過往房市多頭期間，被視為高獲利產業的建築開發業，如今成長動能不再，住商不動產企研室資深經理徐佳馨則表示，過去幾年在低利環境下，開發商積極獵地並持續開發，讓產值迅速擴張，不過由於打房政策劍指業者，特別是緊縮土建融與限制開發，大幅提高開發難度，加上工料雙缺，壓縮利潤外，除降低開發者意願外，也出現汰弱留強狀況。

徐佳馨表示，過去經驗顯示，一手市場出現破壞性價格後1～1.5年，二手市場會出現價格修正，目前買方壓力已到高點，加上大升息潮兵臨城下，平均地權條例若在今年通過，禁止預售屋移轉，將讓上游開發業者壓力更大，降低開發意願，過往靠著預售推案炒熱市場的盛況，短期內難以重現。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，升息、疫情、總經局勢走弱大致都在第二季始現，新案現場的來客數量與成交數、中古屋交易量能、建商推案態度都巨幅降溫，尤其不動產投資開發，更有被央行在推案與貸款上限制的緊箍咒，小型建商叫苦連天，都印證在營收表現上。

陳炳辰表示，對比打房政策影響的房產交易效益，政府對於健全租屋市場政策推動積極，且租屋相關效益實質上走勢穩健，與房東和包租代管業者合作方案多有牛肉，包括相關費用補助、稅額減免，未來住宅租賃服務產業應會是不動產各產業中，最不受景氣變動波及的一類。

「天龍國」預售新屋房價愈來愈不親民，最新調查顯示，目前台北市只剩下四行政區每坪均價還在百萬元以內。今年儘管房市熱度不若去年，但北市四大親民區房價仍持續攀升，其中萬華、文山區更將有新案挑戰每坪破100萬元新高。

不動產投資開發 首見衰退
救房市 陸逾24城推「一人買房全家幫」
住展雜誌研發長何世昌表示，目前台北市房價只剩下四個行政區，預售新屋平均房價還在每坪百萬元以內，相對親切，不過近期挑戰百萬元關卡的指標案也日益常見。

調查顯示，例如北投，在天母、北士科、石牌和明德捷運站附近，已出現數筆開價百萬元以上的建案，北士科新案「國泰雍萃」已開到每坪140萬元的區域新高，緊鄰天母的「力麒天沐」更開出每坪145萬～155萬元的北投新高價。

內湖的文德、四期和五期一帶，也出現每坪百萬元以上的建案，「國泰蒔美」每坪開價127萬元、成交均價120萬元，雙雙刷新內湖五期新高。

接下來，文山區、萬華區，也出現建商籌備每坪百萬元以上的新案，房價上漲速度令人乍舌。

興富發集團總裁鄭欽天表示，「當北士科都要賣到每坪100萬元、新店70萬元了，台北市文山區還是70萬元，合理嗎？」潤隆文山區新案開價將達每坪100萬元以上。據調查，目前文山區每坪9字頭新案已有7筆，接下來挑戰三位數，頗受矚目。

至於萬華區以往是北市最親民房價區，不過最近交易穩健推升房價，市場已傳出有預售新案高樓層出現每坪三位數的高成交價；寶舖建設正籌備南寧路新案，每坪開價計畫破百萬元，有可能是萬華史上第一個挑戰百萬大關的建案。

台北雙子星拚年底動工 引周邊效應
台北雙子星已取得建照，傳出將趕在柯文哲市長卸任前、年底前開工，周邊大同區預售屋房價近年反映利多題材，已狂漲1成5。調查顯示，目前大同區預售新屋每坪最高已突破百萬元大關，928檔期醞釀中的建案「首岳」更可能開出三位數均價，直逼隔壁棚的中山區。

據住展雜誌調查，北市大同區預售新屋房價去年漲最凶，至少漲1成5，預售新案平均開價已破百萬元，均價來到105萬元。

據實價登錄資訊顯示，大同區近期預售屋「價量齊揚」，成交價直逼鄰近的中山區。

以上半年大案「大承」來說，每坪成交實價最高達130.15萬元，另承德路指標案「宏國大道城」，月前也揭露實價16樓每坪成交達120.48萬元。

接下來的928檔期，大同區將有總銷80億元的聖得福建設大案「首岳」登場，專家推估開價將直接站上三位數。

代銷公司創意家行銷團隊指出，「首岳」規畫為高層住宅，戶數約390戶，每戶26至50坪不等，可望將是大同區最大亮點之一。業者看好大同區在台北雙子星帶動下，西區門戶將有脫胎換骨的契機，換屋和首購需求相對有撐，可望是第四季的房市熱區。

中古屋價格親民、公設偏低，新屋也屬豪氣萬千

近年因俄烏戰爭、疫情引發全球通膨，加上物料短缺，房價跟著水漲船高，台中蛋白區新屋價與蛋黃區的中古屋差價縮小，使得趨向「買新不買舊」的年輕購屋族群，開始回頭尋找生活機能完善且交通便捷的市中心。其中，北區因為建設的早，屋齡普遍較高，但是親民的房價及建物公設偏低，對自住購屋族具有吸引力，尤其是35～45坪、三至四房產品最受青睞。
　
永慶不動產台中北區崇德加盟店、聯城團隊總經理謝坤志表示，北區為台中比較早期發展的繁華商圈，生活機能、交通建設都極為便利，區內有中國醫藥大學、台中科技大學、台中體大等三所大學，以及中國附設醫院、中友百貨、親親戲院、台中公園、湖心亭等，無論教育、文化、娛樂等產業都很發達。
　
北區有三大熱門生活圈，主幹線為中清路，直通國道1號中清交流道，連結捷運G7站，交通便利造就了漢口商圈，素有「吃在北平、穿在天津、玩在漢口」美譽。
　
以漢口商圈指標建案「惠宇清朗」為例，坐落於北平路與天津路商圈間，坐擁中清路門牌，立人國中小在旁，近捷運站G7、且有曉明女中明星學區，雙商圈生活機能一次到位，近一年實登房價約在34萬元。
　
謝坤志表示，在北區西側的科博館商圈，因國立自然科博館物園而聞名，周邊綠意盎然、人文薈萃，且緊鄰勤美綠園道、草悟道、廣三SOGO百貨、金典綠園道、勤美誠品綠園道等商圈，周邊豪宅林立。
　
以科博館商圈指標建案「國泰御博苑」為例，住家標準層四併雙梯，戶戶三面採光，主力銷售以四房為主，周邊生活機能相當完善，向為換屋客首選區段，近一年實登均價約35萬元。
　
在北區東側為一中商圈，集合了一中街夜市、中醫商圈、中友百貨，人潮熱鬧滾滾，為台中兩大知名夜市之一。
　
一中商圈指標建案「親家時上TOP」，近太平國小、五權國中、體育大學、中科大學、台中一中，學校密度高，加上中國附醫、中友百貨加持下，也帶來醫護人員、百貨人員進駐，出租或自住彈性高，近年為買方置產的主力區域。
　
謝坤志表示，台中北區三大熱門商圈發展成熟，生活機能完善又熱鬧，中古屋低公設價格親民，新屋也屬豪氣萬千，北區是一個宜居樂活的好地方。

