房地產928檔期即將到來之際，內政部發動預售屋聯合稽查行動，14日聯合全國19個地方政府（不含離島縣市）及行政院消保處、公平會、地區稅局單位，辦理預售屋聯合稽查。共稽查57個預售屋建案，初步發現有30個建案涉有違規情事，將請地方政府儘速從重處罰。

內政部表示，將密切觀察928檔期建案銷售情形，籲請業者應確實按規定銷售，對蓄意哄抬等違規建案，進行稽查嚴處。

這次稽查發現，有三個建案未報備查即進行銷售，每案將處罰3萬～15萬元。另有51個建案使用紅單，其中有7個建案違反紅單未約明買賣面積或約定買方逾期未簽約即沒收定金等規定，將按其違規紅單戶數，每戶處罰15萬～100萬元。

依新制規定，業者簽訂的買賣契約必須符合內政部公告定型化契約應記載與不得記載事項規定，違反規定者將直接裁罰。這次稽查發現，有5個建案契約違反規定，如交屋保留款低於房地總價5％、未列明停車位高度等，將按契約違規戶數，每戶處罰6萬～30萬元。

本次稽查也發現，其中一個建案對鄰近公有公共設施廣告不實，將移由公平會立案調查，有三個代銷建案廣告未註明經紀業者名稱、1個代銷建案買賣契約未指派經紀人簽章，將依不動產經紀業管理條例規定處罰6萬～30萬元。另14個建案銷售中心或樣品屋，未取得合法建築使用文件，將依建築法等規定，要求業者限期改善或裁罰。

內政部表示，自2020年10月起已發動六次預售屋聯合稽查，同時加強宣導預售屋銷售相關規定，發現稽查違規建案比例，已由首次86％下降至本次52％，業者使用違規契約比率，也由73.9％大幅降低到8.8％，顯示對於導正業者違規行為已具成效。

內政部提醒消費者，預售屋交易期間長，購屋時務必理性考慮，除可參考實價登錄網站各建案實際交易戶數情形，並審慎評估合理市場行情與自身負擔能力外，在簽約前也要詳閱契約條款，不要受到廣告或現場銷售熱潮的誤導，以保護自身權益。


全台預售屋稽查 逾半數違規
經濟日報

各地建案頻開天價，且不時傳出熱銷，內政部表示，昨（15）日結合地方政府及行政院消保處、公平會、國稅機關，針對全台57個預售屋建案進行稽查，發現有30個建案涉有違規情事，將請地方政府儘速從重處罰。

內政部表示，將密切觀察928檔期建案銷售情形，籲請業者應確實按規定銷售，對於蓄意哄抬等違規建案，立即進行稽查嚴處。

內政部說明，依去年7月上路的預售屋新制規定，預售屋建案在銷售前，應先將銷售資訊及買賣定型化契約報請地方政府備查；如有使用紅單（購屋預約單）銷售時，也應明確標示買賣標的物及價金，且不能約定有不利買受人的事項。

這次稽查發現，有三個建案未報備查即進行銷售，每案將處罰3萬至15萬元；另有51個建案使用紅單，其中有七個建案違反紅單未約明買賣面積或約定買方逾期未簽約即沒收定金等規定，將按其違規紅單戶數，每戶處罰15萬至100萬元。

依新制規定，業者簽訂的買賣契約必須符合內政部公告的定型化契約應記載與不得記載事項規定，違反規定者將直接裁罰。這次稽查發現，有五個建案契約違反規定，如交屋保留款低於房地總價5%、未列明停車位高度等，將按契約違規戶數，每戶處罰6萬至30萬元。

內政部指出，這次稽查也發現，其中一個建案對鄰近公有公共設施廣告不實，將移由公平交易委員會立案調查。

另有三個代銷建案廣告未註明經紀業者名稱、一個代銷建案的買賣契約未指派經紀人簽章，將依不動產經紀業管理條例規定處罰6萬至30萬元。另還有14個建案銷售中心或樣品屋，未取得合法建築使用文件，將依建築法等規定，要求業者限期改善或裁罰。

內政部表示，自2020年10月起已發動六次預售屋聯合稽查，同時加強宣導預售屋銷售相關規定，發現稽查違規建案比例，已由首次86%下降至本次52%，業者使用違規契約的比率，也由73.9%大幅降低到8.8%，顯示對於導正業者違規行為已具成效。

內政部提醒消費者，預售屋交易期間長，購屋時務必理性考慮，除可參考實價登錄網站各建案實際交易戶數情形，並審慎評估合理市場行情與自身負擔能力外，在簽約前也要詳閱契約條款，不要受到廣告或現場銷售熱潮的誤導，以保護自身權益。

危老重建條例自2017年5月正式上路迄今五年多，都市景觀怪象浮現，「鳥籠屋」盛行。據住展雜誌15日最新調查顯示，全台已公開銷售的危老重建案，台北市就占74％，其中有37個建案基地坪數不到100坪，屬於「迷你基地」比率，高達23％，相當於每四棟就會有一棟是「鳥籠屋」、「紙片屋」。

內政部統計，截至7月底止，北台灣目前已核定危老重建案共1,396個。

住展雜誌調查，其中已公開銷售有214個，佔已核定件數15.3％；不過當中有37個，基地面積不到100坪，占比逾23％。

住展雜誌研發長何世昌表示，自「危老重建條例」實施至今，危老核定案如雨後春筍般冒出，大幅「超車」都更案，但真正對外銷售釋出僅15％，顯示還有極大量的危老案未公開，未來將成為推案主力之一；唯需注意的是，由於危老重建基地沒有最小基地門檻限制，因此過多迷你基地重建案，可能把都會區街廓切得更零碎，讓大範圍都更難以推動。

住展雜誌統計，北台灣214個對外銷售的危老案中，其中160個集中在台北市，佔74.8％，至於基地規模不到100坪的「迷你基地」，竟有37個。

何世昌表示，目前危老案最小建築基地的建案，是北市大同區「嘉源埕驛」，土地面積僅30坪，興建為5樓電梯公寓；最小基地華廈，為大安區「大安得逸」，基地僅48.09坪，地上蓋到7樓。

另外，最小基地的大樓案為北投「公園大院-樂活館」，基地70.1坪，興建13樓；其次是大安區「統創緻」，規劃15樓，土地面積僅77坪。

另外地上樓層數最多的危老案，為板橋區「兆璞開禧」，規劃樓高31樓；至於地下室開挖層數最多，為松山區「敦仰」、「鐫萃」與大同區「三豐雲極」，三案都開挖到地下6層。

何世昌分析，危老重建案因單一個案基地大多規模不大、戶數較少，因此每戶分攤的共有面積相對稍高，多數危老華廈、大樓案公設比介於33％～39％之間，僅極少數不到33％。其中以中正區「富享榮華」29％最低，更是北台灣唯一公設比低於三成的華廈、大樓危老案。

至於公寓，一般僅一支電梯，但公設比多在26％以上，公設比偏高；而公設比最低危老案，宜蘭市「文化圓鼎」，公設比約24.75％。

目前單一可售金額最高的危老案為松山區「敦仰」，總案量約150億元；案量最小的危老案，為新竹市東區「威尼斯行館」，案量僅約0.55億元，二者相差高達200多倍。

內政部修法 加速公有房地 參與危老重建

內政部部務會報15日通過危老條例修法草案，明定公有非公用土地及建築物，除已有合理利用計畫、或公有非公用土地面積達重建計畫土地面積50％以上者外，應一律參加危老重建。

內政部指出，公有非公用土地和建物應排除土地法等公有財產管理規定的適用，以解決目前辦理時程冗長的困境，將有效提升公產參與危老重建計畫效率。

依現行規定，危老重建計畫範圍內，若有公私有土地及建物夾雜的情形時，公有財產部分，須先依照土地法、國有財產法、預算法及地方公產管理法等相關規定辦理後才可參與，如此一來，恐將會影響整體危險建物與居住環境更新改善的推動時程。

為加速危老整建時程，內政部於部務會報通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第5條之1修正草案，明訂公有非公用土地及建築物，除已有具體利用、開發計畫或面積達重建計畫一半者以外，應一律參加危老重建，不受相關公有財產管理法令限制，以加速公有房地參與重建辦理時效。

修法後究竟可促成多少危老參與數量？官員說，目前由國家住都中心協助國產署，讓國有非公用土地參與危老整建，已有5案進行中。但為了不要讓小面積私有土地吃掉大面積國有非公用土地，因此規範國有非公用土地面積達基地50％以上者，應由管理機關作為危老整建的主導者。

此外，為讓公產管理機關能彈性選擇參與危老重建的方式，這次修法明定公有非公用財產參與重建，可與起造人協議合建分配重建後房地、標售、專案讓售或其他法令規定等方式處理。

內政部這次提出的修正草案，由於不具爭議，希望儘速在本會期完成修法，加速推動公私共有土地及危險老舊建築物重建。


危老重建案成「紙片屋」 北台灣最小改建基地僅30坪
經濟日報

據內政部統計，截至今年7月底止，北台灣核定的危老重建案共1,396個。另據住展雜誌統計，同期公開銷售的危老建案共約214個，僅占核定件數約15.3％。其中160個重建案位於台北市，占比約74.8％；而台北市160個危老案裡，又有37個建案基地坪數低於100坪，屬於「迷你基地」建案比率約23％。
住展雜誌研發長何世昌表示，由於危老重建基地沒有限制，過多迷你基地重建案可能把都會區街廓切得更零碎，讓大範圍都更難以推動。

北市諸多迷你基地危老案中，建築基地最小的建案為北市大同區「嘉源埕驛」，土地面積僅30坪，興建為五層樓電梯公寓。若以華廈來看，最小基地為大安區「大安得逸」，規劃地上7層，基地坪數僅48.09坪。

另外，最小基地的大樓案為北投「公園大院-樂活館」，於70.1坪土地上興建地上13層樓建築。基地面積第二小的大樓案是大安區「統創緻」，規劃地上15層樓，但土地面積僅77坪。由於危老重建案常在極小土地上興建大樓，「紙片屋」已成為代表標誌。

若比較每坪單價，則台北市內開價最高的危老建案是松山區「衍見築」，平均每坪開價188萬元，最低價為北投區「一樹巷」，平均每坪開價僅53萬元，每坪平均開價高低落差超過百萬元。

