台北市大內科園區的土地荒可望解渴！備受矚目的內湖影視音產業專區，已放寬土地使用限制，變更回原本的使用分區辦公服務區（一）、及工商服務展售區，地上權存續年限從50年拉長到60年，基地規模達4,400坪，分為兩塊基地，近期將對外招標，這也是內湖近五年首見的地上權土地標售案。

第一太平戴維斯17日表示，內湖將有大面積公有地釋出招標，台北市政府財政局將舉辦「台北市內湖區潭美段五小段21地號等六筆市有土地設定地上權案」招商，全案原本為影視音產業區，現已變更回原分區辦公服務區（一）、及工商服務展售區，預計於20日舉辦招商座談，第四季正式公告招商。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，內科園區已近飽和，土地開發率已高達8成多，大面積土地稀缺；至於內湖潭美段五小段案，是大內科園區近五年以來首次對外釋出的地上權招商案，兩塊基地面積都超過千坪以上，未來可打造單棟超過6,000坪以上的商業空間，無論是企業打造自用總部、或做為收益型不動產，都相當適合，預期可望吸引科技業、製造業、建商與保險業積極評估。

此次五期潭美段地上權標售案，據悉，原本市府規劃為內湖影視音產業專區，過去多年曾以BOT、地上權50年，對外招標，但因進駐產業別有嚴格限制，因此先後三度流標；此次決定鬆綁使用分區與附近一致，且更符合市場需求，對外招標。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，內湖五期潭美段地上權招標案，地上權年限為60年，將採個別招標，以價格標方式決標，未來可規劃作零售商場、辦公大樓、醫療機構、飯店與企業總部等使用。

其中基地一為潭美段五小段21、21-1、22、22-1等四筆地號，占地面積約1,938坪，土地使用分區為辦公服務區（一），容積率為225％、建蔽率為40％。

另外基地二，為35、35-1等二筆地號，面積約2,468坪，使用分區為工商服務展售區，容積率為225％、建蔽率50％。

丁玟甄分析，內科為企業設立總部大樓的熱區，含金量高，近五年廠辦與土地的成交金額累計直逼千億、達968億元；其中近8成為廠辦與辦公室，至於土地，由於內科開發飽和，素地難求，因此成交占比僅2成。大內科今年前三季商用不動產及土地成交金額達183億元，占北市整體交易的3成。

六福旅遊集團「起家厝」六福客棧啟動危老改建已完成拆除，並於17日舉辦六福酒店式商辦大樓動土開工大典，位處松江南京商圈核心的全新六福酒店式商辦，改建後為地下6層、地上21層鋼骨結構造A+商辦大樓，預計2026年完工，改建後總樓地板面積將達6,350坪，市場人士推估改建後整體開發利益逾80億元。

六福旅遊集團總裁暨六福開發建設董事長賴振融表示，六福酒店式商辦大樓將委託日本百年營造大廠「熊谷組」台灣分公司「華熊營造」建造，並以環境永續為前提，取得LEED美國綠建築與WELL健康建築標章、綠建築標章、智慧建築標章及耐震標章，國內外五大建築標章認證，打造結合減碳、健康、科技、商務的永續辦公大樓，目標為全台商辦寫下嶄新里程碑。

賴振融指出，展望台灣商辦市場，未來台北商辦市場將朝M型化發展，頂級商辦剛性需求殷切，市中心及市郊區辦公室租金將逐步拉大，在跨國企業紛紛提出明確的淨零目標後，預期台北將會快速跟上，企業租戶將更重視選擇符合ESG概念的辦公大樓，以符合永續目標。


北市大飯店 吹危老都更風
經濟日報

台北市的知名大飯店業吹起「危老都更風」除了台北國賓、六福客棧、老牌西華飯店外，華泰王子飯店也於10月11日吹熄燈號，將進行都更，台北市飯店因應都更改建再加一件。

六福旅遊集團已經開始推動改建工程，昨（17）日旗下六福酒店式商辦大樓舉行動土開工大典，預計2026年完工，改建後總樓地板面積將達6,350坪，打造結合減碳、健康、科技、商務的永續辦公大樓。

國內知名的老牌集團仰德企業集團，旗下的國賓飯店也開始啟動資產活化的動作，除了台北國賓已經開始推動危老重建外，高雄國賓也將提出危老申請。台北國賓位於台北市中山北路精華地段，本館面積約1,450餘坪，預計第4季會開始推動，改建後未來國賓舊址則改由知名皇宮酒店來經營。

華泰大飯店集團自1972年以華泰大飯店展開事業，歷經了半世紀的風華歲月，華泰王子飯店現址將打造為地上22層、地下五層之複合式大樓，提供百間客房、健身房、會議室、多樣餐飲服務，及新一代智能商辦空間，重塑街廓樣貌。

六福打造酒店式綠色商辦

六福旅遊集團（2705）旗下酒店式商辦大樓昨（17）日舉行動土典禮，位處松江南京商圈核心的六福客棧原址，將改建全新六福酒店式商辦，改建後為地下六層、地上21層鋼骨結構造A+商辦大樓，預計2026年完工，改建後總樓地板面積將達6,350坪。

六福旅遊集團總裁暨六福開發建設董事長賴振融表示，本案不僅是台灣首座「酒店式頂級綠商辦」也將成為指標，換言之，六福將打造最頂級綠色商辦。

賴振融說，該案除委託日本百年營造大廠「熊谷組」台灣分公司「華熊營造」建造，更將一舉取得國外LEED綠建築與WELL健康建築兩大標章，並結合六福酒店式顧問管理的高品質飯店整合性服務，將為全台商辦寫下嶄新里程碑。

今年上半年，六福集團仍受疫情影響稅後虧損3.92億元，每股虧損2.05元；六福集團說，「已做好萬全準備」，睽違兩年的六福水樂園7月重新開幕，第3季營收已擺脫上半年低迷窘境，單月營收都回升到1億元以上，8月衝到2.65億元，第4季營收依舊看俏；昨天全台唯一酒店式頂級綠商辦已開工動土，未來集團各項大型開發案也正在逐步啟動中，看好下半年及明年營運展望。

賴振融進一步指出，展望台灣商辦市場，未來台北商辦市場將朝M型化發展，頂級商辦剛性需求殷切，市中心及市郊區辦公室租金將逐步拉大，在跨國企業紛紛提出明確的淨零目標後，預期台北將會快速跟上，企業租戶將更重視選擇符合ESG概念的辦公大樓，以符合永續目標。

賴振融強調，外商租借辦公室首重綠建築，綠商辦需求成長，但目前信義計畫區僅三棟大樓擁有LEED標章認證，未來綠建築供應鏈將供不應求。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，近年台商回流、產業擴廠升級下，讓北市商辦市場供不應求，不過，明年起將陸續有新大樓釋出，未來五年商辦供給量更達逾80萬坪，屆時恐將有供給壓力，因此，六福打造全台第一棟酒店式商辦大樓，不僅有助於品牌形象經營，更以差異化，提升未來產品競爭力，以吸引租客。

黃舒衛指出，後疫情時代下，工作型態轉變，全球企業租戶也愈來愈重視ESG理念，新商辦勢必得跟區域的同類型產品有明顯差異，才能脫穎而出，像六福的酒店式商辦大樓，未來可讓租客享有酒店式的服務，等於硬體相關設備都不需要業主設置，對外商企業來說，具有一定的吸引力，而對房東來說，交通位置優越加上酒店式服務的商辦，對租金亦能有所拉抬。

目前100％以公共工程業務為主的新亞建（2516），日前取得美國最大建築和工程貝泰集團台灣分公司統包的中油台中廠三期計畫液化天然氣儲槽興建工程中的土木工程；新亞建新任總經理賴調燦指出，將進行營運轉型。

