新冠疫情爆發即將屆滿三年，且因通膨、升息等因素，終將引導房地產市場回歸理性，自住與理財型客戶，將是下一波不動產買盤主要客群。

桃園自103年升格以來，連續多年淨遷入人口居冠，至今總人口數已增加近22萬人。多數受惠於雙北人口外溢效應，除地利之便考量，都市發展顯著，社會福利健全，以及最受關注的桃園三心六線捷運建設，更受雙北民眾的親睞。

桃園市長鄭文燦19日視察桃園捷運綠線潛盾隧道施工進度時指出，桃園捷運綠線潛盾隧道工程明（112）年3月將推進至G12站，後（113）年6月可望推進至G10站，預計116年12月完成桃園捷運綠線主線工程。捷運工程局長陳文德表示，目前捷運綠線執行進度約23.66％，整體進度微幅超前，捷運工程局將持續督促廠商，全力達成115年通車至G11站、116年全線通車的目標。

億萬房產集團總經理呂原富表示，近期桃園區房地產交易量雖呈現趨緩，但成交價格仍受惠捷運建設與藝文圖書總館落成啟用而穩定成長。預期11月底九合一選舉落幕，投資及自住的需求、會更明顯的回溫。桃園區房市會價漲量增，在重大建設中持有具漲價趨勢的房屋，才是理財抗通膨的最佳選擇。

房市剛性需求當道，欣陸（3703）旗下的大陸建設，持續全台獵地，產品策略也首度改弦易轍，壓低坪數、總價，台中新案「豐蒔」，坪數壓低到56坪，為揮軍中台灣三筆住宅開發案「宝格」、「丽格」和「豐蒔」中，坪數最小門檻。

大陸建設副總張雅慧表示，接下來台中14期新案，將壓低至38坪，預計明年第二季開案；新北市新店新案「耑美」，坪數更縮小到23坪，壓低每戶總價帶至800萬元左右，為歷年來最易入手門檻，預計後年底登場。

大陸建設今年已陸續推出三大新案，包括總銷46.2億元「鐫萃」、47億元「豐蒔」、45億元「耑序」等案，合計推案總金額達138.2億元；至於完工入帳案源，新店總銷28.4億元「鐫画」有機會年底完工，並持續銷售成屋案如「宝格」、「琢白」、「丽格」及舊金山「尚芮公寓Serif」等。

「北屯機捷特區」可說是近年台中市最熱門的新興重劃區，市調顯示，短短幾年累計推案量近千億，磁吸包括惠宇、鉅虹、登陽、富宇、豐邑等十多家建商，搶進購地推案，而且案案熱銷。

看好北屯未來的發展潛力，有「七期豪宅聚落推手」之稱的豪宅建商-寶輝建設，首度進軍機捷特區推出莊園系列新案「寶輝THE SPRINGS」，攜手頂尖國際團隊，以全面提升客戶生活體驗為訴求，不僅銷售告捷，成交單價還創下區域新高。

北屯機捷特區隨著新大樓一棟棟落成，居住人口增長快速，不僅美式量販好市多北屯店業績長紅，特區內商業機能越來越活絡，吸引零售通路商如全聯、康是美、寶雅、燦坤、大地商場等連鎖集團與商場爭相進駐展店；餐飲連鎖集團如壽司郎、美福集團等名店都將陸續進駐展店，短短四年多，北屯機捷特區變得很不一樣。

雖然下半年受到升息、打炒房等衝擊，全台房市買氣瞬間變冷清，惟寶輝建設卻逆勢在928檔期公開北屯新案「寶輝THE SPRINGS」，主力產品規劃40～60坪，總銷近70億元，隨即繳出漂亮成績單，目前銷售已破6成，顯示已購客對寶輝都會莊園系列的期待，同時將寶輝推上菁英客層嚮往的頂級品牌。

寶輝表示，自2018年起推出都會莊園系列首部曲「寶輝CITY PARK」以來，就備受市場矚目，如今在籌備四年後，以「Luxury Homes in a Garden Estate花園中的奢華豪宅」為訴求，首度於北屯區打造「寶輝THE SPRINGS」，該案不只處處可見寶輝品牌標誌特色，更攜手美國波士頓頂尖事務所CBT，曾打造東方文華奢華馳名的國際團隊，為北屯帶來全新的綠色奢華體驗，首度進軍北屯即引發熱烈迴響。

根據寶輝內部統計，已購客戶除了原有七期寶輝家族客戶加購收藏寶輝新作外，超過7成以上的都會莊園系列客戶，是首次接觸寶輝品牌的消費者。

寶輝表示，每個新案從選地到設計思維、從戶外空間到綠意景觀，都以限量精品的模式嚴選精雕，成為近幾年寶輝推出都會莊園系列後，備受好評的重要關鍵。

經濟前景不明加上央行升息民眾買屋態度趨保守，2022年9月國銀房貸年增率創22個月新低、僅8.08％；另外，打炒房政策奏效，建商推案減少，9月建築貸款年增率10.68％，也創36個月新低。金管會銀行局副局長林志吉分析，房貸、建融年增率雙降主要受到經濟預測調降、央行升息等因素造成民眾購屋保守、建商推案量也減少。

金管會統計，截至今年9月底止，本國銀行承作購置住宅貸款餘額達新台幣9兆1,955億元，年增率收斂至8.08％，創2020年12月以來、22個月新低；建築貸款餘額3兆3,835億元，年增率降至10.68％，創2019年10月以來、36個月新低。

金管會銀行局副局長林志吉分析，9月購置住宅貸款與土建融年增率雙降，在購置住宅貸款部分主要是因為民眾購屋意願有受經濟預測調降、前景不明影響，加上央行調升利率，造成大家態度保守。土建融餘額年增率持續下降，則要回推上游，因為建商推案量變少、預售屋交易量就會變少。

若進一步觀察國銀不動產放款品質維持穩定。截至2022年9月底止，購置住宅貸款逾放金額下降至68.1億元，逾放比維持0.07％；建築貸款逾放金額則下降至27.39億元，逾放比為0.08％。

