仲量聯行、第一太平戴維斯昨（28）日發布今年前三季商用不動產及土地市場交易報告，受升息、全球經濟衰退風險增加影響，商用不動產、土地交易整體量能走弱，較去年同期減少二至三成。

但有兩項產品表現佳，辦公室前三季交易額358億元，是八年新高；土地市場以工業土地交易649億元、年增1.1倍最亮眼。

仲量聯行統計，前三季商用不動產交易達742億元，年減23%；土地市場前三季交易1,331億元，年減32%。第一太平戴維斯統計，大型商用不動產第3季交易額263億元，年減44%，連續三季衰退，累計前三季總交易額962億元，年減27%；土地交易第3季交易額595億元、年增13%，累計前三季為1382億元，年減31%。

第一太平戴維斯指出，土地交易市場呈現工業地強、住商用地緩的局面。工業土地受惠新興工業區開發完畢釋出，以及建商擴大布局廠辦市場，其中星宇航空以總價89億元取得航空城4.3萬坪工業地，是近年最大宗工業土地交易。

商用不動產方面，兩大商仲指出，前三季交易量能下滑，但辦公室的交易明顯提升，主力買方為保險業，包括中國人壽以120億元購置台中七期的豐邑市政核心大樓、北車商圈的國產實業大樓由個人以65億元買下，還有領航家投資以30.7億元買下內湖五期整棟預售辦公大樓，都是區域內少見的整棟投資標的，顯示市場不確定性升溫下，這類傳統核心資產的保值性受到投資人重視。

展望後市，第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，國門即將解封，整體經濟活動回歸正常，加上邁入第4季傳統交易旺季，商用不動產交易量能可望緩步回穩，但貸款成本增加，自用者將面臨租買選擇，價格將維持盤整格局，投資人將偏重租金穩定成長的辦公室與科技廠辦。

土地市場方面，黃瑞楠認為，土建融限縮仍是建商購地的緊箍咒，加上年底有選舉，公部門土地標售放緩，預期年底前建商購地動能將在低檔，今年全年土地交易估維持在1,700億至1,800億元，年減約三成。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，受到全球市場震盪及不確定因素影響，短期國內投資市場態度較偏觀望，但國內游資充沛及科技產業經濟基本面良好、交通建設軌道經濟發展，商用不動產仍具穩定投資前景，收益型產品仍是投資人青睞標的。

不畏升息豪宅照買，實價揭露，大安區指標豪宅「信義聯勤」有最新交易，7月時成交16樓戶，總價3.85億元、每坪255.7萬元，共172.15坪，由一名自然人貸款購入，推估房貸金額約1.5億元，這也是該社區實價揭露以來的第42筆交易。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「信義聯勤one park」分南北棟兩棟，樓高分別為35層和31層，由於位於市中心，又享有大安森林公園景觀，因此吸引不少頂級富豪收藏，最高單價是32樓的299萬。目前交易戶別都在六樓以上，成交單價全數站上220萬元大關，中間樓層交易單價落在245~256萬元之間，最新交易位於北棟，16樓戶單價255.7萬元，符合行情。由於「信義聯勤one park」為大坪數格局規劃，一戶總價要3、4億元，購買門檻高，不過還是有富豪家族一次購入多戶、或是以無貸款的方式買進。

台灣房屋集團趨勢中心進一步統計，2022年北市單價200萬交易前三名，截至目前為止，「潤泰敦峰」共9筆，單價區間在201~240萬，「信義聯勤one park」有交易6筆，成交單價在235~260萬之間，仍暫居2022年豪宅單價王，而第三名則為「西華富邦」，2022年共4筆200萬以上的交易。

張旭嵐表示，兩百萬俱樂部的三大豪宅中，「潤泰敦峰」和「信義聯勤one park」都鄰高架橋，過去這往往是豪宅抗性，不過透過建築設計，採建築線退縮，拉開和高架橋的距離，照樣名列兩百萬俱樂部，其中以「信義聯勤one park」單價、總價最高，而「潤泰敦峰」2022年交易筆數最多共17筆，有8筆在200萬以下，至於「西華富邦」因為樓層高價差大，過往低樓層有130~150萬左右，不過2022年4筆交易都是高樓層交易，因此都穩居200萬以上身價。

第一建經研究中心副理張菱育指出，2022年股市匯市波動相當大，高資產族為了分散風險，將資金轉至相對穩健的房地產中，作為資產配置的佈局選擇，且雖然2022年央行頻頻升息，但因豪宅貸款上限只有4成，所以對手中握有大把資金的豪客來說，利息支出的幅度波動不會太大，因此仍願意將資金投注在房地產中。

《房屋稅條例》規定，合法登記的工廠供直接生產使用的自有房屋，其房屋稅按營業用稅率減半徵收；但台中市地方稅務局提醒，若為工廠使用的房屋，部分屬無使照的違章建物，因不符合法登記工廠範圍，也就無法適用房屋稅減半徵收的規定。

台中市地方稅務局指出，「合法登記之工廠」是指依《工廠管理輔導法》登記之工廠，例如：自有房屋、依工廠管理輔導法完成登記領有主管機關核准函，或供直接生產使用所必須的建物、倉庫、冷凍廠及研究化驗室等房屋。

稅務局表示，一般營業用房屋稅率是3%，合法登記工廠的房屋稅率只有1.5%，稅負減半。不過要留意，減半徵收房屋稅的範圍，不包括廠區守衛室、辦公室、會議室等。

為協助無自有住宅家庭購屋安家，財政部99年12月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」（青安貸款），由台灣銀行等8家公股銀行配合辦理，並以中華郵政公司2年期定期儲金額度未達500萬元機動利率（基準利率）加碼計息。

財政部表示，青安貸款利率選擇包括一段式、二段式機動利率及混合式固定利率三種，基準利率按中華郵政公司自9月28日調升半碼為1.345％。而為兼顧中央銀行升息之貨幣政策目標及減輕民眾房貸款資金壓力，財政部協調各公股銀行，青安貸款基準利率維持減半碼調升至本年底止，以持續協助民眾購屋安家。（網址：https://www.nta.gov.tw/singlehtml/238?cntId=0994ccec2e5e429e8b613bac52d360e8）

財政部統計，截至今年8月底止，已協助32萬9309戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額達1兆3592億元，提供民眾購屋資金需求。

高雄市政府與國家住都中心設定在高雄興建1.5萬戶社宅目標，最受矚目的亞灣區社宅一期統包工程，27日已完成最有利標評選，可望11月中旬動土。

呼應蔡英文總統8年任內興建20萬戶社宅政策，國家住都中心及各縣市政府卯勁推動，高雄市從最初的6000戶，一路調升到1萬500戶，1萬2千戶至1萬5千戶，目前已規劃興建社宅基地有21處，共1萬709戶，高市府自建3處2481戶、中央建18處8228戶，目前已決標工程達12件5769戶，已動土的工程11處，居六都第一。

高市都發局表示，亞灣社宅一期統包工程新近已完成評選，預定10月議約決標，可再增加624戶。此工程投標廠商為永青營造、雄菱工程及石昭永建築師團隊，將建3棟地上13至15層、地下2層建築物，規畫1房至3房三種寸型，1、2樓設有托嬰中心、幼兒園、日間照顧、社區全齡運動中心等設施。總經費31.6億元，工期為1550日曆天，可望於11月中旬動土，2027年完工。

都發局長吳文彥表示，亞灣社宅基地位於前鎮區復興三路與啟聖街口，近高雄展覽館、軟體科技園區，有輕軌及捷運紅線經過，總面積2.3公頃，分二期推動，第1期0.9公頃採政府自建方式，建624戶；第2期2.4公頃採公辦都更，由民間實施者開發後，政府分回社宅營運，兩期工程合計建1474戶。未來供亞灣5G AIoT智慧新創產業引入的就業青年入住。

