桃園藝文特區被視為桃園版的信義計畫區，房價向來是桃園市的指標，桃園捷運綠線興建中，預計2027年完工通車，圖書總館將於今年開幕營運，加上既有完善的生活機能、優質學區，和豪宅聚落，除了是在地購屋客的最愛，也吸引不少台北客移至此自住或置產。

有巢氏房屋桃園南平加盟店店長姜柏園表示，藝文特區自開發至今已十多年，區內除了有桃園展演中心，還有號稱全台最美圖書總館將在今年10月底試營運，未來有影城進駐，頂級豪宅及A級商辦群聚，經國路有家樂福、敏盛醫院，學區從雙語幼兒園到國小、國中密度極高，享有宜居的生活、交通便利和完整的教育環境。

姜柏園表示，藝文特區以經國路、莊敬路、大興西路、寶慶路所圍繞的區域，距火車站商圈僅十分鐘車程，房價約高於鄰近區域如大有特區1成以上，不過房價與雙北相較相對便宜，近年有許多雙北人士移居，約有6成買方來自雙北。

雖區域內素地不多、新建案供給有限，不過區內新舊住宅混和，所以成交量大，去年第三季時房市景氣活絡，各類產品去化快速，不過自今年8月起，看屋量明顯縮減許多。

二年多疫情以來藝文特區房價約上漲了10～30％，目前豪宅單價行情約每坪40～55萬元，一般住宅約每坪27～38萬元。以豪宅來說，以中悅系列產品為代表，單價可達每坪40～55萬元，由於中悅社區坪數多規劃百坪起跳，總價約在4,000萬～1億元，台北客以在地中小企業主指名度極高，也有不少為在地透天換至大樓的換屋客源。至於其他高端住宅社區總價多在4,000萬元以下，單價約每坪35～40萬元。

一般住宅方面，二房格局較為稀有，二年前總價多在千萬以內，目前約漲至1,100萬元左右；標準三房加車位產品需求量極大，屋齡較新、約20年以內普遍總價約在1,400～1,500萬元，屋齡20年以上總價則約在1,000～1,200萬元左右；四房格局總價則約在1,600～1,700萬元。

姜柏園表示，當地又以竹城建設個案指名度較高，主要因為其社區多坐落在較佳地段、公設豐富，一般社區普遍銷售期約要一個月，不過竹城社區較為搶手，銷售期則約在二周左右。

達‧人‧小‧叮‧嚀－長期置產 享收租、增值優勢

桃園藝文特區房價相對雙北低，加上是桃園商業、生活機能最成熟區域，收租型產品收益率不錯，吸引不少雙北置產族收租，過去藝文特區每年房價穩定上漲3～6％，新版房地合一稅還有400萬元免稅額，長期置產型的第二屋坐享收租、增值及節稅優勢。

藝文特區約1,200萬元產品，月租金可達2.5萬元，租金收益率約2.5％以上，在新北如雙和等蛋黃區，月租2.5萬元產品房價至少2,000萬元，桃園租金收益率相對較佳。

對自用型首購族來說，目前利率水準仍低，桃園區9成以上物件多能貸8成，屋齡20年以上三房總價1,000～1,200萬元，相對好入手。

房市景氣經過一波谷底至高點達六年多的景氣循環，這波七年景氣多頭不動產相關稅收將超過2兆元。圖／本報資料照片
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自2016年房地合一稅實施迄今，房市景氣經過一波谷底至高點達六年多的景氣循環，擁屋者身價增值、投資轉手者獲利豐厚，政府來自不動產持有稅及交易稅相關稅收也跟著大增，自2019年以來可望連續三年超過3,000億元，這波七年景氣多頭不動產相關稅收將超過2兆元。

不動產相關稅收主要可分交易稅及持有稅，根據財政部統計顯示，自房地合一稅加入稅收行列以來，交易稅收隨著房市交投熱絡，交易量大增，土增稅稅收已連三年突破千億元，契稅稅收去年也達177億元，而房地合一稅更連年倍增，加計個人及法人今年前三季達227億元，總計三類不動產交易稅收去年超過1,600億元。

持有稅方面，不動產價值連年成長，即使近年房屋評定現值、公告地價等調漲幅度趨緩，房屋稅及地價稅每年稅收總額也逐年上升，尤其房屋稅因近年大樓型產品推案量大、且樓層愈蓋愈高，因此房屋評定現值也偏高，加計房屋稅、地價稅，每年約可貢獻地方政府1,700億元稅收。

整體來看，在近年房市交易量大增、投資買盤短期交易熱絡下，不動產相關稅收從景氣低迷的2016年約2,600億元，增加至去年的3,300億元，過去持有稅遠高於交易稅的情形，近年兩類稅收總額已漸接近，不過今年中起房市交易降溫，今年前九月土增稅、契稅稅收已分別有9％、7％的衰退，個人房地合一稅收也見連四月衰退，反應房市熱度已降溫。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，今年4月到9月每月個人房地合一所得稅都在30億以上，但從6月開始逐月減少，顯見房市雖因升息、股災等因素而降溫，但多數賣方仍可以高於成本價格售出。

另一方面也顯示，儘管市場交易量萎縮，買方已無追價意願，價格沒有大幅修正，反而在前幾年市場相對低點購入，今年轉售增值幅度應該不小。

為落實居住正義，財政部督促七縣市今年內完成地方版囤房稅修法，包括桃園、台中、台南、高雄、新竹縣、新竹市、屏東縣皆於7月1日起施行，可望增加房屋稅收約10~11億元。但房市交易熱區獨缺新北市未完成，因市議會20日已休會，確定修法卡關，在屆期不續審下，財政部表示，將在換屆後繼續督促地方稅局單位，盡快完成修法。

朝野立委去年皆提案修正《房屋稅條例》，主張改全國歸戶課稅，要求中央修法調高囤房稅率上限至5％，但僅北市贊成，其餘21縣市皆反對，財政部和地方溝通後，促成七個房市交易熱點縣市修法推地方版囤房稅，於今年7月上路，以利紓緩中央修法壓力，總計估約31.6萬戶房屋受影響，可挹注地方財源16.57億元。

由於房屋持有成本過低，被視為炒房元凶之一，財長蘇建榮一直積極督促各縣市政府從修訂囤房稅累進稅率（達上限3.6％）及調整稅基兩路著手，督促地方政府合理化房屋稅負。今年已督促桃園、台中、台南、高雄、新竹縣、新竹市、屏東縣等七縣市落實囤房稅7月上路。

依據財政部蒐集各地方政府預估情形，明年5月房屋稅開徵，預計將增加囤房稅約逾10億元稅收。今年有九縣市調升房屋標準單價，明年預估增加房屋稅收1億元。

扣除屏東縣外，財政部原本督促包括新北市在內的七個房市熱點縣市修法施行地方版囤房稅，惟年底前恐獨缺新北市未能如期完成，九合一選舉在即，新北市議會20日已休會，確定來不及修法，加上屆期不續審，需待下屆新議會組成才能再戰。財政部將密切注意新北地方稅捐單位推動修法進度。

據了解，新北市推出兩戶以內2.4％、三戶以上3.6％的版本草案，比照台北市，送市議會審議，估將影響8.2萬戶房屋、每年增加5.87億元稅收。

囤房稅不只稅率，還有稅基（房屋評定現值）。而房屋評定現值涵蓋房屋標準單價（新屋價值）與地段率（商業發展程度）、折舊率（按屋齡計算）等。官員表示，明年7月適逢台北市、新北市、台中市、高雄市、苗栗縣等五縣市調整房屋標準單價，而台中、高雄、苗栗可能依工程物價指數適度調高稅基，2024年5月繳納房屋稅時適用。

新冠疫情肆虐全球已近三年，為了降低疫情對經濟的衝擊，各國央行祭出量化寬鬆政策、降息來救市，市場資金滿溢的狀況下，房地產市場成為大量資金追捧的焦點，讓前兩年房市交易熱絡，不過，今年整體大環境出現明顯變化，那麼，房市走勢又會如何轉變呢？

首先，我們來看房市交易增溫與房價上漲的關鍵因素，除了上述的貨幣寬鬆、資金充沛外，近兩年來，國內的經濟表現優異、出口暢旺，同時還有過去因中美貿易戰引發台商回流，回來台灣投資、擴廠，民間投資也轉趨強勁，而利率仍處相對低檔，以及溫和的通膨，讓不動產實質資產價值成為通膨洪流下之保值首選，加上自住、置產等需求強勁，都推升房市交易熱度，也讓房價水漲船高，根據永慶房產集團成交資料統計，觀察七大都會區近二年第三季房價變化，均呈現上漲趨勢，可以發現除了雙北市外，其餘五大都會區年度漲幅均超過一成，高雄年漲22.2%最多，其次則是新竹、台南年度漲幅近二成居次，顯見近一年國內房價漲勢仍明顯。

