欣陸投控（3703）子公司大陸建設，今年正式進場的台中七期預售豪宅案「豐蒔」傳出捷報，目前最新實價登錄已有35筆，成交均價73.08萬元，最高單價落在24樓、每坪成交價達86.01萬元，加上三戶黃金店面已被日本「三宅一生」海外最大代理商－台灣君梵集團砸重金、一口氣全買下來，該案銷售金額已衝破總銷的五成。

大陸建設同時宣告即將跨出七期、首度進軍北屯區，明年預計在14期重劃區推出預售新案，基地坐落於四平路與昌平路口、正對四張犁公園，面積約1,436坪，產品規劃45～60坪，總戶數約100戶，最快明年第二季進場。業界預估，每坪單價將「坐6望7」。

採取預約制的大陸「豐蒔」，基地位置於西屯區市政北七路與惠中一街口，基地面積約550坪，樓層規劃地上27層、地下6層，產品規劃56～89坪，總戶數84戶，總銷約達58億元，預計2025年完工交屋；其中，台灣君梵集團多年前就已提前預訂三戶超大型店面、總銷金額就逾9億元。

根據銷售團隊分析，「豐蒔」規劃坪數適中，目前已購客戶多為企業主，為二代置產約占三成。


大陸建設「豐蒔」豪宅案銷售破五成 明年搶進台中14期
經濟日報

欣陸投控（3703）旗下大陸建設積極布局中部豪宅市場，在台中七期新市政中心推出總銷58億元的「豐蒔」豪宅案，銷售順利突破五成，大陸建設執行長廖淳森宣布，明年將趁勢跨出七期進軍14期重劃區，每坪單價上看7字頭。

據了解，大陸建設位於14期昌平路、四平路口的1,436坪土地，預計明年第2季進場推案，規劃45至60坪產品，總戶數約100戶。

值得注意的是，大陸「豐蒔」已有35戶揭露實登資料，其中位於24樓的82坪戶，每坪單價衝上86萬元；市場預期，後續高樓層戶有機會挑戰9字頭以上新高。

另外，大陸「豐蒔」1至5樓有3戶黃金店面，已由君梵集團斥資近10億元購入，未來將作為「三宅一生」旗艦店，預計2025年開幕營運。

以全預約制聞名於台中七期高端住宅市場的大陸「豐蒔」，首度揭開神秘面紗。其接待會館由國內知名設計師謝文智操刀，將法式元素、新藝術時代運動的精神融入其中。

樣品屋則是法國RDAI為此案的首獻，完全體現大陸「豐蒔」的新藝術時代設計理念，不僅運用多元材質進行空間表現，連傢俱都為樣品屋訂製設計，每一個角落都可見法式設計的細緻與優雅。

負責「豐蒔」全案設計的法國RDAI設計總監Denis Montel說：「身處在跨國界的混搭時代，當代建築不只要考慮居住其中的人，也要思考周遭一起共同生活的人，如何讓建築物不僅是美，還要自在，整體充滿和諧，是高難度的藝術與技術。」

RDAI團隊在走訪台中七期期間，發現大量的綠意、藝文、精品商圈彼此環繞，充滿著繽紛與活力，新古典、巴洛克等異國風格建築，更打破團隊對台灣中部城市的想像，甚至覺得與巴黎有幾分相似。

因此RDAI決定將「新藝術運動」風格引進「豐蒔」，讓百年以前與現在的繽紛輝煌，透過這座建築與周圍環境相互呼應。

採全預約制的「豐蒔」，預約參觀相當熱絡。銷售團隊說，為了保證每一組參觀客戶都能有最好的參觀體驗，每天接待參觀的客戶不超過四組。

廖淳森指出，「豐蒔」已購客中，比重有高達三成為年輕的新富二代規劃自用，三成為台商企業主作為私人招待所，二成為企業主為二代置產，另有二成為北客，這些買家多有旅外就學、工作經驗，對國際設計師有高認同度。

大陸建設近幾年積極布局台中豪宅市場，在七期新市政中心陸續推出「宝格」、「丽格」及「豐蒔」等三案，其中「宝格」20樓實品屋戶每坪91.5萬元，曾榮登2021年台中豪宅單價冠軍，今年才被「寶輝秋紅谷」39樓戶的92萬元超車。

大陸「豐蒔」規劃地上27樓、地下6層大樓建築，84戶住家，56至89坪格局。在坪數規劃上，大陸建設以百坪內、百戶內的規劃，與同屬七期富人圈的產品做出市場區隔。

大兩房且無虛坪的設計，兼顧居住舒適性、減去空間浪費；內裝部分選用進口建材，包含四件式衛浴、德國精品廚具Bulthaup等，大幅節省住戶裝潢時間。

因應後疫情時代，在家工作、休憩的時間占比拉高，「豐蒔」還在高樓層規劃雲端公設，提供全日餐廳、日光露天泳池，讓富閒客群更能將時間放在舒適空間的享受上。

廖淳森表示，「豐蒔」由愛馬仕御用建築團隊法國RDAI全案設計，位處七期重劃區精華地，與台中大遠百的愛馬仕旗艦店遙遙相對，建築以象徵法國王室的藍色調外觀，打造弧形展翼的擎天地標。

同一街廓中，還有大陸建設與義大利ACPV、西班牙EMBT等國際設計名師合作打造共四座國際級地標，未來「豐蒔」落成後，將與其他國際名師作品相互輝映，為台中七期的國際建築美學再添一筆。

花東連兩日發生大地震，也引發住宅抗震問題。中華工程（2515）曝光「陶朱隱園」內部隔震結構，其結構體耐震等級等同核能發電廠，建築壽命可長達千年。

中華工程表示，「陶朱隱園」的結構體不會像傳統結構體在罕見大地震下桿件進入塑性，因為結構體是以高於2500年的地震迴歸期下全部桿件保持彈性來規劃。使用的美國EPS隔震墊是利用單擺摩擦原理，隔離抵消地震能量，減少建築物晃動，創造出傳統建築無法比擬的隔震等級，通過台灣大學地震研究中心結構外審審查。

中華工程指出，台灣處於地震帶，鋼結構建築採用的鋼材有一定彈性限度，樑柱往往會因頻繁地震而產生塑性，陶朱隱園為降低輸入至主結構之地震能量，於主結構基礎面上方設計有隔震系統，地震震度達四級以上即自動啟動。

陶朱隱園的主結構與擋土外牆間留設1米寬的隔震縫，除確保地震發生時結構體有足夠的移動空間，不會直接撞擊擋土外牆而損壞到主結構，也可使地下室有自然的採光和通風。這已超越內政部建築耐震規範最大考量耐震要求，結構體耐震等級與核能發電廠耐震等級相同。

中華工程表示，陶朱隱園經由嚴謹的耐震標章監造，再搭配專業的物業管理和維護，結構壽命可傳世千年，抵一般豪宅需要打掉重建十次以上所產生的大量碳排放和碳足跡。

此外，除了耐震強，陶朱隱園內部打造耗時超過三年的生態庭園，9米高自然大瀑布不僅能營造租對身心靈有益的芬多精，更可在酷熱時節消暑降溫。據實地測試，水瀑區的木棧道觀景台溫度比同時段戶外溫度低八度至九度，無疑是住戶午後及晚間納涼、避暑及散步的好選擇。

近日地震頻傳，住在高樓層的民眾對於地震搖晃特別有感。根據內政部統計月報資料顯示，過去10年國內平均每年新增約200棟的21層以上高樓層建築，顯示在建築法規允許的狀況下，開發商還是追求興建這類高樓層的景觀產品。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，921大地震後，受地震重創的區域，大樓產品一度在市場上接受度欠佳，加上房市面臨不景氣，每年平均僅有28棟21層以上建築物完工，較地震前減少超過5成。

隨國內建築耐震規範提升，加上房市景氣好轉，2012年後21層以上的建築又開始大量出現。

內政部統計顯示，過去10年國內21層以上的建築物，平均每年約核發200棟的使用執照，由於高樓層建築有較佳的景觀視野，加上容易形成地標建築等條件，也是區域的房價指標，開發商還是願意斥資興建這類型的產品。

以去年一整年核發21層以上建築的使照數量來看，數量最多的是高雄市的45棟，其次則是新北市的43棟，台中市的26棟，桃園市的24棟，台南市的21棟等，數據顯示，新北市、台中市與高雄市21層以上的建築越來越為常見。

曾敬德表示，近年開發商為了吸引消費者的目光，同時為了降低地震對於結構的損害與提高居住舒適性，也導入部分的耐震、制震等措施，尤其在地震過後，消費者對這類產品的詢問度也會增加。

台東昨（18）日下午發生規模6.8強震，出現橋梁斷裂、土石崩落及房屋倒塌等災情。營建署表示，近年持續推動私有建築物耐震補強措施，提供每件最高450萬元補助，有需求的民眾可向房屋所在地的縣市政府提出私有建築物耐震弱層補強補助申請。

