受惠台北市新案「昇陽麗方」完工交屋貢獻，昇陽（3288）今年業績亮眼，前三季合併營收23.55億元、合併稅後純益1.39億元、EPS 0.52元，相較於去年都同步大幅成長，賺贏去年全年的合併稅後純益0.41億元、EPS 0.25元；未來幾年手中擁有案量超過450億元，其中台北市中山區總銷22億元的「聚昇陽」，明年完工交屋後可望加入貢獻行列。

昇陽23日舉辦法說會，目前主要布局包括雙北市、桃園，其中預售中新案為桃園總銷15億元「麗昇陽」，去年底開始邊建邊售；成屋案為總銷22億元「昇陽麗方」，預售已衝出不錯的銷售成績，今年第二季起完工後，開始銷售餘屋，為今年業績主力。

另外中山區總銷22億元的「聚昇陽」，預計明年5月可望完工交屋，目前已售8成，明年6月再針對未售餘屋再進行銷售。市場預期，明年業績可望維持今年水準。

昇陽表示，目前施工中及待售案共有八筆，除「昇陽麗方」、「聚昇陽」外，還包括總銷29億元「昇陽國詠」、18億元「麗昇陽」、63億元「昇陽國際ONE 360」、5億元「石牌路案」、14億元「昇陽逸居」、10億元「開封街案」，合計約有184億元，主要集中在台北市。

房貸利率1.827％ 逾6年新高

房市降溫！中央銀行昨公布台灣銀行等五大銀行十月新增房貸金額四七二．七二億元，較九月減少七十四．四九億元，較去年同期更減少一五六．八四億元；房貸利率則反映央行三度升息，重返一．八％水準、達一．八二七％，創逾六年新高。

根據央行統計，十月五大銀行新承做購屋貸款為四七二．七二億元，為今年三月以來新低。央行官員表示，這與十月六都買賣移轉棟數月減六．八七％、年減二十八．二％情況一致，反映近期房市買氣相對保守。

究其原因，與央行升息、經濟前景不確定性高以及金融市場震盪有關，尤其十月台股受到美股影響，股價大幅修正，十月底才稍稍反彈，導致買方在購屋上趨於審慎、觀望；此外，銀行在升息循環中控管風險性資產，對房市需求也有一定影響。

官員表示，近期六都買賣移轉棟數負成長、房貸金額也在萎縮，房價雖仍在高檔，但以信義房屋大台北房價指數來看，十月月增○．三％、年增十．二二％，成長已趨緩，其中新北市月增率轉負，年增率較九月減三．六四個百分點。

另，從主計總處營造工程指數來觀察，前一段時間年增率都維持在雙位數，今年五月降至個位數後一路走低，十月已跌破五％，「建商營造成本壓力降低，應會對未來房價產生影響」。

至於建商是否有讓利空間？官員說，應該是。過去建商賣房，一定是成本加上利潤訂出價格，成本包含購地、營造以及人工成本等，如今營造成本增幅趨緩，廠商成本壓力降低，接下來就看建商態度以及財務狀況；畢竟過去幾年房價高漲，建商獲利不少，隨市場買氣轉為觀望、保守，建商是否堅持開高房價以支撐「利潤」，還是會因應買方需求有所調降，將使供需雙方展開角力。


房市降溫 國銀新增房貸減
聯合報

政府打炒房與央行三度升息效應逐漸發酵，央行昨天表示，五大銀行十月新增房貸金額跌至四七二點七二億元，若排除季節性因素，為近兩年半的新低；此外，受央行啟動升息循環影響，新承做房貸利率升抵百分之一點八二七，連十一漲並創六年八個月新高，較九月驟升○點○九六個百分點。

央行經研處副處長蔡惠美指出，目前房貸已萎縮，而就成本面來看，營造工程物價指數年增率自五月起逐月下滑，十月已從過去兩位數降至百分之四點六，建商成本壓力已降低，建商在房價上確實有讓利空間，但房價是否真的會下跌，還是要看建商態度，建商會評估自身財務狀況，若財務狀況穩健，可能會堅守較高的價格以維持利潤，若財務狀況不佳，也可能因應買方需求調降。

央行昨公布十月本國五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做房貸利率持續上揚至百分之一點八二七，創下二○一六年三月以來新高紀錄；至於新增房貸金額則月減七十四點四九億元至四七二點七二億元，創今年二月以來新低，顯示房市有明顯降溫。

二○一八年起，受惠美中貿易摩擦，台商掀起返台投資熱潮，帶動房市需求升溫，國內房價自二○二○年出現一波漲勢，為抑制炒作風氣，央行在二○二○年十二月加碼房市信用管制措施，顯示過去兩年為房市最火熱的時期。而十月五大銀行的新增房貸明顯萎縮，並已回到央行打炒房前的水準，財經部會一系列打炒房措施與央行啟動升息循環，已對房市確實造成抑制效果。

蔡惠美說，十月金融市場震盪，美股、台股都走跌，直到月底才出現反彈，加上經濟前景不佳，都影響房市買方轉趨觀望；而銀行今年在升息循環下，加強控管風險性資產，也使房市需求受影響。

以六都交易量看房市走勢，十月六都建物買賣移轉棟數月減百分之六點八七，年減百分之廿八點二，前十月六都建物買賣移轉棟數也年減百分之四點三九。其中，桃園市月減幅高達百分之十六點三、台南月減百分之七點七四、高雄市月減百分之七點二、新北市也月減百分之六點五三，均下滑至少五個百分點以上。

此外，永慶房屋統計第三季的預售屋交易量，七大都會區都比去年減少，形成「價漲量縮」格局。

整體而言，七大都會區第三季度的預售屋交易量從去年的一萬五○四一件，驟降到今年的七六四五件，下滑百分之四十九點二、幾近腰斬，可見預售屋買氣大降溫。減少最多的是高雄、台北與台中，減幅都超過六成。

家族成員捧場自家豪宅建案近兩年至少有10件，最新實價顯示，頂禾開發豪宅「頂禾園」八樓戶、含五個車位共216.74坪，6月以2.74億元出售、每坪單價170萬，買家為頂新魏家。

頂新魏家在去年初，也以2.87億元買下「頂禾園」11樓戶，事實上，近年家族買下自家建案的案例不少，例如今年初松濤苑11樓戶，由潤泰創新關係企業「鵬霖投資」以8.2億現金買下，換算單價每坪250萬元；「大安傳家」高樓層三戶，江陵機電林家以旭海投資名義購入每坪178萬元，創社區新高。去年富邦蔡家也以每坪233萬元，買下「西華富邦」高樓層。

最新成交的「頂禾園」迄今僅有十件實價登錄，住戶中有頂新魏家及港星余文樂而頗具盛名，最高單價為2015年17樓戶成交單價每坪217萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，開發商家族買下自家建案，有三個目的性，一個是定錨效應，通常在開賣之初，家族買下第一戶，為社區身價定錨，而之後買的自家交易就算沒有創高，也具有穩定行情之效；其次是對興建品質背書，對建商而言，自建豪宅規格和風格也較偏好自家需求。

房市領頭羊的預售屋市場降溫，第三季七都預售市場成交量僅7,645件，較去年同期1.5萬件腰斬，不過房價卻持續攀升，七都平均年漲幅達20.6％，台北市連續二季均價三位數，台中、新竹更首度站上4字頭，買氣急凍，價格卻未見修正，呈現「價大漲、量急縮」格局。

據實價登錄統計，今年第三季與去年三級警戒解除、房市快速起飛、資金湧入預售市場的第三季相較，主要都會區交易量呈現腰斬，若與去年最熱絡的第四季相較，衰退幅度更高達63％。其中台北、高雄年衰退幅度高達7成以上，台中也達6成，新北市在相對穩定的剛性買盤支撐下，僅減少24％。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，去年12月內政部推出預售禁止換約政策後，市場投機買盤退場，今年以來受到升息、疫情、股匯市下挫等影響，民眾觀望氣氛濃厚，即使打炒房政策尚未通過，但預售屋交易量明顯萎縮。整體而言，資金派對結束後，交易回歸基本面，剛性需求穩定區域，房市表現相對獲得支撐。

不過隨第四季仍有升息機會，民眾購屋負擔能力被限縮，不論成屋或預售屋買氣都可能受衝擊，預期房市降溫趨勢恐將持續。

即使全台各地預屋售交易量有程度不一的衰退，不過房價仍持續上揚，除了台北、新北市年漲幅各為12％、17％以外，其餘都會區漲幅均在2成以上，新竹房價一年更上漲39％。在近一年來房價大漲下，新竹、台中均價均站上4字頭，過去房價基期較低的台南也站上3字頭。

陳金萍表示，新竹及南高年漲幅均在28％以上，成過去一年來房價漲勢最兇都會區，主要原因與科技業投資有關，產業群聚效應，科技業設廠提升區域經濟發展，包括竹科、南科、橋科等題材，科技新貴「高消費力」，看好未來前景的追價買盤湧現。


