房市買氣驟降，據內政部最新統計顯示，今年前八月全台買賣移轉棟數為22萬棟、年減0.4％，如果全年度交易量要維持連六年成長、超過去年全年34.8萬棟水準，則未來每月需達單月3.2萬棟高檔量能。多數房地產業者認為，房價已見高點，房市交易動能趨緩，今年全年度交易量將出現六年來首次衰退。

內政部統計顯示，今年8月全台買賣移轉2.5萬棟、月增1.4％、年增10.3％，今年7、8月較去年同期成長，主要是當時處於疫情三級警戒，比較基期低。

以近年全台交易量趨勢來看，2020年疫情首次爆發後，下半年單月交易量突破3萬棟大關，2021年在疫情二度爆發趨緩後，第四季每月單月交易量亦突破3萬棟大關，去年12月更創下房地合一稅實施六年來、單月3.6萬棟的高點。今年以3月為交易高峰達3.2萬棟，不過之後受股災、升息、疫情等多重利空因素衝擊，到7、8月已降至單月約2.5萬棟的水準。

房地產業者認為，去年第四季房市交易正處高峰，今年股市不振、升息等利空因素衝擊下，近期無論預售市場或中古屋市場的交易熱度雙雙降溫，第四季勢必難有去年同期表現。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，今年到9月房市買氣都顯得疲弱，預料接下來到年底前的移轉量可能會低於去年同期，除非年底前交屋量維持相對高檔，否則全年交易量衰退機率頗高，整年來說，這波房市景氣高點就落在今年第一季。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，即將來到的第四季恐旺季不旺，全年建物移轉量預估將結束連五年量增態勢，未來若交易持續量縮超過半年，房價出現修正機會將大增。

中央銀行近年推出四波房市信用管制措施後，未再進一步加碼控管力道，多名財委會立委關注國內房市現況，中央銀行總裁楊金龍昨（29）日指出，台灣與全球央行緊縮貨幣力道慢慢發酵後，台灣、美國與全球許多國家房市都出現下修跡象，央行希望國內房市能達到「軟著陸」目標。

楊金龍昨日赴立法院財委會進行業務報告，立委曾銘宗、郭國文等詢問央行對目前房市看法，以及是否可能祭出第五波選擇性信用管制，楊金龍回應，數據顯示，當前市況是買方保守、賣方也保守，「房市好像有下修跡象。」

楊金龍分析，今年前半年房價確實還在上漲，不過第2季以來，特別是當全球都在緊縮、我國也採取四波房市管制加上升息，全球緊縮力道慢慢發酵，包括美國在內，許多國家房市都在降溫。

曾銘宗追問，既然房市交易量遞減、價格未再飆高，是否還會有第五波房市管制措施？楊金龍回答，房市最好能「軟著陸」，央行仍將緊盯市場動態，今年12月央行理監事會再評估。

楊金龍補充，中央銀行法訂定的央行職責之一是促進金融穩定，並沒有將房價列為目標，不過房價與金融穩定有關，近期房市確實還存在炒作情況，央行必須對付炒作，若房價是由需求面、基本面支撐，且未影響金融穩定，央行不會「硬要把它（指房價）壓下來」。

郭國文昨天說，央行房市管制仍有「漏網之魚」，例如非都會區的「蛋白區」沒受到貸款成數管制，導致資金湧進「蛋白區」建地，推高價格後，再擴及鄰近的「蛋黃區」、變成「從蛋白推升蛋黃」。

郭國文說，近期有投機客在炒作農地，預期開發區農地未來會變成建地，一分農地293坪，價格可以炒到5,000多萬元以上，且資金成本非常低廉，使農地淪為投機客炒作牟利熱門標的。

內政部長徐國勇日前表示，「房地產相關產業是台灣經濟命脈，是真正的火車頭」，引發市場熱議，有立委詢問楊金龍，是否贊同徐國勇的說法；楊金龍回應，不清楚實際談話內容，所以不便評論，不過房地產以前確實是經濟火車頭，現在產業分布很廣，例如台灣半導體產業在世界居領先地位，因此也被稱作「護國群山」。


楊金龍：房市最好能夠軟著陸
工商時報

中央銀行29日在立院財委會進行業務報告，對於已祭出四波選擇性信用管制措施的房市，交易成長逐步減緩，且受到疫情升溫等影響，業者對房市展望續趨於保守，惟主要都會區房價多續創新高，央行總裁楊金龍表示，房市最好能夠「軟著陸」，央行仍將緊盯市場動態，12月央行理監事會將再評估是否還有第五波房市管制措施。

為落實政府「健全房地產市場方案」信用資源有效配置及合理運用，中央銀行自2020年12月以來，四度調整選擇性信用管制措施。

立委郭國文質詢指出，央行的房市管制仍有「漏網之魚」，有非都會區「蛋白區」沒受到貸款成數管制，資金流進、推高房價後，再進一步擴及鄰近的「蛋黃區」，演變成「從蛋白推升蛋黃」。

此外，郭國文指出，近期有投機客以非常低廉的資金成本在炒作農地，預期未來可變更成為建地。立委曾銘宗亦質詢央行，是否可能祭出第五波選擇性信用管制。

楊金龍答覆，央行職責之一是促進金融穩定，並沒有將房價列為政策目標，不過房價與金融穩定有關，而近期房市確實還存在炒作情況，央行必須對付炒作，若房價是由需求面、基本面支撐，且未影響金融穩定下，央行不會「硬要把它壓下來」。

央行說明，選擇性信用管制措施實施以來，銀行不動產授信風險控制良好，反映在兩個層面：一、受限貸款成數下降，且因受限貸款不得有寬限期，有助抑制房市投機炒作。二、不動產貸款集中度大致穩定，全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長趨緩。

央行統計，及至8月底，全體銀行不動產貸款餘額占總放款比率由去年底的37.2％，略降為36.9％。此外，全體銀行不動產貸款年增率為9.26％，已連續六個月下降。其中，購置住宅貸款年增率由2021年6月底的10.42％降至8.54％。建築貸款年增率亦由2021年1月底的18.7％降至12％。


央行總裁談房市 盼軟著陸
經濟日報

中央銀行近年推出四波房市信用管制措施後，未再進一步加碼控管力道，多名財委會立委關注國內房市現況，中央銀行總裁楊金龍昨（29）日指出，台灣與全球央行緊縮貨幣力道慢慢發酵後，台灣、美國與全球許多國家房市都出現下修跡象，央行希望國內房市能達到「軟著陸」目標。
楊金龍昨日赴立法院財委會進行業務報告，立委曾銘宗、郭國文等詢問央行對目前房市看法，以及是否可能祭出第五波選擇性信用管制，楊金龍回應，數據顯示，當前市況是買方保守、賣方也保守，「房市好像有下修跡象。」

楊金龍分析，今年前半年房價確實還在上漲，不過第2季以來，特別是當全球都在緊縮、我國也採取四波房市管制加上升息，全球緊縮力道慢慢發酵，包括美國在內，許多國家房市都在降溫。

曾銘宗追問，既然房市交易量遞減、價格未再飆高，是否還會有第五波房市管制措施？楊金龍回答，房市最好能「軟著陸」，央行仍將緊盯市場動態，今年12月央行理監事會再評估。

楊金龍補充，中央銀行法訂定的央行職責之一是促進金融穩定，並沒有將房價列為目標，不過房價與金融穩定有關，近期房市確實還存在炒作情況，央行必須對付炒作，若房價是由需求面、基本面支撐，且未影響金融穩定，央行不會「硬要把它（指房價）壓下來」。

郭國文昨天說，央行房市管制仍有「漏網之魚」，例如非都會區的「蛋白區」沒受到貸款成數管制，導致資金湧進「蛋白區」建地，推高價格後，再擴及鄰近的「蛋黃區」、變成「從蛋白推升蛋黃」。

郭國文說，近期有投機客在炒作農地，預期開發區農地未來會變成建地，一分農地293坪，價格可以炒到5,000多萬元以上，且資金成本非常低廉，使農地淪為投機客炒作牟利熱門標的。

內政部長徐國勇日前表示，「房地產相關產業是台灣經濟命脈，是真正的火車頭」，引發市場熱議，有立委詢問楊金龍，是否贊同徐國勇的說法；楊金龍回應，不清楚實際談話內容，所以不便評論，不過房地產以前確實是經濟火車頭，現在產業分布很廣，例如台灣半導體產業在世界居領先地位，因此也被稱作「護國群山」。

皇翔建設（2545）董座廖年吉開出房市示警第一槍，他直言，現在房市「很慘」，整體市況不確定因素升高，惟從房價來看「還好」、依舊穩住。

對此，指標建商國泰建設、華固建設同步表示，目前房市買氣確實不如首季，整體新屋市場交易量只有首季的五成左右，建案銷售率好壞落差很大，市況呈現「個案表現」，顯示買方對產品挑選上相當慎重。

住展雜誌研發長何世昌指出，現在房市利空多到不知道哪一個點是影響買方動向、出手的關鍵，這是過去從來沒有發生過的事情；他強調，一線品牌建商旗下建案銷售相對穩健，但也有建案零成交，或是單周成交頂多一、二組，建案買氣落差非常大。

廖年吉指出，由於利空消息頻出，買氣「很慘」，讓市場不確定因素升高。不過從房價來看，雖然市場買氣降溫，但價格還是穩住；他表示，對建商來說，房市買氣只要穩定就好，皇翔建設目前還是按照既定推案步伐前進，並專注在老屋更新案上，希望持續蓋出品質不錯，讓大家安心、不怕地震的住宅。

皇翔建設副總暨發言人游玉華指出，現在房市訊息確實比較亂，主因美國聯準會以鷹式升息對抗高通膨，以致全球股市重挫，經濟衰退疑慮加劇，眾多消息參雜在一起，讓買方在購屋決策上思考的比較久一點，觀望氛圍轉濃。

不過她強調，雖然近期買氣鈍化，不過「要跌也難」，物價就是這麼高，除非原物料行情大幅下修，還有缺工引發高工資的問題獲得解決，不然房價仍會守穩在目前水準。

游玉華說，皇翔建設推案按照既定步調走，明年將推出新北市最大公辦都更案、總銷300億元的永和「大陳社區單元三公辦都更案」，全案總銷初估300億元，是新北市最大公辦都更案，預計2027年完工。

高漲的房價成為難以負荷的居住壓力，人口外移成為最直接的推力，民眾選擇「用腳投票」遷移到房價負擔相對低、更為宜居的城市；觀察七都「淨遷入人口」行政區，前三名分別由桃園市「龜山區」以淨遷入人口1,797人，居七都行政區人口紅利寶座，再來是同樣位於桃園市的「觀音區」淨遷入1,489人，第三名則是高雄市「仁武區」淨遷入689人。專家分析，「人口淨遷入」前十名中，蛋白、蛋殼幾乎成為人口移入的大黑馬。
交通逐步到位 生活圈擴大
面對薪資追不上的物價、房價漲幅，卻讓人難以安居。綜觀近年人口遷移狀況，台北市磁吸人口的光環消散，近年人口更是嚴重外流。然而這個情形，已不只發生在台北，七都會區也陸續產生，人口從市中心轉移至周邊郊區，出現經濟學中的「甜甜圈效應」（Donut Effect）。尤其近年市中心房價越來越高，建商推案也有轉往郊區趨勢，在政府持續推動重大交通建設，串連起市區與郊區生活圈，居住於工作區域周邊對部分民眾已非必要需求。

