鐵道局年度大案高鐵新竹站專一區70年地上權招商結果出爐，由宏匯、環球購物中心共同組成的宏匯企業聯盟拿下最優申請人，預計明年初簽約，預估將投入155億元，打造成辦公大樓及商場。此案招商熱度更甚鄰近的新竹專二區一案，總共有三家業者投標，另外兩間為豐邑及國泰人壽。

高鐵新竹車站專一案成功招商，意味著今年以來三大高鐵車站招商案，統統「全壘打」，同時也是宏匯公司首度跨出雙北市以外的大型複合式開發案、也是首度取得地上權土地，對「軌道經濟」投資效益相當看好。

宏匯、環球購物中心將分別以80％、20％的出資比例，共組特許公司。本案招商土地面積約1.5萬坪，最大總樓地板面積達3.24萬坪，為70年的地上權開發案，預計將規劃車站型智能商場、辦公室等使用，並以未來之心Gateway Plaza為開發定位塑造門戶新地標。

鐵道局表示，宏匯企業聯盟預計將投入155億元，並將取得鑽石級綠建築標章、黃金級LEED認證及黃金級智慧建築標章，全案規劃第一期開發於2027年完工，第二期於2029年完工啟用，將可完善站區機能，滿足地方需求並帶動高鐵站區周邊發展。

宏匯集團事業發展處總經理崔梅蘭表示，宏匯已完成台北市內湖「宏匯瑞光廣場」、新北市新莊「宏匯思源廣場」及新北市最大百貨商場「宏匯廣場」三大開發案，手中正開發的標案還有「台北雙星」、「台北車站E1E2」、「台北大學民生校區」三大案，此次得標高鐵新竹專一地上權案，也宣告宏匯首度跨出雙北市，揮軍新竹。該案也是冠德建設集團第二度與宏匯合作。

專一區招商由第一太平戴維斯擔任顧問公司，董事長黃瑞楠曾指出，新竹縣市人口成長率為全台最高，含金量也高，新竹縣可支配所得為全台第二，有穩定消費力的基礎。

另高鐵本身也可帶動人潮，疫情前高鐵新竹站每日進出站人數達3萬人，且高鐵站所在的竹北市近期發展熱絡，新竹大型開發商場多集中於此，有望帶動消費力。

鐵道局2022年多案齊發，高鐵新竹站另有專二區一案由聯發科拿下，預定投資約90億元辦理開發，並且將引進3,000個就業機會，可望帶動高鐵站區周邊發展。另外在高鐵嘉義站旁也有5公頃的事業發展用地正在公告招商，預計可引資20億元。


宏匯、冠德攜手 開發高鐵站區
經濟日報

宏匯、冠德（2520）再攜手，開發高鐵新竹站土地。宏匯集團與冠德旗下環球購物中心組成宏匯企業聯盟，昨（31）日宣布拿下「高速鐵路新竹車站特定區事業發展用地開發經營案」，預計投入155億元，打造複合型商辦加車站商場。

為推動高鐵新竹車站特定區發展，交通部鐵道局辦理「高速鐵路新竹車站特定區事業發展用地開發經營案」招商，以設定地上權方式引進投資人開發經營，日前召開綜合評審會議，確定由宏匯股份有限公司、環球購物中心股份有限公司共同組成的宏匯企業聯盟獲得最優申請人資格。

鐵道局指出，宏匯企業聯盟預計將取得鑽石級綠建築標章、黃金級LEED認證及黃金級智慧建築標章，全案規劃第一期開發於2027年完工，第二期於2029年完工啟用，將可完善站區機能，滿足地方需求並帶動高鐵站區周邊發展。

宏匯表示，該招商案為高鐵新竹站前最大地上權案，土地面積約1.5萬坪，最大總樓地板面積達3.24萬坪，宏匯企業聯盟預計投入155億元，以未來之心Gateway Plaza為開發定位，於新竹高鐵站前打造包含車站型智能商場與辦公室的大型複合式開發案。

宏匯集團表示，與冠德第一個合作案是「台北車站特定專用區E1、E2公辦都更案」，由於雙方合作愉快，加上環球購物中心對車站型的商場開發具有一定經驗，全台車站型商場幾乎都是環球購物中心，經營的都很不錯，倘若未來有好的案子，也不排除再一起合作。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，本案是鐵道局繼聯發科於今年6月簽約取得高鐵新竹專二地上權後，再度完成另一大型招商案，合計第一太平戴維斯顧問團隊已順利協助鐵道局完成台中烏日、桃園青埔、新竹專二與新竹站前地上權案等四宗地上權招商案，近二年總招商金額超過700億元，合計商用不動產開發總面積達38萬坪，開發類型包括商場、辦公室、旅館等使用，高鐵車站周邊商業與生活機能將大幅提升，帶動高鐵軌道經濟再次進化。

據指出，此案有三家業者參與競標，三家競標業者提出的開發規畫方案和權利金，均受到評審委員高度讚許，而最後宏匯聯盟是以整體規劃最佳而勝出，取得高鐵新竹站正前方最精華的土地開發權，而這也是高鐵新竹站區內最後一塊大面積商業用地。


宏匯多案連發 屢戰屢勝
經濟日報

宏匯集團近年來積極參與國內BOT相關標案、公辦都更案等，包括台北雙子星大樓、台北車站特定專用區E1、E2公辦都更案，另外，加上近期取得的高速鐵路新竹車站特定區事業發展用地開發經營案，可謂多案連發、連戰皆捷。

宏匯集團成立於1997年，主要以商業不動產作為營運模式，近年來積極參與政府重大建設及BOT案，包括已經營運的「宏匯廣場」及「內湖之心BOT案」等，對商用不動產具有豐富的經驗，且在時程的管理方面相當良好。

其中，宏匯集團2019年拿下台北雙子星開發案備受矚目，該案總投資金額逾600億元，並邀請到美國SOM聯合建築師事務所，及三大聯合建築師事務所操刀，以台北盆地的地形來設計兩棟大樓，串聯獨特、挺拔，簡單、明亮四大元素，未來也將成為台北市的新地標。

商場規劃方面，由於考量台北車站附近已有不少百貨商家，雙子星大樓商場將朝多元化發展，並瞄準中高階客群，讓民眾能同時滿足逛街、餐飲及娛樂等需求，特別的是，未來商場還要採「零售科技化」方式，導入5G應用、體驗式商業與服務，全案預計2026年完工。

近期股匯市大幅波動，美聯準會料本周將第四度升息3碼，房市人氣、買氣面臨雙降，建商乾脆自救。在興富發集團開出第一槍，全台新案陸續推出區域最低的首付專案之後，即引發跟風，最近低首付風潮已吹到台北市松山和新北市三重，分別出現38萬元起低首付、5％低首付等促銷專案。市場專家預期，若11月選舉後買氣還是沒起色，最快明年第二季可看到房價鬆動。

住展雜誌研發長何世昌分析，受升息、打房、疫情及股匯市波動影響，第二季以來至今，預售屋市場成交低迷的情況已歷經兩個季度，目前雖還未出現降價潮，但是祭出低首付的建案卻有增多的跡象，且首付的％數越殺越低。

何世昌表示，最近二、三年，房市較常見到的首低付，通常是在8％～10％左右，但最近這一波低首付風潮，最低已殺到5％低首付，顯示業者已感受到市場寒風，以首付優惠來求銷售突圍。

低首付專案這波風潮，最近也吹向雙北市。松山區公開不久的「勝輝馥敦」，最近也祭出首付38萬元起，總價1,388萬元起的訴求。住展雜誌調查指出，該案提供超低優惠付款，加上總價為松山區最低門檻，因此已成為區內人氣最佳個案，因地理位置靠近東區的關係，大安、信義來客比例高。

另外新北市三重「永悅天漾」也實施5％低首付、工程零付款的付款專案，一戶總價自1,680萬元起。

何世昌分析，目前房價還沒到真正鬆動時候，選舉過後是最佳觀察時機，若買氣持續僵持，預期明年第一季平均銷售率跌破5成、第二季價格修正。

物價上漲使南部房市買氣雪上加霜。據指標大型行庫訪問台南建商的最新報告指出，台南建商已有感於「通膨」對房市帶來的影響，尤其是物價上漲已折損居民可支配所得與實質購買力，對房市景氣可說更為雪上加霜。

南部地區的房屋交易價量下跌近半年可說最為嚴重，尤其是三年前因為台積電建廠效應使台南房價在六都中漲幅最顯著，現在衰退情況也最明顯。若以內政部所公布建物買賣移轉棟數變化觀察，前八月台南市與高雄市移轉棟數都衰退，高雄市衰退4.7％，台南市衰退8.5％。

指標大型行庫也最新完成對台南建商的訪查報告，除了上述建商對於買氣變化的觀察，報告也顯示建商的經營模式因應建材及人工成本大漲而有所轉變，其中最顯著的就是建商因此不得不從「預售」改成「先建後售」，以免定價之初就賠錢。

