房市多頭掰？1日最新出爐的2022年11月住展風向球，預售新屋市場來客量、成交量，雙雙冷到今年以來最低點，每周平均只賣出1戶，燈號已降至「衰退注意」的黃藍燈、終結「連15綠」，分數更創下最近一年三個月以來的最低點，反轉訊號明顯；市場專家認為，選後可望迎來一波推案潮，如何留住消費者的心、縮短買賣雙方的價格認知差距，將是下一個考驗。

選舉前房市低調、沉潛，住展風向球11月分數呈現下降趨勢，降至41.5分，對應燈號失守「連15綠」的相對安全防線，轉為代表「衰退注意」的黃藍燈，創下2021年8月以來新低。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，風向球六大構成項目呈現「一升、三降、二平」，其中預售屋推案量分數上揚，待售建案個數、來客組數、成交組數分數下挫，新成屋戶數、議價率分數持平。

成采錡表示，北台灣11月預售屋推案量，已比10月增加300多億元，不過人氣、買氣還是低迷，降至今年最低點。

最重要的來客數、成交數方面，也雙雙進入寒冬。其中來客數，11月平均每周約17.3組，較10月減少4.6組，跌幅超過21％。

至於成交數，11月每周平均剩下約1組，較10月減少約0.6組，跌幅37.5％。

成采錡說，11月北台灣房市，呈現來人量越近選舉、表現越差，只有部分個案，成功以預約客一舉提高來人組數；至於成交量，則因買賣方價格認知拉大，而持續低迷，尤其台北市的預售新案，成交最為艱難，「甚至，一周平均成交1組，就算是高標！」

專家分析，由於景氣趨緩，房市線上待售的預售案和新成屋，已比上月微增至1,061個；不過議價空間，卻繼續縮小，平均議價率約10.15％，主因為多數賣方信心未潰散，還是堅守價格，讓利空間小，因此目前順利成交案件，多屬雙方認知價格較接近的個案。

成采錡認為，選後房市將迎來一波推案潮，不少業者期待新案進場，大舉拉抬市場熱度，若買賣雙方態度不變，預期建案銷售速度難以加快，12月待售建案數走升的機率，將持續攀升。

就住展雜誌企研室已掌握追蹤的新案來看，多數指標案預設開價，還是屬於區段高標，意味業者將面臨更大的市場競爭壓力，未來必須花更多時間，縮短雙方認知價格差距。

房市觀望氣氛雖濃厚，但年底前一波新屋交屋潮助攻下，六都11月建物買賣移轉達1.85萬棟，較上月增加9％，不過仍較去年同期減少28％，創下六年來同期新低，今年房市「虎頭蛇尾」，全年全台移轉棟數跌破32萬棟機會相當高。

根據六都地政局最新公布資料顯示，與10月相較，除台南微幅減少0.7％外，其餘五都均有2％～22％的成長；與房市景氣熱絡的去年同期相較，六都普遍明顯衰退，又以新北及高雄衰退逾4成，幅度最大。其中，雙北與台南都創下6年來同期新低，高雄更創下14年來同期新低。

觀察今年各月買賣移轉棟數，5月前多能維持去年下半年以來的高檔水準，不過6月起幾乎逐月以明顯的幅度下探，下半年房市由盛轉衰幅度相當大。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，11月六都買賣移轉棟數較上月略回升，主要來自桃園青埔、台中烏日等地新建案陸續完工交屋，讓買賣移轉棟數止跌回升，不過房市仍面臨通膨、升息、打炒房的大環境，12月中旬央行理監事會議牽動市場，房市尚未脫離觀望氣氛，依舊處於冷靜期。

今年累計前11月六都買賣移轉已達22.3萬棟，與去年同期相較衰退幅度擴增至7％，除了南高二都衰退幅度擴大至12％以上，新北市也達到10％，六都僅有台中市相較去年還能維持正成長。

永慶房屋研展中心理陳金萍表示，11月買賣移轉棟數反映10月至11月初的市況，這段時間因升息讓經濟復甦力道放緩，房市買氣已有降溫趨勢，民眾轉趨觀望保守，預期今年全年買賣移轉棟數將呈現6％～10％的負成長，不僅是近六年來首次衰退，同時也將是近三年來最低表現。

「講到大安森林公園推案，市場印象只有一刀切，一種是七十、八十坪起跳到上百坪、總價破億的豪宅超豪宅；另一種是投資卡位概念，規劃在26坪以下的小坪數精緻宅。」市場業者分析，大安森林公園生活圈內，近十年來幾乎沒建商推出30多坪正兩房的自住產品，區內靜巷內為數眾多的老公寓和華廈老住客，積蓄出龐大的換屋需求；同時周邊新建豪宅裡的「大安森二代」，也因為相繼留學歸國或出社會，湧現出旺盛的獨立生活購屋需求，他們下決定出手的時間也最快，可以說「大安森林公園的換屋客，和買給小孩，這兩種人，再買一定還是要買大安森林公園。」

整個大安森林公園周邊新案，豪宅占八成，小宅占一成多。預售新案「樂揚知森」在大安森林公園靜巷內，推出經典、純粹、均質的2房36坪雙併產品，直接切入區域市場等待已久的坪數格局真空帶，為區內2房市場「解渴」，稀有20戶在10月初一登場，就很搶手，詢問熱度不斷攀升。該案平均開價每坪約170萬元，含車位總價落在6,500萬元左右。

區域仲介業者指出，大安森林公園就是「天龍國」的超級蛋黃核心，最精采的生活機能、動靜皆宜的居住品質，都在此匯聚，「樂揚知森」基地位於台北市大安區新生南路一段161巷15號，專攻「離不開大安森林公園生活圈的人」。該案步行2分鐘到信義淡水線大安森林公園捷運站，8分鐘到雙捷運東門站，永康街美食商圈、信義計畫區、信義安和商圈、中正紀念堂、臺大醫院、中山南西商圈、花博美術館、士林天母生活圈和淡水風景區一線串聯。

綜觀大安森林公園和信義路包括「德運永康」、「璞園信義」去年都賣出每坪180萬元以上成交價，「方念拾山」過去最高成交紀錄達198萬元，108年後就再無釋出，「勤美璞真」均價約187萬元，最高曾賣到202萬元，也是107年後就再無釋出。超豪宅「信義聯勤」近一年均價就直逼250萬元。大安森林公園一線豪宅群，這三、五年就將行情從140多萬直接拉抬到180～200多萬，地段保值增值力在台北市中心數一數二，連帶為靜巷案行情提供最強支撐力。

高雄亞洲新灣區為目前高雄發展的重心，北側為高雄市中心三多商圈，南邊鄰近小港機場，西側為高雄港。園區內重大建設林立。值得注意的是，亞洲新灣區地主多為大型傳產或國營事業，土地活化方式多以招租或設定地上權方式進行，近期戴德梁行受託辦理公開標售作業的高雄市前鎮區經貿段三小段2,410坪特貿七土地，為區域內稀有所有權土地釋出。本案自公告標售後備受市場關注，吸引大量自用型及投資型買方積極評估，開標日期為2022年12月27日。

本次標售基地，東側臨50米成功二路，臨路面寬約100米，土地方正產權單一，容積率490％，而且位於高雄市實施環狀輕軌增額容積30％地區。基地正前方為輕軌夢時代站，可以快速串聯高雄軟體科技園區、高雄展覽館、駁二特區、捷運凱旋站、高雄中正金融商圈等，旁邊即為營業額破百億的夢時代購物中心及正在興建中的夢時代二期，加上周邊眾多餐廳、量販及購物商場，交通方便且生活機能佳，且未來高雄市政府更將在此處啟動「亞灣2.0」計畫，與中央合作，將亞洲新灣區升級為企業集團旗艦中心聚落。

本次標的相當適合規劃為企業總部、國際星級旅館、百貨商場等商業使用，未來搭配高品質的施工設計，絕對能成為企業總部氣勢磅礡的地標建築，為有實力的大型建商、企業集團與壽險絕對不能錯過的絕佳標的。詳細資訊請洽戴德梁行02-87883288。

根據高力國際調查，青埔高鐵特區近期區內商辦進駐率大幅提升，也吸引多家科技公司卡位，未來將可望發展成為桃園重要的科技產業聚落。翁茂槐指出，中悦建設機構在桃園青埔高鐵特區繼「中悦ITC國際商貿中心」之後，又規劃第二棟頂級商辦「森PLAZA」。

中悦建設機構悦萊建設設總經理翁茂槐表示，桃園地區擁有（1）航空城國際開發、（2）桃園青埔高鐵特區開發案、（3）新竹科學園區辦公大樓舊換新需求、（4）中壢、桃園等工業區對於頂級商的需求等四大優勢，讓位置居中的青埔高鐵特區頂級商辦更具市場需求，青埔高鐵特區透過機場捷運快捷連通台北頂級商辦的信義計畫區，在銷售單價、租金行情卻更具競爭力，提升部分企業願意用更高CP值價位在青埔高鐵特區擁有頂級商辦的意願。

鑫龍騰（3188）以每坪72.8萬元標得，創區域高價的岡山87期建地1日動土，採先建後售方式，每坪規劃售價介於30到40萬元，雖然2025年才能完工貢獻營收，但已售出80％的「中正O8」大樓，總銷17億元，從今年11月開始入帳，明後年也都有建案挹注營收。

