房價居高不下，購屋人只能拉長貸款年限，降低房貸負擔。據統計，第二季全台新增房貸期數為創歷史新高的289個月，其中桃園、新竹、台南、高雄房貸期數都拉長到超過300期（相當於25年），房市飆漲區出現房貸愈揹愈久的現象。業者指出，還款期限延長至30年日益普遍，等於擴充購買力，也成為助漲房價上揚的動能。

根據內政部不動產資訊平台統計顯示，在2017年以前全台新增房貸還款期數平均在255個月以內（相當於21.2年），不過近3、4年來隨著房價高漲，房貸款款期限達289個月（相當24.1年），等於還款期限增加了約3年，反應過去以20年期房貸為主在長期低利環境、房價上漲下30年期房貸已取代成為主流。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，高房價世代要取得一間屬於自己的房子，有時候需要長輩幫忙外，購屋人還會透過30年期的房貸降低購屋負擔，手頭上資金比較緊的民眾，或想要多留點現金在身上的房貸族，甚至還會搭配3年的寬限期，降低初期的每月還款負擔，30年期房貸一方面可降低購屋人每月負擔，同時也增加民眾對房價的負擔能力，推升房價走揚。

統計顯示，全台主要都會區中，房貸還款期數最低為台北市的283個月。

不過桃園、新竹縣市、台南、高雄等近年房價漲幅大的縣市，均已超過300個月，又以新竹縣達311個月最高，意味這些區域使用30年期房貸戶，已較使用20年期的房貸戶多。

房貸還款期數大增，曾敬德表示，以同樣月付款4.97萬元試算，利率1.81％，20年期房貸可以申貸千萬元，不過30年期則可以貸到1,380萬元，無形中可多增加約380萬元的購買力，不過30年期房貸繳款時間長，加上利率也已經走升一小段，房貸族的房貸支出也隨之增加。

30年期房貸躍主流 這4縣市房貸揹最久

房價居高不下，購屋人只能拉長貸款年限，降低房貸負擔，第二季全台新增房貸期數為創歷史新高的289個月，其中桃園、新竹、台南、高雄房貸期數都拉長到超過300期（相當於25年），房市飆漲區出現房貸愈揹愈久的現象，業者指出，還款期限延長至30年日益普遍，等於擴充購買力，也成為助漲房價上揚的動能。

根據內政部不動產資訊平台統計顯示，在2017年以前全台新增房貸還款期數平均在255個月以內（相當於21.2年），不過近三、四年來隨著房價高漲，房貸款款期限達289個月（相當24.1年），等於還款期限增加了約3年，反應過去以20年期房貸為主在長期低利環境、房價上漲下30年期房貸已取代成為主流。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，高房價世代要取得一間屬於自己的房子，有時候需要長輩幫忙外，購屋人還會透過30年期的房貸降低購屋負擔，手頭上資金比較緊的民眾，或想要多留點現金在身上的房貸族，甚至還會搭配3年的寬限期，降低初期的每月還款負擔，30年期房貸一方面可降低購屋人每月負擔，同時也增加民眾對房價的負擔能力，推升房價走揚。

統計顯示，全台主要都會區中，房貸還款期數最低為台北市的283個月，不過桃園、新竹縣市、台南、高雄等近年房價漲幅大的縣市，均已超過300個月，又以新竹縣達311個月最高，意味這些區域使用30年期房貸戶，已較使用20年期的房貸戶多。

房貸還款期數大增，曾敬德表示，以同樣月付款4.97萬元試算，利率1.81％，20年期房貸可以申貸千萬元，不過30年期則可以貸到1,380萬元，無形中可多增加約380萬元的購買力，不過30年期房貸繳款時間長，加上利率也已經走升一小段，房貸族的房貸支出也隨之增加。

今年來台股大跌，高資產族群資產布局不再青睞房地產，豪宅市場買氣更是急凍，根據統計，豪宅市場反應股市重挫，去年第四季台北市億元級的豪宅單季仍有超過百棟的水準，不過逐季快速急縮，至今年第三季僅剩不到3成。

自疫情爆發近三年來，台北市各季豪宅交易量與疫情起伏、台股走勢息息相關，2020年首波疫情爆發並趨緩，台股全年維持逐季成長的態勢，當年末李更創114件高點；2021年三級警戒解除後的第四季亦達113件。

今年以來台北豪宅隨著股市自高點重挫而逐季量縮，第二季縮至50件已是近年最低量，第三季更僅23件，雖可能還有零星交易尚未揭露，不過可以看出目前豪宅市場交易陷入窒息量。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，高資產族對經濟的反應敏感，資金佈局具多元性與國際性，過去高資產族群在股市獲利不錯時，常會將獲利轉投高端房地產，使資產更具抗通膨效益，2022年股市從高點重挫、經濟展望變數增加，資產規劃明顯轉趨觀望。

此外，央行的限貸政策，亦壓抑了豪宅市場買氣，第一建經總經理謝萬雄表示，去年3月底央行的第二波信用管制，豪宅貸款成數降至4成到5成5，去年底央行的第四波信用管制，進一步貸款成數全數壓低到4成，高資產族群心態更為保守，豪宅交易量更為萎縮，而在限貸政策下，財力充沛且有意進場的買家，索性不辦房貸捧現金購屋，使市場上屢見無貸款的豪宅交易。

值得注意的是，雖然台北市的豪宅交易量縮，不過價格還是保持在一定水位，北市近年億元豪宅整體平均單價都在每坪130萬元以上，今年與2020、2021年相較依然上漲。豪宅交易區域分布仍以大安森林公園周邊、大直水岸、敦化林蔭道，以及信義計畫區為主，不過內湖的西湖生活圈、碧湖周邊及五期重劃區等地，在內科中高階主管與影視名人的加持下，亦頻傳豪宅交易，使內湖漸漸躋身為台北市豪宅交易的後起之秀。

（工商 郭及天）

今年以來台股跌跌不休，連帶影響到了國內的豪宅市場買氣？台灣房屋集團趨勢中心根據實價資料，統計台北市近3年各季度的億級豪宅交易量，2020年第一季55筆，逐季成長到當年Q4達114筆，為近3年最高峰；到了2021年上半年，量能稍稍下滑，隨後於2021下半年再度拉抬，去年Q4也達113筆；不過今年則呈顯反轉一路下滑的趨勢，且今年Q3北市目前實價登錄僅23筆豪宅交易揭露，創下近3年的單季新低量。而對照近三年的股市指數變化曲線，確實有幾次和豪宅交易量的變化相近。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台股自疫情爆發後，曾在2020年初從12000多點下修到低於9500點，不過隨後因疫情控制得宜，加上全球紓困推升市場資金水位，使台股在2020年3月底開始反彈，並一路保持強勁漲勢，甚至在今年1月衝破18500點；然而後續受烏俄戰爭、美國升息、全球經濟下行等影響下，股市從「萬八」下修約3成，如今持續在「萬三」附近徘徊，這也和北市豪宅交易波段吻合。

陳定中分析，首都豪宅的消費客群為高資產族，而高資產族對經濟的反應敏感，資金佈局也具有多元性與國際性，高資產族在股市賺錢時，常會將部分獲利了結，並轉投房地產，使資產更具抗通膨效益；反之，2022年股市從高點大跌，富豪們的投資取向便趨於保守，奉行現金為王的原則，因此當國內股市大幅下挫，經濟展望浮現變數時，大戶置產規劃也會比較觀望，使國內的豪宅買氣因而放緩。

惟2021年豪宅交易量出現V型走勢，和股市持續在高檔盤旋的態勢略有不同。陳定中指出，去年股市表現平穩，但房市則因去年5月到7月全台處於三級警戒，加上疫情重挫不少產業發展，交易陷入一波低迷氛圍，直到7月底解封後才趨向活絡，以致去年豪宅量能呈V型走勢，也顯示影響豪宅買氣的因素不單是經濟，近年的疫情與政策，也左右豪宅交易量能。

除了金融市場的變化，影響豪宅買氣的因素也包括央行的限貸政策。第一建經總經理謝萬雄表示，去年3月中下旬央行的第二波信用管制，把豪宅貸款成數從6成降至55成，第4戶起更只有4成，增添去年Q2豪宅市場的觀望氣氛；2021年底央行的第四波信用管制，進一步把豪宅貸款成數通通壓低到4成，助長市場的保守心態，導致2022年豪宅交易量漸漸萎縮。而在限貸政策下，財力充沛且仍有意進場的買家，索性不辦房貸捧現金購屋，使市場上屢見無貸款的豪宅交易。

國家住都中心再推「新竹建功Campus權利變換公辦都更案」，11月7日至21日招商文件草案公開閱覽，預計12月底公告招商。據了解，此案投資金額約180億元，國家住都中心將分回一棟約200戶社宅，另也規畫導入優質商辦及住宅。

新竹建功都更案共分為兩塊，一塊是日前已公告招商的地上權案，面積約1公頃，投資額約40億元，本周五（11）日將舉行招商說明會；另一塊則是採權利變換方式，面積達3.5公頃，投資額180億元，自7日起公開閱覽，歡迎業界先進提出寶貴意見，預計12月底正式招商。

