北市商業區的透天厝因為具備改建效應，持續吸引資金投入，根據最新實價資料顯示，位於台北西區的衡陽路有一處地坪48.1坪的老舊透天厝，以土地每坪534萬元成交，總價高達2.57億元，是衡陽路近10年來第三筆的億元透天實價紀錄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，考量商業區的高容積率與整合後的危老改建效益來看，土地單價並不高，不過背後整合應有相當難度，而該透天店面短期可收租，長期可以等改建。

曾敬德指出，該筆交易位處商業區，透天因為土地使用強度高，加上整合周邊透天後，可申請危老改建的容積獎勵，有些整合型的開發商會透過買入與持續整合周邊老舊透天方式，取得可改建的精華區土地，因此實價可以發現持續有億元級透天的交易紀錄。

此次揭露的衡陽路透天，實價揭露交易時間為今年11月，成交金額達2.57億元，一旁還有數棟2~4樓的透天建築物群，長期有改建機會。

而觀察衡陽路過去交易，衡陽路71號在2013年實價揭露6.75億元，衡陽路104號於2018年也以4.85億元成交，顯示過去衡陽路的透天就有被高價購入整合的紀錄，而一旁也有建商已整合將推案，類似把透天當土地買的案例，在市場上並不罕見。

縣市長大選後，「改實坪制者，得天下」議題引發討論。樂屋網將今年成交資料改以實坪計價，結果發現，六都房屋單價每坪將增加1萬4千元至17萬元不等，台北市房屋單價更將暴增近24％，更加凸顯出難解的「高」房價問題。

現行房屋單價計算方式，是以總移轉面積，也就是權狀坪數計算而得，樂屋網以今年1到10月實價登錄成交資料，將權狀坪數扣除共有部分和車位，單就主建物和附屬建物合計之坪數來換算房屋單價，結果發現價差最大的是台北市，單價將從每坪72.5萬元增加至每坪89.6萬元，暴增17萬元，漲幅近24％。

其次是新北市，實坪制後的房屋單價每坪增加超過7萬元，其餘像台中市、高雄市、桃園市，實坪制後的價差也都在3、4萬元左右，唯獨台南市實坪計價的價差最小，評估是因為當地的交易大宗，仍為公設比較低的透天厝的原因。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，這並非首次有民代提實坪計價，2017年立委林俊憲便拋出過此議題，同年7月公共政策網路參與平台亦有「房價改實坪計價、公設坪數可登記但不計價」提案，內政部遂於2019年於實價登錄網新增「淨坪價」，單以主建物試算房屋單價，也造成「淨坪價」飆高數倍，掀起熱議。 不斷拉高的公設比也惡化了此問題，洪安怡提及，2005年實施8樓雙梯制度，讓大樓公設比愈來愈高，現在的新大樓，即便只有梯廳、機電空間等必要設施，公設比也幾乎是3成起跳，花大錢買的並非實際室內使用空間，當然會讓民眾不平，然實坪計價實難一次到位，普遍建議先採將室內實際面積和公設採不同費率計算，例如室內面積完整計價，公設面積一半價格計價，漸進調整較有機會。


高嘉瑜拋「改實坪制」 房仲業者：北市房價恐暴漲24%
經濟日報

九合一大選民進黨受挫，黨內湧出檢討聲浪，立委高嘉瑜拋出「改實坪制者，得天下」議題引發討論。樂屋網統計今年成交資料，改以實坪計價，結果發現，六都房屋單價每坪將增加1萬4千元至17萬元不等，台北市房屋單價更將暴增近24%，更加凸顯出難解的「高」房價問題。

現行房屋單價計算方式，是以總移轉面積，也就是權狀坪數計算而得，樂屋網以今年1到10月實價登錄成交資料，將權狀坪數扣除共有部分和車位，單就主建物和附屬建物合計之坪數來換算房屋單價，結果發現價差最大的是台北市，單價將從每坪72.5萬元增加至每坪89.6萬元，暴增17萬元，漲幅近24%。

其次是新北市，實坪制後的房屋單價每坪增加超過7萬元，其餘像台中市、高雄市、桃園市，實坪制後的價差也都在3、4萬元左右，唯獨台南市實坪計價的價差最小，評估是因為當地的交易大宗，仍為公設比較低的透天厝的原因。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，這並非首次有民代提實坪計價，2017年立委林俊憲便拋出過此議題，同年7月公共政策網路參與平台亦有「房價改實坪計價、公設坪數可登記但不計價」提案，內政部遂於2019年於實價登錄網新增「淨坪價」，單以主建物試算房屋單價，也造成「淨坪價」飆高數倍，掀起熱議。

洪安怡表示，不斷拉高的公設比也惡化了此問題，2005年實施8樓雙梯制度，讓大樓公設比愈來愈高，現在的新大樓，即便只有梯廳、機電空間等必要設施，公設比也幾乎是3成起跳，花大錢買的並非實際室內使用空間，當然會讓民眾不平，然實坪計價實難一次到位，普遍建議先採將室內實際面積和公設採不同費率計算，例如室內面積完整計價，公設面積一半價格計價，漸進調整較有機會。

此外，樂屋網統計站上11月中古屋買氣，雖訪客數與預約看屋數仍舊呈現下滑，但下滑趨勢已明顯趨緩，整體買氣還在低谷徘徊，洪安怡說，只能期望是黎明前的黑夜，持續等待曙光來臨。

台北市高房價居大不易，使得許多民眾紛紛往新北市移動。正所謂「人潮就是錢潮」，區域人口增長足以勾勒該地房市的未來表現。永慶房產集團統計2018年至2022年5年來，新北市29個行政區之中，林口、淡水、汐止、五股和鶯歌5個行政區人口成長最為顯著，也促進區域房市的熱絡。盤點此5大行政區的房市表現，其中林口人口成長最多，帶動房價上漲28.3％；而淡水和鶯歌仍有2字頭房價，房價相對親民。

根據新北市政府民政局資料，林口區近5年人口增加17,720人，5年內人口成長率高達16％，數量和增幅皆位居新北市第一名。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近幾年來隨著工業園區、捷運等重大建設的陸續到位、人口大量遷入，林口房價也隨之水漲船高。2018年林口住宅平均單價為25.4萬元，到了2022年單價已到32.6萬元，漲幅高達28.3％。

至於未來，林口的發展仍值得期待。國際知名半導體設備製造商艾司摩爾（ASML）已宣布將進駐新北市林口工一市地重劃區的產業專用區，其他相關企業、協力廠商也預計進駐。以艾司摩爾為首的產業聚落，不僅將帶來眾多就業機會，也有望帶動強大消費動能，林口房市未來可期。

新北市淡水區以1萬3千人的增長量位居第二，但以2,654件的房市交易件數榮登新北市人口增長前五名中的第一名，陳金萍表示，淡水除了擁有生活機能完整的舊市區，支撐起穩定的基本房市交易量之外，開發已久的淡海新市鎮第一期，隨著量販店、百貨商場的進駐，以及輕軌和淡江大橋的建設，生活機能逐漸完備，使得人口不斷遷入。根據內政部最新數據，2022年第2季淡水區的新建餘屋數就去年同季下降31％。原本被戲稱為鬼城的淡海新市鎮，顯然將迎來翻轉。

淡海新市鎮持續有建案推出，房屋供給量大。因此淡水區的交易量雖多，但5年來18.1％的房價漲幅卻是新北市5大人口增長行政區中最小的。2022年淡水區的平均單價為25.5萬，尚未破30萬元大關，就房價而言仍頗具競爭力。房價相對親民和房屋選擇多的淡水區，對有意購屋的民眾不失為好選項。

陳金萍提醒，雖然人口增長是房市前景看好的信號之一，趁著房價仍低時入手往往能搶佔先機。但部分重劃區可能仍屬早期開發階段，交通規劃和生活機能尚未全面到位，有意購屋的民眾應根據自身需求審慎考慮，以免入住後因生活機能尚未完善，反造成自身不便。

內湖雖有部分社區傳出賠售，不過這棟豪宅卻幾乎每賣必賺，根據最新實價登錄，內湖區指標豪宅「長虹天璽」有新交易，8月成交13樓戶，總價1億6,688萬元，單價每坪112.76萬元，買家是林姓自然人，進一步觀察此戶歷史交易，前屋主在2018年以1億4,258萬元取得，持有4年轉手，帳面增值2,430萬元。

「購屋賺賠端看二大因素，一個是時間，其次是地段利多」，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，房地產是時間財，不少從房地產賺到錢的人，多半是在低點入手，或是持有時間夠久，提高增值空間，以「長虹天璽」為例，從2021年至今，該社區8筆交易中，有高達7筆轉手交易增值的案例，其中7樓戶在2012年時，以1億2,880萬元取得，持有10年後以1.71億元出脫，帳面上增值4,220萬元、增幅高達32.8％，除了「以時間換取金錢」之外，社區附近的電塔拆遷，也是創造利多價值的因素之一。

台灣房屋東湖特許加盟店店長許兆承指出，過去「長虹天璽」一旁有電塔，導致在開賣時形成購屋阻力，不過2017年後電塔拆遷，再加上本身位置生活機能成熟，鄰近內湖市區、麗山國小，且擁有不少藝人、企業主住戶，讓該社區成為內湖地區明星豪宅，身價明顯走揚，許多屋主轉手都增值，最高單價為28樓頂樓戶於2021年交易的135.4萬元。