鑫龍騰開發的「岡山信義案」1日動土，由鑫龍騰開發董事長黃學藤、總經理黃勁嘉等人共同主持，此一位於高雄岡山87期重劃區的基地面積約895.16坪，是鑫龍騰去年12月以每坪72.8萬元，向高雄地政局標得，成交價是目前87期最高地價。

黃勁嘉表示，「岡山信義案」是鑫龍騰第一次來到岡山區的推案，該基地位於岡山區介壽路及鵬程東一路，臨近省道台1線及台鐵共站轉乘高雄捷運岡山站，而捷運岡山路竹延伸線對當地區域發展相當重要，可串連高雄S廊帶計畫核心位置，今年開幕的樂購廣場、秀泰影城、全台最大無印良品及高醫岡山分院，生活建設及機能也逐步完善。

黃勁嘉指出，這個新案規劃33至47坪的首換產品、一層六戶，樓高23層，合計139戶，目前規劃的售價為每坪30到40萬元，將先建後售，預定2025年完工才會開始貢獻營收。

鑫龍騰前十月營收1.15億元，大幅落後去年同期的13.76億元，主要是建案入帳時間落差所致，不過目前已售出80％的高雄「中正O8」大樓，從今年11月開始交屋、入帳貢獻營收，而這個總銷17億元的建案，明年也繼續貢獻營收。

他指出，總銷38億元的的高雄「鑫天地二期」則會在明年第三季完工，成為明年營收主力來源之一。

黃勁嘉表示，為了讓鑫龍騰的建案推出能夠順利銜接，公司已完成增資6億元，將股本增至18.6億元，擁有更多的資本購買土地，未來每年的建案認列營收將會更順利。

他說，鑫龍騰目前還有三塊建地尚未開發，一筆是2019年買進的左營區土地，規劃推「鑫高鐵二期」，目前興建中，總銷約31億元，採先建後售；另一筆也是左營區土地，規劃推出「鑫高鐵五期」，總銷約40億元，至於今年新購的楠梓建地，目前還在規劃設計中。

科技設廠話題下，去年南二都的高雄、台南房市迎來一片榮景，今年卻大消風，專家指，題材來的快去得快，恐怕有一段長整理期。

台南11月買賣移轉創近七年同期新低，高雄更創下歷史同期新低。專家指出，原先南部看好半導體產業，但在台積電（2330）包機赴美等影響下，短期內實在難見轉機點，恐怕得有更強的建設，或是在人口紅利實質進駐後，才能見曙光。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，南二都房市本就是六都較弱的，近幾年靠南科、台積電等話題翻身，不過現今要有轉機都是隨著整體大環境走，另一方面，也有北重南輕的先天限制，後續恐得有更強的建設，甚至先前具備想像力的遷移首都計畫才能治本扭轉態勢，否則也只是某項利多小幅度帶動周邊區域發展而已。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，年減幅最大的高雄市，今年買氣隨著半導體產業下滑，欠缺有力話題讓買方追逐，橋頭區交易量年減幅高達60.3%，可見議題失效又無資金動能支撐，成交趨向冷清，短期看不見轉機，中長期似乎只能等待人口紅利進駐，才能再引爆一波熱潮。

至於整體局勢，陳炳辰表示，目前建商將撐到明年上半年，期盼股市有反彈機會來帶動房市，也代表期待總經與美國市場的回溫，329檔期將具指標意義。

台積電高雄7奈米廠延後設廠時程，房市少了利多支撐，買氣明顯下滑。高雄市地政局昨公布11月買賣移轉棟數共2708棟，比上月略微回溫5.7%，與去年同期台積電宣布進駐高雄熱度相較，衰減42.6%。市府回應，尊重房市商業機制，也會透過囤房稅、社宅保障弱勢者居住平權。
台積電去年底宣布投資高雄，場址周邊楠梓、橋頭、岡山、燕巢等區房市受激勵，房價噴發式上揚，不到一年光景，台積電碰上國際局勢驟變，調整產業布局，傳出設廠延後消息，房市買賣明顯疲軟，購屋客與投資客感嘆奇「積」不再。

投入高雄市長選戰落敗的柯志恩目前在鼓山區租屋，想購屋續留高雄經營，最近看屋忍不住嘆「高雄房價好貴啊！」感受到年輕人被高房價壓得喘不過氣的痛苦程度。她說，買房子不是買麵包，要三思而後行，她喜歡慢跑，會選空氣好區域。柯對高房價卻步，又想追尋好空氣，市長陳其邁推薦她住那瑪夏區，還說「那是神仙住的地方，我恨不得搬去那瑪夏區」，引發話題。

高雄市前副市長李四川日前指出，台積電會不會來高雄有變數，但房價已回不去，人民未蒙其利先受其害。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡說，台積電總裁魏哲家日前表示「高雄廠7奈米暫時延後」，讓市場充滿不安想像，美術館特區、三民、前金、小港等區近期交易量跌逾5成。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮說，高雄去年11月移轉棟數創史上新高，後來進入升息環境，股匯市走空，購屋族觀望，今年下半年開始盤整。高鐵重愛加盟店東陳揚智說，台積電宣布進駐時，原推估可增5至10萬人口，楠梓、橋頭等區單坪躍上30萬，受延後設廠影響，房市消風，房價已站穩3字頭，恐怕也難下修。

房市交易降溫，市場持續震盪，各區域屢傳豪宅賠售狀況，連大直指標豪宅「西華富邦」也難逃。據實價登錄，西華富邦今年10月成交6樓戶，共166.76坪，總價2.3億元，換算每坪單價137.92萬元，經查，該戶上一手是2015年12月以總價2億3,427萬元成交，等於持有7年帳面小賠427萬元。

大直水岸豪宅「西華富邦」屋齡約7年，共236戶，基地面積高達7,600餘坪，加上是萬豪酒店的飯店式管理，吸引不少名人購置，包括台積電創辦人張忠謀家族、萬豪酒店劉文治家族、富邦集團蔡福安家族、印尼紡織大王宋家等。且西華富邦近年一直是北市熱銷豪宅之一，如今傳出賠售行情，似乎也能看見豪宅走冷的跡象。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，大直一直是台北市知名的高價宅區塊，因為與松山機場的鄰近性，過去有台商效益，不過近幾年因為政經局勢與疫情，漸漸打亂台商置產布局的規劃。另一方面，儘管大直坐擁河岸景觀，但在大安、信義等豪宅區興起及話題性下，都讓大直豪宅難以繼續登上高峰。

陳炳辰認為，此次賠售交易，主要是「西華富邦」低樓層因為沒有景觀性，價碼較低，也難以拉抬，而早期購入的幾乎都偏屬投資效益。

展望豪宅後市，陳炳辰說，豪宅雖為金字塔頂端的少數資產族群購置，但現況是整體大環境不佳，這類族群也不見得會再以亮點價碼追高出手，近期傳出的交易案，要不有個案因素，要不就是關係人交易，或都是平轉水準，讓接手買方還算買到划算價位，過去在景氣不佳的時期，還有另一狀況是買給二代，以及避開豪宅稅門檻，所以會在輕豪宅上看到量體，也可能是這段時間可觀察的方向。

利空不斷，房市近來明顯轉為買方市場，網路降價物件快速增加，其中，淡水近來湧現主打「賠售」的售屋廣告，包括「輕軌賠售第一站」、「海外屋主忍痛賠售高樓層」、「專約賠售低於進價」等，大多位在淡海市新鎮，總價從億元豪宅到800多萬住宅都有。

對此，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，先前房市好時，網路上幾乎看不到「賠售」兩字，現在又開始大量出現，顯示屋主已感受到市房市氛圍改變，不過，現階段標榜賠售的物件，未必真的賠售，出手前仍了解實價行情。

近來淡水出現的賠售廣告，總價以頤海大院一戶以1.16億最高，售屋廣告訴求「賠售！出價可談高樓層景觀豪宅」，並從開價1.26億降1000萬到1.16億，降幅逾7%。

另外賠售物件還有國家新都大三房，以850萬元求售，一坪約17.6萬，宏盛水涗、江南大宅、合康嘉年華等。

陳傑鳴表示，目前淡水地區確實賣壓不小，以591來說，目前網上就有5700個求售廣告，主要集中在淡海新市鎮，不少大型社區目前都有上百戶住宅上網求售，競爭非常激烈。

他表示，目前市場才剛出現反轉跡象，屋主有降價意願，但大多不至於「賠售」，打出賠售，大多只是為了吸睛。

像有一戶主打賠售的住宅，約26.5坪，售價從1098萬，降到998萬，拆算單價每坪37.65萬。依照坪數資料對照實價發現，屋主可能是在2014年房市高點所購入，取得成本為908萬，目前售價998萬主打賠售，可能是加計裝潢費、相關稅費與仲介服務費的結果。

陳傑鳴表示，淡海新市鎮是大台北少數有捷運且房價僅2字頭的重劃區，在低單價、低總價的優勢下，吸引了不少口袋不深的小資族來此買房，不過，面臨景氣反轉，這一族群也特別容易出現財狀況必須出售。

另外，淡海新市鎮近年推案量大，常常餘屋尚未完售，大量新案又蓄勢待建，轉售賣壓也高掛在各售屋網站，屋主若取得成本不低，加上裝潢等費用，隨賣壓加重，未來確實可能認賠殺出，民眾現階段不用急著出手，可以多看多比較。