全球經濟衰退風險增加及各國進入升息循環等負面影素影響下，國內大型商用不動產成交量能持續衰退，根據第一太平戴維斯統計，2022年第三季大型商用不動產成交金額為263億元，比2021年同期減少44％，交易規模連續三季衰退，累計前三季總交易金額為962億元，年減27％，交易量能回檔至2019年來的新低。

雖然市場氛圍轉弱，整體商用不動產交易量能下滑，辦公室交易卻明顯提升，前三季成交金額達到358億元，成為2022年的交易主力項目，規模比2021年同期增加5成，寫下近八年新高。辦公室主力買方為保險業、專業投資機構以及個人投資人，包括中國人壽以120億元購置台中七期的豐邑市政核心大樓，北車商圈的國產實業大樓由個人以65億元買下，以及領航家投資以30.7億元買下內湖五期整棟預售辦公大樓，都是區域內少見的整棟投資標的，顯示當市場不確定性升溫，這類傳統核心資產的保值性受到投資人重視。第二、三名則為科技廠辦與廠房，則分別為225億元與163億元，交易總額分別較2021年同期降低三成。

保險業成為前三季的最大買方，2022年購置大型商用不動產金額的累計達314億元，其中更以中國人壽最為積極，累計總額達239億元，全球人壽則以61億元為第二，主要偏好辦公室跟廠辦，分別投入168億元與87億元。隨著中央銀行升息，9月底保險業不動產投資報酬率門檻已上升至2.595％，保險業在台北市投資不動產的難度增加，投資目光將鎖定台北市以外的主要都會區辦公室或產業聚落的工業廠辦或物流中心。

大型土地交易市場則呈現工業地強、住商用地緩的局面，桃園航空城產專區土地標售開出總規模超過220億元的交易紅盤，推升第三季大型土地交易金額為595億元，季增率達127％；前三季土地交易金額累計為1382億元，年減率31％。

2022年工業土地交易大放異彩，前3季工業地達到649億元，規模呈倍數成長，主要受益於新興工業區開發完畢釋出，以及建商擴大廠辦市場布局。多個公部門主導開發的工業區逐步成熟，陸續釋出下，科技業、物流業、製造業與航空業積極取得大面積土地擴廠，例如星宇航空以總價89億元取得航空城4.3萬坪工業地，寫下近年最大宗工業土地交易。公部門更透過限期開發、完成使用前禁轉售，或先租後售等方式，引導工業用地流入真正需求方，以近期多個公部門釋出的工業地觀察，桃園航空城工業地每坪20-28萬元，與嘉義馬稠後產業園區5.2-5.7萬元來看，相較於周邊工業土地行情，都有1-2成的價格優勢。

另一方面，雙北市廠辦需求穩定成長，指標建商廠辦推案銷售狀況良好，吸引建商購地推案，例如長虹建設斥資近20億購入內科西湖段土地，單價每坪285萬元，已追上住宅區土地行情，國揚則看好新北市，陸續購入新北市三重、汐止與中和工業土地，將興建廠辦銷售。

住商用地方面，央行選擇性信用管制以及升息導致住宅市場降溫，直接影響建商購地動能，累計前三季，建商僅有732億元，比2021年同期萎縮5成。從近三年建商購地布局最積極的台中市觀察，過往3年每年土地交易金額突破400億元，2022年截至目前累計金額則僅達76億元，除了受公部門未釋出大型土地標售案所致，也顯示建商保守看待未來住宅市場發展。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，2022年第二季與第三季台灣不動產市場壟罩在升息不確定性下，買賣雙方保守觀望，但隨著上周央行理監事會宣佈再度升息半碼，並表示接下來的升息腳步會同時兼顧經濟成長，也顯示台灣未來將維持緩步升息，有利於不動產市場維持穩定。

接下來邁入第四季傳統交易旺季，國門即將解封，整體經濟活動回歸正常，商用不動產交易量能可望緩步回穩，但貸款成本增加，自用者將面臨租買選擇，價格將維持盤整的格局，投資人將偏重租金穩定成長的辦公室與科技廠辦。土地市場方面，土建融限縮仍然是建商購地的緊箍咒，再加上年底縣市長選舉將至，公部門土地標售放緩，預期年底前建商購地動能將維持低檔，預期全年度土地交易將維持在1700億至1800億的水準，比前一年度量縮三成。

副總統賴清德28日晚間出席「第30屆中華建築金石獎頒獎典禮」，內政部長徐國勇及中華建築金石獎活動委員會主委、立委管碧玲也共同與會。賴清德肯定得獎企業的建築作品或建設工程，對台灣的進步、安全的維護都有很大幫助。他期盼政府、民間及產官學研各界力量站在一起，讓都更工作順利推展。

賴清德致詞時首先代表蔡英文總統感謝中華建築金石獎委員會，30年來秉持改善建築品質、提升人民生活的宗旨，以品質、品牌、品味為訴求，用國家級的獎項鼓勵建築業界，對於台灣建築產業或建築品質的提升，有莫大的貢獻。

賴清德說，他一直很關心三件事情。第一，台灣房子的老舊，全台灣大約有800多萬戶房屋，其中400萬戶屋齡超過30年，在9月18日花蓮發生地震之後，相信老房子的問題再度引起台灣社會的關心。

賴清德提到，第二，因應氣候變遷，蔡總統在去年4月22日已經宣布台灣加入全球行列，要在2050年達到淨零轉型的目標，善盡地球村一分子的責任；第三，人口老化，今年6月，台灣65歲以上人口占總人口比率約17%，速度不變的話，2025年將達20%，為世界衛生組織（WHO）界定的超高齡社會。

賴清德指出，都市更新的方式，一方面可以解決老房子的問題；另一方面，盡量避免將農地或其他地目的土地，變成建築用地。因為氣候變遷，水資源不足，全球糧食生產都受到影響，如為了一時所需將土地變更為建地，當真正需要糧食達到自給自足，以因應各種變化時，恐怕會有困難。他期盼，建築業界分配適當力量進行都更，不僅可以解決老房子問題，提供安全居住環境，改善生活品質，也可以解決不斷變更農地或其他地目為建築用地的問題。

賴清德提到，日前有媒體報導，目前台灣的都市更新多數集中在直轄市。他希望中華建築金石獎活動委員會、專家學者及業界，可以共同商討如何讓都更工作順利推展。除了修法以外，還需要哪些配套措施來達到目標，非常值得大家共同進行研議。只有政府、民間及產官學研各界力量站在一起，推動都更，才有辦法成功，這對台灣來說非常重要。

最後，賴清德感謝得獎企業，運用專業提出的建築作品或建設工程，對台灣的進步、安全的維護都有很大的幫助。隨後，賴清德與現場貴賓及得獎企業代表一同進行「金石30」慶祝儀式，並親頒獎座予「優良建築施工品質類」得獎企業，肯定對台灣建築產業的貢獻。

為配合推動住宅政策及增加活化利用國有房地管道，國產署建立國有非公用房地標租與符合「租賃住宅市場發展及管理條例」(下稱租賃條例)規範之租賃住宅包租業(下稱包租業)，由其轉租與次承租人居住使用之機制，經財政部報奉行政院核定修正「國有非公用不動產出租管理辦法」，並於2022年9月16日修正「國有非公用不動產標租作業要點」。國產署將以6直轄市國有房地優先選列辦理，期盼透過擴大租賃住宅市場供給，滿足民眾租屋需求。

國產署表示，國產署經管國有非公用房屋數量龐大，部分閒置房屋亟待活化利用，提升運用效益，基於租賃條例規範之租賃住宅包租制度，屬整體住宅政策之一環，經多次會商內政部等機關建立前述包租機制，該機制以數戶國有房地為1標辦理標租，為提升包租業投標意願，以逕予出租之年租金為競標底價，並以有效投標單之投標金額最高者為得標人。基於國有房屋屋況不一且零星分散，包租業須先修繕房屋，以交付次承租人合於居住使用之租賃住宅，及執行租賃住宅管理業務考量，爰與國有非公用房地一般標租條件差異重點如下：

