面對房價高漲，央行22日再度宣布升息半碼，讓不少房貸族感受到壓力。不過，中華民國不動產代銷公會全聯會理事長、中台灣最大的房地產代銷業者-萬群地產董事長謝坤成認為，房貸利率在4％以內，都還算是低利率，根本不會影響房市。

謝坤成反而強調，淨零排碳已成為全球熱門議題，「台灣一旦實施碳關稅，對建築業將是災難，房價漲幅一定很大」！
由於房市多空拉鋸戰持續上演，謝坤成強調，房市反映的是經濟基本面，政府不該過度出手干預、破壞市場機制，否則將適得其反，贊成政府「管理」市場，而非「管制」市場。

談到政府一連串打房手段，就是為了實現「居住正義」，謝坤成卻認為「人人擁房根本是假議題」。他反問：「若住在環境差、建築用料不安全的地方，就算人人擁房，這樣也算是居住正義嗎？」

他強調，台灣地狹人稠土地資源稀缺，再加上921過後建築施工法規變得更加嚴謹，市場也持續面臨工料雙漲等問題，導致房屋造價成本高，房價根本沒有下跌空間，「簡單來說，人人擁房就是假議題，政府就算把建築業往死裡打，也無法達成。」

謝坤成建議政府，與其將心思放在打擊房市發展，不如凝聚各部會之力量，以最安全、最有效率的方式，在全台各縣市廣建社宅，讓弱勢族群可以用合理的價格，住在安全、舒適、環境好的住所，也讓租屋族扣除居住支出外，還有餘裕兼顧生活品質。

談到台中房市，謝坤成最看好水湳經貿園區的發展，且認為其具備多項優勢，足以撼動七期「豪宅一哥」地位。他說，水湳經貿園區腹地廣達254公頃；其中，「文商段」又為水湳含金量最高的地段，該區土地僅約25公頃，卻是全區唯一可興建百米以上的豪宅，也是唯一與中央公園相互為鄰的住宅區。

謝坤成指出，水湳經貿園區公共建設占比高，且整體規劃已見雛形，除去年已啟用的中央公園外，預計明年底中台灣電影中心也將對外營運，未來五年內有國際會展中心、綠美圖、台灣智慧營運塔、水湳轉運站等也將陸續啟用。他預言，水湳目前地板價已見8字頭，未來重大建設逐一兌現，攻上三位數房價將是預料之內的事。

根據市調統計，新莊區光上半年推案量統計約600億元，囊括新北市3分之1案量，包括新莊舊市區、副都心、頭前重劃區、以及新加入戰場的塭仔圳重劃區，都有不少建案推出，價格也節節攀高，新莊不少指標案房價已來到6~8字頭，鄰近的板橋江翠，更有新案喊出8字頭新高，整個新莊房價在近2年上漲幅度明顯。

新莊的頭前、副都心，在重大建設持續完工，商業機能到位後，房價也反轉復甦，指標案「亞昕森中央」面公園首排，價格就站穩7字頭。而今年加入戰局的塭仔圳重劃區，案量也達高峰，在指標建商如：華固、新潤、宏國、忠泰和科達建築等動下，新案價格一案疊一案，目前最高已見6字頭開價。

而與新莊相鄰的板橋地區，江翠北側重劃區範圍遼闊，平均房價也站穩5字頭，面河岸第一排甚至開到8字頭大關，價格逐步墊高。

整個新莊地區不只推案量居冠，房價漲幅也相當明顯，擁有台64、台65線、新北環快，以及機場捷運、環狀線、 捷運新莊站等交通優勢下，吸引許多購屋族目光，重劃區的開發，更帶來商業機能、大型百貨商場、五星飯店，加上未來塭仔圳開發計劃，都讓新莊備受各界期待，因而支撐房價上揚。

而在新莊舊市區的新成屋「榮馥大院」，目前每坪成交均價約在56~62萬元，相較新興重劃區便宜，周邊機能更加完備，目前主推的3房產品，含裝潢及車位總價約2,400萬即可入手，享有市中心書香宅院，不需等候重劃區機能到位、漫長的施工期間，更適合自住客選擇。

中央銀行昨如預期升息半碼，累計今年升息已達二碼，房貸利率的地板價也攀升到百分之一點八一，若以七月五大銀行新承做房貸利率足額反應，利率約上升至百分之一點八二八，都創下六年來新高，房仲試算千萬元房貸金額，累計升息兩碼後，二十年與三十年期的房貸，每個月要多繳約二千四百元，不僅將壓縮買方購買力，也讓房貸族壓力增加，房價最快可能在第四季出現鬆動跡象。

央行升息半碼後，包括首購族、二房與三房（含豪宅）的房貸利率將調漲，首購族地板價也就是最低利率水準將提高至百分之一點八一，而二、三房地板價也提升至百分之二點一和百分之二點二二，將突破百分之二關卡。

面對「升升不息」的利率走勢，購屋人荷包都很有感。若以千萬的房貸金額試算，今年累計升息兩碼過後，二十年與三十年期的房貸，每個月分別多繳二三一三元與二四一九元，一年累計下來相當於一支iPhone 14。

信義房屋曾敬德指出，這波升息對於房市影響很大，近期所做問卷調查，有四成受訪者會因為這波升息走勢，而減少購屋預算，利率若持續走升，影響會愈來愈明顯；至於房市政策部分，經歷台股大跌、俄烏戰爭、疫情衝擊與升息等影響，房市交易量已出現明顯量縮，短期內不僅投資退場，連自用客都受到影響，央行已沒有進一步推出信用管制的急迫性。

住商不動產資深經理徐佳馨認為，預期第四季及明年也將處於升息循環，無論自用或投資民眾，都因此降低進場意願，今年房市成交量難以期待，至於價格，央行雖沒進一步打房，但續提高存準率一碼，迫使銀行緊縮銀根，放貸趨嚴下，房價不僅難以上揚，可能第四季就出現鬆動。

由於年底還有一次央行理監事會議，對貸款繳息的民眾而言，仍須面臨荷包失血的陣痛期，台灣房屋表示，預算較緊的購屋族，可考慮向銀行協商，申請拉長還款期數，以時間換取資金空間，達到無痛減壓，不過修改合約通常須給付手續費，民眾申請展延年期前，應評估是否划算。

為減輕民眾貸款負擔，行政院昨表示，將提供勞工紓困貸款利息補貼，相關政策貸款包含青年創業、紓困振興、就學貸款、青年購屋、政策性房貸補貼等，也將依既有貸款規定繼續提供補貼。

例如財政部的「青年安心成家購屋貸款」、內政部政策性房貸已享有優惠貸款利率，三月央行升息時，已由公股行庫及內政部住宅基金吸收半碼，將續維持今年三月補貼利率至年底。教育部也將協助補貼因升息所增加之利息，所有辦理就學貸款的在學學生皆不會因升息增加利息負擔。

全國各地農田水利會改制升格為公務機關後，非事業用土地資產活化並未停滯而是持續精進，為農田水利事業發展的締造永續收益。於此背景下，農田水利署桃園管理處於2022年9月22日於台北寒舍艾美酒店舉辦招商說明會，宣告將推出座落於高鐵站前第一排「中壢區青平段25、26地號」土地，預計以設定70年期地上權方式於2022年10月正式公開招商。此案基地為面積廣達2,385坪精華角地，權利金底標價8.65億元，招商顧問戴德梁行表示本案區位精華、基地規模適中且設定條件合理，搭上「青埔特定區」重大建設陸續到位、商業活動漸趨發產成熟的順風車，實屬難得投資機會。

