大同集團經營權易手以來積極推動資產活化，首件指標案總銷達160億元的「大同莊園三期」12日舉行開工典禮，尚志資產總經理鍾光豐指出，目前銷售率已近6成，年底拚銷售率7成，預計2026年完工。此外，中和連城錦和站捷運聯開大案總銷300億元，預計明年中啟動銷售。

鍾光豐表示，大同集團在新團隊入主後，尚志資產除了集團自有資產加速活化外，也投入一些購地及捷運聯開等新案源評估、投標，主要仍鎖定在雙北市；復興南路300億案、雙連站都更案，以及雙北市其他精華地段資產，已陸續評估並啟動危老或都更改建作業。

大同集團土城舊廠陸續完成開發總面積萬坪的「大同莊園系列」，已成為土城當地新地標，其中，「大同莊園一期」在新團隊接手後，餘屋已全數完銷並認列；「大同莊園二期」預計今年底申請使照，2023年完工認列，總銷約26億元。

新大同團隊入主以來首件大型指標案「大同莊園三期」，總戶數661戶，推出半年多銷售率已近6成，第二季實價揭露總交易金額達70億元，是北台灣預售銷售金額最高的個案，平均單價達每坪57～58萬元，最高單價甚至站上6字頭，創下土城地區房價新高。

捷運萬大線連城錦和站聯開案將是尚志資產的下一件指標大案，全案總銷將逾300億元、總戶數逾1,400戶，尚志資產分回約7成、約1,000餘戶，目前捷運共構設施動工中，尚志資產亦申請建照中，預計明年中可展開預售。

鍾光豐表示，由於近年原物料上漲帶動區域房市整體價格上揚，推案房價可望上看7字頭。

鍾光豐表示，東區商圈的復興南路案也積極整合中，預計整合至千坪基地，規劃30層的商場及住宅大樓，總銷預計超過300億元。此外，雙連站都更案目前進入都更流程中，總銷15億元、預計明年推案、單價上看8字頭，預計2025年完工，惟實際仍要以政府審查程序為準。

王俊傑：「政府做不到 不要怪產業」

備受矚目的平均地權條例修正案，被視為今年房市最大檔期928檔的最大隻黑天鵝，房地產「代銷天王」海悅國際總經理、台北市代銷公會龍頭王俊傑開砲：「政府做不到的，不要怪產業！」尤其限制預售屋換約，應把首購族排除在外。

王俊傑12日參與土城「大同莊園三期」動工典禮後，談到此次修法時表示，如果修法過關，業界一定會配合，業者本來就不歡迎炒作。大同董事長王光祥則表示，若修法完成，希望政策提前公布，讓業界可以因應準備。

不過王俊傑表示，政府實現居住正義的責任就是要把道路舖好、公共建設作好，讓每個人住得起、而不一定要讓每個人買得起，建商買地推案，提供適合的房子讓大家居住，政府不應針對房市頻下重手，所以「政府做不到的事，不要怪產業。」

王俊傑指出，此次修法方向要禁止預售屋換約轉手，有獲利就應該要繳稅，如果有人逃漏稅就應該重罰，預售屋換約轉手是自由交易的商業行為，頂多就是加強課稅，而不是一律禁止，政府本來就不應該限制人民自由買賣轉手，「否則那麼多未上市股票，為什麼政府不去禁止？」

就算要修法限制，也不能限制首購族，因為年輕人職場、收入或生涯規劃，變動相對會比較大，建議平均地權條例修法禁止預售屋轉讓，應把第一次購屋的年輕人排除在外。

至於限制私法人購屋、並採許可制、限五年不得移轉，王俊傑指出，此項修法更不合理，法人買房獲利在現行房地合一稅制下已被課予重稅，五年內獲利課以45～35％重稅，若分配盈餘還要再繳28％的所得稅，合計實質稅率已達60.4％，所以炒房何必要用私法人名義去炒？真的不懂官員的思維在哪裏，建議修法應再審慎研究。


大同王光祥：房價不可能下修
經濟日報

面對房市前景，大同集團董事長王光祥昨（12）日表示，工料漲太兇，房價下修不可能；海悅總經理王俊傑也表示，開發商蓋房將本求利，成本大漲，建商降價銷售根本有難度。

大同集團‧尚志資產開發位於土城的指標建案「大同莊園3」昨（12）日開工，近來房市受到不少利空打擊，各界關注房價是否下跌，王光祥、王俊傑昨日出席活動並作上述回應。王俊傑強調，房地產就是國內的經濟基本面，倘若房價真的下跌，屆時也沒人敢買房了。

王光祥指出，原物料價格飛漲、人工短缺的情況下，尚志資產開發仍積極推動每一階段的工程目標，不過近期政府也調升基本工資，以目前工資、建築材料持續上漲下，房價下修不可能。

今年房市受到疫情、升息、打房等挑戰，其中內政部將加速《平均地權條例》修法，對此，王光祥指出，政府的《平均地權條例》是合理，只是現階段成本漲得太兇，像三、四年前，鋼骨一公噸約5萬元，現在鋼骨都要9萬元以上，等於漲了快一倍，這些讓大家都很錯愕，所以說房地產怎麼可能降得下來，發包都比之前估的成本貴很多，但還是要做，因為已經答應客戶，而「大同莊園3」也會積極趕工，力拚2026年完工。

928檔期供給爆量，市場憂心引發供過於求、房價下跌的問題，海悅總經理王俊傑表示，檔期爆量除了上半年因疫情遞延的案量外，主要是政府規定18個月內必須動工條款，政府希望藉此抑制囤地，但卻衝擊市場，讓搶工搶料大戰更趨白熱化，也使營建業的困境雪上加霜，而建商蓋房是將本求利，成本大幅墊高下，要降價銷售有一定難度，因此短期不可能會見到房價下修。

另一方面，房地產與國內經濟基本面相互連動，王俊傑指出，大家期待房價下修，但問題是工料雙漲，開發商不太可能會賠錢賣。

「大同莊園3」基地面積4,966坪，戶數共661戶，規劃興建地上33樓、地下三樓，總銷逾150億元，目前已售近六成，截至今年第2季，實價揭露金額達70億元，成交價格落在每坪60萬元左右。

鑫龍騰（3188）因無個案入帳，8月營收掛零，累計今年前八月營收6,600萬元，年減94.84％，不過，已取得使用執照的「中正O8」，可望在第四季開始入帳，為了建立庫存，鑫龍騰也大筆砸下5.24億元，購入楠梓區「加州汽車旅館」699.02坪土地，最快明年底才推首購宅。

鑫龍騰發言人陳宗燦表示，主要是因為現階段無屋可售，處於短暫的真空期，預估9月營收也不是很樂觀。

不過位於高雄市中正一路旁，緊鄰捷運橘線O8站的「中正O8」建案，因生活機能方便，擁有武廟商圈、大順建國商圈，也鄰近中山高速公路中正交流道，在預售時，已經售出大約80％。

「中正O8」案已在9月上旬取得使用執照，可望在第四季開始入帳，密集入帳階段會落在11月和12月，由於已售出的可供入帳金額10億餘元，將為鑫龍騰的第四季帶來較多的營收。

此外，為因應未來推案需要，鑫龍騰也在8月砸下5.24億元，收購位於楠梓區楠裕街的「加州汽車旅館」，基地面積約699.02坪，換算每坪74.18萬元，創下楠梓區地價次高紀錄。

陳宗燦指出，北高雄因台積電效應，導致設廠的楠梓區土地和房價大幅飆漲，看好楠梓的房市，鑫龍騰購地之後，最快規劃明年底才會推出建案，目標鎖定首購族。

租金隨著通膨升溫，房價則因為交易趨緩而受到抑制，台灣金融研訓院昨（12）日公布8月份TAIFRI（台灣金融風險指數）指數，不動產市場方面，國內住宅價格租金比（房價除以年租金）連續第三個月下滑，顯示不動產市場風險略為緩和。

研訓院用類似股市本益比的概念，來衡量我國的住宅價格租金比，今年5月到8月的數值分別為：50、49.3、48.9、48，住宅價格租金比走低，顯示升息效應逐漸反映在租金上漲、房價下跌等現象。

