台北市三大「神祕大地主」之一的大稻埕百年老店「莊義芳商行」莊氏家族，第八代接班人隆遠集團董事長莊子華，14日首度在北士科園區首發案「心仝聚」中正式公開亮相，他認為土地應有百年大計、不該被閒置，須適度活化，未來除開發北士科園區新洲美段的商辦大樓案、內湖五期商辦案、舊宗路企業總部之外，也將規劃樂齡健康宅、音樂廳等建築。

莊氏家族一直被外界蒙上神秘面紗，北士科園區內最大私地主，莊家源起於清乾隆11年（1746年），由泉州同安渡海來台，落腳八里坌，持續買進不少淡海土地，於日據時代移居大稻埕迪化街永樂町創辦「莊義芳商行」。

初期從事對香港、廈門商埠貿易，專營黑糖、鷹牌煉乳、麒麟啤酒、橄欖、麵粉等南北貨進出口，後轉為多角化發展的「株式會社」，開始不動產買賣和租賃生意，迄今綿延第八代，被視為北市三大「神秘大地主」之一。

隆遠集團現任董事長莊子華，14日在北士科插旗的首發案「隆遠心仝聚」，首度在媒體前公開亮相。他有問必答、暢所欲言，透露家族祖傳土地和資產，遍及淡水、北投、士林、社子島、關渡、內湖、大直金泰段，及新北市台北港、汐止、萬華，以及桃園，多到數不清，幾乎都是曾祖母、祖父莊輝玉時代陸續買下，另有部分則是母親多年來買進。

莊家背景個個赫赫有名，莊子華祖父莊輝玉，是延平北路「第一劇場」創辦人，與大稻埕大茶商陳天來合作興建；伯公莊清風是台灣第一位傳遍基督教福音而殉教的基督徒，其事蹟被台灣基督教長老教會百年史收錄記載。

至於莊子華母親莊吳璇珠，縱橫土地市場數十年，自日本大學留學返台後、曾任北一女教師，後來經營補習班，人稱「吳老師」，一有錢就買地，不少建築業大老闆都拜她為乾媽，15日將要過103歲大壽；而她娘家家族也大有來頭，先輩郭吳振輝，早年和郭啟彰，共同從新加坡引進特殊魚種，取名為「吳郭魚」。

而身為獨子的莊子華，傳承家族榮耀，目前「莊義芳商行」已改建成博物館開放外界參觀。

莊子華自師大附中、淡大土木系、台科大營建工程碩士及東吳大學法律碩士學成後，專注經營家族資產。他說，小時候經常隨父母接觸土地買賣和開發之外，其法律專業背景，也培養出敏銳的投資眼光，經常上網查詢、掌握法拍資訊，半夜睡不著不是上網看法拍案、就是出門開車看地看房子。莊子華表示，家族留下資產，有計畫開發的大樓，多採只租不售；目前正規劃在淡海興建健康宅、長照機構，希望為社會創造更大、更多元化價值。

北士科點火 300億新案醞釀登場

台北市房市第四季北士科點火喊衝，可謂今年北市最熱門戰區，包括國泰、華固、璞園、隆遠、伯鴻、宏普、遠雄、達麗等眾案雲集，估計至少有總銷金額300億元以上的新案醞釀登場，據悉每坪開價已「超車」天母，挑戰140萬元區域天價。

北士科園區被視為今年台北市房市最熱門戰區之一，尤其第四季，新案將紛紛鳴槍起跑，估計至少已有300多億元新案蓄勢待發。最近區內接待中心已陸續落成，其中大稻埕百年家族隆遠集團，在北士科的首發案「心仝聚」，總銷約40億元，每坪開價平均110～130萬元，最小坪數從35坪起跳、為北士科最低入手門檻，預計9月中下旬正式登場。

今年以來北士科不少品牌建商紛紛到齊推案，其中隆遠集團在市場上知名度和品牌形象，相較上市櫃一線建商較不為人知，為何敢選在此時進場與多家上市建商同台較勁？璞園建築團隊總經理張嘉生表示，隆遠集團「心仝聚」不跟大家拚品牌、而是拚內在，規劃坪數從35坪起跳。

張嘉生表示，「心仝聚」規劃較特別的是，平面規劃非常強，三房產品，規劃到每房都可放置雙人床，且每戶規劃有雙浴室；另外工法也採創新耐震系統，興建期間委由台灣SGS認證，產品規劃都專注在自住客的需求。

另外，國泰建設首度插旗北士科，推出「國泰雍萃」，目前已進場，基地1,168坪，每戶約36～56坪的三、四房產品，每坪開價125～140萬元，總銷60億元。

華固建設繼年初推出「華固文臨」，總銷30億元，已銷售逾7成，最近推出北土科第二案「華固上林苑」，規劃每戶約48～58坪，每坪開價最高130多萬元，總銷約60億元。璞園建築團隊也計畫推出自建案「樸園璞開石」，總銷約40億元；宏普建設「宏普陽明」規劃年底前亮相，總銷達50億元；遠雄建設則籌備商辦大案「遠雄商舟」。


北士科推案熱! 隆遠心仝聚預售案亮相

今年9月，隆遠集團瞄準北投士林科技園區（以下簡稱北士科）未來發展前景，推出「隆遠心仝聚」預售案，全案規畫地上20層、地下5層，推出35、38、73坪住宅產品，並在結構上採用結構教父戴雲發的Alfa Safe創新耐震系統工法，搭載日本住友制震壁，並由第三方SGS做建物生產履歷認證。

北士科近期越居台北市推案量第一的超級戰區，主要是因為該區是台北市心中第三個，也是最後一塊科技產業園區，並被視為下一個北部新興產業發展引擎。

現已有中鼎工程、新光紡織、士林電機、仁寶電腦與康舒科技營運總部大樓（預計2026年完工啟用）等知名上市櫃企業陸續入駐，預計可帶動高達3.5萬就業機會，年產值初步上看208億。

百年家族企業「隆遠集團」，是台北神祕三大地主之一，源於大稻埕開業於日治時期的「莊義芳商行」，迄今已累積百餘年家族商譽，初期經營黑糖、麵粉等南北雜貨生意，後轉為組織型，多角化發展的「株式會社」，開始進行不動產買賣和租賃的生意。

近年在董事長莊子華接班後，秉持大稻埕的人文觀點，更多關注家庭、生活、鄰里間的互動，並將這份信念透過建築傳遞，灌注在「隆遠心仝聚」規劃細節上，希望讓家的情感更為凝聚。


北市神祕大地主 插旗北士科
經濟日報

台北市神祕大地主之一的隆遠集團董事長莊子華昨（14）日首度公開亮相，宣布插旗北士科，推出總銷40億元的「心仝聚」。莊子華表示，從曾祖父開始就四處買地，土地範圍遍布雙北市、桃園航空城、苗栗山區等，雖歷經過《耕地三七五減租》公地放領，目前整個家族手上仍有約200多公頃土地。

隆遠集團源自於北市大稻埕的百年家族「莊義芳商行」，最早可溯及清朝。莊義芳商行在日治時期大稻埕（永樂町）開始營業。初期經營黑糖、麵粉等南北雜貨生意，後轉為組織型，多角化發展的「株式會社」，開始進行不動產買賣和租賃的生意。

近年由董事長莊子華接班後，秉持大稻埕的人文觀點，更多關注於家庭、生活、鄰里間的情誼與互動，近期也適逢政府規劃，搭上科技園區議題，插旗北士科推案。

莊子華表示，從祖先手上繼承不少土地，目前隆遠集團名下有多少土地，其實很難估算，土地範圍遍布北台灣，包括北市內湖、大直、士科二期、萬華、社子島、新北市淡海新市鎮、八里、汐止、桃園航空城、苗栗山區等都有土地，集團過去比較被動，都是等有意願收購的人士找上門，才會處理資產，不過近年集團積極動起來，大約每兩年會推出一個新案，之後也會愈來愈密集。

莊子華指出，由於手上土地太多，許多都還有待整合，但未來土地規劃有商辦、住宅、長照機構等，相當多元，像近期內湖一帶有四個工地申報開工，未來還有內湖潭美段的商辦釋出以及淡海新市鎮一帶籌備的養老村、長照宅等，且長照宅計畫採只租不售，也盼望集團能落實永續的精神。

莊子華認為，土地不應該閒置，要有所運用，土地才有活力，因此除了「心仝聚」的住宅產品，也規劃樂齡宅、商辦、音樂廳等類型，未來發展不限於住宅產品，期望為社會創造更大更多元的價值。

「心仝聚」位在台北市北投區文林北路，基地面積525坪，規劃興建地上20層，地下五層，每戶規劃坪數35、38、73坪，每坪開價110至130萬元。

看好北士科園區串連關渡的產業聚落辦公需求，華固建設大手筆卡位，14日簽下正大纖維工業、正精企業北投地標「富邦人壽大樓」後側5,800坪工業地；華固總經理洪嘉昇表示，將計畫都更開發為頂級辦公園區，總計四大棟辦公大樓，未來可分回總銷逾200億元，可望是華固創辦以來開發規模最大的商辦園區。

商辦、廠辦等商用不動產市場，炙手可熱，華固多年來持續加碼布局，14日更大手筆簽下創辦迄今史上規模最大的辦公園區案，向地主正大纖維、正精企業兩家公司，簽訂都市更新開發契約書，土地包括台北市北投區奇岩段五小段525、525-7、530、531、531-2、531-3、531-4、543地號等八筆土地，土地面積達5,875坪，廠房建物面積為9,219.42坪。