未來除承攬公共工程業務，還要跨足房地產開發、科技廠辦及商辦等民間建築工程，目標把公共工程業務從現在的100％調降為50％。

先前貝泰在台灣業務主要以核電廠等設計規劃為主，這次以超過百億取得中油台中廠三期計畫液化天然氣儲槽興建統包工程，是第一次在台灣實質投入營造市場。

賴調燦表示，國內未來能源市場將以50％的天然氣為主，目前只達3成，據估計，要達標必需要再興建八～九個以上的天然氣儲槽基地，市場潛在商機超過千億元以上，貝泰集團非常重視台灣市場發展，因此才會實質去承攬營造標案。

貝泰將持續爭取國內天然氣工程，賴調燦指出，新亞建這次是以合作方式來承攬貝泰的統包工程，新亞建未來不排除和貝泰JV（策略聯盟）一起去參與後續標案的投標。

賴調燦表示，國內公共工程標案的利潤總在「毛三到四」，若遇原物料上漲、缺工缺料等不可預期的變數，更增加承攬營造廠的營運負擔及壓力。

新亞建過去幾年就是因為這些因素，營運一直在損平或小賺間經營；賴調燦強調，新亞建要多元發展、要轉型，未來承攬的公共工程業務，毛利若沒有7％以上，將不會參與投標；另外，還要跨足國內房地產開發、科技廠辦及商辦建築工程，目標是把公共工程業務從現在的100％調降為50％。

據了解，新亞建已在今年第三季成立地產開發部，目前手中有北投等超過10多處的危老開發及都更地產業務規劃中。

新亞建累計至今年9月底，承攬工程得標金額達117.34億，手中已簽約的工程案量520億元，未完工可認列入帳金額約330億元。新亞建表示，未來四～五年營運前景無虞。


自由時報
美商貝泰轉包 新建獲中油LNG儲槽工程

原以承攬公共工程為主的新建（2516），在今年初新任總經理賴調燦上任後積極轉型，上週公告獲得美國最大的工程顧問公司貝泰轉包的中油LNG（液化天然氣）儲槽土木工程約11億元，賴調燦表示，未來不排除與貝泰合資共同承攬統包案。

拚轉型 跨足能源相關工程
賴調燦指出，新建過去承攬公共工程，毛利率僅有3-4%，他上任後改變策略，毛利率7%以上的工程才承接，並開始跨足科技廠房、能源相關工程，未來將進一步走入土地開發及建設案，今年中成立土地開發部，聘請以前大陸建設的主管，現在已有20幾個開發案評估中，未來也不排除購地自建，增加業績來源。

賴調燦表示，政府進行能源轉型，未來50%為燃氣發電，估計需增加10座LNG儲槽，而貝泰在全球LNG儲槽占比排名第一，由於新建團隊受到貝泰青睞，因此除此案外，未來還將長期合作，共同合資承攬工程會是選項之一。

賴調燦表示，今年以來新建新簽約的工程量約117億元，除此案外，還有一個五股商場工程，案量約10餘億元，利潤都比以前好，希望未來將公共工程比重降至50%左右，提升營運績效。


新建拚轉型 衝高毛利
經濟日報

老牌營造廠新亞建設（2516）力拚轉型，今年全面改採成本加乘策略接單，且將專攻高毛利的科技廠房以及都更危老案，甩開過去低毛利時代。

新亞建設總經理賴調燦表示，今年陸續拿下中油天然氣土木工程、新北社會住宅工程案等，新簽約訂單達117.33億元，未來將以承攬高毛利的工程為主。

賴調燦指出，過去新建主要承攬土木工程、建築工程、公共工程等，未來工程毛利目標在7%以上，且將陸續調整工程比率，希望未來公共工程比率降至50％以下，民間工程上升至50%，目前有逾30個案子評估中。

新建亦積極承攬利基型工程邁進，日前與美國最大的建築和工程公司貝泰（Bechtel）攜手合作，拿下中油台中廠三期計畫液化天然氣儲槽興建統包工程之土木工程部分，總金額達11.3億元，預計2024年6月完工。

賴調燦表示，液化天然氣儲槽興建需要具備高技術門檻的營造團隊才有辦法接單，而貝泰在國內承攬的標案以天然氣居多，此次選擇新建，也是受到肯定，對公司來說更是新藍海之路。

新建今年工程得標金額約117.33億元，包括6.9億元台師大「華語國際學舍工程」（共同承攬、新建占6.72億元）、63.28億元西濱「東西向快速公路台76線西湖路段新建工程」，以及林口49.93億元「文仁安居社會住宅工程」（共同承攬、新建占36.03億元）。

台股大跌，連帶影響購屋人自備款。信義房屋今（17）日發布網友問卷調查報告，六都加新竹縣市的購屋人中，以新竹人自備款虧損的比例達31%最高；各年齡層受影響狀況，則是年紀越輕則影響越大，未滿30歲的購屋人，有29%的購屋自備款虧損，30~34歲則有26%受訪者的自備款虧損，因而暫時觀望。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，今年以來台股就是不斷破底，各類股股價呈現無差別式下跌，尤其是半導體族群股價修正幅度甚大，也符合新竹地區購屋人自備款虧損比例最高的狀況，台股跌跌不休，一來參與的投資人資產蒸發，二來也讓人擔心景氣與企業未來獲利衰退，也會反映到房市信心上，也可以說去年的股轉房的資金行情，今年已經不再復見。

以區域來看，新竹是受股災影響相對顯著的區域，調查31%的受訪者自備款虧損，暫時觀望，其次則是新北市的25%與台北市的21%，雙北市研判應是中產的比例相對較高，因此受到的影響程度也比其他都會區高。

年齡調查方面，曾敬德表示，可能越年輕的投資人對於風險承受度越高，相對面臨今年的股災也會相當有感，調查顯示，未滿30歲的購屋人，有29%受訪者的自備款受損，其次則是30~34歲約有26%的人自備款受損，其次則是中產階級的40~44歲，約有23%的受訪者，自備款因股災虧損，年齡越大則相對保守一些，50歲以上因為股災自備款受損的比率則在13%、14%。

曾敬德指出，這次股災幾乎跌到2020年11月的起漲點，網路上也出現不少網友貼出鉅額虧損的畢業文，有相當比例的購屋人資金面的確出現不少虧損，今年購屋人在股市跌跌不休、利率升升不息的影響下，購屋腳步也相較去年同期放緩許多。

尼莎颱風加東北季風雨炸北台灣，部分區域出現災情，也引起多雨區的居家安全問題，房仲業者統計實價登錄，過去飽受淹水之苦的基隆、汐止一帶，近年在基隆強化排水建設、汐止推動員山子分洪道工程下，降低水患疑慮，加上捷運利多題材，10年來基隆、汐止房價分別上漲47%、33.7%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，大台北地區房價高漲，近年因需求外溢，基隆、汐止甩開過去的淹水形象，在距離優勢、汐東捷運線和基隆捷運等議題下，吸收了不少大台北通勤族的購屋買盤，也提升兩地的房價。

不過，需要注意的是，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，台灣主要的房市交易熱區仍位在平地或市中心，部分山區或是零星地勢低窪地區，有不少抗災能力較低的既有老社區，這些地方容易因短時間的強降雨，導致水流宣洩不及而淹水，甚至因過度開發水土保持不力，造成土石流，若有打算在附近地區購屋前，應該向長期居住附近的親友或是房仲多打聽詢問再做評估。

此外，有購屋族想利用豪雨或颱風天賞屋，想藉著風強雨驟的天氣，驗證房屋的滲漏水狀況，對此，張旭嵐指出，大雨及颱風來襲當日，風強雨大，趕著去賞屋不僅狼狽，也非常危險，反而可能會因不熟悉路況而受困。建議對於首次看屋的物件，還是先挑一般日看屋，若有中意的物件，又有擔心淹水、漏水疑慮，則可選多雨時期擇日復看。