逐捷運而居請留意
台中市北區是個繁華熱鬧、生活機能方便的宜居好地方，但因交通繁忙、車流量大，而且只有在北邊有捷運文心中清站，如果需要依賴捷運的通勤族，可能要衡量接駁交通公具的方便性，如iBike或公車站，來決定購屋位置。
　
另外，北區有市立殯儀館，如果介意的民眾，要留意相隔距離；若非太在意，其實此地點緊臨國民運動中心，運動設備完善，且收費低廉，地點緊鄰一中熱鬧商圈，就醫、就學、百貨商場都在散步距離內，極其方便，生活多采多姿。

位於高雄亞灣特區、三多百貨商圈的寶雅高雄三多店，基地面積790.95坪，近期由興富發集團旗下的「興益發建設」以12億元買下，此一使用分區為「商五」的土地，換算每坪土地單價達235.4萬元，刷新亞灣區最高土地單價記錄。

據了解，高雄亞灣區之前的土地最高成交價是高雄指標豪宅「國硯」基地，2017年9月由國揚建設與地主合建，以約5.37億元，買下苓雅區新田路及海邊路口二筆合計241.13坪商五土地，每坪單價222.7萬元。

根據內政部最新實價揭露，位於高雄市前鎮區三多三路上一棟三層樓高、屋齡七年、面積約790.95坪的店面，今年5月以總價12億元成交，買家則是興富發集團旗下的「興益發建設」，此店面目前由「寶雅高雄三多店」及兩間餐廳合租，目前仍正常營業中。

台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東陳志遠表示，該店面位處熱鬧的三多商圈，地段精華，周邊擁有新光三越、SOGO及大遠百三大百貨圍繞，且緊鄰捷運三多商圈站出口，整體商業機能高，加上擁有寶雅這個金雞母當租客，可說是南高雄商業價值相當高的標的之一。

陳志遠指出，三多商圈周邊建案，例如「京城新世界」、「星玥灣」、「繽海」等預售案，目前平均房價已破3字頭，以此筆交易及興建成本估算，未來推案房價每坪應上看45萬～50萬元。

陳志遠表示，除了寶雅三多店，今年高雄也有不少大型連鎖品牌店面以破億元身價出售，據實價揭露，高雄火車站站前商圈，建國二路電腦街上的「燦坤建國數位店」，營運至今已超過十年，4月由新北市一間貿易公司，以總價約1.88億元帶租約買下，此建物屋齡已達60年，依據實價備註建物價款約2,000萬元，商四土地價款則達1.67億元，幾乎是買地送屋，如換算土地單價為111.5萬元，為三民區今年次高單價記錄。

值得關注的是，此標的原所有權人為南部旅宿龍頭「御宿集團」所有，2012年時以「御之宿旅館」公司名義，以約1.8億元購入，持有八年，僅加價約800萬元退場。

房價暴漲到誇張，住展雜誌8日最新統計指出，新竹在產業設廠效應推升、及市場供不應求等因素下，房價竟在短短兩年，從每坪2字頭，一路高速飆到7字頭，呈現大噴出誇張行情；房市專家預期，短期內看不到天花板。

住展雜誌統計，從去年1月到今年8月不到兩年期間，新竹市預售新屋平均房價由每坪25.3萬元漲至37.3萬元，漲幅約47％；至於新竹縣更不遑多讓，同期房價由每坪平均21.8萬元飆到34.1萬元，漲幅約56％。

住展雜誌研發長何世昌表示，其中「熱區」竹北高鐵特定區，更從兩年前每坪20餘萬一路飆漲，到今年新案成交最高價已來到7字頭，誇張的漲勢比電影劇本還要離譜。

何世昌表示，新竹市這波漲幅從高到低依序為北區、東區、香山，漲幅分別約為49％、41％、32％，其中北區漲幅最大，但僅是落後跟漲，因為竹市房價領頭羊在東區，尤以關埔重劃區房價水準最高，新建案均價估每坪約60萬元，僅僅兩年，房價由2字頭躍至6字頭。

至於新竹縣漲幅更為驚人，尤其竹北，去年1月每坪平均約28.7萬元，今年8月就暴衝到48.1萬元，擠下東區躍居為新竹縣市各行政區之冠，目前最熱門戰區在縣一、縣二、縣三、台科大與高鐵特定區等五大重劃區，其中以高鐵特定區房價最高，目前每坪約60萬～75萬元。

何世昌認為，大新竹地區房價驚驚漲，目前仍看不到頂部，關鍵是在於供需失衡，加上中美貿易戰、電子科技業景氣榮景，使得新竹房價持續飆漲。

誰說都是老房子沒人住，根據內政部公布2021年下半年低度用電住宅（俗稱空屋）情形，屋齡「五年以下」為最高，空屋率達20.76%。
內政部每年都會公布兩次低度用電住宅統計，目的就是希望能夠反映出目前可供居住使用狀況，不過根據最新的統計中可看出，全台空屋率已經呈現逐年下降，甚至已經連續兩年低於10%，今年更是來到新低點8.66%。

雖然整體而言，全台空屋率是下降的，不過若是從目前低度用電住宅占比最大的分布來看，屋齡五年以下的為20.76%為最高，緊接著是屋齡50年以上的14.22%，第三則是屋齡40-50年的8.46%。

從上述數據可以看出，反而是新房子容易空下來；另觀察六都的各屋齡組空屋率宅數，除台北市及高雄市以屋齡40-50年宅最多外，其餘四都皆以屋齡20-30年最多；不過六都低度用電使用住宅比率，皆以屋齡「五年以下」的比率最高。

少子化讓現代父母對孩子的栽培更加用心，為了能讓小孩從國小、國中就能就讀理想中的學校，紛紛在明星學校的學區購入房產來獲得有戶籍限制的入學資格，宛如「現代孟母」。像是雙北就有許多特色學區宅依然搶破頭，甚至大部份在3年內都有超過2成漲幅。21世紀不動產企劃研究室指出，學區宅這麼夯，除了本身的學區利多，生活機能與交通便利也是關鍵。

買房首重生活與交通機能，不過對廣大家長來說，若不希望孩子輸在起跑點，買房會多考量到學區。以台北市為例，像是松山區的敦化國中和國小（雙敦學區）、介壽國中，中正區的中正國中，大安區的新生國小、金華國中，北投區的石牌國中…等，皆屬於知名的明星學校。雖然明星學區房價高出一般學區1-2成，但每年都吸引家長們慕名而來，砸千萬置產也在所不惜。

新北市的雙語學區，相較於台北市房價更親民，加上生活機能與交通便利性都不錯，也受到許多家長青睞。例如三峽北大特區與林口新市鎮，市容街廓規劃整齊、擁有聯外交通的高速公路，近幾年生活機能逐漸到位，加上大樓物件選項多、購屋門檻低，加上這裡有不錯的雙語學校，也成為不少父母心目中學區房首選。

三峽區的龍埔國小與北大國小就是滿額學校，在兼具生活機能與雙語學制學區的加持下，也帶動房價上漲，目前這兩間國小周邊房價漲幅皆超過2成。其中龍埔國小學區，今年周邊房價平均35.9萬元，3年內漲幅為28%，去年漲幅更是高達46%，排名第一；至於北大國小學區，今年周邊房價平均為34.2萬元，3年來漲幅為22.7%，甚至許多15年內大樓已站穩4字頭，等將來三鶯線通車後，有望再帶來一波行情。

