通便利，15分鐘內的車程可達北斗交流道及彰化高鐵站，是彰南地區的消費重鎮，近年北斗新建透天物件，各件開價皆突破千萬，其中位於八德路的新成屋「信義之星」，最高以總價1750萬元成交。

鄧帟綺表示，彰化房價相較台中相對親民，而北斗不僅人文薈萃，且未來二林中科就業人口大量進駐後，北斗將是很多科技新貴選擇的地方，加上近明道大學，新生入學季將再為北斗帶來一波房市熱潮。


房市外溢 彰化花壇首棟社區大樓案「亞哥之緒」受矚目

台中房價及地價飆高，帶動房市外溢效應持續擴大，中部知名建商亞哥建設首度前進彰化花壇推出「亞哥之緒」，主打首購族也買得起的房價，也成為花壇地區首座社區型大樓新案，備受市場矚目。

「亞哥之緒」今(5)日舉行開工動土典禮，由董事長廖紀友主持。此案基地面積達1,500坪，共規劃4棟10層樓建築，總戶數207戶，規劃23至33坪、2至3房產品，鎖定首購族，每坪開價28萬元起，每戶主力總價含車位在800萬至1,000萬元間，總銷約20億元。

亞哥營建機構董事長特助廖胤鈞表示，花壇本就是「台中-彰花-員林」的交通節點，生活機能佳，但房價卻較周邊彰化、員林更具優勢，「循74線開車到台中，甚至比到彰化市中心還近！」

廖胤鈞觀察，花壇以往房市主力為透天、華廈，區域無社區型大樓產品，但因應現代人倒垃圾、收信、收包裹等需求，規劃具備公設的大樓產品，包含健身房、媽媽教室、機車自助洗車區、頂樓星空露營區等，受到在地首購族青睞，更是花壇20年來罕見超級大社區造鎮案。

房地產業者指出，不僅台中市因高房價外溢至彰化，彰化地區從彰化市也有明顯的外溢效應，從彰化市延伸到和美、花壇、二林等地；以目前彰化市10年內中古大樓來看，每坪成交價格來到29萬元，花壇新預售案開價28萬元，極具吸引力。

而在政府打房政策下，貼近台中都會區的彰化，公共建設有高鐵站、捷運的延伸，以及中科二林園區開發、中友百貨進駐等重大議題，預計未來台中人搶進彰化購屋的現象會更加明顯。

不僅亞哥建設往南推出首購案，富旺國際也以4.3億元購入彰化鹿港約2,672坪土地。富旺不諱言，彰化傳產、隱形企業眾多，加上彰濱工業區、福興工業區等就業人口剛性需求強勁，未來也規劃推出以首購族為主的產品。

另外，寶鴻建設也規劃在彰化市文教區推出住宅大樓預售案，並邀請日本國寶級建築師高松伸操刀，區域房市持續升溫。

高雄岡山近年有半導體產業S廊帶、軌道經濟、商場進駐等議題發酵，人口持續移入，房地產市場的基本面需求強勁。有建商主打「年輕人買得起的透天」，「天磊小滿」建案地坪22至34坪，面寬4.4米至5.4米，開價竟低到1388萬元至1888萬元，引起市場高度矚目。

天磊建設執行長吳柏棠表示，岡山有成熟的螺絲產業聚落，並且聚集士、農、工、商四大產業類別，生活圈隱形富豪多，附近又有本州產業園區、路竹科學園區，本來就有固定的購屋需求，房市成交量長期穩定，近期隨周邊橋頭科學園區、楠梓科學園區的產業陸續進駐，預期會再有一波新興人口成長，帶動岡山購屋的剛性需求。

看好岡山未來發展，天磊建設首度進軍岡山推案，吳柏棠坦言，經營方式沒有秘訣，唯一原則就是堅持「實在」與「永續」。預售透天案「天磊．小滿」規劃地坪22~34坪，主打坪數剛剛好、空間彈性利用，打造讓首購也買得起的透天幸福宅。

吳柏棠說，「實在做品質不會差」，每天工作時數超過12個小時，至今仍天天巡工地，對工作總是親力親為，從土地開發、建築藍圖、議價發包、工程監工、行銷執行、企劃銷售全都一手包辦，連銷售都不假他人之手，為的就是不需透過代銷傳遞資訊更能有效傳達公司建築理念，一條龍的整合式服務帶給消費者更多安心感，更以實在用料與實在施工，確保建築品質。

天磊建設對住戶則是提供永續服務，一次購屋終身保修，並提供5年的防水保固，旗下售服體系有官方客服專線、Line@生活圈的管道，還有24小時內回覆的SOP標準，即使超過保固期，也提供修繕專業建議等永續服務。

信義房屋統計主要都會區買賣移轉佔比，2010年以前雙北市是房市領頭羊，占比可達4成以上，不過隨政策資源挹注、產業結構改變，房市交易量呈現「北消南漲」，雙北占比近年衰退至不到3成。

反觀桃園、新竹、台中、台南、高雄移轉占比都較早年明顯增長，反映長期的房市發展趨勢呈現新南向，雙北以外的都會區持續崛起。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雙北早年都是房市焦點，也是房市領頭羊，雙北房市先反映後，才帶動其他都會區上揚。

不過雙北市房價高漲，加上產業結構開始轉移，雙北市以外的區域也有許多重大建設陸續落成，城市競爭力向上提升，房市題材也從重劃區、捷運，發展到科學園區與台商回流等題材，同時雙北市以外的房價在這兩年上漲前，仍處於相對平價的水準，在許多利多題材帶動下，反而成為房市的新亮點。

信義房屋統計長期的移轉趨勢發現，2006~2010年台北市移轉約占整體15.9%，新北市約占25.6%，全台每10棟建物買賣移轉，就有4棟出現在雙北市，不過隨雙北以外的區域強勢崛起，雙北市的移轉佔比2011~2015年減少至32%，近兩年更衰退至不到3成。

反觀雙北以外的區域，桃園市移轉棟數佔比從2006~2010年的11.5%，到今年前七月已經攀升到13.4%，新竹則是從5.6%，去年最高一度攀升到7.2%，台中市是從13.1%，增加到今年的15%，台南市則是從5.5%，增加到7.4%，高雄市從10%，去年最高到12.9%。

曾敬德指出，雙北以外區域強勢崛起背後因素眾多，包括重大建設陸續到位、產業持續發展、都市競爭力提升吸引人口移入與住宅型態由透天轉變大樓等，近年晶圓產業的投資設廠，更帶動區域房市出現一波大漲，整體房市結構已經產生重大改變。

高總價時代下，小宅增值速度快，熱度不減，據房仲業者統計今年上半年台北市小豪宅單價前10名社區，截至目前為止，冠軍由「逸仙悅榕」169.9萬元拿下，總坪數12.95坪，總價來到2200萬元，創下小宅單價歷史新高紀錄，房仲業者指出，小宅通常地段優越、生活機能佳，長期而言具有保值性，也推升小宅行情。

第二名為「仁愛A+」165.6萬元，第三名為「敦南SOHO」的165萬元，第四至十名依序為大安滕、信義御邸、琢豐、永康紀、新美齊、park259、璞真作、EAT時尚館。

