被視為下半年房市風向球的928檔期推案大舉出籠，爆出8,000億元驚天巨量，遠高於過去三年約5,000多億元的案量，創下史上新高。七都中除了桃園量縮，其餘都會區案量大增，近年推案熱絡、房價飆漲、過去一陣子推案沉寂的台南及新竹，分別推出逾700億、600億案量，年增13倍、2倍。

591新建案調查顯示，過去幾年928檔期推案量，2017、2018年間僅約2,000億元、3,000億元，2019～2021年間每年約在5,000多億元。

今年在通膨、升息及打炒房政策壟罩下，買氣走弱、房市前景不明，不過928檔期推出史上最大量，591新建案指出，上半年疫情延推建案，抓準檔期效應和疫情緩和大舉出籠，加上房價飛漲帶動總銷金額大增，頗有趕在房市變數日增前，抓住買氣餘溫的態勢。

今年928檔期推案，光總銷超過30億級的新案就有約60個，包括雙北市指標案三圓機構的「台北之星」、三重茂德機構「都廳大苑」總銷均逾400億元，豐邑機構在台南東區推出的「浩瀚無極」總銷亦達288億元，此外雙北的連雲、馥華、冠德，以及愛山林在新竹，以及聯悅在台中，興富發在台南，寶佳機構、三地集團在高雄都有規模超過百億的單一個案釋出，全台灣有928檔期百億個案就達11個。

不僅大、小個案紛紛出籠，全台七都各地推案遍地開花，台北、新北、台中、高雄四都推案量均達千億以上，其中新北更逼近2千億元，與去年相較，除了桃園約減少一成之外，其餘都會區案量都明顯擴量，尤以台南、新竹最受矚目。

台南受到缺工影響，去年928檔期案量僅有50億元低水位，隨著大型建商持續布局，包括東區、安南等區持續有新案醞釀，這次在副都心及平實等地推出的「浩瀚無極」及「松丹達麗」等超大型案，台南推案量爆增至史上新高的719億元。新竹在關埔大案「富宇天雋」、以及豐邑、昌益、合石、惠宇等品牌建商持續卡位竹北下，不僅精華區房價已喊至7字頭，今年檔期也有逾600億案量推出。


房市928檔 爆8,080億天量
經濟日報

房市「928檔期」爆量創高。據591新建案統計，房市下半年重頭戲「928檔期」全台飆出8,080.8億元驚天巨量，年增41.2%，創下2017年統計以來新高紀錄。

七都（六都加上新竹縣市）除桃園量縮外，其餘皆成長，成長幅度最大為台南市，總銷719億元，年增1,321.1%，案量最大為新北市1,933.9億元，台北、台中、高雄總銷也都突破千億元。

對於928檔期爆出天量，591新建案分析，除房價續漲帶動總銷金額膨脹，上半年因疫情遞延案量，也抓準檔期效應與疫情緩和大舉出籠。然而伴隨供給量大增，市場上還有打炒房政策、升息等隱憂，未來部分地區是否會形成賣壓，值得觀察。

以台北市來看，2017年同期案量僅247.3億元，今年飆升至1,400億元，增幅約4.6倍，亮點最大的為總銷450億元的大安區「台北之星」，值得注意的是，北投區在北士科園區議題發酵下，陸續吸引品牌建商進駐，儼然形成北市下個推案潛力熱區。

新北市百億級大案在三重區，包括總銷400億元「都廳大院」、112億元「冠德方舟計劃」等，單區案量就衝上近750億元。

反觀桃園市，因缺乏指標案支撐，多為100~200戶以下中小量體個案進場，加上升息等變化，與新北市呈現兩樣情。

新竹總銷604.9億元，年增212.4%，增速僅次台南，大型指標案包括「新竹帝寶」、「富宇天雋」等，近年漲勢有感的竹北市，在豐邑、昌益、合石、惠宇等品牌建商持續卡位下，房價依舊堅挺，當地20坪以下小宅建案單價已喊到「7」字頭。

中南部方面，台中市在北屯、太平及海線等區挹注下，推案量達1,278.7億元，591市調分析，台中量能一路向上衝主因為房價飛漲，尤其近年蛋黃區單價動輒「5」字頭起跳，不少蛋黃區買方只能出走到相對平價的蛋白區，連帶刺激梧棲、沙鹿等地崛起，像此次台中唯一量體百億元指標案「聯悦馨」就位在台中港重劃區，市場預估開價將在「3」字頭。

台南市去年受缺工缺料影響，今年隨著銀彈充足的大型建商持續布局，包括東區、安南等擁有重劃腹地區塊持續有新案醞釀，在總銷288億元「浩瀚無極」、150億元「興富發和館段案」等超大型案加持下，總銷也迎來史無前例大爆發。

部分區域恐有餘屋壓力

房市928檔期爆巨量，未來是否有供給壓力，專家表示，遞延案量讓建商不得不推，造成此次檔期爆量，目前房市偏向個案表現，整體來說，未來部分區域恐有餘屋壓力，後續有待觀察。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，建商過去兩年積極度高，多未算準景氣退燒來得又快又急，如今去化案量箭在弦上不得不發，下半年無論如何都少了疫情過度恐慌與無預警升息衝擊，硬著頭皮順勢推案。

陳炳辰認為，目前房市走個案亮點，出於特定因素會見熱況，比方說先前傳出的竹北高價搶購潮，或許是當地新案少的特殊效應。另外，部分建商大打「低總價小宅」牌，期待主流自住客買單。

但大體來說會有餘屋壓力，陳炳辰指出，以小宅預售案為例，今年以來傳出「一周只賣出一戶」，如今逆勢大舉推案，後面市況可能會有一定程度尷尬。

至於是否選後會較明朗，得視整體經濟、疫情等情況而定，但房貸利率偏高，相關打炒房政策未放寬，預期就算稍有明朗，反彈度可能較有限。


房市928檔期飆量 市場憂賣壓
聯合報

五九一新建案統計，房市下半年重頭戲「九二八檔期」全台飆出八○八○點八一億元巨量，年增百分之四十一點二五，創二○一七年統計以來新高，「七都」中除了桃園量縮，其餘皆開紅盤，成長幅度最大的為台南市，總銷七一九億元，年增逾十三倍，案量最大的則為新北市的一九三三點九八億元；此外，台北、台中、高雄總銷也都突破千億元。

五九一新建案指出，檔期爆量除了房價漲所帶動總銷金額「通膨」外，上半年因疫情遞延案量，建商也抓準檔期效應疫情緩和大舉出籠，然而，伴隨供給量大增，市場上還有打房政策、升息等隱憂，未來部分地區是否會形成賣壓，值得仔細觀察。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，建商過去兩年未算準景氣退燒來得又快又急，在營建上積極度極高，如今一方面央行打房政策管控推案時間，另一方面建商仍有時間表去化案量，箭在弦上不得不發，且下半年少了疫情過度恐慌與無預警升息的衝擊，建商順勢硬著頭皮推案。

以台北市來看，二○一七年九二八檔期案量僅二四七點三億元，今年飆升至一千四百億元，亮點是總銷四五○億元的大安區「台北之星」；此外，北投區在北士科園區議題發酵下吸引建商進駐，儼然形成北市下個推案潛力熱區。新北市百億級大案位在三重區，單區案量近七五○億元。

中南部方面，新竹總銷六○五億元，年增兩倍僅次於台南，近年漲勢有感的竹北市房價依舊堅挺，廿坪以下的小宅建案單價已喊到七字頭。

台南去年因受缺工缺料影響，今年拜大型建商布局之賜，東區、安南等擁有重劃腹地的區塊持續有新案醞釀，在超大型建案加持下，總銷迎來史無前例的大爆發。高雄總銷一二一四點四億元，年成長近一倍，以北高雄最活躍。

至於九合一選舉後房市是否會較明朗，陳炳辰說，得視整體經濟、疫情等情況而定，但房貸利率偏高，相關打房政策未放寬，預期就算稍有明朗，反彈度可能較有限。

高雄房市928檔期，建商火力全開，推案總銷金額達1,189.3億元，不只首度突破千億大關，更創此檔期歷史紀錄，同時，推案戶數也達5,194戶，比去年同期大增68％，同創新高。但由於房價的攀高，購屋者能否跟上腳步，有待審慎觀察。

高雄市房屋市場調查協會理事長黃詩萱6日指出，高雄市全境今年928檔期，共有29個建築個案進場，其中，大樓和華廈成屋有11個，占比約37.93％，預售有18個，占比62.07％，成屋和預售的總銷金額共達1,189.3億元，其中，預售的總銷合計801.2億元，占比達67.37％，成屋總銷約388.1億元，占比32.63％，因此，九二八檔期仍以預售為主。

