中央社

金管會第二波不動產專案金檢揪出金融機構不動產授信6大缺失，違反央行及金管會規定。金管會主委黃天牧今天表示，若屬於銀行內部授信缺失，可能會要求改進，但不見得要重罰。

至於金管會今年底前是否會再配合央行祭出打炒房新制，黃天牧說，現有制度已足夠，目前沒有規劃要再提出打炒房新措施。

金管會2020年底至去年首季執行首波不動產專案金檢，檢查對象是10家銀行及3家票券金融公司，去年底至今年首季金管會再執行第二波不動產專案金檢，檢查對象除了10家銀行及3家票券金融公司，再擴大納入7家信用合作社。

金管會檢查局副局長賴欣國今天在例行記者會表示，央行2020年12月實施房市信用管制措施，有給予舊案展期1年調整期且不溯及既往，因此金管會首波不動產專案金檢雖然發現銀行內控及作業缺失，但沒有違反央行規定。

不過，金管會去年底至今年首季啟動第二波不動產專案金檢，已發現有銀行違反央行及金管會規定，總計有6大不動產授信缺失。

第一，有1家銀行及1家信合社辦理購置住宅貸款違反寬限期規定；第二，有3家銀行及1家信合社違反央行核貸成數控管規定；第三，有2家信合社在建商沒動工下，沒依央行規定保留1成動工款。

第四，有1家信合社沒有在1年調整期內收回新、舊貸規定差額；第五，有2家銀行違反銀行法第72條之2的不動產限額控管規定；第六，有4家銀行不動產授信風險權數計提不足，違反金管會規定。

賴欣國表示，不動產專案金檢查到的金融機構不動產授信6大缺失，已陸續移送金檢報告至銀行局，由銀行局進行行政處理；至於金融機構違反央行規定部分，同樣會將金檢報告移送央行，由央行進行處理。

因金管會上半年仍有揪出銀行不動產授信缺失，外界關注，金管會是否會再配合央行祭出打炒房新措施。

黃天牧今天出席活動後受訪表示，過去2年金管會和央行都已採取不動產監理相關措施，現有制度足夠、問題是去執行，現階段到今年底前金管會並未規劃再提出打炒房新措施。

黃天牧說，目前第二波不動產專案金檢已有一部分檢查報告處理完畢，移送至業務局，過一段時間業務局應會進行行政處理；若是銀行內部授信缺失，金管會可能會要求銀行改進，但不見得一定得重罰。

高鐵青埔站區域近十年發展從生態水都到高鐵商業特區，在機場、高鐵、捷運三項交通加持下，不只房價一路不回頭，更隨著重大建設到位，觀光、住民人潮湧現成為桃園熱門看屋區。以桃園高鐵站為核心，2006年啟動通車至今，中間雖市場有所停滯，但時隔11年於2017年不少重大建設完工，房價一路從每坪20萬元，直奔4字頭，被譽為青埔起飛元年，而現在國壽高鐵站前智慧中城計畫，更讓青埔房價坐5望6。

第一波 2015 華泰名品城打頭陣引入購物潮
國泰產業專區第一期由華泰名品城領軍，引入第一線國際品牌，成為北台灣第一個outlet主題商圈，從2015年到2017年三期陸續開發，加上華泰特色經營，引入不少主題活動，成功吸引購物人潮，加上後演唱會經濟、青埔棒球場、林口三井成為機場捷運沿線熱區，為青埔區域帶來第一波消費人潮，逐步讓台北客認知青埔區域，此階段房價約落於25-30萬元左右，但大多仍以置產族居多。

第二波 2020 機捷、Ikea、Xpark 觀光潮大爆發
2017年到2020年，可說是青埔爆發期，眾所矚目的機捷正式通車，再加上佔地9千多坪，北台灣最大的IKEA開店，國泰旗下飯店和逸飯店也以海洋主題吸引觀光客，再加上北台灣最大水族館「Xpark」，完整串聯高鐵站周邊區域商圈，大大提升青埔區域的去化率，此時也吸引不少新北、新竹客前往購屋，區域購屋風向由置產轉自住者居多，房價正式往4字頭邁進。

第三波 國泰置地最終篇章智慧中城 帶動就業潮
青埔發展從2015年開始翻轉，從高鐵後站的華泰outlet 、置地廣場觀光購物娛樂區，未來前站以日本東京車站丸之內為範本，規劃辦公室、商場、飯店、休閒娛樂使用。2022年5月更完成國泰人壽與交通部簽約典禮，預計將投入超過260億元，以智慧5G、共享城市、生態永續為核心目標的智慧中城，可創造2萬就業機會。由於前兩波建設經驗，帶動青埔發展可能性是明確可期，增添不少北客購屋意願，目前開價5字頭甚至6字頭，尤其依靠高鐵沿線客層來說，與雙北房價相比青埔友善許多，以板橋、南港兩區為工作區域者為多。對於建設與交通到位，有不少已購客、觀望客看好長線房價趨勢，漲幅可期。

以區域個案來說，距離高鐵站愈近愈吸睛，目前以位於高鐵站第一排之「亞昕喜徠登」受市場矚目，位於高鐵前站區的「亞昕喜徠登」與智慧中城僅 250 公尺，由於前站正屬開發期，生活機能仍需仰賴其他區域，因此該案將導入昕境文創廣場，複製林口經驗帶動區域機能性，規劃 2-3 房，受雙北高鐵客、竹科客群青睞。

企業如何永續經營？怎麼創造ESG的差異化策略？哈佛商學院企管講座教授喬治．塞拉分，受邀和信義企業集團、台灣默克集團、中華電信、台大管理學院領導人跨國交流，強調決定企業永續發展策略時，務必掌握國際ESG趨勢關鍵「目的與獲利不衝突！」

遠見《哈佛商業評論》雜誌主辦「目的與獲利 ESG差異化的致勝策略」論壇，邀請喬治．塞拉分跨國連線談國際ESG趨勢，

喬治．塞拉分著作的「目的與獲利：ESG大師塞拉分的企業永續發展策略」一書，享有企業實踐ESG的最佳指南美譽。他在論壇中強調「企業的社會使命，是決定競爭力的差異化關鍵」。

企業如何以創新角度實踐ESG？塞拉分建議，必須去除中央化的永續決策模式，讓「組織裡每一個部門都有永續思維、每一名員工都是永續大使。」

信義企業集團創辦人周俊吉、中華電信總經理郭水義、台灣大學管理學院院長胡星陽則就「目的與獲利 ESG差異化的致勝策略」進行對談。其中，周俊吉40年前就寫下立業宗旨「促進國內房市交易安全，促進良好就業環境及獲取適當利潤」，以「企業倫理」跨時空呼應最新ESG趨勢。

談到企業如何創造ESG的差異化策略？周俊吉表示，40年創業初即仔細思考「消費者、就業者、社會需要怎樣的企業？」確認了清楚的立業宗旨才開始營運，經營核心圍繞著「企業倫理」，所有決策都強調「以企業為主體，針對各利害關係人從事合宜行為，建立適當關係，實踐企業社會責任。」

周俊吉表示，信義企業集團的核心思想確認後，才開始招募認同理念的人才，並培訓教育。如此一來，第一線業務在服務顧客時，就不會只想到利益，而會去思考如何幫助顧客成就家業夢想，透過正能量的循環，讓企業成為善的發源體，成為台灣生命力轉動的最大動能。

ESG在全球浪潮下已不得不做，台灣企業可透過科學方法落實。周俊吉定「目的與獲利」書中內容，作者透過研究數千家公司找到實證證明，第一階段可將ESG作為評核表趨吉避兇，第二階段則逐步執行，任何企業都可加入減碳、永續行列。

台大與中華電信各自在ESG領域努力。台大成立「大學社會責任推動中心」，擬定2028年達成碳中和50%、2048年完全碳中和的目標，邁向「永續大學」，管理學院也培養台灣ESG人才。

台大管理學院院長胡星陽指出，台大學生教中學生程式設計、教國小生做簡報說故事，讓大學生可發掘自己的價值，並貢獻台灣的城鄉學習落差。

中華電信致力「打造低能耗、有幸福感的企業」，以資通訊服務守護長者、社會創新做科技防疫，是全球電信產業首家通過「TCFD氣候相關財務揭露建議書符合性查核」，獲最高等級「第五級：優秀(Excellence)」的成績。

打造全球唯一零碳島！信義房屋致力永續創新和國際接軌

「當『家』的概念走出家門，當人將更大的一群人視為家人，社會的互動就會有很大的改變！」信義房屋身為台灣永續企業，十八年來一直致力地方創生、推動台灣城鄉發展，更持續與國際接軌，去年更買下東馬環灘島，將打造全球唯一的零碳島，實踐生態保育及低碳生活。

信義企業集團創辦人周俊吉表示，聯合國訂定17項永續發展目標，信義房屋落實展現在10個目標上，其中「永續城鎮」目標更是緊扣本業核心，持續進行「社區為單位的永續社會大型改造工程」，讓員工自主從事社區服務、成立台灣地方創生基金會，致力台灣城鄉發展。