金管會除了緊盯國銀不動產放款餘額概況，也逐月審視國銀依銀行法第72條之二規定設算的不動產放款比率是否合規。截至2022年9月底止，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額（分子）達13.26兆元，月增0.08兆元，存款總餘額及金融債券發售額（分母）為49.26兆元，月增0.3兆元，依銀行法第72條之2規定設算，銀行不動產放款平均比率為26.92％，月減0.01個百分點，比率已連3個月下滑。

銀行法第72條之2俗稱「銀行不動產放款天條」，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的3成，，銀行會自行設定更嚴格的內部要求，多半視28％以上為警戒區。

從個別銀行觀察，9月比率落在29％以上的銀行持續掛蛋；介於28％至29％區間的銀行有8家，月增1家；介於27％至28％的銀行有10家，月減2家，合計18家銀行臨警戒區。林志吉指出，28至29％多一家是因為有一家銀行從27至28％的區間跳增上來，該銀行主要是分母變少，分子差異不大。

年底將屆之際，上市建商「EPS獲利王」華固建設董事長鍾榮昌25日表示，面對總體經濟表現衰退、台股崩跌、升息、兩岸地緣政治等諸多不利因素，房市已停在高原期，預期明年房市景氣不會比今年好，不過，華固還是會依照自己既定的步調走，在手可供完工入帳的案量上看百億，業績維持高檔。

鍾榮昌25日主持新北市第一座工業區立體化方案投資案─新莊「華固國家置地」捐贈公共托育中心開幕典禮後，談到當前房市時表示，最近部分不好的消息，包括台股下跌、匯市波動、升息、出口減緩、經濟成長率下修、還有兩岸地緣政治趨於緊張，都顯示明年總體經濟表現欠佳，預期明年房市將不會比今年好。

鍾榮昌表示，最近中共二十大公布最新的政治局常委名單，沒有一位是經濟專長，也令外界憂心，不過，他相信幾年之內台灣安啦！倒是外資法人普遍把地緣政治風險，看得比較重，因此匯出資金相當多，其實，台灣經濟基本面沒有這麼弱，市場無須太過擔憂，房市會以剛性需求為主，未來還是會穩健發展。

鍾榮昌指出，未來華固還是會依照既定計劃和步調走，預計明年可完工入帳個案超過百億元，其中上半年就有新莊總銷90億元、已售7成多的「華固國家置地」、板橋40幾億元已完銷的兩大案，會交屋認列，合計就近百億；另外還有北士科「華固樂富中心二期」約44.5億元，全年完工交屋量將達170多億元，業績可望維持高檔。其中首度插旗新北市廠辦市場處女作「華固國家置地」，已完工落成，25日舉辦公共托育中心捐贈給新北市政府的正式開幕典禮。

鍾榮昌表示，該案是華固率先到新莊投資開發的廠辦大案，2020年5月21日動工，今年9月底取得使用執照，總計花了二年四個多月，歷經高通膨、營建造價全面攀升料等挑戰，順利提早完工，且捐贈124坪的公益空間、及750萬元內部裝修經費打造公托中心，預計年底驗屋，明年農曆年交屋。

台鐵近年在都會區進行鐵路地下化，同時增設新通勤車站，縮短不少通勤運輸時間，讓火車站周邊成為民眾購屋選項之一。永慶房屋統計實價資料，六都各火車站今年以台中五權車站交易286件最為熱絡，其次為新北汐科車站、高雄內惟車站。

前十名中，新北市入榜3個車站最多，其中包括汐科站、汐止站，桃園市、台中市與高雄市各占2席，台北市則以松山車站進榜。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台鐵於2018年完成鐵路高架捷運化工程，五權車站與太原車站即是高架捷運化車站，藉由縮短台鐵班次間距，提供更便利的通勤大眾運輸工具，不僅縫合東西側交通網絡，也帶動周邊商圈與不動產市場蓬勃發展。

排名第二的則是汐科車站，今年車站周邊房市交易量為284件。

陳金萍表示，汐科站鄰近台北市，交通相當便利，車程5分鐘即可抵達南港。此外，還坐擁1、3號雙國道系統以及環東高架。生活機能完善，周邊有好市多汐止店、遠雄U-TOWN商場提供購物需求，與汐止車站一帶的傳統商圈也相距不遠。

此外，汐科站周邊有東方科學園區、遠東世界中心與兩大廠辦之外，還有遠雄U-TOWN結合了廠辦與複合式商場，帶來大量就業機會與購屋需求，增加汐科車站周邊的住宅買氣，同時也支撐房價，同時帶動周邊商圈發展。

若細看熱門交易火車站坐落的縣市，可以發現新北市囊括3個名額，其中坐落於汐止區的3個火車站中就有汐科車站與汐止車站2個上榜，顯示汐止區交易相當熱絡。

內惟車站則以交易量262件拿下熱門交易火車站第三名，陳金萍表示，內惟站過去因挑到與平交道的阻隔，與東側的美術館特區成為強烈的對比，內惟生活圈是高雄市較早發展的區域，區域生活機能完善，雖建物屋齡較為老舊，但2字頭房價相對吸引不少首購、換屋族群進駐。

觀察熱門交易火車站近兩年的住宅均價可以發現，高雄市的正義車站漲幅18.6%居冠，其次則是台中市的太原車站，漲幅14.1%，桃園市的中壢車站則以漲幅13.5%位居第三，十大熱門交易火車站中就有六個車站年漲幅超過一成。

陳金萍分析，這六個年漲幅超過一成的火車站都受惠於台鐵捷運化利多加持，原本鐵道兩側商圈、生活圈受切割而各自發展，不過，在台鐵地下化、高架化等鐵道立體化建設後，車站周邊都市景觀、交通機能向上提升，火車站周邊住宅指名度增加，房價也獲支撐。