股票市場方面，台股8月本益比與收益率持平，顯示股市風險和緩。研訓院表示，台股本益比連三月維持在10至11倍，創2008年12月來低點，收益率維持在8%的水準，雖較7月略為上升，但股票市場風險仍屬和緩。

全台房市不斷走高、增加國人購屋壓力，台灣金聯董事長施俊吉昨（12）日表示，這一年多來房市有明顯上漲趨勢，大家都覺得台灣房價很高，但「台灣房市比起世界上許多國家，房價漲幅是屬於平穩、平緩，這部分政府打炒房政策，確實對房市產生穩定作用」。談到央行本月升息，他則預期，升息幅度不會太大。

施俊吉進一步說，台灣房市漲幅確實有受到很好的控制，真正能控制的有二大因素。一、央行多次實施選擇性信用管制措施；二、房地合一稅2.0，他說，政府的打炒房策略有奏效，但是房價是否會下跌？恐怕要隔一段時間長期觀察才會知道，因為房市不是股票，不會一天就漲跌很多，房屋是反應整體經濟基本面跟反應股市長期趨勢的資產。

針對房價居高不下，施俊吉認為，歷年來台灣的自有住宅率不斷提高，對一個國家來說，要做的房屋政策有幾件，一、不要讓房屋變成炒作對象，二、提高國民自有房屋，他說，台灣能在這段時間把自有房屋比率提高到這麼高，就表示在過去這段期間內很多人非常辛苦，才能把房子買下來，依主計總處家庭收支調查結果顯示，2021年底自有住宅之比率已達85%。然而，如何維持住宅自有率、甚至繼續提高，讓年輕人不要因為房子問題，讓經濟受很大的影響，是政府要努力的目標。

全台房市不斷走高、增加國人購屋壓力，台灣金聯董事長施俊吉今（12）日表示，這一年多來房市有明顯上漲趨勢，大家都覺得台灣房價很高，但「台灣房市比起世界上許多國家，房價漲幅是屬於平穩、平緩，這部分政府打炒房政策，確實對房市產生穩定作用」。

施俊吉進一步說，台灣房市漲幅確實有受到很好的控制，真正能控制的有2大因素。一、央行多次實施選擇性信用管制措施；二、房地合一稅2.0，他說，政府的打炒房策略有奏效，但是房價是否會下跌？恐怕要隔一段時間長期觀察才會知道，因為房市不是股票，不會一天就漲跌很多，房屋這種資產是反應整體經濟基本面跟反應股市長期趨勢的資產。

針對房價仍居高不下，施俊吉認為，歷年來台灣的自有住宅率不斷提高，對一個國家來說，要做的房屋政策有2件，一、不要讓房屋變成炒作對象，二、提高國民自有住宅房屋比率，他說，台灣能在這段時間把自有房屋比率提高到這麼高，就表示在過去這段期間內很多人非常辛苦，才能把房子買下來，如何讓自有率維持，甚至繼續提高，讓年輕人不要因為房子問題影響到很大的經濟，是政府要共同努力推動的目標。

台灣金聯是2001年成立的國內第一家、也是唯一一家政策性資產管理公司（AMC），本處理不良資產，但近期轉型積極投入兩大業務，一是「都市更新、危老重建」，台灣金聯在一年之內已開闢許多案件，希望案件能夠逐步擴充，擴充到能負荷的程度，每年都希望有幾個危老重建的案子在市場推出，成功賣掉。

第二大重點業務是「平價屋」。施俊吉說，平價屋已做逾十年，今年計畫分兩次來進行。一次是現在在進行的林口跟新生北路的平價屋，是全棟總共約有80戶，住宅售價從890萬～4200萬元各類型都有，等到這批銷售告一段落後，預備在全國各地推出最經典的、具代表性的平價屋，屆時數量也希望能到達總量有100戶，會讓廣大民眾知道，提供網上賞屋及所有相關資訊。

大同集團、尚志資產開發位於土城的指標建案「大同莊園3」，今(12)日開工，雖然近來預售房市利空不少，包括推案爆量、內政部修法打炒房，大同集團董事長王光祥表示，「房價下修不可能」。

他表示，主要是原物料漲太凶，以鋼骨為例，去年個案原本規畫一公噸5萬元，現在發包卻要9萬多元，加上建築工資持續上揚，「房價怎麼可能降下來？」

大同莊園位於土城莊園街，基地約4966坪，規畫興建30至33樓，24~78坪，2~4房，開價每坪55~68萬元，目前實價揭露成交站上六字頭，總銷金額已達70億元。

尚志開發表示，「大同莊園3」為大同莊園系列壓軸之作，擁有千坪私人中庭花園，最遠可達185米超大棟距，規劃種植約400多株原生樹種，周圍被3座約4,190坪的公園環繞，形塑高綠覆宜居環境，個案步行約500米即達板南線海山站，交通方便。

負責銷售、代銷龍頭海悅總經理王俊傑表示，今年928檔期爆量，主要是政府規定18個月內必須實質開工，否則收回貸款等政策造成，政府或許希望藉此抑制囤地，但適得其反，由於開發商集中開工，搶工搶料，反而造成營造價格大幅攀升，建商苦不堪言，房價也因此拉升。

對於部分市場人士認為，928檔建案供給爆量， 房價可能下修，他表示，開發商蓋房將本求利，在成本大幅墊高下，要建商降價銷售不容易，要開發商賠錢銷售更是不可能，短期房價不可能下修。

高房價推升下，房租屢創新高，政府力推社會住宅包租代管政策，依據實價登錄 2022 年上半年揭露租金資料，全台六都社會住宅包租代管與一般住宅平均單坪租金有 1 成以上差距，其中台北市落差最大，社宅包租代管的平均租金低於一般住宅 22.4%，每坪約 1069 元，平均每坪少一般住宅 309 元。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，社宅包租代管的租金通常設有上限，不得高於市價 8-9 折，台北市不僅房價高，房租也高，包租代管設有總租金上限，如包租包管方案租金上限 3 萬 1200 元，拉開與相當坪數的一般住宅租金的差距，不過台北市整體租金水平仍大幅高於其他五都。

統計六都一般住宅及社宅包租代管的平均租金，台北市無論是一般住宅還是包租代管的平均每坪租金皆破千元，一般住宅每坪 1,378 元、包租代管 1,069 元，兩者都是桃園市及台南市的二倍價，桃園市一般住宅租金每坪 539 元、社宅包租代管每坪約 486 元，台南市一般住宅每坪租金 605 元、社宅包租代管每坪 533 元，桃園市租金單價六都最低，由於一般住宅價格不高，與社宅包租代管的租金差距也最小。

郎美囡分析，台北市房價高、租屋需求大，相對租金也高，包租代管雖然平均租金破千元，但跟一般住宅相比平均已有 8 折價，而桃園市及台南市近幾年房價雖有明顯上漲，不過早期入手的中古屋多在低價，屋主轉租的租金較為親民，且這兩都房市話題多，桃園有航空城，台南有科技園區，價格低於周邊都會區、房市交易熱度高，因此以買代租者不在少數。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，包租代管自 2017 年開始施行，但量體始終難以擴大，行政院宣布今年 7 月 1 日開辦 300 億擴大租金補貼專案，由租屋人自行申請，通過者該屋之房東自動成為公益出租人，享有租金所得免稅額每月 1.5 萬元、房屋稅與地價稅稅率皆比照自用住宅稅率等租稅優惠，為能普及照顧更多租屋族，延長申請期限至 10 月底。

疫情悶兩年，城市散策探訪日本味舊建築打卡的「偽出國」風，也夯到房市推案，最近，一張建案接待中心落地窗外宛如京都景緻的照片，讓網友不斷+1詢問「在哪？」原來是從中華路、貴陽街口，緊臨「西本願寺廣場」的「貴暘御景」接待中心三樓拍攝的實景照片，落地窗外是樹冠綠海掩映紅磚黑瓦會館、古樸的日式鐘樓、經典木構造和屋的建築群，一秒穿越回百年前，感受厚重柔和的歷史感，也像置身窗景就能看見「八坂塔」的京都頂奢旅宿。