一、公告標租2次無人投標，標租機關得視需要於前次底價之10％範圍內酌減底價重新辦理標租，並以酌減1次為限。

二、 年租金依包租業得標之年租金計收，於租賃期間不予調整，且包租業得於租期屆滿前申請續租，經標租機關同意，得按原租約約定條件及租金換約續租，並以1次為限。

國產署進一步表示，國有房地標租與包租業經營租賃住宅，適用租賃條例相關規定，限供包租業轉租與次承租人(限自然人)居住使用，包租業與次承租人簽訂轉租契約時，應依規定向次承租人提供標租機關出具之轉租同意書等文件，並於轉租契約載明租賃物範圍、租賃期間及得終止租約之事由。國產署近期將訂定國有房地包租新制招標文件，並請所屬各分署篩選適宜辦理國有房地包租之標的，歡迎包租業者密切關注，踴躍投標，加入國有房地包租代管行列。

中部科學園區成立近20年，2021年營收破1兆352.32億元，成為「兆元園區」，不僅帶動經濟發展，房市走向也因科技園區而被帶動，就有房仲業者統計全台漲幅前10名鄉鎮市區，其中與中科有關的區域就有烏日、龍井、北屯三個，其中台中烏日坐擁三鐵三快，且是中部唯一，加上上半年推案呈現空窗期，積累房市爆發能量，最被各界關注。

「護國神山」台積電中科擴廠訊息帶動下，巨大集團、大立光等產業大廠持續擴廠，中科園區後市看好，不只產業領頭羊能當台灣經濟發展的「護國神山」，大型科技園區的加持，帶來遷入人口與就業機會，剛性需求最旺，中科園區就是台中區域房市的「護國神山」。

房仲業者統計資料顯示，中科概念區如烏日、龍井、北屯等區域，2022年全台預售屋上半年與2021年下半年相比，漲幅皆達到三成以上，相較龍井、北屯，烏日高鐵特區交通優勢最強，三鐵共構優勢、軌道經濟效益，烏日可直通台中市中心。

特別的是，台中高鐵站輸運量維持高檔，是僅次台北的第二大站，通車1年多、搭乘人次已破千萬的台中捷運，運量冠軍正是高鐵台中站，三鐵共構的台中高鐵站，對大台中的重要性不言可喻，正因如此，不少企業、公司行號都將中部據點及分公司設在台中高鐵站周邊，帶旺商辦、大樓等產品之需求。

台中高鐵特區三鐵三快優勢，吸引產官學界高度聚焦，站前超過200億投資額的「高鐵娛樂購物城」蓄勢待發，除了軌道經濟優勢外，完善的公路網讓居民行得便利，台74號快速道路、國道1號以及國道3號，「30分鐘串連大台中各區域，藉由高鐵60分鐘抵達台北、高雄」，交通網絡遠比其他重劃區來的快速便捷。

台中市人口突破280萬大關，但因交通便捷，來自彰化、南投、苗栗，甚至是雲林、嘉義等地民眾也聚集台中消費，持續推升促進台中產業與經濟發展，再者，若外地縣市想移居台中，首選區域正是台中高鐵特區，因其得天獨厚的地理優勢，30分鐘速達大台中各區域，往返南投、彰化等地也都在30分鐘內，工作、生活都便利。

翻開台中高鐵特定區房價演變史，從重劃區剛啟動時的1字頭，緩步上升至2字頭、3字頭，再到下半年市場預測房價即將「坐四望五」，足見其區域增值潛力，有趣的是，2022上半年高鐵特定區區域推案出現空窗期，這股推案動能即將在下半年度引爆，且競逐推案戰場的多為上市建商，市場預估高鐵特區推案將十分精彩。

據統計，包括大華建設、達麗建設、櫻花建設等上市建商都將推出大樓案，商辦、商場部分則有陞霖地產商辦大樓案、富旺國際「高鐵商城案」，放眼全台中重劃區，區域內大樓、商辦產品齊發的亦相當少見，其中，大華建設、達麗建設均為超過150億元的指標大案，兩案土地皆在高鐵特定區內，依當時土地得標成本加上營建成本、大環境缺工等影響下推算，新案幾乎已確定「坐四望五。」

營建署表示，為促進淡海輕軌運輸系統及其周邊捷運車站交通轉運服務量能，並同時提升在地生活機能與商業發展，此區域的使用分區已變更為捷運開發區及產業專用區，將可讓公有土地創造出更多公共利益。2022年4月29日偕同新北市政府捷運工程局召開本案投資說明會，7月13日召開專家學者諮詢暨審查會議，完成招商文件的修正，預計12月底前公告招商。

營建署指出，淡海輕軌運輸系統第1期工程在2018年12月24日完工通車，本案土地(淡水區公司田段17、17-1地號)位處淡水行政中心站南側，淡金路、濱海路與中山北路環繞之街廓，土地區位佳。本次為擴大民間共同參與開發及加速產業發展，與新北市政府合作開發，採公開標售附帶條件方式進行。

營建署強調，此基地具有交通便捷，鄰近學區、行政中心、運動中心等發展優勢，未來得標者將同時負責合併開發淡水區公司田段17、17-1地號等2筆大約2.9公頃的土地(捷運開發區及產業專用區)，並可串聯周邊公共及生活服務設施，可預期淡海新市鎮未來的整體發展將更繁榮、生活也能加便利與舒適。

9月27日晚間，招商蛇口發佈公告稱擬開展蛇口產園REIT擴募申報工作，基礎設施項目為招商蛇口持有的招商局光明科技園部分資產。招商蛇口成為首批公告擬開展公募REITs擴募的公司之一。招商蛇口有關負責人表示，公司作為領先的城市和園區綜合開發運營服務商，擁有大量優質園區資產，未來隨著蛇口產園REIT的成功擴募，招商蛇口將構建園區迴圈可持續發展的新模式。同時，優質資產的注入，也將提升蛇口產園REIT的實力及未來持續發展的潛力。

蛇口產園REIT為市場首批上市的9只公募REITs之一，於2021年6月21日在深交所上市。基金投資的基礎設施項目為位於深圳市蛇口網穀產業園的萬融大廈與萬海大廈。上市以來，蛇口產園REIT獲得投資者的青睞，截至9月27日，市場價格從發行之初的2.31元上漲至3.31元。

招商蛇口在公告中披露稱，為促進公司高品質發展，公司作為發起人及原始權益人發起設立的博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金，擬開展基礎設施基金新購入基礎設施專案申報工作。新購入資產主要為招商光明持有的部分位於深圳市光明區的招商局光明科技園（招商局智慧城）科技企業加速器二期專案的基礎設施，包括招商局光明科技園A、A-6、B-3及B-4棟資產。

招商蛇口稱，此次申報如能成功獲批並實施，對於持續盤活本公司旗下產業園基礎設施資產具有重要意義，有利於進一步促進本公司在園區基礎設施領域投資的良性迴圈，打通產業園全生命週期發展模式與投融資機制，為新興、創新產業的發展提供有力支撐，促進產業園項目持續健康平穩運營，增強公司可持續經營能力。

在基礎設施公募REITs擴募規則發佈後，招商蛇口便開展博時蛇口產園REIT的擴募申報工作，成為市場首批公告擬開展公募REITs擴募的公司。這也是自招商蛇口於今年6月向其境外REITs平臺招商局商業房托注資後，再次推動REITs平臺擴募，體現其向“輕重結合”轉型的決心。

[ 今年上半年，萬物雲營業收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，占比56.3%；商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，占比 35.6%；AIoT及 BPaaS解決方案服務收入11.6 億元，占比 8.1%。很明顯，萬物雲主要的收入仍來源於傳統的物業服務，其科技的屬性還有較大發展空間。 ]

[ 從股權結構來看，萬科擁有6億股萬物雲股份，占比57.12%。 ]