最新實價揭露，一口氣揭露兩筆億級商用不動產，包括士林區豪辦「欣翰士林官邸」，8月成交4樓，總價1億3750萬元、每坪90.3萬元，買家為「可易家電」；中山區南京東路二段「三和大樓」，7樓的前青年旅館「玩客棧旅館」則於7月易主，成交1億880萬元、每坪73.5萬元，共147.99坪，前一手屋主於2014年以1億元買進，這次轉手僅高出買價880萬元，買家為謝姓自然人，該旅館也已於2022年10月26日正式歇業。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「欣翰士林官邸」近捷運士林站、福林公園，一開始銷售時以豪宅推案，所以初期成交價站上單價120~130萬元身價，不過因為該土地使用分區屬於特定商業區，因此不得做住宅使用，因此建商只能以商用不動產來銷售，導致豪宅買家卻步，再加上此案位於非傳統商辦區域，因此買方及租客大多為有地緣性的企業居多，包括電子、醫療、科技、手機配件等業者，入手豪辦以擴大辦公室或置產收租使用，近年成交價落在每坪92~116萬元上下。

至於原本由旅館業者自有經營的旅店資產，如今歇業並易主，張旭嵐指出，2022年7月時國內疫情仍然嚴峻，確診人數每日破萬人，對於經營規模較小的旅館業者來說，旅館旅遊業承擔風險高，若租約到期，有的業者會選擇不續約；若旅館是自有的不動產，則趁國門開放之際，國際觀光商機可望回升，旅館的接手意願高，選擇轉手退場。

第一建經研究中心副理張菱育表示，普遍來說，台北市商辦的貸款成數，放款銀行需視不動產所在地理位置、屋齡等條件，以及申貸人的營收、公司規模等，進一步評估貸款成數與利率條件，大多數登記法人的貸款成數，約在7~8成、利率則在2％上下。

旅館接手潮未歇，據最新實價揭露，位在北市中山區南京東路二段「三和大樓」7樓的前青年旅館「玩客棧旅館」，今年7月易主，成交總價達1億880萬元，每坪單價73.5萬元，共147.99坪，買方為謝姓自然人，該旅館於今（26）日歇業，前一手屋主於2014年以1億元買進，此次轉手僅高出買價880萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年7月時國內疫情仍然嚴峻，確診人數每日破萬人，對於經營規模較小的旅館業者來說，旅館旅遊業承擔風險高，若租約到期，有的業者會選擇不續約；若旅館是自有的不動產，則趁國門開放之際，國際觀光商機可望回升，旅館的接手意願高，選擇轉手退場。

除了旅館易手外，最新實價揭露，還有一筆億元級商用不動產交易，北市士林區豪辦「欣翰士林官邸」，今年8月成交4樓，總價1億3750萬元、每坪90.3萬元，買家為可易家電。

張旭嵐表示，「欣翰士林官邸」近捷運士林站、福林公園，一開始銷售時以豪宅推案，所以初期成交價站上單價120~130萬元身價，不過因為該土地使用分區屬於特定商業區，不得做住宅使用，建商只能以商用不動產來銷售，導致豪宅買家卻步，再加上此案位於非傳統商辦區域，因此買方及租客大多為有地緣性的企業居多，包括電子、醫療、科技、手機配件等業者，入手豪辦以擴大辦公室或置產收租使用，近年成交價落在每坪92~116萬元上下。

第一建經研究中心副理張菱育表示，普遍來說，台北市商辦的貸款成數，放款銀行需視不動產所在地理位置、屋齡等條件，以及申貸人的營收、公司規模等，進一步評估貸款成數與利率條件，大多數登記法人的貸款成數，約在7~8成、利率則在2%上下。

資金派對結束，開發商投資轉保守，今年首度出現北市整棟商辦流標，位在仁愛路四段的「明台產險大樓」，標售底價40億元，日前流標，據傳，該棟大樓地理位址優越，卻因為疑似前幾年做過結構補強，可能沒辦法申請危老改建的容積獎勵，因此讓開發商退卻，加上出租率不符合壽險業標準，故流標。

由戴德量行委託標售的台北市仁愛路四段1號的整棟商辦「明台產險大樓」，土地面積共319坪，建物面積約為3,898坪，開標時間為10月12日，據悉，有超過20組人馬領標，以開發商居多，但最後卻無人投標，令人意外。對此，戴德梁行表示，由於與業者之間有保密協定，標售狀況均無法對外說明。

商仲專家分析，「明台產險大樓」地理位址相當優越，門牌又非常漂亮，標售價格也合乎市場行情，加上近年台北市商辦供不應求，敦南復興辦公商圈空置率也維持低檔，照理說，可吸引不少人競標，不過，由於一來該棟出租率僅39%，不符合壽險業得達出租率六成以上的規定，壽險業無法投標，二來容積獎勵的不確定性高，加上房市走弱，市場投資氛圍差，才會導致開發商的意願降低。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，商辦大樓除了金控壽險業出手，也會有其他不動產開發屬意，但如今市況走冷，建設公司手上餘屋出清都成問題，還有不少獵地、都更案都在排隊進行，要是並非容積獎勵可具備獲利空間的都更，兼之價碼不低，都不會是目前保守為上的開發商出手的標的。

西區門戶計畫再傳新利多！台北車站特定專用區E1、E2街廓公辦都更案，由冠德建設結盟藍天及華泰投資取得最優申請人，在1.05萬坪基地上蓋2棟商辦與一棟住宅，和一塊文創基地，投入300億創造600億產值，串接藍天的600億產值雙子星C1、D1案，與六鐵共構台北車站，未來將爆發16,800名就業人口量能。看好西區門戶潛力對高資產族群置產卡位的吸引力，上櫃公司麗寶集團麗盛團隊旗下的良昱建設，搭上E1、E2話題，近期也在西區門戶計畫一環南京西路，推出「麗盛南京」建案。