台灣企業界只有信義房屋拿過總統文化獎，信義房屋的永續創新具體落實在哪些層面？周俊吉指出，2004年信義房屋推動社區一家計畫，讓「家」的概念走出家門，擴及到一棟樓、一條街、甚至是一個社區。

他表示，到去年為止已收到逾13,000件、遍及全台319鄉鎮的提案，號召民眾參與公共事務，「當人將更大的一群人視為家人，社會的互動就會有很大的改善」。

此外，信義房屋更鼓勵全台逾3500名業務從事社區服務，「營造社區之間的信任，並成為社區中最被信任的人」，共創更便利美好的居住生活服務生態圈。

去年底，信義房屋也成立「台灣地方創生基金會」，希望可以結合產、官、學、研各界力量，進行人才培力、資源媒合、商業串連等工作，透過信義房屋、全台的地創團隊促進城鄉發展，攜手打造一個生生不息的永續台灣。

站在社區一家、地方創生的基礎上，信義房屋更放眼國際，去年投資14億元，買下東馬環灘島，打造「零碳大計」，未來遊客可到零碳島救海龜、看珊瑚，體會生態保育重要性，並實踐低碳生活。

周俊吉說明，想要打造一個「目的與獲利」兼具的零碳島，集團先做土壤、水文、海底的調查，再與專家學者合作復育紅樹林、養海草，進行海龜監察員培訓活動，已有10名同仁獲得海龜監察員證照，之後旅客來訪時，可進行生態課程，例如學習如何照顧生病的海龜、如何保育珊瑚。

台北市房價高昂，許多北漂族剛到雙北時，會選擇租屋來代替買房。日前有位網友表示，他南部朋友最近要去台北市大安區上班，但公司沒有提供宿舍，因此希望能以8000元的房租，租到「不用共用衛浴的套房」，但發現格局很奇怪，因此發問「預算8000可以租到台北市的房嗎？」

一名網友在PTT發文表示，南部朋友最近要到台北市大安區工作，由於公司沒有提供宿舍，只能夠在台北租房，但房租預算只有8000元，且不考慮共用衛浴，看了一下租屋網，發現能選擇的幾乎都是「奇怪格局」，類似廁所隔間，因此他好奇「台北市租得到8000元的套房嗎？」

對此，網友一致回應「不可能，不共用衛浴就找不到」，直言「只能租雅房了」、「到台北找工作，薪水只租得起8000元的，何必來呢？」、「連8000元的雅房都要找了」、「只出得起8000租房的話，幹嘛留在台北呢？」、「新北都找不到了」、「應該剩下頂樓加蓋的，而且地點只能在大同區或林森北路附近」、「新北市都有點難找到8000的了」、「10年前還有可能，現在沒有1萬就不像是給人住的了」。

但還是有人租到台北市低價格的套房，指出「西門町很多太空艙房，只要7500元」、「內湖租得到9000元的」、「一直看還是有可能的，只是可遇不可求」、「我3年前有用8000元住過地下室」、「文山區有可能」、「我住在中正區頂加、鐵皮違建屋，兩人合租共1萬3千元，完全不防風，冬天很冷跟睡露天差不多，還在7樓沒電梯，洗澡用水龍頭接蓮蓬頭，站在洗手台洗」。

高雄國稅局今日表示，房地合一稅自2016年1月起實施，民眾已申請重購自住房地退還，或扣抵房地合一稅時，如果重購的自住房地，在重購後五年內改作其他用途，例如：出租、營業或執行業務使用或再行移轉，將會被追繳原退還稅款或扣抵的稅額。

國稅局官員說明，自住房地的認定，依房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，屬於個人或其配偶、未成年子女在出售及購買的房屋辦理戶籍登記，並有居住事實，且房屋無出租、供營業或執行業務使用。如果是以夫妻一方名義出售自住房地，再以另一方名義重購房地時，也可以適用，如果重購的自住房地，在重購後五年內改作其他用途，或再行移轉時，稅局將會追繳原扣抵或退還的稅額。

高雄國稅局舉例，甲先生在2017年6月買進A房地，2019年10月以新台幣1,630萬元出售A房地，並繳納房地合一稅30萬元；而甲先生的配偶另在2019年12月以1,830萬元買進B房地。

因甲先生出售A房地與配偶重購B房地期間在兩年以內，均設籍且居住，也無出租、供營業或執行業務使用，因此適用自住宅重購退稅，而計算方式為，重購價額1,830萬元÷出售價額1,630萬元的結果，大於1則以1計算，並乘以已繳納稅額30萬元，因此甲先生可退稅額為30萬元，不過在退稅完成後，國稅局發現甲先生的配偶在2021年11月將B房地出售，所以屬於重購五年內再行移轉，因此依法向甲先生追繳退稅款30萬元。

官員提醒，個人出售依房地合一稅課徵的自住房地，從完成移轉登記日起兩年內，如果重購自住房地，出售自住房地所繳納的所得稅，可在重購自住房地完成移轉登記的隔日起五年內，申請按重購價額計算退還，不過要留意五年內不能再出售。

許多想投資的民眾，除了將資金投入股市之外，也會考慮投資房地產，但日前有位網友疑惑「投資中古屋的話，不會因為屋齡太老而賣不掉嗎？」他指出，若買屋齡20年以上的房產，那還會有人想接手購入嗎？對此，網友點出1關鍵「只要地點夠好，就不會賣不掉」。

一名網友在PTT發文表示，他居住在台南市，目前手上有現金，想要穩定放個10年來投資，不敢一股腦的全丟股市，但又怕資金被通貨膨脹給降低，因此希望能有一年獲利3%左右的投資標的。

但看了網路文章後，疑惑「如果買中古屋當投資，未來誰會想買？」原PO指出，以他住的台南來說，大部分出售的都是屋齡5年內或20年以上的房子，那如果買了20年的老屋，長期持有後屋齡都快30年了，誰會想要購買？而且若台南買房的主力是台積電的工程師族群，那麼相對有錢的族群，有誰會想著舊房？因此他拋問「投資中古屋不會太老賣不掉嗎？」

對此，有網友點出關鍵「地點好依然搶手」、「地段不好的話，屋齡新也是賣得很辛苦」、「地點好至少投資客會買」、「位置好，老屋不怕賣不掉」、「屋齡再老，只要買在精華區，就永遠不敗」、「好地段永遠保值」。

還有人認為「可以賣給預算不夠的人，低總價很好賣」、「低總價透天，有很大的市場」、「喜歡新房的人雖然多，但買不起新房的人更多好嗎？」、「自住越新越好，投資越老越好」、「賣不賣得掉都是要看價格」。

房仲業者統計實價登錄，今年上半年全台預售房價漲幅前十名鄉鎮市區，全數位在有科技園區加持的縣市，與2021年下半年相較，有四個地區漲幅達四成以上，其中以竹科概念區最強，其次為中科，北市唯一進榜是北士科話題帶動的士林區，顯見大型科技園區已成為區域房市的護國神山。
統計資料顯示，今年全台預售屋上半年與2021年下半年相較，漲幅第一為新竹縣新埔鎮，平均單價從21.4萬元漲至31.3萬元，漲幅46.3%；第二為台中市龍井區，平均單價從22萬元來到32.1萬元，漲幅46%；第三為新竹縣竹東鎮，半年來上漲43.8%；第四為苗栗縣頭份市，漲幅43.2％。

若以科技園區區分，漲幅逾四成的區域中，新埔、竹東與頭份都位於竹科園區所在的竹苗地區，使竹科概念區躍居全台最會漲的預售房市熱區。

其次為中科概念區，包括台中市龍井、北屯、烏日區搶下第二名、第五名與第八名，漲幅皆達到三成以上。

另外，雙北唯一進榜的士林區有北士科話題挹注；南部漲最多的橋頭、楠梓與安南，也各自有南科橋頭園區、高雄第三園區及台南園區力挺。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，短短半年時間預售屋漲勢驚人，主要是反映當地的市場近況，另外也與實價登錄2.0的政策變動有關。

陳定中指出，實價登錄2.0上路後，預售屋交易從過去的結案後整批登錄，改為每戶簽約30日內即時登錄，所以高價交易揭露的時間差，從以往的二、三年縮短到二、三個月，若新案先銷售高價戶別並申報，民眾就容易因看到高價資訊，忽略全案的平均行情，進而產生追高心理推升房價。

此外，由於預售屋即時登錄上路至今僅約一年多，資料量仍屬有限，且許多地區的登錄案件，高度集中在特定區段或個案，若近期登錄的案件以高價案或高價區段居多，就會大幅拉高平均行情。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，預售屋的漲聲，讓政府將其視為這波打炒房的主要對象，尤其是平均地權條例的修法，研擬限制預售屋換約，法案若通過，將影響預售屋的轉手性；且房地合一2.0針對預售屋完工前後的重稅期重新計算，使未來轉售、換屋都缺乏靈活性，因此購屋者出手前應評估個人資金需求，並考量中長期資產布局的彈性。