第一建經研究中心副理張菱育指出，屋主在售屋之後，可提供仲介費、裝潢費、代書費等費用單據，作為成本依據，扣除獲利後計算房地合一稅，以此個案，自然人持有房屋逾2年、未滿5年，獲利稅率為35％，但若明年再賣，持有滿五年以上，則可降至20％，假如自然人符合自住條件、持有房屋滿6年，不僅有400萬元的獲利免稅額，超過400萬元的部分，還可按最低稅率10％課徵所得稅，因此「持有時間」仍是節稅和獲利的關鍵之一。


內湖這豪宅好強！持有4年增值2,430萬元 房仲曝2關鍵
經濟日報

據最新實價登錄，內湖區指標豪宅「長虹天璽」有新交易，今年8月成交13樓戶，總價1億6,688萬元，單價112.76萬元，買方為林姓自然人，進一步觀察此戶歷史交易，前屋主在2018年以1億4,258萬元取得，持有4年轉手，帳面增值2,430萬元。房仲業者指出，購屋賺賠端看二大因素，一個是時間，二是地段利多。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，房地產是時間財，不少從房地產賺到錢的人，多半是在低點入手，或是持有時間夠久，提高增值空間。

以「長虹天璽」為例，從2021年至今，該社區８筆交易中，有高達7筆轉手交易增值的案例，其中7樓戶在2012年時，以1億2,880萬元取得，持有10年後以1.71億元出脫，帳面上增值4,220萬元、增幅高達32.8%，除了「以時間換取金錢」之外，社區附近的電塔拆遷，也是創造利多價值的因素之一。

台灣房屋東湖特許加盟店店長許兆承指出，過去「長虹天璽」一旁有電塔，導致在開賣時形成購屋阻力，不過2017年後電塔拆遷，再加上本身位置生活機能成熟，鄰近內湖市區、麗山國小，且擁有不少藝人、企業主住戶，讓該社區成為內湖地區明星豪宅，身價明顯走揚，許多屋主轉手都增值，最高單價為28樓頂樓戶於2021年交易的135.4萬元。

第一建經研究中心副理張菱育指出，屋主在售屋之後，可提供仲介費、裝潢費、代書費等費用單據，作為成本依據，扣除獲利後計算房地合一稅，以此個案，自然人持有房屋逾2年、未滿5年，獲利稅率為35%，但若明年再賣，持有滿五年以上，則可降至20%，假如自然人符合自住條件、持有房屋滿6年，不僅有400萬元的獲利免稅額，超過400萬元的部分，還可按最低稅率10%課徵所得稅，因此「持有時間」仍是節稅和獲利的關鍵之一。

新北市樹林日前傳出興建中的預售案「凱旋大苑」建商無預警宣布解散，工程停擺，預售屋淪為爛尾樓，一○三戶承購戶成為苦主，雖然後續傳出有其他建商可能接手續建，但仍讓人憂心忡忡。辛苦打拚一輩子，買房可不能踩雷！華南銀行建議，所有購買預售屋的消費者都應瞭解「不動產開發信託」或「預售屋價金信託」來保障自己的血汗錢。

近期工料雙漲、緊縮土建融及房市交易熱度降溫下，中小型建商恐面臨資金斷鏈危機，市場更擔憂形成骨牌效應，建商倒閉停工將導致民眾權益嚴重受損，在震驚錯愕之餘，還有沒有其他方式可以預先保障消費者權益呢？

華南銀行建議，透過信託專款專用的機制，可監督建商施工進度及控管資金運用，確保興建資金依工程進度專款專用，避免建商因財務危機或其他因素挪用興建資金，以促進建案順利完工。

其中，建案若有搭配「不動產開發信託」，萬一不幸發生爛尾樓情事，也可啟動續建機制，由銀行及建經公司共同協助籌措資金，委任其他建商繼續完成工程，保障消費者權益，不讓辛苦錢化為烏有。另一方面，建商透過提供「不動產開發信託」或「預售屋價金信託」可加強對消費者的保障，也能讓消費者更加安心，進而為自家建案品牌加分，達到雙贏。

全球經濟震盪，利率上升、缺料、缺工的問題未解，爛尾樓新聞又時不時浮上檯面。華南銀行表示，雖然我們不能掌控大環境的好壞，但至少能運用「信託機制」，由銀行為民眾把關購買預售屋的血汗錢，踏實守護夢想家園。

國內建築新兵熙鼎建設與日本百年歷史熊谷組建設在台投資的華熊建設聯手，將在台北市博愛特區推出首案開發案「九簷」。熙鼎建設是以金門高坑牛肉乾享譽國際，國內市占第二大的高坑集團陳家投資事業，引發市場關注。

「九簷」位於博愛特區內，是繼「松濤苑」後、博愛特區「唯二」，也是區域內最後一塊民用建地，基地左側是前行政院長孫運璿故居，且隔著重慶南路就與總統府官邸對望，2024年完工後、住戶與總統官邸做鄰居，話題性十足。

熙鼎建設總經理陳忠祥表示，日方有專業營造品質、技術和知名度，與熙鼎建設打造「九簷」成為建築藝術作品的理念相通，雙方一拍即合，促成合作案。

「九簷」是華熊建設成立三年來首案，也是高坑集團透過熙鼎建設在台灣的第一個建築作品。為拚出集團插旗台北市首個建築代表作，去年網羅有逾40年建築專業的前全坤建設總經理廖學新擔任總顧問。

廖學新指出，將在下周正式公開「九簷」，預計20日舉行動土典禮。金門高坑集團陳家雖是建築新兵，但集團追求品質、手中建案精心雕琢成細膩建築作品，以「九簷」來說，是台北市首個擁有「AI智能充電停車系統」的建案，從App叫車到取車僅需約3分鐘左右，且每個車位都配有電動車充電樁，規劃設計很有特色。

熙鼎建設目前由第二代陳忠祥操刀，他自澳洲學成歸國，2016年就以金門「熙鼎御苑」之地標性建築初試啼聲，當時每坪成交均價在35萬至36萬元、為區域新高。

金門高坑牛肉乾享譽國際、在國內市占第二大；1973年高坑集團創辦人陳雅商以賣牛肉麵起家，手藝深獲軍中愛戴，讓不少阿兵哥懷念，促使他投入研發「可帶著走的牛肉滋味─牛肉乾」。

靠著多汁、不柴肉質，高坑牛肉乾一戰成名，高峰期高坑牛肉乾一天熱銷1萬包，現在已成為民眾到金門旅遊的伴手禮；以牛肉乾聞名的高坑集團，後來跨入餐飲領域，擁有「高坑牛肉食樂苑」餐廳，並積極推廣高坑飲食文化園區。

金門高坑集團跨足不動產…不是玩票

國內牛肉乾市占率第二大的金門高坑集團董事長陳雅商表示，集團投入不動產市場不是玩票性質，主要是看好房地產保值、抗通膨的特殊性，再加上兒子陳忠祥對建築開發的熱愛，才會從食品業跨入營建業。

陳雅商指出，從食品業跨入建築業，主要是看好房地產長線保值力，以及抗通膨的特殊性，但不論是經營食品業或是建築業，集團都是以認真、踏實的心做事，不會是一案建商，而且對於手中持有的每筆土地都會經過團隊細膩規劃、設計雕琢而成，高坑集團不做買賣土地的短線投資生意。

今年4月集團關係企業熙鼎建設砸下3.7億元包下台北市大安森林公園附近一棟全新大樓當總部，展現集團將在建築業永續經營，更宣示打造建築品牌的決心。

台中軌道經濟效應持續發酵，最新市調顯示，在台中捷運通車帶動下，文心、大慶新商圈儼然形成，預期將帶動13期重劃區急速發展，周邊區塊補漲空間大，目前房價基期低，未來幾年內最看好居住首選。

台中捷運自通車以來，流量便穩定快速成長，運行路線巧妙地與台灣大道等東西向道路交叉，形成便捷路網。隨著捷運人流大幅增加，也促使沿線許多新商圈形成，有效擴展大都會生活圈。

此外，由台中捷運公司公布運量顯示，台中市捷運9月份運量已達81萬人次，高鐵台中站月流量竟達31.1萬人，可見捷運連結高鐵成為趨勢，也讓接近高鐵站的「文心大慶站」，人流量漲勢驚人。

台中市資訊網統計，台中捷運「文心大慶站」有紅線、綠線雙捷交會，目前每月進出人次來到驚人的24萬人次，僅4站8分鐘車程直通高鐵站是其重要優勢。

加上正面對13期，連結八期、南區、公益商圈，形成的繁榮新生活圈，與周邊優質區塊效益加乘，將讓台中南區市容建設、生活圈完全大進化。巨大客流量形成的新商圈效益，也連帶周邊購屋需求迅速成長，讓人無法忽視這個優質的站點。

業者指出，「文心大慶站」為台中少數「雙捷運交匯」且「機能成熟」的捷運站區，捷運綠線與台鐵紅線交匯，無需出站便可轉乘台鐵與捷運，讓雙鐵共構的「文心大慶站」便利性大增，也吸引越來越多民眾搭乘，旅運量節節飆漲。