房地產再融資新政發佈後，上市房企掀起募資潮。

12月1日晚間，萬科A(19.000, 0.35, 1.88%)（000002）公告擬發行、配發及/或處理公司新增A股及/或H股股份。陸家嘴(10.010, -0.14, -1.38%)（600663）擬通過發行股份及支付現金方式，購買控股東陸家嘴集團及其控股子公司持有的位於上海浦東陸家嘴金融貿易區及前灘國際商務區的部分優質股權資產，並募集配套資金；此外，華夏幸福(2.770, -0.04, -1.42%)（600340）、天地源(4.020, -0.12, -2.90%)（600665）募集資金擬用於公司“保交樓、保民生”相關的房地產等項目。

萬科有望發行股份募資

12月1日，萬科董事會收到第一大股東深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱深鐵集團）出具的《關於萬科企業股份有限公司2022年第一次臨時股東大會增加臨時提案的函》，深鐵集團提請將《關於提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》作為臨時提案，提交至2022年第一次臨時股東大會審議。公司董事會當天審議同意將上述議案提交股東大會審議。公司2022年第一次臨時股東大會召開日期由原定的12月12日延期至12月16日。

具體來看，深鐵集團提請公司股東大會授權董事會，並可由董事會轉授權董事會批准的人士及其轉授權人士，全權處理上述議案項下的股份發行有關的事項。包括：根據市場情況和公司需要，決定以單獨或同時發行、配發及/或處理公司新增A股及/或H股股份，並作出或授予可能須行使該等權力的售股建議、協議、購股權及交換或轉換股份的權力等。

公開報導顯示，深圳金融管理部門於近日會同深圳市政府部門，組織轄內全國性商業銀行、房地產企業、信託公司、擔保公司召開房地產金融工作座談暨政銀企對接會，加強政策解讀和宣傳，部署落實落細“金融16條”政策，梳理銀企兩張問題清單，強化政銀企對接，多措並舉做好當前金融支援房地產市場平穩健康發展工作。各國有大行深圳分行也紛紛表態，貫徹落實國家決策部署，履行大行擔當，積極配合做好房地產企業紓困，促進房地產市場健康平穩發展。

陸家嘴擬募資收購股權資產

擬購買控股股東及其控股子公司持有的部分優質股權資產

陸家嘴12月1日晚間公告，公司接到控股股東陸家嘴集團通知，為積極回應相關政策，陸家嘴集團正在籌畫涉及公司的重大資產重組事宜。公司擬通過發行股份及支付現金方式，購買陸家嘴集團及其控股子公司持有的位於上海浦東陸家嘴金融貿易區及前灘國際商務區的部分優質股權資產，並募集配套資金。

本次交易之交易對方為陸家嘴集團及其控股子公司，交易標的包括上海陸家嘴昌邑房地產開發有限公司、上海東袤置業有限公司、上海耀龍投資有限公司、上海企榮投資有限公司。

陸家嘴在公告中表示，此舉符合相關政策導向，有利於提高公司資產品質，改善公司資產負債表，加大公司權益補充力度，提升公司可持續發展能力，使公司更深度地參與陸家嘴金融城東擴及前灘國際商務區的開發建設和運營，更好地服務於浦東新區打造社會主義現代化建設引領區。

據悉，陸家嘴股票自12月2日開市起停牌，停牌時間預計不超過10個交易日。

12月1日晚間，華夏幸福和天地源也分別公告，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用於公司“保交樓、保民生”相關的房地產專案開發、符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。

資金何時落地值得關注

11月28日，證監會新聞發言人表示，將積極發揮資本市場功能，支援實施改善優質房企資產負債表計畫，加大權益補充力度，促進地產市場盤活存量。再融資新政發佈後，房企紛紛響應。

其中，大名城(3.590, 0.05, 1.41%)擬定增募資用於政策支持的房地產業務，包括公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。

世茂股份(2.820, -0.19, -6.31%)、福星股份(5.060, -0.24, -4.53%)也相繼拋出定增預案。浙商證券(10.640, -0.05, -0.47%)研報顯示，福星股份深耕長沙市場並以城中村舊城改造為核心優勢。世茂股份為住宅和商業雙輪驅動，2022年上半年銷售金額同比下降71%，商業運營受疫情影響其客流量出現大幅下滑，寫字樓因租戶經營壓力也出現了出租率下降。此次福星股份和世茂股份接連發公告擬定增，順應證監會11月28日股權支援5條中允許開發商定增用於保交樓、棚改和舊改的政策。

東吳證券(6.890, -0.02, -0.29%)研報認為，2022年11月以來，從交易商協會和中債增支持民營企業融資、央行和銀保監發佈的金融支持房地產十六條，到各大國有銀行和房企簽約授信額度，再到當前證監會支持房地產企業股權融資等，“三支箭”依次落地，形成了信貸、債務融資、股權融資的多維度融資支持政策體系，意味著政策導向徹底扭轉，保市場主體的思路徹底明確。

該券商還認為，後續需要關注的核心是“三支箭”涉及的資金何時落地，即房企資產負債表和現金流的真實改善情況，以及明年銷售端的拐點何時出現。

融創中國（01918.HK）最近動作頻頻，不僅要刊發推遲許久的年報，項目出售也有了新進展。

11月30日，企查查資訊顯示，泛海建設控股有限公司發生股東變更，融創房地產集團有限公司持股比例從100%下降至10.3220%，不再是該公司大股東；中信信託有限責任公司、蕪湖華融資本創譽投資中心（有限合夥）加入，分別持股64.68%、25%。

融創出讓股權的這家公司，背後頗有故事。早在2019年初，泛海控股(1.380, -0.04, -2.82%)陷入資金危機，融創從其手中大筆收購了該公司，旗下不僅有北京泛海國際項目1號地塊，還有位於上海稀缺位置的董家渡項目，總對價為148.87億元。

當時，該標的公司資產總額約445.76億元，負債總額約356.17億元，淨資產為89.59億元，其中上海專案的12號、14號地塊仍處在拆遷或一級開發階段。

彼時還是“並購王”的融創認為，北京專案和上海項目均位於一線城市核心位置，是十分稀缺的大體量優質項目，收購有助於增加其在北京和上海的優質土地儲備和市場份額，鞏固在北京、上海等一線城市的影響力。

將專案拿到手後，融創在董家渡開發了豪宅專案“融創外灘壹號院”，並在2019年先後兩次開盤，售價達到12.1萬元/平方米，創造了可觀的現金回款。但是，隨著融創陷入資金危機，這個“明星地塊”也被擺上了貨架。

早在今年2月份，知情人士便透露，融創正與四大AMC（資產管理公司）洽談合作，每家合作的規模或達百億級。到10月份，又有消息稱，融創、中國華融、中信信託等簽訂框架協定，合作重組上海董家渡項目，融創可獲得的流動性支持或達80億元。

如今項目正式易主，融創也在時隔多月後，再次出現資產出售動作。去年下半年，融創通過多種管道回籠資金約300億，今年又相繼出售了昆明融創文旅城二期40%股權、武漢一江源項目、武漢甘露山文創城等部分專案股權。

回看此次交易的接盤方，不良資產處置機構的入局也有淵源。

早在今年4月份，央行便召集六大行、12家股份制銀行、六大AMC，就首批12家出險房企紓困並購業務情況召開專題會議，包括世茂、中梁、綠地、中南、奧園、恒大、融創、榮盛發展(2.490, -0.10, -3.86%)、陽光城(2.150, -0.07, -3.15%)、融信中國、佳兆業、富力等。

此後，AMC開始加速介入房地產紓困工作，除了全國性的AMC積極參與房企流動性危機的化解，地方性AMC也參與解決省內出險房企的流動性問題。

克而瑞表示，當前AMC對房企的紓困方式可分為專案、企業層面。在專案層面上，一般由AMC出資，引入協力廠商代建企業主導專案後續開發和運營；在企業層面，主要採用債務重組方式，或者通過聯合國央企與之戰略合作來進行紓困。

值得注意的是，AMC機構在參與化債的過程中，同樣有問題需要面對。比如，資產減值損失誰來承擔、新注入資金是否優先用於保交樓、AMC的受償順序等。

作為曾經的頭部房企，已出險的融創最近動作較多。除了項目出售，該公司還計畫刊發上年業績，將於12月8日召開董事會考慮批准發佈2021年業績。

據該公司披露，預計2021年公司擁有人應占淨利潤較2020年下降約207%，核心淨利潤較2020年下降約184%。此前該公司曾宣佈，預計2021年公司擁有人應占淨利潤及核心淨利潤，較2020年分別同比下降85%及50%。

12月1日消息，為支援百姓剛性和改善性住房需求，拉動房地產市場消費，哈爾濱市擬於12月中旬舉辦2022年冬季新建商品房（線上）展銷會。

觀點新媒體瞭解到，展銷會期間將推出契稅、交易稅補貼，以及發放大額建材、家電消費券等優惠政策，各大銀行機構也將相繼推出優惠的金融政策。截至目前，已有約60家房企的近百個優質專案計畫參展。

線上房展會期間，將按照《哈爾濱市人民政府印發關於促進哈爾濱市房地產業良性迴圈和健康發展的若干措施的通知》，對個人在哈爾濱市城9區內購買新建商品住房的，對契稅採取“先征後補”的方式予以補貼。

同時，此次房展會期間成交購房者，滿足條件的可同時享受人才購房或哈爾濱新市民補貼；對符合生育政策，具有哈爾濱戶籍，2021年10月29日以後生育第二個、第三個子女的家庭，也分別給予購房補貼。