張旭嵐表示，房屋若因雨發生滲漏水，基本上都會留下膨脹、水痕、水漬等蛛絲馬跡，而這些痕跡，不太容易在颱風過後的一、兩天內就消失，因此民眾可在風雨較緩的隔日再去賞屋，並加強特別留意門窗接縫處、陽台外推處，或社區建築外牆的內部牆面，以及排水管是否堵塞，而頂樓戶要特別注意，頂樓的排水狀況與是否有積水或滲漏狀況，作為對全面屋況的評估判斷。

汐止暴雨成災房價會跌？估價師：這裡先打8折再說

「尼莎」颱風豪雨狂炸汐止，昨天街道多處淹水，伯爵山莊並爆發土石流，今天一大早上班時間更是交通全面癱瘓。高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，這次汐止淹水是極端值，房價受影響不大，但是發生土石流的區域，「房價先打8折再說」。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨則表示，新聞和網路不斷放送汐止淹水、土石流驚人畫面，短期對汐止房價一定造成會影響，不過長時間之後，「因為大家記憶力都不大好，只要又聽到啥米利多，大家又卯起來買惹」。

陳碧源表示，淹水對房價影響，要看是常態淹水，還是偶爾發生。如果一下豪雨就淹水，兩三次後，房價就會有5%~10%的下修。

他表示，汐止曾歷經嚴重水患，當時房價就呈現一路下殺，但在員山子分洪道完工之後，已很少發生嚴重淹水，這次目前來看多是雨太大排水不及，昨天其他許多地方也都出現同樣情況，預料對房價不太會有影響，除非短期內再度發生豪雨，又出現嚴重積水。

至於今天上午的交通大塞車，他表示，很多地方上下班塞車問題都嚴重，並不會因此影響房價。

不過，發生土石流的伯爵山莊就不同，由於會發生土石流，顯示區域地質鬆動，有安全疑慮，在邊坡未加強鞏固之前，靠近土石流崩塌周邊的房子，估價上，一定先打8折再說。

徐佳馨表示，汐止早年作為北台灣淹水第一品牌，最壞的時候，房子不是一坪一坪賣，而是一戶多少錢在賣，因為只要一淹水，不要說出不去，一般機電都在地下室，停車場也在地下室，災後重建已經不是「靠邀」兩字可以形容。

這次汐止再傳災情，網路不斷流傳，令人印象深刻，尤其是土石流影片真的有夠恐怖，即使汐止這幾年已不淹水，但如此畫面難免令人想起昔日慘狀，短時間內應會對房價造成一定影響。

住商機構統計六都銷售天數和議價空間，在銷售天數上，第3季全面拉長；在議價空間上，桃園、台中與高雄縮小，其他增加 。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，升息讓買方緊縮買方購屋力，也讓交易相對遲緩，當銷售天數增加，對屋主也產生一定壓力，加上近期不少買方貸款出現狀況，市場交易更形膠著，某些屋主降低開價吸引目光，但底價不變，讓議價空間出現縮小。

根據統計，和第2季比較，第3季六都平均銷售天數全部拉長，桃園增加15天最多，台中14天居次，高雄增加12天，台北、台南都增加10天，新北增加4天最少。

目前六都以台北市最難賣，平均銷售時間達90天，其次為高雄約84天。去化最快的是新北市，平均71天。

議價空間部分，目前高雄議價率17.1%排名六都第一，其次為台北市17%，台中屋主最硬，議價空間僅10%，其次為桃園11%=.

徐佳馨分析，今年3月後央行連續升息，第二季開始房貸利率走升，買方多認為價格應有空間，因此放緩購屋腳步。以銷售天數來看，北市因為價格高，屋況普遍欠理想，成交最慢，六都成交天數全面突破2個月，確實讓許多屋主產生壓力。

值得注意的是近期大幅推案的桃園、台中與高雄議價空間減少，銷售天數出現增加，在目前市況下，推估為屋主開價降低，逐漸接近行情價，但買方仍不買單，顯見屋主與買方間還有拉鋸。

大家房屋企研室副理郎美囡認為，央行升息增加購屋成本，造成買方心生觀望，加上近期股市表現差，台幣亦明顯趨軟，建議買方購屋前，應充分掌握價格走勢及政策動向，並檢視財務狀況，避免資金出現缺口，讓買屋成為惡夢一場。

高雄捷運小港林園延伸線預定今年底動工，串連年產值逾1.52兆元的三大國家級產業園區，加上少康營區3萬坪帶狀綠地，華友聯和清景麟看好發展潛力，從今年10月到11月陸續推出「華友聯Power City」及「清景麟國家公園」，合計近千戶的小港罕見造鎮案，鎖定林園、大寮和小港的首購和首換、以及產業人口。

日前正式預售開賣的「華友聯Power City」，總戶數452戶，華友聯董事長陸炤廷表示，該基地1,880坪，是在2020年3月以每坪28.11萬元，向高雄地政局標得。

他說，高雄市區房價目前動輒每坪3、40萬元起跳，總銷約40億元的「華友聯Power City」，規劃23坪到47坪的二房到四房產品，每坪開價29萬到34萬元，將是高雄市區最後的二字頭房價，二房加車位，850萬元就可首購入手。

位於少康營區小港森林公園第一排的「清景麟國家公園」，總戶數592戶，預定今年11月上旬進場預售，清景麟建築團隊董事長林聰麟指出，高雄小港舊部落居多，少康營區算是小港少見的重劃區之一，附近除了有高雄餐旅大學，3萬坪的綠帶，創造休閒和運動的吸引力，未來又有高雄捷運小港林園延伸線，「清景麟國家公園」將可吸引小港、大寮和林園的產業人口遷移至此。

他說，「清景麟國家公園」規劃22到44坪的產品，適合首購和首換，每坪開價32萬元到38萬元，預定今年11月10日進場預售，雖然開價3字頭起跳，不過未來銷售時，低樓層的產品可能成交價會落在28到29萬元之間。

房市利空罩頂，不過房仲展店積極，全台不動產經紀業家數持續攀高，迄今年第三季止已達8,330家，近二年來平均每個月新增50家以上，相較上波房仲倒店潮景氣低點的2017年初，五年多來市場上已增加了2,000家不動產經紀業者。

據內政部資料統計顯示，在這波房市景氣低點的2017年初，全台仲介及代銷經紀業從近7,000家萎縮至約6,300家，不過此後便快速增加，2018年平均每月增加八家，2019年平均每月增加24家，2020年平均每月增加38家，並突破上波景氣高峰時的家數高點，去年及今年平均每個月增加50家以上，今年第一季更突破了8,000家大關。

業者分析，近五年來由於房市交易量自低點約24.5萬棟，逐年成長到去年的34.8萬棟，房市交易量大幅成長，使得各大連鎖品牌房仲業展店積極，建商加碼購地、新推案量大增也讓代銷業擴大投入市場，使市場上的經紀業規模大增，不過近期房市走冷跡象明確，各界預期，未來難以擴量的交易量，「僧多粥少」的局面，恐使房仲業面臨更大經營壓力。

各縣市的不動產經紀業家數，以台中市超過1,600家最多，雙北及桃園三都均超過千家。過去一年多來的新增家數，也反應了雙北以外的中南部、非核心都會區房市交易熱絡的情形，去年以來台中增加269家最多，除了台北市外的直轄市均增加超過百家；以增加比例來看，台中、台南、高雄，以及非六都的新竹縣市、苗栗、彰化、嘉義縣均超過2成。

隨著房仲展店積極，投入的經營及從業人員大增，經紀業從業人員數量也達到新高峰，目前受雇不動產經紀人約1.25萬人，與景氣低點時的五年前相較增加2,000多人；受雇不動產營業員目前有5.3萬人，較五年前增加約1.8萬人。