黃詩萱表示，高雄房市今年此檔無論是總銷金額、推案戶數，都處於統計資料以來的歷史天量，總銷金額達1,189.3億元，比去年同期的605.6億元，年增96.38％，幾乎翻倍成長，同時也是首度突破千億元大關，寫下歷史新紀錄。

總銷超過45億元的大樓建案，包括浤圃建設的「浤圃巨星」45億元、本業建設「十六本木」50億元、城揚48億元的KSI、興富發70億元的巴黎河左岸、華友聯55億元的POWER CITY、光洲建設的耘海68億元、興總建設60億元的大觀在上、勤寬建設54億元的述風景、以及永信建設60億元的禾豐。

其中，以左營區的恆鵬建設「世紀莊園」總銷140億元、783戶，三民區三地集團路艾美國際城總銷140億元、643戶，總銷與戶數排名前二名，最受矚目，勢必為觀察該區域的重要指標。

廠辦市場氣勢長紅。長虹建設位於北市內湖廠辦大樓，近兩年被「掃」光將近四棟，成交金額逾134億元；在內科市場大缺貨之際，長虹6日再度進場掃貨，大手筆豪擲近20億元，以每坪285萬元收購西湖段670坪土地，刷新工業地新高，據悉將計畫開發頂級廠辦，首度挑戰逼近每坪三位數的頂級廠辦新天價紀錄。

長虹建設近兩年在內湖興建廠辦大樓，「圈粉」不少企業大戶，包括「長虹新世代科技大樓」被萬海集團以37.7億元打包A、B兩棟，「長虹新銳科技大樓」以15.76億元被台灣立訊精密收購，「長虹豐匯商業科技大樓」最近才以30.68億元被領航家投資興業公司買下。而最近公開資訊觀測站資訊顯示，記憶體大廠威剛科技再度買下「長虹雲端科技大樓」一個樓層，加計去年4月以來陸續買進的樓層，合計威剛及其大股東已陸續買進14個樓層，成交近50億元。

累計長虹近兩年在內湖的四棟廠辦大樓，幾乎被搶光，成交金額逾134億元；其中「長虹雲端科技大樓」頂樓30樓，實價登錄資訊顯示每坪成交達50.6萬元，買家為威剛科技大股東兆隆投資，已改寫區域天價紀錄。看好內湖廠辦炙手可熱，昨天長虹再度出手搶地，大手筆以19.8億元，卡位洲子街的西湖段四小段，土地面積約694.05坪，每坪取得價格達285萬元。

負責銷售「長虹雲端科技大樓」的潤居實業公司總經理熊大成表示，「長虹雲端科技大樓」預計10月可望全部完銷，目前只剩2個單位。

超營實業總經理楊仁鈞分析，全台廠辦行情以台北市內湖最高，其中以西湖段最貴，扮演領頭羊地位，廠辦每坪七十至八十幾萬元，7月間中國人壽更豪擲83.5億元，標下「精美電腦大樓」，每坪成交價達86萬元，刷新西湖段廠辦市場最高成交單價紀錄。另外舊宗段將急起直追，「國揚洲際企業總部」的「廠、辦、商」三效合一複合商辦大樓，每坪將可望向8字頭挺進，直逼西湖段。

危老重建邁入新的里程碑，全台開工件數突破1,000件，申請件數也超過3,000件，台北市申請件數、核准件數、失效件數均高居全台第一，在慶泰大飯店加入危老行列之後，台北市已有多達14間老飯店核准危老改建。

台北市危老核准案件今年累計已突破700件，去年底宣布歇業的北市老牌飯店「慶泰大飯店」今年8月經台北市建管處核准危老重建，並取得1.15倍原容積獎勵、外加10％時程獎勵。台北市迄今已有神旺飯店、六福客棧、台北馥敦、宣美精品飯店、優美飯店、洛碁大飯店花華分館、台北國賓飯店、三德大飯店、西華飯店等14間飯店核准危老改建。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，這波疫情意外促成北市老飯店改建商機，一方面國際旅客少了千萬人次，另一方面政府也給予高額容積獎勵的危老政策，台北市有些已經風華老去的老舊飯店，即使未來觀光與商務需求回流，老飯店的競爭力也比不上新飯店，因此所有權人也趁這波疫情活化資產，從不動產經營者轉型為不動產開發業者。

曾敬德指出，這波飯店的危老改建潮，絕大多數都不再作為純飯店經營使用，有鑑於台北市有些飯店與住宅複合式開發的成功經驗，有些做為飯店式高級住宅，有些則轉作商辦與商場等使用，進度較快的「台北馥敦飯店南京館」改建案「鐫萃」，成交均價每坪約156.6萬元，房價也寫下區域新高。

台北市的危老重建申請、核准件數均遠高於其他縣市，不過開工件卻落後於台中市，此外，台北市的重建計畫逾期失效件數也占了全台近一半。曾敬德表示，近年造價大漲，台北市小面積危老案眾多，承受造價上漲的壓力更大，使危老案開工率較低。

根據實價揭露，鄰近永康商圈及大安森林公園的新興小豪宅「大安滕」，6月7樓戶成交3,645萬元、每坪164萬元，創下該社區單價歷史新高，也名列今年小豪宅交易中單價第4名社區；另外，今年5月時，蔡依林起家厝「EAT時尚館」社區，4樓成交單價153.9萬元，創下該館的歷史最高單價紀錄，且該戶前一手屋主於2014年持有至今已8年，轉手增值772萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「大安滕」屋齡僅1年，社區位大安區新生南路一段，屬幸安國小、金華國中的明星學區，總戶數45戶，社區規劃1~2房格局，目前社區平均成交單價落在138萬元左右，實價登錄有3筆轉手紀錄，轉手價差70~375萬元，全數增值出場，凸顯總價時代下，小宅的增值速度快。

台灣房屋信義101特許加盟店店東向秦毅表示，「永春EAT」位信義區忠孝東路五段上，是捷運永春站共構宅，規劃挑高4.5米，又分成「EAT時尚館、EAT國際館」，去年9月「EAT國際館」5樓單價成交158萬元，創社區歷史新高，今年另一棟館別「EAT時尚館」4樓也以153.9萬再創該館最高單價，雖然社區屋齡已經17年，但社區價值仍持續攀升。

台灣房屋集團趨勢中心進一步統計，今年上半年台北市小豪宅單價前10名社區，截至目前為止，冠軍由「逸仙悅榕」169.9萬元拿下；第2名為「仁愛A+」165.6萬元，第3名為「敦南SOHO」的165萬元，而今年上半年前10名當中，有6個社區位在大安區，信義區則有2個，中正和中山各1個入榜。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，雖然台北市總價低於7,000萬元以下的小豪宅，不用受到央行打炒房對於高價住宅貸款僅4成的限制，但要留意，部分銀行對於主建物加附屬建物低於15坪的物件，視為不易轉手的小宅，貸款恐只剩6~7成；若坪數低於10坪，有些銀行甚至不願意承貸，因此在購入小豪宅前，需先與往來銀行確認可貸款的成數，避免屆時自備款不足。

政府力推綠能，不過民眾裝設太陽光電設施，是否屬房屋稅課稅範圍？財政部近期發布解釋令，若符合以支柱直接支撐、未另以建材舖設頂蓋且未設門窗、牆壁等設備的太陽光電設施，自今年7月1日起不再課房屋稅，明年5月開徵時不會再收到這部分稅單。

財政部官員表示，若太陽光電板裝設在既有棚架上，是否裝設光電板並不影響課稅。財政部過去就曾針對「屋頂棚架」發布解釋令，既有棚架若僅供遮陽防雨，則非屬房屋稅課稅範圍；但若增加房屋使用價值，則應列入課稅。

不過若原本並無屋頂棚架，而是另以支柱直接支撐太陽光電板，過去地方稅局多仍認定其具頂蓋梁柱，應屬房屋稅課稅範圍，迭有案件爭議，因此財政部發布解釋令統一說明，降低稽徵雙方爭議。

皇普建設（2528）今年業績除了「皇普MVP」持續認列外，第4季預計還有「皇普雲鼎」完工交屋，今年業績將持續穩健表現。

皇普建設指出，雖然目前房市受到疫情、政策打炒房等壓抑，不過對於剛性自住需求的首購、換屋族來說影響不到，加上公司推案主力鎖定自住客群需求的中小坪數產品，因此建案去化受外在環境影響較小；皇普建設昨（6）日收在19.4元、上漲0.05元。

皇普建設表示，以今年來說，公司將推出四大新案，包括70億元桃園青埔「皇普園首之道」、「桃園青埔案2」、「桃園市蘆竹大竹重劃區」、及「新北市鶯歌國慶段」，總銷合計超過百億元，將在未來二、三年後完工、挹注營運。