何世昌表示，一般民眾常有誤解，認為危老推不動與建商有關，其實只要同一社區住宅齊心協力，即可以自主辦理危老重建，因此老重能否成功重建，「關鍵不在建商，而在屋主身上」。

即使房市轉空，近年來台北市爛尾樓數量不增反減，根據安信建經調查，五大市值逾百億元的爛尾樓，部份透過法拍成功拍出，有的則由建商、或資產公司接手推案銷售，大多數爛尾樓都能夠絕處逢生。

據安信建經調查，包括中山區「松下國賓」、萬華區「京都大觀」、大安區「上品硯」、中正區「致和園」與北投區「藏寿馥A區」等五大爛尾樓，總市值逾百億元。

安信建經總經理張峰榮表示，雖然近年仍不免有開發商因資金等問題產生爛尾樓，但台北土地開發漸趨飽合、素地稀少，而舊建物重建的產權整合又耗時，因此只要有爛尾樓釋出，區位及地段不差，銷售去化無虞，且經評估具一定合理利潤、產權整合有望的話，就會成為業者競逐標的。

其中，萬華「京都大觀」由鼎麗資產接手，在2018年更名為「ONE@台北」，目前已經售完，平均成交價站上6字頭；中山區「松下國賓」因原建商破產倒閉，後來由中登建設接手續建，並於今年重新銷售，以上兩個爛尾樓雖然過程曲折，但同樣都有好的結果。

至於大安區「上品硯」、中正區「致和園」與北投區「藏寿馥A區」等三個爛尾樓案，則全走上法拍程序；「上品硯」及「致和園」都順利拍定，「藏寿馥A區」多數戶別已拍定，且又以仁愛路二段的「致和園」案量最大，預估未來重建後案量可達90億元以上。


北市爛尾樓 建商搶接手
經濟日報

今年房市多空交戰，受到升息、打炒房、疫情、整體經濟等影響，外界盛傳即將出現爛尾樓潮。不過，安信建經統計發現，近年來台北市不增反減，有不少爛尾樓浴火重生，其中的中正區「致和園」等五大爛尾樓合計案量達百億元以上。
專家指出，有些爛尾樓透過法拍成功拍出，有的則由建商或資產公司接手推案銷售，大多數爛尾樓都能夠絕處逢生。

安信建經統計台北市近年五大爛尾樓動態，包括中山區「松下國賓」、萬華區「京都大觀」、大安區「上品硯」、中正區「致和園」與北投區「藏寿馥A區」等五個爛尾樓，預估合計案量逾百億元以上。

安信建經總經理張峰榮表示，台北市寸土寸金，住宅供給緊繃，雖然仍然會有開發商因資金等問題產生爛尾樓，但只要爛尾樓不要遠在山邊、位置太過偏僻，通常很快就會有新的業者接手。

根據資料顯示，萬華「京都大觀」由鼎麗資產接手，在2018年更名為「ONE@台北」，目前已經售完。先前中山區「松下国賓」因原建商破產倒閉，後來中登建設接手續建，更名為「松下國賓」，已於今年重新銷售，顯見這兩個爛尾樓雖然過程曲折，但同樣都有好的結果。

至於大安區「上品硯」、中正區「致和園」與北投區「藏寿馥A區」等三個爛尾樓案，全部走上法拍程序；其中「上品硯」由豐泰資產得標，「致和園」由茂德機構總裁張高祥拿下；而「藏寿馥A區」多數戶別已拍定。其中以仁愛路二段的「致和園」案量最大，預估未來重建後案量可望達90億元以上。

張峰榮分析，台北市土地開發已漸趨飽和、素地稀少，而舊建物重建之產權整合又耗時，因此只要有爛尾樓釋出，而區位及地段不差，銷售去化無虞，且經評估具有一定合理利潤、產權整合有望，往往就會成為業者競逐之標的。

另外，他建議，地主不管是與建商協議一般合建、或者危老重建，若想避開爛尾樓風暴，應篩選有信譽、實績良好的建商，或是透過建經公司的全案管理一條龍服務，才能順利推動危老重建。

身為首都的台北市，共有12個行政區，分別為中正區、大同區、中山區、松山區、大安區、萬華區、信義區、士林區、北投區、內湖區、南港區、文山區。然而，近日就有一名網友發文詢問「台北市哪一區是CP值最高的行政區？」掀起大批網友熱議。

該名網友在PTT「home-sale板」發文表示，他本身住在北投區，機能還不錯，只是老舊了點，還有距離市中心遠了點，曾經在公車上聽過一個阿嬤說「我今天要來去台北」，似乎覺得北投不在台北，去台北市中心像是要進城似的，讓他覺得很有意思。

原PO接著說，如果單純以住房成本和生活機能來做比較，他認為「中山區」還不錯，有些靜巷還滿適合生活，且房價也不像大安區那麼高，因此上網詢問網友「台北市哪一區CP值最高？」

貼文一出，不少網友直指「萬華區」CP值最高，「我覺得大同萬華未來有機會再起」、「萬華捷運完工等於穿過南萬華，起飛也是正常」、「萬大線周邊CP值台北最高」、「絕對是萬華啊，到市中心不過山洞不過橋的標準不是？也鄰新北多個有戰力的行政區」、「內湖吧，最近發展得很快」、「我住士林覺得很棒，人不多又有超多綠地，很少下雨」。

此外，也有內行人分析「就業機會才是真正可以改善一個地方的吧，萬華為什麼一堆人嫌爛，但均價還是可以打平文山北投，我總覺得關鍵在就業機會和方便性，南萬華也是老舊社區，但只要上班方便，就會更有吸引力」。

統計官方公布的房價所得比資料顯示，3年期間全台的房價所得比呈現持續攀升，2019年第1季房價所得比為8.66倍，今年第1季已經攀升到9.58倍，增幅達11%，3年期間普遍購屋負擔都變得更為沉重，主要都會區中又以台南增幅最大，3年期間房價所得比大增31%，台中、高雄與新竹增幅也達16%~19%，都是購屋負擔明顯增加的區域。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去一段時間雖然有疫情等因素干擾，不過民眾對於通膨的預期強烈，帶動房價出現一波明顯走揚，尤其有科技公司投資設廠題材的區域，房價更是出現一大波漲勢，連帶房價所得比與房貸負擔率都呈現有感攀升，現在買房子的負擔的確比3年前增加許多。

統計顯示，2019年第1季全台的房價所得比還在8.66倍，代表一間房子的總價約為家庭可支配所得的8.66倍，不過隨房價快速攀升，今年第1季已經增加到9.58倍，增幅達11%，房價所得比最高的台北市，一般家庭得16年不吃不喝才能買得起一間房子，增幅最大的是台南市，2019年第1季的房價所得比才僅7倍，今年第1季已經大幅拉高至9倍，增幅高達31%。

台中市則是從9.74倍增加到11.26倍，增幅達16%，高雄市則是從7.5倍增加到8.89倍，增幅也達19%，新竹縣市則是房價所得比較3年前增加17%，統計顯示這些區域的房價都出現一大波漲幅。

曾敬德指出，整體房價飆高帶動房價所得比攀升，國人只能越貸越多與越貸越久，而過去一些房價所得比還在7倍左右的區域，包括台南市、高雄市、新竹地區，因為房價基期低與科技業設廠投資題材，反而成為房價飆漲最大的區域。

房價飆漲、薪水緩漲，三年來全國房價所得比加重逾一成，而六都及新竹縣市則以台南市加重幅度最大，今年第一季房價所得比較二○一九年第一季加重逾三成。

信義房屋指出，二○一九年第一季全國房價所得比八．六六倍，但今年第一季攀升至九．五八倍，加重約十．六二％。

七大都會區中，以桃園市加重幅度最小，從七．三九倍升至七．八七倍，僅加重約六．五％，也是七都中唯一房價所得比還未突破八倍的地區。至於加重幅度次低的則是新北市，從十二．○三倍升至十二．八五倍，加重約六．八一％，其餘五大都會區加重幅度均兩位數起跳。

其中，台南市加重幅度最大，從七．○四倍攀升至九．二倍，加重幅度約三十．六八％；第二大則是高雄市，從七．五倍攀升至八．八九倍，加重約十八．五三％，其餘都會區分別加重十五％至十七％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去一段時間雖然有疫情等因素干擾，但民眾對於通膨預期強烈，帶動房價明顯走揚，尤其有科技公司投資設廠題材的區域，房價更是出現一大波漲勢，連帶房價所得比與房貸負擔率都有感加重，當前購屋負擔的確比三年前加重不少。

至於七大都會區中，房價所得比最高仍是台北市，一般家庭須十六．二二年不吃不喝才能買得起北市一間房子。

瑞普萊坊15日公布最新的第二季「全球房價指數」，受升息影響，全球表現呈現外強中乾，名目房價年增率1成，台灣排名第30名，漲幅8.4％；但因通膨壓力升高，房價實質成長率平均只有1.6％，其中台灣排名全球第14、達5.8％，相對健康理性。

萊坊（Knight Frank）公布的2022年第二季「全球住宅房價指數」，全球房價較去年同期成長10％，漲幅較前季10.6％收斂，在全球56個國家中，有51個價漲，其中漲幅站上雙位數多達25個。

該指數係根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據，追蹤全球主要國家或區域的住宅價格表現。

結果顯示，全球房價漲幅榜首為土耳其，一年狂飆160.6％，排名第二為斯洛伐克、年漲25.5％，第三名為捷克、年漲23.5％，前10名的國家中，有七個來自歐洲地區。

至於台灣則以8.4％漲幅，從前季的第32名緩升到第30名，但仍屬中後段表現國家。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，第二季全球房價上漲，主要原因是來自通膨壓力推升房價，但並非實體經濟成長的拉力，若扣除消費者物價指數，則實質房價成長率下跌國家，增到22個之多，全球平均漲幅也僅剩1.6％。