若以區域來看，前10名中，有6個社區位在大安區，信義區則有2個，中正區和中山區各一個入榜。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，這類高單價小宅主要分兩大類，一為「學區小豪宅」，多位於台北精華地段的明星學區內，許多父母為了孩子學區設籍而購屋，具長期穩定市場需求性，有抗跌保值的條件，由於位於市中心、交通方便，因此即使沒有車位、出租率仍高。

另外一種為「二代小豪宅」，包括「敦南SOHO」、「琢豐」、「新美齊PARK259」、「璞真作」等等，主打鮭魚返鄉，或是事業小有成就的單身富二代，不想住在父母的高級豪宅中，又講究居住品質，因此購入這類飯店式物管的小豪宅。

這類產品室內坪數需求約在20坪左右，如再加購車位，因此總價會落在4、5千萬上下，不亞於一般住宅總價，且這類小豪宅的公設比不低，以「敦南SOHO」來說，公設比高達39.8%。

第一建經研究中心副理張菱育指出，雖然台北市總價低於7000萬元以下的小豪宅，不用受到央行打炒房對於高價住宅貸款僅4成的限制，但要留意，部分銀行對於主建物加附屬建物低於15坪的物件，視為不易轉手的小宅，貸款恐只剩6~7成；若坪數低於10坪，有些銀行甚至不願意承貸，因此在購入小豪宅前，需先與往來銀行確認可貸款的成數，避免屆時自備款不足。

房市受七大利空衝擊，但卻未見房價下跌，建商、代銷、房市專家均不看壞後市。代銷龍頭海悅總經理王俊傑指出，其實市場上還有約六成剛性需求的首購、換屋族，最近只是大家觀望、出手變慢，但市場仍有支撐。

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，利空齊襲擊不垮房市，主要原因是市場主升段力道強，多頭行情尚未結束，預期今年選舉過後，房市就會回溫。

今年第2季房市受到七大利空影響，包括升息、通膨、疫情、打炒房、假性需求過高、投資客倒貨、兩岸衝突增高，現在又加上選舉因素干擾，房價依然「吹不動」，僅預售市場受投資客倒貨影響部分交易量，成屋市場仍處於價溫量穩的局面。

建商表示，近期原物料大漲狀況趨緩，但缺工問題仍嚴重，尤其基期低的蛋白、蛋殼區會反映先前物料雙漲，所以房價要下跌真的是有困難度。

王俊傑指出，以目前情況來看，工資、物料皆漲，建商為反映成本，房價較無下跌空間，且影響房價最主要的因素為成本，觀察目前市場上，剛性需求買盤幾乎占六成以上，因此對房價形成一道強力支撐。

李同榮指出，房市選後回溫有八大理由，首先，預期美國聯準會9月升息後，全球升息循環趨緩，台灣升息幅度溫和明朗化，會降低對市場預期觀望心態；其次是疫情高峰期趨緩，商業活動力增強。第三是連三季投資客倒貨潮趨緩，市場消化一半以上假性需求。第四，全球通膨危機逐漸趨緩，對經濟成長的影響降低。

第五，房價溫和，投機價差縮小，炒作收斂。第六，房市降溫，打炒房力道減緩，今年前八月預售銷售率下滑三成以上，成屋房價今年第1季、第2季漲幅明顯縮小，第3季預期再縮，因此沒有加重打炒房的必要。

第七，選舉不確定性因素消失，歷年大選後的房市大都會較選前活絡，明年多頭市場尚有餘溫。最後是剛性需求主流支撐力道強，市場信心恢復，將呈現價溫量增格局。

信義房屋統計七都買賣移轉占比，2010年以前雙北市移轉占比達四成以上，近年來衰退為不到三成，而桃園、新竹、台中、台南、高雄的移轉占比都明顯增長，反映出房市交易量呈現「北消南漲」，長期的房市發展趨勢呈現「新南向」。

信義房屋指出，雙北市過去為房市領頭羊，近年隨政策資源挹注、產業結構改變，房市結構也隨之變化，雙北外都會區強勢崛起。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雙北早年都是房市焦點，也是房市領頭羊，雙北房市先反映後，才帶動其他都會區上揚。不過，雙北市房價高漲，加上產業結構開始轉移，雙北市以外的區域也有許多重大建設陸續落成，城市競爭力大增，房市題材也從重劃區、捷運發展到科學園區與台商回流等題材。

[ 在湖北省地方金融組織不良資產處置專案對接會上，湖北省資產管理有限公司與浙商資產管理有限公司聯合設立50億元紓困基金。 ]

近期中期業績會期間，“保交付”成為房企回應外界的焦點問題。萬科董事長主席郁亮為實地調查各地專案情況，兩個月走訪35個城市，看100多個項目；碧桂園莫斌稱，一定秉承對業主高度負責的態度，努力實現完美交樓……

較為穩健的龍頭尚且如此，那些已經出險，或面臨資金壓力的房企，保交樓的壓力則更為巨大。在金科股份(2.520, 0.02, 0.80%)最新召開的全集團“保交樓”專題會議上，管理層稱下半年公司交付體量大、壓力大，要盡最大努力實現“保交樓”既定目標。

以往理所當然的買房收樓，對當下的購房者來說，成了押注房企資金實力的概率事件。更嚴峻的是，對部分出險房企來說，單靠自身力量已很難統籌償債與交樓兩座大山。

8月31日召開的國務院常務會議指出，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。7月底的政治局會議首次提出“保交樓”，成為當下穩定民生的重要事件。

值得注意的是，近段時間已有超十地出臺相關措施，助力實現保交樓。其中，鄭州、南寧、浙江、湖北、陝西等地明確設立紓困基金，由政府牽頭，聯動地方AMC、地方國企等國有資本，通過紓困基金穩定房地產市場發展。

業內分析認為，以政府主導的紓困基金目的明確，以國有資本為風險專案帶來信用背書，增強了項目的投資吸引力，且資金落地快效率高。此外，當各地的基金推動本地專案逐步解困，出險企業也有望重整旗鼓，為行業再度穩定起到支撐作用。

地產紓困基金陸續落地

為助力實現“保交樓”，地產專項借款已多次出現在官方表述中。

近日國常會指出，地方要“一城一策”用好工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。再早前，8月19日住建部消息稱，住建部、財政部、人民銀行等有關部門近日出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式，支援已售逾期難交付住宅項目建設交付。

據悉，此次專項借款精准聚焦“保交樓、穩民生”，嚴格限定用於已售、逾期、難交付的住宅專案，實行封閉運行、專款專用。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅專案建設交付，維護購房人合法權益，維護社會穩定大局。

在高層會議指導下，多地的地產紓困專項基金也陸續出臺，以穩定房地產市場發展。

8月25日，紹興市房地產市場平穩健康發展攻堅行動工作專班辦公室相關負責人在受訪時稱，紹興正在謀劃設立一個房地產穩保基金，計畫通過“國企出資+金融機構並購貸款”方式，推動整體專案前行，正在前期調研中。

8月23日，在湖北省地方金融組織不良資產處置專案對接會上，湖北省資產管理有限公司與浙商資產管理有限公司聯合設立50億元紓困基金，聚焦助企紓困，加大對全省不良資產的收購、處置力度，服務“保交樓、保民生、保穩定”。