營建署表示，此項補助主要協助民眾針對潛在的結構老化致耐震能力不足的問題，進行房屋結構改善，透過建築物補強來提升住宅耐震能力，以保障居住環境安全。

營建署表示，若建築物屬於「耐震能力初步評估結果危險度總分大於45分」、「耐震能力詳細評估結果為須補強或重建」或「經執行機關認定耐震能力具潛在危險疑慮」者，補助比率還可由45%提高到85%，可減輕申請人負擔金額。

營建署表示，已委託國家地震工程研究中心成立「耐震弱層補強專案辦公室」，建置「私有建築物耐震弱層補強資訊網」（http://privatebuilding.ncree.org.tw/)，提供建築物補強示範案例等資訊，民眾可透過諮詢專線(02-6630-0237）或上網掌握最新消息。

此外，若有進一步申請意願，將由該中心的專業團隊免費為社區提供耐震補強諮詢服務，有需求的民眾可向房屋所在地的縣市政府提出私有建築物耐震弱層補強補助申請。

強震撼全台，花東地區屋倒、橋斷，災情慘重。台北、新北超過30年以上老屋分別有70、63萬戶，都更及老屋改建成為市長候選人交鋒議題。民進黨新北市長參選人林佳龍表示，當選後4年內將核定4萬戶都更；新北市長侯友宜說，近年改建老屋約過去都更總和4倍，有危害性都優先處理，也降低同意門檻加速都更，落實安居樂業施政目標。

內政部前部長李鴻源曾說過「台北若發生規模6的地震，恐會倒4千棟房子」警告，民進黨新北市議員何博文昨質詢，希望讓30年以上房子都完成改建，讓民眾安心；議員張志豪說，新北危老都更受理561件、核准453件，都更案報核130件、審定17件，比台北市慢。

侯友宜表示，新北老屋改建近4年倍增，市府對30年以上老屋提供多元都更途徑，像優先處理海砂屋等危險老屋，多元都更在這4年核准超過600件，新北成功改建的老屋高達9千多戶。針對危險海砂屋推出防災都更2.0方案，同意戶9成就可啟動，並提高容積率增加都更誘因，主要幹道周邊老舊房屋也編列預算加速改建，落實「安居樂業」施政目標。

林佳龍表示，當選後4年內將核定4萬戶都更，並由政府設置都更危老整合師，積極推動公辦都更與鬆綁民辦都更。他說，台北盆地經不起大地震，除一般防災防震，最重要還是加速都更，讓老舊危樓在倒塌前重建。

國民黨台北市長參選人蔣萬安先前提出「大都更」政見，要讓眾多老公寓、舊大樓煥然一新，以面對未來可能來臨的大地震。無黨籍台北市長參選人黃珊珊說，台北市都市更新「不能再等」，每逢地震大家總是心驚膽顫，加速都更及危老重建是首都市長無法迴避挑戰。民進黨台北市長參選人陳時中則提出4年內針對17處整建住宅、84處海砂屋、110處危險建築，推動2成核定都更決標，並擴大住都中心、設立都更特戰隊。

北市府表示，30年以上老屋有9萬8千多棟、約63萬戶，占全市7成，近8年都更申請案件是過去2.3倍，全市已破千案申請，市府透過都更審議效能精進方案，提高4倍量能，除可循都更168專案，也投入公私協力資源，針對海砂屋等危險建築推出都更4大策略「迅劃、輔導、速審、代拆」，避免重大災害發生。

欣陸投控（3703）旗下大陸建設積極布局中部豪宅市場，在台中七期新市政中心最新推出、總銷58億元的「豐蒔」豪宅案，銷售順利突破五成，大陸建設執行長廖淳森宣布，明年將趁勢跨出七期進軍14期重劃區，每坪單價上看7字頭。

值得注意的是，大陸「豐蒔」已有35戶揭露實登資料，其中位於24樓的82坪戶，每坪單價衝上86萬元；市場預期，後續高樓層戶有機會挑戰9字頭以上新高。

另外，「豐蒔」一至五樓有三戶黃金店面，已由君梵集團斥資近10億元購入，未來將作為「三宅一生」旗艦店，預計2025年開幕營運。廖淳森指出，大陸「豐蒔」已購客戶中，比重有高達三成為年輕的新富二代規劃自用，三成為台商企業主作為私人招待所。

統計官方公布的房價所得比資料顯示，3年期間全國的房價所得比呈現持續攀升，2019年第一季房價所得比為8.66倍，今年第一季已經攀升到9.58倍，增幅達11%，3年期間普遍購屋負擔都變得更為沉重，主要都會區中又以台南增幅最大，3年期間房價所得比大增31%，台中、高雄與新竹增幅也達16%~19%，都是購屋負擔明顯增加的區域。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去一段時間雖然有疫情等因素干擾，不過民眾對於通膨的預期強烈，帶動房價出現一波明顯走揚，尤其有科技公司投資設廠題材的區域，房價更是出現一大波漲勢，連帶房價所得比與房貸負擔率都呈現有感攀升，現在買房子的負擔的確比3年前增加許多。

統計顯示，2019年第一季全國的房價所得比還在8.66倍，代表一間房子的總價約為家庭可支配所得的8.66倍，不過隨房價快速攀升，今年第一季已經增加到9.58倍，增幅達11%，房價所得比最高的台北市，一般家庭得16年不吃不喝才能買得起一間房子，增幅最大的是台南市，2019年第一季的房價所得比才僅7倍，今年第一季已經大幅拉高至9倍，增幅高達31%。

台中市則是從9.74倍增加到11.26倍，增幅達16%，高雄市則是從7.5倍增加到8.89倍，增幅也達19%，新竹縣市則是房價所得比較3年前增加17%，統計顯示這些區域的房價都出現一大波漲幅。

曾敬德指出，整體房價飆高帶動房價所得比攀升，國人只能越貸越多與越貸越久，而過去一些房價所得比還在7倍左右的區域，包括台南市、高雄市、新竹地區，因為房價基期低與科技業設廠投資題材，反而成為房價飆漲最大的區域。

據金管會統計，7月僅中信銀、國泰世華銀的房貸量、戶數兩大指標年增率同步走揚，第一銀和玉山銀則呈房貸量增、戶數年增則降的分歧現象，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，房貸量增、應與整批房貸的交屋潮所致，而非「當下買氣」指標。

他說，前三年破24年紀錄的住宅推案量陸續交屋中，即便土建融年增率大幅下滑，也終將轉為總量更大的分戶貸款，交屋潮推升了整體新增房貸量。

但他提醒，這是與交易有「時間差」的表現，而非當下買氣的指標，換言之，就算第四季央行持續升息，也不會受干擾。

第一銀行主管也坦言，去年下半年承作建商土建融案子，陸續配合建商的整批分戶房貸的交屋潮，預估交屋潮應會持續到今年底。

一銀7月房貸餘額4347億元、年增12.84%逾15年高點，惟近9萬房貸戶年增4.3%卻較上月走低，可能是因高房價、平均每位房貸戶得貸更多錢，才讓餘額增幅高於新增戶數，玉山銀也有此類似現象。

房貸量與戶數兩大指標同步走揚者，中信銀7月房貸餘額7693.5億元、戶數15.67萬戶，年增是11.42%及4.15%，各是近五年及今年新高。

國泰世華銀房貸餘額5105.3億元、年增率連四個月走升到9.8%的今年高點，8.46萬房貸戶、年增8.5%則是近八個月新高。

黃舒衛說，內政部續稽查預售案場、金管會加強金檢，均對市場具有警示效果，就算9月央行未加碼房市信用管制、或平均地權條例不修，政府打炒房方向不變，房市難有激情表現。

中央銀行本周四（22日）將召開第3季理監事會議，市場預估，央行總裁楊金龍本季仍將宣布升息半碼（0.125個百分點）。銀行主管指出，屆時，國內首購族、二房與三房（含豪宅）在內的房貸利率將全數跟進調漲，地板價分別調高至1.81%、2.1%和2.22%；換言之，若非首購族，房貸利率將全數突破2%大關。

對於央行本季理監事會議是否加碼打炒房，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析，在景氣轉弱「拐點」下，央行除升息外，可能不至於加碼新管制，一方面是央行已經諭令各銀行針對不動產放款緊縮，二方面又加強金檢，已經達到量縮效果，短期無須精銳盡出，至少9月無須有進一步動作，將更大的調控留待日後有需要再行上膛。

央行總裁楊金龍先前指出，近十餘年來，央行配合政府健全房市方案、適時採取一系列總體審慎措施，加上金管會亦配合採個體審慎措施，加強控管銀行不動產貸款風險，避免信用資源過度集中於不動產市場，有助銀行降低授信風險與健全經營。

楊金龍強調，以2020年12月啟動新一波選擇性信用管制措施為例，相較2010年6月的前次緊縮措施範圍更廣、納管貸款項目較多、調整頻率更高、貸款成數上限較低，緊縮信用力道更強，並已見成效，因此，2021年以來，銀行建築貸款與購置住宅貸款成長趨緩，不動產貸款集中度大致穩定。