洪嘉昇表示，華固繼2020年與正大尼龍合作，簽下其鄰近裕隆城的新店廠區6.4萬坪的都更開發契約書，計畫興建住宅及廠辦之後，14日又正式取得同一集團的正大纖維、正精企業，位於北投的都更案，將採都更方式進行開發；華固預計取得分配比例，約在47～55％左右。

洪嘉昇表示，此次華固取得的廠房都更案，位於北投路、公館路口，就在原本北投承德路知名地標「大同大樓」，後來被富邦人壽以69億元標下並更名的「富邦人壽大樓」後側，最大優勢就是緊鄰捷運唭里岸站約3分鐘路程，上班通勤和生活機能便捷。

洪嘉昇表示，華固計畫將都更改建為辦公園區，總計會有四大棟頂級辦公大樓，樓高自26～28樓不等，依照該都更開發契約的分回比率推估，未來全區若興建完成，依北士科「華固創富中心」每坪成交行情至65萬元估計，華固可分回總銷金額將至少有200億元，將會是創辦以來規模最大的商辦開發案。


華固北投都更案 總銷500億
經濟日報

華固建設（2548）昨（14）日公告，攜手正大纖維共同開發「北投奇岩都更案」，土地有近6,000坪地，全案規劃打造四棟智慧綠能頂級商辦園區，初估總銷挑戰500億元，將躍居台北市前三大頂級商辦案。

華固建設總經理洪嘉昇指出，全案將以園區型之智慧綠能頂級商辦進行規劃，將打造地上26至28樓、地下四樓之四棟高規格商辦，惟全案還需進行都更，初估相關程序約兩年，最快2024年後才會推出，總案量可望挑戰500億元。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，目前台北市較大宗、可對外銷售之頂級商辦中，以總銷估破千億元的京華城改建案「京華廣場」最大，其次為「世界明珠」兩棟頂級商辦；「北投奇岩都更案」宣布打造A級商辦後，該案案量將與「世界明珠」不相上下，案量將是北市前三大頂級商辦案。

丁玟甄認為，該案為台北市罕見基地面積近達6,000坪土地，且未來將以高規格智慧綠能頂級商辦釋出，距捷運唭哩岸站僅需步行三分鐘，對有大型自用總部大樓之買方有高度吸引力。

華固在2020年與正大集團合作「正大尼龍廠都更案」，該案總銷金額估破250億元，規劃十棟建物，其中六棟為住宅、四棟為辦公大樓，全案目前已通過都市計畫審核；昨日雙方再度攜手合作「北投奇岩都更案」，新案位於台北市且基地面積高達5,875.15坪，強強聯手合推兩大開發案量體已飆破750億元。

「北投奇岩都更案」鄰近承德路、公館路、北投路，全案華固預計分回47%至55%；丁玟甄表示，北投奇岩周邊商辦市場顯少有全新整棟大樓釋出，在南港商辦行情已上漲一波，該區在比價效應下，不僅價格將較南港親民，且可望吸引市中心中小企業主或在地科技業買盤出手。

新北市近年積極推動軌道建設「三環六線」，連接北北桃生活圈，目前已完成新北環狀線、淡海輕軌第一期營運通車，接下來還有今年底即將完工的「安坑輕軌」，以及預計於 2023 年完工的「捷運三鶯線」都將陸續加入，房仲統計，安坑輕軌全線 9 個車站中，就有 5 個車站周邊房價漲幅表現超過一成。

永慶房產集團根據內政部實價登錄資料，統計近兩年 1-6 月「安坑輕軌」與「捷運三鶯線」捷運站周邊 800 公尺範圍內的交易資料，並觀察各站點的房價變化。可看到安坑輕軌全線 9 個車站中，就有 5 個車站周邊房價漲幅表現超過一成。

也可以看到全線 9 站點周邊的住宅房價近兩年也有明顯的漲勢，雙城站、十四張站、景文科大站、玫瑰中城站及新和國小站等 5 站，房價都有逾一成的漲幅，又以雙城站年增 14.7% 居全線漲幅之冠。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，安坑輕軌通車後，十四張站將成為與環狀線與輕軌交會的雙捷運站，先前受惠於央北重劃區推案效應，帶動房價一路攀升，而近期又有全台規模最大的捷運聯開案「M.Ark 新北捷鑽」，利多也明顯的反映在房價上。

陳金萍指出，雖然安坑輕軌全線房價都屬上升趨勢，但仍有相對實惠的站點，如靠安坑山區的「玫瑰中國城站」、「雙城站」及「台北小城站」都還是親民的 2 字頭房價。

而將於 2023 年完工的捷運三鶯線，沿線共有 12 座車站，路線起於板南線頂埔站，行經新北市土城區、三峽區、鶯歌區，未來更將延伸至桃園八德地區銜接桃園綠線，形成新北捷運「三環六線」的第三環，北北桃共同生活圈可望更加緊密。

疫情悶兩年，城市散策探訪日本味舊建築打卡的「偽出國」風，也夯到房市推案，最近，一張建案接待中心落地窗外宛如京都景緻的照片，讓網友不斷+1詢問「在哪？」原來是從中華路、貴陽街口，緊臨「西本願寺廣場」的「貴暘御景」接待中心三樓拍攝的實景照片，落地窗外是樹冠綠海掩映紅磚黑瓦會館、古樸的日式鐘樓、經典木構造和屋的建築群，一秒穿越回百年前，感受厚重柔和的歷史感，也像置身窗景就能看見「八坂塔」的京都頂奢旅宿。

「這可能是光靠View就能讓客戶心動的案子。」負責「貴暘御景」銷售的傳真行銷現場表示，3,000坪西本願寺廣場就是這個案子寬闊的後花園，而且「貴暘御景」還是在西本願寺廣場視野和建築線最美的和洋建築樹心會館第一排，春天還能看到鐘樓前幾株粉色櫻花盛開，滿滿「京都fu」。

該案推出21～36坪二至三房規畫，難能可貴的是雖然是小基地卻做出中小坪數的精品宅，平面能做到一層4戶2支電梯，戶戶邊間有陽台，還把公設比控制在33％，由於總價不高、戶數不多，買家幾乎看喜歡就當場下訂。

地產業者分析，若以同樣的中小坪數購屋坪數預算，在其他案子就只能買到僅有單面採光的夾心餅乾戶，或者整層超過十戶以上小坪數去攤38％高公設比、低得房率的投資型產品。

「貴暘御景」位於貴陽街西本願寺廣場旁，在喧鬧的西門町商圈內就像有一層「結界」隔離出的秘境，步行三五分鐘就能享受家樂福與西門商圈便利的消費娛樂機能，搭上捷運藍線，串聯台北車站雙子星特區與南港東西兩大門戶計畫，直達東區、信義計畫區與新板特區，和華山松菸雙文創園區。

此外，對比同樣依賴西門商圈機能且行情每坪120～130萬元起跳博愛特區，精品宅規劃的「貴暘御景」更具高CP值的吸引力。

依官方最新公布個人房地合一稅收統計，今年 8 月個人房地合一稅收為 31.4 億元，年增幅 135%，已連續三個月走跌，是房地合一稅上路以來首見，反應當前市場交易熱度已降溫，不過整體房地合一稅收減少的幅度並不大。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅個人申報時間為房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內，與簽約當下約有 1-3 個月的落差，以過去幾個月市場交易量都已經開始量縮來看，房地合一稅如預期緩步縮減，不過出乎意料之外是還能維持單月 30 億元以上，可見 2016 年以後買進交易的不動產，房價都有顯著增值，即使交易量縮，但申報的房地合一稅收仍高。

統計顯示，今年 8 月個人房地合一稅收為 31.4 億元，年增達 135%，主要是去年 7 月房地合一 2.0 新制上路，許多交易趕在新制上路前完成，導致 8 月基期較低，不過今年稅收高峰落在 5 月的 35.6 億元，8 月的個人房地合一稅收已經連續三月衰退，緩步減少為 31.4 億元，顯示房市有退燒跡象。

比較 8 月六都個人房地合一稅收，稅收最高的仍是台中市的 5.6 億元，月減 11%；其次是新北市 5 億元，月增 3%；高雄市 8 月房地合一稅收 5 億元，月增 13%；台南市為 2.5 億元，月減 5%。

曾敬德表示，今年 5 月開始陸續受疫情、股災、升息等外在因素干擾，房市交易量已逐漸下滑，加上預售換約也被納入房地合一稅收內，在政策上路前，還是會有些預售換約轉手，繳納房地合一稅收。

美術館特區、農16特區、巨蛋商圈及亞洲新灣區為高雄4大豪宅指標區段，其中農16近年集結近800億投資案，房市強勁，遠雄建設推出20至40坪，1至3房輕豪宅「PARK 16」，搶攻單身貴族及頂客族，有成交戶實登價格每坪躍上55萬，創下區域小宅價格新高。

遠雄房地產行銷協理楊士瑩表示，高雄城市發展分為南、北兩大核心，北高雄以農16、美術館和漢神巨蛋為軸心，南高雄則為亞洲新灣區，其中坐擁上萬坪凹子底森林公園的農16特區，有捷運紅線行經，投資額達400億元的富邦人壽BOT案、23億元的聯上停35 BOT案以及義享天地陸續到位，兼具商業機能、人口紅利，備受關注。