根據統計，至今年9月，文心、大慶雙捷站月運量已達到24.2萬人，總運量已居台中市台鐵站第2名，十分驚人。

從文心大慶站出發搭乘捷運綠線，僅10分鐘車程便能快速銜接台中七期市政中心，搭乘台鐵紅線往北則串連豐原、往南至彰化地區，儼然成為中部重要的交通動脈樞紐。

大慶站附近平面道路網亦十分發達，雙國道、74號道，文心路、忠明南路、復興路、建國北路銜接的完善道路系統，無論短途或長途交通都輕鬆便捷。

此外，從文心大慶站僅4站8分鐘車程便可直通台中高鐵站。隨著常出差外派、南北往來工作的「高鐵族」已成為捷運重要客群，大慶站身為距離高鐵最近的大站，目前每月由台中捷運轉乘高鐵的人次也來到驚人的31萬人次以上。

種種數據顯示，現今民眾對軌道通行的依賴比重，節節上升，捷運站附近商圈正迅速成型，吸引許多民眾在捷運站旁置產。

業者指出，「文心大慶站」周邊機能佳，一直被視為台中最適住生活圈之一。鄰近有明星學區樹義國小、台中高工、也有中山醫學大學與中興大學等高等學府。

自文心大慶站開車十分鐘，便能抵達人文氣息濃厚的國圖館、國美館藝文特區，教育資源豐富。此外，文心大慶站對面即是中山醫學院區，南邊並有烏日澄清醫院座落，醫療資源完整便利。

休閒娛樂方面，除了腹地廣大的樹德公園可供居民活動，鐵路高架化後，大慶原本的舊鐵道也開發成綠空廊道，沿途綠意盎然的公園、羽球場、自行車道等，成為民眾假日休閒娛樂好去處，也吸引許多路跑愛好者前往。

隨著台中重劃區陸續開發完成，與交通軌道發展結合，各成熟區段延伸合併為大生活圈，緊密連結。

待13期重劃區開發完成，「文心大慶站」將無縫聯結八期完善成熟建設，並結合西區公益路、南屯等跨區生活機能，讓早已相當成熟的南區生活圈更上一層樓。民眾並可通過平面道路網與大眾運輸，輕鬆縱享台中東西南北資源與建設，達成大台中1日生活圈。

就房市發展來看，「文心大慶站」周邊房價基期較低，卻能立即享受台中最適住生活圈成熟機能，目前南區除了房價基期低外，也因正在開發的13期重劃區，專家預測未來房價至少6字頭起跳，連帶周邊房價都有漲幅效應。

升值潛力與生活機能，也讓自住與置產客群，看好文心大慶軌道經濟帶來的長遠利多。目前指標推案包括復興北路「昌佑雲之境」，東興路一段「泓瑞恆昕」，國圖館附近「惠宇國圖館」、「富宇上和苑」，與即將推出的元城復興路案等。

主要客群除了白領階層之外，也包含許多高鐵通勤菁英，因而無論是規模、內部質感、公設與周邊環境氛圍，都格外用心，也是重視生活品質購屋者的首選。

再過不到一個月，就進入2023年，命理師蔡上機表示，從紫微斗數來看，2023年主管房地產宮位的田宅宮，逢武曲、天府財庫星進駐，台灣房市將是「斬草不刨根，死裡逃生，春風吹又生，谷底翻滾」的局面。

他表示，無論是投機投資客，建商、代銷、房仲，或房地產常業從業同業者，只要口袋夠深，體質夠強大，能撐過2022下半年到2023年上半年的苦日子，就能夠再見新局面，繼續的活下來。

蔡上機每年出版開運天書，並分析房地產走勢，2020年底，預言2021年台灣房地產將進入群魔亂舞，蛋白區甚至蛋殼區都會亂漲一通。2022年由於主管房地產的田宅宮碰到田宅宮碰到「截空」空亡星，預測房地產將自食惡果，面臨前所未有的嚴厲打房。

蔡上機表示，2022年一如運勢所指，房市碰到空亡星，不理性的上漲，引來政府祭出一連串鎖喉性強力打炒房，提出禁止預售屋轉讓，炒作房價最重判三年等修法，嚇壞投資客，再加上央行升息，資金潮退潮等因素，房市明顯退燒，交易萎縮。

對於2023年，蔡上機表示，2023年流年國運，掌管房地產宮位的田宅宮，逢武曲、天府財庫星進駐，管環境買賣市場的遷移宮財祿星也進到田宅宮。但流年裡，主管經濟的《財帛宮》化忌害星，進入到管民眾的子女宮，同時沖著田宅宮。

他表示，2023年經濟宮位化忌害星，進入民眾宮位，同時沖著房地產宮位，意謂買賣交易機制，及貸款仍受到限縮，經濟大環境不理想，房貸利率仍偏高，民眾買房能力及意願普遍不足，有能力的買房的人仍觀望中，投資投機客無法支撐推升整個房地產市場。

政策方面，由於政府打炒房，是為了抑制房地產市場投機炒作亂象，防止房地產出現泡沫化破裂及崩盤，並不是要把房地產給打垮，因此手段雖激烈，但只是斬草，並未刨根，也讓房市死裡逃生，而在市場明顯降溫後，預料也不會再有激烈的打炒房手段。

蔡上機表示，由於環境買賣交易宮位的財祿星，2023也進入到已有財庫雙星駐守的房地產宮位，可望激化房地產市場的運勢。2023下半年房地產市場，將出現斬草不刨根，死裡逃生，春風吹又生，谷底翻滾的局面，可能逐漸展現出交易量，以及價穩緩緩推升的力道。

2022年12月7日公告核定實施之台北市內湖明園大廈海砂屋都更案，透過都市更新將邁向重建之路新的里程碑，市府期待住戶能即早搬回安全無虞的家園！並促使改善社區環境品質，調和都市景觀、帶動周邊地區發展！

明園大廈社區更新重建前為10層鋼筋混凝土建物，面積達3,067平方公尺，被媒體稱之為黃金圓環上的建物之一，與文湖線港墘捷運站距離150公尺，周邊有學校、公園及圖書館等公共設施，然明園大廈現況卻牆面剝落情形嚴重，為北市府列管具公共安全疑慮之海砂屋，部分住戶已搬離現場，有迫切進行更新之需求。

本案原由更新會主導，事業計畫於2015年向台北市府申請報核，中間歷經原建設公司續辦意願低，在更新會尋覓新建設公司及台北市府協助舉辦相關法令說明會下，於2018年變更實施者為士林開發股份有限公司，並取得超過80％以上之同意門檻。後又因毗鄰土地涉及畸零地，再變更更新單元範圍及建築設計，住戶屢屢表達居住安全疑慮及殷殷期盼早日重回安全家園，市府考量有迫切更新需求，採「專案快軌」加速推動都更程序。雖審議過程中，少數住戶對於都更共同負擔、產權分配尚存疑慮與擔憂，市府為兼顧各權利人權益及公共安全，以最嚴謹的態度進行審查。明園大廈後續將進入重建階段，建造地下4層、地上30層建築量體，更新後之建物將取得「黃金級」綠建築標章、四周留設6公尺以上人行道並有大面積景觀植栽及照明，創造近1,000平方公尺舒適人行空間，帶動城市永續發展！

北市府向來秉持著「海砂屋都市更新刻不容緩，都市更新勢在必行」的態度，協調實施者與住戶間不同意見及協助釐清相關疑義，以排除更新障礙。都發局黃一平局長表示，都市更新從來都不簡單，北市府改善住居環境的決心也從未懈怠。都更是需要充分整合意見的過程，溝通協調更是能否順利推動的必要條件，期待每一件更新案都能盡早完成重建，讓住戶早日重返安全無虞的家園。

今年全台房市低溫，但房價依舊居高不下，甚至仍有上漲趨勢，讓許多年輕人更買不起房而造成民怨。就有網友在PTT上發文表示，為了居住正義，國內應推出「一人一生可以申請1次95％貸款」，讓經濟收入較低的族群可以用少一點的自備款買房。

然而，對於原PO的看法，有些網友抱持不看好的態度，也有內行人另外回文指出，若提出95％房屋貸款方案，會出現很嚴重的超貸問題，認為目前政府還是會傾向「信貸+房貸=100％」，畢竟信貸更有時間壓力，使人想盡辦法早日還完信貸，同時避免被他人惡性利用或是產生大量不安定借貸。

好房專欄作家賴淑惠也曾撰文表示，對銀行來說，原本的放款成數約在七成，如果要貸到九成，一般只會考慮年所得至少150萬元以上的高薪族群；此外，只有房市熱門地區，像是台北市、新北市蛋黃區，以及環新竹科學園區的竹北一帶，才有機會貸到九成，她直言，「銀行開門做生意，當然不想把風險都扛在身上！」

高雄市代銷公會日前提出建言，台灣自有自用住宅率已高達78.6％，而無法擁有房產的20％大多都是年輕人，因此要緩解民怨，首先要解決這20％無屋族的問題。許多國家都有對首購、有育兒需求的家庭，提供更優惠的購屋金融方案跟補助，例如法國的有條件零利率房屋貸款；德國的首購族在銀行合理的條件評估下有機會獲得100％的房屋貸款；澳洲則有產權共享計畫，購屋者提供5％自備，政府付出30％並持有30％產權，剩下的部分為銀行貸款。