國家住都中心表示，權利變換案基地為第二種商業區(附) 、第一種住宅區、綠地及公園用地，臨建功路、光復路二段及金城一路35巷，緊鄰清華大學、陽明交通大學及國道一號新竹交流道，地理環境相當優越。

此基地有八成產權為國家住都中心所有，近一成九屬國產署、新竹市政府土地，僅不到1%為私人土地。據悉，兩戶私地主也已表達參與都更意願，另外有26戶違建戶，也僅剩一戶未達成協議，其餘25戶分別接受現地安置或現金補償。

國家住都中心表示，此案將修復歷史建築「日本海軍第六燃料廠觸媒工廠」，並串聯周邊將軍村文化園區，也進行基地內溪埔子排水整治工程。

另外基地鄰金城一路35巷側，配合建功高中、建功國小延伸至公道五路，退縮留設寬度14公尺以上之綠帶及無遮簷人行步道，形塑林蔭綠廊優質生活新場域。

此案公園用地以南的地上權區，也正辦理公告招商，導入具競爭優勢商辦，形塑新科技廊帶，促進當地科技產業再發展；此案也提供優質環境，全區以CAMPUS為規劃主軸，結合住、辦、商及休閒藝文等元素，期能透過公辦都市更新整體規劃，提供完善複合機能，打造微型城市。

國家住都中心說明，本案公開徵求實施者，招商作業採一次申請、二階段審查方式辦理評選，評選作業分為資格審查、綜合評選，期盼國內外優質企業踴躍參與。

招商文件草案及相關資料可至國家住都中心都更招商專區(https://www.hurc.org.tw/hurc/renewalDraft)下載參閱。各界若有任何建議，可於公開閱覽期間，以書面郵寄至本中心綜合業務部專案一組收，或連繫本中心翁規劃師（02-2100-6300#235 susan0716@hurc.org.tw）、藍資深規劃師（02-2100-6300#262 blue2251@hurc.org.tw）詢問。後續將於12月辦理正式公告招商，屆時歡迎各位業界先進踴躍投標，攜手共創風城新面貌。

新竹縣開全國先例，訂定「新竹縣原鄉地區老舊房屋合法化試辦計畫」，建立專屬簡化建管辦法，免除原鄉新蓋房舍必須申請建築指定線程序，讓部落居民可省下10餘萬預算；縣府也委託新竹縣建築師公會設計原民地區建築標準圖說，共15套建物樣式提供部落居民自由取用，為原住民鄉親再省下至少20萬元的建築師設計和簽章費。

縣府原民處長雲天寶說，新竹縣原鄉地區老舊房屋合法化試辦計畫在原民會補助下，縣府總投入1814萬元辦理。委請竹縣建築師公會設計8套標準圖說，提供原鄉居民申請建照、新建、再取得使照選用，竹縣建築師公會再捐套標準圖說給縣府，共計提供15套建物樣式提供使用，縣長楊文科今天特別頒發感謝狀致謝。

楊文科說，原鄉建築逐步合法可讓民宿經營品質可以提升，並增加部落觀光魅力，吸引原民青年返鄉發展。而1984年以前就完建的老舊部落建築，縣府原民處也另設輔導合法化機制，其中五峰鄉羅山部落就是最佳案例。 雲天寶進一步表示，該勞務標案正準備驗收，待相關行政程序完成並公告，最快明年3月開放原鄉居民選用。

意藍資訊與彥星喬商共同發表的台灣房地產網路聲量調查指出，房市買賣雖轉冷，但隨年底選舉到來，房市民怨及政策面討論不減反增。

意藍資訊OpView總經理楊立偉表示，2022年上半年房地產網路聲量統計271萬則，較去年下半年的256萬則聲量成長5.9%，預料全年將突破500萬則，為歷年調查以來之新高。

他表示，民眾熱門討論話題主要是各地區房價驚人飆高、少子化、北市脫北潮、南部購屋痛苦指數激增等，反應選前民眾期待能結構性改變房市壓力及現象的心態。

在房價飆新高部分，包括新北市的土城坐5望6字頭，三重、新莊副都心的7字頭；桃園青埔及新竹竹北的6字頭；及台南和高雄4字頭不稀奇，5、6字頭浮出水面的個案行情等話題，都獲得高度關注。

先前政府對抑制房市過熱的措施多以打炒房為主，但本期調查中發現，網友們對於台北市長柯文哲提出的社宅目標5萬棟及新北市長候選人林佳龍提出擴大青年貸款的額度與興建青年住宅，讓民眾有辦法買得起的結構性問題有較大的聲量。

OpView經理宋孟儒表示，其他熱門話題還有北部少子化、脫北潮，台南、高雄因近年房價大幅飆漲所引起的購屋痛苦指數激增。顯示整體房價翻漲，房市問題已引起購屋族群的共鳴。

環保意識抬頭，淨零碳排(Net Zero Emissions)不僅是各國政府努力的目標，也是不動產的重要課題。根據仲量聯行一項最新報告《綠色租賃:定調負責任的租約》顯示，房東與租戶之間的合作夥伴關係在商業房地產脫碳競賽中至關重要。這份調查訪問了亞太地區340位企業永續發展領域的專業人士，其中過半數的專家表示綠色租賃在不動產領域中，是邁向淨零碳排的關鍵要素，更有65％的受訪專家相信，綠色租賃的觀念將在2025年以前，成為取代傳統租賃型態的新趨勢。

綠色租賃是房東和租戶之間的協議，它規定如何以永續經營的理念改善、管理和優化建築物的環境為目標，藉由降低整體能源消耗，轉化為房東和租戶的整體成本節約，包含如降低碳排放、減少浪費、降低運營成本、提高生產力等。根據仲量聯行的評估，商業大樓約莫50％至65％的能源使用來自於承租戶，因此，為了提高能源使用的效率，房東有很高的動機與租戶就節能減碳的議題上進行討論。

根據仲量聯行研究指出，80％的企業永續發展專家認為綠色租賃，將會是昇華房東與租戶關係的革命性催化劑。綠色租賃契約使得房東與租戶在邁向企業永續發展的路途上，有著共同的目標 ，因此未來在不動產的合作上將會比以往更加密切。

調查指出，2022年的亞太地區，大約42％的企業表示他們已經簽署了包含綠色條款的租約。65％的受訪的企業永續發展專家相信，綠色租賃的觀念將在2025年以前，成為取代傳統租賃型態的新趨勢。由於綠色認證和綠建築將成為2050年淨零碳排目標的市場標準，有43％ 的受訪者提到他們的組織打算在 2025 年之前簽署綠色租約，這意味著能夠滿足永續發展的資產可能在近期會面臨供不應求的狀況。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，將ESG納入企業在執行不動產租賃合約，已成為全球在策略布局上的顯學。為了2050年淨零轉型的目標，我國經濟部標準檢驗局也在2022年7月推出了台灣自己的「綠色租賃方案」ー「單一電號多用戶2.0」，這是為了促進企業體減碳並提高使用再生能源的比例，而從2年前推出的「再生能源憑證單一電號多用戶交易輔導示範計畫」的基礎上延伸出的進化版，不同於先前的「單一電號多用戶1.0」，2.0方案統一由商業大樓業主向綠能業者簽署合約，期待在未來能陸續促進綠電使用率。作為本次綠色租賃的先行者，目前國泰人壽之總公司大樓、國泰金融中心、敦南信義大樓及新光人壽之新光摩天大樓等，皆已參與此綠色租賃方案，其他指標頂辦如101大樓也正與綠電廠商研議中 。

趙正義補充，根據仲量聯行的研究數據顯示，目前綠色租賃的關注的重點還是著重於ESG中的”E”(Environment)，其中又以數據共享(72％)、能源效率最大化(70％)以及廢棄物管理(65％)為最常見的綠色條款。而加入更多與”S”(Social)以及”G”(Governance)相關之條款，將會是使綠色租賃更加成熟的下一步。

仲量聯行預期在後疫情時代，企業在擬定租賃計畫時會將更多ESG相關條款納入合約中，朝永續發展邁進。而仲量聯行也將持續為企業提供不動產之ESG相關的追蹤研究，協助企業邁向淨零碳排的目標。

誰說年輕人都喜新厭舊？！台灣房屋集團根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，高雄今年上半年屋齡30年以上的老公寓，有超過一半以上的買家是20~40歲的年輕客群，其中又以30~40歲年齡層居多，佔33.1%，40~60歲客群約佔4成，60歲以上僅不到1成。

台灣房屋愛河之心加盟店店長林家福表示，如以雙北生活圈通勤半小時內就算近了，不過對高雄人來說，通勤半小時範圍已經算遠了，因此大部分年輕首購族多會考量工作通勤便利、兼顧生活娛樂機能、小孩學區等因素，買房多訴求能離市區近一點、房價又能低一點，即便每天要爬樓梯回家，甚至屋齡高一點、屋況差一點都無所謂，而在如今高雄房價飛漲時代，想在市區買房，低總價實坪高的老公寓，算是CP值高的產品之一，漸受年輕首購族青睞。反觀年齡層較高的購屋族，普遍在經濟及生活需求條件上與年輕族群有差異，沒電梯又老舊的老公寓，多不列入口袋名單。