不過從實價登錄價格分析，豪宅重鎮的一的農16特區，產品都是中大坪數，將近12年少有小坪數輕豪宅推出，一般人進駐門檻高，為此遠雄建設決定規劃20坪到40坪、1到3房的輕豪宅，讓單身貴族、頂客族也能滿足進駐豪宅地段的想望。已成交的客群不乏單身、高薪族群及想為子女置產的父母。

遠雄「PARK 16」是農16特區睽違11年的小宅首案，邀師承「負建築」大師隈研吾的旅日建築大師林伯諭操刀，地點位在即將通車的輕軌C23龍華國小站附近，地下6樓，地上19 樓，總銷約34億，每坪單價落在52萬至62萬間，預定2026年下半年完工交屋。目前實價登錄最高成交價是17樓41坪面對龍華國小的景觀宅，每坪55萬。

隆遠集團在董事長莊子華接手後開始進行資產活化，而莊子華過去就讀土木及營建管理碩士，歷經工程顧問、營造廠及建設公司等工作歷練，現在還繼續攻讀博士班，儘管手上土地遍布北台灣，但集團未來仍會購地，莊子華對於買地也自有一套心法。

莊子華表示，其實在房市景氣差時，就有在法拍市場買到不少土地，尤其是2003年SARS期間，趁著當時房價暴跌也買了不少，平時若有仲介介紹也會逢低買進一些土地，現在也時常會在網路上、法拍市場關注土地拍賣，甚至有時候興起，還會去現場看地，不過他也坦言，近年房價漲勢過猛，讓他有些縮手，加上手中的庫存土地很多，因此也不急著購地。

莊子華表示，自己出生在大稻埕，從小的生活圈裡就有各式各樣的洋樓、街屋、廟宇、教堂等，也因此啟蒙他對建築的熱愛，此次首次在北士科推出的住宅新案，一方面是母親的辦公室曾經設立於此地，算是有點淵源，另一方面，北士科也是引領未來產業發展的矚目新星。

莊子華表示，近年來集團除了持續深耕於核心的不動產開發本業外，由於長年往返台灣和日本，也有感日本對於高齡化社會所做的努力，因此積極興建與老人福祉相關的其他房地產事業，像是樂齡出租住宅、綜合型長照機構等。

北士科園區占地94.38公頃，已吸引包括中鼎工程、新光紡織、士林電機、新光人壽、仁寶電腦等企業進駐，年產值初步上看208億元，預計帶動3.5萬個就業機會。

不少品牌建商陸續插旗，包括隆遠集團在內，今年第4季還有國泰、華固、璞園、宏普、遠雄、達麗等建商即將推案。

北士科是北市最後一塊科技產業園區，被視為下一個北部新興產業發展引擎，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，當地多由高價建商插旗，不脫看準為目前台北市最後一塊處女重劃區，讓其終於搭上重劃區概念房市，甚至輔以醫療、科技園區概念，重劃區、產業園區兩大房市概念，兼之台北市門牌，且鄰近的石牌一帶已為當地最蛋黃區、百萬宅林立，建商在台北市終於不用總是老宅都更危老，完整又新穎的地域當然會吸引其目光。

陳炳辰指出，該處已有建案高價來到120萬元之譜，市場看好未來新案價碼再突破130萬元，來到近150萬元也不無機會。

雖然景氣有反轉情勢，但是，如果擁有特定區域利多，像北士科為台北市難得的重劃區土地，擁有醫療、科技工業買盤，包括醫生、企業主、工程師等，亦有綠地空間、交通與生活機能等宜居性，尤其台北市還有首都效益加持，對於後市並不看弱。

國泰建設（2501）昨（14）日公告，與台灣三井不動產聯手拿下「新竹市北區崙子段都更案」最優申請人；國建指出，該案分為兩大區塊，基地各逾2,000坪，總開發面積逾4,000坪，預計今年12月簽約，規劃打造五大棟住宅開發案。

國建持續深化與台灣三井不動產合作，雙方昨天是第六度聯手，拿下「新竹市北區崙子段都更案」最優申請人；國建副總暨發言人林清樑表示，雙方再度強強聯手，也是首度攜手拿下政府標案，由於三井在商業不動產開發具有優勢，雙方屬於互補雙贏合作模式，因此順利拿下此都更案，預計12月簽約。

「新竹市北區崙子段都更案」最優申請人由國建、台灣三井不動產聯手拿下，該案位於新竹市經國路一段、延平路一段，分為兩塊基地，A基地約2,100餘坪、B基地約2,300多坪，總計全案面積逾4,000坪，規劃興建五大棟住宅大樓；其中面積較小一點的A基地有兩棟住宅，並規劃一、二樓為商場，B基地一樓則規劃為店面。

除「新竹市北區崙子段都更案」外，目前國建與台灣三井不動產還有五大合作案進行中，其中台南安平案「UNi PARK」全數完銷，預計2025年完工挹注；「三重案」推案時間規劃在2023年下半年；中和板南路，預計明年推出；敦化北路飯店案預計2026年開幕。

中和工業區廠辦需求大，繼遠雄、華固在中和推出廠辦案後，8月初國揚實業也首度插旗中和，斥資約12.56億元，買進中原段12筆土地，將規劃做廠辦。而看好企業總部需求升級浪潮，遠雄建設也持續加碼投資廠辦，密集「掃」進北台灣土地，包含南港、中和中原站、北士科、板橋亞東醫院站、桃園龜山華亞科週邊，共約9637坪土地，將規劃高端科技廠辦、頂級商辦產品路線。

多家品牌建商進軍中和廠辦，商仲業者指出，中和過往產業多集中在中正路、中山路一帶的東側板塊，但數十年來進駐已飽和，可售廠辦的單位數跟坪數零散，已不符合當前企業追求的「總部中心化管理」、「國際化企業門面」、「人性化開放共享」、「兼顧廠、辦規格」等新需求，因此，不少企業置產、尋新點開始朝最靠近新板特區的中原站移動。

遠雄廠辦歷年總推案樓地板面積已達126萬餘坪，超過11座台北101量體，商仲業者指出，由內科、中和遠東世紀廣場一路到汐科，總是能發揮大量體的規模引力，新進場的中和「遠雄擎光」，是遠雄建設佈局新北廠辦的起手勢，在需求不減、通膨因素、又有多家大型建商陸續購地共同推案下，5字頭區域行情已鳴槍起跑。

層層放鬆、層層遞進，蘇州對限購政策的鬆綁終於來到了核心圈。

近日有市場消息稱，蘇州市工業園區、高新區對限購政策予以放鬆，非本地戶籍的購房者可直接購買首套住房，無需社保。9月14日下午，第一財經記者從上述兩個片區的相關部門確認了限購放鬆的消息。

高新區房地產市場和交易管理中心有關工作人員告訴記者，在蘇州大市（含四縣市）範圍內，非本市戶籍的購房者，以家庭為單位，名下無房的，可正常提供材料，審核通過可購買一套住房，無需社保；購房者名下在外地的房產不在考察範圍內。

工業園區房地產市場和交易管理中心有關工作人員也向記者表示，非本地戶籍的購房者可以在園區內購可購買首套住房；而關於是否需要繳納社保的問題，“可以到現場或找仲介諮詢。”

記者從蘇州當地仲介處瞭解到，蘇州對非本市戶籍的購房者全面放鬆限購。“比如在外地上班，在蘇州沒有社保和個稅算，無需落戶等要求，蘇州任何一個區域的房子都可以直接買，但只能買一套。”該仲介表示，雖然沒有官宣，但確定是可以直接購買的。

事實上，蘇州對非本市戶籍購房者的限購放鬆並不是一步到位的。

先是環滬的太倉、昆山進行鬆綁，進入9月份，以吳江區為起始，吳中區、相城區、姑蘇區再輪番予以鬆綁，對非本地戶籍購房者，各區域取消了6個月的社保繳納要求，可直接在當地購買一套住房。

再加上原本就不限購的張家港、常熟，至此，蘇州從代管的縣級市、到主城的週邊區域、再到核心區，蘇州的鬆綁層層遞進。

回顧過去的5個月，蘇州已經從限購、限售、限貸等多個方面，推動了多輪樓市鬆綁政策。

從今年4月份起，蘇州先是將二手房限售時間由5年改為3年，同月上調公積金貸款額；5月，二手房限售直接取消，新房限售由3年縮短至2年，非本地戶籍購房者的社保要求也從24個月縮短至6個月。

進入8月份，蘇州對過去的“認房又認貸”政策進行調整，即房貸結清後，再購房時，首付比例從此前的5成降低至3成；貸款未結清的，首付比例也從此前的8成降低至6成。購房門檻由此大大降低。此外，上述仲介亦提及，當前蘇州首套房的房貸利率最低可至4.1%，處於歷史低位。

如此高密度、高強度的鬆綁的背後是仍顯低迷的樓市。

克而瑞資料顯示，蘇州的新房市場在6月份有明顯復蘇，環比出現了超5成的漲幅；但7月份隨即進入傳統淡季，疊加停貸風波的影響，當月成交環比下降超37%；8月環比再略有下降，同期，新房成交均價約為24600元/平方米，同環比均有6%左右的降幅。