「這可能是光靠View就能讓客戶心動的案子。」負責「貴暘御景」銷售的傳真行銷現場表示，3,000坪西本願寺廣場就是這個案子寬闊的後花園，而且「貴暘御景」還是在西本願寺廣場視野和建築線最美的和洋建築樹心會館第一排，春天還能看到鐘樓前幾株粉色櫻花盛開，滿滿「京都fu」。該案推出21-36坪二至三房規劃，難能可貴的是雖然是小基地卻做出中小坪數的精品宅，平面能做到一層4戶2支電梯，戶戶邊間有陽台，還把公設比控制在33％，由於總價不高、戶數不多，買家幾乎看喜歡就當場下訂。

地產業者分析，若以同樣的中小坪數購屋坪數預算，在其他案子就只能買到僅有單面採光的夾心餅乾戶，或者整層超過十戶以上小坪數去攤38％高公設比、低得房率的投資型產品。「貴暘御景」位於貴陽街西本願寺廣場旁，在喧鬧的西門町商圈內就像有一層「結界」隔離出的秘境，步行三五分鐘就能享受家樂福與西門商圈便利的消費娛樂機能，搭上捷運藍線，串聯台北車站雙子星特區與南港東西兩大門戶計畫，直達東區、信義計畫區與新板特區，和華山松菸雙文創園區。此外，對比同樣依賴西門商圈機能且行情每坪120-130萬元起跳博愛特區，精品宅規劃的「貴暘御景」更具高CP值的吸引力。

台86線快速道路連結台南機場、高鐵台南站、與安平港聯外道路，是南台南的重要路網，台南市政府於2022年7月底公告該道延伸至台3線道路，預計完工後可大幅縮短高雄旗山等地到台南市區行車時間，對觀光、國防、緊急醫療與救災有多重助益。東森房屋台南健康加盟店蔡以宣店東表示鄰近86快速道路的舉喜重劃區近年生活機能已逐漸熟，吸引不少南科工程師進駐，東森房屋研究中心統計實價登錄發現該區7年內電梯大樓單價漲幅高達66％，鄰近灣裡黃金商圈，目前陸續有商家進駐，而在南部房市建立優質營建口碑的春園建設，選在該區推出「南灣之星」輕豪宅大樓預售案，基地鄰近萬坪歡喜公園，規劃二房(26.08坪)、三房(36.02坪)、2+1房(29.71坪)、 3+1房(38.83坪)，每坪開價27萬元至30萬元，目前最高成交單價來到26.7萬元，高品味空間設計吸引高素質首購族爭相卡位。

除舉喜重劃區外，東森房屋點出水交社重劃區亦是近期交易熱區，根據近一年實價登錄顯示水交路上中古電梯大樓平均成交單價來到23萬元，新案單價則穩坐3字頭，雖過去是眷村，但地理位置與東區、中西區接壤，南區近日亦有碳佐麻里園區及誠品書店進駐等議題，附近學區完整，包括新興國小、志開國小、大成國中、家齊女中、六信高中、台南高商，又鄰近鬧區，整體機能相當完善，可說是重新翻新再獲得關注的區域。

東森房屋指出，東區、安平目前3字頭已相當少見，實價揭露安平區健康路上近一年最高成交單價於2022年4月來到40.1萬元，房價高昂促使購屋族目光轉向南區，具換屋需求及地緣性的購屋民眾陸續進駐，例如原住於南區附近老透天，決定屋齡較新的電梯大樓，就會鎖定生活機能完整、地理位置佳的水交社重劃區，本地投資客也不少，雖暫時無自住需求，但看中環境及增值空間，先買下置產，可見南區未來漲勢拭目以待。

新竹市政府攜手國家住都中心共同推動「新竹市建功Campus設定地上權公辦都更案」，位於建功高中南側更新地區，為住都中心首度跨出雙北與地方政府合作推動公辦都更，具指標性意義。市府指出，「建功Campus」未來以竹科相關產業及資策會研析之五大優勢產業(ICT技術、智慧醫療、智慧文教、智慧商務、智慧環構)為主要招商對象，預計10月正式招商、2024年開工。

陳章賢代理市長表示，建功高中南側更新地區前身為國防部「機30、31、32」閒置營區，總面積達4.5公頃，市府自2016年起推動「建功高中南側更新地區計畫」，藉都市計畫變更回饋方式取得用地，規劃為社福、醫療、商業用地，盼透過都更促進都市土地再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境及增進公共利益。

都發處指出，「建功Campus」商業區緊臨金城一路35巷，土地面積約1公頃，鄰近竹科、清交大、國道一號，位置優越、區塊完整，為新竹可發展科技產業的大面積商業區，適合科技產業打造企業總部。

國家住都中心新聞稿也指出，「建功Campus」是新竹可發展科技產業的大面積商業區，且產權單純，亦可申請都市更新容積獎勵，基地條件佳，期望結合周邊科技量能，形塑新科技廊帶，促進當地科技產業發展。

市府表示，醫療用地方面，市府2017年完成「新竹市立馬偕兒童醫院」BOT簽約，打造竹竹苗地區醫學中心級兒童醫院，為全國首例地方政府與民間合作的兒童醫院，2022年11月門診、急診、住院全面啟動，提供大新竹孩童24小時兒科醫師駐診，結合產科打造一條龍婦幼醫療，以及早療中心、兒童癌症醫療等服務。

社福用地方面，市府則攜手國家住都中心推動「建功安居」社會住宅，為目前新竹市最大規模社宅，預計興建地下2層、地上13層、總戶數740戶，並附設350坪非營利身障及發展遲緩複合型社區照顧據點，以落實居住正義。

另，為兼顧保存及活用區內文化資產，全區開發完成後，將配合留設約0.5公頃公園、緩衝綠帶或廣場等都市開放空間，並漸次退縮之天際線，以利歷史建築本體「日本海軍第六燃料廠觸媒工廠」呈現。

市府指出，「新竹市建功高中南側更新地區都市更新計畫」商業區南側設定地上權公辦都更，招商文件草案即日起公開閱覽至9月14日止，招商文件草案及相關資料可至國家住都中心都更招商專區(https://www.hurc.org.tw/hurc/renewalDraft)下載參閱。

恆大的一舉一動依舊是市場關注的焦點。9月12日，恒大集團官方微信發佈的最新消息顯示，當天，恒大集團召開復工複產保交樓周例會，公佈了全國保交樓專案的建設情況。

大面積復工

會上，許家印通報了恒大復工複產情況並提出要求：“目前全國保交樓專案共706個，已復工專案668個，未復工專案38個，要求相關地區公司在9月30日前必須全面復工。目前已復工的668個項目中，有606個達到正常施工水準，還有62個正在恢復正常施工過程中，要求相關地區公司在9月30日前必須全部達到正常施工水準。”

許家印對上述成效的原因也作了簡單概括，包括“全體員工在大年初六就提前開始上班，每週召開工程專題會”、“在政府的幫助下”等，這才在“極其困難的情況下”大面積地恢復工程建設。

許家印強調，“我們要切實履行好企業主體責任，大幹苦幹，竭盡全力做好復工複產保交樓工作。只有這樣，我們才能讓業主滿意，才能恢復銷售、恢復運營，才能償還各類債務，走出困境。”

克而瑞此前發佈的房企銷售榜顯示，恒大8月銷售額為32.3億元，7-8月合計61.6億元。不過，就在房地產上市企業陸續披露半年報期間，恒大集團此前公告，由於恒大地產經營情況發生重大變化，審計機構增加了大量額外的審計程式，目前公司尚未完成2021年度審計工作，以及2022半年度財務報告編制工作。

恒大全面退出東北最大城商行

9月7日，阿裡司法拍賣平臺資訊顯示，恒大集團（南昌）有限公司持有的盛京銀行12.82億股股權拍賣結果於當日出爐，包括3家瀋陽市當地國資企業和4家民營企業在內的7家公司合計出資73.07億元購得該筆股權。

根據盛京銀行2022年半年報，恒大（南昌）持股比例為該行總股本的14.57%。此次交易完成後，也就意味著自從2016年參股盛京銀行至今6年後，恒大將正式退出該行股東之列。