8月21日，南寧市方面也表示，籌畫設立平穩房地產基金，聚焦住房類房地產問題項目，首期由南寧軌道地產集團有限公司、南寧交通投資集團有限公司、南寧威甯房地產開發有限公司出資，江蘇言睿產業投資基金管理有限公司作為管理人，首期規模30億元，首筆出資已於8月18日完成繳付，後續資金將陸續到位。

暫未傳出紓困基金的城市，許多也在通過行政手段，督促樓盤交付。比如合肥，將建立由常務副市長擔任組長的市房地產問題協調處理機制，下設六個工作專班，暢通房企及購房者雙方反映問題管道，確保存量問題逐步得以解決，遏制增量問題發生。

河南開封、洛陽、平頂山、駐馬店，以及陝西咸陽、四川遂寧、四川涼山彝族自治州冕寧縣等地，則針對問題樓盤分別出臺了“一樓一策一專班”“一企一策、一樓一企”“一對一”幫扶等措施，安排專班組跟進專案建設進度。

中指研究院認為，紓困基金在設立形式、風格，化解的方式、目的等方面，均有明顯特徵。一是資金落地快、效率高；二是目的明確，“保交樓、保民生、保穩定”是其根本目的，通過專案收並購等方式對問題樓盤進行解困，引導多方資本逐步消化風險項目；三是以少帶多，起到資金杠杆作用，例如鄭州的紓困基金中母基金的部分，在專案最終的投資占比上限為12%，可撬動約八倍的市場資金。

房企積極表態保交付

作為最早出臺紓困基金的城市，鄭州該基金“首單”落在了建業地產身上。8月5日，建業與鄭州市房地產紓困基金達成鄭州北龍湖金融島項目合作，建業獲約5億元現金。

在最近召開的中期業績會上，建業地產董事長胡葆森表示，接下來也會和央企資產管理公司、本土資產管理公司（AMC）加強合作，有很多專案正在談。與中海、中電建等央企在項目層面的合作，也正在篩選中。

今年上半年，建業地產完成31個專案、11457戶的交付工作，其中超2100套實現提前交付。對於下半年的規劃，管理層曾在投資者溝通會上表示，公司下一步主要任務是復工複產，爭取未來2~3個月實現95%~100%的復工率。

建業之外，其他房企也將保交付作為當下的重中之重。8月30日，金科股份組織召開全集團“保交樓”專題會議，研究部署現階段公司“保交樓”工作。金科控股董事局主席黃紅雲稱，要統籌抓好生產經營與風險防控，推進“保交樓、保生產、保穩定，促轉型升級”工作，穩定公司生產經營大盤，逐步實現良性迴圈。“保交樓”是當前的首要任務，公司上下要齊心協力，戰勝一切困難，完成這項艱巨的任務。

經營情況尚且穩健的房企，也將此作為當下的重點工作。郁亮稱，今年萬科開始推進交房即交證工作，目前已實現35% 項目在交付的同時，將房產證交到業主手裡。這一比例今後還會繼續提高。

9月5日午間，中國恆大在港交所發佈《內幕消息》，透露香港高等法院於2022年9月5日批准該公司的清盤呈請延期申請，該呈請的聆訊將延至2022年11月7日；同時，公司正與其財務及法律顧問積極推進境外債務重組工作，並將儘快公佈一個尊重所有利益相關者權利的具體解決方案。

此前，6月27日，香港高等法院網站公告，Top Shine Global Limited of Intershore Consult （Samoa）Limited已於香港高等法院向中國恆大集團提出清盤呈請，案件編號為HCCW 220/2022，聆訊時間定於2022年8月31日上午9：30。之後，中國恆大發佈公告，透露上述清盤呈請涉及公司的財務義務金額為8.625億港元。

9月5日，就中國恆大清盤呈請未當場裁定並押後聆訊一事，中國恆大行政總裁、執行董事肖恩向相關媒體回應稱，本次呈請所涉及的債務，不到集團全部境外債務的1%。其坦言，“負面影響多少是有的，但主要是集團品牌方面的擾動”，而恆大集團境內外各業務板塊、各個主體，幾乎沒有受到此次清盤呈請的影響。

肖恩稱，對於此次清盤呈請，集團、中國恆大及顧問團隊盡全力進行了準備和抗辯，境內外債權人也通過各種方式給予信任與支援，因此“今天的結果和我們預期相符”。據悉，在抗辯的準備過程中，主要境外債權人紛紛出具支持函，反對立即採取清盤，相關債權人代表債權金額將近110億美元，遠遠超過此次清盤呈請人代表的1.1億美元債權。

“今天的聆訊結果是積極的，也讓我們能更好地集聚有限的資源做好手頭最重要的事。”肖恩介紹說，接下來，集團一方面是堅持紮實穩經營化風險，穩步有序推進“保交樓”等重點工作，協調各方資源保障新能源汽車、物業服務等板塊的生產運營，積極探索對集團核心資產的盤活等。

另一方面，集團也將加快推動中國恆大作為主體的境外債務重組等相關工作，繼續就制定重組方案積極與境外債權人進行溝通探討，配合主要境外債權人完成盡職調查，保障資訊披露的透明度，取得更多實質性進展，力爭在年底前公佈境外債務重組方案，保障各類債權人的長期和整體利益。

2022年3月21日上午9時起，恆大集團公司股份於聯交所停止買賣。儘管在9月1日晚間中國恆大公告稱“公司於2022年8月30日接獲聯交所的額外複牌指引”，但截至目前公司股票仍繼續暫停買賣。

8月，迎來各家上市房企的半年報季，今年上半年由於各地疫情反復，住房租賃行業也受到了一定的影響，但作為國家的民生保障行業之一，租賃行業受到了各方的關注。

今年以來，各地紛紛發佈了“十四五”期間保障性租賃住房建設目標，三單保租房公募REITs也成功上市交易，保障性租賃住房成為各地發力的重點。

據房企披露的半年報中涉及租賃業務的部分，我們發現在早期的規模擴張後，目前各家每年都保持穩定增長。

同時，隨著金融方面的支持、各地獎補政策的發佈，加上今年2月旭輝瓴寓完成上海浦江華僑城柚米社區的資管退出，給行業帶來了盈利信號。

房企系進入住房租賃行業已有5年多的時間，在結束了早期快速的規模擴張後，開始逐漸放慢腳步，目前企業間的規模分化開始逐漸顯現。

據2022年上半年住房租賃企業開業規模榜來看，排名前兩位的萬科泊寓和龍湖冠寓開業規模已超過10萬間，與第三名有將近3萬間的差距，而30位的入榜門檻僅千間，拼規模的時代逐漸褪去。

截至2022年上半年，萬科泊寓累計開業16.95萬間，管理房源20.99萬間，上半年共新獲取10個項目，房間數9674間，開業規模較去年底增長4.39%。龍湖冠寓開業規模超11萬間，較去年底增長3.77%，招商伊敦公寓管理規模3.7萬間，較2021年底增長2.78%，在早期的規模擴張後，各家每年都開始保持穩定的增長趨勢。