近期，隨著傳統銷售旺季“金九銀十”的到來，為衝刺銷售，蘇州不少項目再開啟降價促銷。

上述仲介告訴記者，現在大部分的樓盤都有優惠，不同樓層、不同戶型、不同地段的項目，優惠力度會有些差別，“但優惠都是有的”。例如，位於姑蘇區的一個項目高層限價約在3.2萬元/平方米，優惠之後的價格降至3萬元/平方米，而樓層位置稍差的房源價格則不到3萬元/平方米。

不過，從中秋節期間的成交資料來看，促銷帶來的影響並不十分明顯。中指院資料顯示，中秋節的三天假期中，蘇州新房成交規模約為1萬平方米，較上年同期下降超25%。

不只是開發商為了加速銷售回款而降價，二手房市場也出現降價。

受到此前二手房限售取消的影響，市場掛牌量明顯增加，疊加購房門檻降低及購房者對現房的偏好，克而瑞資料顯示，6月份以來，蘇州的二手房成交量均保持在5000套以上，但也由於掛牌量大增，購房者的選擇機會增多，具有價格優勢的房源更有競爭力，不少房東被迫降價來加速賣房，蘇州市區某社區的掛牌均價較上年同期下跌了近2000元/平方米。

有2020年在蘇州落戶並購房的人士告訴記者，她在高新區買了一套二手的兩居室，總價不到200萬元，但如今社區二手房價格降得厲害，“當時再稍微多拿出來一點，現在都能買一套三房了。”

此輪限購政策放開後的效用幾何，億翰智庫研究總監于小雨認為，這一政策會有一定效果，但可能不會太明顯。

“蘇州已經多次取消限購了，先是四縣市取消限購，之後吳江取消，項目來訪量確實增加了，但實際成交並沒有明顯起色。其次，房住不炒在近年來一直貫徹執行，投資性需求幾乎不存在了，外地人來蘇州買房投資的可能性不大。”于小雨分析認為，“其實蘇州落戶門檻也相對較低，這次限購放開，購房基數再擴大，對於剛到蘇州工作大專及以下學歷的人可能有刺激作用，但這類購房者的收入預期往往較差，所以出現明顯起色的可能性較小。”

不過，蘇州內部市場可能仍會有所分化。于小雨稱，之前去化較好的奧體、獅山板塊的專案，樓盤可能會取消折扣，變相提價，但去化難的專案或許依舊不好賣。

由於中國恆大中心被債權人接管，許家印出售資產“回血”、李嘉誠逆勢收購“抄底”的計畫同時落空。

在歷經兩次出售後，中國恆大（3333.HK）香港總部大樓——中國恆大中心始終無人接盤，最終被債權人接管。

9月13日，據中國香港公開檔披露，中國恆大中心已於近日被債權人中信銀行(4.580, -0.04, -0.87%)旗下中信銀行國際委任接管人接管。

據媒體援引業內人士分析稱，中國恆大已經拖欠違約，未按時償還款項，並且兩度嘗試出售大廈資產，但始終無人接盤，因此最終貸款方決定接管這一資產。

在一個多月前，中國恆大曾以競標形式將中國恆大中心擺上貨架，估值約90億港元，較125億港元的買入價下降28%。

值得一提的是，在此次出售過程中，李嘉誠的長實集團（1113.HK）提交了投標書，被業界稱為欲“抄底”“撿漏”。

從目前的情況來看，隨著中國恆大中心被債權人接管，李嘉誠的“抄底”計畫並未成功，而許家印賣子“回血”的打算也落空了。

“中國恆大中心”往事

位於中國香港灣仔鬧市中央的中國恆大中心，是一棟26層高，總建築面積約3.21萬平方米的甲級寫字樓，其前身為美國萬通大廈。

2015年，中國恆大斥資125億港元從華人置業（0127.HK）手中將其購得，並創下了中國香港商廈買賣的最高紀錄。

按照當時的規定，這筆交易的支付方式為定金10%，完成日期後支付30%，隨後六年每年支付10%。也就是說，中國恆大會在2021年付清全部款項。不過，如今支付情況如何，並無公開資訊披露。

在交易完成後，大廈更名為“中國恆大中心”。在之後一段時間內，中國恆大成為唯一在中國香港有整棟寫字樓物業的內資公司。

資料顯示，該大樓目前的出租率達到八成，除了中國恆大外，其他租戶還包括萬通保險、雲峰金融、雲峰投資管理等。

對於中國恆大來講，該寫字樓除了用作恆大香港總部外，還曾幫助公司拿到巨額融資。

2018年10月22日，有消息稱，恆大將抵押香港“中國恆大中心”整棟物業，融資15億美元用於用於償還海外債務和派息。

不過，中國恆大中心最終被債權人託管，也是源於一起抵押融資。中國恆大曾以該寫字樓作抵押，來換取以中信銀行國際牽頭的財團提供貸款，但後續未能償還。

2021年下半年，這筆貸款宣告違約。當時中信銀行國際曾表示，逾期貸款有高價值的抵押品作為擔保。

在之後的一年內，中信銀行國際一直未採取相應行動，而是等待中國恆大出售大樓償債。在兩次嘗試出售失敗後，中國恆大中心最終還是被債權人接管了。

李嘉誠“抄底”恆大落空？

8年前，許家印從從劉鑾雄手中買來的中國恆大中心，在中國恆大出險後，最終沒有擺脫被出售的命運。

去年8月，據媒體報導，中國恆大計畫以105億元將其中國香港總部大樓出售予越秀地產。不過，雙方最終因價格原因，未能談妥。

交易失敗後，今年3月，中國恆大在召開全球投資者電話會議時表示，確實已將中國恆大中心用於擔保銀團貸款。據介紹，恆大正在與潛在有實力的買家進行接觸洽談，通過資產出售方式償還銀團貸款。

今年7月，中國恆大再次以競標形式將中國恆大中心出售，只是由105億港元降至90億港元。

值得一提的是，在這次投標中，出現了李嘉誠的身影。截至7月28日投標截止日，長實集團提交了投標書。

實際上，長實集團近一年正在中國香港和內地不斷增加投資。此次試圖購買中國恆大中心對於長實集團來說，似乎是次“抄底”行為。

如今，雖然中國恆大中心被債權人接管，但據“觀點地產網”報導，目前，接管人已將恆大中心於市場放售，估值約12億美元，約合94億港元。

除此之外，2021年，長實集團通過不同管道斥資173.8億港元在中國香港買入4幅土地，增加了約15.46萬平方米樓面面積可供開發。

今年5月，李嘉誠更是自2012年後時隔十年再次出現在內地土拍市場。在廣州白雲區的白雲空港大道地塊的競拍中，李嘉誠旗下的和記黃埔也參與了競標，但最終並沒有競得。

據早前公佈的一份清單，長實集團在中國內地仍持有的物業市值達1261.6億元，分佈在北京、廣州、上海、長沙、南京、成都、大連等地，其中可供發展的物業市值為315.73億元。

對於李嘉誠的“抄底”行為，昔日地產大佬馮侖表示：在內地和中國香港，雖然李嘉誠也紮紮實實地做了不少房地產項目，但基本上都是普通的住宅，他不像萬科那樣要把這個行業徹底做好，所以他收到口碑特別好的並不多。

延期“清盤”和高調復工

自從“暴雷”以來，股權凍結、債券展期、申請清盤……中國恆大與債權人之間的博弈從未停止。

9月5日，中國恆大發佈內幕消息稱，香港高等法院已經批准了公司的延期申請，清盤呈請聆訊將延至2022年11月7日。

中國恆大行政總裁肖恩回應表示，對於此次清盤呈請，集團、中國恆大及顧問團隊盡全力進行了準備和抗辯，境內外債權人也通過各種方式給予信任與支援，結果符合預期。

據悉，目前境外債權人的盡職調查工作仍在進行中，中國恆大正就制定重組方案積極與債權人溝通探討，力爭境外債務重組方案在年底前公佈。

“接下來，集團一方面將堅持紮實穩經營化風險，另一方面將加快推動中國恆大作為主體的境外債務重組等相關工作。”肖恩表示。

而在恆大集團在一份最新的新聞稿中，許家印表示，公司目前全國保交樓項目共706個，已復工專案668個，剩餘38個專案尚未復工，許家印要求這38個未復工專案的相關地區公司於本月30日前必須全面復工。

許家印在會上強調：“ 我們要切實履行好企業主體責任，大幹苦幹，竭盡全力做好復工複產保交樓工作。”

截至7月底，中國恆大已售未交樓專案中96%已部分或全部復工，實際施工人數達到集團正常施工要求的86%。

實際上，自去年四季度起，中國恆大內部持續強調要通過 “ 一盤一策 ” 合理制定銷售措施，重啟並促進現房去化。

截至2022年8月，中國恆大實現銷售總金額181.45億元，銷售面積194.82萬平方米，而僅7月-8月銷售額已達上半年一半。

今年以來，房企銷售規模大幅下滑。克而瑞資料顯示，2022年1-8月，百強房企全口徑銷售操盤金額約4.68萬億元，同比降幅仍保持在47.4%的較高水準。

克而瑞認為，目前行業整體信心尚處在低位、市場整體需求以及購買力不足，9 月以及四季度企業的去化壓力仍然較大。

有業內人士分析指出，許家印此次要求9月底前全面復工，是恆大保交樓的一次大提速。數百個專案全面復工、正常施工，對現階段房地產市場的穩定發展有積極意義。

諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄表示，中國恆大需要加快債務重組等事項的推進，並在銷售端積極促進專案去化，加速銷售回款，最終才可能徹底化解清盤風險。

