台中三大購物中心-東區「三井LaLaport」、北屯區「漢神洲際」、烏日高鐵站區「超級娛樂城」，總投資額估近400億元，目前都有新進展。其中，三井LaLaport搶在明年農曆年前試營運、漢神洲際正如火如荼興建中，而超級娛樂城預計明年動工，除了市民期待新商場外，周邊房市也將出現爆炸性的推案潮。

三井不動產集團在台灣的首座區域型購物中心、總投資額逾百億元的「Mitsui Shopping Park LaLaport」，明年即將於台中東區登場，該商場規劃分為「北館」與「南館」二棟建築，店鋪面積逾2萬坪，將引進約300家專櫃進駐。

其中，「南館」匯集日系大型超市、知名的大型服飾及生活用品品牌、美食街等，預計明年1月17日試營運；全館「北館+南館」預定明年春季正式開幕營運，成為繼「大魯閣新時代購物中心」之後，台中東區第二座大型購物中心。

在三井集團插旗台中東區打造三井LaLaport之後，東區推案近年來價量齊揚，尤其以豐邑機構、麗寶集團推案最積極，預售單價已「坐4望5」，隨著LaLaport試營運日期逼近，預期周邊新推案與投資案也將大量湧現。

此外，位於北屯區的台中「漢神洲際購物中心」，面積達3.4萬坪，規劃地上七層、地下四層，是一個擁有百貨公司、電影院、美食餐廳的大型複合式購物中心，面積較年營業額140億元的高雄漢神巨蛋面積還要大，目前興建進度已開挖到地下室，預計2025年第四季營運，將成為北屯區第一座大型複合式購物商場。

漢神洲際的啟動，北屯區14期重劃區房市受惠最多，明年推案量將出現大爆炸，包括國泰、大陸、惠宇、精銳、大城、磐興、亞昕、豐邑機構等超過10個預售案、總銷數百億元將陸續進場，每坪單價將挑戰6字頭。

由廣三百貨集團主導的第一大國際，去年取得烏日高鐵站區「超級娛樂城」開發案，將打造營業面積逾10萬坪、全台最大的複合式商場，投資額高達200億元。最新進展是正在進行交評、環評等行政程序，明年可望取得建照、動工，預計2026年營運。

看好「超級娛樂城」的開發潛力，寶佳集團旗下的大華建設搶先於第四季推出「大華縱橫」預售案，每坪單價「坐3望4」；達麗建設攜手白天鵝建設的烏日高鐵預售案，目前也已取得建照，預計明年進場。兩大重量級預售案，總戶數合計逾2,300戶、總銷超過300億元，將是烏日高鐵特區有史以來最大的推案潮。

台南市善化區因「台南科學工業園區特定區計畫」的實施，架構出完整的產業及居住生活圈，麥當勞、星巴克、85度C咖啡等指標性大型連鎖餐飲業相繼進駐，也由於「護國神山」台積電在南科興建3奈米18廠而聲名大噪，直接帶動整個區域性與鄰近不動產的上漲，無論大樓或透天，幾乎沒有千萬元內的產品了。

台慶不動產善化南科加盟店店長謝旺瑋表示，善化區近10年以來，隨著台南科學園區開發與公共建設的興建，已經與往日有莫大的改變，待整體逐步的發展完成，其帶來的就業機會、人口發展、居住環境、交通便利等，將會日趨成熟完善。

謝旺瑋表示，善化鄰接台南科學園區，外圍區域的華廈新案場房價，已達約每坪26萬元以上，市區內的大樓新案場，房價更是站穩3字頭以上。

他說，今年以來，10年內的中古電梯大樓包含車位的二房房價，約在800萬元以上，甚至有千萬元以上，三房含車位更是在1,200萬元以上，因此，現今要在善化市區內不論透天或大樓要找千萬元以內的產品，相對困難。

謝旺瑋指出，台積電在台南科學園區興建新廠區，許多協力廠商與各產業大廠也跟著一起來設廠，台積電18廠完成，預計將有超過2萬名員工，快速帶動就業人口，也使平均收入提高，加上未來善化將有捷運建置，通勤科學園區上下班將更加便利，將帶來充足的買房需求力道。

他說，目前善化區多以每棟1,500萬元到2,000萬元的透天、以及1,000萬元左右的二、三房加車位的產品，需求量最大。

新大樓行情更高，謝旺瑋指出，善化火車站前正興建中的二棟「桂田磐古」案場，樓高各為26層及30層，位處善化最精華的核心商圈，預售屋成交價已達約每坪40萬元以上，多為南科中高階層購屋，居住品質相對提升，未來興建完成將成區域指標性大樓，同時也使其周邊商圈更加活絡，帶動整體經濟消費需求。

謝旺瑋表示，台南科學園區挾著台積電設廠的光環，帶動鄰近地區的土地與房價翻漲，而麻豆區與台南科學園區只有一個交流道的距離，而且只要跨過麻善大橋即到善化區，但房價與善化區比較算是相對便宜，部分有買房需求但資金不足的客戶，也會參考該區物件產品。

達‧人‧小‧叮‧嚀－善化鄰近南科 節省通勤時間

善化區本以透天產品為主要訴求，傳統的人文在地觀念，隨著年輕人的新潮想法而改變，同時，也因南科產業鏈的蓬勃發展需求，帶來外縣市人才湧進，大樓華廈的新建案不斷推出，得以有更多的產品參考與比較。

台南市區雖以永康區距離台南科學園區較近，但遇到上下班時的尖峰塞車時刻，所花的車程時間反而更長，建議大多數買方客戶，可參考善化區產品，上下班可省下不少來回的時間，更好分配到家庭與自己的時間規劃，是個很不錯的選擇。

房地產「代銷霸主」愛山林（2540）董事長祝文宇表示，因應未來五年將有246億元自地自建案全面開工，股本將逐步擴大到50億元最適規模；展望明年，預期房市將呈現量縮、價有撐格局，愛山林看好剛性需求，明年推案目標近1,500億元，聚焦雙北市和基隆、新竹。

愛山林業績自2018年來逐年攀升，去年更達高峰，今年前三季因打房及疫情，營收近33億，EPS為0.57元。

祝文宇表示，今年代銷事業收入受景氣影響，全年估計將在600多億元，會比去年的700多億下滑；愛山林在未來幾年布局，將加重營建事業的自建案，累計2022～2026年的未來五年，會有246億元新案完工交屋，隨著工程全面啟動，未來會逐步增值，股本將從目前的26.6億元擴大到50億元。

愛山林董事長特助祝藝表示，愛山林目前自建案主要有「海上皇宮」、「中山綻」等新成屋，明年會持續入帳。展望明年，南港「山森原」總銷約5億元，已100％完銷，將在農曆年後交屋入帳；還有「甲山林花園帝景」54億元、「帝景3號」6億元、「帝景5號」15億元，全年估計完工量約80億元。

自建案完工高峰期要到2025年，屆時有總銷50億元「圓山帝寶」，「新竹帝寶」第一期8-1號及8-3號約51億元，總計七筆新案完工。

愛山林建設總經理張境在表示，明年預計推案量至少1,476億元，包括台北市「信義安和」、及興富發辦公大樓案，約341億元，新北市方面，三重、板橋、土城為重點，合計約635億元，其中三重「都廳大院」已潛銷，針對茂德、甲山林VIP客戶邀約賞屋，準備簽約，上周開賣，下小訂達206戶、成交金額近32億元。

美國聯準會自今年3月起啟動升息循環，累計至11月已升息15碼，放鷹態勢猛烈，全球金融市場面臨劇烈震盪。美國升息造成台美利差擴大的狀況下，外資持續出走，今年1-9整體外資累計淨匯出高達224.72億美元，折合近新台幣7094億元。

外資大舉匯出讓國內股、匯市都受衝擊，新台幣大幅貶值，目前已來到約31至32元兌1美元的水準。而台股在今年1月5日創下股市開市六十年來歷史新高價18619點後，逐漸向下修正，最低跌至12629點，上下震盪的幅度高達33%之多，國內金融市場呈現股匯雙殺的局面，市場一片哀鴻遍野。那麼，台灣房市是否會受衝擊而崩盤呢？