但這種作法也產生另類衝擊，建商向行庫坦言，由於這樣得出更多的自有資金，而且還會延後資金回收的時程，所以等於會承擔更大的財務壓力。

大型行庫主管指出，其實所謂預售，在雲嘉南地區是最近幾年才興起的模式，因為以往南部人都習慣買蓋好的成屋，但由於台積電在台南建廠帶動的不動產銷售熱潮，使得預售屋模式也從北部擴散到雲嘉南地區，台南近二年來更成為預售屋的熱銷重鎮，但在房市景氣衰退下，建商已從預售屋模式再轉回傳統的先建後售模式。

根據行庫對台南建商的訪查結果，建商已向行庫表態未來在推案策略上也會轉向，不但會更主打「自住」及「換屋」的買盤，「在推案的區域選擇會更嚴格」。

這也反映出建商已承認很多先前炒作過熱的地區，現在已被「打回原形」，特別是以往在大台南地區很多號稱蛋黃、蛋白區的，尤其是明明是偏鄉地帶，卻被炒作成台積電設廠題材的地區，現在恐怕都會退居到「蛋白」或是蛋殼區，台南建商也普遍認為，南部房市現已呈現「價盤整量縮」的格局。

闢建逾半世紀的高雄前鎮漁港，在政府挹注81億資金下，進入長達4年的整建期，當地殘破舊厝，髒亂市容逐步變貌，周邊工業土地也悄然看漲，每坪據稱已超過35萬，地上權廠房也翻倍漲到12萬以上，天威商仲王俊琪說，「這是圈內人才知道的價值！」

高雄前鎮漁港是是國內遠洋漁業重鎮，至今仍是國內停泊漁船噸級最大、漁獲量最多的遠洋漁港基地。港區碼頭深達10米，足供5千噸級漁船停靠，停泊船隻以200噸以上遠洋漁船為主，台灣地區500噸以上的遠洋漁船幾乎都集中此地。港區漁業聚落發展亦成熟，超低溫冷凍廠、製冰廠、漁產加工廠、漁業機械修理廠、漁具漁網供應商林立。

以日本豐洲觀光魚市場為目標的高雄前鎮漁港進入大改造，其中營建署負責的「多功能水產品物流大樓」預定2024年前完工，高市府代辦的旗津漁港深水碼頭約明年底完工，將來也會增設船員服務中心，供外籍移工休憩，另優化碼頭卸魚及水產交易區，排水系統達國際衛生標準。

王俊琪說，漁港改造也牽動地產變化，前鎮漁港用地大多屬財政部國有財產署，廠商多數逾半世紀，上下游產業鍊集中。多年來可以釋出的地上權寥寥無幾，但近來因漁港改建，周邊有土地每坪已漲超過35萬，在漁港專區內一有物件釋出，馬上就被搶購。另有些僅具地上權的廠房及透天厝，因政策做多，房價也跟著上揚，翻倍跳至12萬以上。

天威商用不動產企研經理張浩人說，前鎮漁港佔地約82公 頃，若以此次行政院核定81億元預算來看，形同1公頃投資1億元的經費。天威商仲執行長林治域則說，前鎮漁港整建後會帶動漁港觀光，接續海霸王冷凍園區及珍福冷凍廠也會陸續完工，在政府陸續推動改造下，廠房及土地交易將有一波榮景。

3月升息後重創買氣，房市交易量4月起開始下修，住商機構企畫研究室今（31）日自結10月門市交易量，全台月增4％、年減37%，六都中，除北市、桃園月減外，其餘皆較上月小幅回溫，不過與去年同期相比，六都仍全面衰退。

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，10月天數多，較上月量增應為天數影響，若從六都狀況觀察，雖較上月增減有起落，但比起去年同月均大幅量縮，顯見買氣還沒有回頭。

綜觀六都今年10月表現，台北市月減4.3%，年減40.1%；新北較上月增加23.6%，年減27.6%，桃園較上月減少6.6%，年減42.8%，台中較上月增加4.8%，年減28.5%，台南較上月增加9.0%，年減32.1%，高雄較上月增加4.0%，年減43.8%。

徐佳馨指出，雖然中南部回神，但10月交易依舊不振，意味著只要價格不修正，交易量不容易擴大，後疫時代房價雖有通膨支撐，可是買盤猶豫，市場持續維持震盪，民眾購屋步調可能放緩，傳統第4季旺季的效應也不會太好。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，全球各主要國家仍有升息壓力，自央行升息以來房市買氣明顯降溫，下半年利空因素盤據，買方追價意願薄弱，部分賣方惜售等待理想時機，不過也有些賣方恰好在房市相對低點時入手，儘管目前價格無力攀高，轉售仍有增值空間，議價更有彈性提升買方購屋意願。

近期房地產因大環境影響，呈現冷靜狀態，台中14期重劃區卻熱度不減，觀察此區房市發現，正山西路上皆為完銷及熱銷案，計有雙橡園、國泰、亞昕等建商接力推案，在線熱銷案有「元城上階綠」、「大塊森濤」等，後續還有惠宇、磐興、新美齊建設及豐邑機構等強棒接力，山西路首排建案儼然成為票房保證。

山西路正夯，關鍵在於橫跨14期與11期重劃區，最靠近崇德商圈與823紀念公園，而山西路上、耗資10.5億元興建的BOT複合式商場訂今年底動工，種種利多加持，塑造山西路成為目前14期重劃區最方便、生活便利性最高的精華區段，因此吸引建商搶進。

盤點正山西路上推案，「雙橡園2925」、「國泰MOST+」、「亞昕一緒」均已圓滿完銷。而近期討論度最高的為「元城上階綠」，基地朝南，靠近崇德生活圈及松強國小學區，緊鄰823公園大片綠海，兼具文教氣息與適居生活環境，又可享有11期商圈的繁華，種種優勢助攻該案店面熱銷、住家產品穩定去化。

「元城上階綠」全案規劃宜居建築，與14期低密度、高綠覆環境相呼應，三房雙主臥格局，住家空間與坪效更有效運用，加上單坪開價53萬至57萬元，宜居宅特性也吸引自住客、小家庭目光。

除山西路首排推案熱度高外，占地2.6公頃的823紀念公園，也是建商爭相插旗推案的焦點。823公園以全齡共享的無障礙公園綠地場域聞名，不僅是里民休憩的好去處，更吸引其他區域親子專程造訪。

許多建商也看好公園綠地的珍稀性，陸續在周邊購地推案，除了熱銷案「陸府織森」；國泰建設加碼購入豐樂路、昌平東六路口1,157.28坪土地；寶輝建設在823公園周邊購入3塊土地，其餘包括惠宇、德鑫、新美齊等，也開在周遭購置土地。

市場分析，鄰近公園的住宅區一向為房市熱門焦點，購屋族渴望回家就是放鬆，採光、隱密性也相對好，同時公園本身的運動及休憩功能也是一大魅力所在，而若地段兼具公園及熱門商圈，可讓購屋族同步享受繁華與寧靜，產品優勢不言可喻。

中信房屋十期新光加盟店執行長林長璘說，近期因總體經濟影響，房市交易放緩，但剛性買盤依舊存在，此時「地段」成為購屋重要關鍵，許多家庭自住客重視的是生活感，尤其是新興重劃區嶄新街廓及低密度居住環境，加上學區、機能到位，確實是現在購屋的主流需求。

據住展雜誌統計，今年截至10月24日止，台北市新成屋、預售屋建案（統計範圍為華廈、大樓建築，不含5層樓以下的公寓、透天）平均公設比為35.9％，較去年上升0.9個百分點，並創下歷史新猷。新北市今年同期平均公設比則為33.8％，比去年略降0.1個百分點，中止連續四年上揚。住展雜誌研發長何世昌表示，由於今年台北市100坪以下的迷你基地建案數較多，導致公設比攀高的速度遠高於往年，但新北市的建商卻極度克制，不僅顯示雙北建商公設比拿捏呈現高度落差，也透露兩地消費者對公設比％數接受度並不一致。

台北市今年開賣的建案平均公設比達到35.9％，超越2020年35.2％、創下史上新高。北市建案公設比飆高的主因，在於今年建地面積100坪以下的迷你基地建案較多，而這類建案幾乎都是危老重建案；公設比逾40％以上的建案當中，迷你基地建案比率高達六成七。

何世昌分析，迷你基地建案公設比偏高，關鍵因素有二，一來是社區戶數少，每戶需分攤較多的公共設施面積；二來是這類建案都是危老重建案，地主分回的條件通常不差，業者若想維持利潤，往往會把免計容積用到上限，公設坪數因此偏高。

新北市新建案公設比由去年高峰33.9％回落至今年的33.8％，並沒有再往上成長，可能與建商普遍較克制，以及迷你基地建案數量較少有關。

觀察新北市建案公設比分布狀況，可以發現超過八成建案公設比都控制在35％以下，35％以上的建案比例不到二成，且公設比逾40％的建案比例僅約2％，代表新北市建商規劃建案時對公設比拿捏共識度極高，而背後關鍵恐怕是消費者對高公設比建案接受度甚低所致。