皇普建設今年首季總銷約30億元「皇普MVP」跨年度交屋入帳貢獻，上半年營收11.36億元、年增8.2%，稅後純益1.76億元、年增19.7%，每股純益0.48元。

慶泰大飯店 北市第14間老飯店重建

根據內政部營建署統計，截至六月底，全國都市危險及老舊建築物案（危老案）開工已達一○一四個，佔核准數逾四十三％；另根據北市建管處最新發布資訊，去年底宣告歇業的慶泰大飯店在今年八月核准危老，並取得一．一五倍原容積獎勵，外加十％時程獎勵的「滿額」容獎，是台北市第十四個危老重建的老飯店案例。

根據建管處資訊，截至八月底，北市危老案累積核准七一九個，包括神旺大飯店、六福客棧、台北馥敦南京館、洛碁大飯店花華分館、台北國賓大飯店、西華飯店、慶泰大飯店等十四個老飯店重建案；最新加入的慶泰大飯店坐落北市松江路上、基地面積約二二九．三坪。

房產業者指出，疫情糾纏多年下，全國掀起一波老牌飯店歇業潮，不少老飯店順勢透過危老途徑重建，尤以北市較多，且重建後多數不再經營飯店，改為住宅、辦公室等；進度較快的是台北馥敦飯店南京館，規劃飯店、住宅各一棟，其中住宅預售時每坪揭露均價約一五六．六萬元，寫下區域新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，這波疫情讓國際旅客一下子大減一千萬人次，剛好碰上容獎「給好、給滿」的危老重建，促使不少飯店業者轉換角色，從不動產經營者轉型為不動產開發業者。

根據內政部營建署統計，截至六月底，全國累積有三○五二個危老案提出申請，已核准二三一三個，其中一六二二個申請建照，有一三三六個取得建照，其中已開工有一○一四個，佔核准數比率逾四十三％，而已核准案中失效的危老案，全國僅七十五個、佔比不到三．三％。

曾敬德指出，北市危老申請、核准件數均是全國第一，不過開工數量卻不如台中市，且重建計畫失效件數也略高於其他區域，研判可能與近年造價飆高，加上台北市小面積的危老案件眾多，承受造價上漲的壓力更大。

根據內政部地政司最新發布二○二一年業務年報，去年港人來台購屋面積約一．七一萬坪，相較二○一九年高峰時達四．八萬坪，去年僅剩三十五％，且被英屬維京群島超車，來台買房面積跌落至第二名。

根據歷年業務年報資訊，港人大舉來台購屋時間點始於二○一五年，該年度港人一共來台買下二．三六萬坪建物，相當於五分之一棟台北一○一大樓規模，對比二○一四年僅八一一六坪，更大幅攀高一．九倍；二○一四年香港發生「佔中」運動，隔年港人來台購屋便暴增，之後連續七年，港人每一年度來台購屋面積都超過一．五萬坪。

港人來台購屋最熱絡的時間點是二○一九年，單一年度合計在台買進四．八萬坪建物，相當於超過○．四棟的台北一○一大樓規模，但高峰過後，二○二○、二○二一年連兩年下滑。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，港版國安法、疫情之後，港人來台投資面臨申請程序從嚴，再加上跨境旅行諸多不便，雙重障礙之下，雖然有新一波的移民脫港潮，但去年來台購屋面積出現不增反減。

住展雜誌研發長何世昌也說，港人來台購屋減少，其實並不意外，因為我國主管機關收緊港人移民政策，不少有意來台的港人改為移民他國。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，後續或可觀察當疫情較為平穩之際，港人來台是否會回復到先前的熱度，現在有些業者甚至推出包套服務，幫港人介紹好投資的管道與行業，協助辦理投資移民。

兩個小島國家人口數加起來不到十萬人、合計國土面積僅一．五三個北市大小，卻是去年台灣土地、建物最大外國買家，其中英屬開曼群島去年買進一．六五萬坪土地，是外國人買地冠軍；英屬維京群島狂買三．九四萬坪建物，相當於三分之一棟台北一○一大樓面積，超越香港躍居外國人買樓第一。

根據最新發布的二○二一年地政業務年報，英屬開曼群島、英屬維京群島去年分別買進一．六五萬坪土地、三．九四萬坪建物，分別拿下在台獵地、掃樓最多的外國人寶座，其中買進房產散布在六都精華區，包括多個北市單價兩百萬豪宅俱樂部的成員。

根據統計，自二○一八年起連續三年，香港人來台買樓面積都穩坐外國人第一名，但去年英屬維京群島人在台狂買三．九四萬坪建物，超越香港人的一．七一萬坪；累積七年來，英屬維京群島人在台已買進十六．八五萬坪建物，也超過香港人的十四．三四萬坪。

住展雜誌研發長何世昌透露，外國人來台購買房地產，可能約有半數是台灣人在海外設立公司再繞道回台投資。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也說，這些喬裝外資的台灣人買盤成為當前台灣房地產主力買家之一，根據以往經驗，包括英屬維京群島等，都是台灣富裕人士常借用的資金管道，雖然名義上是外資、外國人，但實際上都是「正港」台灣人；在台灣真正買房子的外國人比率相當低，而香港人受到疫情等因素干擾，來台購屋面積也呈現衰退，短線移民高峰似乎已過。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，近幾年海外資金投資台灣有擴大現象，光是財政部公布二○二一年度稅務用途金融帳戶資訊（CRS），屬澳洲、日本或英國稅務居住者持有或控制的金融帳戶、年增率便超過一成，收入金額更從前年六九○億元暴增到去年的一一八二億元，年增率逾七成。

他說，資金流入量增、金融投資踴躍，房地產的實質投資當然也會受惠，從過去最受富豪歡迎的租稅天堂、資金調度中轉站轉進台灣房產市場，無論商用或是個人財富的配置需求，都會跟著水漲船高；但隨著財政部二○一九年推出為期兩年境外資金匯回專法已落日，加上弱勢台幣、兩岸地緣政治衝突的不確定性，未來資金回台投資不動產的趨勢應會趨緩。

近期，上市房企陸續披露2022年8月銷售簡報，銷售情況進一步分化。部分大中型房企8月銷售金額雖仍處於低位，但環比已有所好轉。

業內人士表示，目前行業進入“金九銀十”銷售旺季，隨著前期穩樓市政策持續顯效，消費者購房預期有望好轉。對於房企來說，提振銷售業績仍將是未來發力的重點。

部分房企銷售金額環比改善

有的房企8月銷售金額實現同比、環比增長，前8個月累計簽約金額同比降幅進一步收窄。

金地集團(11.950, 0.45, 3.91%)披露的2022年8月銷售情況公告顯示，8月公司共實現簽約面積102.4萬平方米，同比增長14.45%；實現簽約金額212.3億元，同比增長11.56%。2022年1-8月，公司累計實現簽約面積595.8萬平方米，同比下降38.22%；累計實現簽約金額1403.9億元，同比下降32.34%。

2022年7月，金地集團實現簽約面積74.1萬平方米，同比下降39.16%；實現簽約金額185.5億元，同比下降27.63%。2022年1-7月，公司累計實現簽約面積493.3萬平方米，同比下降43.61%；累計實現簽約金額1191.6億元，同比下降36.78%。

有的房企雖然8月銷售金額仍處於低位，但是相比7月已有所改善。

中南建設(2.770, 0.06, 2.21%)披露的8月經營情況公告顯示，房地產業務方面，2022年8月，中南建設共實現合同銷售金額50.3億元，實現銷售面積46萬平方米。2022年7月，公司共實現合同銷售金額49.1億元，實現銷售面積46.4萬平方米。

相比之下，一些頭部房企8月銷售金額環比有所下滑。

9月5日晚，碧桂園公告稱，2022年8月，集團連同其合營公司和聯營公司共實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約288.7億元，歸屬本公司股東權益的合同銷售建築面積約為346萬平方米。7月，集團連同其合營公司和聯營公司共實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約301.1億元，歸屬本公司股東權益的合同銷售建築面積約為344萬平方米。

2022年8月，融創中國實現合同銷售金額約107.5億元，實現合同銷售面積約80.6萬平方米。2022年7月，融創中國實現合同銷售金額約110.3億元，實現合同銷售面積約88.4萬平方米。

克而瑞研報顯示，8月百強房企實現銷售操盤金額5190.1億元，環比基本持平，同比下降32.9%，降幅略有收窄。8月，百強房企中近六成企業單月業績不及上半年的月均水準，但也有部分規模房企業績表現較佳。