自由時報
預售買氣大摔 北、中、高市年減逾6成

七大都會區預售屋買氣大衰退，整體市況呈「價漲量縮」。房仲業者統計，今年第三季七大都會區預售屋每坪均價與揭露件數，對比去年同期，預售屋價格仍持續上漲，以新竹漲幅近四成最大，但買氣全數衰退，以台北市減幅逾七十三％最多。

根據永慶房產集團統計，第三季新竹縣預售屋漲幅最驚人，去年第三季每坪均價還維持三字頭，今年第三季已飆至四字頭；漲幅第二大是台南市，去年第三季每坪約二十四．二萬元，今年第三季漲至三十一萬元，年漲逾二十八％。反觀雙北市，預售屋年漲幅均在十七％以內，其餘縣市則為兩成起跳。

觀察七大都會區預售屋揭露件數，第三季新北、桃園、台中與台南市均突破一千件，七都合計七六四五件，年減逾四十九％，買氣幾近腰斬。其中，預售屋買氣衰退幅度最大的為台北市，第三季僅二二三件，年減逾七十三％；其次為高雄市，第三季僅五○七件、年減近七十二％；台中市第三季雖有一四八九件、但年減近六十五％，減幅第三大。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，近一年預售屋房價漲幅較明顯的都會區落在新竹、高雄、台南等，主要是受益產業群聚效應，科技業前往設廠的利多。不過，七大都會區預售屋交易量，均較去年同期衰退，形成「價漲量縮」格局。

陳金萍提醒，通膨、地緣政治風險等房市利空短期難消散，因此房市難樂觀以待，加上第四季仍有升息機會，民眾購屋負擔能力被限縮，不論成屋或預售屋，買氣都可能受到衝擊，預期房市降溫的趨勢恐將持續。

資金Party要掰了，商用不動產市場的買家結構正在洗牌，商仲顧問指出，由於銀行緊縮不動產融資，現金豐沛的高淨值資產大戶，可望躍居撐盤主力；至於最具投資韌性的不動產，將聚焦商辦、物流、ESG三大類標的。

全球獨立不動產顧問公司萊坊（Knight Frank）23日公布「活躍資本」研究報告，分析未來全球資本流動及不動產布局趨勢，報告指出，明年資本市場波動將持續，升息及通膨將達到高峰；至於跨境資本流動，預期將減緩至過去十年的中間水準，流動方向仍以美國、英國及德國為前三大目的地。

至於全球投資資產類別，預期明年將以辦公室、物流為主，未來專業投資人，會以「強化韌性」作為主要策略。

瑞普萊坊總經理蘇銳強分析，在經濟前景不明的未來一年，能夠兼顧流動性與避險功能，且能創造ESG價值的優質房地產標的，將擁有面對不確定的韌性，更加受到市場青睞，並聚焦三大題材，首先，核心資產以商辦、物流及工業為主；第二，向優質區位及產業聚落靠攏；第三，創新價值ESG成不動產的標配。

蘇銳強表示，隨著融資成本增加、放款條件更趨保守，市場主導者也開始洗牌，其中高淨值資產人士、及超高淨值資產人士，受惠於本身龐大的資本帶來的競爭力，預期在借貸成本大幅上升的明年將更加活躍。

矗立高雄愛河畔17年的大元國際大樓，確定今年底啟動招商，這棟21層的商用大樓，將規劃作為商場、辦公以及飯店，預定一年內完成翻修，地下一樓至三樓為商場、4至18樓做為A級海景商辦或部分飯店等空間，19至21樓則引進高檔餐廳及招待所，打造複合式的商業及休憩空間。

大元建設相關人士23日證實此一訊息時指出，由於高市府積極的協調與溝通，加上看好高雄產業轉型所帶動的商業發展，公司已決定，今年底將重新啟動位於愛河畔閒置多年的大元國際大樓的招商行動。

大元國際大樓產權屬於大元建設所有，基地面積約806.46坪、建坪達1萬3,709坪，為地下四層、地上21層商用大樓，大樓停用迄今已逾17年。

大元建設表示，為因應亞灣特區未來商辦需求，將全力配合高市府同步招商，攜手打造亞灣成為國際企業旗艦中心聚落，帶動亞灣水岸與周邊區域經濟發展。

大元建設指出，礙於工料雙雙大幅上漲，全新整修的總體工程金額目前仍在估算中，唯一確定的是，肯定是一筆很高的預算。

高雄經發局23日證實，為了重啟招商作業，大元國際大樓的持有者大元建設，在今年9月間，由董事兼總經理馬瑞辰率團隊，到高市府拜會表示，因看好高雄近年產業轉型帶動商業活絡發展，亞灣區發展5G AIoT及推動水岸經濟，區域內高流、港埠旅運中心相繼啟用，燈會、文博會和設計展的舉辦，吸引人潮不斷，加上輕軌串聯，明顯看到城市轉變帶動商業活絡，決定今年底前啟動大樓整建。

根據大元建設規劃，大元國際大樓今年底動工整建，一年內完成翻修，地下一樓至三樓為商場、四至18樓要打造A級海景商辦或部分飯店等空間，19至21樓則引進高檔餐廳及招待所，打造複合式的完善商業及休憩空間，聯手高市府同步招商，帶動亞灣區水岸及周邊場域發展。

家庭儲蓄約28萬 購屋負擔卻增583萬

房價飆漲導致購屋負擔加重，尤其過去三年購屋總價增加金額，最大差距要花二十年儲蓄才追得上。房仲業者指出，六都及新竹縣市二○一八至二○二一年加重的購屋負擔，以台北市增加約七三一萬元最多，其次是新竹縣約五八三萬元；對照二○二一年家庭儲蓄，新竹縣平均約二十八萬元，等於需要近二十一年儲蓄，才能追上過去三年購屋負擔加重的金額。

根據信義房屋統計，二○一八至二○二一年，六都及新竹縣市的住宅加車位購屋總價負擔增加金額，除台北市、新竹縣以外，其餘縣市都在三七○萬元以內，新北、桃園、高雄更少，三年購屋加重負擔均不到二百萬元。

北市也超過20倍 台中16.7、台南11.1倍
若將近三年購屋負擔加重金額，對照去年六都及新竹縣市家庭儲蓄金額，新竹縣、台北市加重金額均超過二十倍，其次是台中市約十六．七倍，台南市約十一．一倍，其餘都會區均在七倍以內。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波房價上揚，民眾有無資產造成的財富差距甚大，即使名下只有一戶房子，財富也跟著增加，至少不用再花十幾、二十年的儲蓄去追房價；但手上沒有資產的族群，未來要購置房地產，相對負擔也增加許多，尤其有些區域新屋房價漲幅驚人，購屋民眾只能透過買舊一點、小一些、甚至遠一點的房子，以降低購屋壓力。

因此，不論房價大漲或大跌，都讓有殼族、無殼族感受迥異，房價上漲時，有資產的族群受惠，房價下跌則反之；但在房價飆漲後，還沒買房的民眾相對比較辛苦，即使現在房市已降溫，也不再是強勢的賣方市場，但增加的購屋負擔仍需花更多時間與金錢才能追上。

中央社

央行升息效應發威，房市買氣冷卻，房價依舊居高不墜，不過央行官員今天指出，從營造工程物價指數走勢可以發現，成本壓力已經降低，現在建商比較有讓利空間。
中央銀行今天公布10月五大銀行新承做房貸金額降至新台幣472.72億元，創下近8個月最低水準，房貸利率則續揚至1.827%，為逾6年半新高，顯見升息對房市的影響愈來愈顯著，買氣明顯降溫。

央行經研處副處長蔡惠美表示，央行升息、經濟前景不確定性攀高，加上金融市場震盪，均使買方購屋趨於保守。

至於民眾最關心的高房價議題，蔡惠美指出，先前建商多表示高房價關鍵是材料價格高漲、缺工嚴重，導致營造成本居高不下，但觀察近期營造工程物價指數年增率，今年5月以來「都是往下走」。

根據主計總處資料，營造工程物價指數自109年底逐漸攀高，110年漲幅更迅速擴大、年增率突破雙位數，全年平均上漲10.93%，直到今年漲幅回落，5月起年增率回到9.49%的個位數成長，到了10月，更只剩下4.57%。

「未來成本增幅的縮小，應該會對房價有點影響」，蔡惠美表示，房價是成本加上利潤，成本包含購地及營造成本，而營造成本漲幅收斂，意味對建商壓力降低，接下來就看建商財務狀況如何，是否堅持高房價以支撐利潤，還是因應買方需求而降價。

媒體追問，營造成本下降，是否意味建商有讓利空間，蔡惠美回答：「我想應該是，但也要看財務體質」。

「買賣價金履約保證」是什麼？台灣的成屋買賣付款方式，通常分為「簽約、用印、完稅、交屋」四階段，買方在各階段分別把購屋價款匯進專戶，當賣方需要繳稅、支付仲介服務費等，再經第三方機構審查，才自帳戶撥款，而等到過戶手續完全辦妥，買方確認取得房屋後，其他全部款項也才會撥付給賣方，這就是所謂的履保機制，藉此確保交易金流無虞。