負責「麗盛南京」銷售的信義代銷指出，西區門戶計畫步行10分鐘內的第一環住宅行情，自2018年預售案「京王」領軍衝破百萬元大關，到2022年南京西路迪化街口的指標案「大承」，實登最高來到130.15萬，4年漲幅2~3成。同樣位於西區門戶計畫第一圈、坐擁南京大道門牌的預售新案「麗盛南京」，房地產市場人士認為「每坪110萬元的開價，符合區域合理行情，未來還有一些增值空間。」

麗寶集團40年來事業版圖全方位囊括樂園百貨、營造開發，南京西路新案「麗盛南京」，鄰近大稻埕、中山南西誠品百貨、寧夏夜市商圈，步行約5分鐘抵延平河濱公園綠地水岸。信義代銷表示，首波已先吸引大稻埕做布料茶葉進出口貿易的傳產自營商老闆，和馬偕、中興醫師等在地換屋客群進場。隨建案買氣升溫，區外置產客卡位置產的比重也開始增加。

根據現場資料，「麗盛南京」擁中山高、環河快與市民大道高架等交通地利之便，約500米到北門站，一路直通有台北華爾街的南京東路。個案三面臨路的280坪基地，規劃坡道平面車位，單層規劃一層4戶，戶戶邊間，三面採光，擁有舒適的3米52樓高，格局為當前北市主流的27、33、45坪2-3房。外觀大量使用石材打造巴洛克崗石地標，呼應大稻埕百年富商底蘊風華，由內到外皆選用國際級頂尖建材，室內標配日式精工品牌clean up廚具、林內三機、toto衛浴設備與大金冷氣室外機，從細節到使用體驗，禮遇每一位住戶的生活，打造引領居住趨勢的格局尺度。

10月25日，復星旗下的豫園股份(6.490, 0.20, 3.18%)（600655.SH）公告稱，豫園股份與螞蟻集團全資子公司雲玓企業聯合體，出資129.3億元拿下上海黃浦區福佑路地塊，已經獲得公示確認。

福佑路地塊位於黃浦核心板塊豫園附近，毗鄰復星開發的豫園商城、BFC外灘金融中心等項目。這也是復星致力於圍繞“大豫園”、打造城市更新標杆項目的一部分。

螞蟻集團為何參與這一專案？福佑地塊的規劃透露了一些端倪。

根據規劃，福佑地塊地上計容建築面積不超過17.85萬平方米。其中，住宅、商業和辦公建築分別不超過4.99萬平方米、3.87萬平方米和9萬平方米，即一半面積是寫字樓，商業面積相對較小。

值得一提的是，福佑項目中僅有225-02地塊允許建造不超過100米的建築，其餘建築不得超過12米。225-02地塊土地面積約1.15萬平方米，規劃容積率5.25倍，建成後整體建築面積約6萬平方米。

再根據招投標遴選要求，福佑地塊開發商需要自持不少於60%的辦公物業至少20年，後續轉讓也需要整棟轉讓。

幾個數字對應，意味著復星螞蟻聯合體拿下福佑地塊後，會在其中蓋一棟最高100米（30層左右）的寫字樓，且這棟寫字樓物業將自持。21世紀經濟報導此前也披露，專案將由豫園股份開發，螞蟻將在建成後自持6萬平米寫字樓物業，作為在上海的辦公空間。

這棟寫字樓價值幾何？可對比的是，2020年底中國建設銀行(5.450, -0.05, -0.91%)旗下建信人壽曾購入綠地金融中心T4寫字樓，面積5.88萬平米，售價55.5億元。綠地金融中心位於毗鄰大豫園片區、同在黃浦江畔的董家渡。

截至9月末，華僑城A(4.490, 0.03, 0.67%)的貨幣資金約468.57億元，較今年年初減少31%。

10月26日晚間，深圳華僑城股份有限公司（000069.SZ，下稱“華僑城A”）發佈了2022年第三季度報告。

華僑城A的主要業務分為旅遊綜合業務及房地產業務。報告顯示，2022年第三季度，華僑城A實現營收約128.86億元，同比減少51.25%；歸屬於上市公司股東的淨利潤約2058.14萬元，同比減少98.88%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤虧損3528.43萬元，同比減少102.20%。

2022年前9個月，華僑城A實現營收292.81億元，同比減少40.78%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為1.26億元，同比減少96.31%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤虧損2.46億元，同比減少108.62%。

華僑城A在三季報中解釋稱，營業收入同比下降超過41%，主要是銷售不暢，結轉量下降；淨利潤、歸母淨利潤同比分別下降，主要是結轉收入同比下降，另外受疫情影響造成景區、酒店、租賃的收入下降較大。

從投資情況來看，第三季度，華僑城A沒有新增土地儲備。截至9月末，華僑城新增的土地儲備均是上半年完成的項目，共計約36.83萬平方米，土地總價約24.38億元，權益對價13.08億元，分別位於成都、南昌、東莞。新增的地塊中，文旅綜合用地共30.5萬平，中小學用地5.78萬平，公共交通場站用地0.55萬平。截至三季度末，華僑城A累計土地儲備總占地面積為2115.41萬平， 剩餘可開發計容建築面積 1729萬平。

從竣工情況來看，第三季度，華僑城A的14個主要開發專案（土地成交額大於50億元的專案）竣工面積共38.87萬平方米，較上半年的32.06萬平增長21.24%，同比2021年同期的13.59萬平增長186.01%。

截至9月末，華僑城A的貨幣資金約468.57億元，較今年年初的675.73億元減少了207.76億元，下降幅度約31%。對此，華僑城A表示，主要是支付應付工程款及為降低債務風險，持續減少有息負債。

根據企業預警通統計，華僑城A的債券存量規模為105億元，債券10只，一年內到期的債券規模為0.4億元，占比較低，1-3年內到期的債券規模為42億元，占比40%。

在營收利潤雙降的情況下，華僑城A也在優化其業務佈局。

10月26日晚間，華僑城A發佈公告稱，擬公開掛牌轉讓間接持有的上海首馳企業管理有限公司（下稱“上海首馳”）51%股權。華僑城表示，出售上海首馳51%股權有利於盤活存量資產，優化資本結構，同時加快優質專案經營節奏、提質增效。交易完成後，上海首馳不再納入公司合併報表範圍。