澄清湖特定區範圍的大灣國中生活圈，因有澄清湖和高雄球場第一排景觀優勢，浤圃建設三年前推出「星湖Life」，每坪開價16到20萬元，松益發建設目前推出「微笑世界」價格已達30到35萬元，三年內售價上漲59％到67％，接續還有堅山建設和華雄建設將在今年底和明年接棒推案，預估也都將是每坪3字頭起跳。

高雄市代銷公會理事長謝哲耀指出，大灣國中生活圈因位處澄清湖特定區，生活相對安靜與安全，也因建商陸續搶進推案，該區的土地也從七年前的每坪10多萬元，漲至目前的成交價36萬元，等於七年漲3倍。

松益發建設集團總經理解智贏指出，集團10年前跨足房地產市場之後，推過一些透天建案，「微笑世界」則是第一個大樓代表作，該案基地825坪，從取得土地、規劃、設計、到完工，總共花了五年的時間。

解智贏表示，137戶的「微笑世界」大樓建案，產品以二房和三房為主，坪數介於26坪到38坪，每坪開價30萬元到35萬元，要吸引首購族進駐澄清湖特定區。

浤圃建設總經理蘇姿菁表示，「星湖Life」2019年初預售時，每坪開價18到22萬元，因擁有澄清湖和高雄球場的景觀優勢，開賣之後很快就完銷。

華雄建設董事長劉文城指出，「華雄天地」基地高達2,800多坪，因為直接面對高爾夫球場第一排，預售時每坪開價約23到25萬元，只在短暫銷售後便封盤停售，該案預定2023下半年完工後，才會進場銷售。

預定今年底進場則是堅山建設的新建大樓，堅山建設董事長許國慶表示，新大樓預定今年11月完工，產品規劃40坪到52坪，以三房和四房為主，售價應是3字頭起跳。

8月房地產竣工資料已出現反彈。

在各省市多措並舉之下，備受關注的“保交樓”工作正進入加速期。

根據中指研究院監測資料，7月以來，已有近30省市出臺“保交樓”舉措，包括對問題項目“一盤一策”及時協調處置、各級領導對專案掛聯兜底、協調引入區域國企和金融機構來盤活專案、成立紓困基金等。

受此影響，房地產竣工資料出現反彈。國家統計局最新資料顯示，8月份房屋竣工面積為4833萬平方米，單月同比-2.5%，單月環比+42.5%，竣工指標單月有較為明顯的好轉，單月同比降幅也較6月的-36.0%大幅收窄。

在整治爛尾樓力度最大的河南，也傳出較為積極的進展。17日河南省政府新聞辦舉行新聞發佈會，該省住房和城鄉建設廳副廳長王藝表示，今年以來河南推動694個停工爛尾項目復工建設，目前已實現50個停工爛尾專案竣工交付。

王藝表示，去年下半年以來，由於宏觀經濟形勢變化、行業週期性調整、結構性矛盾和疫情衝擊等因素疊加，房地產市場出現階段性困難，保交樓、穩民生任務凸顯。對此，河南成立了省問題樓盤處置化解工作領導小組，強力推動相關工作。

據悉，河南方面建立了“一樓一策一專班一銀行”機制，分類施策化解。今年以來，共推動694個停工爛尾項目復工建設，實現50個停工爛尾項目竣工交付，200個項目配套設施得以完善，44.7萬套房屋辦理了不動產首次登記。

與此同時，推動省級和鄭州市分別設立100億元額度的房地產紓困基金，大力爭取國家政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，目前第一批專項借款50億元已下達鄭州。

國家層面的政策性銀行專項借款，是目前保交樓工作的重要抓手。

9月14日，住建部新聞發言人、住房改革與發展司司長王勝軍公開表示，8月住建部會同財政部、人民銀行等有關部門出臺專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，支援有需要的城市推進已售逾期難交付的住宅項目建設交付，目前專項工作正有序進行中。

據悉，此次專項借款精准聚焦“保交樓、穩民生”，嚴格限定用於已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅專案建設交付，目前鄭州已加緊申請落地。

日前，鄭州市安置房建設和問題樓盤攻堅化解工作領導小組辦公室印發《關於對擬使用保交樓專項借款專案開展全面審計的通知》，根據國家九部委關於保交樓專項借款使用相關規定和要求，鄭州將對全市範圍內使用保交樓專項借款專案開展全面審計。

本次申報項目共計95個，其中中原區6個，二七區10個，金水區8個，管城區8個，惠濟區2個，經開區2個，高新區4個，鄭東新區5個，航空港區3個，上街區5個，登封市7個，滎陽市10個，新鄭市9個，鞏義市3個，新密市5個，中牟縣8個。

此前備受關注的爛尾盤名門翠園、祈福城專案在名單中，本土房企專案如康橋玖璽園、康橋悅溪園一號院、正商城璟園、康橋那雲溪，以及出險房企項目如金科中原（金科星瀾園）、鑫苑名城3號院、中原大觀、融創城、富力建業盛悅居、融信朗悅文苑、中梁首府等均在審計範圍內。

中指研究院認為，住建部強調“保交樓”專項工作正在緊張有序推進，明確當前專項借款跟進的節奏，進一步釋放了積極信號。監管部門政策性銀行專項借款的落位，也將促使各地加快政策落地速度，保障專案復工複產，及時交付。

值得注意的是，目前各地均在探索保交樓可行方案，而鄭州模式被認為較具有借鑒意義。天風證券(2.840, -0.03, -1.05%)表示，鄭州模式的核心要義在於分門別類、效率第一，在明確主體責任後，緊抓復工節奏，推動處置進程。

首先，對有實力自主復工的企業，督促其儘快全面復工；對資大於債、資金出現暫時困難的企業，通過紓困基金、並購貸等形式，由政府平臺公司果斷接收，採取“新老劃斷”的辦法，先復工再清算；對資小於債的企業，可採取代建方式，立即復工。

同時，政府全力紓困，各區縣會同相關單位，積極爭取商業銀行資金，做好專項借款配套資、經困資金配套融資以及購買公寓作為人才房的配套融資。領導分包兜底，各區縣主要領導親自分包1~2個項目，屬地主官履行兜底責任。

對資不抵債的專案，做好破產重整，各區縣遵循應破盡破的原則，鼓勵開發企業儘快向法院申請破產，確保儘快完成資不抵債的樓盤項目處置；法院要加大破產重整案件辦理進度，採取短、平、快等辦法快速處置。

天風證券表示，鄭州專項行動實施方案的出臺，標誌著“保交樓、穩民生”步入實質性落地階段。 一城一策“保交樓”舉措落地，對於化解行業債務風險、企業轉型優化和提振市場情緒具有不可替代的作用。

光大證券(14.150, -0.07, -0.49%)（維權）也稱，7月28日政治局會議定調“保交樓”，8月中旬住建部、財政部、人民銀行等聯合出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式支援已售逾期難交付住宅專案建設交付。後續隨著疫情好轉，悲觀情緒逐步修復，房地產行業供需回暖可期。

債務違約頻頻發生的正榮地產（06158.HK）債務再現延期。

日前，正榮地產發佈2020年公開發行公司債券（第一期）（品種二）2022年第二次債券持有人會議結果的公告。

此前2022年7月22日，正榮地產曾召開過“20正榮02”的2022年第一次債券持有人會議針對付息安排進行調整，而第二次債券持有人會議則是在原定基礎上再一次延期。

注意到，千億房企、“閩系黑馬”正榮地產近幾年高速擴張的後遺症逐漸顯現。今年以來，正榮地產開始出現流動性危機，尤其是經歷2月份的股債雙殺之後，曾出現多次債務違約。

截至2022年6月30日，公司借款總額約為640.7億元，其中1年內到期需償還的債務總額約326.17億元；擁有現金及銀行結餘約142.29億元，其中受限現金約105.05億元，現金及現金等價物僅約31.37億元。

正榮地產業績也出現了“滑鐵盧”，2018年上市後，業績增速持續放緩，今年更是在上市五年後出現虧損，歸屬股東淨虧損為26.11億元。

在此情況下，今年上半年正榮地產零拿地，聚焦去化，並頻頻出售資產以緩解流動性。

業績承壓銷售降超七成

正榮地產作為近幾年“閩系黑馬”的代表企業之一，主要佈局長三角等重點城市，2018年挺進千億房企俱樂部，並成功赴港上市。

2019年，正榮地產開始降速，之前高速發展的“後遺症”開始顯現。2019年及2020年，正榮地產實現營業總收入分別為325.8億元、361.34億元，增速分別為23.11%、10.96%，下降明顯；淨利潤分別為25.06億元、26.51億元，增速更是從18.19%降至5.76%。