信義房屋說明，成屋買賣付款方式，多依簽約、用印、完稅、交屋等四階段，大多由買方在各階段需支付成交總價的10%、10%、10%、70%。為保障動輒上百萬、甚至上千萬的買賣價金，為確保買方購屋積蓄不會被騙走，賣方則一定拿得到售屋款，信義房屋與安信建經參考美國ESCROW制度，並評估台灣市場情況，民國85年率先研發出「買賣價金履約保證」制度，而針對透過信義房屋成交的買賣雙方，也提供免收成交金額萬分之6履約保證費用的優惠。

履保機制如何運作？信義房屋進一步說明，買方支付簽約款後，賣方會自專戶動用支付仲介服務費；買方支付用印款及完稅款後，賣方則需自專戶支出過戶相關稅費；當過戶完成，買方申貸的銀行貸款核撥後，專戶則可出款清償賣方房貸；最後，交屋階段，買方支付完整交屋尾款，則會結清售屋所得的餘款，交付給賣方。而在每一道出款程序中，都需經第三方機構審查，才能夠出款。

縱使過程中，賣方違約不賣房子，保證銀行會將買方已支付進專戶的購屋款項，加計利息後，全額返還給買方；而若是買方違約不買，則會在結算價款後，交由賣方沒收違約金。換言之，即使過戶流程中出現狀況，透過履約保證機制，仍能確保買、賣雙方價金的安全。

此外，值得注意的是，目前坊間有許多業者提供履約保證服務，而信義房屋的履約保證，也是業界唯一由資本額約千億的銀行擔任保證人（玉山銀行），而非由沒有最低資本額限制的建經公司擔任保證人，對消費者實質保障最高。提醒買賣雙方，履約保證機制能有效預防及避免交易風險，當有買賣不動產需求，仍應搭配履保服務，更能確保交易安全。

台北市中泰花園社區於1977年取得建造執照，惟建築完成後因私人產權爭議而未取得使用執照，因此建築物皆未辦理登記。該逾40年建築物無產權登記且涉及私權爭議，台北市建管處於核准拆除執照前要求申請人出具切結書及特別註記，如於拆除期間有他人對其拆除物相關產權有疑義時，應立即停止拆除，俟相關權利均釐清且所有權人為本拆除執照之申請人，方得繼續拆除。本案因涉及利害關係人爭議及訴訟程序，故目前請爭議雙方釐清後再續處。

由於該建物涉拆屋還地及建物所有權之私權訴訟事項，致都更整合期間冗長且相形爭議複雜，雖提出都更事業計畫，目前仍依法審查尚未完成更新程序；考量都市更新案件涉及民眾權益重大，本市更新處對於都更案件審議程序及計畫內容，均以嚴謹審查態度為前提，以避免爭議。

市府相關行政程序均依法辦理，無論建築管理程序及都市更新審議皆訂有標準作業流程，並秉持透明、公正、公開、公平之原則辦理。

今年“金九銀十”不再，房地產企業整體銷售低迷。

先來看兩組數據：百強房企前10月全口徑銷售金額同比下降44.6%，近乎腰斬。頭部房企表現雖優於行業平均，但整體降幅也在三成以上，TOP20房企全口徑銷售金額同比下降32.6%。

儘管市場下行，仍有部分房企業績增速優於行業，之所以銷售表現相對堅挺，這與頭部房企銷售推盤節奏和行銷打法有很大的關係。克而瑞研究中心選取10家TOP20房企中業績增速高於平均值的樣本企業，發現他們的打法圍繞三大方面：降價出清調整存貨結構、加大優質專案推售、加大折扣力度，通過降價搶客源，高端奪市場的打法，使得頭部房企“跑得更快”。

在經濟下行的情況下，頭部房企面對年內最後一個多的態度仍是積極搶收，其相應的行銷活動預計不會少。

十家樣本房企有個特徵，即有7家同比降幅低於TOP20房企32.6%的平均降幅，另外選取了TOP3房企中比較穩定的碧桂園、萬科以及TOP20房企中唯一一家同比增長的企業越秀地產。

上述房企每家銷售打法不同，其中大多通過降價出清調整存貨結構，典型如碧桂園。

碧桂園前十月的全口徑銷售金額居行業首位，但從其佈局上來看，一二線城市之外的銷售去化承受較大的壓力。在這種情況下，碧桂園從去年三季度末開始就項目的銷售去化進行了多樣化的行銷舉措，不同階段又呈現出不一樣的特點。

第一，通過集團強管控，率先進行統一的集團型行銷活動。從去年9月份開始，碧桂園通過降價出清，對一些尾盤資產或者市場不太好的區域，實行降價快跑的策略,一直持續到今年的3月，這7個月的單月成交均價均低於8000元/平方米。

第二，在降價去化效果減弱的情況下，二季度開始碧桂園調整價格策略，整體價格回升，通過特定區域更低的特價房來吸引客戶。比如“55購房節”，覆蓋6大區域全國近100個城市，其中較大的折扣力度可達55折。

第三，碧桂園內部判斷“6、7、8月份是底部盤整的過程”，在連續近一年的存貨結構調整之後，四季度開始碧桂園整體的價格不再進一步下探，行銷費用聚焦集團線上管道的構建。行銷方面更多的是通過業主裂變、平臺頻繁發聲等多種方式強化自有購房平臺的引流。

在項目供應上，以華潤、招商、金地、越秀為代表的企業，明顯加快優質專案的供應，同時在行銷上積極配合，雖折扣不大但要能夠保障客戶觸達。

從價格表現來看，這4家企業的1-10月的累計銷售均價均實現同比增長，其中華潤置地的銷售均價為2.2萬元/平方米，同比增長了26.3%，招商蛇口(14.320, 0.04, 0.28%)均價同比上漲了17.5%至2.7萬元/平方米。

主要原因在於，這幾家企業今年前10月加大了核心城市的優質項目的供應力度。

以華潤置地為例，累計銷售最高的深圳華潤城項目被推出，該項目自2021年8月以來加大推盤力度，在2021年貢獻了超過200億元的銷售業績，又於2022年的3、4、7月份進行了新的加推，截止10月末當年累計銷售額達到240億元。

再如招商蛇口，其在北上廣深的銷售熱盤合計達到18個，其中深圳的招商璽家園累計銷售金額達到113億元。

在加大優質項目的推盤的基礎上，行銷方面發力也是這些企業銷售業績保持較好的重要因素。

綜合對比來看，這四家房企項目折扣多在95折左右，價格優勢並不明顯，但是今年以來特別是下半年以來行銷方面較為明顯的變化就是，集團型的行銷活動類別增多。這些活動集中作用下將有利於將好項目推銷出去，加上央國企背書以及項目品質夠硬，實現項目去化。

保利、龍湖、中海、萬科等均好型房企，以保利帶頭，開始在下半年加大折扣力度，並在全年的去化壓力下，發起四季度的目標衝刺。

保利最先拉響央國企行銷號角。

今年以來保利行銷動作節點多、力度大、活動類型豐富，除了折扣活動，還包括全民行銷、首付分期等行銷動作，在市場去化壓力較大的區域，果斷促銷去化。具體來看，保利在年初12區域公司的專案開展促銷活動，尤其從5月開始，活動力度加大。其中，五一湖南區域推出500套特價房，較早地拉響央國企參與活動行銷和折扣行銷的信號，雙十一河北區域更是聯動6城15盤推出1111套特價房，下半年的行銷力度更大。

整體效果顯著，8月保利銷售業績正式超過萬科來到全口徑榜單第二名，目前已基本達成于4月業績會提出的“進三爭一”的目標，可以預見，年底保利將繼續大力促銷爭一保二，抓回款。

龍湖在行銷上持續構建自有的行銷生態，四季度開始加大銷售去化速度，部分市場較好的優質專案也降價去化，如成都龍湖某熱銷盤也在10月末也打折促銷，據調研龍湖該舉措在當地前所未有，也帶動了區域的專案的進一步降價，其10月單月銷售均價同比降低20%，而此前的8、9月份同比分別增1%和降4%。

中海地產雖然沒有全國性行銷活動，但面對市場下行壓力，國慶期間以及雙十一的區域活動也有所增加，折扣普遍在99折，其9、10兩月的銷售均價也可以看出同比增速有所下滑。

萬科今年以來活動主要是區域行銷活動，並於6、7、8月份進行了範圍較大的折扣活動，這幾個月的成交均價有約10%的下滑，不過業績表現來看並未出現較為明顯的效果，累計銷售金額在8月被保利反超，截止到10月的銷售金額同比降幅也僅低於碧桂園。10月，萬科舉行了最後兩個月衝刺會，明確將在全國一大批城市加強各類銷售管道的合作力度，行銷的重點不在於找到客戶並進行“搶收”。

