台股影響各項經濟數據降溫，建商獵地熱潮也退燒。高力國際董事總經理劉學龍5日表示，疫情、升息、通膨、戰爭等各項負面因素齊發，建商購地趨於保守，今年土地交易量恐跌破2,000億元大關。不過，工業地產將躍居為下波不動產市場上的「護國神山」，會是最大撐盤要角。

高力公布最新統計也指出，第三季台北市辦公租賃市場依然強勢，其中B辦租金行情首度突破每坪月租2,000元大關，為歷年來首見，比去年同期上漲1.06％，漲幅已高於頂級辦公室的0.89％、及A級辦公室的0.52％。

劉學龍表示，今年受國際情勢、政策打房影響，全台土地市場已明顯降溫，尤其建商獵地金額，與過去在總體土地市場上占比動輒逾7成相比，只剩下4成多，下降幅度相當大。

高力統計，今年前三季土地交易金額約1,430億元，比去年同期的2,203億元，只剩下65％。劉學龍估計，全年土地交易量恐怕會跌破2,000億元，終結過去連續三年直逼3,000億大關的多頭格局。

至於下波亮點，劉學龍還是看好工業地產市場，主要是因為產業持續擴廠，未來應可謂是「商用不動產市場的護國神山」，尤其金融保險業更是最大的買家，工業地產相較於其他類型資產，保值效益也較佳。

另外，高力企業租戶服務部資深執行董事楊慧明表示，目前北市辦公租賃市場維持租金續漲的趨勢，每坪平均月租來到2,422元，季漲0.83％；至於空置率，還是處於相當低水位的3.24％。

楊慧明分析，北市辦公租賃市場新物件仍稀缺，且近三年的疫情並未對需求造成顯著影響，市場趨勢一路都維持著空置跌、租金漲的表現；其中最大亮點，是台北市B辦租金成交行情，已首度站上每坪月租2,000元關卡，為近些年來首見。

調查顯示，台北市頂級、A級、B級等各級辦公大樓，每坪平均月租行情都全面突破2,000元大關；其中頂級大樓，平均租金更來到3,513元。

若以商圈來看，西區及仁愛新生區租金維持不變，其餘五個區域亦全面上漲。

消基會第五屆「不動產高峰論壇」5日圓滿落幕，連續兩年由消費者文教基金會及永慶房產集團共同主辦，今年以「房市透明化．居住有保障」為題，邀請產官學界專家進行探討、提出建言，共計吸引上百位民眾到場參與，網路直播累積觀看次數也達1,900次。

本次論壇探討三大主題，包括「社宅興建、營運與租賃管理」、「健全建經制度與不動產交易安全」及「誠實賣屋、安心買屋時代來臨」，邀請15位專家針對高房價時代下，如何健全居住正義、打造周全的住宅制度與措施，讓不動產交易價格更透明，進行深度討論。

揭開序幕的消費者文教基金會董事長黃怡騰表示，消基會成立42年，持續關注各項民生消費議題，而「居住」是民生之本，且不動產交易金額大、交易程序複雜，更是熱門議題。

由消基會房屋委員會領導的「不動產高峰論壇」，將社會關注的居住議題在論壇中提出討論，將好的觀點與大家分享，並向社會及主管機關提出建言，一路以來受到政府、產業界和消費者的肯定，所以一連舉辦五年，未來也將繼續辦下去。

內政部地政司長王成機致詞時表示，除感謝消基會始終站在消費者立場，保護消費者權益，更指出論壇的三大議題非常契合目前大眾所關心的議題，也強調產業界或是消費者的聲音，都是政府施政的參考。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，永慶與消基會保障消費者權益的理念是一致的，永慶堅持不炒房，要給消費者一個公平交易的平台，相信房市資訊透明化，才能健全房市發展，永慶也持續秉持「誠實服務」來保障消費者權益。

葉凌棋更公開邀請房仲同業，一起做誠實房仲，實踐「不炒房、不賺差價」這個房仲業最重要的企業社會責任，共同為促進居住正義努力。

消基會房屋委員會召集人戴雲發則感謝各委員的付出，並考量防疫特別規劃在網路上進行直播，讓大眾在線上就能收看。

此外，王成機在上午的專題演講中則提到，房子是保障民眾居住的權益，不是讓有心人士拿來炒作的，政府必嚴懲哄抬炒作，引導市場正常發展，盼業者與政府能站在一起，替消費者解決居住問題。內政部持續推動平均地權條例修法，包含預售屋解約申報、新建成屋紅單納管、限制契約讓與或轉售、禁止炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人買受住宅等，並強調一定會堅持推動下去，達成落實居住正義目標。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，40多年前，永慶董事長孫慶餘引進「新式仲介」，引領台灣房仲業進入「房仲1.0－新式仲介時代」，之後再投身推動立法，讓產業提升進入「房仲2.0－法制仲介時代」，去年在政府積極推動下，「實價登錄2.0」及「房地合一稅2.0」政策雙雙上路，產業正式進入「房仲3.0－誠實房仲時代」。

如今房地合一稅2.0實施滿周年，永慶從政府公布的資料統計推估，適用45％稅率的短期交易案件有將近3萬筆，應納稅金額上看100億元，獲利金額可能超過220億元，這是刑事局公布推估全國一年遭詐騙金額約60億元的3.6倍。葉凌棋示警，房市投機炒作形同詐騙，比起其他詐騙事件更是有過之而不及。

葉凌棋指出，買賣屋金額大，一般人多數不會在短期內就單一物件買進又賣出，因此近3萬筆的短期交易案件中，恐怕有眾多是黑心房仲聯手投機客透過低買高賣坑殺民眾，來賺取價差的案例。

葉凌棋強調，遇到黑心房仲聯手投機客的「低買高賣、賺差價」，是消費者最大的交易及財務風險，提醒民眾務必要尋找正派、誠實房仲，才能保障自身權益。

葉凌棋也承諾，永慶房產集團會持續秉持誠實理念，做產業的良心，發揮台灣房仲第一品牌的影響力，引領產業向上提升，為消費者打造一個公平交易的平台。

永慶創辦人、董事長孫慶餘多次呼籲「房仲是良心事業，不能只做到合法，更要為消費者權益嚴格把關」。永慶房屋除信守「先誠實再成交」理念，更連續四年推出誠實服務：2019年推出「永慶實價登錄3.0」，集團下的加盟品牌也陸續全面跟進落實；2020年提出「兩大誠實房價保證」，保證若未完整揭露成交行情至門牌、造成客戶損失將提出補償。去年再推出業界唯一的「真房價保證」，保證不炒房、不賺差價，若未落實最高將賠償買方400萬元、賠償賣方4倍服務費。