百強房企拿地規模降幅環比收窄

從拿地態度看，以萬科為代表的部分頭部房企8月拿地金額環比有所下降。

萬科A(17.850, 0.68, 3.96%)披露的2022年8月銷售及近期新增專案情況簡報顯示，2022年7月銷售簡報披露以來，公司新增加開發項目2個，分別位於蘇州和銀川，需支付權益地價17.56億元；新增1個物流地產項目，需支付權益價款2.32億元。而7月銷售及近期新增專案情況簡報顯示，自6月銷售簡報披露以來，公司新增加開發專案2個，需支付權益地價46.82億元；新增2個物流地產項目，需支付權益價款3.16億元。

中指研究院資料顯示，2022年1-8月，百強房企拿地總額達到8816億元，拿地規模同比下降53.3%，降幅比上月收窄2.3個百分點，連續三月維持收窄態勢。整體來看，保利發展(17.630, 0.41, 2.38%)、華潤置地、招商蛇口(14.920, 0.08, 0.54%)拿地金額居前。

投資機會有望增加

8月中下旬，多數城市公佈了第三輪集中供地計畫。為了維持土地市場穩定，多個城市供應量較第二輪大幅提升，供地結構也相對均衡。杭州、上海均小幅調整了土拍規則，意在吸引更多企業參與。隨著市場信心恢復帶動銷售提升，疊加核心城市土拍規則改善，將給中小房企帶來更多投資機會。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前行業進入“金九銀十”旺季，隨著前期穩樓市政策持續顯效，消費者購房預期有望好轉，房企推盤策略也將陸續調整。行業逐步進入房屋銷售提振的關鍵時期，交易環境有望進一步改善。對於房企來說，提振銷售業績仍將是未來發力的重點。

從房企表態看，不少房企看好下半年行情。

萬科總裁祝九勝在中期業績會上表示，相信公司下半年銷售業績會比上半年好。萬科今年銷售專項行動有四個方面的動作：一是提升傭金結算速度；二是調整銷售激勵政策；三是整合自身銷售力量；四是銷售能力短期培訓和提升。自開始部署專項行動以來，公司圍繞去化庫存、加快回款已取得一定成效。

為緩解債務壓力，富力地產（02777.HK）再度出售旗下資產。

富力地產9月5日晚公告宣佈，以5.5億元的價格，將北京富力萬達嘉華酒店出售給北京英協置業投資有限公司，預計此次出售錄得虧損約653.7萬元。

資料顯示，萬達嘉華酒店總產權面積約為4.35萬平方米，位於北京石景山萬達廣場內，屬五星級酒店。

富力地產表示，出售事項所得款項淨額用於償還集團債務，有利於集團優化資源配置、專注核心業務發展、增加資金儲備及降低負債率。

據悉，此次出售的酒店為其從萬達手中收購過來的眾多酒店資產之一。2017年7月，富力地產以189.55億元的價格買下了73家萬達酒店資產。今年6月，市場曾傳出富力地產擬出售手中約10個萬達酒店項目。

富力地產資金壓力於2019年下半年開始凸顯，該公司公開表態暫停拿地；2020年“三道紅線”新規實施後，“三道紅線”全踩的富力地產開始尋求資產出售，並有過多次出售記錄，其中包括將廣州國際機場富力綜合物流園出售給黑石等。

去年9月下旬，富力地產大股東李思廉、張力選擇以100億元的價格，將富力物業轉讓給碧桂園服務。同時，李思廉、張力宣佈將在未來兩月內，為富力地產提供約80億港元的資金支持。

雖然在持續出售專案，但對於負債高企的富力地產而言，回籠資金所得仍杯水車薪。

富力地產公告顯示，截至2022年6月30日，其有息負債為1262.45億元，其中短期負債為749.33億元，短債占比59.4%。與之對比，同期末富力地產擁有貨幣現金153.2億元，其中能及時動用的現金及現金等價物僅20.24億元。

2022年上半年，富力地產開始尋求境外債務展期。最早展期成功的債券為“16富力04”。原本富力地產在今年還有多筆境外債務到期，但在7月，該公司對10只境外債共49.44億美元，進行了集中展期。

與此同時，富力地產也在尋求與央國企的合作。富力地產於8月31日公告，與招商蛇口(14.920, 0.08, 0.54%)附屬公司廣州招商房地產有限公司訂立戰略合作框架協定，擬在華南區域城市更新領域展開合作。

富力地產表示，訂立協議將有助於實現集團華南區域城市更新專案價值釋放，緩解集團流動資金壓力，保持集團長期穩定可持續發展。

另據富力地產2022年半年報資料顯示，期內，該公司營業額為177.8億元，同比下降55%；毛利為27.97億元，同比下降67.36%；期內虧損69億元，去年同期為盈利31.8億元。

被部分業內人士稱為“史詩級開發難度”的上海黃浦老城區福佑地塊，於近日正式“放榜”，公佈了最終的實施主體。

據上海土地市場官網的公告，該地塊最終實施主體為上海複祐實業發展有限公司、上海雲玓企業管理諮詢有限公司聯合體，股權穿透後可見，該實施主體即郭廣昌的豫園股份(8.030, -0.04, -0.50%)（SH600655，股價8.03元，市值312.5億元）和馬雲的螞蟻集團。

兩位大佬聯手，將在百年上海灘的舊改地塊上擦出怎樣的火花？

七成商業和辦公，住宅均價或超15萬元/平方米

西側倚靠古香古色的豫園和城隍廟，往東穿過梧桐小道是繁華熱鬧的外灘。在上海取得這樣一宗寶藏地塊，對多數開發商來說都是可遇而不可求的。

據豫園股份發佈的消息，上述兩家公司聯合參加了上海市黃浦區歷史風貌保護專案推進領導小組辦公室（以下簡稱黃浦區風貌保護辦）組織的黃浦區老城廂歷史文化風貌區224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229- 02地塊及224- 04、224- 05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空間地塊歷史風貌保護項目實施主體公開遴選活動，並經遴選評審被確定為最終實施主體。

黃浦區老城廂歷史文化風貌區16宗地塊，即黃浦區2018年啟動舊改徵收的福佑地塊。

2021年5月13日下午，上海黃浦區中山東一路33號見證了一場史詩級土地推介會，黃浦區17宗優質地塊被預告將在未來3年內推出。據黃浦區規劃資源局消息，該局對“北部片區”“老城廂及周邊地區”“新天地片區”等黃浦重點發展區域進行了具體深入的宣介。其中不乏上海人耳熟能詳的名詞：外灘、新天地、豫園、董家渡、南京路……可謂寸土寸金。

土地推介會之後，總開發體量65.5萬平方米的金陵路豫園站上蓋地塊打響“第一槍”，成交價133.29億元。加上此前上海城投聯合體176億元拿下的豫園露香園二期地塊，相似區位過往的高地價直接將此次項目的期待值拉滿。

7月22日，黃浦區老城廂歷史文化風貌區224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02地塊及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空間地塊，也就是上海人熟知的黃浦老城廂福佑地塊，正式發佈遴選公告。

豫園股份方面表示：“專案地塊使用權出讓結果以及細節，將根據後續土地使用權出讓工作的安排，由相關土地管理部門予以確認。當前有關地塊或該項目尚未訂立具有法律約束力的合同。”

上海的建設用地使用權以招拍掛程式出讓為主，有些地塊在出讓之前會舉行遴選活動，但有關歷史風貌區的地塊遴選不多。

今年6月底，黃浦區風貌保護辦負責對福佑地塊實施主體組織開展公開遴選工作。對該地塊的功能定位是，結合豫園老城廂打造商業文化旅遊目的地和生活體驗地，結合外灘金融集聚帶打造金融科技產業集聚區。地塊應重點發展商業、辦公、旅遊和文化等功能，融合高品質住宅。

9月5日，好地研究院執行院長方曉泉在接受《每日經濟新聞》記者電話採訪時表示，這種帶建設方案出讓的一般都是舊改地塊，遴選活動過後，會掛到公開市場，競買人基本上已確定。

記者根據地塊實施主體公開遴選資訊檔測算後瞭解到，該地塊出讓總面積10.82萬平方米，其中地上宗地面積10.03萬平方米，地下水平投影占地總面積7950.6平方米，只有224-01一宗為純住宅用地。整個地塊住宅部分的土地面積最高為3.32萬平方米，其餘七成是商業和辦公部分，住宅部分的地上計容建築占總面積的比例還不到30%。

最關鍵的是，整個建築群的高度除了225-02地塊不超過100米，其餘地塊均不超過12米。

儘管目前官方尚未公佈該地塊的出讓價以及未來房地聯動價，但上海中原地產市場分析師盧文曦在電話中向記者表示，福佑地塊相當於“上海市中心裡的中心”，項目極為稀缺，參考周邊樓盤，未來住宅部分的均價或將超過15萬元/平方米。