從去年開始，多數企業便逐漸放慢規模擴張腳步，注重穩健增長，與此同時，開始聚焦開業項目的精細化運營。

根據各家房企半年報披露的相關資料，泊寓的出租率為94.0%，續租率為56%，龍湖冠寓整體出租率達93.3%，其中開業超過六個月的專案出租率為95.4%，方隅公寓穩定運營的一線重資產項目平均出租率超85%，企業整體的運營效益均保持穩定，並未受疫情影響出現大幅下跌。

盈利問題一直是住房租賃行業面臨的難題之一。隨著金融方面的支持加上各地的獎補政策的不斷發佈，都給行業帶來了盈利信號。

2022年2月旭輝瓴寓出讓所持“上海浦江華僑城柚米社區”專案全部30%股權，實現從該租賃社區項目的資產退出。這是租賃住宅領域首個實現‘投融建管退’資管全週期跑通的示範性的項目。

2022年8月16日，三單保租房公募REITs開啟申購，認購階段便迎來“瘋搶”，使得三單產品均提前結束認購。8月31日，三單保租房REITs正式上市，實現30%漲停。儘管目前的保租房公募REITs的底層資產均為地方安居企業，未來可能對市場化租賃企業開放，這也為行業帶來了新的盈利點。

從去年開始，房企對於自身住房租賃業務的重視程度逐漸增強，也開始在年報、半年報中披露租賃業務的相關收入。

其中，龍湖自成立冠寓以來，堅持每年公佈冠寓的租金收入，並於去年實現盈利。今年上半年，龍湖冠寓實現租金收入11.8億元，同比增長11%，五年複合增長率152%。

作為行業的領軍企業之一，泊寓由於此前萬村項目的影響，給租賃業務帶來了虧損，但隨著租賃業務前期投入已經基本完成，進入收穫期也將逐漸帶來盈利，今年上半年，泊寓實現營業收入 14.8 億元，同比增長12.3%。

隨著各地保租房建設力度的不斷加大，國企也開始發力租賃行業。城投寬庭作為上海城投的租賃業務品牌，其“城投寬庭•灣谷社區”實現營業收入2516萬元，儘管目前城投寬庭的入市專案不多，但單項目能實現較高的營收，也為後續的項目入市提供經驗借鑒。

隨著越來越多的房企在年報中披露租賃業務的營業收入，企業對於租賃行業能夠帶來盈利也開始持樂觀態度，租賃業務可能為房企帶來新的業務增長點。

目前來看，頭部運營商、國企更容易實現盈利，前者具有一定的規模，在形成規模化、標準化的沉澱後必將開始尋求利潤的增長，後者依託國家大力發展保租房的號召，國企通過自身大規模的存量的改造加上價格較低的租賃用地新建租賃住房，較低的成本也為盈利帶來可能。

自去年7月國務院發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》以來，國家已經將保障性租賃住房建設提升至戰略層面，無論是央企、國企還是民企都在積極參與到保租房的建設中，加大保租房供應，努力為實現安居宜居貢獻力量。

萬科泊寓回應國家保障性租賃住房政策，在深圳、廈門、武漢等城市已有48個專案、4.1萬間房納入各地保障性租賃住房。

龍湖冠寓積極踐行企業社會責任，協助當地政府盤活存量資產，落地多個住房租賃項目。截至2022年6月30日，龍湖冠寓已在全國10餘個重點城市，合作落地40餘個專案，提供超2萬套人才住房，此外，龍湖冠寓有多個保障性租賃住房項目開業運營，助力保障群體的基本住房需求。

作為央企的保利發展(17.220, 0.20, 1.18%)旗下的保利公寓也在積極發展保障性租賃住房，助推城市更新，拓展公寓業務，建成保障房超10萬套。

為解決新青年、新市民的租房痛點，滿足多樣化租房需求，各地紛紛開始出讓租賃用地建設租賃住房，由於租賃用地的規模較大，因此，租賃社區產品隨之誕生。在房企的半年報中，“租賃社區”也成為熱詞之一。

旭輝瓴寓從去年開始，便積極佈局租賃社區專案，根據半年報披露，旭輝瓴寓目前在全國已佈局21個城市，在運營及自持的大社區專案多達30餘個，是目前行業內擁有大社區最多的租賃企業。

有巢聚焦于集體建設用地以及純租賃用地建設的大型租賃社區，同時覆蓋北上廣深四個一線城市。

從目前來看，房企系運營商租賃專案的城市佈局依舊聚焦一線及二線核心城市，根據房企半年報披露，招商伊敦公寓的壹棧、壹間、壹棠三大產品線已全面覆蓋國內一線及核心二線城市，華潤有巢旗下的大型租賃社區均分佈在一二線城市，方隅公寓目前的在管房源中，85%分佈在一二線城市。可見，租賃需求旺盛的一線和強二線城市仍是租賃企業佈局的重點城市。其中，北京、上海、杭州作為租賃佈局最為熱門的三大城市，絕大多數的企業均有這三個城市的佈局，廣深、南京緊隨其後，同樣成為受追捧的城市。

租賃運營企業想要提升運營效率，實現盈利，必定需要優化自身的成本支出。

早期，租賃企業並未被大眾廣泛認知，因此對於企業來說，通常會選擇知名度較高的管道做推廣，也加大了獲客的成本。隨著租賃市場的逐漸成熟，部分企業的品牌效益也逐漸凸顯，加強自有管道行銷也成為住房租賃企業開源節流的關鍵舉措。

今年受疫情反復的影響，部分區域招租受限，直接導致企業的經營成本上升，萬科泊寓為克服經營壓力，創新自有管道行銷模式，加強B端客戶拓展，根據萬科半年報披露，泊寓自有管道獲客占比達到79%，線上平臺註冊人數達到234萬，行銷費用率1.01%，新增企業客戶160家。

招商伊敦公寓也通過建立行銷聯動機制，統一全國管道及客戶資源，加強自有管道行銷，不斷提升核心運營管理能力及品牌價值。

我國的住房租賃市場相較於國外，整體起步較晚，結束了此前快速的規模擴張階段後，目前處於成長期。

房企系租賃運營商的規模仍在穩步增長中，著力於開業項目的運營效率，出租率普遍有所提升。

在政府大力發展保障性租賃住房的當下，房企系租賃運營商回應政府號召，積極踐行企業社會責任，參與到保租房的建設中，發揮自身優勢，助力實現住有所居。

與此同時，企業也開始加強自有管道行銷，在一定程度上降低成本，為企業盈利了創造更多的可能。

中報季過後，碧桂園與萬科同於9月5日晚間發佈8月銷售資料。

資料顯示，8月內，萬科企業股份有限公司實現合同銷售面積202.6萬平方米，同比減少7.66%；合同銷售金額309.7億元，同比減少16.37%。

作為傳統的銷售淡季，同時受高溫天氣、國內疫情多點散發的影響，萬科單月合約銷售相較7月減少27.2億元，環比下降8.07%，在經歷5、6月環比增幅回正後，7、8月再度環比下跌。

正如郁亮在萬科2022年中期業績會上表示，7-8月份與6月之間出現了比較明顯的落差，其中6月由於疫情的回補及季節性因素，銷售大幅回升，7月份以來則出現“停貸”等事件，一些爆雷企業無法完成交樓，對消費者買房信心打擊非常大。