桃園市因鄰近雙北，在交通運輸逐步到位，更是串起北北桃生活圈，而位於南下桃園第一站的龜山區，2字頭的房價，吸引到不少以通勤時間換取房價、空間的雙北首購族群。加上未來還有郵政物流中心、樂善科技園區、華亞科技園區二期擴建，將為區域帶來更多人口紅利和商機。

而位居第二的觀音區，是北台灣少數擁有4大工業區重鎮，原先就業人口就多，近年受惠於產業發展，桃園科技工業園區第二期也在去年底開工，未來預估將創造就業人口約7,000人，房市剛性需求因此提升；再來因緊鄰大園航空城，也吸引到不少航空城搬遷戶到觀音購屋。尤其又是北台灣僅剩不多的超甜1字頭房價，購屋門檻較低、租金投報率相對高，對投資、置產買盤極具吸引力。

入住蛋殼區 多留意生活機能
永慶房屋研展中心副理陳金萍提到，今年上半年七都「淨遷入人口」前十名行政區，幾乎都由低基期房價的蛋白、蛋殼區包辦，且出現了不少罕見的新面孔。仔細觀察這些行政區，其實都有些共同之處，譬如挾帶產業群聚發揮的人口磁吸效應，或是新興重劃區等利多議題，更重要的是住宅均價都落在相當親民的1、2字頭，在這些因素匯集下，產生了強大的人口拉力，自然成為熱門遷入地區。

陳金萍提醒，雖然蛋白、蛋殼區房價較為便宜，但仍需多留意周邊的生活機能性、交通便利性；若是看好未來發展前景，也須謹慎評估，盡量在重大建設確定動工後再行購屋，切莫僅因房市利多消息就輕易進場，而產生套牢的情況。

過往許多人會期待有更好的工作機會及薪資條件，選擇離開家鄉，北上成為「北漂族」，但面對薪資追不上的物價、房價漲幅，卻讓人難以安居。綜觀近年人口遷移狀況，台北市磁吸人口的光環消散，近年人口更是嚴重外流。然而這個情形，已不只發生在台北，七都會區也陸續產生，人口從市中心轉移至周邊郊區，出現經濟學中的「甜甜圈效應」（Donut Effect）。

高房價時代，所得卻緩速成長，兩者差距擴大的狀況下，買房負擔越來越重；根據內政部公布今年第一季全國房價所得比，持續升高至9.58倍，相當於民眾須超過9年不吃不喝，才買得起一間屬於自己的家，更創下統計以來單季最沉重紀錄。觀察目前全台縣市表現，購屋難度最高落在台北市，房價所得比高達16.22倍，再來分別是新北市12.85倍、台中市11.26倍。

而七都各民政局人口資料及內政部實價登錄統計資料顯示，2022上半年七都會區「淨遷出人口」排名前十名行政區，前三名依序為大安區遷出8,691人最多、士林區遷出6,250人次之、中山區遷出5,508人位居第三。今年上半年七都遷出人口行政區前十名中，台北市就囊括了8個名額，城市磁吸人口的效應已不復見。而人口外流的原因很多，包含未明顯提升的所得，居高不下的房價、租金、消費水平，加上北部交通路網及公共運輸日益便捷等，都是可能促使人口流向周邊蛋白、蛋殼區，加劇脫北潮的原因。

比較特別的是桃園市大園區也入榜前十大人口流出行政區，永慶房屋研展中心副理陳金萍解釋，主要因「桃園航空城開發計畫」於去年邁入實質開發階段，申請自願優先搬遷區的民眾陸續辦理戶籍遷出的手續，才會產生大量人口流出的現象。

人老、屋老等雙老問題持續發酵，房產繼承人也高齡化；根據內政部最新發布資訊，今年八月全國繼承移轉棟數高達六九八八棟，創下一九九一年有統計以來單月新高。

觀察各年度繼承移轉變化，自二○一○年起，已累積十二個年度創新高，且去年全年更首度突破六萬棟、約六．二八萬棟，對比二○一○年的三．九萬棟，增幅超過六成。

全年繼承移轉量 有望連13年創新高
房產業者指出，今年前八月累積繼承移轉逾四．四九萬棟，每月平均超過五六○○棟，對比去年單月平均約五二三七棟、增幅逾六％，預期今年全年繼承移轉量很大機會將連十三個年度創新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，統計過去一段時間死亡人數與繼承移轉登記的數量比例，從二○一七年至二○二二年上半年，繼承移轉登記佔死亡人數的比重約三成，也就是平均每十個死亡人數，就會出現三棟建物繼承移轉；隨台灣人口持續老化，加上這波疫情衝擊，死亡人數增加，導致短期內的繼承移轉量也跟著攀高。

曾敬德認為，早年國人早婚且小孩比較多，等到長輩不在時，房產就由配偶與子女繼承；根據內政部數據，去年國人平均壽命為八十．八六歲，其中男性七十七．六七歲、女性八十四．二五歲，若長輩離世後，輪到子女繼承不動產時，多數繼承人年紀也都邁入五十至六十歲。

曾敬德提醒，房產由多個兄弟姊妹共同繼承的情況也持續發生，若長輩生前沒有先安排協調好，很容易讓子女間產生糾紛，最後還是得出售房產換取現金，再平分給多位繼承人。

一掃上半年量縮陰霾，根據房產市調機構統計，第三季北台灣新推建案總銷金額高達3807億元、年增約14.4%，前三季累積推案量已達9113億元。市調業者認為，全年新案可望持續呈現量增格局。

桃竹建商推案意願較高
今年前三季北台各縣市以桃園、新竹建商推案意願較高。桃園前三季合計2658億元，較去年同期多961億元、年增逾56%；再來則是新竹地區，前三季累積達1298億元、年增逾26%。

雙北前三季推案 較去年衰退
反觀台北市、新北市前三季推案金額分別約1924億、2889億元，均較去年同期衰退、年減均逾17%。

住展雜誌研發長何世昌表示，目前建照核發量處高水位，加上營造成本止漲，促使建商帶著鋼盔在利空齊聚的第三季大舉推新案。尤其部分新案已無法再延後推案，再加上又碰上928房市熱門檔期，在新案堆疊的情況下，直接推升北台灣第三季新案總銷。

他指出，今年桃園市新案最踴躍推出，尤其中壢、桃園、龜山等三行政區，各區前三季累積推案總銷都超過500億元，三區新案總銷占全桃園市比重逾6成。不過，也因為桃園指標大案多數已上陣，預期第四季新案量可能出現量縮。

至於單價欲挑戰7字頭的新竹地區，實際情況是因為一個寶山新案推升整體推案總銷，因該單一建案總銷金額便占前三季累積新案金額近1/4，反觀新竹房市熱區竹北、新竹市東區新案供給則同步下挫。

何世昌提醒，即便北台灣全年推案總銷上看1.3兆元，呈現量增格局，但未來需注意市場胃納量是否會隨之上升；假如選後買氣停滯，未來恐要務實面對供給過剩的問題。

財政部台北國稅局今（29）日表示，民眾出售舊房地繳納房地合一稅，於完成移轉登日起2年內重購新自住房地者，可申請房地合一稅退抵，且「先購後售」也適用。須注意的是，若在5年內將新房改作其他用途或移轉，將遭國稅局追繳稅款。

台北國稅局說明，民眾重購新房地時，可於完成移轉登記之次日起5年內申請按重購新房地價額占出售舊房地價額之比率，退還出售舊房地時所繳納之所得稅，先購後售的情形也適用。

不過，國稅局特別提醒，民眾已申請重購自用住宅扣抵或退還房地合一稅者，在重購後5年內，勿改作其他用途或再行移轉他人，如經查獲，國稅局將追繳已扣抵或退還之稅額 。

民眾遷出新屋戶籍　遭追繳20.3萬稅款
該局進一步說明，個人重購自住房地，經核准退還或扣抵房地合一稅額，於重購後5年內，如因未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區之入學條件、本人或配偶因公務派駐國外或原所有權人死亡，致戶籍遷出或未設戶籍於該重購房屋，如經查明該房屋實際仍作自住使用，確無出租、供營業或執行業務使用，仍可認定屬未改作其他用途，免予追繳原退還或扣抵稅額。

國稅局也舉例指出，納稅義務人陳君原於108年5月30日以1030萬元購入A屋，並將戶籍遷入A屋且居住，109年1月5日再以1270萬元購入B屋（新房地），110年8月29日以1140萬元出售A屋（舊房地），並將戶籍由A屋遷至B屋。

陳君申報出售A屋房地合一稅應納稅額20.3萬元［（成交價1,140萬元-取得成本1030萬元-可減除費用30萬元-土地漲價總數額22萬元）×適用稅率35%］及主張重購自用住宅扣抵稅額20.3萬元〔應納稅額20.3萬元×（重購價額1,270萬元÷出售價額1,140萬元，大於1以1計算）〕，案經該局以符合2年內重購及自用住宅要件予以核准。

不過，事後稽查時發現，陳君雖於110年8月29日將戶籍遷入B屋，但隨即在110年12月15日將戶籍遷出B屋，亦未實際居住於B屋，且無前述戶籍遷出或未設戶籍免予追繳之情形，該局認定陳君在重購B屋後5年內改作其他用途，遂向陳君補徵原扣抵之稅額20.3萬元。（審核：葉憶如）

位在愛河邊的高雄國賓飯店吹熄燈號，營業到2023年1月31日，原址將改建親水豪宅大樓，新建案將由大陸建設、國賓飯店及厚生公司等三方採共同持有、共同銷售模式，由於地點佳，每坪有50萬元至60萬元實力。

上市建商主管說，這是疫情衝擊下，高雄首家結束營業的五星級飯店；由於高雄國賓飯店的川菜與廣東菜料理相當到位，不少粉絲饕客十分惋惜。

國賓飯店表示，一切以正式公告為主。據了解，國賓飯店已經與大陸建設、厚生公司簽約，決定將高雄國賓飯店建物申請危老重建，最快二至三年後推出豪宅建案。

大陸建設主管表示，高雄國賓新建案由大陸建設、國賓飯店及厚生公司等三方採共同持有、共同銷售模式，大陸建設負責規劃、興建及銷售作業；三方合作模式，則是由大陸建設購入20%土地及厚生購入30%土地，國賓飯店與厚生公司就持有土地並與大陸建設合建，就合建部分大陸建設預定分回比率約63%。

考量整體規劃尚在概念階段，加上將申請危老重建計畫，及原有建物拆除時間，因此預定於2024年推案。

桃園市長鄭文燦2022年9月28日前往中壢藝術館，出席「2022年市政說明會活動－中壢場」。鄭文燦表示，桃園成長快速，甫在《今周刊》永續城市SDGs大調查中，榮獲永續城市特優獎，在經濟力、社會力也獲雙冠的佳績；作為全台灣人口成長最快的城市，尤其中壢區7年內人口數已達42.2萬人，出生人口數亦是桃園各區之冠，顯見在市府各項政策帶動下，中壢已成為年輕族群喜歡居住的都市。