涉及高比例風貌保護區 出讓條件無比嚴苛

值得一提的是，複星+阿裡聯合體在取得上海福佑地塊的同時，也不得不承受老城廂“地王”皇冠之重。

該地塊涉及高比例風貌保護區，也不可以在土地出讓合同中的開竣工日期上出現“拖遝”。根據黃浦區風貌保護辦的要求，專案須在交地後6個月內開工。而且，受讓人按照出讓年限整體持有商業物業，在專案規劃土地綜合驗收通過之日起，自持建築面積不低於60%的辦公物業不少於20年，並接受相關管理部門按全生命週期管理要求對其進行履約監管。

“自合同簽訂之日起的5個工作日內，受讓人應當向地方國庫支付保證合同切實履行的定金，可分期支付國有建設用地使用權出讓價款餘額，分期支付的期限不得超過一年。”黃浦區風貌保護辦在公開遴選問題答疑時表示。

與此同時，該地塊的條件還包括，拿地單位須于簽訂國有建設用地出讓合同至專案規劃資源綜合驗收通過期間，對黃浦區的綜合稅收貢獻不少於120億元。專案規劃資源綜合驗收通過後，5年內對黃浦區的綜合稅收貢獻不少於144億元。

綜合黃浦區近兩年出讓的上海城投露香園二期地塊和嘉裡建設金陵東路項目來看，福佑地塊的土地價值大概率也將超過百億元。

“上海老城廂的確應該進一步舊區改造，”方曉泉認為，上述通過政府引導社會資本的方式，依靠豫園商城長期在開發領域和商業運營方面的經驗，以及螞蟻集團的資金支持，有利於推進上海舊區改造的進程。

上海市規劃和自然資源局官網顯示，福佑地塊內有兩處文物保護點（老慶雲銀樓舊址、陸深舊居）和兩處優秀歷史建築（童涵春堂、仁記珠寶銀樓），在完成地塊出讓工作後，兩處文物保護點的產權屬於受讓人所有。

9月6日下午，中海發佈8月銷售及土地收購資料，該公司單月合約物業銷售金額約225.07億元，按年下跌10.1%；相應已售樓面面積約為94.45萬平方米，按年下跌29.8%。

觀點指數發佈的"2022年1-8月房地產企業銷售表現"研究報告指，8月是房地產銷售的傳統淡季，但近期關於房地產市場的維穩和鼓勵政策繼續升級。8月份，前100房企實現權益總銷售金額4104億元，環比下降2.7%，同比下降35.7%。

不過，仿佛是為了佐證此前業績會上董事局主席顏建國說的“房地產下半場市場格局演化趨勢對中海有利”，對比7月銷售，中海8月份銷售額降幅由23%進一步縮減至10.1%，環比則增長28.85%，表現相對同業較好。

這或與中海的佈局有關，從貨量的結構和分佈來看，中海下半年在售的5500億貨值中，40%聚焦一線城市，30%聚焦強二線。

顏建國當時表示，房地產下半場將呈現“三個分化”的趨勢：一是市場分化，一二線和強三線城市將是主戰場；二是行業分化，房地產行業正在經歷大洗牌、大變革，房企數量將大幅減少，行業集中度將顯著提升；三是企業分化，行業容錯率下降，精准管理能力強、產品與服務口碑好的企業才能在競爭中勝出。

經濟發展情況好的城市往往樓市需求更加堅挺，以中海8月27日開盤的深圳光明中海觀園為例，項目均價4.7萬/平方米，當天即售900套，收金近40億，去化約71%。

中海的物業銷售均價也因此取得逆勢上漲，資料顯示，該公司8月銷售樓面面積下跌近三成，銷售金額僅下跌一成左右，均價2.38萬元/平方米。

2022年前8個月，中海累計合約物業銷售金額約1784.77億元，相應的累計已售樓面面積約798.77萬平方米，分別按年下跌30.0%及37.9%。截至8月31日，中海錄得已認購物業銷售約141.55億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

在觀點指數的榜單中，目前中海全口徑銷售額排在第4，拉開第5名華潤置地近百億，但相較前3位差距較大，比第3名的萬科少了近千億。

土地投資方面，作為央企的中海仍有餘力維持一定投資強度。8月份先於深圳第二輪集中供地中22.29億元競得龍華區民治街道地塊，隨後又在月末的東莞第三批集中供地中以13.45億元溢價15%斬獲南城街道地塊，以及在廈門第三批集中供地中43.5億奪得思明區商住地，3宗地塊應占樓面面積合共31.35萬平方米，應付土地出讓金79.24億元。

同時，中海宏洋亦有所收穫，在甘肅省蘭州市、山東省淄博市和江西省贛州市收購了3宗地塊，應占樓面面積合共67.52萬平方米，相關土地收購應付土地出讓金16.39億元。

評級機構標普指出，中海流動性將保持強勁，截至2022年6月末，其現金對短債比率仍然高達2.41倍，這還不包括預售專案監管帳戶中的資金。借助於強有力的執行，中海應能加快資金回籠。

標普續指，中海的土地收購將保持活躍，但所購土地會更有選擇性，並集中在一二線城市，料該公司能夠通過加強購地審慎性來應對杠杆率暫時上升。

此外，中海將進一步擴大投資性物業業務。雖然受疫情影響減免了租金，其上半年租金收入仍增長6.2%至26.5億元，這要歸因於占了租金收入66%的寫字樓租賃物業。其餘租金收入來自受疫情防控影響更大的購物中心和酒店業務。

於8月份，中海商業再下一城，與中國鐵建(7.530, 0.02, 0.27%)達成合作，將以輕資產商業管理服務模式進駐廣州南沙海語熙岸購物中心專案。

據悉，海語熙岸是由中國鐵建打造的首個約79萬平方米大型城市綜合體，雙方此次簽約合作的是該專案28萬平方米旗艦商業中的大型購物中心鳳凰廣場，建築面積近10萬平方米，規劃了國際潮流、影院、跨國餐飲等業態，將成為未來近十年內南沙罕有的大型購物中心。

過去兩年，房地產行業均未迎來真正的“金九銀十”旺季。

“金九銀十”已經來臨，房企也加緊佈局。

今年以來，房地產市場銷售端未有明顯的好轉，整體來看，經歷6月的小幅回暖之後，7、8月的市場出現回落。進入9月，值此傳統的銷售旺季，“造節”送優惠、線上賣房、舉辦藝術展獲客等成為房企發力銷售的方式。

不過，對於“金九銀十”，也有一些房企並未有明顯的動作，而是將主要精力放在債務重組等方面。

過去兩年，房地產行業均未迎來真正的“金九銀十”旺季，今年，市場又將如何？

寒冷市場下的分化

過去的8月，房地產市場的成交依舊未能擺脫“寒冷”之勢。克而瑞發佈的資料顯示，8月，TOP100房企的銷售操盤金額環比基本持平，同比降幅為30.9%，同比降幅較7月略有收窄；不過，累計前8個月來看，百強房企的同比降幅仍保持在47.4%的較高水準。

不過，“寒冷”的市場中，也有房企表現不錯，市場呈現分化的特點。

9月5日晚間，金地集團(11.950, 0.45, 3.91%)發佈公告顯示，8月，金地集團單月實現簽約面積102.4萬平方米，同比及環比分別上升14.45%、38.2%；單月銷售金額212.3億元，同比上升11.56%，環比增長14.5%。

除了金地，保利、中海、金茂、濱江、建發房產、綠地控股(3.220, 0.06, 1.90%)、龍湖的銷售成績也出現較大幅度的回升。根據克而瑞統計的資料，8月，上述房企的全口徑銷售金額環比分別上漲26.6%、39.3%、57.4%、16%、56.8%、26.6%、22.7%。

不過，多數房企的銷售同比仍處於較大的下降態勢。8月末的中期業績會上，萬科董事會主席郁亮表示，當前，房地產行業的三大調控目標——穩地價、穩房價、穩預期，前兩個目標基本已經實現，穩預期則出現了比較大的挑戰，穩預期即是“信心”的問題。

備戰“金九銀十”

在市場信心急需重建的當下，房企迎來了“金九銀十”的促銷節點，那麼，今年“金九銀十”會呈現什麼特點？眾房企有哪些促進銷售的安排和計畫，銷售業績會在上一臺階嗎？

從以往的情況來看，房企會通過一些優惠策略來吸引購房者，今年也不例外。中海地產方面對第一財經表示，公司行銷線會做一場9.9購房節，全國範圍聯動，主要內容與去年相似，涉及相關購房福利，優惠房源，家電贈禮等。