今年更首創提供賣方「短期成交熱區地圖」及買方「一年內成交再上市地圖」，以地圖呈現區內短期重複上市的物件數量，提醒消費者以避免成為投機炒房的受害者。

此外，永慶房產集團旗下加盟四品牌－永慶不動產、永義房屋、有巢氏房屋及台慶不動產近2萬名經紀人，今年也共同簽署「誠實服務承諾」，帶動台灣加盟房仲服務提升。

海悅（2348）昨（5）日公告9月營收達3.57億元，年減11.98％；第3季營收11.16億元，年增1.55％，累計今年前三季營收34.43億元，年增0.51％。

海悅表示，目前在手建案總銷金額達2,000億元，且遍布全台。展望第4季，代銷業務仍保持穩健，並有機會是今年表現最好的一季。

海悅表示，看好產業升級，台商回流，全台商用不動產市場需求上升，內部將進行市場評估，目前已進行台北市舊市議會設定地上權開發案，亦瞄準台南商用不動產市場，未來於商辦落成、啟動招商，將穩健創造商辦不動產租金收益。

另外，海悅與策略夥伴達麗建設的三大指標個案，包括台中市「達麗冶翠」、台南市「松丹達麗」與高雄市「達麗雙子星」，合計總銷金額達184億元，海悅將專注全台代銷，與轉投資及自建案三大營運策略並進，規劃銷售產品多角化發展。

經過資金帶動，台北市房市不同坪數的價格漲幅出現異動，房仲業者統計實價登錄資料，今年各坪數區間平均成交價與去年相比，成長幅度在10%以上的竟是51坪至80坪，其中51坪到60坪的住宅成交單價年漲幅11.6%，顯見大三房及四房成為今年漲勢最猛的住宅類型。

依據實價登錄顯示，今年各坪數區間的平均成交單價，逾20坪的住宅，有坪數越大、單價越高的趨勢，超過百坪的住宅均價則維持在百萬行情，但跟去年相比沒有明顯變動，其他坪數區間都有明顯漲幅，20坪以下的成交單價上升至7字頭，均價71.4萬元、年漲幅3.8%；41坪到80坪都從去年的6字頭漲至7字頭。

值得注意的是，51坪至60坪的均價72.9萬元、增幅11.6%，61坪到80坪的均價76.2萬元、增幅10.0%，是漲幅最大的坪數區間；單價還維持在6字頭的坪數是21坪到40坪，雖然價格尚未叩關7字頭，今年房價也都有7%到9%不等的漲幅。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，通常大坪數總價必然偏高，大三房、四房曾為市場的票房毒藥，房市下修盤整時乏人問津，近期因資金潮拉高購屋預算，以及疫情讓居家時間增加，買方重視開闊的室內空間，且80坪以下的總價容易控制在央行豪宅貸款限制，加上台北市豪宅稅的標準內，讓今年單價有亮眼表現。

至於價格表現一直都很強勢的小宅，郎美囡分析，今年均價成長幅度落後大坪數，主因為近年來少子化及不婚主義的社會結構變化，以及房價攀升，小坪數有低總價優勢，且小宅易於出租，穩居台北市熱銷物件，前幾年價格隨著房市谷底反彈也已成長，使得漲勢放緩，此外，今年銀行放款趨於保守，過大或過小的住宅成數不盡理想，也會影響買方追價意願。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，今年下半年市場多空交錯，央行連續三季升息、全球經濟衰退，不動產市場明顯降溫，投資置產憂心高點進場，尤其坪數過大或過小的產品在市場修正之際，最容易受到衝擊，建議購屋前務必多方評估。

疫情趨於與病毒共存模式，加上國門即將開放，大街小巷人潮多，店面市場也逐漸回溫，大安區今年首度出現億元店面交易，據實價登錄，台北市大安區仁愛路三段31巷內，今年7月成交一間店面，總價1.3億元，由於該店面含地下室空間，共150.66坪，平均單價約90.4萬元，屋齡27年，買家為玉舍投資，目前由咖啡廳業者經營中。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，大安區高總價店面近年交易屈指可數，少數受置產族青睞的產品，多半是位在巷弄的店面，總價集中在1億元初頭。

以此次交易為例，該店面就位在大安區知名豪宅「帝寶」附近的巷弄內，一樓帶地下室約150坪空間，使用效益高，入手單價低，加上環境清幽安靜，在高價住宅區中，可經營高客單的消費業種，算是高CP值的店面。

該店面鄰近捷運忠孝新生站，距離三創生活園區、光華商場、華山1914文化創意產業園區不遠，地段相當精華，吸引買家入手投資置產。而仁愛路三段店面產品相當稀有，大多數屋主不輕易釋出銷售。

根據實價登錄交易，正仁愛路三段上的店面，成交行情落在155~210萬元上下，而巷弄內店面90~130萬元不等，視所在位置與店面面寬不同，價格會有些許落差。

台灣房屋集團趨勢中心統計，大安區近3年的億元一樓店面交易量，2020年有4筆、2021年為2筆，今年目前為止僅1筆，且近三年的交易店面，總價都低於2億元。

張旭嵐指出，大安區店面受到東區商圈沒落，加上全球肺炎疫情影響，精華地段的高總價店面交易也隨之下滑，因此高總價或大坪數的店面空置率提升，不過巷弄店家經營本來就不單靠觀光或過路人潮，而是長期經營周邊住戶或熟客，因此隨著國人生活逐漸恢復正常，客源也趨向穩定，因此仍受置產族青睞。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，目前店面貸款成數約可達7成，但無寬限期，經過今年多次升息之後，利率普遍都要2%以上，雖然成本增加了，但以目前股匯市波動大，金融產品風險高，凸顯不動產的抗通膨效益，且店面還有長期增值空間，吸引置產族持有卡位。