據悉，上海首馳主要資產為 133 套公寓，即位於上海市山西北路108弄10號的寶格麗公寓。根據華僑城A三季報數據，寶格麗公寓的全年月均出租率僅51%。另外，上海首馳2021年的淨利潤虧損5235.11萬元；2022年截至9月20日，虧損4050.39萬元。

中海地產（00688.HK）近日公佈的2022年第三季度報告格外簡單，對於下滑的利潤情況未多做解釋。

中海地產三季報顯示，今年前三季度，中海地產錄得營收1213.1億元，扣除投資物業公允價值變動收益和匯兌淨損益後的經營利潤為258.1億元。

銷售業績方面，期內公司實現合約物業銷售額為2013億元，其中第三季度合約物業銷售金額為628億元。

從單個季度的業績情況來看，今年第三季度，中海地產錄得營收175.2 億元，扣除投資物業公允價值變動收益和匯兌淨損益後的經營利潤為18億元，較之去年同期有所減少。

中海地產表示，在“房住不炒”的政策基調下，各地政府的房地產政策更加貼近市場，因城施策，積極促進房地產市場健康發展與良性迴圈。儘管第三季度國內商品房的銷售金額同比下降，但下降幅度較上半年有所收窄，集團對內地房地產市場築底回升謹慎樂觀。

惠譽評級也認為，中國最新出臺的旨在穩定房地產行業、重振購房者信心的支持措施或不足以拉動購房需求。寬鬆的住房政策總體上帶動了部分高線城市和國有房企實現小幅上漲，但只要購房者信心仍低迷，全國的新房銷售額便很可能依然萎靡不振。

中海地產業績的下滑，只是整個房地產行業的側面寫照。不過，中海地產堅持在一二線城市投資佈局的策略、穩健的財務狀況都顯現出其發展韌性。

截至9月末，中海地產累計在國內13個城市合共新增31幅地塊，新增總樓面面積553萬平方米，權益面積528萬平方米，總地價812.1億元，權益金額735.2億元。

僅在第三季度，中海地產在國內7個城市就新增10幅土地，新增總樓面面積195萬平方米，權益面積182萬平方米，總地價人民幣322.0億元，權益地價則是288.5億元。

下半年以來，中海地產10月在天津耗資34.65億元拿下兩宗地塊；9月，在北京第三批集中供地，耗資147.45億元拿下三宗地塊。上半年，中海地產累計投入超過百億元用於並購位於廣州、上海、成都等城市的相關項目股權。

中海地產表示，未來將繼續憑藉行穩致遠的發展策略，堅持“主流城市、主流地段、主流產品”的投資策略，全力以赴提升銷售去化率，狠抓降本增效，力爭創造更好的經營業績。

此外，中海地產財務狀況與融資管道的通暢也使其格外有優勢。

截至第三季度末，中海地產銀行結餘及現金為1193.5億元，淨負債率為43.7%，負債率處於行業最低區間，財務穩健。

10月25日，中海企業發展集團有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券項目已獲深交所受理，擬發行金額為150億元；9月20日，中海企業發行了15億元公司債。

據不完全統計，今年以來，中海企發在公開市場已發行165億元債券，包括90億元中期票據和75億元公司債。

中金發佈報告認為，目前公司雖較2019年及2020年同期資料還有一定差距，但仍領先同業。特別是，公司利潤率表現延續相對優勢，並已初現企穩改善跡象。公司上半年報表毛利率雖同比下降5個百分點至23.5%，但較2021年同期上半年的19.5%已出現改善趨勢，仍處於業內領先水準。

10月26日晚間，陽光城發佈2022年第三季度報告。公告顯示，陽光城2022年三季度實現營業收入約94.94億元，同比下降16.72%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約為-23.72億元，同比下降358.12%。

2022年前三季度，陽光城累計實現營業收入約為187.49億元，同比下降54.64%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約為-59.37億元，同比下降303.81%。

截至報告期末，陽光城總資產約為3314.73億元，比上年度末下降7.48%；歸屬于上市公司股東的所有者權益約為118.93億元，比上年度末下降34.63%。

中國鐵建（01186）（滬：601186）公布，今年首三季新簽合同額1.84萬億元（人民幣．下同），按年增長17.71％。

其中，工程承包新簽合同額1.07萬億元，按年升22.76％；房地產開發新簽合同額687.54億元，下跌24.34％。

人民銀行上周四（20日）公布，10月1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.65％，5年期以上 LPR 為4.3％，連續2個月按兵不動。據內媒報道，儘管10月 LPR 保持不變，但對於首套房貸利率而言，部分特定城市的首套房貸利率正進一步下調，已有超10個城市首套房貸利率進入「3時代」。

拉長時間線看，今年以來，5年期以上 LPR 已經下調3次，累計下降35個基點，首套房貸利率下限降至4.1％，二套房貸利率下限為4.9％。

10月26日，濱江集團(9.320, -0.67, -6.71%)（002244.SZ）披露公司三季度報告。

公告顯示，今年三季度，該公司營業收入約91.78億元，同比增加81.78%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為7.72億元，同比增加1243.67%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為7.4億元，同比增加1275.5%；總資產2739.81億元，較2021年末增加29.4%。

截至9月30日，濱江集團今年營業收入約198.67億元，同比下降18.69%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約20.56億元，同比增長55.21%；短期借款為33.85億元，同比增加499.21%；經營活動產生的現金流量淨額約30.25億元，同比增加504.01%；公司貨幣資金約219.29億元，應收賬款3.87億元，一年內到期的非流動負債112.08億元。

按照濱江集團的計畫，該公司今年的銷售目標為1500億元至1600億元，計畫竣工交付專案35個。

作為杭州本土的龍頭房地產企業，濱江集團此前在杭州第三批次供地中競得了3宗地塊，總計斥資約69.1億元，競得地塊包括杭州市上城區的四堡七堡單元15地塊，四堡七堡單元39地塊和牛田單元14地塊。