在剛剛過去的11月，房地產市場仍在持續下行。從百強房企的表現來看，銷售業績同比下滑明顯，拿地積極性逐漸下降，發債融資也處於低谷。

不過，11月出臺的多項重磅利好政策卻令行業興奮不已，尤其是支持房企融資的“三支箭”齊發之下，包括六大銀行在內的十餘家銀行已向多家優質房企意向性授信金額超2萬億元，房地產股票和民營地產債也均實現較大漲幅。房地產市場接下來的走向，也成為各界關注的焦點。）

2022年僅剩一個月，房企“搶收”仍未見明顯起色。

11月30日晚，中指研究院、克而瑞、億翰智庫等多家機構公佈了2022年1~11月房企銷售業績。據中指研究院統計，TOP100房企前11個月銷售總額67268.1億元，同比下降42.1%；11月單月銷售額同比下降34.4%，環比減少4.9%。

“銷售主要受需求端政策影響，近期需求端政策總體保持穩定，需求變化較小，所以1~11月降幅收窄不大。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水12月1日通過微信接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，需求回暖需要更大力度調整放鬆需求政策，特別是一二線重點城市要加大力度支持剛性和改善性需求，優化限貸、限購措施，支持需求釋放。只有一二線城市銷售回暖，才能帶動三四線城市回暖，進而帶動全國房地產市場回穩。

千億房企數量減半

值得注意的是，前三甲頭部房企中，碧桂園完成銷售4373.5億元、保利發展(16.570, -0.08, -0.48%)4001億元、萬科3767億元，前三甲之間的差距較為均衡，在220億~380億元，但第三名萬科與第名名綠城中國拉開了近千億元的差距。

令人意外的是建發房產，其以1448.6億元的戰績力壓濱江、金茂、綠地、旭輝等老牌房企，站上榜單第11名。據記者觀察，今年以來建發房產銷售快速增長，1~9月累計銷售額已達千億元，並位列第榜單15名，此後排名逐月上升，目前距離第10名融創僅163億元差距。按照此之前100億~200億元的單月銷售表現，最後一個月TOP10房企席位仍有望發生微調。

整體來看，今年前11月銷售額超千億元房企共19家，較去年同期減少16家；超百億元房企100家，較去年同期減少51家。TOP100房企權益銷售額為46888.9億元，權益銷售面積為30049.3萬平方米，同比分別下降45.6%和49.9%。

市場不斷築底的現狀在陣營的變動中也有所反映。具體來看，第一陣營（1000億元以上）房企共19家，較去年同期減少16家，銷售額均值2030.4億元；第二陣營（500億~1000億元）房企共16家，較去年同期減少11家，銷售額均值645.4億元；第三陣營（300億~500億元）企業25家，較去年同期減少5家，銷售額均值393.5億元；第四陣營（100億~300億元）企業共40家，較去年同期減少19家，銷售額均值213.2億元。

不僅如此，各陣營房企銷售額增速均有所下滑。其中，TOP10房企銷售額均值為2783.9億元，較上年下降34.8%；TOP11~30房企銷售額均值為911.9億元，較上年下降47.2%；TOP31~50房企及TOP51~100房企銷售額均值分別為461.0億元和239.4億元，同比分別下降51.1%和42.3%。

典型房企目標完成率65%

儘管越來越多房企不再增加銷售目標，並從追求規模化轉變為穩健發展，但從公佈銷售目標的15家典型房企來看，今年前11月目標完成率均值為65.4%，遠低於去年同期的85.7%，完成全年業績目標的壓力較大。

具體來看，前11月目標完成率和目標增長率都比較靠前的綠城、濱江、越秀、招商、中糧等，均為央國企或深耕地方的優質民營房企。

在15家典型房企中，4家房企在年初逆勢調高了目標增長率，其中越秀地產上調了10.1%、濱江集團(10.760, -0.44, -3.93%)上調6.7%、綠城中國6.5%、保利置業4.8%。而從完成情況來看，越秀地產也是完成度最高的，達到84.5%，目前銷售額1044億元已經超越了2021年同期的950.7億元。

濱江集團緊隨其後，完成了83.4%，但在市場整體轉冷的影響下，距離去年同期1545.7億元銷售額、103%目標完成率仍有一定差距。

而另一些房企則主動調低了增長率，如時代中國將全年銷售目標定在650億元，下調超過40%，但也僅完成了目標的58.8%，與去年同期銷售規模相比接近腰斬；新城國際前11月也僅完成了45.8%。

“銷售目標完成率較高的企業均是經營較為穩健的房企，一是頭部的央國企，二是優質民營房企。”劉水分析指出，當前形勢下，這些企業經營穩健，財務狀況良好，沒有負面消息，更加受到購房者青睞，所以這些企業受市場調整影響相對較小，銷售業績目標完成率相對較高。

濱江集團方面日前回應記者稱，公司一直按照自己的腳步在走，經營比較健康，融資方面始終保持正常的節奏。目前濱江銷售端還比較暢通，資金方面能夠滿足整個公司的經營需求，後續會根據相關政策和公司實際情況積極推進相關股權融資工作。

政策利好下如何“搶收”

值得注意的是，11月以來，多項支持房企融資政策陸續落地，支持房企融資“三支箭”格局已經形成。

“近期政策更多是對供給側房企融資的支持。目前‘保專案、保企業’並行的主要目的，一是防範房企風險，在已出險房企和相對健康房企之間建立風險防火牆，促進改善市場預期；二是化解房企風險，加快房地產風險出清；三是有效緩解民營企業信用收縮問題，促進民營企業融資恢復。”

劉水表示，房地產市場預期的改善及房地產銷售的回穩，還需要加大需求側支援力度，只有房企能夠自我“造血”才能維持可持續的發展。

在這樣的市場共識下，近期核心一二線城市繼續優化樓市調控政策。如北京市通州區台湖、馬駒橋地區商品房將不再執行“雙限購”政策；杭州優化“認房又認貸”政策，降低二套首付比例；成都、西安放鬆限購政策，對修復當地市場情緒產生積極作用。

三四線城市也聞風而動，如衢州、義烏、南昌等地開展團購補貼和契稅補貼讓利，南寧、梧州、鄂爾多斯(16.360, 0.19, 1.18%)等地調整公積金使用政策，東莞優化商品房預售價格管理等。據中指研究院統計，截至目前，全國已有超20城降低或取消首套商貸利率下限，且均降至4%以下，其中二線城市武漢、天津、溫州等城市基本降至3.8%~3.9%的水準。

劉水指出：“11月重點100城商品住宅成交面積環比延續10月的下降態勢，同比降幅仍近30%，月底重點城市商品住宅周度成交面積環比略有提升，但同比降幅仍較大，購房者觀望情緒較重，市場活躍度不足。隨著供給端支持政策逐漸落地，加大需求端支持，購房者預期及信心的增強，明年初銷售有可能出現明顯回穩。”

對於今年僅剩的1個月，房企如何抓住最後的“搶收”機會？劉水認為，首先，要抓城市輪動機會加快行銷，近一段支持房地產的政策頻出，市場預期正在醞釀改變，企業要緊抓時機積極行銷，特別是一二線熱點城市，企業要緊抓城市輪動機會，加大行銷；第二，打造熱銷專案促進行銷，當前形勢下，改善型住房需求支撐較為強勁，企業可以趁勢加推項目，打造熱銷樓盤。

市場環境遇冷，也沒有擋住家居行業的上市熱潮，尤其眾多中小企業仍“迎難而上”。

據不完全統計，僅在今年11月就有近10家企業發佈與上市相關的動態。

11月30日，廣西祥盛家居成為最新一家申報掛牌新三板的家居企業。這家人造板製造企業，計畫向3名在冊股東定向發行520萬股，募集資金1008.8萬元用於補充流動資金。

在此之前的11月初，科凡家居（全稱“科凡家居股份有限公司”）自收到證監會三十條意見以來，首次更新招股書內容；與此同時，五金龍頭圖特家居（全稱“廣東圖特家居科技股份有限公司”）進入IPO輔導期，背後股東有定制企業龍頭索菲亞(17.110, 0.02, 0.12%)（002572.SZ）現身。

11月下旬，從智慧遙控器起家的辰奕智慧（全稱“廣東辰奕智慧科技股份有限公司”）IPO過會；從事暖通家居的艾芬達（全稱“江西艾芬達暖通科技股份有限公司”）完成財務資料更新後提交招股書。除此之外，還有在11月22日上市的室內設計企業矩陣股份(30.450, -1.05, -3.33%)（301365.SZ）。

隨著11月末上游行業的地產領域迎來重大利好，支持房企股權融資的“第三支箭”落地，並提出上下游“建築等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行”。

這意味著作為下游端的家居行業，也會迎來上市、股權融資的視窗期。

香頌資本董事沈萌認為，無論是從自身行業還是資本市場來看，家居企業上市都是越早越好：“晚了除了自身狀況有可能會產生波動，市場視窗也會收緊。”

智慧家居板塊持續火熱

繼上半年多個智慧家居企業相繼融資後，下半年其他類型的家居企業也加入了上市“戰役”。

重金邀請演員劉濤代言的凱迪仕（全稱“深圳市凱迪仕智慧科技股份有限公司”）啟動IPO，進入IPO輔導期；美的集團(48.310, 0.44, 0.92%)分拆的子公司美智光電（全稱“美智光電科技股份有限公司”）重啟IPO；歐瑞博（全稱為“深圳市歐瑞博科技股份有限公司”）也同樣重啟IPO，低調進入輔導期。