一般而言，股市與房市的確具有連動性，過去兩年在資金潮的挹注下，股市大漲，不少投資人在股市獲利，就將部分資金投入房市，而低利環境也推升購屋動能，讓房市出現了一波榮景。但今年以來受到高通膨、升息、貨幣緊縮等衝擊，股匯市重挫，也連帶也間接影響到房市表現，近期我們看到10月房市交易市況，原本應該是交易旺季，但卻旺季不旺，市場觀望氣氛濃厚。

根據永慶房產集團的預估，今年全年房市交易量較去年減少6%至10%左右，雖是近六年來首度衰退，但整體交易量還是保持31萬棟以上的水準，仍是近幾年的高檔，顯示房市買氣雖降溫，仍保持一定熱度，民眾看屋、賞屋意願仍高，自住首購、換屋需求不減，房地產市場沒有崩盤危機。

此外，長期置產投資購屋動能也不容小覷，根據2022Q4永慶房產趨勢調查結果顯示，在通膨壓力持續的狀況下，65%消費者仍會優先選擇以房地產作為抗通膨標的。所謂的通膨，簡單說就是物價上漲，當物價持續上漲但收入所得不變，換句話說就是錢會變薄，消費能力下降。說到抗通膨，許多人第一時間想到就是「買屋抗通膨」，因房地產價格具備僵固性，價格並不會瞬間暴跌，就歷史經驗來看，房價跌幅遠低於股市、債市等金融商品，加上政府近兩年積極打炒房，抑制短期投機炒作，房價出現不合理飆漲機會不高，但又具備價格向下的僵固性，長期而言，仍是具保值甚至有增值空間的投資標的，吸引長期置產族群資金駐足。

綜上所述，在全球高通膨、升息、貨幣緊縮衝擊下，股匯雙殺，房市出現買氣降溫的現象，可以將其視為大量資金退潮的副作用，退場的主要是短期投資買盤，而自住、長期置產購屋需求仍在，房市基本盤仍穩固，僅是回歸供需基本面，並沒有崩盤的危機，民眾毋須過度擔心。

雖然預售市場急凍、追價買盤止步，但觀察過去一年，出現一波預售頂天房價，恐成為短期內難以跨越的「房價天花板」。據實價登錄顯示，包括桃園、新竹、台中、台南等四都，預售屋的最高房價都在近期出現，七都中僅雙北及高雄尚未突破往年的房價天花板。

從實價登錄觀察，今年七大都會區預售屋最高房價，桃園青埔特區小坪數案「站前新銳」頂樓一戶已創下每坪70.2萬高價，創桃園房市新紀錄；房價持續飆高的新竹，東區民族路「鴻上」頂中樓日前成交每坪67.1萬元，也再創新竹房市新高。至於台中，水湳中央公園特區的「豐邑PARK ONE」高樓層則寫下驚人的百萬單價紀錄，而台南市東區「世界巨星」，也在5月間將最高成交價推升至每坪55萬元。

相較之下，平均房價水位最高的台北市，今年預售市場僅松山區的「敦仰」、大安區「耑序」二案，突破每坪200萬大關，新北市亦僅有新店央北「宏盛心中央」、板橋文化路「文化金鎂」站上8字頭，分別距離過往所樹立的房價天花板每坪近300萬、9字頭都還有一段不小的距離；今年高雄最高價案為「御皇苑」每坪61.6萬，也不及十年前「國硯」所創下的每坪69萬房價高價。

市場人士表示，大台北以外的區域近半年來，房價新天花板紛紛衝高，又以桃竹、台中、台南最為驚人。591新建案分析，主要得益重劃區買氣熱絡，過去相當低價的區域，在比價效應下吸引資金湧入，桃園青埔今年就有三案最高單價，站上6字頭；新竹地區包括竹市站前、關埔，以及竹北各重劃區，至少有超過十個新案，最高房價站上6字頭；台中的七期及水湳經貿園區，也有五個建案最高價站上8字頭。

591新建案指出，今年下半年預售房市迎來第一波冷靜期，雖買氣下滑，但房價依舊屢破新高，通膨、升息及營建成本居高不下，建商基於利潤考量，讓利幅度相當有限，短期內房價仍穩若泰山，不過時間一久，貨幣緊縮及經濟衰退等衝擊浮現，市場將遭受嚴峻挑戰，未來幾年房價想重演過往激情恐怕有一定難度。

資金退潮，房市景氣明顯降溫，房仲業者憂心寒冬來到，大多放緩擴張速度。苗栗房仲市占率第一的飛鷹地產董事長王銘國逆勢操作，本月8日舉辦第一屆飛鷹地產高鋒會，宣布揮軍北上，前進大新竹地區，目標為竹苗地區第一品牌。

王銘國原是建築師，從合作建商手中分到不少房子，原想委託從事房仲的朋友賣掉，但在朋友建議下，2004年跨行加盟房仲業，沒想到隔行如隔山，險些把在建築界賺的錢賠光，但他具有不服輸精神，從失敗中學習成長。

經過努力，他在苗栗地區接連開了六家門市，並在2018年自創「飛鷹地產」，鼓勵員工在體系內自行創業，採行「利他人和」的「共利直營」模式，以及系統化的教育訓練，更吸引外部優秀人才紛紛加入，短短四年內增加19家店，到2022年底來到25家店。

王銘國不只本身不畏挫折，積極向上，也以印第安「勇士」精神，鼓舞追隨他的團隊，彼此合作向前，勇於迎接挑戰，即便碰到今年下半年房市趨冷，成交量下滑，但飛鷹地產整體業績並未衰退，還小有成長。

目前飛鷹地產在新竹地區已有5家店，王銘國目標在2023年再下15座城池，把新竹規模拓增至20家門市，成為竹苗地區的第一品牌。

他表示，在台積電這兩年到台南及高雄拓廠，帶動南二都房市榮景，新竹房市更早在竹科效應下，成為成交熱區，即便房市似因過熱，在政府打房的趨勢下恐趨緩，新竹市場仍極具發展潛力。

他說，除了新竹科學園區外，竹南也有科學園區，苗栗有銅鑼科學園區，飛鷹地產團隊的很多客戶都是「科技新貴」，因此，此番要以大新竹為拓點版圖，旗下的團隊都氣勢高昂，躍躍欲試。

王銘國表示，「飛鷹」意謂天上飛翔的老鷹，是空中之王，擁有卓越的視力、獵捕能力及行動力，他將2023年定位為飛鷹地產品質元年，將帶領飛鷹地產服務提升，並以品質元年做為進攻大新竹的起點，逐步完成「飛躍天際、鷹向高峰」的目標。

房市熱潮漸退，可從相關稅收看出。財政部昨（9）日公布11月全國賦稅狀況指出，土增稅、契稅及印花稅等三項房市相關稅收，均持續呈現衰退狀況，不過個人房地合一稅11月入帳31.2億元，年增9.8%，是房市稅收唯一正成長的稅目。

財政部統計處副處長陳玉豐表示，房地相關主要稅收包括土地增值稅、契稅以及印花稅中的不動產稅，這三項稅收11月單月呈現衰退，且「連八黑」。陳玉豐說明，主因是央行升息影響房地市場交易，再加上去年基期較高，因此土增稅、契稅及印花稅不動產部分稅收都持續衰退。

土增稅11月稅收65億元，較去年同期減少30億元，減幅31.8％，連八個月負成長；陳玉豐補充說，11月單月六都土增稅均呈現負成長，衰退排行第一是新北市、再來是台中市和桃園市。

此外，契稅11月單月稅收為13.4億元，較去年同月少收4.1億元，減幅23.6％，衰退最多排行前三位為高雄市、新北市及台北市。

而針對房地合一稅，11月結束連四月衰退，陳玉豐說，主因是適用新制案件持續成長，單月及前11月累計呈現成長。

台北市區又見整合失敗，將被大樓包圍的孤獨老透天。這次情況很特別，並非屋主和建商條件談不攏，而是屋主買了老屋後，不知基於什麼理由，就是不願意參與都更，不管建商怎麼說，屋主就是不想談，堅持要把空房子留在那裡。

這棟紅牆老透天位於復興北路、長安東路201巷之間，共有三層，目前空置無人使用，土地面積約24.5坪。

根據謄本資料，該棟老屋與周邊土地最初都是大同集團土地資產。其中老屋所在的北側街廓，在民國40、50年代蓋起多棟房屋，臨長安東路、復興北路口的南側街廓，早年是大同已故創辦人林挺生選市議員的競選總部，產權都在大同集團名下。