盛京銀行曾是恒大集團的重要金融版圖。為成為該行大股東，恒大集團先後合計斥資超200億元，通過不同管道認購該行股權。去年8月和9月，恒大分兩次減持了盛京銀行股權，分別為1.67億股、17.53億股，交易價格為6元/股，5.7元/股，變現共計約110億元。

恒大清盤呈請聆訊延至11月28日

9月8日，中國恒大發文再次宣佈清盤呈請聆訊延期。公告顯示，根據香港特別行政區高等法院的通知，清盤呈請的聆訊日期已押後至2022年11月28日，較之前擬定的聆訊日期（11月7日）再延後21天，這也意味著恒大有了更多的時間穩定經營化風險和推進境外債務重組。

值得注意的是，此次為中國恒大清盤聆訊第三次延期。

“金九”成關鍵

近期，保交樓成為市場最為關注的話題之一。

9月9日，山西省太原市規劃和自然資源局披露資訊，該局已向恒大集團旗下公司太原恒禦信置業有限公司等41家公司簽發《督促開工通知書》，對其共計56宗未按期開工的土地進行了督促，要求其儘快開工建設。此外，鄭州市安置房建設和問題樓盤攻堅化解工作領導小組近日下發《關於印發鄭州市“大幹30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案的通知》，明確要求10月6日前，實現全市所有停工問題樓盤專案全面持續實質性復工。強調嚴禁出現弄虛作假、進行表演式復工或階段式象徵性復工；出險房企方面，要歸還挪用資金；政府方面要加強資金監管；本著應破盡破的原則，鼓勵開發企業儘快向法院申請破產；對停工逾期問題樓盤原有預售資金使用情況進行專項審計，審計、稅務等部門要積極將問題線索移送公安機關。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，國家關於保交樓的原則、思路在地方落地比較堅決。最突出的就是鄭州方案中，對於各方的主體責任、屬地責任在市和區以及各級政府領導之間的分解非常細緻，也非常嚴厲。之前之所以存在“假復工”，保交樓遲遲得不到進展，主要還在於主體責任未落實，未細化。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，要穩定房地產市場，一方面要因城施策，靈活運用階段性信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，短期各地將繼續優化認房認貸政策，降低首付比例、降低房貸利率等，特別是二線城市，政策優化節奏有望加快。另一方面，通過保交樓穩定市場預期，此前住建部、財政部、央行等部委已明確通過政策性銀行專項借款方式支援已售逾期難交付住宅專案建設交付。9月房地產市場的表現對當前市場情緒的修復、宏觀經濟的穩定恢復等均較為關鍵，在傳統“金九”到來之際，各項穩市場的舉措積極出臺和落位，有利於購房者置業意願和市場信心好轉，有利於9月市場活躍度提升，特別是熱點一二線城市。

9月13日早間，龍湖集團控股有限公司發佈2022年8月未經審核營運資料及新增土地儲備。

觀點新媒體獲悉，截至8月末，龍湖累計實現總合同銷售金額1,263.4億元，合同銷售面積765.9萬平方米，8月單月實現總合同銷售金額223.0億元，合同銷售面積128.5萬平方米；8月單月實現歸屬該公司股東權益的合同銷售金額145.0億元，對應合同銷售面積85.6萬平方米。

此外，截止8月末，龍湖累計實現經營性收入約151.9億元；其中投資性物業租金收入約78.9億元。

于8月份，龍湖新增一塊土地儲備（來自於收並購專案），為蘇州吳中區通達路地塊，總建築面積6.26萬平方米，權益建築面積4.38萬平方米，權益地價6.8億元。

為了促進商業地產的健康持續發展，由觀點機構主辦的“2022觀點商業年會”，將於2022年11月2日舉辦。同時以“存量時代的大資管”為主題的主題峰會將於11月2日上午拉開帷幕。

價值回歸當道，過去高速開發建設拼規模的時代一去不復返。如何管理運營好手頭的存量資產，提高客戶體驗度，服務好商家，提高租金水準，是商業地產運營及管理者一直在思考的問題。

金融界有一句話：具有穩定現金流的資產，是一個好的投資資產。而成熟的商業地產，具有穩定的現金流。過去開發運營商單純賺取租金收入的生意早已過時。

從資管行業整體的環境來看，融資端出現了新的機遇。國內外利率差的擴大，促使資管機構的融資對策也做了相適變化。資產收益率普遍下滑的環境下，商業資產端湧現出新的資本玩家，這給融資端帶來了新的彈藥。另外，在資產荒的背景下，存量資金繼續匹配適合的資產，這些無疑帶來了新的機遇。

在資產改造方面，如何物色適合的標的？在城市能級、地段、商圈、品牌上都有哪些篩選標準？城市更新範式如何？在外立面、內部空間規劃、功能組合、招商、客群定位多個要素下，如何入手？運營路徑如何？

而在退出端，商業物業資本化率與估值、成熟物業收並購標的的抉擇以及公募REITs和CMBS等退出手段，也是業內熱切關注的話題。

基於此，2022觀點商業年會—主題峰會，將繼續在11月為行業提供資源互享的平臺，繼續組織暢快淋漓的思想碰撞，與同行者一起探索商業地產未來之道，把握發展的長青之術。

9月8日，青島房投保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目公佈中報結果，公告顯示該專案中標人為華夏基金（含聯合體中信證券(19.780, 0.47, 2.43%)），中標價發行期間費用600萬元，存續期管理費0.19%/年，公示時間2022年9月8日-2022年9月13日。

觀點新媒體瞭解到，8月17日，青島房投保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目公開招標，招標人為青島公共住房建設投資有限公司。

公開資料顯示，青島公共住房建設投資有限公司成立於1989年3月30日，註冊資本80億元。該公司股東為青島地鐵集團有限公司，100%持股，實際控制人為青島市人民政府國有資產監督管理委員會。

青島房投主要負責青島市部分保障性住房、人才公寓等政策性住房的建設和運營工作，並承擔青島市危舊房改造融資等職能。截至2020年末，青島房投資產總額4,619,252.49萬元，負債總額3,199,578.85萬元，所有者權益1,419,673.64萬元；2020年度，實現營業收入69,397.61萬元，淨利潤6,419.91萬元。

【上半年去化率不足25%，下半年新推貨值占比降至33%】2022上半年寶龍全口徑銷售額232.41億元，同比減少56.18%，跌幅略超同期TOP50房企的平均跌幅50.2%。上半年寶龍銷售去化表現不佳，實際推盤面積約654萬平，整體去化率23.4%，未來寶龍需重點關注庫存去化。下半年，寶龍計畫可售總建面747.33萬平，新推貨值占比從去年同期的59%顯著下滑至33%，多為存量項目的推盤，疊加可售項目主要分佈于寧波、南京、溫州、杭州、海口和台州等城市，當前部分城市短期成交量已企穩但整體復蘇進度較慢，可能影響後期銷售表現。

【過半土儲集中三四線，後期銷售的不確定性較高】2022上半年寶龍沒有新增土儲，期末土儲可售貨值3377億元，土儲建面3152.45萬平（不含已運營的投資物業）可滿足未來4年左右的發展需求。其中待開發土儲建面占比從年初的27.6%下降至15%，土儲建面中三四線占比51.91%，二線46.74%，一線1.35%，土儲更多聚焦於一二線衛星城以及三四線的核心區域，而這類區域前期熱度較高，需求透支導致當前成交量仍處底部，整體復蘇慢于高能級城市，銷售轉好確定性相對不足。

【資產處置回籠資金，下半年計畫新開9家商場】寶龍於6月新開業台州椒江寶龍城，累計開業68家商場（60家自營+8家輕資產），持有自持可出租面積444.81萬平。下半年計畫開業9家購物中心（6家自營+3家輕資產），新開業數量處歷史相對高位。而商業項目的開發，無疑會沉澱更多的資金，對現金流產生壓力。上半年寶龍散售上海、杭州、海口等商業項目，並將杭州、天津、寧波、中山等至少四處寫字樓、青島的2個購物中心以及上海、杭州、廈門等長租公寓納入資產出售計畫。