老公寓雖老，根據台灣房屋統計實價登錄交易，高雄近一年老公寓平均房價每坪約在14.1萬元左右，仍有近2成漲幅，林家福認為，高雄許多老公寓多位於機能成熟優渥的精華地段，如商圈具建設話題、屋況等條件佳，價格多有利可撐，同時受需求帶動，市場也有越來越多翻修整新物件，以高雄站前、後驛商圈來說，2~4樓未翻新公寓總價約3~4百萬元可入手，整新後成交總價可拉高至5~6百萬元左右，也進而拉升整體成交行情。

一般認為，中古老屋房貸核貸成數應不高，不過，根據聯徵中心資料也顯示，今天上半年，高雄老公寓核貸成數為79.5%，近8成，鑑估成數為94.72%，整體核貸條件，不輸同屋齡的大樓物件。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮認為，多數人買老公寓，就是看上地段優勢，且市區公寓價格穩定，銀行多能提供不錯的核貸成數，而年輕首購族如收入條件穩定、可還款年限長，相較高齡貸款族群，銀行承擔風險較低，普遍核貸成數也會優於其它年齡層。

李家妮也提醒，除了貸款條件，多數老公寓亦需額外準備一筆修繕裝潢費，建議購屋族可多方綜合評估，並可請銀行評估鑑價行情，確保符合預算與需求。

桃園升格直轄市以來，推出多項重點建設與社會福利，吸引了不少年輕民眾到桃園定居。東森房屋研究中心彙整聯徵中心資料，今年上半年桃園30歲以下年輕房貸族的新增房貸件數達2,223件，與五年前的1,201件相比大幅增加了1,022件，成長幅度接近一倍。

另外，目前桃園30歲以下年輕房貸族占比約16.2%，與2018年同期相比，提升了1.7個百分點，也是各年齡層房貸族增加最快的族群。

東森房屋研究中心葉沛堯經理指出，桃園緊鄰雙北，房價卻比雙北親民不少，近年來受惠於捷運、高鐵、航空城項目、重劃區、社會福利、北市人口外溢等利多因素，愈來愈多的年輕族群移居桃園，用通勤時間換取更有品質的居住環境與更親民的購屋價格。

依據民政局統計，2021年桃園是六都之中唯一一個人口數呈現正成長的直轄市，在人口紅利與房市話題的共同支撐下，區域房價欲跌不易，甚至有很大機會繼續穩健走揚。

進一步對比2018上半年與2022上半年桃園年輕房貸族購屋熱區可以發現，中壢區、桃園區穩坐前三，龜山區則擠下八德區成為新一代的年輕族群購屋熱區。

東森房屋桃園分會會長、桃園大業加盟店店東許麗珠表示，龜山區是大林口生活圈的一員，區內產業聚落，還有A7重劃區、機場捷運、長庚醫院等重點項目加持，區域主打低總價剛需住宅，對首購族群、年輕族群很有吸引力。

不過A7重劃區自推案以來，區內指標案開價從2字頭極速攀升至5字頭，房價短期漲勢過快，購屋民眾在挑選物件時應更加審慎，避免買在高點。

許麗珠表示，近期台灣房市利空消息不斷湧現，今年10月桃園建物買賣移轉棟數僅為3,066件，為2019年以來的同期新低，且較今年9月的3,663件大幅減少16%，顯見桃園買氣確實出現降溫跡象，因此建議今年的購屋族群更要把地段當做首要考量。

「汐止這幾年搬入的其他區域民眾真的很多，置產客也有」，永慶不動產汐止福德加盟店曹文裕店長說道；今年整體房市有別於前兩年，交易量明顯縮減，但部分區域仍然有不差的市況，新北市汐止就是一例。此外，有不動產業者彙整實價登錄資訊統計，汐止預售屋的單價還比新成屋便宜；對此統計，曹文裕也透露出其中的眉角與關鍵。

新北汐止近年移入人口增多、房市買氣不低，工作需求的租屋客也多，包括汐科火車站到汐止火車站區域、大同路2段與新台五路一段，以及社后商圈…等區域都是房市熱區。此外，觀察汐止人口變化，目前設籍人口達20萬5千多人，有逐年增加趨勢；且買賣移轉棟數部分，從2019年到2021年，增加約2成，可見房市交易具一定熱度。

而汐止身為台北市東區門戶計劃中具備重要的地理位置，距離南港相當近，且南港有四鐵共構（捷運、高鐵、台鐵、客運轉運站）優勢，因此汐止也吸引許多大型企業進駐，形成新型態、發展性高的產業聚落； 看好汐止的未來性與所處位置優異，因而吸引不少人搬到汐止居住。

曹文裕指出，汐止因為還有汐東線捷運、基隆捷運的建設議題，都成為房市利多之一，這一、兩年就發現不少外地置產客到汐止先買房「卡位」，等待捷運利多發酵；他說，因為新北其他區域到汐止買房的自住客多，加上置產客，「目前汐止2房產品很搶手，幾乎賣到快沒貨」。

曹文裕表示，目前汐止中古大樓行情也不算低了，屋齡20多年～30年的電梯大樓，若位在汐止鬧區，2房單價約要4字頭初，3房產品平均單價38萬至40多萬元；實際觀察實價登錄資訊，確實也是如此，中古大樓價格已不低。

此外，不動產業者彙整實價登錄資訊顯示，今年汐止預售屋的單價還比新成屋便宜，預售屋單價平均比新成屋少了約6萬元，算是奇特現象。曹文裕指出，汐止的房市熱區像是汐科火車站到汐止火車站區域、社后商圈，腹地已不多，開發幾乎飽和，因此不少預售案基地靠近山區或較外圍區域，還有包括五堵車站區域也算汐止，因此價格自然會必較低。

他表示，汐止精華區的新成屋，因為位置好、生活機能優，購屋需求大，目前單價普遍落在45萬~50多萬，甚至有6字頭的產品出現，精華區價格被帶動下，與外圍預售屋相比，自然價格有些差距。

由國家住宅及都市更新中心(下稱國家住都中心)擔任實施者推動之「保二總隊公辦都更案」於2022年11月7日辦理保二總隊舊有廳舍拆除工程動土典禮，由行政院蘇貞昌院長、國家住都中心花敬群董事長、新北市陳純敬副市長及出資興建廠商皇翔建設廖年吉董事長等嘉賓共同祈福動鏟。皇翔建設表示，本案將規劃20-42坪、2-4房格局，預計2023年可以取得建築執照。

行政院長蘇貞昌表示，期許透過本案多贏經驗放諸全國各地，鼓勵民間相信政府重大投資，讓警察當鄰居，大家居住更安心；透過活化國有土地改善市容環境，照顧基層員警，開放鄰里共享空間，中央、地方和民間一起合作實踐居住正義。

國家住都中心代理董事長花敬群指出，本案興建國家級辦公廳舍，五大警察機關共同進駐，分層獨立辦公，改善同仁執勤環境，提升辦公效率。此外，基地緊鄰景平站，捷運出口更留設大面積開放空間，為本區居民增加都市綠地面積及休憩活動空間。

為活化公有土地，提升城市機能，國家住都中心以公辦都更方式推動本案，更新後預計興建3棟建築物，1棟專為警察同仁量身打造的高規格警察合署辦公廳舍，提供保二總隊、保三總隊、保七總隊、民防指揮管制所及警察通訊所等五大警察機關進駐；另2棟為社會住宅及一般住宅，預計提供約467戶社會住宅及約355戶一般住宅，並於園區內設置公共托老中心及樂齡空間，滿足居住與高齡照護需求，全案預計於2027年完工。

本案整合、協調超過4個公有土地管理機關與5個警察單位，國家住都中心也感謝內政部總務司及警政署協助，加速整合警察機關。此外，為保留辦公廳舍未來因應社會環境改變重建彈性，本案於都更審議階段先行辦理「土地預為分割」，更新後辦公廳舍、社宅與一般住宅土地產權獨立分開。

保二總隊基地西側目前已於2020年年底先行啟動317戶警消社會住宅工程，作為台北都會區警消同仁安居住所，預計於2025年完工；基地東側以公辦都更方式辦理，預計於2017年完工。透過不同策略進行土地活化，除增加社宅量能與公益據點，滿足地方需求外，也能加速景平站周邊更新開發的契機，創造土地活化之多贏策略，共同打造品質、公益與未來性兼具的都更版圖。