本次招商基地位於桃園市中壢區高鐵站前路、青埔路二段及致祥一街所圍之東側街廓，坐落A18高鐵生活圈內，距桃園高鐵站步行僅約1分鐘路程，基地面積廣達2,385坪，預估開發量體超過1.6萬坪，可謂一線蛋黃區，絕佳區位優勢，預期可發展為青埔中心商業區門面。

「青埔特定區」結合高鐵與機場捷運，快速便利的交通條件及具備商業開發的基礎條件，隨著進駐人口不斷增加，消費基底逐漸成形，商業設施陸續到位，包含華泰名品城一二三期、國泰置地廣場、IKEA及高鐵車站事業發展用地開發案等，都顯示出青埔特定區發展成商業中心的潛力。

而近年青埔特定區土地買賣價格持續創新高，桃園管理處秉持永續資產概念，以不處分土地為前提，透過設定地上權方式招商，大幅降低投資人投資門檻，因此本案可被視為插旗青埔特區土地開發的絕佳機會。

農田水利署桃園管理處表示，本案地上權招商資訊將於該處官方網站公告(https://www.iatyu.nat.gov.tw/)，依辦理進度公告領標方式、案件釋疑等資訊，歡迎各投資人踴躍投標。

另農田水利署桃園管理處處長何明光致詞表示，近期將陸續推出另兩案設定地上權招商:「桃園市青昇段426、429地號土地」及「桃園市青平段364地號土地」，同樣坐落高鐵桃園站前青心路及領航南路三段等精華地段，將依循本案模式辦理設定地上權招商，敬請各位投資人持續關注。

新北市議會2022年9月21日市政總質詢議員也針對危老都更等議題提出質詢。市長侯友宜表示，市府積極推動危老都更，提供相關補助，以及聘請技師檢測建物結構，再三叮囑工務局向市民推廣申請辦法，並針對達90％以上的海砂屋提供原容積的1.5倍獎勵，加速防災都更落實居住安全。

對於議員關心市府推動危老都更議題，城鄉局長黃國峰指出，市府自2014年即開始培訓都更推動師，目前已有1,300多人，並為擴大推動量能，市府特別攜手輔大、淡大、北大等多校簽署MOU，以擴大培訓都更從業人員；同時中央也放寬危老都更案達一定金額得申請移工，以緩解近期缺工缺料問題。

侯友宜也就落實原民居住正義表示，市府近期發布「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」，海砂屋若達90％會提供原容積的1.5倍作為獎勵，落實防災都更安全原民居住環境。

城鄉局長黃國峰說，市府推行「挺安全方案」，只要市府房屋健檢為應立即辦理結構修復，或經耐震初評R>45，並整合1/2以上所有權人同意，並成立管委會或已核准立案的更新會，即可免費進行海砂屋鑑定。

關於規畫淡海科技園區，侯友宜表示，市府正積極與內政部討論產業區範圍、開發方式、權責分工等，也將資通訊設備用地需求提報營建署，以利後續發展規畫。並就淡海新市鎮生活機能發展，責請教育局評估設新校及足球場等設置。

對於淡北道路工程進度，侯友宜指出，9月20日市府已提送修正版至交通部公路總局，將由交通部轉公共工程委員會續審經費，通過後將辦理工程發包，盼於2023年底決標。有關議員建議將關渡大橋延伸至台64線，市長說，關渡大橋接台64線部分市府將核實評估可行性，也會積極向中央申請經費，優化淡水河左右岸交通聯繫路網。

有關議員關心捷運新北樹林線工程，侯友宜表示，樹林段預計10月14日開工，歷經6次招標後經費已增至52億元；土城段經4次流標後，調整採高架段及地下段分別招標，預計10月進行地下段第一次工程招標，地下段的招標預算將比照已決標的CQ890標單價、並參考最新營建物價指數及市場行情調整，管理費調整增加5％至20.75％，工期部分調整增加。另施工期間會積極評估噪音影響並做好周邊交維計畫。

中央社

美國聯準會一如市場預期升息3碼，不過卻預告明年升息腳步不停歇，台灣央行今天宣布跟進升息，幅度卻只有半碼，且透露貨幣政策年底可能面臨轉折，央行總裁楊金龍的決策為何，又釋出什麼景氣風向，整理7大關鍵問答一次掌握。

中央銀行今天舉行第3季理監事會議，決議調升政策利率半碼（0.125個百分點）及新台幣存款準備率1碼（0.25個百分點），以價量並行的方式強化政策效果。

不過國際局勢動盪，外界關注全球經濟走緩之際，美國聯準會鷹浪還是一波接一波，台灣經濟將怎麼走、貨幣政策是否延續緊縮基調；以及近期新台幣匯率跌跌不休，台美利差擴大是否會加劇貶勢。以下是楊金龍今天在記者會中有關貨幣政策考量與匯率等關鍵問答。

問：央行為何下修今年經濟成長率到3.51%？如何看待未來經濟情勢發展？
答：主要機構多預測全球貿易量成長放緩，終端需求降溫之下，台灣出口成長動能減緩，民間投資也轉趨保守，考量經濟前景具不確定性，央行下修今年經濟成長率預測值到3.51%。

明年民間消費可望回溫，但全球景氣降溫，持續抑制台灣出口與投資成長動能，預估經濟成長率為2.90%。

此外，貨幣政策有遞延性，美國今年以來大幅升息帶來的緊縮效果已慢慢浮現，金融情勢緊縮壓抑經濟活動也是必須留意的下行風險。

問：貨幣政策基調為何？未來會持續緊縮嗎？
答：目前為止，央行仍延續緊縮的貨幣政策基調，但國內外經濟情勢變化快速，主要國家景氣下滑，國內通膨率逐漸往下走、經濟成長也放緩，到了2023年，國內通膨率更降至2%以下，台灣貨幣政策基調是不是還要朝著緊縮方向走，「12月之前再來評估看看」。

如果台灣通膨降溫程度超乎預期，明年CPI降幅比預測低、2024年更低，那就沒有必要繼續緊縮，央行貨幣政策可以在適當時機點「做一些停頓」。

問：央行理事是否存在鷹派，主張更大的升息幅度？
答：今天理監事會的貨幣政策決議並非全體一致通過，大家有共識調升存準率1碼，但升息幅度有歧見，有2位理事認為應該升息1碼，才能有效壓下通膨，以及對付房價與房租問題。

不過央行升息半碼是基於2大考量因素，一是今年通膨率可望回降，明年便可回降至2%以下；第二，明年國內經濟成長將趨緩至3%以下。

此外，台灣與美國經濟結構及金融體制差異大，不宜以美國聯準會的貨幣政策架構及決策組織為師。

問：央行為何繼續調升存準率？
答：升息的影響是全面的，會衝擊中小企業及首購族，因此央行決定採對銀行緊縮的方式，調升存準率，估計可以從市場回收游資達1100億元。

央行對M2設定的目標區間為2.5%至6.5%，隨著央行調升存準率1碼，明年M2可望壓至6.5%以下，「存準率大體上到這裡，已經差不多可以了」。

問：美國聯準會今年以來積極升息導致美台利差擴大，是否進一步造成新台幣匯率跌跌不休？
答：外資匯出跟美台利差擴大沒有關係，今年以來新台幣貶值，主要是因為外資賣超台股並匯出資金所致。

外資基於全球資產重新配置，以及面臨基金贖回對資金需求等考量，賣超台股實現龐大獲利後並大舉匯出，使得台幣走貶；此外，外資在國內匯市交易比重達7成，導致台北外匯市場美元需求大於供給，更是今年新台幣對美元匯率貶值逾11%的關鍵。