就實質房價成長率來排名，土耳其仍高居榜首，漲幅為45.9％，而台灣即使考慮通膨因素，但實質成長率達5.8％的正成長，排名竄升到前段的14名。

黃舒衛認為，台灣通膨壓抑在3％以下，且持續探低，因此名目和實質增長差距不大，相比全球市場表現十分穩健。

樂屋網統計近一年來台北市、台中市、高雄市三大直轄市的豪宅聚落住宅大樓平均單價，結果發現，高雄美術館特區的房價漲幅最高，達26.86％，2020年單價還在2字頭，2021年單價已經站上3字頭。樂屋網指出，高雄的豪宅價格僅為北部的一半，對高端客群相當具有吸引力。

不讓高雄美術館特區專美於前，台中七期的房價漲幅也有21％，從2020年平均單價剛突破4字頭，到了2021年平均單價已經逼近5字頭。漲幅最低的是台北市信義計畫區，2020年每坪單價為112.83萬元，2021年來到每坪114.86萬元，雖然是全台最貴的重劃區，但房價僅微幅成長1.8％，表現大致持平。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，各國政府為減緩疫情衝擊，近兩年走向量化寬鬆大舉印鈔，充沛的游資流向房市，也進一步推升豪宅聚落的房價，且相較於台北市動輒單價破百萬元的大樓，只需一半價格的中南部豪宅，對高端買方而言更顯吸引力。

深耕當地多年的凱璿不動產事業店長周繼文就提及，農16、美術館特區的買方，大概僅4成是當地企業家，其餘6成都是從北中來的外地客，儘管近期買方猶豫期從20、30天，拉長至45到60天，但總價1200萬到1600萬元，3房含平面車位的標準住家，還是相當受到買方歡迎。

至於台中七期豪宅，洪安怡表示，七期的豪宅品質遠近馳名，現行更有逾百億元的大型地上權案招標中，後勢發展可期；而房價最高的台北市信義計畫區，住宅價格已來到新高點，短時間內難再創天價。

此外，樂屋網統計2022年8月中古屋買氣，訪客數和預約看屋數相較上月，分別減少5.22％、8.26％，但若相較2021年同期，訪客數萎縮1成6、預約看屋數更是大減近4成。洪安怡指出，一方面是因2021年房市大好，基期過高的關係，二方面也是目前市場觀望氣氛相當濃厚，買方不願輕易出手，評估大概到選前，成交量能恐怕都會處於低檔狀態。

高鐵站周邊的房子，近幾年受到「軌道經濟」發酵的影響，在快速且便利的交通機能下，為周邊房市創造不少利多，於鄰近高鐵站區的重點開發區置產，也成為不少投資客的購屋目標，那麼想投資的朋友們該如何選擇地點？

一位網友於PTT《home-sale》板上以「房地產下一個十年機會在哪裡？」為題發文，他表示手上還有約能買1500萬物件的閒錢，想將這筆資金投入到預售屋或是新成屋的市場，而台南高鐵、桃園青埔、台中烏日、竹北高鐵、高雄橋頭等距離高鐵站較近的位置，為他的首要考慮地點，現階段偏好是桃園青埔，台中跟台南感覺發展會較慢，青埔應該更早成熟，好奇眾人看法，「找高鐵周邊的案子，如果用10年長期持有，大家會選哪一區呢？」

貼文曝光後，網友們紛紛指出自身看法，不少人認為六都高鐵旁的房子雖發展性強，但價格都已經偏高了，「青埔、烏日二選一」、「買台積電旁的房地產就對了」、「高鐵的話苗栗、嘉義看看」、「烏日高鐵站前未來之丘已經賣到40～45/坪了」、「烏日早幾年比較合適，現在已經是七八年後才該有的價格」、「青埔現在就已經是未來價了，不知道工作機會在哪」。

還有人指出，原PO可以看看新三站的物件，「高鐵的話苗栗、嘉義看看」、「虎尾高鐵區啊，落後補漲」、「雲嘉高鐵區，苗栗高鐵區」、「苗栗高鐵、彰化高鐵、宜蘭高鐵、新竹湖口、新竹芎林、桃園大溪，應該有一個地方10年後會翻倍」。

永慶房屋曾根據實價登錄資料，統計近一年全台距離各高鐵站800公尺範圍內的成屋交易，其中，交易量最大的是高鐵桃園站，近一年交易量870件，而住宅均價中，以台北站每坪72.3萬元最高，桃園站、新竹站房價站穩3字頭，全台各高鐵車站中僅剩苗栗站、雲林站與嘉義站還有1字頭房價，顯示高鐵站周邊受惠於便捷的高速通勤機能，交易熱絡，房價也相對獲支撐。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，沿著重大交通建設購屋向來是不敗的房地產投資心法，「軌道經濟學」也持續發燒，高鐵沿線各站開發時程不一，有些站區發展已逐步成熟，但也有些站區仍在素地開發與招商階段，若民眾想要享受到高鐵站周邊便捷的交通機能，以及齊全的公共建設和豐富的商業活動、生活機能，建議優先選擇具備三鐵共構的高鐵站，或是高鐵站串連周邊科學園區、產業園區的站點，才有利於促進周邊加速開發，避免發展空窗期太長，僅有交通優勢，卻缺乏其他機能，讓民眾居住品質大打折扣的窘境。

台灣長期少子化問題嚴重，根據111學年度大學考試入學分發委員會公告，今年大學考試錄取率高達98.94％、總缺額數則為1萬4493個，雙雙創下歷史新高紀錄，教育部也召開大學退場審議會公布學校名單，顯見少子化衝擊已影響學校招生，接著連周邊房屋市場也深受其害。有專家認為，過去各大學商圈因學生住宿需求，而造就出來的學生套房投資熱潮，在面臨長期少子化的趨勢之下，恐怕也將淪為當地房屋市場中的票房毒藥，因此建議已投資者得盡早做好退場準備。

教育部近期召開退場審議會，總計公布三波專案輔導學校名單以及學校改善日期，教育部指出，若學校屆期未改善財務狀況，將面臨停招或停辦等處分，預計9月底前還會再召開一次退場審議會，審查其他大專校院專案輔導學校。

消基會房委會委員張欣民表示，過去受惠於台灣人口自然增長、學生人數大幅增加，各大學商圈都掀起強勁的學生套房租屋需求，以及伴隨而來的投資熱潮，特別是一些位處偏郊的大學院校，更因為房價基期低，創造出特優的租金報酬率，租金報酬率5～6％是稀鬆平常的事，因而成為這些大學商圈的熱門投資標的，有些建商甚至客製化的推出學生套房，以滿足市場包租公、投資客之需求。

張欣民說，學生套房正面臨泡沫化考驗，因此他認為，如果你過去已經在大學商圈投資了這類的產品，最好趕快檢視一下，若遇到以下4種情況可就要趕快逃了！首先要看看近幾年來房子空租期是不是拉長了，且租金水位是不是逐漸下降。更重要的是看看該大學近年來實際的招生狀況，招生數有沒有江河日下的情形？或是已經名列教育部私校退場的名單當中？ 若是有以上4種狀況其中之一，投資學生套房的房東們最好趕快做好退場的機制，「三十六計，走為上策」，趁著市場還有些流動性的時候，趕緊出售，落袋為安。否則等到這些學校真正倒閉、市場已毫無流動性時，屆時再想要出手，你手上的資產恐怕早就變成真正的「不動產」了！

全球居不動產情報室總監陳炳辰也表示，人口紅利流失所帶來的影響，需要長期觀察，短期不容易看見。而少子化影響房價的關鍵在於住屋需求下降，不過台灣房產商業價值大，一人多屋的狀況普遍，民眾除了出租、等待增值轉手，也有企業會購入作為資產價值使用，不見得都是自住性質，因此短時間不容易受到影響。

陳炳辰說，少子化影響最嚴重的就是學區附近房市，需要學生租屋來支撐的特定區域，在生育率下降的情況下，家長都會想將孩子送往明星學區、熱門大學，這些地段的房市，反而有機會被推升，但若是中南部或較偏遠的大學，尤其是排名較後面的學校，甚至私立學校，都會因為招募學生不足，造成學生租屋族群不足，若失去出租效益，附近又沒有上班族支撐租屋市場，恐對當地租屋市場造成衝擊，引發區域房市動盪。

中國證券報記者9月15日從遠洋集團獲悉，近日，MSCI（Morgan Stanley Capital International 摩根士丹利資本國際）公佈2022年最新ESG評級報告。遠洋集團榮獲MSCI ESG評級AA級，實現連續五年提升，繼續維持內房企（在香港上市的內地房企）最高評級。

在本次MSCI ESG評級中，遠洋集團總得分較上一年度提高25%，在綠色建築、產品品質與安全、健康與安全、企業管治等領域均高於行業平均水準，其中綠色建築以及產品表現尤為突出，高出同行平均水準約2.7分（10分制），獲得資本市場的充分認可。

MSCI指出，遠洋集團擁有支持可持續發展的新計畫，並在利用綠色建築機會方面領先于同行。作為“建築•健康”的踐行者，遠洋集團早在2006年便開啟在綠色建築領域的全面實踐，並於2015年實現從“綠色建築”到“健康建築”的升級。從2021年起，遠洋所有新建項目均已達到國家綠色建築標準，並致力於獲得更高等級認證。截至2021年底，遠洋集團已註冊162個綠色建築項目，數量占比約60%，遠高於行業平均水準；註冊總面積達約2,342萬平方米。此外，遠洋集團還積極回應國家“雙碳”目標，完成碳中和路徑及戰略研究工作，並發佈《遠洋集團碳中和之路》報告。

MSCI還表示，遠洋集團在服務品質績效監控、供應商品質保證培訓和明確的負責任行銷政策等方面執行強有力的措施，領先于同行。上半年，遠洋集團在過程品質、交付品質、示範區及對客展示品質三大領域品控體系完成反覆運算升級，處於行業品質管理領先水準，整體交付品質位元列規模房企TOP10。遠洋集團還首創“超級現場”“健康未來工廠”，並在全國六大區域全面落地，邀請業主“雲”監工，以精工產品提振市場信心。

在2012至2021年的十年間，中國房地產業快速發展，“房住不炒”也成為樓市調控的主基調。

從整體趨勢看，雖偶有2014年的小低谷，但商品房市場仍處於上升通道。相比2012年，2021年的商品房銷售面積增長了61.2%，銷售金額增加了182%。國家統計局的資料還顯示，2012年商品房平均價格為5790.99元/平方米，2020年則為9860元/平方米。

