台北市在危老重建政策全面發威，新案紛紛推出之際，百坪不到的迷你基地開發案當道，相對新案的平均公設比也愈飆愈高，專業市調機構27日最新調查顯示，北市新案平均公設比飆高至近36％，而公設比逾40％的新案當中，就有高達67％是迷你基地建案。

住展雜誌公布統計指出，今年截至10月24日止，北市預售屋和新成屋的平均公設比為35.9％，較去年上升0.9個百分點，改寫歷史新猷；至於新北市公設比為33.8％，比去年略降0.1個百分點，中止連續四年上揚。

住展雜誌研發長何世昌表示，北市今年預售屋平均公設比達到35.9％，超越2020年的35.2％、創下史上新高，主要原因是今年預售屋基地規模在100 坪以下的迷你基地數量較多，而這類新案幾乎都是危老重建案；統計顯示，其中公設比逾40％以上的新案，迷你基地建案比率高達67％。

台北市辦公升級潮發酵，鄉林建設集團在北市的頂辦大樓「鄉林士林官邸」，最近陸續吸引醫療、跨國科技業進駐設立總部，每坪月租開價3,000元，出租率近5成，目標年底衝到7成，兩年後轉型為國家級創新產業聚落；鄉林建設董事長賴正鎰表示，不排除在滿租後處分B、C棟，每坪300萬元，開價百億對外求售。

賴正鎰27日表示，「鄉林士林官邸」最近陸續吸引醫療、跨國科技業進駐，包括悅庭牙醫、鄉林集團台北分公司、日月潭涵碧樓台北業務部、鄉林水電公司、太裕營造，另外還有任天堂台灣總代理的跨國科技公司，以及一家醫美、中醫。

賴正鎰表示，最近正洽談進駐的租戶，包括眼科、中醫、健檢中心、幹細胞等醫療產業，年底前將會聚集至少五種醫療機構進駐，接下來將引進更多國家級的創新醫療產業，讓士林區能成為高端醫療及科技產業的新創聚落，與北投士林科技園區相呼應。

賴正鎰指出，鄉林士林官邸基地1,138坪，規劃A、B、C三棟樓高8樓、地下4層的商辦大樓，共20個單位，每單位220坪、250坪，滿租後不排除以總價百億處分B、C棟，每坪目標價300萬元。

展望明年，賴正鎰預期房市在諸多不利因素下，可望呈「價穩、量縮」格局，明年第二季若美國升息告一段落，預期房市交易量可望微幅回升。

據內政部最新公布統計，9月全台買賣移轉僅2.38萬棟、年減14.5％，創下今年2月後的最低單月記錄，相較於去年有六個月單月突破3萬棟，今年已連六個月跌破3萬棟，且由於去年第四季基期甚高，若今年第四季年減3成，今年全年移轉將跌破32萬棟，恐出現六年來首見衰退。

統計顯示，去年1、5、6月及三級警戒解除、疫情趨緩後的10～12月，單月買賣移轉均突破3萬棟，去年12月甚至還達到3.6萬棟的近年新高；而今年以來，除了1、3月單月突破3萬棟以外，移轉量幾乎逐月衰退，第二季單月平均約2.8萬棟，到了第三季單月僅剩2.4萬棟，9月更創下今年2月以外的單月新低記錄。

房仲業者普遍預估，今年全台房市交易量較去年衰退已成定局，可能還低於2020年的32.6萬棟。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，以第四季移轉棟數衰退3成推估，全年移轉棟數將跌破32萬棟，這波房市景氣高峰落在今年第一季跡象越來越明顯。

今年買賣移轉棟數衰退幅度雖然不大，不過實際市況比數字反應更為嚴峻，主要因為第一季房市交易相當暢旺，不過逐季衰退明顯，尤其最近無論成屋及預售市場交易清淡，近來預售交易量已較去年旺季腰斬，只剩剛性需求撐盤，去年以來的賣方市場，已轉向買賣雙方較為平衡的市場。

內政部統計顯示，今年前三季全台買賣移轉24.4萬棟、年減2％，過去一陣子房市火熱的區域都有明顯降溫，以新竹縣市、嘉義縣市、花蓮縣年減均逾1成，六都中的高雄、台南年減幅度也都達7％、10％。

曾敬德指出，目前已經有科技業鼓勵員工多休假，市場也預期明年企業會面臨更多的挑戰，而當前房價處於歷史高檔，在利率升升不息、股市跌跌不休下，房市也熄火進入盤整修正，所幸企業回流趨勢並未改變，即使房市修正，還是會有一定的基本面支撐。


自由時報
房市買氣 6年來首見衰退

今年全國移轉棟數 恐跌破32萬 年減逾1成

房市買氣六年來首見衰退。九月全國買賣移轉棟數僅有二．三八萬棟、年減十五％，而前九月累積二十四．三九萬棟，推估全年很大機率跌破三十二萬棟、年減逾一成，是這波房市多頭走了六年後，首見買氣衰退。

9月移轉僅2.3萬棟
根據內政部統計，九月全國建物買賣移轉棟數僅二．三八萬棟，為今年以來第二低，僅高於二月農曆春節期間。且一至九月移轉量，僅一月、三月兩個月突破三萬棟，對照去年有六個月破三萬棟，今年房市買氣明顯降溫。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前移轉棟數沒有止跌回穩跡象，即便今年移轉量僅較去年減少一成，但實際市況比數據更嚴峻，主因第一季房市交易相當暢旺，但下半年房市交易清淡，平均衰退幅度不大，但若以近期房市體感溫度來看，買氣量縮已相當明顯。

曾敬德指出，市場預期明年企業會面臨更多挑戰，而當前房價處於歷史高檔，在利率升升不息、股市跌跌不休的狀況下，房市也熄火進入盤整修正；所幸企業回流的趨勢並未改變，即使房市修正，還是會有一定的基本面支撐。

近期通膨居高不下、各國央行持續升息，再加上全球股、匯市出現大幅震盪的狀況下，衝擊民眾對經濟前景的信心。根據六都先前公布的「9月建物買賣移轉棟數」，與去年同期相比，六都交易量年減14.2%，可見民眾購屋態度轉趨謹慎。

不過，由於當前仍有一定的購屋剛性需求，建商的銷售策略也開始有所調整，像是國泰建設（2501）就在2020年時，以業界第一槍之姿，提出未來推案將從預售改為先建後售。

當前市場上包含寶璽、久樘、慶仁、冠德（2520）等品牌建商，也有個案開始採取先建後售模式，不僅替建商自身降低經營風險，對消費者來說，也具備「看得到、摸得到」，且價格穩定、可隨時入住的優勢，使得先建後售以及成屋產品逐漸成為當前市場上資產階級的首選避險標的。

住商不動產台中南屯店經理黃盟祥說明，相較於前2年房市火熱、房價節節高升的榮景，當今民眾購屋的態度轉趨保守、觀望期拉長。

但由於市場需求依然有，因此當決定在此時進場購屋後，多會挑選地段優良、且值得信賴的品牌建商產品。甚至有部分購屋族直接放棄自備較低的預售案，轉而選擇新成屋物件。

黃盟祥說，畢竟預售屋房價是根據未來2、3年後完工的價格來估算，因此有可能以較高的價格購入、甚至遇到房價持續攀升的狀況；而先建後售除了房價就是當下市場時價，加上能實際看屋、直接入住，減少不確定性，對承受風險能力較小的人而言，會是較為安穩且能避險的投資。