而新北市林口區的滿額小學麗林國小周邊區域也值得矚目，麗林國小位在林口新市鎮開發最早的區域，周邊生活機能成熟，加上位於三井Outlet與環球購物中心雙商圈範圍內，雙語學校師資陣容齊全，去年周邊近4年中古屋也達到32%的漲幅。

此外，新北市的中和光復國小也是熱門學區，鄰近捷運中原站，華中橋與光復大橋可通往台北市，生活機能完整，近幾年周邊房價也有明顯漲幅，近一年成交均價幾乎都落在5字頭，3年來漲幅高達25.3%。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱別提醒，若因家中小寶貝即將就學而對學區宅有興趣，要注意每個學校的入學條件都不同，必須事先做好功課，特別留意設籍時間與學區範圍，以免辛苦花了積蓄購屋，孩子卻沒擠進中意的學校就可惜了！

建商直言，與首季相較，目前市場來人量、銷售速度均呈腰斬，坦言今年市場起伏很大，強調第3季就是房市信心線的壓力測試，其中928檔期買氣如何，將成為後續房市走勢的重要觀察指標。

建商指出，目前房市進入「兩好三壞」關鍵時刻，兩好指的是自住客仍持續進場，以及高建築成本撐住房價。三壞則是928檔期在延推案出籠，恐爆量登場，另外與首季相較，目前各大案場來人量、成交速度均出現腰斬狀況。

興富發（2542）建設總裁鄭欽天表示，現在房市是信心面的問題、不是需求端，認為第3季就是房市信心線的壓力測試；現在房市很多利空消息，像是升息、經濟衰退、打房政策等，但台灣經濟蕭條了嗎？企業多發半薪給員工嗎？失業率上升到5~6%了嗎？台股會從1.5萬點崩跌到3,000點嗎？新台幣重貶到38元了嗎？這些情形都沒有發生，所以現在市場是信心問題、不是買氣。

華固建設總經理洪嘉昇指出，第2季起至今，房市受到美國升息、全球股市重挫、國內疫情衝擊等，各大案場來人、成交速度確實下滑許多，約只有首季的五至六成，市場起伏大；不過觀察近期案場成交還是平穩走勢，成交比更有拉高情況。

洪嘉昇分析，從案場成交狀來看，若案場單周來人是100組、成交為一組，現在來人因外在干擾因素眾多、雖只剩50組，但成交還是一組，反而提高成交比，顯示多空交雜的環境，反而去掉了無效客或是對房市沒信心的買方，意味著自住買盤仍未受大環境影響，紮實的自住客依舊持續進場。

他舉例，旗下新開賣的「華固一莊」、「華固上文林」兩大案，因去年至今原物料、工資大漲，在反映建築成本之下，前者每坪單價6字頭、後者每坪成交均價也在120萬元，今年價格比去年高，但買方還是買單。

疫情、缺工、缺料衝擊公共工程，預售屋交屋延遲爭議變多。中市府統計，去年有15件申訴案，今年1至8月就有14件；桃園市去年掛零，今年迄今已有同建案10件申訴。消保官提醒，延遲交屋幾乎成常態，建商違約在先，不能要求解約，消費者可申訴保障權益。
鄭姓消費者說，他在台中南屯買4房預售屋，原訂今年3月交屋，但迄今僅外觀蓋好；建商把工班拉到其他戶數較多的建案，他現在房租、房貸兩頭燒，怕建商亂蓋或惡性倒閉，消費者真弱勢。

台中市消費者服務中心主任消保官何怡萱說，預售屋交屋延遲爭議增多，去年15件，今年到8月有14件，年底前恐再增加，多數建案交屋延遲半年以上，全數都協商不成，有些購屋者已向法院提告。

大台中不動產開發公會理事長王至亮說，下半年透天厝交屋恐延遲半年、大樓建案甚至達1年，有的建商送家電等好康，或透過協商解決，新建案拉長工期，或改為先建後售避免爭議。

王至亮說，依據定型化契約，若延遲交屋，建商得給付延遲利息，以房地價款萬分之5計算；若消費者付款100萬元，每天違約金約500元，也可雙方協商。

台北市未來五年內，商辦市場群雄競起，概估有五到六個大案，供給量將達逾80萬坪，專家分析，未來新釋出的商辦必須要有足夠特色的個案、地理位址等，才能脫穎而出。

台商回流、產業擴廠升級下，推升商辦強勁需求，未來五年內，初估至少有18棟新商辦大樓將完工，而大型商辦指標案包括「台北車站C1、D1雙子星大樓」、「遠雄大巨蛋案」、「富邦A25」、「皇翔台汽北站」、「京華廣場商辦園區」等，其中又以「台北雙子星大樓」為最大開發案，開發量體約16.6萬坪。

商仲業者指出，在商辦量體逐年完工釋出下，未來商辦將進入價格競爭流血戰，而要能夠吸引大型企業爭相進駐而產生創價效果，必須要有三關鍵，第一是商辦的整體規劃，是否符合ESG理念、導入智能化管理，第二是交通位址，第三則是推出的時間點。

儘快開工建設！樓市復工潮來了？恆大、融創、華僑城等房企 被地方政府發通知督促

樓市復工潮要來了？

9月9日，山西省太原市規劃和自然資源局披露資訊，該局已向恆大集團旗下公司太原恆禦信置業有限公司等41家公司簽發《督促開工通知書》，對其共計56宗未按期開工的土地進行了督促，要求其儘快開工建設。

值得一提的是，這已經是第二個督促開工的城市，此前鄭州市也印發了相應通知，要求10月6日前，實現鄭州全市所有停工問題樓盤專案全面持續實質性復工，並且嚴禁出現弄虛作假、進行表演式復工或者階段式象徵性復工。

業內人士認為，地方政府出於保交樓、穩民生等壓力，要求房企對停工的土地和樓盤項目進行復工，這對於一些房企來說將面臨新的壓力。

太原督促恆大等房企56宗土地開工

9月9日，太原市規劃和自然資源局在官網披露，依據相關法規規定，經調查核實，發現有部分土地未按合同約定進行開工建設。2022年6月份，該局按照工作流程向太原恆禦信置業有限公司等41家涉及未按期開工專案的企業簽發了《督促開發通知書》，對其共計56宗未按期開工的土地進行了督促，要求其儘快開工建設。

根據上述《督促開發通知書》內容，在持有56宗地塊的企業中出現了恆大集團、華僑城、富力地產、融創、遠大置業集團有限公司等等。

其中，被太原市規劃和自然資源局列入通知標題的“太原恆禦信置業有限公司”實際控制股東為恆大地產集團有限公司，即恆大集團旗下企業。

“現在房地產企業本身流動性不算寬裕，這個時候要求樓盤甚至未開發的土地進行動工，面臨的壓力不小。”一位房地產企業人士表示。

“太原市直接下發通知書知點名房企土地專案，更加明確房企的責任，對於推動保開工和交樓推進有積極作用，”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，同時也說明太原市相關專案爛尾停工現象可能比較嚴重。

實際上，太原並不是第一家督促房企土地按期開工的城市，先於太原前2天的鄭州屬於首發。

9月7日，據大河報報導，鄭州市印發了《鄭州市“大幹30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》的通知。通知要求，10月6日前，實現鄭州全市所有停工問題樓盤專案全面持續實質性復工，並提出五方面具體實施方案。