2021年，正榮地產實現營業總收入375.13億元，同比增長3.82%；淨利潤8.09億元，同比下降69.48%。雖然增速下滑，依然保持著盈利。

而今年，上市5年，正榮地產由盈轉虧。2022年上半年財報顯示，期內公司收入較2021年同期減少19.6%，為128.68億元；虧損22.52億元，去年同期溢利為15.03億元，歸屬股東淨虧損26.11億元；毛利率較去年同期下降9.1個百分點至10%。

淨利指標由盈轉虧，除受毛利潤下滑影響外，緣於上半年大幅計提減值損失以及重估收益、匯兌損失以及銷管費用率上升所致。2022上半年正榮地產計提庫存減值8.8億元，匯兌虧損淨額2.4億元，投資物業與金融資產重估合計虧損10.8億元，銷管費用率從去年同期的3.8%升至5.1%。扣除重估收益、匯兌損益、減值虧損及遞延稅項後，正榮地產實現核心淨虧損5.47億元。

正榮地產表示，虧損原因在於，受新冠疫情持續反復、中國房地產行業整體需求下滑及融資環境持續收緊等影響，導致專案售價下降、毛利率下降及計提資產減值有所增加。

銷售延續去年以來的低迷行情，今年上半年正榮地產銷售額僅約為213.7億元，去年同期約為822.99億元，同比大幅縮減74%；總合約銷售建築面積同比減少約73.8%，約為130萬平方米，合約平均售價也隨之下降，為1.63萬元/平方米。

債務違約陷入流動性危機

今年以來，正榮地產開始出現流動性危機，尤其是經歷2月份的股債雙殺之後，正榮地產曾出現多次債務違約。

自3月底交換要約獲批以來，正榮地產已經三次宣告債券再次違約，累計違約金額7474萬美元；疊加待償短期有息債比重達51%以及應付商票及貿易款規模170億元，預期債務違約風險將進一步擴大。

財報顯示，截至2022年6月30日，公司借款總額約為640.7億元，其中1年內到期需償還的債務總額約326.17億元。截至報告期末，正榮地產負債總額1591億元。

從現金流來看，截至2022年6月30日，正榮地產擁有現金及銀行結餘約142.29億元，其中受限現金約105.05億元，已抵押存款約5.88億元，而現金及現金等價物僅約31.37億元，難以覆蓋短期債務。

債務壓力下，正榮地產開始出售資產還債。1月30日，正榮地產轉讓廈門市榮璐置業有限公司49%股權給平安信託；2月24日，正榮地產將天津“和築梅江”專案公司的51%股權轉讓給合作方美的置業；3月27日，以1.56億元價格出售旗下正隆（佛山）置業發展有限公司51%的股權給新希望(14.860, 0.16, 1.09%)地產；7月22日，正榮地產控股股東歐宗榮全資擁有的RoYue Limited所持有的公司2950萬股普通股被強制出售；8月出售泉州正朗置業51%股權予地方國資。未來正榮亟須獲得地方政府紓困的援助，於項目層面引入地方國資或由地方政府牽頭引入地方AMC和協力廠商進行注資支持專案續建，積極打通出售管道，加速資產盤活。

不過，從出售的項目來看，正榮地產由此獲得的資金額度有限，上述資產處置公佈的回籠資金還不到3億元，對於上百億的負債來說“杯水車薪”。正榮地產表示，將繼續尋求合適機會出售其他專案公司的股權。

正榮地產董事會副主席劉偉亮曾表示，經公司梳理，旗下一批合作專案通過與國央企進行股權轉讓，預計可以回收30億元到40億元；此外，他還表示，正榮地產有資產總值接近100億元的自持物業，淨價值約40億元到50億元左右。但截至目前，並未有預期中的收購事件公佈。

受市場下行壓力加大、流動性壓力持續攀升的影響，2022年開始正榮暫緩拿地，上半年沒有新增土地，而是將工作焦點放在加快重點和難點區域的推盤和去化，改善庫存結構等方面。截至2022年中期，正榮土地儲備2215萬平，較年初減少14.6%，仍可保障未來2—3年的需求。

廣州在高端商業項目建設方面正在發力。

廣州珠江太古聚龍灣項目近期舉行簽約暨動工活動。這意味著，太古地產在廣州的第二個高端商業項目開始建設，也是今年7月廣州政府與太古簽署合作框架協定以來的落實成果。

據太古地產行政總裁彭國邦介紹，聚龍灣項目將協助荔灣區的城市面貌更新升級，為廣州作為國際消費中心城市的發展做出貢獻。

公開資料顯示，珠江太古聚龍灣專案所在的聚龍灣片區是廣州正在推動珠江沿岸建設而打造的12個濱江高端產業園之一，位於大灣區廣佛核心區，總占地面積1.56平方公里。專案整體由廣州國資珠江實業集團進行統籌開發。

自去年8月摘牌聚龍灣片區以來，珠實集團按照“政府主導、市場運作、產業引領、全程服務”的開發模式，對聚龍灣項目實施以國企舊廠帶動周邊舊城、舊村成片連片改造。

太古地產參與的則是“聚龍灣專案”中零售商業專案的建設，計畫打造成國際化的商業新地標。廣州也有望擁有第二個“太古匯”。

近些年太古地產在內地不少城市打造了數個高端零售商業項目。

廣州太古匯是太古地產在內地投資的第一個商業地產項目，開業已有11年，該項目至今仍是廣州奢侈品品牌最為集中的商業項目，連續多年出租率達99%，也是太古地產在內地業績增長最快、銷售額最為抗跌的項目。

太古地產2022年半年報顯示，上半年在內地的投資物業租金總收入17.84億港元，較2021年同期增加3%。銷售額方面，廣州太古匯下跌7%，興業太古匯、北京三裡屯太古裡、北京頤堤港、成都遠洋太古裡跌幅則分別達53%、26%、25%、8.2%。

太古地產行政總裁彭國邦曾表示，廣州太古匯在疫情影響下仍取得很好的經營業績，太古地產對在廣州發展(5.460, -0.01, -0.18%)充滿信心，希望擴大在穗投資，推進新項目的合作。

廣州於2021年7月獲批率先開展國際消費中心城市培育建設，是華南地區唯一入選城市。今年，廣州在引入高端型零售商業項目方面頗為努力。

廣州此前發佈的《廣州市打造時尚之都三年行動方案》顯示，將加快城市重點商圈品牌化、國際化發展，鼓勵國內外知名時尚品牌入駐大型商場或商業街，開設旗艦店、體驗店，吸引高端消費，打造國際時尚品牌商品、服務和新型消費體驗登陸華南、登陸中國的首選地。

在8月底結束的第八屆中國廣州國際投資年會暨首屆全球獨角獸CEO大會上，廣州市政府和北京華聯集團也簽訂戰略框架協定，將在廣州建設華南首個SKP專案。

作為“中國店王”、“全球店王”的SKP，在國內重奢型商場中頗有名氣。資料顯示，2020年北京SKP北京店單店業績達177億元，首超英國哈樂德百貨問鼎全球第一，2021年銷售額更達240億元。

同太古地產的“聚龍灣項目”一樣，SKP也是對廣州當地已有項目的盤活與更新。

廣州SKP選址的馬場地塊位於珠江新城東北部，占地面積38萬平方米，始建於1992年，在1999年宣佈停業。從2008年開始，馬場地塊以經營家居和汽車等業態為主，整體形象老化，產出商業價值較低。

未來計畫進入廣州的還不止太古地產和SKP，華潤集團總經理王崔軍在8月底的投資年會上也表示，廣州是華潤戰略發展的重點，將加快推動“萬象”系列落地廣州。

隨著今後諸多高端項目的落地，廣州零售商業的競爭無疑將變得更激烈，高端零售項目未來在廣州的發展或許也要經受不小的挑戰。

戴德梁行統計的資料顯示，2022年第二季度，廣州市優質商業總存量上升至479.3萬平方米，位於週邊區域的新開業專案填補了區域內優質商業空白，增強商業氛圍。但受新開業項目影響，全市空置率環比上升1.4個百分點至5.7%。

在疫情影響下，品牌方的拓店計畫趨於謹慎，零售商業專案尤其是非核心商圈項目承受較大壓力，二季度內觀察到部分零售甚至大面積餐飲租戶受疫情影響而撤場。

從消費端來看，消費者的消費行為也出現改變，更加追求理性消費、看重性價比，因此帶動折扣零售業態的興起。多家零售折扣店在廣州不斷擴張，陸續進入購物中心、社區商業等消費場景。

9月19日，北京市統計局發佈資料顯示，今年1-8月，全市房屋施工面積1.27萬億平方米，同比下降5.2%，降幅比1-7月收窄1.1個百分點。其中，住宅施工面積6324.9萬平方米，下降3.4%。