不過，隨著俄烏戰爭開打，更加劇通膨失控，讓美國聯準會祭出升息、縮表等手段來應對，貨幣緊縮速度與程度都是史上之最，也讓不少經濟學家示警全球經濟有衰退風險，在經濟前景不明、升息循環啟動的狀況下，民眾的購屋態度出現轉變，由過去的積極主動，轉趨觀望被動，從交易量即可看出端倪。觀察今年1-8月全台建物買賣移轉棟數較去年同期減少0.4%，可以說是持平，但去年9月開始在疫情趨緩後，後疫時代遞延買盤大爆發，平均每月都有3.1萬棟的交易量，墊高基期，反觀今年，在通膨攀高、升息的影響下，民眾的購屋意願已不若以往強勁，要出現像去年的激情表現，機會恐怕微乎其微，因此，這也說明了今年全年交易量將呈現負成長。

至於房價呢？中央大學發布消費者信心指數創下13年來新低，整體消費信心疲軟，民政購屋意願受衝擊，購屋態度轉趨審慎，市場以剛性需求為主力，房市回歸供需基本面，加上生息增加民眾購屋負擔，難有餘力追價，近期房價呈現平穩狀態，根據永慶房產集團統計，七大都會區2022年第三季房價與第二季相比，除了新竹縣市仍有3%以上漲幅外，其餘六都為持平或漲幅在1%內，顯示近期房價持平盤整，買賣雙方價格認知僵持，房價已有見頂之趨勢。

因此，2022年國內房市在高通膨、快速升息與地緣政治衝擊下，交易動能已出現降溫趨勢，加上國內尚有疫情升溫的不確定因素，前兩年疫後的房市激情演出，在今年已不復見，加上房價、物價上漲與持續升息的交互作用下，將壓縮消費者購屋負擔能力，今年房市價見頂、量能負成長的態勢已成定局。

公平會28日表示，遠雄建設因轉售第2期基地，以致於僅能提供第1期建案約317坪中庭空間，無法提供報導所宣稱的600坪中庭花園，給付坪數差異難為一般消費者所接受，經公平會委員會議決議，以「虛偽不實及引人錯誤之表示」分別處遠雄建設公司120萬元罰鍰、遠雄房地產公司100萬元罰鍰。

公平會指出，遠雄建設及遠雄房地產公司銷售台中市南屯區「遠雄文心匯」建案，提供資料供蘋果日報在2015年8月22日報導，內容描述該建案「1、2期社區中間另保留約600坪中庭花園」，但遠雄建設之後在2018年11月將第2期基地賣給其他公司，該其他公司在2019年11月完成第2期建案核准建造執照變更設計，以致於無法提供如報導宣稱的600坪中庭花園。

公平會調查發現，當時蘋果日報報導刊載資訊是由遠雄建設提供，因此，遠雄房地產以提供資料方式讓蘋果日報以報導方式刊登具商業價值的訊息，屬於公平交易法第21條所稱之廣告。

公平會表示，業者提供媒體一定的資料，使媒體以新聞之方式加以報導，對業者而言亦具有招徠生意的效果，也是屬於《公平法》第21條所規範的廣告，而且以新聞之方式呈現，更容易使人相信其客觀性，所以事業提供給新聞媒體有關商品或服務之內容等資訊，應該注意是否與實際情形相符，如果於報導刊登後實際情形可能有變，亦應注意原報導是否可能構成不實廣告的問題。

公平會補充說明，以預售屋銷售為例，消費者購買當下看不到摸不著實際成屋，只能依賴建商所提供的各種資訊做判斷，又房屋價值高昂，購屋往往是很多人一生一次的大事，建商更有義務持續注意其所提供資訊的正確性。

公平會表示，了解商業經營上有彈性變動的需求，例如本案建商將第2期土地出售的行為，但只要建商可以預見未來實際興建情形可能與當初媒體報導的不同，而影響消費者的判斷時，建商就有義務提早因應，在彈性經營的需求上同時兼顧消費者的權益。

升息、股市重挫、軍演等利空衝擊，房市2022年第3季量能急縮，這波房市多頭是否會結束，房價面臨反轉下跌？房市趨勢專家李同榮指出，股市表現、兩岸局勢及疫情控制將會是重要關鍵因素。

李同榮進一步指出，判斷此波房市多頭會不會提早結束，今年第4季到明年第1季應該是重要的觀察點，而第四季交易量是否延續傳統旺季效應，或是繼續走弱，端看三大關鍵因素。

第一、股市表現是否持續探底？今年股市在全球升息效應與對經濟前景預期悲觀的影響下，連續重挫達三成之多，對房市連動性就會越來越緊密，若第四季股市回穩上升，就有助剛性需求房市的資金活水。

第二、兩岸關係是否持續惡化？第3季在兩岸軍演，大陸飛彈越過台灣領空的心理威脅下，的確嚴重影響房市購屋置產信心，尤其是高總價產品，交易明顯減少很多。中國大陸二十大之前，為轉移中美商戰在經濟上受制的窘境，只有用軍演威嚇台灣轉移焦點，而二十大之後預期在習近平領導班底的權力更加鞏固後才會有所動作，但應該不會在第四季就出手，大陸以戰逼和時間點應該落在2024年總統大選前後，那就是此波多頭房市是否反轉關鍵點。

第三、疫情是否持續蔓延？COVID-19疫情總數持續延燒未退，尤其第三季更是疫情擴散的高原，雖然不致影響房價，但因影響房市交易活動的效率，以致成交期平均延長十天以上，因此，笫四季疫情若能趨緩，有助交易速度，就有助交易量回溫。

李同榮認為，影響第三季房市交易量的三大關鍵因素中，股市表現再低應該有限，兩岸衝突短期應不致增高，疫情應該會慢慢趨緩，加上第四季交屋潮、法人做帳與傳統購屋旺季，綜合判斷第四季房市會回溫，暫時房價沒有反轉向下的危機，預期第四季房市交易量在76,000棟-78,000棟之間，今年房市交易量將不會跌破32萬戶，最有可能在32~32.5萬之間。

至於明年房市表現，李同榮認為房價開始會有些鬆動，部分區域與產品漲跌互見，上半年會比下半年表現較好，2023下半年會是此波多頭是否結束的關鍵，惟這波房價因有投資客剎車表現，縱使房價反轉，跌幅不會太深。

財政部台北國稅局28日表示，個人因調職、非自願離職須出售持有期間在5年以下的房地，應符合財政部公告之態樣及條件，始得適用較低稅率按20％申報繳納房地合一所得稅。

台北國稅局說明，為抑制短期炒作不動產，個人房地合一所得稅個人交易持有期間在2年以內的房地，適用稅率45％；超過2年未逾5年者，適用稅率35％；超過5年以上才得適用20％以下的稅率。

但是，台北國稅局表示，為避免因調職或非自願離職因素須出售持有期間在5年以下的房地，致適用45％或35％稅率的情形，財政部公告明定，個人或其配偶於工作地點購買房地，辦理戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，後因調職或符合《就業保險法》第11條第3項規定之非自願離職，或符合《職業災害勞工保護法》第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地，並在2021年7月1日後出售持有期間在5年以下的房地，得按較低稅率20％申報繳納房地合一所得稅。

台北國稅局舉例說明，甲君於2018年1月間在A地工作並購買房地，之後在2021年7月間經公司調派至B地，於是同年8月1 日出售該房地，甲君認為其因調職因素而出售房地，以適用稅率20％申報繳納房地合一所得稅，但是，經過調查發現甲君及其配偶都沒有在該房地辦理戶籍登記及實際居住，並將該房地出租予他人，不符合財政部公告得按20％稅率課稅的規定，因此仍依其房地持有期間超過2年未逾5年的適用稅率35％核定補徵應納稅額。

台北西門町大復活！擺脫倒店潮陰霾 今年新開逾10家店
沉寂已久的西門町，今年以來似乎已經開始有業者搶先布局解封行情，信義房屋統計西門町的徒步區與主幹道上，今年新開超過10家店，一舉擺脫前2年不景氣的倒店潮。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，近期開店數大增主要有3大原因，包括搶先布局解封商機、店面降租後吸引更多店家進駐與娃娃機大倒店釋出更多店面有關，整體市況從去年降租也找不到租客，到現在詢問度大增，西門町正在從谷底復甦。