在杭州2022年前兩次集中供地中，濱江集團總計以408.62億元競得23宗地塊。以此來看，在杭州的3次集中供地中，濱江集團累計斥資約477.72億元競得26宗地塊，

濱江集團還成功發行了一筆9.4億元的中期票據，該筆票據已在2022年8月19日發行，票面利率為4.8%。債券簡稱“22濱江房產MTN001”，債券代碼102281882，發行期限為2年，起息日為2022年8月23日，簿記管理人/主承銷商為浙商銀行(2.810, -0.01, -0.35%)股份有限公司，聯席主承銷商為興業銀行(15.230, -0.13, -0.85%)股份有限公司。

截至10月26日收盤，濱江集團報9.32元/股，跌幅6.71%。

江蘇寧滬（00177）（滬：600377）全資附屬瀚威公司昨日出售5,862.56平方米瀚瑞中心項目商業用房予江蘇交控商運公司，交易金額約1.88億人民幣。

江蘇交控商運公司是江蘇寧滬控股股東江蘇交通控股全資子公司，故構成關聯交易。

瀚瑞中心項目位於江蘇省南京市南京南站北側雨花片區丁墻路9號，於於2021年6月竣工，項目總建築面積約17萬平方米，地上約12萬平方米，地下約5萬平方米，由一棟 5A 級寫字樓、一棟 loft 辦公、一棟酒店式公寓及社區型商業組成。

康寧醫院（02120）公布，為盤活存量資產，提高資產使用價值，增強資產流動性，公司、溫州怡寧醫院、蒼南康寧醫院及溫州慈寧醫院與遠東宏信訂立售後回租合同，據此，公司、溫州怡寧醫院、蒼南康寧醫院及溫州慈寧醫院向遠東宏信出售其自有的租賃資產，而遠東宏信將租賃資產回租給公司、溫州怡寧醫院、蒼南康寧醫院及溫州慈寧醫院使用。公司、溫州怡寧醫院、蒼南康寧醫院及溫州慈寧醫院向遠東宏信承租、使用租賃資產並向遠東宏信支付租金。

根據售後回租合同，承租人已同意出售且出租人已同意購買租賃資產，代價為8,000萬元人民幣。根據售後回租合同，於租賃資產出售予出租人後，租賃資產應於租賃期限內以總費用8,874萬元人民幣租回予承租人。

溫州怡寧醫院和蒼南康寧醫院為公司的全資附屬公司之一；而溫州慈寧醫院為公司的非全資附屬公司之一。

該公司股份已自2022年4月1日上午9時正起於聯交所暫停買賣。公司股份將繼續暫停買賣，直至另行通知為止。

越秀交通基建（01052）公布，受限於中國之法律條文、法規、 規則、法定文件及監管機構之規定，公司已向中國銀行間市場交易商協會申請，統一註冊額度為120億元人民幣的多品種債務融資工具。

經該協會批准申請及視乎現行市況及集團的資本需求後，公司可在公司認為適當的時候分期發行超短期融資券、短期融資券、中期票據、永續票據、資產支持票據、綠色債務融資工具等產品。每期發行時將確定當期承銷商、發行產品、發行規模、發行期限等要素。票面利率將透過集中簿記建檔方式釐定。債務融資工具獲發行後將在中國銀行間債券市場買賣及上市。

集團又指，公司已獲信貸評級機構中誠信國際信用評級有限責任公司給予「AAA」的信貸評級。

主打鐵路項目 港島南岸4期最具規模

本港步入加息周期，近期樓市明顯轉弱，但發展商對未來樓市發展仍感樂觀。信和集團副主席黃永光認為，市場已充分反映加息的影響，樓市將保持平穩發展，旗下信置（00083）會繼續積極推盤，未來一年共有5個新盤推售，提供逾3000伙。會德豐地產常務董事黃光耀則表示，樓市近期跌幅遠較股市為小，而且大致已見底，將會逐步回升，年底前將如期推售觀塘藍田站KOKO HILLS第3A期項目。

黃永光指出，美國聯儲局未來至少再加息兩次屬預計之內，相信市場已消化有關消息，但本港加息步伐相對較慢，加幅亦不如美國般大，息率保持在歷史較低水平，加上失業率持續改善，他對於本港樓市保持平穩發展仍抱樂觀態度。

日出康城凱柏峰III佔644單位

新一份《施政報告》未有樓市減辣措施，黃永光稱，減辣對樓市可能有幫助，但不同市場有不同情況，目前上車盤需求大，在優質地段推出的樓盤依然受市場歡迎。《施政報告》亦提出吸引人才政策，向合資格的人才退回在港置業已繳付額外的印花稅，黃永光支持相關政策，相信會利好本港中長線發展。

黃永光透露，信置未來一年會推出5個新盤，預計提供逾3000伙。當中最具規模為與嘉里建設（00683）、太古地產（01972）和港鐵（00066）合作的香港仔黃竹坑站港島南岸第4期，將分拆成第4A期和第4B期推售，合共提供800伙。

信置亦有3個鐵路盤項目，包括位於港鐵油塘站、夥拍資本策略地產（00497）發展的油塘通風樓項目，涉及792伙；元朗錦上路站柏瓏III將提供680伙，以及將軍澳日出康城凱柏峰III，佔644伙；加上去年底已獲批預售、與市區重建局合作的中環ONE CENTRAL PLACE共121伙，5個新盤合計約3037伙。

KOKO HILLS第3A期本季應市

另一方面，會德豐地產黃光耀謂，新一份《施政報告》對樓市有不少着墨，包括外來人才在港置業日後可獲退還額外的印花稅等，集團旗下新盤已獲部分來自內地的專才作初步查詢，料成交將逐步在市場上浮現，相信中上價物業較為受惠。

他稱，今年樓價暫只有幅度約6%至7%的「輕量」調整，遠較股市的調整幅度為細，因此政府認為未有需要為樓市減辣是可以理解。他分析說，近期成交開始有增加，估計樓市已見底，之後有機會慢慢回升。集團如期部署在本季內推售KOKO HILLS第3A期，提供392伙，正待批預售樓花同意書。