再談及萬科目標時，鬱亮表示對今年全年的任務“止跌企穩，穩中提升”是有信心的。

從降幅角度觀察，萬科於8月銷售金額同比減少16.37%，已較前7個月單月銷售降幅30%-50%的水準大幅收窄。除了由於去年同期基數的原因，該公司此前回應投資者提問時也提及，公司堅持積極銷售的策略，在多數重點城市，新開盤項目去化率高於市場平均水準。

不過，均價方面萬科已連續3個月錄得同比下降，8月錄得1.53萬元/平方米，同比減少9.43%。實際上除了3-5月，該公司的銷售均價同比均有下降。

另據觀點指數發佈的"2022年1-8月房地產企業銷售表現"研究報告顯示，8月份前100房企實現權益總銷售金額4104億元，環比下降2.7%，同比下降35.7%。8月銷售同比降幅相較7月有所收窄，主要因為去年同期基數較低。

但具體來看，房企的表現已經有明顯的分化，部分房企銷售同比大幅增長。在前20房企之中，11家環比增長，7家同比增長；比如建發房產、旭輝控股和華髮股份(8.790, 0.23, 2.69%)8月權益銷售金額錄得同比增長分別42.5%、43.6%和55.8%。

在此之前，根據觀點指數測算結果，萬科以約2789.8億元全口徑銷售額，排在榜單第三名，距離第二名的保利發展(17.220, 0.20, 1.18%)僅差27.2億元。

現如今官方資料的發佈，萬科前8月的銷售資料比預期甚至要更好一點。

觀點新媒體查閱公告獲悉，2022年1-8月，萬科累計實現合同銷售面積1709.8萬平方米，同比減少37.1%；合同銷售金額2799.4億元，同比減少36.81%。與觀點指數測算下第四名中海拉開近千億的差距，可以說是前三的位置已然穩固。

權益口徑觀察，前三的房企碧桂園、保利發展和萬科1-8月分別錄得權益銷售金額2400.2億元、1943億元以及1813億元，同比下降40.4%、27.9%和37%。萬科權益銷售與全口徑銷售下跌幅度基本一致，沒有存在被合作方拖累的現象。

據標普預估，未來2至3年萬科的年合同銷售總額將保持穩定為4700-5000億元，2021年為6280億元。

土地市場方面，繼7月份新增廣州、重慶兩個項目之後，萬科單月再度增加2個專案，分別為蘇州工業園區的星海高中東地塊和銀川金鳳區閱海商務區128畝項目，合計占地面積為14.3萬平方米，權益建築面積為14.7萬平方米，權益地價為17.56億元。

資料來源：企業公告資料來源：企業公告
另外，萬科新增物流地產專案1個，昆明經濟技術開發區專案，權益比例為100%，占地面積為17.5萬平方米，建築面積為20萬平方米，需支付權益價款2.32億元。

從融資端來看，進入8月後更多房企繼續發債，融資環境持續改善；與此同時，監管部門指示中債信用增進投資公司對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，涉及多家示範民營房企。

而作為具有國資背書的萬科在融資方面也有多項動作。

其中包括，20億元綠色中期票據成功發行，發行利率為2.9%；80億元小公募專案狀態更新為“已提交註冊”，將用於償還公司有息債務和置換已用於償還到期債務的自有資金、補充流動資金、項目建設、股權投資等法律法規允許的用途。

在中期業績會上，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華也表示，萬科大約有20億元已註冊未發行的信用債額度，另有80億元小公募處於註冊階段，若獲批將共計有100億元再發行額度，接下來將根據市況及公司債務調整安排，擇機發行。

另於8月21日，萬科為滿足香港新界大埔馬窩路的大埔市地段第243號地塊專案的開發需要，其控股子公司財榮有限公司根據專案開發進度及用款需求向交通銀行(4.600, 0.02, 0.44%)（香港）有限公司申請了總額為30億港幣、期限為1年期的銀團貸款。

除此之外，萬科分拆萬物雲上市同樣取得進展。8月23日，萬科披露以優先發售的方式向H股股股東配售不超過萬物雲發售的10%股份，確定保證配額的記錄日期為9月6日；萬物雲已於9月1日就境外上市向聯交所遞交聆訊後資料集。

作為年內物業管理行業最大的IPO案例，萬物雲上市的估值備受關注。不過，郁亮在中期業績會上回應，萬科不是最在意短期市場的估值，更在意的是萬物雲通過資本市場能夠獲得更多的力量，支持進一步的發展。

9月5日，碧桂園（02007.HK）發佈未經審核運營資料，8月單月，公司實現權益銷售額288.7億元，權益銷售面積約346萬平方米。

今年前8個月，碧桂園實現權益銷售額2440.8億元，較去年同期的4025.8億元下降39.37%；權益銷售面積為3037.7萬平方米，較去年同期的4650.1萬平方米下降34.67%。

對於市場，在8月30日召開的碧桂園中期業績溝通會上，CEO莫斌表示，“市場調整作為管理層我們預判到了，但劇烈程度超出了預期。”

莫斌同時表示，公司做了極度現金流壓力測試，為確保安全，在主營業務和新業務之間做了平衡，主營業務上主要是地產開發和代管代建；新業務方面，除機器人(9.860, -0.11, -1.10%)業務外，都已經暫緩。

碧桂園未透露今年具體的銷售目標。莫斌僅表示，公司按照以銷定產進行閉環管理，在不考慮新增投資的情況下，預計2022年全年權益可售貨量將不低於5300億元，且該部分貨量預計全年的去化率不低於68%。該公司將根據市場情況及時調整供貨及銷售鋪排，更好應對市場的不確定性。

莫斌同時表示，去年下半年以來房地產市場處於下行階段，目前市場還在底部盤整，盤整的時間可能相對長，信心也在恢復，恢復的時間可能會慢點。碧桂園把預算從今年6月做到了明年6月，公司認為在明年6月市場應該恢復到健康發展的階段。

在土地拓展方面，碧桂園正在轉向。據碧桂園公佈的最新資料，今年前7個月，該公司獲取9宗地塊，預期建築面積為98.21萬平方米，總代價為60.93億元。就權益金額看，71%的土地位於二線城市且目標客戶也在二線城市；位於三四線城市、目標客戶位於一線城市的土地占比約7%；位於三四線城市目標客戶也位於三四線城市的土地占比23%。

業績溝通會上，碧桂園常務副總裁程光煜介紹，去年下半年開始，公司調整了投資的策略和強度。在佈局上，轉向確定性的市場，期內公司參與了上海、浙江杭州等一二線城市的土地競買；向可控的方式轉變，上半年公司獲取的9塊地中，2塊是收並購方式獲得，其他為一二級聯動方式獲取；在市場端，向人口流入、市場能級較高的方向去調節。

程光煜稱，下半年，公司會根據兩個情況進行判斷，一個是，機會出現的情況和能否把握這些機會；另一個是現金流，在市場下行的環境裡，現金流主要是來保障公司的經營和生產安全的，這個前提下，有富餘的資金會拿來投資，不設置明確的投資金額。