資料顯示，不知何故大同公司出售北側街廓中的該棟老屋給許姓自然人，其他土地房子都仍在大同公司手裡。

十多年前大同公司旗下尚志開發決定進行都更，把許姓屋主24.5坪老屋也畫入都市更新計畫範圍，獲得核准後，申請為台北好好看的公園綠地，取得容積獎勵，但因許姓屋主一直不願參與都更，因此在2019年以附帶容積獎勵、容積移轉的條件公開標售。

標售結果由興富發建設（2542）以約51.12億元，取得容積率將近900%的456.47坪精華土地，換算土地單價近1,120萬元，創中山區地王。

興富發建設副總廖昭雄表示，興富發買下土地後，也一直積極和許姓屋主聯絡，但許姓屋主從頭到尾連談都不想談，就是不想參與都更，他們也不知道到底是什麼原因。

由於許姓屋主態度堅決，興富發百般無奈，只好動工，該房子將興富發的基地切成一個凹字型，興富發幾經考量，決定作為車道。

新北市新莊公園商圈位於北新莊偏中心點商圈，信義房屋（9940）新莊公園店專案經理黃宗聖表示，新莊公園商圈居住環境單純，生活機能發展成熟，由新莊公園商圈前往板橋、三重及新莊副都心的交通都很便利，房價卻相對親民，是一塊值得重視的居住環境。

黃宗聖表示，新莊運動公園占地約6萬6,000坪，為新莊區最大的公園，其中運動設施豐富，陸上設施有攀岩場、健身中心、室內外操場等，水上設施包含泳池、三溫暖等，還有容得下萬名觀眾的新莊棒球場，許多大型球賽時常在此舉辦，且運動公園距離捷運新莊站約500米距離，交通機能也很方便。

除了新莊公園外，這裡也有北新莊最大的早市--宏泰市場、黃昏市場--中美市場，食衣住行一應俱全，周圍住戶不用過於擔心買菜問題。若從交通環境來說，這裡距離泰山、板橋、三重、副都心機能商圈，騎機車都在十分鐘內的距離，周圍也有台64線、台65線快速道路，交通機能四通八達，非常便利。

學區方面，新莊公園商圈內最接近的學校是思賢國小，若是騎車前往輔仁大學，時間上也僅要十分鐘左右就可抵達。

黃宗聖說，整個新莊公園商圈內的居住環境，就外在公園商圈住宅來說，以公寓及低公設大樓、華廈為主，由於本區域發展時間較早，生活機能穩定成熟，居住在此的住戶，有許多是新莊在地住戶，環境相對單純。

就房市方面來看，公園商圈長期而言，房價不像周圍重劃區，包括副都心重劃區、頭前重劃區、塭子圳重劃區等區的漲跌幅度通常比較高，新莊公園商圈房市相對穩定成長，是多數自住客比較能接受的價格區間；此外，新莊公園除了捷運新莊站交通便利之外，剛好也位於以上三個重劃區中間，不會買到重劃區較高的房價，但也能享受到重劃區未來帶來的便利性。

新北市長侯友宜積極推動都市更新，新莊公園周圍許多舊公寓、透天厝多數皆有建商介入協商，未來除了新莊公園周圍的成熟機能外，若都更後新大樓陸續林立，勢必會有更多的住戶往這裡移動，前景值得期待。

新莊公園商圈是富含人情味且居住環境單純的商圈，住在這的住戶很多都離不開這的環境，即使有換屋需求，地緣性還是住戶考量的主因，因為機能便利，許多重劃區客戶購買日常所需用品或是有就學考量等，還是會往公園商圈來走。

就新莊公園商圈的房價來看，黃宗聖說，2~4樓公寓單價約每坪落在35萬～40萬／坪；若是屋齡30年左右的華廈大樓，單價也在每坪34萬到35萬元之間；屋齡20至25年左右的華廈，單價則會提高到每坪40萬到45萬元之間。

另外，區域內移轉量大的部分，有宏泰市場周邊的自強街，而新莊捷運站周邊近期也有許多項預售案開始銷售，為舊商圈注入新氣象。

根據內政部月報最新統計，今年10月全國平均每戶家庭人口2.56人，再創新低。信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，家戶人口結構的改變，對住宅空間規劃產生明顯影響，都會區新的住宅趨勢，已經從三房世代進化為兩房世代，而且兩房空間配置上也出現變化。

其中包括出現兩大房、雙主臥的產品、兩房產品但配置更衣室，或是兩房但配置兩套衛浴以避免干擾。除了雙北市已經兩房當道外，外縣市近年出現一波房價大漲，北部開發商也複製小宅經驗，往雙北以外地區的地方推案。

曾敬德指出，戶量人數從2009年跌破每戶三人後，趨勢一路走跌，反應長期家庭型態的組成改變，小家庭、頂客族、單身戶成為主要的家戶組成，開發商也因應長期的人口改變，加上房價的購屋壓力，開發商推出更多的兩房產品，也順利吸引到市場上的買方目光。

統計顯示，今年10月全國平均家戶人數為2.56人，六都家戶人口最精簡的是台北市的2.35人，其次為高雄市的2.4人，新北市的2.44人，桃園市的2.6人，台中市2.72人，台南市2.59人，似乎房價越高的區域加上都會化越高的城市，人口數量越為精簡。

由於家庭組成產品明顯變化，建商推案也迎合市場需求，信義房屋統計實價成交案例，今年5年內的新屋市場實價揭露，2房產品佔比已經超越3房，全台2房成交佔比達30.5％，超越3房的28.7%，六都除了台南市以外，2房比例都已經超過3房。

全國土地市場看上海。

隨著12月9日第四輪集中供地結束，2022年上海集中供地迎來了收官。至此，四批次集中供地共攬金2840億元，而上海也成為今年為數不多的完成全年供地計畫的城市。若算上非集中供地出讓地塊，截止12月9日，上海土地成交總金額已達到3296億元。

縱觀2021年以來，上海土拍市場可以用一個關鍵字來概括：平穩！無論是成交溢價率還是流拍率，各輪次基本上能夠保持平穩收官。

平穩的背後，實際靠的是充滿韌性的商品住宅市場支撐。前11月，上海是唯一一個商品住宅累計成交面積降幅收窄至5%的城市，這也意味著，上海仍然是全國最好的市場。

今年上海土地出讓金再創歷史新高。

截止12月9日，2022年上海涉宅地中成交金額已經高達2839.5億元，同比2021年上漲了0.5%。

如果算上非集中供地出讓地塊，截止12月9日，2022年上海全年土地成交總金額已達3296億元，比2021年全年土地出讓金高出5%。


從今年各批次集中供地情況來看，今年除了第四批次因為供地規模的原因土地成交金額創新低之外，前三輪土地成交金額均超過2021年同期。

值得注意的是，今年第三輪集中供地土地成交價款刷新了上海歷次集中供地的最高總價記錄，35宗地塊最終成交總金額達到1054億元。單從超千億的起拍價來看，第三輪集中供地也創下今年重點22城之最。

第四輪集中供地成交總價雖然最低，但兩宗主力地塊均封頂成交，並受此帶動土拍熱度較第三輪上升1.42個百分點，整體溢價率增至3.69%。其中寶山區共富地塊共吸引了12家房企參拍，創下集中供地以來最多紀錄。

縱觀集中供地22城，上海是為數不多的完成全年供地計畫的城市。

今年4月，上海市規劃和自然資源局披露了2022年土地供應計畫，其中，商品住房用地522-592公頃，占整體供應量的22%。

截止12月9日第四輪集中供地收官，上海2022年涉宅地成交規模達560公頃。按照全年供地計畫平均數557公頃側端，上海全年宅地供應完成率達到了100.5%。

其中供應集中在南匯、嘉定和青浦區，南匯區共成交了16幅地塊，成交建面占全年成交建面的23%左右。

從今年各批次集中供地來看，可以看出上海供地整體呈現出供應放量的特點。增加了集中供地頻次，首次將三輪集中供地增加至四輪，全年供應含宅地塊共計115宗，基本與去年全年持平。

比如第三輪，供應含宅地塊共計35宗，其中城中村改造地塊4宗，其餘含宅地塊共31宗，總建面357.7萬平方米，環比上漲52%，起拍總價高達1030.4億元，環比增加38%。