七期一線建商寶璽機構，旗下睿嚮建設在潭子弘富重劃區推出的首案「睿嚮大涵」，就是10月上旬開放預約後備受關注的先建後售個案。全案施工、規劃團隊皆由寶璽建設原班人馬操刀，打造零店面精品寓所，產品規劃戶戶邊間雙面採光，客廳更採用豪宅產品也相當罕見的「全景式玻璃落地窗」，兼具視野及採光。

值得一提的是，此案包括鋼筋、水泥、冷熱給水管、排水管等原料，皆採用股票上市公司的台灣一級大廠，大獲市場青睞。

對此，寶璽建設表示，面對缺工缺料的問題，公司仍堅持一貫的質感美學及穩健品質，為確實控管原料、維持施工品質及避免工期延宕，結構體到10樓才公開，事先布局採買所節省的成本，也讓利回饋給消費者。

而位於12期重劃區的電梯豪墅案「久樘柏登莊園Blossom Villa」，當初會選擇先建後售模式，則是與市場狀況完全無關，業者說，主要因為產品本身為高總價、客群多屬於對質感與品味較有所追求的高資產階級，所以才會採取這樣的模式來銷售，讓客戶親眼看到細膩的建築施工品質後再做決定。

此案擁有鄰近水湳經貿園區、逢甲商圈的黃金地段優勢，又以頂級建材搭配「中空樓板」工法打造；更特別的是，在20戶每戶建坪近百坪的獨棟雙併別墅中，不只有方便出入的臨路型物件，更有每4戶就是一個聚落、極具隱密性的內聚型社區，對注重隱私與寧靜生活的雲端購屋族來說，有著強大吸引力。

久樘柏登莊園銷售部協理朱家琪說，當前市場上預售物件較容易受景氣變化而有所影響，民眾比較容易去觀望價格波動，出手轉趨謹慎，「不過成屋因價格相較平穩，加上當今大樓開價不斷飆高，讓久樘柏登莊園反而更受高資產族青睞」。

此外，七期南側、惠中路及大墩七街口角地的成屋案「慶仁林境」，被大墩國中小明星校區、南屯公園、兒童公園三面環抱，擁綠逾3萬坪，文教氣息與優越綠意，營造舒心的居住環境，又是可現買現住的成屋優勢，近期銷售成績也不俗。

此案規劃88坪單層雙併產品，是能大面開窗、全面擁綠的住家環境，甚至有購屋客一次購入2戶、合併使用。

建設公司近期也花費千萬全新打造一戶質樸、知性風格的實品屋，規劃大面寬客廳、日光人文書房、迎景餐廳、大器主臥等，並配備有廚具界勞斯萊斯之稱的「bulthaup」高檔廚房配備，讓購屋人對於家的想像直接具體化。

軌道建設是前瞻基礎建設中重要的一環，除了捷運系統外，歷史悠久的台鐵系統也扮演重要的角色，業者據內政部實價登錄資料，針對六都各火車站周遭房市交易交易量進行排名，其中，以位於台中市東區的五權車站交易最為熱絡，排名第一，其次則是新北的汐科車站以及高雄的內惟車站，而前10名中，新北市入榜3個車站最多，其次則是桃園市、台中市與高雄市各占2席，而台北市則以松山車站進榜。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，提到大眾運輸通勤，普遍聯想到捷運系統，但台鐵路網遍布全台，且在前瞻基礎建設計劃下，全台灣各地的鐵路建設與周邊開發陸續進行中。近期包括台北車站E1、E2公辦都更簽約，還有桃園、台南以及高雄鐵路地下化等，同時，也增設新的通勤車站，縮短鐵路通勤運輸時間。因此，選擇火車站周邊也成為民眾購屋選項之一。

觀察今年1～9月六大都會區各火車站交易量排名，以位於台中市西區的五權車站榮登冠軍寶座，交易量286件，表現最為亮眼。陳金萍說，五權車站是高架捷運化車站，藉由縮短台鐵班次間距，提供更便利的通勤大眾運輸工具，不僅縫合東西側交通網絡，也帶動周邊商圈與不動產市場蓬勃發展。

排名第2的則是汐科車站，今年車站周邊房市交易量為284件，陳金萍表示，汐科車站鄰近台北市，車程5分鐘即可抵達南港，還坐擁1、3號雙國道系統以及環東高架，汐科車站周邊有東方科學園區、遠東世界中心與兩大廠辦之外，還有遠雄U-TOWN結合了廠辦與複合式商場，帶來大量就業機會與購屋需求，增加汐科車站周邊的住宅買氣，同時也支撐房價，同時帶動周邊商圈發展。若細看熱門交易火車站坐落的縣市，可以發現新北市囊括3個名額，其中坐落於汐止區的3個火車站中就有汐科車站與汐止車站2個上榜，顯示汐止區交易相當熱絡。

高雄內惟車站則以交易量262件拿下熱門交易火車站第3名，內惟站過去因挑到與平交道的阻隔，與東側的美術館特區成為強烈的對比，內惟生活圈是高雄市較早發展的區域，區域生活機能完善，雖建物屋齡較為老舊，但2字頭房價相對吸引不少首購、換屋族群進駐。

6車站漲幅逾1成 均受惠台鐵捷運化
觀察熱門交易火車站近兩年的住宅均價可以發現，高雄市的正義車站漲幅18.6%居冠，其次則是台中市的太原車站，漲幅14.1%，桃園市的中壢車站則以漲幅13.5%位居第3，十大熱門交易火車站中就有六個車站年漲幅超過1成。陳金萍說，觀察這六個年漲幅超過1成的火車站都受惠於台鐵捷運化利多加持，讓火車站周邊指名度及交易量增，房價也獲支撐。

陳金萍表示，在高鐵通車後，台鐵做為長程運輸的主要工具角色逐漸被取代，發展成為短中程快捷運輸系統勢在必行，對鄰近縣市之間的通勤民眾也最具效益，台鐵也持續朝向「捷運化」方向發展，建議民眾也可將台鐵系統納入考量，依據自身需求條件進行評估，早日購置屬於自己的房子。

蔡英文總統二○一六年競選時喊出八年興建二十萬戶社會住宅目標，規畫興建十二萬戶社宅、八萬戶包租代管。國民黨立委李貴敏昨天質詢蔡政府社宅政策是否會跳票？內政次長花敬群表示，政府持續加速推動，不會跳票，但台北市政府最近兩、三年幾乎停滯，確實有政治考量，可能擔憂台北市蓋社宅數量多會促成蔡總統政見達標，令人質疑把民生議題政治化。

花敬群是在回答李貴敏質疑北市年輕人認為社宅戶數不足、中央是否給予必要資源時做以上表示，他說，各縣市都有給資源，台北市前四年推動社宅非常認真，但最近兩、三年幾乎停滯下來，確實有政治考量。