全台大型科技園區附近房市旺，專家分析，大型科技園區挾帶三大紅利，包括就業買盤多、居民收入多、公建規劃多，激勵區域房價。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，大型科技園區挾帶「三多」，第一是就業買盤多，創造豐厚剛性需求；第二是居民收入多，產業待遇佳，強化購買力；第三是公建規劃多，增添區段建設遠景，為區域房市注入強勁成長動能。

張旭嵐指出，以新竹縣市為例，受惠於竹科科學園區的發展和帶動，區域薪資所得較高， 據2020年財政部資料顯示，竹科涵蓋的新竹市東區關新里綜合所得總額平均數達301.2萬元，傲視全台。另外，新竹園區目前就業人數逾14萬人，竹南園區亦有近1.4萬名員工，區域房市可謂「人財兩得」，也讓周邊房價基期相對低的地區漲幅領先全台。

張旭嵐表示，高薪產業發達，也產生人口磁吸效應，移居工作人口年年增加，2018年大新竹人口正式突破百萬大關，租買的房市需求升溫，消費市場也走向精緻化發展，各種高單價的消費品牌都把竹北視為重要布局商圈之一，凸顯成熟且穩定的產業發展，對於區域成長的重要性。

危老條例實施至2027年落日，據了解，內政部正朝三方向檢討，包括延長危老條例實施年限、取消年限並常態化、如期落日，由於距離落日時間尚早，目前在討論階段，尚未定案。

危老條例在2017年5月上路，定位為老屋改建「特快車」，希望透過簡便程序、低門檻來加速老屋改建，並訂定實施期間為十年，將在2027年5月底落日。

累計至今年7月底，危老申請案已達3,100件，以雙北、台中危老申請最為踴躍，案量遠超過其他縣市，甚至有部分案件原本要走都更程序，後來選擇改走危老，市場對於危老仍有高度期待。

內政部對於危老條例未來走向，正持續檢討中，檢討方向主要有三。首先是在落日前修法，延長施行年限；其次是讓危老常態化，修法取消落日條款，與都更雙軌並行；第三則是危老如期落日，不再延長。

據了解，考量延長危老條例或直接常態化，主要是因為危老上路以來，確實引發一波改建熱潮，相較於都更冗長程序，危老速度快，的確有助危險老屋盡快更新。

然而，危老上路以來，由於沒有最小基地限制，市場上也出現「迷你基地」，都市出現「紙片屋」，對整體都市規畫、未來大規模更新改建，都將造成阻力，且量能集中在危老，也恐拖累都更腳步。

另外，危老在歷經申請熱潮後，目前申請熱度已經緩下來，外界也擔憂在工料雙漲、房市前景不佳等因素下，實際開工狀況不如預期，恐導致爛尾樓，種種問題都有待通盤檢討。

若決定要如期落日，如何協助危老案件轉軌到都更，將是內政部的重要課題，當危老這輛「特快車」停駛，若都更仍停滯不前，如何協助具急迫性的危險、老舊大樓加速改建，也將是一大考驗。

內政部營建署官員表示，目前僅止於討論階段，尚未進入法制研議階段，仍要蒐集各方意見，並權衡各種利弊得失，且距離落日還有近五年，會再持續檢討，本會期尚不會提出修法。

據聯徵中心資料，觀察各縣市第2季房貸狀況，七都（包括新竹縣市）平均貸款利率全面上揚，核貸成數方面，新竹縣是唯一在年、季表現均下滑的縣市，顯見新竹因房價漲勢凌厲，銀行提高風險意識。

台北市則是七都中核貸成數最低的區域，為77.87％，專家推估，北市因建案少、房價高，銀行放款相對保守。

統計資料顯示，七都第2季核貸成數若與首季相較，台北市與新竹縣分別下滑0.3、0.61個百分點，其餘均增加，以台南季增0.4個百分點最多；若與去年同期相比，台南市、新竹縣、新竹市成數均下滑，以新竹縣成數緊縮較明顯，台中增加1.07個百分點為最多；利率是全面增加，新竹市則較去年同期增加0.28個百分點最多。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，央行3月升息1碼，衝擊市場買氣，從這次資料看，利率普遍增加0.2個百分點以上，但成數各有消長；隨著央行持續緊縮銀根，接下來成數會更保守，對買氣影響更大。

徐佳馨指出，七都利率全面上揚，值得注意的是，台中、高雄與新竹市均突破1.7%，顯見銀行端在資金成本增加壓力下出手調整，想要獲得1.5%以下優惠利率不容易。

在核貸成數上，北市與新竹縣較首季減少，北市成數為各都最低，推估為建案少，多為個別貸款，整批貸款不多，加上房價高，銀行放款相對保守。

9月13日，遠洋集團發佈2022年前8月未經審核的營運資料顯示，2022年1-8月，遠洋集團實現協議銷售額約610.6億元；協議銷售面積約369.5萬平方米。8月單月，遠洋集團實現協議銷售額約90.6億元，協議銷售面積約58.5萬平方米。

在克而瑞、中指研究院、億翰智庫三家研究機構發佈的2022年1-8月中國房地產企業銷售業績排行榜上，遠洋集團均位居榜單第19位，較去年同期提升約20個名次。

前8月，遠洋集團堅持聚焦主業，秉持“建築•健康”理念，不斷以優質的產品和匠心服務贏得市場認可，多個位於一二線城市的主力項目表現良好。

在聚焦主業、加強回款的同時，遠洋集團高度重視“保交付”工作，積極推進專案建設，確保實現高品質平穩交付。上半年，遠洋集團整體交付品質位元列規模房企TOP10，客戶滿意度連續5年穩步提升。2022年1-8月，遠洋集團已完成約2.8萬戶房源的交付。

據瞭解，今年9月，遠洋集團全國百余個樓盤發起“燃9|遠洋全民帶貨季 ”活動，持續落地“超級現場”，邀請業主“雲”監工，以精工產品提振市場信心，推動業績提升。遠洋集團將密切研判市場，通過數位化行銷、夯實產品品質、加強回款管理等策略，實現開發主業安全、穩健、可持續發展。

一場“保交樓”攻堅戰正在有序推進中。

9月12日，恒大集團董事局主席許家印在恒大集團復工複產保交樓周例會上稱，目前恒大全國保交樓專案共706個，已復工專案668個，未復工專案38個，相關地區公司要在9月30日前必須全面復工，竭盡全力做好復工複產保交樓工作。

3天前，建業地產總裁楊明耀也在“保交樓 穩民生”秋季工作部署會上稱，要打好“保交樓”攻堅戰。

打好“保交樓”攻堅戰，地方政府也沒有缺位。為了進一步攻堅化解問題樓盤，今年以來，包括吉林省、合肥市、鄭州市、鹹陽市、平頂山市等多個地區已先後召開會議，明確全面落實好“保交樓”工作。其中，鄭州市在9月6日召開的強力攻堅“保交樓”專項行動動員會上，明確提出“確保10月上旬停工、半停工專案全面實質性復工”的攻堅目標。

東方金誠首席宏觀分析師王青接受《證券日報》記者採訪時表示，“保交樓”不僅對穩定房地產市場預期有重要影響，而且具備保民生的意義。

7月28日召開的中共中央政治局會議提出，要穩定房地產市場，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

此後，各地“保交樓”政策持續加碼，對引導樓市需求端企穩回升、推動房地產業金融環境回暖起到積極作用。

據克而瑞地產研究中心統計，自今年8月份住建部、財政部、人民銀行等有關部門出臺措施，明確通過政策性銀行專項借款方式支援已售逾期難交付住宅專案建設交付後，截至目前，至少已有南寧市、湖州市、紹興市、石家莊市、萍鄉市等10餘個城市陸續出臺“保交樓”政策，內容包括“一對一幫扶”、設立紓困基金、鼓勵收購銷房作為保障安置用房等措施。

在房地產紓困基金方面，目前，鄭州市已設立百億元房地產紓困基金；南寧市平穩房地產基金首期規模為30億元；湖北省資產管理有限公司與浙商資產管理有限公司聯合設立50億元紓困基金，加大對湖北省不良資產的收購、處置力度，服務“保交樓、保民生、保穩定”。此外，杭州市、紹興市也計畫設立房地產紓困基金或穩保基金。

在王青看來，多地通過成立房地產紓困基金、投放專項貸款等方式，力爭撬動多方資金確保爛尾樓盤復工、在建樓盤不出現爛尾風險，體現了各地政府部門防控房地產相關風險的“底線思維”。未來，“保交樓”政策措施有可能進一步升級加碼，預計各地也會根據自身特點，創新豐富政策工具箱，其中包括擴大紓困基金規模、必要時設立代建代管機制等。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜接受《證券日報》記者採訪時表示，今年決策層多次強調“保交樓”，預計後續各地對此的優化舉措及配套資金將加快落實。只有“保交樓”才能穩民生、穩預期，只有“保交樓”如期推進，樓市信心和預期才能好轉，下半年房地產市場才能進一步穩定恢復，從而對宏觀經濟帶來正面影響。