問：新台幣最近每天貶值幅度達1角，這樣的貶值速度是否健康？央行如何看待？
答：匯率貶值速度是看相對性，以今天匯率變化來說，新台幣貶幅為0.56%，與人民幣接近，相較之下，歐元貶0.67%、韓元貶1.1%、日圓貶1.39%波動較大，可見新台幣匯率控制得還是相當好。

雖然受到強勢美元影響，亞幣普遍走貶，但跟其他國家貨幣相比，新台幣匯率更穩定，「我認為我們控制是允當的」。

問：為何央行沒有針對房市再祭選擇性信用管制？
答：這次未調整房市管制措施主要有3個考量因素，第一，央行自2020年12月以來，已經四度調整選擇性信用管制措施，有助銀行授信風險控管。而且今年以來全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長走緩，不動產貸款集中度大致穩定，不動產貸款的逾放比率也低。

第二，今年3月以來央行實施的緊縮貨幣政策，有助強化選擇性信用管制措施成效，利率調升對房價也有抑制作用。

第三，政府各部會持續落實「健全房地產市場方案」措施，疫情因素又持續干擾房市，使得今年以來交易量趨緩。

雖然這次央行沒有加碼房市管制，未來央行還是會持續關注不動產貸款情形，並檢視管制措施的執行成效，適時檢討調整相關措施，以促進金融穩定。

央行今（22）日升息半碼，累計今年升息達2碼，重貼現率調升至1.625％，創近7年新高，但不再加碼房市信用管制，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，考量利差擴大所引發的資金外流以及通膨壓力不減，但又有全球經濟衰退疑慮、內需市場制肘，再加上房市從第2季開始，原本的貸款調控，再加上疫情、通膨、打炒房政策等干擾未解，買氣趨淡，為避免過度干預造成市場風險，央行決策方向其實很單純。

黃舒衛指出，反觀台灣4月的消費者物價指數年增率為3.39%，是2012年8月以來新高，生產者物價指數年增率高達14%，更重要的是，進口物價指數以美元計價年增率15.73%，但以台幣計價則跳升到17.00%，為1980年以來42年新高，顯見通膨持續增壓以及弱勢台幣引發的輸入性通膨陰影。

此外，Fed在5月已經升過兩碼，台灣沒有落隊的空間，再加上7月、9月的利率走向轉鷹，都不得不讓台灣央行被動進行防禦性升息，然而考量國內疫情對經濟成長的衝擊，因此央行第2季升息幅度落在半碼。

黃舒衛分析，央行作為全國資金調節的主管機關，從數據管理的角度來看，降低資金潮水位以及減緩熱錢湧入房市的速度，已經達標，因此繼續升息、升準，但不加碼房市信用管制內容。

他表示，代表資金動能的M1B在疫情爆炸的2020年第2季年增率站上雙位數之後，不但帶動股市挑戰1萬8000點，也同步炒熱房市買氣。但今年第1季進入升息循環後，M1B年增率已經在四月回落到個位數，7月的6.67%已為41個月以來新低，即便資金存量仍多，但活水已轉為涓涓細流，資金動能熄火。

至於商用不動產方面，黃舒衛認為，因應資金成本越來越高，投資人要求的收益率也相對升高，甚至超前部屬，以確保未來輪番升息之後，不致出現「負投報」的窘境，因此未來一季、半年將出現以下三大趨勢，包括越買越「難」、議價空間加大及越買越「南」。

第一，投資硬指標---壽險業的金八條租金收益率限制，買樓的租金毛收益率門檻從2.47%調升到2.595%，短短半年從2.095漲至近2.6%，利息成本增加24%，遠高於一般調漲租金速度、幅度，因此可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮。

第二，租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力，恐怕壓縮買方溢價追價意願，進一步翻轉，拉大議價空間，市場將走向選股不選市的個案表現階段。

第三，雖然高總價的物件仍以台北市為主，第三季有精英電腦、國產實業大樓等物件成交，但桃園航空城產專區超過200億的土地標售才是市場焦點，所以資金隨產業、投資機會，南漂搶地、獵樓的趨勢會更明確。

因應央行利率調整，內政部今天表示，為協助各類購屋、修繕貸款利息補貼民眾安家，內政部住宅基金目前補貼中的各項政策性優惠房貸，自今年3月23日起貸款戶應自行負擔調升利率的部分，由政府提高補貼利率半碼予以協助，該補貼措施仍維持至今年底。

各項貸款名稱包括「台灣省輔助人民自購國民住宅貸款」、「輔助原住民建購、修繕住宅貸款」、「鄉村地區住宅修繕及興建貸款」、「中央公教人員購置住宅貸款」、「青年安心成家方案之前二年零利率購置住宅貸款」、「4千億元優惠購屋專案貸款」、「1兆8千億元優惠購屋專案貸款」、「莫拉克颱風受災戶住宅補貼專案貸款」。

以及「0206台南及花蓮震災受災戶住宅補貼專案貸款」、「輔助勞工建購住宅貸款」、「林肯大郡全毀受災戶購宅貸款」、「危老重建住宅貸款」、「整合住宅補貼資源實施方案」的購置修繕住宅貸款」、「國民住宅貸款（基金債權）」、「國軍官兵住宅貸款（基金債權）」、「公教住宅貸款（基金債權）」、「勞工住宅貸款（基金債權）」。

華固建設總經理洪嘉昇指出，在外部干擾訊息眾多下，市場觀望氛圍轉濃，今年下半年開始房市已進入新一輪格局，市場買氣將呈現「個案表現」。他說，「建案地段、建商品牌力、產品規劃優劣」將是買氣決勝關鍵，若無法符合這三大關鍵，建案買氣、價格會很辛苦。
推案量居次的新北市，今年928檔約有781.7億元新案開賣，但推案火力集中在三重的二重疏洪道重劃區、二重地區（捷運先嗇宮站一帶），以及土城暫緩發展區等地，其餘區域案量均在百億元以下；桃園部分，由於新推案先前多在7、8月釋出，今年928檔推案量僅剩約343億元。

家居建設總經理特助周堅華指出，今年928檔期房市籠罩在疫情、打房、升息、選舉、經濟衰退、兩岸危機等各大利空，跟首季相比，不論各大案場來人、成交情況都明顯下滑。

周堅華表示，以今年928檔期台北市推案一級戰區北士科來看，由於有一線品牌建商帶頭推案，區域買氣相對有撐，不過每周平均來人組數從原先40、50組降至20多組，單周成交也從四到五組降至二至三組，顯示外部利空消息確實讓不少買方購屋轉趨觀望，認為在選舉過後部分利空轉淡，買氣會相對樂觀。

中華民國不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成表示，國內房市以台中最具發展潛力；其中市場最看好「水湳經貿園區」前景，其具備多項優勢，足以撼動七期「豪宅一哥」地位。針對近期政府履次出手打房，他則坦言，近期房市漲幅已經放緩，政府不應再對房市下重手。
水湳經貿園區腹地廣達254公頃，綿延7公里長的中央公園綠海，串聯經貿、文商、文教、創研、生態住宅五大專用區，不僅規劃完善，園區內更匯集普立茲克建築大師作品，象徵全台最具國際級城市意象的重劃區。

其中，文商段是水湳經貿園區內含金量最高的地段。該區土地僅約25公頃，卻是全區唯一可興建百米以上的豪宅，也是唯一與中央公園相互為鄰的住宅區，每一棟豪宅都堪稱限量絕版品。

文商段也在今年邁入推案元年，由豐邑機構旗下新案「Park One」打頭陣，基地位於啟航路、經貿五路口，總面積近千坪，樓高34層，目前暫居水湳最高地標。

市調統計，水湳房價已由首發推案「豐邑PARK ONE」成功定錨，開價與實價登錄站上八字頭，總銷粗估超過2,000億元。

謝坤成指出，水湳經貿園區整體規劃見雛形，預估七期建築覆蓋率逾九成，房價向上發展空間有限，然而水湳經貿園區在開發階段，未來重大建設兌現，攻上三位數坪價是預料之內的事。