鄭文燦指出，市府致力營造特色主題公園，例如：「月眉樹木銀行」原為工程中暫時安置樹木的場所，後改為「月眉樹木銀行公園」成為民眾重要的休憩場所；「中央公園」經過重新設計後，翻轉為年輕人喜愛的約會場所；「光明公園」則擇定為旗艦型公園；並爭取原屬國有財產署及中華電信的所有地，興建「永福羅漢松公園」，達到與地方共榮的目標。另外，市府也重視公園公廁的如廁品質，改善中山公園、星河親子公園、忠孝公園、興仁公園、華勛公園及龍岡森林公園等6座公園廁所，增加公園的友善度。

在機場捷運方面，鄭文燦說明，市府化不可能為可能，讓機場捷運正式通車，成為台北、機場及中壢間最重要的捷運交通路線。同時，機場捷運A22老街溪站即將於2022年底試營運。A23中壢站則將配合鐵路地下化，成為台鐵、機場捷運、捷運綠線三鐵共構，約萬坪的「中壢大車站」。此外，市府規劃利用中正路地下空間打造地下街，並預留地下街出口，使中平商圈、中正地下街得以一路透過地下街走到車站，有助於中壢商圈蓬勃發展。

鄭文燦也說，中壢是前瞻基礎建設計畫最大的受益者，配合前瞻計畫所推動的桃園鐵路地下化工程，期間市府成功爭取經費，改為中央負擔785.95億元，市府負擔257.43億元，約負擔24.57％。鄭文燦表示，桃園鐵路地下化後，沿途將新增鳳鳴、中路、桃園醫院、中原及平鎮站等5個車站，並消除8個高架橋、8個地下道及近20個平交道，原鐵路路廊改為林蔭大道；目前台鐵中壢臨時後站已啟用，中壢臨時前站及平鎮車站均在動工中，其中平鎮車站將於2026年通車，屆時可分擔中壢交通壓力，全線也預計2030年啟用。此外，捷運綠線延伸中壢段，目前綜合規劃審議中，未來中壢地區將因捷運綠線翻轉地方發展。

有關交通建設，鄭文燦提到，耗資約13億元由國道基金全額負擔的「國道一號增設中壢中豐交流道計畫」，預計近期可動工；同時配合此計畫，市府同步推動「南園二路延伸至中豐北路計畫」以銜接中豐交流道。為讓青埔與國道連結更加順暢，市府也推動「大竹交流道改善計畫」，透過高架橋工程跨越中正東路抵達青埔地區，並拓寬南青路，以紓解該地交通。

鄭文燦進一步說明，目前中山東路拓寬工程和龍岡路拓寬工程一、二期已經完工，後續待龍岡國小遷校至體育園區後將進行第三期工程；而龍慈路延伸至台66線第一期工程已完成，第二期由營德路至台66現正辦理用地取得中。未來從中壢後站經龍慈路，可望直接前往台66線，供中壢後站居民多一個道路選項；另龍南路至仁和路也拓寬完成通車，讓中壢後站交通邁進一大步。

鄭文燦也說，市府分3期辦理「桃42線月桃路道路拓寬工程」，目前第一期已完工，第二期施工中，第三期則積極辦理定線作業中，未來全線完工後，將帶動青埔及觀音草漯地區發展。另外，針對中壢工業區交通瓶頸，市府持續拓寬吉林路至文中路，相信該工程將有益於內壢及往來工業區的市民朋友。

鄭文燦分享，桃園最大的社宅「中壢1號社會住宅」已啟用，提供957戶居民分別入住多元房型，其六合一的社福大樓，更成功榮獲國家卓越建設獎；同時，市府規劃「龍岡好室社會住宅」及「中興巷社會住宅」，其中中興巷社會住宅為桃園首件公辦都更案，以公辦都更方式引進民間資金，未動用市府經費，一棟作為社宅及公益設施，一棟開發商分回，除了作為社會住宅外，市府將進一步規劃中壢派出所、市民活動中心及樂齡學習中心等。

關於中壢水環境建設，鄭文燦指出，市府推動「銀河水岸亮點工程」，歷經辛苦溝通，完成涵蓋10個里的無障礙人行環境之外，也推動老街溪全流域整治計畫，由市區開蓋段出發，上游延伸至伯公潭、下游延伸到青埔，安排植栽、步道及照明，讓老街溪成為中壢的母親之河，打造中壢的親水環境。同時，市府也辦理活動，如桃園燈會、地景藝術節等，搭配污水下水道接管，使老街溪逐漸恢復生態展現生命力。對此，鄭文燦感謝老街溪巡守隊用心照護老街溪的環境。

鄭文燦談到，「中壢體育園區」重劃案將於2023年配地，預計涵蓋9公頃公園、大型體育場館及新龍岡國小，周邊的環中東路將配合拓寬為40米道路，搭配捷運綠線延伸中壢段，可望打造高綠覆率的住宅生活圈。在國民運動中心方面，鄭文燦說明，市府陸續完成中壢國民運動中心、中大國民運動中心， 而龍岡國民運動館也在發包中。在公園方面，市府整建中央公園，解決地下停車場漏水問題，更榮獲國家卓越建設獎的肯定。

市府也持續打造優質智慧化停車場，例如中壢文化公園地下停車場；而中正公園地下停車場預計於2024年完工。鄭文燦提到，為支持警察同仁且提升市民洽公品質，市府新建興國、普仁及自強派出所，並即將完成中壢仁愛派出所，讓警察同仁享有更優質的工作環境。

鄭文燦指出，關於中壢教育建設在校舍重建部分，包含預計2022年10月完成的中壢國小校舍第一期工程，將在原操場上新建地上新校舍及停車場，讓師生享有全新的教學環境；而青埔國小二期校舍暨活動中心、青埔國中多功能活動中心已啟用；青園國小校舍及非營利幼兒園預計2023學年度啟用；龍興國小、環北國中及自立國小活動中心則在規劃設計中。

鄭文燦分享，中壢普設多功能的市民活動中心，包括水尾、青埔、普仁、自強、過嶺、篤行、月眉、新街金華、龍福等市民活動中心，未來社會住宅公設亦將作為活動中使用；同時，市府持續實踐「一生活圈、一社福館」目標，其中外觀有長頸鹿剪影的內壢社福館，內部結合公托中心、親子館及安家實物銀行，提供多元社福照顧，而規劃落腳於元生公園的元生社福館已發包，屆時將成為內壢地區的老人文康中心。

針對中壢人過往回憶「中壢大時鐘」，鄭文燦談及，市府給予原攤商退場補償費，將第一公有零售市場改為智慧化綠建築大樓，並透過設計復刻中壢鄉親記憶，規劃有美食街、商場、客家文化交流中心及停車場等設施，預計2022年底開幕。而中壢新明市場也完成改造，內部有青創基地、日照中心及新住民培力中心等多樣化空間。此外，內壢第三市場公辦都更案也在招商中，持續徵求有意願的開發團隊。

鄭文燦特別分享位於中壢的文化館舍，像是受年輕人喜愛的「馬祖新村」，範圍內有中壢光影電影館、馬村市集、馬幼藝所及馬村隱園民宿，而中壢的中平路故事館、壢景町及壢小故事森林3個館舍也是中壢的亮點之一。

鄭文燦也分享，青埔地區有桃園陽光劇場及興建中的國際原住民族文化創意園區，而原住民族電視台將遷移至此，其中陽光劇場可容納1萬5,000名觀眾，是辦理露營及露天電影院的優質場域。同時，在建築界引發討論具山丘造型「桃園市立美術館」正緊鑼密鼓施工中，其中兒童美術館將在2023年完工、市立美術館預計在2024年完工。

關於青埔地區進一步的發展，鄭文燦提到，亞洲‧矽谷創新研發中心即將發包；桃園會展中心規劃可容納2,000人的國際會議廳、600攤位的展覽館等，預計2023年完工，配合施工中的世界館，屆時世界客家博覽會將在青埔盛大登場。鄭文燦也特別分享，改造中的中原營區，將成為桃園版的華山文創園區，近7,000坪大型的文創基地，預計2022年12月完工，2022桃園文博會更將於此地辦理。

鄭文燦最後提到，過去桃園不斷進步，中壢也持續改變，市民幸福感相對提升，多項建設陸續動工、完工，並改善缺失之處，更成功榮獲2022國家卓越建設獎27項獎項、2022全球卓越建設獎2金2銀的肯定，感謝市民、市議會的支持及市府團隊的努力，期盼市政建設藍圖陸續朝動工邁進，讓中壢蓬勃發展。

共有23個城市符合這一政策，基本集中在三四線城市和部分二線城市。

樓市深夜迎來重磅利好，部分城市首套房貸利率下限被階段性放寬。

9月29日，人民銀行、銀保監會發佈關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

這並不是央行今年首次調整住房信貸政策，央行、銀保監會曾於5月發佈通知，將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。

此次政策階段性調整有哪些意義？哪些城市符合這一政策？後續房地產市場調控政策是否會進一步放寬？

部分城市首套房貸利率不設下限

在5月15日房貸降息後，首套房貸利率為不低於5年期LPR-20BP；二套房不低於5年期LPR+60BP不變，各地在下限基礎上因城施策調整。而此次政策出臺後，意味著，從9月29日至今年年底，部分城市首套房貸利率可以低於5年期LPR-20BP，不設下限。

9月29日，人民銀行、銀保監會發佈關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知，對於符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

央行、銀保監會表示，這一政策措施的出臺，有利於支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策範圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水準，有利於減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

光大銀行(2.810, -0.02, -0.71%)金融市場部宏觀研究員周茂華對第一財經表示，此舉主要是抓住穩增長關鍵視窗期，出臺階段性、差別化穩樓市增量政策，在風險可控情況下，因城施策，根據部分城市區域房地產市場情況，適度放寬房貸利率空間，降低剛需購房成本，促進樓市需求回暖。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此類差別化住房政策，主要是指首套住房商業性個人住房貸款利率下限的放寬。換言之，此次政策在此前房貸利率下限下調20個基點的基礎上，允許下調的基點更大，或者說允許在4.1%的利率基礎上進一步下調。

這些城市將迎政策利好

“主要是針對房地產市場疲軟的城市，明確了房價過冷的城市可以運用這項工具。”嚴躍進稱。

值得注意的是，央行、銀保監會發佈通知稱，對於2022年6~8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

同時，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

哪些城市符合這一政策？第一財經記者根據國家統計局發佈的6月、7月、8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數情況梳理來看，共有23個城市符合這一政策，基本集中在三四線城市和部分二線城市。具體包括天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理。


嚴躍進認為，政策出臺後，會使銀行的自主權增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助於降低房貸成本和提振市場交易行情。

周茂華表示，樓市調控堅持房主不炒，延續穩字當頭基調，因城施策、精准調控，並為部分區域用足政策工具空間創造條件，促進樓市加快復蘇，回歸三穩軌道。

不排除利好擴大至更多城市

三季度以來，中央及地方出臺了一系列“保交樓”舉措。7月28日，中央政治局會議定調，穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