房市專家胡偉良曾指出，由於目前民眾置產最高可以貸款70％至80％，貸款金額要以物件本身條件好壞來決定，新房跟中古，大樓或公寓當然都有差異。胡偉良說，以一套均價1000萬至1500萬的兩房為例，頭期款至少20％，也就是200萬至300萬。但別忘了還要把各種稅費、規費、仲介費、裝潢、家具等費用全部計入，所以超過300萬是一定要的。

中國金茂前11月銷售金額為1374.8億元 單月銷售143億元

12月7日，中國金茂發佈了2022年11月未經審核銷售資料。

觀點新媒體瞭解到，2022年11月，中國金茂簽約銷售金額約為143億元，環比增長8.3%，同比下降19%；銷售面積約51.3萬平方米，環比下降13%，同比下降35%。

2022年1-11月，中國金茂累計銷售金額1374.8億元，同比下降35.67%；累計銷售面積約為664.7萬平方米，同比下降43.7%。

截至2022年11月30日，中國金茂已錄得已認購物業銷售金額約為56.4億元，同比下降8.2%。

據瞭解，11月份取得銷售金額的專案包括了長沙梅溪湖國際新城專案、南京青龍山國際生態新城項目、寧波生命科學城項目、嘉善?上海之窗智慧科學城項目、鄭州二七區馬寨新城項目、溫州鼇江國際新城項目、金華金茂未來科學城專案、湖州金茂南太湖未來之窗項目及上海橫沔古鎮城市運營項目。

旭輝集團前11月累計銷售金額1175.9億元 單月銷售41.5億元

12月7日，旭輝集團發佈了2022年11月的未經審計營運資料。

觀點新媒體獲悉，2022年1-11月，旭輝累計合同銷售金額約為1175.9億元，同比下降約50%；合同銷售面積約791.63萬平方米，同比下降39.78%；合同銷售均價約為1.57萬元/平方米。

2022年11月，旭輝合同銷售金額41.5億元，同比下降78.8%；合同銷售面積約28.59萬平方米，同比下降72.36%；合同銷售均價約1.51萬元/平方米。

遠洋集團11月協議銷售額108.6億 前11月累計銷售895億元

12月7日，遠洋集團控股有限公司披露2022年11月銷售資料。

觀點新媒體瞭解，11月單月遠洋集團協議銷售額為約108.6億元；協議銷售樓面面積為約64.14萬平方米；協議銷售均價為每平方米約16900元。

前11月，累計協議銷售額約894.9億元，同比下降25.9%；累計協議銷售樓面面積為約550.84萬平方米；累計協議銷售均價為每平方米約16200元。

中梁控股1月至11月合約銷售額620億元 銷售面積594萬平

12月7日，中梁控股集團有限公司發佈未經審核業績，於2022年1月至11月，該集團累計合約銷售(連合營企業及聯營公司的合約銷售)金額約620億元，累計合約銷售面積約594萬平方米，合約銷售均價約10400元╱平方米。

觀點新媒體瞭解到，2021年 1-11月，中梁控股累計合約銷售總額為1555億元，累計合約銷售面積約1284萬平方米；期間合約銷售均價為12100元/平方米。

據此中梁控股2022年1月至11月合約銷售同比減少60.13%，合約銷售面積同比減少53.74%。

弘陽地產1-11月合約銷售金額340.25億元

12月7日，弘陽地產集團有限公司發佈截至2022年11月30日未經審核營運資料。

觀點新媒體獲悉，弘陽地產集團有限公司、附屬公司及聯營公司2022年11月份的合約銷售金額為18.01億元；銷售面積為12.93萬平方米；平均銷售價格為每平方米1.39萬元。

2022年1–11月，弘陽地產集團實現累計合約銷售金額為340.25億元；累計銷售面積為250.74萬平方米；平均銷售價格為每平方米1.36萬元。

另據過往報導，弘陽地產2022年10月份的合約銷售金額為37.09億元；銷售面積為27.49萬平方米；平均銷售價格為每平方米1.35萬元。

2022年1-10月，弘陽地產實現累計合約銷售金額為322.23億元；累計銷售面積為237.8，1萬平方米；平均銷售價格為每平方米1.36萬元。

德信中國1-11月合約銷售金額約336億元

12月7日，德信中國控股有限公司發佈2022年11月未經審核營運資料。

11月單月，德信中國實現合約銷售金額約30.50億元，合約銷售面積約13.4萬平方米；分別同比下降47.77%和51.09%。

前11月，德信中國實現累計合約銷售金額約336億元，累計合約銷售面積約185.6萬平方米；分別同比下降50.67%和42.28%。

世茂股份(2.570, -0.04, -1.53%)1-11月銷售簽約金額約86億元 無新增房地產儲備項目

12月7日，上海世茂股份有限公司發佈2022年11月房地產專案經營情況簡報。

觀點新媒體獲悉，2022年1-11月，上海世茂股份有限公司無新增房地產儲備項目。

同期，該公司實現銷售簽約面積約66萬平方米，同比下降58%；銷售簽約金額約86億元，同比下降69%，完成年度簽約目標的66%。

上坤地產前十一月合約銷售額79.2億元 均價1.28萬元/平米

12月7日，上坤地產集團有限公司發佈截至2022年11月30日止的11個月未經審核營運資料。

觀點新媒體獲悉，截至今年11個月，上坤地產連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為79.2億元，合約銷售面積約61.94萬平方米，合約平均銷售價約1.28萬元/平方米。

另據過往報導，上坤地產集團有限公司2022年1-10月，集團累計合約銷售金額約為76.6億元，合約銷售面積約59.94萬平方米，合約平均銷售價約為1.28萬元/平方米。

緊接著中海和融信中國，綠城公佈了前11月的銷售成績單。

12月6日晚間，綠城披露業績公告，今年前11個月，綠城中國累計取得總合同銷售面積約1229萬平方米，同比下降13.39%；總合同銷售金額約2630億元，同比下降17.55%。

值得注意的是，於2022年1-10月，綠城累計取得總合同銷售面積約1080萬平方米，總合同銷售金額約2289億元。按此計算，于11月單月，綠城的合同銷售金額為341億元，合同銷售面積為149萬平方米。而於2021年同期，綠城合同銷售額為296億元，也就是說，綠城11月單月的銷售額同比增長了15.2%。

相較於同日發佈銷售資料的中海11月單月物業銷售額按年下跌11.5%、融信中國單月下跌超八成，綠城11月銷售額的同比增長算是給市場傳遞了一絲暖意。

代建進程

除總合同銷售金額外，綠城披露的銷售資料還顯示，11月單月，該集團自投專案取得銷售6494套，銷售面積約84萬平方米，當月銷售金額約為227億元，銷售均價約為每平方米27032元。

另於前11月，綠城合計取得合同銷售面積約696萬平方米，合同銷售金額約1856億元。

在這1856億元的合同銷售金額中，歸屬於綠城集團的權益金額約為1057億元。此外，截至期末，另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約78億元，其中歸屬於綠城集團的權益金額約為44億元。

除此之外，綠城還進一步披露了以綠城品牌銷售的代建專案資料：11月取得合同銷售面積約61萬平方米，合同銷售金額約108億元；截至11月30日，綠城代建項目累計取得合同銷售面積約533萬平方米，合同銷售金額約為774億元。

其實，綠城對於代建專案的重視從17年前便開始了。

2005年綠城獲得了首個代建項目--杭州政府城中村改造安置房項目；2008年，集團創始人宋衛平提出“綠城代建”模式，表示要通過“代建”進一步輸出品牌和管理；兩年後，綠城成立綠城管理集團的前身“綠城房產建設管理有限公司”，綠城代建業務正式成型。

時間來到2016年，綠城的代建業務正式整合，全部並進綠城管理，往後的三年，綠城繼續加強其代建業務，三年內的銷售額分別達到430億元、552億元、664億元；至2021年，其規模擴展至國內101個城市，涉及345個代建專案。

回歸2022年，截至6月30日，綠城管理在合約中的代建專案大約390個，合約項目總建築面積9430萬平方米，較去年同期增長12.3%；在建面積4480萬平方米，較去年同期增長2.7%。綠城管理方面還於7月底舉行的中期業績會上大方表示，今年代建合約面積會超過1億平方米。

據資料顯示，截至2021年12月31日，綠城管理代建總合約面積為8470萬平方米；另於2022年1-9月，其新拓代建項目的合約總建築面積2225萬平方米，較去年同期增長約33.4%；新拓代建項目代建費預估66.1億人民幣，較去年同期48.3億人民幣增長約36.8%。

此外，於11月29日，綠城管理還在無錫第五批集中供地中以聯合體的形式摘下經開區干城路與貢湖大道交叉口東北側地塊，成交價40.33億元。

比起附屬公司綠城管理，綠城本身於11月沒有拿地動作。但在發佈月報的前兩日（12月5日），綠城以14.39億元的價格在蘇州第五批集中供地奪得工業園區錦溪街東、西洛巷地塊，溢價率達到10.35%。