2022年房地產行業的調整，也對各房企也提出了更高的要求，部分房企在蟄伏，部分在修煉內功、調整佈局，而這一切都是以資金和流動性為基礎的。

鑒於此，新浪財經上市公司研究院梳理了“A+H”共計100家主流上市房企（部分未發佈財報的未列入）的中期業績報告，旨在總結企業帳面資金狀況、剖析對比償債壓力和杠杆率。榜單詳見附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜

近日，旭輝集團股份有限公司（以下簡稱“旭輝控股集團”）發佈了2022年半年報。旭輝控股集團是一家以房地產開發、商業運營和物業服務為主營業務，致力於“成為受人信賴的城市綜合運營服務商”的綜合性大型企業集團。

營收縮水，歸母淨利潤同比下降79.71%

2022年上半年，旭輝控股集團受到行業下行的衝擊，營利均同比下滑。

具體來說，旭輝控股集團2022年上半年營收297.2億，同比下降18.29%，主要是受到物業銷售結轉規模下降所致。實現歸母淨利7.31億，同比下降79.71%；淨利潤率為2.46%，同比下降75.15%。而這三項指標在5年內呈現同比下滑的趨勢。

從貨幣資金的方面來說，旭輝控股集團在手資金為312.45 億元，雖位列上市主流房企的第17位，但只及排名第一的保利發展(17.520, -0.31, -1.74%)的1/5，相差巨大。

同時流動性風險加大。截至2022年6月末，其擁有現金及銀行結餘312.45億元，2021年末該數字為467.10億元，下降了100多億元。

持續降扛杆，銷售規模降幅達53.6%

2022年上半年，旭輝控股集團繼續嚴控負債規模，不斷增強資金的安全邊際。

半年報顯示，截至2022年6月底，企業淨負債率為78.5%，剔除預收賬款的資金負債率為67.7%，現金短債比為1.62倍，“三道紅線”維持綠檔。有息負債總額1141.4億元，其中一年內到期的債務僅占16.9%，短債至少無憂。

在融資成本方面，也保持行業低位，平均融資成本為4.9%。

但需要注意的是，旭輝控股集團2022年上半年的合同銷售金額達人民幣631.4億元，較去年同期的人民幣1361.5億元按年下跌53.6%。合同銷售建築面積為4，144，600平方米，同比下跌48.0%。

2022年房地產行業的調整，也對各房企也提出了更高的要求，部分房企在蟄伏，部分在修煉內功、調整佈局，而這一切都是以資金和流動性為基礎的。

鑒於此，新浪財經上市公司研究院梳理了“A+H”共計100家主流上市房企（部分未發佈財報的未列入）的中期業績報告，旨在總結企業帳面資金狀況、剖析對比償債壓力和杠杆率。榜單詳見附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜

近日，越秀地產股份有限公司（以下簡稱“越秀地產”）發佈了2022年半年報。越秀集團成立30多年來，已形成以金融、房地產、交通基建、食品為核心產業，造紙等傳統產業和未來可能進入的戰略性新興產業在內的“4+X”現代產業體系。

毛利率降低，增收不增利

據2022上半年財報顯示，越秀地產實現營業收入約312.9億元，同比增長29.1%；而相比來說，淨利潤率為5.46%，同比下降42.47%；歸母淨利潤同比也下降，降幅為25.8%。

相比之下，2021年底，越秀地產營業收入為537.79億元，同比增長24.1%；淨利潤率為6.25%，同比下降31.99%；與2021年財報相比，越秀地產增收不增利的情況似乎愈發嚴重。

同時，越秀地產2022上半年毛利率為21.2%，同比下降5.6個百分點，較去年末下降0.6個百分點。導致越秀地產毛利率降低的主要原因就是銷售成本的上升。公告顯示，2022上半年越秀地產銷售成本246.47億元，同比增加38.9%，高出營收增速近10個百分點。

但值得一提的是，上半年，越秀地產銷售金額達489.1億元，同比上升3.2%，完成全年1235億元業績目標的近40%，優於百強房企上半年平均銷售水準。

穩定發展，但短債水準高

越秀地產2022上半年財報顯示，越秀地產的淨負債率為59.70%，剔除預收款後資產負債率為69.40%，非受限資金現金短債比為1.45，穩定發展，一直處於綠檔。

同時，越秀地產的融資成本一直保持行業低位，2022上半年越秀地產平均融資成本穩中有降達4.11%。

但需要注意的是，2022上半年越秀地產經營業務產生的現金流量淨額還是負值，為-16.19億元，2021年同期為4.49億元。

同時，貨幣資金為390.54億元，受限資金較多，排在第4位，非受限資金僅有260.68億元；而流動負債裡的短期借款為269.59億元，比2021年上半年高出47億元，還處在較高水準。

2022年房地產行業的調整，也對各房企也提出了更高的要求，部分房企在蟄伏，部分在修煉內功、調整佈局，而這一切都是以資金和流動性為基礎的。

鑒於此，新浪財經上市公司研究院梳理了“A+H”共計100家主流上市房企（部分未發佈財報的未列入）的中期業績報告，旨在總結企業帳面資金狀況、剖析對比償債壓力和杠杆率。榜單詳見附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜

近日，華僑城集團有限公司（以下簡稱“華僑城”）發佈了2022年半年報。華僑城是國務院國資委直接管理的大型中央企業，以“優質生活創想家”為品牌定位，在“創新、協調、綠色、開放、共用”新發展理念的指導下，提出“文化+旅遊+城鎮化”和“旅遊+互聯網+金融”的創新發展模式，推動“科技+產業+園區”戰略落地，華僑城以文化旅遊、房地產為主營業務。

業績遭遇斷崖下滑，歸母淨利潤大降93%

華僑城2022年遭遇利潤大幅滑坡，與同為央企的保利、中海、華潤、招商幾大巨頭之間差距越來越大。

根據華僑城2022上半年財報業績顯示，華僑城貨幣資金為499.63億元，位列百家主流上市房企的第13名，同比下滑6.11%；公司營業總收入163.96億元，同比下滑29%；淨利潤率為0.64%，同比下滑90.7%；

其中，歸母淨利潤為1.05億元，同比大降93.37%，從發展趨勢來看，歸母淨利潤增速呈下降趨勢，且2022上半年處於近5年最低位。

資料顯示，華僑城上半年累計實現簽約銷售面積128萬平方米、簽約銷售額273億元，較上年同期分別下降42%、38%，降幅略低於行業百強均值。

負債率略降，但債務壓力仍大

從2014年起，華僑城的總負債規模快速膨脹，從2014年不到630億元一路飆升到2021年末的3592.75億元，資產負債率增長至75%，債務承壓；2022年上半年，負債規模為3515.12億元，資產負債率略有下降為74.26%，同比下降2.7%，但壓力仍大。

不過值得注意的是，從半年報來看，華僑城2022年上半年淨負債率為70.50%，剔除預收款後資產負債率為67.40%，非受限現金短債比為2.40，進入綠檔。

從融資方面來看，融資成本持續降低，公司平均融資成本4.36%。

2022年房地產行業的調整，也對各房企也提出了更高的要求，部分房企在蟄伏，部分在修煉內功、調整佈局，而這一切都是以資金和流動性為基礎的。

鑒於此，新浪財經上市公司研究院梳理了“A+H”共計100家主流上市房企（部分未發佈財報的未列入）的中期業績報告，旨在總結企業帳面資金狀況、剖析對比償債壓力和杠杆率。榜單詳見附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜

近日，金地（集團）股份有限公司（以下簡稱“金地集團(11.180, -0.38, -3.29%)”）發佈了2022年半年報。金地集團歷經十年探索和實踐，現已發展成為一個以房地產開發為主營業務的上市公司，同時也是中國建設系統企業信譽AAA單位、房地產開發企業國家一級資質單位。

營收規模下滑近兩成

在營收方面，金地集團2022上半年業績報告顯示， 2022年上半年金地集團實現營業收入281.12億元，同比下降18%，這也是金地集團5年來營業收入比往期同比下降。從發展趨勢來看，金地集團的營業收入同比增長態勢呈現下降的趨勢。

據瞭解，金地集團營業收入方面的減少，主要是因為期內房地產項目結算項目減少導致，截止2022年中期，金地結算面積115.8萬平方米，貢獻結算收入232.5億，均同比下滑21%。

值得一提的是，上半年金地集團貨幣資金為647.98億元，僅次於綠地控股(2.980, -0.06, -1.97%)，位列百家主流上市房企的第9名；貨幣資金同比增長8.37%，成為A股TOP10房企中除保利發展(17.520, -0.31, -1.74%)之外貨幣資金呈現增幅的企業。

毛利率上升，金地集團遭“降薪增利”質疑？

據金地集團2022年半年報顯示，上半年實現營收281.12億元，同比下降18%；在營收下降的情況下，歸母淨利潤卻同比增長7.67%，達到19.65億元。

同時，金地集團也是少有的毛利率上升的房企，報告期內房地產業務結算毛利率為21.18%，較去年同期上升6.93個百分點。從毛利率的增長趨勢來說，2022年上半年，金地集團扭轉了房地產業務連續幾年毛利率下降的頹勢。

據財報披露，金地集團營業收入同比減少17.98%，同時營業成本也同比減少了22.43%，具體來說，銷售費用減少17.98%，與營業收入降幅一致，主要是因為銷售推廣服務費減少；其中管理費用174，201.95萬元，同比降低25.94%，主要是人工薪酬減少；據財報顯示，“應付職工薪酬”一項較上年期末減少了35.89%，為28.34億。

據統計，2018年-2021年，金地集團應付職工薪酬科目期末餘額分別為12.99億元、19.94億元、25.39億元、32.79億元。今年上半年，應付職工薪酬同比減少13.57%，這是四年來首次出現下滑。

此外，截至報告期末，金地集團剔除預收款後資產負債率為66.90%，淨負債率為57.80%，非受限資金現金短債比為1.38倍，繼續保持在綠檔。

融資方面，金地集團融資成本為4.54%，相較2021年末降低了2個基點，處於行業的優秀水準。

今年下半年以來，在北京從事房地產行銷的張亮（化名）明顯感覺比以前忙碌了許多。

“今年地產行業整體比較低迷，上半年基本沒有什麼項目或品牌活動，當然也有疫情因素的影響。下半年，就感覺北京各大區就開始行動起來了，新入市的項目明顯增多。”

據諸葛找房的監測，上周（9月12~18日）北京新房成交1861套，同比上漲16.46%。進入“金九”，北京房企推盤積極性較高，新房成交表現良好，連續兩周在2千套左右波動。

房價方面，據國家統計局最新統計資料，8月北京新建商品房價格環比同比分別上漲0.4%和5.8%，在70城均排在第2位；二手房價格同比上漲3.9%，同樣位居第2。

新房源加快入市步伐

國家統計局資料顯示，8月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲2.8%和0.8%，北京市場的表現和一線城市整體趨勢大致相同。

具體來看，據中指研究院統計，8月北京新建住宅平均價格為44611元/平方米，環比上漲0.05%，漲幅收窄0.22個百分點；同比上漲1.19%，漲幅收窄0.10個百分點。而縱觀今年1~8月，北京新建住宅價格累計上漲0.70%，較去年同期收窄0.52個百分點。

成交方面，8月北京商品住宅（不含保障房）成交64.04萬平方米，環比增長14.4%，同比下降19.0%；1~8月，北京商品住宅（不含保障房）累計成交472.98萬平方米，同比下降31.2%。

但值得注意的是，8月北京新房取證有所增加，尤其是臨近月底，房企取證速度明顯加快。據北京市住建委官網資訊，自8月下旬至9月2日，北京共有18個專案取得預售許可專案，其中有8個專案為住宅類房源，新增可售面積約71萬平方米。

張亮9月22日通過微信向記者表示，“下半年感覺北京各大區就開始行動起來了，新入市的項目明顯增多，陸續有一些入市的項目傳出案名亮相、售樓處開放、樣板間開放等消息。”新房價格方面，張亮時表示“變化確實不大”。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水9月22日通過微信告訴記者，“8月北京商品住宅新增供應規模112.04萬平方米，環比增幅超4倍；1~8月累計供應482.53萬平方米，同比增長17.8%。銷供比方面，1~8月北京商品住宅市場銷供比為0.98，整體處於供求弱平衡狀態。”

9月22日，北京一家房企的工作人員劉猛通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，“北京一直處於政策比較嚴格的狀態。受房地產市場整體的影響，7、8月市場還是低位運行的，無論央企還是民企項目，購買預期普遍下降、決策週期拉長，大多持觀望心態。雖然近期有利率下調的刺激，但市場回饋不明顯，新房還是小戶型和剛改去化得多。”

據諸葛找房統計，上周，北京新房成交1861套，環比下降9.44%，同比上漲16.46%。“進入金九月，房企推盤積極性較高，北京新房成交表現良好，連續兩周在2千套左右波動。預計接下來新房供應逐步放量，成交規模有望逐步提升。”

二手房價連漲7個月

對於二手房市場，劉猛告訴記者，“購房人越來越多地把地段優質或者配套成熟的次新房作為重點考慮目標，以規避新房風險。”

最近，有多個朋友向記者表示，自己所在社區二手房明顯活躍了，周圍都是叮咚的裝修聲。

據諸葛找房資料，北京二手房成交規模已實現“三連升”走勢，8月成交13738套，環比上升12.59%，環比漲幅較7月擴大0.28個百分點；同比上升5.51%，也是時隔一年北京二手住宅成交同比再度轉正。

諸葛找房報告認為，這是信貸端釋放重大利好（8月LPR再次下調）。同時，局部政策的適度放寬也為樓市注入一定活力。加之部分問題樓盤觸發的擔憂情緒仍有，二手房市場也仍較受青睞。“鑒於當前北京二手房市場信心有所提振，預計接下來成交走勢仍將維持向好向穩態勢。”

劉水也認為，“受年內第三次降息利好及疫情防控向好等因素影響，北京二手住宅市場表現較為活躍，保持穩步恢復態勢。進入9月，隨著樓市傳統銷售旺季的來臨，北京二手住宅成交規模或將進一步增加。”

價格方面，諸葛找房認為，今年以來房地產市場政策端持續釋放改善信號，信貸環境適度寬鬆在一定程度上使得業主對後市預期提升，北京二手房均價自今年2月起連續7月上漲，8月北京均價突破60000元/平方米，達60161元/平方米，環比上漲0.81%，環比漲幅較7月收窄0.86個百分點；同比上漲6.96%，較上月收窄0.13個百分點。

不過，線下的仲介人員對二手市場的判斷依舊是“穩定，沒有什麼變化”。豐台區的一名仲介人員通過經紀平臺告訴《每日經濟新聞》記者，“目前市場情況和去年沒有太大差別，沒有漲跌特別明顯的區域，但是一些次新的社區賣得好些，老一些的社區雖然降價也比較難賣。”