台北市狀況截然不同，公設比高於、低於35％的建案比例平分秋色，大致呈現五五波，且逾40％以上的建案比例接近一成，顯示北市消費者對高公設的容忍度相對高，從而左右建商建築規劃。

何世昌認為，一般談到公設比，多數消費者聯便聯想到休閒公設，而休閒公設並非萬惡，只要規劃得宜可以提升生活品質、和附加價值，且若公設比合理，消費者也多能接受。業者如果能依目標客層規劃適合的公設，肯定能為建案大加分。

何世昌指出，由於國人生活型態改變，近年較受歡迎的公設如（冷藏／冷凍）包裹收發室、外送物品放置區、垃圾冷藏室、健身房，受育兒家庭青睞的則以圖書／閱覽室、家教室、兒童遊憩區。另外，頗受歡迎但較少見的如寵物盥洗室、洗車區 ，又因疫情與直播盛行的緣故，過去常見的中大型多功能會議室，逐漸由小單位個人遠距工作室、直播間所取代。而過去一度竄紅的電動車充電區，因不少縣市已要求停車位需預留充電樁，這類公設反而漸趨勢微。

根據全台最新房屋買賣移轉棟數統計，2022年9月建物買賣移轉棟數僅2.38萬棟，創下2月後新低紀錄，且連續六個月跌破三萬棟，市場氣氛悲觀，紛紛臆測房價是否面臨反轉？專家指出，第三季交易量雖然急縮，但面臨房價反轉下跌端視股市、疫情與兩岸局勢三大關鍵因素。

據內政部統計，全台1-9月移轉總數為243,931棟，比較去年同期248,879棟，減少4,948棟，微幅縮減1.99%：第三季全台合計移轉73,129棟，比上一季減少12,897棟，縮幅達15%之多，同時今年已連續六個月跌破3萬戶，因此市場一片悲觀氣氛。

房市專家李同榮指出，去年是此波房市技術循環的主升段，價量齊揚，但平均每月交易量也才在三萬戶邊緣，因此今年在七大利空齊襲下，指望每月交易量超越三萬戶本來就不容易，更何況第三季在股市重挫、兩岸軍演對峙、疫情擴散等三大利空重擊，交易量急縮達15%，但它將是今年季交易量的最低點，房市會在第四季交屋潮及選後不確定因素消除等有利狀況下稍作回溫，全年交易量預測不會低於32萬棟，最有可能是在32萬-32.5萬棟之間，甚至更高。

李同榮分析，判斷此波房市多頭會不會提早結束，今年第四季到明年第一季應該是重要的觀察點，而第四季交易量是否延續傳統旺季效應，或是繼續走弱，端看三大關鍵因素：

（一）股市表現是否持續探底？

今年股市在全球升息效應與對經濟前景預期悲觀的影響下，連續重挫達三成之多，對房市連動性就會越來越緊密，若第四季股市回穩上升，就有助剛性需求房市的資金活水。

（二）兩岸關係是否持續惡化？

第三季在兩岸軍演，大陸飛彈越過台灣領空的心理威脅下，的確嚴重影響房市購屋置產信心，尤其是高總價產品，交易明顯減少很多。中國二十大之前，為轉移中美商戰在經濟上受制的窘境，只有用軍演威嚇台灣轉移焦點，而二十大之後預期在習近平領導班底的權力更加鞏固後才會有所動作，但應該不會在第四季就出手，大陸以戰逼和時間點應該落在2024年總統大選前後，那就是此波多頭房市是否反轉關鍵點。

（三）疫情是否持續蔓延？

COVID-19疫情總數持續延燒未退，尤其第三季更是疫情擴散的高原，雖然不致影響房價，但因影響房市交易活動的效率，以致成交期平均延長十天以上，因此，笫四季疫情若能趨緩，有助交易速度，就有助交易量回溫。

2023房價表現會有鬆動，下半年會是此波多頭是否結束的關鍵

至於明年房市表現，李同榮認為房價開始會有些鬆動，部分區域與產品漲跌互見，上半年會比下半年表現較好，2023下半年會是此波多頭是否結束的關鍵，惟這波房價因有投資客剎車表現，縱使房價反轉，跌幅不會太深。

上市建商宏普建設 (2536-TW) 今 (31) 日簽約以整棟出售賣出內湖舊宗段商辦大樓，簽約總金額爲 40.8 億元，宏普建設預估此一內湖舊宗段商辦的利潤率約 18-20%。

宏普建設指出，內湖舊宗段商辦基地 1265 坪，預計興建地下 4 層、地上 8 樓商辦，出售總面積 8421 坪，買方爲投資公司戶。

今年以來以整棟交易的商辦包括台北內湖精英電腦大樓及台中七期內、市政路上整棟「豐邑市政核心大樓」，這兩筆商用不動產，買方皆為中壽，合計砸下 204 億。

宏普建設董事會今天通過前三季財報，稅後純益 3181 萬元，每股純益 0.1 元。

房屋過戶後，尾款卻收不到？假買方，真詐欺，落得房財兩空？民眾出售房屋，如果沒有履約保證，屋主有可能面臨收不到尾款，甚或是不肖人士假裝要購屋，卻在僅付一部分頭期款後，未付其他款項即迅速辦理過戶等狀況。為提升交易安全，信義房屋與安信建經率先研發出能夠保障不動產交易金流的「買賣價金履約保證」制度，並提供透過信義房屋成交的會員免手續費的優惠，希望降低不動產賣賣過程中的交易風險。

曾有房屋買賣糾紛案例是不肖人士喬裝買方，看準自售房屋的屋主，提出要以優於市場行情的價格購屋，但卻僅支付1、2成簽約款項，騙取屋主信任，拿到印鑑、權狀等文件，交給自己配合的代書迅速將房屋過戶；待過戶之後，屋主沒有再拿到任何售屋價款，但房子所有權已經易主，落得房財兩空。早期也曾時有所聞，屋主信任買方，將房子所有權過戶給對方後，買方卻不願意支付尾款，雙方衍生糾紛。

為解決房屋交易過程可能產生的風險，履約保證制度應運而生，由建經公司和銀行合作，開設一個履約保證的專門帳戶，負責保管購屋價金。其中，信義房屋的履約保證，也是業界唯一由資本額約千億的銀行擔任保證人(玉山銀行)，而非由沒有最低資本額限制的建經公司擔任保證人，對消費者實質保障最高。

對賣方而言，簽約後，售屋款全數交付履約保證專戶管理，由銀行提供售屋款的保障；而如果遇到買方違約不買，則會結算價款後，交由賣方沒收違約金；同時，透過履約保證制度，第三方機構也會確認買方申貸銀行核准房貸的情況，確認貸款額度足夠支付尾款、撥款程序無異狀，才會開始辦理產權過戶程序，讓賣方尾款獲得保障。

信義房屋也表示，一般坊間履約保證服務，會收取「成交總價萬分之六」的手續費，由買賣雙方各負擔一半，但透過信義房屋成交的消費者，可以免費享用履約保證服務。提醒買賣雙方，履約保證機制能有效預防及避免交易風險，如果民眾有買賣不動產的需求，建議仍應搭配履保服務，更能確保交易安全。

行業深度調整過程中，傳統四大標杆房企“招保萬金”對自身的戰略規劃逐步清晰。

根據“招保萬金”公佈的2022年三季度報告，前三季度，萬科、金地已在“縮表”，而招商蛇口(13.110, -0.93, -6.62%)、保利發展(13.800, -1.53, -9.98%)仍在尋求規模擴張。

對於“招保萬金”各自不同的戰略定位，同策研究院首席分析師肖雲祥表示，當前市況下，房企加大投資、擴規模，關鍵要看公司自身的資源是否能夠支撐，包括資金能力、去化能力、資源協同能力等。

萬科總負債降1658億、招商總負債增長超保利

資料顯示，2022年前三季度，萬科、金地的淨利潤同比有所增長，保利發展、招商蛇口的淨利潤有所下降。其中，招商蛇口的淨利潤同比下降53.44%，而其淨利潤大降與去年同期基數較高有關。

上年同期，招商蛇口以萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT（基金代碼“SZ.180101”）上市，產生稅後收益 14.58億元，由此該公司去年前三季度歸母淨利潤63.51億元，同比增長189.76%。

毛利率方面，除金地外，今年前三季度，其餘三家房企的銷售毛利率均不同程度下降。萬科、保利發展、招商蛇口的毛利率分別為19.63%、24.48%、18.74%。

截至今年三季末，萬科的總資產合計18326.24億元，而去年同期總資產規模為19674.03億元；總負債合計為14266.56億元，較去年同期15924.73億元，降1658億元。

相對於萬科，保利發展前三季度發展更為積極，由此其資產規模及總負債實現了雙增。

保利前三季度實現營業總收入1564.37億元，同比增長12.97%；歸母淨利潤130.94億元，同比下降3.61%，今年上半年該指標同比增長5.11%。

據克而瑞顯示，前三季度，保利發展以1899.6億元新增土地貨值位列第二。

伴隨新增貨值的增長，截至今年三季末，保利發展的總資產規模為14480.6億元，而去年同期為13998億元；總負債合計11282億元，而去年同期為10909.57億元。