國產署今年第三批國有地上權昨（17）日開標，釋出15宗標的共標脫八宗，標脫率53%。其中麗寶集團在北中南搶地，共出手六宗、最終抱回五宗標的，是此次標售大贏家。

國產署第三批地上權共釋出15宗標的，分布在全國七縣市，權利金底價合計33.4億元。昨日下午開標結果，共八宗標的順利標脫，標脫率超過五成，總標脫金額約16.4億元，整體表現優於預期，溢價率在0.5%至33%之間。

其中溢價率最高的一案，是位於台中市西屯區鑫港尾段土地，底價1億2,685萬4,154元，由知名汽車旅館集團挪葳森林實業以1億6,881萬6,889元搶下，溢價率33%，汽車旅館業出手地上權，是過去罕見案例。

此外，麗寶集團旗下建設公司此次在北中南大舉搶地，包括良昱建設以1億2,855萬元搶下台北市中山區吉林段土地、福容開發以9億4,206萬元標下台中干城商業區1047地號土地、麗盛建設分別以9,206萬元搶下台中西屯鑫大鵬段土地、3,035萬元搶下台中東勢區延平段314-2地號土地、福茂開發以1億6,455萬元搶下嘉義市南門段土地。

另外此次最搶手土地為台中東勢區延平段317地號土地，包括麗盛建設、全聯實業、統一旗下的太子實業，都瞄準這塊土地，最後由全聯實業以7,550萬元、溢價率18%搶下。

這也是零售雙雄二度在地上權標售中交手。去年底統一集團旗下的統上開發擠下全聯，搶下台南新市土地；此次雙方再交手，全聯出價不若以往保守，勢在必得，順利從統一集團手中搶下台中東勢土地。

近期房市交易趨冷，不過地上權標售成績仍堪稱亮眼。國產署官員表示，此次推出標的區位條件佳，詢問度頗高。

此次除了建商、零售業等老面孔，還有旅館業、物業管理等行業參與投標，官員表示，樂見參與的業者愈來愈多元，將持續推出優質標的。至於今年第四批地上權，各分署正盤點中，預計11月21日公告，明年1月開標。

麗寶全台獵地 規劃複合式開發

麗寶機構昨（17）日再度出手、總計砸逾10億元拿下多筆土地，其中以台中市東區干城重劃區逾1,800坪地最吸睛；麗盛建設總經理何昭宏指出，台中土地未來將朝複合式開發規劃，該案可能擁有住宅、商業等產品。

他指出，以昨日購入台北市中山區土地來說，該案距離捷運南京復興站僅20公尺，加上台北市精華區土地一地難求，才會出手。由於該案屬於地上權70年土地，相關產品還在規劃，預計至少要一、二年後才會推案。

至於台中東區干城重劃區，麗寶機構以福容開發名義、以9.42億元標下1,860坪地上權土地，溢價率為12.5%；對此，何昭宏分析，台中東區干城重劃區區域周邊商業氣息、住宅環境都不錯，集團在區域已有三、四塊土地正在開發進行中，福容開發之前已有一塊土地做複合式開發，昨日標下土地預計將以擁有住宅、商業等複合式產品推出。

台北市內湖缺地荒有望解渴，「內湖潭美段地上權案」過去原為內湖影視音產業區，經過變更回原來的辦公服務區、工商服務展售專區，將啟動招商，第一太平戴維斯昨（17）日指出，該案是近五年來內湖首度出現地上權標售，釋出二基地，共4,406坪，地上權權利期間為60年，預計20日舉辦招商座談會，預計第4季公告招標。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，內科園區土地開發率超過八成，大面積土地稀少，本案每宗基地規模超過千坪，可打造單棟超過6,000坪的商業空間，無論是企業打造總部或作為收益型不動產，都相當適合，預期將吸引科技業、製造業、建商與保險業積極評估。

該案基地一為潭美段五小段21、21-1、22、22-1等四筆地號，土地面積大約為1,938坪，土地使用分區為辦公服務區（一），建蔽率和容積率分別為40%與225%。

基地二為35、35-1等二筆地號，土地面積約2,468坪，土地使用分區為工商服務展售區，建蔽率與容積率分別為50%與225%，未來可規劃零售商場、辦公大樓、醫療機構、飯店與企業總部等使用。

第一太平戴維斯統計，近五年大內科廠辦與土地的大型交易金額累計達968億元，近八成為廠辦與辦公室，由於開發飽和素地難尋，土地交易僅占二成。今年前三季大內科大型商用不動產與土地交易達183億元，占台北市整體交易的三成。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，近年科技業、保險業、航運業等自用型買方相當活耀，知名交易包括威剛科技斥資53億元，陸續購入長虹雲端大樓1萬坪的辦公空間；萬海二年前也以37.7億元購入長虹新世代科技廠辦，三商美邦人壽去年購入潭美段全新辦公樓作為總部之用，知名大廠在此設立企業總部，產業聚集性與含金量高，也帶動該區科技廠辦與辦公室的需求。

此外，民間業者也積極參與公部門釋出的招商案，包括宏匯集團投資的西湖段內科之心，或緯創將在舊宗段打造數位內容創新中心，都可以看出內科未來發展量能。

9月底，中國人民銀行接連兩天出臺降低首套房貸利率的政策，包括下調首套個人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。自上述政策發佈後，10月份以來，多地已經發文落實該政策。《證券日報》記者近日採訪多地銀行和房地產仲介瞭解到，已經有多個城市的首套房商貸利率降至4%以下。另外，多個城市也下調了首套個人住房公積金貸款利率。

諸葛找房資料研究中心高級分析師關榮雪對《證券日報》記者表示，此次利率再次下調為市場傳遞了積極信號，房貸利率下調意味著購房群體的購房成本進一步降低，同時購房需求的進一步釋放將有助於房地產市場活躍度的提升，有助於穩固購房群體、地方政府等相關主體對樓市預期的信心。隨著“一城一策”持續深入，符合條件的城市政府可自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，這或許意味著四季度房貸“降息”現象將隨之增多。

多地房貸利率

降至4%以下

今年以來，LPR的多次下調帶動了住房商業貸款的利率不斷下降，多數城市的首套房貸款利率下限達到了4.1%的標準。9月29日，中國人民銀行、銀保監會發佈通知稱，對於2022年6月份至8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限，即允許符合條件的城市再次下調首套住房貸款利率。上述政策發佈後，已有多地下調首套房商貸利率。

近日，記者從天津、石家莊部分銀行個貸人員以及多位房產仲介人士獲悉，自10月14日起，石家莊、天津等地的銀行將跟進下調首套房貸款利率。其中，天津地區多家銀行已將首套房貸款利率從4.1%降至3.9%，石家莊地區的多家銀行則將首套房貸款利率從4.1%降至3.8%。據記者不完全統計，截至目前，已有山東濟甯、廣州清遠及陽江、貴州貴陽、湖北武漢及宜昌、襄陽等多個城市首套房貸款利率打破4.1%的下限，最低降至3.7%。

除了符合要求的城市外，其他不符合利率階段下調的城市，大多仍然執行首套4.1%，二套4.9%的商業房貸利率。而北京、上海等一線城市則執行更高的標準。

除首套房商貸利率下調外，多地首套個人住房公積金貸款利率也陸續下調。9月30日，中國人民銀行公告稱，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。據記者瞭解，10月份以來，包括北京在內的多個城市宣佈執行中國人民銀行公佈的公積金利率下調政策，調整後，5年期以下（含5年）和5年以上利率均減少15個百分點，分別降至2.6%和3.1%。

關榮雪認為，在市場處於穩步修復階段，樓市韌性較強的一二線城市主要依靠自身調節機制，對於寬鬆政策的依賴度較輕，在堅持“房住不炒”定位下，這類城市政策端的調整多持謹慎態度，房貸政策可能維持原狀或微幅放鬆趨勢。當然，不排除在市場修復進程遇阻的情況下，其他一二線城市房貸政策端逐步放寬。