9月14日，在“中國這十年”系列主題新聞發佈會上，住房和城鄉建設部副部長姜萬榮表示，這十年，住房供應規模持續增加，商品住宅銷售面積累計132.34億平方米，是上一個十年的2.2倍。

商品房均價約萬元

除了個別年份有下跌外，量價齊漲是中國樓市多年來的一個主要特點。2012年，全國商品房銷售面積為11.13億平方米，銷售金額6.44萬億元，2021年分別上漲到17.94億平方米和18.2萬億元。

國家統計局尚未發佈2021年的商品房平均價格資料，但根據2021年的銷售金額與銷售面積來看，當年商品房平均價格已經超過萬元/平方米。不過，也有觀點認為，商品房並非標準化產品，它的價格與所在區位及自身建設品質有很大關聯，對平均價格這個指標不應過分看重。

與商品房的走勢相近，近十年國內土地市場也基本上水漲船高，全國土地出讓收入從2012年的2.85萬億元增加到2021年的8.7萬億元，加入“年度土地出讓收入千億元俱樂部”的城市也逐漸增多，甚至數個城市已經邁入“2000億元俱樂部”。

中國樓市的區域差別也十分明顯，過去十年間，有些城市房地產市場一度出現過熱跡象，房價地價漲幅較大，投機現象此起彼伏。自從2016年年底的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”後，“房住不炒”開始成為中國房地產調控的一個主基調。

“牢牢把握‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位不動搖，因城施策、分類指導，促進房地產市場平穩健康發展。穩妥實施房地產長效機制，落實落細城市主體責任和省級監管責任，建立健全房地產市場監管體系，堅定不移穩地價、穩房價、穩預期。”姜萬榮說。

1998年“房改”後，商品房市場逐漸成為中國住房領域的主角，但對於低收入住房困難群體，保障房體系的建設就尤為重要。

姜萬榮表示，住房問題關係民生福祉，政府必須“補好位”。我們強調要健全“兩個體系”，一個是住房市場體系，另一個是住房保障體系。保障體系更多的是政府發揮補位作用。

去年6月，國務院辦公廳印發了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設計，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系。“這十年，是我國歷史上保障性安居工程建設規模最大、投資最多的十年。十年來，累計完成投資14.8萬億元，建設各類保障性住房和棚戶區改造安置住房5900多萬套，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保。”姜萬榮稱。

十年來全國棚戶區改造累計開工4300多萬套。2016~2018年三年間，全國棚改開工量一直維持在600萬套以上。雖然也曾一度因 “助推三四線城市房價”的傳聞引起廣泛討論，但棚改既改善民生，也帶動有效投資和建材、裝修、家電等消費，促進上下游相關產業發展。

集體土地試點建設可銷售的共產房

過去多年來，集體土地上不能搞房地產開發，國有土地是商品房住宅土地的唯一來源，熱點城市土地價格因稀缺性造成不斷上漲，房價也時常大幅波動。

為增加房屋供應，2017年8月，原國土資源部、住房和城鄉建設部發佈《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。該方案強調，集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。

2022年9月印發的《北京市“十四五”時期住房保障規劃》顯示，北京大力推進集體土地租賃住房建設，截至“十三五”期末，北京已累計開工建設集體土地租賃住房項目44個、提供房源5.7萬餘套，開工量居全國首位，改建項目13個、3822套（間）房源取得開工手續。

除了利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房外，2018年年末，北京大興區瀛海鎮三宗集體建設用地發佈掛牌出讓公告，出讓宗地將建設共有產權房，並且對外銷售。這也是北京第一次嘗試通過集體建設用地建設共有產權房，為政策性住房開闢了土地供應新管道。

掛牌公告顯示，根據全國人民代表大會授權及北京市《集體經營性建設用地試點管理辦法》相關規定，本次掛牌出讓宗地，與國有建設用地同責同權。截至2021年1月，這三宗地塊都已成功出讓，按照項目用地規劃，這三宗地將建設共有產權住房，銷售均價為每平方米2.9萬元，含全裝修費用。

《北京日報》曾報導稱，對於購房者來說，集體建設用地的共有產權房和原來國有土地的共有產權房沒有任何區別，同樣是70年產權，個人持有部分產權，且執行5年內不得買賣等規定。

“共有產權住房幫助居民以較低門檻擁有了產權住房。”姜萬榮在“中國這十年”系列主題新聞發佈會上介紹稱，“2014年4月，我們在北京、上海等6個城市啟動發展共有產權住房試點；2017年9月，深化試點。到2021年底，北京市已累計籌集共有產權住房約8.3萬套，上海市已經簽約13.6萬戶。共有產權住房幫助居民以較低門檻擁有了產權住房。”

曾經穩坐地產代理服務“頭把交椅”的易居正處於風雨飄搖：2021年巨虧近90億，債務票據接連違約，連續兩份財報延期發佈……去年的地產行業“暴雷潮”，給了易居一記沉重打擊。當地產圈的財富夢想開始褪色，易居曾經依仗的地產圈生意，誰來買單？

9月首個交易日，易居企業控股，曾經的地產代理服務“一哥”，在公告延期發佈2021年年報及2022年半年報後，被港交所勒令停牌。股價短暫定格在0.69港元每股，不足巔峰時14.88港元每股的零頭。

從今年4月算起，易居曾先後四次申請延期，並於中途更換核數師。饒是如此，仍未讓這份“難產”的年報面世。

一份未經審核的經營資料包告中，易居給出了幾個數字：營收88.4億元，較去年同比增加約10%；利潤虧損93.75億元，其中歸母淨利潤虧損88.9億元；去年同期，這兩項數字分別為4.59億和3.04億元。

對於易居而言，93.75億是什麼概念？期約等於易居兩年的毛利潤總和，比其自2015年以來所有年度淨利總額的三倍還多。

受巨額虧損拖累，今年年初，易居一筆3億美元的債券違約，並觸發票據交叉違約，正式暴雷。

從賓客滿座到高樓將傾，易居何以“淪落”至此？

蕭條

未經審計的財務公告中，易居解釋稱，導致公司巨虧的原因有三：其一是地產下行導致其業務規模下降；其二，是多個地產客戶信貸質素惡化，公司對相關應收款項進行了計提；其三則是地產下行導致的資產減值。

暫且忽略第三點中提及的資產減值，易居巨虧的原因可以被歸納為兩個關鍵因素——業務模式以及客戶。

截至目前，易居的業務一共有三大類，分別是新房的市場行銷及銷售業務、二手房的房地產經紀業務以及房地產資訊及諮詢服務。

進一步細化，“三類”又可以被分為“四項”，包括一手房代理業務、二手房業務、資料庫業務以及媒體業務四項。

2021年，房地產市場巨震，易居的新房業務首當其衝。未經審計的資料顯示，2021年，易居一手房代理服務產生的收入從2020年的32.04億元減少至2021年的19.76億元，同比減少了38.3%。

再看其他幾項業務，2021年，易居二手房地產經紀網路產生的收入小幅減少8.1%，至25.10億元；房地產資料及諮詢服務產生的收入合計9.15億元，同比減少了約7000萬元。

財報中唯一的亮點是數位行銷服務，因在2020年11月完成了對樂居的收購，該類業務的營收從2020年的11.29億元同比增長了205.1%至34.43億元。如果剝離掉新收購的樂居，易居的營收僅為54億元左右，尚不足2020年80.6億營收的70%。

而回到利潤層面，新並表的樂居也並未給易居帶來新鮮血液。2019年、2020年和2021年三年內，樂居控股的虧損額節節攀升，分別產生了1090萬美元、2100萬美元和1.499億美元的淨虧損。

承壓的老業務加上虧損的新業務，在行業急速下行之際，引發了一系列連鎖反應。

今年2月，標普將易居的長期發行人信用評級從“B”下調至“CCC”，直言易居在2022年第一季度的現金生成能力可能仍非常薄弱。

一個多月後，易居正式“暴雷”。於4月18日到期的一筆3億美元債違約，同時觸發2023年票據契約項下的交叉違約，2023年票據旋即暫停買賣。未經審核的財務資料還顯示，易居去年的資產負債率從2020年的64.1%，直接上升到203.8%，同比增長了139.7%。

種種財務資料昭示著一個事實，易居過往依仗地產圈子搭建的生意模式“失靈”了。

“圈子”

地產黃金歲月里，易居曾是一位積極的攢局者。通過十多年的運作，易居和一大批地產商關係匪淺，並搭建了一道由社會資本澆築的高牆。

易居和地產商們的關係有多密切？從幾個事實處可見一斑。

2018年，從美股私有化退市兩年後，易居赴港上市。當時披露的招股書顯示，易居背後的股東幾乎囊括了中國房地產行業的半壁江山，包括碧桂園、恒大、萬科、融創、富力等在內的26家知名房企及機構悉數在列。其中，恒大總裁夏海鈞、碧桂園總裁莫斌以及萬科總裁祝九勝親自下場，擔任易居的董事。

在談及為何入股易居時，富力李思廉直言，“我們是認識很久的朋友，同行互相支持相信的。易居企業控股未來會很好，因為股東都很強。”

寥寥數語勾勒出一個地產“朋友圈”的概貌，這也是易居各項業務的護城河。

港股上市後的首個年報業績會上，易居CEO丁祖昱將2018年稱為易居的“大年”。以“大年”為切面，可以一窺易居的朋友圈究竟為其生意帶來了多少助力。

最直接的，通過股權、高管的雙重綁定，易居在新房代理領域如魚得水。在以恒大為主的大客戶支援下，2018年，易居的新房年成交額同比增長22.8%至5315.5億，業內遙遙領先。與此同期，貝殼找房的新房成交額共2800餘億，僅為易居成交額的一半。

單是如此還不夠，易居實控人周忻曾表示，希望易居就像一條八爪魚一樣，頭就是房地產，而其他觸角就是圍繞房地產做出的創新和嘗試。

周忻“出圈”的嘗試有兩個，一個是為易居引流圈內資源的“易居沃頓商學院”，另一個是至今仍然被部分企業奉為圭臬的“房企排行榜”，後者可以說是易居“朋友圈”生意的集大成者。