截至9月5日收盤，碧桂園每股為2.15港元，跌0.92%。

時代中國前8月銷售325.18億元 同比下降約45.8%

9月5日，時代中國控股有限公司公佈2022年8月份合約銷售資料。

觀點新媒體瞭解，期內時代中國實現合同銷售（連合營項目銷售）金額約為22.98億元，簽約建築面積約為16.5萬平方米。

而1-8月，時代中國共實現合同銷售（連合營項目銷售）金額約為325.18億元，同比下降約45.8%，簽約建築面積約為198.8萬平方米。

9月5日，融創中國控股股份有限公司發佈2022年8月末未經審核營運資料。

觀點新媒體獲悉，2022年8月，集團實現合同銷售金額約107.5億元，合同銷售面積約80.6萬平方米，合同銷售均價約13340元/平方米。截至2022年8月底，集團前八個月累計實現合同銷售金額約1346.0億元，累計合同銷售面積約1021.1萬平方米，合同銷售均價約13180元/平方米。

根據此前公告，2022年7月，集團實現合同銷售金額約110.3億元，合同銷售面積約88.4萬平方米；2022年前七個月，累計實現合同銷售金額約1238.5億元，累計合同銷售面積約940.5萬平方米。

富力地產（02777）公布，以5.5億元（人民幣．下同）出售北京富力萬達嘉華酒店予獨立第三者北京英協置業投資，料虧損約653.7萬元。

該集團指，出售的酒店位於北京，總產權面積為4.35萬平方米，去年虧損約1,588萬元，於6月底資產淨值約4.53億元及未償還股東貸款約1.03億元。該集團指，出售能實現對該酒店的投資價值，並有利於優化資源配置、專注核心業務發展、增加資金儲備及降低負債率，擬將出售事項所得款項淨額用於償還債務。

合生創展集團（00754）公布，截至2022年8月31日止八個月，總合約銷售金額為約208.88億元（人民幣．下同），按年下降約20.12％；其中物業合約銷售約192.01億元，按年下降約22.16％；裝修合約銷售約16.87億元，按年上升約13.91％。物業合約銷售面積為約81.75萬平方米，物業合約銷售平均售價為每平方米23,488元。

貝殼（02423）高級副總裁李文杰表示，中國房地產市場目前處於築底階段，預料在第三季末至第四季樓市將觸底反彈，但認為在去槓桿的大背景下，市場難以回復到高增長模式，估計今年新樓市場成交額將按年回落20％－30％，二手樓成交額跌15－25％。他認為，中國樓市將進入新常態，強調市場購買力仍然存在，預料不會出現全面反彈，未來增長重點將轉移到核心城市，而三四線及人口流失率高的城市將較為遜色。

自去年起個別內地民營發展商爆出財務或經營危機，李文杰指出，公司積極與優質的發展商合作，包括國企、央企或資產負債相對健康的民企，並著力提升國央企和優質發展商的銷售佔比，第二季國企銷售的佔比已經提升至37％，按季升了7個百分點。

＊將繼續保持紐交所上市地位，暫無新併購計劃＊

貝殼5月時以介紹形式在港主板雙重主要上市，被問到中概股退市風險，李文杰稱，公司積極尋求可能的解決方案，以最大程度的保護股東的利益，將繼續遵守中美相關的法律法規，同時也在條件允許的情況下，繼續保持公司在紐交所的上市地位。他又指，即便公司被迫在美國退市，所有美股的股東均可以將股份轉為港股，對公司和投資者的利益沒有影響。

貝殼在4月底完成收購聖都家裝。李文杰表示，併購後公司整體家居家裝業務已經擴大，未來會根據公司的資金情況、業務的需求以及市場的變化，考慮未來業務上的新拓展，目前暫時沒
有新的併購計劃。

內房銷情慘淡，行業未見復甦，內地最大房地產中介公司貝殼控股（02423）高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰預測，今年一手市場總交易額（GTV）按年下跌20%至30%，二手GTV下降15%至25%，市場基本面回歸常態，但不再會有高增長。

李文杰指出，房地產處於下降周期，去槓桿下行業轉為中速發展，影響市場成交，政府出台刺激政策在首季奏效，但第二季市況又開始放緩，首8個月銷售額按年大減46.2%，情況罕見，估計復甦之路在今年仍艱難；二手市場較一手好，但未見明顯反彈。

他預計，政府陸續推出刺激置業需求的政策，下半年保交樓等舉措會見成果，市場第三季尾可望觸底，其中二手市場將於明年首季回暖；居民儲蓄率仍高，加上民間持續有置業興趣，雖然觸底後不會全面反彈，但核心城市樓盤仍具吸引力，至於人口流失的城市則尚有較多庫存。

三企8月銷售減 融創縮76%

對於新盤中介合作，李文杰稱，行業短期有挑戰，故公司展開與優質房企及央企國企的合作，第二季國企銷售佔比增至37%，按季升7個百分點，業務抗風險能力提升。談及中美審計底稿談判，他說，公司盡力提高股東回報，正積極尋求解決方案，並繼續遵守中美兩地法則，以保持紐交所上市地位；公司已在港以介紹形式第二上市，假如被迫自美股退市，投資者也可把持股轉為港股。

另外，萬科（02202）8月合同銷售金額309.7億元（人民幣．下同），按年減少16.4%。碧桂園（02007）8月合同銷售金額約288.7億元，下滑36.1%。融創（01918）8月合同銷售金額約107.5億元，大跌76.1%。

舖位造價下跌，吸引名人入市，玩具樂高（LEGO）的中港代理商凱知樂（02122）主席兼行政總裁李澄曜及有關人士，斥資3280萬元購入跑馬地景光街一個地舖，租金回報約2.6厘。

資料顯示，跑馬地景光街1至9號景祥大樓地下3號舖，建築面積約1295方呎，由李澄曜及其妻鄧凱倫透過公司名義以3280萬元購入，呎價約25328元。原業主於1976年9月以45萬元買入舖位，賬面大幅升值3235萬元或約71.9倍。

據了解，上述舖位面向景祥街，對面為黃泥涌市政大廈，現時由一家五金店租用，月租7.1萬元，李澄曜等可享2.6厘租金回報。翻查資料，此舖以往曾由日式食材店租用，高峰期月租達12萬元，若零售市道復甦，回報率有潛在上升空間。

北角「劏場」相連舖貶值57%

此外，北角英皇道390至394號亞洲大廈1樓「劏場」英皇大道廣場錄得相連舖位成交，為39及40號舖，建築面積分別約79及53方呎，成交價分別為110萬及100萬元，呎價約13924及18868元。

資料指原業主為內地客，於2014年9月分別以279萬元買入39號舖及以207萬元買入40號舖，合共購入總成本約486萬元，現時持貨8年，售出只套現約210萬元，賬面虧蝕276萬元，貶值56.8%。

另外，莎莎國際（00178）主席郭少明幼子郭浩泉等創辦的房地產基金麒豐資本，夥拍傅老榕家族旗下廣興置業集團合作發展的新蒲崗新式工廈東傲，售出17樓3室，建築面積約727方呎，成交價900萬元，平均呎價12380元，創該項目標準單位呎價新高。

樓齡達49年的九龍城侯王道24及26號單幢式住宅，其中由已故許麗梅的遺產承辦人胡督祿及李許潤蘭持有的6伙，於6月時推售，至今仍未錄成交。全數單位昨天減價約11.8%至23.8%，減幅最大為4樓C室，實用面積375方呎，6月開價420萬元，最新減至320萬元，減價100萬元或23.8%，呎價8533元。