【面臨較高的短期償債壓力，盈利能力築底調整】寶龍於2022年7月出現流動性風險，境外未能支付2022年7月到期的優先票據以及2022年11月到期的優先票據，與近九成債權人達成交換要約，分別展期12個月和14個月。境內方面，針對7月到期公司債“19寶龍02”、8月面臨回售權的“20寶龍MTN001”和“20寶龍04”，寶龍也在積極推進展期事宜。期末非受限現金短債比1.01疊加調整後的速動比率0.72且長期以來該指標都低於1，表明寶龍長期佔用供應鏈及合作方款項，對包含經營性在內的短期債務償債能力較弱。上半年寶龍毛利率31%處行業前列，淨利率同比下滑17.3pct至7.2%，盈利能力持續探底，緣於費用率上升過快、投資物業重估虧損以及其他非經營性損失，受低權益比並表項目進入結轉，盈利能力較前期明顯下降，歸母核心利潤率10%，同比降幅2.3pct。

上半年去化率不足25%下半年新推貨值占比降至33%

2022上半年寶龍全口徑銷售額232.41億元，同比減少56.18%，跌幅略超同期TOP50房企的平均跌幅50.2%；全口徑銷售面積153.2萬平，同比跌幅54.75%。銷售持續低迷，緣于長三角作為寶龍長期的核心戰略區域，上半年銷售額占比74.3%，受去年下半年以來政策收緊影響長三角成交明顯回落，居民或因房價下跌預期或因對民企交付風險的擔憂導致觀望情緒較重。

上半年寶龍銷售去化表現不佳，實際推盤面積約654萬平，整體去化率23.4%，而去年全年按可售面積計算的整體去化率約54%。去化不足導致期末已竣工未銷售物業較年初增長8.53%至182.69億元，占比上升至21%。未來寶龍需重點關注困難專案的庫存去化，避免出現庫存持續積壓問題。

下半年，寶龍計畫新推可售建面246.54萬平，疊加前期滾存的500.79萬平,合計可售總建面747.33萬平。受去年下半年寶龍投資大幅縮減的影響，下半年新推貨值占比從去年同期的59%顯著下滑至33%，多為存量項目的推盤可能影響後期銷售去化表現。可售總貨值850億元，住宅業態占比71%，長三角與大灣區累計占比77.2%；一二線可售面積占比43.5%，可售項目主要分佈于寧波、南京、溫州、杭州、海口和台州等城市，當前部分城市短期成交量已企穩但整體復蘇進度較慢。

土儲

過半土儲集中三四線後期銷售的不確定性較高

2021下半年以來寶龍投資大幅縮減，受制於自身流動性風險和銷售持續承壓的影響，2022上半年寶龍沒有新增土儲，將工作的重點放在狠抓銷售回款、保障交付等方面。

截至2022年中期，寶龍土儲可售貨值3377億元，土儲建面3152.45萬平（不含已運營的投資物業），較年初減少13.6%，可滿足未來4年左右的發展需求。其中，待開發土儲建面占比從年初的27.6%下降至15%。土儲建面中長三角占比65%、大灣區6%。

從城市能級來看，三四線占比51.91%，二線46.74%，一線1.35%，土儲更多聚焦於一二線衛星城以及三四線的核心區域，而這類區域前期熱度較高，需求透支導致當前成交量仍處底部，整體復蘇程度慢于高能級城市，銷售轉好確定性相對不足。

商業

資產處置回籠資金下半年計畫新開9家商場

上半年寶龍於6月新開業台州椒江寶龍城，新增可出租面積5.92萬平。截至2022年中期累計開業68家商場（60家自營+8家輕資產），持有自持可出租面積444.81萬平，較年初增長1.35%。

購物中心開業時點多集中於下半年，下半年于余姚、杭州、景德鎮、廈門、紹興等地計畫開業9家購物中心（6家自營+3家輕資產）；相較於年初計畫全年11個專案的開業，金華金義寶龍廣場新開業預計延後。全年新開業數量較2021年有所回落，但仍處於歷史相對高位。

商住勾地曾是寶龍盈利維持穩定的核心，但當前行業流動性風險加劇，相較盈利投資者更關注流動性風險，而商業專案的開發，無疑會沉澱更多的資金，對現金流產生壓力。上半年寶龍散售上海、杭州、海口等商業項目，並將杭州、天津、寧波、中山等至少四處寫字樓、青島的2個購物中心以及上海、杭州、廈門等長租公寓納入資產出售計畫。

2022上半年寶龍實現租金及管理費收入19.2億元，其中受疫情拖累租金收入同比微增0.71%至8.66億元，增幅不大；管理服務收入同比增長6.76%至10.55億元，2022年中期整體出租率從年初的95.3%下滑至93.4%，未來在運營能力、租金議價能力等方面仍有提升空間。

盈利

核心歸母淨利同比下滑33.7%至16.9億盈利築底調整

2022上半年寶龍地產營業收入168.97億元，同比降幅18.49%，緣於項目交付數量減少，結轉收入同比減少21%至145.47億元。銷售承壓下期內結轉數量的減少，導致期末預收賬款較年初微增2%至397.06億元，對近一年結轉收入覆蓋倍數1.27倍（2021年末：1.11倍），並表銷售回款預估153.28億元，較去年同期明顯下滑27.17%，未來緊抓回款率的同時也要提高並表比。

盈利能力方面，寶龍上半年毛利潤同比減少28.2%至52.33億元，毛利率31%，較去年同期下滑4.2pct,仍處行業前列，與其綜合體勾地策略有關。期內淨利潤12.13億元，同比顯著下滑76.1%，淨利率同比下滑17.3pct至7.2%，盈利能力持續探底。淨利潤絕對值下滑明顯，除受毛利潤影響外，主要緣於1）費用率上升過快，銷管費用率（/操盤金額）同比明顯增加4.1pct至7.7%，因計提匯兌損益淨額10.2億致財務費用升至13.11億，約為去年同期的3.68倍；2）投資物業重估從去年同期11.77億的收益轉為0.45億元的虧損；3）其他非經營性損失6.2億元。

上半年低權益比並表項目進入結轉（少數股東損益占比從去年同期的23.03%升至42.46%），若扣除投資物業及金融資產重估、其他非經營性收益、匯兌損益後，期內寶龍實現歸母核心利潤16.91億元，同比減少33.7%，歸母核心利潤率10%，同比降幅2.3pct，盈利能力較前期明顯下降。

償債

調整後速動比例0.72面臨較高的短期償債壓力

上半年寶龍基本上所有常規融資管道均受限，信託、公司債、優先票據和銀行貸款分別較年初下滑43%、28.8%、7.8%和0.2%。期末有息負債規模較年初減少8.76%至665.68億元。融資大幅收縮疊加銷售承壓，寶龍於2022年7月出現流動性風險，境外未能支付2022年7月到期的優先票據以及2022年11月到期的優先票據（2筆債券餘額5億美元），與近九成債權人達成交換要約，分別展期12個月和14個月。境內方面，針對7月到期本金6億的公司債“19寶龍02”，寶龍擬展期1年，目前持有人會議上展期方案未能通過；針對8月面臨回售權的“20寶龍MTN001”和“20寶龍04”（合計餘額10億），寶龍也在積極推進展期事宜，但目前沒有提出明確的展期方案。

至2022年中期，寶龍未來1年待償有息債占比21.9%，2年內債務占比54%，當前其信用修復以及銷售業績存在較高的不確定性，加上為降低交付風險地方政府對這類房企預售資金監管較為嚴格，一定程度上使得寶龍經營性現金回流速度放緩，短期償債壓力進一步較大。期末寶龍持有現金較年初明顯減少22.75%至193.64億元，受限現金占比從年初的22.58%升至24.06%，非受限現金短債比1.01，由於寶龍未披露其預售監管資金餘額，若扣除這部分其流動性壓力更大。此外，期末寶龍調整後的速動比率（流動負債需扣除合同負債）從年初的0.74下降到0.72，且長期以來該指標都低於1，表明寶龍長期佔用供應鏈及合作方款項，對包含經營性在內的短期債務償債能力較弱。