根據捷運站點進出人流統計，西門站今年8月平均每日出站人數為4.9萬人，去年8月西門站平均每日出站人數為2.7萬人，西門站今年8月捷運站出站的人流較去年同期增加約8成，逛街人潮的確明顯回溫，不過距離2018年8月平均每日出站7.6萬人的熱度，還有相當的回溫空間。

曾敬德表示，近期西門町的詢問度暴增，以徒步區的一間空置店面為例，該空置店面掛起招租的帆布已經4、5個月，雖然初期每個月都有人詢問，但解封訊息傳出後，近兩周詢問度大增也順利成交，租客看好解封商機趕快卡位，觀察近期主要進駐的業種大概分幾大類，包括餐飲業、服飾業、飾品業者等。

信義全球資產商仲部主任林廷宇指出，西門町內的租客有些特別的現象，包括搬遷回原本的位置，如知名的雞排店、冰品店，過去可能因為人潮與租金，曾搬遷至西門町內不同的店面，也趁這波洗牌重新回到原先的位置，另外，也有房東為了守住較好的租金，認為切割小店可以吸引更多租客，而有分租店面的打算。

曾敬德指出，目前西門町租金水準大概較巔峰時腰斬，不過整個市況已經有觸底反彈的跡象，去年受疫情與國際觀光客雪崩影響，降租也找不到租客，而今年是商圈開始復甦，房東願意降價就能找到租客，店面的詢問度大增，而租客也趁現在還有空置店面好挑選的時候，搶先卡位一些好的店面，避免日後可以挑選的店面越來越少。

全球居不動產情報室總監陳炳辰則指出，若為客單價較高，或是客源有獨特性，不見得以逛街人潮，陌生來店客為主的店面，過去有可能擠不進一線商圈，或是沒有空間、位置適合的店面，如今商圈店面市場弱化，自然就有更機會入主這類地段。

這類業種倒不一定僅在於店租是否降租，只是過去適合的物件都被租走了，如今遂有機會現身，西門商圈有此狀態也不意外，像是士林夜市亦有寵物商品店面搶進文林路，但較難肯定的說與店面市場回溫有關，反而個案因素較大。

最近幾年在建設題材、北市人口外溢等熱點話題的帶動下，新北儼然成為全台房市一級戰區之一，吸引各大建商爭先進場推案，新建案的價格更是屢創新高，漲勢驚人。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，在新北主要精華區中，新莊、新店中古屋與新成屋的價差最顯著，單坪價差幅度高達35％左右，其後分別是蘆洲區(22％)、三重區(21％)。對此，東森房屋新莊科達歐洲村加盟店資深業務襄理游晨紘表示，過去幾年全台工料雙漲，新推案價格居高難下，資金有限的民眾不妨多留意CP值更高的中古屋市場。

對於新莊、新店中古屋與新成屋房價落差最大，東森房屋指出，與新北其他精華區相比，新莊與新店腹地相對遼闊，區內開發了不少新興重劃區，新莊坐擁塭仔圳重劃區、新莊副都心，新店則有十四張重劃區、央北重劃區坐鎮，以上新興重劃區都是過去幾年建商推案的一級戰區，新建案房價快速走高，導致新建案與中古屋的價差被拉開。

那麼口袋不深的民眾，又該如何挑選物件呢？對此，東森房屋表示，對於小資族來說中古屋顯然是更好的選擇，而新莊基礎機能完善，中古屋房價相對親民，又有房市話題加持，是非常值得購屋民眾密切關注的區域。新莊鄰近64、65快速道路、中山高，區內設有環狀線、機場線、中和新蘆線等三條捷運線路，聯外交通四通八達，還有新北產業園區、宏匯廣場、捷運萬大線等多個建設題材為區域房市增添亮點，發展前景相當受市場看好，預估伴隨重點建設的落實，區域房市交易量能仍有不小的上升空間。此外，伴隨新莊新興重劃區內新建案價格的飆漲，區內中古屋房價也有望跟著調漲。

東森房屋表示，目前新莊中古屋的房價仍普遍落在3~4字頭，以交易相當熱絡的榮富商圈來說，該商圈內還有不少總價在950~1200萬上下的三房物件可供挑選，很適合預算有限的小家庭、首購族。不過，雖然中古屋價格實惠、入手門檻低，但由於中古屋屋齡普遍較高，銀行給予的貸款條件相對新成屋也會更加嚴苛，民眾需要準備較多自備款，而且中古屋屋況複雜，到手後往往還需要花費一筆不小的修繕費用，民眾在購買時務必要留意這些隱形成本。

房市潮水退，中南部驚傳部分個案降價，更出現開發商破天荒「降價退錢」的首例。據傳，海悅旗下台中個案「南悅豐映」，日前調降每坪約3萬元，每戶可退差額逾百萬元。

台中在地業內人士透露，今年房市受到升息、打房、整體經濟下行風險增等打擊，交易量降溫，過去漲勢凌厲的中南部預售市場，也出現放緩跡象，甚至開始出現個案私下調降的狀況，目前降價幅度不到一成，其中，以海悅持股75%的子公司南悅建設旗下「南悅豐映」調降最備受市場關注。

據樂居網資料顯示，該案規劃坪數38~43坪，開價每坪55萬~60萬元，總價約2,300萬~2,900萬元，若以每坪調價3萬元來看，一戶等於可退回逾百萬元。

對此，海悅國際總經理王俊傑未否認降價一事，僅表示，會出現降價情況，一部分可能是預售時期沒談好價格，另一方面，先前中南部造價大幅上漲，開發商均難以拿捏成本，不過近期原物料價格回穩，開發商願意實質反映成本，這也是個好事，代表公司不僅相當注重第一波客戶，希望能夠獲得優惠的價格，也對消費者有一定的承諾。

王俊傑指出，售價上都會隨著市場做調整，但更重要的是，成本下降，倘若建商願意調整，這對整個房地產業是一個健康的發展，如果藉此能形成一個全新的風氣，以後也會慢慢在市場形成最大的共識，未來市場上資訊更健全後，也希望能照顧到最忠實、最優先的客戶。

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，像是2016年房市低迷時，的確有不少開發商調降價格，不過將差額退還給首波已購戶，過去鮮少見過，可以說是業界很創新的作法，主要是現在預售實價登錄透明，以前的民眾可能不知道自己買貴，但現在資訊取得方便，另外，也可看見不論是建商或代銷，現在都相當注重自身的品牌形象。

市場專家指出，疫情爆發後，近兩年房市迎來一波榮景，幾乎大中小型建商推新案都賣得嚇嚇叫，但今年房市利空因素不少，這不一定是壞事，因為現在消費者愈來愈聰明，買房都會上網做功課，這也代表品牌建商時代來臨，過去品牌形象良好、用心經營的建商，反而有望在這一波利空中脫穎而出。

信達地產（600657）10月29日披露2022年三季報顯示，前三季度公司實現營業收入118.90億元，較上年同期增加46.71%；前三季度公司實現歸屬上市公司股東淨利潤4.48億元。

截至2022年9月30日，公司資產總額為882.22億元，較年初869.22億元增加13億元；歸屬于上市公司股東的所有者權益為241.13億元，較年初238.64億元增加2.49億元。

前三季度，公司累計實現銷售面積63.44萬平方米；銷售金額134.2億元；回款金額140.02億元。前三季度，公司新開工面積289.13萬平方米，竣工面積92.50萬平方米。

截至2022年9月30日，公司儲備專案計容規劃建築面積195.15萬平方米，公司在建面積747.94萬平方米，公司房地產出租累計實現合同租金約1.19億元。

信達地產表示，公司將重點圍繞“打造模式，構建生態；去化庫存，加快回款；深化改革，創新機制；穩健經營，精益管理”，狠抓經營管理，著力打造公司“專業化、差異化、特色化”的發展模式，扎實開展各項經營管理工作。

第一大央企開發商保利發展(15.330, -0.37, -2.36%)暫時沒能守住利潤正增長的趨勢。

10月28日，保利發展三季度報告出爐。資料顯示，前三季度，保利發展實現營業總收入1564.37億元，同比增長12.97%；歸母淨利潤130.94億元，同比下降3.61%，而今年上半年該資料還是同比增長5.11%。

跟行業主流一致，保利發展的歸母淨利潤下滑主要還是受地產項目利潤率下降影響。

今年前三季度保利發展的毛利率為24.51%，較去年同期下降 5.32個百分點。保利發展在今年的中期報告中曾表示，未來隨著高地價專案的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。