也有房企發力線上行銷。招商蛇口(14.920, 0.08, 0.54%)相關負責人對第一財經表示，一直都對專案所在城市的市場趨勢、所處板塊的庫存等進行動態研究，結合專案流速、資金情況，制訂“一專案一策略”的分級定價政策。針對不同專案，接下來招商蛇口也會在其官方線上售樓處“招商好房”小程式會推出有吸引力的優惠折扣。

實際上，從去年下半年以來，房企就開始想辦法抓回款促銷售，在此期間，“以價換量”是最常見的方式。

根據中指研究院統計的房企銷售資料，第一財經計算發現，2022年上半年，銷售額排名前20的房企中，有12家的銷售均價都出現了不同程度的下跌，另外8家的銷售均價上漲，銷售價格降低的房企多於上漲的房企。

具體來看，銷售均價下跌的12家房企包括碧桂園、保利發展(17.630, 0.41, 2.38%)、中海地產、綠城中國、融創中國、龍湖集團、綠地控股、新城控股(21.270, 0.75, 3.65%)、旭輝集團、越秀地產、金科集團、世茂集團。銷售均價上漲的8家房企包括萬科、華潤置地、招商蛇口、金地集團、中國金茂、濱江集團(11.070, 1.01, 10.04%)、華髮股份(9.620, 0.83, 9.44%)、遠洋集團。

降價幅度超過10%的房企有四家，分別是碧桂園下跌15.6%，綠城中國下跌10.2%，綠地控股下跌11.7%，金科集團跌幅最大，為21.9%。金科地產在業績預告中表示，行業銷售整體大幅下挫，公司為刺激銷售回款，採取降價促銷及專項去庫存等措施，導致毛利率降低、銷售費用增加。

值得注意的是，2022年上半年降幅度較大的碧桂園和金科集團，銷售均價分別為8127元/平、7781元/平，都低於1萬元/平。反觀銷售均價上漲的8家房企，銷售均價都大於1.6萬元/平。

金地集團公告顯示，下半公司可售貨值比較充足，公司將圍繞“銷售提速，回款為先，壓實責任，抓細抓實”的經營主題，堅定經營目標，創新行銷動作，精准把握客戶需求和變化，以創新方式堅決執行操盤動作，提高銷售去化水準。

金地集團表示，“以價換量”是企業促進庫存消化、保障自身現金流平衡的有效舉措之一。金地一直堅持隨行就市的量價經營策略，根據市場變化靈活調整。2022年上半年金地集團的銷售均價較2021年進一步提升至24000元/平方米。“未來如果有合適的階段性視窗期，我們也會通過靈活的定價策略迅速實現銷售目標，將資金從專案上置換出來，補充更優質的貨源。”

另外，也有房企想要通過在銷售項目上舉辦活動和藝術展覽來吸引顧客。花樣年對記者表示，傳統的地產行銷把很多錢花在銷售殺客上，最近一年以來，花樣年在銷售投入上逐步轉變為以客戶為出發點，主要行動包括對展示區進行煥新，增加公共區域功能，在專案樣板房舉辦小型展，讓客戶體驗更美好、更豐富、更藝術。

花樣年還對記者表示，現在的市場不是簡單的客戶信心問題，而是客戶對行業失去了期待和信任，花樣年希望與行業、城市、客戶一起創造更多可能性，讓客戶恢復對地產行業的期待和信任。

第一財經瞭解到，也有房企並未對“金九銀十”做過多的準備。一出險房企對記者表示，“金九銀十”期間，公司沒有特別的行銷計畫，“正常銷售”。另一名出險房企人士對也表示，現在是公司海外債務展期的關鍵博弈時刻，涉及公司國內外的傳播都很謹慎，關於銷售的情況也不太方對外透露。

“金九”缺席將是大概率事件？

值得注意的是，傳統“金九”已連續兩年缺席。克而瑞資料顯示，2020年9月，百城成交面積降至4859萬平方米，環比下降2%，同比漲幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持續下滑至3378萬平方米，環比下降7%，同比跌幅擴至30%。

房企發力“金九銀十”的行銷，預計會有怎樣的效果？

克而瑞研究中心表示，展望9月，房地產市場依舊難言樂觀，“金九”缺席將是大概率事件，即便供應放量增長，成交也難顯著反彈。一方面，行業大週期拐點真正到來，隨著市場下行趨勢不斷強化，傳統銷售旺季也難出現大幅上漲行情。另一方面，穩地產政策威力尚未顯現，疊加市場信心不穩，較難扭轉市場下行預期。

不過，克而瑞也表示，城市將繼續分化。北京、合肥等市場更具彈性，隨著供應放量，成交有望明顯反彈；廣州、南京等市場或將持續修復但區域分化加劇，主城區需求堅挺，遠郊區域去化仍困難；重慶、青島等市場或將走出穀底，成交有望築底回升；南寧、長春及多數三四線市場持續承壓，成交或將持續低位元元運行，部分城市價格戰或將愈加激烈。

不過，也有觀點對未來的預期持樂觀態度。中期業績會上，龍湖集團首席執行官陳序平表示，6月起，市場出現了持續築底並反彈的跡象，預判今年是低開-觸底-向好的態勢，全年的房地產成交規模同比去年預計會出現30%左右的降幅，但整體市場往向好的方向走。

另外，除了房企發力銷售端，也有觀點認為，政策端也應進一步發力。中指研究院指數事業部分析師孟新增表示，9月房地產市場的表現對當前市場情緒的修復、宏觀經濟的穩定恢復等均較為關鍵，在傳統“金九”到來之際，各項穩市場的舉措積極出臺和落地，有利於購房者置業意願和市場信心好轉，有利於9月市場活躍度提升，特別是熱點一二線城市。

9月6日消息，領盛投資管理于近期攜手景瑞不動產成功收購上海虹橋良華購物廣場（西區）並著力改造中，受到了廣泛關注。

觀點新媒體獲悉，上海虹橋良華購物廣場（西區）位於上海虹橋商務區核心區，距離虹橋樞紐中心和虹橋商務區800米，總建築面積約6.4萬平方米，原為商場設計。

戴德梁行基於分別與景瑞和領盛的高度緊密合作，見證了景瑞在上海、北京及其他長三角熱門城市在中高端長租公寓市場中逐步積累了豐富的改造及運營經驗；

同時，戴德梁行深刻理解領盛聚焦一線城市、以存量改造為核心策略佈局長租公寓的需求，推動了雙方甄選投資項目及合作夥伴的共同目標，促成本次操盤方與資本方的合作。

9月6日，綠城中國控股有限公司發佈截至2022年8月31日止八個月未經審核營運資料。

據觀點新媒體瞭解，2022年8月，綠城集團自投專案取得銷售4,379套，銷售面積約58萬平方米，當月銷售金額約為人民幣198億元，銷售均價約為每平方米人民幣33,961元。

2022年1-8月，綠城集團取得合同銷售面積約476萬平方米，合同銷售金額約人民幣1,267億元；其中歸屬於綠城集團的權益金額約為人民幣702億元。

於2022年8月31日，另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約人民幣59億元，其中歸屬於綠城集團的權益金額約為人民幣33億元。

2022年8月，綠城集團以綠城品牌銷售的代建管理專案（非自投項目，簡稱「代建項目」）取得合同銷售面積約72萬平方米，合同銷售金額約人民幣82億元。2022年1-8月，綠城集團代建專案累計取得合同銷售面積約325萬平方米，合同銷售金額約為人民幣431億元。

綜上，截至2022年8月31日止八個月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約801萬平方米，總合同銷售金額約人民幣1,698億元，同比減少24.57%。

9月6日，中國金茂控股集團有限公 司發佈2022年8月未經審核銷售資料。

據觀點新媒體瞭解，2022年8月份，中國金茂及其附屬公司取得簽約銷售金額人民幣165.20億元（其中包含（如有）長沙梅溪湖國際新城項目、南京青龍山國際生態新城項目、寧波生命科學城項目、嘉善•上海之窗智慧科學城項目、鄭州二七區馬寨新城項目、溫州鼇江國際新城項目、金華金茂未來科學城專案、湖州金茂南太湖未來之窗項目及上海橫沔古鎮城市運營項目的成交銷售金額），簽約銷售建築面積約74.48萬平方米。

截至2022年8月31日止8個月，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計人民幣969.13億元，以及累計簽約銷售建築面積約501.61萬平方米。

於2022年8月31日，中國金茂已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計人民幣48.58億元。

和泓服務（06093）公布，斥1億元人民幣收購物業管理公司重慶新隆信物業管理全部股權。

該集團指，所購公司業務營運主要集中於重慶市，連同在四川省、貴州省及海南省管理合共46個物業管理項目，總訂約建築面積約740萬平方米，總在管建築面積為730萬平方米，
去年純利約1,051萬元人民幣，於6月底總資產2.18億元人民幣。