對於當前房地產市場而言，無論是從避免房地產壞賬問題造成較大金融風險，還是從扭轉樓市下行趨勢角度來說，預期的穩定以及信心的恢復都是其中的關鍵。

對此，58安居客房產研究院分院院長張波接受《證券日報》記者採訪時表示，雖然購房者信心的恢復需要一個過程，但隨著地方政府和房企的同步發力，特別是快速推進實質性復工，預計對市場信心的恢復效果將大於以往。

樓市寒氣未退，銷售疲軟，房企的日子不好過，多元化業務對於業績的提振作用凸顯。智慧家居沒有可能成為房企的第二增長極？

“無論從C端還是B端的認知，已經到了即將爆發的階段。”睿住智慧總經理朱春晨向《21CBR》記者表示。

睿住智慧自2015年底成立以來，一直在探索智慧空間解決方案，與睿住資本、睿住建築科技、美置服務、美的商業一起，構成美的置業的多元化版圖。

美的置業的半年報顯示，2022年上半年 ，睿住智能新增合同6億元，銷售額4億元，同比增長20%，累計交付超過12萬戶智慧家庭、341個智慧社區。

2022年，美的置業定下的銷售目標是1400億元。美的置業明確，要將多元化業務做強做大，睿住智慧是其中重要一環。

場景切入

近水樓臺先得月。手握大量開發專案，開發商進軍智慧家居，並不新鮮。克而瑞資料顯示，TOP50房企已全部涉足該領域，2021年精裝市場的智慧家居配置率達89%。

從表面上看，配置率很高，實際上大部分項目仍停留在門鎖、坐便器、燈光、窗簾等智慧單品，市場上成熟的全屋智慧專案並不多見。

“過去行業對全屋智慧解決方案的認知不夠，多局限於做單個產品的歸集，這兩年慢慢過渡到全屋智慧的智慧家庭模式。”朱春晨解釋道，模式升級背後，是思維方式的變化，“早期主要研究做什麼產品，現在越來越關注使用者的需求。”

睿住智慧主打空間場景解決方案，在朱春晨看來，隨著人臉識別、語音交互等技術的進步，行業在技術儲備上已做好準備，但要體驗更好，還需要演算法的持續積累，實現更好的感知。

當下最大的瓶頸，是全屋智慧尚未普及到大眾消費圈層。

基於一套通用系統，將設備互聯互通，是空間智慧的基礎。

一個家庭中，智慧家居來自不同品牌，由於通信協定標準不統一，產品之間難以相容，使用者體驗大打折扣，也是智慧家居市場滲透率不高的原因之一。

早期，睿住智慧借助一套智慧方案系統，融合美的旗下全品類家電的智慧控制，但其他品牌的智慧家居難以打通。

今年8月，睿住智能做了兩個升級：

一是發佈自研的空間智慧作業系統——REMAC Home OS 1.0，可以快速接入新設備，主動感知使用者的習慣，後續可實現線上OTA升級。

二是宣佈即將支援Matter協定的設備相互打通，該協定由穀歌、亞馬遜、蘋果等巨頭共同推出。“有一套標準實現了最底層的打通，以前最困擾大家的部分，Matter協定解決了。”朱春晨表示。

B端滲透

相比互聯網公司和傳統家電企業，房地產商涉足智慧家居，具有天然的B端入口， 能快速鋪向精裝房市場。

“教育B端用戶比C端簡單，決策的難度相對小。”朱春晨提到。

對於睿住智慧來說，大客戶美的置業是全屋智能的場景試驗田，近幾年美的置業的精裝交付樓盤中，基本實現智慧家居100%覆蓋。

睿住智慧不只服務於美的置業，目前已與萬科、保利、遠洋、旭輝、中海等外部房企建立了長期合作關係。2022年上半年，睿住智慧的協力廠商業務占比達到25%。

奧維雲網（AVC）監測資料顯示，同期，地產精裝修市場的智慧家居配套項目774個，配套量82.54萬套，智慧家居系統組態率為12.2%，睿住智能躋身top5中，與歐瑞博、uiot、控客、博聯一起，瓜分了全國48%的市場份額。

睿住智慧也試圖發掘存量市場需求，2022年，其面向C端用戶推出“睿住智選”品牌，用戶可以在樣板間直接下單，購買產品和方案。


與業內產品型玩家相比，睿住智慧會根據房型、需求的差異進行定制，包括前期的方案規劃、空間設計，到後續的交付、售後和運維。 “服務會成為我們的核心競爭力之一。”朱春晨表示。

除了智慧家庭，睿住智慧的業務範疇還涉足智慧社區、智慧園區。社區有很多物業管理的場景，而園區除了管理以外，還有招商需求，業務更為複雜。

相比家庭空間，社區、園區類型複雜，個性化定制化需求高，可複製性不強。朱春晨表示，從市場空間上看，家庭場景遠遠超過社區與園區，現階段70%的業務聚集在家庭場景上。

找准需求

睿住智慧目前要解決的難題是，如何找准使用者的需求，連結更多他們想要的電器或其他生活方式產品。

睿住智慧做客戶調研時經常發現，有些產品可能是客戶在樣板間看到很感興趣，實際決策時卻選擇放棄。

比如健身鏡，用戶參觀時很喜歡，但在自己家裝修時不會買，原因可能是客廳已有電視，或者健身鏡不是高頻需求。

因此，睿住智慧不做硬體，卻可以借助美的集團(56.490, 1.05, 1.89%)的全品類白色家電，在產品層面做更多嘗試，早期50%以上的硬體產品都來自於美的集團。

不過，智慧家居涉及的行業廣泛、品類複雜、生態多元，美的產品難以完全覆蓋。睿住智慧現在更傾向於共創，內部研發團隊聚焦使用者需求調研、產品規劃和設計、測試等，合作夥伴負責制造硬體。

目前，睿住智慧的共創夥伴約300家，美的置業旗下的股權投資管理公司——睿住資本也投資了部分夥伴企業，比如新三板企業GVS視聲智慧，今年1月就獲得了睿住資本的千萬元融資，雙方合作研發了一款智能中控屏。

當下，房地產市場尚未回暖，交付量、成交量下滑，裝修市場也受拖累，但對睿住智慧的影響有限。

有資料顯示，2025年智慧家居規模將突破8000億元，未來將是一個萬億市場。在朱春晨看來，市場體量足夠大，總是有需求。

對比美的置業的總體業務盤，目前睿住智慧的貢獻不大，今年上半年，美的置業營業收入316.63億元，睿住智能約占總收入1.2%。要扛起增量大旗， 睿住智慧還得加快腳步。

9月13日，龍湖集團（00960.HK）發佈未經審核運營資料，8月，公司實現合同銷售金額223億元，權益合同銷售金額145億元；合同銷售面積128.5萬平方米，權益合同銷售面積85.6萬平方米。

今年前8個月，龍湖集團累計實現總合同銷售金額1263.4億元，合同銷售面積765.9萬平方米。就龍湖集團此前公佈的資料推算，今年前8個月，公司實現權益合同銷售金額828.6億元，權益占比約65.59%；權益合同銷售面積為504.5萬平方米。

對於市場，在龍湖集團2022年中期業績溝通會上，執行董事兼首席執行官陳序平表示，上半年政府陸續出臺多項政策，6月市場上揚，7月持續築底；今年整體市場算是低開但穩中向好，預期今年全年房地產市場銷售將出現30%降幅。

對於公司的銷售目標，陳序平稱，公司更注重現金流的安全，維持合理的利潤，全年可售貨值約4000億元。公司會根據市場調整目標，不會為了銷售任務做被動動作，以維護利潤和資金的安全。陳序平稱，目前公司進入了68個城市，但未來會更聚焦。

截至8月末，龍湖集團累計實現經營性收入約151.9億元；其中投資性物業租金收入約78.9億元。

土地儲備方面，8月，龍湖集團新增一塊位於蘇州吳中區的土地儲備（來自收並購專案），總建築面積6.26萬平方米，權益建築面積4.38萬平方米，權益地價6.8億元。

據龍湖集團公佈的資料，上半年，該公司在北京、浙江杭州、重慶、四川成都、安徽合肥等城市獲取17個項目，總建面226萬平方米，權益地價131億元；7月新增3塊土地儲備，總建築面積33.93萬平方米，權益建築面積22.03萬平方米，權益地價26.69億元。

依此推算，今年前8個月，龍湖集團合計獲取21個專案，總建築面積266萬平方米，權益地價為164億元。

截至發稿，龍湖集團每股為28.55港元，漲1.06%。

大悅城地產（00207）公布，持有重慶地皮的全資附屬重慶昇悅獲獨立第三者保利發展（滬：600048）增資約3.65億元人民幣以取得49％股權，令該集團持股降至51％，視作出售附屬公司股權，料不會錄盈虧。

該集團指，該地皮位於重慶兩江新區，總地盤面積約8.9萬平方米，總計容建築面積約12.87萬平方米，預期將建設逾1,000套面積介乎99至143平方米的住宅公寓。該集團指，增資補充項目一般營運資金及利用保利發展的資源開發該地皮。