李貴敏追問，意指台北市長柯文哲為了讓蔡總統政見不能達標而刻意延緩？花敬群說，柯文哲上任喊出政策目標，實際執行前四年跟後四年狀態確實有落差，事實勝於說法。

無黨籍台北市長候選人、台北市前副市長黃珊珊說，北市社宅是全國蓋最多的，難道其他縣市都在扯蔡總統後腿？北市社宅沒蓋成，有些是因為中央根本沒到北市說明、民眾抗議而停掉，中央自己要檢討，不要張飛打岳飛。

根據統計，六都社宅包括興建中、規畫中、待開工分別為台北市二○四二九戶、達成率百分之七十八點六，新北八八三七戶、達成率百分之二十六點八，桃園七一九五戶、達成率百分之四十八，台中七一九五戶、達成率百分之四十八，台南一七五八戶、達成率百分之二十五點一，高雄二九三九戶、達成率百分之二十四點五。

台鐵、市府、潤泰創新與台北市住都中心共同合作的「南港之心」公辦都更案今（27）日正式取得建照，進入興建階段，該案位於三鐵共構之南港車站東側，為東區門戶計畫核心節點，預計2029年完工。

「南港之心」公辦都更案位於南港軟體園區、國家生技中心、北部流行音樂中心、國家會議中心及南港展覽館之中心，基地面積共26,047.65平方公尺，並配合東區門戶計畫發展為兼具「交通轉運」、「國際會展中心」及「購物商場」綜效之複合式服務空間，期能匯聚旅運、藝文、購物、商務及休閒等人潮，達到活化公有土地、紓解交通流量、帶動周邊產業發展之綜效，全案預計於2029年完工。

此外，該案地下有三鐵隧道穿越，也因此停車空間劃分為南北側，未來將克服施工難度，地上1至2層設置商場並以立體通廊連接國際會展中心，西南側興建1棟32層辦公大樓，東北側興建3棟37層住宅大樓，採鋼骨及鋼骨鋼筋混凝土結構設計建築物，提供轉運站、國際會展中心、商場、辦公及住宅等多種使用空間。

台北市住都中心指出，完工後北市府可取得交通轉運站面積約1,509坪，提供中南部及宜花東23席月台及備用車位13席的客運旅運量；會展中心面積約3,820坪，將提供多間不同規模之會議室，最大的功能展廳可容納1,300人，全館最多可同時容納2,800人；另外，北市府可再取得新創辦公室空間約3000坪，補助新創產業並結合生技及會展活動帶動地方經濟。

據住展雜誌統計，今年截至10月24日止，台北市新成屋、預售屋建案平均公設比為35.9％，較去年上升0.9個百分點，創歷史新猷。新北市今年同期平均公設比則為33.8％，比去年略降0.1個百分點，中止連續四年上揚。

住展雜誌研發長何世昌表示，新北市新建案公設比由去年高峰33.9％回落至今年的33.8％，並沒有再往上成長，可能與建商普遍較克制，以及迷你基地建案數量較少有關。

觀察新北市建案公設比分布狀況，可以發現超過八成建案公設比都控制在35％以下，35％以上的建案比例不到二成，且公設比逾40％的建案比例僅約2％，代表新北市建商規劃建案時對公設比拿捏共識度極高，而背後關鍵恐怕是消費者對高公設比建案接受度甚低所致。

台北市今年開賣的建案平均公設比達到35.9％，超越2020年35.2％、創下史上新高。北市建案公設比飆高的主因，在於今年建地面積100坪以下的迷你基地建案較多，而這類建案幾乎都是危老重建案；公設比逾40％以上的建案當中，迷你基地建案比率高達六成七。

東森房屋研究中心統計實價資料指出，新北市主要精華區中，新店區、新莊區5年內新成屋和20年以上中古屋價差最顯著，一坪相差可達13萬元，價差幅度達35%，其次分別是蘆洲區、三重區，價差都在二成以上。

東森房屋新莊科達歐洲村加盟店資深業務襄理游晨紘表示，過去幾年全台工料雙漲，推升新推案價格節節上漲，新成屋價格也居高難下，資金有限的民眾不妨多留意CP值更高的中古屋市場。

東森房屋根據實價資料，統計新北市精華行政區5年內新成屋，和屋齡20年以上中古屋價差，以每坪價來看，新店一坪相差近13萬最多，其次為新莊，也超過12萬元。另外包括板橋、永和都接近10萬元。

以差幅來看，也以新店區、新莊區相差達35%最多。

游晨紘分析，新莊與新店區有不少新興重劃區，新莊有塭仔圳重劃區、新莊副都心，新店則有十四張重劃區、央北重劃區坐鎮，這些新興重劃區都是過去幾年建商推案的一級戰區，新建案房價快速走高，導致新建案與中古屋的價差被拉開。

游晨紘表示，目前精華區新屋房價一坪多要45萬以上，甚至五字頭，對於小資族來說，中古屋顯然是更好的選擇。其中新莊基礎機能完善，中古屋房價相對親民，又有房市話題加持，值得購屋民眾關注。

他表示，目前新莊中古屋的房價仍普遍落在3~4字頭，以交易相當熱絡的榮富商圈來說，該商圈內還有不少總價在950~1200萬上下的三房物件可供挑選，很適合預算有限的小家庭、首購族。

雖然中古屋價格實惠、入手門檻低，但他提醒，中古屋屋齡普遍較高，銀行貸款條件相對新成屋也會嚴格，民眾需要準備較多自備款，而且中古屋屋況複雜，到手後往往還需要花費一筆不小的修繕費用，民眾在購買時務必要留意這些隱形成本。

台南房價近年快速飆漲，東森房屋研究中心統計實價資料，2019年前8月台南交易單價在每坪30萬以上的住宅共有22件，今年同期已有322件，短短三年，三字頭物件成交量增加300件、成長幅度接近14倍。

東森房屋台南東區崇學加盟店店長黃家珅表示，台南建設話題多、熱度高，房價因此直線攀升，他認為，在剛性需求、建設題材、營建成本居高不下等眾多因素的簇擁下，台南房價短期內大幅下修的空間相對有限，有自住需求的民眾仍有機會進場撿便宜。

黃家珅表示，台南這波房價上漲主要受惠兩個方面。一是大環境，台商回流、低利率、通膨預期等因素導致大量游資挹注房地產，帶動全台房市欣欣向榮。

第二，台積電（2330）、南科、北外環、綠能產業園區、三井OUTLET等重大建設與商場相繼落成及進駐，還有許多個新興重劃區開發推案題材讓當地房市不乏話題，包含南科、高鐵特區、平實重劃區、商60副都心、九份子重劃區等都是近期的房市議題熱區。

黃家珅指出，由內政部不動產資訊平台統計，今年Q1台南平均房價達每坪20.6萬元，與2019年同期每坪15.47萬元相比，漲幅超過三成，顯見台南房價補漲之迅猛。

對於現在台南的房子是否還值得入手，黃家珅表示，目前台南房價確實已經站在高崗上，今年受升息、政府打炒房、疫情、地緣政治風險等利空因素的影響，台南房市交易量能也有降溫的情況出現。

不過由於南科就業族群住房需求旺盛、營建成本居高不下、區域建設題材豐沛等有利台南房市發展的條件仍客觀存在，區域房價短期內大幅下修的空間相對有限，台南房市仍具長線保護短線的特點。