期末寶龍“三條紅線”仍處於綠檔範疇，非受限現金短債比1.01、淨負債率75.4%，若將永續債計為負債則為76.8%，剔除預收後的資產負債率68.5%，隨著未來寶龍流動性問題的持續發酵，核心指標可能進一步弱化。

藍河控股（00498）公布，以6,500萬元（人民幣．下同）（約7,345萬港元）出售持有杭州物業「先鋒科技大廈」的公司股權予獨立第三者，料收益約690萬元。

該集團指，該大樓高16層，劃作工業用地，總建築面積約1.83萬平方米，另有地庫面積為2,358平方米，合共提供28個停車位。杭州物業若干單位現時出租予不同租戶作為辦公室，該集團持有該物業作為投資物業以賺取租金收入，於8月底，持該物業的公司首5個月虧損78萬元，資產淨值約5,710萬元。

該集團指，隨著物業老化而大型維修將蠶食投資回報，故把出售所得用於一般營運資金及╱或出現機遇時用於未來投資。

旭輝控股（00884）公布，以約1.17億元（人民幣．下同）出售持有南京地皮的公司全部股權及貸款予控股股東控股的領昱公寓管理，料收益114萬元。

該集團指，出售的公司持有於去年11月投得的南京建鄴區地皮佔地面積約1.14萬平方米，規劃建築面積約2.29萬平方米，將開發為出租用途的單身公寓，該公司成立至6月底虧損800元，在6月底資產淨值約1.15億元。該集團指，交易所得用於營運資金，且透過間接持有領寓管理股權參與該項目。

奧邦建築（01615）公布，出資1,020萬元人民幣（約1,150萬港元）參與設立投資基金，佔58.5％。

該集團指，與作為獨立第三方的2名合夥人作為有限合夥人等組規模1,744萬元人民幣（約1,970萬港元）的投資基金，名為珠海橫琴禮達新動能創業投資基金（有限合夥），擬訂投
資於內地從事銷售地板產品的大自然家居（中國），為期5年。該集團指，所投資的公司業務乃傢俬及傢具行業上游供應鏈的一部分，帶來潛在協同作用，亦考慮日後與該公司在裝修工程及結構工程項目的潛在戰略合作機會，有意用內部資源對出資額提供資金。

恒大集團9月12日召開復工復產保交樓周例會。許家印在會上通報恒大復工復產情況並提出要求，目前恒大在全國保交樓項目共706個，已復工項目668個，未復工項目38個，要求相關地區公司在9月30日前必須全面復工。

許家印稱，目前已復工的668個項目中，有606個達到正常施工水平，還有62個正在恢復正常施工過程中，要求相關地區公司在9月30日前必須全部達到正常施工水平。

許家印強調，要切實履行好企業主體責任，大幹苦幹，竭盡全力做好復工復產保交樓工作。只有這樣，才能讓業主滿意，才能恢復銷售、恢復運營，才能償還各類債務，走出困境。

俊知集團（01300）公布，以4,368萬元人民幣收購江蘇物業。

該集團指，收購宜興市丁蜀鎮西岸凰川花園5號樓，建築面積約為945.85平方米，於7月31日的估值約4,474萬元人民幣，代價將由內部資源撥付。擬於該物業落成後，將用作辦公室、員工住宿以及作為商務、客戶及業務夥伴娛樂或其他商務活動場所使用。該集團指，該項目擁有酒店及配套等，佔地總面積約3.65萬平方米，且據報道該地區當局明確禁止未來進一步批准類似於該物業的低密度比房產類型。

中國恆大（03333）旗下位於灣仔的中國恒大中心，早前傳出已遭債權銀行委任接管人接管，據《明報》昨天報道，恒大中心是在上周二（6日）被債權人申請委任接管人接管，而債權人則為中信銀行（00998）旗下的中信銀行國際，當中涉及一筆抵押恒大中心以取得76億元貸款的融資。

涉76億貸款融資抵押

報道引述文件指出，中國恆大旗下子公司、持有中國恒大中心的Pioneer Time，在2020年11月26日以該大廈作抵押，從而獲得76億元的貸款。恒大在2018年時，亦曾透過抵押該廈，以獲取一筆80億元的貸款，而相關貸款今年較早時已解除質押。

至於相關接管文件之簽署人及接管人是誰，報道提到，接管申請的文件是由信銀國際結構融資部門主管，以及企業銀行部門主管所簽署，並委任了安邁顧問的董事總經理黃詠詩，以及其高級董事楊美莉為接管人兼經理人。

今年7月，外電曾引述消息指，恒大正標售其香港總部恒大中心，用以償還離岸債，惟由於參與當中的競標者出價均低於100億元，交易最終未有成事。

另外，恆大集團昨晚表示，集團昨召開復工復產保交樓周例會，主席許家印稱，目前全國保交樓專案共706個，已復工專案668個，未復工專案38個，要求相關地區公司在9月30日前必須全面復工。目前已復工的項目中，有606個達正常施工水準，還有62個正在恢復正常施工過程中，要求相關地區公司在9月30日前必須全部達到正常施工水準。

一手市12日僅銷158戶 按月挫86%

本地新冠肺炎確診人數回升，新盤銷情慢熱，會德豐地產牽頭發展的九龍東啟德MIAMI QUAY I趁中秋節長假最後一日（12日）首輪發售138伙，發展商昨天傍晚公布，單日售出42伙或約三成，並預告短期內加推單位及落實次輪銷售安排；而在MIAMI QUAY I帶動，9月首12日錄158宗一手成交，市場人士預計，9月全月成交量或回落至1500宗。

會德豐地產、恒地（00012）、新世界（00017）及帝國集團合作發展的MIAMI QUAY I昨天首輪發售138伙，其中137伙以價單形式發售，項目截收2048票，超額認購14倍。各大發展商代表到場支持，包括會德豐地產常務董事黃光耀、帝國集團董事郭基浩、新世界發展營業及市務部總監黃浩賢及恒基物業代理營業（二）部高級副總經理嚴細良。

該盤昨日下午2時正式開售，大手買家優先揀樓，頭籌買家經美聯物業買入1間3房及1間1房，涉及金額2659.4萬元，其中1座23樓A室，實用面積716方呎，3房間隔，成交價1908.7萬元，呎價26658元，成交價及呎價均屬於首輪銷售之中最高。

套逾3.9億 預告快加推

發展商於昨天傍晚公布，項目共售出42伙，套現逾3.9億元，當中不乏專業人士，例如從事教育、金融及醫療的專才。黃光耀指出，項目會在短期內加推單位，並落實次輪銷售安排。MIAMI QUAY I 位於承豐道23號，共648伙，實用面積250至1335方呎，預計2023年8月底落成。

綜合市場消息，9月首12日一手市場暫錄158宗成交，較8月同期約1104宗，按月急挫約86%。MIAMI QUAY I暫為本月成交量最高新盤，其次為宏安地產（01243）大角咀洋松街單幢項目Larchwood，首兩輪銷售合共沽出36伙，套現約1.74億元。

皓日兩房940.5萬獲承接

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑坦言，近日本港確診人數反彈，市民減少外出，拖累新盤成交量差強人意。他本來預測9月全月可錄約2000宗新盤成交，現下調至約1500宗，較8月全月的2043宗，按月下跌約27%。

啟德新盤開售，帶動市區中價樓交投，市場消息透露，恒隆地產（00101）旗下九龍灣皓日相隔約3個半月再錄成交，昨天售出20樓K室，實用面積441方呎，採兩房間隔，成交價940.5萬元，呎價約21327元。

過去周末兩天（10日至11日）適逢中秋節長假期，加上樓價從高位逐漸回落，刺激買家入市意欲。中原地產統計的十大屋苑，周末兩天錄得16宗成交，按周急升1倍，創3周新高；中秋節三天假期（10日至12日）則累錄19宗成交。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，過去周末兩天正值中秋佳節，未有影響買家入市氣氛，二手業主開始讓步擴大議價幅度，吸引觀望多時的準買家，只要遇上合理價放盤即加快入市，可見樓價正尋底。市場利淡消息早已出現並正在消化，只要防疫措施進一步放寬，通關有望，經濟將即時復甦，樓價便尋底成功。