國門開放前卡位? 大安區現億元店面交易
聯合報

根據實價登錄揭露，台北市大安區仁愛路三段31巷內，7月成交一間店面，總價1.3億元，由於該店面含地下室空間，共150.66坪，平均單價約90.4萬元，屋齡27年，買家為「玉舍投資」，目前由咖啡廳業者經營中，這筆交易也是大安區今年首度出現的億元店面交易。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，大安區高總價店面近年交易屈指可數，少數受置產族青睞的產品，多半是位在巷弄的店面，總價集中在一億初頭，以本筆最新交易為例，該店面就位在大安區知名豪宅「帝寶」附近的巷弄內，一樓帶地下室約150坪空間，使用效益高，入手單價低，加上環境清幽安靜，在高價住宅區中，可經營高客單的消費業種，算是高CP值的店面。

此店面鄰近捷運忠孝新生站，距離三創生活園區、光華商場、華山1914文化創意產業園區不遠，地段相當精華，吸引買家入手投資置產。而仁愛路三段店面產品相當稀有，大多數屋主不輕易釋出銷售，根據實價登錄交易，正仁愛路三段上的店面，成交行情落在155~210萬元上下，而巷弄內店面90~130萬元不等，視所在位置與店面面寬不同，價格會有些許落差。

台灣房屋集團趨勢中心統計，大安區近3年的億元一樓店面交易量，2020年有4筆、2021年為2筆，今年目前為止僅1筆，且近三年的交易店面，總價都低於2億元。

張旭嵐指出，大安區店面受到東區商圈沒落，加上全球肺炎疫情影響，精華地段的高總價店面交易也隨之下滑，因此高總價或大坪數的店面空置率提升，不過巷弄店家經營本來就不單靠觀光或過路人潮，而是長期經營周邊住戶或熟客，因此隨著國人生活逐漸恢復正常，客源也趨向穩定，因此仍受置產族青睞。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，目前店面貸款成數約可達7成，但無寬限期，經過今年多次升息之後，利率普遍都要2%以上，雖然成本增加了，但以目前股匯市波動大，金融產品風險高，凸顯不動產的抗通膨效益，且店面還有長期增值空間，吸引置產族持有卡位。

新北捷運三鶯線題材發酵，鶯歌今年出現推案潮，罕見湧入百億元案量，據安信建經統計，鶯歌近年新建案推案量呈現逐年成長趨勢，今年前三季推案量已達80億元，年底前加上新案量，預計將達約120億元。

安信建經總經理張峰榮表示，三鶯線通車後將在捷運頂埔站與板南線交會，而板南線相對低價的土城、海山地區，新建案單坪成交均價已達50-62萬，最高價的忠孝復興、忠孝敦化、國父紀念館與市政府一帶，未來新建案單價上看180-200萬，反觀鶯歌新建案房價僅3字頭，相對低價不僅吸引大台北輕移民，更吸引建商搶進推案。

新北捷運三鶯線興建中，預計2023年底完工，由於三鶯線大多數站點設於三峽與鶯歌等兩個區域，危老重建風也吹進鶯歌。統計資料顯示，鶯歌2020年推案量約80億元，2021年揚升至約90億元，今年年底前，加上「宏國青田」、「合嘉易居邦No.5」、「合硯建設鳳鳴重劃區案」以及「馥春居」等多個建案，預估推案量將突破百億大關。

張峰榮分析，新北捷運三鶯線不僅打通鶯歌交通動脈，加速往返北市通勤效率，更為地區發展捎來曙光。據新北市政府所提出「三鶯文創整合計畫」，除了在鶯歌興建「新北市美術館」外，還預計於 2030 年將鶯歌打造為「鶯歌藝術城」，鶯歌老城區街貌可望煥然一新，居住質感大幅提升，成為房市的重要支撐。

另，據新北市城鄉局統計，2021年一年內，鶯歌危老重建核定件數為3件、土城5件，但同期五股、泰山等蛋白區只有1件，林口則掛蛋，顯示鶯歌危老重建已經「起風了」。

張峰榮解釋，以往危老重建多位於房價水準相對高的一線區域，但因捷運三鶯線與藝術城賦予鶯歌良好的遠景，房價從2020年的1字頭、2字頭，到今年已全面漲至3字頭了。受到房價墊高的影響，不僅建商推案意願踴躍，更驅動危老重建風大舉吹進鶯歌。

張峰榮進一步表示，隨著大台北捷運路網日益緜密，蛋白、蛋殼區房價將有落後補漲的空間，而相對低單價區房價上揚後，危老重建將遍地開花。大多數地主可能會苦等建商來談整合，但若地戶都有重建的共識，其實可以透過「全案管理」模式進行開發，對於想要實現「自地自建」的地主，也是一種可行的捷徑。

高力國際今天發布調查報告指出，中央銀行升息2碼加上信用管制，影響全台土地買氣，累計前3季交易額為新台幣1430億元，約為去年同期的65%，若以今年的交易動能來看，今年土地交易將跌破2000億元。

反觀全台商用不動產今年前3季累計交易1016億元，衝擊較小，高力國際認為，已確定商業不動產可連續4年保持千億買氣的水準。

高力國際今天發布發布「2022年第3季商用不動產及土地投資調查」；研究部董事梁儀盈分析，當前經濟氛圍充滿不確定性，因此保值抗跌型資產更成為受市場青睞的投資選項，從交易類型來看，除了自用廠房需求仍在外，帶租約的商辦與廠辦也受到投資人歡迎。

至於土地交易市場，高力國際副董事總經理黃正忠說明，雖然第3季在桃園航空城標售案帶動下成為今年最熱絡的一季，但綜觀今年前3季土地交易市場，累計交易額為1430億元，是去年同期的65%，且在土地使用方面，建商對於購地動能的放緩也直接影響住宅用地交易量。

黃正忠認為，整體而言，今年的土地交易市場以工業及產業用土地為大宗，交易金額為616億元，占整體土地交易市場的43%，相較之下，住宅用地交易額僅434億元。

展望後續市場走勢，高力國際董事總經理劉學龍認為，隨著各方經濟預測都開始示警，加上升息循環，導致資金成本加重、收益率要求拉高、決策期拉長，預期不動產交易量勢必萎縮，土地交易將尤其明顯，以今年交易動能來看，很有可能今年土地交易將跌破2000億元。