而在第二輪集中土拍，則明顯增加市區核心地塊供給，比如靜安和楊浦區供應3幅地塊，引發房企激烈角逐，其中楊浦區江浦社區R-05地塊（大橋街道115街坊）最終由保利發展(16.450, 0.50, 3.13%)與越秀聯合競得，總價47.75億元在第二輪集中土拍中總價最高。即便如此，該地塊依然保留了較大的利潤。

實際上，對比集中供地22城，在土地成交規模明顯縮減的影響下，大部分城市2022年供地計畫完成率明顯偏低，多數城市在第三輪結束時全年供地計畫完成率不及六成，目前上海是為數不多的完成全年供地計畫的城市。

上海充滿韌性的市場表現，是支撐地市表現的核心動力。

CRIC資料顯示，1-11月，上海商品住宅成交面積達到了917萬平方米，同比下降5%。對比全國房地產市場表現，上海復蘇進程明顯好於其他城市，CRIC監測的重點30個城市前11月累計成交情況，上海是唯一一個商品住宅成交面積降幅收窄至5%以內的城市。

對比上海四輪集中供地，拿地房企整體呈現出央國企主力的特徵，民企的投資積極性仍未復蘇。

但剛剛結束的第四輪集中供地落幕，憑藉一次性報價競得寶山共富地塊的佳運置業，在12家房企中成功中標，是本場土拍中唯一拿地的民企，也為民企在上海投資增添了一份信心。

在四輪集中供地中，招商蛇口(14.620, 0.00, 0.00%)、華髮和保利發展累計新增土儲位列房企前三，其中招商蛇口成最大贏家，在四輪土拍中合計斬獲10宗地塊，包括諸多熱門地塊，如徐匯區斜土街道地塊、青浦區西虹橋地塊、嘉定新城遠香湖地塊等，成交溢價率均在9%以上，拿地金額達到357億元，穩居各大房企之首。

華髮和保利發展緊隨其後，全年拿地金額也超過了200億元，共獲得7宗地塊。


整體來看，央國企仍然是在上海拿地的主力房企。

比如，在第四批集中供地推出的6宗地塊中，有4宗國企央企底價競得，達到總成交幅數的67%。而第三輪集中供地中，央國企及城投類公司競得地塊占總成交幅數的74%。第二輪比例更高，34宗地塊中民企只成交了4宗，這也意味著央國企及城投公司拿地比例超過了八成。

實際上，目前上海土拍熱度已出現小幅回溫，民企參拍積極性也有所調動，結合近期房企融資政策的放鬆，資金相對安全的房企仍在尋找在一線城市投資的機會，而在行業資金偏緊的情況下，大多數民企資金壓力仍未得到實質性緩解，因此也央國企作為拿地主力現實仍將持續。

上海土地成交總金額再創新高，隨著集中供地供應增加，涉宅土地出讓金也創下歷史新高。上海仍然是房企投資重鎮。

上海集中供地“由三變四”，第四輪集中供地的小幅回溫，但整體拿地房企仍以央國企為主，而土地市場上民企作為“風向標”，其拿地積極性能否調動也影響著土地市場能否真正復蘇。目前來看，上海仍然是復蘇進程中表現較好的城市，也是全國土地市場中房企爭奪的重點城市。

滬深交易所日前落地市場首批“央地合作”模式民營房企融資支援試點專案，並實現全額增信支持。首批專案共涉及新希望(13.460, -0.07, -0.52%)五新實業集團有限公司（簡稱“新希望”）、美的置業集團有限公司（簡稱“美的置業”）、碧桂園地產集團（簡稱“碧桂園”）三家民營房企，三家公司合計簿記發行34.3億元公司債券。

滬深交易所表示，首批“央地合作”增信新模式的落地，是完善民營企業債券融資支援機制、切實解決民企融資難問題的又一次有益嘗試，在增進民營房企投融對接，增強市場信心方面搭建了全新管道與橋樑。

推動重建民營房企融資信心

12月9日，新希望和美的置業在上交所共簿記發行24.3億元公司債券，碧桂園在深交所簿記發行10億元公司債券。中國證券報記者獲悉，中國證券金融股份有限公司（簡稱“中證金融”）、成都武侯中小企業融資擔保有限責任公司等地方擔保公司及證券公司聯合為上述債券創設信用保護工具增信。

申港證券總裁周浩告訴記者：“這體現了監管機構對優質民營房企基本面和持續經營能力的認可，釋放出房地產行業融資回暖、支持民營房企合理融資需求的積極信號。”

“央地合作”模式有利於推動重建民營房企的融資信心。新希望相關負責人表示，信用保護工具的發展，在疏通民企債券融資管道，降低民企融資成本，在特殊時期引導投資者對民營企業的良性預期，逐步改善民營企業融資環境等方面，發揮更加積極的作用，傳遞更加積極的信號。

碧桂園相關負責人表示，“央地合作”增信模式在當前信用融資困難的情況下，為民營房企發行債券提供支援，增強市場信心，緩解企業流動性壓力，進而為民營房企恢復公開市場信用融資起到積極的推動作用。

降低發行人綜合融資成本

此前，證監會在推動完善民營企業債券融資支援機制的七項舉措中就已明確鼓勵市場機構、政策性機構通過創設信用保護工具為民營企業債券融資提供增信支持。

據中證金融介紹，本次中證金融聯合市場機構為3家民營房企債券發行同步創設信用保護工具，提供信用保護金額占保護總額的比例超過70%，突破了以往比例和規模限制。

天府信用增進公司相關負責人告訴記者：“信用保護工具相當於‘債券保險’，屬於創新型增信產品，可以促進掛鉤債券成功發行，與傳統增信模式相比在靈活性和適用性上具有明顯優勢。”

同時，“央地合作”模式進一步降低了發行人的融資成本。“交易所市場的信用保護工具採用與債券本身相分離的結構設計，投資者付費的模式，將信用保護工具的定價權交由各個專業投資機構與發起機構之間進行博弈，對投資風險進行充分的市場定價，將證券市場的價格發現功能交給市場。同時部分信用保護工具品種可以上市交易，將債券投資方與信用保護工具投資者分離，最終實現降低發行人的綜合融資成本。”國金證券(8.960, -0.18, -1.97%)相關負責人表示。

完善民營企業債券融資支持機制

支持民營房企融資，資本市場一直在行動。今年以來，滬深交易所持續完善民營企業債券融資支持機制，全力維護房地產市場平穩健康發展。

資料顯示，2022年至今，上交所支持民企發行公司債券融資234億元，房地產融資總額達到1975億元；深交所累計發行民企公司債817億元，同時支持優質房企申請增量發行額度近千億元。

值得一提的是，滬深交易所持續推出服務實體經濟的創新金融產品。例如，上交所推出科技創新債，推動產業鏈核心企業依託應收賬款等發行資產證券化產品超過1000億元；3單保障性租賃住房REITs發行上市，淨回收資金共20億元，撬動社會資金逾100億元。深交所打造核心企業供應鏈金融ABS、智慧財產權證券化等創新產品。截至目前，深交所核心企業供應鏈應付帳款ABS超7300億元，累計支援10個城市發行智慧財產權證券化產品72只，融資177億元，惠及1043家民營科技企業。

下一步，上交所表示，將堅持做好民營企業債券融資工作，妥善處置房地產債券市場風險，努力做到穩預期、穩主體、穩市場，全面落實債券市場支持房地產市場平穩健康發展。深交所表示，將凝聚多方力量落地更多創新產品和創新機制，賦能房地產行業平穩健康發展，不斷完善民企債券融資支持機制，持續提升交易所市場服務實體經濟效能。

母公司取得控股權11個月後，中海物業收穫一個超級大盤專案——廣州亞運城。

12月9日晚間消息，中海物業公告收購上述住宅樓盤的物業管理公司股權。

據悉，中海物業間接全資附屬公司中海物業管理廣州有限公司與中國海外發展間接非全資附屬公司廣州利合房地產開發有限公司訂立股權轉讓協議，中海物業廣州公司將以7610萬元購買廣州利合房地產旗下廣州利合物業管理有限公司100%股權。