同期，全市商品房銷售面積618.1萬平方米，同比下降8.4%，降幅比1-7月收窄3.1 個百分點。其中，住宅銷售面積450.0萬平方米，下降20.2%。

該機構的統計還顯示，今年前8月，北京市房地產開發投資增長4.2%，低於同期固定資產投資（不含農戶）7.6%的漲幅。

北京是本輪樓市調整中，市場最具韌性的城市之一。根據國家統計局的資料，今年8月，北京市新建商品住宅價格指數環比上漲0.4%，連續8個月保持上漲；二手住宅價格指數環比上漲0.2%，連續三個月保持上漲。

19世紀60年代，清朝政府積弱不振。洋務運動期間，清廷亦決定“派童赴美”，以吸收西洋知識。出生于香港周壽臣，便是第三批出國的留美幼童之一。

留洋十載，歸國後的周壽臣從天津輪船招商局的副幫辦幹起，之後為當時中國的鐵路事業做出了不小貢獻，其後官居“奉錦山海關兵備道兼山海關監督”，負責管理于英法聯軍之役後開埠的牛莊（今營口），直至滿清滅亡。

在辛亥革命爆發之後，周壽臣選擇抽身，帶妻兒回港。回港不久後，作為當時華人社會領袖的周壽臣獲港英政府贈予周氏太平紳士的名銜，同時，將其居住地黃竹坑山頭命名壽臣山，並把其住宅門前道路命名為壽山村道。此為壽臣山名字的由來。

之後的壽臣山，成為香港其中一個高尚住宅區。包括李嘉誠家族、夏佳理家族、香港興業查氏家族及導演王家衛、藝人陳奕迅等都入住於此。

因此，壽臣山也受到豪宅開發者的青睞。今年年初，中渝置地聯合CSI（資本策略地產有限公司），從許榮茂的手裡拿到了香港壽臣山洋房項目40%的股權。時至今日，中渝置地決定再度加碼，繼續增持該專案。

9月16日，中渝置地（1224.HK）發佈公告稱，將向Easycrest收購Superb Land Limited 10%的股權，作價3.25億港元。同日，英皇國際（0163.HK）也發佈公告，以同樣的價格向Easycrest收購Superb Land Limited 10%的股權。

根據公告，Easycrest為明發集團（0846.HK）全資子公司。被交易的Superb Land Limited為香港壽臣山道西15號項目的持有者。本次交易前，該公司由英皇國際間接持有40%，LAND MAGIC INVESTMENTS LIMITED 持有40%，Easycrest持有20%。

交易完成後，Superb Land Limited由英皇國際持有50%，中渝置地持有10%，LANDMAGIC INVESTMENTS LIMITED 持有40%，明發集團將不再持有該公司股權。

二度收購

中渝置地對於香港壽臣山道西15號，似乎偏愛有加。這已經是其今年第二次收購該項目的股權了，上一次發生在今年年初。

1月28日，中渝置地與CSI調整了一家合資公司的股權，以收購Superb Land Limited的股權，這家合資公司正是LAND MAGIC INVESTMENTS LIMITED。該公司本是在2021年11月成立，由中渝置地和CSI各持50%。在決定收購Superb Land Limited的股權後，股份比例被調整為中渝置地與CSI各占合資公司80%及20%經濟權益，各占50%投票權。

調整合資公司持股比例的同時，中渝置地宣佈，將通過合資公司向Smart Launch收購Superb Land Limited 40%的股權，作價10.47億港元。而賣方Smart Launch的實際擁有者，是世茂集團（0813.HK）的主席及董事許榮茂。

交易完成後，Superb Land Limited由英皇國際持有40%，合資公司持40%，明發集團持20%。中渝應占股份32%，CSI應占股份8%。

彼時出售Superb Land Limited，許榮茂主要收回的是在這家公司的股東貸款。公告指出，彼時Superb Land Limited 結欠Shimao HK ManagementCompany Limited的貸款約為10億港元。換言之，該部分股份實際只賣了約4700萬港元。

不過，許榮茂還留了一手。在交易協定中寫道，若香港壽臣山道西15號完成銷售後，平均銷售價格每平方呎超過70，000港元，Smart Launch將有權收取Superb Land Limited淨利潤40%中的30%。

5個月後，香港壽臣山道西15號完成了首宗洋房的出售，屬7號屋，成交價約8.7億港元，呎價約10.83萬港元。據瞭解，7號屋實用面積8032平方呎，屬6房6套傳統大宅設計，包括3427平方呎的私家花園，以及面積2091平方呎天臺，更備有私人游泳池。

若按此價格計算，許榮茂有機會收回在該專案中的部分利潤。

或是在專案的首次交易中嘗到甜頭，中渝置地選擇再度加碼，再單獨收購項目公司10%的股權。本次交易後，中渝置地在項目中的持股升至42%，僅次於英皇國際的50%。

中渝置地表示，鑒於壽臣山道西15號近期的銷售表現，本次收購將進一步加快投資回報。

各方的進退

壽臣山的這一處豪宅，上演了5家房企的進退。

建造壽臣山道西15號的地塊，最初是由英皇國際摘得。在2014年南區壽臣山道住宅地皮收標現場，還收到超13份標書，入標者包括長實、信置、新世界(6.940, -0.21, -2.94%)、恒基、南豐、會德豐、英皇國際、嘉裡建設等。

最終，英皇國際成功突圍，拿下地塊。彼時地塊平均樓面呎價達30888港元，為彼時香港第五貴單價地王。

之後，英皇國際便拉來許榮茂及明發集團共同開發該地塊，之後專案的股東又出現了變化，明發和世茂相繼從中出局，中渝置地成為了第二大持有者。

世茂的退出，或與公司的流動性緊張有關。去年到今年，為緩解流動性問題，世茂已經出售多處資產，在20天前，還與華潤置地附屬公司訂立專案股權、債權轉讓協議，此次轉讓涉及4個專案公司部分股權，交易總代價33.165億元。

而明發集團的退出，與公司當下經營或有一定關係。2022年上半年，明發集團營收淨利潤雙雙下降，營收下降38.5%至59.58億元，淨利潤下降73.71%至3.17億元。同時，其經營現金流還存在3.15億元的缺口。

中渝置地兩度增持項目，其實並不意外。香港是中渝置地實控人張松橋的大本營，縱觀張松橋早期的物業投資軌跡，無論是買入商辦物業還是豪宅，都主要集中於香港市場。

包括2004年初，以1.38億港元購買曾為武俠小說作家金庸居所的山頂道1號屋地；2005年2月，以4.3億港元向中銀香港購入山頂歌賦山道1號。

2015年初，張松橋在香港以51億港元買下曾被列為香港一級歷史建築物的何東花園；7月從雅居樂陳卓林手中買下了渣甸山包華士道1號的房屋，作價約7.6億港元；10月以40.21億港元買入渝太地產持有的香港兩幢商業大廈彩星中心、世紀廣場。

作為本次收購項目的主體中渝置地，其經營情況如何？2022年上半年，中渝置地總收入為 2.65億港元，較去年同期減少23%。收購項目公司股權，金額已經超過了其半年的營收。

華夏幸福(2.720, -0.07, -2.51%)：深產發輕資產模式累計固投簽約突破100億元

9月19日，華夏幸福官微發佈消息稱，截止2022年8月底，華夏幸福（深圳）產業發展有限公司（簡稱華夏幸福深產發）已簽約29個項目，累計固投簽約突破100億元。此外，截至目前華夏幸福深產發為90餘個委託區域，累計簽約入園企業2800餘家。

經過一年多的深度調控，深圳房地產市場已經逐漸平靜，但一些網紅豪宅盤的入市還是引發市場高度關注。

豪宅表現好於剛需盤

最近，深圳市場再次迎來豪宅網紅盤——招商璽家園。該項目位於深圳南山蛇口太子灣片區，建築面積17.23萬平方米，此次共備案604套住宅，建築面積約125平方米和424平方米的單位，其中，備案區間價格約為10萬-16.2萬/平方米。

最終，招商璽家園公佈，入圍並完成意向登記保證金凍結的客戶數量為1615批。按照每位購房者最少凍結350萬保證金計算，此次凍結資金規模至少56.5億元。

幾位參與招商璽家園打新的購房者對記者表示，關注該專案的主要原因是該項目定價與周邊二手房存在較大價差。記者發現，專案周邊二手房有招商雙璽花園、鯨山花園、伍茲公寓、山語海等社區，二手房參考價在10萬-13.2萬元/平方米，實際掛牌價更高。

在2020年，深圳的網紅盤打新成為現象級事件，不僅“日光”頻現還引發了監管部門的調控。記者在實地走訪中發現，經過一年多的深度調控，加之經濟環境的變化，不管是剛需還是改善型購房者，都已變得越來越冷靜，許多網紅豪宅盤的銷售也未如市場預期那般火爆。

今年，深圳新房市場“日光”的情況已經少之又少。此前，深圳豪宅盤海德園新推出的239套房源，最低門檻1800萬元，在5月30日開盤當天售罄，這也是深圳2022年新房項目第一個“日光”盤。有業內人士表示，豪宅屬性強的新盤依然受到購房者歡迎，在他們眼中豪宅還是屬於市場中“硬通貨”。深圳中原地產研究中心認為，市場低迷下豪宅相對搶眼，高淨值人群受環境、政策影響相對更小。今年市場極度低迷，但是豪宅表現好於剛需改善。