在地產行業下行的當下，代建市場迎來了新一輪爆發，越來越多房企躬身入局。

前有綠城管理、中原建業吹響代建行業新號角，後有旭輝、世茂、龍湖等紛紛加盟。

而今，剛剛走過資金危局與債務重組的華夏幸福(2.890, -0.04, -1.37%)，也想在代建行業分一杯羹。

最新消息顯示，8月18日，華夏幸福成立代建公司——北京幸福安基建設管理有限公司，隨後於9月14日，幸福安基通過公開招標方式，中標瀋陽市蘇家屯區HD專案，建築面積72萬平方米。

有消息稱，上述專案原為恆大集團持有，為瀋陽恆大文旅城部分地塊。顯然，華夏幸福有意通過此次“接盤”跑步進入代建市場。

時間輪轉，世事難料，那一批早早暴雷的地產公司，都已經開始加入“救市”行列。但資本逐利，所謂救市，不過也是救自己。

“接盤”恆大

代建行業風起雲湧，越來越多企業加盟其中，華夏幸福也不例外。

最新消息顯示，9月14日，華夏幸福全資子公司幸福安基，通過公開招標方式中標瀋陽市蘇家屯區HD專案。

據瞭解，該專案原為恆大集團持有，涉及瀋陽恆大文旅城部分地塊。

恆大與瀋陽蘇家屯的故事要從2018年說起。

當年6月，作為恆大集團在東北地區投資開發的首個國際文化旅遊綜合體項目——瀋陽恆大文化旅遊城正式簽約，落戶蘇家屯區。按照當時規劃，蘇家屯區將在未來五到八年內，變成一個集童世界樂園區、文化旅遊商務區、休閒生活居住區三大功能為一體的新城。

緊隨其後，恆大便在蘇家屯區佟溝新城集中拿地。據不完全統計，2018年至2020年兩年時間，該片區推出的地塊幾乎都被恆大收入囊中，宗數高達13宗，拿地價格超過12億元。

正當外界期盼著蘇家屯華麗轉身時，恆大卻給了“當頭一棒”。

隨著債務危機浮現，恆大資金無法支撐這類體量較大的綜合性專案，於是動工開發一拖再拖；2021年11月末，因地塊尚未按期動工開發建設，出現閒置滿兩年的情況，瀋陽市自然資源局收回恆大旗下9宗土地，總面積超過35萬平方米，其中3宗為蘇家屯恆大文旅城地塊。

2022年8月，恆大位於蘇家屯的2宗閒置住宅用地再被政府收回滿，上述2宗地塊面積達到18萬平方米。

而華夏幸福此次中標項目原由恆大集團持有，總建築面積為72萬平方米，為代建保交付項目。

不可否認，對地方政府而言，通過企業代建，原本因為恆大資金困局陷入停工、退地的項目，也因此得到盤活。

但對華夏幸福而言，轉型之後代建成為重要發展模式之一，接盤原恆大項目，能夠擴充代建業務的規模，將品牌打入瀋陽市場。

分析人士亦強調，站在社會責任層面，華夏幸福主動化解危局的做法值得肯定，但從企業本身來看，華夏幸福亦有利可圖，通過化解這類明星企業的不良資產，能夠迅速提升企業知名度、打響品牌影響力。

與此同時，在當前“保交樓”號召之下，房地產代建行業正面臨著千載難逢的發展機遇。畢竟，當前市場對於爛尾項目的救助，一方面集中在股權層面的資金輸血，另一方面則主要由代建盤活。

“行業面臨新的調整階段，保交樓正加速推進，代建行業也面臨新的發展模式，企業應提前鎖定和佈局。”上述分析人士強調。

代建入場券

由於代建對於多數房企來說門檻並不高，因此，在地產行業下行期間，不少企業選擇代建作為新的業務增長點。

其中，旭輝在2021年新成立了旭輝建管，世茂亦于同年9月推出了世茂管理，正式入局輕資產代建領域，龍湖集團同樣在今年年初涉足代建業務，打造了龍湖龍智造。

在中期業績會上，龍湖集團CEO陳序平表示：“龍湖的代建業務從今年開始，我們發現這個機會確實也是比想像的來得要快，因為今年多地的政府地方平臺公司托底土地，缺乏操盤能力，這對我們來說也是一個比較好的機會。”

華夏幸福亦是這一輪趕潮人。

今年7月，華夏幸福正式宣佈向輕資產轉型，提出將在2022年到2025年三年內，以住宅開發和資產管理為基礎，以產業新城為平臺，轉型成為產業新城服務商。

在新戰略指引下，華夏幸福將形成以空間服務為核心的企業服務體系，具體是指為企業提供包括選址、租售、代建、運營、投資、融資、財稅、人力等服務的綜合服務體系。

按照王文學的設想，只有栽下梧桐樹，提供好服務，才能引來金鳳凰。未來“招商+物業”及空間代建等輕資產模式業務，將成為華夏幸福的重點。

招商服務方面，該公司在中期財報中明確，公司自2022年開始面向市場接受招商引資服務委託，目前共為12個區域開展市場化招商服務，主要分佈在江蘇、浙江兩省。

截至2022年8月29日，新業務中市場化招商引資專案共簽約專案23個，簽約投資額115億元。其中，中國500強企業1家，國家高新技術企業6家，外資企業3家。

物業服務業務方向，截至2022年8月底，幸福物業累計簽約項目35個，簽約面積超446萬平方米，合同簽約額3.96億元。

至於代建業務，2022年8月18日，該公司成立代建公司——北京幸福安基建設管理有限公司，而此次中標原恆大專案，無疑將成為代建業務的敲門磚與入場券。

9月14日，華僑城A(5.320, -0.03, -0.56%)（000069.SZ）披露8月份經營情況。

公告顯示，8月份公司實現合同銷售面積24.9萬平方米，合同銷售金額52.9億元；2022年前8個月，公司累計實現合同銷售面積172.5萬平方米，同比下降40%，合同銷售金額367.3億元，同比下降38%。

在獲取專案方面，華僑城在8月份無新增土地專案。

華僑城以文化旅遊、房地產為主營業務，涉及的業務領域包括房地產開發、文旅運營和房地產運營。在旅遊業務方面，華僑城稱，公司南昌華僑城福朋喜來登酒店已在8月18日正式營業。

華僑城2022年半年報資料顯示，今年上半年公司營業收入為163.95億元，同比減少28.76%；淨利潤7.5億元，同比減少68%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為1.05億元，同比減少93.34%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約-2.1億元，同比減少116.88%；經營活動產生的現金流量淨額為-62.02億元，同比減少727.58%。

在營業收入中，旅遊綜合業務收入105.49億元，同比降低44%；毛利率25%，與2021年同期基本持平。房地產業務收入58.09億元，同比增加44%；毛利率24%，同比降低49個百分點。

房地產業務方面，2022年上半年，公司累計實現簽約銷售面積128萬平米、簽約銷售額273億，較2021年同期分別下降42%、38%。獲取文旅綜合用地2宗，其中1宗位於東莞市松山湖片區，計容面積18.25萬平方米，權益比例51%；1宗位於成都市龍泉驛區，計容面積9.79萬平方米，權益比例60%。

對於公司經營效益對比2021年同期有較大幅度下降，華僑城解釋，一是房地產市場持續低迷，公司上半年銷售量下降幅度較大。二是行業毛利率持續下行，公司上半年實現的毛利總額減少。三是受疫情影響，公司上半年結轉金額低於去年同期。公司部分重要結轉區域專案工期受疫情影響有所調整，大部分結轉預計安排在今年下半年。四是公司結轉結構變化。上半年結轉項目的股權占比不高，少數股東權益占比高於2021年同期。五是受疫情影響，部分景區收益不及預期。

截至2022年6月末，華僑城的有息負債總額較2022年初下降43億元，占總資產比例下降0.5個百分點。一年內到期的短期有息負債較年初減少72億元，長短期債務結構進一步優化。融資成本方面，截至6月末，公司綜合融資成本為4.36%，較今年年初下降10個百分點。

截至9月14日收盤，華僑城A報5.32元/股，跌幅0.56%。

9月14日， 世邦魏理仕今日發表最新研究報告《演化．蛻變 - 香港寫字樓市場三年論 2022》預期跨境旅遊恢復後，當中的潛在需求將進一步釋放。而

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平指出，若然成功通關，未來1至2年甲廈寫字樓租務情況會反彈，但因空置樓面偏高，估計租金反彈的幅度偏慢。至於空置率會在高位維持一段時間，料整體甲廈空置率明年年底升至16%，而中資企業一向首選中環寫字樓，相信與內地通關後，中環空置率可進一步下降。

世邦魏理仕辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩就預計，甲級寫字樓租金今年全年跌最多5%，明年料跌5至10%。

上海萬科聯合松下打造的高端公寓——天空之城@HOME近日正式開始租賃。該項目位於青浦區大型TOD項目萬科•天空之城之中。目前推出約33平方米和約66平方米的兩種戶型，以滿足不同需求。

據悉，上海萬科在大虹橋打造的天空之城，融合了約10萬平方米集合商業、約10萬平方米辦公、約35萬平方米住宅，還配置了青年公寓、公共綠地、教育等業態，整體面積達80萬平方米左右，是一座建造在TOD之上的“微縮城市”。