盈利承壓的同時，保利發展前三季度銷售也難以避免的出現了下滑的情況，但明顯好於行業平均水準。

據克而瑞資料，百強房企1-9月累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅保持在45.4%的水準。

反觀保利發展，2022年前三季度累計實現簽約金額3201億元，簽約面積1920.51萬平方米，分別同比下降21.97%、24.50%。

據克而瑞統計，憑藉3201億元的銷售額，保利發展已經超越萬科，銷售規模成為僅次於碧桂園的房企。

已多年不再重提“重返前三”的保利發展，在年初的2022年度工作會議上提出“進三爭一”的新目標。顯然保利發展正在朝這一目標步步靠近。

保利發展上一次位居行業前三還是在2012年，當時剛跨過千億門檻。然而2012年之後，恒大、碧桂園、融創等借助高周轉發展迅猛，保利發展再也沒進過前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利發展的銷售排名常年保持在行業第五的位置。

去年下半年以來，地產行業出現大調整，恒大跌出頭部房企的位置，保利發展從排名第5上升為第4，但仍位居融創中國之後。今年3月份，融創中國的資金壓力凸顯，銷售狀況受到影響，保利發展成功從去年的第四名上升為了第三名。

到今年6月，保利發展首次超越萬科，晉升為行業銷售第二。

在融資優勢支撐下，保利發展始終保持著逆勢擴張的態勢，拿地力度不小。

報告指出，今年前三季度，保利發展新拓展專案70個，新增容積率面積771萬平方米，總拓展成本1235億元。

據中指研究院資料，1-9月，保利發展的權益拿地金額約為530億元，在同行中位居第三，僅次於華潤置地和中海地產。

從拿地區域來看，保利發展重點聚焦長三角、珠三角、海西等核心城市及區位，38 個核心城市拓展金額占比90%，上海、廈門、廣州三個核心城市合計占比超過45%。

前三季度，保利發展新開工面積1746萬平方米，同比減少 52.3%；竣工面積2316萬平方米，同比減少5%。截至三季度末，保利發展共有在建擬建項目795個，在建面積約為1.4億平方米，待開發面積6605萬平方米。

就融資而言，保利發展作為第一大央企開發商的優勢明顯，1-9月累計發行公司債券98億元，中期票據100億元，公開市場融資430.3億元，平均融資成本穩定在3%左右。

截至9月底，保利發展的資產負債率為77.91%，扣除預收賬款後資產負債率為66.35%，負債結構穩定。

對於接下來的市場走勢，保利發展表示，各地政府積極回應中央號召，政策出臺頻次加大，適用城市能級提升，在一定程度上起 到穩定樓市、釋放積極信號的作用。但因宏觀經濟承壓、疊加疫情反復影響，市場低迷態勢尚未 得到有效扭轉，行業仍未築底企穩，市場信心修復仍需時間。

10月30日，大悅城(3.170, -0.12, -3.65%)控股集團股份有限公司（簡稱“榮盛發展(1.980, -0.09, -4.35%)”）公佈2022年第三季度報告。

公告顯示，第三季度，榮盛發展實現營業收入94.23億元，同比下降19.43%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-7.4億元；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為-5.03億元。

整體來看，今年前三季度，榮盛發展實現營業收入239.25億元，同比下降47.90%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-29.93億元。而截至9月末，榮盛發展貨幣資金餘額為108.7億元，比年初減少44.82%。榮盛發展方面表示，貨幣資金餘額減少的主要原因是報告期償還借款所致。

10月30日，中交地產(10.570, -0.77, -6.79%)股份有限公司（簡稱“中交地產”）公佈2022年第三季度業績報告。中交地產在第三季度實現營業收入約28.08億元，同比增長170.87%。

而今年前三季度，中交地產實現營收約152.5億元，同比增長154.77%；歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約1.74億元，歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤虧損約3.27億元，基本每股收益虧損0.25元。

對於前三季度營收出現大幅增長，中交地產認為，主要為本期多項目集中交房結利。

從銷售方面來看，今年1-9月，中交地產實現全口徑簽約銷售金額346.88億元，權益口徑簽約銷售金額239.89億元；實現簽約銷售面積155.34萬平方米。

10月30日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（簡稱“招商蛇口(14.040, -0.22, -1.54%)”）發佈2022年第三季度報告。今年第三季度，招商蛇口實現營業收入319.22億元，同比下降13.96%；歸屬於上市公司股東的淨利潤10.70億元，同比下降49.04%。

整體來看，2022年前三季度，招商蛇口實現營業收入894.84億元，同比增長9.45%；歸屬於上市公司股東的淨利潤29.57億元，同比下降53.44%。

對於上述淨利潤指標下降的原因，公告稱，招商蛇口房地產項目竣工交付並結轉的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少；同時，公司落實國家相關房租減免政策要求，結合公司實際對符合條件商戶進行了相應的租金減免；此外，公司轉讓子公司產生投資收益同比減少。

10月28日，央企中國建築(4.900, -0.02, -0.41%)股份有限公司（中國建築，601668.SH）發佈2022年第三季度報告。

公告顯示，今年第三季度，中國建築實現營業收入4745.03億元，同比增長18.5%；利潤總額206.32億元，同比微降0.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤150.10億元，同比增長23.2%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤148.28億元，同比增長23.7%。

綜合今年前三季度的資料看，中國建築的營業收入為1.54萬億元，同比增長14.8%，完成年度預算目標的76.1%；利潤總額726.52億元，同比增0.2％；淨利潤571.86億元，同比增2.7%；歸屬於上市公司股東的淨利潤435.14億元，同比增15%。

按照中國建築三季報，今年前9月，中國建築新簽合同額2.73萬億元，同比增長11.2%，完成年度預算目標的70.8%。

其中，房建業務新簽合同額17775億元，同比增長8.8%；實現營業收入9751億元，同比增長20.4%；實現毛利率7.2%，同比提高0.3個百分點。

基礎設施業務新簽合同額6675億元，同比增長30.9%；營業收入3588億元，同比增長23.3%；實現毛利率9.9%，同比提高0.7個百分點。

三季報顯示，房地產業務承壓前行。中國建築房地產業務實現合約銷售額2725億元，同比下降9.3%；合約銷售面積1098萬平米，同比下降24.7%。實現營業收入1803億元，同比下降17.2%；實現毛利率19.3%，同比下降4.0個百分點。

投資拿地方面，新增土地儲備922萬平方米，期末擁有土地儲備約9166萬平方米。旗下中海地產堅持主流城市、主流地段、主流產品的投資策略，新購置土地31宗，新增土地儲備553萬平方米，主要集中在一線及強二線城市；同時把握行業優質收並購機會，在上海、廣州、成都投入並購資金超百億元。中建地產保持審慎經營，及時優化發展策略，豐富土地獲取路徑和方式，新購置土地25宗，新增土地儲備369萬平方米，在北京、上海、濟南及新加坡等市場獲得多個優質地塊。

中國建築官網顯示，中國建築集團有限公司正式組建於1982年，是中國專業化發展最久、市場化經營最早、一體化程度最高、全球規模最大的投資建設集團。中建集團主要以上市企業中國建築股份有限公司（601668.SH）為平臺開展經營管理活動，擁有上市公司8家，二級控股子公司100餘家。

按照中國建築披露的2022全年展望，其2022年經營目標為：新簽合同額超過3.85萬億元，營業收入超過2.01萬億元。

“我們力爭成為全市範圍內由存量物業轉型升級並納入保障性租賃住房範疇的代表，使這片熱土成為閔行乃至上海人才人居樂業的生活家園。”微領地集團首席執行官周君強表示。

在周君強作出上述表述背後，上海市最大的社會化保障性租賃住房社區——微領地浦江中心社區於10月26日正式開業，可提供3116間保障性租賃住房。

黨的二十大報告指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度。”對此，濱江集團(9.780, -0.10, -1.01%)旗下自持商品房租賃社區品牌濱江暖屋總經理陳馳在接受《中國經營報》記者採訪時表示：“房屋租賃行業面臨著巨大的政策機遇，還有很大的市場空間和成長性。”

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜也認為，黨的二十大報告再次強調加快建立租購並舉的住房制度，政策紅利有望繼續釋放。“隨著住房租賃需求的逐步擴大，住房租賃市場也將迎來快速發展期，這也為開發企業、運營企業、裝飾裝修企業、金融機構等提供了新的發展機遇，相關企業需要抓住政策紅利和市場發展期，拓展新的市場空間。”

中駿集團相關負責人也表示：“未來五年，租購並舉的住房制度建設將全面提速，政府將大力推動住房租賃市場發展，進一步完善住房體系。”