而廣州利合物業管理有限公司是廣州亞運城物業管理公司的主體。

廣州亞運城是在大型賽事亞運會推動下，由政府主導和社會資本參與的新城開發建設案例。回顧其歷史，2007年項目正式啟動，第二年就迅速完成項目用地征地拆遷和村民安置。

2009年12月，亞運城項目地塊合總用地面積2.73平方公里總建築面積483萬平方米整體出讓，由富力地產、碧桂園和雅居樂聯合體以255億元總價競得，一舉創下了當年全國總價地王紀錄，並一直保持了6年。

隨後，中信地產、世茂集團在2010年入股，5家企業共同平分專案公司廣州利合集團股權，共同出資開發專案。而本次交易的主角，中海物業母公司中海地產則於2016年通過收購整合中信地產，曲線入局亞運城。

2010年廣州亞運會成功舉辦後，按照規劃亞運城專案將整體轉型為一個集合居住、購物、餐飲、娛樂、醫療、交易、體育等的超大規模綜合社區。

除由賽事舉辦期間建成的運動員村、技術官員村、媒體村、主媒體中心、體育館區、亞運公園、後勤服務區，所組成的項目一期外，從二期天譽組團開始，亞運城陸續規劃並部分建成天薈、天成、天峯、天韻、天逸和天驕、天瓏等多個板塊。

同時，亞運城內還同時規劃有約20萬平方米商業配套，廣州醫科大學附屬第二醫院、廣州中西結合醫院為代表的的醫院配套，以及省一級學校廣鐵一中為代表的18所學校配套（部分未建成），以及一些如亞運城肉菜市場、亞運城體育館等公建項目。

其中，目前亞運城內建成開業的商業項目包括亞運城廣場、亞運城國際商業街、嶺南古建築商業體、碧樂時光•亞運城、新華里和亞運城各社區底商等。

但事實上，亞運城整體住宅包括各類配套設施等，並非全盤由開發商利合集團旗下利合物業接手。

公開資料顯示，利合物業過去一直處於發展不佳的狀態。以物管劃分最清晰的住宅部分為例，甚至於從亞運城•天成開始，該組團的物管公司就由雅生活服務接手。

按當時報導，亞運城天成是雅生活服務在亞運城第一個外拓專案，這個大型社區共有11棟住宅樓，總建築面積46.37萬平方米，共3049戶住戶。

目前，據公眾號利合物業線上服務通道披露，利合物業目前管理的基本盤為一期運動員村、媒體村、山海灣（原技術官員村）構成的所謂“老三村”，以及天譽、天薈兩個較老舊的組團。其中，“老三村”共有92棟住宅樓合8078套住宅，而2013年開盤的天譽組團共3627戶、天薈1442戶。

商業部分競爭更為激烈，其中碧樂時光•亞運城自然是由碧桂園文商旅集團接管，而新華里開發商廣東新華發行集團也設立有專門的商管部門——廣東新華里商業管理有限公司。

目前中海物業吸收利合物業後，未來就亞運城項目的繼續拓展並非失去可能。

例如商業配套中的亞運城廣場，開發和管理方利合商管中心，據悉實際是由世茂商投團隊構成。世茂集團退出亞運城後，亞運城廣場專案未來無論是否生變，中海物業都有可乘之機。

同樣的道理，在亞運城於今年1月份易主時，還有建面約179萬平方米住宅物業仍在施工中，預計要到2025年年底才宣告竣工。例如目前在售的天瓏組團物業公司，前期簽訂的是物管公司是雅生活服務，但未來是否會出現變化還是未知數。

另外，亞運城專案內還存在大量以體育館、博物館、亞運公園、醫院、學校等組成的公建項目，這些都是中海物業未來可能的拓展方向。

據瞭解，憑藉央企物管公司身份優勢，中海物業在公建項目領域十分具有優勢。

根據中海物業2022年中期報告，除住宅專案外，公共及其他物業是該公司第二大市場拓展方向，全年新增訂單占比27.2%。

資料顯示，中海物業過去管理的典型公建專案包括北京協和醫院轉化醫學院綜合樓、深圳茅洲河幹流河道養護、成都天府藝術公園、北京大學肖家河等。而2022年以來，中海物業新簽約的公建項目就有南通市第一人民醫院、廣東揭陽揭東區武裝部物業、香港員警總部大樓、北京水立方、中國國家版本館文濟閣等。

12月9日晚間，龍湖集團（00960.HK）發佈未經審核運營資料，11月公司實現銷售額174.5億元，權益銷售額為100.6億元；銷售面積108.2萬平方米，權益銷售面積為71.3萬平方米。

今年前11個月，龍湖集團實現銷售額1832.2億元，較去年同期的2504億元下降26.83%；銷售面積1137.2萬平方米。

前11個月，龍湖集團累計實現經營性收入約212.4億元；其中投資性物業租金收入約108.7億元。

11月單月，龍湖集團新增一塊來自於收並購專案的土地儲備，該地塊位於安徽省合肥市瑤海區，總建築面積8.55萬平方米，權益建築面積4.36萬平方米，龍湖集團權益占比51%，權益地價3.5億元。

澎湃新聞根據龍湖集團此前公佈的資料統計，今年前11個月，該公司獲取33個項目，總建築面積約398萬平方米，權益地價約為281億元。

其中，龍湖集團在交接班、股債波動較大的10月，合計獲取7個項目，總建築面積92.85萬平方米，權益建築面積63.65萬平方米，權益地價56.3億元。

12月9日，龍湖集團同時公佈，贖回於2023年到期的3.90%優先票據（ISIN編號：XS1743535228，通用代碼：174353522），未償還本金額為3億美元。

同一日，中國銀行(3.160, 0.00, 0.00%)發佈消息稱，利用境內外聯動優勢，成功為龍湖集團（00960.HK）敘做“內保外貸”業務。 中國銀行重慶市分行為龍湖集團開立人民幣融資性保函，中銀香港以人民幣保函為擔保，為龍湖集團境外企業提供貸款融資。本筆貸款12月9日實現提款，用於滿足龍湖集團的流動性需求。

知情人士向澎湃新聞表示，該筆貸款規模為7億元（人民幣）。

中國銀行稱，本次業務合作，是中國銀行貫徹落實人民銀行和銀保監會工作部署，執行與龍湖集團《戰略合作協定》安排，支持我國房地產市場平穩健康發展的重要舉措。

下一階段，中國銀行將持續踐行金融工作的政治性、人民性，全力支持“保交樓、保民生、保穩定”工作，積極發揮國有大行“頭雁”作用，依託全球化特色優勢，通過多種方式滿足房地產企業合理融資需求，維護經濟金融穩定大局。

隨著近期各地進一步調整購房政策，部分城市也搭建新的房產交易平臺。

12月8日，合肥市房產局聯合相關部門搭建的二手住房互換平臺正式上線。據大皖新聞報導，通過該平臺，合肥市區範圍內取得不動產權證書（含房屋所有權證書）並可上市交易的存量住房，可以進行產權互換。

房屋擁有人可以通過政府搭建的公益性換房平臺，有換房需求的用戶可以免費通過平臺登記置換意向、選房看房、簽訂換房協議。

換房平臺包括線上線下(29.920, -0.71, -2.32%)管道，既可以通過網上的合肥市房地產資訊綜合服務平臺，或者“合肥住房”小程式，也可以通過線下合肥市住房租賃發展股份有限公司（以下簡稱“合房公司”）的8個門店，協助辦理住房置換業務，合房公司將免費提供房屋互換服務。

在合肥之前，杭州、蘇州等城市都在今年陸續上線了二手房交易平臺，但像合肥這樣搭建互換平臺，實現房屋擁有人的產權流動方式卻並不多見。

合肥的換房平臺上線後，對於互換房屋過程中的定價、交易、繳稅等問題，也受到了眾多關注。

介面新聞通過“合肥住房”和合肥市房地產資訊綜合服務平臺看到，目前已經上線“置換房”入口，置換房源和置換發佈都需要使用者進行實名認證。

另外，合房公司8家線下服務網點之一的合肥承寓門店，其相關工作人員告訴介面新聞，如果房屋擁有人有意願互換房屋，可以通過線上小程式登記，需要提交房屋產權證、房主身份證、房屋照片等資訊，以保證發佈人和發佈房源的真實性。

“發佈自己持有的房屋資訊之後，還需要登記房主希望置換後的房源所在區域、面積、樓層、戶型等資料，以等待相符合房源的資訊匹配。”該工作人員告訴介面新聞，如果滿足期望的房源出現，並且對方房主想置換的房屋條件和原房主發佈房源相匹配，那麼就可以實現房屋互換。