他說，對於自住客來說，鑒於台南房市降溫，不少屋主的心態已有鬆動跡象，此時購屋民眾只要多看多比較，不難爭取到合理的議價空間、甚至還很有機會撿到便宜。

10月28日消息，格力地產(5.730, 0.21, 3.80%)發佈三季度報告。

公告顯示，公司前三季度營業收入2,754,540,503.16元，同比減少55.35%，歸屬上市公司股東的淨利潤-60,865,552.96元，同比減少109.5%。

近日，武漢某地產信託項目現公章“爭奪戰”一事在業內引發廣泛關注，在事件發酵後，雙方當事人于10月27日均已做出回應。

21世紀經濟報導記者瞭解到，10月21日，中融信託作為“中融-豐騰83號集合資金信託計畫”受託人，向投資者披露了一則臨時管理報告。

中融信託在上述報告中稱：2022年9月，受託人發現存放中融信託和融創方共同保管塔子湖置業章證照及印鑒等物品（下稱“共管物品”）的保險櫃鎖芯被換，保險櫃無法打開，且塔子湖置業預售資金監管帳戶中約114232.50萬元資金被劃走。

其中，1343.00萬元劃轉至武漢融創基業控股集團有限公司帳戶，剩餘約112889.50萬元劃轉至武漢市江岸區人民政府塔子湖街道辦事處（下稱“塔子湖街道辦事處”）設立的塔子湖專案專戶（下稱“政府專戶”）。

“發現上述情況後，受託人立即通過電話、書面函件、現場會議等形式與融創方嚴正交涉，要求其做出解釋並歸還共管物品和資金，融創方均拒絕正面回應和糾正其違法違約行為。”中融信託在報告中如此載明，經受託人多方多次溝通協調，目前政府回饋已將塔子湖置業公章等物品暫時封存監管。

報告中提及，區建設局、區房管局、塔子湖街道辦事處等政府部門及機構組成的專班（下稱“政府專班”）表示，政府專戶為回應國家“保交樓、保民生、保穩定”要求、保護當地購房人利益、解決公園大觀專案開發建設及按期交付等問題而設立，且專戶內資金將專項用於公園大觀專案住宅部分工程建設款項支付。

對此，中融信託方面向21世紀經濟報導記者回應稱：“事件發生後，中融信託立即向融創方提出嚴正交涉，並第一時間向當地公安機關報警，迅速採取法律手段，完成了塔子湖置業剩餘10%股權及公園大觀專案剩餘未售在建工程查封。同時，多次向江岸區相關政府部門反映情況，協商解決公園大觀項目交付及信託計畫投資人利益實現的方案。”

“目前資金在政府監管帳戶，我司也將在政府的統籌協調下，最大程度保障委託人權益。”中融信託方面表示。

同日，據澎湃新聞報導，融創集團回應稱：“為更好的保民生、保交付，融創武漢1890和融創公園大觀兩專案被納入武漢監管重點保交付項目，專案資金已嚴格按照政府監管專戶要求管理。公司與中融目前在溝通協商的基礎上，均向相關政府專班承諾，全力以赴確保交付。”

據瞭解，武漢塔子湖置業有限公司開發建設的塔子湖村城中村改造K3地塊便是對外銷售推廣項目——融創公園大觀。

值得關注的是，豐騰83號成立於2021年3月31日，中融信託給該信託計畫設置的風控措施中便包括武漢塔子湖置業有限公司90%股權過戶及 10%股權質押，以及塔子湖置業 K3 地塊、天津津南區合計 49 宗地塊、大連開發區南部海濱2宗地塊土地抵押。截至2022年9月30日，該信託計畫存續規模約33.7億元。

上述報告還指出，2022年二季度以來，公園大觀項目住宅銷售斷崖式下滑，購房人投訴激增，公園大觀專案按期交付、信託計畫還款均受到影響。

在今年的22城集中供地中，各地地鐵公司也成為拿地的重要力量。據中指研究院統計，今年前9個月權益拿地金額TOP100的企業中，有8家地鐵公司上榜，拿地總金額為585億元。

而2020年和2021年，權益拿地金額TOP100中，地鐵公司上榜分別為1家和5家。除深圳地鐵是榜單常客外，其他地鐵公司都算得上是這兩年拿地榜上的新面孔。

值得注意的是，今年前9月，廈門軌道集團以125億元的拿地金額一舉超過深圳地鐵，在地鐵公司拿地榜上排在第2位，在TOP100拿地榜上排在第20位，成為上半年土拍市場的一匹“黑馬”。

10月26日，億翰智庫研究總監于小雨在接受《每日經濟新聞》記者微信採訪時表示，地方政府不斷調整土地出讓規則，對於企業來說利潤空間在變大，而地鐵公司作為地方國企，有資金優勢，且可以進軍房地產改善自身現金流。

斥資125億元拿地

中指研究院統計顯示，今年前9月權益拿地金額TOP100企業中，共有8家地鐵公司上榜，包括廣州地鐵、廈門軌道集團、深圳地鐵、杭鐵集團、瀋陽地鐵集團、合肥軌道交通集團、蘇州軌交集團、南京地鐵集團，拿地總金額達585億元。其中，廣州地鐵和廈門軌道集團分別以165億元和125億元排在前兩位。

實際上，此前市場對於廈門軌道集團的涉房業務的關注度並不高，除今年初廈門對多家市屬企業進行戰略性重組和專業化整合時的報導，其他公開資訊和新聞寥寥無幾。

今年3月，廈門軌道交通發佈公告披露重大資產重組事項，廈門市國資委決定將廈門經濟特區房地產開發集團有限公司（以下簡稱特房集團）的100%股權，無償劃入廈門軌道交通集團有限公司，合併後的軌道交通集團更名為“廈門軌道建設發展有限公司”。廈門軌道交通集團成立於2011年11月，是廈門市國資委出資監管的大型國有企業，旗下擁有廈門地鐵投資公司等子公司，以房地產開發、資產經營和軌道關聯產業投資作為主營業務，TOD綜合開發及資產經營。

相比于2011年成立的軌道交通集團，特房集團更早參與了廈門經濟特區的建設，被當地媒體報導成為因特區建設而生，與廈門城市一起成長。在過去近40年歷史中，特房集團參與建設了海峽交流中心項目，主營業務包括房地產開發業務、工程結算業務、代建管理業務、商品銷售業務和物業管理業務，在廈門項目主要項目還有特房•樾琴灣、特房•芙蓉書院、特房•萊昂公館朗玥等。

10月27日，明源不動產研究院首席研究員艾振強在接受《每日經濟新聞》記者微信採訪時表示，目前從房地產開發領域表現優異的地鐵公司來看，其本身與龍頭房企有著緊密交集，在能力上形成了良好的互補，實現了1+1大於2的效果，所以近年來陸續有城市將國資房地產開發公司和軌道公司合併，強化TOD開發能力。

重大資產重組後廈門軌道集團表示，將發揮特房集團及其下屬地產企業長期形成的地產開發和重大工程項目代建等經驗優勢，打造軌道建設、軌道沿線物業和以公共交通為導向的城市開發招商運營平臺，以及集軌道建設融資和開發運營為一體的產業投資平臺。