租購並舉制度指明發展方向

“從宏觀層面來看，隨著我國城鎮化率越來越高，人口向一線城市、都市圈聚集，在居住成本保持在較高水準的前提下，人們的剛性居住需求不會減弱。”周君強分析認為，“同時，房地產行業在告別高速增長時代後進入存量時代。無論是從政策變遷、行業變革還是市場需求端的變化，都驅動著住房模式向‘租購並舉’方向轉型發展。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在建立租購並舉的住房制度方面，過去五年主要是積極探索、打好基礎，而未來五年則是繼續探索、追求高品質發展。“在房地產行業深度調整的背景下，租購並舉住房制度亦為房企指明了未來發展新方向。”

“在房地產開發主業陷入增長瓶頸的大環境下，建議企業尋找‘第二增長曲線’，積極參與租賃住房建設及運營，涉及投資、代建、招租運營等諸多業務環節，以便分得租賃市場的一杯羹。”克而瑞研究中心分析認為。

“從房企角度而言，我們認為租購並舉制度的推出，為房企提供了全新業務的發展方向。”陳馳告訴記者，“以往我們可能更關注銷售型房產物業，接下來可能會結合政策和自身實際情況作出更多的選擇。”

“實際上，一些企業可能不適合發展銷售型房產開發業務，而租購並舉制度給它們提供了另一種更合適的路徑，租賃住房板塊也是很不錯的業務。”陳馳同時認為，在更多的房企進入租賃住房市場後，對於客戶個人而言也會有更多選擇，這也是惠及民生的表現。

據中駿集團相關負責人介紹，中駿集團在積極回應國家租購並舉住房制度的情況下，依託多年以來的佈局與積累，整合並協同長租公寓領域優勢資源，形成長租公寓基金管理的資管商業模式，戰略拓展長租公寓業務，並聚焦一線及准一線城市，推進長租公寓的投資及開發。

競相拓展長租公寓賽道

在租購並舉政策未來或全面提速的大背景下，長租公寓賽道亦再度引發市場關注。

“解決青年人才的居住問題，讓‘新市民’住有所居且居之心安，需要營造長期穩定的住房租賃市場環境，提供滿足多層次住房需求的產品和服務，讓青年人才實現安居夢。在此過程中，龍湖冠寓積極踐行社會責任，配合各地人才引進安居政策，助力構建當地人才好生態。”龍湖集團相關負責人回復稱。

該負責人同時表示，隨著住房保障體系的日趨完善，龍湖冠寓積極回應“租購並舉”的戰略方針，落地多個保障性租賃住房項目，更好地保障新市民群體的租住需求。

據介紹，截至今年上半年，龍湖冠寓已在全國30餘座城市提供超11萬間公寓房源，累計服務租戶約50萬人，累計用戶逾250萬人，用戶滿意度達95%。克而瑞2022年1~6月TOP20租賃企業公寓開業規模榜顯示，龍湖冠寓累計已開業房源規模穩居行業第二。

除龍湖集團外，萬科也已經在長租公寓市場歷經十餘年的探索。

“在租購並舉、政策環境逐步明朗的新時代，近兩年來公寓業務整體取得了一些進步，新模式、新發展的探索成績也逐步呈現。”萬科泊寓方面表示，公司積極回應並踐行國家“房住不炒”政策，與深圳人才安居集團、上海市虹口公共租賃住房投資運營有限公司等重點國企簽署了租賃住房戰略合作協定，推動保障性租賃住房建設。

萬科泊寓方面提供的資料顯示，截至今年7月31日，萬科泊寓已在北京市、深圳市、廈門市、天津市、佛山市、長沙市、武漢市和成都市等8座城市正式納保50個項目、超4萬間房源，另有5萬余間房源正在申請納保途中。

此外，作為長租公寓頭部企業，萬科泊寓截至目前已累計獲取21萬間房源，累計開業17萬間，出租率95%、續租率56%、自有管道獲客占比79%，“業務穩步發展、穩健經營，保持集中式規模第一”。

而中駿集團旗下的方隅公寓、旭輝集團旗下的領寓國際等品牌也發展迅速。

公開信息顯示，截至今年上半年，方隅公寓管理房源為31615間，其中85%分佈在一、二線城市，穩定運營的一線重資產項目平均出租率超85%。

另據旭輝集團方面提供的資料，截至今年上半年，瓴寓國際聚焦上海市、北京市、南京市、杭州市、成都市、深圳市六大核心城市，已開拓房間數超8.2萬間，運營超30個大型租賃社區。

品質提升成“新角逐點”

在長租公寓等賽道吸引諸多房企入局角逐之時，品質提升亦成為房地產行業的“新角逐點”。

“在市場完成起跑階段後，住房租賃行業形成了初步的競爭格局，具備品牌和規模優勢的頭部企業開始著力於優化產品和提升運營能力。經過2021年的市場歷練，租賃行業將開啟新一輪的發展週期，以‘質’取勝，‘剩’者為王。”克而瑞租售分析認為。

對此觀點，陳馳也頗為認同。“房企在尋找租賃行業發展路徑過程中，更重要的是提高服務水準。住房租賃行業最終是服務性行業，所以能不能從激烈的市場競爭中脫穎而出，最終是靠服務水準決定的，房企也才能建立更好的護城河。”

相關資料顯示，作為濱江集團旗下全自持租賃住宅投資運營商，濱江暖屋立足于打造高品質公寓社區品牌。

“濱江集團進入租賃行業，不僅是配合主業，去解決拿地競自持和物業經營問題，更主要的是因為我們也看好這一賽道的持久性。”陳馳表示，濱江暖屋前三年都是在做產品，2021年才開始正式投入運營，目前的總體出租率達到了95%以上。

萬科泊寓方面也表示，公司根據客戶需求與痛點提供酒店式服務標準，通過長短租結合的方式滿足商旅客戶的多元化需求，並初步獲得了市場驗證及客戶認可。

據介紹，在萬科泊寓中高端產品線中，成都交子薈國際公寓主要服務天府金融科技企業等中高端人才，提供星級酒店式公寓服務標準，在開業3個月後出租率達到了90%以上。

“產品在追求品質化的同時，開始聚焦租客全生命週期的需求。超級社區的核心不僅是物理空間，更是連接勢能。”在周君強看來，“時尚舒適、便捷交通、極低價格的產品三要素是微領地對租戶的承諾。7天無休班車、24小時安保、完善的消防設施、人臉識別門禁、智慧門鎖等安防措施，讓租戶住得安心、放心。此外，我們認為社區不該僅僅只是居住的地方，還應該是一個充滿活力、開放、多元、溫暖的全新生活社區。”

戴德梁行北區研究部主管魏東表示：“黨的二十大報告在住宅方面更側重多主體供給和多管道保障。這些政策導向將對保障性住房等領域在未來五年的發展產生利好。”

10月28日，世茂股份披露2022年9月經營簡報。

公告顯示，2022年1-9月，世茂股份房地產新開工面積35萬平方米，同比下降72%；竣工面積約45萬平方米，同比下降52%；實現銷售簽約面積約55萬平方米，同比下降55%；銷售簽約金額約68億元，同比下降72%，完成年度簽約目標的52%。

2022年1-9月，世茂股份房地產出租面積約172萬平方米，取得租賃收入約9.4億元，綜合出租率約為87%。


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10月28日，萬科企業股份有限公司（萬科A(14.340, -0.55, -3.69%)，000002.SZ）發佈2022年第三季度報告。資料顯示，今年1-9月，萬科累計實現營業收入3376.7億元，同比增長24.4%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤170.5億元，同比增長2.2%。

其中，第三季度萬科實現營業收入1307.6億元，同比增長25.3%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤48.3億元，同比下降14.4%。

萬科在公告中指出，前三季度歸屬于上市公司股東的淨利潤增速低於營業收入增速的主要原因在於毛利率下滑。受近年來結算專案地價占售價比上升的影響，2022年前三季度，萬科開發業務結算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加後的結算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。

公告顯示，第三季度萬科實現合同銷售面積646.2萬平方米，合同銷售金額993.8億元，同比分別下降14.4%和20.3%，降幅相比二季度有所收窄。1-9月，萬科累計實現合同銷售面積1936.9萬平方米，合同銷售金額3,146.7億元，同比均下降34.3%。

按照萬科公告，今年前9個月，其房地產開發業務結算面積為2261.5萬平方米，貢獻營業收入2958.0億元，同比分別增長21.7%和24.8%。

截至今年9月底，萬科合併報表範圍內有3900.5萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約6125.8億元。