該工作人員表示，互換需要滿足的不是單方面對房源需求的匹配，是“你看上我的房子，我剛好也看上你的房子”的雙向奔赴：“平臺提供的是資訊綜合、大資料匹配功能，相當於撮合作用。”

而對於房屋的定價問題，該工作人員表示，房屋可以交易，由雙方自主定價，但也需要參考市場同類價格，雙方進行協商後互換或者補差價：“這和二手房交易類似，肯定不能與市場價偏離太大，如果想儘快互換，定價低一些成功率更高。”

對於契稅如何繳納，該工作人員表示，交易契稅按差價繳納，稅費支付由雙方協商完成，可以各自支付也可以轉嫁支付。如果一方房屋還有貸款，需要結清後才能過戶。

由於平臺剛剛上線，該工作人員認為，很多細節問題還需後面完善清晰：“例如房貸涉及銀行系統，貸款是由原房主結清，還是下家補齊後再貸款，具體細節問題目前還沒有明確，我們已經向上級彙報等待回饋。”

互換房屋平臺上線後，合肥市場表現出一定積極性。介面新聞在存量住房置換服務平臺上看到，到12月9日發稿，已有94套置換房源上架。

承寓門店的工作人員也表示，僅業務上線首日上午，就已經接到幾十個諮詢電話：“交易環節、看房過程中，如果使用者對過戶流程不熟悉，線下工作人員可以陪同，整個互換環節我們提供免費服務。”

目前該互換服務還在試點期，試點時間為2022年12月至2023年底。

另外需要注意的是，有學區房互換需求的使用者，房屋互換交易後的學位，按合肥現行“市區學區內成套住房入學年限政策”執行。

對於該政策的細則，據合肥市人民政府官網介紹，自2021年秋季入學起，市區公辦學校招生入學實行“同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位，多胞胎、二孩（多孩）等符合法律法規規定情形的除外。今年合肥也繼續執行該政策。

對於合肥推出房屋互換平臺的效應，一位當地房地產業內人士表示，互換平臺類似貝殼仲介，不過有政府搭建的公益性質：“只要想賣房，都可以掛在上面，同時你想買的區域、要求也填寫好，系統就能説明匹配需求。”

儘管通過公共平臺實現房屋互換的方式在目前市場上較為少見，但業內人士指出，這一方式並非首創，按照法律法規很多城市都可以實現房屋置換，但由於成功率較小，因為很少有城市為此專門設立平臺。

“這一方式的好處在於，由於雙方是對房屋補差價，因此在房屋差價不太大的情況下，降低換房時的資金壓力，並且節省了交易契稅，一定程度上可以提高二手房的交易流動性和活躍度。”南京房地產業協會副會長兼秘書長張輝表示。

但他直言，由於互換是要雙方都看上彼此的房屋，成功概率非常小，多年來市場上能達成互換交易的房源量很小。

據中原地產首席分析師張大偉介紹，房屋互換方式數十年前在大城市較為常見：“由於當時交通不方便，單位分房又沒有市場化交易管道，才會換房，並且換房雙方為熟人交易較多，陌生人的情況很少。”

他認為，在當下二手房市場交易相對冷清的情況下，直接交易都很難，換房成交的難度更大，因此目前來看對二手房仲介的交易量影響不多。

作為二線樓市熱點城市，今年合肥的二手房交易量較為活躍。中指研究院資料顯示，到今年10月，平臺顯示合肥的二手房成交量已經超過3.1萬套。

另據貝殼公佈的資料，合肥2021年二手房成交量為2.8萬套。這意味著，在市場面臨調整之際，合肥今年的二手房成交量依然高於去年，且居民換房的需求較大。

在房價方面，安居客資料顯示，2022年12月，合肥全市二手房均價為16196元/平方米，環比上月下跌0.1%，同比上升2.34%，較今年1月15949元/平方米的均價上漲1.55%。

新房方面，雖然成交量大幅下滑，但均價卻依然在上漲。中指研究院資料顯示，截止到2022年11月，合肥今年新房成交38420套，同比去年下降41.18%；成交均價為19438元/平方米，同比上漲27.3%。

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶表示，此次合肥搭建線上服務平臺，開啟二手住房互換服務新模式，旨在解決職住分離問題。此舉將二手房交易由傳統仲介帶看撮合轉向政府平臺主導，可降低部分交易成本，對購房者需求釋放有一定利好。

但同時需要注意的是，二手房互換交易政策仍有一定制約，互換交易後的學位按現行政策執行，並未進行放寬以促進交易。

同時，由於二手房之間房屋狀況差異較大，購房者對於價格接受程度不一，匹配人群相對較少，適用人群或較為有限。後續的政策效果，仍有待進一步觀察。

越秀地產（００１２３）公布，在上周五（９日）作為借款人與一家銀行作為貸款人訂立一份融資協議，貸款人提供9.2億元定期貸款融資，為期364日。
　　
該集團指，倘控股股東越秀企業持有少於30％權益，或不再是單一最大股東，或不再對該集團行使管理控制權，即構成違約事件。若發生有關違約事件，則貸款人可宣布融資所有債項將立即到期應付。目前，越秀企業擁有合共約39.78％股權。（ｗｈ）

金茂源環保（０６８０５）公布，斥約1.5億元人民幣，由從事建築的獨立第三方天津新宇在天津濱港園區建設9棟廠房。
　　
該集團指，有關廠房建築面積約6.84萬平方米，料於本月15日展開建設工程，不遲於明年12月30日竣工，代價將由內部資源及銀行貸款撥付。該集團指，天津濱港園區的出租率增加至6月30日的91.2％，為悉數利用可用土地資源以增加租賃面積，並增加租戶數量，擬於園區內興建額外廠房。

港龍中國地產（０６９６８）公布，連同合營公司和聯營公司在內，11月銷售額約10.92億元（人民幣．下同），比去年同期銷售金額10.02億元增加約8.98％。
　　
該集團指，由今年1月至11月共11個月，銷售金額約117億元，比去年同期跌約57.48％。

綠地香港（００３３７）公布，首11個月，集團合約銷售約為140.35億元人民幣，按年跌54.5％，已售合約總建築面積則約為137.86萬平方米。

中國波頓（０３３１８）公布，公司今日與惠州仲愷高新技術產業開發區管理委員會訂立一項投資協議，據此，公司須競拍取得位於中國廣東省惠州仲愷高新技術產業開發區的一幅土地的土地使用權及於中標後在該土地上，建造集團總部及電子霧化器智能製造基地二期工程。
　　
公司表示將透過其新成立的全資子公司，經掛牌出讓的方式競拍該土地的土地使用權。該土地的總佔地面積約為54,533平方米，而其土地使用權將獲授予年期為50年，作工業用途。建造項目的啟動取決於土地使用權的中標。公司承諾從項目公司成立日期起5年內，其將獲確認為高新技術企業。
　　
公司指出，集團擬投入更多資源開發電子霧化器以增加公司股東的回報。建造項目為集團於該方面擴展業務的戰略舉措。

可建1600伙 最快2027預售

港鐵（00066）位於大嶼山小蠔灣的全新大型發展項目，第一期（下稱小蠔灣第一期）將於今天起招標，預計提供1200至1600伙。港鐵物業及國際業務總監鄧智輝指出，小蠔灣第一期鄰近日後新設的小蠔灣站，料可吸引發展商搶飲「頭啖湯」，預計新建的住宅項目2027至2028年預售，買家有望2030年率先進駐該個全新社區。

佔地約30公頃的小蠔灣發展項目，港鐵今年3月已將其命名為「小蠔灣（OYSTER BAY）」，整個地區可興建超過2萬個公私營住宅單位，料供逾6萬人居住。

鄧智輝表示，整個項目涉及在現有車廠和毗鄰地段興建大型住宅項目，背靠山並面向無邊際海景，且鄰近主題公園，項目配套齊備，包括總樓面面積逾30萬方呎的商場設施，亦設有學校和長者護理中心等，更有海濱長廊和大型公共交通交滙處等。