不過，廈門軌道集團官網目前更多展示資訊還是與地鐵相關的建設、保護和運營等資訊，未將涉房業務和進展進行高調展示；而特房集團的官網，已冠以廈門地鐵的企業標誌。

重金打造TOD示範專案

實際上，在重組和合併之前，廈門軌道集團就已有意探索更適合其發展模式的地產業務，且與市場化房企的高周轉比起來，或並不遜色。2021年12月，廈門軌道交通以92.9億元的底價拿下廈門首個TOD示範樣板開發專案，總建設體量近40萬平方米，涵蓋居住、辦公、商業等複合形態，其中住宅銷售限價71800元/平方米。據當地媒體報導，該專案在本月已經進行預登記。

今年5月底，廈門軌道集團以54.2億元競得的海滄中心TOD項目，一個月後就完成了報建資訊並公佈，專案擬開工時間為2023年3月，總投資75.10億元，建築面積19.43萬平方米，起始樓面價2.8萬元/平方米。

廈門軌道集團在摘得翔安後村TOD專案建設用地後，就進行了項目報建，當月拿地當月開工。據廈門樂居統計，廈門軌道目前有4個待售TOD專案：濕地公園TOD璞瑞、海滄中心TOD璞瑞、翔安後村TOD璞安、同安洪塘頭TOD項目。

“TOD專案作為軌道上蓋的物業開發受用地規劃影響大，需要考慮網站周邊用地性質、容積率規劃、開發強度等是否滿足上蓋物業開發等問題，這就需要地鐵建設、運營方，房地產開發方，以及政府緊密協同，地鐵公司直接下場，可以將大量協同內部化。”艾振強分析認為。

不過，記者注意到，重組後的廈門軌道集團在各大機構統計的商品房銷售榜單中，仍以特房集團為主。克兒瑞廈門資料顯示，1~9月，特房集團以32.97億元的權益成交金額排名廈門市場第四，市場份額達5.7%；單盤銷售面積榜中，特房•樾琴灣二期以5.23萬平方米的成交面積位居榜單第二名。去年全年特房權益銷售金額為46.1億元，市占率為3%。

但從市場的角度來看，短期內廈門市場上行承壓，且區域分化嚴重。于小雨分析認為，“地鐵公司與地產公司合併強強聯合，如果由地鐵公司或者地鐵+地產協同，未來將在產品品質和整體性上提升。一般TOD類專案規模較大，涵蓋的業態也比較多，協同發展作用會更加明顯，並且隨著城市邊界擴張、地鐵擴張，在新城建設方面，更能發揮出想像空間。”

金地集團（600383）10月27日晚間披露三季報，公司三季度實現營業收入249.64億元，同比增長27.3%；淨利潤13.71億元，同比下降7.59%。前三季度實現淨利潤33.36億元，同比增長0.83%。

華潤置地正加快推進商業地產的資產證券化。

10月25日，華潤置地成功發行10年期“石家莊萬象城資產支持專項計畫（CMBS）”，發行規模30.01億元，發行利率4.0%，為市場第一單10年期CMBS，同業普遍都是每3年重定價拆期CMBS。

這支CMBS的計畫管理人以及牽頭銷售機構為中信證券(17.600, 0.07, 0.40%)。中信證券與華潤置地有過多次合作，曾協助其在2020年11月發行了首單商業地產資產證券化產品，發行規模25.01億元，基礎資產為成都萬象城。

據一條君不完全統計，華潤置地已累計獲批8單商業地產資產證券化產品，總發行規模約251.82億元。

除上述兩單外，還包括20.8億元的華潤置地萬象1期資產支持專項計畫、30億元北京華潤大廈資產支援專項計畫、21億元的瀋陽鐵西萬象匯資產支持專項計畫、45億元的重慶萬象城資產支持專項計畫、30億元的中金-深圳華潤大廈資產支持專項計畫以及50億的上海萬象城資產支持專項計畫

CMBS屬於ABS（資產支持證券）的一種，以商業物業租金為底層資產。此次CMBS標的物業為石家莊萬象城，於2018年11月開業，相較於2004年開業的成都萬象城是妥妥的“新人”。

開業四年來，石家莊萬象城已從成長期進入成熟期。

據華潤置地公佈資料，石家莊萬象城位於石家莊市橋西區，近20萬平方米商業空間內彙集了300餘家國內外品牌，出租率超96%，集潮流輕奢、特色餐飲、娛樂休閒、親子互動等功能於一體。

方正證券(6.440, 0.06, 0.94%)首席分析師韓振國指出，資產證券化不僅能滿足商業地產項目所需的長期資金，更有利於提高經營水準和最大化提升商業物業的價值。

華潤置地對成熟的商業項目進行資產證券化的腳步一直沒有停下。

華潤置地方面對一條君表示，擬向深圳證券交易所申請北京清河萬象匯購物中心的證券化融資，根據國資要求，華潤置地於2022年10月在北京產權交易所進行了披露。

據北京產權交易所10月披露，華潤置地（北京）掛牌擬轉讓北京華潤新鎮置業100%股權，轉讓底價為33.93億元，持有的主要資產為北京清河萬象匯。

華潤置地方面透露，證券化融資後，將繼續由華潤置地及萬象生活負責北京清河萬象匯購物中心的商業管理，商戶存續租約繼續履行，專案運營保持穩定。

目前國內商業地產領域由於尚未開放公募REITs的發行，最為常見的證券化融資工具有兩種，包括CMBS和類REITs。

方正證券指出，CMBS和類REITs一樣都要求商業物業的空置率低、租戶履約能力強、租金持續穩定，但CMBS不用出表，因此無需成立有限合夥公司並完成股權交割等事項，因此較類REITs 發行更加方便快捷。

以北京清河萬象匯此番按例進行股權交割推測，華潤置地以北京清河萬象匯為底層資產進行的資產證券化融資產品應該為類REITs。

這也是有例可循的。今年6月，華潤置地作價20.8億元將杭州蕭山萬象匯轉讓予中信證券，並以此為資產發行類REITs專案，專案儲架規模80億元，首期發行規模20.8億元，即“中信金石-華潤置地萬象1期資產支持專項計畫”，期限是3+2年，利率在3.43%-3.9%。

據介面新聞瞭解，CMBS和類REITs發行的期限都比較長，分別可以達到15-20年、10-15年。

華潤置地是國內商業地產的領先者，在2019年成為繼萬達後第二家租金收入破百億的國內房企。

今年上半年，華潤置地的購物中心租金收入約為61.9億元，截至2022年6月30日，購物中心在營項目74個；寫字樓在營項目24個。

雖然可以形成穩定的現金流，但商業地產的投入大、回報週期長，大量的資金沉澱會給房企帶來不小的資金壓力，實現金融化退出是做好商業地產的重要一環。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示，資產證券化產品能否發行成功主要還是取決於商業地產的租售比，即淨租金/商業物業市值，國外一般要求5%，國內要求3-4%，但國內商業物業普遍難以達到要求，一般只有百分之一點幾。