在投資拿地方面，1-9月，萬科新增27個開發專案，總規劃計容建築面積約485.9萬平方米，權益計容規劃建築面積約303.2萬平方米。

截至9月底，萬科在建項目總計容建築面積約9305.2萬平方米，權益計容建築面積約5842.8萬平方米；規劃中專案總計容建築面積約3685.5萬平方米，權益計容建築面積約2335.0萬平方米。

此外，萬科還參與了一批舊城改造專案，按當前規劃條件，總計容建築面積合計約494.4萬平方米。

除了房地產開發業務，物業服務、物流倉儲、租賃住宅、商業開發與運營等經營性業務也是萬科佈局的業務。

報告期內，萬科成功分拆物業管理服務商萬物雲（02602.HK）于香港聯合交易所有限公司上市。

租賃住宅方面，前9個月，萬科租賃住宅業務（含非並表項目）實現營業收入23.1億元，同比增長11.5%。截至9月底，租賃住宅業務共運營管理約21.5萬間，累計開業約16.9萬間，出租率為95%。

萬科商業開發與運營業務在前9個月實現營業收入62.5億元（含非並表收入），同比增長10.6%，其中印力集團控股有限公司（以下簡稱“印力”）管理的商業專案營業收入為40.4億元，同比增長9.2%。截至報告期末，印力開業項目的整體出租率為92.7%。

物流倉儲業務（含非並表項目）前9個月實現營業收入29.7億元，同比增長42.7%。三季度，物流倉儲業務新獲取4個項目，可租賃建築面積28.9萬平方米。

在融資方面，三季報顯示，萬科前三季度新增融資的平均融資成本為3.73%，存量融資的綜合融資成本4.06%。其中，第三季度分三次發行3年期綠色中期票據70億元，票面利率區間為2.90%-3.20%；發行公司債34億元，其中5年期品種的票面利率3.21%，7年期品種的票面利率3.70%。

截至報告期末，萬科有息負債金額為2943.2億元，其中78.7%為長期負債，占比較中期提升1.1個百分點。銀行借款占比為58.6%，債券占比為26.6%，其他借款占比為14.8%。有息負債總額中無抵押無質押的融資占比為96.1%。

依靠北京西城區核心資產，金融街(4.700, -0.19, -3.89%)三季度保持營收利潤的增長。

10月27日，金融街（000402.SZ）發佈2022年第三季度報告。資料顯示，今年前三季度，金融街控股營業收入155.1億元，同比增長60.46%。

盈利也保持同步增長，1-9月份，歸屬于上市公司股東的淨利潤13.8億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤1.94億元，同比增長268.49%。

金融街三季報數據同比大幅增長主要依賴于前半年業績，尤其是淨利潤逆勢增長，與其今年4月以10.8億出售麗思卡爾頓酒店有關，直接獲利7.6億元，占前三季度淨利潤55%。

單從第三季度業績來看，金融街錄得營收約49億，同比增長17%，歸母淨利潤2.3億，較去年同期下滑54.7%。

金融街的另一利潤增長來源為投資性房地產產生公允價值變動損益，該部分最終產生公允價值變動損益（稅後）約3.1億元，其中主要資產為北京金融街區域的三個寫字樓專案。

據金融街10月27日公告顯示，戴德梁行對其位於金融街區域3個寫字樓專案進行了三季度公允價值評估，分別為金融街中心、金融街（月壇）中心以及金融大廈，合計產生公允價值變動收益（稅前）2.73億元，合計增加公司歸屬於母公司淨利潤2.05億元。

以此計算，北京金融街地區酒店、寫字樓物業就為金融街帶來了9.65億淨利潤，占前三季度淨利潤約70%，剩餘主營業務開發銷售和資產管理產生收益約4億元。

銷售物業方面，1-9月份，金融街實現銷售簽約額211.4億元，同比下降26.3%，實現銷售面積89.7萬平米，同比下降37.8%。其中住宅產品實現銷售簽約額198.2億元（銷售面積82.5萬平米）。

物業租賃方面，金融街的核心資產為北京、上海及天津等高能級城市的寫字樓和商業，今年前三季度實現營業收入14.6億元，實現息稅前利潤8.2億元。報告期內，金融街對客戶減免租金6600多萬元。

從財務資料來看，截至三季度末，金融街控股總資產1541.81億元，比上年度末減少6.43%；總負債為1104.9億，較上年度末減少9.6%，一年內到期的非流動負債增長51.76%至192.7億。

截止9月底，金融街現金及現金等價物合計147.9億，其中，籌資活動產生的借款從上年同期的-89.5億元減少至-30.8億元，但經營、投資活動產生的現金淨額均在減少。

報告期內，金融街控股經營活動產生的現金流量淨額為14.5億元，上年同期為23.1億元，主要由於銷售端遇冷回款減少，而去年同期收回了《解除北京中信城B地塊合作協定》的資金占用費。

報告期內，金融街控股投資活動產生的現金流量淨額為-12.5億元，上年同期為35.2億元，變化主要原因是去年同期轉讓金豐萬晟置業有限公司和北京德勝投資有限責任公司股權及債權並收到相應價款，並且收購項目支出較去年同期增加。

面對行業的變動，金融街優先縮減了拿地投資。2021年前三季度，金融街在上海、固安、無錫、蘇州、嘉興等地獲取7個項目，權益投資額約84.5億元。今年至今，金融街僅增加天津2宗地塊的投資，入資額合計12.5億元。

確保資金安全穩健是金融街前三季度經營的重點之一，除了盤活存量資產，促進資金回籠外，作為北京市西城區國資委控股的房地產企業，金融街通過發行公司債和中期票據以及金融機構借款等方式，仍保持了一定的融資量。

金融街在三季報中表示，正在提前籌畫融資工作，申報中期票據、金融街中心（碳中和）綠色資產支持專項計畫，截至報告披露日均已取得無異議函。

One Innovale 3期10月銷74單位稱冠

樓市欠缺利好消息，10月新盤市場吹淡風，10月截至30日（周日）僅錄得346宗一手成交，較9月全月605伙，按月急挫42.8%，創近7個月新低。恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna過去周六（29日）進行首輪銷售，即日賣出69伙，連同周日沽出5伙，該盤兩天共銷74伙，成為10月成交量最高新盤。

整月僅兩個全新盤應市

政府10月中公布《施政報告》，上半月市場觀望情緒濃，新盤推盤步伐明顯減慢，直至月尾才有全新盤推出，結果全月只有兩個全新盤進行首輪銷售，分別為新地（00016）元朗PARK YOHO第3期PARK YOHO Bologna及One Innovale–Cabanna。

綜合成交記錄冊及市場消息，截至30日，10月全月本港共錄得346宗一手成交，較9月全月605宗成交，按月減少259宗或42.8%，連跌兩個月，創下今年3月只有約154宗一手買賣後的7個月新低，成為第五波疫情緩和後，新盤交投表現最差的月份。

One Innovale–Cabanna過去周六首輪推售118伙，其中113伙以價單形式推售。根據該項目成交紀錄冊，該盤即日售出69伙，昨天再沽出5伙，兩天合共售出74伙或約65.5%，成為10月成交量最高新盤，套現約3.5億元。One Innovale–Cabanna位於粉嶺馬適路8號，提供565伙，戶型涵蓋開放式至4房，實用面積158至1054方呎，預計2023年6月底入伙。

Bologna售60戶排名第三

至於One Innovale第2期One Innovale–Bellevue，則以61宗買賣居一手市場本月銷量次高，套現約3.3億元。

PARK YOHO Bologna緊隨其後，於本月27日進行首輪銷售，即日沽出58伙，昨天再添兩宗成交，包括以招標形式售出8B座1樓E室，實用面積364方呎，外連166方呎平台，成交價612.5萬元，呎價16827元。該盤10月暫錄60宗買賣，套現約3.9億元。

該盤將於明天次輪銷售46伙，其中42伙以價單形式發售，截至昨天累收逾1000票，暫超額認購22.8倍，今天截票。

發展商開價勢趨保守

單計過去周末兩天一手市場錄得87宗成交，按周增加78宗或約8.7倍，創近9個周末新高。其中，碧桂園（02007）旗下九龍城單幢盤瓏碧近期以現樓形式推售，該盤20樓D室，實用面積414方呎，周六以1129.4萬元沽出，造價創該項目新高，呎價27280元。

正當萬科香港推售深水埗醫局街舊契重建項目連方I之際，同系同區The Campton周六售出最後一個3房戶，為35樓J室，實用面積782方呎，成交價1500萬元，呎價19182元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部行政總裁陳永傑指出，最近本港股票市場波動，影響投資者入市意欲，僅靠剛性需求支撐樓市。他坦言，10月新盤市場表現「差強人意，非常慘淡」，展望11月有多個新盤推售，由上車盤到豪宅均有全新供應，預計發展商定價保守，甚至較市價有大幅度折讓，11月全月可錄1500宗成交，按月急彈逾3倍。