面對市場下行，頭部房企一方面加大優質項目供應，另一面為獲客補充更加多元化的行銷手段。

近期政策端不斷市場利好，再加上較大的力度的金融政策救市出臺，但市場回暖效果仍需一段時間的傳遞，房地產市場信心尚未恢復，距離2022年結束已不足兩個月，頭部房企對全年銷售業績已發起總攻，積極搶收，加快銷售回款。

臨近年底，“第二支箭”、“金融16條”、保函置換預售監管資金等房地產利好政策頻出，多地正抓住時機加速推地，吸引房企參與競拍，以期借該視窗期搶收。

11月23日，瀋陽市自然資源局渾南分局組織掛牌交易五宗地塊；11月22日，常州市公共資源交易中心以網上掛牌方式公開出讓4（幅）地塊，總起價27.87億元；11月21日，南京2022年第五批次集中供地15宗地塊掛牌，總起始價為56.3億元；11月18日，武漢市自然資源和規劃局發佈本年度第五批次“兩集中”土地出讓公告，共推出各類用地19宗，起始價總額約為116.24億元……

“每個城市都有年度供地計畫，為儘量提高完成率，年末供地會較為積極。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉向《證券日報》記者表示，11月份以來，雖然房地產行業利好政策頻出，但預計傳導至投資端尚需要時間，所以暫時對土地市場影響不大，短時間內會繼續保持低位運行，底價成交仍將是土地市場主流。

對此，諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，“在今年前幾輪供地中，多城土拍市場表現較為冷淡，增加供地批次，可以分散土地供應集中度，減輕房企拿地壓力，提高地塊成交率。”

賣地收入有所降低

2022年的土地市場總體處於相對低位元狀態，賣地收入規模較去年有所降低，平均溢價率亦較低，因此也成為有實力房企“備貨”的視窗期。

據中指研究院監測資料顯示，截至11月23日，年內全國40個重點城市賣地收入1.87萬億元，而去年1月份至11月份為2.73萬億元。

“從重點城市的房企拿地情況來看，央企、國企、地方平臺以及優質民營房企是拿地主力軍。”陳霄表示，華潤置地、中海地產、保利發展(15.820, 0.10, 0.64%)、龍湖集團等全國性大型房企仍然在拿地中處於領先地位。

從多家協力廠商統計機構資料來看，以新增貨值TOP100房企為指標樣本，今年前10個月，華潤置地、保利發展、中海地產、濱江集團(10.820, 0.09, 0.84%)、招商蛇口(14.320, 0.04, 0.28%)、萬科以及綠城中國新增貨值均超過了千億元。總體來看，新增貨值長期集中於銷售TOP20的房企中，剩餘80家房企新增貨值僅占25%。

“我們的投資拓展部已經縮編裁員，全年都沒有定投資拿地目標和相關支出計畫，全公司的重點都聚焦在銷售存貨和保證交付上。”某民營房企人士向《證券日報》記者透露，從公司過去儲備的土地規模來看，目前仍能滿足未來兩三年的供貨，在不確定的市場中，管理層傾向於保守經營。

行業內也有新現象值得關注。“現在我們公司重點投資項目是代建業務，這是輕資產業務，雖然利潤不高，但勝在‘旱澇保收’。” 另有房企相關人士向《證券日報》記者如是稱。

多地加大土地供應規模

事實上，為了抓住年底最後一波政策視窗期，多地正全力開啟加速供地模式，以期提升土地市場熱度。

11月25日10時，佛山市禪城區石灣裡水季華廠4萬平方米宅地將於網上競拍，起始價為12.99億元；11月22日消息，常州市自然資源和規劃局日前掛牌鐘樓區1宗商住地，起始價19.11億元；11月21日，南通啟東市掛牌4宗商品住宅地塊，總起價25.3億元……

除了這些無需集中供地的城市外，在22個重點城市中，已有多城啟動年內第五批集中供地，以期完成2022年賣地收入指標。

據中指研究院監測資料顯示，截至目前，南京、蘇州、無錫、武漢等4個城市已經發佈了第五批集中供地資訊。而11月22日，北京昌平區城投未來科學城集團在其公眾號發佈了供地預告，意味著北京即將迎來今年第五批次集中供地。

“因大部分城市土地出讓金繳清週期延長至1個月以上，部分城市甚至允許至土拍後的6個月內，所以今年投資預算不足的房企，在年末供地中亦有一定的參拍能力。”中指研究院土地事業部負責人張凱如是稱。

而對於接下來土地市場的走勢，業內廣泛關注的是，11月份以來，民企債券融資支持工具（“第二支箭”）持續發力，利好民營房企融資的政策接連出臺，對於提升土地市場活躍度是否有所助力？

“這對提振房地產市場信心以及緩解房企資金壓力有著重要意義。”陳霄表示，對土地市場而言，房企融資環境得到改善後，若資金面相對充裕，會間接提升拿地積極性。不過，房企資金面獲得全面改善仍需要一定時間，預計短期內地方土地市場或難有較大突破和改善。

“支持房企融資，主要是緩解當前債務壓力，防止風險擴大。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，其最要緊的是解決“生存”問題而不是發展，拿地是“發展”問題，只有銷售回暖，民營房企融資恢復通暢，其流動性緊張明顯緩解，民營房企才會提高拿地意願。

對此，張凱表示，預計年末所供土地將以底價成交為主，央企、國企拿地更加積極。

11月21日，鮮少有市場化商品住房用地出讓的三亞一口氣掛出了三宗地塊，其中一宗地塊起拍樓面價達到17117元/平方米，創三亞目前市場化商品住房用地樓面價新高。

值得注意的是，這三宗地塊原本的用地性質都是服務型公寓用地，上個月才變更用地性質為二類城鎮住宅混合城鎮社區服務設施用地，對應土地用途均為城鎮住宅用地（市場化商品住房用地）。

更特別的是，這三宗地塊原本在2020年、2021年就已經被三家世界500強企業分別拿下過。

公寓變住宅

依然要求世界500強

三宗地塊都位於三亞中央商務區鳳凰海岸單元，地理位置也十分優越。尤其鳳凰海岸單元位於迎賓路與勝利路交界處，與海邊一路之隔。

三宗地塊的起始總價分別為5.38億元、10.7億元、5.42億元，其中YGHA06-03-16/17/18地塊樓面價最高，17117元/平方米的起始樓面價也創下三亞目前市場化商品住房用地樓面價新高。

11月23日，海南房地產市場專家羅浩通過微信接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，本次出讓的三宗地塊都擁有一線海景資源，非常稀缺，三亞現在基本沒有一線海景住宅用地出讓。三亞灣一線海景房最高可以去到近20萬元/平方米，預計想要這三宗地塊的企業不少。

更引發關注的，上述三宗地塊一是由原來的公寓用地變更為宅地，二是地塊原本在2020年、2021年就已經被大唐集團、紫金礦業(9.550, 0.02, 0.21%)、恒力集團三家世界500強企業分別拿下。

10月12日，三亞中央商務區管理局發佈《中央商務區四更園單元部分服務型公寓用地控規調整》批前公示，材料顯示，之所以對用地性質進行調整是服務型公寓歷史遺留問題。去年10月，海南省出臺《關於加強商業、辦公類建設專案全過程管理的意見》，禁止將商務金融用地（0902）、其他商業服務業用地（0904）上建設的商業、辦公類項目，變相改造為具備長期居住功能的“類住宅”建築行為。

這三宗地塊的出讓條件和限制也較為嚴格，首先三宗地塊均要求實行現房銷售，其中兩宗地塊建成房屋平均銷售價格為32000元/平方米。鏈家資料顯示，地塊附近一個二手房社區目前的掛牌均價為39341元/平方米。

其次，還是與此前的出讓條件一樣，要求競買人或其關聯企業需為《財富》雜誌世界500強企業。

最後，三宗地塊中城鎮住宅用地（市場化商品住房用地）的投資強度指標均為500萬元/畝。

二手房降幅創年內新高

從市場面看，根據國家統計局70城資料，三亞二手房價格指數今年4月以來一直環比下降（8月持平），6月以來同比持續下滑，10月同比、環比跌幅均創年內新高。對應之下，新房價格指數表現較為穩定，同比資料還一直處於微增長態勢。

羅浩表示，三亞以旅遊地產為主，疫情導致人員無法來海南，購房人大幅減少。

記者留意到，三亞二手房掛牌量比較小，如鏈家平臺總掛牌套數才2400套左右，多數房源在掛牌價上仍然較為堅挺，有個別總價約200萬元的房源出現降價10萬元-30萬元的情況。

11月23日，海南省房地產業協會執行秘書長、錦誠•海島服務商董事長王路通過微信告訴記者，現在全國城市普遍都出現了二手房回檔，三亞也在所難免。不過整體來看，三亞處於住宅供不應求的狀態，回檔幅度應該不會太大。

“相比於新房，三亞的二手房市場一直都比較難做、不活躍。因為三亞很多都是異地置業，無論是買家還是賣家，很多都是島外客戶，這就導致客戶對接、成交手續等比較費時間和精力，所以新房普遍是島外客戶的置業首選。”