另外，通知還提出，各開發區、區縣（市）黨政主要領導要親自帶頭，親自分包1-2個重大停工問題樓盤專案。同時，嚴禁出現弄虛作假、進行表演式復工或者階段式象徵性復工，一經發現，嚴肅處理。

對於鄭州的保交樓專項行動實施方案，嚴躍進表示，“這是全國首個系統的、務實的復工檔，值得行業和各城市的關注。”

“此次鄭州方案值得全國其他城市學習，鄭州模式為後續其他一些地方制定檔提供了非常好的版本。此類文件進一步說明，復工工作必須踏實推進，是當前穩樓市穩預期穩秩序的重要保障。”嚴躍進說。

今年8月，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支援已售逾期難交付住宅專案建設交付。

同時，監管部門認為，房地產企業作為保交樓的責任主體，積極處置資產、多方籌措資金，努力完成保交樓任務。地方政府為了防範房地產企業風險外溢，切實承擔“保交樓、穩民生”的屬地責任，幫助企業做好保交樓工作。目前，在各方共同努力下，各地保交樓工作取得積極進展，但仍然存在資金壓力。

因此，監管部門推出相關專項借款精准聚焦“保交樓、穩民生”，嚴格限定用於已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用。

恆大足球場用地重新“回爐”掛牌出讓

除了督促房企停工樓盤復工、未動工土地開工，還有地方政府在盤活出風險房企的土地。

9月9日，廣州市規劃和自然資源局公告，以掛牌方式出讓2022年第三批集中供地地塊，共20宗涉宅地，總建築面積約388.7萬平方米，起拍總價約538.6億元，將於10月10日開始集中競價出讓。

從區域分佈來看，這20宗涉宅地塊分佈如下：荔灣區2宗、天河區2宗、海珠區3宗、白雲區2宗、黃埔區1宗、花都區3宗、番禺區2宗、南沙區3宗，增城區1宗、從化區1宗。

值得一提的是，此次掛牌出讓專案中備受關注的，當屬恆大此前退出的恆大足球場地專案——廣州市番禺區謝村地塊。

公示資訊顯示，該地塊計容建築面積不高於65.73萬平方米，掛牌起始價為31.55億元。而2020年恆大拿地時，該項目面積將近49.91萬平方米，計容建面不高於94.2萬平方米，成交金額為68.1億元。

根據原合同，轉讓方獲授予該地塊作商業及體育用地的土地使用權，有效期為40年，作商務用地的土地使用權，有效期為50年，均自該地塊交付予轉讓方之日（即2020年7月24日）起計算。

出讓檔顯示，此次謝村地塊需按規劃配建BA0402042地塊（體育用地），項目建成驗收合格後須無償移交給廣州市政府指定單位。BA0402042地塊總投資65億元，其中已經建設投資20.92億元，剩餘需繼續投資44.08億元。

今年8月4日，中國恆大公告，已經與廣州市規劃與自然資源局簽訂解除協定，據此解除原合同並由中國恆大退還廣州恆大足球場地塊土地使用權，而廣州市規劃與自然資源局將支付合計55.2億元出讓金退庫款。

廣州恆大足球場曾是恆大的重點專案，2020年4月16恆大以68.1億元底價拿下該地塊。公告顯示，預期中國恆大將就轉讓事項錄得虧損約12.55億元。

對於此次轉讓地塊的原因，中國恆大稱，因流動性問題對該地塊開發和建設的進度造成負面影響，此次轉讓將符合公司及所有持有者的整體利益。

無獨有偶，富力地產今年5月退還的“花都大道以北、蓮山路以東花都中軸線八地塊一”也屬於“回爐”重新出讓的土地專案，起拍總價為9.843億元。2020年12月，富力以11.2億元底價競得。

在房地產行業的爆雷潮中，國央企已然成為一支“救援部隊”。作為央企的招商蛇口(15.620, 0.78, 5.26%)，今年以來，已經多次官宣向出險房企出手相助。

與招商蛇口“牽手”成功的既有佳兆業、富力地產兩家“舊改大戶”，也有偏安一隅的“豪宅霸主”半島城邦。招商蛇口看中的還有這些民營房企手上所擁有的優質項目資源和多年的落地經驗。

但近年來，招商蛇口自身的日子也挑戰頗多。樓市的低迷致使公司銷售業績大降，同時毛利和淨利潤等盈利指標均創下近年來的新低，增收不增利的現象已經持續3年。而在這時候招商蛇口卻要爭當“白武士”，一方面透露了其“抄底”專案的雄心，但同時也隱藏著其步步為營的謹慎。

“白武士”的選擇

在招商蛇口的身上，越來越多的華南出險房企看到了“白武士”的影子。比如富力地產，近日就與招商蛇口旗下子公司簽訂了框架協定，針對華南區域的城市更新專案進行合作。

即便只是初步的意向性協議，並不涉及到具體的項目和金額，但雙方都派出了各自的“一把手”出席簽約儀式，其中包括久未公開露面的富力集團董事長兼總裁張力。

在簽約儀式現場，張力介紹起富力地產的家底。據瞭解，截至2021年底，該公司已簽約城市更新合作專案64個，規劃總建築面積超過7200萬平方米，可供未來發展的可售面積超過3500萬平方米，貨值超過1萬億元。按可供未來發展的可售面積算，一二線城市面積占比達到93%，大灣區面積占比達到76%。

招商蛇口與富力地產的“雙向奔赴”，不免讓人想到另一家“舊改大戶”佳兆業。5個月前，招商蛇口、佳兆業和長城資管也達成戰略合作，擬推動佳兆業在大灣區核心城市的城市更新合作。

財報資料顯示，截至2021年6月底，佳兆業的城市更新板塊共擁有213個項目，占地面積超5370萬平方米，對應可售面積預計可達1.1億平方米。這意味著，佳兆業的可售貨值比起富力只多不少。

除了城市更新專案外，三方還約定在存量商住開發、商業綜合體通過股權合作、資產轉讓、聯合運營等方式盤活資產，並加強在大灣區文旅、郵輪等業務上的合作。

一位從事城市更新業務的房企人士表示，雖然招商蛇口在該領域起步較晚，但因為城市更新專案的收購、安置等環節都需要佔用大量資金，因此央企在合作中擁有一定優勢。該人士以深圳區域舉例稱，個別有資金沉澱的民營房企也在尋找城市更新項目的收並購，但是從項目方的角度來看，肯定還是優先選擇央企進行合作。

富力地產和佳兆業屬於全國佈局的房企，而近3年來，被招商蛇口“看上”並達成框架協定的還有一家房企。這家房企在規模上雖不如前兩者，但在招商蛇口的大本營深圳，卻因為一個二手房價曾達30萬元/平方米的豪宅項目而名噪一時。

今年8月初，招商蛇口公告稱，其全資子公司與半島城邦房地產簽署了《關於半島城邦五期項目之戰略合作協定》。半島城邦房地產的旗艦產品為深圳豪宅住宅半島城邦項目。

資料顯示，半島城邦專案早在1996年已經拿地。2006年-2019年期間，項目一共推出過四期，13年間的銷售總金額超過300億元。但今年5月，一份《全員待崗通知》揭開了半島城邦的“遮羞布”。通知稱，受近年來疫情、地產行業大環境的影響，公司生產經營面臨嚴重困難，目前已深陷財務危機，沒有持續經營能力。