反觀商用不動產，劉學龍認為，雖然連番升息導致壽險業的要求報酬率目前來到2.595%，影響交易速度、交易量及區域版塊，不過比起股市投資伴隨的高風險或債市的低收益，停泊收益型不動產仍相對穩健，其中又以精華區土地、商辦及廠辦等核心資產為首選。

新竹市政府2018年核定地主自辦武陵段都市更新計畫，為竹竹苗首件透過私人自辦都更且無償取得公營出租住宅的案件。市府今天指出，該住宅8月竣工、9月領得使用執照，預計明年上半年開放入住，公營出租住宅將提供符合資格且有居住需求之市民。

代理市長陳章賢說，武陵段「都市更新、混居型態」社會住宅，有賴於原地主及都更實施者的包容與理解，此案提供「都更商品宅」出售給想持有房屋所有權的民眾，也規畫「都更公營出租宅」產權公有、只租不售，提供符合資格且有租屋需求之市民。

市府都發處處長許志瑞指出，「都市更新、混合居住」型態社會住宅，融合不同財產權（所有權、承租權）、所得、族群、世代住戶混合居住，希望淡化傳統標籤化負面印象，社宅與一般住宅外觀沒有區別、不予區隔，所有市民都享有平等居住權利。

都發處副處長翁嘉陽進一步說明，該處自辦都更案土地包含私人與國有，經協調共識部分戶數規畫為公營出租社宅；由於戶數不多，市府目前依照住宅法第4條規定，逐一洽詢經濟弱勢身分者是否有意願承租，並協助安排入住，社宅租金低於市場行情。

都發處說明，市府為實現居住正義、健全住宅市場，除積極與國家住都中心合作，公辦主導4處社會住宅，其中經國及延平路口「中雅安居」640戶，即將於本月開工，另規畫兒童醫院對側「建功安居」、將軍村停車場「金城安居」和建功高中南側「都更社宅」，4處共計2651戶。

都發處指出，未來將擴大民間參與機制，透過「多元興辦」、「混居型態」包容性居住政策，結合都市計畫、都市更新、大街廓整合開發策略，鼓勵民間機構主動興辦社會福利設施或公益設施，其建築物及其土地產權，無償登記為公有，並給予額外獎勵容積，改善居住環境與景觀，增進公共利益。

房市交易陷阱多！內政部地政司司長王成機5日表示，業者假造房市熱銷的假象來誘騙民眾，政府將祭出高額罰款與檢舉機制；地政士公會榮譽理事長林根旺則指出，近期建商斷尾求生狀況浮現，民眾求償無門，建議修正定型化契約，並規定建商要等其他資金用磬，才能動用買方繳的價金。

消基會5日舉辦第5屆不動產高峰論壇，邀請消基會董事長黃怡騰、文化大學環境設計學院院長楊松齡與永慶房產集團業務總經理葉凌棋等產官學界人士，一同探討「房市透明化，居住有保障」的議題。

高額罰金痛擊炒房
內政部地政司司長王成機表示，因應台灣投資炒作的房市亂象，行政院已推動「健全房地產市場方案」，並完成實價登錄2.0修法、聯合稽查紅單交易、短期交易課重稅與興建社會住宅等。

他指出，政府於109年啟動了6波聯合稽查，要找出建照不合格、紅單轉售、廣告不實等問題，使得建商違規的比例也逐年下降。王成機強調，「只要媒體說有排隊買房的狀況，政府就馬上殺去現場稽查」，過去曾傳出台中建案2小時完銷的消息，稽查隊到場就發現該建案違反預售屋的規定，後續更被台中市政府罰款1千萬元。

王成機表示，未來重點在於因應新興型態的炒作方式，如炒房團體透過製造不實的銷售資訊、排隊搶購的熱銷假象，讓民眾出現「不買就來不及」的心理，再趁機墊高房價，牟取暴利。對此，他說，政府將明定炒作行為，並祭出最高5千萬的高額罰緩，並建立高額的檢舉獎金制度，揭發炒房劣行。

買方無處求償
林根旺指出，在房市缺工、缺料的情況下，掀起一股中小建商的「跑路潮」，更可能延燒成爛尾樓風暴。他表示，儘管一般預售屋的信託基金都有提供續建或賠償的機制，但在實務上仍有困難，因為建商一但無法如約完工，買方提供的資金又用磬的狀況下，根本沒有任何剩餘款項可以賠償。

他建議，預售屋定型化契約應強化履約安全機制，如價金返還的保證，以落實保護消費者的制度。另外，林根旺認為，契約應增列建商的資金動支順序，應規定建商動支順序為「自有資金」、「銀行融資」，最後才能用「買方繳的價金」。

內政部地政司專委陳啟明則表示，為了維護不動產的交易安全，在產業面，會朝向「強化公正第三方」、「經營模式全案管理」與「建立產業會員自律機制，強化內稽內控」等方向進行；在制度面，應以獨立分戶的方式規範不同來源的資金，並限縮「買方繳的價金」的使用範圍，以保障買方的受益權。

越秀地產(10.12, 0.15, 1.51%)（00123）發佈公告，2022年9月，公司實現合同銷售（連同合營公司專案的合同銷售）金額約為人民幣166.81億元，同比上升約178%，實現合同銷售面積約為50.03萬平方米，同比上升約140%。

2022年1月至9月，公司累計合同銷售（連同合營公司專案的合同銷售）金額約為人民幣796.74億元，同比上升約12%，累計合同銷售面積約為278.00萬平方米，同比上升約7%。累計合同銷售金額約占2022年合同銷售目標人民幣1235億元的65%。

法國外貿銀行亞太首席經濟學家艾雷洛評論，中國房市問題好似1980年代日本房地產泡沫，在COVID-19疫情、人口老化等前提下，北京難靠經濟成長或財政靈活度過危機。

法國外貿銀行（Natixis）亞太首席經濟學家艾雷洛（Alicia Garcia Herrero）9月30日在日經亞洲週刊發文分析，中國房地產蕭條邁入第2年，恒大集團財務問題惹來關於中國將也有「雷曼時刻」的推測；中國房地產問題和美國次級房貸危機沒有相似，倒是和日本在 1980至1990年代經歷的宏觀經濟失衡類似。