相比上述幾家，艾芬達（A22182.SZ）和辰奕智能（A21737.SZ）則計畫在深交所創業板上市，分別擬募資6.65億元、3.90億元。

艾芬達成立於2005年，註冊資本6500萬元，於2015年7月28日掛牌新三板，主要從事暖通家居產品業務，經營模式為ODM，以外銷為主。公司主打的產品為智慧衛浴毛巾架，收入占比過半；其次是暖通零配件，收入占比在30%左右。

2019年至2021年間，艾芬達分別實現營收5.92億元、5.57億元、8.00億元；歸母淨利潤2.73億元、2.86億元、3.56億元。2022上半年則實現營收3.4億元，歸母淨利3.77億元。

在最新的問詢函回復中，艾芬達表示，公司擁有年產180萬套衛浴毛巾架的生產能力，且在產品的擴管組裝、產品拋光工藝兩方面，分別研發了全自動液壓擴管技術、異型管件全自動拋光技術。

值得注意的是，在上個月的雙十一大促中，艾芬達的智慧電熱毛巾架產品在單品類領跑，新品在全平臺銷售量達6000件，獲天貓智慧毛巾架類目第一、抖音五金/置物架類目爆品榜第一。

相比之下，辰奕智慧的情況會稍顯複雜。

辰奕智慧成立於2009年，註冊資本3600萬元，其主要產品智慧遙控器收入占比在八成左右，歸屬智慧家居單品品類企業，目前實現內外銷並行，境內、境外市場接近五五分。

2019年至2022年間，辰奕智慧分別實現營收3.51億元、4.54億元、6.22億元；歸母淨利潤約2100萬元、6000萬元、6700萬元。2022前三季度實現營收5.33億元，歸母淨利約6000萬元。截止今年9月，公司總資產為4.66億元。

辰奕智慧在11月18日過會之前，已經歷兩輪問詢。在外界看來，其最大的矛盾點在於，公司擬在創業板上市，但企業本身沒有自行研發核心技術，研發團隊和資金都較少。

招股書顯示，在辰奕智慧列舉的96項專利中，僅有3項屬於發明專利，且有2項為繼受取得，分別為萬能遙控器及其遙控代碼搜索方法、一種遙控器的學習系統及方法。這兩項發明專利也與企業的主要產品契合。

相對來說，最新申請掛牌新三板的祥盛家居規模則更小，這家成立於2010年的家居企業主要生產和銷售刨花板，是索菲亞、歐派、尚品宅配(20.590, 0.31, 1.53%)等企業的合作方。2020-2021年營收分別為3.41億元和3.92億元，今年1-9月公司營收為2.6億元，淨虧損則達到729.11萬元。

冷門板塊迎新股

在經歷上一階段的上市熱潮後，家居企業上市之後的股價表現，也會令投資人感到擔憂。

11月22日，主做空間設計業務的矩陣股份，就成為最新上市的家居建材板塊企業，早前定價34.72元/股，在上市當天就遭遇破發，跌幅2.42%，報收31.5元/股。

截止11月30日，矩陣股份報收31.50元/股，總市值已降至37.80億元。

與很多衝刺上市的泛家居企業不一樣，歸屬家居建材板塊的矩陣股份一出現就是市場“唱衰”。

矩陣股份主要從事地產售樓處、樣板間等領域的空間設計業務。上周矩陣股份在回復投資者時表示，公司不做裝配式建築業務。

2019年至2021年間，矩陣股份分別實現營收4.57億元、6.12億元、8.86億元；歸母淨利1.23億元、1.60億元、2.20億元。2022上半年實現營收3.86億元，歸母淨利9143.52萬元。截至今年6月，矩陣股份總資產為10.51億元。

與家居建材板塊的其他企業相比，矩陣股份的毛利率高出一截。公告顯示，最近三個財年的毛利率分別為70.03%、68.59%、66.85%。

在證監會問詢“毛利率明顯高於同行業可比公司”後，矩陣股份主要回答了兩點原因。

其一，公司業務的設計項目面積較小，人力投入較少，項目周轉率高；其二，公司設計收費水準處於行業較高水準，設計單價較高。不難看出，矩陣股份主要靠高毛利、快交付、成本低來實現快速獲利。

的確，A股許久沒有迎來室內設計企業，但此次矩陣股份的出現除了讓市場感到“興奮”外也多了幾分憂慮。

招股書顯示，報告期內公司的前五大客戶均為房地產商，銷售金額總額分別為1.18億元、1.26億元、1.75億元，占營收比例分別為25.84%、20.55%、19.73%。

不出意料，受地產行業影響，在過去兩年多的時間內，矩陣股份壞賬準備增長近八倍，2022上半年達到8292.20萬元。據不完全統計，在矩陣股份的客戶中，目前已有16家房企出現公開違約。

從家居企業積極上市的舉措來看，支持上市房企融資的“第三支箭”迅速落地，也下游的家居行業也有利好，但前景仍不明朗。

“房地產運營到位，定向增發的資金也到位了，下游企業肯定能獲得一些利好。”易居研究院總監嚴躍進告訴介面新聞記者。

嚴躍進認為，“第三支箭”對家居行業的影響較大，開發商資金狀況改善就可以採購傢俱，對於建材是積極的。同時嚴躍進還表示，家居行業需要密切關注獲得增發的企業名單，尤其是全國銷售資料在前70位元。

香頌資本董事沈萌則分析，雖然房地產行業的調控政策已有改善，但核心仍緊扣“保交樓”的存量資產，“第三支箭”也是希望通過資本市場緩解房地產業的流動性風險。

沈萌認為，對於下游行業的覆蓋力度也會局限在這個大框架內。

針對家居企業的上市熱潮，沈萌認為越早越好，目前消費景氣度低迷，居民購房意願明顯下降，對於家居行業未來的業績成長前景有不利的衝擊。

11月30日晚間，居住產業數位化服務平臺貝殼公佈2022年第三季度未經審計財報。2022年第三季度，貝殼總交易額為7371億元（人民幣，下同）；營業收入為176億元，環比增長28%。前三季度，美國通用會計準則下（GAAP）公司淨虧損17.69億元。

“在費用優化上的一系列成果在第三季度顯現，經營效率和健康度也顯著提升，這得益於我們早在一年多以前面對市場波動時，堅決採取的一系列提質增效舉措。”貝殼執行董事兼首席財務官徐濤表示，“在‘一體’業務穩健前行的同時，‘兩翼’也不斷突破，家裝家居業務逆市增長。”

“在市場低迷情況下，貝殼實現營收環比增長，體現出圍繞房地產交易多元業務經營的韌性。” 同策研究院資深分析師肖雲祥向《證券日報》記者表示，從細分業務看，該公司家裝家居業務發展迅速，成為收入新增長極。

2022年第三季度，貝殼淨利潤為7.16億元，而2021年同期淨虧損為17.66億元；經調整淨利潤為19億元，而2021年同期經調整淨虧損為8.88億元；毛利率為27.0%，而2021年同期為15.2%。

對於毛利率上升的原因，貝殼方面表示，相較於其他收入，貢獻利潤率較高的存量房業務收入占總收入比重提升。此外，利潤率較高的項目數量增多以及固定薪酬成本占新房業務淨收入的比例相對降低，致使新房業務的貢獻利潤率同比提高。

2022年第三季度，貝殼存量房交易的總交易額為4490億元，同比增加18.7%；存量房業務淨收入為72億元，環比增長29%。新房交易的總交易額為2615億元；新房業務淨收入為78億元，環比增長17%。家裝家居的總交易額為20億元，而2021年同期僅為6600萬元；家裝家居業務實現收入超18億元，可比口徑下環比增長34%。新興業務及其他的總交易額為247億元。

“從這份成績單來看，貝殼主營存量房業務韌性較強，正在逐步恢復中。尤其在貝殼的大本營北京，二手房市場表現較為堅挺，有助於提升公司業績。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，“為了提升房產交易效率，今年下半年以來，各地因城施策不斷優化二手房交易模式，從‘帶押過戶’到‘連環單’業務並行辦理等，相繼落地的一系列政策，促使二手房市場回穩步伐加快。”

值得一提的是，第三季度，貝殼家裝家居業務有序推進，單季度完成簽約合同額接近20億元，同比提升超過60%。在城市層面，貝殼旗下整裝品牌被窩家裝供應鏈規模不斷完備，業務進入了正迴圈，7月份和8月份，單月合同額均破億元、單季度實現盈虧平衡。

“家裝家居市場呈現小而散的競爭格局，行業集中度低，家裝作業流程標準化程度低，服務者職業化程度參差不齊，但整個大家居產業鏈市場規模已突破5萬億元。對貝殼而言，這是其當下非常重視的賽道。”肖雲祥表示，隨著老房改造需求的不斷釋放，以及精裝修政策的激勵，這一業務賽道預計未來有望保持穩定增長，若貝殼能將品質服務口碑做好，該業務將成為貝殼未來重要增長引擎。

除此之外，租賃業務亦是貝殼長期發力的賽道。截至第三季度末，貝殼租房業務簽約口徑在管房源量超過8.5萬間，環比增長100%。其中，分散式租賃業務“省心租”的在管規模突破5萬套，環比增長近70%，並已經進入13個城市。

至於未來發展規劃，貝殼聯合創始人、董事長兼首席執行官Stanley Peng表示，“我們將竭盡所能，為消費者帶來更有品質、更多元化的居住服務，為促進房地產市場平穩健康發展和全體人民住有所居貢獻力量。”