與此同時，國常會多次部署房地產，從強調“因城施策促進房地產市場平穩健康發展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求”到“支持剛性和改善性住房需求”，再到“支持剛性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款”，政策基調向寬鬆積極漸進。

根據克而瑞地產研究發佈的《2022年三季度中國房地產總結與展望》報告統計，三季度，121省市累計出臺148次放鬆政策，主要涉及放鬆限購、放鬆限貸、放鬆限價、放鬆限售、放鬆公積金貸款、稅費減免、購房補貼、調降土拍門檻；86城隨LPR下調房貸利率，首套4.1%、二套4.9%，但信貸需求仍偏弱。

展望四季度，中國銀行(3.050, -0.02, -0.65%)研究院在報告中建議，接下來應因地制宜放鬆需求側限制措施，進一步降低人口流入地區限購門檻，通過降低首付比例、改善公積金使用方式範圍等減輕剛需購房壓力，適當縮小剛需和改善性住房之間首付比例、貸款利率等方面的差距，釋放改善性需求。

東方金誠國際信用評估有限公司研究發展部高級分析師馮琳認為，後續視房地產市場運行情況而定，不排除將這一舉措擴大至更多城市，或單獨下調二套房房貸利率下限的可能。同時，預計四季度5年期LPR報價也有望進一步下調，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進而推動樓市最快在年底前後出現趨勢性回暖勢頭。這將是四季度穩增長、控風險的一個重要著力點。

距離博裕宣佈全面要約收購金科服務(11.96, 0.20, 1.70%)僅過去一天，物管行業另一筆大型收並購交易便隨之浮出水面。

9月28日晚間，華潤萬象生活(29.5, -1.30, -4.22%)公告宣佈，擬以總代價10.37億元收購浙江祥生物業服務有限公司（下稱浙江祥生物業）100%股權，後者透過10間附屬公司擁有共計95間分公司。代價分兩部分，包括2.07億元擬轉移債務，以及8.3億元股權對價。

浙江祥生物業主要在國內從事基礎物業管理服務、業主增值服務、非業主增值服務及車位元銷售代理服務業務。規模層面，目標公司在浙江、安徽及江蘇等多個地區分別擁有在管面積2350萬平方米，合約面積1480萬平方米，以及在途面積110萬平方米。

據觀點新媒體查詢，2021年祥生控股旗下祥生活服務遞交的招股書顯示，截至去年5月底，在管項目135個，涉及總建面2125萬平方米，其中浙江地區占比逾半。

由此大致可得知，如今祥生控股出售予華潤萬象生活的資產包，包含了旗下絕大部分物管業務。

對於祥生活服務而言，這樣的結局或許在決定暫緩上市時便註定，名義上強調尋求更好時機，背後大股東傳遞來的寒氣卻早已入骨。

去年11月22日，祥生活服務在港交所披露聆訊後資料集，而此前一周祥生控股遭遇股價暴跌，單日最高跌幅達53.91%。

至12月13日，祥生活服務遞交的資料集處於失效狀態，公司對外解釋，管理層決策暫緩發行流程，並自主選擇發行視窗。今年1月，祥生控股出現美元優先票據未償還。

祥生控股半年報顯示，截至今年6月底，公司累計未償還於1月、3月及6月到期優先票據本金2.19億美元，及利息2250萬美元。因此，該公司總計人民幣68.62億元的優先票據與計息銀行及其他借款已違約或交叉違約，且須按要求支付。

同時，期末該公司借款總額約290.09億元，較去年底減少15.6%；從債務結構觀察，未來一年內該公司到期債務將接近162億元，相較之下現金及現金結餘（含受限資金）僅50.67億元。

在短期流動性面臨極大考驗的情況下，祥生控股1-7月曾先後出售過浙江向日葵健康產業等多家公司股權，涉及總代價約15.28億元。

最終，祥生活服務也不可避免被擺上了貨架，在它之前，包括花樣年、禹洲、明宇、中梁、陽光城、富力等房企旗下物管業務都曾被出售。

接盤浙江祥生物業的華潤萬象生活，在交易談判中佔據有利地位並轉化為優勢：以目標公司2021年經營產生的稅後溢利1.05億元，以及代價10.37億元計，該筆收購給出的PE大約9.88倍。

這亦是華潤萬象生活加大收並購力度的縮影之一，年內該公司已累計收購禹洲物業、中南服務、九洲物業及浙江祥生物業共計4家物管公司，總計投入約達46億元。

估值角度觀察，華潤萬象生活在收並購中所給予的PE呈現梯狀下降走勢，從年初逾21倍到如今不足10倍，定價愈發理性。

橫向對比，今年2月碧桂園(1.67, -0.22, -11.64%)服務收購中梁物業，敲定的PE大約也在30倍左右。


在8月底華潤萬象生活召開的業績會上，總裁喻霖康就曾表示，過去半年多以來物管企業估值發生了很大改變，很多公司出現了一些並購機會。但他隨即表示，估值只是一個方面，公司還要綜合考評其他因素，希望標的公司經營穩健、財務規範，重點要匹配戰略發展方向。

該公司在最新公告中，也肯定了收購的裨益：“收購事項將增加本集團在浙江、安徽等地區的管理濃度，提高市場影響力，擴大服務範圍，提升區域協同價值。”

“管理濃度”今年以來在萬物雲(46, -3.35, -6.79%)、華潤萬象生活等物管公司戰略闡述中頻繁出現，通過進一步提高濃度，以提高服務效率成為它們的集中訴求。

比如，華潤萬象生活“十四五”期間的規劃是進入第一梯隊，預判未來頭部企業將達到10億平方米體量；而今年上半年在手合約面積3.23億平方米，在管面積2.45億平方米，與頭部企業尚存在較大差距。為此，該公司提出的發展路徑包括拓展規模、提升效率、增加創新收入及會員經營等。

物管出現低估值並非個案，實際上，過去一年以來這幾乎已成為行業的共性問題。

觀點新媒體統計的50家港股物管公司（不含業績虧損的佳兆業美好(2.71, 0.16, 6.28%)、融創服務(1.86, -0.20, -9.71%)及第一服務），目前平均PE（TTM）約在9.93倍左右，較它們上市首日收盤價計平均PE（TTM）約33.3倍出現大幅下降；估值最高的是華潤萬象生活，憑藉商管業務的發展優勢，目前PE（TTM）約為28.70倍。

此前9月27日午間，金科服務公告披露，二股東博裕投資擬提出自願性有條件全面現金要約，以收購3.97億股股份，最高代價47.63億港元。要約價每股12港元，低於金科服務每股淨資產（13.46港元），折合PE（TTM）僅約7.22倍，遠不及上市首日收盤的估值（48.61倍）。

9月29日當天，萬物雲也正式敲鐘上市，以首日收盤價每股46港元計算，其PE（TTM）亦只有25.68倍，低於發售價中位數對應估值（30.29倍），但仍僅次於華潤萬象生活。

上述定價行為被外界解讀為“理性的估值”使然，潛臺詞即過往行業受到資本過度追捧——前兩年企業上市大多強調規模成長性，以及社區增值服務的想像空間。

當熱潮退散，企業之間比拼資金實力、發展品質，或許才將是新常態。

百億私募股權機構下場造公寓，即將造出一家百億上市公司。

作為領先且發展迅速的長租公寓服務平臺，並在我國率先創立集中式長租公寓模式的魔方公寓，如今已進入IPO衝刺階段。

近日，魔方生活服務集團有限公司（魔方生活）已在港交所發佈招股書。根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，魔方生活在獨立的集中式長租公寓運營商中排名第一。

自2009年推出魔方公寓品牌，定位追求優質租房生活的白領人員，以及在2016年推出9號樓公寓品牌，為藍領人員提供宿舍類的住宿解決方案，根據弗若斯特沙利文的資料，如今這兩個品牌均已成為各自的細分市場最知名的品牌。

不過即便魔方生活已在我國公寓行業中取得重大成就，但由於此前該行業頻頻發生暴雷事件，魔方生活最終能否成功登陸資本市場，或仍有待時間驗證。

平均出租率下滑

根據弗若斯特沙利文的資料，我國租賃公寓行業的市場規模在2021年底已大幅增長至1.8萬億元，預計到2026年底將進一步擴大到2.7萬億元，複合年增長率為8.4%。

此外，根據弗若斯特沙利文的資料，預計我國的集中式長租公寓市場將更迅速地增長，從2021年的449億元增加至2026年的1252億元，複合年增長率為22.8%。

據悉，魔方生活於2009年開始在南京發展集中式長租公寓業務。此後，公司又擴展到其他城市，包括於2013年擴展到上海和廣州，於2014年擴展到北京和深圳，以及於2016年擴展到杭州。

截至2022年6月30日，公司在26座城市的394個地點經營76190套在營公寓，其中直營公寓有50074套，加盟管理和協力廠商託管公寓有26116套。

就直營模式而言，公司的收入包括住戶支付的租金及住戶居住期間公司向其提供配套服務的公寓管理服務費。

截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，公司通過直營模式分別產生收入9.11億元、9.13億元及13.9億元，占同期總收入的96.2%、96.2%及94.5%，為公司主要收入來源。

但需要警惕的是，截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度以及截至2022年6月30日止六個月，公司直營模式下管理的公寓平均出租率呈下降趨勢，分別為88.0%、80.2%、86.5%及82.4%。

而就加盟管理和協力廠商託管模式而言，公司的收入主要來自向加盟商及委託方收取初始一次性費用，及根據加盟管理和協力廠商託管公寓總收入百分比持續收取管理服務費。

截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，公司通過加盟管理和協力廠商託管模式分別產生收入9.2百萬元、18.7百萬元及37.8百萬元，占同期總收入的1.0%、2.0%及2.6%。

長租公寓多雷

資料顯示，在直營模式下，魔方生活向目標公寓物業的業主或授權承租人整租或租賃部分的樓宇，通常會就此類公寓物業訂立長期租約，初始租期一般介乎10至15年。

而在按照統一的標準對租賃物業進行改造及裝修後，公司向住戶提供該等租賃公寓以及全套優質服務。住戶通常與公司簽訂為期一年的租賃合同（經雙方同意後可續租），並按季度或按月支付租金。

只是這種模式歷來多雷。在長租公寓鏈條中，房東、長租公寓、租客，經常有大量企業暴雷。

在魔方公寓之前，青客公寓和蛋殼公寓均曾登陸美股市場，然而從長租公寓第一股到走入破產清算程式，青客公寓僅用了兩年零兩個月的時間。而在上市445天后，蛋殼公寓也走向了退市。

據悉，2019年青客公寓赴美上市，成為國內首個登陸資本市場的長租公寓運營商；同年，蛋殼公寓亦赴美 IPO。但自2020年9月起，蛋殼等分散式長租公寓品牌陸續暴雷。即便如今已時隔多日，市場也仍充斥著對蛋殼公寓的討伐之聲。

黑貓投訴【投訴入口】網顯示，截至目前，蛋殼公寓相關投訴多達36727條。有投訴人表示，自從2020年12月被迫退租，被房東趕出來，然後在蛋殼公寓APP上辦理了退租程式，租金剩餘8025.34元，卻一直未退款，提現一直未到賬，蛋殼公寓也聯繫不上了。