目前，房地產行業比較知名的榜單由克而瑞研究中心、上海易居地產研究院、中國指數研究院、億瀚智庫等協力廠商機構發佈。其中除了中國指數研究院外，剩餘三個機構均歸屬于易居。從某種程度上講，易居幾乎在地產評價體系中擁有絕對領先地位。

最關鍵的是，通過自身平臺影響力以及在地產圈內積累的社會資本，易居讓規模排行榜一度成為行業內重要的評價指標。權威部門沒有顧及到的領域里，政府、企業、機構不斷採納著易居們頒佈排行榜資料，為評價體系的話語權添磚加瓦。

多位業內人士均表示，在排行榜話語權最大的時期，無論是政府招標、土地出讓，還是金融機構決定是否放貸以及放多少，都以企業的排行榜排名劃分標準。

有需求，就有市場。“其實榜單在業內是一個明碼標價的生意。”

一位耿姓人士在接受一家央媒採訪時曾表示，因為房企的操盤規模、統計口徑，還有涉及並表的問題，所以資料有很大的操作空間，就催生了榜單市場。

其中，最為外界知名的兩個案例是福晟和佳源。

“賣榜”

福晟是上市房企中的罕見存在。

儘管擁有著一家港股上市平臺，福晟還是將大部分物業開發專案放在表外，由集團運作，這讓外界無法窺視其真實規模。

2017年9月，丁祖昱曾專程前往福州，代表易居和福晟簽署了一份戰略合作協定。一年過後，2018的房企銷售額榜單上，福晟總銷售額從2017年的396億元，一下上漲到了621億元，排名隨之從48位上升至45位。

得益于榜單規模大幅增長，福晟被外界冠以“閩系黑馬”之名，也招致了外界對其業績真實性的懷疑。不過，因為福晟的主體並未被放在上市公司中，其業績是否真實，無從對證。

在易居和福晟聯手打造的擬態環境中，福晟的業績向好，規模不斷沖高。但一切僅是暴風雨前的平靜。2019年年中，福晟正式暴雷，以被世茂收購告終。

無獨有偶，2018年度的克而瑞榜單上，新入榜的佳源國際同樣引發外界爭議。從2017年銷售額僅79.2億元到2018年的875.5億元，佳源僅用1年時間就實現了1000%的增幅。

爭議接踵而至。易居後續回應稱，系因統計主體從上市公司變為了整個佳源集團，但這仍然無法平息外界對其公允性的質疑。事到如今，佳源正在經歷與福晟相似的處境。今年9月8日晚間，因1450萬美元的債務問題，佳源國際已遭投資人提清盤呈請。

福晟和佳源之類的榜單爭議並非個例，因融資壓力，過去幾年里，“買榜”的事情在中部及腰部房企中時有發生。

一位業內人士進一步指出，儘管一些投資方也知道榜單有水分，甚至一些機構是山寨機構，但因為缺乏比照物，不得不進行參考，甚至催生了“房企不上榜是不是因為連買榜的資金都沒有”的邏輯。

圈子的規則在無形中被制定出來，地產商們不得不為之買單。財報顯示，2016年起，易居包含著“賣排名”業務的房地產資料及諮詢服務營收一路從3億餘元增至9個億。

2020年以來，疫情讓很多企業的主要業務承壓，但易居的房地產資料及諮詢服務，依舊保持著每年9億上下的營收規模。

通過一份排名，既給了合作大客戶的面子，又以諮詢費等形式賺到了“里子”，易居的“賣榜”業務幾乎是個穩賺不賠的買賣。

不過眼下，“賣榜”的商業邏輯正在面臨重塑。2022年上半年，規模房企銷售額普遍遇到30%到50%的降幅，房企對規模論逐漸脫敏。此外，因民營房地產融資環境驟冷，房企融資的順暢與否也不再以排行榜為決定性因素。

底層邏輯的坍塌對易居的“賣榜”生意究竟影響幾何，待易居披露2022年的財務資料就能一見分曉。

比起合計9個億營收的廣告諮詢費，易居真正需要擔心的是其業務基本盤——賣房。

“圍城”

易居的賣房業務，以一手房代理服務為主。

一般而言，一手房代理服務主要是為開發商提供從土地規劃、建研，到市場定位、行銷代理的一體化服務，通過代理銷售新房獲取傭金進而實現營業收入。整個過程中，服務商與開發商的聯繫緊密，這正是易居的優勢所在。

優勢尤其體現在與恒大的關係上，坊間有這樣一則傳聞，2008年恒大上市時，易居實控人周忻曾慷慨解囊幫恒大墊資十幾億，而後許家印將全國三分之一的專案代理都交給了易居。

傳聞無從考證，但資料顯示，長期以來，恒大確實是易居最大的單一客戶。

2017至2019年，易居來自恒大的收入，分別占到總收入的35.1%、31.5%和18%。參考當時新房業務在易居收入中的比重，來自恒大的營收可以被近似視為易居的“基本盤”。

回到2019年的那場業績發佈會上，意氣風發的丁祖昱曾對外表示，易居服務的企業基本都是大企業。針對外界較有爭議的三四線城市的發展，丁當時還強調說，易居是服務恒大等高周轉類企業，由此來規避這些市場可能存在的風險。

丁祖昱在業績會上的一系列發言，已為易居後續的命運埋下伏筆。站在巨人肩膀上的易居，從未想過有朝一日會因恒大暴雷而迅速墜落。

粗略統計，截至去年，易居涉及恒大的應收款超35億元，占總應收賬款比重約50%。還有業內媒體從易居內部瞭解到，因易居長期為恒大集團墊資，恒大爆雷直接導致易居有超過12個億的債務無法收回。

易居面臨的危機不止在恒大，上市前的招股書披露，幾乎所有的TOP100房企都與其有著合作關係。這意味著，其中的暴雷者也在衝擊著易居的一手房業務。

面對一手房代理服務業務的滑鐵盧，易居並非無動於衷，未經審核的2021年業績公告中，易居表示，針對當前的行業變革，易居將堅持數位化行銷和數位化服務，也就是天貓好房業務。

這也是易居眼下要解決的另一個問題。

2020年，易居與阿里聯手打造的“天貓好房”橫空出世。阿里系的龐大流量加上易居在圈內的資源，讓外界對天貓好房投注了大量目光。

自天貓好房誕生之初，就有聲音指出，僅憑易居的行銷思維與阿里的流量思維，做不了貝殼的“累活”。作為大宗商品的房產，其買賣並不像消費品那麼簡單。在房屋與流量之間，還需要有龐大的仲介連結能力。而受制于業務模式，易居天生就缺少了對仲介的協調把控能力。

外界擔憂迅速成真。一年時間未到，阿里就退居二線，將天貓好房的股權悉數轉讓給易居，僅從技術上對天貓好房進行支援。

互聯網賣房故事仍在繼續，但依靠地產圈子搭建的賣房模式，已經此路不通。對於如今的易居而言，貝殼曾經走過的路，也許天貓好房要重新走一遭。

近期，又一家房企加入尋求債務展期的“陣營”。9月13日，合景泰富發佈公告稱，2022年9月到期兩筆合計9億美元債的交換要約已獲本金總額約93%通過，2023年9月到期的7億美元債交換要約獲本金總額約91%通過，同意徵求也獲得通過。

此前的9月2日，合景泰富宣佈對公司一年內到期的三筆美元債券進行交換要約，並對其餘公司2024年至2027年到期的六筆美元債券同時開展同意徵求，以豁免與交換債券的交叉違約，交換期限為9月2日至9月9日；給出的交換要約方案包括本金不折價、攤銷比例高以及以高品質境外資產掛鉤指標作為增信措施等。

上半年預售額262億元

合景泰富尋求債務展期，與目前房地產市場整體融資環境未見有效改善密切相關。克而瑞研究中心的資料顯示，8月100家典型房企的融資總量為323.64億元，環比下降41.5%，同比下降60.8%，沒有境外發債。房企融資量已連續5個月環比減少。

此外，儘管各地調控政策有所放鬆，但由於行業信心恢復需要時間，房地產銷售並未出現企穩向好跡象。國家統計局資料顯示，今年1-7月商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%。而合景泰富的銷售額更是近乎“腰斬”，上半年公司及其合營企業及聯營公司的預售額為262.28億元，同比下滑53.31%；預售建築面積約為135萬平方米，同比下滑52.9%。

由於房地產業務拖累，上半年合景泰富收入約84.7億元，同比減少34.7%；擁有人應占溢利約4.35億元，同比減少84.2%；按權益合併核心毛利率為18.8%，核心利潤率為10.5%。

今年年初，合景泰富曾宣稱，公司2022年全年可售貨值達1600億元。隨著行業築底，合景泰富的銷售額同比下滑幅度有所收窄，前7個月累計銷售額為309.89億元，同比下降51.79%，而7月單月銷售額為47.61億元，同比下降幅度收窄至41.4%。

同時，合景泰富的產品佈局多位於大灣區及長三角區域，一、二線城市的占比為90%，且不乏高端項目。在市場反彈中，這部分市場有望率先回暖。克而瑞在報告中也認為，隨著市場修復，需求反彈或加速，去化預期走強，將帶來更好的業績表現，企業需緊跟市場動態，及時調整推盤節奏、制定有效行銷策略抓住機會視窗。

不過，合景泰富在中期報告中表示， “保交付”為下半年工作重點，公司會在確保專案交付的同時，進一步提升品質。

投資物業租金收入9.16億元

為應對房地產銷售的壓力，合景泰富在不斷嘗試“多元化”。

資料顯示，目前合景泰富已經開業投資性專案共45個，其中商場11個，寫字樓10個，酒店24個；上半年租金收入增至9.16億元，小幅增長1.7%；商場權益口徑租金收入同比增長25%，寫字樓租金收入同比增長16%。

克而瑞在上述研報中指出，通過十餘年深耕，合景泰富商業運營已進入收穫期，上半年購物中心、酒店、寫字樓均取得較好的進展，增強企業造血能力；商業數智行銷平臺項目正式啟動，未來將持續提升綜合運營實力。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，“對於同時具備房地產開發業務和投資物業業務的房企來說，多元化開發投資物業業務，將為企業帶來可觀的營業收入補充企業現金流。”