11月23日，新城控股（601155.SH）召開第三季度線上業績說明會，該公司董事長王曉松、董事兼總裁梁志誠、董事兼聯席總裁曲德君、高級副總裁兼財務負責人管有冬、董事會秘書陳鵬等出席會議。

對於投資者關心的“第二支箭”融資問題，管有冬介紹，公司已向中國銀行(2.68, 0.00, 0.00%)間市場交易商協會申請新增150億元債務融資工具的註冊額度。2022年11月17日，交易商協會已受理公司150億元儲架式註冊發行，目前正按照相關自律規則開展註冊評議工作。

截至2022年10月末，公司已開業吾悅廣場135座，儲備未開業吾悅廣場58座。管有冬介紹，截至2022年9月30日，以經營性物業為底層資產的融資近200億元，其中經營性物業貸款約140億元。

關於“公司未做融資的符合條件的吾悅廣場還有多少座以及預計能帶來的融資空間”，陳鵬介紹，公司目前還可以進行抵押融資的、已開業的吾悅廣場約60座，對應估值約450億元。

管有冬同時稱，公司與中國銀行間市場交易商協會及中債增進公司保持密切聯繫，爭取儘快完成發行。

對於資產的佈局，新城控股介紹，截至2022年10月末，新城控股已開業的135座吾悅廣場，實現全國化佈局，其中一、二線城市數量占比約32%，長三角三、四線城市數量占比約41%，其他地區三四線城市數量占比約27%。

說明會上，銷售下滑和債務也是投資者關注較為集中的問題。對於“公司銷售降幅較大，怎麼應對”，新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬表示，2022年，受整體行業環境影響，市場信心整體轉弱，疊加疫情反復的不利因素，房地產市場持續低迷。1-10月公司累計合同銷售金額約1029.50億元，比上年同期下降46.63%，符合行業趨勢，公司將繼續以銷定產、視市場情況適度調整推盤節奏、做好“一城一策、一項一策”。

截至2022年6月30日，新城控股表內有息負債822億元（不含大股東借款），其中：開發類貸款占比54%、境內公開市場債務占比17%、經營性物業貸占比14%、美元債占比15%。公司將根據債務到期情況做好相應資金排布，截至目前，公司年內不存在境內外到期公開市場債務。

管有冬介紹，截至2022年9月30日，公司的合聯營公司權益有息負債合計為67.66億元，不存在明股實債。

截至2022年6月末，新城控股貨幣資金447.82億元，其中：其他貨幣資金及根據預售資金監管辦法受監管的其他預售房款合計116.07億元。

11月22日，中海、萬科、綠城、長城四大頭部物業企業聯合發佈《住宅物業服務倡議書》，直擊行業痛點，試圖重新反思和厘清後，再出發為行業正“名”。

物業服務已走過41年

中國物業服務已走過41年的時光。中海集團董事、中海物業董事局主席張貴清近日在2022深圳物博會舉辦的論壇上回顧，中國物業管理1981年起源於深圳，基本與改革開放同期，得益於改革開放政策，尤其是深圳與香港的密切交流，行業基礎和管理理念由香港傳入珠三角地區。“這四十年是行業道路不斷探索、行業價值不斷覺醒的四十年。物業行業始終與國情民生息息相關，在改善人居環境、保障城市運行和維護社會穩定等方面，不斷發揮重要作用。”

中海集團董事、中海物業董事局主席張貴清中海集團董事、中海物業董事局主席張貴清
2014年，彩生活作為第一家上市物企登陸港股，資本開始注意物管板塊。2018年，物管行業資本化加速。2021年開始，物業估值逐漸回歸理性。不到10年時間，各主要物企均已上市，物業行業完成了資本化進程。

張貴清認為，中國特色的物業管理兼具政策性、市場性、社會性等多重屬性，面臨的是結構性困境。未來物業行業要從存量市場中找增量、大力發展城市服務、用數位化推動現代服務業，不僅要做城市建築物的管理者，又要做城市基礎服務的運營者，更會是城市升級服務的深度參與者。

回歸服務本源

物管行業毛利率下行是物業企業目前面臨的困境之一。克而瑞資料顯示，2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%；在細分業務中，社區增值服務毛利率較高，均值達42.4%。此次發起倡議的四大品牌物企都是多年來均恪守本業、注重口碑和現金流的物企，除了長城物業，其餘三家均實現上市，毛利率大概在17%-19%之間,低於同行。

“企業毛利率和行業毛利率是不同的概念，一定要看單純物業管理這項業務的毛利水準。毛利來自業主支付物業管理費時公司收取的服務酬金，而物業管理費是用以不動產的養護。” 萬物雲董事長朱保全認為，物業公司要回歸物業服務的本源，踏踏實實做好“物”的打理。

中海物業執行董事兼行政總裁楊鷗也表示，物業行業是服務行業，同時是勞動密集型行業，沒有太高的門檻，也不存在特許經營等壟斷性資源，“在這樣的行業裡，毛利率太高不太合適，我們只能原原本本做我們基礎的物業服務。”

《倡議書》圍繞專業服務、城市文明、業主共識等行業本質問題展開，提到了五項內容：專業獨立自主發展之路才能確保物業企業可持續發展；代表公共利益的《管理規約》是物業管理“管”的基礎；業主個體、業主委員會、業主大會應以公共利益為核心各盡其責；陽光透明是物業企業與業主間信任的基礎；物業企業以專業維護不動產歷久彌新、以專業堅守社會公序良俗。

行業呼喚正向發聲

物業行業是整個城市文明建設過程中的參與者和推進者，優秀的物業企業和行業協會在努力推動行業價值的再發現，持續輸出正向標準。

朱保全表示，物業行業的從業者頗多，水準參差不齊。參與倡議者的四家公司是行業內的優秀企業，大家的共識是“行業好才是真正的好”，如果能夠讓整個行業得到公眾、業主更正確認知，對於推動中國式現代化、精神文明建設等有重要意義。

綠城服務董事會主席楊掌法指出，之所以提出這樣的倡議，首先是行業從業人員和核心企業要發出正確的聲音，讓社會大眾明確理解物業服務行業的自身定位、本原。“因為物業多數是沉默的，只有少數人發出聲音才有可能影響大多數。”

據瞭解，四大品牌物企聯合發起倡議之後，將持續開啟企業間一系列的交流走訪，並計畫吸納更多志同道合者加入，一起推出更多正向標準，推動行業社會形象持續向好，為人民美好生活提供更加優質的服務。

根據中原按揭研究部及土地註冊處數字指出，今年10月錄得21宗安老按揭登記，與9月份20宗相比增加1宗，按月回升5％。自安老按揭計劃推出以來，中銀香港（02388）一直高踞巿佔率榜首位置，而10月份的21宗登記全歸中銀香港。

中原按揭研究部資料顯示，按今年10月份分析，本港銀行安老按揭登記有21宗，按月回升5％。期內中銀香港錄得21宗安老按揭登記，市佔率高達100％獨攬全市，按月增加5個百分點。

＊中銀香港首十月安老按揭市佔率達93.8％＊

根據中原按揭研究部及土地註冊處數字，今年首十個月錄193宗安老按揭登記，對比2021年同期錄得405宗登記，按年減少52％。今年首十個月安老按揭登記中，中銀香港錄得181宗安老按揭登記，按年減少61.5％，市佔率達93.8％佔榜首。期內東亞銀行（00023）列第二，有10宗登記，按年減9.2％，市佔率5.2％。上海商業銀行錄得2宗安老按揭登記，按年減少88.9％，列第三，市佔率1％。

＊按證今年首十個月接693宗安老按揭申請＊

根據香港按證保險公司統計數字，今年9月份有106宗安老按揭申請，比上一個月85宗增減21宗（跌24﹒7％）。對比去年首十個月有616宗安老按揭申請，今年1至10月申請有693宗，增加12.5％。

香港按揭證券公司統計資料顯示，截至今年10月31日為止，安老按揭計劃累計有5,902宗申請，以單人申請佔最多，比例達65.1％。安老按揭用家平均年齡約68歲，平均物業價值為580萬元（介乎36萬元至6,500萬元），每月取得之年金平均為17,500元（介乎0元至198,000元），物業樓齡平均31年（介乎1年至63年）。

漢港控股（01663）間接非全資附屬鳳凰金誠及樂平潤澤，昨日與撫州鯨鵬置業訂立增資協議。撫州鯨鵬置業同意向樂平潤澤的註冊資本增資，金額為1.62億元（人民幣．下同）。交易完成後，樂平潤澤將由鳳凰金誠及撫州鯨鵬置業分別持有約3.57％及96.43％股權，因此，樂平潤澤屆時將不再為漢港控股附屬公司，且其財務業績將不會綜合併入集團的綜合財務報表。漢港控股視作出售權益，預期收益將約600萬元。

樂平潤澤於江西省樂平市持有在建住宅及商業物業項目，將開發為住宅及配套商業物業，可售建築面積約15.75萬平方米。撫州鯨鵬提供的增資金額將由樂平潤澤用於償還股東貸款約1.42億元，為其所擁有的現有及未來土地開發項目提供資金。