皇翔建設於2021年6月簽約取得本案出資人資格，本案亦為國家住都中心成立以來，成功招商規模最大之都更案件，基地面積達一公頃，位於中和區與新店區之樞紐區位，人口眾多惟社區發展老舊，須藉由本案公私合作更新翻轉市容。基地與捷運環狀線景平站相鄰，範圍三面臨路，北側臨接40公尺景平路，周邊交通及生活機能便利，由雙北市公辦都更案實績豐富的皇翔建設出資執行，未來本區將成為新北市新亮點地標；而本案為都市更新條例108年修法後，全國第一件經主管機關劃定為策略性更新地區，建築容積可達2倍上限，且土地權屬單純，100％公有土地，已由國家住都中心整合各單位意見完成，刻正以權利變換方式實施都市更新。

保二總隊舊有廳舍現況老舊，更新後將打造優質20層樓的現代化警政辦公廳舍，結合五大警政機關(民防指揮管制所、保七總隊、保二總隊、保三總隊與警察通訊所)，以及共用空間(大廳、餐廳、禮堂與體技館…等)，並導入綠建築、智慧建築及耐震標章等設計理念，融合各單位不同的需求，形塑「共生共榮、共享共存」的保安新園區。

本案亦提供467戶社會住宅、355戶集合住宅、7戶沿街店鋪，規劃上因應高齡化社會來臨，皇翔建設也配合新北市公益設施優先項目，作為公共托老中心及樂齡空間，提供銀髮族安心學習與交流園地；全區亦規劃戶外階梯結合地面層人行通廊廣場，配合基地西側興建中的警消社會住宅打造人行動線串聯，創造基地最有效利用、活化景平路沿線機能。

舊有廳舍拆除動土典禮，體現出都更動能的全面展開，透過公開評選機制成功引進都更經驗質量兼具的優質出資人、活化大面積公有土地並融合多元產品，持續為公辦都更寫下新篇章。

11月7日晚間，雅居樂集團（03383.HK）披露10月份銷售情況。

公告顯示，公司及其附屬公司聯通集團合營公司及聯營公司以及由集團管理並以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目在10月份的預售金額合計為47.7億元，對應的建築面積為39.1萬平方米，平均價為每平方米12204元。

截至2022年10月31日，雅居樂集團累計的預售金額合計約為577.7億元，對應的建築面積為457萬平方米，平均價為每平方米12641元。

另外，雅居樂在10月份進行了兩次回購公司債券。

10月19日，雅居樂集團公告稱，公司已全數贖回於2022年10月到期的本金為人民幣15億元、票面利率6.2%的非公開發行境內公司債券。根據公告內容，10月19日，雅居樂集團間接全資附屬公司番禺雅居樂已經全部贖回本期債券，贖回金額為15.93億元，金額相當於未償還本金連同2021年10月19日至2022年10月18日期間的利息。被贖回的債券已經在2022年10月19日在上海證券交易所除牌。

10月27日，雅居樂集團宣佈，公司間接全資附屬公司廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司將於10月28日回購人民幣9.5億元的優先順序資產支持證券。這筆名為“雅居樂應收款第一期資產支持專項計畫”在2020年10月28日設立，發行規模為10億元，其中包括優先順序資產支援證券9.5億元（優先順序資產支持證券）及次級資產支持證券0.5億元。該專項計畫的基礎資產為公司的若干附屬公司應收款。

今年以來，雅居樂頻繁出售旗下項目，以回籠資金保證公司現金流的安全。

最近一次出售資產是在9月1日，雅居樂集團宣佈，公司子公司北京雅建企業管理有限責任公司、北京雅信房地產開發有限公司，與路勁基建有限公司全資附屬公司濟南雋恒房地產開發有限公司簽訂了兩份股權轉讓協議。根據公告顯示，賣方北京雅信、北京雅建分別向買方雋恒地產出售濟南雋盛房地產開發有限公司39.44%、10.56%股權，且賣方有條件同意轉讓及買方有條件同意接納轉讓出售貸款，總代價約5.2億元。在另一則協議中，北京雅信、北京雅建向買方出售濟南雅雋房地產開發有限公司38.1%和11.9%的股權，交易代價約1.6億元。兩筆交易的總代價為6.8億元。

截至11月7日收盤，雅居樂集團報1.76港元/股，漲幅9.32%。

11月8日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京經濟技術開發區管理委員會、北京市通州區人民政府發佈通知，即日起，劃歸北京經濟技術開發區管理的通州區台湖、馬駒橋地區（約78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定。

據瞭解，由於台湖和馬駒橋片區的行政區劃曾屬於通州區，執行的是通州區的限購政策。

通州區從2015年8月起限購政策為，有一套房的京籍家庭需要3年以上通州戶籍或在通州繳納社保或納稅，才可在通州購買住房。非京籍家庭除了要滿連續5年社保或納稅外，還要近3年在通州繳納社保或納稅才可在通州購買一套住房。這一政策被稱為通州“雙限”。

如今調整後，台湖和馬駒橋執行的是北京市其他區域普遍執行的限購政策，即京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續5年社保或納稅可擁有一套住房。

諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄認為，這對於該區域的購房者來說是一個重大利好消息，一批此前不滿足通州限購條件的購房者們重新擁有了購房資格，對提升該區域的市場活躍度有著積極意義，對於整個亦莊區域的樓市競爭格局也會產生一定的影響。同時，間接促進人才引進和產業升級，利好亦莊經開區。但是對整個北京樓市來說影響力度有限。

但同時值得注意的是，該項通知並不能視作通州乃至北京市限購政策放開的信號。這兩個區域購房政策變動的主因是行政區劃調整，早在今年4月份通州馬駒橋、台湖部分單位社保業務就劃轉至北京經開區管理，本次將購房政策也統一為經開區標準正是行政管理合規性、便捷性、統一性的重要步驟。

中指研究院8日發佈的一份報告顯示，2022年10月中國房地產企業非銀融資總額為556.8億元（人民幣，下同），同比上升16.4%，融資規模年內首現正增長。

今年前10月，報告指出，房地產企業非銀融資總額7535.5億元，同比下降51.4%。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水指出，與行業進入下行週期的初期相比，10月房地產行業融資開始出現修復跡象。當月，房地產行業融資平均利率為3.48%，同比下降2.39個百分點。

從融資結構來看，10月房地產行業信用債規模占比57.4%，海外債占比0%，信託占比4.9%，ABS（資產證券化）融資占比37.7%。當月，受到去年同期基數較低等因素影響，信用債發行規模同比大增，上升1.5倍；ABS融資同比上升22.2%。

報告認為，今年以來信用債市場多次受到政策大力支持，成為各管道中修復最快的一種融資方式。從總量來看，與上年同期相比，今年1-10月信用債發行量同比降幅已縮小至16.4%，且月度發行量基本平穩。其中，央國企發行總額同比僅下降0.9%。

值得注意的是，房企海外債10月再次無新發行，這是今年海外債出現第5個月無新發行。此前在2月、5月、8月、9月房企均沒有新發行海外債。市場信心修復尚需時間。

劉水透露，今年房企償債壓力仍較大，四季度海外債到期規模超過800億元。其中，11月將有56只信用債到期或回售，金額492.8億元，海外債將有305.7億元到期。

另據克而瑞研究中心統計，2022年11月100家典型房企將有29筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之後約為378億元人民幣，環比減少40.2%，房企的償債壓力略緩。

11月7日，普邦股份(1.950, 0.02, 1.04%)發佈公告，公司與深圳市萬物雲城空間運營管理有限公司（下稱“萬物雲城”）簽署戰略合作協定，雙方將就全國各地城市空間內的水域保潔、垃圾分類、智慧城市運營等城市運營相關領域開展深度合作。資料顯示，萬物雲城是萬科旗下萬物雲推出的城市服務獨立品牌，為政府城市創新治理提供城市運營服務。

近年來，城市服務向精細化、專業化、現代化不斷拓展，以萬物雲、碧桂園服務、保利物業等為代表的頭部物管企業紛紛涉足並持續加碼城市服務，聚焦市政環衛空間運維、城市公建服務及資產運營、智慧城市共建等領域，在這一充滿活力的賽道競速前行。

政策引領拓寬城市服務內涵

何謂城市服務？碧桂園服務曾給出這樣的定義：城市服務是以政府採購、公私合營、混合改制為交易形式，以公共服務為載體，以城市空間運營、產業支援發展、社區民生服務為主要領域，通過數位化賦能、智慧化手段，實現規模化、一體化運營，面向城市政府、企業、居民提供綜合服務的集合總稱。

過去幾年裡，物管企業龍頭一馬當先，城市服務模式探索百花齊放，其中規模大、模式輕的市政環衛成為主要業務。2021年以來，物管企業通過與地方政府、城投公司或戰略合作或成立合資公司等方式，共同推進城市服務的落地。一般而言，物管企業佈局城市服務的方式可分為三類：一是憑藉自身實力進入環衛招標市場，進行市場化投標獲取項目；二是與環衛企業聯合獲取專案；三是通過收購環衛企業佈局環衛市場。

政策層面，提倡加強精細化服務，大力提升縣城公共設施和服務能力。國家發展改革委發佈的《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》提出，實施新型智慧城市行動，完善城市數位化管理平臺和感知系統；加快推進城市更新，改造一批老舊社區，完善基礎設施和公共服務配套，引導發展社區便民服務。