相較萬科、保利，今年前三季度拿下佳兆業及恒大多個項目的招商蛇口，規模及負債也有所增長。

截至今年三季末，招商蛇口總資產為9234.98億元，而去年同期為8618.46億元；總負債為6511.63億元，而去年同期為5841.94億元。前三季度，招商蛇口總負債增長超過保利發展。

相比上述三家企業，截至今年三季末，金地資產規模同比未有較大變化，但總負債規模較去年同期減少約100億元。今年前三季度，金地有過多次主動償債動作。

“縮表”求穩，還是彎道超車？

對於“招保萬金”前三季度整體表現，分析人士認為，四大房企前三季度表現仍優於同行，但未來是選擇求穩，還是彎道超車，需要根據自身發展戰略而定。

“萬科資本金不支持其繼續擴張。”對於萬科“縮表”，一位地產資深研究員稱。

該研究員進一步稱，“三條紅線下，資本金厚度決定融資額度。目前如果要拿地就要有資本金，資本金越多，就可以拿更多的地，當前最多要保持3倍杠杆。”

資料顯示，截至今年9月末，萬科有息負債金額為2943.2億元，其中 78.7%為長期負債，占比較中期提升1.1個百分點。 銀行借款占比為 58.6%，債券占比為26.6%，其他借款占比為14.8%。

萬科於去年三季度開始，就提出要“縮表”。去年10月份的萬科媒體交流會上，董事會主席郁亮表示，“從開發商角度來說，縮表更直接表現為你要降債務。”

“萬科在前幾年也存在快速擴張提升規模的階段，當時負債水準也存在快速提升的情況，目前萬科的縮表，一定程度上是對前期快速擴展的一個回歸。此外，萬科屬於風險意識較強的企業，此時降速也是規避風險的做法。”肖雲祥稱。

上述研究員認為，股東權益占比更高，及淨資產更優質，都是保利發展擴張的底氣所在，在“進三爭一”目標下其銷售動力也更足。

雖然保利發展前三季度負債率有所上升，但上述研究員表示，保利發展目前的資產負債表仍較為健康。

“保利發展擴張節奏未來仍需視市場銷售情況而定，如果銷售好轉，去化率提升，不排除其繼續擴規模的可能，否則預計公司會在負債率達到一定水準後，放緩擴張步伐。”國泰君安(13.220, -0.18, -1.34%)一位前分析師稱。

資料顯示，2022年前三季度，保利發展以3201億元的銷售額位列第二；萬科則以3146億元的銷售額位列第三。

對於“招保萬金”未來發展，有分析人士認為，從安全邊際來看，萬科在有息負債低於保利發展情況下，其“縮表”舉措更顯謹慎，而這能保證其長遠發展，但從項目可銷售週期來看，保利發展後勁更足。

相關研報資料顯示，今年前3季度，萬科共獲取開發項目27個，拿地總建面485.9萬方，權益建面303.2萬方，拿地面積權益比為62.4%。截至今年三季末，萬科規劃中項目總計容建面3685.5萬方，疊加在建未售和舊改項目，基本能夠滿足2年以上的銷售需求。

目前保利發展未簽約面積約8000萬方，估算綜合貨值約在1.6萬億元左右，預計可滿足約3年的開發需求。

10月30日晚間，招商蛇口(13.110, -0.93, -6.62%)（001979.SZ）披露三季報情況。

根據公告顯示，第三季度招商蛇口的營業收入約為319.21億元，同比減少13.96%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為10.7億元，同比減少49.04%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為8.53億元，同比減少58.56%。

今年前三季度，招商蛇口的營業收入約為894.84億元，同比增加9.45%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為29.57億元，同比減少53.44%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為23.25億元，同比減少52.18%；經營活動產生的現金流量淨額約81.15億元，同比減少2.72%。公司總資產約9234億元，較2021年度末增加7.86%。

在資產負債專案中，截至9月30日，招商蛇口的應收賬款約為51.52億元，同比增加57.12%；預付款項63.17億元，同比減少46.76%；短期借款16.35億元，同比減少54.91%；手持貨幣資金約773.85億元，現金及現金等價物餘額約770.08億元。

招商蛇口稱，公司房地產項目竣工交付並結轉的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。此外，公司妥善落實國家相關房租減免政策要求，結合公司實際對符合條件商戶進行了相應的租金減免。公司轉讓子公司產生投資收益同比減少。2021年同期，公司以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園 REIT（基金代碼“SZ.180101”）上市，產生稅後收益14.58億元。

近期，招商蛇口還宣佈公司將發行50億元公司債以滿足公司生產經營需要，以及償還公司債務、調整債務結構、補充流動資金、專案建設投資等用途。

該筆債券發行規模為不超過人民幣50億元（含），分為兩個品種，品種一債券簡稱“22蛇口05”，為3年期固定利率品種，票面利率詢價區間為2.4%~3.4%；品種二債券簡稱“22蛇口06”，為5年期固定利率品種，票面利率詢價區間為3.1%~3.4%。兩個品種間可以進行相互回撥，回撥比例不受限制。付息日為存續期內每年的10月28日。本期債券為無擔保債券，發行人主體評級為AAA，評級展望為穩定。

作為AMC中國信達的房地產業務運作平臺，信達地產(4.100, -0.01, -0.24%)（600657.SH）今年在參與地產項目紓困中獲得了一些發展機會。

10月29日，信達地產披露的2022年三季報顯示，前三季度公司實現營業收入118.90億元，較上年同期增加46.71%。淨利潤4.79億元，去年同期為4.95億元，歸屬于公司股東淨利潤4.48億元，同比下滑20.9%，較半年報數據降幅收窄。

今年前三季度，信達地產實現銷售面積63.44萬平方米，銷售金額134.2億元（其中合作項目權益銷售金額54.12億元；代建項目銷售金額3.92億元），回款金額140.02億元（其中合作項目權益回款金額51.62億元，代建項目回款金額3.76億元）。

從其銷售情況來看，前三季度依然未能回正，銷售面積及銷售額分別較去年同期下滑30%及46.8%，去化壓力較大。

從貨值儲備來看，信達地產目前的業務重心正在向代建傾斜。

今年1-9月，信達地產新開工面積289.13萬平方米，其中代建專案就有180.17萬平方米，占比達62%。去年同期，信達地產的新開工面積約153萬平方米，其中並無代建項目。

截止今年9月底，信達地產在建項目建面約747.94萬平方米，其中代建專案261.35萬平方米，占比從去年同期的14%躍升至34.9%。

信達地產代建專案規模的攀升，主要由於今年以來中國信達加速進場紓困房企及相關專案。

在信達的紓困模式中，“接管+代建”成為主流，作為信達系主要的代建平臺，信達地產也常以“小股+輕資產”的方式介入紓困專案。

除了接手代建外，收購也是信達地產獲取專案的主要方式，如收購與融創等房企合作項目的股權等。

9月16日，信達地產從法拍網上以33.95億元底價獲取泛海控股(1.130, 0.04, 3.67%)在武漢的兩宗地塊，資金來源主要由信達系提供。

據信達地產官微顯示，在當下出現一些房企專案無法按期交付情況下，信達地產組織專項工作組，開展盡調研判，發揮專案研判、專業盡調、操盤建設的專業協同作用，推動專案進展。

今年前三季度，信達地產參與了30多家危困房企項目研判，累計跟進項目300多個。

截至目前，在信達代建的專案中，已實現4個專案復工複產、4個專案解決逾期風險，保障專案正常運營、並積極跟進省級房地產紓困基金的推進工作。

比如鄭州信達•時代國著、廣州增城山水•合悅、廣州南沙山海•合悅等項目，此前分別屬於泰禾、新力、佳兆業等房企，如今已經被信達地產接手代建盤活。

另外，信達地產還透露，其也曾參與安徽最大爛尾樓項目陽光半島的盡調，助力專案盤活。據瞭解，該專案此前由恒大接盤卻又再度陷入停工，最終中國信達於今年8月引入華宇集團代建。

伴隨信達的紓困專案模式逐漸跑通，除了華宇集團這種地方性房企，也有央企試圖加入其中。

10月18日，中交地產(10.190, -0.38, -3.60%)官微宣佈，與信達地產將展開戰略合作，涉及房地產紓困類代建專案、不動產資源整合、城市更新以及房地產開發運營等領域。

業內人士對介面新聞表示，在“保交付”的主基調下，無論是政府還是AMC紓困模式，都為代建業務帶來了很大的機會，能夠參與其中的房企，要有值得信任的品牌和口碑，也得有各個資源方的協同能力。

從信達地產的經營情況來看，其第三季度末在手現金流雖然有所增長，但經營性現金流淨額由去年的18.9億元下降至-27.8億元，表明其目前加碼收購、代建的行動還未獲得明顯的回報。