諸葛找房資料顯示，北京二手房上周共成交2716套，環比下降1.16%，同比下跌16.04%。諸葛找房報告認為，上周北京新房、二手房成交微降，但是仍處於較高位。

正如劉猛說的那樣，“北京的需求其實一直都在。”

9月22日，華潤置地（01109.HK）公告稱，華夏基金及中信證券(18.390, -0.04, -0.22%)向中國證監會及上交所提交了公募基金註冊及上市的申請材料。

根據公告顯示，本次華潤置地分拆的基礎設施REIT的相關資產為：位於上海市松江區泗涇鎮的保障性租賃住房，即泗涇項目，由泗涇項目公司擁有；位於上海市松江區松江工業區東部園區的保障性租賃住房，即東經濟區專案，由東經濟區項目公司擁有。于公告日期，華潤置地間接持有泗涇專案公司及東經濟區項目公司的100%股權。

目前預計該公募基金將募集11.2億元。在上市時，華潤置地將作為戰略投資者認購已發行基金份額總數約34%。在有關收購完成後，該專案公司將由基礎設施REIT持有100%權益，並將不再為華潤置地的附屬公司。

在分拆上市完成後，基礎設施REIT的架構如下：

對於此次分拆的原因，華潤置地稱， 此次分拆基礎設施REIT上市可為公司提供另一種以股權為基礎的融資方式，將使集團的融資方式及平臺多元化，並減少對傳統債務融資方式的依賴。通過上市，公司將能夠盤活其基礎設施資產，避免基礎設施投資恢復期較長及資產周轉率較低的不利影響。此舉也將增強公司的滾動投資能力及可持續營運，有利於公司的長期表現。

長遠來看，公司將繼續受惠於基礎設施REIT的業務前景及業績，通過作為基金份額持有人以分派方式收取穩定回報。上市後，該專案的價值將以市場價格反映，將對公司在該專案中持有的權益進行更合理及權威的評估。建議分拆為集團發展創新融資管道的有利嘗試，將提升集團的形象及聲譽，從而持續提升其吸引戰略投資者的能力。建議上市將為集團及基礎設施REIT各自的營運及未來擴展提供獨立的集資平臺。尤其是建議分拆及建議上市完成後，基礎設施REIT將在中國擁有一個個別及獨立的上市平臺，使其可直接進入中國資本市場，並增強探索新融資及集資管道以發展其業務的可能性。

截至9月22日收盤，華潤置地報32.15港元/股，跌幅0.92%。

9月22日，仲量聯行報告指出，受到租賃市場氣氛疲弱影響，香港甲級寫字樓租賃市場於8月錄得2.92萬方呎的負吸納量。

該行指出，整體寫字樓空置率於8月底，仍企穩于9.6%的水準。8月中環甲級寫字樓的空置率微升至8.4%，九龍東空置率則回落至12.5%。此外，內地投資銀行中金公司(36.480, -0.17, -0.46%)租用西九龍環球貿易廣場4.75萬方呎樓面，作內部擴張，為年初迄今最大宗的擴張個案之一。

仲量聯行香港研究部執行董事黃志輝表示，8月整體寫字樓租金按月進一步下跌0.3%，主要分區市場中，中環及灣仔、銅鑼灣租金皆錄得輕微跌幅，分別下跌0.4%和0.3%，而尖沙咀租金則微升0.1%。預期未來數月，租金表現仍會保持平穩。

仲量聯行香港董事總經理鮑雅曆表示，市場對香港的寫字樓需求仍然保持平穩，尤其來自內地企業的租賃需求。仲量聯行研究部資料顯示，今年上半年涉及中資機構的新租賃占總成交樓面面積約12.1%，去年同期僅占3.6%。若政府取消隔離政策，相信寫字樓租賃交投會進一步改善。

未來發展控股（01259）公布，於6月至昨天以2,320萬元訂3份物業出售協議，料虧損約20萬元。

該集團指，出售青山道香港工業中心 C座 地下 C6工場 6至12號舖，可售面積逾78平方米。該集團指，已將物業分拆為22個獨立單間以供出售，其中銷售物業指7個獨立單間，擬將出售事項所得款項總淨額用於償還一名獨立第三方的賣方借貸。

李氏大藥廠（00950）公布，於今日，賣方（公司的間接全資附屬公司）與買方訂立股權轉讓協議，據此，賣方同意出售而買方同意購買目標公司100％股權，代價為2億元人民幣。

目標公司擁有目標地塊的土地使用權。目標地塊位於中國廣州南沙區黃閣鎮黃閣大道西。目標地塊（特別作為醫療衛生用地）土地使用權的年期為由2015年10月30日起計50年。目標地塊佔地合共約36,656平方米，計劃總樓面面積合共約65,981平方米。於本公布日期，目標公司已獲廣州市國土資源和規劃委員會批准於目標地塊上興建一幢復康大樓、一個平台、一幢培訓大樓及一幢護理大樓，工程現正進行。

完成後，集團預期確認出售事項收益（未計有關出售事項的成本及開支）約6,300萬元人民幣。公司將錄得的出售事項實際收益須經審核，並可能有別於估計金額。預期出售事項產生的所得款項將用作一般營運資金。

星島（01105）公布，間接全資附屬公司以716.88萬加元（加元．下同）出售位於加拿大的物業。出售事項將不遲於明年1月18日完成。

該物業為一幢商業大廈，臨街面積約為49.5平方呎，深度約為162平方呎。其入帳列作集團的投資物業，目前已出租。截至去年底日止年度及截至今年6月底止六個月，該物業的租金收入分別約為8.3萬元及4.2萬元。

根據出售事項之代價、出售事項涉及之估計成本及開支以及該物業於今年16月30日之未經審核帳面值為426.8萬元，公司目前預期於出售事項完成後錄得出售收益約1,000萬元。

集團認為，出售事項為變現該物業價值之良機。出售事項產生之所得款項將用作集團之一般營運資金。

美國宣布加息後，本港多間銀行昨日中午起相繼宣布調高最優惠利率（P）0.125厘，樓市前景存在變數，其中上車屋苑集中地之一的荃灣區，即日大約有50個二手放盤錄得減價，幅度達3%至5%，荃灣中心有頂層連天台單位即時降價80萬元，至550萬元放盤，低過銀行估價約5.2%。

美聯物業聯席區域經理鍾家豪表示，銀行宣布加息後，荃灣區昨日大約有50個減價盤，普遍業主有3%至5%議價空間，另有部分未作減價的業主「都話可以傾」，惟暫未錄得任何成交。

即日減幅最大單位為荃灣中心9座連天台單位，實用面積425方呎，連333方呎天台，原先以630萬元放售，加息後減價至550萬元，幅度近13%，呎價12941元，較銀行估價580萬元低30萬元。

沙田中心售470萬返2019

沙田區上車屋苑沙田中心有二手業主趕及在本港銀行加息前沽貨，沙田中心東寧大廈低層C室，實用面積310方呎，1房間隔，兩個月前放盤叫價560萬元，本周初減至500萬元，終在昨日早上本港銀行宣布加息前夕再減30萬元，以470萬元售出，呎價約15161元。

美聯物業首席助理聯席董事陳國良透露，原業主一直居於上址，因有換樓需要而急於出售，同類單位高峰期曾突破600萬元，現最新成交價已返回2019年水平。原業主2012年3月以256萬元購入單位，持貨10年賬面獲利約214萬元離場，升值83.6%。

康怡花園沽600萬6年低

而十大藍籌屋苑之一的鰂魚涌康怡花園在前晚（21日）美國落實加息前以低價沽貨，險守600萬元大關。

中原地產首席分區經理楊文傑稱，康怡花園D座中低層11室，實用面積509方呎， 2房間隔，原叫價680萬元，最終以600萬元連租約由投資者承接，呎價約11788元，樓價屋苑6年新低。原業主於2009年3月以268萬元買入單位，持貨逾13年半，賬面獲利332萬元，升值1.2倍。