逐漸回歸理性

“網紅豪宅”不再那麼瘋狂，也是深圳樓市逐漸回歸理性的一種表現。

在一些投資客的交流微信群，記者也發現群內討論的熱度已經大不如以往，低調了許多。一些投資客表示，豪宅熱銷只是個案，不能代表整個市場。“學區房、西部片區等過去深圳樓市最火的概念，現在已經降溫，而普通購房者的信心仍不足。”深圳一名資深樓市投資客告訴記者。有普通購房者表示，當下深圳樓市仍處於最嚴調控期，投資溢價空間縮小，因此購房者觀望情緒濃厚。另外一邊，房企加快銷售節奏跑步入市，也分散了客流。

一邊是網紅豪宅新盤被追捧，另一邊卻是一些新房項目繼續遭到冷遇，深圳新房市場的冷熱不均現象非常明顯。

在福田口岸、羅湖水貝等片區，記者看到多處在售新房依舊打著折扣等促銷資訊，特價房、置業大禮包……多重優惠輪番上場。有房產仲介告訴記者，以前是商務公寓專案才會提前啟動週邊的三級代理，但從去年以來最近許多住宅項目早在正式開盤前就通知仲介進行推廣，一些開發商給出的傭金比例甚至超過5%。有銷售經理表示，雖然深圳在售新盤的多重優惠輪番上場，但實際購買的數量並不多。

另外，樓市正式進入傳統“金九銀十”重要節點，深圳二手房市場卻依舊低迷。深圳市房地產仲介協會公佈的資料顯示，上周深圳二手房錄得量為434套，環比下降5.2%。深圳市房地產仲介協會預計，受疫情影響，今年深圳二手房“金九”行情或許會踏空。

內房支持政策力度加大，但有券商仍狠削內房目標價。高盛表示，對民營房企預售金額的預測較此前調低17%，即料今年按年跌幅達38%，反映9至12月銷售平均跌約6%、可售資源較年底跌10%、平均樓價年初至今按年跌9%，以及新屋開工大跌。

預售金額料續跌 下調盈測

同時，高盛預期，房企利潤將保持低位，故高盛將覆蓋的10間民營房企2022至2024年盈利預測平均下調逾20%，目標價平均下調25%。

該行覆蓋的10間民營內房上半年核心盈利按年平均跌86%，也是該等房企首次出現資產負債表收縮。雖然它們的有息負債，較2021年底下跌了5%，但再融資風險揮之不去，短債比例由去年底的27%，上升至34%。與此同時，現金餘額較去年底下跌了35%，並有約55%為受限制現金，導致現金短債比由去年底的1倍下跌至0.8倍。

近期中國多個地區推出房地產支持措施，美銀表示，內房在政策放寬上有進展，並相信會持續，所以認為上周五的沽售或是反應過度。長遠來看，美銀預計放鬆限購令不會顯著提振需求，因整體經濟仍疲弱，但政策或將更多的購買力從低綫城市轉移到主要的二綫城市。

不過，花旗提到，內房的金融風險蔓延到國企背景的內房，令違約風險有所上升，據該行的統計顯示，今年上半年整體房地產的壞帳佔比已由去年底的24.3%上升至29.1%。花旗提到，民營內房違約出現溢出效應（Spillover Effect），令部分國企內房都出現融資困難，以及更高的違約風險。不過，該行相信，整體系統性風險可控。

新紐科技（09600）公布，已於昨日協議解除與四川海洋置地發展在8月15日訂立的商品房買賣協議及相關協議，協議各方毋須承擔義務或責任。

該集團指，尚未且將不會就該商品房購置支付款項，將繼續尋求其他適宜的項目，以落實用於開發新解決方案及升級現有解決方案的全球發售所得款項。

該集團指，因存在合同目的可能無法實現之風險，且有悖於該集團購買該商品房之利益需求，不符合其和股東整體最佳利益，故與四川海洋置地發展協商一致而解除協議。

據《路透》引述消息人士表示，佳兆業集團（01638）的一個離岸債權人團體，擬以20億美元收購其已停工的住宅項目，以推動項目完成。雙方仍處談判初期階段。

報道又指，若交易成功，這將是過去一年衝擊房地產業的危機中，首次有外資收購內房不良資產。佳兆業未就此作出回應。

佳兆業為內地第二大美元債券發行人，正重組其120億美元離岸債務。

每呎1.47萬 累收逾1800票

市場對新盤需求殷切，恒地（00012）旗下粉嶺One Innovale第2期One Innovale–Bellevue收票反應不俗，累積收逾1800票，發展商昨日再加推50伙，折實平均呎價14783元，較上一張價單的折實平均呎價高出約1.2%。發展商稱，料於日內上載銷售安排，最快周內開售。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，因應市場火熱需求，乘勢加推第3號價單，提供50伙，實用面積228至446方呎，定價441萬至745.4萬元，60天即供最高7%折扣，折實售價410.13萬至693.22萬元，折實呎價13458至17996元，折實平均呎價14783元，較過去周日（18日）推出的第2號價單折實均價14613元，高出約1.2%。

該盤累收逾1800票，以首3張價單共193伙計，超額認購約8.3倍。林達民指出，會盡快安排銷售，最快周內作首輪銷售。

滙豐銀行為該盤買家提供按揭計劃，滙豐香港區財富管理及個人銀行按揭業務主管徐凱廉稱，首年為定息2.75厘，定息貸款期完結後，按揭利率可選擇以最優惠利率（P）或香港銀行同業拆息（HIBOR）計算。若買家申請綠色按揭，可享6888元額外現金獎賞及參加抽獎，有機會贏取Tesla Model Y 電動車一部。

One Innovale–Bellevue位於粉嶺馬適路8號，提供408伙，戶型由開放式至4房，實用面積200至892方呎，預計2023年6月底入伙。

Wetland Seasons Bay暫超額10倍

此外，已公布在周四（22日）進行首輪推售共80伙的新地（00016）旗下天水圍Wetland Seasons Bay第3期收票進度理想。新地代理總經理胡致遠表示，迄今累收逾900個認購意向登記，較首輪開售80伙超額認購約10.3倍，周三（21日）將截票。

胡致遠指出，現時息口有上調趨勢，惟買樓屬長遠投資，短時間的息口波動無阻市民置業意欲，相信有實際住屋需求的買家已經考慮加息因素。

Wetland Seasons Bay第3期位於濕地公園路1號，已取得入伙紙，提供384伙，實用面積268至1895方呎，預計入伙日期為2023年3月底。

晉環今售 將增開放現樓示位

路勁基建（01098）旗下路勁地產牽頭發展的香港仔黃竹坑站上蓋項目港島南岸第1期晉環，今日開售160伙，當中139伙以先到先得形式出售，另有21伙招標。路勁地產集團銷售及市場推廣副總監陳健聰謂，項目累收約400組準買家查詢，將逐步向公眾開放更多現樓示範單位。

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明稱，經該行購入晉環的首5名買家，每位可獲贈價值約1.2萬元的米芝蓮星級餐廳餐飲美食優惠，總值約6萬元。

傳統租務旺季帶動租金上揚，租金回報率亦受帶動，惟按息升勢更快，租金回報率和H按利率的差距大為收窄。中原城市租金回報率（CRI回報率）於今年7月錄得2.41厘，連升兩個月兼創去年2月錄得2.42厘以來的17個月新高，惟同月H按利率達2.22厘，兩者差距僅0.19厘。中原地產估計，8月的CRI回報率將被H按利率追平，9月的H按利率勢超越CRI回報率。

中原估8月份睇齊H按利率

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，CRI回報率於7月錄得2.41厘，創17個月高位，是由於租務旺市持續，租金穩步向上，惟同期的樓價受美國聯儲局加息等因素影響而回軟，推高租金回報率。

不過，美國持續加息，租金回報率與H按息差由去年10月的1.03厘，9個月間大幅收窄0.84個百分點，至今年7月僅0.19厘，黃良昇估計，9月H按息率將超越CRI回報率，為2020年4月以來接近兩年半首次，而今年第四季CRI回報率有機會追趕H按利率升勢，同期樓價跌勢或加劇。

今年7月四大分區的回報率有3區向上，其中新界西CRI_Mass按月飆0.07個百分點，連升3個月共0.1個百分點，最新報2.58厘，帶動大市向上。新界東CRI_Mass錄得2.57厘，按月漲0.02個百分點；九龍CRI_Mass微升0.01個百分點，升至2.5厘；港島CRI_Mass則按月不變，維持2.47厘。