提早逾年推出 近未來新車站

他說，以往原預計2024年才開始小蠔灣住宅項目的招標，後來透過不同工序，令首期招標工作提前至今天展開。整個小蠔灣項目的私人住宅單位總數約10800伙，而第一期單位數目為1200至1600戶，上限和下限相差400伙。鄧智輝解釋，冀讓發展商有較大彈性，視乎目標買家等研究興建上車盤或大單位，「500方呎或800方呎都得」。

資料顯示，小蠔灣第一期位於車廠上蓋的西南面，料2030年入伙，可建住宅樓面面積上限約為124.54萬方呎，另設商場樓面逾6.73萬方呎，合共可建總樓面約131.27萬方呎。港鐵本月初為該地盤招收意向書，上周四（8日）截止，共收到33份意向書。

小蠔灣將發展為住宅和商業零售等集於一身的社區，第一期更鄰近將來全新車站的出口，鄧智輝強調，中標發展商「並非開荒牛，而係飲頭啖湯」。他認為，雖然現時市場「環境艱苦」，受到高通脹和高利率等不明朗因素影響，樓市銷情轉慢，但小蠔灣第一期料約2027年至2028年才預售，相信是次招標仍可給予發展商「覺得係筍盤」的感覺。

連前期費用 每呎樓面補價4800元

以往分期發展的港鐵大型物業項目，是每個期數個別與政府磋商補地價安排，惟小蠔灣則以市值（即計入鐵路沿線元素）向政府一筆過補地價，金額考慮修訂契約前後用途，並扣除車廠改建、興建新建鐵路站等發展成本，根據港鐵以2020年年底的價格，該批成本料約360億元。

根據資料，港鐵已接納約86.03億元的補地價，如果以私人住宅和商場的總樓面面積約926.2萬方呎計算，每方呎樓面補地價僅約929元；如果連同前期費用等計算，則逾446億元，每方呎樓面逾4800元。鄧智輝不回應有關說法，惟強調補地價金額已考慮港鐵需要用龐大投資搬遷車廠、興建新的小蠔灣車站、東涌線沿線的鐵路設施須作出配合等因素。

至於小蠔灣項目逾30萬方呎的商場樓面，鄧智輝透露，參考過往經驗後，小蠔灣的商場樓面將分布在不同期數，再連接在一起。

事實上，港鐵未來一年將有兩個全新商場投入服務，包括沙田大圍站上蓋的圍方，以及南區黃竹坑站港島南岸的THE SOUTHSIDE。鄧智輝稱，圍方現時預租率約七成，料明年夏季開幕，冀屆時出租率達100%；THE SOUTHSIDE則可望明年第四季開業，預租率約33%。

現時港鐵已落成的商場有14個，整體出租率逾99%，其中屬於「第一代港鐵商場」的柴灣杏花邨杏花新城，今年開幕35周年，現時出租率為100%。

新盤市場淡靜，過去周末兩天（10日至11日）共錄13宗成交，較前一個周末（3日至4日）的16宗，減少3宗或18.8%。最大額為華懋集團旗下西半山豪宅大學閣，以6600萬元沽出一個3房單位。

大學閣上周六（10日）售出1座5樓A室，實用面積1584方呎，3房間隔，連車位成交價6600萬元，呎價41667元。大學閣位於旭龢道42號，轉租為售的第1座共75伙，實用面積1584至3237方呎，迄今累售15伙，套現約12.7億元。

One Innovale 3期賣4伙最多

至於周末兩天成交量最高為恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna，期內共售出4伙，成交價430.03萬至638.25萬元，呎價13827至15027元，套現1977.36萬元。其次為同系大角咀利奧坊．壹隅，兩日共賣出3伙，成交價554.41萬至637.97萬元，呎價20764至23894元，套現1753.37萬元。

此外，新地（00016）旗下元朗Grand YOHO第2期於本月初加推83伙後，終於落實銷售安排，周三（14日）推出其中15伙，折實售價867.2萬至1159.44萬元，折實呎價16550至21918元。

對於近期物業交投減慢，恒基物業代理董事兼營業（二）部總經理韓家輝上周六出席活動時表示，市場上壞消息已消化得「七七八八」，預計農曆新年後樓市會回穩，2023年上半年有望出現輕微升幅。

會德豐地產常務董事黃光耀認為，明年農曆新年過後，樓市有機會出現「小陽春」，加上目前物業成交量逐步提升，可帶動市場氣氛，該集團計劃農曆新年後才推出全新盤。

將藍隧道及將軍澳跨灣連接路大橋啟用，將軍澳二手交投未見急增，其中天晉IIIA一個高層1房戶以750萬元成交，原業主持貨3年多賬蝕18萬元。

中原地產分行經理黃仕斌表示，該行剛促成天晉IIIA第5A座高層D室成交，實用面積360方呎，1房間隔，原業主今年7月放盤時叫價830萬元，最終累減80萬元，以750萬元售出，呎價20833元。

據了解，上述單位是移民盤，故此賣方肯大幅減價。原業主於2019年7月以768萬元買入單位，持貨3年鬆綁，賬面蝕18萬元，物業貶值2.3%。

隧道通車 將軍澳問盤睇樓增

黃仕斌稱，將藍隧道通車暫未見帶動將軍澳的二手交投，但準買家向代理行問盤及在該區睇樓有所增加。黃仕斌續說，反而有較多二手業主見睇樓趨活躍，收窄議價空間。

香港置業首席分區董事劉浩勤透露，同區維景灣畔12座低層A室，實用面積503方呎，2房間隔，今年5月以990萬元放售，最終以756萬元沽出，呎價15030元。原業主2003年以226.1萬元購入單位，現轉手賬面獲利529.9萬元或2.34倍。劉浩勤說，維景灣畔上月有12宗買賣，本月暫錄得7宗，平均呎價14554元。

大埔白石角半新盤雲滙再錄得蝕讓成交。美聯物業助理區域經理楊浩然說，雲滙2期11座高層A5室，實用面積509方呎，2房間隔，原業主2019年4月以約1056.2萬元購入，由於睇淡樓市，持貨滿3年即以蝕賣價890萬元放售，最終以868萬元成交，呎價約17053元。原業主持貨逾3年轉手，賬面虧蝕188.2萬元，期內物業貶值約17.8%。

二手市場交投氣氛未見明顯突破，中原地產統計的十大二手屋苑，過去兩天（10日至11日）錄得10宗成交，按周微增1宗或11.1%。

美孚錄3宗買賣最旺場

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，內地放寬防疫措施，有望明年落實與本港全面通關，準買家出動物色筍盤，而樓價跌勢開始喘定，個別屋苑現水平有承接力。過去兩天十大屋苑錄得10宗買賣，按周增加1宗，過去周末零成交屋苑僅4個，按周減少2個。荔枝角美孚新邨最旺場，兩天連錄3宗買賣。

美聯物業統計的十大二手指標屋苑，過去兩天有10宗買賣，按周持平，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，買賣雙方在叫價上有落差，成交呈拉鋸局面，估計今年底前二手交投難見突破，維持窄幅上落，樓價則持續整固。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，市場仍然有大批購買力等待釋放，預期要有一些較明確的利好經濟措施出現，通關問題上也需要有更大進展，樓市成交才會出現爆炸性上升。過去周末該行分行網絡統計的十大指標屋苑累計有11宗二手成交，較前一個周末（3日至4日）的12宗，減少1宗或8.3%，連續5周守住雙位數水平。

香港置業行政總裁馬泰陽透露，該行過去兩天錄得7宗十大二手指標藍籌屋苑的交易，按周大減6宗或46.2%。

美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，今年11月指標甲級寫字樓（甲廈）售價按月降1.5%，乙級寫字樓（乙廈）價格同期亦下跌0.9%。

該兩類物業的租金同樣向下，甲廈租金按月瀉3.3%，乙廈租金則微降0.2%。整體甲廈空置率為10.2%，中區為8.6%。

帝國集團首個獨資發展的甲級商廈項目黃竹坑S22，將於短期內獲批入伙紙。該項目正推出市場放租，標準單位面積約7630方呎，意向呎租25元。

S22位於香葉道22號，樓高28層，總樓面面積約16.35萬方呎，其中商用樓層共有21層，標準單位樓面面積約7630方呎，樓層高約4.55米，單位可作辦公室、零售及餐飲用途；地下及1樓共有3個商舖，總面積約4580方呎。大廈另有3層停車場，提供85個車位，全部已安裝電動車充電設施。