他進一步指出，當前國內還是一些大型國企在發行資產證券化產品上比較有優勢，一些民企則相對困難，一般票面利率可能會達到5%-6%左右。

除了以商業地產為底層資產發行CMBS和類REITs外，華潤置地也拿到了基礎設施類的公募REITs的門票。

今年9月22日，華潤置地宣佈，擬分拆旗下位於上海的保障性租賃住房項目作為基礎設施類公募REITs底層資產，擬發行金額為11.2億元。

這是國內第四單正式申報的保障性租賃住房公募REITs，也是首單房企申報的保障性租賃住房公募REITs。

導讀：之前，長風公寓項目即金谷•匯銀73號單一資金信託的信託受益權曾以11.7億元的價格起拍，最終因無人出價流拍。如今再次流拍！

10月26日，據阿里資產平臺，中國信達資產管理股份有限公司上海市分公司掛牌的長風公寓項目即金谷•匯銀73號單一資金信託的信託受益權再次流拍，原起拍價10億元。

據悉，資產項下對應的信託財產包括截至2022年9月30日應收股權回購債權餘額1，277，088，355.62元，回購方/收益補足方為上海渝康房地產開發有限公司。

抵押物為坐落於上海普陀區大渡河路388弄2、3號、產證面積35794.02平米的旅館用房及車位。

此外，信託財產還包含信託計畫帳面金額，截至2022年9月30日為318，679.73元及信託保障基金，如不足額償付股權回購債權，信託享有10，000，000元的信託保障基金；

欠付費用方面，截至2022年9月30日，如上述全額回收股權回購債權，則信託計畫層面應付信託增值稅及附加576.02萬元、應付信託管理費938.83萬元、應付託管費19.56萬元、應付印花稅55萬元，應付監管費132萬元，應付信託代墊款6.5萬元，合計應付稅費1，727.9萬元。

據悉，2021年12月18日，長風公寓專案即金谷•匯銀73號單一資金信託的信託受益權曾以11.7億元的價格起拍，最終因無人出價流拍。

彭順國際（06163）公布，以約259.12萬令吉（約55萬美元）向主席、行政總裁兼執行董事及控股股東彭中庸父子收購持有馬來西亞物業的 GML PREMIER SDN﹒BHD。全部股權以及應付之墊款。

該集團指，所購公司所持物業乃柔佛州古來區森奈市永久產權農業用地，面積約5.12萬平方尺，過去兩年虧損兼無收益，該物業擬自用作擴充生產設施、儲存生產的已完成巴士及╱或興建陳列室供日後使用。

廣深鐵路股份（00525）（滬：601333）公布，截至今年9月30日止3個月，虧損收窄至2.29億元（人民幣．下同），去年同期虧損2.6億元，基本每股虧損0.032元，營業收入按年升8.9％至57.49億元。

截至今年9月30日止9個月，虧損擴大至9.94億元，去年同期虧損2.55億元，基本每股虧損0.14元，營業收入按年升1.96％至152.41億元。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

深圳發布今年第四批次居住用地的掛牌出讓公告，第四批次共計出讓7宗居住用地，將於11月25日掛牌成交。7宗居住用地總用地面積約24.09公頃，總建築面積約101.21萬平方米，其中，初始建設公共住房總建築面積約42.56萬平方米。掛牌起始總地價約100.08億元人民幣。

從區位上看，7宗住宅用地中，1宗位於寶安區、1宗位於光明區、1宗位於龍華區、3宗位於龍崗區、1宗位於深汕特別合作區。

上海易居房地產研究院今日發布2022中國房地產企業品牌價值50強榜單，中海繼續位列榜首，品牌價值為807億元（人民幣．下同），萬科（深：000002）、保利（滬：600048）分別以758億元和546億元位列第二位和第三位，華潤置地（01109）、碧桂園（02007）、招商蛇口（滬：001979）、龍湖（00960）、金地（滬：600383）、金茂（00817）和新城（滬：601155）分列四到十位。

報告顯示，今年50強品牌房企中上市房企佔比為80％，與去年持平。從近5年的情況看，房地產企業品牌10強和50強的進入門檻均在2021年達到頂峰後，於2022年首次下降。其中，品牌價值50強的門檻由2021年的113億元下降至98億元；品牌價值10強的門檻由327億元降至288億元。

新世界發展（00017）以K11品牌K11 ATELIER King's Road在鰂魚涌發展的寫字樓2019年底交付使用，今年5月至7月新出租樓面突破5萬呎，獲建築設計顧問公司Leigh & Orange及會計諮詢服務公司Baker Tilly Hong Kong，分別承租全層作辦公室，兩層共約4萬呎。業主對明年租務市場樂觀，期望出租率達90%，惟未有透露現時最新出租率。

該商廈除傳統辦公空間外，設立特大型展覽空間K11 HACC，舉辦各種展覽及藝術活動。辦公室大樓設有3000瓦風力發電系統及混合太陽能光伏熱能系統，產生可再生能源減少碳排放之餘，亦為租戶提供熱水及電力，節省大廈能源。

信置財團24億奪標 低預期下限14%

樓市吹淡風，除樓價急速下滑外，亦拖累地價插水式急跌。市區重建局（下稱市建局）以小區形式拓展紅磡及土瓜灣一帶大型重建計劃，第四個推出的土瓜灣榮光街/崇安街發展項目（下稱崇安街項目），由信置（00083）夥拍招商局置地（00978）以23.88億元投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約8571元，除遠低於市場預期下限逾一成四外，亦屬小區已批出項目樓面呎價最低的一個，較嘉里建設（00683）10個月前（2021年12月）中標的同區項目更大幅低出約32%。

小區樓面呎價10個月跌32%

坐落於銀漢街44至54A號及榮光街72至118號的崇安街項目，位處榮光街、銀漢街和崇安街交界，屬於小區發展範圍內較近海的一個地盤，總佔地約3.1萬方呎，總樓面面積約27.86萬方呎，當中住宅樓面面積約23.22萬方呎，料興建約560個住宅單位。項目今年8月上旬完成招收意向書後，於9月份進行招標程序，並在本月6日截標，最終收到7份標書，包括恒地（00012）及長實（01113）等區內地主參與。

市建局昨天公布，經過公開招標競投後，決定與由信置及招商局置地組成的財團合作發展崇安街項目，該公司以23.88億元投得是次項目的合作發展合約，屬兩個發展商首度中標小區項目。以可建樓面約27.86萬方呎計算，樓面呎價約8571元，較市場早前預期約1萬至1.3萬元低14%以上。

信置副主席黃永光表示，項目位置優越，享維港美景，加上交通四通八達，為集團的土地儲備增添一幅上佳的地皮，並對香港及國家發展充滿信心。

該項目將興建優質住宅物業，落成後會與區內其他項目產生協同效應，並加入「地方營造」及可持續發展元素。

資料顯示，市建局的紅磡及土瓜灣小區去年9月起首度有地皮批出，由恒地豪擲81.89億元率先投得紅磡庇利街/榮光街重建項目（其後引入合作夥伴），樓面呎價約11414元。同年12月，嘉里建設以約55.88億元投得土瓜灣鴻福街/銀漢街項目，樓面呎價升一成至約12591元。

今年3月，長實在新冠第五波疫情下，以59.96億元中標土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街4個合併項目，樓面呎價已回落至約11382元。

不過，近期樓價調整持續，地價跌勢更急，最新崇安街項目除較7個月前的4個合併項目樓面呎價低近25%外，更較10個月前批出、小區暫時地價最貴的鴻福街/銀漢街項目大幅下挫約32%。

反映發展商對後市看法

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，崇安街項目地皮位置不俗，有海景及開揚景觀，加上地皮不大，投資額相對同區其他地皮都要低，但樓面呎價僅8571元，足以反映發展商對後市的看法，相信對往後賣地的地價有指標參考作用。