集團與恒地（00012）、新世界（00017）及帝國集團合作發展的九龍東啟德MIAMI QUAY I累售44伙，套現4.3億元，平均成交呎價約2.45萬元，將配合市場氣氛，稍後加推單位應市。

政府擱置在啟德興建單軌列車，黃光耀指會德豐地產聯合另外8間發展商成立的商會「啟德跑道區私人發展有限公司」，將續與政府商討發展單軌列車的可行性，因完善交通配套可令整區有更好的發展。

市區新盤將浪接浪登場，保利置業（00119）及賭王四太梁安琪旗下尚嘉控股合作發展的油塘住宅項目昨天命名為朗譽，已獲批預售樓花同意書，料短期內上載樓書，最快11月推售。

保利置業（香港）銷售及市務部總監朱美儀表示，朗譽提供634伙，上周已獲批預售樓花同意書，樓書準備工作已到尾聲，料短期內公布。該盤售樓處設於九龍東，內有4個示範單位，最快11月推售，價錢參考九龍東物業及近期開售樓盤，強調會按市價推售。

對於近期市區盤較慢熱，朱美儀認為，市場已消化加息等消息，而且上車盤受市場歡迎，集團將按自己步伐推盤。

朗譽位處高超道29號，由兩座住宅大樓組成，提供634伙，實用面積246至1601方呎，戶型涵蓋開放式至5房。當中包括631個標準分層戶，間隔由開放式至3房，實用面積246至730方呎，主打1房，佔全盤45%；另設有3個頂層特色戶，實用面積714至1601方呎。項目預計關鍵日期為2025年3月底，樓花期約29個月。

新盤市場暫仍以新界區作主導，新地（00016）元朗PARK YOHO第3期PARK YOHO Bologna今天首輪公開發售60伙，截收2577票，超額認購約42倍。

PARK YOHO Bologna今天首輪開售66伙，其中60伙公開發售，其餘6伙招標。該盤昨天截票，共接獲2577票，以公開發售60個單位計，超額認購約42倍，平均43人爭1伙。

恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna於周六（29日）首輪開售118伙，恒基物業代理營業（一）部總經理林達民說，截至晚上8時，項目暫收逾1000票，較公開發售的113伙，超額約7.8倍，明天截票。

市區豪宅亦有新部署，嘉里建設（00683）發展的九龍半山龍駒道3號超級豪宅緹外，下周一（31日）起推出第2座6樓A室招標，實用面積4451方呎；新地發展的尖沙咀九龍站凱旋門，下周二（11月1日）起推第2座77樓及79樓B室招標，實用面積2682方呎，連1265方呎平台。

二手市況疲弱，藍籌屋苑鰂魚涌康怡花園再有3房單位造價跌穿千萬元關口，以930萬元售出，原業主持貨逾3年，賬面勁蝕228萬元離場。

市場消息透露，康怡花園N座中層5室，實用面積616方呎，3房間隔，原以1138萬元「蝕讓價」放售，近期已調整至998萬元，最終以930萬元易手，累積降價208萬元或18.3%，呎價約15097元。

資料顯示，原業主於2019年5月以1158萬元購入，持貨逾3年，賬面勁蝕228萬元，單位貶值19.7%。

沙田上車屋苑沙田第一城又錄蝕讓個案，中原地產區域營業董事黎宗文表示，沙田第一城48座中層F室，實用面積284方呎2房戶，6月放盤時叫價約569萬元，議價後以442萬元易手，累減127萬元或22.3%，呎價約15563元。原業主於2019年3月以508萬元購入單位，持貨逾3年半，賬面蝕讓約66萬元，單位跌價13%。

另外，美聯物業聯席區域經理鍾家豪稱，荃灣映日灣1座高層I室，實用面積457方呎2房戶，以870萬元易手，呎價約19037元。原業主2019年8月斥882.8萬元一手購入，持貨逾3年，賬面虧損12.8萬元或1.4%。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年下半年（截至10月25日）二手住宅註冊量錄10210宗，涉及金額約789.6億元，即平均每宗二手住宅註冊金額約773萬元，較上半年平均約832萬元回落約7.1%，較去年下半年平均約852萬元更跌約9.3%，創自2017年下半年後的5年新低。

萊坊發布最新《香港每月物業市場報告》指出，中環的甲廈新供應如長江集團中心二期及The Henderson，雖已獲得不少準租戶青睞，但供應充足及大型企業繼續以優惠的租金租用核心地段寫字樓，短期內始終會增加區內業主的壓力，因此該行預計今年第四季港島甲廈租金將持續向下。

二手樓價回軟，居屋價亦同告下調，觀塘曉麗苑一個3房單位以未補地價390萬元易手，呎價6,000元為屋苑今年次低；另天水圍屏欣苑減12萬元沽，呎價不足1萬元。

白居二出爐在即，市場憧憬新一輪白居二買家會為市場增添購買力，從而帶動居屋市場交投。消息指，觀塘曉麗苑B座低層16室，實用面積647平方呎，3房間隔，單位向東南望內園景，原本叫價450萬元（未補地價），議價後以390萬元易手，減價60萬元或13%，呎價6,028元。

天水圍屏欣苑2房 呎價9920

新買家為首置客，議價後恐遲買會貴，即決定入市自用。據了解，上址原業主於1997年以約133.51萬元（未補地價）購入，持貨25年帳面大幅獲利256.49萬元，單位升值逾1.9倍。曉麗苑10月暫錄4宗成交，全屬未補地價，實用呎價6,313元。

其次，屬年輕居屋屏欣苑呎價接連跌穿1萬元，市場人士指，屋苑C座高層14室，實用面積376平方呎，2房，原叫價385萬元（未補地價），減價12萬元以373萬（居二市場價）沽出，呎價9,920元，屬市價。原業主於2018年以185.3萬（未補地價）購入，持貨4年帳面獲利187.7萬元，單位升值逾倍易手。