三天假19買賣 新都城最旺

十大屋苑中秋節三天長假錄得的19宗成交，將軍澳新都城佔5宗最多；沙田第一城及荔枝角美孚新邨亦各錄3宗；另有4個屋苑錄2宗交投，包括鰂魚涌太古城、觀塘麗港城、紅磡黃埔花園及天水圍嘉湖山莊。中原地產分區營業經理洪金興說，麗港城37座極低層G室，實用面積517方呎，2房間隔，以618萬元沽出，呎價約11954元，暫為今年屋苑成交價最低單位。原業主於2011年9月以320萬元買入，持貨10年，賬面獲利298萬元，升值93.1%。

而據美聯物業分行統計，剛過去的周末兩天，二手十大屋苑錄得約17宗買賣，按周急升約七成，連升兩周，並創3周新高；至於三天長假則錄得約20宗成交。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，樓價下調，不少有意放盤業主亦紛紛接受現實降價，帶動中秋節檔期不少減價筍盤被吸納，二手交投氣氛回勇。

美聯物業助理聯席董事黃錦瀚透露，沙田第一城9座低層G室2房戶，實用面積327方呎，以475萬元易手，平均呎價約14526元。原業主於2004年4月以121萬元購入上址，賬面賺354萬元，升值近3倍。

擴議價空間 買家回流

綜合利嘉閣地產分行網絡數據，在過去周末兩天十大指標屋苑累錄16宗二手成交，按周增加78%；而中秋節三天假期則共錄得18宗買賣。利嘉閣地產總裁廖偉強稱，二手樓價自今年起回落近一成，不少業主願意擴大議價空間，令買家回流至二手市場，樓市氣氛料可維持活躍。

根據香港置業旗下分行統計，十大二手指標藍籌屋苑周末兩天錄17宗成交，與前一個周末的7宗比較，按周急升約1.4倍，創近4個月新高。

疫情反覆，工商舖整體觀望氣氛濃厚。據中原（工商舖）統計，8月共錄得約1564宗租務個案，涉及成交金額約1.12億元，宗數與7月相若，但與去年同期相比則錄得約18%明顯跌幅。

中原（工商舖）資料顯示，8月市場共錄得約1564宗工商舖租賃成交，與7月約1570宗相若，但對比2021年同期的1902宗就減少約18%；總成交金額則錄得約1.12億元，按月增加約15%，但對比去年8月則下降約9%。

近期確診人數亦較之前增多，加上環球經濟未見明朗，令租賃市場氣氛趨淡靜。最新數字與去年同期相比，以寫字樓最受影響，8月共有約421宗租賃成交，較2021年8月的606宗急挫約三成；最新成交金額約3394萬元，較按年減少約16%。舖位市場8月有約392宗租務個案，按年跌約22%；成交金額約5046萬元，較去年同期遞減約9%。

工廈表現相對較佳， 8月錄得約751宗成交，金額約2747萬元，宗數及金額分別較去年8月輕微減少約5%及約1%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，自今年初第五波疫情肆虐後，整體工商舖市道持續偏淡靜，預測10月19日公布的《施政報告》，相信會有通關的進一步安排，亦會有其他政治、民生及經濟政策一併出台，料內容主要以刺激經濟及消費等民生問題，將為工商舖租務市場迎來轉機。

甲廈空置率微升至9.9%

另外，根據美聯工商舖統計，整體甲級商廈售價上月按月跌0.8%，但租金卻輕微向上，按月回升0.8%。甲級商廈空置率則仍然未有改善，8月份的整體甲級商廈空置率錄9.9%，較7月份的9.8%輕微上升0.1個百分點。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，疫市下商廈價格早已大幅回調，相信現時最壞時刻已過，若恢復通關，跨國企業對寫字樓的租賃需求會更加明確，有利商廈市場。

承接暑期熾熱的消費氣氛及電子消費券帶動下，中秋節3天連假（10日至12日）商場人流及生意理想。新地（00016）旗下包括觀塘apm在內的15大商場，中秋節長周末共3天，商場人流及生意按年分別升15%。

餐飲電子產品受惠

新地執行董事馮秀炎表示，本地就業市場持續改善及政府電子消費券帶動，市民消費信心向好，今年中秋節長周末共3天，旗下15大商場人流較去年同期升逾15%。而餐飲、電子產品及珠寶手錶，平均生意按年升10%至15%。

展望下半年，她認為，就業率和市民收入持續改善，加上10月即將發放新一輪電子消費券，料可再度刺激消費，預料市面氣氛會持續向好。

另外，新地（銷售及租賃）代理董事鍾秀蓮稱，將軍澳東港城及上水廣場等12大商場人流暢旺，尤以餐飲商戶最為受惠，在3日中秋節長周末期間，營業額按年升12%，而人流則按年多10%。

位於觀塘旺角 鄧成波家族持貨逾4年蝕2億

市場憧憬通關，酒店再成熱捧對象。鄧成波家族以約32億元，沽出觀塘及旺角兩幢酒店，由近期積極入市的Weave Living承接。鄧成波早年合共斥34億元購入兩項目，持貨4至5年轉手，家族蝕約2億元離場。

市場消息指，近期積極沽貨的鄧成波家族，再售出兩項酒店。分別為觀塘悅品海景酒店，以及旺角旭逸酒店。

觀塘悅品酒店 約24.7億易手

其中觀塘悅品海景酒店位於偉業街，前身為麗東酒店，樓高31層，提供598間房，類型包括豪宅客房、家庭客房等，面積由200至400平方呎，屬觀塘區內罕有大型酒店，目前暫作檢疫酒店之用。據了解，酒店以約24.7億元易手，平均每房價值約413萬元。舖王鄧成波於2017年，斥23億元向恒地 （00012） 購入酒店，持貨5年轉手，帳面獲利約1.7億元。

旺角旭逸酒店 每房價值367萬

另一項酒店為旺角旭逸酒店，位於砵蘭街，提供199間房，包括標準及豪華客房，面積由100餘平方呎起，高層客房更享維港海景。物業位於油尖旺核心地段，故適合自由行旅客入住，目前亦作檢疫酒店用途。

消息稱，旺角旭逸酒店以7.3億元成交，平均每房價值366.8萬元。舖王鄧成波於2018年，以11億元向英皇購入酒店，持貨4年轉手，家族蝕約3.7億元。

現鄧成波家族沽出兩項酒店物業，套現約32億元，錄得約2億元虧蝕離場。

該家族今年相繼出售大型酒店，包括年初以14.2億元沽出荃灣汀蘭居酒店，蝕約2.6億元離場。消息稱，新買家同為Weave Living。

事實上，Weave Living今年積極入市，包括月初以2.75億元，夥拍基金購入半山羅便臣道68號全幢住宅。翻查資料，未計是次收購，Weave Living今年已於香港和新加坡收購合共4個物業，現時在兩地持有共10個物業，提供約1,500個住宿單位，包括年初斥13.75億元購入大角咀九龍珀麗酒店。

相信是次購入兩項酒店，將一如以往夥拍外資基金作投資。據估計，由於市場憧憬年尾通關，相信集團把握機會購入酒店，日後既可迎接旅客重返，或可作全幢服務式住宅作收租。

沙田顯和里中小型住宅地，將於本周五（16日）截標，預計日後將提供約170伙住宅，並會於2027年中或之前落成。普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑認為，地皮的周邊配套齊全，但亦有部分「扣分位」。

考慮到近日市況，李雋傑最新調低項目的估值約5%至約7億至8億元，預計總投資額約11億至13億元。由於地皮的投資額不算高，他估計地皮將成中小型發展商必爭之地，屆時接約10份或以上標書。

或吸中小型發展商入標

地皮佔地近1.5萬平方呎，若發展為純住宅用途，總樓面面積涉約8.9萬平方呎，規模較細。他認為，地皮附近配套成熟，周邊設雲疊花園、顯徑邨商場，足以配合居民生活所需，而且地皮近港鐵大圍站及顯徑站，距離兩者約10分鐘步程內，加上由地皮步行約2至3分鐘可前往巴士、小巴站，來往沙田、荃灣及觀塘等地，這均是地皮的明顯優勢。