艾雷洛指出，中國家庭儲蓄過剩、投資選擇有限，由於資本管制，消費者住房需求被束縛，導致大城市以外住房生產過剩。日本房地產泡沫的背景則是激進的金融放鬆管制、寬鬆貨幣政策和國內投資者對本土市場的偏好。

日本房地產泡沫破滅時，監管機構對國內銀行表現出過度耐心，使得問題進一步地惡化。由於銀行在承擔新風險上變得過於保守，導致信貸成長停滯不前，未能大刀闊斧地解決日益惡化的資產負債表，這增加了危機成本。

艾雷洛認為，中國的房地產泡沫部分是金融自由化的結果，這與日本一樣，使房地產開發商可以依靠影子銀行部門籌集資金，相較銀行和其他受監管貸方所面臨的審查更少。兩個案例主要區別則在於，中國保持較日本高得多的經濟成長率，寬容了犯錯空間。

「中國為控制COVID-19（2019冠狀病毒疾病）採取持續密集封鎖措施，加上人口老年化和資產回報率下降，這都表明未來的經濟成長率將放緩」，艾雷洛指出，應對房地產問題不僅取決於經濟成長率增速，還有財政空間靈活度，顯然中國原有優勢消失，前景對於北京不太友善。

艾雷洛表示，經濟成長放緩和財政狀況疲軟使中國難以像日本一樣，得過且過地解決房地產問題，因為成本必然會隨時間推移增加。兩國房市危機深層原因是相似的，包括宏觀經濟失衡和金融過度自由化；中國從日本處理房地產危機經驗中最重要的可汲取教訓為，「時間至關重要，緩慢的干預只會增加危機的經濟成本」。

華僑城亞洲(03366)非全資附屬華僑城上海置地,計劃於北京產權交易所透過公開掛牌出售上海首馳企業管理51%股權,標底價不低於5.8499億元(人幣．下同),惟交易有待該公司董事會股東特別大會授權.

首馳企業管理目前持有一項上海物業,為133套公寓及相應土地使用權,位於上海山西北路108弄,建築面積約24,937.36平方米.交易完成後,華僑城上海置地仍持有首馳企業管理49%股權.

華僑城上海置地目前租賃該上海物業,再向第三方全部或部分轉租,當前租賃期限由今年9月18日至2024年9月17日,租金每年6,500萬元(包括增值稅).

假設按最低價格完成標售,該集團預計出售收益約4.26億元,所得款項淨額約5.51億元擬用於償還貸款及借款,及作為一般營運資金.

富力地產（02777）公布，向遠東發展（00035）行使購回期權完成後，以約1.08億英鎊出售購回持有英國倫敦混合用途項目的公司股份和貸款予屬獨立第三方的投資基金 Flow Capital SPC，料不會錄盈虧，同時向該基金授出認沽期權及獲該基金授出認購期權。

該集團指，對發展該項目的前景持樂觀態度，透過進行第二項出售事項，將有更多時間評估進一步方案，以從中取得附加價值，而設期權可以為其提供靈活性。

該集團指，發展項目為位於英國倫敦 Vauxhall的Vauxhall Square，規劃同意總建築面積約13.3萬平方米的混合用途發展，包括住宅、酒店及宿舍、辦公室、零售及休閒，主場地的發展項目尚未動工。持有該項目的公司去年虧損約1.16萬英鎊，於9月底資產淨值約7,166萬英鎊。

時代中國（01233）公布，9月銷售額約20.63億元人民幣，同比下降70％，銷售面積約12.7萬平方米。

該集團指，首9個月累計銷售額345.81億元人民幣，同比下降約48.32％，銷售面積約211.5萬平方米。

永義國際（01218）及高山企業（00616）公布，於今日，湖州政府與湖州實業訂立收儲協議書，據此，湖州政府將收儲，而湖州實業將交出湖州物業，湖州政府向湖州實業應付的補償金額為約3.87億元人民幣，相當於約為4.41億港元。

湖州實業為高山的一間間接全資附屬公司及永義的一間間接非全資附屬公司，預期高山集團將就土地收儲錄得的稅前估計收益約為7,875.3萬元。高山集團就土地收儲錄得的實際收益金額有待審核，並將考慮與土地收儲有關的任何費用、開支和稅項，因此可能與上述金額有所不同。

長實（01113）宣布，推售英國倫敦肯辛頓的住宅項目 Chelsea Waterfront－ POWERHOUSE，涉及260伙，面積638平方呎起。兩房單位售價170萬英鎊起（約1,520萬港元）。

POWERHOUSE 前身是逾百年歷史的洛茲路發電廠（Lots Road Power Station）。活化工程項目由建築大師 Terry Farrell 領導團隊和室內設計公司 Fiona Barratt Interiors 負責，提供260伙珍罕單位，由1至4房不同戶型組成，面積由638呎至1,883平方呎不等。

長實將於10月8日至9日在華人行舉行香港首次展銷會，限量發售 POWERHOUSE，當中兩房單位面積1,016平方呎起，定價約170萬英磅起。

長實預計，由於近日英鎊下跌，勢將吸引有意在倫敦投資住宅物業或自住的買家注視。

位元堂（00897）公布，於今日，公司之間接附屬公司位元堂零售作為租戶，與宏安地產間接持有之合資企業公司昇賢作為業主，訂立租賃協議，以租用該物業，追溯自今年10月3日起計至2025年5月2日（包括首尾兩日）屆滿，為期31個月，每月月租10萬元連同額外營業額租金（不包括差餉、政府地租、管理費以及所有其他非資本性及經常性支出）。

公司表示，除租賃協議外，位元堂零售作為受許可人，與昇賢作為許可人於今年5月3日就授出許可使用該物業而訂立許可協議，自今年5月3日起計為期5個月，並於今年10月2日（包括首尾兩日）屆滿，許可費為每月10萬元（不包括差餉、政府地租、管理費、水電費以及所有其他非資本性及經常性支出）。