半島城邦五期地塊的開發陷入停滯，這時候，招商蛇口又看到了機會。根據協定內容，雙方有意向通過債務重組、股權重組、管理重組、代建代銷售等方式，分步驟解決半島城邦房地產面臨的問題，推動五期項目的順利進行。

由此可見，“白武士”招行蛇口選擇與富力地產、佳兆業和半島城邦“牽手”，很大程度上的共同點，都在於這些民營房企手上所擁有的優質項目資源和多年的落地經驗。

58安居客房產研究院分院院長張波分析認為，從招商蛇口和富力地產合作的“一事一議，成熟一個，合作一個”的原則來看，招商蛇口本身更關注和聚焦出險企業的具體標的，而不會開展整體合作，相對來說，更為優質的資產、長期更有利潤保障的專案會被優先關注。

其實對於出險企業的選擇，在年初的一場投資者交流會上，招商蛇口董事總經理蔣鐵峰就曾表示：積極尋找、謹慎決策、慎重出手。

根據一位元招商蛇口內部人士介紹，招商蛇口其實接觸了不少出險房企及其項目，有些房企也會主動找上門，但央企的安全墊比較高，加上出險房企的專案品質參差不齊，債權隱藏問題較多，所以招商蛇口在選擇上偏向謹慎。

前述房企人士稱，央企對於投資回報和資金安全要求更高，在城市更新項目中，即便在前期與民企達成初步合作意向，但央企往往在中後期才會真正加入到項目。“城市更新項目週期長，有可能因種種原因擱置。民企幹完了前期工作，央企加入時的專案價格雖然會更高，但是回報預期確定性也更強。”

央企也在過冬

根據前述招商蛇口人士介紹，城市更新和收並購被視為當下招商蛇口投資的重要方向。

為此，去年招商蛇口還參與了上海城市更新基金，該基金總規模約800億元，為目前全國落地規模最大的城市更新基金，將定向用於投資舊區改造和城市更新項目。

另外，今年7月，招商蛇口還與關聯方招商平安資產聯手，擬在優化資源配置、盤活存量資產、困境房企紓困等領域建立戰略合作關係。招商平安資產將協調其管理的合夥企業向招商蛇口支付合作意向金不超過40億元。

截至今年6月末，招商蛇口剔除預收賬款後的資產負債率為62.38%，未剔除預收賬款的資產負債率為70.14%，淨負債率48.96%，現金短債比1.48，“三道紅線”指標繼續維持在綠檔。上半年，公司綜合資金成本4.1%，較年初降低38基點。

良好的信用背書和穩健的財務情況，為招商蛇口在資產收並購、股權合作等事項上提供了流動性的支持。但從公司內部的角度來看，在行業調整期，哪怕是央企也在經歷著難言的陣痛。

2022年上半年，招商蛇口實現簽約銷售金額1188.3億元，同比下降32.9%；累計實現簽約銷售面積487.5萬平方米，同比下降36.7%，僅完成3300億元年度銷售目標的36%。

樓市低迷致使銷售大降的同時，招商蛇口毛利和淨利潤也在同比下降，各盈利指標創近年來新低，增收不增利現象明顯。

2022上半年，招商蛇口實現營業收入575.63億元，同比增加28.9%，歸母淨利潤18.87億元，同比減少55.61%，毛利率為18.6%，較去年同期降低7.2個百分點。

事實上，2022年已經是招商蛇口增收不增利的第四個年頭。在半年報中，招商蛇口解釋稱，主要原因在於，房地產項目竣工交付並結轉的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。

在年初的業績會上，招商蛇口財務總監黃均隆就曾表示，2017年、2018年公司拿地成本相對高，隨著近年陸續結轉，因此毛利率出現下降。

根據財報數據，2022年上半年，招商蛇口社區開發與運營毛利潤率為14.3%，下降2.5個百分點；園區開發與運營毛利率則大降16.75個百分點至13.93%。

招商蛇口投資收益的縮水也是淨利潤下滑的另一個重要原因。財報資料顯示，2019年-2021年，招商蛇口的投資淨收益分別為102.31億元、61.07億元和37.28億元，在公司淨利潤中占比約為54%、36%和25%。這說明，近幾年來，招商蛇口的淨利潤對投資收益的依賴度逐年攀升，而2022年上半年投資淨收益為11.28億元，同比下降56%。

另一方面，招商蛇口少數股東損益的增加，也一直為外界所詬病。2019年-2022年上半年，招商蛇口少數股東損益分別為28.24億元、46.6億元、48.29億元和21.2億元，占淨利潤比例連連攀升，分別約為15%、28%、32%和53%。

少數股東損益是聯合營公司的投資收益，占比攀升則意味著對歸母淨利潤的侵蝕。只有隨著招商蛇口拿地權益比和操盤能力的提升，少數股東損益占比未來才會有可能下降。

張波指出，接手紓困項目可以在短期內提升招商蛇口的業績表現，尤其是開發規模會增多，銷售收入也會同步增長。前述房企人士則表示，如果招商蛇口能甄選到富力和佳兆業旗下優質的城市更新專案資源，並最終推進落地，對於公司後續的財務指標和銷售業績都會有利好。

該人士提到，目前城市更新專案較高的利潤率約為13%-15%，中等利潤率約為8%-10%。而根據財報資料，2022年上半年，招商蛇口淨利率為7%，較去年同期降低6.1個百分點；歸母淨利率3.3%，較去年同期降低6.2個百分點。

9月9日，中國奧園（03883.HK）公告稱，公司前8個月物業合同銷售額累計約172.5億元。

在該公告中，中國奧園並未公佈8月份單月的銷售額和合同銷售面積。以中國奧園2021年前8個月的銷售額約875.5億元來計算，中國奧園在2022年前8個月的合同銷售額同比下降約80.3%。

中國奧園公告稱，應公司要求，公司股份已由2022年4月1日上午9時起於香港聯合交易所有限公司暫停買賣，以待刊發其2021年度的經審核年度業績及2022年的中期業績。

自從公司遭遇流動性資金問題之後，中國奧園先後出售了多個項目以回籠資金。此外，中國奧園此前還宣佈，與部分境內金融機構簽訂延長本金逾200億元融資的期限。

8月5日，中國奧園公告稱，公司保持與境內及境外債權人進行建設性對話，以期待穩定狀況，保持集團的價值。截至目前，集團已與若干境內金融機構訂立安排延長本金逾200億元現有境內融資安排的期限，另有其他境內融資安排展期工作已與其境內債權人進入協商階段。

中國奧園表示，集團的近九成房地產專案按計劃及進度進行，集團繼續確保項目竣工交付，同時整合資源盤活專案的建設和銷售，降低營運開支，全力設法改善集團的流動性狀況。

今年6月23日，中國奧園宣佈，公司以5.68億港元出售了澳大利亞兩家附屬公司股權。此次出售事項完成後，中國奧園在澳大利亞將不再持有任何資產投資專案。

今年年初，1月26日，中國奧園公告，公司全資子公司在1月24日（溫哥華時間）向買方Anthem Properties Group Ltd.出售了位於加拿大的多處資產，總計約2.15億加元（約合10.72億元人民幣），完成此次交易後，中國奧園預計將獲得1530萬加元（約合7673萬元人民幣）收益。