該集團指，收購事項將帶來額外收入來源，且總訂約建築面積將由6月30日的約5,400萬平方米增加約13.7％至目前約6,140萬平方米，在管物業總建築面積將由6月30日的約4,310萬平方米增加約16.9％至目前約5,040萬平方米。

卡森國際（00496）公布，以9882萬元人民幣出售物業連設備予獨立第三方，料稅前淨收益約1,790萬元人民幣。

該集團指，所售地皮位於浙江省海寧市斜橋鎮洛塘街2號，總佔地面積約1.15萬平方米，連同建築物總建築面積約3.7萬平方米，已獲批准作工業用途，目前用作傢俱工廠，配套有
若干設備及裝置，包括電氣設備和消防設備等，預期出售將不會影響整體現有產能，長遠亦能降低成本，而出售所得款項及估計收益可提供額外現金流量及增強營運資金狀況。

旭輝控股（00884）原本上月宣布把炮台山英皇道101號及111號地段60%股權售予控股股東，但出現新買家接貨，故終止買賣協議，改向宏安地產（01243）及荷蘭退休基金出售有關地段權益，總代價約13.38億元。宏安已持有該地段其餘40%權益。

前身成報大廈 宏安接手

旭輝原本以6.74億元作價及項目公司結欠的6.54億元股東貸款，向控股股東出售60%股權。該公司指出，收取的現金較原出售事項多約800萬元，同時估計自新出售事項錄得的收益較原先多約1192.5萬元；所得款項淨額約6.81億元，將用作一般營運資金。

2020年旭輝夥拍宏安地產斥資18.8億元向華信地產買入該址，根據獨立估值師評估，該地段於今年6月底的市值為20億元。總佔地面積約12695方呎，原建有商業大廈，目前處於拆卸階段，計劃重建為設有商業空間的住宅項目，現時預計重建將於2026完成。該商廈原業主為成報創辦人何文法家族成員，華信地產2014年以7180萬元購入。

8月合同銷售151億 挫25%

旭輝股價昨早高見2.12元，收報2.08元，升5.6%，成交額1.36億元。

另外，旭輝公布，8月合同銷售額約150.6億元（人民幣．下同），按年下跌24.8%。今年1至8月，累計合同銷售額約943億元，減少46.7%。

中銀香港（02388）為中國海外發展（00688）安排首筆與可持續發展表現掛鈎的俱樂部貸款，涉及金額1億英鎊（約9.03億港元），為期5年。

中銀牽頭 為期5年

根據貸款協議，當中海外達到所訂立的可持續發展表現目標，即可獲得貸款利率下調，從而節省融資成本。貸款所得款項將用作公司一般營運資金及企業用途。中銀為貸款的聯席牽頭行、聯席可持續發展表現掛鈎貸款協調行及代理行。

中銀指出，該筆貸款體現了中海外透過綠色融資進一步推進可持續發展的決心。該行環球企業金融部總經理盧莹表示，支持中海外實踐構建健康且可持續發展社區的承諾。而可持續發展是中銀的核心理念，該行將會透過提供多元化的創新金融方案，支持企業建立可持續發展商業模式。

中銀上周在中期業績透露，該行截至今年6月底，綠色及可持續發展表現掛鈎貸款餘額較去年底增長53%，承銷環境、社會及管治（ESG）相關債券金額按年上升71%。

陽光房地產基金（00435）公布截至今年6月底止全年業績，相關年度之淨收益按年增0.5%至8.02億元，年度可分派收入則按年減1.7%至4.31億元，令到末期每基金單位分派金額為12.8仙，相對上年度同期13.1仙，按年下降2.29%。全年計分派25仙，按年削0.6仙或2.34%。全年派發比率為97.4%，與上年度相若。

集團指末期派發金額減少，主要反映相關年度利息支出溫和上升，更特別提及期內全球通脹壓力已證實更為嚴峻及持久，為香港帶來額外挑戰，而本來香港經濟，已因2022年年初爆發的疫情而變得疲弱。

物業組合估值跌1.3%

截至6月底止，物業組合估值為180.95億元，按年跌1.3%，資產淨值因而輕微下降0.5%至140.51億元，或每基金單位8.36元，2021年同期每基金單位為8.45元。負責比率23.3%，與上年度同期相同。

陽光房地產基金零售物業組合截至今年6月底止的整體租用率94.5%，去年則為96.5%，相關年度續租租金平均下調5%。期內寫字樓物業組合整體租用率為94.8%，去年同期92.4%，相關年度續租租金平均下降5.5%。寫字樓及零售物業組合各錄得82%及77%續租率（上年度為53%及67%），而兩者平均現行租金為每平方呎35.1元及67.6元，較去年下跌4.4%及4%。

截至2023年6月底止的新一年財政年度，集團分別有36.8%及45.7%的寫字樓與零售可出租面積之租約將會到期，預期隨着租戶營運逐漸恢復穩定，希望可維持滿意續租率，以及減低租金寬免安排，惟續租租金負增長（減租）可能仍會出現，尤以疫情前所訂立的租約而言。集團會繼續優化物業及物業之組合。

一口價分勝負 售樓滿60億須分紅

市區重建局（市建局）土瓜灣榮光街/崇安街發展項目（下稱崇安街項目）8月上旬完成招收意向書程序後，經過接近一個月時間，市建局昨天推出該用地招標，10月6日截標。據了解，發展商須自行向市建局提出一口入標價，日後發展商於住宅部分的售樓收入超過60億元，便須按機制向市建局分紅。

市建局公布，昨天邀請上月提交意向書的全數31家發展商和財團，就崇安街項目提交標書，將於10月6日截止。市建局董事會轄下的招標遴選小組，把評審收到的標書向董事會提出建議，由董事會作最終的決定。

消息人士透露，今次招標的條款，與紅磡和土瓜灣小區其他招標項目類似，最主要由入標財團自行向市建局提出的一口出價分勝負，日後落成後的樓宇則有分紅等要求，並細分為住宅和非住宅兩部分。

呎價逾2.58萬即達分紅門檻

據悉，住宅部分日後的售樓收入若達到60億元，中標財團便需要與市建局按機制分紅，首1億元比例為20%，次1億元的比例調高至30%，餘此類推；當售樓收入達63億元以上，分紅比例則劃一為50%。

至於非住宅部分，首10年須由中標發展商與市建局共同持有，扣除成本或開支後，發展商可取得當中七成收益，市建局則分佔餘下30%。其後市建局可再要求雙方額外持有非住宅部分5年。

崇安街項目位於榮光街、銀漢街和崇安街交界，由3列舊樓組成，總佔地約3.1萬方呎，總樓面面積約27.86萬方呎，預計可興建約560個住宅單位。據了解，該項目的住宅樓面面積共約23.22萬方呎，以此計算，當住宅部分日後呎價逾2.58萬元，便有機會達到分紅門檻。

資料顯示，市建局自2021年7月起，已為該小區內另外6個地盤，分3輪推出市場招標，住宅部分觸發分紅機制的呎價介乎2.32萬至2.48萬元，意味崇安街項目的門檻屬該小區之中最高。

市建局對崇安街項目的其他發展要求，包括住宅單位實用面積全數不得少於300方呎，當中實用面積超過480方呎的單位不得多於50%；市建局亦設有「總體設計要求」，冀該地盤日後建成的樓宇，與毗鄰的市建局重建項目產生協同效應。

地產界人士估計，崇安街項目的估值約27.9億至36.2億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約1萬至1.3萬元。

觀塘市中心項目今截收意向

另外，有望躋身百億地王之列的市建局觀塘市中心第四及五發展區重建項目，招意向程序今天中午截止。該項目佔地約27.55萬方呎，可建樓面面積達216.59萬方呎，市建局首度採用「浮動規劃參數」機制，容許中標發展商日後因應市況等因素，自行調節寫字樓、零售和酒店的樓面面積。綜合業界人士估算，該項目估值約89.9億至259.9億元，樓面呎價約4150至12000元。

發展商推盤步伐未有減慢，地政總署8月接獲6宗全新預售申請，涉及3341伙，創近3個月新高，包括中國海外（00688）牽頭發展的九龍東啟德第4E區1號項目，以及恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第2及3期等。綜觀今年首8個月，累計共有36宗預售申請，合共18951個單位，貼近2021年全年水平。

地政總署上月接獲6宗全新預售申請，涉及3341伙，較7月的1154伙，按月上升1.9倍，更創下自今年5月的3844伙後近3個月新高。單計今年首8個月，地政總署已接獲36宗申請，涉及18951個單位，伙數貼近2021年全年的20787個單位。