租金較高峰跌7成 核心區今年最大額租務

核心區舖位租金經過大幅調整後，吸引個別品牌趁機開旗艦店。內地體育服裝品牌李寧 （02331） ，以每月約200萬元，租用尖沙咀廣東道新港中心逾7,000呎複式舖，成品牌首間香港旗艦店。是次租務為今年核心區最大額商舖租務成交，租金較高峰期跌7成。

尖沙咀新港中心錄得一宗大手舖位租務成交，涉及物業包括：地下及1樓，屬複式舖位，由於新港中心位處尖沙咀最核心零售地段廣東道，故商場街舖價值甚高。據了解，複式舖以約200萬元租出。由於年初受第5波疫情衝擊，零售進一步受挫，今年市場甚少大手商舖租務成交，是次涉及約200萬元月租，為今年核心區錄得最大額租務成交。

新港中心複式舖 共7700呎

據了解，新租客為內地服裝李寧，近日舖外已貼上品牌標誌，預計第四季開業。李寧為內地龍頭運動服裝，產品包括球鞋、輕便運動服裝，並贊助國家跳水隊、乒乓球隊等，更與國際級體育明星合作，包括前NBA球星韋迪（Dwyane Wade）推出「Way of Wade」系列，球鞋甚受歡迎，亦反映品牌在國際上地位。

李寧早年曾在港落戶，不過規模只是商場內面積較細舖位，是次斥200萬元租新港中心7,700平方呎複式舖，為品牌在港旗艦店，將會售賣籃球鞋、羽毛球、瑜伽產品等。消息稱，該品牌亦正物色核心區如中環，開設大型店舖。

周生生數月前遷出 高峰700萬租

翻查資料，該店舖地下面積5,243平方呎，1樓建築面積2,443平方呎，原由連鎖金行周生生 （00116） 自2005年開始承租，月租高達700萬元，直至數月前合約期滿遷出。如今李寧以約200萬元承租，租金下跌約逾7成。

事實上，目前由華置 （00127） 及華創建投持有新港中心，因疫情衝擊令出租率偏低，特別區內大型品牌旗艦店先後遷出，例如其中一複式舖，地下至2樓，總面積共約10,140平方呎，曾由國際品牌Burberry租用，今年亦棄租。

至於商場內另一組巨舖，面積逾4萬平方呎，由時裝H&M租用，租約今年中完結，曾一度貼出即將結業告示，最終業主與租客續短租一年。

業界：市況待明年才有反彈

疫情下持續封關，零旅客之下零售商紛紛減成本，放棄核心區舖位，令空置率上升。世邦魏理仕數字顯示，2017年核心區舖位空置率約4%，而踏入2020年疫情爆發，空置率升至最高逾18%，現時稍為回落至約16.5%，仍處偏高水平。租金方面，該行數據顯示，4大核心區平均呎租約252元。

戴德梁行香港商舖部、代理及管理服務主管及執行董事林應威分析，核心區舖位租金經過多年調整後，現時處於低水平，實在「跌無可跌」，惟目前後市仍有不明朗因素，零售品牌始終未有大幅擴充意慾。高力國際商舖服務行政董事吳凱寧認為，目前品牌對於核心區部署開業仍較為審慎，相信整體市況要等明年才明顯有反彈機會。

鍾培生家族旗下、上市逾50年的華廈置業（00278）今年6月收到聯交所函件，質疑公司雖然有重大資產，但沒有足夠經營，不符合上市規則第13.24條規則，認為華廈置業不適合繼續上市。華廈置業昨日（5日）開市前公布，上市委員會8月23日覆核，並在9月2日致函維持「原判」。華廈置業續指，已決定不會就上市委員會決定作出覆核，因此將於9月15日暫停買賣。

華廈置業昨日大跌逾3成，收報3.4元，市值餘4.1億元。

上市逾50年 資歷更勝長和

華廈置業由在1961年由已故「工廈大王」、鍾培生祖父鍾江海創立，鍾培生並不在集團董事局之中，但其父鍾仁偉為集團股東兼執董，而據2022年報鍾仁偉夫婦共持股12.3%股權；鍾仁偉的哥哥鍾棋偉則是集團主席。

據聯交所資料，華廈置業於1972年4月24日上市，今年剛滿半世紀。以上市日期計，華廈置業甚至較李嘉誠旗下長和（00001）的1972年11月1日更早。

聯交所此前公告表示，華廈置業連同其附屬公司的業務運作不足以符合要求，指不包括聯營公司，集團在過去五年維持非常低的業務運作，租金收入不足700萬元。另外，聯營公司的業務運作並不符合公司業務之一部分。雖然公司在聯營公司以投資形式持有重大資產（聯營公司又持有多項投資物業）。聯交所認為，公司持有聯營公司少數股權，對其資產及業務營運並無控制權。

資產方面，於2021年9月30日，公司資產為13.58億元，聯交所不認為公司持有足夠資產以支持其業務運作。

近期大手買賣成交上，全幢住宅所佔比例提高，由於住宅租務穩健，加上日後或可進行拆售，故吸引不少財團留意。

在投資物業中，商舖及商廈交投相對淡靜，而大手成交上，連環錄得全幢住宅買賣。包括Weave Living表示，與領盛合作，成立價值1.4億美元（約10.9億港元）的合營企業，並以2.75億元購入半山羅便臣道68號全幢住宅物業。該廈由本地老牌家族持有多年，Weave Living方面表示，項目總樓面約2.6萬平方呎，屬一梯一伙設計，入市因價格較便宜，並看好住宅租務市場。集團將加以翻新，作長綫收租項目。

Weave Living購半山住宅 擬收租

Weave Living今年已於香港和新加坡收購合共4個物業，現時在兩地持有共10個物業，提供約1,500個住宿單位。最新與領盛成立的合營企業，總投資價值為4億美元（約31.2億元）。早前集團與安祖高頓（Angelo Gordon）及保德信房地產（PGIM Real Estate）等合作。至於是次合資的領盛過去曾在港投資物業，對上一次在港進行買賣，為2012年以23.68億元沽出佐敦彌敦道諾富特酒店。

另外，何文田The Argyle全幢住宅租賃項目，早前以5.8億元成交。該物業位於亞皆老街，鄰近勝利道及太平道，位置理想。物業於2015年落成，由萬泰發展，項目地下及1樓為商舖，舖位面積約6,165平方呎，6至29樓為住宅，總建築樓面約36,997平方呎，而住宅部分實用面積約23,032平方呎，以市值約5.8億元計，建築面積呎價約1.56萬元。

項目合共提供36伙，實用面積由約440至980平方呎，採2至3房設計，並設有特色戶。萬泰於2016年把物業推出進行招租，入場費約2.3萬元起，呎租約54元起。是次新買家為本地投資者朱鴻鈞，購入作收租

另外，建灝地產早前以約11.4億元，向鄧成波家族購入九龍城蔚盈軒。項目樓齡4年，樓高29層，總建築面積約8.4萬平方呎，合共提供92個單位，由1至4房不等，以11.4億元成交，呎價約1.35萬元。翻查資料，項目原為豐泰持有住宅項目銅璵，在2017年由鄧成波以13億元購入，並且改裝成為長者服務式住宅命名為蔚盈軒。若以11.4億元成交價計，鄧成波家族蝕1.6億元離場。