蛋殼危機發酵後，長租公寓行業投資遇冷。因此，魔方生活此次在港股能否走通或存較大懸念。

值得注意的是，魔方公寓在業內的口碑也並不算好。在黑貓投訴網上，充斥著魔方公寓不給退押金、7天無條件退款不肯退、水電費收費超標、服務效率低下、隔音差、管理不到位等相關租客的投訴。

創始團隊套現離場

招股書顯示，魔方生活本次IPO募集資金將主要用作業務擴張及戰略性收購、更新技術基礎設施及創新公寓產品、持續銷售及行銷工作、以及作為營運資金及作一般企業用途。

根據弗若斯特沙利文的資料，自2020年以來，公司是業內最活躍的收購者之一，完成了總價值超過13億元的十項收購。

據瞭解，儘管集中式長租公寓市場增長迅速，但目前市場仍處於高度分散狀態。根據在營公寓數量這一指標，五大參與者只有15.8%的市場份額，而中小型運營商則管理相對較多的公寓。

財務資料方面，2019年-2021年，魔方生活收入分別為9.46億元、9.48億元及14.71億元，複合年增長率為24.7%。同期，歸屬股東淨利潤為6037萬元、-2.29億元及2.82億元。

2019年10月21日，胡潤研究院發佈《2019胡潤全球獨角獸榜》，魔方公寓排名第224位。2020年8月，魔方公寓以100億元人民幣市值位列《蘇州高新區2020胡潤全球獨角獸榜》第256位。

招股書顯示，截至最後實際可行日期，魔方生活由Peridot Gem Investment持股44.16%、Mordenite Gem持股5.81%、Peridot Gem Group持股3.99%。然而，這三家公司各自由華平投資管理的若干投資基金控制，合計持股53.96%。

華平投資于1966年成立，是我國及東南亞最大的私募股權投資機構之一，截至2022年6月30日，管理資產超過850億美元。華平投資積累了消費、金融服務、醫療健康、工業技術、房地產及科技領域的專業知識。

然而需要警惕的是，魔方生活的創始人並非華平投資，而由葛嵐和陸欣等8位創始人于2009年成立，隨後在2012年至2018年期間，魔方生活進行一系列資本重組及多輪融資，華平投資才得以逐漸成為魔方生活的控股方。

此外，在華平投資逐漸掌控魔方生活期間，2017年底，魔方生活創始人葛嵐已經走出離職，並且陸續賣掉手中的大部分股權，而其餘創始股東們也在IPO前的數輪融資中，賣掉了大部分股權，選擇套現離場。

沉寂多年的北京通州樓市，近期，部分高品質改善型住宅項目，成交活躍度提升。

據地產行銷人統計資料顯示，2022年1月份至8月份，北京通州區新建住宅成交2945套，均價為49182元/平方米，成交金額為170億元。從成交金額TOP20的項目來看，5個單盤銷售金額超過10億元，5個成交均價超過6萬元/平方米，成交均價超過7萬元/平方米的有1個，即位於通州核心區運河CBD板塊的春和景明，該專案目前已成為通州樓市改善型產品的標杆，去化速度較快。

“今年以來，在‘1200萬元+’量級的東部樓盤中，春和景明去化速度較快，年內單盤銷售額已經超過10億元（包含已成交待網簽房源）。”近日，在《證券日報》記者走訪通州新盤時，春和景明專案行銷負責人向記者表示，“我們專案去年11月份開盤，一共有132套房，主力戶型為180平方米，總價區間為1300萬元，現在大部分已經售完，月均銷售1.5億元以上，目前各類產品僅剩10多套。”

運河CBD規劃加快落地

通州樓市，曾一度被稱為北京樓市“晴雨錶”。但自 “北京城市副中心”（以下簡稱“副中心”）的定位明確後，通州的產業發展開始全面提速。

在多個場合，相關部門都曾表態，“十四五”期間，北京城市副中心總投資規模將達到8000億元。如此估算，相當於每一天，副中心都要完成4.38億元投資。可以說，自2019年1月11日，北京市級行政中心正式遷入城市副中心後，通州就邁向嶄新時代。

《證券日報》記者在走訪過程中發現，大運河畔副中心金融生態圈已悄然成形，三峽集團、國機集團、北投集團、路孚特中國等500強企業進駐。據悉，包括平安、招商、農行、華夏、郵儲總部、北京銀行(4.100, -0.03, -0.73%)總部等多家銀行在內，近300家頭部金融企業競相進駐，高知高智的城市精英加速集聚。

從發展規劃看，在副中心快速蛻變的各板塊中，運河CBD是建設速度最快、呈現狀態最成熟的片區。政商遷址、五河七園、亞洲最大交通樞紐、環球文旅度假、自貿區發展高地等資源，七大千億元量級產業總部彙聚，將帶動40萬高精尖人群進駐。

“隨著副中心建設提速，產業、文化、醫療、教育以及交通等配套日趨完善，高精尖人才也正在進駐，隨之而來的是‘職住平衡’需求的增加。”上述春和景明專案行銷負責人表示，就目前而言，與副中心未來發展價值相匹配的高品質改善型住宅供應較少 ，但實際需求較大，因此此類專案今年去化速度較快。

據合碩機構統計資料顯示，截至目前，北京通州區僅有7093套商品住宅庫存，其中64%是單套面積小於120平方米的中小戶型，83%住宅的面積小於150平方米。

“副中心規劃落地以前的通州，缺少產業，住房供應以剛需和改善型樓盤居多，主要承接市中心的外溢居住需求。”上述行銷負責人表示，在運河CBD區域內，近五年來大戶型且單價“7萬元+”以上的新建住宅僅有兩個，除了已經售罄的珠江闕外，另一個是石榴集團開發的春和景明，但目前各類產品剩餘10多套可售，預計兩個月內清盤。

改善型住宅供應少去化快

“當下，結合副中心的定位及住宅市場產品供應角度而言，仍舊以剛需和改善型人群為主。”和碩機構首席分析師郭毅向《證券日報》記者表示，基於對通州區未來城市價值預判來看，當下高品質住宅市場的價格與其價值處在被低估的一個狀態。

從走訪獲悉的情況來看，多位元受訪者表示，新房市場表現相對穩定，但二手房仍舊是交易主力，尤其在運河CBD板塊，包括高端商務公寓，總價超過1000萬元的大戶型改善型住宅供應相對稀缺，可售房源不多。

“今年以來，每個月能夠賣10多套，銷售比較穩定。”上述行銷負責人表示，在通州購買單套總價“1200萬元+”住宅的客群，30%來自通州本地客戶，40%是來自隨供職單位遷入通州帶來的客群，其餘可能是來自海澱、朝陽等地。購房者以私營業主、政府公職人員、銀行金融高管為主，多是因區域內大面積產品稀缺，新盤較少，置業目的多為環境或面積改善，自住改善為主。

此外，在記者走訪過程中還發現，在距離春和景明約3公里外的金融街(5.030, -0.08, -1.57%)武夷融禦也正在售。“二期房源銷售價格在6.2萬元/平方米至6.8萬元/平方米之間，戶型面積為125平方米至180平方米之間為主。”該售樓處銷售人員向《證券日報》記者表示。不過，可能由於記者到訪樓盤時是中午，並沒有在售樓處看到購房者，銷售人員接待客戶態度也很冷淡。但從年內成交資料來看，該盤今年前8個月成交27億元，目前為通州區內單盤成交額最高樓盤。

至於通州樓市接下來的走勢如何？有不願具名人士向《證券日報》記者表示，“從規劃產業量級角度看，參考北京國貿CBD、上海陸家嘴(9.560, -0.02, -0.21%)的發展軌跡可知，運河CBD板塊房價有望突破‘10萬元+’，若產業全部落地，區域內房價將會上浮，但仍需時間。”

和2021年第三次集中供地一樣，深圳地鐵再次成為今年深圳第三次集中供地的“大贏家”。

9月28日，深圳舉行2022年第三次集中供地，掛出7宗宅地，其中寶安區、光明區各一宗、龍華區2宗、坪山區3宗，最終6宗地順利成交，攬金超106億元。其中，坪山區的3宗地被深圳地鐵集團悉數拿下，總地價達60.38億元。

據悉，深圳坪山區位於深圳與惠州臨深片區交界處，是目前深圳唯一未通地鐵的區域。今年年內，深圳首條東部地鐵快線14號線就將開通。

深圳地鐵此次拿下的坪山區3宗地為坑梓兩宗相鄰地塊G14306-8011、G14306-8012及石井街道G13305-0046宗地。坑梓兩塊地為目前亞洲範圍內最大體量的地鐵車輛段——深圳地鐵14號線昂鵝車輛段上蓋綜合開發地塊，石井地塊位於坪山中心產業環內的科技創新核心區，距離在建的地鐵16號線較近。

三宗地雖然均為底價成交，但門檻並不低。坑梓G14306-8011底價32.92億元，是本次土拍中成交價格最高、面積最大的地塊；臨近的G14306-8012土地面積僅次於前者。此外，兩宗地均位於14號線安全保護區，並進入軌道19號線規劃控制預警區，普通商品房平均售價不得高於3.53萬元/平方米，安居房平均售價不高於1.76萬元/平方米、最高售價不高於1.85萬元/平方米。

石井街道地塊為深圳第二次集中供地時流拍的地塊，本次重新上架後，地塊起拍價下調了1900萬元，由深圳地鐵全資子公司、專門負責房地產開發業務的深圳地鐵置業集團有限公司以底價11億元競得。

在這場成功出讓6宗地、收金106.38億元的土拍中，無論是拿地宗數，還是總地價，深圳地鐵集團都是“大買家”。

事實上，據時代財經不完全統計，自去年實行集中供地以來，深圳共舉行了6場土拍，出讓土地66宗、收金1598.78億元，深圳地鐵拿了其中11宗地，總地價355.84億元，金額貢獻比達22.26%。深圳2021年第三批供地時，深圳地鐵就斥資178.51億元拿下坪山坑梓街道G14301-0115、寶安松崗A407-01020等5宗地。

隨著軌道+物業模式不斷發展，地鐵公司對房地產領域的涉足逐漸加深。“站城一體化開發”板塊已成為深圳地鐵集團的“利潤牛”。據其發佈的公司債券2022半年度報告顯示，今年上半年，深圳地鐵實現營收119.75億元，淨利潤約6.23億元，利潤主要來源為站城一體化開發業務板塊，占比217.54%。

站城一體化開發業務板塊主要包括住宅、商業和保障房專案，大部分為集住宅、商業、公寓、寫字樓、酒店等多種業態於一體的城市綜合體。截至報告期末，上述項目營業收入為86.08億元，營業成本36.08億元，毛利49.28億元，毛利率為57.25%。

在中指研究院發佈的今年1-8月深圳房地產企業銷售業績TOP20榜單上，深鐵置業銷售額為175.24億元，位居榜單第二名；同期，萬科在深圳僅銷售了100.02億元，位居榜單第七名。