四季度

房地產市場有望加速修復

中國人民銀行近日發佈的2022年前三季度金融統計資料包告顯示，前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，同比多增1.36萬億元。分部門看，住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元。

在關榮雪看來，9月份，居民中長期貸款增加3456億元，同比少增1211億元，但少增幅度持續收窄。可見在降息、房地產市場供需兩端等政策進一步加碼下，市場信心逐步修復，提振居民按揭貸款需求。

東方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示，今年前三季度居民中長期貸款大幅少增，主要是受新增居民房貸快速下滑拖累，這與今年以來樓市銷量同比大幅下行相印證。這也是近期監管層持續引導居民房貸利率下調的主要原因，這意味著調整房貸利率是影響居民中長期貸款及樓市走向的關鍵所在。

據中指研究院不完全統計，今年以來，全國多個省份和城市從降首付比例、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放鬆了房地產調控政策，需求端政策不斷發力。下半年以來，各地因城施策節奏有所加快，僅在三季度各地出臺樓市政策超300條。

在多重政策利好下，購房者信心有所恢復。近日，中國人民銀行發佈2022年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，未來3個月，有17.1%的居民打算購房，這一比例高於二季度的16.9%。

業內人士認為，隨著樓市政策利好釋放，地方因城施策逐步深化，對於提振房地產市場行情意義重大，有利於促進剛性和改善購房需求釋放，四季度房地產市場有望加速修復。

王青認為，即使四季度MLF利率保持不變，受近期銀行存款利率較大幅度下調推動，5年期LPR報價大概率下調15個基點至30個基點。這會帶動包括一二線城市在內的全國房貸利率更大幅度下調。後期視樓市運行狀況，不排除部分城市下調二套房貸利率下限的可能。

10月17日，天津市2022年度第三輪土地集中出讓掛牌截止。該批次共掛牌商住地塊17宗，擬出讓土地面積約合75.4萬平方米，規劃總體量約130萬平方米，掛牌起始總價約98.8億元。截至目前，已經有部分地塊決出歸屬。

在上述出讓的地塊中，中海地產以底價28.3億元購得位於河西區新梅江板塊的津西浯（掛）2022-010號宗地。根據公告顯示，津西浯（掛）2022-010號宗地位於河西區浯水道與內江道交口，規劃用地性質為二類居住、服務設施用地，擬出讓土地面積約7.41萬平方米，規劃總體量約14.32萬平方米，其中約13.98萬平方米為住宅；地塊起始價為28.3億元。

與此同時，萬恒置業以底價13.44億元購得位於西青區中北鎮的津西青（掛）2022-02號宗地。該宗地位於西青區中北鎮萬卉路東側，規劃用地性質為二類居住、服務設施用地，擬出讓土地面積約8.83萬平方米，居住部分規劃容積率1.0-1.6，規劃總體量約13.81萬平方米；地塊起始價為13.44億元。

此外，曲江新鷗鵬以底價6.36億元購得位於北辰區青光出讓區的津辰青（掛）2022-002號宗地，該地塊規劃用地性質為二類居住、服務設施用地，擬出讓土地面積約7.07萬平方米；天鉦置業以底價5.654億元購得位於濱海新區中心商務區於家堡板塊的津濱開（掛）2022-3號宗地，該地塊規劃用地性質為居住用地，擬出讓土地面積約5.01萬平方米。

錯過市場化退出的好時機後，廈門國際銀行終於以七折價格將北京博瑞大廈拍出，接盤人為凱德。

10月17日，京東法拍網顯示，博瑞大廈以20.37億元的價格成功拍賣。競買人為北京拾捌時宜企業管理諮詢有限公司。

根據天眼查APP顯示，北京拾捌時宜企業管理諮詢有限公司成立於2022年9月29日，由凱德（中國）商用有限公司持股100%，法定代表人為邱馳璿，註冊資本為100萬元人民幣，經營範圍包含企業管理諮詢、企業管理等。

凱德集團是新加坡的多元化房地產集團，投資組合橫跨多元房地產類別，包括綜合體、購物中心、辦公樓、旅宿、住宅、產業園區、工業及物流地產和資料中心。

在凱德佈局的核心市場中，中國是重點區域之一，尤其是核心的一二線城市。今年4月，市場還傳聞凱德將收購北京蘇寧生活廣場。

最近兩年，凱德也加大了在中國市場的整體投資力度，不僅有公開土地市場，還首次進入國內的物流地產和資料中心領域。

今年3月底，凱德集團旗下的凱德置地以11.75億元在成都拿下一宗住宅地塊，同一天還在武漢以23.1億元競得一宗地。

2021年10月，凱德投資旗下的凱德中國信託（“CLCT”）還以16.81億元收購了位於上海、昆山、武漢和成都的4項物流資產。同年4月，凱德集團以36.6億元收購一個位於上海市的資料中心園區，這也是凱德在中國的首個資料中心專案。

對於凱德此次拍下北京的寫字樓專案，一位北京寫字樓市場專業人士表示，綜合來看，這次博瑞大廈得以成功拍賣，源於項目區位和品質整體都不錯，且博瑞大廈的債權人應該提前鎖定了競買人。

根據公開資料顯示，博瑞大廈原名北京特爾特國際傳媒大廈，屬於北京特爾特物業發展有限公司名下資產，起拍價為20.37億元，評估價為29.1億元。

博瑞大廈總建面8萬平方米，包括甲級寫字樓和商業配套，B2F-B4F為停車場，B1F-3F為商業，4F-25F為寫字樓，位於北京CBD商務區與燕莎商圈之間，即朝陽區東三環路與姚家園路交匯處，北側緊鄰姚家園路，東側與北京青年報社（即建宏大廈）相鄰，南側與北京市燈泡二廠相鄰。

北京CBD商務區是國內眾多金融、保險、地產、網路等企業總部的所在地，知名的寫字樓有北京最高樓中國尊，世貿天階、建外SOHO、萬達廣場等。

博瑞大廈背後的債權人為廈門國際銀行。由於前兩年未能通過市場化方式退出，廈門國際銀行這次選擇降價法拍。

京東法拍網顯示，拍賣期間共有11615人圍觀，但只有一人報名競拍。在價格方面，廈門國際銀行也做了相應的讓步，成交價相當於評估價的7折，總價相差了8.73億元。

一位不具名的投資市場人士稱，目前市場上債權人以銀行、信託及專注於投資不良資產的基金為主。為了回籠資金，債權人希望通過合適的價格處置資產。除了法拍以外，債權人也會通過市場化管道退出，博瑞大廈前兩年也一直在尋求市場化方式退出。

目前大宗交易市場並不活躍，此次博瑞大廈能夠成功拍賣回籠資金已為不易。

第一太平大衛斯華北區市場研究部負責人李想對介面新聞表示，根據他們的研究成果展示，2022年前三季度，北京大宗投資市場累計成交金額約為215億元，較去年同期下降57.5%。

李想稱，大宗交易投資市場不活躍源於兩方面市場行情。首先，投資市場目前處於供過於求狀態，無論開發商還是持有眾多資產的機構，甚至通過法拍途徑變現的債權人，都在加速出售資產以求變現。

但是潛在買家對於目前的待售資產保持高度警覺，會對項目進行細緻嚴格的甄別，並期待能夠以“抄底”般的價格進行收購，買賣雙方的博弈仍在繼續。目前整體商辦市場暫時也處於調整週期，這也影響到投資市場的前景與行情。

隨著首批五家公募發佈擬申請基礎設施REITs擴募並新購入基礎設施項目公告，公募REITs的擴募試點呼之欲出。

記者採訪了首批五家公募REITs擴募機構及相關負責人瞭解相關工作進展，他們表示，正按照擴募要求，開展資產篩選、盡職調查、擴募申請、監管審批溝通回饋、擴募份額發行及上市、新購入資產交割等相關準備工作。他們表示，擴募將對資產增值和提升基金抗風險能力產生積極作用。