融資進行時

在綠城以超10%溢價率在蘇州落子前，其在“第二支箭”政策市場中的探索獲得了一系列正面回應。

11月29日，綠城中國表示，擬報送110億元儲架式中期票據註冊發行計畫，用於置換到期債券及專案開發建設。目前相關註冊工作正在推進過程中，具體金額等資訊以協會審批為准。

在綠城報送這110億元中票前，萬科、新城控股(20.970, -0.62, -2.87%)、龍湖集團、美的置業、金地集團(11.010, -0.36, -3.17%)及旭輝控股也相繼報送了相應的儲架式中期票據註冊發行計畫。

除了忙著抓住“第二支箭”的機會，11月28日，綠城中國還與浙商銀行(2.970, -0.02, -0.67%)簽訂了總對總戰略合作協定。根據協定，浙商銀行與綠城中國將重點聚焦浙江區域，在房地產專案貸款、預售資金保函、債券承銷與投資、跨境業務及零售按揭業務等方面持續深化合作。

11月25日，中國銀行(3.140, -0.01, -0.32%)與多家全國性房企開展系列專題座談，與綠城中國、萬科集團、碧桂園等十家房企簽署了戰略合作協定，提供意向性授信金額合計超6000億元。

另於11月24日，中國工商銀行(4.290, -0.02, -0.46%)與綠城中國、萬科集團、金地集團、龍湖集團、碧桂園集團等12家全國性房地產企業，通過總對總方式簽訂戰略合作協定，提供意向性融資總額達6550億元。

據協定顯示，工商銀行將圍繞房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、房地產專案並購融資、租賃住房融資、保函置換預售監管資金、債券承銷與投資等業務領域，與以上房企集團開展合作，滿足合理融資需求。

吹到融資暖風之外，綠城中國也在11月內回購了部分美元債。11月30日，綠城公告稱，已於公開市場購回本金總額為350萬美元的於2025年到期本金總額4.5億美元的4.7%優先票據，及本金總額為550萬美元的於2025年到期本金總額3億美元5.65%優先票據。

綠城現有存量美元債

資料來源：企業公告資料來源：企業公告
於11月23日，綠城全資附屬公司綠城房地產集團還發佈公告稱，市場化購買公司發行的非金融企業債務融資工具。其表示，關聯方寧波綠城浙凡置業有限公司將按照銀行間市場的交易規則，以市場化方式在二級市場購買綠城在銀行間市場發行的債券。首期購買規模介於5億元-30億元之間，購買時間為自本公告發出之日起，最長不超過一年，購買範圍為市場報價公允價值偏離較大的綠城房地產在銀行間市場發行的債券。計算下來，綠城房地產兩筆回購的總規模在人民幣10億元至50億元之間。

另值得注意的是，於11月11日，綠城房地產還完成回購並註銷了一筆債券，回售金額為10億元。據悉，回售的債券為“19綠城02”，該債券於2019年11月28日發行，期限為5年期，發行票面利率為3.78%，於2024年11月29日到期。

廈門的房價超越一線城市廣州以及強二線省會南京、杭州，但今年以來已經多次調整樓市限購政策。

又一強二線城市加入鬆綁樓市行列。

近日，廈門市宣佈放鬆樓市限購，島內限購政策不變，廈門島外限購略有調整，在廈門市實際工作和生活的非該市戶籍無住房家庭和個人可在島外限購一套住房。

同時，島內限購政策不變，仍為過去4年連續繳納3年社保或申報個稅算的非該市戶籍家庭和個人，以及符合條件的非該市戶籍人才在島內限購一套住房。

廈門市稱，將堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，嚴格落實房地產調控要求，支持剛性和改善性住房需求，滿足新市民的合理住房需求，非該市戶籍家庭和個人原則上限購一套，該市戶籍家庭原則上限購兩套。

廈門作為副省級城市、計畫單列市，一直是福建省內樓市最火熱的城市，但今年以來已經多次調整樓市限購政策。

今年5月，廈門曾放寬島外住房限購，按照要求，非廈門市購房者或家庭持有半年以上勞動合同、工作證明或者醫社保證明，即可在島外購買一套住房。相比之下，12月這次調整則取消了半年工作證明要求。

今年年初，廈門市住房保障和房屋管理局還曾印發通知，規定島內新房專案意向登記購房人數不少於可售房源數1.2倍，島外專案不再強調搖號。

廈門是中國樓市中的一隻“妖股”，房價超越一線城市廣州以及強二線省會南京、杭州，僅排在北京、上海和深圳之後。在福建省內，廈門的房價均價一度是省會福州的兩倍。

廈門的高房價主要源於島內土地資源的稀缺——廈門房地產市場分成島內和島外，島內可開發資源少，房價高企；島外則土地較多，曾經是廈門的房價窪地。

不過，從2016年起，廈門的土地市場開始異動，地王頻出，島外房價也開始抬升。那一年，海滄區、翔安區、集美區和同安區頻頻刷新區域單價地王紀錄。

廈門的地市和樓市一路飆漲到2021年下半年才開始轉冷，去年第四季度相比去年第二季度，一二手房成交量均出現腰斬。

低迷的行情一直延續至今，中原地產廈門研究院的資料顯示，2022年1-11月，廈門一手住宅成交14645套，面積152.89萬平米，同比下跌53%。公開資料顯示，2022年1-11月，廈門島內新建商品住宅成交規模同比下降34.6%，島外同比降幅達到55%。

相比其他城市，廈門的土拍市場較為平穩。根據中指研究院資料，截至11月底，22個集中供地城市全年供地計畫只完成55%，僅合肥、無錫、上海、廈門4個城市完成了今年的供地計畫。今年12月20日，廈門還將有本年度最後一批次涉宅用地出讓。

從房價指數看，廈門一二手房價均在下降。根據國家統計局11月中旬發佈的資料，2022年10月，廈門市新房價格環比下降0.7%，同比下降3.9%；二手房價格環比下降0.4%，同比下降1.4%，這已是廈門一二手房價連續四個月同環比雙雙下降。

12月7日，遠洋集團控股有限公司披露2022年11月銷售資料。

觀點新媒體瞭解，11月單月遠洋集團協議銷售額為約108.6億元；協議銷售樓面面積為約64.14萬平方米；協議銷售均價為每平方米約16900元。

前11月，累計協議銷售額約894.9億元，同比下降25.9%；累計協議銷售樓面面積為約550.84萬平方米；累計協議銷售均價為每平方米約16200元。

過去的十二年裡，由於證監會嚴格限制，上市企業如果有涉及房地產相關資產，想要在A股再融資是非常困難的。

那些年裡許多房企為了實現融資都選擇剝離相關資產，通過切割房地產業務以實現融資申請過審。

幾乎一夜之間，時代好像真的變了。證監會25條措施一經公佈，房地產相關優質資產瞬間變成了“香餑餑”。

動作快的幾家房企如世茂、華夏幸福(2.800, 0.01, 0.36%)、福星等多家房企已經發佈企業股份定向增發的提示性公告。

而“恢復涉房上市公司並購重組及配套融資”第一槍，則由陸家嘴(10.010, 0.00, 0.00%)集團打響。

01 打響第一槍

此次陸家嘴發佈公告，從四家子公司購買“陸家嘴金融貿易區及前灘國際商務區的部分優質股權資產”。

不妨先來看看這些陸家嘴子公司在這些區域都有哪些優質資產：

其中一家子公司東袤置業有著陸家嘴北濱江地塊。

2021年11月2日，上海東袤置業有限公司以人民幣150.49億元取得上海市浦東新區陸家嘴板塊民生支路商住辦綜合地塊。

這塊地為上海中心區重點城市更新專案，開發體量龐大，未來浦東內環濱江的城市綜合體商業體量相當於前灘太古裡的大小。

拿地之初，陸家嘴就已經提前做了相關佈局。

這家子公司由陸家嘴集團持股30%。並且拿地一個月後，12月3日，陸家嘴集團又向其增資18億元人民幣。增資完成後，股東雙方持股比例不變。

另一家子公司擁有前灘21號地塊50%股權。

四年前的2018年，太古地產旗下子公司與上海前灘實業發展有限公司達成協議，收購前灘21號地塊50%股權。

簽約後者上海前灘實業由上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司和上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司，分別持有60%及40%權益。

而上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司也是陸家嘴集團控股70%子公司。

前灘21號地塊位於前灘國際商務區，緊鄰6、8、11號地鐵線，是前灘最後也是最大的一個綜合體開發專案。陸家嘴集團很早就有意著手開發。

陸家嘴集團表示，這次資產並購重組，“有利於提高公司資產品質，改善公司資產負債表，加大公司權益補充力度，提升公司可持續發展能力。”

其實陸家嘴有著出色的“內部造血”能力。

早在2010年，上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司曾經公佈收購母公司旗下商業地產計畫，擬以13.47億元現金收購陸家嘴(集團)有限公司旗下的6個商業項目的股權。

當時，有消息靈通人士第一時間就透露消息說，陸家嘴以13.47億現金方式收購大股東資產，是為了大股東建設上海迪士尼所需款項進行籌款。

2005年股改的時候，陸家嘴在其《股權分置改革說明書》中承諾“上市公司可以優先受讓集團相關資產；上市公司可以自行決定是否履行該項優先權。”