大規模拿地的不止深圳地鐵集團，廣州地鐵、杭州地鐵皆有先例。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地鐵公司越來越成為地方土地市場的生力軍。一方面，區域綜合開發逐漸成為土地出讓的重點；另一方面，熱點城市地鐵進入大規模開發階段，房地產業務給地鐵建設輸血已經成為地鐵開發的主要支撐。再次，地鐵公司的實力相對雄厚，拿下地塊、地鐵開通後再賣房子，溢價會比較高。

仲量聯行29日發佈的資料顯示，三季度廣州甲級辦公樓租賃市場需求疲軟，去化承壓，整體空置率上揚至17.5%。

2022年三季度，面對複雜多變的外部環境、國內疫情多點散發和極端天氣的多重影響，仲量聯行分析，在此背景下，雖然三季度廣州本地未受到疫情的顯著擾動、經濟社會運行相對平穩，但在未來疫情波動等不確定因素的干擾下，許多企業對於自身業務擴張和發展仍持觀望或相對保守的態度。因此，市場活力仍有待進一步釋放。

三季度，廣州甲級辦公樓市場租賃需求在市場情緒的影響下顯疲軟，存量空置吸納速度相對緩慢，淨吸納量約為6萬平方米。尤其在租金成本相對較高的珠江新城片區，其存量辦公樓項目空置率與上季度資料相差無幾，可見三季度此片區辦公樓租賃市場的去化情況並不理想。

隨著兩個辦公樓項目的竣工，三季度廣州甲級辦公樓新增辦公面積約25萬平方米。新入市項目與相對乏力的租賃需求推動全市空置率進一步上探，截至三季度末，全市空置率約為17.5%，環比上漲約2.0個百分點。

租金方面，本季度全市租金保持相對平穩，環比微跌0.1%。仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖指出：“經過此前兩到三個季度的下行，廣州甲級辦公樓市場租金目前處於較低的水準。”

仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：“本年內，廣州甲級辦公樓租賃市場很可能將延續本季度相對平淡的表現。”

仲量聯行監控資料顯示，在未來12個月內，廣州甲級辦公樓市場預計將迎來逾80萬平方米的新增供應，主要集中在琶洲、金融城等新興子市場。

9月28日盤後，李嘉誠實控的長實集團發佈公告稱，擬以207.66億港元出售香港物業（其中包含半山波老道21號豪宅專案未售出部分），涉及152個住宅單位，242個住宅停車位和31個電單車停車位。賣方（兩者均為本公司間接全資附屬公司）及買方已于2022年9月28日（交易時段結束後）訂立買賣協議，據此，股份賣方已同意向買方出售銷售股份（即目標公司的唯一已發行股份），且貸款賣方已同意向買方轉讓銷售貸款。

此前，英國政府上週五出臺了自1972年以來最激進的減稅方案，隨後，英國股債匯市場“三殺”。英鎊對美元匯率一度創1985年以來的最低水準。9月28日，英鎊對美元依然在1.06低點附近徘徊。

英鎊的大幅貶值下，由於李嘉誠重倉佈局歐洲市場，持有英鎊資產的“長和系”受影響巨大。“長和系”旗下上市公司股價連續下跌，李嘉誠的財富也在3日內下跌了79.59億元人民幣。

香港安裡資產管理投資組合經理陳鳳珠告訴《華夏時報》記者，英鎊下跌主要兩個原因，一是美國大幅度加息，導致美元強勢；二是英國推出減稅措施，市場憂慮通脹加劇，當地經濟情況堪憂。

“長和系”股價受連累

長江集團是中國香港的跨國企業，集團在香港的成員包括三家同為恒生指數成份股的上市公司，即長實集團、和記黃埔有限公司及電能實業有限公司；在香港聯合交易所主機板上市的長江基建集團有限公司、長江生命科技集團有限公司、和記電訊香港控股有限公司、和記港陸有限公司及TOM集團有限公司等，這些公司被稱為“長和系”。

9月26日，英鎊對美元最低下探至1.0349，創37年來歷史低點，年內已累計下跌將近21%以上。

當天，港交所資料顯示，截至9月26日收盤，長實集團沽空金額高達2.16億港元，較上一交易日上升267.84%。

9月28日，港股主要股指全線大跌，截至收盤，恒生指數跌3.41%，報17250.88點，創近11年新低；恒生科技指數跌3.85%，報3526.23點，創半年新低。“長和系”幾隻個股也在28日繼續下跌。

具體來看，長實集團（01113.HK）收盤報46.35港元，跌6.647%；長和（00001.HK）收盤報43.45港元，跌3.978%；長江基建集團（01038.HK）收盤報39.05港元，跌5.904%；電能實業（00006.HK）收盤報38.35港元，跌5.192%；長江生命科技（00775.HK）收盤報0.62港元，跌6.061%。其中長實集團、長和累計跌幅相對較大。

據悉，長和上半年16%的收入來自英國，長實集團更是有近三分之一收入來自於英國。根據彭博新聞9月27日報導，受英鎊下跌影響，6月30日以來長和英國資產淨值可能蒸發掉了157億港元（20億美元）。

對此，長江實業集團也在近日有幾番動作。一是據最新消息，長江實業集團將以210億港元向新加坡金融機構Sino-Suisse出售香港房地產項目；二是長實集團發佈公告，該公司於2022年9月27日斥資約6294.32萬港元回購127.25萬股，回購價為每股49港元至49.8港元。

李嘉誠年內身價縮水161億元

彭博億萬富豪即時指數顯示，李嘉誠9月28日身價270億美元，排名全球第43位。李嘉誠年初以來資產縮水7.6%，損失達22.3億美元（超161億元人民幣）。

上述指數9月25日顯示，李嘉誠的身價還是281億美元，到了9月26日，其身價下跌至267億美元。相當於其財富一天蒸發掉99.35億元人民幣。隨著英鎊回暖，以28日270億美元身價計算，李嘉誠的財富也在3日內下跌了79.59億元人民幣。

對於李嘉誠身價縮水原因，陳鳳珠對《華夏時報》記者分析稱，“長和系”資產縮水，一是由於英鎊下跌，因為部分收入為英鎊，因此會構成匯兌損失，影響則視乎英國業務收入占比；其次若有英國物業資產，或會出現減值損失；另外，英國經濟若下滑，當地的業務收入亦可能下降。

英鎊為何嚴重下跌

上周，英國新任財政大臣Kwasi Kwarteng公佈了一項價值450億英鎊的減稅措施，包括取消將公司稅上調至25%的計畫，取消45%的最高稅率，大幅削減印花稅等。此舉引發投資者持續擔憂。隨後，英國股債匯市場“三殺”。英鎊對美元匯率一度下跌至1.0327，創1985年以來的最低水準。9月28日，英鎊對美元依然在1.06低點附近徘徊。

英國《經濟學人》9月26日文章稱，2022年，英鎊對美元貶值約20%，歐元對美元貶值15%，日元的貶值幅度與英鎊接近。但在過去一周裡，英鎊對包括美元在內的大多數貨幣匯率暴跌。

匯金天祿高級金融研究員張晶對《華夏時報》記者表示，目前英國處於高通脹、高利率、經濟衰退的不利局面。新減稅計畫難以改變英國脫歐以來的投資疲弱趨勢，因此該計畫造成英鎊貶值壓力增強。

張晶分析稱，整體而言，目前英國經濟增長乏力，加上能源危機和通脹高企，民眾生活成本上升，消費者信心下降，英國經濟已經處在陷入衰退的道路之中。

新世界發展（00017）公布，獲 Ares SSG 的基金斥30.79億元購入持有長沙灣項目的合營企業擴大後股本的51％股權，令該集團持股降至49％，視作出售事項，料錄收益約4.5億元。

該集團指，合營企業所持物業為一幅位於長沙灣永康街地皮，擬開發一幢估計物業可售面積約27.45萬平方呎的商業綜合體，落成後，合營公司將以單位銷售方式出售物業。

此外，該集團向對方提供認沽期權，若獲行使，最佳估計應付認沽期權價不會超過約34.63億元。

該集團指，Ares SSG 為亞太地區最大的另類資產管理公司之一，在管資產約98億美元，透過該合營安排，可結合在物業建設及發展方面的知識及專長，連同全球領先房地產投資者的資源及經驗，以把握一個新興商業區的商業物業預期需求增長。

九毛九國際（09922）公布，擬以10億元（人民幣．下同）收購持有廣州商業項目的公司26％股權及股東貸款而訂框架協議，而該公司將成為其聯營公司。

該集團指，所購公司去年虧損37萬元，於6月底資產淨值約1.78億元，持有位於廣州市天河區廣州國際金融城的土地，發展的廣州國金天地項目商業及辦公場所的預期建築面積估計佔項目預期總建築面積約26％。該項目已開始建設，目前估計將於2026年前完成開發。

該集團指，代價根據每平方米作價3.3萬元，以及建築面積約3.03萬平方米釐定，目前有意將其總部遷至目標物業，以期於靠近商務、時尚及商業中心的中心地帶而受益。

發展局公布第3季度賣地計劃，下季將推出3幅住宅地，分別位於啟德、赤柱及堅尼地城，合共涉及2,500個單位。至於一鐵一局，港鐵（00066）將為小蠔灣第1期招標，涉及1,400伙；市建局則推出西營盤皇后大道西項目招標，涉及200伙，連同兩個私人重建項目，涉及1,800伙，第3季度私樓單位總供應量約5,900個單位。

中原測量師行張競達表示，政府表明推地決心不減，會繼續多管齊下及持之以恒造地，料今年度供應可望達標，屬樓市福音。香港銀行跟隨美國加息，但幅度較少，影響不大，加上金管局
放寬壓測，料可抵銷加息壓力。近月樓價雖然明顯回落，建築成本亦持續上漲，幸好近日批出的沙田顯和里住宅地造價尚算不俗，此消彼長下，地價發展難以估計，相信發展商投地意慾未有減退，但出價策略傾向審慎保守。

＊三幅住宅地總值料逾340億＊

張競達估計，下季推出的3幅住宅地，總值約340.2億元，當中以啟德地規模最大，地皮位於前北面停機坪用地，附近項目以公營房屋為主，幸鄰近屯馬線宋皇臺站，交通便利，位置極具吸引力，預計地皮每呎樓面地價約1.25萬元，地價可達172.5億元。

堅尼地城西寧街及域多道住宅地地皮面積細，位於廣基工廠大廈及亨富閣之間，料高層單位可享有海景，另一邊亦可享摩星嶺一帶山景，相信落成後主打中小型單位。堅尼地城市區地皮供
應罕有，相信可吸引中小型發展商入標，估計每呎樓面地價約1.6萬元，地價約8.3億元。

赤柱環角道豪宅地面積相當大，屬區內20年來最大型的地皮供應，可落成規模較大的豪宅屋苑，料可提供600多個單位，亦會提供一間安老院舍，中高層單位將可飽覽海景，估計每呎樓面地價約2.5萬元，地價約159.4億元。

＊觀塘安達塘道商業地估值約6.9億＊

商業項目方面，政府將推出觀塘安達塘道商業地，張競達指，地皮附近以公營房屋為主，料該地日後將用作零售及民生服務為主，參考本月初極速批出的鄰近一幅商業地，估計該地每呎樓
面地價約5,500元，地價約6.9億元。