財務壓力下，合景泰富也在出售物業項目回血，其中包括多座寫字樓。中期報告顯示，合景泰富於年初組建了大客戶銷售團隊拓展大客戶資源，以促進整售位於廣州、北京、上海的部分非核心區域的寫字樓。合景泰富認為，這些項目位於一線城市的副中心或新興商務區，推進寫字樓整售落地預計將帶來穩定可觀的現金收入，增強公司財務安全墊。

多管齊下籌資金

宣佈尋求債務展期的前幾日，合景泰富在中期業績報告中披露了償債情況。今年上半年，合景泰富累計兌付包括境內債券、CMBS及ABS 59.39億元，以及境外美元債2.5億美元，共計人民幣76.19億元。合景泰富還表示，目前公司正在持續獲得銀行新增融資，並且正在積極落實專案新增融資。

此前，為籌措資金償還到期債務，合景泰富還出售了資產。7月27日，合景泰富宣佈以現金代價13億港元將持有的香港啟德項目公司50%股權及股東貸款出售給龍湖。惠譽此前發佈的報告指出，合景泰富在尋求寫字樓的整體出售用於償債，籌資金額約55億-57億元；今年4月，合景泰富已出售了位於上海的一棟寫字樓，價格為13億元。

即便如此，合景泰富面臨的財務壓力依然不小。截至2022年6月末，合景泰富負債比率由去年年末的79.2%提高至93.2%，現金及銀行結餘的帳面金額為221.97億元，半年內減少了約73億元。同時，公司總有息負債768.65億元，其中短期有息債務226.06億元，現金短債比僅為0.98，不足以覆蓋債務。

不過，合景泰富上半年經營性現金流淨額保持正向，為38.07億元。合景泰富在中期報告中強調，“當前，確保流動性是民營房企的重中之重。”但與此同時，公司也多次被曝出拖欠員工工資、農民工工資、協力廠商傭金等消息，為公司的流動性蒙上陰影。

交銀國際在研報中指出，未來幾個月為合景泰富的還款高峰，此外流動性正在趨緊，鑒於行業逆風，公司今年上半年取得融資現金流出70億元，截至6月底現金餘額降至222億元，去年12月底為294億元。交銀國際認為，與其以大幅折扣出售優質資產，不如尋求延長期限甚至全面解決方案，為恢復正常營運爭取時間，可能更符合股東利益，維持合景泰富“中性”評級，短期盈利前景疲弱，目標價下調至1.6港元。

上半年，物業行業在管規模仍處於穩定上行階段。

從已發佈半年報的上市物企來看，除幾家未披露具體在管面積資料的企業外，52家物企在管總面積突破60億平方米，達60.10億平方米，相比2021年同期增長了約7億平方米，平均每家企業在管面積達到1.15億平方米的體量。

榜單顯示，有15家物企在管面積規模突破1億平方米關卡，總計達46.79億平方米，占榜單總面積的77.85%。其中，在管面積超過3億平方米的有5家，與去年持平，包括碧桂園服務、雅生活服務、保利物業、綠城服務、招商積餘(18.230, 0.09, 0.50%)；在管規模1億~3億平方米的企業共10家；1000萬~1億平方米的企業有32家。

不過，也有5家物企的在管面積尚不足1000萬平方米，分別是宋都服務930萬平方米，興業物聯720萬平方米、蘇新服務690萬平方米、德商產投服務620萬平方米，以及星盛商業191萬平方米。其中，蘇新服務今年8月24日剛剛上市。

整體來看，相較去年同期，物業服務行業集中度進一步提升，頭部企業聚集的趨勢正在加快。如榜單第一名的碧桂園服務與最後一名星盛商業，二者在管面積差距由去年同期的184倍進一步擴大至440.46倍。

與此同時，在50家已公佈在管面積增速的物企中，有48家物企在管面積上漲，平均漲幅達到38.23%，與往期相比增長速度有所下降。其中，較上年同期增長最大的是金茂服務，同比上漲128.6%；其次為興業物聯和碧桂園服務，分別上漲100%和96.5%。

值得一提的是，碧桂園服務的在管面積已經是上市物企中最大，但近一年時間的高強度收並購仍推高了在管面積的規模增速，同比增長達96.5%。同樣在收並購上表現突出的還有華潤萬象生活，規模同比增長超九成。

此外，有4家物企的漲幅不足10%，分別是佳兆業美好、鑫苑服務、領悅服務集團、蘇新服務，漲幅分別為7.76%、7.06%、5.77%、4.7%。

另外，還有兩家物企在管規模相較於去年同期出現了明顯的下滑，中奧到家下跌2.47，第一服務控股下跌6.82%。

物業行業“馬太效應”進一步凸顯。

記者對2022年已發佈中報的58家上市物企進行統計顯示，這58家物企總營收達1051.42億元，平均營收為18.13億元。

碧桂園服務以200.55億元營收位居榜首，比第二名雅生活服務的76.2億元高出163%；而排在最後一名的德商產投服務收入僅為1.26億元，與碧桂園服務相差達158倍。

從營收分佈情況來看，營收100億元以上的物企，與去年同期一樣僅碧桂園服務一家；10億~100億元物企有21家，占比36%；小於10億元的物企最多，達到36家，占比62%。而在去年同期，營收10億~100億元的物企占比為43.75%，小於10億元企業占比為54.16%。

事實上，物企營收的多少與在管面積規模大小有著直接關係。如營收排名前五的碧桂園服務、雅生活、保利物業、綠城服務、招商積餘(18.230, 0.09, 0.50%)，其在管面積同樣位居前五，只是因增值服務收入略有差異，保利物業與綠城服務的排名略有變化。

此外，受房地產行業下行影響，今年上半年物企營收平均漲幅為17.58%，較去年同期的54.9%大幅下降37.32個百分點，這也是物企營收增速首次出現下滑。不過，仍有5家物企漲幅超過50%，分別是碧桂園服務、合景悠活、金茂服務、旭輝永升服務、和泓服務，漲幅最大的碧桂園服務達73.49%；另外有21家物企的漲幅高於平均漲幅。

需要注意的是，還有9家物企營收同比出現了下降。其中，下降幅度最大的是佳兆業美好。2021年上半年佳兆業美好實現營收13.25億元，但到了今年上半年公司營收僅為8.97億元，同比下跌32.29%；融信服務、正榮服務、中奧到家、榮萬家下滑幅度均超過10個百分點。

9月中下旬，第三批集中供地將在全國各重點城市密集進行，而杭州率先打起了頭陣。

9月15日，杭州舉行2022年第三批集中供地，共計推出19宗涉宅地，總出讓面積1568畝，總建築面積207.6萬平方米，總起價409.6億元，依舊採取採取“限房價、限地價、線下一次報價+搖號”的方式出讓。

最終，19宗地塊均成功出讓，其中有9宗地塊底價成交，2宗地塊溢價成交，另外有8宗地塊報價觸及10%中止線，轉而進入線下一次報價和搖號環節。

根據一次報價和搖號結果顯示，杭州2022年第三批集中供地累計攬金430.6億元，平均溢價率5.13%。

依舊冷熱分化

相比於今年前兩次集中供地，第三批次的一個明顯特點是“少而精”。

從推地量來看，第三批是杭州2022年集中供地中最少的一次。此次供地掛牌總建面環比減少了136萬平方米，降幅超三分之一；總起價環比減少120億元，降幅為22.6%。

雖然推地量減少，但此次供地推出的優質地塊較多，分佈於上城區（5宗）、拱墅區（4宗）、西湖區（3宗）、臨平區（3宗），錢塘區（2宗）、濱江區（1宗）、余杭區（1宗），主城區數量占比高達68%，蕭山區、富陽區和臨安區此次無地塊掛牌。

數量較多的優質地塊，自然吸引了大量房企競拍。據瞭解，以熱度最高的上城區四堡七堡3宗地塊、上牛田單元地塊、拱墅區慶隆小河單元地塊為例，報名開發商均在10家以上。

截至上午12點前，此次土拍大部分結果已經出爐，依舊呈現出了冷熱分化特點。既有核心地段8宗地塊觸及10%中止線，轉而進入線下一次報價和搖號環節，同時也有9宗地塊以底價成交。

這9宗底價成交地塊中，包含此次土拍中起價最高的杭政儲出[2022]63號及68號之江未來社區地塊，最終被杭州之江城建投資拿下；還包含地鐵集團底價拿下的大體量杭政儲出[2022]64號杭州地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業綜合體專案地塊；以及之江經營與綠城理想小鎮一起拿下杭政儲出[2022]75號龍塢單元低密地塊。

此外，一些許久沒有拿地的開發商也在伺機“撿漏”。例如，浙江傑立房地產開發有限公司底價拿了杭政儲出[2022]69號筧橋單元地塊；浙江聖奧置業有限公司底價拿了杭政儲出[2022]79號下沙元成單元地塊。

“幸運”濱江與百億綠城

下午3時許，8宗報價達中止價的地塊開啟一次性報價環節。

根據最終結果顯示，綠城、浙江中豪房屋建設開發有限公司通過次高報價分別競得了杭政儲出[2022]62號慶隆小河單元GS0305-R21-01地塊、GS0305-G1-27地塊以及杭政儲出[2022]78號下沙中心區單元JS0409-19地塊。

資料來源：觀點指數整理資料來源：觀點指數整理
另外，有6宗地塊通過搖號確定競得者，而濱江無疑是此次運氣最佳的房企。

在一次性報價環節前，不少人為濱江房企沒有動作而感到疑惑。

在前兩次集中供地，濱江十分活躍，並以373.7億元高居2022年房企杭州拿地金額的榜首。

同時，在土拍開始前，濱江方面也聲稱，已經為第三批集中供地做好準備，並計畫報名參與其中16幅土地的競拍。

據瞭解，在搖號環節中，濱江一口氣摘得了杭政儲出[2022]61號四堡七堡單元JG1403-39地塊、杭政儲出[2022]66號四堡七堡單元JG1402-15地塊、杭政儲出[2022]65號牛田單元R21-14地塊，共計耗資約69億元。