各家機構積極籌備

推進公募REITs擴募試點

近日，博時蛇口產園REIT、富國首創水務REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、紅土鹽田港(4.780, 0.07, 1.49%)REIT等首批公募REITs管理人發佈申請擴募和新購入基礎設施項目的公告，公募REITs擴募試點正式開啟。

據瞭解，在推動公募REITs擴募過程中，基金管理人需要篩選和調研專案，做好資訊披露、定價、監管審核等流程，多家公募機構表示已經在積極準備，按照相關規定有序推進擴募工作。

中金基金相關人士表示，在擴募之前，基金管理人需要對投資標的進行盡職調查，分析資產是否滿足公募REITs的投資標準。此外，基金管理人還需要分析擬收購資產的收益是否穩定，其增長潛力如何，判斷新購入項目是否有利於持有人等。

華安張江光大園REITs基金經理葉璟也表示，在基金管理人這一端，前期需要協同原始權益人篩選並調研符合要求的資產，優中選優挑選出擬購入的基礎設施項目。同時，公司需要配備具有豐富基礎設施項目投資和運營管理經驗的人員，在產品、投研、市場、合規、運營等各個部門設置專門崗位，協同擴募工作。由於擴募是國內公募REITs試點的一項里程碑式創新，還需要詳細梳理流程和時間表，重點針對擴募的資訊披露，二級市場價格波動應對等方面準備相應預案和配置相關資源。

“我司關於擴募的申請檔已獲證監會及上交所受理，後續還需通過國家發改委申報推薦、證監會准予基金變更註冊、交易所審核和持有人大會決議通過後，方可實施擴募工作。”葉璟告訴記者。

富國首創水務REIT基金經理李盛透露，富國首創水務REIT的擴募計畫已經向證監會及交易所提出申請並獲得受理，後續管理人將按照相關法律法規要求持續推進並進行相應的資訊披露。

提升基金抗風險能力

在多家機構及業內人士看來，公募REITs擴募將有利於拓寬基礎設施項目的資金來源，盤活存量資產，提升投資效率，促進投融資良性迴圈。

博時招商蛇口(15.550, -0.12, -0.77%)產業園REIT基金經理劉玄表示，本次擴募是博時基金落實相關政策要求的具體舉措，將助力基金發起人（原始權益人）進一步盤活存量優質資產，增強發展能力，降低負債水準，真正實踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水準。同時，擴募將進一步拓寬基礎設施項目資金來源管道，擴大有效投資，為國家推動“十四五”期間的基礎設施高品質發展作出貢獻。

多位業內人士表示，產權類和經營權類公募REITs擴募，將增加基金持有標的的資產規模和經營收入。新購入資產的成長潛力和持續運營，對資產增值和提升基金的抗風險能力都有積極作用。

劉玄表示，擴募打通了新購入資產的上市通道，基金的資產和儲備規模將得到持續提升，有助於本基金實現資產組合的多元化。在資產類型和資產區域上提升分散度，在一定程度上降低單一片區、單一園區受行業政策、市場波動影響較大的風險，基金的抗風險能力也將有所提升。

中金基金相關人士也稱，購入新的基礎設施項目是對已有資產覆蓋的有益補充，有助於分散資產的持有風險。同時，新購入資產具有較強的成長潛力，有利於基礎設施資產持續穩定運營，實現資產增值，提升長期投資獲得感。從海外成熟市場REITs擴募後的市場表現來看，成功的擴募操作，在中長期可以幫助REITs維持分紅水準的穩定增長，對REITs價格和流動性也可以起到正向支援作用。

越秀交通基建（01052）公布，持有60％股權的廣州北二環公司擬承接廣州北二環高速改擴建項目，並由白雲區？地辦公室就先行工程承擔在白雲區的土地徵收安排，徵地補償連養老金料不超過5,270萬元（人民幣．下同）。

該集團指，被徵收的土地不超過60畝，項目路線全長約39.38公里，建設雙向10至12車道，項目投資額約170億元，目前預計約70％以銀行融資撥付，餘額由將由廣州北二環公司的股東按注資比例提供資金。該集團預期應佔出資額約30.6億元，於施工期按進度逐步向廣州北二環公司出資，擬以內部資源及外部融資撥付，相信財務狀況及現金流量不會受到重
大不利影響。

該集團指，預期擴建期間不會對廣州北二環高速車流量及收入造成重大不利影響，加上成本及利息資本化，期間不會對該集團分派造成任何重大不利影響。

朗詩綠色管理（00106）公布，連同合營公司和聯營公司在內，今年首9個月銷售額169.95億元人民幣，同比下降約49.56％，建築面積約89.29萬平方米。

該集團指，繼續資產輕型化運營，推進開發代建服務及小股操盤項目的拓展，今年首9個月，開發代建服務項目在累計銷售額及建築面積方面，佔中國地區項目的比重約70％，同比分別提升7個百分點及14個百分點。

遠洋集團（03377）公布，以2.33億元（人民幣．下同）出售持有物業項目公司10％股權予主要股東中國人壽（02628）
（滬：601628）等，料收益約1.65億元。

該集團指，出售的物業位於北京市朝陽區東三環路商務中心區，名為中國人壽金融中心（北京）之國際甲級寫字樓，所售公司去年虧損2.1萬元，於股權轉讓協議日期，該公司資產淨值約6,830萬元。該集團指，出售事項將能夠實現有關該物業投資價值及將其資源重新配置至擁有重大控股權益的其他項目，擬將出售所得款項用作一般營運資金。

越秀交通基建（01052）公布，建議斥10.98億元（人民幣．下同）向持有其44.2％股權的廣州越秀集團收購一家在河南省經營蘭尉高速公路的公司全部股權。

該集團指，蘭尉高速公路運營近17年，收費里程61.03公里，收費權於2034年7月1日，連接及附近路網均非常成熟，今年7個月收入同比升約10.51％，至1.98億元，稅前純利增近44.37％，至3,431萬元，相信明年開始提供盈利貢獻，收購代價較估值約11.11億元折讓約1.17％，擬通過銀行併購貸為約60％融資，40％以內部資源撥付。

該集團指，收購完成後，控股的高速公路收費里程將增加約12.32％，由495.2公里增至556.23公里，而且提升收入、盈利及收費里程，有助漢孝高速公路去年12月分拆深交所上市的影響。有關建議需待股東批准。

今年內房行業並未出現金九旺季，即使內地持續放寬樓市調控措施以及減息及退稅以刺激購房意欲，但內房銷情仍然疲弱。據克而瑞的數據，內地9月百強房企的銷售額按年下降25.4％至5,700億元人民幣。預期內房10月的銷售或會改善，但仍難出現顯著增長。

國慶假期前，人行宣布下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，而財政部、稅務總局亦宣布購房退稅優惠，在2022年10月起至2023年12月底出售自有住房並在現住房出售後1年內於市場重新購買住房的納梲人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠，以推動剛性住房需求。

而國慶假期間，各內房企業亦加大促銷力度，以大幅度折扣吸引買家購房。由於內地多個城市鼓勵房地產商減價促銷，部分城市鼓勵推行商品房團購活動加快去庫存，有個別城市的團購房價可優惠最多30％。而深圳市多個住宅新盤項目亦推出折扣，相信在減價及減息下，部分買家或會提前入市購房，對第四季的內房銷情有支持。《安里資產管理有限公司投資組合經理 陳鳳珠》

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大悅城地產（00207）公布，昨天間接全資子公司 Bapton 作為借款人、其作為擔保人與一組金融機構作為貸款人，簽訂一份有關4.23億元（美元．下同）多段定期貸款協議。