根據招標條款，崇安街項目住宅部分日後售樓收入若達到60億元，發展商便須與市建局按機制分紅，分紅比例上限為50%；零售部分須共同持有最少10年，市建局將擁有當中三成權益。

《施政報告》公布後，一手市場終於有全新盤開售，新地（00016）元朗PARK YOHO第3期PARK YOHO Bologna昨天首輪公開發售60伙，單日沽出58伙或97%，料短期內加推單位應市。

10月頭炮新盤PARK YOHO Bologna昨天首輪開售66伙，其中60伙公開發售，包括4個開放式、11個標準1房、18個1房複式戶、14個2房及13個3房單位，折實售價390.89萬至884.96萬元，折實呎價12388至14510元；另外有6伙招標。

1房複式售罄 料短期加推

昨天分兩個時段銷售，A組買家只可選購一個1房複式戶或一個3房戶，或者買入兩個指明單位。市場消息指出，該時段共沽出28伙，當中1房複式戶率先沽清。緊接進行B組揀樓時段，準買家余小姐認為，該盤價錢吸引，計劃買入1房自住。對於本港踏入加息周期，加上《施政報告》沒有利好消息等，她說：「無諗咁多。」

發展商昨晚公布，PARK YOHO Bologna全日售出97%單位，即58伙。據了解，項目首輪餘下兩伙待售，均為實用面積674方呎的3房單位，料短期內加推單位應市。位於元朗青山公路潭尾段18號的PARK YOHO Bologna屬現樓項目，提供164伙，實用面積257至1155方呎。

One Innovale第3期暫超額9.6倍

恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna明天首輪開售118伙，其中113伙以價單形式發售，今天截票。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民說，該盤截至昨天累收逾1200票，較價單形式發售單位超額約9.6倍。

最悲觀估樓價跌15% 或創24年最大跌幅

樓市跌勢加劇，上月私樓售價指數按月跌2.06%，為近4年來最急，指數連降4個月，挫至逾3年半新低，首3季累跌8.07%。隨着樓市加速向下，多家物業代理顧問相繼進一步調整全年樓價預測，最悲觀料全年跌15%，創24年最大跌幅。

差餉物業估價署最新資料顯示，9月份本港私人住宅售價指數報362.1點，屬2019年1月錄得361點以來，逾3年半新低，指數對比今年8月報369.7點，按月下跌2.06%，跌幅不但連續3個月遞增，較8月再擴大0.18個百分點，跌勢更屬2018年11月當月挫3.14%後，近4年最急。

9月跌2.06% 4年最急

今年首3季樓價已累積下挫8.07%，與去年9月歷史高位398.1點相比，更累跌9.04%。以5類單位劃分，上月悉數單位錄得跌幅，按月降0.28%至2.24%，當中以實用面積431至752平方呎的B類單位，跌幅最急，由8月錄357.8點，降至上月錄得349.8點，創2019年2月錄得346.7點以來新低，該指數自今年5月起連降5個月，至今已累挫6.1%。

此外，實用面積431平方呎以下的A類單位，同期亦連跌4個月，上月報398.4點，是2019年1月錄得399.8點以來，首次跌穿400點關口，指數按月跌幅達2.06%。

1998年樓價 瀉逾32%

樓價跌勢趨明顯，多家物業代理顧問相繼調低今年樓價預測，其中以第一太平戴維斯睇法最悲觀，該行估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，今年初及年中曾預期樓價各跌5%或10%，惟鑑於美國加息幅度超乎預期，加上疫情反覆，故將全年樓價預測調整至下跌15%。

事實上，本港全年樓價對上錄得多於15%跌幅，已追溯至1998年，當年私樓售價指數由1997年12月錄155點，降至1998年12月錄104.6點，大瀉32.52%。

此外，戴德梁行今年初預計樓價可升5至10%，惟睇法也漸趨審慎，繼年中將預測調整至升3%後，戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢指，受股市疲弱，以及外圍地緣政治不穩等影響，將全年預測降至看跌8至10%，而明年首季樓價或再挫3至5%。

至於高力國際也將預測由升3至5%，調整至下跌10至12%，該行香港研究部主管李婉茵說，隨着政府把全年經濟增長預測下調至0至1%，意味經濟有機會衰退，房地產市場復甦緩慢，加上加息周期，故全年料跌10至12%，而明年則下滑5至10%。

仲量聯行香港主席曾煥平亦坦言，現時樓市已確認步入下行周期，跌勢更有加劇情況，當中以缺乏國內資金支持的豪宅前景最悲觀，料明年跌幅較大。

9月份私樓售價指數創3年半新低，而二手市場仍處於不平、不減，就不能成交的狀況。屬港鐵沿綫的藍籌屋苑，造價不只下試低位，甚至蝕讓離場，其中，鰂魚涌康怡花園優質3房，3個月累減270萬元離場，造價較市價低逾1成。

鰂魚涌康怡花園本月交投持續疲弱，其中大3房優質戶，放盤3個月，累減270萬元易手。

中原首席分區經理楊文傑表示，成交為康怡花園J座高層7室，實用面積835平方呎，屬套3房，屬中康怡大戶型，面向內園優質戶，7月以1,650萬元放售，近期降價至1,550萬元，最終成交價為1,380萬元，3個月累減270萬元，呎價16,527元。

原業主於1995年以603萬元購入，轉手帳面獲利777萬元。相比同類單位市值約1,600萬元，上址造價低約13%。而對上一宗同戶型不同景觀成交，為6月易手的J座中低層6室，面積相同，造價1,460萬元。正因為陸續有放盤業主調低叫價，康怡花園近一星期交投增多，暫錄8宗成交趕上9月全月水平。

西環翰林峰 3日兩蝕逾10%交易

至於屬東九龍藍籌屋苑的九龍灣德福花園2房實用呎價跌穿1.1萬元，為近期低價。成交為德福花園U座高層14室，實用面積494平方呎，2房，望獅子山景，獲區內年輕上車客以530萬元承接，呎價10,729元，創屋苑近日新低價。原業主於2016年10月以566萬元購入，持貨6年，轉手帳面蝕讓36萬元。

另外，西環翰林峰短短3日連錄兩宗蝕幅逾10%交易，繼有銀主盤貶值11%易手後，市場消息指，該屋苑3座中層A室，2房，實用面積540平方呎，剛以1,340萬元易手，呎價24,815元，對比原業主於2017年購入價1,504.8萬元，5年間帳面貶值164.8萬元。

深灣9號1座高層A室，實用面積2,000平方呎，屬於4房間隔，原本叫價9,500萬元放盤，議價後以約9,000萬元售出，呎價約4.5萬元，屬於市價水平。同座一個稍低2層A室，去年中造價9,100萬元。

原業主早於2011年以約5,470萬元購入，持貨11年帳面獲利約3,530萬元離場。

市場錄商廈銀主盤成交，消息指，灣仔英皇集團中心中層04室，面積約1,582平方呎，以約1,582萬元成交，呎價約1萬元，低市價約兩成。消息稱，買家為英皇集團，近年不時回購該廈單位。據了解，原業主於2009年1,265萬元購入，近期淪為銀主盤。