公司指出，新界屯門區屯門鄉事會路88號天生樓地下9號舖（包括廣告位及空調位），可銷售面積約為646平方呎。

大唐集團（02117）公布，9月份合約銷售金額約為12.4億元（人民幣．下同），按年跌56.3％；銷售面積約為12.32萬平方米；平均銷售價格約為每平方米10,065元。

今年1月至9月期間，集團實現累計合約銷售金額約為157.7億元，按年跌57.3％；累計銷售面積約為158.9萬平方米；平均銷售價格約為每平方米9,922元。

對於近期有不少報道關注有醬油廠及製冰廠等，因處於新發展區而被收回清拆，發展局局長甯漢豪回應指出，政府在政策上，過去一直有多條腿走路，包括改善補償安排，提升補償金額，令持有人有更多資金，租或買其他土地繼續經營。

她表示，政府亦或簡化行政及手續，讓其盡快復業，今年稍後政府會向立法會交代有關興建多層工廈的未來工作。甯漢豪亦稱，現時本港有1,500公頃棕地，當中800公頃因位處新發展區未來要收回清拆，主因相關作業位處高密度發展區，又或露天作業，與周邊環境不協調而要清拆。

甯漢豪強調，以「一換一」讓所有棕地作業以平租繼續經營非政府政策，但認為發展局未來在這方面，可以加強統籌協調工作。

本港樓價跌勢持續，高盛發表報告指出，港元一個月銀行同業拆息（HIBOR）急升，銀行早前上調最優惠利率，樓價今年以來跌約8%，由於市場預期美國聯儲局明年首季前將再加息共1.5厘，估計本港住宅物業市場有進一步下行風險。對於樓價的回落幅度，該行由原先預測3年累挫20%，擴大至今明年滑落30%；其中，原估計今年至2024年每年分別跌5%、10%、5%，現調整至今明兩年各下跌15%。

削六大發展商目標價

高盛表示，假設市民收入未有提升，有自住需求的買家可能在樓價下跌20%後恢復負擔能力，但若以歷史平均的淨租金收益率為基準，投資者實際要在樓價下跌35%至40%時才會重返市場，故此樓價下跌30%的機會較大。

六大發展商遭下調目標價，新地（00016）由121元調低至116元、長實（01113）由59.1元降至57.1元、新世界（00017）由37.2元削到35.6元、恒地（00012）由34.9元跌至33元、信置（00083）由10.6元微調到10.5元、嘉里建設（00683）則由23.3元降至21.9元。

總意向價逾5億 加佣至3%促銷

聯儲局半年五度加息，本港亦自2018年以來再次跟隨調高利率，樓市氣氛轉差，投資物業市場交投再減，投資者遂積極放售物業。綜合市場消息及資訊，資深投資者、裕泰興家族成員羅守輝及有關人士大規模放售旗下乙級商廈物業，涉最少12項，俱為全層單位，意向價總值逾5億元，並加佣至3%促銷。

俱為全層單位 11項處灣仔

據了解，羅守輝及有關人士正放售12項乙級商廈物業，當中11項來自灣仔區，餘下1項則在油麻地，大部分都在2010至2017年期間購入，現時每項物業叫價由2180萬至6500萬元，涉及總值逾5.07億元。代理透露，為加快物業出售速度，賣家近期加佣至3%，較正常1%多出兩倍。

當中，叫價最高的物業為灣仔告士打道221至226號海聯大廈7樓全層，建築面積4721方呎，叫價為6500萬元，呎價約13768元。該層現分間為4個單位，享全海景，當中兩個租出，月租共19.3萬元。該層於2017年以4818萬元購入，目前放售價較買入價高1682萬元或34.9%。

同一時間，亦有放售同一地段告士打道166至168號信和財務大廈1樓及2樓兩層，每層建築面積3050方呎，現每層以3812.5萬元放售，呎價約12500元，合共價值7625萬元。至於灣仔軒尼詩道258號德士古大廈2樓全層，建築面積約4200方呎，半年前已經以5796萬元放盤，上月降價至4536萬元，呎價約10800元，減幅逾兩成，雖然如此，仍較2014年的買入價2748.9萬元，高出65%。

油麻地商廈入市半年即覓買家

羅守輝及有關人士除放賣已購入一段時間的物業外，亦有商廈單位「即買即放」，例如今年3月才以1420萬元向資深投資者「舖王」鄧成波家族購入油麻地彌敦道570至572號基利商業大廈4樓全層，建築面積約2154方呎，連一個約1054方呎平台，目前正以2180萬元放盤，呎價約10121元，較半年前購入價高760萬元或53.5%。

是次在市場上推售的12項乙級商廈物業，有10個在2006年至2017年期間購入，入市成本較低，故12項物業總購入價逾3億元，若以放售價總值逾5.07億元沽出，料仍可獲不俗利潤。

事實上，羅守輝及有關人士今年初仍有購入物業投資，包括商廈及地舖等，但3月起開始積極沽售物業，至今半年間已最少賣出12項物業，包括全幢商廈、地舖、乙級商廈全層及工廈全層，合共已套現最少約6.5億元；其中最大宗為9月以2.75億元售出中環皇后大道中118至120號一幢商廈。

一手市場聚焦新界上車盤，新地（00016）旗下天水圍Wetland Seasons Bay第3期（Wetland Lot No.33 Development發展項目第三期），今天第三輪開售80伙，截收949票，以公開發售的45伙計，超額認購約20倍，平均21人爭一伙。

新地代理總經理胡致遠表示，Wetland Seasons Bay第3期今天開售80伙，當中45伙公開發售，項目昨天截收949票，超額認購約20倍。該盤的開放式單位及洋房尚未推售，將視乎銷情再作下一輪部署。同系Wetland Seasons Bay第2期也加推5個別墅單位，周日（9日）以招標形式推售。

Wetland Seasons Bay第3期位於濕地公園路1號，已取得入伙紙，提供384伙，實用面積268至1895方呎，預計入伙日期為2023年3月底。

飛揚月內加推全新海景戶

另外，本地兩大發展商長實（01113）及新地合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期，將於10月內加推單位應市。

長江實業集團高級營業經理楊桂玲指出，自金管局下調按揭壓力測試門檻後，該盤有六成準買家原本計劃買入低層單位，現改為考慮中高層，反映準買家追求更優質單位。有見及此，該盤計劃10月內加推全新海景單位。飛揚第1期迄今累售218伙，套現約12億元，而第2期早前已獲批預售樓花同意書，籌備工作正在進行，最快今年年底推售，涉及400伙。