屋宇署公布，今年7月共批出23份建築圖則，當中包括新地（00016）旗下兩個大型項目，總樓面面積超過205萬方呎，其中該集團去年投得的上水古洞第25區商住用地，獲准興建6幢商住樓宇，樓面面積約119.81萬方呎。

屋宇署今年7月批出23份建築圖則，純住宅和商住項目共佔16份，並以古洞第25區商住項目最矚目，將可以興建6幢29層（另設2層地庫）商住物業，總樓面面積約119.81萬方呎，其中住宅樓面面積佔約99.87萬方呎。新地去年以86.14億元投得該地皮，鄰近規劃中的北環線古洞站，據新地年報，預計可於該址興建約2200伙，以中小型單位為主，並設有商場和公共運輸交滙處等。

安達臣道首置地皮准增建

同月獲批則還包括新地去年完成補地價的天水圍商業地，鄰近港鐵天水圍站，可以興建1幢28層（另設3層地庫）的商業樓宇，總樓面面積約85.62萬方呎。新地計劃於該用地發展綜合商業項目，提供寫字樓和零售設施。

多個單幢項目也在7月獲批圖則，其中建灝地產去年中投得的市區重建局大角咀橡樹街/埃華街重建項目，將興建1幢25層（另設2層地庫）的商住樓宇，總樓面面積約6萬方呎。

至於長實（01113）2020年5月中標的觀塘安達臣道對出「港人首次置業先導計劃」（首置）地皮，去年6月獲屋宇署批准興建4幢洋房和6幢分層住宅，設1幢會所。屋宇署今年7月批出修訂方案，總樓面面積增加約340方呎，改為興建9幢洋房和6幢分層樓宇，會所則增至兩幢。

屋宇署資料亦披露，7月私人住宅動工量（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準）僅157伙，較6月的694伙急挫77.4%，利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，今年首7個月僅6153伙動工，較去年同期減少約12%，屬於2014年以來8年同期低位。7月落成量則有1131伙，按月漲約25.4%。

疫市下，外資基金對投資工廈情有獨鍾，澳洲基金斥資3.68億元向大鴻輝興業購入九龍灣三湘九龍灣貨運中心1樓全層，不足兩年動用近13億元在該廈掃貨。

市場消息透露，九龍灣大業街59號三湘九龍灣貨運中心1樓全層，連同8個貨車位，總建築面積約6.97萬方呎，由嘉民集團以3.68億元購入，呎價約5280元。原業主為大鴻輝興業，於2014年斥資2.21億元購入作收租用途，持貨8年，賬面賺1.47億元，升值66.5%。

嘉民集團在去年3月起，已密密在該廈大手掃貨，連同最新成交在內，已先後購入1樓、2樓B室、6樓及7樓，總建築面積約24.4萬方呎，以及28個貨車位，共涉資12.86億元。

東海商業中心舖傳賣9700萬

另外，受加息問題困擾，近期舖位成交放慢，但盛滙商舖基金繼續入市，斥資2220萬元購入荃灣一個地舖。盛滙商舖基金創辦人李根興表示，剛以2220萬元購入青山公路荃灣段209至221號華健樓地下4號舖，建築面積約500方呎，呎價約4.44萬元。舖位以交吉形式成交，將以每月7萬至8萬元放租，預期租金回報逾3.8厘。

上述舖位原業主於1988年以150萬元購入，持貨34年，賬面獲利2070萬元，升值13.8倍。

市傳尖沙咀加連威老道98號東海商業中心地下G12至G14號舖，建築面積2951方呎，以賣殼形式沽出，作價約9700萬元，平均呎價約3.29萬元。舖位現由滙豐銀行以每月22.7萬元租用，租金回報約2.8厘。

香港正式展開加息周期，小業主持貨心態因加息因素轉差，多個指標屋苑錄得低價成交，鰂魚涌康怡花園2房跌至600萬元，創屋苑6年低位。

市場消息透露，康怡花園本月暫錄6宗買賣，其中D座中層11室，實用面積509平方呎，2房間隔，原本叫價680萬元放盤，香港銀行加息前夕減價80萬元，以600萬元易手，呎價僅11,788元，造價創屋苑逾6年新低，比同區二綫屋苑南豐新邨2房更低。

區內代理指，原業主因為有意套現換樓，才低於市價賣樓，放售僅數天速減80萬元或11.8%沽貨。而原業主2009年以268萬元買入，帳面升值332萬元或1.2倍。

沙田中心1房 跌穿500萬

其次，沙田區多個中小屋苑的細單位，造價相繼穿心理關口位，最新為沙田中心東寧大廈低層C室，實用面積310平方呎，屬於1房間隔，年中放盤叫價580萬元，早前減至500萬吸客，銀行加息前夕再減30萬元，以470萬元售出，跌穿500萬元關口，屬近3年屋苑造價再平（不計另類單位及內部轉單位）。

資料顯示，同座一個高層A室，2019年曾以600萬元易手，是次以470萬易手反映業主擔心加息衝擊樓價下跌，故減價沽貨。原業主2012年以約256萬元購入單位，持貨10年帳面獲利約214萬元離場，期內升值84%。

事實上，受香港銀行正式加息的消息刺激，各區代理紛紛借機向小業主「鋤價」。有代理透露，荃灣區平日約有20個減價盤出現，但昨日減價盤倍增至50個，例如荃灣中心9座高層C室，實用面積425平方呎，原本叫價630萬，昨日減至550萬元，減幅約13%。

另外，大圍名城1期1座高層NA室，實用面積677平方呎，上周放盤叫價1,400萬元，受加息因素影響昨日減價50萬元，以1,350萬元求售，減幅約4%。

海洋公園近年進行改革，提出外判地下園區部分用地作為零售、飲食區予發展商營運，早前在7月底截標，惟海洋公園近日透露，並無財團入標須流標收場，會考慮重新招標。

海洋公園去年提出改革方案，包括位於黃竹坑、海洋公園站旁邊「山下園區」改為免費入場，並且設立零售飲食娛樂商業區（RDE），外判給發展商營運，以租金支援主題公園營運。項目在今年2月底開始招標，並在7月29日截標。

7月截標 無營運商入標

海洋公園公司董事局主席龐建貽接受恒生大學傳播學院節目訪問時指，去年8月曾經跟不同營運商、發展商討論發展方向及招標過程，當時市場反應踴躍，但無奈是遇上第五波疫情，相信嚇怕了部分營運商而放棄入標，最終今年7月截標時均無投資者入標，導致「流標」。

被問到外判方案是否「失敗」，龐建貽否認，認為山下園區只是海洋公園整個發展的一部分，將來還會再招標山上園作為機動遊戲的部分，團隊會改變策略，或許會考慮重新招標山下園區。

獲邀入標的發展商認為，若果將來重新招標需要調整條款，包括營運期太短，只有20年很難「計數」，長遠營運的前景不清晰。同時，營運營模式亦應該更加多元，現方案只是局限在零售及餐飲，但該區位置空礦，只作飲餐零售的競爭力比不上同區其他大型商場，認為需要放寬容許作為服務，以至教育行業營運，吸引親子及青少年客源，增加園區人流。

據了解，該項目涉及45.2萬平方呎樓面，採用「興建、營運及轉移」（BOT）模式招標，營運期大約20年，招標條款包括一筆過的前期費用，相當於「底租」，而發展商則在第二部分提交租金分成比率的建議。