廣州2022年第三輪集中供地拉開序幕，不僅供地宗數、總用地面積、總起拍價創下2021年第三批集中供地以來新高，不少地塊也充滿了“戲劇性”。

近期，廣州公共資源交易中心披露的第三輪集中供地資訊顯示，此次土拍共推出20宗地塊，合計占地面積156.5萬平方米，起拍總價達538.5億元，將在10月10日起進行限時競價。

本輪集中供地可謂“應掛盡掛”，除了越秀區零掛牌外，其餘十區均有土地出讓，其中海珠、南沙、花都數量最多，各貢獻3宗土地；荔灣、天河、白雲、番禺分別有2宗土地出讓，剩餘黃埔、增城、從化各1宗。

在這些地塊中，有三宗地塊充滿了故事，是被出險房企退還給廣州市規劃和自然資源局的，包括荔灣區的新隆沙地塊（前“地主”為華夏幸福(2.930, -0.03, -1.01%)）、番禺區恆大足球場地塊（前“地主”為恆大）、花都區的中軸線八地塊一（前“地主”為富力）。

從廣州前兩輪的集中供地表現來看，市場始終維持熱度不高的態勢，央企國企為拿地主體。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對介面新聞表示，隨著房企紓困政策的推進以及在手貨值的下降，民營房企在第三輪土拍中的積極性或有所提高。

供應量創新高

在去年下半年市場明顯降溫後，廣州土拍也開始縮小供應量。

2021年首次、二次、三次集中拍地，廣州分別推出地塊數量達48宗、48宗、17宗，起拍金額分別為901億元、1124億元、434.13億元；今年首輪和二輪土拍的供地總數則分別為18宗、14宗，起拍總價分別為367.7億元、253億元。

即便縮小了供應量的情況下，土拍情況也不太理想。今年首輪集中供地共成交17宗，1宗流拍，總計攬金341億元；第二輪集中供地僅有11宗地塊成交，流拍率超過20%，且成交地塊全部國企、央企拿下。

與前五輪集中供地相比，廣州今年第三輪集中供地的供應量可以排在第三高的位置。

此外，廣州還在此輪土拍中掛出了一宗“巨無霸”地塊，即芳村大道南廣船地塊，占地約40萬平方米，計容建面約98萬平方米，起拍總價約為188億元，是廣州近十年總價最貴的“超級地王”，在廣州土拍歷史上，也僅次於2010年以255元成交的亞運城。

對於此番政府加大供應量的舉措，李宇嘉指出，相較於2020年和2021年前兩輪的土地供應，廣州從去年第三輪到今年前兩輪供地的規模幾乎是腰斬的，這樣就導致近期開發商在黃埔、天河、番禺等區的供貨較少。

“隨著樓市紓困、‘保交樓’進度的推進，市場信心逐步修復，後續可能存在供應不上來的情況，所以這個時候必須加大土地供應的規模。”

在克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉看來，廣州第三批次供地誠意滿滿。從供地結構來看，20宗地裡面中心六區占了10宗，占比過半；從出讓條件來看，全部地塊都採用了“限溢價+搖號”的競拍模式，既能平抑地價，也為開發商留下了更多市場化空間。

他進一步指出，從地塊明細來看，既有總價高達188億的“巨無霸”，也有“降價”3.75億和2.98億的回爐地塊，星光熠熠、各有亮點。綜合來看，儘管姍姍來遲，廣州還是希望通過對供地結構和供地條件的優化，提高開發企業的關注度和參與度。

回爐地塊看點足

廣州此前多宗流拍或退地的地塊，均在本次土拍中重新掛牌，且起拍價有所下調。

2宗流拍回爐地塊包括天河區育新街南側地塊、白雲區小坪村地塊，均為今年第二批集中供地中的流拍地塊。

相比上一次，天河區育新街南側地塊起拍價從24.41億降至20.66億，降了3.75億。據瞭解，該地塊雖位於天河區，但離地鐵站大概有2.5公里，且旁邊的淩塘新村有大量握手樓、自建房，未來城市介面有待更新。

白雲小坪村地塊也從起拍價13.65億元下調到10.67億元，降了2.98億元。該地塊鄰近鐵路，距地鐵8號線小坪站大約500米，但容積率偏高，達到5.0。

除了流拍地塊外，第三輪集中供地還上架了三宗退地地塊。

包括原由華夏幸福以68.4億元拿下的荔灣區新隆沙地塊，原由恆大以68億元拿下的謝村居住及商務用地（即恆大足球項目用地），原由富力以11.2億元拿下的花都區中軸線八地塊一，拿地時間均為2020年，並且在2022年與廣州市規劃與自然資源局解除土地出讓合同。

因恆大足球場的熱度，謝村居住及商務用地是此輪土拍中最受關注的地塊，不過相比2020年4月的掛牌，此番出售在條件上已做出了諸多調整。

2020年4月的掛牌資訊顯示，謝村地塊用途涵蓋體育、商業相容商務用地，占地面積達49.9萬平方米，可建設用地面積約30.1萬平方米，計容建面約94.2萬平方米。其中用來建設專業足球場專案的土地面積約15萬平方米，總建築面積約30萬平方米，其餘土地包括公寓。

據悉，因恆大集團整體的流動性危機，廣州恆大足球場專案的開發和建設進度受到較大負面影響，已停工近一年，公寓部分2020年底入市銷售，4371套已預售。

今年8月，恆大正式與廣州市規劃與自然資源局簽訂解除協定，據此解除原合同並由中國恆大退還廣州恆大足球場地塊土地使用權，而廣州市規劃與自然資源局將支付合計55.2億元出讓金退庫款。

重新推向市場後，謝村地塊的土地性質已變更為商住用地，掛牌起始價為31.55億元，占地面積調整為57.77萬平方米，計容建面不高於65.73萬平方米，其中居住用地建面為不高於3.1萬平方米。

此外，根據公告，新的競得人須按規劃要求無償配建BA0402042地塊（體育用地），該地塊總投資65億元，其中包括已經建設投資20.92億元，剩餘需繼續投資44.08億元。

究竟恆大足球場專案能否成功找到接盤方，這備受外界關注。

從澳大利亞悉尼到瑞典斯德哥爾摩，再到美國西雅圖，隨著各國央行以幾十年來最快的速度加息，借貸成本迅速回升，房價隨之下跌，購房者開始收手。與此同時，數百萬在疫情期間以低廉貸款購入房屋的業主，也將因抵押貸款重置而面臨更高的還款額。

澳大利亞和加拿大等地的房地產市場已經面臨兩位元數幅度的價格下跌，但經濟學家認為全球房價下滑才剛剛開始。

日本法政大學教授、前日本央行經濟學家Hideaki Hirata表示，2023和2024年將出現全球房地產市場同步低迷的情況。他警告稱，今年大幅加息對家庭的影響將隨著時間流逝顯現出來。

更高的房地產融資成本將以多種方式衝擊經濟。背負著貸款的家庭不得不勒緊褲腰帶，而不斷上升的房貸月供將阻止潛在買家進入市場，進而拖累房價和房地產市場的開發。

央行的寬鬆貨幣政策曾在金融危機後的數年間推動了房地產繁榮，新冠疫情又進一步助推了這一繁榮，因為疫情促使人們尋找擁有更大空間，以及適合遠端工作的住房。

眼下，在通脹飆升和潛在經濟衰退的前景下，那些在疫情期間以創紀錄高價購得住宅的人，將不得不因為貸款重置面臨更高的還款額。

野村控股全球市場研究主管蘇巴拉曼 （Rob Subbaraman） 指出，許多背負債務的年輕家庭，他們一生中從未經歷過利率大幅上升，同時他們的實際工資在經通脹調整後卻不升反降，這可能會讓其感到非常震驚。

新西蘭在某種程度上正是疫情造成的房地產繁榮的典型代表，僅2021年該國的房價就上漲了近30%，而現在，這一繁榮正在逐漸退去。

該國目前有大約55%的未償住房抵押貸款為浮動利率，或者需要在2023年7月前重置的固定利率。新西蘭房地產協會的資料顯示，隨著新西蘭央行在過去10個月內累計加息7次，該國7月房價較去年11月峰值下跌了11%。經濟學家預測，房價可能最終會下跌20%。

澳大利亞8月的房價更是錄得近40年來最大的月度跌幅。雖然到目前為止，現金充裕的家庭表現出了對利率上升的抵禦能力，但明年將有數十億美元極低利率抵押貸款進行再融資。在澳大利亞，定期貸款的期限往往相對較短，只有兩到三年。

曾是歐洲最熱門市場之一的瑞典，自今年春季以來，房價已經下跌了約8%，多數經濟學家目前預計降幅為15%。利率上漲也給在債券市場上大筆借債融資的房地產公司帶來壓力，投資者越來越擔心其是否有能力為這些債務再融資。