松下和上海萬科聯合打造的@HOME高端租賃公寓作為天空之城的重要一環，致力於以宜居的環境留住人才，賦能城市長期發展。@HOME系列將為人才提供具備歸屬感、家庭感與品質感的公寓，同時擁有咖啡室、閱讀區等公區，還能共用便利的交通和多元業態，是城市理想租賃社區。

在戶型設計方面，天空之城@HOME採用溫馨的原木色設計和松下全屋精裝。松下為天空之城@HOME的110間公寓提供整屋住宅設備、全屋空氣設備、全屋電器設備、全屋智慧電器等完備的配套家裝設施，為住戶打造全方位“安全、安心、舒適”的居住環境。

未來，@HOME會持續洞察城市發展趨勢與消費需求變化，在原有產品基礎上自我升級，以社區式的居住環境，為更多的人提供安居樂業的城市理想租賃社區，這也將是上海萬科的進一步探索。

值得關注的是，作為萬科•天空之城的商業部分，上海天空萬科廣場即將於9月30日開業，不乏Lululemon、盒馬鮮生、CGV影院、彈力猩球超級運動中心等區域首店、頭部升級門店，為周邊居民提供全新的休閒玩樂之地。

約4個月前，杭州出臺了重磅的“5•17樓市新政”，不僅極大降低了外地人的購房門檻，二手房增值稅免征年限還由5年調整到了2年，新政立刻啟動了死氣沉沉的二手房市場。

不過，在短暫刺激後，杭州二手房自7月起又進入了量價齊跌的下行通道，部分價格虛高的板塊漸漸暴露出“真面目”，一二手房之間的價格倒掛不復存在。據中指研究院，今年8月杭州市區二手住宅均價迎來24個月以來的首次環比下跌，結束了近兩年來持續上漲的態勢。

9月起，杭州已經有4個下轄區縣出臺樓市新政，給購房人發放補貼。但一線從業者信心仍然低迷，二手房市場也仍在底部徘徊。

“紅盤”二手價跌不停

今年5月17日，杭州出臺了《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，被業界稱為拯救二手房市場的“5•17樓市新政”，就如同給低迷的市場注入了一劑“強心針”。

“5•17樓市新政”的效果立竿見影，出臺當月，杭州主城八區二手住宅成交套數環比上漲112%。然而“強心針”的時效有限，僅一個多月後，杭州的二手房市場成交量便再度回落。最新資料顯示，今年8月杭州的二手房成交套數已經跌回新政前的水準。

由於統計口徑的差異，針對杭州二手房市場各家研究機構給出了不同資料，但總體來看，杭州二手房正處於量價齊跌的下行通道。

根據中指研究院近日發佈的最新資料，今年8月杭州市區二手房成交約3300套，環比降幅近10%，二手住宅均價迎來24個月以來的首次環比下跌，跌幅為0.04%，結束了近兩年來持續上漲的態勢。

而根據錢報美好生活研究院、易居研究院的資料，2022年5月和6月，杭州二手房成交量（含富陽、不含臨安）分別為4877套、6738套，7月和8月的成交套數則分別滑落至5183套、4671套。

杭州本地具有官方背景的透明售房網則統計，2022年8月杭州市區網簽單量5600餘套，環比下滑5%；剔除臨安區數據後，8月網簽5300餘套，同比下滑5%。新增掛牌房源量、客源量及帶看量持續下滑，不過8月後半程略有回升，相比前半月帶看提升10%，貝殼平臺的下定量提升16%，但一線從業者信心仍然低迷。

連續經歷兩個月的低迷期後，杭州一二手房價倒掛差在進一步縮小，在某些曾經樓價虛高的板塊，二手房成交價回落得徹底，已經跟片區新房限價處於同一水準。

以泡沫較為嚴重的未來科技城板塊為例，該片區新房限價42520元/平方米，今年7月、8月，貝殼找房共成交了兩套該板塊內陽光城(2.220, -0.01, -0.45%)未來悅Max的住宅，均價分別為42357元/平方米以及41381元/平方米。

陽光城未來悅Max也曾是熱門紅盤，二手房掛牌價最高達到9萬元/平方米，但現在僅貝殼找房平臺上就掛著97套全新未入住的二手房，急於出手的業主一直在降價。今年5月下旬，即“5•17樓市新政”發佈後，該社區的二手房成交價還是54830元/平方米，僅三個多月內成交單價又跌了一萬多元。

4區縣出新政刺激樓市

其實在全國房地產市場中，杭州市場一直屬於平穩類型的，但近期的不景氣不僅存在于二手房市場，新房市場也受到波及，杭州4個遠郊區縣（含縣級市）已經率先鬆綁樓市政策，並且都真金白銀給購房者發補貼。

9月伊始，杭州富陽區出臺《聚力人才招引 助力產業強區若干意見》，其中多條新政都指向了房地產，包括繳納社保滿一個月即可獲得購房資格、“F4”類人才在富陽享受優先購房政策、放鬆二套房限購、購房契稅減半、交通補貼、團購優惠購房款等，被外界解讀為富陽樓市的進一步鬆綁和“取消限購”。

緊接著，9月8日，杭州下轄的建德市發佈樓市的新政中提到，建德人、二孩家庭、三孩家庭購買新房給予購房款1%-3%的補助，最高補助不超過5萬元，同時，給予購房者已繳納契稅80%補貼，單套補助最高不超過3萬元；非建德戶籍購買新房的，給予2萬元/套的一次性購房補貼。

9月9日，杭州淳安縣也發佈樓市新政，本縣戶籍、外來人口、青年畢業生買新房或首次買新房，發放購房補助200元/平方米，單套補助最高不超過2萬元。同時，買房人享受購房契稅補助，按照需繳納契稅80%的額度予以補助，單套補助最高不超過3萬元。團購買房的，開發商給予2%-5%的優惠。

9月10日，杭州臨安區發佈了《關於進一步推進臨安區房地產市場健康有序發展的意見》，其中稱臨安將實施購房補貼，支持剛需及改善型住房需求。對在臨安就業創業並於2022年9月15日至2023年3月14日期間首次在臨購買普通商品住宅的普通高校博士、碩士、本科、大專畢業生按照《“擇臨而安 禮遇人才”若干意見》給予一定的購房補貼。鼓勵商業銀行在客觀評估風險基礎上，合理確定首付比例和商業貸款利率，加快貸款審批速度，加強房地產專案融資服務，完善融資對接機制，保持房地產信貸平穩增長。

貝殼研究院杭州分院認為，杭州市場目前處於預期較弱和信心緩慢修復的形勢下，前8月市場呈現“上行-疫情-下行-提振-下行”的軌跡上，仍需進一步刺激提振市場剛性和改善型住房需求，富陽已經放寬限購，杭州各區域樓市分化嚴重，或將進一步精准調控，“因區施策”。截至目前，二手市場短期已經觸底，但恢復將是緩慢溫和的過程，市場在底部徘徊的時間將比過去週期中更為漫長。

自房貸斷供潮風波後，中央對內房的支持措施出台明顯加快，包括放鬆限購、限售、限貸、降低首付，以及緩解房企融資問題等。不過，內地房地產需求恢復需時，即使未來仍是10萬億的市場，但過去規模的頂峰也不復見。有分析認為，內房不會重演日本過去「失去的10年」，但未來10年若要回復至供求平衡，房地產投資或須縮減25%。

未來住宅銷售 料維持12萬億

此前，瑞銀中國/香港房地產研究主管林鎮鴻接受專訪時預測，未來住宅銷售或維持在12萬億元人民幣的水平。

據《彭博經濟研究》的基本預測，相信內房經過調整後，將有管理地下滑，2021年住宅房供應為約15.65億平方米，考慮到中國城鎮化、人口結構及房產折舊，估計去年住宅房的基本需求為14億平方米，並預料到2031年需求降至12億平方米。這反映供應大於需求，若要達至供求平衡，意味房地產投資未來10年每年約要下跌2.5%。

假設未來10年中國房地產投資收縮25%，這將會是日本90年代地產泡沫後10年的房地產投資降幅的兩倍。

不過，市場普遍預期內房不會重演日本昔日失去的10年。林鎮鴻指出，中國沒有如日本般，地產泡沫傳導至金融系統，內地居民槓桿率（債務相對GDP）約62%，低於當時日本的約68%，以及中國城鎮化去年約為65%，但當時日本已接近80%。

值得留意是，彭博估算的住宅基本需求具有大的變數，如果需求較預期疲弱、空置房數量較預期大，未來房地產投資下滑的估算幅度或會更大。同時，未來中央政府在房地產需求端的提振力度多大仍是未知數。

景瑞控股（01862）公布，以約1.04億元（人民幣．下同）出售持有物業的公司股權及貸款予獨立第三方上海宏伊企業集團，料虧損約3,612萬元。

該集團指，出售蘇州市三香路6號的商業物業，總建築面積約1.21萬平方米，作投資用途，所售公司去年虧轉賺300萬元，6月底資產淨值約1,379萬元。該集團指，出售事項將幫助緩解流動資金問題，所得款項將用作一般營運資金。鑒於流動資金緊張，倘買方能夠於12月31日前在未能出售該物業或出售股份情況下，結清對價結餘，該集團向買方提供折讓500萬元的額外優惠。