已經摘得兩地的綠城，也在搖號環節中再下一城，以10.9億元拿下杭政儲出[2022]77號未來科技城聯榮片區04地塊。

此外，坤和建設集團股份有限公司以20.9億元搖得杭政儲出[2022]70號四堡七堡單元JG1403-40地塊；萬科以21.8億元搖得杭政儲出[2022]74號西興北單元R21-18地塊。

縱觀本輪杭州集中供地，以拿地金額來看，金額最高企業並非濱江和綠城，而是杭州之江城建投資。

杭州之江城建投資拿下此次土拍中底價最高的杭政儲出[2022]63號及68號之江未來社區地塊，拿地總金額高達121億元。

緊隨其後的便是綠城，一共拿下3宗地塊，共計耗資95億元；而第三名是一口氣搖中三宗地塊的濱江，拿地金額69億元。

以企業來源來看，本土房企共拿地15宗，外來房企拿地4宗，本土房企佔據主導。

以企業屬性來看，國央企競得11宗，民企競得8宗，國央企佔據主導。

其中，在前兩輪集中供地中拿地較少的招商、保利、華潤也紛紛補倉。

據瞭解，招商蛇口(16.210, 0.43, 2.72%)聯手北京科技園以底價12.2億拿下杭政儲出[2022]67號康橋單元GS1202-03地塊；保利發展(18.850, 0.71, 3.91%)以底價8.6億競得杭政儲出[2022]73號華豐單元XC1006-R21-11、XC1006-R22-09地塊；華潤以6.98億摘得杭政儲出[2022]71號慶隆小河單元GS0301-R21-01地塊，溢價率6.45%。

此外，杭州本土國企贊成控股也以7.7億元拿下了杭政儲出[2022]76號臨平區喬司新城中心區F1-2地塊，溢價率0.65%。

“金九銀十”一直是樓市的銷售旺季，然而區別特價房、家電大禮包、專屬折扣、趣味活動等房企常規促銷手段，在剛過去的中秋假期，包括錦州、汕尾、桂林等地出現了提高貸款額度、降首付比例以及發放補貼等樓市促銷新方式，讓不少城市的購房門檻和購房成本是實現了雙降。

從此次中秋市場表現來看，雖然上述購房節及政府補貼活動暫未公開披露成交資料，但相關專案到訪和成交量已有顯著提升。深圳、佛山等部分熱點城市成交量已率先恢復。

在業內人士看來，政企聯動開啟樓市促銷活動，對提振市場信心、促進去化有著重要意義。不過，市場情緒修復仍需要時間，短期來看三四線“以價換量”現象或將延續。

假日購房銷量升 政企聯動促銷旺

9月10日中秋假期第一天，廣東汕尾市和東莞茶山鎮，以及江蘇南通市、廣西桂林七星區等地的中秋或金秋購房節正式啟動。其中，東莞茶山鎮聯動了碧桂園、龍湖等8大房企，桂林七星區聯合了13個樓盤參與購房節促銷活動。

記者注意到，在購房節活動期間，房企方面推出了專屬折扣、送家電禮、車位折扣券以及抽獎等優惠活動，而政府層面則提高了公積金貸款額度、降低首付比例，提供百萬消費貸，以及派發消費券、房票和現金補貼等。

在廣東汕尾購房節活動開始的前一晚，當地公積金管理中心發佈通知稱，在購房節期間，雙職工公積金貸款由40萬提高到50萬元，人才公積金最高可貸200萬元，並支持一人購房全家幫。此外，該地首套房商業貸款的首付比例已降至20%。

在降低購房門檻的同時，各地政府還在購房節期間推派發現金類的購房補貼，直接降低購房成本。如汕尾政府每套房補貼5000元、東莞茶山鎮前40套網簽補貼5000元的，桂林七星區最高購房補8888元，寧夏銀川市興慶區每套房補2萬元。

此外，除了上述城市外，在中秋節前夕，鄭州、重慶、淮南等地也出臺了調整公積金貸款額度、給予購房補貼等政策。部分購房節活動和政策補貼等政策僅支持中秋期間，多數將持續到今年10月或年底，甚至長達一年時間，將與當地房企促銷形成聯動效應。

如此來看，疊加房企和政府方面的購房優惠政策，不少地區的購房成本直接下降數萬元。以黃岡蘄春縣某項目為例，中秋期間其推出了七重購房禮，包括看房禮送禮品，定房享1萬元、簽約享7000元、付款按揭享99折優惠，以及20套一口價特價房。除了遍佈每個購房環節的折扣優惠外，9月認購政府還補貼總價的3%，開發商再補貼1萬元，並送2萬元車位代金券。

在諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄看來，當前房地產行業處於下行週期，購房者觀望情緒仍較濃，加上此前爛尾風波的風險尚未出清，市場信心回尚未全部恢復。在此背景下，不僅僅房企要開展促銷活動，政府等主體也在積極採取應對措施，這對提振市場信心、促進樓市去化有著重要意義。但若購房補貼力度較小，對於購房者的實際引導效果可能有限。

各地樓市冷熱不均 走勢分化表現不一

雖然上述購房節和補貼活動暫未公開披露成交資料，但從參與專案層面來看，已帶來到訪量和成交量的增長。上述黃岡蘄春縣某專案銷售人員告訴《財經》新媒體記者，由於企業和政府的多重補貼，中秋期間到訪量和成交量較此前均有較大提升，客群主要為返鄉置業人群，有助於該現房項目去化。

在房企促銷和政策加碼的背景下，今年中秋期間部分熱點城市成交量率先恢復。根據中指院資料顯示，深圳、上海等城市受政策環境優化、疫情得到有效控制等因素帶動，日均成交面積較去年中秋假期同比增長22%和2%，市場活躍度已有好轉。

另外結合諸葛找房資料，中秋期間佛山、武漢等二線城市的樓市成交也有較好表現。其中，佛山、武漢新房成交套數較去年中秋上漲超六成。此外，三四線城市中的連雲港(4.330, -0.10, -2.26%)、淮北、平頂山、清遠等新房成交量也有顯著提升。

不過，多城新房成交規模較去年中秋假期降幅仍較大，如北京、廣州成交面積降幅分別超三成和五成，長沙、西寧、南京等地降幅均在七成以上，青島、重慶等地成交量也出現了下降。而成都因受到近期以來疫情及自然災害等各種負面因素的影響，樓市短暫陷入停滯，成交不足10套。

對於各城成交分化的表現，陳霄認為當前房地產市場的重要問題還是在於市場信心偏弱，很多購房者觀望情緒仍較濃，存在著不敢入市的心態。隨著保交樓措施的逐步落實加上政府層面的補貼支持，預計接下來市場信心將會逐步恢復。不過，不同城市市場將會繼續分化，其中一些熱點一二線城市將會在此輪行情中率先修復。

“特別是熱點城市的政策不斷優化，當地購房者預期和置業信心有望逐漸回升，進而一定程度帶動周邊三四線城市市場情緒好轉，特別是長三角、珠三角等區域的城市。”陳文靜表示，但對於大多數城市而言，市場情緒修復仍需要時間。短期來看，一二線城市基於市場需求支撐，量價方面將保持平穩運行，而三四線“以價換量”現象或將延續。

融創中國（01918）公布，於今年9月9日，公司接獲聯交所發出的信函，載列公司股份復牌的額外指引，除先前復牌指引外，公司需撤銷或駁回針對公司的清盤呈請並解除清盤人的委任。

於今年9月8日，公司收到陳淮軍對公司提出的清盤呈請。於今日，公司正在尋求法律措施以堅決反對呈請，並採取一切必要行動保障公司的合法權利。同時，公司將盡力與呈請人保持主動、良好的溝通，並在對其他債權人公平的原則下，與呈請人友善協商，妥善處理問題，包括將努力促使呈請盡快被撤銷或駁回。

另外，今年6月至8月，集團累計實現合同銷售金額約358.2億元人民幣，累計合同銷售面積約281萬平方米，集團將持續專注於物業項目的竣工交付及銷售業績的提升，保證集團的業務穩定及可持續運營。

公司股份將繼續暫停買賣，直至另行通知為止。

內媒《財聯社》報道，濟南將放寬限購限制，除二環以內的兩區外，其他區域不再限購，自9月16日起實施。

濟南市住房和城鄉建設局則在官方帳號發文，指將「繼續對二環以內的歷下區、市中區區域實施限購」，並提到要持續優化房地產政策措施，進一步支持剛性和改善性住房需求，持續優化房地產政策措施。

據《REDD》引述消息人士今日報道，中國高層支持放寬除北、上、廣、深四個一線城市外的所有內地城市的購房限制，鼓勵地方政府根據每個城市的具體情況制定計劃，以扭轉房地產市場的頹勢。

內地樓市氣氛低迷，中金公司指出，自去年底以來，二手樓成交量有所恢復，但樓價持續向下，年內跌幅累計達8%，加上供需指標依然偏弱，以及局部地區疫情反彈等因素，預料存量房市場景氣度需要一定時間才能恢復；一手新樓則繼續受累於地產商信用問題，所需的復元時間會更長。

看好潤地綠城中海外

中金認為，新樓銷售面臨階段式受壓，各地支持置業需求及保交樓的政策料會持續加碼，以加快市場基本面的修復，相信在這個過程當中，部分財務穩健、土地儲備優質、買地進取的地產商最為得益。該行看好華潤置地（01109）、中海外（00688）、綠城（03900）、越秀地產（00123）、美的置業（03990）、中海宏洋（00081）、建發國際（01908）等內房股，物管股則青睞中海物業（02669）、保利物業（06049）、華潤萬象生活（01209）及綠城管理（09979）。

根據中金監測，上周48個城市新樓銷售面積按周減少25%，按年大跌40%，若剔除受疫情影響的城市，按年降幅仍達34%；9月首兩星期，周均新樓銷售額按年挫32%，跌幅與8月相若。

One Innovale–Bellevue趕今開價截擊

新界區再爆發新盤戰，新地（00016）旗下天水圍Wetland Seasons Bay第3期（Wetland Lot No.33 Development發展項目第三期）昨天公布首批78伙價錢，折實平均呎價14186元，較去年11月公布的第2期首批折實均價平約3.5%；恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第2期One Innovale–Bellevue昨天獲批售樓紙後，隨即上載樓書，趕今天開價。