隨著萬物雲上市，港股物企公司的市值排名將出現變化。

9月28日，萬科集團拆分的物業板塊——萬物雲（02602.HK）公告全球發售價及發售結果，IPO定價為49.35港元/股，將於9月29日9時在港交所開始買賣。

在港股市場信心不足，物業股估值回落的當下，萬物雲的估值也受影響。若全球發售按最終發售價格進行，其市值將達575.98億港元，不及此前市場對其的千億估值，儘管如此，萬物雲仍然坐上港股物業第二的寶座。

香港公開發售認購不足

萬物雲計畫全球發售的股份數目為1.17億股，占萬物雲總發行股本的10%。其中，中國香港發售股份數目為0.12億股，國際發售1.05億股。

從認購結果來看，萬物雲香港公開發售認購不足。共接獲4681份有效申請，認購953.13萬股香港發售股份，相當於香港可供認購股份總數1167.14萬股的80%；萬物雲國際發售的情況稍好，獲得超額認購，約為1.05億股H股的3.3倍以上。由於香港公開發售認購不足，萬物雲未認購的香港發售股份已重新分配至國際發售，國際發售項下發售股份最終數目為1.07億股H股。

中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，在當前港股市場情況不好、市場信心普遍缺乏且物業股整體走低的情況下，萬物雲香港公開發售認購不足是合乎邏輯的，而這也是萬物雲此次僅公開發售10%這一較低的新股比例的重要原因。

諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄表示，儘管萬物雲作為物業股中的優質標的，但是當前上市並不是一個良好時機，其獲得的估值也不是很高，肯為其埋單的投資者也大打折扣。國際發售獲得3.3倍的超額認購，相較於今年的其他物企表現已經不錯，但是若是在前兩年物管行業風口期時，或許能獲得更高的認購倍數。

資料顯示，2022年前八個月，在港股IPO的42家上市公司共募資562.13億，較2021年同期的2714.08億減少79.29%。相比2020年、2021年的物業上市熱潮，如今，物業行業的估值已經逐漸回落，恒生物業服務及管理指數已經從2021年的10000點下跌至當前的2600點左右。

柏文喜認為，對萬物雲來說當前可能並非最佳的發行視窗期，不過在房地產市場回暖不確定性較大的情況下，萬物雲能夠上市，無論是對萬物雲還是對於萬科而言，都是利大於弊的，“此時的企業估值顯然已經不是那麼重要了”。

對於萬物雲的估值問題，萬科管理層對外一直都保持著較為理性的態度。今年8月的中期業績會上，萬科董事會主席郁亮表示，萬科分拆萬物雲上市不是賣豬仔，叫個好價錢就把它賣掉，而是希望通過上市獲得更大的發展空間。

市值第二

儘管萬物雲市值不及千億預期，但從當前的市場情況來看，作為物企龍頭，其仍然有可圈可點之處。

按照49.35港元/股的定價，扣除其全球發售應付的承銷傭金及其他開支後，萬物雲將收取的全球發售所得款項淨額約56億港元。從今年在港交所上市的公司募資情況來看，萬物雲的募資額僅次於中國中免(202.480, 0.03, 0.01%)（162.36億港元）、天齊鋰業(102.290, -6.69, -6.14%)（134.58億港元），位列第三。

從目前港股物業股的市值來看，截至9月27日收盤，華潤萬象生活（01209.HK）以約726億港元的市值位列第一，碧桂園服務（06098． HK）以472億港元排第二，若萬物雲成功上市，將佔據市值第二名的位置。

萬物雲此次IPO引入了實力強勁的基石投資者，包括淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美元。

淡馬錫是新加坡國家主權基金，瑞銀資管是最早進入中國的外資投資者之一，中國誠通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金為我國的主權基金，潤暉投資、HHLR基金及YHG投資，均為華潤萬象生活IPO的基石投資人，Athos資本近年來主要投資醫療生物企業。

基石投資者主要指一流的機構投資者、大型企業集團以及知名富豪或其所屬企業，是擬上市公司在正式招股前鎖定的購買者。通常情況下，基石投資者購買的股票上市後會鎖定3到6個月，在此期間，基石投資者持有的股份無法拋售，其引進也是對擬上市公司基本面和發展前景的肯定。

陳霄表示，雖然萬物雲選擇當前上市的時間節點並不算好，但是物管行業仍是一個長跑賽道，作為龍頭物企，其估值空間可期。

近20億助力“萬物雲街道”模式

從股權結構來看，萬科（02200.HK，000002.SZ）擁有6億股萬物雲股份，占比57.12%，萬科各全資附屬公司萬頃、萬斛、萬馬爭先、盈達投資基金、萬殊之妙及萬斛泉源共擁有0.61億股萬物雲股份，占比5.77%，因此，萬科及其全資公司共擁有萬物雲62.89%的股權，是萬物雲的控股股東集團。

萬物雲的主要業務包括社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT （人工智慧網路）及 BPaaS （業務流程即服務）解決方案服務三大板塊。

2019年~2021年，萬物雲的收入分別為139.27億元、181.45億元、237.05億元，年內利潤分別為10.4億元、15.19億元、17.14億元。

今年上半年，萬物雲營業收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，占比56.3%；商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，占比 35.6%；AIoT及 BPaaS解決方案服務收入11.6 億元，占比 8.1%。很明顯，萬物雲主要的收入仍來源於傳統的物業服務，其科技的屬性還有較大發展空間。

公告顯示，萬物雲募集的56億元中，19.58億港元將用於推進“萬物雲街道”模式；13.99億港元用於萬物雲AIoT及BPaaS解決方案的開發；11.19億港元用於收購三至五家增值服務提供者，以及萬物雲行業上下游供應鏈服務提供者的大多數權益，來孵化萬物雲生態系統。

柏文喜表示，萬物雲上市，將會有助於優化物業板塊的整體品質，提升板塊信心，同時也會促進板塊分化和加劇行業競爭，乃至推動行業集中度的加速提升。

2022年房地產行業的調整，也對各房企也提出了更高的要求，部分房企在蟄伏，部分在修煉內功、調整佈局，而這一切都是以資金和流動性為基礎的。

鑒於此，新浪財經上市公司研究院梳理了“A+H”共計100家主流上市房企（部分未發佈財報的未列入）的中期業績報告，旨在總結企業帳面資金狀況、剖析對比償債壓力和杠杆率。榜單詳見附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜

近日，中駿集團控股有限公司（以下簡稱“中駿集團控股”）發佈了2022年半年報。中駿集團控股是一家專注于房地產開發及相關業態的綜合性城市運營服務商 。中駿集團控股業務體系涵蓋住宅開發、商業地產、長租公寓、文化旅遊地產、產業地產，大型購物中心的營運管理、住宅與公共設施的物業管理、教育、健康管理等業務板塊，以及基金管理及投資等金融服務。

歸母淨利潤下滑趨勢明顯

據中駿集團控股2022半年報，中駿集團控股上半年在手貨幣資金181.36億元，除去受限資金，非受限資金145.46億元，在主流上市房企的在手資金排行榜中不佔優勢。

在營利方面，實現營業收入153.85億元，同比下滑24.53%，歸母淨利潤為12.74，同比下降46.40%，淨利潤率為10.03%，同比下降24.59%。

值得注意的是，2020至2022上半年，中駿集團控股歸母淨利潤分別為38.03億元、30.70億元、12.74億元，同比增長率為8.35%、-19.28%、-46.4%。從歸母淨利潤的同比增長趨勢來看，下滑趨勢明顯。

利潤率下滑 “三道紅線”全部綠檔

截至6月末，中駿集團控股毛利潤同比下降33.1%至34.18億元；毛利率同比下滑2.85個百分點至22.22%。淨利潤同比下降43.08%至15.43億元；淨利率為10.03%，同比下降約3.27個百分點。淨利率下滑幅度比毛利率更大，主要由於期內若干合營公司錄得經營虧損及投資物業公允值減值所致。