鳳凰金誠現由漢港控股間接擁有51％權益。

人行、銀保監日前發布《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從保持房地產融資平穩有序、積極做好「保交樓」金融服務等六個方面提出16項具體措施。

＊穩定房地產開發貸款投放＊

在房地產融資方面，《通知》提出，要穩定房地產開發貸款投放。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。

在支持房地產企業發展方面，《通知》鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。支持債券發行人在境內外市場回購債券。

＊發放「保交樓」專項借款，合理確定首付比例和利率＊

在做好「保交樓」金融服務方面，《通知》明確，支持開發性政策性銀行提供「保交樓」專項借款和鼓勵金融機構提供配套融資支持。支持國家開發銀行、農業發展銀行向經復核備案的借款主體發放「保交樓」專項借款，封閉運行、專款專用，專項用於支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

在個人住房貸款方面，《通知》提出，要合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。

＊銀企合作促進地產行業良性循環＊

最近多家國有大行宣布與房企簽訂戰略合作協議。例如，交通銀行（03328）（滬：601328）分別與萬科（02202）（深：000002）和美的置業（03990）簽署全面戰略合作協議，將分別向兩企業提供1000億元和200億元的意向
性綜合授信額度。

農業銀行（01288）（滬：601288）與中海發展（00688）、華潤置地（01109）、萬科集團、龍湖集團（00960）、金地集團（滬：600383）五家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式。銀企各方均表示，將以本次簽約為契機，共同維護住房消費者的合法權益，攜手促進房地產行業良性循環和平穩健康發展。

近日，西安市住建局與國家開發銀行陝西省分行、建設銀行陝西省分行等7家銀行簽訂《發展保障性租賃住房戰略合作協定》。 其中提到，“十四五”期間，7家銀行將對西安市保障性租賃住房提供貸款、債券等各類金融支援不少於2100億元。

值得一提的是，目前北京、上海、深圳等多個一二線城市均有金融支援保障性租賃住房的先例，就數據來看，西安或是現階段國內用於保障性租賃住房領域最大額度金融支援的城市。

區別於市場屬性的商品房，保障性租賃住房往往呈現出政策干預、物件指定、公益性強、管理成本較高等屬性。 受困於此，保障性租賃住房項目發展速度較為緩慢，「輸血」管道也並不暢通。

直到今年以來，全國多地加速推進保障性租賃住房的建設和投用，逐步開展與銀行、房企等相關市場主體的合作模式探索，從金融支援、行政審批、財政支援等多方面入手，加大對保障性租賃住房的支援。

同時，近日央行和銀保監會聯合發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱《通知》），其中明確提到“加大租賃金融支援”。

在政策與行業趨勢雙重利好加持下，保障性租賃住房的市場預期與發展模式探索引發諸多關注。

對此，摩根大通中國首席經濟學家朱海斌公開表示，在行業結構性下行週期下，發展保障房及租賃房需要更多的政府引導及介入，或可改善市場的下行趨勢，同時可能成為市場中長期發展方向。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報導記者表示，「作為房地產的重要部分，在傳統的保交樓和個人購房貸款等基礎上，保障性租賃住房的金融支援也是一個非常關鍵的領域。 ”

嚴躍進認為，此類領域要破除資金導入困難、資金投入和回收不匹配等矛盾。 通過此類措施，將有助於更好完善保障性租賃住房的融資環境，促進該領域的健康發展。

有助於“30萬套”目標實現

西安正在加速推進保障性租賃住房建設。

此前，《西安市“十四五”保障性租賃住房發展規劃（徵求意見稿）》中提到，明確西安市“十四五”期間將按照“以需定供”的建設規劃原則，建設籌集保障性租賃住房30萬套（間）。

上述目標是其根據當地保障房發展基礎、保障性租賃住房需求情況、區域佈局規劃及指標分解等多個方面分析研判而來。

事實上，西安要完成“30萬套”目標並非易事。

公開資料顯示，從2021年至今，西安市已籌集保障性租賃住房專案108個、11.22萬套（間），發放項目認定書60份、6.97萬套（間）。

“當下整個市場結構性下行，預期不樂觀，開發商積極性也不高。” 一房企人士對21世紀經濟報導記者說道，「相對來講，保障性租賃住房項目建設成本高、利潤空間低，市場化房企進入管道不完全暢通。 目前來看，想要進一步發展，需要政府更大力度的支持和引導，尤其在資金輸血方面。 ”

上述協定便是西安此次推動保障性租賃住房發展的一劑「強心針」。。

簽約現場，國家開發銀行陝西省分行負責人代表7家銀行表示，銀行將和市住建局進一步緊密合作，推動金融與財政、專項債等資金緊密銜接，創新融資模式，拓寬籌資管道。

此外，上述銀行表示將做好綜合金融服務，通過REITs、ABS、PPP、特許經營等多種模式支援西安市盤活存量保障房資產，解決新增項目資本金需求。

據悉，今年以來7家銀行已累計對保障性租賃住房建設經營企業提供預授信額度350.23億元、審批貸款153.87億元、發放貸款72.26億元。

“7家銀行、2100億，這次簽約可以看做西安市保障性租賃住房發展的一個節點。 若能順俐落地，這意味著西安保障房迎來了強勁的發展動能和全新機遇。 “上述房企人士對21世紀經濟報導記者說道。

陝西省房地產協會會長王聖學對21世紀經濟報導記者表示，在足量資金的支援下，一方面會改善此前西安共有產權房土地流拍的現象並有望重新盤活相關專案，另一方面對“30萬套”的目標提供了堅實的資金保障。

王聖學認為，若30萬套能逐步落地，或可對沖部分當前西安房地產市場頹勢。

金融工具“解渴”保障性租賃住房

值得注意的是，利用金融工具支援保障房發展，西安並非先例。

早在2020年4月底，證監會、國家發展和改革委員會聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金REITs試點相關工作的通知》，正式啟動REITs試點。

2021年6月，國家發展和改革委員會發佈《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入試點範圍。

“作為一種不動產資產證券化產品，以保障性租賃住房自身為基礎資產，用產生穩定的租金收益支撐發行公募REITs，用未來產生的運營現金流作為投資人主要收益來源的金融產品。 這有效打通了保障性租賃住房與資本市場的通道。 “一位不願署名的證券行業人士對21世紀經濟報導記者說道。

嚴躍進認為，在未來金融政策方面，保障性租賃住房要與財政和專項債等緊密銜接，發揮好開發性金融大額、長期和穩定的優勢。 REITs、ABS、PPP和特許經營等方面均為資本化模式創新。

據21世紀經濟報導記者不完全統計，目前，浙江、深圳、廣東、山東、上海、江西、湖南等地明確在加快發展保障性租賃住房相關政策中提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。

以蘇州為例，11月17日，《蘇州市發展保障性租賃住房實施辦法（試行）》正式印發，明確提出：充分運用金融手段和金融工具，支持發展保障性租賃住房的建設運營，吸引調動市場資金，為保障性租賃住房專案提供低成本、長期性的穩定資金支援。

同時，支援符合條件的保障性租賃住房專案發行基礎設施領域不動產投資信託基金和房地產投資信託基金（REITs）。

此外，北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團首批3隻保障性租賃住房REITs已在滬深證券交易所同步上市交易。

上市首日，滬深交易所3隻保障性租賃住房REITs均實現上漲。 首批3隻保障性租賃住房REITs產品的底層專案分別位於北京、深圳和廈門等城市，回收資金將用於新的保障性租賃住房建設，支援擴大當地保障性租賃住房供給。

公開資料顯示，北京保障房REITs凈回收資金6.77億元，將主要用於北京市焦化廠剩餘地塊住房專案的建設，擬建設672套安置房、1869套公共租賃住房並配建中學、幼稚園和公交場站等公共服務配套設施。 而深圳及廈門專案的凈回收資金將分別用於擴大深圳及廈門保障性租賃住房供給。

一位券商房地產研究員對21世紀經濟報導記者表示，“首批保障性租賃住房REITs試點專案落地，這意味著『投融管退』閉環被疏通，進一步完善了保障性租賃住房支援金融體系，同時極大提振了市場參與信心。 ”

保障性租賃住房發展提速

今年以來，央行、銀保監會、住建部等監管部門先後發文鼓勵加強對保障性租賃住房建設運營的金融支援。

隨著保障性租賃住房金融支援政策相繼落地，國內多地保障性租賃住房專案在金融輸血與政策支援方面獲得巨大的便利與優惠。

比如今年廣州將投入89億資金加強保障房的建設和供給，建設4.3萬套保障房，其中六成為公租房，以緩解當前“夾心層”買不起房的困局。 據介紹，公租房的租金為市場標準價的30%—80%。