不過，有央企背景且背靠中國信達，信達地產在專案獲取上和資金實力上均有優勢，或將出現更多房企加入其“朋友圈”在代建業務方面進行戰略合作。

近日，第一太平大衛斯資料顯示，截至三季度末，深圳全市甲級寫字樓物業市場總存量環比上升1.3%，至964萬平方米。展望第四季度，預計將有6個新項目交付入市，為市場帶來約54.8萬平方米的新增供應。

也就是說深圳寫字樓四季度總存量或超1000萬平。同時，仲量聯行資料顯示，深圳三季度甲級辦公樓租賃市場疲弱，租金環比下跌約2.8%，並預測辦公樓將維持供求失衡的現狀，空置率及租金將持續承壓。

此外，第一太平大衛斯華南區市場研究部負責人謝靖宇也向《華夏時報》記者表示，“第三季度，嚴峻的經濟環境及本土疫情擾動繼續令深圳房地產市場受壓。寫字樓租賃需求放緩，租金水準繼續下降，市場表現趨冷。”

降本增效成為主流，企業承租力下降

10月27日，深圳寫字樓市場仲介張偉（化名）向《華夏時報》記者透露，“現在深圳寫字樓市場還不錯，雖然大面積客戶成交比較少，但是500平以下的面積，成交比以前火爆了。”

當記者追問相關原因時，張偉表示，“大面積空間客戶成交比較少，是因為有些公司是裁員，有些公司則要降低成本，縮小辦公面積。”

仲量聯行報告指出，由於外部環境（國際環境）的不穩定以及供應鏈不暢讓深圳的外向型企業受到一定程度的影響，出現外需擴張放緩的情況。部分以跨境業務為主的互聯網企業，面臨著業務收縮的風險。同時，在全國經濟社會總體呈現“弱復蘇”的格局下，其他行業也謹慎調整業務增長預期，放緩擴張速度，採取相對保守的企業不動產策略。具體而言，降本增效成為主流使得企業的承租力下降，並出現了部分縮租、退租的現象。

此外，第一太平大衛斯資料顯示，企業因租金預算收緊，多選擇搬遷或縮減面積來壓縮成本，對此業主亦普遍選擇降租來提高項目競爭力，深圳全市租金指數再度環比下降0.9%，平均租金降至人民幣每平方米每月177.5元。截至三季度末，深圳全市寫字樓淨吸納量環比下降41.7%。在此背景下，疊加新項目入市的影響，空置率環比上升0.5個百分點，至23.4%。

深圳寫字樓物業市場新增供應、淨吸納量及空置率。 截圖自第一太平大衛斯報告深圳寫字樓物業市場新增供應、淨吸納量及空置率。 截圖自第一太平大衛斯報告
值得一提的是，據第一太平大衛斯資料顯示，深圳今年寫字樓物業市場前三季度的淨吸納量分別均低於10萬平。

而在租賃需求萎縮的背景下，深圳三季度寫字樓市場的需求結構也發生了一定的改變。仲量聯行資料指出，雖然金融和TMT行業仍作為去化主力，但部分互聯網企業的降本增效和業務整合持續推進，使得TMT行業的租賃成交占比有一定幅度的下降，需求穩定性不如金融行業。

張偉則向《華夏時報》記者透露，“目前深圳粵海街道的寫字樓比較多企業租，通常是互聯網和科技研發企業在租。現在價格比較優惠，去年一般是每平每月120元-250元，今年有些樓租金在100元/平/月。”

四季度總存量或超1000萬平

第一太平大衛斯資料顯示，截至三季度末，深圳全市甲級寫字樓物業市場總存量環比上升1.3%，至964.0萬平方米。同時，第一太平大衛斯預計今年第四季度將有六個新專案交付入市，為深圳寫字樓市場帶來約54.8萬平方米的新增供應。

屆時，深圳寫字樓存量將超1000萬平。同時，第一太平大衛斯預計，鑒於新增供應可觀，市場去化仍將承壓，全市寫字樓空置率預計繼續上升。而經濟環境仍然嚴峻，疊加大量新增供應入市的影響，租賃市場競爭料將加劇，全市平均租金或將延續整體下跌趨勢。

針對深圳寫字樓市場目前供應量達到高峰，但卻面臨租賃需求放緩，租金水準繼續下降的情況，《華夏時報》記者特意採訪了第一太平大衛斯深圳商業樓宇部負責人羅志文的看法。

羅志文表示，寫字樓對大多數人來說可能是具有標誌性的建築物。但在另外一個更深層次的研究層面，它是一個城市或者一個區域經濟活動非常重要的載體。事實上，深圳整個區域是不斷反覆運算發展的。

“現在深圳寫字樓的供應，跟整個城市乃至灣區的定位有著重要關係。如今國家對深圳的定位非常高且深遠，所以深圳會有不同的土地可以供應，不同的片區會以新的面貌、規劃，樓宇會以新的標準去建成和運營。目前，深圳寫字樓的供應是引領式的。這背後的深意就是，深圳在不斷地為未來做準備，這個叫固定資產投資或者不動產投資，體現了一個城市發展的決心。”羅志文說。

同時，在羅志文看來，寫字樓的生命週期非常長，不僅僅是1年、2年或者5年，事實上它具有幾十年的生命週期。所以寫字樓對整個經濟的支撐可以說是非常長週期的。

在談及租金回落的情況時，羅志文指出，這是寫字樓的業主或者說是持有者在定位市場。由於樓宇生命週期非常長，而經濟存在一些波動的因素，租金回落反而是樓宇生命力的一個體現。樓宇的存在是為了支撐經濟，當經濟遇到一定的挑戰，為了更好去支撐實體經濟的發展，其租金一定會根據市場的情況主動做一些調整。

10月31日，廣州國資系地產公司珠江股份（600684）發佈公告，擬將所持有房地產開發業務相關的資產負債與廣州珠江實業集團有限公司（以下簡稱珠實集團）、廣州珠江健康資源管理集團有限公司（以下簡稱珠江健康）合計持有的廣州珠江城市管理服務集團股份有限公司（以下簡稱珠江城市服務）100%股權進行資產置換。

這意味著，上市公司將剝離地產業務，轉身以物業管理及文體運營為主業。

對於珠江城市服務的具體情況，在公告中沒有明確提及。公開信息顯示，這家公司是國家建設部物業管理一級資質企業，也是華南地區較早成立的物業公司之一，公司以城市公建服務、城市生活服務、城市文體運營服務為“三駕馬車”著力于長遠的發展佈局，以“讓城市因溫暖更美好”為發展願景持續深耕全域化城市服務。珠江城市服務在管專案覆蓋十多個省份，既具備國企資源賦能的穩定性，又兼有自身的強市場化拓展能力。

地產週期的滌蕩之下，珠江股份今年以來業績承壓較為明顯，前三季度虧損額接近15億元。為了回籠資金，公司今年以來的運作也出現提速跡象。

為典型的運作是資產轉讓。今年5月，珠江股份籌畫在廣州產權交易所公開掛牌轉讓廣東億華房地產開發有限公司41%股權及對億華公司等享有的本金金額為11.13億元及8.31億元的債權，對廣州市景興房地產開發有限公司享有的評估費債權，對億華公司、景興公司等享有的股權回報款債權。此舉明顯指向優化資產結構和資源配置，加速回籠資金的目的。

從邏輯來看，珠江股份、珠實集團及珠江健康的實際控制人均為廣州市人民政府國有資產監督管理委員會。因此，珠江股份本次運作，體現出控股股東及地方國資對珠江股份的支持。

倘若把珠江股份本次運作放在國企改革的視角考量，則有另一番意義。

近年來，廣東省國企改革重點領域和關鍵環節取得不少突破，企業動力活力和發展動力提升明顯。同時，國有經濟佈局優化和結構調整取得突破性進展，全省國有企業完成多家集團層面戰略性重組和專業化整合。從珠江股份資產置換運作來看，也具有地方國企降杠杆、減負債的指向。

在公告中，珠江股份明確，本次交易有利於上市公司改善資產品質、增強抗風險能力，同時促進提升公司持續經營能力和競爭優勢，保障公司全體股東的利益。

值得注意的是，本次交易尚處於籌畫階段，交易方案並沒有最終確定。從華聯綜超(6.020, -0.03, -0.50%)等近兩年籌畫資產置出和置入的類似運作來看，一般伴隨著發行股份購買資產和募集配套資金等運作。雖然目前珠江股份的資產置換具體方案仍需進一步論證和溝通協商，相關債權及現金的具體比例根據審計評估結果及雙方協商確定，不過公司明確，交易不涉及發行股份。

昨天中午，深圳光明區司法拍賣住宅，刷新了最高成交價！

一套位於光明街道深房傳麒山的複式法拍房，經歷了189輪競價，拍出了約1739.53萬元的成交價！而其起拍價僅約667.78萬元，為市場價的三分之一，但買家競價19分鐘就突破了1000萬元。