近日股市氣氛走弱，影響二手樓市氣氛，藍籌屋苑接連錄得蝕讓個案。沙田龍頭屋苑沙田第一城再出現蝕讓成交，一個中層兩房單位以420萬元售出，原業主賬面蝕58萬元或12.1%離場。

美聯物業助理聯席董事翁凱傑表示，沙田第一城43座中層F室，實用面積284方呎，兩房間隔，附設基本裝修。業主在10月初將單位放盤，開價448萬元，至最近突然急於出售，減價28萬元或6.3%，至420萬元售出，成交價較銀行估價低約8%，呎價14789元。代理指出，原業主在2019年1月以約478萬元購入上述單位，持貨逾3年半轉手，賬面虧蝕約58萬元或約12.1%。

同區好運中心也錄得損手個案。美聯物業營業經理鄧浩賢透露，好運中心竹林閣中層D室，實用面積443方呎，2房間隔，原業主最初叫價698萬元，累積減價82萬元或11.7%，以616萬元成交，呎價13905元。原業主2019年以700萬元買入該單位，持貨約3年，轉手賬面虧蝕84萬元或12%。

荃灣萬景峯穿「九球」

中原地產高級資深分區營業經理陳文杰說，荃灣萬景峯6座極高層F室，實用面積507方呎，兩房間隔，原業主已移民海外，早前特意回港賣樓，本來叫價1060萬元，放盤兩星期，因急沽肯劈價，吸引多組客人洽購，最終累減180萬元或17%，以880萬元沽出，成為該屋苑去年1月以來首次造價跌穿「九球」水平，呎價17357元。他指出，原業主於2007年以379萬元一手買入上址，持貨15年沽出，賬面仍賺501萬元或1.3倍。

二手市場整體交投量未見起色，中原地產統計的十大屋苑，過去周末兩天（29日至30日）錄得7宗成交，按周減少5宗或41.7%。美聯物業統計的十大二手指標屋苑，共錄得約7宗買賣，其中6個屋苑「捧蛋」。

息口向上 買家觀望

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，《施政報告》未有為樓市減辣，市場缺乏利好消息，而且金融市場波動加上美國聯儲局議息在即，本港按揭利率勢將上揚，令樓市增添壓力，觀望氣氛籠罩，導致過去兩天交投降至7宗。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明說，樓市在《施政報告》後逐步回復正常，但市場上個別「超筍盤」已被消化，加上再有大型全新盤銷售，部分購買力轉移至一手，令過去兩天二手成交回軟，十大二手指標屋苑錄得7宗買賣，按周減少5宗；惟周末睇樓量回升，反映市民置業需求仍然高漲，料11月市場氣氛進一步回暖，待購買力回流，二手交投有望靠穩。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，股市下挫和息口趨升，市場瀰漫負面因素，二手買家入市意欲不大。綜合該行的分行網絡數據，過去周末十大指標屋苑錄得8宗二手買賣，較前一個周末（22日至23日）減少2宗，屬近3個周末最少。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽謂，十大二手藍籌屋苑過去兩天錄得11宗成交，創近7個周末新高，按周增加兩宗或約22.2%。

樓市及股市氣氛走弱，有物業報告指，貴價物業交投減少，造就中細價住宅交投佔比持續上升，9月800萬元以下成交佔總數約75%，創近3年新高。

黃埔新都城成交 按月增逾6成

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，今年9月全港共錄1,995宗800萬元或以下的二手住宅買賣登記，佔同期整體二手住宅買賣登記2,666宗的74.8%，按月急升近4個百分點，連升4個月，並創35個月以來新高。

數據顯示，中細價物業佔的3個銀碼組別，交投比例全綫上升，當中銀碼介乎401萬至600萬元者，按月勁升2.7個百分點至33.3%。至於10大熱賣細價屋苑之中，黃埔花園及新都城的成交量按月增幅均逾6成，分別13宗及21宗買賣。

陳氏指，樓市下行格局持續，港股更進一步下瀉，當中已引發更多高價物業因業主需資金周轉而減價出售，亦有買家趁低吸納，在部分高價物業交投略增下，預期10月中細價樓買賣佔比將輕微回落0.3個百分點至74.5%的水平；而中高價樓買賣佔比則料微增至25.5%；至於11月的佔比變化料大致維持相若走勢。

本周再有住宅地皮截標，位於堅尼地城西寧街「蚊型地」將於本周五（4日）截標，雖然近期市況轉差，但由於項目規模較細，投資額門檻較低，預計吸引不少中小型財團競投，估值料5.1億元起。

該幅地皮位於西寧街亨富閣及廣基工廠大廈之間，地盤面積只有5,780平方呎，規定作「非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）」用途，亦即是可作純住宅或商住之用，若果作為純住宅可建樓面約46,242平方呎，而作商住則須按照地契條款特別條件計算。

估值5.1億至7.4億

上季政府亦曾推出另一幅西營盤醫院道的小型地皮，獲得11間財團入標，最終由嘉華 （00173） 以5.5億元、每呎樓面地價1.28萬元奪得，反映市場對於中小型地皮仍然有一定需求。分析預計，西寧街「蚊型地」亦能獲得大約10至15分標書。

以純住宅計算，綜合市場估值介乎5.1億至7.4億元，即每呎樓面地價約1.1萬至1.6萬元。

近期政府賣地均加入單位實用面至少於280平方呎的要求，今次西寧街項目亦不例外，而由於地皮佔地面積較小，相信有關要求對將來開則亦會帶來限制。

股樓持續下跌 加息窒礙購買慾

本港股樓持續下跌，惟此時卻撞正新盤供應大潮，令發展商推盤壓力與日俱增。據最新房屋局資料，一手現樓貨尾在第3季已升至1.47萬伙的逾15年新高。再翻查地政總署資料，目前待批售樓紙及已批售樓紙未售的樓花(在建中)新盤數量超過3萬個。換言之，市場上合共有多達4.5萬伙單位排隊開售，估計為近年新高。面對大量的潛在供應，預料往後幾個月，即使面對跌市，發展商仍會積極推盤「減磅」，但能否成功去貨則相當考驗其定價策略。

疫情影響下，今年一手新盤銷售進度可謂經歷「過山車」般的跌宕起伏。年初在第五波疫情影響下，新盤市場幾乎全面凍結，2、3月更跌至僅百餘宗成交，至4月政府放寬社交距離措施後，市場才得以「鬆綁」。4月至6月期間，一手新盤成交按月平均錄得過千宗水平，樓市曾出現一個短暫的「小陽春」。

次季小陽春轉眼已去

不過自7月開始，樓市受美國持續大手加息影響進入一個較明顯的下跌軌道，當月新盤銷情跌至921宗，按月少三成。發展商見狀亦變陣，8月時兩個大型新界新盤以低於同區二手價一至兩成的價錢開賣，希望藉此維持樓市熱度。但事與願違，「銷情熾熱」僅限於銀碼較細的新界新盤，市區盤或銀碼較大的則出現「滯銷」情況，形成鮮明對比。

到9月，美加息速度未有減慢，香港銀行亦宣布加息，新盤銷情受到更明顯打擊，即使發展商以「唧牙膏」式推盤，並每次均對外宣稱該一輪少量的新盤發售錄得理想銷情，但從每月的成交數據可發現，9、10月只錄605宗及約346宗成交，一手銷情每況愈下。

今年一手或9年最靜

在疫情及加息雙重打擊下，今年一手成交量截至10月亦僅錄約8,700伙成交，較過去5年平均每年1.7萬伙的一手註冊量可謂相差甚遠。按目前市況，11、12月錄得大量新盤成交的可能性並不高。翻查資料，上一次一手成交量低位在2013年出現，當時全年註冊量僅9,726宗，市場估計今年或創2013年後9年新低。

正當發展商面對跌市，扭盡六壬刺激市民入市意慾之際，卻須同時面對新盤供應大潮的殺到。據房屋局上周公布的數據，目前一手現樓貨尾在第三季已升至1.47萬伙的逾15年新高。同時間地政總署資料亦顯示，至9月待批售樓紙的樓花新盤多達20,885伙。連同今年已批售樓紙，卻因疫情及市況影響而積壓未推出的約9,500伙，此3個新盤供應來源合共就多達4.5萬伙，為近年新高。