單位逾7000呎 可作零售餐飲

高力商業物業服務主管顏慧萍表示，S22現正推出放租，主要以全層形式出租，亦有部分樓層分間成2個3000餘方呎單位可供選擇，意向呎租約25元，可為租戶提供彈性租期。目前已有不少同區正租用工廈的藝廊和非牟利機構查詢，因同區新甲級商廈兼全層有逾7000方呎的供應不多；加上該廈亦不局限作辦公室用途，每層都有煤氣和來去水供應，而且可以24小時出入，配合鄰近港鐵黃竹坑站港島南岸多個住宅項目相繼落成，料可吸引醫療中心、興趣班及Playgroup甚至餐廳等租戶垂青。

顏慧萍指出，過去一、兩年黃竹坑較少大型商業項目落成，隨着S22和區內其他商廈入伙，區內商業樓面將增至200萬方呎，有望重拾市場焦點，吸引區內工商物業租戶或租用灣仔商廈的公司用作升級。

資料顯示，帝國集團於2017年3月斥15.6億元購入項目前身的仁孚香港仔車廠全幢工廈，並在2021年10月斥資約5.32億元補地價，以購入價連同補地價計，總值約20.92億元，每方呎樓面地價約1.28萬元。

樓市持續調整，華潤置地（海外）副董事總經理韋少凡表示，相信待復常後，經濟可逐步回復，加上隨着不同樓市政策落實，預計明年樓市將可平穩發展。

雖然本港進入加息周期，但加息幅度仍低於預期，反映資金充裕，加上本港息率仍相對為低，「近日市場連環錄得大額成交，成交價更屢創新高，可見市場仍充滿信心，加上金管局放寬物業按揭貸款利率壓力測試要求，對於有剛性需求的買家而言，屬利好消息，對香港長遠樓市前景仍有信心」。

韋少凡續指，而物業向來是視長遠經濟發展，需放眼未來、經濟以及自身個人條件，如用作自住，滿足剛性需求，現在可能是入市好機會。此外，韋少凡特別看好新發展區，例如早前的沙田及將軍澳，現在有啟德，未來有北部都會區，相信新發展區及新城市規劃，可帶動新增長動力，從而穩定樓市。

就政府在新一份施政報告中，公布海外專才在成為本港永久居民後可以退回買家印花稅（BSD），韋少凡表示樂見政府推出措施以協助居民置業，相信對市場有正面作用，因為這有助招攬人才來港或留港，而此類海外專才大多為高端人士，擁有較高入息，此舉有利中高價市場成交。

發展商目前集中推售與保利置業 （00119） 合作的啟德澐璟，該盤於11月以招標方式推出118伙，並於一周內4度刷新啟德跑道區紀錄，包括實用面積1,525平方呎的3房單位連車位，成交價逾5,101萬元，創啟德跑道區成交價新高；另外為實用面積950平方呎的3房單位連車位，以逾3,653萬元售出，呎價創啟德跑道區新高。

3市區項目 處籌備階段

值得留意，華潤置地（海外）有3個市區項目正處於籌備或規劃階段，當中不乏涉約2,500伙的長沙灣潤發貨倉的巨無霸改劃項目，早前已獲城規會批出發展方案作商住發展用途，現已入紙申請補地價，將涉多元戶型。

此外，南區壽臣山壽山村道39號項目，提供約10伙，計劃最快2024年推出。至於中環贊善里1至4號項目，比鄰大館，韋少凡透露，該盤計劃長綫持有，日後料以出租形式營運，項目提供約80伙，戶型有開放式至2房，預計最快2024年推出。

受加息周期影響，工商鋪交投疲弱，星星地產為旗下大角嘴工廈雲之端推相等於樓價八折優惠，隨即於兩日間沽3伙，呎價介乎9170元至9860元。

兩日速沽3伙

中原（工商舖）工商部高級區域營業董事劉重興表示，雲之端推優惠，即日起購買任何單位，享樓價10%現金回贈，成交後12個月，再額外享樓價10%現金獎賞，涉及金額相等於樓價20%，名額為首10個單位。自從減價推出，短短兩日速沽3個單位，中層06室，面積約338方呎，以呎價約9170元沽出，金額約309.9萬，呎價及成交價最高為高層05室，面積約338方呎，以呎價9860元售，成交價約333.2萬。另一單位為中高層05室，面積約338方，以每呎9220元沽，涉資311.6萬。

呎價逾9170元

他續稱，本港及國內防疫措施安排有所放寬，預料投資氣氛持續轉好，期望在售出10個首輪單位後，日後加推。

The Cloud雲之端位於大角嘴通州街111號，大廈樓高25層，共提供233個工作室，樓層高度均逾4米，設獨立冷氣，每層備男女淋浴間，方便用戶彈性工作及休息，大廈3樓設空中花園，大廈備有停車場，方便駕駛用戶。

疫市下甲廈租金下跌，高力香港研究部主管李婉茵表示，中環區甲廈租金已由高位回落26%，最新平均呎租110元，屬吸引水平，預期後市逐漸靠穩，未來一年將跑贏大市。

李婉茵接受本報訪問時指，四大商業區，中環、港島東、西九龍及九龍東共提供4280萬方呎甲廈樓面，中環佔1420萬方呎，租戶以金融銀行、專業服務及房地產（與建築）主導，三大範疇各別佔49%、16%及9%。

經過疫市衝擊，中環甲廈租金較2019年3月高位回落26%，平均呎租110元，現時甚具吸引力，預期明年上半年逐漸靠穩，下半年平穩向上，全年升幅5%。

她表示，中環是四大商業區當中，唯一租金穩企百元水平，區內最新空置率9.3%，相對港島東及九龍東空置率分別13.4%及19%，相對地低。

料明年升幅5%

過去多年來，中環缺乏新供應， 2019年中前旺市，區內甲廈平均呎租高達150元，空置率僅2.1%，若計及正常搬遷，處極低水平，供不應求加上租金高企，形成「去中環化」，企業紛將後勤部門遷港島東及東九龍非核心區，不過，隨着租金回落及嶄新甲廈即將落成，區內屢錄大手租賃，企業趁勢「升呢」至更優質甲廈。

中區兩大甲廈地標將落成

中環明年將有The Henderson及長江集團中心2期兩幢地標甲廈落成，分別提供41.8萬及42.2萬方呎樓面，2024年有德成大廈重建項目，提供13萬方呎樓面。恒基旗下中環新海濱商業地王，兩期項目分別於2027及2032落成，甲廈總樓面約66萬呎。

她分析道，雖然今明兩年中環有較多新供應，惟佔整體數目少，對市場不會帶來壓力，而且，2024至2026年並沒有供應，未來區內缺乏土地興建新項目。

新世界、港鐵旗下大圍站柏傲莊III，去年公布因建築質量問題需拆卸，港鐵物業及國際業務總監鄧智輝回應指，柏傲莊III兩幢住宅大廈現時已拆卸，重建後「質量一定好」。

柏傲莊III於去年7月，因牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計要求，需拆卸重建，發展商向受影響買家提出賠償方案，買家可選擇取消交易並獲賠償金，事件曝光後，陸續有買家取消交易，迄今累積取消交易個案達376伙，佔項目於2021年6月售出約846伙的44%，整個柏傲莊III提供892伙。

鄧智輝，柏傲莊III正在重新興建中，合作夥伴已更換建築商，「市場牛咁眼望住」，他強調事件廣受關注，指物業於未來落成後，「質量一定會好！」。他又說，該屋苑位處港鐵站上蓋，佔盡地利優勢。

圍方出租率達70%

港鐵旗下兩個全新商場項目，包括為柏傲莊提供生活配套的大圍站圍方，以至港島黃竹坑站港島南岸THE SOUTHSIDE，在今年第五波疫情下招租，鄧智輝表示成績理想，圍方目前出租率達70%，有信心稍後出租率達到100%；THE SOUTHSIDE 現時已租出約三份一樓面，兩個商場預計分別最快於明年夏天、第4季開幕。

港島南岸租出3分1

港鐵商場旗下杏花新城今年開業35周年，鄧智輝表示，港鐵公司多年來一直以「鐵路加物業」綜合發展，杏花新城屬於第一代商場，旗下商場多元化，由服務居民的屋苑商場以至大型地標商場，疫下與租客共渡時艱，為租客大幅減租高達50%，受限聚令影響停業的租戶獲免租。