私人住宅樓價連月回落，未有動搖政府推地的決心。發展局局長甯漢豪昨天公布今年10月至12月（本財政年度第三季度）的賣地計劃，私人住宅供應料達5900伙，屬於近4個季度最多，當中包括兩個具鐵路概念的大型住宅項目，分別為鄰近港鐵（00066）宋皇臺站的九龍東啟德住宅項目，以及港鐵大嶼山小蠔灣發展項目首個地盤，共涉及3150伙，相當於整季供應約53.4%。

啟德地毗鄰宋皇臺站 值193億

政府將於今年10月至12月推出3個賣地表住宅項目招標，共提供2500伙，包括啟德第2A區4號、5（B）號和10號地盤（下稱2A區項目）、赤柱環角道一幅豪宅地，以及堅尼地城西寧街用地，其中2A區項目和環角道用地，有望躋身百億地王之列。

本來屬於賣地表商業用地的2A區項目，鄰近宋皇臺站，地政總署於2020年首次推出招標時共收到4份標書，惜最終流標收場，及後落實改為住宅用途，成為鄰近九龍城和新蒲崗的啟德發展區範圍內近4年半首次推出的賣地表住宅項目，對上一幅是2018年5月由新地（00016）投得的第1F區1號住宅項目。

前述2A區項目可建樓面面積約138.03萬方呎，預計興建1750伙，是下一季單位供應最多的一幅地，市場對其估值約165.6億至193.2億元。中原測量師行張競達認為，該項目附近雖有不少公營房屋地盤，勝在鄰近宋皇臺站，交通便利；泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指項目毗鄰港鐵站，相信流標風險不高。

小蠔灣車廠上蓋涉1400單位

參考地政總署數據，整個啟德發展區隨時可發售和正在申請預售的私人住宅單位合共超過1萬伙，不過政府仍然決定推出同區的大型住宅用地，甯漢豪重申，當初規劃啟德是一個有公營及私營房屋的社區，期望土地「做好」便逐步登場。她強調「從來都覺得推地不應該為托市令價錢高一些」，社會有需求就推出，令樓價在市民可負擔的水平是好事。

下季另一幅具鐵路概念的土地，是港鐵小蠔灣發展項目首個地盤，甯漢豪透露，該項目提供約1400伙，並且需要在運作中的車廠上興建，形容是「螞蟻搬家式」發展；對於政府容許港鐵就整個小蠔灣發展項目一次過補地價，甯漢豪相信可以為發展的一方提供肯定性，對部署接下來的投資和投放都有幫助。

首三季供應達全年目標九成

政府預計，今年10月至12月來自不同渠道的私人住宅供應約5900伙，是自去年10月至12月有約7110伙以來的4個季度中最多。甯漢豪稱，本財政年度首三個季度（即2022年4月至12月）來自不同來源的土地可興建約1.19萬個私人住宅單位，相當於本年度目標1.29萬伙約92.2%。

甯漢豪在公布賣地計劃時主動提及，環球經濟前景的確充滿挑戰，香港也不例外，樓市氣氛相對以往疲弱，但市民對增加和加快土地房屋供應有殷切期望，土地是社會未來發展的重要資本，政府不會純粹因為目前的經濟環境而放慢造地和推地腳步，當局將繼續貫徹多管齊下的造地策略，持之以恒提供土地作發展。

甯漢豪坦言，未來推出的土地，估值或較本財政年度開始時有下行壓力，當局不會為「等一個好價」而不推出土地，如果整個年度的地價收入最終未達原預算的1200億元，她估計，《財政預算案》會有一些安排和交代。

團結香港基金土地及房屋研究員梁躍昊表示，面對市場氣氛疲弱，政府來季仍推出約5900伙，屬今個財政年度單季新高，然而部分土地未完成全部規劃程序，反映政府手上的「彈藥」非常緊張。

除住宅用地外，今年10月至12月的季度亦有兩個位於觀塘區的商業項目推出招標，當中以可建樓面面積逾216萬方呎的市區重建局（市建局）觀塘市中心第4及第5發展區較矚目，市場估值最高達259.9億元。不過，有業界人士擔心，商業市場氣氛較差，商業地存在流標風險。

將於10月至12月招標的商業用地，以鄰近港鐵觀塘站的觀塘市中心第4及5發展區較受關注，該項目佔地約27.55萬方呎，預計可建樓面面積約216.59萬方呎，市建局並獲得城規會批准，可以引入「浮動規劃參數」機制，日後中標者可因應市況，靈活決定寫字樓、零售和酒店樓面面積；市場對該項目的估值約151.6億至259.9億元。

市建局曾經預告，觀塘市中心用地有望今年11月招標，而該用地已於9月初完成招收意向書程序，共接獲24份意向書。

安達臣道項目攻民生消費

賣地表方面，政府將於來季推出觀塘安達臣道一幅商業地招標，鄰近今年8月由領展（00823）中標的另一幅商業用地，佔地約5.74萬方呎，可建樓面面積約11.09萬方呎。發展局局長甯漢豪表示，該幅即將推出的商業用地，位於安達臣道石礦場公營房屋群中間，預計可作零售及餐飲等商業用途，照顧區內居民需要。

美聯測量師行董事林子彬認為，安達臣道項目將發展民生消費商場為主，市場對這類項目有一定的需求，料用作長線投資，並相信早前參與或投得鄰近商業地皮的發展商入標意欲較高。

不過，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒稱，現時商業物業在租務及買賣方面，比住宅市場更為遜色，估計下一季推出的商業項目有流標風險。

康怡量飆1.3倍 呎價插逾一成最急

本港9月開始加息周期，樓價持續向下，不少業主擴大議價幅度吸客，但無助二手交投回升。本報綜合市場消息，9月十大屋苑暫錄151宗買賣，較8月少8宗或5%，僅3個屋苑交投錄得增加。當中，鰂魚涌康怡花園成交量急增1.3倍至7宗，但其平均成交呎價則按月大跌逾一成，屬跌幅最大的屋苑。

十大屋苑在9月錄151宗成交，較8月全月159宗少5%。只有康怡花園、沙田第一城及將軍澳新都城3個屋苑成交量錄上升，增幅由8.3%至1.3倍。鰂魚涌太古城、鴨脷洲海怡半島、荔枝角美孚新邨、觀塘麗港城、紅磡黃埔花園及天水圍嘉湖山莊6個屋苑交投則減少，跌幅由8%至52.2%。成交呎價方面，則有7個屋苑錄得下挫，跌幅最高達10.6%。

同時，十大屋苑當中成交量反彈最多為康怡花園，成交宗數由8月的3宗，彈升1.3倍至9月的7宗。康怡花園交投增加，因呎價跌幅甚急，9月內曾錄兩房以600萬元沽售，創屋苑6年新低價，故月內平均成交呎價僅14554元，較8月的平均呎價16279元，急挫10.6%。

沙田第一城36宗買賣跑贏

沙田第一城9月成交量冠絕十大屋苑，錄36宗，較8月的28宗多8宗或28.6%；期內平均成交呎價14688元，按月挫5.7%。

另外，中原地產綜合土地註冊處最新數據，9月截至29日，全港二手私人住宅買賣登記錄1575宗，總值124.62億元，平均每宗售價至791萬元，較8月843萬元下跌逾6%，繼2020年3月的775萬元後，兩年半以來本港平均樓價再現「7字頭」。

中原地產住宅部總裁陳永傑表示，香港經濟已呈下行趨勢，近期政府雖降低按揭壓測門檻，惟僅對置業人士心理上稍為有正面作用，不足以扭轉樓價下跌趨勢。他認為，政府需要加強力度救市，除考慮進一步放寬入境限制外，更應考慮為樓市減辣。

朗城滙1030萬沽 三年輸20%

樓價回落，市場持續錄得蝕讓成交。中原地產副區域營業經理王勤學透露，元朗朗城滙3座高層C室，實用面積719方呎，3房間隔，今年4月叫價1380萬元，原業主眼見市況持續轉差，加上急需換樓，最終大減350萬元至1030萬元沽出，呎價約14325元。據悉，原業主於2019年7月以1291.47萬元購入單位，持貨逾3年轉售，賬面蝕261.47萬元，單位貶值20.2%。

美聯物業助理聯席董事張國峰稱，將軍澳城中駅10座高層H室，實用面積651方呎3房戶，售970萬元，呎價14900元。原業主於2019年7月以1080萬元購入，持貨逾3年，賬面蝕110萬元或10.2%。

新地（00016）旗下天水圍Wetland Seasons Bay第3期（Wetland Lot No.33 Development發展項目第三期）今天次輪銷售80伙，當中50伙以價單形式出售，昨日截票共接獲1033票，超額約20倍。

Wetland Seasons Bay上周四（22日）首輪開售80伙，錄即日沽清佳績，今日再作第二輪銷售80伙，其中50伙以價單形式發售，折實售價506.2萬至952.17萬元。發展商公布，項目最終獲1033票，超額認購約20倍；同日亦有30伙招標，包括24伙別墅單位及6伙特色戶。

Wetland Seasons Bay第3期位於濕地公園路1號，已取得入伙紙，提供384伙，實用面積268至1895方呎，預計入伙日期為2023年3月底。

One Innovale第3期趕10月賣

另一新界區新盤恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第2期One Innovale–Bellevue周日（10月2日）次輪發售155伙，當中143伙推出公開發售。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，One Innovale第3期已獲批預售，最快10月登場。資料顯示，One Innovale第3期共有565伙。

此外，會德豐地產觀塘藍田站KOKO HILLS發展項目第1期KOKO HILLS及第2期KOKO RESERVE正式獲得地政總署發出的項目轉讓同意書，預計於10月開始分批發信通知業主交樓安排。

零售業低迷，英國奢侈品巨頭Burberry位於尖沙咀廣東道新港中心的3層複式巨舖於去年底結業，業主將月租大削逾55%至200萬元放租多時仍未能成功租出，最新分拆地下部分出租，並由包浩斯（Bauhaus，00483）旗下手袋及配飾品牌Salad「短租」一年，月租低見30萬元。

Burberry的新港中心分店位處廣東道及海防道交界單邊，佔據商場地下G4及G5連1樓104至106及2樓207至209號舖共3層複式，建築面積共約10140方呎。Burberry於2011年起租用，而2014年時月租一度高達650萬元，呎租641元；舖位結業前月租約450萬元，呎租約444元，在去年12月離場。

Salad簽約一年 每呎107元

據了解，Burberry在結業前，業主一度以每月280萬元放租，其後租戶遷出，加上零售市道未見好轉，故將叫租大減80萬元至200萬元，呎租約197元，較舊租低55.6%，惟一直未能租出。直至近日，業主決定將3層樓面分拆出租，率先租出地下部分，建築面積約2816方呎，新租戶為Salad，月租只30萬元，呎租約107元，但租期只有一年。

由於核心零售區租金低殘，Bauhaus近期都有租舖動作，兩個月前以每月30萬元租用同區彌敦道66至70號金冠大廈地下A及G舖，建築面積約2500方呎，呎租約120元，租期兩年。上述舖位原租戶為連鎖化妝品店卓悅（00653），於2019年斥每月88萬元租用，呎租曾達352元，如今最新租金較3年前大跌58萬元，跌幅65.9%。