值得留意，原來今年已持續10個月待批新盤單位數量高居2萬伙水平以上，為廿多年來首見。翻查地政總署數據，對上一次供應高峰在2002年，當時3月至7月曾連續5個月高居2萬伙以上水平，而2003年至2021年的18年間則未出現過單月高過2萬個單位待批售樓紙，可想像今年新盤供應數量之多。

暫寧傾向增優惠爭客

「新盤大軍」殺到，但加息下市民入市意慾普遍下降，樓價亦持續下跌，再遇上新盤供應大潮，發展商推盤壓力可謂極大。然而誰也不希望賣樓利潤受損，因此目前平價推盤仍只出現在新界新盤，多家發展商仍傾向以推優惠吸客。往後除非發展商願意調整價格，否則隨着市場積壓的新盤越來越多，所面對的競爭只會有增無減。

港島堅尼地城交通方便，區內住宅向來受追捧，位處西寧街的西寧閣一個低層單位，即將推出拍賣，該單位屬業主盤，面積475方呎，開拍價740萬，平均呎價1.6萬，低市價逾13%。

上址為堅尼地城西寧街35號西寧閣1字樓A室，面積475方呎，2房間隔，室內光充足，白色牆壁保養新淨，單位明亮，寬敞客飯廳呈方形，全屋鋪設自然兼有質感的木地板，睡房設有窗台。窗外毫無遮擋，遠眺翠綠山景及樹景，近望海景，賞心悅目。廚櫃以綠色為主，櫃內安裝洗衣機，廁所擁有窗戶，乾爽通風。

單位屬業主盤

忠誠拍賣行發言人表示，是次拍賣單位開拍價為740萬，比市價851萬低13%。單位將於11月9日以交吉形式拍賣，當日拍賣場至少有22項物業可供競投。

拍賣行提供資料顯示，該物業位於內地段第8678號及8682號，佔不可分割相等份之3204份之12份。政府契約年期由1985年5月20日起計共75年，另一個政府契約年期由1986年10月29日起計，合共62年。

2房間隔 面積475方呎

西寧閣位於堅尼地城西寧街35號，發展商為華懋，於1990年1月入伙，屋苑共有1座物業，位處域多利道與西寧街之間海傍地段，背靠摩星嶺，背山面海，共29層涵蓋232伙住宅單位，建於基座3層停車場上，每層8伙。單位間隔多元化，27樓以下為2房面積475方呎，3房面積691方呎；高層27至29樓單位為2房戶，面積為370方呎及461方呎。其中27樓單位配有私人平台，頂層戶連私人天台。

該物業樓齡 32年，外牆新淨，鄰近堅尼地城臨時遊樂場，及加多近街臨時花園，住客可使用該處康樂設施。至於交通方面，配套相當完善，由屋苑步行至港鐵堅尼地城站只需12分鐘，附近更設有1、43M、47P等多條巴士路，來去自如。該區小學校網為11，較受家長歡迎的小學有嘉諾撒聖心學校、聖士提反女子中學附屬小學、中西區聖安多尼學校等，中學校網為中西區，區內名校有聖保羅書院、聖若瑟書院及聖保羅男女中學。

多個新盤部署推售，萬科香港亦部署推售今年首個全新項目，位於長沙灣的連方I，項目提供158伙，主打1房以下細戶，佔項目約85%，項目以型格、富現代感、更「CHILL」為主路，加吸上車客及年輕家庭，料最快周內開價，最快11月內進行首輪銷售。

萬科香港執行董事兼副總經理周銘禧接受訪問表示，整個連方BONDLANE系列項目共有兩期，合共提供約550伙，基座設有商鋪，合共提供逾3.7萬方呎，將打造成商店街，先推出連方I發售，屬公司今年來首個推售的住宅項目，提供158伙，面積由232至547方呎，提供開放式至2房，項目已上載樓書，最快周內開放示範單位，並有機會開價，料11月內進行首輪銷售。

最快周內開放示位

周銘禧續稱，連方I主打開放式及1房戶，合計佔項目約85%，其中開放式單位接近50%，設有兩款戶型，當中面積232方呎的開放式戶型，開放式廚房設在露台毗鄰，枱面可延伸至戶外，增加實用性；另一種為Studio + ，兩款開放式單位均可利用項目最大特點之一，3.5米特高樓層，利用垂直空間以上下層設計打造寢區。

3.5米特高樓層

項目以年輕上車客、新婚夫婦、小家庭為主要目標客群，周銘禧表示，相信亦有部分為Upgrader，公司在每個項目亦提供不同類型的間隔，故頂層設有4伙細面積複式戶，提供私隱道更高的單位，迎合較「優皮」，需要質素較高的買家要求。此外，周銘禧表示，每個單位均附設鞋櫃，並設有創意門板。

連方BONDLANE兩期項目雖然分別屬獨立項目，但位於毗鄰，商場部分除可合併打造成商店街外，周銘禧表示，連方I設有約3000方呎會所，另一期提供約6000方呎會所，兩期住戶可共用兩期合共約9000方呎的會所，單是連方I便提供多達10項室內外設施，包括健身室、有蓋戶外瑜伽區、燒烤場、以咖啡作主題的多功能空間等，另一期會所更設有長約18米戶外泳池等。

合併打造商店街

連方I位處醫局街233號，周銘禧表示，從項目往南昌站只需6分鐘步程，往長沙灣站亦只需7分鐘，擁有三之利，項目將參考同區核心項目，料以合理價錢推出發售。

本港現時仍受疫情及加息等因素影響，調整期仍未結束，周銘禧表示，香港在戰略上地位有獨特之處，背靠祖國，面向世界，加上政策條件相當成熟，相信樓市已接近見底，料樓價將平穩發展。

周銘禧表示，本港未有跟隨美國聯儲局不斷加息，現時息口仍處於低水平，相信加息因素已逐漸為市場所消化，另一方面，政府已逐步解除防疫措施，由「0+7」放寬至「0+3」，未來將有兩項國際級重要活動舉行，相信防疫措施於未來將有機會進一步放寬，本港現時失業率及GDP跌幅進一步收窄，相信樓市已接近觸底，周氏有信心當通關落實後，將有更多旅客來港，經濟可逐漸「復常」，回復以往水平，長遠本港樓市仍然有信心。周氏預期，樓市未來將平穩發展，明年樓市將取決於通關，若落實的話，整體經濟將逐漸好轉。

灣仔YORK PLACE高層戶，面積1489方呎，開拍價為5100萬，呎價34251元，低市價逾15%，單位屬業主盤。

低市價逾15%

上址為灣仔莊士敦道22號YORK PLACE，涉及43樓A室，僅有一戶頂層特色戶，面積1489方呎，4房2廳（連套房）及儲物房間隔，忠誠拍賣行發言人表示，開拍價為5100萬，比市價低15%，將於11月2日以交吉形式出售，同場至少有12項物業可供競投。

拍賣行提供資料顯示，物業位於海旁地段第296號餘段，佔不可分割相等份之5883份之160份，政府契約年期由1849年10月5日起計共999年。

該單位廳以白色設計為主，配以多個落地玻璃窗，採光充足，室內加裝內置樓梯，直上近千呎天台花園，外望中環樓景及維港景，廚房連接露台，地方寬敞。

YORK PLACE 由華置發展，於2009年第2季入伙，屬單幢式設計，樓高35層，配置兩部升降機。大廈在27樓設有防火層，5樓至43樓屬住宅樓層，每層各設1至3伙單位，合共94伙住宅，面積介乎408至1371方呎。

單位屬業主盤

項目設有住客會所，提供按摩浴池、日光浴場、健身室、酒吧、溫習室、太極場、燒烤場、25米戶外游泳池等娛樂設施，住戶亦可於星空花園和芳草庭園散步。距離港鐵灣仔站只需數分鐘，附近設有多條巴士路，來往港九新界。住宅基座設有郵局及多家商戶，周邊特色食肆林立、超市、商場、電腦中心、醫院、郵局及街市等。小學校網為12，以英文學校較多，如瑪利曼小學、聖若瑟小學、李陞大坑學校、官立嘉道理爵士小學等。中學校網為灣仔區，有瑪利曼中學、皇仁書院及聖保祿學校等。

九龍建業（00034）宣布，將軍澳石角路1號「海茵莊園 ManorHill」已正式獲批滿意紙，並正式啟動交樓程序，將會開始分批發信通知業主交樓安排。

公司曾於8月表示，項目由於在建築期間因惡劣天氣及疫情等不可抗力原因，延遲了有關建築工程，發展項目的認可人仕已發出相關的延期證明書，並將完工日延至2023年3月31日。