此前，為加速資金周轉，中國奧園已陸續轉讓、退出多個專案，包括中國廣東陽江、惠州，江西九江，廣西浦北，福建漳州等地項目，以及中國香港等境外多處專案。

9月9日晚間，越秀地產（00123.HK）披露8月份銷售情況。

公告顯示，8月份該公司實現合同銷售（連同合營公司專案的合同銷售）金額約為81.28億元，同比下降約36%，實現合同銷售面積約為28.67萬平方米，同比下降約29%。

2022年前8個月，公司累計合同銷售（連同合營公司專案的合同銷售）金額約為629.93億元，同比下降約3%，累計合同銷售面積約為227.97萬平方米，同比下降約5%。

今年前8個月的累計合同銷售金額約占2022年合同銷售目標1235億元的51%。

在獲取土地專案方面，8月份越秀地產總共新增4宗地塊，總計斥資約11.83億元。

具體來看，該公司通過合作方式取得深圳市一幅地塊9.55%的實際權益，土地價款約為1.83億元。該地塊位於深圳寶安中心板塊，地塊總建築面積約83200平方米，規劃用途為居住用地。該公司通過合作方式取得深圳市一幅地塊9.55%的實際權益，土地價款約為2.1億元。該地塊位於深圳寶安西鄉板塊，地塊總建築面積約97500平方米，規劃用途為居住用地。該公司通過股權收購方式取得重慶市兩幅地塊48.69%的實際權益，土地價款約為7.9億元，合作方為獨立協力廠商。這兩宗地塊位於重慶北碚蔡家板塊，地塊總建築面積約332000平方米，規劃用途為居住用地。

在越秀地產2022年半年報業績會上，越秀地產管理層曾表示，對於2022年的銷售目標仍維持1235億元不變，2022年可售資源為2146億元。

對於下半年房地產市場的判斷，越秀地產認為，從政策上來看，“房住不炒”、“因城施策”的總基調不變，預計下半年調控政策將持續完善，支持居民自住及改善性合理購房需求，保持房地產市場的良性迴圈和健康發展。從市場來看，房地產市場預計將築底回升，市場規模會適度下行，房價趨於穩定，行業進入品質競爭的時代，一線、強二線城市和大灣區、長三角等城市群市場將率先復蘇，土地市場將逐步回暖，一、二線城市土地市場恢復較快。信貸對合理住房要求的支援力度將加強，穩定優質企業在資金獲取和融資管道進入方面更具優勢。

截至9月9日收盤，越秀地產報10.68港元/股，漲幅3.69%。

9月9日晚間，富力地產（02777.HK）披露8月份銷售情況。

8月份公司總銷售額約24.7億元，銷售面積約150400平方米，和7月份相比，銷售收入上升30%，銷售面積上升3%。

2022年前8個月，富力地產累計實現總銷售收入約308.6億元，銷售面積達2329600平方米。

陷入流動性危機的富力地產在2022年上半年出售了多處資產以回籠資金，出售的項目涉及離岸和境內項目。

最近的一次是富力地產賣掉了五年前從大連萬達集團手中買下的一處萬達酒店資產。

9月5日晚間，富力地產公告稱，公司間接全資附屬公司廣州兆晞投資有限公司、買方北京英協置業投資有限公司，以及北京萬達嘉華酒店管理有限公司和廣州富京酒店管理有限公司（目標集團）簽訂協定，富力地產向北京英協置業出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權，代價為5.5億元。

4月份，富力地產完成出售倫敦的Vauxhall Square，代價為9570萬英鎊。出售Vauxhall Square讓富力地產可抵銷2022年到期的負債，並變現若干額外流動資金作營運資金用途。除出售Vauxhall Square外，富力地產還出售One Thames City （OTC，位於倫敦的一個同類項目）的50%所有權，代價為26.6億港元。富力地產稱，出售OTC專案為一宗大型交易，能夠進一步減少公司原本無法在到期時償還的即期負債。至於中國境內，富力地產出售位於福州的一家酒店，代價為4.3億元。富力地產表示，出售該酒店為積極將現有投資物業套現以產生額外流動資金計畫的一部分。隨著產生收入的資產成為對長線投資者具吸引力的投資，預計出售資產計畫將會繼續進行。

除了出售資產之外，富力地產表示，公司還積極與境外及境內票據持有人及債權人接洽，就即將到期的迴圈貸款磋商友好的解決方案，以避免在融資市場欠缺流動性的情況下發生潛在違約。富力地產高級管理層認為，所採取的方法為根據信貸投資者的性質及債務融資的類型分析現有的可行選項。

9月9日，綠地香港控股有限公司發佈公告披露2022年1月至8月的未經審核營運統計數字。

根據公告顯示，2022年首八個月，綠地香港合約銷售總額約為人民幣101.5億元，已售合約總建築面積則約為101萬平方米。

據瞭解，2021年前八個月，綠地香港合約銷售約為人民幣241.12億元；已售合約總建築面積則約為194.11萬平方米。以此計算，2022年前八月，綠地香港合約銷售總額同比下降57.9%，已售合約總建築面積同比下滑48%。

銀城國際（01902）公布，8月總合約銷售額約為11.04億元（人民幣．下同），按年跌17.2％；合約建築面積約為56,856平方米及平均合約售價約為每平方米19,419元。

今年1至8月，總合約銷售額約為87.66億元，按年跌53.5％；總合約建築面積約為46.17萬平方米及平均合約售價約為每平方米18,989元。

上坤地產（06900）公布，截至今年8月底止的八個月，累計合約銷售金額約為67.5億元人民幣，按年跌66.5％；合約銷售面積約55.06萬平方米；合約平均銷售價約為每平方米12,266元人民幣。

百盛商業（03368）公布，該公司擁有95.91％股權之間接附屬公司與買方訂立該協議，據此，同意以2.8億元（人民幣．下同）出售位於中國山東省青島市的該等物業（連同配套設施）。

據介紹，該等物業包括位於中國山東省青島市市南區中山路44－60號的B5－F8、F9－F12A、F27、F46－F48層，總建築面積約7﹒6萬平方米。集團將該等物業主要用作經營百貨店及辦公室出租。

集團預期將自出售事項錄得未經審核收益約1,800萬元。出售事項所得款項淨額（經扣除相關開支及增值稅）估計約為2.658億元。經考慮集團的財務表現，尤其是疫情對全球經營環境的持續影響，以及集團營運資金的流動性，公司擬將出售事項所得款項淨額用作集團的一般營運資金。

禹洲集團（01628）公布，8月份合約銷售金額為25.73億元（人民幣．下同），按年跌71.4％；銷售面積為每平方米18,423元。

今年前八個月，集團實現累計銷售金額為264.73億元，按年跌62.9％；累計銷售面積為148.6萬平方米；平均銷售價格為每平方米17,812元。

另外，截至今年8月31日，集團累計的認購未簽約金額約為4.38億元。

食肆積極擴充 新租平舊約三至四成

近期商舖租賃市場表現一般，食肆仍是今年內較為積極租舖的行業，兩大連鎖食肆快餐店麥當勞及譚仔國際（02217）旗下譚仔雲南米線近期「互租」對方的舖位，租金都錄得下降。當中，原本由麥當勞租用24年的灣仔修頓花園地舖，近日由譚仔雲南米線以每月30萬元進駐，租金下跌40%。