英國房價也在加速下跌。據彭博一項分析顯示，倫敦近一半行政區的房價處於持平或下跌狀態。滙豐控股公司警告稱，英國正處於“房地產低迷的峰值”，未來一年的需求可能會下降20%。該國有大約180萬人的房貸將在明年進行再融資。

美國房地產市場也在經歷了兩年的價格飆升後，迎來了一個臨界點。隨著美聯儲開始加息以遏制通脹，房價增速近幾個月一直在放緩。房地產金融市場資料分析公司Black Knight近期發佈的房貸監測報告顯示，7月美國房價中值環比下降了0.77%，為逾11年來最大單月跌幅。

該報告還顯示，在美國50個最大的房地產市場中，超過85%的市場其房價已從峰值下跌。其中三分之一下跌超過1%，逾十分之一下跌至少4%。

隨著美聯儲加息，占全美所有抵押貸款申請逾90%的30年期固定抵押貸款利率，從今年初時的3%左右上升至略高於6%。這意味著，若購買一座價值40萬美元的房屋，現在每月支付的費用將比1月時高出約700美元。

面對利率不斷上漲，一些國家已經出手干預，幫助消費者面對還款額的迅速增加。比如韓國，作為最早開始加息的亞太經濟體之一，決策者最近同意支付逾4000億韓元（約2.9億美元），幫助那些有浮動利率抵押貸款的家庭。

在波蘭，利率的上升使得部分借款人的每月還款額翻了一番。波蘭政府今年早些時候表示，允許波蘭人暫停還款長達8個月。

除了房價以外，近期，租金漲跌也成了備受關注的話題。

前段時間，鄭州“房東擺攤求租”“降價40%無人租”的話題一度登上熱搜。實際上，從8月單月租金漲跌情況來看，鄭州租金確實降了。

CRIC城市租售系統資料顯示，鄭州8月個人房源租金為24.88元/平方米/月，環比下降2.4%，同比下降11.98%，同比降幅排在重點監測55城之首。

然而鄭州並非個例。

我們查閱CRIC城市租售系統資料發現，8月租金環比下跌的城市達到了35個，租金同比下降的城市多達43個。

也就是說，重點監測的55城中，有六成以上城市房租出現下降。

受各地疫情反復影響，租賃市場尚未從低迷市場中走出來，尤其是租金的下調，其背後反映的經濟問題和疫情問題也值得行業重視，再加上8月份畢業季效應消退，全國租賃市場熱度進一步下降，整體出現量價齊跌的情況。

2022年8月，隨著近期各地疫情出現反復加上畢業季效應的逐漸退卻，租賃需求開始收窄。

最明顯的變化是，55城個人房源租金以及新增房源供應雙雙下滑。

CRIC城市租售系統資料顯示，8月，55城個人房源租金為33.32元/平米/月，較7月基本持平，同比下降1.04%。

縱向來看，去年以來55城個人房源租金基本維持在33元/平米/月以上，僅今年3月和4月個人房源租金降至33元/平米/月以下，也是從今年4月開始，55城個人房源租金同比進入負增長通道，目前租金水準已連續5個月同比下降，8月同比降幅較7月收窄1.02個百分點。

由於近期各地疫情反復，租賃需求整體穩定性較差，加上進入8月後，此前火熱的畢業季效應逐漸減退，租賃市場整體的需求有所下跌，租金也出現了微跌。

實際上，不只租金下跌，受保租房效應影響，55城個人房源新增供應受到限制。

CRIC城市租售系統資料顯示，55城個人房源新增供應554741間，環比下跌9.49%，連續幾個月來首次跌破60萬間，同比也出現了下跌，同比下降1.78%。

分城市來看，大慶、烏魯木齊等租賃需求相對較小的城市，新增供應的同環比均有大幅下跌，尤其是市場上此前便出現了供大於求的情況，因此供應有所收窄。

聚焦不同城市漲跌情況，上海、杭州等租賃市場較為活躍的城市租金依舊維持較高水準，整體漲幅也較為顯著，而北京受此前疫情反復，租金環比下跌則較為顯著。

整體來看，北京和上海仍然是全國個人房源租金最高的兩座城市，其中8月北京以117.23元/平米/月位居全國首位，上海則以108.8元/平米/月位列全國第二位。

從8月55城個人房源租金漲跌TOP10城市來看，僅長三角城市上海和杭州8月租金呈現同環比齊增的態勢，其中上海同環比在漲幅最為明顯。聚焦55城，8月租金同環比齊漲的城市也只有三個，即上海、杭州和徐州。


整體來看，8月全國55城個人房源租金漲少跌多。

從租金環比漲跌情況來看，CRIC城市租售系統資料顯示，全國55城個人房源租金只有三分一城市租金環比呈現上升趨勢，租金環比下跌的城市高達六成。

其中，8月天津個人房源租金以環比10.17%的漲幅位列55城首位，此外上海、深圳租金漲幅居前；而大慶、蘭州和北京租金出現回檔，跌幅排在55城前三位，其中大慶以7.78%的降幅排在首位。

從同比漲幅來看，CRIC城市租售系統資料顯示，55城中租金同比上漲的城市只有約五分之一，其餘接近8成城市租金同比出現不同程度下降。

其中，鄭州個人房源租金領降，8月租金同比下降11.98%，是55城中唯一一個同比跌幅超10%的城市，此外，近期樓市熱度較高的成都租金同比也下降了近9%，排在55城中第二位。

實際上，一、二線城市商品房價格一直維持在較高水準，而租金的漲幅遠低於房價的漲幅，一二線城市的租售比遠低於合理的租售比區間水準，買房門檻日益攀升，在房價高企的當下，核心城市租賃需求愈發旺盛。

聚焦核心8城，克而瑞租售通過監測租賃的相關成交資料和市場調研資料，通過計算得出八城租賃價格指數，截至2022年8月，核心8城租賃價格指數出現下降，但指數區間仍然位於97.09-141.26。

各城市間差異較大，上海租賃市場的發展的持續性和穩定性最好。具體來看，北京、上海、杭州租賃指數均呈現不同程度上升趨勢，整體處於123-141指數區間波動，深圳整體租賃指數上升顯著，廣州、南京、武漢、成都租賃指數均呈現不同程度下跌。

從各類型房源8月份租金情況來看，北京、上海等一線城市依舊具有較強的外來人口吸附力，租賃市場較為活躍，整體租金呈現上升趨勢。其中，集中式公寓租金上漲顯著，兩城漲幅均在6%以上，即便有疫情反復的影響，外來人口依舊會向一線城市流入，從而使得租金上漲。除了北京和上海以外，其他6城集中式公寓租金均呈現出下跌的趨勢，其中武漢跌幅超9%。

分散式公寓方面，僅深圳租金環比上漲，其餘7城均出現不同程度下跌。其中廣州租金下跌比較明顯，8月租金跌幅達14.21%。實際上廣州此前分散式公寓租金較為平穩，租約簽訂時間往往比較長，但伴隨著房源空置率上升疊加整體經濟下行導致部分租客要求降租，因此導致其分散式公寓租金下跌明顯。

個人房源方面，8城中上海的租金上漲趨勢依舊顯著，此外深圳、杭州租金也有一定上漲。

租賃市場尚未從低迷的市場中走出來，今年3月以來疫情再次突襲，8月重點城市租金水準下調，供應量縮減，這對於整個住房租賃行業來說都是一個不小的挑戰。

實際上，租金整體漲跌也恰恰能說明問題。微觀變化背後，意味著當前各城市以及各城市中的每一個個體，在經濟下行之下所面臨的生存壓力，以及疫情之下個人收入的壓力以及運營商的成本壓力等。

對於租賃行業而言，疫情過後，如何恢復租客信心，建立租客的歸屬感、安全感都將迎來新的考驗。

滬深政策帶動 活躍度略好轉

內地樓市銷情慘淡，「金九銀十」傳統旺季成績未如理想。據中指研究院統計，中秋節3天假期（9月10日至12日）34個重點監測城市新樓成交面積56.8萬方米，與去年中秋節假期（9月19日至21日）比較，日均成交面積減少31.6%，相比2019年至去年同期的日均成交面積更大跌47.6%。

中指院指出，中秋假期市場情緒仍低迷，買家置業信心不足，除了個別城市市場情緒有所回升外，多數城市市場調整趨勢較明顯。部分城市如深圳、上海等城市受政策環境改善、疫情受控等因素帶動，市場活躍度略有好轉，但多數城市新樓成交規模較去年中秋假期的降幅較大，長沙、西寧、南京等地的跌幅均在七成以上。

斷供效應 置業乏信心

今年以來，已有超過250個省市改善調控政策逾700次，尤其4至6月政策密集出台，7至8月各地因城施策有所放緩。7月底，中央政治局會議提出要穩定房地產市場，因城施策用足用好政策工具箱，8月人民銀行減息及國常會進一步釋放積極訊號，修復市場信心；9月以來，各地因城施策步伐略加快，一二線城市有所跟進。除了個別城市之外，多數城市的市場復甦預期有限。