這等於給了陸家嘴一個期權，上市公司不僅擁有了受讓目標的選擇權，還擁有受讓時機的選擇權。

市場大環境好時，大家散出去各自發展。市場不好時，集團收攏優質資產過冬。這一“兵形如水”的孫子兵法思想，陸家嘴運用得爐火純青。

陸家嘴現在缺錢嗎？我們來看看他的2022年三季度報告。

集團2022年第三季度報告顯示，2022年1-9月份，企業期末現金及現金等價物餘額約56.14億元，同比去年減少約9.01億元。

《合併現金流量表》資料顯示，1-9月份集團經營活動產生的現金流量淨額約為-62.2億，而去年同期這個數字約為19.7億元。

或許這與集團目前正在全力建設多個大型專案有關係。

豔姐推測，這次集團收購子公司優質資產並募集配套資金，極有可能是為眼下正在進行的超百萬平米體量多個重點專案進行進一步融資，從而進一步保證專案進度和品質。

從短期來看，他們還是亟需補充現金來保證現金流安全的。

02 超百萬平方米專案正在開發

作為浦東老牌四大本地國有房地產企業之一，陸家嘴不僅有自身發展任務，同時也肩負著城市區域開發建設責任。

陸家嘴集團目前在上海重點開發兩大區域是浦東濱江與川沙。

一方面，他們聯合太古地產這家經驗豐富老牌港資房企，在陸家嘴北濱江、浦東前灘等地區建設區域標杆性作品。

在浦東濱江區域，陸家嘴選擇與太古地產深度合作。

之前提及，在世博前灘板塊陸家嘴聯合太古地產開發前灘21-03地塊，項目總建築面積約21.9萬平方米，鋼結構規模約1.6萬噸，共有5個建築單體。

今年11月，陸家嘴集團150.49億拿下陸家嘴北濱江綜合體地塊。即業內十分關注的“太古北濱江項目”。

項目地塊包括浦東新區黃浦江0C00-0201、0Y00-1001單元E13-1和E13-3地塊、黃浦江沿岸E10單元E08-4、E10-2、E12-1地塊共計5幅子地塊。

這個專案仍然選擇聯合了太古地產合作開發。綜合地塊總開發量約為36.8萬平方米。

光是浦東濱江兩個專案，陸家嘴集團的開發面積就已接近60萬平方米體量。

另一方面，他們正同步全力建設川沙城市副中心。

今年11月，集團位於川沙區域核心板塊的陸家嘴•錦繡雲瀾專案全面開工建設。與此同時，陸家嘴•錦繡觀瀾項目530餘套住宅克服疫情影響於10月底如期交付，並於11月上旬迎來首批業主入住。

這是川沙城市副中心住宅部分，商業辦公部分川沙企業中心一期、二期專案和川沙九六廣場建設也正在同步推進。

川沙城市副中心區域未來總體規模將達到52萬平方米，涵蓋商業、住宅、娛樂、辦公等多種業態。

目前，川沙企業中心一期專案位於C04-13、C04-14地塊，占地面積2.83萬平方米，由3棟辦公樓及川沙九六廣場組成。主體結構已於去年10月封頂，正處於內部裝修階段，計畫於2023年下半年竣工。

二期專案占地2.8萬平方米，計畫2024年下半年竣工。

粗略統計下來，目前陸家嘴集團僅僅在浦東開發的大型綜合體專案總體量已超過100萬平方米。

今年7月，陸家嘴集團黨委書記、董事長徐而進同志在出席企業內部活動時提到：回頭望，“使命必達”是陸家嘴集團奮鬥歷程中屢戰屢勝的基因底色。

結語：

回望過去32年，陸家嘴集團從昔日開發“生力軍”晉級為如今深耕浦東開發建設“王牌軍”，責任面前不擺手、面對困難不縮手是他們的企業底色。

重擔之下，他們打響了上市房企資產重組第一槍。未來，相信他們也能夠奉獻出更多地區標杆性專案。

內房企業普遍未能擺脫財困，中國房地產信用信息平台在今年之內，已收錄全國房地產開發企業不良信用信息逾13.63萬條，當中失信被執行人信息有3.19萬條，佔超過兩成，並涵蓋中國恒大（3333）等知名房企。而今年兩度抽水的碧桂園（2007）再開「抽水機」，擬以每股配售價2.7元，配售近18億新股，較前一收市價3.17元，折讓14.83%，集資48.06億元。此外，繼富力（2777）後，龍光集團（3380）成第二家實現境內債整體展期的房企。

中國房地產信用信息平台數據顯示，在涉及開發企業的不良信用信息中，失信被執行人信息逾3.19萬條。截至12月4日，上周共增加房地產開發企業各類不良信用信息1641條，其中有逾75%為收錄失信被執行人信息，涉及595家房企。中國恒大旗下的恒大地產，因「有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務」，而遭地方人民法院處罰，綠地集團、河南建業、融創（1918）等旗下子公司均因同樣理由被處罰，而碧桂園貴陽分公司則因「被執行人無正當理由拒不履行執行和解協議」遭法院處罰。

碧桂園3度抽水籌得115億

房企方面，碧桂園在4個月後「梅開三度」再次配售17.8億股，佔擴大後股本約6.44%，集資淨額約47.41億元，擬用於為現有境外債項進行再融資和一般營運資金。公司大股東兼聯席主席楊惠妍，承諾90天內不會減持。碧桂園分別於今年7月27日及11月15日兩次配股集資，連同今次配股，共抽水115.6億元。

龍光作為第二間獲得境內債展期的內房，據內媒援引知情人士報道，其於本周二（6日）獲債券投資人表決通過相關事項，根據議案，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月。

傳龍光通過境內債展期

而在約一個月前（11月10日），富力曾宣布其境內交易所8筆合共135億元人民幣的公司債券，已於9月22日穫債券持有人通過展期，展期後的相關公司債加權平均到期期限，從約4個月延長至3年以上。至此，該房企境內境外債券合共467億元全部成功展期。

內房及物管昨日跌幅靠前，碧桂園（2007）一個月內兩度配股，股價挫15.46%，收報2.68元，為表現最差藍籌股；同系的碧桂園服務（6098）插10.48%，收報20.5元；龍湖（960）下降12.07%，收報22.95元；旭輝（884）跌13.82%，收報1.31元。

中盈盛達融資擔保（01543）昨日協議為碧桂園控股（02007）旗下全資附屬碧桂園地產集團企業債券提供擔保為期兩年，包括企業債券的本金（不超過2億元人民幣）及利息，以及違約金等，每年服務費為擔保金額（不超過2億元人民幣）之2.3％。

該公司董事預計，提供擔保對與碧桂園的業務合作而言有利，亦將提高公司於中國的品牌影響力。

中梁控股（02772）公布，連合營企業及聯營公司在內，11月銷售金額約44億元（人民幣．下同），同比下降約63.93％，銷售面積約35.6萬平方米，每平方米銷售均價約1.24萬元。

該集團指，11個月累計銷售金額約620億元，同比下降約60.13％，累計銷售面積約594萬平方米，每平方米銷售均價約1.04萬元。

北控水務（00371）公布，出資約1,394萬元人民幣（約1,550.4萬港元）參與江西省鷹潭市成立合營公司，佔5％股權。

該集團指，合營公司名為鷹潭鐵工環境建設投資，註冊資本約2.79億元人民幣（約3.1億港元），於江西省鷹潭市信江新區廠網河湖園一體化海綿城市建設 PPP 項目的設計、投資、建設、運營及維護。該集團指，待成立後，合營公司將為以指定按公允值入帳，並於其他全面收入中處理之股本投資。至於合營公司其他股東包括控股股東北控集團及中國中鐵（00390）（滬：601390）等。

上坤地產（06900）公布，今年首11個月，累計合約銷售金額約為79.2億元人民幣，按年跌66.2％，合約銷售面積約61.9萬平方米。合約平均銷售價約每平方米12,789元。

本港面對加息周期及樓價下滑成交轉淡，今年地產股跌勢與恒指相若。摩根士丹利發表研究報告指出，明年息口見頂及恢復與內地通關，預測一手及二手成交將按年增加28%及15%，較今年首11個月的37%及39%跌幅大為改善，估計樓價可在明年第二季見底回升，全年漲5%。

地產股評級由審慎變吸引

大摩表示，地產股現價相當於較每股資產淨值折讓55%，屬20年來低位，當一手交投及樓價有積極表現時，地產股走勢有望跑贏恒指，因此把地產股評級有「審慎」調升至「吸引」。

今年以來二手樓價指數累跌近15%，大摩指出，今年樓市表現是2008年以來最差，主要受息口抽升、人口減少及疫情防控導致經濟疲弱所影響，預料有關情況將持續多3至6個月。目前地產股預測市賬率（PB）是20年來最低的0.4倍，相信明年受惠於息口回調、置業負擔能力改善、今年比較基數低，地產股將會跑贏大市。

與內地恢復全面通關是經濟活動的催化劑，大摩預期，通關後能即時帶旺樓市及零售，惟寫字樓市場只會緩慢復甦。該行估計，明年第二季通關，將刺激全年零售銷售反彈9%（相比2018年的水平仍低21%），零售店舖加租會較滯後；寫字樓市場面對空置率高企及供應充足，加上環球經濟衰退及在家辦公令租賃需求減少，通關帶來的效用會較慢呈現。