上述舖位為灣仔柯布連道2號修頓花園地下B、C及D4號舖，建築面積共約3106方呎，位於灣仔電腦城正門入口旁。

麥當勞早於1998年起已租用，承租舖位長達24年，最後一份合約的月租約50萬元，呎租約161元。據知，舖位租期今年6月屆滿，麥當勞未再續約並已遷出。

修頓花園舖租30萬 16年前水平

由於該舖位鄰近港鐵灣仔站出口，人流暢旺，故迅即由譚仔雲南米線租用，月租僅約30萬元，呎租約97元，租期為3年；最新租金較麥當勞舊租下調20萬元，跌幅達四成。翻查資料，麥當勞於2006年續約此舖時的月租為30萬元，即目前租金重返16年前。

雖然灣仔麥當勞的前舖位被譚仔雲南米線承租，在觀塘區則有譚仔雲南米線舊址被麥當勞租用。據了解，該舖為觀塘駿業街56號中海日升中心1樓K舖，建築面積約4481方呎，譚仔雲南米線自2016年起租用，原先月租為15萬元，其後加租至18萬元，呎租約40元，租約今年7月到期。

觀塘中海日升中心呎租降至29元

上址雖然位於中海日升中心1樓，但位處寫字樓大堂入口旁，屬前往樓上寫字樓單位的必經之路，故甚為搶手，舖位交吉後旋即由麥當勞租用。據悉，舖位最新月租約13萬元，呎租約29元，租金較3年前平5萬元或27.8%。

餐飲業積極租用大樓面舖位，位於灣仔告士打道88號地下A舖及1至3樓多層舖位，總建築面積約23665方呎，獲餐飲集團以每月62萬元租用，呎租約26元，租期達5年。

資料顯示，上述一籃子舖位原為健身中心舒適堡（Physical）的分店，在2012年以每月200萬元租用告士打道88號地下A舖及1至5樓，直至2017年放棄4樓及5樓兩層續租，租金降至160萬元。及後，由於舒適堡在區內轉租其他物業作為新分店，告士打道88號分店於2020年約滿後正式結業。

該舖位其後一直放租，在丟空約兩年後，終由餐飲業租戶接手租用，但月租較舊租大減98萬元，跌幅達61.3%。

彌敦道舖租15萬 較高峰低81%

另外，佐敦亦有地舖由零售租戶轉為餐飲業租戶，地址為彌敦道311號地下，建築面積約1423方呎，前租戶為六福（00590）珠寶店，自1995年起承租，月租最高曾達80萬元，但已在去年底約滿結業。據悉，舖位以25萬元放租多時，近期由經營食肆的租戶以15萬元承接，呎租約105元。以目前租金計，舖位月租較高峰期勁挫81.3%。

大型傳統屋苑相繼出現低價成交，荔枝角美孚新邨一個頂層單位降價55萬元，終以495萬元成交，為過去逾5年該屋苑再現跌穿「五球」成交；沙田上車屋苑沙田第一城亦有2房戶造價險守400萬元。

中原地產副分區營業經理馮健平表示，美孚新邨5期恒柏道3號頂層單位，實用面積437方呎，原業主在一個月前開始放盤，最初叫價550萬元，兩星期前下調到520萬元，最終減至495萬元成交，累積降價55萬元或一成，呎價約11327元。原業主於2010年3月斥資250萬元，持貨逾12年，賬賺245萬元，升值98%。

資料顯示，上述成交為美孚新邨自2017年5月以來，首度有單位成交價跌穿500萬元關，創逾5年新低。不過，由於是次易手單位屬頂樓，並無升降機直達至該層，故售價較低。

第一城低層險守400萬

沙田第一城亦錄得低價買賣，美聯物業聯席區域經理翁凱傑指出，屋苑8座最低層單位，實用面積327方呎，2房間隔，原開價470萬元放售，日前以400萬元售出，呎價約12232元。

據悉上述單位於1992年1月以97.5萬元由兩名業主聯名購入，惟有關單位去年曾三度向財務公司借貸，其中一個原業主突於今年去世，因此促成低價出售，但原業主賬面仍大升302.5萬元或3.1倍。

另外，消息透露，馬鞍山星漣海2B座低層E室，實用面積767方呎，3房間隔，6月起以1220萬元放售，終以1063萬元售出，呎價約13859元。原業主於2017年11月斥資1197.5萬元一手購入，持貨近5年，賬面蝕134.5萬元，幅度約11.2%。而大埔天鑽15座低層C室，實用面積488方呎2房戶，以650萬元易手，呎價約13320元，單位3年多貶值14.4%。

香港置業首席分區董事劉浩勤稱，將軍澳峻瀅5座中層D室，實用面積508方呎，2房間隔，成交價670萬元，呎價約13189元。原業主2019年6月買入，當時作價740萬元，賬面蝕70萬元，貶值9.5%。

中秋節長假期新盤焦點落在今天首輪推售的九龍東啟德MIAMI QUAY I，昨天截票累收約2048票，超額認購14倍。由會德豐地產、恒地（00012）、新世界（00017）及帝國集團合作發展的MIAMI QUAY I今日首輪發售138伙，其中137伙以價單形式發售，折實售價524.2萬元起，項目昨晚6時截止接收認購登記，累計收票約2048張，以價單發售137伙計，超額認購14倍。項目同日以招標形式發售一個特色單位。

周末新盤僅9宗成交

MIAMI QUAY I 位於承豐道23號，共648伙，實用面積250至1335方呎，預計2023年8月底落成。

至於中秋節長假期首兩天（10日至11日），因市場未有全新盤推售，故只錄得約9宗一手交投，較前一個周末（3日至4日）的18宗少50%，除連跌3個周末外，更屬3月12日至13日錄得7宗成交後，近26周新低。各新盤中，以長實（01113）及新地（00016）合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期錄得3宗成交最多。

樓價持續回落吸引買家入市，推動二手居屋（自由市場及第二市場）買賣登記價量齊升。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年8月二手居屋買賣登記共379宗，按月上升6.8%；總值18.91億元，按月增加5.2%。期內更錄得高價成交，鰂魚涌康山花園一個592方呎3房單位，以已補地價1000萬元售出，追平已補地價居屋最貴排名榜第10位紀錄。

黃良昇表示，雖然8月二手居屋買賣登記價量同樣終止兩連跌，但近期面對本地疫情升溫及加息壓力上升等利淡因素，相信居屋交投將掉頭向下。

按金額分類，8月以價值400萬元或以下的二手居屋買賣登記量升幅最勁，錄75宗，按月升25%；價值600萬元以上的登記有73宗，按月多約5.8%；至於價值400萬至500萬元的登記量為127宗，按月增加約5%；不過，價值500萬至600萬元的買賣登記量逆市下跌，僅104宗，按月微挫約1%。