此外，區內一線街海防道46號地下，建築面積約1000方呎，原由美國運動鞋履品牌Skechers以每月75萬元租用，呎租750元，租戶在今年6月約滿結業。據了解，舖位近日以15萬元短租予口罩品牌OxyAIR MASK，呎租150元，租金下跌八成。

雖然金管局放寬住宅壓力測試，但隨着加息潮來臨，樓價下行壓力增大。香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽直言，若政府於10月發布的《施政報告》中沒有利好樓市的消息、不加快「復常」的步伐，預料全年樓價至少跌一成。

馬泰陽說，本港資金外流，而且未能適時引入新資金，令樓價持續整固，如果政府取消部分「辣招」或「減辣」，相信能吸引買家入市，激活樓市氣氛，能有效釋放市場上購買力，刺激換樓鏈流動。

籲政府提具體政策扶持

他補充，現時即使有部分業主願意擴闊議價空間，造就上車機遇，惟不少政策已不合事宜，呼籲政府於10月發表的《施政報告》中，提出具體的政策扶持，協助有需要市民置業。若樓價跌勢加劇才出招，恐怕屆時將出現無法挽回的局面。

馬泰陽認為，港府必須對外「開關」與國際重新接軌，全力振興旅遊及促進消費，吸引投資者和旅客前來香港，才可挽救經濟及樓市。若然「復常」無期，料全年樓價至少下跌一成，屆時第四季一手成交宗數或少於3500宗，二手或進一步跌穿1萬宗。

另外，香港置業研究部董事王品弟表示，根據香港置業於9月中進行的第三季「置業意向調查」，成功收回306份有效問卷，調查結果顯示，有逾六成受訪者睇淡後市，創逾3年半新高，當中最多受訪者（約30.4%）認為未來12個月樓價勢下跌5%至10%，創自2016年第二季有紀錄以來新高。

據調查顯示，有約55.2%受訪者預計本港銀行未來12個月將會加息，比例按季上升約7.3個百分點，按年更大增約25.7個百分點。同時，最多受訪者接受的加息幅度為50點子至1厘，佔比約39.9%，其次為接受加息50點子以下及加息幅度1厘以上至2厘，同樣佔約26.8%。

上車新盤低價搶客，新界東多個二綫屋苑造價跌穿心理關口，沙田偉華中心2房單位490萬元易手，屬屋苑3年來最低成交價。

美聯物業首席助理聯席董事陳國良透露，偉華中心4座中層低G室，實用面積287平方呎，原屬2房現為1房設計，原業主本月初放盤叫價560萬元，惟受加息因素影響二手交投淡靜，最終減價70萬元，以490萬元售出，屬屋苑近3年造價最平單位（不計內部轉讓個案）。

資料顯示，原業主早於2007年以162萬元購入，持貨15年，帳面獲利328萬元離場。

粉嶺花都廣場 跌穿500萬關

其次，粉嶺多個屋苑跌穿500萬元關口，其中粉嶺花都廣場1座中層H室，實用面積392平方呎，原本叫價510萬元放盤，最終以475萬元易手，呎價12,117元。原業主2011年以210萬元購入，持貨11年，帳面仍賺265萬元離場。

同區粉嶺名都1座中層F室，實用面積399平方呎，以480萬元易手，呎價12,030元，比銀行網上估價低約20萬元。

另一方面，小業主持貨心態轉弱，市場連錄多宗蝕讓個案。例如元朗朗城滙3座高層C室，實用面積719平方呎，屬三房套房間隔，業主於今年4月最初叫價1,380萬元，大減350萬元至1,030萬元成交，造價較銀行估價低約144萬元。

原業主於2019年7月以1,291.4萬元購入單位，持貨3年，帳面蝕261.4萬元，期內貶值20%。

其次，將軍澳城中10座高層H室，實用面積651平方呎，屬三房連套房間隔。原業主最初開價1,150萬元，後減價180萬元，以970萬元成交，減幅超過15.6%。原業主於2019年7月以1,080萬元購入上述單位，持貨3年轉手帳面蝕110萬元，單位貶值10%。

美聯工商舖統計指，8月商舖交易錄15.94億元，按月跌45%。

根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，8月份商舖註冊宗數錄89宗，按月下跌約11%，連續第2個月下跌；註冊金額約15.94億元，按月下跌約45.1%，當中包括西貢CENTRO全幢及中環安蘭街18號28至29樓全層的樓上舖，分別以4.22億元及1.7億元成交。

若按銀碼劃分，500萬元或以下及2,000萬至5,000萬元的商舖於8月分別錄35宗及12宗，較7月分別下跌10.3%及36.8%。5,000萬至1億元的商舖註冊成交只有1宗，按月大跌80%，為跌幅最大的銀碼類別。至於價值介乎1,000萬至2,000萬元及價值逾億元的商舖註冊登記分別錄20宗及3宗，按月分別增加17.6%及1宗成交。

4核心區錄21宗

若按地區劃分，8月份各區註冊登記宗數按月再度全綫下跌，港島區錄得17宗註冊，按月跌約15%，九龍區及新界區則分別錄得51宗及21宗註冊，按月分別減少約1.9%及25%。不過，4核心區（中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀）的註冊成交宗數維持平穩，8月份錄得21宗登記，比7月的20宗（修訂數字）增加1宗。

美聯旺舖董事梁國文表示，隨着近日亞太區各地政府宣布放寬入境限制，為保持本港的競爭力，吸引國際盛事能在港舉行以及挽留人才和資金，政府於9月23日宣布實施多項有利訪港人士來港的措施包括，1，取消酒店隔離，並只對來港人士實施3天的醫學觀察，抵港人士於機場完成核酸檢測後便可前往住宿酒店或返家；2，只要求來港人士登機前進行快速抗原測試；3，取消來港易、回港易限額，訪港的內地和澳門旅客數目將不受限制。

梁國文續指，上述舉動無疑能為抵港旅客提供更多便利，並提升香港的吸引力，但放寬入境檢疫措施至「0+3」，意味本港對外通關尚未完全復常，外國人士來港意慾不會太大，預計通關後本港旅遊業未必會即時回復到疫情前的水平，而後市的成交量將逐步止跌回升。

疫市下，中環最旺地段首錄藥房搶攻，皇后大道中一個4000多呎的巨鋪，丟空約2個月，由龍豐藥房承租，月租60萬，平均呎租133元，較舊租金跌57%，業界人士表示，此租金低市價30%，「平過沙士價」。

中環皇后大道中37號余道生行地下及閣樓，屬高頭大馬複式鋪，曾由珠寶金行及運動服裝店承租，高峰期月租380萬，對上舊租為140萬，兩個月前運動服裝店遷出，該鋪位將迎接「新面孔」。

租金低市價30%

市場消息透露，上水發、近年先後進軍旺角及佐敦的龍豐藥房，最新目標為中環，承租上述余道生行地下及閣樓，面積約4500方呎，月租60萬，平均呎租133元，較舊租客運動時裝品牌FILA月租140萬，跌幅57%，該鋪位於零售高峰期，由珠寶店周生生以約380萬租用，最新租金較高峰期低約84%，重返2009年水平。

該鋪位處皇后大道中核心地段，人流暢旺，FILA於2019年進駐，月租140萬，不過開業以來，即遇上政治運動，及後疫情持續，數年來旅客極少，最終決定不再續約。

龍豐藥房60萬進駐

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，此地段毗鄰萬邦行，屬大道中最旺段，最新租金「跌破沙士價」，當年該地段並不像現在有這麼多吉鋪。他強調，皇后大道中租金區內最貴，吸納交租能力最高的行業，包括大型銀行、鐘表及奢侈品，只是時移世易，疫情下百業蕭條，進取的藥房在此「落位」，屬於首間，亦是創舉，由於鋪位面積大，「想像空間特別豐富，可以引入更多新貨源」。過往，就算大型化妝品連鎖店莎莎卓悅等，都從未能出現過！

高峰期月租380萬

利嘉閣商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，龍豐藥業趁核心區租務「大折讓」，磨拳擦掌搶攻「最靚位」，首次在中環黃金地段皇后大道中承租巨鋪，在此建立旗艦店，該鋪市值月租約90萬至100萬，低市價30%租出，隨全球疫情受控，加上「0+0」政策推出在即，相信遊客會重臨香港，預計零售業加快部署重返核心區，帶動租賃市場逐漸復甦。

他又形容，2019年至今簡直是零售「黑洞期」，零售行業萎縮不振，身為龍頭的龍豐藥業都經營困難，不停整合旗下鋪位，現時疫情漸遠去，生活逐漸如常，相信終可見曙光。

本港銀行加息及新盤搶客等因素夾擊下，二手市場持續「捱打」，並且頻頻錄得低價成交，銀行亦相應調低多個屋苑估價。本報追蹤的20個指標屋苑當中，銀行估價按月下跌的屋苑，由8月的17個增加至9月的18個，跌幅介乎1%至10.81%，罕見地出現雙位數跌幅。

本報追蹤20大指標屋苑最新銀行估價，當中有18個屋苑估價按月下跌，佔整體90%，跌幅介乎1%至10.81%，對比上月有17個屋苑估價下跌、跌幅最高約5.9%，跌勢進一步加劇。此外，有2個屋苑估價與上月相同，佔整體10%，連續兩個月未有屋苑估價錄升幅。

個別屋苑方面，沙田第一城20座中層C室，面積327方呎，上月銀行估價592萬，近日跌至528萬，跌幅約10.81%。中原資深分區營業經理陳廸豪表示，該屋苑7月起陸續出現移民減價盤成交，其餘業主見狀紛紛調低叫價，擔心遲賣會更平。他又指出，屋苑一些5至6年前買入單位的業主，即使擴闊減價空間仍能有賺離場，故願意減價吸客，預期屋苑單位的銀行估價於10月仍下行，因實際樓價的跌幅比估價要大。

第一城估值跌幅顯著

同樣主打上車單位的九龍灣德福花園，估價亦錄得相對較明顯的按月跌幅，例如K座中層7室，面積493方呎，上月銀行估價705萬，近日跌至643萬，按月跌幅約8.79%。

鰂魚涌太古城單位估價從6月起連續3個月下跌，當中美菊閣中層B室，面積1021方呎，最新估價為2145萬，較上月的2336萬，按月跌約8.18%，對比6至7月的2469萬，已累積跌逾13%。

市場頻錄蝕讓成交

事實上，二手市場繼續錄得蝕讓成交，中原副區域營業經理王勤學表示，元朗朗城滙3座高層C室，面積719方呎，3房1套間隔，原業主眼見市況持續轉差，加上急需換樓，因此大幅減價350萬至1030萬成交，呎價約14325元，低市價約12%。據悉，原業主於2019年7月以1291.4萬購入單位，持貨3年帳面蝕261.4萬，單位貶值約20%。

美聯區域營業董事梁浩文表示，屯門御半山1B座低層E室，面積435方呎，2房間隔，原叫價625萬，原業主看淡後市，以600萬沽出單位，呎價約13793元，低市價約15%。據悉，原業主於2018年6月以641.4萬購入，持貨逾4年帳面蝕41.4萬，跌價約6.5%。