SAVANNAH洋房撻訂沒收546萬

另邊廂，會德豐地產旗下將軍澳SAVANNAH有洋房錄撻訂。一手成交紀錄冊顯示，SAVANNAH於2019年5月售出6號屋，實用面積1993方呎，連695方呎天台及524方呎花園，成交價5460.82萬元，呎價27400元，惟有關單位昨天終止交易，料發展商殺訂約546萬元。據了解，上述買家同日斥資約5677.1萬及5756.5萬元買入5號及3號屋。

會德豐地產同系觀塘藍田站KOKO HILLS發展項目第1期KOKO HILLS及第2期KOKO RESERVE昨晚舉行亮燈儀式，標誌入伙流程即將啟動，今天率先開放會所予傳媒參觀。

半新盤連錄蝕讓，將軍澳日出康城LP6錄得過去一個月內第三宗虧損個案，一個2房單位連減十五口價後，以733萬元成交，原業主持貨3年半賬面蝕22.2萬元離場。

呎價1.58萬創今年低

中原地產高級分區營業董事伍錦基表示，日出康城LP6本月至今暫錄3宗成交，最新為3座高層A室，實用面積463方呎，2房間隔，早於去年12月開價998萬元放售，近月多次下調叫價，累減十五口價後，以733萬元易手，減價265萬元或26.6%，呎價約15832元，造價及呎價均創屋苑2房今年新低。原業主2019年4月以755.2萬元一手購入單位，現轉手賬面蝕讓22.2萬元，貶值2.9%。據了解，由上月中起，連同上述最新成交在內，LP6已錄3宗蝕讓，包括1房、2房及3房等不同戶型。

屯門半新樓御半山再有原業主損手離場，市場消息指出，御半山1B座中層G室，實用面積386方呎1房單位，以552.8萬元售出，呎價約14321元。原業主在2018年5月斥資591.89萬元一手買入，持貨逾4年，賬面蝕39.09萬元，跌價6.6%。

屯門置樂花園賬虧12%

同區置樂花園也有原業主蝕讓沽貨，單位為8座中層C室，實用面積511方呎，以475.8萬元成交，呎價約9311元。原業主2018年6月以541萬元入市，賬面虧損65.2萬元或12.1%。

此外，中原地產分行經理范德輝稱，青衣青怡花園7座高層H室，實用面積547方呎，2房間隔，今年2月開價840萬元放售，因為原業主趕移民，連番減價共209.2萬元或24.9%，以630.8萬元沽出，呎價約11532元。買家為區內租客，睇樓多月，見上址大幅降價，即租轉買入市。原業主於2018年8月以792.8萬元買入單位，自住4年，賬面蝕約162萬元離場，期內貶值20.4%。

屯門南掃管笏一帶屬於土地供應重鎮，在今次大欖段地皮批出之後，賣地表上仍有一幅前掃管笏軍營住宅地有機會推出，可建樓面逾百萬平方呎，可供建逾千伙。

自2011至12年度開始至今，屯門掃管笏一帶批出至少16幅住宅地，合共提供逾萬伙供應，大部分項目已經在過去幾年陸續開售，餘下仍然未推售的新盤，則有路勁 （01098） 等發展的管翠路項目，涉698伙，戶型由開放式至4房，有機會在未來1年推售。

前樂安排化淡廠 佔地近百萬呎

至於另一幅原本由內房佳兆業 （01638） ，投得的屯門青山公路地皮，則在去年11月轉售予玩具大王蔡志明，項目可建樓面約58.3萬平方呎。

雖然屯門南一帶的官地已經陸續推出，不過在賣地表上，仍然有一幅大型的住宅地仍未推出，涉及第48區青山公路－－掃管笏段用地，佔地約29.2萬平方呎，總樓面約104.6萬平方呎，預計可以建成逾千伙供應。按照現時最新賣地結果，預計地價大約36.6億至47.1億元，每呎樓面地價約3,500至4,500元。

另外，空置多年的前樂安排海水化淡廠，佔地近百萬平方呎，早於逾20年前已經劃為「綜合發展區」，研究轉住宅發展，按照當年屯門南規劃，用地地積比率約1.3倍，可建樓面約126萬平方呎，但隨着近年區內發展密度提升，相信最終可建樓面有望進一步增加。

民生區街市舖位承接力續理想，現深水埗北河街舖以3,600萬易手，19年升逾3倍。

商舖買賣仍平穩，深水埗北河街203至209號地下4號舖，面積約1,159平方呎，以約3,600萬元成交，呎價約3.1萬元。物業位處街市地段，而該舖由5個租客租用，均屬民生相關包括水果、涼茶及食品店等，月租合共約11萬元，回報率約3.7厘。

旺角兆萬中心地舖 短租15萬

原業主於2003年，以830萬元購入舖位，早前以約4,200萬元放售，現減價約14%沽貨。持貨19年轉手，獲利約2,770萬元，升值約3.3倍。疫情下民生區消費平穩，而街市舖位因回報率相對吸引，近期如筲箕灣等，均現街市舖位易手個案。

另旺角西洋菜南街兆萬中心地下3至4號舖，面積約363平方呎，獲短租承租，料月租約15萬元。

另中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事陳權威表示，紅磡漆咸道北399號東貿商業大廈為1樓及5樓現放售，意向價共約2,367萬元。

市場消息指，將軍澳藍塘傲2座頂層特色戶，實用面積1,329平方呎，另設露台、平台及天台，屬套4房另工人套房間隔，今年8月放盤叫價4,600萬元，議價後以4,150萬元沽出，實用呎價31,226元，為區內近期最大額成交，同時為區內二手呎價、造價新高。

原業主於2016年以3,427萬元購入，持貨6年，帳面獲利723萬元，升值21%。上址為屋苑本月首宗成交，現有75個放盤，叫價介乎750萬至5,800萬元。

市建局旗下土瓜灣榮光街項目今日截標，由於擁有海景優勢，市場預計入標反應不俗，市場初步估計，地皮估值約26.5億至36.2億元，每呎樓面地價約9,500至13,000元。