該集團指，該貸款共分為三段，A段 金額為1.73億元，B段 金額為1.5億元，而 C段 金額為1億元，A段 貸款為期36個月，其餘兩段貸款均為期60個月。根據貸款協議，倘中糧集團不再是單一最大股東，及╱或不再是由國資委或中國中央政府大部分擁有或以其他方式控制，則將構成違約事件。當發生違約事件時，貸款人承諾的貸款額度將被予以取消，並減至零；及╱或全部或部分該貸款連同應計利息及所有未償還款項將立即到期應付。目前中糧集團為其最終控股股東。

政府明天發表新一份《施政報告》，新地（00016）元朗PARK YOHO第3期PARK YOHO Bologna部署在報告出籠前夕開價，最快今日公布首張價單，涉及不少於50伙，並預告首批價錢會較吸引。

首批50伙 有機會推1房複式

新地代理總經理陳漢麟指出，PARK YOHO Bologna首張價單提供不少於50伙，戶型盡量涵蓋開放式至3房戶，有機會推出1房複式單位。該項目將以市價推盤，但不排除首批會以較吸引價錢登場，開價後會盡快開放現樓示範單位予公眾參觀。

九龍巴士（一九三三）有限公司助理車務總監（區域二）楊晉瑋稱，PARK YOHO自設交通總滙，有3條全日巴士路線，其中268M途經大欖轉車站，可轉乘超過40條巴士線前往港九新界。凡於今年12月底前買入PARK YOHO Bologna的買家，可以用半價購買九巴月票兩張。

已屆現樓的PARK YOHO Bologna，位於青山公路潭尾段18號，提供164伙，實用面積257至1155方呎。

至於其他市區新盤，萊蒙國際（03688）與俊和發展合作的何文田128 WATERLOO於4天內連錄兩伙成交，套現6700萬元。發展商乘勝追擊，加推兩伙本周五（21日）起招標，均為實用面積1258方呎的4房大宅。

利奧坊．凱岸特色戶售1660萬

恒地（00012）大角咀利奧坊．凱岸則錄特色戶成交，該樓盤以招標形式售出2座31樓D室，實用面積579方呎，連197方呎天台及61方呎平台，成交價1660萬元，呎價28670元。利奧坊．凱岸至今累售465伙，佔單位總數514伙逾九成。

鼎珮集團旗下長沙灣睿峰基座商場委託代理推出標售，今天起招標，11月18日截標，市場估計市值約8億元；而睿峰的住宅單位餘貨最快在本季內重推。

鼎珮合夥人馬宣義表示，正式委任高力、仲量聯行及第一太平戴維斯為睿峰商場的聯合獨家代理銷售顧問，協助物色具營運及管理商場經驗的投資者承接項目。

鼎珮董事總經理陳玉成指出，睿峰商場位於福榮街、東京街及元州街三面交界大單邊，在今年9月落成，樓高3層，總面積約4.5萬方呎，提供超過30間商舖及19個車位，連外牆LED電視屏幕及命名權出售。該集團未有為項目定下意向價，但預計全部租出每月租金收入可達200萬元。

高力香港董事總經理劉振江預計，商場地下舖位市值呎租約100元以上，1樓和2樓商舖呎租料約30至50元。市場人士認為，若以近期成交的商場投資回報率3厘計算，物業市值料約8億元。

商場上蓋住宅睿峰，提供414個單位，原已售223伙，其後有33伙撻訂，現餘224伙待售。陳玉成透露，餘貨主要為2房單位，部署明年第一季以現樓形式推出，但若周三公布的《施政報告》有利好樓市的措施，有機會提早在本季重推。

康定路1號全幢意向價4.7億

另外，戴德梁行資本市場部執行董事葉健均稱，西貢康定路1號全幢物業（前稱四洲集團大廈）放售，業主意向價約4.7億元。該物業於1993年落成，現為樓高4層的工廈貨倉，佔地約3.07萬方呎，建築面積逾10萬方呎，另有約2萬方呎停車場。

資料顯示，鄧成波家族於2017年以約3.5億元購入上述物業，其後連同康定路2、6、7及9號共5幅用地向城規會申請興建安老院舍，並在去年底獲城規會批准興建5幢6層高大廈，總樓面約25.1萬方呎，提供1127個安老院舍床位。

市場憧憬周三新一份《施政報告》有利好樓市的消息，帶動美聯物業按該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI）最新報33.1點，連挫13周後首次回升，按周微升1.8%。

美聯信心指數自今年7月起，便由53.1點連續13個星期滑落，至本月10日公布的32.5點，累積下挫20.6點或約38.8%，跌浪終於在最新一周「斷纜」，惟最新指數33.1點，仍然是極低水平。

三大分區樓價向下

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，信心指數輕微回升，相信與市場憧憬新一份《施政報告》有利好樓市消息公布有關。依照美聯物業網站放盤個案，減價盤比率最高的區份是荃灣區，其次是大埔和九龍灣區。

雖然市場信心略見好轉，但樓價繼續尋底。美聯物業按全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，最新報156.84點，按周挫0.42%，連降18周，累挫12.21點或7.22%。該指數今年以來的累積跌幅進一步擴闊至約8.61%。

三大分區已經是連續第12周指數全面向下，最新一周「美聯新界樓價指數」跌幅最顯著，按周挫0.63%，報145.41點；「美聯九龍樓價指數」最新為158.49點，按周下滑0.31%。至於「美聯港島樓價指數」則輕微下跌0.09%，至168.7點水平。

美聯物業助理聯席董事許奕俊表示，青衣薈藍中層A8室，實用面積203方呎，開放式間隔，月租1.25萬元，呎租約61.6元。單位呎租創該區新高，以業主去年購入價約498萬元計算，租金回報約3厘。

宏安會德豐最積極 業界料數字彈屬追落後

強拍申請步伐加快，今年首3季土地審裁處合共接獲22份強拍申請，已超越去年全年16宗近4成，當中以宏安地產 （01243） 及會德豐地產最積極。有業內人士預計，今年的申請逐步「追落後」，估計放寬強拍門檻後，申請才顯著增加。

宏安4申請 3宗屬鴨脷洲將合併

根據本報統計，今年首3季度土地審裁處已接獲22宗強拍申請，已較去年全年接獲16宗，多出6宗或約37.5%。若以宗數計，今年首3季接獲（已知財團背景）的強拍申請中，宏安地產及會德豐地產最為積極，兩者分別於期內遞交4宗申請，其次為樂風集團，涉3宗，而排名第3的則為本地老牌家族永倫集團，已向土地審裁處提交2宗申請。

事實上，宏安地產今年的4宗申請中，有3宗位於南區鴨脷洲。據發展商早前透露，將會就該3個項目一併重建，以地積比率9倍計算，總樓面約6.3萬平方呎。

至於會德豐地產的申請中，則有3宗位於跑馬地黃泥涌道，發展商亦表示會將項目一併發展，並重建為豪宅。

以區域劃分，港島區申請最多，涉13宗，佔全數申請約6成，排名第2的為九龍區，佔8宗，而新界區只錄1宗申請。

如以收購項目的現況市值計，新世界 （00017） 收購的波斯富街、利園山道一帶舊樓，則為歷來銀碼最大申請。項目佔地約19,831平方呎，其現況市值為45.05億元，料重建後總樓面約29.75萬平方呎。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指，疫情下，去年宗數嚴重遍低。過往2018至2020年的申請宗數均超過30宗，故今年逐步回彈屬於「追落後」。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，雖然在加息時代下，本港樓價受壓，令小業主會較容易賣出自身業權，但鑑於發展商對後市未必過於樂觀，因此未必會加快收購步伐。不過，當強拍門檻放寬，估計屆時會有一籃子現時未符合門檻的強拍申請成功通過。他又預計政府會於第四季將相關草案提交予立法會。