12月1日，美的置業控股有限公司披露，該公司截至11月的合同銷售金額約人民幣732.4億元，相應的已售建築面積約583.8萬平方米。

觀點新媒體瞭解到，美的置業前10月合同銷售金額677.4億元，以此計算，該公司11月單月合同銷售額為55億元。

根據美地置業2021年前11月合同銷售1274.2億元計算，該公司今年前11月銷售額同比下跌42.52%。

金融資產管理公司（AMC）紓困房企又有新模式！

證券時報記者日前從天眼查瞭解到，融創中國曾斥資百億元並購的泛海建設控股有限公司（泛海建設）發生工商變更，股東新增中信信託和蕪湖華融資本創譽投資中心（控股股東是中國華融），持股比例分別為64.678%和25%，而融創持股比例則從100%降至10.322%。

據瞭解，泛海建設擁有北京泛海國際項目1號地塊和上海董家渡項目100%權益。2019年1月，泛海控股(1.380, -0.04, -2.82%)為緩解資金壓力“斷臂求生”，當時現金充裕的融創充當了“白衣騎士”，獲得兩個京滬核心地段大體量優質項目。如今，陷入資金困局的融創也等來了自己的“白衣騎士”。

不過，有知情人士向證券時報記者透露，融創此次股權轉讓並不是專案出售，而是華融資產與融創董家渡項目的股權融資合作，融創還是操盤方，會在未來融資償還後回購股權。

據瞭解，根據合作協定，中國華融、以浦發銀行(7.220, 0.00, 0.00%)牽頭的6家銀行組成的銀團、中信信託等合作方攜手對上海董家渡項目注資，新增融資總量將超120億元。

融創轉讓泛海建設89.7%股權

證券時報記者日前從天眼查App瞭解到，融創中國曾斥資百億元並購的泛海建設控股有限公司發生工商變更，股東新增中信信託和蕪湖華融資本創譽投資中心，持股比例分別為64.678%和25%，融創持股比例則從100%降至10.322%。

據瞭解，泛海建設擁有北京泛海國際項目1號地塊和上海董家渡項目100%權益。2019年1月，泛海控股為緩解資金壓力“斷臂求生”，當時現金充裕的融創充當了“白衣騎士”，以125.53億元現金收購了泛海建設100%股權，另承債23.34億元，整筆交易總對價達到148.87億元，並成功獲得兩個京滬核心地段大體量優質項目。

如今，陷入資金困局的融創也等來了自己的“白衣騎士”。

不過，一位元知情人士告訴證券時報記者，融創此次股權轉讓並不是專案出售，而是華融資產與融創董家渡項目的股權融資合作，股權設計為信託收益權方式，由華融聯合銀團、信託機構對專案進行大規模融資，融創還是操盤方，華融行使監管職能，並保留使用融創品牌，融創會在未來融資償還後回購股權。

據瞭解，日前，中國華融、浦發銀行、中信信託與融創中國就上海董家渡項目融資合作完成股轉交易。根據合作協定，中國華融、以浦發銀行牽頭的6家銀行（上海銀行(5.970, 0.00, 0.00%)、上海農商行、交通銀行(4.710, -0.01, -0.21%)、興業銀行(17.530, -0.17, -0.96%)、北京銀行(4.290, 0.00, 0.00%)）組成的銀團、中信信託等合作方攜手對該項目注資，新增融資總量將超120億元，所注入資金用於該專案的整體開發、建設、運營。

據悉，上海董家渡項目位於外灘金融聚集帶核心區，項目總建築面積約68.8萬平方米，未售部分對應貨值超過500億元，此前入市的一期產品為融創“壹號院”系，項目周邊房價在20萬元/平方米以上。

多家AMC深度參與房企紓困

今年以來，AMC紓困房企的力度不斷加大。

中國華融近日發佈消息稱，公司充分運用“債權+股權”“金融+產業”等特色金融工具箱，積極對接受困房企紓困需求，通過風險隔離、重組紓困、資源整合、並購出清等方式，以重點房企的重點專案為突破口，積極推動一批專案落地，圍繞化險盤活實現重點地產專案“點面突破”，取得積極成效。截至10月末，公司正在推動中的房企紓困項目16個，預計相關專案將實現上下游供應商10.74億元工程款、材料款順利清償，並保障22548套商品房按期交付，帶動256.89億元項目復工複產。公司與相關企業簽署紓困重組框架協議，圍繞“保交樓、保民生、保穩定”開展深度合作。

其中，由中國華融本部牽頭推動某重點受困房企風險專案化解取得明顯成效，按照“變被動為主動”策略，中國華融成立專項工作組，深入現場研究每個專案情況，確定了分類施策、風險隔離的化解思路。在爭取政府支持的基礎上，與該集團進行多輪談判、反復磋商，通過“股權轉讓+實施重組”、“信託隔離+代建盤活”、“訴訟保全+以訴促談”等方式化險，使93%以上的項目實現了風險隔離，目前項目公司逐步恢復正常經營。

另外，中國東方資產管理股份有限公司（中國東方）也在配合地方政府深度參與房企紓困，有效修復房地產供應鏈產業鏈。據瞭解，截至2022年10月末，中國東方已落地房地產風險化解項目29個，投放金額137.47億元，推動保障1.98萬套房產按期交付，協助解決2.32億元農民工工資和23.92億元上游材料供應商欠款支付問題，實現74.70億元房地產企業理財產品兌付，帶動935.79億元房地產專案復工複產。

中國東方表示，在房地產企業紓困過程中，公司運用投行化思維，積極探索有效紓困模式，為問題房企量身定制紓困方案，幫助其恢復造血功能，助力實現房地產行業風險出清和良性迴圈。

據瞭解，中國東方為救助受行業整體下行影響出現流動性困難的多家房企，提供了一攬子紓困救助方案，並通過深化內外部協同，整合政府、企業等各方資源，綜合運用多種產品工具和業務模式，有效發揮資產管理公司專業優勢，重點參與實施了武漢荷葉山莊、深圳岳盟、重慶南恒共益債等多個“保交樓”民生專案，積極穩妥防範化解房地產風險，共同推動房企復工複產、資產盤活和專案紓困。

內房樓盤銷情未見起色，克而瑞地產研究發布統計，11月份內地首100大房企撇除重複計算的銷售操盤金額約5589.8億元（人民幣．下同），按年下跌25.5%，相比10月的28%跌幅不算明顯好轉，按月計也下降0.3%；累計首11個月，銷售操盤金額仍保持按年下跌42.6%的較大跌幅。

全年賣樓料下降達四成

克而瑞指出，整體而言，雖然近期市場政策端及企業融資端釋放利好消息，但企業銷售端受制於市場整體需求及購買力，表現仍相對低迷，預計百強房企全年賣樓降幅將保持在40%以上水平。

11月監管部門從信貸、債務、股權「三箭齊發」支持房企融資，讓獲選優質房企恢復資金來源。克而瑞認為，政策紓困方向已由「救項目」轉為「救項目與救企業並存」，隨融資功能逐漸恢復，央企及優質民企經營有望逐漸回歸正軌，而出險房企將有序出清。然而，多數房企仍然面臨較大還債壓力，企業營運改善的核心在於銷售端。

盼融資政策增市場信心

平安證券表示，政策密集出台加上低基數效應，令11月百強房企銷售跌幅收窄；融資政策改善將有助於增強市場信心、紓緩房企短期資金壓力，但追本溯源行業困境解決關鍵，主要是銷售端經營現金流修復；短期行業挑戰將由信用端逐步轉移到需求端，預計需求端政策有望進一步寬鬆。

11月百強房企中，有近四成企業單月業績按月增長，其中21間的增幅不多於30%，19間增幅逾30%。頭30大房企表現優於行業整體，僅1間企業的單月按月降幅高於50%，其餘企業降幅均在30%以內。克而瑞稱，今年行業格局變動加劇、規模房企表現分化明顯，央企與國企及部分優質房企相對堅挺、表現出較強的抗周期韌性，如潤地（01109）、建發（01908）、越秀（00123）及濱江（002244.SZ）等。

新建住宅樓價跌幅擴大

展望未來，克而瑞預期，隨房企融資功能逐漸恢復，疊加穩經濟政策持續加碼，有望對沖行業下行預期，而缺失的信心盼逐步重塑，尚在觀望的潛在買家將陸續入市，樓市成交有機會回歸穩定，預計明年第二季樓市可能見底。

中指研究院發布報告提到，11月百城新建住宅樓價每方米16190元，按月跌幅由10月的0.01%擴大至0.06%，連跌5個月。中指院認為，樓市寬鬆政策逐漸顯現效果，但短期內疫情形勢日趨嚴峻，經濟下行壓力加大，全國樓市企穩或仍需時日。

中國證監會日前宣布，恢復涉房上市公司併購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資，被喻為房企的「第三支箭」發出後，有內房企迅速籌劃股權融資，三日至少5家A股上市涉房企業宣布籌劃非公開發行股票。

世茂華夏幸福等紛響應

福星股份11月29日公告稱，為積極響應相關政策，滿足公司業務發展需要，進一步優化資本結構，提高盈利能力及綜合競爭力，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，非公開發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%，募集資金擬用於公司房地產項目開發。

周三，世茂股份、大名城和新湖中寶相繼發布公告，計劃非公開發行股票，用途均提及「保交樓、保民生」。其中，世茂股份擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%，募集資金擬用於公司「保交樓、保民生」相關的房地產項目開發、償還部分公開市場債務本息，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。昨晚華夏幸福也發公告擬非公開發行股票。