折實呎價14186 入場497萬

Wetland Seasons Bay第3期首張價單共78伙，分布在第6A及6B座，實用面積334至667方呎，計及最高13.5%折扣，折實售價496.8萬至981.31萬元，折實呎價13008至16347元，折實平均呎價14186元，較約11個月前推售的第2期，首批折實平均呎價14708元，低約3.5%。若跟同區栢慧豪園二手平均呎價12109元比較，則高約17%，惟栢慧豪園樓齡約15年，不能直接比較。

Wetland Seasons Bay第3期入場單位為6A座2樓B7室，實用面積356方呎，1房間隔，折實售價496.8萬元，折實呎價13955元。今批未有推出開放式，日後加推入場費或更低。新地副董事總經理雷霆指出，Wetland Seasons Bay第3期是濕地公園系列的最後一期，可謂「壓軸登場，機會不再」，強調集團一向以市價推盤，首批價錢吸引，相信可掀起搶購潮。

提供定息二按計劃 頭兩年2厘

新地代理總經理胡致遠補充，該盤為買家提供第二按揭貸款．首3年定息計劃，買家最高可享10%折扣，二按貸款金額最高淨樓價三成，一按加二按最高淨樓價八成，還款年期長達30年。若二按貸款不超過淨樓價20%，息口首兩年定息2厘，第三年定息2.5厘，其後為P減2厘（P現為5厘）。即日起開放現樓示範單位予公眾參觀，今天開始收票，最快下周開售。

Wetland Seasons Bay第3期位於濕地公園路1號，提供384伙，實用面積268至1895方呎，預計入伙日期為2023年3月底，項目早前已取得入伙紙。

至於One Innovale–Bellevue將於今天公布首張價單，與Wetland Seasons Bay第3期正面交峰。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民透露，項目已取得預售樓花同意書，目標在9月內推售，價錢較第1期One Innovale–Archway有調升空間。

One Innovale–Bellevue於昨天取得售樓紙後，隨即公布樓書。根據樓書顯示，該盤屬於該發展項目的C座住宅大樓，住宅樓層由地下至22樓，一層15至21伙。全盤提供408伙，實用面積200至892方呎，間隔由開放式至4房，1房單位共263伙，佔全盤約64%，實用面積253至346方呎。

該盤地下至21樓的1號室，3房間隔，睡房歸邊，但其中一房面積僅約27方呎。

私人住宅租金緩緩向上，美聯追蹤全港138個著名中小型屋苑租務成交而編訂的「租金走勢圖」，今年8月私人住宅平均呎租（實用面積加權計算．下同）錄得34.53元，按月微升0.03元或約0.09%，連續第5個月向上，累積有約0.73%漲幅。

上月再微彈0.09%

美聯物業數據顯示，私人住宅平均呎租自3月觸及今年的低位34.28元後，已經連續5個月錄得漲幅，而8月的0.09%按月升幅，則較7月微漲0.03%有所擴闊。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，租金上升主要是傳統租務旺季所帶動，不過若與去年12月的平均呎租34.98元比較，今年8月的平均呎租，仍較去年12月低約1.29%。根據該行促成的租務成交作統計，截至今年8月的第三季，租務成交仍以月租1.5萬元或以下的細價成交為主流，比例約38.8%。

新晉屋苑租約多低於1.5萬

劉嘉輝解釋，除傳統屋苑錄得不少此類細價租務成交外，一些新晉屋苑亦屢見月租不足1.5萬元的承租個案，例如大角咀利奧坊．曉岸1座低層B室，上月以每月約1.38萬元租出，以該單位的實用面積約259方呎計算，呎租約53.3元，而九龍東啟德THE HENLEY系列，以及大埔白石角海日灣II等，也於8月錄得此類細價成交。

此外，截至今年8月的第三季約31.4%租務成交屬於月租超過2萬元的個案；而月租逾1.5萬至2萬元的成交則最少，比例僅約29.8%。

地政總署資料顯示，今年首8月該署最少簽立6宗換地個案，總金額約118.73億元，其中兩宗於上月在土地註冊處登記，涉及金額約18.71億元。

最新登記的兩宗換地交易，以港鐵（00066）將軍澳百勝角通風樓物業發展項目所涉的金額較大，約為11.01億元，港鐵於今年4月循招標程序把該用地批予新世界發展（00017）和招商局置地（00978），估計可以興建約550個私人住宅單位，以其可建樓面面積約29.07萬方呎計算，每方呎樓面補地價約3789元。

另一宗換地個案屬於大埔汀角船灣一幅約52.72公頃土地，將用作興建高爾夫球場，補地價金額7.7億元。資料顯示，該土地是沙螺洞發展有限公司就大埔沙羅洞土地與政府進行非原址換地所得。

地政總署上月推出沙田顯和里地皮招標，將於今天中午截止，該用地鄰近公屋顯徑邨和田心消防局等，佔地約1.49萬方呎，若作純住宅發展，可建樓面面積約8.93萬方呎，惟中標財團亦可以加入商業元素，若作商住發展最高可建樓面面積約11.02萬方呎。綜合測量師估算，該用地的估值約5.7億至7.1億元。

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，本港疫情反覆，亦未有通關時間表，經濟復蘇步伐相對緩慢，加上香港跟隨美國進入加息周期，部分買家態度轉趨審慎及觀望，估計住宅樓價短期內進一步回落，若疫情高峰於9月出現，樓價有望於本月或下月觸底，並於第四季轉為平穩發展，估計今年全年樓價或挫5%至8%。

西半山新晉屋苑，半山捌號一個181平方呎單位，剛以約1.35萬元租出，呎租約74.6元，租金回報近3厘。

半山捌號低層A室，實用面積僅181平方呎，開放式間隔，業主最初以1.4萬元放租，獲一名銀行工作的單身客洽租，減約500元，最終以約1.35萬元租出，呎租約74.6元。業主於2020年以約544.54萬元購入單位，租金回報近3厘。

翰林峰呎租85元新高

另外，西營盤翰林峰3座中層C室，實用面積195平方呎，以1.65萬元租出，呎租85元，創屋苑呎租新高。業主於2019年以627.74萬元購入單位，租金回報約3.1厘。

洋房豪宅方面，上水天巒本月暫錄約2宗租賃成交，其中，因特拉肯大道單號屋，實用面積2,771平方呎，以11.3萬元租出，呎租40.8元。租客為本地家庭客，見少有放盤，決定租入單位自用。

業主於2010年以6,776萬元購入單位，可享約2厘租金回報。

另何文田天鑄1座地下複式單位，實用面積2,064平方呎，連788平方呎花園，連車位以10萬元租出，呎租約48元，租金回報率約2.3厘。

銅鑼灣謝斐道415至421號積福大廈1樓至3樓連部分大廈外牆、天台及高層天台，最新委託世邦魏理仕為獨家代理，以公開招標形式出售，包括積福大廈基座1樓至3樓，每層約4,000平方呎，總建築面積約11,924平方呎，市場估值約2億元，截標日期為11月10日。

世邦魏理仕香港資本市場部董事韋志強指，位於銅鑼灣核心逾萬呎的大樓面基座商業物業供應稀少，而設有獨立地下入口及專用升降機的則更為罕有，相信是次物業推出市場可吸引到不同類型的用家及投資者注目。

民生區商舖承接力不俗，盛滙商舖基金以5,600萬元，沽出沽筲箕灣街市舖，涉及金華街61至67號地下D1及D2舖，面積約630平方呎，現由鮮肉店及餃子店租用，月租約16.3萬元，回報率約3.5厘。

據了解，該基金於去年7月以4,500萬元買入，持貨一年多，獲利約1,100萬元，舖位升值約24%。

內地多個地方繼續推出政策穩定樓市，加上市場憧憬有關方面會特別針對住房領域加大寬鬆措施，都成為板塊昨日備受熱捧的藉口。中國海外宏洋(0081)跟隨同業造好，並成功升穿8月1日以來高位阻力的3.83元，曾高見3.9元，收報3.88元，升0.24元或6.59%，已一舉收復10天、20天及50天等重要平均線。面對行業遇冷，中海外宏洋財政狀況卻一直保持穩健，加上其控股股東為央企背景的中國海外(0688)，都有利其逆境前行。基於該股估值處於偏低水平，股息回報亦頗為不俗，其後市回升的空間不妨看高一線。

中海外宏洋較早前公布2022年上半年業績，錄得純利按年跌9.3%至24.49億元(人民幣，下同），每股基本盈利為0.716元，派中期息每股0.06港元，按年跌25%。期內，集團營業額297.96億元，按年升15.8%，整體毛利率由2021年上半年的23.6%跌至18.4%，跌幅達5.2個百分點。究其原因，主要是期內對物業項目的賬面值進行複核並計提撇減物業存貨。撇減物業存貨對期內的毛利減少約2.29億元，期內之毛利率亦由該等物業存貨減值前的19.2%，下降至該等物業存貨減值後的18.4%。

上半年中海外宏洋的現金及銀行結餘與受限制的現金及存款合共為304.97億元，淨負債比率為46.9%，較2021年底的35.6%。對於半年間升達11.3個百分點，集團已表明會密切監察公司的財務狀況，以確保經營規模和業務的健康發展。由於集團在上半年底剔除預收款後的資產負債率為68.2%，較去年底的69.4%微跌1.2個百分點﹔現金短債比為1.4倍，2021年底為1.6倍，因此未觸碰任何內地「三條紅線」任何一條，維持為「綠檔」企業。集團可動用而仍未提取的銀行信貸額104.37億元。

母企以股代息凸顯信心

就估值而言，該股往績市盈率2.15倍，市賬率0.38倍，估值在同業中並不貴。至於該股股息率達9.79厘，論回報則屬不俗。講開又講，集團去年末期息宣派30港仙，可以股代息。根據集團早前公布，控股股東中海外已就其所持有的13.12億股股份全部選擇以以股代息股份方式收取末期股息，因此，公司已向後者配發9,879.26萬股以股代息股份。完成後，中海外持有14.11億股公司股份，佔公司全部已發行股份約39.63%。母企變相增持，無疑亦是對中海宏洋業務前景抱有信心的表現。

趁股價走勢改善跟進，下一個目標上移至6月底以來阻力位的4.22港元，宜以跌穿近日低位支持的3.62港元則止蝕。