該行數據亦顯示，部分私人屋苑的租金回報於7月錄得3厘以上，例如灣仔嘉薈軒高見3.14厘，九龍灣得寶花園亦有3.1厘。

CRI回報率是以中原城市租金指數CRI和中原城市指數CCI為基礎計算，昨天（19日）公布的數字，是反映今年7月的私人住宅租金回報率走勢。

私人住宅樓價跌不停，美聯物業最新公布，按全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」跌穿160點大關，昨日公布的最新指數報159.2點，按周再挫0.77%，連跌14周，共削5.83%。

「美聯樓價指數」最新報159.2點，按周跌0.77%，雖然連跌第14個星期，但較前一周錄得1%跌幅已略為收窄。自年初以來，整體樓價指數跌幅擴大至7.23%。

筍盤充斥 信心指數弱

該行指出，3區樓價指數連續第8個星期全線報跌，其中「美聯九龍樓價指數」按周急瀉0.9%，報160.14點，今年內累計樓價削7.96%，跌幅較整體樓價更大。「美聯港島樓價指數」按周挫0.74%，最新錄得171.48點，該區今年暫時跌6.9%；「美聯新界樓價指數」按周降0.68%，跌至148.02點，今年內累計下挫6.82%。

美聯物業按該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI）亦持續疲弱，最新指數為37點，按周跌1.7點或4.4%，連挫10周。美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，市場估計美國加息幅度較預期大，本港利率有上調壓力，二手業主減價放盤，市場上筍盤增加，導致信心指數進一步滑落。

荃灣區近年有不少新型工商物業落成，豐泰地產亦伺機放售荃灣灰窰角街46至48號地盤，物業估值約3.3億元。

中原（工商舖）工商部高級分區營業董事林子健表示，灰窰角街46至48號，地盤面積約6382方呎，現為露天停車場，項目將以現狀及交吉形式出售。該地皮於2020年9月曾獲屋宇署批准興建一幢樓高21層連2層地庫的新型工廈，涉及面積約72755方呎，以估值約3.3億元計算，每方呎樓面地價約4536元。

資料顯示，上述地皮由豐泰地產於2019年中斥資2.5億元購入，以市值計，較3年前購入價高8000萬元或32%。

石門京瑞廣場舖4380萬易手

另外，沙田石門安群街3號京瑞廣場1期地下G12號舖，建築面積1032方呎，早前以4800萬元放售，最終減價420萬元或8.8%，以4380萬元易手，呎價約4.24萬元。舖位現由藥房以每月約15萬元租用，新買家享4.1厘租金回報。

據了解，舖位原業主為煌府婚宴集團創辦人及主席陳首銘，於2017年4月以3380萬元購入，持貨逾5年，賬面獲利1000萬元，升值29.6%。

業界：年底或再加息 年內按息逼近3厘

本港本周將迎來近4年首次加最優惠利率（P），拆息反覆上升，目前實際按揭利息達2.6厘，較今年初高逾1厘，若果再加息0.25厘，供樓負擔比率勢升穿7成，樓價調整壓力將會增加。

雖然現時銀行仍未正式加P，但美國聯儲局自今年3月起展開加息周期開始，與樓按相關的1個月拆息，在過去1年反覆上升，及至7月中已經升穿H按封頂息。

目前二手物業最低按息已升至P減2.4厘，實際按息2.6厘，相較今年初實際按息1.45厘（H加1.3厘，當時1個月拆息約0.15厘），實際按息已經上升1.15厘水平。

800萬樓按7成 現負擔比率68%

按息上升，供樓負擔增。按照二手樓價約800萬元計算，以7成按揭即貸款額560萬元、25年還款期，以現時最新按息2.6厘計，每月供款將會上升至25,406元，較年初高14%，每月供款增3,140元。

以最新私樓家庭月入中位數（3.72萬元）計，供樓負擔比率攀升至68%，較今年初負擔比率約57%，上升11個百分點。而以500萬元上車盤、9成按揭計算，每月供款大約20,416元，供樓負擔比率55%。

假設今個星期，本港銀行正式加P四分一厘，實際按息將會進一步升至2.85厘水平，屆時800萬元單位每月供款將再升715元或3%至26,121元，供樓負擔比率將升穿7成水平，開始升至偏高水平。而500萬元上車盤的月供則會上升575元至20,991元，供樓負擔比率升至約56%。

二手樓價回軟 年初至今跌7%

事實上，受到加息所影響，近期二手樓價持續回軟，今年初至今樓價累跌7%。隨着本港展開加息周期，倘加息0.25厘，屆時樓價需要再跌5%，才能夠平衡每個月按揭供款上升的壓力，維持供樓負擔比率不變。

中原按揭董事總經理王美鳳稱，按照現時美國加息速度，除了今次加P外，不排除年底會再一次加息，今年內實際按息或逼近3厘水平。她指出，雖然加息後實際按息仍然遠低於歷史平均水平4至5厘，但低息環境已經持續近10年，很多較年輕的用家過去根本未經過加息周期，需要比較長時間消化加息影響，預計要到明年底美國加息趨勢比較明朗化後，市場才有機會好轉。

至於經絡按揭轉介首席副總裁曹德明亦指，加息對樓市影響浮現，特別是今次加息的速度及幅度，都較市場原先預期快及大，由於過往H按不少都有2.5厘或以下的封頂息，供樓壓力相對平穩，但現時銀行普遍已上調封頂息，再加上加P之後的影響，實際供樓按息較以往明顯上升，再加上經濟相對疲弱，樓市氣氛較靜，市場以觀望為主。

本周議息前，二手減幅進一步擴大。尖沙咀港景峯2房跌穿1,000萬元；藍田滙景花園3房跌穿800萬元。

市場消息指，尖沙咀港景峯2座低層E室，實用面積509平方呎，2房間隔，近日以998萬元易手，是次樓價為屋苑自2020年11月以來首度跌穿千萬元關口。原業主2009年以590萬元購入，帳面仍賺408萬元。

滙景花園3房790萬售 減110萬

另外，世紀21聯誠董事謝寶昭表示，滙景花園14座低層B室，實用面積612平方呎，3房，9月初叫價900萬元，最終劈價110萬以790萬元易手，跌穿800萬元關口，呎價低見12,908元。8月同座同層C單位以約931.8萬元成交，1個月樓價下跌15%。此外，上址亦較銀行估價約919萬元低14%。造價重回2017年水平。但原業主2010年以405萬買入，一直作收租用途，帳面仍獲利385萬元。

消息指出，何文田傲名中層C室，實用面積561平方呎，2房間隔，以1,450萬元沽出，呎價25,847元。原業主2014年以1,537.97萬元一手買入，帳面貶值87.97萬元或6%，連同使費料虧損約160萬元。

二手價回落，促使交投回升。沙田第一城9月暫錄26宗成交，亦接連錄蝕讓個案，消息指，41座低層C室，實用面積約304平方呎，原本叫價500萬元，現以470萬元成交。原業主於2018年3月以約475萬元購入，持貨4年帳面蝕5萬元。

新港城日前單日連續3成交，其中L座中層05室，實用面積551平方呎，早於5月開價930萬元，其後降價至880萬元，兩日前再主動落價至800萬元，現以775萬元沽出，4個月間累減155萬元，較市價低5%。

元朗映御1座極高層C室，實用面積374平方呎，新近以570萬元售出，呎價15,241元。原業主2019年中以588萬元入市，帳面損手18萬元，計及其他開支蝕約48萬元。

銀行加息前夕，豪宅市場連錄成交。市場消息透露，大潭紅山半島棕櫚徑單號屋，實用面積2,623平方呎，屬於4房間隔，原本叫價9,000萬元放盤，議價後以8,500萬元易手，呎價約3.2萬元。原業主早於2006年以約3,800萬元購入，持貨16年帳面獲利4,700萬元離場。

另外，中原地產分行經理鄧嘉華表示，天后景愉居中層B室，實用面積1,122平方呎，3房套間隔，望高層開揚山景及城市景。業主叫價2,550萬元，最終累減260萬以2,290萬元將單位連車位易手，呎價20,410元。

美國聯儲局將於本周議息，市場普遍預期會大幅加息，預計本港銀行有機會跟隨加息，目前二手市場瀰漫一片加息陰霾，加上在新盤搶客下，不少二手業主提高議價空間沽貨，議幅更由上月的5%至7%增加至10%至15%，以吸引準買家，而市場減價及蝕讓成交此起彼落；業內人士指，各大屋苑紛現放盤叫價調低情況，令減價盤數量增加。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近日本港疫情反覆，而且近期市場新盤相繼低開搶客，扣起市場購買力，加上預期本周美國聯儲局將加息，而本港銀行亦有加息壓力，受市場不利因素影響，令不少準買家睇淡後市走勢，二手業主需明顯擴大議幅至10%至15%才有承接，估計本港落實加息後，市場減價盤勢將大增。