需求疲弱下，商廈租售均見淡靜，亦因空置率續創新高，商廈租金同時偏軟。

據中原（工商舖）統計，連續2個月港九10大指標商廈均未有成交，反映整體交投極為淡靜。另9月港島區整體甲廈空置率錄得約10.53%，比對9月再度上升0.15個百分點，為連續第4個月突破港島空置紀錄新高，按年比較亦勁升0.53個百分點。

中環空置率 按月升0.7個百分點

按5大核心區分析，一綫商業區指標商廈空置率均錄得升幅，9月金鐘區甲廈空置率為9.32%，按月上升0.09個百分點，對比2021同期增加0.30個百分點。中環區表現同樣欠佳，9月甲廈空置率錄得約9.79%，比8月急升0.70個百分點，按年更顯著上升2.15個百分點。灣仔區方面為5區中空置率最高，9月錄得約13.19%，按月上升0.46個百分點，按年比較增加0.07個百分點。

港島二綫商業區甲級商廈最新空置情況則見輕微改善，相信因為區內寫字樓租金相對相宜，且不少大廈質素仍見不俗，因而吸引租客進駐。當中以上環區走勢最為突出，9月該區甲廈空置率由8月約11.01%大幅回落至最新約9.53%，跌幅1.48個百分點，按年亦減低0.08個百分點。

至於九龍區，空置率亦未有改善。9月九龍區整體指標商廈空置率錄得約11.97%，對比8月輕微上升0.24個百分點，對比2021年9月則減少0.64個百分點。各大九龍核心商業區最新甲廈空置率按月雖見輕微升幅，但多區與去年同期相比，則有改善迹象，當中以觀塘區表現較佳，資料顯示，觀塘區9月指標商廈空置率為9.88%，按月微增0.32個百分點，但按年對比則大幅減低2.65個百分點。尖沙咀區整體指標商廈最新空置率錄得約10.16%，按月略微上升0.01個百分點，對比2021年9月大幅上揚1.39個百分點。而指標商廈林立的尖東區，按月及按年同比均見升幅。該區最新空置率為12.15%，比8月上升0.11個百分點，與去年同期比較亦上升0.82個百分點。

力寶中心 呎租低見33元

中原工商舖黃瑋琮認為，政府放寬入境措施至0+3，對商廈租務及買賣未見明顯推動，投資氣氛仍弱，僅有用家入市承接乙級商廈。

租務方面，近期金鐘力寶中心錄得數宗租務，當中物業1座高層03室，面積約1,299平方呎，以每呎33元租出，為近期新低。據了解，單位交吉約半年，如今降價租出。黃瑋琮分析，由於目前商廈空置率仍處頗高水平，業主願降價放租單位，預計租金將持續偏軟。

戴德梁行指，第三季逾億元大手買賣錄214億元，按月微跌。

戴德梁行統計指，受加息周期和環球經濟不明朗因素影響，投資者普遍持審慎觀望態度，在第三季，逾億港元的大手物業總成交額錄得約214億元，按季及按年分別微跌2.3%和1.4%。年初至今總成交額暫錄得約543億元，與上年同期比較按年跌16.6%。季內寫字樓相關成交回暖，同時，投資者的活動繼續聚焦具增值潛力的物業類型，包括重建地盤及具改裝為出租公寓潛力的住宅或酒店。

寫字樓物業成交在第三季顯著回升，至108億元，佔季內總交易額的50%，亦是自2020年第四季以來的新高。其高成交額主要受2宗大筆交易推動，包括高銀金融出售全幢位於九龍東的高銀金融國際中心（買方資料及成交金額尚未披露；估算約70億元），以及基金Ares SSG以近31億元向新世界購入長沙灣永康街商廈項目51%權益。以上成交反映投資者對香港甲級寫字樓市場的長綫後市的信心，縱使短期內寫字樓市場前景相對保守。

投資者仍積極物色酒店或公寓的收購機會以進行改裝。其中，共居品牌及投資者Weave Living與領盛投資管理（LaSalle Investment）組成的合營企業收購羅便臣道68號全幢住宅物業（涉資2.75億元），另外，據報道亦有幾個酒店資產物業正在洽談中。以上均涉及改裝為共居空間或多戶型建築等高增值用途的潛力。過去受限於政府防疫隔離措施和反覆的疫情發展，不少中小型酒店都面臨財政壓力，故部分酒店類型物業的業主願意減價出售。

寫字樓錄正吸納量

至於寫字樓市場方面，該行指，第三季香港甲級寫字樓租賃市場錄得約18.3萬平方呎的正吸納量，主要因為有企業預租坐落港島東、九龍東和港島南的新落成寫字樓項目，港島東、九龍東和港島南分別錄得約34.8萬平方呎、2.7萬平方呎和2.5萬平方呎的正吸納量。

該行指，第5波疫情影響了本港的經濟表現和商業氣氛，使大多數租戶繼續持審慎態度，尋求具成本效益的選擇，加上第三季待租率升至16.1%，寫字樓租金表現進一步受拖累。第三季甲級寫字樓整體租金比次季下跌2.3%，年初至今累跌4%，其中，尖沙咀區和中區的租金跌幅最為明顯，按季分別跌3.1%和2.1%。

「北都」兩個焦點盤推售，元朗焦點盤昨日首輪銷售率先報捷，區內另一個焦點盤由恒基發展的粉嶺ONE INNOVALE-Cabanna，連日來收票亦見理想，項目截至昨日暫收逾1200票，超購約9.6倍，項目將於今日截票。

超額認購9.6倍

ONE INNOVALE-Cabanna收票如火如荼，入票並逐步遞增，發展商表示，項目截至昨晚，累積入票已突破1200張，以首輪銷售113伙計算，超額認購9.6倍。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，項目將於今日截票，將視乎首輪銷售情況，再決定加價新一批單位應市。

林達民續稱，第1期ONE INNOVALE-Archway及第2期ONE INNOVALE-Bellevue兩盤直至目前為止，合共累售約900伙，總銷售金額約為44億，每伙平均成交價約493萬，平均呎價約14901元，現時至兩盤合共餘下約57伙，至於ONE INNOVALE-Cabanna將視乎明日首輪銷售情況，有機會當天加推，並期望整個ONE INNOVALE系列合共3期，最終平均成交呎價可達1.6萬水平。

明日推售113伙

ONE INNOVALE-Cabanna將於明日進行首輪銷售，以發價單方式推售113伙，以最高7%折扣計，折實平均呎價約14223元，單位面積介乎186至683方呎，涵蓋開放式至3房間隔。售價最平為E座1樓5室，面積186方呎，折實入場費276.3萬，呎價14855元，發售單位中，共有13伙折實售價低於300萬，低於400萬單位則共有44伙，相信將成為搶購目標。

推售最貴單位為E座16樓1室，面積683方呎，屬3房間隔，折實售價941.81萬，呎價13789元。

項目預計2023年6月底落成入伙，是次提供建築期付款方法，買家亦可獲最高5.5%折扣，以此計算，即全數113伙價單單位，建期折實售價均在1000萬以下，同樣可承造高成數按揭。

整個ONE INNOVALE-Cabanna共提供565伙，面積由158至1054方呎，提供開放式至4房戶型，預計2023年6月底落成入伙，樓花期約8個月，屬短期樓花項目。