中指院表示，按周度數據而言，7月以來市場活躍度下降，8月市場低位橫行，9月開局市場表現不及預期，上周（第37周）重點城市商品住宅成交面積按年下跌逾三成。

料各地加大支撐力度

7月以來，市場供應淡季，加上需求集中釋放後入市步伐放緩、集中網簽因素減弱、斷供潮影響市場預期等，重點50城商品住宅周度成交面積跌幅普遍在20%以上，9月以來，多地疫情反覆，進一步拖累市場恢復步伐。

目前房地產市場情緒低迷，中指院稱，政策層面需要發力穩定預期。短期而言，各地因城施策的力度有望進一步加大，保交樓相關舉措繼續落地，疊加信貸環境改善，政策效果可能會逐漸顯現，尤其熱點一、二線城市，買家的預期及置業信心將回升，不過，對於大多數城市而言，市場情緒的修復還需要一段時間。

招商局置地（00978）公布，以約2.88億元（人民幣．下同）出售持有江蘇地商住地的項目公司予資產支持專項計劃管理人中信証券（06030）（滬：600030），料收益約2,710萬元。

該集團指，項目公司持江蘇省南京市棲霞區邁皋橋街道經五路二期西側1號和2號地皮作住宅和商業用途，過去兩年均虧損，在6月底資產淨值2.61億元。該集團認為出售將提前實現未來收入，而出售所得款項將為其他投資的一般營運資金提供財務支持。該集團又指，仍然有權委任項目公司董事會之大部分成員，故項目公司將繼續為其附屬公司。

內地「爛尾樓」問題未見明顯改善，美銀發表報告稱，中央及地方政府8月推出支持「爛尾樓」完工的寬鬆措施，但以現時的措施規模，可能仍不足以填補這些已售但未完工項目的資金缺口，預期未來會有更多行動去幫助「爛尾」項目於明年竣工。同時，該行直言，得益於紓困基金等救市措施，相信在這情況下樓價不會大跌。

美銀：樓價大跌機會微

美銀指出，中央通過國資背景機構為部分示範民營房企發行中期票據時，提供全額擔保及承銷，以及設立規模達2000億元人民幣的房地產基金，地方政府也獲准調整放貸政策以支持當地房地產市場；這些措施都是前所未見，可替進一步轉差的房地產開發及銷售提供支持，也為未來推出的刺激措施奠定基礎，故認為整體樓價不會出現大幅下滑，尤其是限價等行政控制措施仍嚴格。

另一方面，該行又提到，推進「爛尾」項目完工，對建築活動的帶動作用或許有限，因為市場情緒已經受損，加上外界普遍預期住宅均價維持下行，明年房屋銷售不太可能出現明顯反彈，這意味投資者對不論國企或者民企地產商的熱情均趨冷淡。

此外，報告又稱，土地市場自去年中降溫以來，不少土地流向地方政府融資平台，但這些平台大部分都沒興趣或計劃進行開發，房地產行業會持續對內需增長造成拖累。

白建時道屋地意向10億標售

樓市氣氛轉弱，但仍有不少老牌家族或廠家放售持有多年的物業，市場近日有合共市值逾20億元的物業推出招標。當中，多年來皆被富豪追捧的港島渣甸山獨立屋，放盤量極少，而從事建築工程的南美堅記陳氏家族，新近以招標方式出售白建時道83號，意向價10億元。

韋堅信測量師行物業發展及投資部副董事總經理許偉國表示，獲委託招標出售白建時道83號獨立屋地，地盤面積約13040方呎，現為兩層高的低密度洋房，連近1萬方呎的特大庭園、私家泳池及停車場，意向價10億元，10月20日截標。

樓面呎價12.78萬

地皮位處白建時道、畢拉山道及軒德蓀道交界，享三面單邊，目前規劃為「住宅（丙類）1」用途，可以地積比率0.6倍重建，估計可重建一幢2至3層高、總樓面面積約7824方呎的洋房，以業主意向價計，每方呎樓面地價（樓面呎價）約12.78萬元。

據了解，上述屋地由南美堅記陳氏家族擁有，現時仍自用。資料顯示，該屋地於1970年以52.6萬元購入，在1973年補地價後建成現有物業。

白建時道一帶主要為低密度豪宅，私隱度高，是城中富豪聚居之地，因以用家為主，故成交不多，過去4年市場只錄得4宗獨立屋地交易。其中成交樓面呎價最高為上址對面的白建時道81號，於2018年底由合生創展（00754）創辦人朱孟依或有關人士斥8億元購入，項目佔地9185方呎，以可建樓面面積5511方呎計，樓面呎價約14.52萬元，現時正重建一幢3層高洋房。

宏亞大廈叫賣估值10.8億

此外，印刷公司宏亞印務放售位於柴灣豐業街8號的總部宏亞大廈全幢工業大廈，市場人士估計物業市值約為10.8億元。

仲量聯行資本市場部執行董事何家威稱，宏亞大廈於1982年落成，地盤面積約為15392.52方呎，樓高13層另加頂層天台，建築面積約159593方呎。物業現址劃為「工業」用途，若以目前發展規劃，最高可以地積比率14.4倍重建，最高可建樓面面積約221652方呎，以市值計，樓面呎價約4873元。何家威指出，物業具合併發展潛力，有機會併購相鄰兩幢工廈，發展為大型物流中心或數據中心。

根據資料，上述物業原由恒生銀行（00011）持有，宏亞印務於2007年9月斥資1.48億元購入，若以目前的市值計算，較15年前賬面高出9.32億元或6.3倍。

有財團2020年向土地審裁處申請強制拍賣西營盤高街120至122號翠樺樓，昨天獲土地審裁處批出強制售賣令，底價5.25億元。

該財團2020年以寶盛國際興業有限公司等3家公司的名義，向土地審裁處申請強拍樓高12層的商住樓宇翠樺樓，該廈1968年落成，樓齡約54年，地面層為舖位，其上屬住宅樓層，設有升降機。

大業主申請強拍時，持有該址約89.58%業權，及後成功收購部分小業主單位，於今年6月進行聆訊時，已增持該址權益至93.75%，僅餘3個單位未成功併購。土地審裁處考慮到該廈現況和大業主已兩度向小業主出價收購，決定批准該址強拍，底價5.25億元。

資料顯示，同一個財團上周已成功循強拍形式統一毗鄰的高街124至126號紹德樓業權，參考屋宇署去年就高街120至126號批出的建築圖則，兩幢舊樓可合併重建為一幢28層（另設兩層地庫）商住樓宇，總樓面面積約6.31萬方呎。

去年起有意出售部分自用舖位物業的連鎖超級市場惠康，再成功賣出舖位，荃灣路德圍的地舖以約1.1億元售出，惠康將售後租回9年。

市場消息透露，荃灣路德圍51至63號昌華大廈地下3至5號及7至9號舖，總建築面積約6939方呎，以約1.1億元易手，呎價約1.59萬元。據悉，惠康售後租回9年，首3年月租24.5萬元，其後可按市值調升，以此推算，租金回報最少達2.7厘。

資料顯示，上述舖位由惠康的母公司牛奶有限公司於1974年以162萬元購入，1989年把舖位以1130萬元內部轉讓予惠康有限公司，現沽出較48年前的購入價賬面大賺逾1.08億元，舖位升值67倍。

惠康去年中起放售5個舖位，意向價合共逾4億元，包括去年7月以4550萬元賣出葵涌保基大樓地下1至7號舖，同年9月再以近1.5億元沽出何文田冠華園地下5個舖位，連同最新售出的荃灣物業在內，共套現逾3億元。

九龍居屋樓王九龍東啟德啟朗苑出現歷來首個銀主盤，一個中層單位近日由恒生銀行（00011）以銀主身份放售，未補地價叫價315萬元，較購入價高逾50%。

市場消息指出，啟朗苑B座中層10室，實用面積286方呎，原則開放式現間作1房單位，由恒生銀行推出以未補地價315萬元放售，呎價約11014元。

資料顯示，該單位於2019年4月啟朗苑開售時，斥208.83萬元購入，之後向恒生銀行承造樓價九成一按，但於2020年11月至12月的1個月內，五度向財務公司借貸，合共貸款26萬元，其後因業主破產，單位最終淪為銀主盤。以最新叫價計，仍較3年前買入價賬面高出106.17萬元或50.8%。

新都城中層4年貶8%

私樓續有蝕讓出現，世紀21奇豐助理區域營業董事鄭達昌稱，馬鞍山新港城P座高層4室，實用面積361方呎，2房間隔，成交價600萬元，呎價約16620元。原業主於2018年5月以628萬購入，持貨逾4年賬面蝕28萬元或跌價4.5%。

美聯物業區域經理黃少明透露，將軍澳新都城2期8座中層C室，實用面積363方呎， 2房間隔，以620萬元易手，呎價約17080元。原業主於2018年5月以675萬元購入，賬面虧蝕55萬元或8.1%。