克而瑞物管總經理陳玨認為，在大力實施新型城鎮化的背景下，城市服務的內涵不僅包括解決城市治理現有難題，更要滿足新型城鎮化發展對城市發展提出的新要求。同時，新型城鎮化進程對城市的治理水準要求越來越高，物管企業想要拓展城市服務必須要提升服務能力，才能滿足政府對城市治理的要求。

頭部物管企業積極加碼城市服務

城市服務是物管企業公認的藍海市場，近年來萬物雲、碧桂園服務、保利物業等頭部物管企業紛紛加快市場化發展步伐。

以萬物雲城為例，萬物雲城的城市空間整合服務包括城市空間治理和城市資源整合運營。萬物雲城也與街道辦事處密切合作，以協助解決老舊社區的公共服務改進需求，實現城市空間管理的專業化及數位化。

截至2022年3月31日，萬物雲城已落地了深圳福田區、武漢江漢區、佛山順德區等下轄的若干街道，以及成都高新區管委會、雄安新區管委會、北京麗澤金融商務區管委會、廈門鼓浪嶼管委會等下轄片區，城市空間整合服務業務輻射全國30個城市，項目數量合計52個。圍繞城市空間，公司計畫通過探索新的項目機會，紮根具有雄厚經濟基礎的大城市，做城市空間服務的“大管家”和整合服務提供者，打造宜人宜居環境。

碧桂園服務2015年開啟了第一個城市服務專案。截至2022年6月30日，其城市服務業務已覆蓋全國150個城市。今年上半年，城市服務為碧桂園服務帶來約26.35億元的收入。在市場拓展方面，碧桂園服務中標昆明長水機場、河南洛陽地鐵等交通樞紐專案；中標烏魯木齊天山區城市大物業項目、福州市鼓樓區環衛一體化項目、景洪市環衛城鄉環衛一體化項目等。公司發佈“碧桂園服務城市合夥人2.0計畫”，戰略聚焦政府公共服務、產業園區、高校後勤、醫院服務和城市全域停車核心賽道，將產品品類體系化發展，通過整合各細分領域的生態和合作夥伴企業，增強城市服務的產品力和核心力。

今年7月，保利物業發佈消息，保利物業聯合深圳市合隆智慧城市服務有限公司中標深圳市龍華區民治街道辦事處城市管家項目，這是保利物業首次以“全域服務”模式進入深圳市。保利物業表示，深圳市於2019年開始試點“物業城市”，與保利物業“全域服務”模式相近。政府將分散的環衛、綠化等服務內容進行整合，統一由“城市管家”提供服務，讓專業的市場主體，充分發揮其專業才能和資源優勢，提供高品質、高效率的公共服務。

上半年，華潤萬象生活重點發力城市公共空間業務，成功獲取深圳羅湖區南湖街道、筍崗街道“物管城市”服務專案，濰坊市奎文區環衛專案等典型專案，加速向“城市空間運營服務商”轉型。

克而瑞物管研究總監湯曉晨向記者表示，物管企業拓展城市服務可能有三方面動機：第一，從住宅走向非住宅再走向大的城市服務，是物管企業主動尋找增量空間的動作；第二，傳統住宅服務的定價比較固化，進入城市服務物管企業可以有一個新的定價預期；第三，城市服務會有很多新的業務場景需要去開拓，可能會創新很多新的收入。比如，配套新區政府去做一些系統安裝一些硬體，同時去運營這些硬體，相應的就有這方面的收入。但其實物管企業在從事城市服務業務時，因不同城市能級政府的要求也不同，所以多數情況下城市服務只能是個性化的業務。

低毛利率問題待解

儘管物管企業熱衷拓展城市服務，但該業務毛利率偏低的問題仍有待破解。

以旭輝永升服務為例，2022年上半年，旭輝永升服務的毛利率為25.7%，較2021年同期的29.9%下降4.2個百分點。主要原因在於社區增值服務及對非業主的增值服務的毛利率下降，以及引入毛利率相對較低的城市服務。

旭輝永升服務首席財務官周迪在公司中期業績會上解釋稱，受多方面因素影響，今年上半年，公司城市服務業務的毛利率只有7.2%，比去年要低。隨著六七月份持續有大單落地，公司城市服務業務的毛利率未來能維持在10%以上，合理區間應該是在10%至15%的水準。

其實不僅是旭輝永升服務，大部分佈局城市服務的物管企業同樣面臨城市服務毛利率低的問題。

湯曉晨表示，前期城市服務業務的發展並沒有業界預期得那麼快，但這塊業務如果做得比較好或者比較大，它對物管企業貢獻的營收額度仍相對比較高。

觀點網 近段時間以來，外資“抄底”中國房地產市場的消息更加頻密。

據悉，外資不僅有直接進入土拍市場，而且從寫字樓到長租公寓，再到物流園區、舊城改造等領域都能見到他們的身影，對於大規模的持有型物業專案更是青睞有加。

11月7日，普洛斯宣佈最新一期中國收益基金——普洛斯中國收益基金VI（GLPCIFVI）完成募集，規模達76億元人民幣。該基金將投資於中國19個城市的20處物流園區，可租賃面積約213萬平方米。

除亞洲物流地產巨頭普洛斯，私募巨頭黑石旗下龍地亦有新動作。

龍地於11月8日宣佈，即將完成對粵港澳大灣區內面積約28萬平方米現代倉庫的收購。隨著收購的完成，龍地在中國的業務版圖將大幅擴張。

收購物流園

2017年至今，龍地從純物流平臺迅速發展為覆蓋倉儲物流、長租公寓和商業辦公的多元資產管理平臺。

倉儲物流方面，龍地持續發展並在18個城市進行了投資，管理著40多個物流園區，總建築面積已超500萬平方米。

對於此次收購粵港澳大灣區約28萬平方米的現代倉庫，黑石高級董事總經理、大中華區房地產主管韋增鵬表示，過去16年，黑石始終積極投資中國市場，仍然十分看好中國市場的業務發展。

他續指，此次收購是擴大龍地的重要一步，將繼續擴展業務佈局，並在整個房地產週期內提供國際性專業知識和經驗。

龍地並未透露出讓方及專案更多的資訊，有市場人士猜測稱，專案或是來自富力。

據廣州空港物流協會公眾號2019年發佈的消息稱，富力廣州空港物流園中有待建面積約28萬平方米項目，擬建物業形態包括高端普倉、多溫區冷庫、恒溫倉庫等，可滿足不同企業更多的業務需求。

面積與位置資訊恰好能對應上，但富力空港物流園（即富力綜合物流園）早在2021年兩次出讓中，富力分別以70%股權和30%股權出售予黑石，黑石斥資共計53億元人民幣。

據觀點新媒體瞭解，富力綜合物流園專案總占地1470畝，規劃總建面積達142萬平方米，包括高端電梯式倉庫、三層盤道式倉庫，2+2式坡道倉、全溫區冷庫、現代化辦公大樓及配套員工公寓等。

龍地公眾號10月14日發佈稱，廣州空港物流園專案總用地面積約1145畝，規劃總建面積約120萬平方米，倉儲租賃面積約95.4萬平方米，覆蓋坡道庫，電梯庫，冷庫，辦公樓，宿舍等多種形態。

富力綜合物流園與龍地廣州空港物流園在總用地面積上相差325畝，因而，可以說是富力綜合物流園並不完全等同於現在的龍地廣州空港物流園，此次即將完成收購的28萬平方米現代倉庫來自富力未完成的出讓專案的猜測也並非全無道理。

加碼大灣區

2013年，黑石第一筆投資投向上海一個物流開發項目，開始佈局中國物流地產生意。而2018年將物流資產納入龍地平臺時，黑石在該領域的總面積僅為180萬平方米。

2019年以來，黑石斥重金於物流地產領域，尤其在是最後一公里物流設施及新興市場物流資產方面。

收購富力廣州國際機場綜合物流園，無疑是對黑石國內現有物流投資組合快速而有效的補充。因此，2018-2021三年時間裡，龍地物流倉儲面積從180萬平方米增長至500萬平方米，實現了飛速的增長。

龍地首席執行官黃詠祥曾表示，目前重點還是放在廣州、上海等一些門戶城市以及接近城區的區域，這樣可以説明滿足很快增長的最後一公里物流需求。以大灣區為例，廣州是華南主要的配送中心，京東、亞馬遜及蘇甯均在廣州設立區域配送設施。

廣州的核心分市場包括有黃埔、增城、花都及從化，上述提及的空港物流園就位於花都區，毗鄰廣州白雲國際機場和聯邦快遞亞太轉運中心。

截止10月14日，該園區剩餘可租賃面積約77100平方米，其中幹庫可出租面積約51200平方米，冷庫可出租面積約25,900平方米

目前，廣州核心物流園聚集區域租用率上升，且未來供應預計更多產生在非核心區，因此倉儲需求已逐漸向佛山與東莞擴散，龍地也已有所佈局，現擁有佛山南海物流園、蘆苞物流園、東莞常平物流園等。