早前傳要求所有問題樓盤在10月6日前全面復工的鄭州，9月13日發布通知稱，將對95個使用保交樓專項借款項目開展全面審計。

鄭州市安置房建設和問題樓盤攻堅化解工作領導小組辦公室於9月13日印發《關於對擬使用保交樓專項借款項目開展全面審計的通知》。通知顯示，根據國家九部委關於保交樓專項借款使用相關規定和要求，鄭州將對全市範圍內使用保交樓專項借款項目開展全面審計。

通知並附上鄭州專項借款項目匯總情況顯示，截至9月12日，專項借款申報項目共計95個。

樓價跌勢有加劇跡象，二手蝕讓比例持續向上。利嘉閣地產最新數據顯示，今年8月已知上手購入價的二手私人住宅買賣登記錄得1683宗，有155宗屬賬面蝕讓個案，連續6個月超越100宗，蝕讓比率高達9.2%，創2009年12月以來逾12年半新高。

根據利嘉閣地產研究部最新公布資料，8月全港共有1683宗已知上手購入價的二手住宅買賣登記，較7月的1616宗增加約4.1%，當中賬面「見紅」的登記於8月錄得155宗，較7月的106宗大增46.2%。

至於蝕讓個案佔總登記個案的比例，由7月錄得約6.6%，按月暴增2.6個百分點，達到約9.2%，有關比例已是連續第四個月向上。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，8月的蝕讓比率屬2009年12月錄得9.8%以來逾12年半新高，惟值得留意的是，2009年12月共有4532宗已知上手購入價的登記個案，該月的蝕讓登記達446宗。

平均每宗賺56% 10載最遜色

今年8月轉手獲利個案比率（下稱獲利比率）更失守90%大關，最新報89.4%，僅略高於2009年12月的89.3%，較7月的92.3%，按月急瀉2.9個百分點，更是2008年12月金融海嘯肆虐下獲利比率單月暴瀉8.8個百分點以來，超過13年半最大跌幅的一個月。今年8月每宗成交平均賺約56%，按月降2.3個百分點，連挫3個月，並屬2012年7月錄得52.4%以來逾10年低位。

部分指標屋苑成功獲利個案比率也明顯回落，以沙田區指標屋苑沙田第一城為例，8月有26宗買賣登記，其中20宗賬面賺錢，比率僅77%，個別單位賬面更貶值超過「一球」。參考中原地產網站資料，該屋苑31座高層B室，實用面積451方呎3房戶，上月以650萬元登記易手，較原業主2019年7月的購入價770萬元，賬面慘蝕120萬元或15.6%，呎價14412元。

陳海潮指出，疫情反覆回升，加上屢有新盤貼市價甚至低市價開售，樓價持續走下坡，至今情況未見改善，加上美國聯儲局很大機會於下周再次大幅加息，部分業主選擇先行止蝕沽貨離場，或者不惜賺少一點減價求售手上物業，估計9月獲利比率會持續回落，有可能下試88%，平均賺幅料進一步收窄至約53%。

近年香港受疫情及環球地緣政治緊張局勢影響，各行業對甲級寫字樓市場的需求疲弱，根據世邦魏理仕最新研究報告指出，今年3月甲級寫字樓租用面積較2019年3月減少230萬方呎，跌至7300萬方呎，減幅約3.1%。甲廈空置量於今年8月進一步升至1130萬方呎，再創歷史新高。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，報告分析由2019年3月至今年3月以來寫字樓市場的主要發展趨勢，按行業劃分，批發與零售、物流與貿易行業總租用面積今年3月降至1070萬方呎，相對2019年3月下跌10.4%；法律及專業服務總租用面積今年3月為620萬方呎，較3年前下降8%。

報告顯示，截至今年3月的過去3年，全港共有948間企業縮減租用甲級寫字樓空間，空置量於今年3月創新高，達到960萬方呎，至8月更進一步升至1130萬方呎，再創歷史新高。

過去3年948企業削租用空間

隨着世界逐漸進入後疫情時代，旅遊限制逐步解除，跨國及中資企業對寫字樓需求或會恢復。預期跨境旅遊恢復後，當中的潛在需求進一步釋放，惟在經濟疲弱及工作模式轉型下，需求增長將緩慢且溫和。該行估計，至少要5至8年時間，空置量才會回落至約400萬方呎的健康水平。

市區重建局（市建局）去年9月一併啟動兩個位於長沙灣區的發展計劃，其中全屬政府土地的昌華街/長沙灣道發展計劃（下稱昌華街項目），預計興建約830伙，因涉及城規程序，城規會就此收到270份申述和32份相關意見，僅有零星反對聲音，規劃署建議毋須採納有關論點，料周五（16日）提交城規會審議時，將「維持原判」作住宅等用途。

城規會今年初因應昌華街項目制定相關的發展計劃草圖（下稱草圖），其中長沙灣體育館等所在的位置納入地盤A，劃為「住宅（甲類）」地帶，市建局預計興建兩幢40層（另設2層地庫）樓宇，提供約830伙；長沙灣徑休憩處等範圍則為地盤B，劃作「政府、機構或社區」和「休憩用地」地帶，興建一幢17層（另設2層地庫）的政府設施綜合大樓和其他休憩設施。

規劃署不建議修改草圖

城規會就該草圖收到302份申述和意見，絕大部分表示支持，只有2份申述和1份意見提出反對。其中毗鄰地盤A的長沙灣天主教英文中學，以校長的名義提出反對，擔心新建築物影響該校的通風和日照等，建築工程亦可能對環境和交通等造成影響。

規劃署指出，市建局會在落實該項目時，與政府部門和該區持份者進一步優化發展項目設計，加上該項目符合《市區重建策略》，在交通等技術層面不會造成不良影響，故不建議城規會就所收到的申述和意見，進一步修改相關草圖。

市區重建局（市建局）上月以12.4億元向遠東發展（00035）批出西營盤崇慶里/桂香街發展項目，該局昨天以不記名方式，公布全部9家入標財團的出價，其中次標出價為11.38億元，較中標價低8.2%。至於最低出價的一個財團，入標價為6.43億元，較中標價低48.1%。

同期半數屋苑呎價下調 康怡花園跌1成

加息逼近，二手交投持續拉鋸，當中不乏放盤業主以減價作招徠，促使10大屋苑於9月上半月成交量按月同期回升19%，逼近80宗，同期佔半數屋苑均價按月進一步下調約1%至10%，其中鰂魚涌康怡花園按月交投反彈3倍，均價按月跌1成。

據本報統計，9月上半月10大屋苑錄80宗成交，較8月同期升約19%，半數屋苑錄升幅，幅度由5成至3倍不等；另半數屋苑均價持續回落，跌幅介乎1%至10%，而10大屋苑中又以鰂魚涌康怡花園表現最為兩極化。

康怡交投反彈 9月暫錄4宗

9月上半月，康怡花園暫錄4宗成交，但與8月同期僅1宗成交相比，增幅達3倍，並且超越上月全月3宗成交，惟同期呎價按月回落達1成。中原首席分區經理楊文傑指，康怡花園連月交投疲弱下，放盤業主終接受減價先有承接的現實，加上接連有2房造價跌穿700萬元，回落至2016年水平，促使有意沽貨的業主進一步調低叫價，2房目前仍有個別放盤叫價低於700餘萬元，3房叫價約900萬餘元起。

至於同區太古城成交量與上月同期相若，但呎價跌幅收窄至2%。市場新近沽出的南天閣高層G室，實用面積561平方呎，2房園池景戶，以1,188萬元成交，呎價達21,176元，為月內首宗呎價逾2萬元成交。原業主於2007年以453.8萬元買入單位，帳面獲利734.2萬元。

一城近7成造價 低至400餘萬

至於沙田第一城19宗成交，位列10大屋苑交投量之首，當中近7成造價低至400餘萬元。區內代理指，8月相繼出現400餘萬元的筍價2房後，問盤者漸增，而個別極低層單位更以低市價1成易手，更喚起執平貨的買家注意，促使屋苑呎價繼續低見不足1.5萬元水平。

值得留意，本月10大屋苑成交量與去年9月同期相近，但呎價比較之下，年內10大屋苑呎價錄6%至24%跌幅。當中，沙田第一城均價由去年同期約1.9萬元，回落至今不足1.5萬元，跌幅達24%，去年同期細單位平均造價介乎520萬至625萬元，而目前2房造價由400萬至503萬元。其中最新沽出的9座中層H室，實用面積327平方呎，2房，放盤3個月，累減85萬元至503萬元易手，呎價15,382元。

惟鴨脷洲海怡半島呎價在過年1年以來仍有4%增幅，主要與月內成交量少及有海景單位推高呎價所致。面對加息在即，市場觀望氣氛仍濃厚，個別成交量低的屋苑，如海怡半島，並非無買家問津，但普遍還價幅度遠超出業主預期，又或者業主接受議幅，但買家臨門「縮沙」，令交投呈拉鋸局面，料此情況需隨着落實加息始能緩和。

租務市場續旺，啟德9月暫錄48宗租賃成交，新入伙THE HENLEY錄23宗最旺，1房戶以1.85萬元租出；另馬灣珀麗灣2房海景減1,000元以1.55萬元租出，呎租27元。