康山作價千萬 晉身十貴名單

8月錄得多宗高價二手居屋成交登記，其中康山花園4座中層G室，實用面積592方呎，3房間隔，以已補地價1000萬元成交，追平已補地價居屋最貴排名榜第10位紀錄，呎價16892元。此外，康山花園1座中層G室，實用面積592方呎，已補地價成交價900萬元，呎價15203元。

另一方面，上月買賣登記宗數最多的居屋是沙田愉翠苑及屯門兆康苑，各有11宗登記；其次為天水圍天頌苑的9宗；將軍澳廣明苑及天水圍天盛苑同以8宗緊隨其後。

香港置業研究部董事王品弟表示，根據土地註冊處資料，8月錄得54宗二手公屋（包括已補地價及未補地價）註冊，較7月的57宗減少約5.3%。

新界區是拖累整體註冊量下挫的區份，8月僅得35宗註冊，較7月的40宗減少12.5%；港島區8月共有6宗二手公屋註冊，相對7月的5宗，多1宗或20%；九龍區佔13宗註冊，按月增加1宗。

300萬或以下買賣大跌13%

按金額劃分，8月份價值300萬元或以下的二手公屋註冊有34宗，較7月的39宗減少約12.8%，是唯一錄得下跌的組別；價值逾400萬元的註冊5宗，較7月的3宗增加約66.7%；至於價值逾300萬至400萬元有15宗註冊，按月持平。

另外，8月二手公屋註冊量以黃大仙竹園北邨的5宗居榜首，觀塘翠屏（北）邨、大圍顯徑邨、大埔太和邨、將軍澳翠林邨、屯門良景邨及香港仔華貴邨各以3宗註冊並列第二位。

香港置業助理分區董事謝正指出，該行日前促成長沙灣昇悅居5座高層B室租務成交，實用面積約517方呎，2房間隔，獲外區客以每月1.85萬元承租，呎租約35.8元。資料顯示，該單位是業主今年以約933萬元購入，回報約2.4厘。

利嘉閣地產分行經理蕭啟諾透露，天水圍Wetland Seasons Bay 1期3A座中層C6單位，實用面積約356方呎1房戶，月租1.2萬元，呎租33.7元。

鐵路沿綫物業向來有價有市，尤其市區鐵路新盤更受市場熱捧，呎價往往逾2萬水平，預算有限的買家可以轉投拍賣場尋寶，是次介紹的土瓜灣定安大廈F座高層5室，面積311方呎，開拍價320萬，呎價約10289元，低市價約兩成。

低市價約兩成

上址面積311方呎，兩房間隔。客廳方正闊落，可放置多件大型傢俬，並設偌大窗戶，採光度十足，兩間睡房間隔實用，可靈活布置傢俬。

黃開基拍賣行發言人表示，物業開拍價320萬，並以交吉形式推拍，較銀行估價401萬低約20%，屬於銀主筍盤，該廈優勢在於鄰近港鐵土瓜灣站，可經沙中綫前往各區，交通及日常購物都相當便利，而且毗鄰多個重建項目，前景不俗。

近港鐵土瓜灣站

拍賣行提供資料顯示，物業位於九龍內地段4041號，政府契約年期由1938年10月17日起，為期75年，已續期75年，原業主於1987年以約28萬購入單位，後淪為銀主盤。

單位將於本月14日（周三）下午3時，在尖沙嘴漢口道4至6號騏生商業中心15樓推拍，以交吉形式出售。當日有34項物業可供競投，除了住宅之外，還有商鋪及車位等。

定安大廈位於土瓜灣長寧街38號，由1973年5月開始入伙，共有8座大廈，提供863個單位，面積由277方呎至1200方呎。小學校網為34，中學校網為九龍城區。

該廈為舊時區內大型住宅項目，位於土瓜灣道附近，交通配套完善，加上近年受惠於港鐵屯馬綫通車，前往港九新界更為方便。區內康樂配套完善，有運動場、遊樂場和海濱公園等，讓一家和小孩可在周末時遊玩耍樂。街區附近亦有大量民生小店，生活配套一應俱全。

由於過去兩日沒有大型新盤推售，因此一手市場僅錄得約9宗成交，當中長實及新地合作發展的屯門飛揚第1期，期內錄得3宗成交。

飛揚第1期昨日錄得的成交，為1座高層F室，面積281方呎，1套房間隔，價單定價495.5萬，呎價約17633元。資料顯示，項目自6月底開盤至今，累積錄得211宗成交，套現逾11.6億，其中8至9月項目成交升溫，錄得84宗成交，銷情理想，主要因為發展商於8月初以吸引價推出95伙山景單位。發展商現時正籌備項目第2期樓書，最快有望今年底推出。

利奧坊每呎2.2萬沽

此外，恒基旗下旺角利奧坊．壹隅，昨日再錄成交，項目1座高層K室，面積264方呎，1房間隔，以592.952萬售出，呎價約22460元。資料顯示，項目本月以來暫沽6伙，套現逾3797萬。利奧坊．壹隅合共提供614個住宅單位，面積184至800方呎，涵蓋開放式至3房戶型，其中1房戶佔單位總數約69%。

由信和、嘉華、招商局置地及港鐵合作發展的將軍澳日出康城凱柏峰II，沽出2B座中層A室，面積461方呎，2房開放式間隔，以858.73萬成交，呎價約18628元。凱柏峰第1及2期迄今推出644伙，並且售出607伙，即售出近94%單位，合共套現逾52.1億。

至於過去兩日錄得成交的新盤，包括恒基旗下旺角利奧坊．曦岸、萬科香港發展的長沙灣The Campton及中國海外的啟德維港1號。

近期拍賣場仍不乏低市價盤源，上水高爾夫．御苑中層單位，面積372方呎，以510萬開拍，呎價約13710元，低市價約一成。

低市價約一成

上址為高爾夫．御苑7座中層E室連露台及工作平台，面積372方呎，1房間隔。黃開基拍賣行發言人表示，高爾夫．御苑屬於半新盤，樓齡僅3年，該單位望近180度高爾夫球場景，極度開揚，屬罕有筍盤，開拍價510萬，呎價約13710元，低市價約1成，將以交吉形式推售。

可享高爾夫球場景

單位將於後日（14日）下午3時，在尖沙嘴漢口道4至6號騏生商業中心15樓推拍，以交吉形式出售。當日有20項物業可供競投，除了住宅之外，還有工廠、商鋪、車位及辦公室。

高爾夫．御苑位於上水青山公路古洞段88號，發展商為恒基兆業，2019年12月入伙，樓齡約1年半，屋苑共有33座，樓高28層，共590伙，面積由276呎至3063方呎。物業坐落80小學校網，區內名校包括曾梅千禧學校、李志達紀念學校和鳳溪第一小學等；中學校網為北區，區內名校包括鄧顯紀念中學、東華三院甲寅年總理中學和聖公會陳融中學等。

青山公路古洞段由白石凹向東經過古洞、燕崗及行政長官別墅等地，止於粉錦公路路口。在粉嶺和上水新市鎮發展前，青山公路的終點位於與大埔公路粉嶺段、粉錦公路及原新豐路交界的十字路口，即現粉嶺公路上水迴旋處。

上水是香港最北面主要市鎮，於80年代起發展，區內石湖墟和港鐵上水站一帶市中心，人口最密集，也是北區主要商業經濟中心，昔日的農田現只可在市中心北部，西南部等村落見到。