今年天津也已籌集建設121個保障性租賃住房專案、4.32萬套（間），超額完成了今年20項民心工程目標。

此外，上海、珠海、成都、西安、太原等多個城市進一步推進保障性租賃住房建設，其中包括金融支援、規模擴容、運營管理等多個方面。

而在日前央行和銀保監會聯合發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱《通知》）也中提到，涉及穩定房地產融資、做好“保交樓”金融服務、做好受困房地產企業風險處置、保障住房金融消費者權益、調整部分金融管理政策、加大租賃金融支援等6個方面。

“目前是保障性租賃住房的黃金發展期，主要驅動因素還是政策。” 一位房地產公司副總對21世紀經濟報導記者說道：“政府引導社會資本進入，同時疏通投融資管道，若保障性租賃住房能進入快速發展期，市場資本的行業預期會增強，更多的市場房企、資金願意流入，保障性租賃住房就會煥發更強的生機。 ”

上述房地產公司副總認為，保障性租賃住房行業煥發生機后，進一步對沖行業頹勢、對部分剛需商品房產生影響，這也是進一步落實了“房住不炒”的具體舉措。

據中國銀行間市場交易商協會（下稱“交易商協會”）消息，民企債券融資支援工具（“第二支箭”）擴容首批民營房企已經落地。

11月23日，中債增進公司在「第二支箭」政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支援三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，後續將根據企業需求提供持續增信發債服務。

據瞭解，前期交易商協會組織中債增進公司，按照市場化、法治化原則開展增信支援民營房企發債工作，完成增信專案十多單，在已出險房企和相對健康房企之間建立風險防火牆，促進改善市場預期，取得了積極成效。

“第二支箭”延期並擴容政策實施後，中債增進公司增信民營房企發債工作納入“第二支箭”統籌推進。 截至目前，中債增進公司已通過公開業務郵箱收到近百家民營房企增信業務意向，正在按照相關機制積極推進業務開展。

本次對龍湖集團等3家民營房企出具信用增進函，是「第二支箭」延期並擴容政策實施后首批信用增進業務，標誌著政策框架下增信專案的快速紮實落地。 交易商協會表示，後續，在人民銀行指導下，交易商協會將組織中債增進公司繼續積極推進「第二支箭」實施，保持房企債券融資穩定，促進房地產市場平穩健康發展。

截至23日，交易商協會已經受理龍湖集團、美的置業、新城控股合計500億元的儲架式註冊發行。 另據交易商協會官網消息，近日，萬科企業股份有限公司向交易商協會表達了280億元儲架式註冊發行意向，將待履行內部股東大會決策程式后正式報送; 同時，金地（集團）股份有限公司也遞交了150億元儲架式註冊發行申請。

交易商協會表示，這是繼龍湖集團等三家民營房企開展儲架式註冊發行工作后，混合所有制房企首次提出儲架式註冊發行意向，表明近期“第二支箭”政策框架下增信發債、儲架式註冊發行得到市場廣泛認可，取得了良好政策效果。

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領展（00823）公布，發行於2027年到期33億元有擔保可轉換債券，固定年息為4.5厘，所得淨額將用於為現有債項提供再融資及一般企業用途。領展股價昨跌4.7%，收報50.65元。

該公司稱，若按初步轉換價每基金單位61.92元悉數轉換債券，將最多發行5329.46萬個新基金單位，佔擴大後基金單位數目約2.5%。初步轉換價61.92元，較周二收市價53.15元，溢價約16.5%。滙豐銀行為是次債券發行獨家全球協調人及獨家賬簿管理人。領展行政總裁王國龍指出，今次發行可藉較低融資成本補充資金，同時亦為營運需要及業務發展，提供額外的財務資源及流動資金。領展表示，已償還大部分上一次於2019年發行的40億元可轉換債券，未償還金額為7.87億元。

再追收凱施4舖 索51.5萬欠款

此外，領展早前入稟要求凱施餅店交吉3個鋪位，及償還共約8萬元欠款，本周二再度入稟高等法院要求凱施交吉4個舖位，分別位於藍田、粉嶺、柴灣及油塘，並要求償還共逾51.5萬元欠款，以及連本帶利賠償一切損失。

商業地皮造價下挫，觀塘安達臣道一帶商業項目地價不足3個月急挫逾半。地政總署公布，上周五（18日）截標的觀塘安達臣道對出商業項目，由新地（00016）以2.96億元中標，造價較市場預期下限約3.7億元還要低約兩成，以該項目可建樓面面積約11.03萬方呎計算，每方呎樓面地價（樓面呎價）僅2684元，較今年8月底領展（00823）中標鄰近商業地的樓面呎價5501元，大減51.2%。

樓面呎價2684元 平鄰地51%

新地最新投得的項目，屬於測量約份第3約地段第1077號（下稱第1077號項目），由兩個大小不一的地盤所組成，上周五共有4家財團入標，結果由新地擊敗長實（01113）、信置（00083）和密謀再下一城的領展，以4家公司中最高出價2.96億元中標。以新地的中標價計算，樓面呎價僅2684元，屬於近年罕見市區商業地樓面呎價跌穿3000元。

新地副董事總經理雷霆對成功投得該項目感到高興，認為該區未來的人口密度高，計劃興建中等檔次的民生商場，估計地價連同建築費等合計的總投資額約10億元。以該項目的總樓面面積計算，意味每方呎樓面總發展成本逾9067元。

資料顯示，新地剛中標的項目，較大塊的用地位於安愉道和安健道交界，鄰近領展8月中標的同區第1078號商業地；餘下一個較小型的地盤，則處於安禧街鄰近安愉道。參考領展於8月底中標的同區用地，地盤形狀較為四正，可建樓面面積約13.92萬方呎，當時中標價為7.66億元，樓面呎價5501元，意味最新批出的1077號項目，樓面呎價較其低約51.2%。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，商業樓面空置率遠高於住宅項目，加上投資商用物業的回報期長，風險較發展住宅為高，令商業地的地價跌幅較住宅地皮顯著，相信新地中標的用地較8月批出的第1078號商業地，更能反映現市況下的地價及商用物業價值。

美聯測量師行董事林子彬分析，第1077號項目的地價低於預期，相信是因為利率趨升增加投資成本，加上該項目分為兩個地塊，令建築成本增加，都對造價有影響。

投資者睇淡後市沽貨，元朗Grand YOHO一個高層3房戶，投資者一直把單位放租，兩個月前決定「轉租為售」，交吉後以1050萬元放盤，最終以966.8萬元沽出，樓價創近兩年新低，投資者賬面蝕近47萬元。

業主轉租為售 每呎15720元

中原地產分行經理林頌宜表示，Grand YOHO第2座高層F室，實用面積615方呎，3房間隔。投資者買入後，一直將單位放租，上一份租約月租2.28萬元。惟原業主見經濟及樓市前景未明，兩個月前單位租約期滿，決定「轉租為售」，以1050萬元放賣，最終減價83.2萬元或約7.9%，以966.8萬元沽出，跌穿1000萬元，呎價15720元。資料顯示，是次為Grand YOHO在2020年11月錄得900萬元成交後，近兩年來樓價新低。

原業主於2016年9月以1013.49萬元一手購入單位，賬面蝕46.69萬元，物業期內跌價約4.6%。

新冠疫情爆發，令本港零售市道遭重創，主要零售街道租金插水。不過，據戴德梁行最新發表的2022《全球主要零售大街》報告顯示，今年第三季尖沙咀主要街道商舖以每呎月租933元，在全球最昂貴商業街繼續排名第二位，僅次於美國紐約第五大道上段，並能保住亞太地區最昂貴購物大街的冠軍位置。

紐約第五大道上段稱王

該報告指出，今年第三季尖沙咀街舖呎租933元，按年回落5%，相對2019年第四季爆疫前累挫41%。相反，紐約第五大道上段（第49至60街）受惠於美國的財政及貨幣政策，商舖租值得以保持強勢，第三季呎租1300元，按年上升7%，相較爆疫前更上漲14%。另外，銅鑼灣街舖今年第三季呎租840元，在亞太地區排名僅次於尖沙咀，而呎租較爆疫前則重挫49%。

戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威表示，尖沙咀自2020年起取代銅鑼灣成為亞太區最昂貴的購物大街，並在2022年繼續蟬聯亞太區呎租之冠。雖然現時內地遊客訪港數字仍處極低水平，過往為傳統遊客區的尖沙咀和銅鑼灣一帶空置舖位續現，租金受壓，但跌幅已趨穩定。展望明年香港與內地通關安排更明朗化，遊客訪港數字有望大幅上升，為零售消費及租金帶來動力。

戴德梁行執行董事、香港研究部主管鄧淑賢指出，網上購物於疫情期間在全球迅速發展，但數據預測2022年電子商務銷售額相較2021年已有所回落，反映網購未能完全取代消費者到實體店購物的體驗，相信當疫情減退和社交距離措施放鬆時，遊客和市民到實體店消費的需求將有所回升。

《全球主要零售大街》為戴德梁行年度報告，主要追蹤全球頂級零售街區，根據租金價值對92個城市最昂貴的商業街區進行排名。今年是首次針對新冠疫情前後租金表現進行深入考察和分析。