分析：前期工作具不確定性

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，上述公司如福星和世茂都屬於房地產規模並非很大的企業，充分說明再融資政策具有非常好的導向，具有較好的覆蓋面，有助於各類上市房企積極拓寬融資。而且此類企業的資金用途比較清晰，尤其是會涉及到保交樓、償債務、改善經營狀況等，預計近期會有更多房企加入到此類動作中。同時，他指出，此類發行屬於前期籌劃工作，中間有不確定性，相關企業也已經給予了提示。這也要求理性看待此類再融資工作。

他表示，總體上再融資是好政策，但是發行有一些不確定性。關鍵還要看房企債務問題是否複雜，同時企業對於後續拿地擴張的意向如何。而從企業方面看，一定要讀懂政策，尤其是和特定投資者做好協調和溝通，防範資金投入面臨不確定性，同時抓住政策窗口期，積極確保再融資工作順利推進。另外對於資金的投放領域，一定要科學評估，確保融資工作和經營工作有序銜接。

今年內累積蒸發約9.6億元 增1.6倍

息口升勢未止、蝕讓潮持續增加，11月蝕讓錄115宗，按月升1成；期內蒸發金額約1.13億元，按月亦調升1成，首11個月累積蒸發金額約9.6億元，較去年全年（3.73億元）增1.6倍。月內最傷為九龍塘龍濤花園複式戶，5年帳面加使費蝕1,811萬元。除半新樓外，約1成為居屋單位。業界分析，臨近年尾，樓價再跌2至3%。

浸大財務及決策系副教授麥萃才稱，臨近年尾樓市有轉壞迹象，樓價指數跌幅超過10%，但未能完全反映下半年加息密度及幅度增加，樓市滯後反映，預計接着會再跌2至3%，而明年上半年繼續反映息口走勢，市場觀望氣氛會持續，直至美國不再加息後才紓緩。

他又指，現時樓價跌回至2016年、2017年水平，部分業主急套現需要蝕讓沽貨屬於合理情況，認為現時樓市未出現斷崖式下跌情況，雖然有聲音希望政府減辣，惟他認為現時距離政府需要出手時間仍遠，須考慮現時樓價下跌幅度是否正常以及現時樓價水平對於市民是否屬容易負擔。

本報統計所得，今年首11個月蒸發金額約9.6億元，較去年全年（3.73億元）增加1.6倍，今年爆發第5波疫情，蝕讓個案和金額持續企於高位，其中8個單月均蒸發逾半億元；而蒸發金額已是連續3個月超過1億元，再加上市場預期再加息，樓價持續向下行發展，持貨能力較弱的小業主無奈要損手離場。

將軍澳錄263成交 逾30宗蝕讓

統計又指，11月錄得115宗蝕讓個案，按月升1成，為今年最多，蒸發金額約1.13億元較10月1.02億元升1成，已連續4個月調升，蒸發金額僅次於今年3月2.25億元高位。月內最傷為龍濤花園一個複式戶，實用面積3,836平方呎，5房間隔，連約1,200平方呎天台，原叫價8,880萬元，其後一度減價至8,380萬元求售，惟無人問津下，大幅調低至以7,080萬元沽出，呎價18,457元。原業主2018年初斥8,380萬元購入，持貨近5年帳面已損手約1,300萬元或15.5%，計及其他開支料虧損約1,811萬元。

將軍澳11月約錄263餘宗成交，市場估計月內錄逾30宗蝕讓成交，當中日出康城佔近4成，成為蝕讓重災區。除半新樓，11月交投升溫的居屋亦錄得約9宗損手個案，約佔整體交投8%。消息指，馬鞍山錦龍苑龍欣閣B座低層4室，實用面積544平方呎3房，放盤半個月，原叫價580萬元，減40萬元，以540萬元（已補地價）沽出，呎價9,926元。原業主於2019年10月以615萬元（已補地價）購入，持貨3年滿額外印花稅期鬆綁沽售，帳面蝕75萬元，貶值12%。

太古城3房1540萬售 3年貶240萬

此外，11月錄得28宗成交的指標屋苑鰂魚太古城亦現蝕讓個案，市場人士指，銀星閣高層D室，實用面積749平方呎3房，叫價減至1,590萬元獲外區換樓用家垂青，議價後以1,540萬元沽，呎價20,561元。原業主於2019年7月以1,780萬元購入，持貨3年帳面蝕讓約240萬元，連釐印費和代理佣金，料損手320萬元。

同時，市場人士指，東涌東環2A座高層3室，實用面積482平方呎2房，享海景優質戶，外籍業主賣樓回國，累減59.5萬以645.5萬元沽出，呎價13,392元。原業主於2017年8月以683萬元購入，持貨5年帳面蝕37.5萬元。

資助房屋樓價持續向下，市區居屋呎價更接連失守1萬元關，其中長沙灣凱樂苑呎價低見9,644元，屬屋苑歷來首度跌穿1萬元關口，而油塘油翠苑呎價也5年來首到回落至「4位數」。

據房屋委員會資料顯示，今年11月全港錄得128宗未補地價資助房屋成交，相對10月錄得158宗，按月減少31宗或19.5%，惟數字屬臨時性質，料尚未完全反映近期新一期白居二大軍入市的情況。

期內，多個市區居屋呎價跌穿1萬元關，例如凱樂苑凱碧閣低層17室，實用面積477平方呎，原業主今年3月以630萬元放售，最後減至未補地價460萬元售出，樓價創屋苑新低外，呎價9,644元更屬該居屋首度跌穿1萬元。

油翠苑3房呎價9859

此外，油翠苑呎價5年來首度下破1萬元水平，據了解，E座低層4室3房戶，實用面積639平方呎，累減160萬元，以未補地價630萬元易手，呎價僅9,859元，惟是次售價對比原業主2010年買入價188.2萬元，仍高441.8萬元，升值2.3倍。

至於盛產居屋王的鰂魚涌康山花園，同期有7座低層G室3房戶，實用面積592平方呎，以未補地價560萬元成交，呎價9,459元，呎價為該居屋今年第三度失守1萬元關。原業主2007年以225萬元購入，帳面升值335萬元或1.5倍。

一手交投淡靜，個別市區新盤受捧，啟德澐璟3房以2,980萬元成交，呎價38,010元，創跑道區新盤呎價次高。另本月頭炮新盤油塘朗譽持續收票。

華潤置地（海外）與保利置業 （00119） 合作的啟德澐璟，自開售以來持續錄得成交，繼上月以呎價38,453元創下跑道區新盤呎價新高後，剛再以2,980萬元售出6座20樓B室連車位，實用面積784平方呎，採3房間隔，呎價38,010元，屬跑道區新盤呎價次高。項目上月中起推出118伙標售，據成交紀錄冊顯示，至今累售14伙，合共套現逾4.68億元。

朗譽暫收約118票

同為保利置業旗下、與尚嘉控股合作的油塘朗譽，持續展開收票程序。市場消息指，項目暫收約118票，項目周日（4日）銷售128伙，折實價413.95萬元入場。

此外，由恒地 （00012） 發展旺角利奧坊．壹隅沽出1座15樓H室，實用面積268平方呎，採1房間隔，成交價568.41萬元，呎價21,209元。

永光地產發展的跑馬地永光苑，定於下周一（5日）起招標一伙頂層連平台特色戶，為33樓A室，實用面積1,300平方呎，3房間隔，招標期至2023年2月28日。

連跌3個月至41239名 平均11人爭一單

樓市吹淡風，大型地產代理行相繼縮減人手，令上月全港持牌代理人數進一步跌至41,239人，按月減少250人，減幅0.6%，創8個月最大單月跌幅。由於市況淡靜，同期平均每約11名代理爭開一張單，競爭程度為近4年來最嚴峻。

據地產代理監管局數據，截至今年11月底全港持牌代理人數錄得41,239人，屬去年8月底錄41,208人後約15月新低，對比今年10月底再少250人或0.6%，跌幅僅次今年3月，當月大減392人，跌幅達0.92%。持牌人數連續3個月減少，累減445人或1.1%，若相比今年2月底紀錄高位錄42,408人，更積極減少1,169人或2.8%。

分行數目減少12間

市場買賣氣氛淡靜，代理統計上月整體物業註冊量進一步降至僅3,701宗，屬2018年12月以來最少，令同期代理爭單情況有所加劇，升至平均每約11名代理爭一張單，競爭程度同屬2018年12月最激烈。

至於反映前綫代理的「S牌」營業員牌照亦連續3個月下滑，最新錄得22,380人，按月減少157人或0.7%。俗稱大牌或「E牌」的地產代理（個人）牌照，也連升2個月後再掉頭回落，最新按月減少93人或0.5%，至錄得18,859人，為今年6月底以來新低。而反映分行數目的營業詳情說明書最新錄7,167份，按月減少12份。

事實上，龍頭代理行正在縮減人手，中原首10個月流失500人，年底前再減300人；而美聯亦有約30間分行約滿後不再續租，並有約400人自然流失。

由青建國際（01240）牽頭財團併購的深水埗醫局街163至169號舊樓，昨天舉行強制拍賣會，由該財團以底價2.6億元統一業權，料可重建為單幢商住樓宇。

土地審裁處於10月中旬批准該項目的強拍申請，並定下底價2.6億元，昨天由萊坊舉辦相關拍賣會，並由青建國際牽頭財團透過Apex Intelligence Limited名義，由手持1號牌的代表，在沒有對手的情況下購入整個項目全數業權。