將軍澳減價盤增20%

美聯區域營業董事劉卓豪指出，目前樓市受加息因素困擾，屋苑買賣雙方處於「拉鋸局面」，將軍澳區多個私樓繼續尋底，現時區內業主放盤時肯減價，整體區內減價盤按月增加20%，普遍業主均願接受議價，議幅由5%至7%增加至5%至10%。最新新寶城5座中層A室，面積434方呎，屬「大2房」間隔，單位8月叫價720萬放盤，累減70萬，最終以650萬獲同區客承接，呎價約14977元。據指，原業主於2005年8月以約178萬購入，現轉手帳面獲利約472萬，升值逾2.6倍。

美聯助理聯席董事曾偉堯說，藍田滙景花園14座低層B室，面積612方呎，屬3房間隔，月初叫價900萬，累減110萬，以790萬獲同區客承接，呎價約12908元。他指出，以上月同類單位平均成交價約920萬計，是次成交價較上月下跌約14%。據指，原業主於2010年2月斥資405萬購入，是次轉手帳面大幅獲利385萬，升值約95%。

滙景累減110萬沽

中原分區營業經理袁顯岸表示，紅磡灣中心H座低層1室，面積956方呎，採三房套房間隔，今年初叫價1400萬，累減120萬，以1280萬獲同區換樓客承接，呎價約13389元。據了解，原業主於2008年6月以634萬買入上址，持貨14年，帳面獲利646萬離場，升值逾1倍。

港置首席分區董事劉浩勤說，將軍澳慧安園2座中低層C室，面積502方呎，屬3房，單位7月開價720萬放售，累減112萬，以608萬易手，呎價約12112元。據了解，原業主於2017年以595萬購入，持貨約5年轉手，帳面獲利13萬，但計及印花稅及代理佣金等使費，恐倒蝕約18萬離場。

天寰虧損179.8萬離場

利嘉閣市務經理林晉豪稱，啟德天寰1座中層E室，面積約661方呎，屬3房套房連儲物室間隔，外望開揚球場景及市景，單位早前叫價約1798萬放售，議價後累減約488萬，以約1310萬易手，呎價約19818元。據悉，原業主2017年以約1489.8萬一手向發展商買入上址，持貨5年至今易手，帳面虧損約179.8萬離場，單位貶值約12.1%。

第一城4年貶值5.9%

利嘉閣高級區域董事黃萬盛透露，沙田第一城17座低層G室，面積約327方呎，採兩房間隔，成交價480萬，呎價約14679元。據了解，原業主於2018以約510萬購入上址，持貨約4年，現轉手帳面蝕約30萬，物業期內貶值約5.9%。

在股市波動、加息等負面因素下，核心區鋪位仍然不乏承接，最新為銅鑼灣啟超道一個巨鋪，交吉逾一年，以每月約38萬租出，新租客為時裝店，平均呎租約152元，較舊租金跌68%，重返2010年水平。

上述為啟超道10號地下及1樓複式鋪，建築面積共2500方呎，鋪位歷年舊租客都是奢侈品，高峰期月租高達210萬，對上舊租客為周大福，月租120萬，自從去年5月遷出後，鋪位交吉逾一年，市場消息透露，最新以每月約38萬租出，平均呎租152元，新租客為時裝店，簽下逾2年的長租約，較對上長租戶租金減68%，比較高峰期更大跌逾81%。

每月租金約38萬

啟超道是銅鑼灣區內黃金地段，該鋪位於2013年前先後為莎莎化妝品及售賣手袋的名人站承租，直至鋪市高峰期，由六福鐘錶珠寶以176.8萬租用，直至2014年，再獲另一家手表店Glashutte Watch搶租，月租210萬，租約由2014年12月至2017年11月，即使高峰期已過，由於鋪位地點佳，仍然受到周大福垂青，在2017年底以每月120萬租用，直至2020年11月完約後，改為短租，並於大約一年前遷出。

時裝店月租38萬進駐

利嘉閣商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，上述巨鋪若然租金約40萬，不用做遊客生意，即使做本地客生意相信亦足夠支持，相對早前羅素街一個約千呎鋪位，早前以30萬租出，啟超道該鋪位「抵租」，不但不昂貴，而且更加實際，一直以來，羅素街（介乎堅拿道西及波斯富街一段）有如品牌陳列室，極具廣告效應，啟超道則真正做生意，是人流滙聚之地。他又表示，啟超道該鋪位最新租金，重返2010年水平。

在疫市下，核心區街道紛進駐品牌及食肆，以本地客為目標，今年6月，啟超道16號由人氣麵包店Bakehouse承租，該巨鋪為3層複式鋪，地下至2樓面積共約3400方呎，月租近40萬，成交呎租逾110元。該鋪位對上一個長租租戶為太子珠寶鐘錶，於2008年進駐，最初月租約80萬，2013年升至每月約290萬，隨後市況回落，2017年月租回落至180萬，近年則降至每月135萬。

佛山月前放寬限購，惟對推動樓市的效果不明顯，因市民的入市信心受爛尾樓等相關一系列事件打擊。8月新盤成交量報5666宗，按月跌6%，二手成交量就按月大跌逾27%，至8月所得的4428宗。業界人士表示，踏入9月，市況有稍微改善，唯不少準買家仍然保持觀望，入市信心仍有待回復。期待市況進一步穩定後，政府推出新措施協助樓市，配合發展商的減價促銷手段，令新盤市場成交價量一同回升。

利嘉閣董事王保衡表示，佛山當地8月一手住宅成交量5666宗，7月一手住宅成交量6034宗，按月下跌約6%，而8月一手住宅平均價每方米21000元人民幣，折合每方呎約港幣2193元，對比7月的一手住宅平均價，報每方米約19997元，折合每方呎約港幣2090元，錄得約5%的按月升幅。

樓價料跌10%至15%後持平

王保衡預期，救市方案出台，加上一手發展商為求去貨，配合做出減價，預計成交量有增加的潛力，但亦需要視乎政策的力度，另主張樓價將再下跌約10%至15%後持平。始終「爛尾樓」事件至今仍然一定程度影響內地買家，甚至港人買家的入市信心。預期二十大前樓市會較為觀望，繼續等待政策出台，以及解救內房爛尾樓風險。

佛山的二手市場方面，8月二手住宅成交量4428宗，對比7月二手成交量6125宗大幅下跌約27.7%。而8月二手住宅平均價每方米14705元人民幣，折合每方呎約港幣1536元，7月二手住宅則平均每方米14893元人民幣，折合每方呎約港幣1555元，按月輕微下跌約1.3%，反映市民對入市的信心依然不足。對於未來數月當地二手住宅市場，王保衡期待政府落實救市方案出台，以刺激成交量，令二手成交價受到支持。惟他預期走勢將受制一手訂價，因一眾發展商有機會去配合政策出台，同步提供更多優惠，以低價搶攻增加成交量，故不少準買家會被一手新盤所吸引。

港買家持觀望態度

王保衡續指，暫時港人對於在佛山置業的態度以觀望為主，等待內房危機明朗及政府救市方案落實出台。查詢數量未有明顯增長，而佛山查詢者以自用為主，佔9成以上，一般是有親友於當地附近居住或有意居住。預計正式通關有助增加睇樓量，讓準買家親身到當地視察樓盤的情況。近期以現樓項目會比較受歡迎，成交量要視乎價格及政策。

CK創大地產執行董事黎誼表示，佛山近期樓市走勢不甚明朗，主要受到疫情影響，樓市成交表現對比今年年中大約5月的時候有所轉差，惟現時樓市情況仍不算十分嚴峻。

其實當地樓價較明顯的增長出現於去年，有新盤項目成交價每平方曾突破30000元人民幣水平，折合港幣每方呎約3130元。今年受不同因素影響，樓價一直受壓，普遍回落至每方米「2字頭」。今年樓市政策雖然有所調整，如放寬限購，惟對整體樓市的效果不大。黎誼估計，不少準買家見樓價從去年高位回落，下跌的勢頭持續，認為樓價仍未見底，故以觀望態度對待，先擱置入市的步伐，未到需要出手入市的時機。

由於各界積極強化「廣佛同城」的概念，對比大灣區其他不少區域，當地發展前景實在會睇高一綫。人口亦相比部分大灣區地方要多，相信在不穩定因素逐漸明朗後，配合外地人才繼續流入，當地樓價有望再次攀升。

二手樓市方面，黎誼表示，9月準買家入市的意欲其實有所增長，主要因為有部分業主長遠睇淡樓市發展，心態比較弱，選擇提供較大減價空間放盤，對準買家具有不俗吸引力。其中一些高端小區開始出現追落後的情況，唯一些偏遠地區的樓價壓力依然相對較大。始終外地買家與其買偏遠地區的單位，可能不如考慮其他如中山、江門等性價比較高的地區。

黎誼續指，現時港人其實見到心儀單位價錢有合理減價，都會考慮入市。普遍比較鍾情鐵路配套比較便利的樓盤，又或者方便往來廣州及香港等地的項目。惟近期真正入市的以投資者比較多，長遠看好升值潛力，部分買家甚至對商業物業都會有興趣。事實上當地公寓的出租率理想，故吸引不少客人選擇投資公寓。