政府進一步精簡行政程序，包括為濕地緩衝區提審批指引。近年濕地紓緩區內至少有9宗住宅發展項目，涉及3萬伙，有望增加獲批機會，當中以新地 （00016） 屬於大贏家。

受到《拉姆薩爾公約》影響，米埔、后海灣一帶設立大片的濕地保育區，而在保育區對出500米範圍則為濕地緩衝區，涉及面積約1,200公頃。由於這些濕地保育區、緩衝區內的土地早年屬於由私人持有漁塘，部分輾轉之下落到發展商手上，但受到城規程序影響大部分要落實發展均相當困難。

今年施政報告提出的6招提速、提效措施之中，當中提及的「進一步精簡行政程序」便包括濕地緩衝區發展審批指引。現時城規會有一份規管后海灣地區濕地發展的指引，包括濕地補償、公私營合作的原則及生態影響評估報告規定等，指引對上一次更新已經在8年前，當局有機會因應最新情況進行更新。

針對濕地緩衝區，近年城規會接獲8宗住宅發展的改劃申請，再連同新地在東成里的土地共享計劃，合共9個住宅項目總數涉及3萬伙，大部分屬於私人住宅，相當於2.3年的私人住宅供應目標（每年1.29萬伙）。

新地佔逾半 共涉1.7萬伙

在該9個項目之中逾半由新地所持有，共涉1.7萬伙，規模最大是3個規劃申請組成的潭尾項目，涉及接近1萬伙，目前仍然等待城規會審議階段。其次，恒地 （00012） 亦在米埔亦有兩個住宅項目，合共涉及4,384伙。

除了濕地緩衝區發展有機會放寬外，其他將會精簡的行政程序，還包括當年針對「發水樓」規定停車場須建在地下才獲得100%樓面寬免的安排、樹木移除和補種程序等，政府將在明年年中開始提出具體建議。

新世界 （00017） 成立的「新世界建好生活」非牟利社企，早前就元朗溱柏南面用地，向城規會提出興建全港首個私人資助房屋項目，並以地積比率約7.4倍發展1幢不多於25層高的住宅，及1幢不多於3層的非住用建築，提供312個住宅單位，及藝術品儲存用地。

根據規劃署最新文件，房屋局表明，計劃可以發揮潛在用地，並可以借用私人市場的資源，以增加房屋供應，而考慮到最新施政報告亦提出將會重啟私人發展商參建居屋計劃，局方支持計劃，並會繼續與申請人討論計劃的發展參數細節。

房屋局：藉私人市場資源增供應

同時，鑑於申請人所提交的技術評估能夠證明計劃對交通、環境、通風、排污等方面的影響屬可接受範圍內，而且申請人亦有加入建築物後移、綠化天台、樓宇間距等元素，以減低項目的視覺影響。考慮該等因素後，規劃署原則上表示不反對，意味城規會周五審議後，有望批准相關發展方案。

另外，新地 （00016） 古洞南近天巒的一幅現劃為「綜合發展區」、「農業」等用途的用地，早前亦向城規會申請改劃為「住宅（乙類）」用途，並以地積比率2倍，發展6幢15至16層的住宅，提供約909伙，總樓面面積約42.4萬平方呎，料於2027年落成。規劃署同樣在原則上不反對，意味周五同樣有望獲城規會批准。

此外，房委會早前擬放寬葵涌石籬(二)邨中轉房屋等所在用地的地積比率及高度限制，以重建1700伙公營房屋，規劃署亦不反對方案，周五獲城規會批准的機會頗大。

近期市況淡靜，然而，民生地段鋪位仍受捧，回報亦低至2厘水平，九龍城獅子石道一個地鋪，以約2000萬易手，平均呎價2萬，原業主為長情業主，持貨56年，今番沽售獲利可觀，物業升值126倍。

上述鋪位位處獅子石道頭段，接近太子道西位置，涉及獅子石道4至4A號地下4A號鋪，建築面積約1000方呎，以約2000萬易手，平均呎價2萬，現時月租3萬，新買家料回報1.8厘。

連約回報1.8厘

據悉，原業主於1966年10月以15.76萬購入，持貨56年，帳面獲利1984.24萬，物業升126倍。

盛滙商舖基金創辦人李根興表示，該鋪位門闊約14呎2吋，鋪深約60呎（連天井），事實上，九龍城鄰近九龍塘豪宅區，消費力高企，該鋪位「大件」，但位置較為吊腳，鋪面前面有欄杆，屬於不足之處。該鋪位位處唐樓，樓高只有6層，可博收購重建，不過，相信並不會是短期內的事。

曲街地鋪1480萬易手

紅磡曲街錄鋪位買賣，曲街41至43號地下41號鋪，以1480萬易手，地鋪及入則閣建築面積各約1000方呎，平均呎價1.48萬，租客環球建材，惟將以交吉易手。原業主亦是長情業主，早於1976年3月以19.5萬買入，持貨46年，帳面獲利1460.5萬，物業升值75倍。

李根興表示，曲街屬於「棺材段」，鋪位一般易入難出，他從沒有到此買過鋪位，上述鋪位門闊約15呎，鋪深約47呎，樓齡51年。

近期連新界區鋪位亦受捧，投資者羅守輝旗下TOYOMALL沽售元朗錦綉花園大道地下2個巨鋪，錦綉花園大道1號首譽地下3至6號鋪，建築面積約1433方呎，另閣樓及天台各約1433方呎，鋪面門闊57呎，以2800萬易手，平均呎價1.95萬（只計地鋪），租客寵物醫院、洗衣店及車房。該集團亦沽出首譽地下1及2號鋪，地下建築面積約1797方呎，1樓連平台1370方呎，天台1797方呎，門闊75呎，作價亦是2800萬，平均呎價1.55萬（只計地鋪），該鋪位由車房承租，新買家料回報約2.5厘。

TOYOMALL於2011年6月購入上址，作價2088萬，持貨11年，帳面獲利3512萬，物業升值約1.68倍。