美聯測量師行董事林子彬表示，是次發展規模較同區早前推出的多幅地皮略細，惟受惠屯馬綫效應，料每呎樓面地價約1.2萬元計算，項目估值約33.43億元。

項目地盤面積約30,957平方呎，預計總樓面面積約278,615平方呎，住宅樓面23萬平方呎，預計提供560伙，單位實用面積下限為300平方呎，但有至少一半單位須少於480平方呎，基座商業及零售平台層則提供約4.6萬平方呎。

市區土地資源有限，財團均面對一地難求的局面，近年不少發展商變陣，透過舊樓收購藉以申請強拍增加土儲；舊樓林立的黃大仙未來發展潛力亦看高一綫，近年該區舊樓更掀起併購潮，未來區內勢將「大變天」；本報獲悉，黃大仙銀鳳街33至59號一列舊樓群被財團吼中，並於月前接觸業主並出價收購，據了解每方呎收購價大約1.5萬至1.6萬不等，單計住宅部分涉及收購金額約4.8億至5.12億。

本港土地供應短缺，市區「靚地」更是賣少見少，近年有不少財團轉向舊樓埋手，密密併購發展，上述銀鳳街33至59號一列舊樓群，涉及約10幢樓高5至6層的商住舊樓，地下為商鋪，樓上為住宅樓層；最近獲財團出價收購，據了解，該財團以每方呎1.5萬至1.6萬不等向小業主提出收購價建議。上述銀鳳街舊樓群涉及最少約76個住宅單位，單位面積由263至535方呎，住宅部分總樓面大約3.19萬方呎，以每方呎1.5萬至1.6萬收購價計，單計住宅部分涉及金額至少約4.8億至5.12億，另有約15個地鋪。

涉最少約76個住宅

銀鳳街33至59號舊樓群，早於1970年至1973年之間落成，至今約49至52年樓齡；若將來透過合併地盤重建發展，地盤面積擴展至約1.14萬方呎，如以地積比9倍作重建發展，涉及可建總樓面約10.34萬方呎，是近年市區中罕見的大型地盤。

該批舊樓群位於竹園銀鳳街及環鳳街交界，屬大單邊位置，項目鄰近有不少購物及娛樂設施，如黃大仙中心、鳳德商場、竹園街市、雙鳳街街市，同時鄰近竹園體育館、鳳德公園等；交通方面，鄰近港鐵黃大仙站，步行前往約11分鐘步程，而且毗鄰亦有多條巴士及小巴路綫行走，交通及生活配套便利，極具重建價值。

可建總樓面10萬呎

參考鄰近私樓平均呎價，如區內指標屋苑現崇山目前平均呎價約1.74萬，該屋苑1座低層A室新近以1409萬售出，屬面積794方呎的3房單位，呎價約1.77萬；而鑽嶺一個低層D室的1房單位以448萬易手，以面積211方呎計，呎價約2.1萬。

另外滙豪山中層A室單位，新近以660萬易手，以面積439方呎計，呎價約15034元；而同區居屋翠竹花園9座中層E室，面積484方呎，兩房戶，新近以525萬（自由市場價）成交，呎價約10847元。

有業內人士指，近年市區新供應少，過往推出招標的市區用地均面對激烈競爭，入場門檻高，近年不少財團已轉向具重建價值的舊樓埋手，其中舊樓林立的黃大仙是一個熱門地區之一，據了解，現時已有不少財團插旗收購。

而且目前整體樓市氣氛未如理想，加上成交量相對淡靜，樓價亦有所回軟之際，業主往往需要減價沽貨，認為財團在舊樓收購時，不排除有部分小業主叫價態度會軟化。

「息魔」重臨令準買家窒步，紛紛「轉買為租」，多個屋苑更是租多過買。本報綜合代理數據顯示，9月鰂魚涌太古城錄得約67宗租賃個案，較同期買賣成交高逾4倍，同期沙田第一城租賃個案高出買賣逾34%。個別豪宅屋苑亦錄得準買家「轉買為租」個案，火炭御龍山一個中層單位，新近以每月2.7萬租出，據悉租客原本計畫置業，但礙於現市況決定「租住先」。

中原分行經理李百達表示，太古城上月合共錄得約67宗租務個案，相比之下，買賣成交僅錄得約12宗。他又稱，該屋苑租務情況不俗，近半年每月租務個案保持近70宗水平。雖然受到疫情影響，該屋苑商務租客減少，同時近期有不少中產租客選擇移民，惟現市況不明朗，部分準買家減慢入市步伐，轉為租住單位，支撐租務市場。

呎租維持42元水平

沙田第一城同樣租多過買，美聯助理聯席董事黃錦瀚表示，上月沙田第一城錄得約55宗租務個案，買賣成交則只有41宗。他又說，該屋苑一直以來受到學生租客歡迎，8月份租務個案突破100宗，雖然上月回落，但呎租維持約42元水平，對比過往9月份價量齊跌，今年表現不俗，相信原因包括部分上車買家希望再觀望市況，所以選擇先行租住單位。

御龍山2.7萬租出

除傳統十大屋苑之外，個別豪宅屋苑亦錄得準買家「轉買為租」個案。中原分區經理曾紀賢表示，火炭御龍山2座中層A室，面積913方呎，3房連套房間隔，放租時開價約3.3萬，議價後以2.7萬租出，呎租29.6元。據了解，租客為本地家庭，原本有計畫入市，但因為市況不明朗，所以決定暫時「租住先」。

至於其他租務個案，港置營業經理薛春華表示，奧運站凱帆軒3座高層A室，面積約469方呎，2房間隔，單位以約1.98萬放租約3星期後，吸引外區客洽詢，經議價後減租約1300元，以1.85萬租出，呎租約39.4元。
預繳半年獲減租13.8%

他又說，該屋苑1座高層G室，面積約450方呎，單位以約1.8萬放租約2個月，吸引外區客洽租，因為租客預繳半年租金，因此獲業主減租約13.8%，以1.55萬承租，呎租約34.4元。

港置分區董事宋國權表示，土瓜灣傲雲峰3座中層B室，面積約520方呎，2房間隔，單位以約1.9萬放租約1星期獲洽租，議價後減租至每月約1.85萬租出，呎租約35.6元。