分析指，由於核心區商廈及舖位，租金及售價在低位徘徊，空置樓面不少，投資價值上或欠穩健。相比之下，住宅租務市場仍平穩，優質地段住宅出租率甚高，財團轉向投資全幢住宅，收租上較為穩定。此外，買家購入日後可因應市況進行拆售套現，靈活度較高，料在住宅市場相對平穩下，全幢住宅可吸引資金承接。

港島區住宅地盤具重建價值，現北角堡壘街地盤放售，市值約3.2億元。

可重建約3.3萬呎樓面

高力香港資本市場部行政董事翟聰表示，獲委託標售北角堡壘街66號及建華街57號之住宅重建項目，截標日期為10月21日（星期五）。地盤面積為3,248平方呎，重建地積比率約10.2倍，可重建約3.3萬平方呎樓面，項目市值約3.2億元。

該行指，項目地段為於北角市中心，圍繞物業大多為住宅群，民生需求充裕。物業地點優越，距離港鐵北角站僅4分鐘步程。是次重建地盤位處單邊位置，重建後大部分單位均可享翠綠山林景致。

據悉，項目原由內房新城市地產集團或相關人士持有，現由銀主身份推出市場招標。資料顯示，內房當年以逾4.67億元購入。

本年投資市場整體交投淡靜，美聯工商舖數據指，截至8月中，今年逾90宗逾億元買賣，按年跌逾2成。

鋑聯控股 （00459） 行政總裁（工商舖）盧展豪表示，今年受第5波疫情影響，整體投資市場比去年同期淡靜，大手成交宗數回落。

共涉411億元 減15.7%

綜合美聯工商舖資料研究部數據，截至8月15日，今年以來整體投資市場（包括工廈、商廈、舖位、酒店、服務式住宅、車位、舊樓地盤等）的億元成交宗數共錄90宗，比去年同期少約21.1%，成交金額總值約411.3億元，較去年同期下降15.7%。

今年上半年因本地及各國疫情影響，香港與國際及內地通關的進程一再受阻，令中資、外資入市意慾個別表現。今年以來的大手成交，中資及外資的買貨金額分別錄得115.4億元及84.3億元，分別比去年升14.1%及下降18.3%，佔大手交投約27.6%及20.2%。

若以資金流向（買貨金額減去沽貨金額）計算，中資及外資今年以來分別錄得107.7億及67.55億元的淨流入。當中，中資及外資在今年第2季分別錄得69.6億元及31.2億元的淨流入，同屬2019年以來最高。

全年料達140宗 涉620億

盧展豪認為，雖然全球經濟仍然存在不確定性，但本港工商舖物業有一定的吸引力，相信今年全年億元成交有望平穩達到140宗的水平，涉資約620億元，一旦更大規模的通關能在年內落實，必定能帶動工商舖投資市場大幅反彈。

連日收近1,000票的啟德MIAMI QUAY I在昨晚加推65伙，折實平均呎價23,991元，比首張價單折實平均呎價22,452元上升6.9%。而今批單位首度推出716方呎三房一套連工作間及洗手間單位，折實約1,785萬元入場，比鄰近同屬前跑道區的維港1號相近面積單位售價平10%，並可享優先認購停車位之資格。此外， 啟德現樓項目OASIS KAI TAK逾半億元沽出的複式單位撻訂收場，發展商料殺訂約814萬元。

由會德豐地產夥恒基地產、新世界及帝國集團合作發展的MIAMI QUAY I，最新加推的65伙，面積250至716方呎，涵蓋開放式至三房戶，扣除最高12%折扣，折實價566.98萬至1,861.46萬元，整批折實平均呎價23,991元。

新增5%首期建築期付款

為谷客上車或換樓以至作投資，該盤昨增「匠心粉絲」建築期付款計劃，買家在簽署臨時買賣合約當日屬「Club Wheelock」或「恒地會」或「New World CLUB」會員，首期只須成交價5%，95%餘款於交樓時才支付，相比本身已提供的建築期付款計劃要支付成交價10%作首期，首期支出大減一半。

會德豐地產總經理 （市務）陳惠慈表示，截至昨晚7時，該盤累計已經超過1.2萬人次到現場展銷廳參觀，項目同時累收近1,000票。

會德豐地產總經埋（業務拓展） 楊偉銘表示，項目料於中秋節假期銷售，首輪銷售將分A及B組進行，其中A組為有意購入1伙兩房連儲物房，或1伙三房，或2伙以上單位者，現時入票者中大手客佔總票數約三分之一。至於1,335方呎的頂層特色單位於過去一周有10組準買家查詢，料於首張銷售安排招標發售。

他指，入票人士當中佔70%至80%為自住客，其餘則為投資客。在價單1號中，以一房及兩房單位最受歡迎，不乏區內工作的醫護人士及金融專業人士查詢。三房單位亦獲不少客人查詢，價單2號涵蓋此戶型，包括首次登場最大的三房一套連工作間及洗手間單位。

OASIS KAI TAK複式撻大訂

此外， 會德豐地產旗下啟德現樓項目OASIS KAI TAK低座C座2及3樓C室複式戶，面積1,491方呎，連351方呎天台，去年5月以5,430.48萬元招標售出，呎價36,300元，當時曾連環創出項目新高。不過，成交紀錄顯示，買家昨終止買賣合作，合計撻約15%大訂離場，涉款約814萬元。發展商隨即重推該複式，於本周五及下周一招標發售。

一客連掃維港滙II三伙

一手成交方面，會德豐地產、信和、嘉華及爪哇合作發展的西九龍維港滙II昨獲同一組客斥資逾5,790萬元連掃3伙三房單位，面積均為794方呎。其中，第6座20樓A室，成交價1,934萬元，呎價24,538元，而6座18及19樓A室，成交價同為1,928.2萬元，呎價24,285元。

貨尾量維持1萬伙

另外，本港新盤貨尾量居高不下。中原地產研究部最新指出，截至2022年7月，以2017年至2022年落成新盤計，全港新盤貨尾量合共有10,753伙，按月只減少88伙。

踏入九月，二手市況繼續向下，樓價亦愈跌愈低，元朗持續出現多宗大幅減價個案。蝶翠峰13座低層B室，面積776方呎，採4房套房間隔，叫價750萬元，買賣雙方議價後，終以695萬元易手，低市價6%，創同類單位一年半新低，呎價更跌穿9,000元，低見8,956元，屬該屋苑近2年以來呎價新低水平。

中原地產王勤學表示，同區元朗溱柏2座中層G室也錄低價易手，面積523方呎，2房間隔，開價640萬元，新近減至622萬元沽出，呎價11,893元，較日前同類成交628萬元再少6萬元，低市價約3%至4%，續創屋苑2房單位約1年半新低。

其他地區方面，美聯物業謝建業表示，將軍澳東港城3座低層G室，面積466方呎，今年6月放盤時叫價785萬元，先後減至768萬元、718萬元、700萬元，最終以688萬元易手，累減97萬元，減幅12.4%，呎價14,764元。