此次收購28萬平方米現代倉庫，加碼粵港澳大灣區，龍地可以保持可觀的增長率以及快速擴大物業組合規模。

黃詠祥在2021年7月份加入龍地，而近期龍地迎來了多位經驗豐富的業界資深人士的加入，進一步壯大團隊在業務拓展，環境、社會和公司治理（ESG），以及法務方面的實力。

黃詠祥對此表示，隨著業務不斷擴張，以目標和價值觀為導向，秉承可持續發展理念，並全方位融入龍地的營運管理中，包括業務經營方式和投資策略。

面對中國高速增長市場，龍地已經不單是為黑石管理物流倉儲，還負責長租公寓和商業辦公兩個核心資產，通過專業的行業知識及多元資產的配置經驗服務于房地產週期全過程。

樓市寒冬仍在持續，地產商們或忙於節衣縮食過冬，或忙著出售資產解套。早就經歷過這些的萬達，這一次顯得輕裝上陣。

11月8日，在行業普遍融資補償的背景下，北金所披露萬達商管集團2022年度第二期中期票據發行情況公告。

本期中票實際發行金額20億元，簡稱“22大連萬達MTN002”，發行利率為6.80%，期限2+1，起息日為2022年11月7日，兌付日為2025年11月7日。募集資金全部用於償還發行人債務融資工具。

儘管實體商業受到了一些衝擊，但萬達的擴張腳步似乎並未受阻。據不完全統計，前三季度已累計新開的萬達廣場有13座。截至6月底，已開業萬達廣場約422個。

業績方面，2022年前三季度萬達商管集團實現營業總收入364.39億元，同比增長6%，比上半年增長49%；實現歸屬于母公司所有者的淨利潤為107.92億元，比上半年增加66%。

在現金流方面，“吃過一次虧”的萬達對於資金流動性的把控也尤為穩健。

財報顯示，萬達商管前三季度經營活動產生的現金流淨額為96億元，較上半年增長14%。期末現金及現金等價物餘額為325億，資金較為充裕。

目前，萬達商管的資產負債率約50.6%，比年初降低1%，仍維持在行業較低水準。

值得注意的是，忙於擴張的王健林並未停下珠海萬達商管的上市步伐，於日前再次遞表港交所。

這已經是繼今年4月份之後，珠海萬達商管三闖港交所了。

由於受到地產流動性危機的影響，物業管理行業也普遍遭受較大的衝擊，上市物企PE值在2020年中達到高點後一路下行，整個物業板塊估值遭受腰斬。自去年下半年開始，就屢屢開盤破發。

有市場人士表示，王健林此時讓珠海萬達商管闖關IPO，還是對自身資產足夠自信。據悉，這次上市吸引了鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG等22家機構投資人關注。

招股書顯示，珠海萬達商管主要為萬達集團或獨立協力廠商商業廣場提供服務，商業運營服務主要包括商業管理服務、物業管理服務及增值服務。截至2022年6月30日，珠海萬達商管共管理425個商業廣場，在管建築面積達6010萬平方米。2019年至2021年，公司的在管商業廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。截至2022年6月30日，珠海萬達商管有196個儲備項目，包括175個獨立協力廠商項目。

此次珠海萬達商管是否能夠順利IPO、進一步打開集團現金流的安全閾值，或許對於整個萬達集團能否再度回歸行業巔峰都起到了決定性作用。

需要指出的是，在行業遍地折價促銷“誘惑”下，萬達今年也開始有計劃的出手掃貨。

如4月初，建業地產宣佈將全部商業專案整體出租給萬達商管或其關聯方，萬達商管將全面負責該等商業專案的招商、對外租賃、運營和物業管理。

同樣在4月，萬達商管宣佈將以輕資產運營的方式接手位於北京朝陽區的藍色港灣商業專案和位於海澱區的五棵松卓展購物中心。

此外，萬達還接手合肥爛尾樓萬泓中心，改名“北京路萬達廣場”；接管遼寧葫蘆島興隆大家庭商業集團爛尾的專案，擬改為葫蘆島萬達廣場；接管山西忻州最大的商業綜合體田森匯，更名為“萬達廣場”；還在贛州、揚州、杭州、長沙及成都拿下多個商業項目。

11月8日，上海世茂股份(2.350, 0.04, 1.73%)有限公司（簡稱“世茂股份”）披露2022年10月房地產專案經營情況簡報。

公告顯示，今年1-10月，世茂股份實現銷售簽約面積約61萬平方米，同比下降55%；銷售簽約金額約78億元，同比下降70%，完成年度目標60%。此外，公告稱，前10個月，世茂股份無新增房地產儲備項目。

公開資料顯示，世茂股份的業務佈局以商業地產為主、多元業務為輔，是世茂集團旗下位於內地的上市公司。

11月8日晚間，觀點新媒體獲悉，保利置業集團有限公司披露2022年10月未經審核銷售資料。

據悉，於2022年10月，保利置業集團實現合同銷售金額約人民幣68億元，合同銷售面積約34萬平方米，合同銷售均價約人民幣2萬元/平方米。

此外，截至2022年10月，保利置業集團累計實現合同銷售金額約人民幣370億元，同比減少18%；累計合同銷售面積約189.4萬平方米，合同銷售均價約人民幣1.95萬元/平方米。

寶龍地產（01238）公布，連同共同控制實體及聯營公司在內，10月銷售金額31.19億元人民幣，比去年同期減少約56.84％，銷售面積約20.87萬平方米。

該集團指，今年首10個月累計銷售金額346.87億元，比去年同期減少約59％，累計銷售面積約231萬平方米。

弘陽地產（01996）公布，10月銷售金額37.09億元（人民幣．下同），比去年同期下降約47.84％，銷售面積約27.49萬平方米；每平方米平均銷售價格約1.35萬元。

該集團指，今年首10個月累計銷售金額322.23億元，比去年同期減少約56.48％，累計銷售面積約237.81萬平方米；每平方米平均銷售價格約1.36萬元。

九龍筆架山龍駒道豪宅項目緹山早前招標，上月以5.08億元售出樓盤內最大、實用面積高達7171方呎的「別墅1」（VILLA 1），創下九龍區一手洋房成交價新高，買家身份一直成謎，至昨日才傳出消息，出手者為中央駐港維護國家安全公署（下稱國安公署）。

呎價7萬 創九龍洋房紀錄

國安公署自2020年由中央在港設立後，一向甚為低調，未如中聯辦等活躍於住宅買賣，故今次料為國安公署首度入市。法例列明，駐港機構可豁免印花稅，估計國安公署今次至少節省2159萬元「首置稅」。

位於九龍半山、毗鄰懲教署中途宿舍豐力樓的緹山，上月售出最後一個兼面積最大的1號別墅，發展商嘉里建設（00683）於成交紀錄冊中並無公布買家身份。不過，據悉，打破九龍洋房最高紀錄5.08億元的入市者，登記為中央駐港維護國家安全公署（THE OFFICE FOR SAFEGUARDING NATIONAL SECURITY OF THE CENTRAL PEOPLE'S GOVERNMENT IN THE HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION），此項交易平均呎價逾7.08萬元。

私人車道連接 保安嚴密

根據緹山售樓說明書資料，該幢3層高、另附天台地庫的超級豪宅「別墅1」，總實用面積達7171方呎，5房5套間隔，附連逾5000方呎花園及千呎天台，屋內設有升降機接通全部樓層；大屋亦連3個車位，除了獨立車庫出入口外，特設整個屋苑唯一私人車道連接，加上大量保安設備，包括玻璃破碎感測器及被動式紅外線動作感測器等，私隱度甚高，保安相當嚴密。

資料顯示，理工大學校董會主席林大輝亦屬緹山業主之一，他今年中以首置身份、斥資約2.275億元，購入實用面積逾3000方呎的分層單位連雙車位，林大輝被問到成為國安公署鄰居有何感覺，他只稱未來將「路不拾遺、夜不閉戶，進入大同世界」；立法會會計界議員、民建聯黃俊碩不評論國安公署入市舉動。

中央機構免印花稅 慳逾二千萬

國安公署及發展商均無就消息表態，特區財經事務及庫務局於昨晚截稿前，亦沒有回應有否收到署方的豁免印花稅申請。

根據《印花稅條例》，中央、港府、公職人員法團或以公職人員身份行事者，均毋須繳付印花稅，而中聯辦等中央駐港機構，多年依例向港府申請豁免稅項。假設國安公署以首置身份入市，已可免卻2159萬元「首置稅」，如果以非本地客或公司身份、即達合共30%的「辣招稅」計算，更可減免逾1.52億元稅款。

稅務局回覆查詢時說，如果國安公署在港購買物業，特區政府會根據《印花稅條例》第52條，豁免其繳納印花稅。

嘉里建設旗下的現樓超級豪宅項目緹山共提供45伙，由5座別墅、14座洋房及2幢住宅大樓組成，實用面積介乎1656至7171方呎。項目於2019年開始推售，至今累積賣出39伙，佔全盤約86.7%單位，總套現金額逾63億元，包括昨天以招標形式售出的2座2樓A室分層單位，實用面積1760方呎、連一個車位以約7308.84萬元成交，呎價41528元。