地產股選股方面，大摩偏好低負債及高股息率的股份，首選新地（00016），並把其評級由「持有」升至「增持」，其次看好嘉里建設（00683）及長實（01113）；恒地評級則由「減持」提高至「持有」。零售收租股看好股息率均逾5厘的希慎（00014）及領展（00823），其次是股息率不足4厘的九倉置業（01997）。至於寫字樓行業，就算估值低廉，依然最不看好。

將軍澳峻瀅兩個案虧逾一成

二手樓市蝕讓成交湧現，據中原地產研究部統計，由6月至11月中約5個半月時間，全港共有8510宗已知上手購入價的二手私人住宅買賣登記，持貨4年或以下的成交佔1525宗，此類交易賬面平手及蝕讓比例高達45%。近日樓市虧損個案增加，將軍澳峻瀅連錄兩宗蝕幅逾一成的個案，而西貢碧沙路20及22號一座洋房以1.08億元易手，較原業主近7年前購入價大幅貶值2300萬元。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，由6月至11月中的8510宗二手私人住宅買賣登記中，成交宗數最多為2013至2017年間購入（持貨5年至9年）的單位，共錄得2704宗，佔31.8%；其次為2008至2012年買入的（持貨10年至14年），共2181宗，或佔25.6%；2018至2022年購入的（持貨4年或以下）共1525宗，佔17.9%。

2012前買入 超過99%獲利

以賬面獲利比例計，原業主於1995至2012年購入（持貨10年或以上），超過99%都能獲利。但原業主於2013年或之後購入（持貨少於10年），獲利比例開始有下降趨勢，持貨5年至9年的獲利比例為94%，而持貨4年或以下更跌至只有55%，即45%交易賬面平手甚至要蝕沽。

賬面獲利幅度方面，上手業主於1995至2007年買入，平均獲利幅度超過2倍；2003至2007年間買入的，獲利幅度最高，達2.88倍。不過，於2008年或之後買入的，平均獲利幅度明顯收窄，持貨10年至14年的成交獲利幅度約1.3倍，持貨5年至9年下跌至35%，持貨4年或以下更只有10%。

事實上，市場近日錄得多宗二手蝕讓個案，不乏原業主在2018年或之後入市。將軍澳峻瀅本月暫錄6宗成交，其中3宗為蝕讓個案，包括最新兩宗3房單位的買賣蝕幅都高達一成以上。

利嘉閣地產助理分區經理黃金欽表示，峻瀅2座高層E室，實用面積738方呎，今年7月放盤，原叫價1010萬元，最後議價至718萬元成交，累減292萬元或28.9%，呎價約9729元。原業主2019年5月以938萬元買入，賬面虧蝕約220萬元，蝕幅約23.5%。

中原地產分行經理黃仕斌指出，峻瀅7座高層F室，實用面積738方呎，以775萬元成交，呎價約10501元。原業主2018年5月以895萬元買入單位，賬蝕120萬元，貶值13.4%。

西貢一手洋房6年勁貶2300萬

市場有個別持貨時間較長的單位都要損手離場，世紀21奇豐物業營業董事廖振雄說，西貢碧沙路20及22號一座洋房，實用面積3666方呎，連約4245方呎花園及私人泳池，原叫價1.6億元放售，終大幅劈價5200萬元或32.5%，以1.08億元易主，平均呎價約29460元。原業主在2016年2月期間以1.31億元一手購入，是次成交賬面跌價2300萬元或17.6%。

另邊廂，市場消息透露，紅磡單幢物業VIVA低層B室，實用面積488方呎2房戶，以678萬元售出，呎價約13893元。原業主2015年6月以約721.9萬元一手買入，賬面輸43.9萬元或6.1%。

新盤市場靠餘貨支撐，昨天單日錄5宗成交，繼信置（00083）旗下大埔白石角逸瓏灣8前天（6日）全盤沽清後，昨再有新盤售出全數單位。嘉里建設（00683）旗下何文田現樓單幢豪宅項目瀚名，以3870萬元售出最後一個3房戶。

瀚名昨天賣出15樓B室，實用面積1132方呎，3房間隔，連1個車位以3870萬元沽出，呎價34187元。該盤自去年3月開始以招標形式銷售3房及特色戶，成功售出11伙後，今年5月「變陣」以價單形式售賣1房戶。項目迄今全盤73伙已經沽清，歷時逾1年半，套現約10.4億元。

已屆現樓的瀚名位於喇沙利道10號，包括60個1房、12個3房及1個頂層特色戶，實用面積298至1990方呎。

Bologna開放式448萬沽

新地（00016）元朗PARK YOHO第3期PARK YOHO Bologna，昨天也售出8B座11樓D室，實用面積279方呎，開放式間隔，成交價448.44萬元，呎價16073元。該盤迄今累售116伙，佔單位總數164伙逾七成。

不過，本港樓價走勢未明，有買家選擇撻訂離場。長實（01113）與帝國集團發展的馬頭角現樓豪宅項目君柏，據一手成交紀錄冊顯示，於2017年9月23日售出的5座18樓A室，實用面積1624方呎，4房間隔，成交價3957.7萬元，呎價24370元。

買家當年選用「Z138先住後付」付款計劃，180天內分4期支付樓價20%訂金後，即可享138個月先住後付款優惠，期間每月須支付樓價0.25%訂金及入住費，直至2029年才支付相當於樓價45.5%的餘款，成交期長達12年。惟單位昨天終止交易，料遭發展商殺訂樓價約33.75%或約1336萬元。

信置（00083）夥拍招商局置地（00978）的財團今年10月以23.88億元投得市區重建局（下稱市建局）土瓜灣榮光街/崇安街發展項目（下稱崇安街項目），市建局公布其餘6份標書的入標價，信置財團僅「險勝」次標逾1.49億元（約6.7%）。

市建局以不具名方式，公布崇安街項目6家合乎招標要求但落選標書的投標金額，出價由15.6億至近22.39億元，以地盤可建樓面面積約27.86萬方呎計算，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約5599至8035元。信置財團出價較其餘發展商高逾1.49億至8.28億元（約6.7%至53.1%）。信置財團以樓面呎價約8571元投得崇安街項目，遠低於市場預期下限逾14%，亦屬紅磡及土瓜灣一帶大型重建計劃已批出的4個項目中，樓面呎價最低的一個。

資深投資者盧華家族去年初斥資逾1.41億元向日本玩具生產商多美（TOMY）購入尖沙咀星光行一籃子寫字樓單位，現分拆出售，意向呎價約1.25萬元起，整批單位意向價總值約1.45億元。

中原（工商舖）寫字樓部高級資深分區營業董事李婉琪表示，尖沙咀星光行12樓一籃子物業推售，包括7至12室、14至16室及16A室，合共10個寫字樓單位，整個項目涉及總樓面面積約9624方呎，意向價共約1.45億元，呎價約15067元。



盧華家族研推買家借貸優惠

首批率先推出4組物業，分別為7至8室、9室、16室及16A室，建築面積由878至1756方呎，意向呎價由1.25萬至1.65萬元，涉及售價1123.8萬至2897.4萬元。李婉琪指出，因應部分買家的財務需要，業主考慮提供8年七成借貸優惠，利率為最優惠利率（P，5.625厘）。

資料顯示，上述一籃子物業原由多美持有，盧華家族去年3月整批購入，作價逾1.41億元，目前意向價比當時高出380萬元或2.7%。

另外，市傳由裕泰興羅氏家族持有的佐敦廟街179至183號地盤，以約1.2億元售出。該地盤面積約1931方呎，最高可建樓面約1.74萬方呎，每方呎樓面地價約6905元。

雅居樂集團（03383）積極推展的鰂魚涌柏架山道一帶前公務員合作社重建項目，將於周五（9日）再在城規會闖關，涉及興建兩幢分層住宅，提供592伙，規劃署不反對，料有機會獲城規會開綠燈。

前述重建項目位處英皇道與柏架山道交界，佔地約4.81萬方呎，城規會今年9月曾經討論其住宅發展方案，包括把高度限制由大綱圖上限制的120米（主水平基準以上．下同）放寬18.8%，至142.5米，興建兩幢32及49層（另設5層地庫）的分層住宅，提供600伙。

城規會商議後宣布押後作出決定，雅居樂一方後來作出微調，維持興建兩幢樓宇，樓層降為34及38層（另設4層地庫），建築物高度略減至139.75米，單位數目亦輕微少建8戶，至592伙。規劃署認為，新設計有助改善對景觀的影響等，不反對該申請，意味該項目有望於周五獲城規會批准。

高力報告指，多個新興商業區陸續冒起，讓香港寫字樓格局更具彈性，租戶將繼續受惠。

高力發布最新研究報告《甲級寫字樓：善用香港商業區的優勢》，從租戶角度探討香港商業區的發展狀況。報告聚焦於中環、港島東、九龍東及新興西九龍區的主要甲級寫字樓地段，比較當中的甲級寫字樓淨樓面面積、樓齡及租金。