對於今次RDE項目流標後，海洋公園會否考慮其他物業發展方案，以至興建豪宅。龐建貽稱，RDE項目包括店舖及餐廳等，與「起樓」沒有大分別，並稱甚麼方案都會考慮，若有新方案會再公布。而對於興建豪宅，他指現時會先聚焦山上園區，集中做保育工作及教育基地。

整體私樓動工量維持緩慢，7月私樓動工量僅157伙，按月跌近8成，累計今年首7個月數字，動工量錄6,153伙，亦較去年同期減少逾1成，屬於2015年以來的8年同期次低。

7月動工量僅157伙

屋宇署數據顯示，7月錄2個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），涉及157伙，較6月份694伙，大減約77%。月內共有2個項目動工，當中規模較大為灣仔春園街38號，涉88伙；而中環奧卑利街28號亦已於7月份展開上蓋建築工序，涉69伙。

此外，屋宇署8月底修訂，在今年2月增加一個動工項目，為啟德第4A區2號地盤，涉及2,062伙。而今年首7個月累積動工量有6,153伙，較去年同期的6,989伙跌12%，為2015年以來的8年同期次低紀錄。

7月有3個項目合共1,131伙私人住宅單位落成，較6月的902伙升約25%。而今年首7個月共36個項目、涉及13,195伙私宅落成，是自2005年以來的18年同期最多。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，部分大型項目已獲批准動工，包括天水圍33區天榮站、啟德第4B區3號地盤、何文田站2期等。

建灝大角咀項目 建21層高單幢大廈

新地 （00016） 去年以86.14億元高價奪得的古洞第25區住宅地，獲批建6幢25層高商住項目，總樓面面積涉約119.8萬平方呎。

上述獲批的商住項目連住戶康樂設施及公共運輸交滙處，其住宅總樓面約99.87萬平方呎，非住宅總樓面涉約19.94萬平方呎。去年以86.14億元、每呎樓面地價約7,184元批出，成交價高於當時市場估值上限約44%，發展商出價相當進取。

至於建灝地產去年逾6.18億元投得的市建局大角咀橡樹街項目，則獲批建1幢21層高（另設4層平台及2層地庫）的商住大廈，總樓面59,958平方呎。

傅老榕家族 九龍塘建15層住宅

同時，由已故賭王傅老榕家族成員持有的九龍塘嘉林邊道20號及20A號項目，亦獲准興建1幢15層（另設2層平台及2層地庫）高的住宅，涉約2.33萬平方呎。

由周大福企業收購的長沙灣順寧道320至328號及330至336號舊樓，亦獲批建1幢24層高（另設4層平台及2層地庫）的商住項目連住宅康樂設施，總樓面約10.8萬平方呎。

至於商業項目，由新地發展的天水圍橋頭圍項目，最新獲批興建1幢28層高（建於3層地庫之上）的商廈，涉及總樓面約85.62萬平方呎。該項目去年完成補地價，涉及補價19.74億元，當時每呎樓面補價約2,305元，屬新界規模最大的商業項目補價之一。至於希慎 （00041） 或有關人士持有的銅鑼灣波斯富街85號項目，亦獲批准興建1幢樓高3層的商業項目，總樓面面積約3,689平方呎。

至於長實 （01113） 觀塘安達臣道用地則更改早前獲批的圖則，將新增5幢獨立屋至9幢，並建1幢會所，總樓面增至約108.9萬平方呎。

中原大灣區指數持續回落，按月跌1.7%，而當中11個城市指數中，4個指數更為今年以來低位，另外佛山指數突破200，創新高。

據中原資料顯示，8月份中原大灣區指數報122.17，較7月份約124.29，按月跌1.7%，並連跌2個月，而12個指數當中，錄5升7跌。

當中，升幅由0.71%至8.56%，而7個下跌指數，跌幅由0.15%至3.83%。升幅最大為佛山指數，8月份錄203.71，按月增長達8.56%，並為有紀錄以來高位，其次為肇慶指數，由7月份約107.33，增長2.1%至109.59，而4大城市指數中，僅澳門不跌反升，按月升幅達0.7%，報94.19。

穗回落3.63% 歷史最多

相比之下，其餘3大城市指數，香港按月跌0.15%，屬於跌幅最輕微的城市，廣州及深圳分別按月回落3.63%及3.83%，而廣州更創下歷史最大跌幅，深圳為12指數中，跌幅最大；另外，廣州、深圳、惠州及珠海均錄得今年以來單月最低指數的紀錄。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，8月份內地多個城市因疫情而進行管控，經濟活動受影響，令買賣兩閒，樓價因而受挫，廣州及深圳兩中心城市跌幅顯著，拖累大灣區指數創今年第2大跌幅，按月跌1.7%。香港亦因確診人數反彈，市民外出活動減少，一手項目低開，令二手市況更見疲弱，業主們只好減價求售，令樓價下調，但於人民幣滙率影響下，令大灣區香港指數跌幅減少。

美聯儲加息後，本港銀行昨日亦跟隨調高最優惠利率，但無礙發展商推盤，恒基旗下鰂魚涌THE HOLBORN昨日突擊加推新一張價單，涉及47伙，折實平均呎價27033元，折實入場費539.466萬。

恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，項目昨日推出4號價單，涉及47伙，包括7伙2房戶、27伙1房單位及13伙開放式單位，面積221至452方呎，計算6%折扣後，折實售價539.466萬至1377.1萬，呎價23356至30654元。整批單位折實平均呎價27033元，較今年5月發出對上一張價單折實平均呎價28062元，低約3.7%。

折實入場費539萬

韓家輝續稱，項目並上載銷售安排，推出22伙於下周一（26日）進行新一輪銷售，包括4伙2房戶、14伙1房及4伙開放式單位，最平單位為B座6樓B9室，面積221方呎，折實售價539.466萬，呎價24410元；售價最高單位為A座29樓A1室，面積452方呎，為2房間隔，折實售價1377.1萬，呎價30467元。

因應市場息口變動，韓家輝表示，項目推出全新至尊36按揭「供款假期」按揭計畫，買家首年可享「供款假期」，其後兩年利率封頂為3%，項目至今累售107伙，套現逾8億。

位於筲箕灣道1號的THE HOLBORN共提供420伙，單位面積介乎200至571方呎，項目樓花期已大為縮短，預計2023年4月底落成入伙。

疫市下，工廈表現相對硬淨，有業主趁勢放售，其中，屯門永發工業大廈，面積約3056方呎，意向價約1000萬連約放售；同區怡成工業大廈，涉及5.4萬方呎的樓面大手放售。

萊斯物業客戶經理蕭志輝表示，屯門建群街3號永發工業大廈單位，建築面積約3056呎，意向價約1000萬連約放售，平均呎價3272元，月租2.88萬，租期至2023年第三季，料回報3.5厘 。

連約回報3.5厘

美聯工商助理營業董事陳德倫表示，屯門建發街7號怡成工業大廈7至10、12樓LOTS室放售，面積約54000方呎，單位間隔方正實用，適合不同類型、規模的公司及租戶。大廈設有停車場，可入40呎大櫃，同時亦配備貨台。該廈鄰近港鐵屯門站及輕鐵外，附近亦設多條巴士專，來往各區方便快捷。

怡成工廈5.4萬呎放售

陳氏再指，區內大變天，新地及載通國際早前向城規會申建兩幅車廠用地，將旗下九巴巴士廠、貨倉及嘉栢中心第1期重建成3座樓高27至32層商廈；由財團持有屯門精棉發展工業大廈、曾向城規會申請放寬兩成地積比，重建一幢樓高19層數據中心，事實上，在「北部都會區」發展計畫的驅使下，財團積極改劃區內用地發展，屯門工業區逐漸轉型。