今年內房危機備受全球關注，長實（01113）內地推盤主帥、長實營業部首席經理郭子威認為，中央提出「房住不炒」的大方針，並連番推出措施支持樓市，可令房地產市場保持穩定，紓緩內房危機帶來的風險，相信內地樓市將平穩發展。

回顧2022年內地樓市的表現，上海及廣州等多個大城市接連因應疫情防控封區，令經濟受挫，樓價開始回調；加上發展商資金鏈出現壓力，引發內房危機。

京滬今年銷售金額13億

不過，郭子威指出，中央推出有利支持房地產市場的「16條」措施，可以紓緩房企資金壓力。

同時，中央提出「房住不炒」大方針，他相信可杜絕炒賣情況，保持房地產市場穩定性。因此，長遠而言，他不擔心內地樓市的前景，預計會持續平穩發展。

郭子威透露，集團今年單是在北京及上海兩地，賣樓銷售金額共計錄得約12億元人民幣（約13.27億港元），明年將繼續銷售樓盤餘貨。

他補充，內地充滿投資機遇，目前集團在內地多個城市仍有物業銷售中，亦會繼續留意具潛力的地區，除北京及上海外，也有關注杭州及成都等二三線城市。

保利置業（00119）及賭王四太梁安琪旗下尚嘉控股合作發展的油塘高超道朗譽開售進入直路，將於本周內開價，預計12月賣樓，勢成該月公開發售新盤頭炮。

保利置業（香港）銷售及市務部總監朱美儀指出，朗譽近期接獲不少油塘及九龍東居民查詢，當中開放式及1房單位較受歡迎，故加快推盤步伐。該盤料本周內公布首張價單，戶型涵蓋開放式至3房戶，預料12月開售。

細戶受歡迎 明開示位

朗譽打造4個示範單位，將於周五（25日）開放予公眾參觀。其中1個屬於連裝修示範單位，以2座28樓C室為藍本，實用面積578方呎，原則2房連儲物室間隔，設計師把其中一間睡房與儲物室合併，改造成書房，為住戶提供獨立工作空間。

朗譽位於高超道29號，提供634伙，實用面積246至1601方呎，預計入伙日期為2025年3月底。

中資武夷集團積極於黃大仙併購舊樓，消息指該集團剛以約3.2億元，購入黃大仙鳴鳳街43至53號地盤，樓面呎價約8,080元，屬於市價水平。

土地註冊處資料顯示，黃大仙鳴鳳街永華樓昨日錄得14個住宅及3個舖位成交登記，涉及收購價約1.43億元，以該廈住宅實用440至460平方呎計，收購呎價介乎1.5萬至1.8萬元之間。收購財團透過港偉投資有限公司名義收購，該公司董事包括內房武夷集團或相關人士。消息指相關集團已經集齊全幢大廈業權，收購價大約3.2億元。

可建樓面3.96萬呎 呎價8080

資料顯示，永華樓樓齡約53年，共有30個住宅及6個地舖，地盤面積4,400平戶呎，以重建地積比9倍計，可重建樓面約3.96萬平方呎，以收購價3.2億元計，樓面呎價約8,080元。

事實上，武夷集團近年連續在黃大山連購多個項目，包括2017年以1.12億元，購入鳴鳳街18至20號全幢。2020年以強拍形式統一比鄰的鳴鳳街22至24號全幢業權，2個地盤合併後面積約共3,600平方呎，可重建約3.24萬平方呎樓面。

利嘉閣地產分區經理蔡庭勇表示，清水灣半島1樓單號車位，原業主開價120萬元，雙方議價後，最終以約102.5萬元沽出。原業主於2017年以約108萬元購入該車位，持貨5年，現轉手帳面虧損約5.5萬元，貶值5%。

清水灣半島共803個車位，與單位的比例為2.44：1。屋苑目前約有20個車位放售，叫價由128萬元起。

儘管面對第五波新冠肺炎疫情及息口上升，長江實業集團營業部首席經理郭子威接受訪問時表示，長實今年香港賣樓收入逾260億元，涉逾400伙，多於年初預期的250億元，主要來自半山波老道21 BORRETT ROAD等，其團隊負責銷售內地項目賣樓收入則約20億元。而集團明年在港將推售3個住宅新盤，包括黃竹坑站港島南岸第3期，以及與新地合作屯門飛揚2期等，共約2,460伙，其團隊於內地則會推售2個住宅項目合共約650伙。他又預期，明年上半年樓價向下趨勢持續，惟下半年或會回穩，全年樓價波幅約5% 。

郭子威坦言，今年上半年本港樓市受疫情影響，新盤推售步伐大受影響，主因限聚令下，新盤參觀及賣樓時要跟足人數規定，大大影響銷售氣氛。與此同時，美國自3月以來開始加息，累加3.75厘，香港因資金充裕，累加僅0.375厘，雖未跟足美國加息幅度，但始終對樓市有一定壓力，加上香港經濟陷入負增長，港股近月大幅波動，反映對明年上半年的經濟看法，令近月樓市交投呈膠着狀態。

明年推3盤涉2460伙

然而，長實賣樓成績不俗，最矚目莫過於9月底以逾207億元向新加坡公司華瑞資本出售半山波老道的21 BORRETT ROAD餘下總數152伙住宅以及242個停車位和31個電單車停車位，加上與新地合作屯門飛揚1期已售出一半單位(超過200伙)，以及名日·九肚山等貨尾，令今年長實香港賣樓收入升至逾260億元。郭子威認為，21 BORRETT ROAD的成交不應單純看成交呎價只有62,000元，而是能夠獲單一買家出價逾207億元購入，而集團出售此項目後隨即在港買地，反映出買家及長實皆對香港好有信心。

談及長實明年在香港的銷售計劃時，他指出，會因應預售樓花同意書批出進度，上半年擬推售3個住宅項目，涉約2,460伙。最矚目是黃竹坑站港島南岸第3期，會分兩期（3A及3B期）申請預售，分別約有600伙，戶型由兩房起步。他相信項目將是明年其中一個樓王之王，除鑑於同站以往期數銷售反應都不俗外，一方面作為鐵路盤，兩站便可直達金鐘站，與金融區連接，以至往返內地等。另一方面，項目針對用家兩房戶需求較大，提供相關戶型起步。此外，另一計劃上半年推售為油塘住宅項目，提供約860伙，主打一房及兩房戶，大部分單位將享有海景。

至於長實與新地合作屯門飛揚2期，他指出，項目共有400伙，已獲批預售樓花同意書，會因應飛揚1期的銷售進度及市況，再與合作夥伴商討推售時間表。

紅磡高科技商廈待售

此外，長實明年上半年亦計劃推售1個商廈項目，郭子威表示，項目位於紅磡鶴園街，總樓面逾50萬方呎，以高科技及環保概念設計為主，3香港會配合項目提供高科技元素，目標是吸納青年創業家，或者希望想靠近工業區吸納人才的企業。對於本港寫字樓正面對供應多、空置率升的問題，他認為，寫字樓供應多的地區集中於觀塘、九龍灣等地區，但紅磡區新商廈供應不多，相信會有一定需求。

明年樓價料波幅5%

展望明年香港樓市前景，郭子威預期，明年上半年本港樓市仍受制於疫情及息口上升困擾而較艱難，樓價向下趨勢料持續。然而，市場亦不要太悲觀，他估計明年中以後美國通脹或開始受控，息口有望見頂；同時疫情將逐步受控，香港與內地政府進一步優化入境檢疫措施，將對香港經濟有一定幫助，加上預期明年財政預算案會推出振興經濟措施，料明年下半年本港樓價會回穩，全年樓價波幅料約5%，比今年樓價約10%波幅為細，中小型住宅需求依然強大，豪宅因供應少，一旦通關會有上升動力。

由信和牽頭發展的觀塘凱滙近日交投趨增，項目昨日再增添成交，位於高層3房戶以1760萬售出，呎價穩企2萬水平，項目單是本月至今，暫售出6伙，合共套現逾8300萬。

高層3房戶1760萬售

凱滙昨日售出單位位於第一期2座49樓M室，面積880方呎，昨日以招標形式售出，成交價1760萬，呎價2萬，與月初售出樓上同一單位呎價相同，穩企2萬水平。項目近日交投趨增，本月至今已連沽6伙，共套現逾8300萬，整個凱滙項目分兩期發展，共提供1999伙，兩期推售至今累售逾1920伙，套現過248億。

此外，恒基旗下粉嶺ONE INNOVALE-Cabanna，昨日亦售出1伙，為E座12樓11室，面積304方呎，屬1房戶，單位以474.67萬售出，呎價15614元，項目本月中進行次輪銷售至今，累售32伙，共套現逾1.5億。

新地旗下天水圍Wetland Seasons Bay第3期，昨日亦售出6A座7樓A9室，面積408方呎，屬2房間隔，以656.39萬售出，呎價16088元，項目本月已連沽3伙，項目自今年9月推售以來，至今累售單位暫錄得166伙，共套現超過11億。