不過，他認為，地皮存有一些「扣分位」，因為地皮的地形不算規則，導致項目日後發展布局受掣肘。同時地皮附近有不少公共設施，包括變電站、警局、消防局，雖然賣地章程要求中標發展商提供噪音評估，但或不時受噪音影響。

地形不規則 料建單幢式

受限於地皮規模，他估計用地日後僅會發展為單幢式項目，而觀乎附近提供的戶型，估計日後會發展開放式至2房為主，多數吸引區內分支家庭選購。單位景觀方面，他預測中低層單位會以樓景為主，但20層或以上單位料可享受獅子山山景。地皮周邊以資助房屋為主，鄰近顯徑邨、雲疊花園。參考附近成交價，他預測項目未來落成後，開售呎價約1.6萬至1.8萬元。

賣地章程顯示，中標發展商可選擇以純住宅形式發展項目，或加入部分商業樓面面積。他認為，這彈性充分讓發展商因應當時市況，或就樓盤定位以決定發展模式，但他預料日後發展為商住項目的機會較大。

中原（工商舖）資料顯示，8月份5大核心消費區舖位空置率走勢平穩，港島區比九龍區表現相對較好；尤其是中環，最新空置率錄得約13.32%，連續3個月錄得跌幅。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，最新商舖租賃表現錄得價升量跌局面，根據中原（工商舖）資料顯示，8月商舖租賃市場錄得約392宗成交，較7月輕微回落8.8%，與去年同期相比，則急跌約21%，而租賃成交金額方面，則錄得約5,045萬元，較7月份輕微上升約15%，而與去年同期相比，則見下跌約8%，意味着最新商舖租賃市場交投見萎縮情況，反映疫情再起的陰霾下，令商舖租賃市場呈膠着狀態。

黃氏續稱，由於租賃氣氛轉淡靜，對5大核心區商舖空置表現亦有所影響。據中原（工商舖）統計資料，8月各核心區商舖空置情況相對平穩，變幅輕微。

8月錄13.32% 按年減7.15百分點

整體港島區表現較九龍區理想，中環、灣仔及銅鑼灣空置情況均錄得改善，當中以中環區表現較突出，8月該區舖位空置率為13.32%，與去年同期亦銳減約7.15個百分點。

黃氏指，由於市況未見明朗，不少業主在洽談舊租時表現克制，因而吸引個別舊租客續租於核心區舖位。如中環擺花街46號中晶商業大廈地下1號舖，面積約1,802平方呎，獲現租客書店以約23萬元續租，新舊租金相若。而灣仔及銅鑼灣區舖位空置率同錄減幅，灣仔區8月份商舖空置率錄得約13.2%，銅鑼灣最新空置率則為5.5%。黃氏續表示，九龍區方面，尖沙咀相對旺角表現好。

黃氏認為，暑假檔期向來是傳統消費旺季加上第二輪消費券推出，本應對商舖租賃市場呈正面帶動，惟8月中旬疫情升溫，政府更於8月尾前調整防疫政策，要求8人以上出席聚餐或宴會需事前進行快測檢驗陰性方可出席。疫情反覆，難免會影響部分租客入市承租信心。而隨着政府積極為通關作好預備，加上努力與海外及內地接軌，預料未來數月市場零售及消費氣氛會漸見轉好，有利商舖租賃表現回穩，帶動核心區商舖空置率才有望繼續改善。

議價空間增 10大屋苑3天假期19成交

二手造價持續偏軟，大型屋苑樓價骨牌式下跌，沙田第一城3天假期錄約5宗成交，有低層2房遺產盤險守400萬元，為今年最低；荔枝角美孚新邨2房跌穿500萬元。議價空間增，10大屋苑2日錄16宗，按周急升1倍，創3周新高，中秋節3天假期則錄19宗。

隨着小業主擴大議價空間，沙田第一城續受追捧，市場人士指，3天假期所錄的5宗成交，全為樓價低於500萬元的2房，其中8座低層H室，實用面積327平方呎，2房間隔，屬遺產貨，原業主只求售，放盤1個月，原開價450萬元，業主睇淡後市，終以400萬元成交，減價50萬，為今年同類最低價，呎價12,232元，售價較銀行估價470萬元低逾14%。屋苑本月暫錄20宗成交。

另一個指標屋苑美孚新邨亦出現低價成交，中原地產副分區營業經理馮健平指，屋苑恒柏道3號高層C室，實用面積437平方呎，2房間隔，原業主最初開價550萬元，及後下調至520萬元，終減到495萬成交，累減55萬元，呎價11,327元，為屋苑今年最低售價。原業主於2010年3月以250萬元購入，持貨12年帳面獲利245萬元。

市場人士指，將軍澳新都城2期7座高層F室，實用面積363平方呎，2房東南，原叫價780萬元，減價至618萬元沽，售價回到2019年水平，實用呎價17,025元，原業主於2012年以244.2萬元購入，持貨10年帳面獲利373.8萬元。

荃灣中心低層324呎 365萬沽

另一個上車屋苑重現3字頭，美聯物業聯席區域經理鍾家豪表示，荃灣中心14座低層A室，實用面積324平方呎，4月開價420萬元，早前已減價至380萬元，再減15萬元，終以365萬元易手，累減55萬元，呎價約11,265元。原業主2018年2月以400萬元購入，帳面蝕約35萬元。

至於10大屋苑表現，中原地產錄16宗成交，按周急升1倍，創3周新高，中秋節3天假期則錄19宗成交；美聯物業2日17宗成交，按周急升7成，並創3周新高，3日錄20宗；利嘉閣2日錄16宗，按周增加78%，3天錄18宗；香港置業2日錄17宗，按周急升約1.4倍，3天亦錄17宗（註：4大代理10大屋苑各有差別）。

疫市下核心區租金大跌，食肆趁勢插旗建據點，中環雲咸街一個巨鋪，由特色餐廳進駐，月租30萬，並鎖定五年梗約，平均呎租84元，該鋪位舊租客亦是食肆，新租金較舊租跌逾37%。

上址為雲咸街54至60號中央廣場地下3號鋪，建築面積3546方呎，由食肆承租，起初兩年入場月租28萬，第三年之後加租，計及加租幅度，五年平均月租大約30萬，新租客為特色食肆，市場人士指為韓式餐廳，舊租客為美式扒房El gaucho，月租逾45萬，新租金較舊租下跌逾33%。上述巨鋪業主為發展商信和，多年來一直持有收租。

業內人士指，中環以皇后大道中為「主要幹道」，雲咸街最接近皇后大道中，聚集高級食肆，擋次較威靈頓街更高，雲咸街鋪位面積亦相對較大，雖然在疫市下，受衝擊理應亦大，只是鋪位多數由大業主持有，由於極具實力，租金減幅未如其他核心區，以上述鋪位最新租金，大約重返2009年前水平。

平均月租30萬

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，由該宗租賃可見食肆對後市有信心，趁現時租金下跌時租鋪，事實上，現時，市面上各食肆，在經歷兩年多疫市後，紛紛在開源節流及運作流程，下功夫作出調整，找到生存空間。

在疫市下，食肆成為鋪市的主要租客，中環核心區商廈林立，消費力強，吸納高擋食府在此設據點，部分食肆更闖出名堂。

鎖定五年長約

他又說，食肆趁租金下跌，在核心區鋪位插旗，博市況反彈復甦，零售商鋪位裝修相對地簡單，食肆則需要投入更多成本，除了更複雜的裝修外，還需要添置生財工具，回本期較長，因此，他們傾向簽署3年以上租約，部分租約更長至7年不等。

潘志明續表示，過往，食肆鍾情大樓面鋪位，近年則趨向追求細鋪，近年，大型酒店難做，不少老闆放棄固有的傳統經營模式，將業務重新包裝，走多元化路綫，傾向承租細鋪位經營，目前，市場上最普遍的食肆鋪位為約1000方呎至5000方呎，1000呎或以下主攻外賣，1000至3000呎做堂食較為普遍，部分連鎖食肆講求規模，鍾情面積至4000至5000方呎的鋪位。