大角咀建公署大樓 現租酒店辦公

中央自2020年中通過實施《港區國安法》，設立駐港維護國家安全公署後，署方作風一直低調，相對其他中央駐港機構，較少公開活動或發聲明回應事件，更鮮見有物業交易，市場估計今次國安公署是首度沾手物業市場。至於活躍參與樓市如中聯辦，早年接連有入市舉動曝光，更申請豁免以億元計印花稅款。

國安公署前年中成立後，初期以租用銅鑼灣維景酒店作公署臨時總部，而維景業主香港中旅集團（00308）也確認，把酒店租予公署有助保持穩定收入。港府2021年撥出大角咀海帆道一幅總面積約12萬方呎用地，予國安公署興建永久大樓。

國安公署亦陸續增加據點，先後租用北角城市花園酒店及西營盤港島太平洋酒店，但未有公布具體用途，直至今年9月保安局就《小型無人機令》刊憲指定限制飛行區時，才間接證實3間酒店連同大角咀大樓均屬國安公署「辦公區」。

中聯辦2019年2.4億買凱滙20伙

有別於國安公署首度傳出入市，駐港多年的中聯辦早成為物業大戶，例如2019年斥逾2.4億元買入觀塘凱滙20個單位，單次已豁免逾7410萬元「辣招稅」，當時有政團公布研究報告，估計中聯辦以直接或透過子公司持有至少757個物業，推算歷年起碼慳稅逾2億元。

港府同年回覆立法會議員查詢時也確認，中央駐港機構或其子公司在港購入78個物業，獲豁免印花稅近1.56億元。

新居屋按市況調整折扣 變相55折

房屋委員會（下稱房委會）「出售居者有其屋計劃單位2022」（下稱居屋2022）推售9503伙，下周二（15日）開始揀樓程序，其中7個全新屋苑共8926伙中，售價最貴的「樓王」屬於北角驥華苑極高層單位，售價530.95萬元。房委會並因應市況調整出售單位的折扣率，由本來的49%減少4至5個百分點，意味新居屋單位變相以市價55折至56折發售。不過，業界人士指出，樓價持續下跌削弱中籤者的入市意欲，估計居屋2022最終僅售六成至七成單位。

根據房委會最新資料，居屋2022提供最少9503伙，屬2014年復售居屋以來最多。其中8926個單位來自7個全新屋苑，包括驥華苑、九龍東啟德啟欣苑、馬頭角冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑、沙田愉德苑及東涌裕雅苑、42個房委會和香港房屋協會（房協）過往期數的重售單位，以及僅供綠表人士揀選的535個租者置其屋計劃屋邨回收單位（租置單位）。

房委會回覆本報查詢時指出，將於下周二起，邀請約120名申請者揀樓，包括受房委會已經公布葵涌石籬中轉房屋清拆計劃影響的合資格家庭申請者及「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者，分4個時段揀樓。

下周二起揀樓 啟欣苑124萬

前述7個全新屋苑，房委會原本以市價五一折釐定，售價由124.38萬至530.95萬元，呎價4656至11618元。值得留意的是，近期樓價持續下跌，根據房委會既定做法，居屋單位售價不會轉變，但房委會在揀樓期間會按最新市況評估和更新每個屋苑出售單位的市值，並調整折扣率。房委會指出，由於現時各屋苑的市值較定價時為低，折扣率因而減少4至5個百分點不等（即約44%至45%），有關折扣率適用於本月簽訂的買賣合約，令新居屋變相以市價55折至56折發售。

折扣率適用於日後把單位推出於公開市場發售前計算補地價之用，以一個單位補地價時房委會評定的市值為1000萬元為例，原本折扣率為49%，即補地價金額為490萬元，以最新折扣率計算的補地價則減到440萬至450萬元。

房委會昨天亦公布全數屋苑的詳細樓書和價單，根據價單顯示，北角驥華苑32樓7室，實用面積457方呎，售價530.95萬元，屬於居屋2022中最貴的「樓王」，向北，可望維多利亞港海景，呎價達11618元，亦是居屋2022中呎價最高。

最平單位屬於啟欣苑B座1樓8室，實用面積189方呎，售價124.38萬元，呎價6581元。值得留意的是，啟欣苑預計入伙日期由2024年12月底，押後3個月至2025年3月底，樓花期長達29個月。

以綠表最高可承造九成半按揭計算，前述全新居屋單位首期最低約6.22萬元；白表首期則低至樓價一成，即最少約12.44萬元可做業主。

而於同步供揀選的42個重售單位，當中27個來自房協將軍澳翠嶺峰、屯門翠鳴臺和沙田綠怡雅苑，定價185.1萬至573.4萬元，呎價6232至8210元；其餘15伙來自房委會粉嶺山麗苑和火炭彩禾苑，售價118.84萬至345.38萬元，呎價4259至6799元。

代理料銷情慢熱 僅售出七成

中原地產住宅部總裁陳永傑說，近期樓價持續下跌，中籤者抱「遲買更平」的心態，不會急於入市，故預計居屋2022銷情慢熱。他估計，揀樓程序動輒明年6月才會完結，最終僅售六成至七成單位，市區屋苑例如驥華苑及冠山苑可以順利沽清，新界區屋苑如裕雅苑就有機會滯銷。

二手蝕讓個案陸續浮現，馬鞍山「半新盤」星漣海有4房大單位放盤近一年，在累減250萬元後以1800萬元沽出，原業主持貨逾5年半賬面蝕93.5萬元離場。

中原地產分行經理黃偉杰表示，馬鞍山星漣海1座中層E室，實用面積1238方呎，4房間隔，享開揚海景，早於去年底放盤，最初叫價2050萬元，因放售一段時間仍未能售出，今年7月已減價至1900萬元，加上業主有意移民，近期決定一減再減，終以1800萬元獲用家承接，累減250萬元或12.2%，呎價約14540元。

原業主於2017年3月以1892.5萬元一手購入單位，早年曾出租，近一年已丟空，現轉售賬面損手92.5萬元，貶值約4.9%。

維港灣2房740萬七載低

二手市場續尋底，中原地產首席分區營業經理黃家全指出，大角咀維港灣10座中層F室，實用面積457方呎2房單位，議價後以740萬元成交，樓價料屬該屋苑同類單位近7年新低，呎價約16193元。

原業主於1998年以298.2萬元一手購入，持貨約24年，賬面仍大賺441.8萬元，單位期內升值近1.5倍。

此外，青衣居屋海悅花園有已補地價單位成交呎價跌穿1萬元。美聯物業高級分區營業經理黃淑賢透露，海悅花園1座高層E室，實用面積590方呎3房單位，以已補地價540萬元售出，呎價約9153元。同類單位上月曾錄600萬元成交，一個月內造價跌60萬元或一成，不過是次易手的單位裝修較殘舊。

原業主於1992年3月以未補地價69萬元購入單位，未計補地價金額，賬面升值約471萬元或6.8倍，即使扣除補地價，料原業主仍獲得可觀利潤。

佐敦迷你單幢住宅項目AVA62的一個地舖，在降價800萬元後，以4000萬元易手，租金回報達3.5厘。市場消息指出，佐敦上海街62號AVA62地下1號舖，建築面積約1439方呎，原以4800萬元放售，終以4000萬元成交，呎價約2.78萬元。該舖由點心店以每月11.5萬元租用，租金回報率約3.5厘。

AVA62由資深投資者盧華家族發展，主打納米單位，早年曾拆售部分地下舖位。最新成交的1號舖曾於2017年11月錄得5800萬元成交登記，不過屬於內部轉讓，實際仍由盧華家族持有，現時成交價比5年前內部轉讓價低1800萬元或31%。

瑞安護老院1647萬購企業廣場

商廈方面，九龍灣企業廣場1期3座11樓7室，建築面積2615方呎，由瑞安護老院集團斥1647.5萬元購入，呎價6300元。原業主於2017年5月以1830.5萬元購入，賬面蝕183萬元或10%。

政府去年宣布收回3幅位於元朗和粉嶺的私人土地作資助房屋用途，其中元朗元龍街的土地交由香港房屋協會（房協）興建資助出售房屋，房協近日向城規會就該用地提交發展方案，擬建單幢樓宇，提供不多於720伙，可望2028年落成。

提供不多於720伙

該用地位於元龍街和攸田東路交界，鄰近私人住宅項目YOHO Midtown，房協提交的發展方案，是以地積比率接近7倍，於該址興建一幢40層高的建築物，總樓面面積約39.4萬方呎。

根據房協的構思，新建的樓宇住宅樓面面積約36.8萬方呎，提供不多於720個資助出售房屋單位，供約2016人居住；其基座則設有社福設施，涉及的非住宅樓面面積約2.6萬方呎，包括一家設有32個宿位的輕度弱智兒童之家，以及一家地區長者社區中心。