據悉，這套法拍房背後，竟還與光明涉黑團夥案件有關。

競價19分鐘突破千萬！成交價刷新光明紀錄

根據阿裡拍賣資訊，這套法拍房為深房傳麒山10號樓B單元1504號房，建築面積約261m²，其起拍價約667.78萬元，折合起拍單價僅2.56萬元/m²，而該社區二手房參考價5.19萬元/m²。

記者致電了光明法院網拍小組諮詢，工作人員稱該套房源“各付稅費”，即買受人只需要承擔1.5%的契稅。另外，根據其競買公告的備註，這套房產具體情況需要由買受人自行核實，如果存在拖欠相關費用，需要由買受人負擔。

整場拍賣共吸引了22310人次的圍觀，21人報名，其競拍過程也是相當激烈。

這套房源在（10月30日）10：00開拍，僅僅過了19分鐘，競價就直接突破了1000萬元！整場戮戰持續了189輪競拍、138次延遲，到（10月31日）的11：33才宣告成交，最終成交價定格在了約1739.53萬元！

這個成交價，也直接刷新了光明區司法拍賣住宅房源的最高紀錄。光明的上一個紀錄發生在2020年9月18日，一套同樣來自深房傳麒山的241m²戶型房源拍出了1275.94萬元。

光明有仲介收到消息稱，這套法拍房的背後買家，其實是原業主的親朋好友。

而專門從事法拍房業務的深圳市拍小二資訊科技有限公司龍崗分部徐姑姑律師表示，這套房源相當特殊，不僅房源很“筍”，其背後還是涉黑的刑事案件，不能代表市場的普遍狀態。

起拍價僅市場價的1/3，位置優越、戶型稀缺！

一套位於光明的複式戶型房源，竟然拍出了1739.53萬元，這個價格已經可以在南山、福田的核心片區“撿漏”了，但買入光明是否值得呢？

“我委託人都參拍了”，徐姑姑告訴記者，這套房源的優勢來自兩個方面：首先，它的起拍價很低，僅約667.78萬元，相當於市場價的三分之一；其次，這套房子本身比較稀缺，在光明的核心片區，這樣的戶型比較罕見，再加上樓棟的位置也比較好。

深房傳麒山位於光明新區光明街道光源五路與德雅路交會處，周邊有光明區政府、光明城公園、虹橋公園、光明區體育館等配套，在光明區的位置比較優越。

深房傳麒山周邊的仲介告訴記者，最近社區成交的幾套二手房成交單價約在7萬元/m²，正在掛牌的複式戶型僅有一套——268m²的六房三廳毛坯房源，業主目前報價1700萬元。

看起來這套二手房和成交的法拍房價格相當，但中間相差近百萬元的稅費。仲介表示，傳麒山的這套複式二手房有接近100萬元的稅費和其他費用，包括了個稅算、差額增值稅、贖樓費等等，但這套法拍房只需要繳納契稅。

仲介也表示，光明更多的是剛需戶型，大戶型比較稀缺，200m²以上的戶型更是少見，區位好、舒適度高的社區，除了深房傳麒山的頂層複式之外，就是光明大第約265m²的五房兩廳戶型。

“能買這裡的更多是本地土豪”，仲介還補充道，深房傳麒山的中空複式建造得相當氣派。

“有故事”的法拍房，背後是涉黑案件

徐姑姑還告訴記者，這套法拍房背後涉及深圳的一樁涉黑案件。根據阿裡法拍的公告顯示，這套法拍房的拍賣被執行人為唐穩基，其案件號為（2021）粵 0311 執 165 號。

根據深圳新聞網報導，這涉及2020年光明法院協調配合寶安法院宣判光明轄區開展掃黑除惡專項鬥爭以來的首宗涉黑案件。

根據報導，該起案件中，被告人唐某犯組織、領導黑社會性質組織罪以及強迫交易罪、故意傷害罪等9項罪名，數罪並罰，決定執行有期徒刑20年，沒收個人全部財產，與此同時，法院依法對其他14名被告人分別判處兩年至十年六個月不等刑罰。

報導還提到，2004年以來，被告人唐某糾集其組織成員，為排除競爭對手、攫取非法利益，在公明塘家村一帶多次採取暴力、威脅等手段，有組織地實施故意傷害、尋釁滋事、強迫交易等違法犯罪活動，壟斷該地區的廢品收購、賭博行業。同時還糾集組織成員通過敲詐勒索或強迫交易方式收取保護費等。

“縱然是涉黑案件，但無需過度憂慮，因為法律已經給予了相應的懲戒”，徐姑姑表示，這種案件又是督辦案件，政府高層關注度很高，所以根本無需擔心黑惡勢力。

美的置業（03990）截至今年10月31日止十個月，該集團連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約677.4億元人幣，而相應的已售建築面積約537.8萬平方米，分別比上年同期下跌43.2％及減少46.87％。

澳至尊（02031）公布，斥2,745.3萬元向控股股東收購持有物業的翹博國際全部股權。

該集團指，物業位於香港九龍觀塘敬業街67號敬運工業大廈3樓C室，總建築面積約為5,451平方呎。根據獨立專業估值師以市場法對物業進行之初步估值，物業於2022年9月30日之初步市值為2,980萬元。該集團指，所購公司中期盈利20萬元，於9月底資產淨值約777萬元。該集團指，正租用該物業，按當前市價收購物業是投資良機，且鄰近該集團其他倉庫物業，將提升存貨效率及人力管理，並有助進一步發展業務，節省租金開支。

越秀地產（00123）公布，擁有95％權益的附屬公司與其他三名合營夥伴成立合營企業方式，間接收購杭州上城區住宅地皮約25.755％實際權益。

該集團指，杭州上城土地成交價約61.93億元人民幣，佔地面積約6.65萬平方米，總可建築面積為約23萬平方米，其中計容建築面積約17.25萬平方米，而所設項目公司將於該地皮建住宅物業擬用於出售。該集團指，由地皮步行至地鐵9號線紅普南路站150米，且南擁錢塘江江景，而項目公司的財務業績將合併到其財務業績。

大悅城地產（00207）公布，持51％股權的陝西鼎安以9.1億元收購位於西安市商住土地。

該集團指，所購地皮位於西安市長安區韋曲街道規劃路以西、廣場北路以東，總地盤面積約10.95萬平方米，總計容建築面積約38.33萬平方米，將承擔若干樓宇拆除及居民搬遷的相關費用，亦將負責建設若干村民安置住宅用房、村民經濟發展用房、以及中小學用房等配套公建用房。

該集團指，收購成本總額包括代價、拆遷支出等預計將約21.32億元人民幣，該集團將自其內部資源以注資或借款方式撥付收購資金承擔。該集團指，計劃開發城鎮住宅，預計將吸引首次購房或改善型購房的買家。

本港樓市處於下行周期，評級機構穆迪發表報告表示，今年以來二手樓價指數累挫逾9.5%，預測未來6個月進一步跌多5%至10%，主要由於宏觀經濟復甦緩慢、息口上升，以及資本市場表現疲弱所致。

穆迪稱，雖然樓價下滑將影響地產公司的銷售和現金流，但獲評級發展商的資本結構將保持不變，因業務組合多元化，可抵消房地產業務盈利能力下降的衝擊；再者，有潛在的恢復通關因素及自住用家需求，預計後市大跌的程度有限。

預計全年零售持平

該行認為，往後6個月美國聯邦基金利率將再上調1厘至1.5厘，本港發展商的浮息借貸成本會相應增加，惟整體影響輕微，由於發展商有較多定息借貸、貸款並非集中美元及港元；冠君（02778）及會德豐（前上市編號00020）應對進一步加息的緩衝能力最低。

零售方面，穆迪指出，入境檢疫隔離措施放寬至「0+3」實際上不會令訪港旅客增加，因作為主要客源的內地旅客依然受制於嚴格檢疫限制；預計今年香港零售銷售額按年持平，明年若內地檢疫限制逐步放寬，本港零售有望增長10%至15%。

穆迪：內房流動性仍緊 融資續難

內地政府早前連番放鬆樓市措施，市場普遍認為力度不足、效用欠奉，評級機構穆迪昨天表示，儘管內地樓市政策略有放寬，地產商的流動性依然緊張；由於需求疲軟、經濟增長放緩，以及擔憂項目完工交付風險，預料內房銷售仍會下降，而在市場資金緊張下，地產商的融資渠道會持續受限。

穆迪指出，9月內地政府頒布促進銷售的措施，但需求不振和融資環境緊張，會繼續對內房的銷售與流動性構成壓力。穆迪高級副總裁曾啟賢認為，在市場對經濟增長與項目完工風險存在顧慮的情況下，需求疲弱將導致銷售繼續下滑；此外，融資環境仍緊張，因而會限制開發商的融資渠道。

該行提及，未來12個月全國房地產合約銷售額料繼續下降，但跌幅將逐步縮窄，主因去年下半年以來的基數較低。

萬科毛利率降 股價挫11%

此外，萬科（02202）第三季股東應佔利潤下跌14.4%，銷售入賬結算的毛利率亦降低，昨天開市隨即遭拋售，股價低見10.02元，收報10.08元，急跌11%，成交額3.38億元。內地傳媒引述萬科相關人士稱，過往兩個月「金九銀十」的銷售較往年弱；萬科暫時沒有新的回購計劃。