報告指，香港傳統商業區的可建土地不足，新增供應有限，物業亦出現老化，因此有礙寫字樓的發展。租戶缺乏選擇，業主及發展商亦欠缺打造更優質資產的機會。

中環仍是金融業首選

高力研究部主管李婉茵指，香港共有四個主要商業區，提供總計4,280萬平方呎的甲級寫字樓空間。地段位處策略性地理位置，有效推動經濟增長，並提供一系列定位明確的寫字樓空間，讓租戶在港立足時可享更大的靈活性。她指，企業為辦公室選址時，會符合自身業務發展需求，例如成本優化、整合及升級搬遷。但除此以外，部分地區會吸引某類行業進駐，建構以行業主導的樞紐。

地區上，報告指中環仍然是香港銀行、金融及專業服務業的首選之地，在可用甲級寫字樓淨面積1,420萬平方呎中佔65%。

高力商業物業服務主管顏慧萍指，中環仍是香港的核心商業區，但租戶隨業務需求的變化而作出調整，以確保自己採用合適的寫字樓方案。同時，租戶在制定辦公室策略的過程中，員工辦公的靈活性比以往要求更高，所以部分中環租客會考慮把主要業務留守中環，部分遷往其他核心商貿區。

憧憬通關商廈租務增 基金遷入長江中心

憧憬通關，近日各區寫字樓獲承租，特別是全新甲廈頻錄預租。太古地產 （01972） 旗下灣仔皇后大道東項目，命名為「太古廣場六座」，據悉已獲拍賣行蘇富比預租4層。另外，美國對冲基金公司，近日落實遷往中環長江中心逾萬呎樓面作擴充，呎租約120元。

業界指，近日商廈租務稍增，若通關進一步落實，租務有望進一步增加。

今明兩年為本港寫字樓供應高峰期，多個甲廈項目落成，而近期預租情況有改善。太古地產宣布位於灣仔皇后大道東46至56號的甲級辦公樓，命名為「太古廣場六座」，將於明年落成，目前已經預租23%，涉及4.5萬平方呎樓面。

項目明年落成 預租23%

資料顯示，前身為寶華大廈及晏頓街、蘭杜街的舊樓，太古在收購後便展開重建成太古廣場六座，樓高24層，提供約21.8萬平方呎辦公樓面。至於比鄰太古廣場六座的軒尼詩道28號辦公樓，亦會易名為「太古廣場五座」。

據了解，太古廣場六座4層樓面，獲蘇富比拍賣行預租4層，物業每層面積約7,400平方呎，涉及近3萬平方呎，據悉成交呎租約60元。蘇富比目前租用金鐘太古廣場商廈兩層樓面，如今預租太古旗下全新項目。值得一提，佳士得拍賣行較早前亦預租明年落成的中環The Henderson約5萬平方呎樓面，作亞太區總部。

基金租長江 呎租120元

中區甲廈租務亦有改善，市場消息指，中環長江中心51樓單位，約1.1萬平方呎，以每平方呎約120元租出。據悉，該單位屬物業極高層，高峰期呎租高見170至180元，現時已較高峰期回調3成以上。據了解，新租客為美國對冲基金公司Brevan Howard，該租客原租用中環華懋中心2期單位，是次搬遷有所擴充，兼升級至超甲廈。

近兩年甲廈租務市場，因中港入境限制而大受影響，據萊坊資料顯示，疫情期間港島甲廈租金已錄近3成跌幅，而今年港島甲廈租金整體亦跌近1成，中環跌幅約5.2%。

內地宣布優化疫情防控措施，市場憧憬中港通關可望加快落實。仲量聯行商業部執行董事嚴威程認為，近期整體甲廈租務查詢，已明顯較年初為快，由於聖誕及新年假期將至，仍屬傳統租務淡季。他相信，明年初甲廈租務將加快，若中港落實通關，肯定會帶動商業氣氛，租務可增加。

不過，他認為環球經濟始終不明朗，即使內地重新開放，機構仍會稍為審慎；而租金方面，他料明年會平穩發展，升跌幅約5%以內。

今年樓市受疫情及加息等不利因素影響，樓價持續受壓，市場觀望氣氛濃厚，連發展商推盤亦受影響，其中新盤供應重鎮之一的啟德發展區，近年步伐加快；據本報統計，目前區內至少有5個已獲批預售樓花同意書的新盤，涉及最少5621伙新樓單位有待推售。業界人士指，由於早年以高價奪地，惟在淡市下推盤具壓力，不排除發展商透過增加優惠回贈促銷，料首批單位以「低開」推出測試市場水溫，大單位或以招標方式推售。

踏入年底，加上整體樓市前景未明，連發展商推盤步伐亦受影響。據本報統計，現時啟德新發展區，近月有多個全新樓盤已獲地政總署批出售樓紙，若連同未出價單的項目，涉及最少5個，合共涉及5621伙。

4A區1號規模最大

當中規模最大要算是由嘉華國際牽頭，夥拍中國海外及會德豐地產，位於啟德第4A區1號項目，細分兩期發展，已於先後獲批售樓紙，第1期提供約1017伙，而第2期提供1121伙，提供2138伙。該財團於2019年以127.398億力壓3財團奪地，當時每呎樓面地價約11842元。

其次為由會德豐地產、中國海外、恒基及新世界合作發展的第4B區1號項目，分3期發展，亦於10月「一口氣」批出預售，共涉及1590伙，包括第1期提供約361伙，而第2期涉及704，而第3期提供約525伙。該財團於2019年3月以98.93億擊敗5財團得手，當時每呎樓面地價約13701元。

而恒基旗下位於同區沐泰街8號項目，提供740伙，早前已命名HENLEY PARK，由2幢高座及4幢5層高低座住宅大樓組成，共提供740伙，間隔多元化，包括1房至3房，另設特色單位。

另外由會德豐地產、恒基、新世界及帝國合作發展的啟德第4B區3號，早前亦已獲批售樓紙，提供571伙。上述財團於2018年11月以83.33億力壓其餘7財團勇奪，當時每呎樓面地價約14502元。

澐璟率先招標發售

此外，亦有項目以招標方式推售，為華潤置地（海外）及保利置業合作發展的啟德第4C區1號，現已發展成豪宅新盤澐璟，提供582伙，該盤並未以價單方式推售，並率先於上月中旬推出招標，迄今暫錄14宗成交，合共套現超過4.68億。

業界：發展商不輕易減價

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，踏入年底，加上臨近聖誕節及新年假期，不少港人會趁機外遊，新盤銷售會較慢；即使啟德區有多個已獲批預售的項目有待推出，認為發展商在淡市下亦不會輕易減價出售，由於會影響其他項目部署，單價面價或不會直接減價，料會透過增加優惠及回贈促銷，而大單位不排除以招標方式推售以測試市場水溫。

華坊諮詢評估公司資深董事梁沛泓指出，啟德區是市區的重要的新盤供應庫之一，有多間發展商擁有區內的發展項目，由於早年樓市暢旺，不少發展商以高價奪地，其地價成本不低，認為發展商也不會太低價出售物業，相信發展商未會賤賣區內單位，料首批單位會以「低市價」方式推出吸引市場目光。

近期鋪位買賣租賃兩閒，惟食肆仍然積極租鋪，旺角砵蘭街一個食肆巨鋪，交吉約一個月即租出，月租29萬，較三年前的舊租金微減3%，平均每呎66元，新租客亦是食肆。

上址為砵蘭街160至166號地鋪，面積約4411方呎，前租客台式料理桔梗早前遷出，物業丟空約一個月即獲承租，月租29萬，比較桔梗於2019年3月進場時月租30萬，輕微下調3%，平均呎租66元，新租客同樣是食肆。

前身台式料理桔梗

代理指，該巨鋪擁有大樓面，位置一般，並非位處砵蘭街最旺地段，舊租客三年前進駐，生意做得不錯，帶旺該地段，加上該鋪位現時擁有生財工具，新租客不需要添置大量設備，故以接近2019年價錢租鋪。

今年10月，桔梗遭業主入稟，追討由去年7月至今年9月欠租共306萬，上月，社交媒體曾見有該店「招頂租」消息，要求頂手費用僅8萬，市場消息指，最後巨鋪交還業主。

最新月租29萬

臨近年底鋪市淡靜，除了應節的短租外，比較活躍的是食肆。世邦魏理仕近期指，最新食肆佔核心區地鋪比例高達8%，較疫市之前倍增，近年零售業經歷下行周期，零售總額在2019至2021年期間每年均下跌10.1%，不過，同期餐飲業總收入按年跌8.1%，表現較零售佳。

疫下持牌餐廳數目增

自從2020年以來，過去3年間，香港仍然吸引60家海外食肆來港發展，日本餐廳佔逾50%。事實上，疫情以來，持牌餐廳數目增加速度比2017至2019年疫情前的三年期間略快，食肆「一雞死一雞鳴」，有人執笠，總有人迅速接手。

該行又指出，由核心區鋪租較疫市大跌42%，令一些進取食肆，平租黃金地段「鋪王」，情況前所未見。食肆雖然鍾情龍頭鋪王，最佳租鋪策略卻是選擇核心地段邊緣，一旦疫市過去，鋪租加幅保持平穩，「鋪王」則會有對手競爭，日後租金必然急升。

自2020年第二季度以來，核心區街鋪空置率保持雙位數水平，截至2022年第三季度為14.4%，空置率上升，業主普遍歡迎食肆承租。近年食肆營運引入科技及大數據作為參考，對東主來說，面對更大壓力，同時迎接挑戰及機遇。