由於該用地與YOHO Midtown等位處同一個「綜合發展區」地帶中，房協向城規會提出的申請，依例須涵蓋YOHO Midtown等。不過，房協強調，最新提出的申請只針對其負責的資助出售房屋項目，沒有就其餘範圍作出改動。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，10月二手居屋（包括已補地價及未補地價）註冊量339宗，較9月的366宗按月下跌約7.4%，連跌兩個月，並創4月錄得301宗以來的半年新低。今年首10個月二手居屋註冊量共錄得3703宗，比起去年同期5814宗跌36.3%，屬2008年首10個月錄得3427宗以來的4年同期最少。

黃光耀：明年將推7新盤 涉逾2800伙

科技發展推動建築及生活質素提升，會德豐地產常務董事黃光耀稱，集團由投地、規劃、建築到落成後管理等環節均引入科技元素，務求讓創科「落地」，打造「豪宅3.0」，而集團明年將推7大新盤，涉逾2,800伙。

國家「十四五」規劃提及香港要發展成國際創新科技中心，黃光耀認為，創科要做到「落地、普及」，發展商擔當重要角色。一方面集團支持本地創科產業成長，包括透過HKSTP @Wheelock Gallery、WLab與本地創科公司合作；同時，集團企業管理，以及樓盤項目由投地，到規劃、建築施工、銷售，以至入伙後交樓及物業管理都積極引入新科技。

會德豐地產今年便搬入One Island South新總部Wheelock Home，近5萬呎樓面打破傳統設計，讓同發揮創意、提升團隊合作。

由投地開始，集團早在2021年投得古洞第24區項目，黃光耀形容該區是北部都會區創科產業的核心，集團早着先機，會在項目設計內加入創科元素，吸引創業家、河套區創科專才。去到項目施工階段，集團亦引入「智慧工地綜合管理」（C-Smart）技術，集合物聯網、雲計算等技術，除了提升建築效率亦保障工人安全。樓盤設計亦引入輕觸式接觸、人面辨識、車牌辨識及智能家居元素。

項目設app 買家知悉最新進度

現代人生活離不開手機應用程式（app），集團旗下每個項目會設立一個一站式應用程式，方便跟住戶溝通。黃光耀解釋，「每個項目的每個階段，會提供最新資訊予買家，讓他們了解建築進度……交樓時住戶可以透過程式提交執修表格，入伙後利用程序預約會所設施，以至周邊環境、交通狀況」。

黃光耀認為，豪宅隨着時代不斷演變，由最初「豪宅1.0」講求地段，到之後在用料、設計上花功夫（豪宅2.0），到現時在新的社區打造新一代「豪宅3.0」，買家更注重社區環境及健康生活，發展商亦在設計項目時，更注重整區可持續發展，體現ESG（環境、社會及管治）理念，以及科技元素。

展望2023年推盤部署，會德豐地產將有7大新盤推出，合共涉及逾2,800伙，做到「季季有盤推」，單是明年上半年便有4大新盤推出，包括東九龍KOKO HILLS第3B期、啟德PARK PENINSULA承豐道19號第1期、將軍澳日出康城第12期第1期，以及PARK PENINSULA - MIAMI QUAY第2期。黃光耀認為，焦點包括日出康城第12期，「較早前集團在日出康城持有4個項目，當中5期、7期及9期已經落成，現時最後一個項目第12期屬於『完結篇』，希望能夠配合日出康城過往歷史，亦為市場帶來一些新元素。」

中原地產山頂南區、愉景灣及離島區資深營業董事何兆棠指，2022年首10個月該區共錄得57宗二手豪宅買賣，較去年同期168宗下跌66%，當中分層單位佔39宗，洋房佔17宗，屋地成交佔1宗；總成交金額共涉資約59.67億元，較去年同期176億元跌116.33億元。

山頂南區10月份錄得7宗買賣成交，較9月4宗上升75%，成交金額7.27億元，按月上升3.5倍。何兆棠料，第四季山頂南樓價再向下調整3%至5%，交投可望增加20%。

作為核心商業區之一，尖沙咀的舊樓商業價值高，因此區內舊樓一直吸引不少發展商或財團收購。粗略估計，區內現時至少有9個重建項目，共提供約112萬平方呎樓面。以舊樓重建項目計算，香檳大廈B座重建計劃規模最大，預計可提供14.7萬平方呎的商業樓面。

據初步統計，區內至少有9個重建項目正在進行，涉約112萬平方呎樓面，當中有8個屬於舊樓收購重建，只有中間道11號前「海員之家」的重建項目不屬於舊樓收購。而在上述多個舊樓收購項目之中，以香檳大廈收購計劃最為矚目。

9項目重建 香檳大廈規模最矚目

香檳大廈位於金巴利道，早在1960年代落成，曾經是九龍區最高物業。而恒地 （00012） 早在10年前已經展開收購項目。香檳大廈分A及B座發展，目前為1幢樓高10層的商住物業（包括地庫樓層），地盤面積約2.33萬平方呎，以地積比率約12倍計，未來可重建樓面約28萬平方呎。當中以B座的收購比較順利，發展商已集合逾8成業權，並在約2年前申請進行強拍統一業權。如發展商先獨立展開重建，單計B座地盤面積約1.23萬平方呎計，商業總樓面約14.74萬平方呎。值得一提的是，香檳大廈的對面為恒地旗下的美麗華廣場及酒店，意味發展商進一步鞏固區內勢力。

樂風完成收購 漢口道建甲廈

另外，中小型發展商亦積極在區內「插旗」，其中近年積極併購舊樓的樂風集團於今年5月公布，集團已夥拍BentallGreenOak及施羅德資本，並斥資逾15億元完成收購尖沙咀漢口道31至37號物業的大部分業權，計劃重建為甲級商廈。整個項目的地盤面積約9,650平方呎，規劃為「商業（甲類）」地盤，總樓面面積約11.58萬平方呎。而樂風集團等其後於今年7月，就當中的漢口道35至37號恕園大樓，向土地審裁處申請強拍，其現況市值逾6.3億元。

而本地老牌家族永倫集團，早前購入的金馬倫道6號及6A號全幢物業，亦已經於今年2月獲屋宇署批出建築圖則，獲准興建1幢18層高（另設有2層地庫）的商業樓宇，涉及可建總樓面約29,434平方呎。至於同由集團持有的金馬倫道2至4A號的利達行，亦於去年10月獲批重建為1幢設有兩層地庫的25層高商廈，總樓面約70,563平方呎。

近期樓市受一連串不利因素影響，連帶地價估值亦回軟；其中，本周五（11日）截標的葵涌荔崗街用地招標，業界因應早前市區用地以低價批出，下調估值約15%，最新估值約12億至20億，每方呎估值約4800至8000元，並料財團出價審慎及保守。

在疫情及加息等負面因素影響下，本月截標的多幅地皮業界均下調估值。最近於本周五截標的葵涌賣地表地皮，是政府相隔7年再推出該區用地，該地位於葵涌半山之上，可俯瞰葵涌一帶市區及山景，惟因日前市建局土瓜灣住宅項目地價短短7個月跌價逾24%，業界亦下調該地估值，綜合市場最新估值約12億至20億，每方呎估值約4800至8000元。

最新估值約12億至20億

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，早前土瓜灣項目以低價批出，而且近期市場氣氛未如理想，最新估值下跌15%，該地發展規模適中，涉及投資額大，料以中大財團為主，亦不排除有財團以合資方式競投，料財團及發展商出價會較為審慎及保守。該地周遭生活配套不多，惟出入需小巴接駁港鐵站。料日後項目落成後每方呎可售1.6萬起。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，該地皮可作商住項目發展，亦可發展純住宅，根源據條款，日後需要提供公共交通總站，以及供有需要人士作宿舍的福利設施。另外，該地位於葵涌半山之上，景觀開揚，可俯瞰葵涌一帶市區及山景。

料以中大財團為主

上述葵涌荔崗街（葵涌市地段第515號）用地，位於葵涌半山的荔崗街，鄰近夾屋浩景臺，地盤面積約41764方呎，作私人住宅用途可建總樓面約25.06萬方呎；亦可作非工業（不包括私人住宅、倉庫、酒店及加油站）用途。該地將於周五（11日）截標。

未來土地供應主要來自新界區，該葵涌荔崗街地皮，位處地勢較高，環境清幽，可俯瞰葵涌一帶市區及山景；而鄰近以資助房屋和醫院為主；不過交通方面，位置偏離港鐵荔景站，主要依靠小巴前往荔景或荃灣市中心等地；而日後小巴站將藏於項目之內，更方便住戶出入。

該區近年少有住宅地供應，更是自該區2015年1月後相隔約7年再有賣地表地皮新供應，資料顯示，該區對上一次批出同類住宅地為由豐資源於2015年1月以3.721億投得的葵涌興芳路地皮（現已發展為豐寓），當時每方呎樓面地價約6700元；換言之，是該區相隔約7年再有賣地表地皮新供應。