中駿集團上半年持續保持“三道紅線”全部綠檔。其中，其非受限資金現金短債比為1.1倍，較初期有所改善；剔除預收款項後的資產負債率為68.3%，淨負債率為79.8%。

在融資方面，融資成本為7%，略高於行業平均水準。

2022年房地產行業的調整，也對各房企也提出了更高的要求，部分房企在蟄伏，部分在修煉內功、調整佈局，而這一切都是以資金和流動性為基礎的。

鑒於此，新浪財經上市公司研究院梳理了“A+H”共計100家主流上市房企（部分未發佈財報的未列入）的中期業績報告，旨在總結企業帳面資金狀況、剖析對比償債壓力和杠杆率。榜單詳見附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜

近日，遠洋集團控股有限公司（以下簡稱“遠洋集團”）發佈了2022年半年報。遠洋集團以“建築健康和社會價值的創造者”為戰略願景，致力於成為以投資開發為主業、發展開發相關新業務的綜合型實業公司，主營業務包括住宅開發、不動產開發運營、物業服務及建築建造全產業鏈服務，協同業務包括房地產金融、養老服務、物流地產、資料地產等。

歸母淨利潤直接為虧損，同比下降207.6%

據遠洋集團2022上半年半年報顯示，實現營業收入234.1億元，同比上升14.1%，淨利潤1.07億元，同比下降8.7%。

需要注意的是2022上半年歸母淨利潤為-10.9億元，歸母淨利潤占比直接為負值；同比下降207.6%，首次出現虧損；淨利潤率為0.46%，同比下降95.10%。遠洋集團在半年報中表示，歸母淨利潤下滑，主要由於期內投資物業公平值收益、出售附屬公司權益的收益等非核心業務利潤有所減少。

同時，遠洋集團實現毛利44.7億元，同比上升33%，毛利率為23%，同比增加3%。儘管毛利小幅增加，但整個行業相比，遠洋的毛利表現並不突出。

短期風險上升，潛在債務風險正在滋生

截至2022上半年，遠洋集團在手貨幣資金為196.41億元，較2021年年末下降27.5%。

在負債規模問題上，半年報資料顯示，截止到今年6月底，一年內到期有息負債為220億元，占總貸款的25%。資產負債率微降至73.75%，但仍高於行業平均水準。

同期，遠洋集團的淨負債率為105%，超過監管紅線；剔除預收款後的資產負債率為68.64%，保持穩定。現金短債比為1.08，較去年年末下降0.37，進入黃檔。剔除受限制銀行存款的現金短債比為0.8，需要關注短期現金流壓力。

融資水準方面，遠洋的融資成本並沒有太高，平均融資成本為5.07%，較去年年末上升0.1個百分點，低於行業平均水準。

2022年房地產行業的調整，也對各房企也提出了更高的要求，部分房企在蟄伏，部分在修煉內功、調整佈局，而這一切都是以資金和流動性為基礎的。

鑒於此，新浪財經上市公司研究院梳理了“A+H”共計100家主流上市房企（部分未發佈財報的未列入）的中期業績報告，旨在總結企業帳面資金狀況、剖析對比償債壓力和杠杆率。榜單詳見附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜

近日，金輝控股（集團）有限公司（（以下簡稱“金輝控股”）發佈了2022年半年報。金輝控股是一家大型地產開發商，專注於為首置和首改客戶提供優質的住宅物業。金輝控股以“用心建好房，讓家更美好”為使命，提供優步系、雲著系、銘著系、大城系四種住宅物業系列，業務佈局全國七大重點區域。

在手資金不占優，歸母淨利潤同比下降32.15%

據金輝控股2022半年報顯示，金輝控股在手貨幣資金為153.85億元，較年初減少22%，在上市主流房企在手資金排行榜中排名30，優勢不足。且需要注意的是，排名僅次於金輝控股的富力地產貨幣資金與之僅差0.65億元，但不同的是金輝控股的非受限資金遠高於富力地產。

在營收業績方面，報告期內，金輝控股實現營業收入182.16億元，同比增長13.38%，歸屬母公司淨利潤12.39億元，同比下降32.15%，基本每股收益為0.31元。毛利約32.3億元，同比減少4.79%；淨利潤14.9億元，同比減少25.9%； 淨利率下降至8.2%。淨利指標下跌顯著，主要由於投資物業重估收益與其他淨收益減少（美元升值5%以上導致的匯率損失），以及銷管費用率的抬升所致。

降負債降杠杆，短債規模大幅減少

截至2022年中期，金輝控股短債規模較年初大幅減少20.8%至133.1億元，短債占比微降至30.6%，基本與前期持平，債務結構仍存改善空間。

值得一提的是，隨著負債規模及財務杠杆的進一步降低，金輝控股財務結構資料均進一步得到優化，且“三道紅線”持續綠檔。具體來說，淨負債率78.5%，大幅下降近10個百分點；剔除預收賬款後資產負債率66.7%，下降1.8個百分點；現金短債比1.2，抗風險能力得到強化。

同時，上半年，金輝控股平均融資成本進一步下降至6.24%，較2021年末的6.58%下降0.34個百分點。

2022年房地產行業的調整，也對各房企也提出了更高的要求，部分房企在蟄伏，部分在修煉內功、調整佈局，而這一切都是以資金和流動性為基礎的。

鑒於此，新浪財經上市公司研究院梳理了“A+H”共計100家主流上市房企（部分未發佈財報的未列入）的中期業績報告，旨在總結企業帳面資金狀況、剖析對比償債壓力和杠杆率。榜單詳見附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜

近日，中梁控股有限責任公司（以下簡稱“中梁控股”）發佈了2022年半年報。中梁控股是一家以房地產開發為主業，多元化、綜合性集團公司，具備一級房地產開發資質。展望未來，中梁以住宅為核心、金融為中樞、商業為重點、投資為孵化器，以開放合作的形式，面對市場的機遇與挑戰，打造高素質經營人才，創造優秀的不動產投資集團。

營收5年內首次同比降低

據中梁控股2022上半年財報顯示，實現營業收入223億元，同比減少32.1%，實現歸母淨利潤4.383億元，同比下降68.3%。有息債務總額減少至307.3億元，同比下降23.5%，淨負債率24.4%，較上年末下降11個百分點；實現合約銷售額387億元，同比下降59.3%。

需要注意的是，中梁控股2019年至2021年，分別實現營業收入566.40億元、659.41億元元和761.14億元，同比分別增長87.46%、16.42%和15.43%，2022上半年營業收入首次呈現同比下降趨勢，公司增速明顯放緩。

從營業指標來看，從2019年開始，中梁控股的毛利率、淨利率、歸母淨利率均呈下滑趨勢。2022上半年受結轉項目毛利水準較低的影響，毛利率降至16.9%，淨利率同比下降4個百分點至3.8%，歸母淨利率降至2.0%。

淨負債率降至24.4%，償債能力不容樂觀

據2021年中報披露，上半年中梁控股的在手資金為217.68 億元，而公司有息債務546億元，1年內應償還銀行借款、優先票據及其他借款合計232.64億元。市場仍對公司的償債能力不太樂觀。

近年來，公司努力降負債，但仍始終處於高位。2018年至2021年，公司資產負債率分別為95.98%、90.70%、88.86%和86.72%，2022上半年末，這一數字為85.5%，負債總額2127.61億元。

從三條紅線指標來看，中梁的淨負債率相較于期初繼續下降了11個百分點至24.4%；剔除預收後的資產負債率相較于期初也繼續下降了3個百分點至72.8%，非受限現金短債比僅為1.1，償債能力不容樂觀，三條紅線觸線一條，保持黃檔。

2022年房地產行業的調整，也對各房企也提出了更高的要求，部分房企在蟄伏，部分在修煉內功、調整佈局，而這一切都是以資金和流動性為基礎的。

鑒於此，新浪財經上市公司研究院梳理了“A+H”共計100家主流上市房企（部分未發佈財報的未列入）的中期業績報告，旨在總結企業帳面資金狀況、剖析對比償債壓力和杠杆率。榜單詳見附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜

近日，碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”）發佈了2022年半年報。碧桂園是新型城鎮化住宅開發商，採用集中及標準化的運營模式，業務包含物業發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店開發和管理、以及現代農業、機器人(8.900, -0.37, -3.99%)；碧桂園提供多元化的產品以切合不同市場的需求，各類產品包括聯體住宅及洋房等住宅區專案以及車位及商鋪，同時亦開發及管理若干專案內的酒店，提升房地產專案的升值潛力。

在手資金穩居第二名 穩健發展

2022年上半年，中國房地產企業經歷了史上最嚴峻業績大考，能夠實現盈利的公司罕見地成為少數派，碧桂園算是其中之一。

據碧桂園2022上半年財報顯示，碧桂園在手資金為1479.76億元，穩居主流上市房企在收資金榜第二名。同時除去受限資金，非受限資金1234.83億元，仍位居行業前列。

營收方面，2022年上半年，碧桂園實現總營業收入約1623.6億，毛利約172.1億，實現歸母淨利潤49.1億元，較去年同期有所下降。不過，導致利潤下降的因素多為非現金性質，而且只是階段性問題，隨著結轉規模大幅提升，相信整體盈利水準將有所好轉。

同時碧桂園銷售費用、管理費用和利息支出分別較2021年同期下降31.0%、40.6%和9.5%，銷管費用率由2021年同期下降0.4個百分點至5.5%，在費用管控上的水準明顯提升。

淨負債率降至48.1%，負債結構健康

據財報顯示，截至6月末，碧桂園淨負債率低至48.1%，較去年同期下降1.6個百分點；同時上半年碧桂園非受限資金現金短債比為2.03，均繼續保持在行業較低水準。剔除預收款後資產負債率為72%，略高於“三道紅線”上線，但較去年末也有進一步優化。


同時值得一提的是，截至6月末，碧桂園在手資金為1479.8億元，非受限資金也達1234.83 億元，而未來一年內到期需兌付短期債務為729億，只達在手資金的1/2，公司流動性充足，短債壓力小，負債結構健康。

同時，上半年融資成本為5.31%，均繼續保持在行業較低水準。

長實 （01113） 旗下中環和記大廈重建而成的甲級商廈長江集團中心二期，將於明年落成。長實再公布標準樓層全層面積約1.73萬平方呎，採用方正及無中柱式設計，並稱提供靈活多變的實用空間，強調戶戶可享維港海景。

項目樓高41層，總建築面積達55萬平方呎，標準辦公室樓層建築面積約17,300平方呎，樓層採用方正及無中柱式設計，為租戶提供靈活多變的實用空間。

華潤萬象生活（01209）公布，斥10.37億元（人民幣．下同）收購持有物業管理業務的浙江祥生全部股權。

該集團指，所購公司主要於中國從事基礎物業管理服務、業主增值服務、非業主增值服務及車位銷售代理服務業務，去年純利約1.05億元，去年底資產淨值約1.96億元。該集團指，該公司在浙江省、安徽省及江蘇省等分別擁有逾2,350萬、1,480萬及110萬平方米的在管面積、合約面積以及在途面積，相信收購將增加在該地區的管理濃度，擴大服務範圍，提升區域協同價值。

實力建業（00519）公布，截至6月30日止年度虧損約1.63億元，比去年度虧損6,023萬元有所擴大，每股虧損6.5仙，不派末期股息。

該集團指，虧損上升主因按公允值計入損益之金融資產公允值淨減少約1.29億元及投資物業公允值減少2,160萬元。該集團指，收益降96％，至約1,113萬元，因為物業已於去年度大量交付。但期內確認應收貸款及利息減值虧損撥回1,862萬元，此乃主要由於同期收到債務人之部分還款所致。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

天津項目賴債 再掀違約恐慌

內地民營房企旭輝控股（00884）股債價格大跌，據金融資訊商REORG消息，旭輝未能按期償付一個天津項目下的非標債務。該股股價昨日急瀉32%，收報0.86元，最低曾見0.84元，成交額高達7.2億元。旭輝回應，正積極與金融機構溝通，尋求解決方案，並表示「一定會努力到最後一刻」。

由於旭輝上周才剛完成中債信用增進擔保的境內債券發行，一直被市場視為「示範民企」之一，故傳出其未能償付債務的消息，市場信心即遭沉重打擊。消息拖累其他內房股昨齊齊急跌，碧桂園（02007）插水13%，富力地產（02777）挫一成，合景泰富（01813）也下滑9.4%。

REORG報道，旭輝未能按期償付旗下項目公司天津興卓房地產開發有限公司的部分非標債務，該項目公司持有天津濱海新區一個住宅開發項目「旭輝濱海江來」。路透引述知情人士指出，報道所指的信託付款，其實是作為項目股東的信託方在銷售不及預期的情況下，要求進行提前清算。目前旭輝和信託方面仍在進行協商。

與金融機構溝通尋求解決

工商登記資料顯示，天津興卓主要股東為天津和新房地產信息資訊有限公司（持股約60%）和深圳安創投資管理（持股40%）。其中，天津和新的三名股東為北京旭輝（持股51%）、大業信託（持股45%）、深圳安創（持股4%）。深圳安創投資管理則為平保（02318）旗下地產投資管理平台。

旭輝表示，上述信託所募集之資金乃為天津一個開發項目進行融資，因應目前房地產市況，該項目的開發和銷售進度受阻，進而影響該信託產品的現金分配，公司現正與有關金融機構積極溝通，尋求合理解決方案。

旭輝又稱，今年以來，行業面臨前所未有的嚴峻挑戰，為企業經營和現金流帶來巨大壓力，公司已全力保障各地項目高品質交付，今年以來累計交付4.7萬套。行業整體性的持續收緊，客觀上也導致公司賬面現金下降，因此會積極做好各項工作，把有限資源優先集中於「保交付、保品質」。

主席內部信指300億現金不夠用

公司主席林中《致旭輝全體幹部的一封信》近日在市場流傳。林中在信中指外部環境仍充滿荊棘與挑戰，第三季以來多地疫情反覆，疊加全球經濟疲弱，房地產市場一再探底。出險房企風險頻發，一些省市出現「斷供潮」，令房地產市場需求依舊疲軟。

林中稱，雖然各地出台了多項刺激政策，民營房企的銷售僅處於同期水平的一半，行業整體去化率從過去的60%下降到現在的40%。在資金監管方面，「斷供潮」讓多地政府事實上進一步收緊了監管資金的提取，導致房企的流動性進一步承壓，客觀上造成公司雖然賬面仍有逾300億元人民幣現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用。

他又指出，從目前情況看，未來幾個月，旭輝的現金流將承受前所未有的挑戰，「公司走到了需要我們使出全力、上下一心、義無反顧拚搏的時刻。」

旭輝昨晚發公告，形容上述內部信函中提及的「300億元人民幣現金」為未經審核的約數，大部分為項目開發相關的資金，亦包括受限制的預售資金，強調信函並無暗示或表明集團無力償還到期債務。公司昨日已按時支付於2024年到期6.55厘境外優先票據的利息。

業界料續滑落 全年勢挫逾一成

樓價指數跌勢未止，差餉物業估價署（下稱差估署）公布的官方樓價指數，8月整體售價指數報368.2，創2019年2月錄得367以來約3年半低位，按月跌2.26%，連挫3個月共約4.49%；今年首8個月整體住宅樓價累計插6.52%。業界普遍預期，未來數個月樓價將進一步滑落，今年全年樓價降幅勢超過10%。

差估署最新公布的《香港物業報告每月補編》初步數據顯示，整體售價指數今年8月報368.2，是2019年2月以來近3年半首次失守370關，按月跌幅2.26%，更是2018年11月按月急挫3.14%以來，接近4年單月最大樓價降幅。今年首8個月只有4月和5月樓價出現輕微反彈，其餘6個月樓價都向下，令最新樓價指數較去年12月的393.9，累計挫6.52%。