世紀21奇豐物業分行經理黃宗信稱，該行近日促成馬鞍山嘉華星濤灣1座低層G室兩房戶的租務成交，單位實用面積492方呎，以每月1.75萬元放租1個月後，減至1.65萬元租出，呎租33.5元。黃宗信說，業主於2010年以320萬元購入上址。

市場估年底前仍高企 學者：寬防疫樓市快復甦

二手樓市充斥多項不利因素，銀行加息步伐逼近加上樓價指數回調，業主紛紛沽貨套現，二手盤源升至44,450個，為近5年來高位，較今年2月財政預算案放寬樓按政策以來累升17%，市場預料二手盤源至年底前仍於高位徘徊。

不過，學者認為只要防疫措施放寬，樓市可快速復甦，樓價不會出現大跌。

政府於今年2月財政預算案公布時放寬按保（即1,200萬元以下住宅可造8成按揭；而1,000萬元以下物業可造9成按揭），當時吸引不少業主部署換樓，令全港放盤量持續高企。踏入第3季以來，在加息壓力之下，交投減少令盤源累積。從中原地產網站的資料統計，放盤量由預算案公布後的38,025個，至今增加17%至44,450個。當中1,200萬元以下的放盤增幅亦跟隨整體走勢，升22%至33,150個；而1,000萬元以下放盤則有29,260個，升23%。

其實，整體放數量為過去5年來的高位，並已超越2018年5月時二手盤源供應高峰期的38,133個，升幅達17%。

400萬元內放盤 增5成最高

值得留意的是，細價樓400萬元以下放盤量的增幅，為各類別樓價中最高，達至50%，累計有1,617個，其中九龍區的盤量升幅最大，由2月時的200個升73%至目前的345個；而新界西盤最多，達至732個，佔整體45%。

由於細價盤源中不乏居屋綠表市場放盤，故早前有新居屋抽籤，對二手市場造成壓力，加上第3季樓價向下調整，並不排除小部分業主部署換樓「住大啲」，希望低賣低買改善居住環境。

市場充斥多項不利因素影響二手樓市，除近期新盤陸續推售外，利嘉閣地產研究部主管陳海潮亦表示，移民放盤也是原因之一，近幾年持續有港人移民海外的個案，情況未見停止，因而令放盤量增加。另外，股市近兩年累積巨大跌幅，不排除有部分投資者需要放售手上物業以作資金周轉需要。再者，樓市走下坡兼逢息口急促趨升，部分對後市缺乏信心的業主或持貨者寧願先沽貨離場。他續稱，若目前情況沒有改變的話，即移民潮持續，而息口亦繼續趨升，經濟表現仍然疲弱，不排除市場上的放盤量在年底時將維持在相當高水平徘徊。

中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，移民盤是二手放盤量增加的原因之一，亦對一、二手樓價構成壓力。與此同時，防疫措施令到經濟轉弱，就連近期金融業增長亦變成負數，令整體樓市轉差。不過，他指，只要防疫措施放寬，經濟情況很快會出現扭轉，預計今年底前樓價以橫行為主，不會出現大跌。

另外，浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才則指，二手放盤雖然增多，但市場仍有承接力，故此今年初至今樓價仍只是跌5%左右，並認為現時最主要經濟轉差導致個別業主看淡沽貨，故此減價不算太大。

二手豪宅特色戶有價有市，西半山寶時大廈更現逆市奇葩，一個連平台單位呎價飈至2.5萬元，創屋苑歷史呎價新高。

代理指出，寶時大廈極低層單位，實用面積469平方呎，2房間隔，連415平方呎平台，近日以1,188萬元易手，不但樓價追平該廈紀錄，呎價25,330元更刷新全廈新指標。原業主2006年以290萬元買入，持貨約16年帳面獲利898萬元，升值3.1倍。

貝沙灣3368萬沽 高估價370萬

薄扶林貝沙灣單位大幅高於銀行估價易手，中原地產高級分區營業董事高鵬透露，薄扶林貝沙灣1期6座低層B室，實用面積1,190平方呎，3房間隔，以3,368萬元易手，呎價28,303元，成交價對比滙豐 （00005） 及渣打銀行 （02888） 網上估價同為2,998萬元，高370萬元或12%。原業主2011年以1,950萬元買入，帳面賺1,418萬元或72.7%。

此外，代理稱，西半山俊傑花園高層C室，實用面積781平方呎，3房間隔，以1,800萬元賣出，呎價23,047元，是次造價與今年初由立法會前議員甘乃威或相關人士沽出的樓下一個中層C室相同。原業主2015年斥資1,280萬元入市，帳面升值520萬元或40.6%。

細單位受市場熱捧，納米樓再現高呎租成交。英皇國際 （00163） 發展的跑馬地The Unit，新近錄得兩宗呎租突破百元的租務成交。其中一個實用面積不到100平方呎、細過車位的蚊型單位，呎租更高達102元。

中層91呎 每月9300元租出

據市場消息透露，The Unit近日錄得4宗租賃成交，實用面積91至121平方呎，均比私家車車位標準面積約135平方呎細，月租介乎9,300至1.37萬元，呎租介乎83至113元。其中，實用面積僅得91平方呎的中層C室，以每月9,300元租出，呎租達102元。另高層C室，實用面積121平方呎，以每月1.37萬元租出，呎租達113元，遠高於同區禮頓山、比華利山等知名豪宅。

另一方面，青衣薈藍同樣錄得4宗呎租逾50元成交。屋苑高層A9室，實用面積203平方呎，以1.15萬元租出，呎租達57元。業主於2021年7月以474.1萬元購入單位，租金回報率約2.9厘。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，今年8月份中原城市租金指數CRI最新報112.76點，創6個月新高，按月升0.53%。8月租金升勢擴大，升幅為10個月以來最大，並連升3個月共1.02%。當時正值暑假租賃旺季，租務宗數繼續高位企穩，相信未來租金走勢穩步向升。

儘管疫情反彈及加息陰霾令樓市回調，但有中小型物業代理行選擇逆市「增兵」。祥益地產昨日宣布增聘300名代理，並且推出開單保證吸引新人。不過，綜合代理界意見認為，未來各大代理行增聘人手及鋪位會更審慎，集中資源進行「精英化」，提高代理逆市生存能力。

祥益地產總裁汪敦敬表示，現時該行員工數目約150人，前與後勤比例約為4比1，實際持牌代理約110人，擬增聘的300員工，全數為前代理，但後勤依然會持續吸納網絡及程式設計等人才，以配合電子化及專業化發展。

汪敦敬：增聘300員工

他又說，是次大幅增聘代理不是想轉型做大公司，只是想為業內提供「一定有單開」的選擇，直言「這個世界不應該大部分人食白果，只得少數人開單。」他續指，任何持牌人士加入該行，有七天至一個月內開單保證，該行人均開單在8月份已經去到4.8宗，自2月的最低潮2.1宗逐步回復，未來會繼續用「多鋪少人」經營策略，令資源由「僧多粥少」變為「粥多僧少」。

祥益提供的數據顯示，今年人均每月開單約3.5宗，比去年略為減少，但上月人均促成4.8宗成交，追平去年5月高位。

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，面對淡市該行沒有裁員，會繼續招聘行內外精英，以上月為例，新增及自然流失員工均約二百餘人。

美聯：增加平租鋪位

鋪位方面，若業主不願減租至合理水平不會續租，未來會採審慎策略，考慮增加平租鋪位。現時沿用「bottom」機制，會提供課程予表現不理想代理進修「開單心法」，以提升他們能力。

中原︰今年增開10鋪

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，現有約6500代理及約465個鋪位，屬歷來最多，即使近月市況淡靜，憧憬下月檢疫期放寬樓市好轉，計畫維持人手，今年內會增加約十間鋪位。代理表現方面，現時採配額制度，前綫代理每月佣金需達6.8萬，每年1月及7月，相隔半年審核一次，未達標會接警告信，今年7月收警告信代理比例較上次考核增加，但公司明白是「非戰之罪」，因此信中內容以鼓勵為主。

他又表示，該行規模不同，故經營策略有所差異，未來集團會對新人加強訓練，集中在北部都會區如屯門增加人手及鋪位。

港置：代理面臨淘汰潮

港置營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，現時該行有逾千名代理及近百鋪位，今年上半年已新聘400人，近期更在九龍豪宅區及新界葵青區等擴充鋪位。即使上月市況疲弱，該行逾80%代理仍能促成交易，主要因為以往大型代理採「人海戰術」，但該行兩年前已開始改行「精英化」策略。

他認為，過往10年為地產黃金時代，人才爭奪戰令代理行衍生管理鬆散及惡性競爭等問題，現時代理人數的確過盛，出現「發達容易搵食難」的情況，僧多粥少下，前綫代理亦面臨「淘汰潮」，年資淺代理流失加快，相信地產代理行業將會進入撥亂反正年代。

世紀21：不設硬指標

世紀21奇豐主席及行政總裁李峻銘表示，該行將保持適當擴張，但不會設硬指標，主要視乎市況而定，過往受鋪租影響，成本很重，現時若能平租鋪位，不排除會因而增聘人手，然而重申要因應市況。