二手市場一連4個月錄得名人沽貨成交，當中人稱「渣打一姐」的渣打香港行政總裁禤惠儀及相關人士，剛以2,580萬元沽出跑馬地樂翠台1伙豪宅，造價創該屋苑逾6年新低。

3房勁減600萬 呎價22493

據消息透露，上述為樂翠台B座低層4室，實用面積1,147平方呎，3房間隔，原連車位叫價3,180萬元，最終剛勁減600萬元或19%，以2,580萬元沽出，呎價22,493元，撇除內部轉讓，是次成交價創該屋苑逾6年新低，僅次2016年8月錄得的2,480萬元低位。

而參考渣打銀行網上估價，上址估值為2,454萬元，成交價仍較估價略高126萬元或5%。

據了解，禤惠儀及相關人士早於1998年3月斥資990萬元入市，持貨逾24年，帳面獲利1,590萬元，升值1.6倍。

禤惠儀及相關人士今年初才斥資5,380萬元，購入南區淺水灣麗景園11座中層單位連車位，實用面積1,513平方呎，3房間隔，呎價35,558元；當時需支付相當樓價15%的辣稅，涉及稅項807萬元，而是次售出前述樂翠台單位，料可獲得退稅。

位於樂活道10號的樂翠台，由2座組成，提供248伙，屋苑比鄰區內知名的豪宅比華利山等。

事實上，樓市前景未明，近月有多個名人沽貨，包括日清食品集團董事長兼首席執行官安藤清隆，以及中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄，先後於今年8月及7月，沽出薄扶林碧瑤灣及西灣河逸濤灣。

未補地價公、居屋市場持續靜局，據房屋委員會資料顯示，本月上半月全港錄得21宗未補地價資助房屋成交，宗數按月持平，當中作為全港最貴居屋王保持者的樂富富強苑，有遺產貨呎價低見7,799元，創逾6年半新低。

富強苑3房 未補價450萬易手

根據資料，上述富強苑低層單位，實用面積577平方呎，可作3房戶，於本月以未補地價450萬元易手，樓價較2個月前同類低層戶低1成外，呎價僅7,799元，更創該屋苑逾6年半新低，僅次於2016年3月成交呎價低位6,915元。

世紀21富山地產聯席董事劉倩彤透露，上址屬F座富雅閣中層9室，原業主叫價520萬元，意味最終累減70萬元或13.5%沽出。根據資料，該單位屬遺產物業，不排除遺產管理人為加快套現而平賣單位。

青雅苑呎價7771 逾6年半新低

此外，同區居屋康強苑高層單位，實用面積530平方呎，同期以未補地價482萬元易手，呎價9,094元，造價屬近4年以來新低。據知，該單位屬高層5室，雖然較原業主開價大減48萬元，惟按2004年購入價139萬元計，單位仍升值343萬元或2.5倍。

其餘低價成交尚包括青衣居屋青雅苑，該居屋同日有單位呎價低見7,771元，屬逾6年半來呎價新低，惟該居屋交投向來疏落，平均每年僅有1或2宗未補地價交易。

鄧成波家族續放售物業，戴德梁行資本市場部執行董事葉健均表示，獲委託獨家放售西貢康定路1號全幢物業（前身為四洲集團大廈），業主意向價約4.7億元。

物業於1993年落成，現為樓高4層的工廈貨倉，佔地約3.07萬平方呎，建築面積逾10萬平方呎，另約2萬呎停車場未有計入批准面積，實際總面積達12萬平方呎。

恒基旗下利奧坊系列項目近月特色戶交投趨增，昨日再沽1伙，單位位於利奧坊．凱岸頂層特色戶，以1660萬售出，呎價高見2.86萬。

利奧坊．凱岸昨日售出2座31樓頂層D室，面積579方呎，為3房間隔，單位連61方呎平台及197方呎天台，昨日以招標方式售出，成交價1660萬，呎價28670元。

同系粉嶺ONE INNOVALE亦增添成交，單位位於第2期ONE INNOVALE-Bellevue C座19樓3室，面積311方呎，為1房連衣帽間間隔，昨日以499.24萬售出，呎價16053元。

柏傲莊錄10宗取消交易

此外，新世界旗下大圍站柏傲莊III，項目成交紀錄顯示，新增10宗取消交易個案，單位面積介乎473至1014方呎，去年6月售出時，成交價介乎850.5萬至2464.3萬，10伙均於本月14日取消交易，項目因重建而取消交易個案，累積增至275宗，佔當時售出單位846伙的32%。

資料顯示，柏傲莊III第1及8座的牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求，須拆卸重建，發展商並向受影響買家提出賠償方案，買家可選擇取消交易並獲得賠償金。事件曝光後，該盤由去年7月至今，累錄約275宗同類取消交易個案。

此外，屋宇署早前已批出上述項目施工方案，預計去年底開始動工拆樓。由於柏傲莊III因拆卸重建並須延期交樓，發展商與港鐵已取得共識，現階段不會對短期內需要上會的買家殺訂及罰息，早前已設立專屬查詢熱，解答買家的查詢。

《施政報告》發表前夕，市場觀望氣氛濃厚，不少準買家暫緩入市，部分業主為求沽貨，紛紛擴闊議價空間，幅度由早前最多8%，增至新近的最多15%，導致近期錄得的成交，繼續以減價盤主導，並且因而頻錄低價及蝕讓成交個案，例如大埔白石角嘉熙一個中層單位，原業主持貨約4年轉售，帳面虧損177萬，蝕讓幅度近16%。

中原副區域營業董事馮澤源表示，部分準買家觀望新一份《施政報告》，入市態度較為觀望，嘉熙8座中層D室，面積600方呎，單位放盤時叫價約999萬，議價後以938萬成交，累積減價61萬，呎價15633元。他又說，原業主於2018年斥資1115萬買入上述單位，持貨約4年轉售，帳面虧損約177萬。

嘉熙持貨4年帳蝕177萬

美聯首席高級營業經理黃永財則表示，南昌站匯璽7座中高層K室，面積380方呎，剛滿3年額外印花稅（SSD）「鬆綁」，隨即以820萬易手，呎價21579元。資料顯示，原業主於2019年10月以827.3萬買入，是次轉售帳面蝕讓7.3萬。

除蝕讓成交之外，市場亦錄得多宗低價成交。中原分行經理關偉豪表示，將軍澳慧安園2座中層A室，面積413方呎，最初叫價590萬，買賣雙方連番議價後，最後以565萬成交，低市價約5%，呎價13680元。

慧安園中層低市價5%沽

美聯首席高級營業經理吳洪剛表示，荃灣樂悠居低層23室，面積424方呎，原本開價690萬，最後減價49.2萬，以640.8萬易手，呎價約15113元，成交價創屋苑兩房單位新低。

美聯營業經理林建文表示，元朗YOHO Town 3座高層G室，面積393方呎，原業主見樓市疲弱，遂決定獲利沽貨離場，買賣雙方議價35萬之後，最終以620萬成交，呎價約15776元，較同層同面積單位低約5%，並創屋苑年初至今新低。

減價成交方面，美聯高級分區營業經理林浩德表示，將軍澳新都城一期4座高層F室，面積701方呎，8月份放盤時開價1100萬，但一直未獲承接，業主之後調低單位叫價至968萬，最後累減185萬或約17%，以915萬成交，呎價13053元。

美聯助理區域經理何靜波表示，大角嘴柏景灣9座高層H室，面積471方呎，據悉單位於8月放盤時，叫價1060萬，直至本月初叫價才調低至1030萬，近日再度減價，累減120萬或11%之後，以940萬成交，呎價19957元。

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，目前二手樓市受到多項不利因素影響，睇樓及成交量均受壓，因此近期不少業主願意擴闊議價空間，由5%至8%增至10%至15%。他又說，政府即將發表新一份《施政報告》，部分業主觀望會否有利好消息，因此暫時不願進一步減價，假如真的有利好消息，相信議價空間會縮窄。