擬重建商住樓

資料顯示，該項目位於醫局街近北河街，鄰近港鐵深水埗站和南昌站，由醫局街163及165號和醫局街167及169號兩幢大廈所組成，樓高5至6層，1955至1957年落成，樓齡65至67年，不設升降機，總佔地約4329方呎。

根據青建國際的年報，該集團計劃把上址重建為附帶零售平台的住宅樓宇。

未補地價資助房屋（包括公屋及居屋）樓價跟隨大市下跌，據房屋委員會（房委會）資料顯示，11月錄得128宗未補地價公屋及居屋成交，其中，鰂魚涌康山花園一個3房戶以未補地價560萬元沽出，呎價僅9459元，屬該屋苑今年第三度呎價跌穿1萬元。

房委會公布，11月錄得128宗未補地價資助房屋成交，較10月的159宗，按月減少31宗或19.5%。不過，11月的數字屬臨時性質，未完全反映新一批「白居二」入市情況，房委會日後大有機會再作上調。

康山花園呎價僅9459元

其中，康山花園7座低層G室，實用面積592方呎，3房間隔，上月以未補地價560萬元沽出，呎價僅9459元。據了解，原業主2007年以未補地價的225萬元買入單位，賬面獲利335萬元或約1.5倍。

康山花園今年首11個月錄得9宗未補地價成交，上述個案為該居屋呎價今年第三度跌穿1萬元關口。

另外，房委會正推出535個租者置其屋計劃屋邨回收單位供綠表客購買，成交紀錄冊顯示，青衣邨第4座宜逸樓17樓30室，實用面積381方呎，原定在11月17日以57.11萬元售出，呎價1499元，惟單位於昨天撻訂，估計買家已被沒收樓價5%的訂金。

曼克頓山828萬五年新低

私樓市場繼續出現低價成交，中原地產高級資深分區營業經理黃惠霞表示，荔枝角曼克頓山6座低層E室，實用面積538方呎，2房間隔，兩個月前以950萬元放售，終減至828萬元沽出，樓價創5年新低，呎價15390元。

資料顯示，是次為曼克頓山在2017年8月錄得780萬元成交後，逾5年來樓價新低。原業主於2008年以330.5萬元買入單位，賬賺497.5萬元。

樓價持續回落，銀主盤目則按月增加。據中原地產獲銀主委託的放盤作統計，截至今年11月底全港放售中的銀主盤數量增至約230伙，住宅銀主盤佔約193伙，當中65伙或33.7%近期減價求售，減幅3%至21%。

多屬中小型住宅

據中原地產獲銀主委託的放盤作統計，11月新增約31伙銀主盤，而10月只新增約23伙，在扣除賣出的銀主盤後，截至11月底全港放售中的銀主盤約230伙，較去年同期約124間急升85.5%，當中約193伙屬住宅銀主盤，近七成是叫價低於1000萬元的中小型住宅。該批放售的住宅銀主盤中，多達65伙在近期減價求售，佔整體住宅銀主盤33.7%，減價盤比例之高算是近年少見，減幅3%至21%。

中原地產住宅部總裁陳永傑表示，銀主減價只是追回樓價跌幅，因銀主「都驚（手上單位）賣唔去」。

中原估價指數連升兩周

另外，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇說，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報9.77點，較上周的5.26點上升4.51點，連升兩周共6.2點，但CVI連續10周低企於10點以下，顯示銀行按揭取態保守，預告樓價跌勢未變。黃良昇指出，CVI連續10周處於10點以下谷底，追平上一次2018年11月的紀錄。

疫情反覆及加息陰霾未散，業主紛紛擴闊議價空間，多個屋苑樓價重返5年前水平。中原分行經理黃仕斌表示，將軍澳日出康城1期首都3座中層RB室，面積519方呎，最初開價850萬，之後減價240萬，以610萬易手，呎價11753元，重返2017年水平。

首都中層610萬易手

中原分區營業經理杜文俊表示，沙田中心廣寧大廈（H座）高層H室，面積292方呎，早於2020年底已經放盤，當時開價約570萬，放盤約兩年之後，日前以430萬易手，累積減價140萬，呎價14726元，時光倒流至約2017年水平。

中原高級資深分區營業經理黃惠霞表示，荔枝角曼克頓山6座低層E室，面積538方呎，今年10月以950萬放售，上月中調整叫價至860萬獲洽購，最終累減122萬，以828萬易手，創5年新低，重返2017年中水平，呎價15390元。

曼克頓山828萬承接

事實上，減價盤主導下，市場續錄得低價或蝕讓成交。利嘉閣聯席董事黃銳平表示，柴灣杏花邨1座低層04室，面積約473方呎，以542萬成交，呎價約11459元，成交價較屋苑同類單位近期市場價低約5%。

中原高級分區經理梁學文表示，上環雍翠臺2座高層B室，面積395方呎，單位叫價970萬，最終減價60萬，以910萬易手，呎價23038元。原業主於2018年9月斥資930萬買入，持貨4年轉售，帳面蝕讓20萬。

太古城呎價14310元

至於其他成交，美聯高級營業經理錢敏義表示，鰂魚涌太古城天星閣低層D室，面積約580方呎，近日叫價930萬放售，買賣雙方議價後以830萬成交，累減「1球」，呎價約14310元。

港置首席聯席董事謝啟源表示，大角嘴凱帆軒1座高層C室，面積約432方呎，單位以1050萬放盤約1年後獲洽購，議價後減價200萬，以850萬易手，呎價約19676元。

近期踏入商廈租賃旺季，指標甲廈單位紛錄欠租，其中亦不乏交吉多時的單位，美國銀行中心一個低層單位，空置4年，以每呎55元租出，屬市價水平。

市場消息透露，美國銀行中心中心低層06至08室，面積約1650方呎，早於2018年11月交吉，業主以每呎55放盤，期間並沒有減價，惟經歷動亂及疫情持續，該廈紛錄低價承租，直至近期踏入租賃旺季，該單位以每呎55元租出，月租約9萬，屬市價水平。據了解，該單位望長江集團中心二期地盤，景觀一般。

美聯商業區域營業董事郭漢釗則表示，近期踏入租賃旺季，指標甲廈連錄承租，不少盤源交吉一段時間，最終成功租出，隨着盤源減少，未來租金趨向平穩。

每呎55元市價水平

日前，金鐘甲廈海富中心亦錄一宗租賃，一個優質單位於交吉逾一年後，以每呎32元租出，租金屬今年以來次低。海富中心2座中層1D室，面積約2040方呎，擁海景，單位於去年6月交吉放租，近日以每呎32元租出，月租6.528萬，呎租屬今年次低。市場人士指，現時屬商廈租賃旺季，皆因聖誕新年期間，很多公司老闆外遊，租賃及搬遷工作趕在12月中前完成，由於目前盤源眾多，業主紛趁旺季減租吸客租出。

在淡市下，代理行手起刀落大削分行，「地產代理街」之稱的屯門鄉事會路，龍頭代理行撤出一個地鋪，減租57%旋即獲承接，最新月租14萬，平均每呎159元，重返2014年水平。

屯門鄉事會路曾錄代理行瘋狂搶租，幾乎形成清一色「地產代理街」，近期，樓市交投大幅萎縮，有地鋪錄龍頭代理行撤出，業主大幅減租，旋即獲承租。

租金重返2014年

消息人士透露，屯門鄉事會路28至38號冠興樓E號鋪及入則閣，面積分別為880及239方呎，剛以每月14萬租出，平均呎租159元（未計閣樓），較美聯物業舊租每月33萬，急挫57%，重返2014年水平。

屯門鄉事會路是是代理行兵家必爭之地，位處地標商場V city對面的冠興樓，地鋪一直搶手，美聯更連環承租該廈地下A、B及C鋪，直至2019年，以每月29.8萬承租E鋪，訂明兩年後加租至33萬，惟在疫市持續打擊下，率先放棄E號鋪據點。而現時保留的該廈地下F號（28）鋪，面積約1136方呎，早於2016年進駐，月租25萬，隨後加至27.5萬，今年中再以每月25萬續約，平均呎租220元，該鋪位於仁政街單邊，位置當眼而突出。

著名「地產代理街」

利嘉閣（工商舖）地產商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明評論，屯門鄉事會路是主要街道，過往聚集銀行及財務公司，當區內大型住宅項目瓏門於2013年入伙，以及大型地標商場V city落成後，街道更加繁盛熱鬧，區內外客，以至自由行旅客聚集，代理行亦不惜高價搶租設據點，形成「地產代理街」。

他說，現時自由行客暫時消失，加上樓市淡靜，代理行進行整合，街道租金有下調壓力，不過，假若國內疫情控制得順利，陸續放寬自由行，相信該街道租金得以止跌回升。

地鋪曾加租4倍身價暴漲

業內人士表示，代理行過往以「燒銀紙」策略搶佔市場，在同一屋苑及同條街道，佔據數個鋪位以壟斷市場，目前市場整體成交額不多，加上近年來代理用不同渠道招徠生意，減少傳統地鋪的倚賴。

屯門鄉事會路早於瓏門落成後，地鋪曾熱烈「炒作」，冠興樓地下C號（34）鋪連入則閣，於2010年及2011年一年間經歷4次買賣，售價由1738萬升至2838萬，代理行的熱搶，月租由十二年前的5萬加至高峰時25萬，該鋪位更於2018年以7600萬易手。