全線冧 中小型戶最差

如果根據面積把單位分為5大類，全部類別樓價都按月錄得跌幅，以中小型單位跌勢較急。其中實用面積431至752方呎的B類單位，最新指數為356.1，按月挫2.38%。

實用面積不足431方呎的A類單位，指數則降2.29%，至405水平。相比之下，實用面積1076至1721方呎的D類單位，表現相對硬淨，按月微降0.44%，至316.7。

如果與去年12月比較，A類單位樓價跌幅最大，累計挫6.88%，其次是B類單位，冧6.61%。

事實上，不少主要二手屋苑的呎價跌勢，較整體大市更顯著。以中原地產8月底公布的數據顯示，該行統計的十大二手屋苑，8月錄得的平均成交呎價，與7月比較全線向下，幅度1.3%至11.8%，有兩個屋苑的呎價則按月暴瀉逾一成，其中東涌映灣園以單月冧11.8%最慘烈，8月平均呎價為11322元；鴨脷洲海怡半島則挫11.3%。該10個屋苑之中，只有4個屋苑的平均呎價按月跌幅少於3%。

憧憬政策利好 末季有望喘穩

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，最新公布的差估署指數反映8月市況，由於9月香港加息，物業市場成交量更見低迷，相信9月指數將繼續下調，若政府於《施政報告》提出減辣或振興經濟措施，樓價有望於10月尋底，否則估計樓價在第四季將再挫3%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮預期，10月公布的9月樓價指數，有可能按月再瀉2.5%至3%，即第三季單季樓價共冧約6%，未來須視乎中共二十大和《施政報告》，若有好消息出台，樓價料可以在第四季喘穩，全年樓價跌約9%，否則全年樓價勢挫10%至12%。

雖然樓價向下，惟租金市場在傳統旺季支持下，指數則連續兩個月錄得漲幅。差估署數據顯示，8月整體租金指數錄得179.7，按月升0.73%，連漲兩個月共1.18%；當中以A類單位漲幅最顯著，8月指數報197.4，按月飆1.18%，連升兩個月共2.23%。不過，以今年首8個月計算，整體租金指數仍有約1.64%的累積跌幅。

金利豐（01031）行政總裁朱李月華私人持有的中環商廈35 QRC（金利豐中心），原本於去年中把全幢大部分樓面租予一家新成立的醫療集團，並簽約10年，惟近日業主突把1至26樓推出市場放租，意向呎租60至130元，意味該醫療集團提早退租。

租期十載 僅用逾年

市場人士透露，位於皇后大道中35號的35 QRC近日除地下外，所有樓面均推出市場放租。當中，1至3樓及5樓可作寫字樓、零售或餐飲用途，建築面積約1958至3125方呎，意向呎租60至130元，月租約15.9萬至25.5萬元。至於7樓至26樓則為寫字樓用途，每層建築面積約1982方呎，低層意向呎租75元起，而高層單位呎租叫價為90元，每層單位涉及月租約14.9萬至17.8萬元。據悉，業主可接受大手洽租或只承租一層的租戶。

資料顯示，35 QRC原為舊式商廈，朱李月華於2014年7月斥逾16億元購入，其後重建成新商廈。項目在2020年落成，地舖出租予先施錶行（00444）旗下FRANCK MULLER作旗鑑店，而樓上單位在去年中租予新創辦的嘉仁專科醫療集團，租約長達10年，令該廈成為醫療中心。該醫療中心今年完成裝修，已曾使用部分樓層。

不過，嘉仁專科醫療集團僅租用逾1年，該批樓面便推出市場放租，部分樓層連現狀醫療中心裝修出租，意味原租戶有意提早離場。

而目前同區位於心臟地帶的「醫生大廈」如皇后大道中38至48號萬年大廈及皇后大道中68號卡佛大廈等，近期成交呎租約60至70元。

尖咀商廈呎租失守30元關

另外，商廈租金持續尋底，尖沙咀力寶太陽廣場低層10室，建築面積約1409方呎，由順豐速運以每月約4.09萬元租用，呎租跌穿30元大關，僅約29元，呎租重返該廈2012年的10年前水平。資料顯示，上述單位於2018年時曾以每月5.5萬元租出，呎租約39元，即最新租金較2018年下跌25.6%。

樓價跌勢急速，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明預計，今年全年樓價最少下跌8%，呼籲政府在新一份《施政報告》中「減辣」。

交投呈「價跌量跌」

布少明指出，本港樓價跌勢於第三季轉急，「美聯樓價指數」已連挫15周，本年迄今降幅擴大至逾7.6%，較歷史高位插逾一成，並創逾3年半新低。而第三季一及二手交投齊挫，形成「價跌量跌」局面。

雖然近日政府頻頻出招，包括金管局要求銀行降低壓力測試門檻，但除非《施政報告》推出「減辣」措施，或推行全面免檢疫「0+0」通關，否則預計樓價將持續下跌，或有機會下調一成。如《施政報告》有防疫及房策等有利消息公布，樓市或轉現「價穩量升」的勢頭，全年樓價跌8%。

布少明認為，樓市持續調整，為令樓市「軟着陸」，建議政府在新一份《施政報告》中撤銷「辣招」，當中以買家印花稅BSD最應下調稅率甚至取消，以挽留海外人才；住宅及非住宅從價印花稅DSD 15%稅率，應回復至雙倍印花稅；取消額外印花稅SSD，或把年期及稅率回復至「加強版」前。

本港樓價下行，半新盤持續錄蝕讓成交。屯門御半山近期連錄多宗蝕讓成交，有業主面對現實，以600萬元賣出2房戶，低市價約15%，賬面虧損約41.4萬元；元朗尚悅．嶺有業主丟空單位逾3年，最近以530萬售出2房戶，賬面蝕20.2萬元。

美聯物業區域營業董事梁浩文指出，御半山1B座低層E室，實用面積435方呎，2房間隔，今年9月初以625萬元放售手持單位，已經低於當年買入價，最終還要減至600萬元才獲承接，低市價約15%，呎價13793元。原業主2018年以641.4萬元一手購入單位，賬面虧損約41.4萬元，貶值6.5%。

尚悅．嶺都會駅錄蝕讓成交

梁浩文補充，御半山近期連錄多宗蝕讓成交，業主睇淡後市，只好蝕讓沽貨。屋苑9月迄今暫錄6宗二手買賣，其中4宗賬面蝕讓約41萬至100萬元。

此外，美聯物業聯席區域經理張瑋津表示，尚悅．嶺1座低層C室，實用面積370方呎，2房間隔。據悉，原業主長期不在香港工作，故未曾入住或把單位出租。原業主睇淡後市，決定放售物業減磅，最近以530萬元沽出單位，呎價14324元。原業主2019年3月以550.2萬元一手購入單位，持貨約3年半，賬面蝕讓約20.2萬元，貶值3.7%。

中原地產高級分區營業董事柯勇則說，將軍澳都會駅1座高層C室，實用面積629方呎，3房間隔，今年7月剛好額外印花稅（SSD）鬆綁，隨即把單位放售，最初開價1120萬元，期間曾調整至980萬元，最終累減270萬元，以850萬元易手，呎價13514元。原業主2019年7月以900萬元購入單位，持貨逾3年，賬面蝕讓50萬元，單位貶值5.6%。

近月樓市氣氛轉差，不少準買家轉買為租，帶動住宅租金向好。差估署統計租金指數，8月份報179.7點，較7月份的178.4點，按月上升約0.73%，更是連升兩個月，累升約1.2%。

按單位類型劃分，中小型單位的租金表現較佳，8月份報183.1點，按月上升約0.94%；至於大型單位8月份則報143.1點，按月下跌約1.31%。

第一城整體呎租 重上41元

事實上，今年暑期租務旺季內地生搶租帶動下，多個屋苑中小型單位租金持續上升，以沙田第一城為例，2房細單位月租由年初1.1萬元，升至8月份約1.3萬元，整體呎租重上41元關口。