摩根士丹利下調萬科目標價，由15.57元降至11.9元，以反映毛利率及收入預期減少等因素令預測每股資產淨值（NAV）降低。

吳亞軍請辭惹拋售 斥6759萬掃股債力撐
內地房地產行業債務問題未見扭轉跡象，市場人心惶惶，民企內房龍湖（00960）雖然經營狀況相對穩健，但現年58歲的創辦人兼大股東吳亞軍上周五晚突然宣告辭任主席等職務，僅轉任戰略發展顧問，令市場信心進一步受打擊，導致昨天龍湖股價暴瀉近24%，市值單日蒸發195.97億元。龍湖管理層強調，會按部就班償還短期債務，並隨即於昨午提前償還明年到期的一筆51億元銀團貸款，而大股東亦增持股份及買入公司美元債，合計6759萬元。

自稱頑疾纏身 3年前部署交棒

龍湖昨天低開14.9%，已是全日高位11.16元，隨後急挫44.7%，見7.26元，創2011年10月以來的11年新低，市場撈貨下跌幅收窄，收報10元，仍大跌23.8%，成交額近20.48億元；今年以來股價累瀉72.8%。

為求穩定市場信心，龍湖公布吳亞軍辭任後的兩天，即剛過去周日（10月30日）舉行投資者電話會議解畫，因身體原因而退出董事會的吳亞軍稱，她過去數年一直受糖尿病困擾、有甲狀腺減退、可能要再接受眼科手術，尤其最近心臟問題出現警號，在衡量過公司團隊的能力後，認為是時候退下火線。

吳亞軍說，受美的集團創辦人何享健交棒予職業經理人的做法所啟發，過去3年一直在安排接任人選，現時公司發展比較順暢，基本面愈來愈好，而新任主席陳序平已是成熟的接班人，原本計劃今年中期業績後便交棒給他，但8月初公司遭造空、銷售額下跌，因此推遲至第三季銷售額開始恢復增長及清償年內到期債務、時機較好後才宣布辭任。

陳序平指出，龍湖未來5年要把商業等4項經營性業務的利潤佔比達致逾半、收入佔三成，屆時公司將完成去地產化，並揚言20年後其地產以外的經營性收入目標為1000億元（人民幣．下同）。

龍湖是7間全投資級別內房之中唯一的民企，首席財務官趙軼表示，公司剩餘的短債較少，預計今年底僅餘約200億元，主要在明年下半年到期，早前已開始準備資金繼續贖回，包括歸還明年到期的約50億元銀團貸款，以及安排在年內償還明年4月到期的美元債；境內市場方面，具備條件在出現機會時發行信用債，而中債公司全額擔保的第二筆債券正在推進中。

提前償還明年到期51億貸款

集團公布，已於昨天提前償還2023年到期的部分銀團貸款51億元。同時，控股股東即日於公開市場增持公司300萬股，每股均價約9.53港元（涉資2859萬港元），控股股東現持有約27.26億股，持股量約43.41%。該公司指控股股東未來會在適當時機持續增持公司股權及債券。龍湖昨晚公布，控股股東即日於公開市場買入龍湖2027年到期2.5億美元3.375厘優先票據本金500萬美元（約3900萬港元）。

美銀發表報告，重申龍湖「買入」評級，但目標價大削55.6%至16元。該行認為該公司管理層變動令市場感意外，估計股價短期會受壓，惟其流動性仍高，而且維持今年盈利穩定目標，主要受惠於更高落成量帶動收入增長15%至20%，加上預計年底仍有800億元現金，配合計劃回購200億元短債，在過去兩個月仍能斥資110億元買地，反映龍湖業務穩健。美銀表示，對於由陳序平接任主席不感意外，惟目前行業資金緊絀及市道下滑，交棒時機不算合適。

十大屋苑交投降 其中八個樓價挫

今年10月股市波動，加上新一份《施政報告》缺乏利好樓市的消息，二手交投依然疲弱。本報綜合代理及市場消息，十大屋苑10月錄得164宗成交，較9月少1宗，創近3個月低位。十大屋苑中，有8個平均成交呎價錄跌幅，以鰂魚涌太古城跌價近一成最傷，天水圍嘉湖山莊的全月平均成交呎價更跌穿1萬元關口。

十大屋苑10月錄得164宗成交，較9月的165宗減少1宗或0.6%，屬今年7月錄143宗交投後近3個月新低。不過，10月只有將軍澳新都城、沙田第一城及天水圍嘉湖山莊3個屋苑按月成交量報跌，幅度由4%至24%，當中新都城的成交量由9月的25宗，減少至10月的19宗，降幅最多。東涌映灣園交投反彈最勁，10月錄11宗買賣，按月回升4宗或57.1%。

二手交投未見回勇，造價持續下滑，十大屋苑中有8個屋苑的平均成交呎價較9月下跌。跌幅最大為港島主要藍籌屋苑太古城，10月屋苑的平均實用呎價16433元，按月急挫9.6%，主要是期內錄得3宗低價成交，包括有事故同層單位易手。由於樓價大幅調整，太古城10月錄得15宗成交，按月上升25%。

嘉湖每呎均價失守1萬

另一呎價跌幅較大的屋苑為嘉湖山莊，平均呎價按月跌5.7%，跌穿1萬元關口，至9577元。資料顯示，嘉湖山莊對上一次全月平均成交呎價低於1萬元，已要追溯至2019年1月。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，市場缺乏利好消息，樓市悶局，加上近日股市波動，美國聯儲局議息在即，種種因素令二手交投橫行。踏入11月，市場預料美國聯儲局將再次加息，觀望氣氛籠罩，但市場憧憬加息周期開始步入尾聲，料樓市屆時轉勢較急，樓價有機會報復式反彈。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明稱，二手樓價持續下滑，買家入市態度維持審慎，預期11月有多個新盤部署推出，相信將搶佔部分二手購買力，業主亦須繼續接受現實減價，交投量料保持平穩。

凱滙兩房1070萬 逾3年輸23%

近日市場上仍有多宗低價成交，利嘉閣地產高級聯席董事鮑允中透露，觀塘凱滙3座高層L室，實用面積592方呎2房戶，今年初原以1600萬元放售，今年9月減至1200萬元，一減再減終以1070萬元售出，呎價約18074元。原業主於2019年1月購入，作價為1388.8萬元，持貨不足4年，賬面勁蝕318.8萬元，貶值23%。

市場消息另指出，鰂魚涌康山花園4座低層C室，實用面積592方呎3房單位，以未補地價560萬元售出，呎價約9459元。原業主2018年7月以未補地價731萬元購入，持貨逾4年，賬面蝕171萬元或23.4%。

房屋局今年7月在新政府架構下設立後，首度公布《長遠房屋策略》（下稱長策）周年進度報告，宣布由2023至24年度到2032至33年度（下稱未來10年）的公私營房屋供應目標維持43萬個單位，連續4年不變，公私營房屋供應「七三比」，公營房屋供應目標為30.1萬伙，私人住宅則佔12.9萬伙。當局並預計未來10年受重建項目影響的住戶牽涉的住屋需求達7.24萬伙，屬2014年公布長策以來首次突破7萬戶。

政府自2014年12月首次公布長策，其後每年12月發布周年進度報告，今年「提速」在10月底已公布最新數據，並首度放棄召開記者會，只發放新聞稿和在指定網站公布最新報告。

重建影響戶7.24萬破頂

未來10年的供應目標維持43萬個單位，包括21萬個出租公屋或綠置居單位、9.1萬個資助出售單位，以及12.9萬個私人住宅單位，而政府已覓得足夠土地於期內提供約36萬個公營房屋單位，當中約38%位處新發展區和大型發展項目內，改劃土地佔約37%，其餘則來自發展棕地和大嶼山小蠔灣車廠用地等。政府預計，其中12.77萬個或約35%公營房屋單位，將於第一個五年期（2023至24年度到2027至28年度）落成。

長策的供應目標，一直透過檢視住戶數目淨增長、受公營和私人重建項目影響的住戶數目，以及居住環境欠佳的住戶數目等因素釐定。當局最新估算，未來10年受重建影響而帶來的房屋需求達7.24萬伙，較去年公布時的6.53萬伙，大增10.9%，主因是受公營房屋單位重建影響的單位由去年公布時約2.53萬伙，激增28.1%至最新的3.24萬伙。

至於居於劏房等居住環境欠佳的住戶，最新評估達12.75萬戶，再創新高，較去年估算多400戶或0.3%。而當局估算未來10年住戶數目淨增長為18.94萬戶，較去年評估減少7900戶或約4%，首次跌穿19萬戶。

社區組織籲訂取締劏房時間表

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺表示，報告雖然再次以「頭輕尾重」形容未來公營房屋供應，但確定性及透明度均較往年有所改善，相信精簡法定及行政程序的步伐將成為能否達標的關鍵，並建議政府就土地佔用人等提供針對性的重置及賠償方案，以加快發展步伐。