啟德9月暫錄48宗租賃，中原地產分行經理施蒂文表示，新入伙THE HENLEY最旺，佔23宗，平均實用呎租約50元。其中屋苑3A座中層C室，實用面積367平方呎，1房間隔，向東南方，享內園池景，以1.85萬元租出，實用呎租50元。據悉，業主於今年4月以約999萬元一手購入單位，租金回報2.2厘。

珀麗灣2房1.55萬租

其次，珀麗灣9月份暫錄8宗租務成交，與上月同期相若，一個海景2房減1,000元以1.55萬元租出。香港置業高級分區營業經理熊建明表示，珀麗灣31座低層F室，實用面積574平方呎，2房間隔，備露台享海景，單位於7月中旬放盤，原本叫租1.65萬元，現以1.55萬元租出，減價1,000元，實用呎租27元。業主於2006年以247萬元購入，租金回報率約7.5厘。

南昌站匯璽1房放租1日即吸引內地客承租。香港置業市務經理（銷售）魏澤華表示，匯璽8座高層H室，實用面積391平方呎，1房間隔，向東，叫價2萬元，放租僅1日吸引內地客洽詢，經議價後減500元以1.95萬元租出，實用呎租50元。業主於2019年10月以888萬元購入，租金回報2.6厘。

另外，暑假為傳統租賃旺季，帶動8月租金穩步向上，中原租金指數CRI連升3個月共1.02%。當中，新界東屋苑租金帶頭上揚，近3個月累計4.3%，升幅明顯高於大市及其他三區。

中環皇后大道中118至120號聯盛大廈全幢易手，物業地盤面積約1,127平方呎，樓高11層，總樓面約10,704平方呎，項目以2.8億成交，呎價約2.6萬元。原業主為資深投資者羅守輝，於2002年以約3,038萬元購入，持貨20年獲利近2.5億元，升值約8倍。

觀塘區受惠於政府銳意推動，區內商貿環境發展成熟，工商項目林立，為該區帶來全新面貌，加上配套非常完善，自然吸引了不少用家及投資者進駐，業主睇準時機出擊放租物業，當中屬工貿用途的航天科技中心有全層單位以17萬元放租。

萊斯物業高級客戶董事古海梅表示，獲業主委託放租為觀塘海濱道143號航天科技中心高層全層，面積約10,589平方呎，意向月租17萬元，平均呎租約16元。該全層單位備有寫字樓裝修，內設洗手間及冷氣，兼可享全海景。

備寫字樓裝 享全海景

而航天科技中心為工貿綜合用途，物業管理完善，該廈備有玻璃幕牆，更設有卸貨台，以應不同用戶所需。而位置上，其地理位置非常優越，鄰近港鐵牛頭角站，另有多條巴士及小巴路綫途經，交通四方八達。據市場成交顯示，航天科技中心過去1年以來亦以租務成交為主，平均呎租介乎17至22元，而市場最新錄得低層7室，面積約1,894平方呎，以約3.4萬元租出，平均呎租18元。

古氏續指，海濱道位於觀塘商貿區南面邊緣，與觀塘繞道、偉業街及觀塘道呈平行路段，方便物流，自然吸引用家物色筍盤，早前更為業主及租客成功配對，承租同座半層山景單位，而區內工商物業大面積單位買少見少，預料將來吸引更多投資者及大集團進駐。

港島區新盤供應有限，發展商決定積極搶攻，路勁、平安不動產及港鐵發展的黃竹坑港島南岸晉環，最快今年底交樓，昨日突擊加推項目最後一批單位，以短期樓花形式銷售，發展商並為開放式單位買家，提供額外樓價3.7%折扣，結合其他優惠最高達21.7%。新一張價單單位涉及80伙，折實入場價886.9萬，折實平均呎價約36862元。今日起開放現樓示範單位予準買家預約參觀，最快有機會月內展開銷售。

路勁地產銷售及市場推廣副總監陳健聰表示，6號價單合共有80伙，面積290至1218方呎，涵蓋開放式至4房戶型。發展商為買家新增優惠，按照不同戶型，提供最高18%至21.7%折扣優惠，折實入場價886.9萬，折實平均呎價約36862元，屬原價加推，並且是最後一批以短期樓花形式銷售的價單單位。

首次以價單方式推4房戶

他又透露，項目今日開放現樓示範單位予預約準買家參觀，視乎市場反應，有望月內展開銷售，將不會進行收票。項目尚餘少量單位未推出，主要為大單位及特色戶，推售部署有待再公布。由於公司與港鐵緊密合作，項目工程進度理想，已獲批入伙紙，現時預計關鍵日期為今年12月底，有信心可以如期交樓。

項目已獲批入伙紙

陳健聰續指，新價單涵蓋44個開放式單位、8個1房單位、11個2房單位及17個4房單位，為項目首次以價單形式推售4房單位。單位折實價介乎886.9萬至5097.7萬，折實呎價約30167元至42743元。新一張價單單位中，定價及呎價最低單位為2B座6樓D室，面積294方呎，開放式間隔，定價為1132萬，呎價38524元，扣除最高折扣優惠21.7%之後，折實售價886.9萬，折實呎價30167元。

至於售價最高單位為1A座32樓F室，面積1218方呎，價單定價6216.7萬，計算最高18%折扣優惠後，折實價5097.7萬，折實呎價41853元。呎價最高單位則為2A座41樓A室，面積1158方呎，定價6036萬，折實價4949.6萬，折實呎價42743元。

開放式最高折扣21.7%

發展商同日更新部分過往價單的付款計畫，與新價單看齊。現時發展商僅提供2個建築期付款計畫，其中若買家不需要發展商的備用一按貸款，折扣由先前5%增加至8%，結合其他優惠，可達樓價18%，如選購項目指定的開放式戶型單位，可再享樓價3.7%的「特選置業優惠」，折扣最高達樓價21.7%。發展商亦有向買家提供備用一按，最高為樓價70%，貸款年期最長25年。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，港島南岸供應對區內用家及分支家庭有一定吸引力，用作保值抗通脹，其中開放式單位供應罕有，計算發展商提供的額外折扣，折實價大部分低於1000萬，可承造高成數按揭，屬南區罕有上車供應，預料是次價單全數開放式單位將可沽清。

此外，新價單另一焦點是首度以價單形式發售坐享遊艇會海景的4房大單位，早前發展商十分惜售，僅以招標形式推出，買家是次可把握機會入市。

受惠內地生租樓需求，今年暑假大學區屋苑租務市場「價量齊飆」。綜合代理行數據顯示，較受內地生追捧的屋苑如大圍名城、紅磡黃埔花園、將軍澳日出康城LP6及九龍塘又一居，今年6月至8月租務成交量，較首5個月增加41.9%至近2.9倍不等，呎租則上升3.9%至23.6%。不過，隨暑假完結，內地生租樓已經塵埃落定，上述屋苑租賃市場價量應聲下跌，過去半個月租務成交量，只及8月約3%至42.9%，呎租則下跌約2.6%至15%。

綜合代理行資料顯示，大圍名城向來深受內地生歡迎，今年6月至8月期間，合共錄得202宗租務成交，較今年首5個月合共87宗，多出約1.3倍。其中，6月錄得46宗，平均呎租約35元；7月錄72宗，平均呎租約37元；8月錄84宗，平均呎租約40元。

名城內地生佔80%

美聯高級營業經理胡家聰表示，名城內地生租務個案佔整體約8成，受惠內地生搶租，屋苑整體租金於暑假期間上升約兩成，以該屋苑面積677方呎3房單位為例，6月時平均月租約2.2萬，8月上升4000元，達到2.6萬。

至於鄰近理工大學的紅磡黃埔花園，6月至8月租務交投及呎租亦明顯比首5個月為高，7月租務成交量為39宗，為年初至今成交量最高月份；8月份平均呎價約38元，比4至5月低位33元高約15%。以11期7座低層H室為例，面積505方呎，2房間隔，原叫租1.8萬，兩名理工大學內地生鍾情單位連家具，議價後獲減租至1.7萬承租，預繳半年租金，呎租約33.7元，高市價約8%。

港置營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，黃埔花園周邊配套成熟，間隔實用，方便內地生合租，為最受追捧屋苑之一，6月至8月頻頻錄得內地生承租個案，6月錄得5宗，7月錄得3宗，8月錄得8宗，佔整體28宗租務成交近三成，平均呎租比市價高約8%。

此外，將軍澳日出康城LP6，今年暑期租務數據亦相當突出，8月錄46宗租務成交，平均呎租約39元，同區東港城表現相對失色，呎租未見明顯上升。港置首席分區董事劉浩勤表示，LP6內地生租務個案佔整體約20%，科大內地生以往鍾情坑口一帶老牌屋苑如東港城，主要因為交通方便，但近期日出康城屋苑更受內地生歡迎，原因是樓齡新及會所設施更完善。

黃埔租金回調約2.6%

不過，值得留意的是，隨暑假已經完結，上述屋苑租務成交量及租金均回調。9月截至14日為止，名城暫未錄得內地生租賃個案，期間僅錄10宗一般租務成交，宗數只及8月份約11.9%，平均呎租回調15%至34元水平。黃埔花園期內情況亦相若，本月至今未錄得內地生租賃個案，僅錄12宗其他租務成交，宗數僅為上月約42.9%，平均呎租則回調約2.6%。至於東港城，期內暫只錄1宗內地生租賃個案，而租務成交暫錄得13宗，只及上月約28.3%，平均呎租回調約7.7%。