而踏入9月份租務市場持續錄得高價租務個案，例如荃灣區本月暫錄205宗租務成交，其中映日灣2座中層B室，實用面積217平方呎，全包價1.3萬元租出，呎租高見60元。

另外，啟德新區本月至今暫錄約90宗租賃成交，例如龍譽1B座高層C室，實用面積228平方呎，採開放式間隔，以1.2萬元租出，呎租53元，租金回報約2.9厘。

2022年上半年亞太區商業地產成交放緩，仲量聯行發表的《2022年第二季度資金流向》報告顯示，今年首6個月亞太區商業地產的成交金額錄得709億美元，按年下跌17%。

中日澳投資額報跌

仲量聯行亞太區資本市場部行政總裁Stuart Crow表示，由於外圍因素出現，今年上半年的投資額從2021年的高基數下輕微下降，導致投資者調整資本部署策略，以配合更進取的加息周期。令人鼓舞的是，投資者預期用作投資的資金維持高水平，外界對實物資產仍然感興趣。宏觀經濟的阻力和持續的通脹壓力將影響投資決策，但當中存在明顯的機遇。

受疫情導致的封城措施影響，中國上半年的投資額為141億美元，按年縮减了39%。由於缺乏物流中心的買賣，日本的投資額（115億美元）在上半年減少了33%。澳洲上半年的投資額為98億美元，按年下跌27%。

疫後追捧優質商廈

韓國（153億美元）於上半年成為亞太區成交金額最多的市場，受到首爾SK U-Tower及A+ Asset Tower等寫字樓交易所帶動，按年交易量表現平穩。而新加坡（93億美元）受惠於Income@Raffles等大型寫字樓和綜合體交易而錄得增長，按年升81%。

香港（50億美元）受全幢工廈買賣的推動亦按年增長18%。仲量聯行預計，隨着新冠疫情後租戶傾向於選擇優質的辦公室空間，投資者將會投放更多資金於樓宇增值，例如把舊寫字樓翻新成綠色建築。

仲量聯行亞太區資本市場投資者資訊及策略主管Pamela Ambler表示，今年上半年，資本仍然集中於亞太區地產市場，未來金融市場或會緊縮，預計投資者將會更加注重資本部署。

近年不少發展商積極進駐荃灣區內核心地段，目前已有多個興建中項目進行得如火如荼，有業主看準市場需求，將持有的優質工商地盤推出市場放售，包括灰窰角街46至48號地盤，估值約3.3億元。

中原（工商舖）工商部高級分區營業董事林子健表示，該地皮位於荃灣灰窰角街46至48號，地盤面積約6,382平方呎，現為露天停車場，現以現狀及交吉形式出售。同時，該地皮於2020年9月曾獲屋宇署批准興建為1幢樓高21層及2層地庫之新型工廈，涉及面積約72,755平方呎，屬市場極具投資價值的地皮。

曾獲批建新型工廈 具投資價值

上址位處荃灣重點發展區，比鄰多個大型發展工業項目，包括灰窰角街18至32號，將興建連2層地庫之22層高工廈，以及馬角街14至18號地皮，會興建連2層地庫的23層高工廈；而荃灣市地段428號地皮，亦將興建3層地庫之18層高數據中心，可見該地段一帶的工商氣氛更添濃厚。

靠近民區港鐵 人流有保證

中原（工商舖）寫字樓部高級資深分區營業董事陳玉雲指，受外圍經濟環境氣氛影響，本港整體投資氣氛仍見觀望，惟獨是逾億元成交個案仍見穩定，當中因工廈物業可塑性高，防守性強，因而吸引不少本地財團及外資基金等追捧；而今次獨家代理項目更位處荃灣區住宅群旁，比鄰多個大型住宅及寫字樓項目如映月灣、爵悅庭、如心廣場等，又靠近港鐵荃灣西站，交通相當便利，再者放盤業主叫價克制，加上區內可作推售的地皮亦相當緊絀，故準買家購入作長綫投資，實屬進可攻、退可守的投資選擇，預料今次洽購反應會見熱烈。

北部都會區新盤積極部署銷售，其中新地旗下天水圍Wetland Seasons Bay第3期今日截票。新地代理總經理胡致遠表示，項目將於明天推售80伙，收票情況理想，截至周二晚錄逾800票，對比銷售中的50伙價單單位，超額約15倍。預期仍有部分準買家有意入票，認購數字於截票前仍會進一步上升。次輪銷售中推出30伙作招標，至今錄得不少查詢，由於第3期的別墅單位景觀及位置都較2期優質，料能獲準買家追捧。

此外，胡致遠指出，Wetland Seasons Bay第2期的別墅單位昨日再錄招標成交，項目RV6的2樓A室，面積795方呎，成交價1082.2萬，為周內第3宗成交，累積套現逾3619萬。本月至昨日已累積錄得10宗成交。

2期再錄招標成交

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，該行客源對項目單位的反應不俗，料次輪銷售情況理想，價單單位及招標單位均獲買家入市。最近疫情放緩，政府推出多項救市減辣措施，包括放寬本港入境檢疫措施，金管局放寬壓力測試要求，均對本港經濟及樓市有提振作用，相信市民置業信心將會提升。

中原高級資深營業董事方啟明表示，過去三年天水圍濕地公園系列成為新盤供應焦點，加上剛性需求熱切，吸引大量用家及投資者。

項目50伙價單銷售單位，面積介乎353至667方呎，提供1房連儲物室至3房連儲物室的多種戶型，迎合準買家需要。定價總值逾3.8億，折實價介乎506.2萬至952.17萬，折實呎價13178至17241元，折實平均呎價14603元。至於以招標方式推售的30伙，涵蓋6伙住宅大廈特色戶及24伙別墅單位。

灣仔指標乙廈北海中心，向來炙手可熱，疫市下卻錄一宗蝕讓買賣，其中一個優質單位，以每呎10250元易手，低市價15%，原業主持貨7年虧損6%；最新造價亦重返七年前。

市場消息透露，北海中心中高層F室，建築面積約1477方呎，以每呎約10250元易手，涉資1513.9萬，該單位位處大廈單邊，屬優質單位，原業主於2015年5月購入，作價1607萬，一直自用至今沽貨，持貨7年，帳面虧損93.1萬，幅度為6%。該單位市值呎租約30元，新買家料回報3.5厘。市場人士指出，七年前，該廈單位普遍呎價為1萬餘元水平，造價重返七年前。

持貨7年蝕讓6%

對上一宗同類型成交為去年4月，該廈26樓F室（上述單位樓上），建築面積1477方呎，以股權方式轉讓，呎價約1.25萬，涉資約1846萬，若以此比較，最新成交價低18%。

北海中心是區內指標商廈，受用家及投資者追捧，上述26樓F室由正八集團主席廖偉麟沽貨，年前作短綫買賣。廖偉麟於2020年12月趁疫市「低撈」，購入北海中心26樓A、B及F室，建築面積共約3937呎，作價約3680萬，平均呎價9350元，當時該單位呎價之低，亦令市場嘩然。

較2018年高位跌約30%

然後，去月3月，他率先沽出26樓A室及B室，面積2460方呎，套現3148萬，平均呎價約1.28萬；接着4月，再沽售26樓F室。他共套現4994萬，持貨3個月帳面獲利1314萬，物業升值逾35%。

於2018年間商廈高峰期，北海中心高層F室，曾以2158萬成交，創下每呎約14611元新高紀錄，最新售價較高位跌約30%；不過，比較起中環中心、力寶中心及美國銀行中心，普遍跌幅高逾40%至50%，該廈售價相對平穩。

北角城呎價9500元放售

利嘉閣（工商舖）聯席董事陳國基表示，北角炮台山英皇道250號北角城中心高層，面積約3260方呎，意向價約3100萬，平均呎價約9509元。陳氏補充，該單位間隔實用，大玻璃面向英皇道，屬於優質單位，可即買即用或出租。