對於政府估算居住環境欠佳的住戶有約12.75萬戶，社區組織協會指出，疫情等因素令基層勞工收入受嚴重打擊，實際不適切居所住戶數目應更多，建議當局訂立取締籠屋和劏房的時間表和路線圖，以突顯政府應對住屋問題的決心，並進一步增加公營房屋供應，以及把資助出售房屋的供應調撥至出租公屋等。

資深投資者「舖王」鄧成波家族繼續出貨，剛以9180萬元售出元朗屏山南北路20號地皮，料持貨9年賬面獲利180萬元。

資料顯示，屏山南北路20號的地盤總面積約為6.5萬方呎，原為伯裘書院校舍，鄧成波家族2013年斥9000萬元以交吉形式購入。地皮去年起推出市場放售，叫價約1.47億元，放售逾一年後，以9180萬元沽售，賬面獲利180萬元或2%。據了解，新買家為巴黎外方傳教會或有關人士。

此外，信和集團推出元朗區首個甲級寫字樓及商場綜合項目康業街8號朗壹廣場（ONE NORTH）招租，項目今年第四季落成，寫字樓部分意向呎租約20元起。

信和集團資產管理董事蔡碧林說，寫字樓目標引入金融、財富管理、創科、物流及貿易等企業外，物業更已配備專為醫療中心、診所、美容及健身等行業而設的系統配套。零售方面，商場已獲本地攀爬運動公司承租地面樓層逾1萬方呎的面積打造室內攀石場，成為商場主要租戶；商場亦引入優質食肆，獲兩間餐廳租用，最快分別於本年底及明年第一季投入服務。朗壹廣場總面積約55.8萬方呎，寫字樓部分由兩座大樓組成，每座樓高14層，總面積約44.5萬方呎；3層商場零售面積約11.3萬方呎。

美聯物業按全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」已經連跌20周共7.86%，最新報155.77點，按周挫0.4%。該指數今年以來的累積跌幅達9.23%。

至於美聯物業按該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI），最新報32.2點，按周跌0.4點或1.2%，連跌兩星期共2.7%。美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，新盤連環以低市價推出，部分二手業主為吸客而減價，帶動減價盤增加，令信心指數下跌。

大埔中心2房蝕119萬 凱滙1個月兩蝕讓

樓市跌勢全面，部分小業主不惜蝕讓離場，鰂魚涌康山花園3房未補地價賣560萬元，4年貶值逾2成，連使費蝕約200萬元，料為屋苑最大宗蝕讓成交。

市場人士指出，康山花園4座低層C室，實用面積592平方呎，3房間隔，以560萬元（未補地價）沽出，實用呎價9,459元，呎價平過新界居屋。原業主於2018年7月以731萬元（未補地價）購入，持貨4年帳面蝕171萬元或23%，連同釐印稅、代理佣金和律師費，損手約200萬元，料為屋苑最大宗蝕讓成交。

細價樓大埔中心貶值逾2成，世紀21柏宇地產高級客戶經理李洛章表示，屋苑20座低層A室，實用面積325平方呎，2房間隔，坐向西南，望園景，放盤約4個月，原開價518萬元，減幅達21.2%，累減110萬元以408萬元沽出，呎價12,554元。原業主於2019年6月購入上址，當時作價526.8萬元，持貨3年帳面蝕118.8萬元，單位期內下跌23%。

凱滙2房1070萬沽 5年貶17%

半新盤觀塘凱滙，1個月內連錄2宗蝕讓個案，利嘉閣地產高級聯席董事鮑允中表示，屋苑3座高層L室，實用面積592平方呎，2房加儲物室，內園景已交吉，以1,070萬元沽出，呎價18,074元。原業主於2017年以1,293萬元購入，持貨5年帳面蝕223萬元或17%。新買家為同一屋苑租客。

此外，元朗朗屏站朗城滙明賺暗蝕，美聯物業元朗教育路分行經理劉成業表示，朗城滙1座中層D室2房，實用面積495平方呎，今年7月放盤，原叫價958萬元，本月減至918萬，剛以845萬元沽出，累減113萬元或12%，實用呎價17,071元。原業主於2019年4月以841.5萬購入，持貨3年帳面僅獲利3.5萬元，惟扣除釐印稅、代理佣金和律師費，料損失約30萬元。

九龍塘銀巒閣複式 1.08億沽破頂

反觀，市區大碼豪宅備受追捧，代理指，九龍塘銀巒閣地下複式戶，實用面積3,568平方呎，4房間隔，設雅裝及外連花園，原連車位叫價1.18億元，最終減價1,000萬元，以1.08億元沽出，呎價30,269元，不論樓價及呎價俱創屋苑新高。原業主2004年以1,748萬元買入，持貨約18年，帳面勁賺9,052萬元，升值5.2倍。

此外，中原地產高級分區營業經理胡靖瞳表示，西河灣嘉亨灣3座高層B室3房，實用面積1,129平方呎，享維港海景，剛以3,280萬元易手，呎價29,052元，貼近滙豐銀行網上估價3,299萬元。據了解，原業主屬收租客，過去曾將單位以每月6萬元租出，按2011年購入價2,225萬元計，沽貨帳面獲利1,055萬元或47.4%。

領福高兆霆：兩月內5項目可成交 涉30億

政府宣布放寬舊樓強拍門檻，由現時最低80%業權按樓齡降低至60%及70%。有專門從事舊樓併購的公司指出，新例公布後發展商反應相當正面，要求加快進行收購進度以達強拍門檻，預期未來2個月有5個項目可以即時完成交易，涉及約30億收購金額。

領福集團主席高兆霆表示，放寬舊樓強拍門檻對於加快舊區重建及釋放供應有十分積極的作用。現時的強拍條例下，每年成功達到8成門檻的併購個案約5至6宗，但放寬門檻後，未來兩個月最少有5個項目可以「入閘」申請強拍，大約相等於去年全年的成交總數，當中4個九龍區1個港島區，涉及約30億元收購金額，可建約35萬平方呎樓面。預期新強拍條例下每年成功併購個案可增3成。

「現時全港超逾50年樓齡的舊樓逾8,500幢，當中逾3成屬於「三無」大廈，以九龍城及深水埗特別嚴重，缺乏大廈管理組織使大廈質素隨時間每況愈下是次政府降低強拍門檻，希望能幫助舊樓業主改善住屋質素。」

資料顯示，領福集團於2016年成立，2018年至今約4年間，成功幫助不同發展商併購14個項目，包括牛頭角定富街45至79號多幢舊樓涉及約8.8萬平方呎樓面，可算是近年成功率頗高的舊樓併購公司，對行業前景甚為熟悉。

倡設標準地價 加快併購步伐

除了放寬強拍門檻外，高兆霆建議，可仿效工業標準地價形式，為市區之舊樓設立參考價值，提高透明度使小業主知道物業價值，變相加快收購進度。

高兆霆又指出，現時舊樓併購集中土瓜灣、深水埗等市區舊區，其實新界區例如元朗、荃灣也有不少舊樓具重建價值，惟受規劃限制使項目重建面積減少，即使湊合足夠業權，發展商也因為「計唔到數」而放棄收購，希望放寬現時城市規劃限制，跟從建築物條例增加地積比，增加重建誘因。

至於舊樓重建價值方面，高兆霆指出，受疫情及樓價下跌影響，近年發展商收購預算有所回落，2018年高峰期，港島及九龍區舊樓發展商一般願意以樓面呎價1.1萬至1.3萬元併購，但近年出價下調10%至15%。「過去發展商希望併購逾萬呎大型地盤，但近年往往希望以7,000至8,000平方呎為主，投資額約10億元左右，反映發展商對樓市前景相對保守。

信和宣布推出元朗區首個甲廈及商場綜合項目ONE NORTH朗壹廣場招租，項目剛落成，寫字樓部分意向呎租約20元起，現正招租，第一批租戶亦將於第四季進駐。

據了解，物業總樓面約55.8萬平方呎，其中寫字樓面積達44.5萬平方呎，另提供79個車位。信和集團資產管理董事蔡碧林表示，隨着政府最新發表的2022施政報告，進一步推進『北部都會區』的規劃建設和策略發展，集團非常看好『北部都會區』的發展潛力。

油塘大益貨倉工業大廈99.32%業權以招標形式出售，將於12月6日截標，市場估值約7億元。項目位於油塘四山街14號，比鄰多項新住宅項目，鄰近曦臺、Peninsula East等等，其地盤面積約25,295平方呎，最高可建樓面面積約15.2萬平方呎。

第一太平戴維斯香港副董事總經理及九龍銷售部主管蕭兆新指，近年市區的臨海住宅發展地皮比較罕見，加上受惠於「起動九龍東」計劃，區內商業氣氛濃厚。同時，各項交通基建亦將帶動油塘區發展，如中九龍高速幹道（六號幹綫）及於最新施政報告中所提及興建的將軍澳第三條公路隧道「將軍澳——油塘隧道」，料可加強對外連接。