作為新盤供應重鎮的啟德區，上月區內再有兩個新盤申請預售，包括第4E區1號項目共702伙，預計2026年9月底落成，樓花期長達49個月。新地（00016）旗下協調道10號第2期則提供584伙，預計入伙日期為2025年6月底，樓花期也達34個月。

One Innovale第1期於上月推售時大開紅盤，發展商隨即一口氣將餘下期數一併申請預售，第2及3期分別提供408及565伙，兩盤均預計2023年6月底落成。

其餘兩宗申請，分別為信置（00083）、嘉華（00173）及中國海外合作的元朗錦上路站柏瓏第2期，涉及680伙；泛海國際（00129）旗下元朗洪水橋洪安里滙都第2期，則提供402伙。

3盤2305戶獲批 啟德項目佔半

地政總署上月批出的3宗預售申請，共涉及2305個單位，接近一半單位來自嘉華國際、會德豐地產及中國海外合作的啟德承豐道15號第2期，涉及1121伙，預計2025年2月底落成，樓花期約30個月。餘下兩宗均來自新地旗下項目，包括已開售的屯門NOVO LAND第1B期，與部署9月以現樓形式開售的天水圍Wetland Seasons Bay第3期，分別提供800及384伙。

此外，新地啟德承豐道26號第1期，以及高銀金融（00530）前主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟，上月雙雙撤回申請，其中傲玟已於上月底取得滿意紙，故取消有關申請。

至於截至8月累積待批預售樓花單位共20578伙，較7月20222伙，按月升約1.8%。

環境、社會及管治（ESG）已是全球大勢所趨，有「中環大地主」之稱的置地公司對推動可持續發展不遺餘力，最新推出多項與可持續發展相關的重要措施，當中推出的「綠色裝修與營運認證」租戶先導計劃，更獲集團的主要租戶港交所（00388）響應，成為首個參加的租戶。

置地公司商廈業務部董事及主管安德燊（Neil Anderson）表示，置地公司每年投入約5000萬至1億美元（約3.9億至7.8億港元），持續革新並升級旗下物業，確保其符合最新的環保及可持續發展標準。事實上，在過去12個月，集團留意到現有或準租戶在商討租賃事宜時，對所承租物業在可持續發展方面的要求明顯提高。

安德燊透露，置地公司新近推出的「綠色裝修與營運認證」租戶先導計劃，鼓勵租戶在設計過程、施工期間以至日常營運，積極採取措施減低對環境的影響，該計劃已獲得主要租戶港交所牽頭參與。

旗下物業續安裝太陽能板

安德燊又指出，除上述先導計劃外，為進一步節約能源，集團利用科技的幫助，在旗下物業採用全港首創的「控制塔台」系統，利用機器學習技術，自動調節中環物業組合的室溫，以達到提高能源效益的目的。另外，集團繼續在旗下物業安裝太陽能板，以實地生產可再生能源，在2023年第一季前，交易廣場第三座及告羅士打大廈將添加159塊太陽能板。

差餉物業估價署（差估署）最新數據顯示，今年首7個月全港共有13195個私人住宅單位落成，較去年同期約10058伙多約31.2%，相當於今年全年落成量預測22851伙約57.7%；單計今年7月，約有1131伙落成，按月回升25.4%。

按年增31% 新界佔六成五

根據差估署最新公布的《香港物業報告每月補編》，今年首7個月共有13195伙落成，當中新界區佔8591伙或65.1%；其次是九龍區，暫時有3367個單位竣工，比例約25.5%；餘下約1237戶或9.4%來自港島區。

以單位面積作分類，實用面積431方呎或以下的A類單位落成量最多，今年首7個月共有6839戶建成，佔總落成量約51.8%；其次是實用面積431至752方呎的B類單位，佔3804伙或28.8%。

如果以今年7月的落成量作單月統計，該月本港有約1131個單位竣工，當中1130伙來自九龍區，港島區亦有1伙；新界區則捧蛋，屬於去年11月以來近8個月該區首次未有單位落成。

有財團以Success Bravo Limited的名義，向土地審裁處申請強拍跑馬地黃泥涌道63及65號安美大廈，涉及一幢13層商住樓宇，設有兩部升降機，1971年落成，樓齡約51年，大業主已併購該址約85.6%業權，測量師對該廈估值約5.2億元。前述個案是土地審裁處近半個月內第三宗錄得的黃泥涌道一帶強拍申請，其餘兩宗牽涉毗鄰的愉華大廈和翠景樓，若3宗申請由同一財團提出，牽涉的總地盤面積約1.7萬方呎，總估值約18.4億元。

市建局接連推地，上月接獲31間發展商提交意向書的土瓜灣榮光街項目，昨日開始招標，將於10月6日（周四）截標。據悉，項目賣樓收益逾60億元起須分紅。

該項目地盤面積為3.1萬平方呎，可建樓面約27.9萬平方呎，當中住宅樓面上限為23.2萬平方呎。據市建局指，中標財團須按九龍城土瓜灣小區發展「總體設計要求」作藍本，包括小街小舖的設計特色等8項要求。

據消息人士透露，今次招標會沿用競投前期費用機制，即發展商提出一筆過地價，價高者得，而當賣樓收益超過60億元起，則開始需要分紅，若果以項目住宅樓面最高23.2萬平方呎計算，即平均每呎售價超過2.58萬元開始要分紅，分紅比例由最低20%起，每多1億元收益，分紅比例提高10%，最高50%。

商場租金收入 發展商佔7成

另外，項目商場等面積約4.6萬平方呎，由發展商跟市建局共同持有，租金收入由發展商佔7成、市建局佔3成。市場估值介乎26.5億至36.3億元，每平方呎樓面地價約9,500至13,000元，預計可以提供約560個單位。

至於，觀塘市中心第四及第五區，即裕民坊重建項目將於今日截收意向書，項目可建樓面達216.6萬平方呎，將會興建地標式的綜合政府設施及商業項目，包括一個面積逾70萬平方呎的商場。地皮估值介乎約90億至260億元，每平方呎樓面地價約4,155至1.2萬元。

近年商業氣氛受創，啟德一帶陸續有商業地流標收場，政府遂於去年表示有意將區內5幅商業地改劃成住宅，以提供約6,000伙住宅，但城規會最終於上周決定，保留當中位於跑道區的2幅商業用地，即約138萬平方呎商業樓面獲保留。

改劃啟德5幅商業地的計劃早前受阻，城規會隨後於6月否決其中2幅位於跑道區商業地的改劃建議。上周會方再審議有關保留該2幅用地作商業用途的申述及意見，並表示拒絕接納相關反對申述，意味2幅用地將獲保留作商業之用，住宅供應最終會減少約1,720伙。是次2幅獲保留的用地分別為4C區4號及5號用地，比鄰啟德郵輪碼頭，其總樓面分別涉約79.4萬平方呎及58.2萬平方呎。

2商業地 料供應138萬呎樓面

事實上，啟德一帶的商業地發展可謂一波三折，上述2幅用地均曾於2019年連環流標，當中4C區4號用地原於2019年5月由高銀投得，其後遭集團在同年6月撻訂，而第2度招標後，最終亦於同年9月流標。至於4C區5號用地則早於2019年1月，因為發展商出價未達政府底價而同樣流標收場。

但是，觀乎整個啟德區發展，區內的商業配套日漸成熟，預計今年至2024年，將有4個大型商業及體育項目落成，為該區新增約400萬平方呎商業樓面。前述的4個項目較近港鐵啟德站，當中規模較大的南豐旗下商業地標項目AIRSIDE，預料於今年第4季正式開幕，總樓面逾191萬平方呎，總投資額達320億元。

AIRSIDE預計第4季開幕

同樣屬大型商業項目、早於2016年由利福國際 （01212） 以約73.88億元投得的啟德第1E區2號商業地，亦擬發展2幢樓高18至19層高的雙子塔式商廈，並設4層地庫，其中1幢則發展為大型百貨公司崇光（SOGO）分店，總樓面逾109萬平方呎，其中9成樓面作零售用途，而項目將會在明年緊接推出。

此外，遠東發展 （00035） 於2019年以約24.46億元奪得的承啟道商業地，將發展為酒店及寫字樓，供約400個酒店房間，及12層高（計入地庫）的寫字樓及零售商廈，涉及總樓面約34.4萬平方呎，料於2024年落成。項目的辦公室部分早前以約33.8億元出售予中電 （00002） ，將成集團的新總部。而啟德體育園亦將提供約64.6萬平方呎的零售及餐飲設施，早前日式百貨公司AEON已宣布承租啟德體育園舖位9年，涉及金額約3,730萬元。