利率、房價齊揚，購屋壓力持續創高，據聯徵中心統計顯示，第三季平均房貸利率已達1.84％，年增0.39個百分點，平均房貸利率回到2016年的水準；另一方面，平均購屋總價達1,218萬元，續飆新高，比起疫情前高出百餘萬元。

聯徵中心統計顯示，2020～2021年間房貸利率多在1.45～1.47％間，今年3月央行升息1碼，之後連二次升半碼，短短一年內平均房貸利率從1.45％上升到1.84％，房貸族每月償貸增加相當有感；平均核貸成數則從2016～2018年間約70％左右，近三年來約穩定在73％左右。而平均購屋總價在近年更是大幅上漲，2017年第三季不過1,041萬元，2020年突破1,100萬元，今年第三季更突破1,200萬元。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，即使仍在歷史相對低點位置，不過利率和房價雙升，購屋族負擔加重，不僅總價門檻提高、還款年限延長、償貸金額增加，也將會壓縮買方購買力及進場意願。

郎美囡表示，雖然今年升息後房市交易量明顯受到衝擊，但房價並未因此向下盤整，建商推新案價格依然依然維持高檔，尚在銷售期間的新建案也沒有出現區域性降價，僅零星個案因建商或屋主的財務壓力而有讓利。且自房地合一稅2.0上路後，屋主持有5年內轉售都是高稅率，當市場偏空時，賣方若資金沒有緊迫壓力，出售閉鎖期延長，整體房價並沒有下修。

此外，國內央行跟進美國聯準會走向升息循環，若再升半碼，則平均貸款利率將會逼近2％，未來若繼續升息，不排除有賣方降價催動買氣，但很難期待房價大幅修正，對購屋族來說，將是房價及利息的雙面壓力。

財政部國產署12日公告招標「陸軍保養廠C基地」地上權，權利金底價73.9億元，為國有地上權史上第三高底價，僅次於2020年世貿三館、2013年台北學苑。國產署官員表示，此案面積大、地段精華，公告以來詢問度頗高。

陸保廠C基地面積4,815坪，位於台北市信義區，已於12月12日公告招標，預計明年2月23日開標，使用分區為第三種住宅區（特），由於鄰近台北101，區位良好，已有不少建商詢問。

國產署副署長游適銘表示，觀察歷年國有地上權，以2020年世貿三館權利金底價266億元最高，當年由南山人壽以312億元奪下。

其次是2013年台北學苑，底價114億元，以141億元標脫，中國人壽得標；此次陸保廠基地底價74億元，居第三。

財政部去年初就開始籌備，後來因基地牽涉到瓦斯增壓站問題，與國防部軍備局等單位展開協調，時程延宕，終於趕在年底前釋出，成為國產署今年四批例行地上權標售外的「彩蛋」。


陸保廠地上權明年開標 底價近74億元、創史上第三高
聯合報

地上權大案登場！財政部國產署12日公告「陸軍保養廠C基地案」，此案為台北市僅存大型精華區土地，面積近1.6公頃，緊鄰信義區、鄰近台北101，權利金底價飆至近74億元，創國有地上權案史上第三高。但不動產業者保守看此案，認為現在推大案就像「冬天吃冰」，體質好的建商才可能吃得下。

陸保廠C基地面積約1.59公頃、達4815坪，土地使用分區為第三種住宅區（特），也就是「住三特」，容積率為350％，權利金底價高達73.9億元，由於此案距離101不到1公里，為北市僅存大面積精華地段地上權案，預計明年2月23日開標，供投標廠商較長的備標期。

國產署副署長游適銘表示，前年3月開標的世貿三館地上權案，底價高達266.37億元，為國有地上權案史上最高，決標價312.76億元，也是國有地上權的最高得標金額；而2013年11月開標的台北學苑地上權案的底價114億元，則為史上第二，此案底價73.9億元則為史上第三高。

過去陸保廠C基地地上權案一波三折，歷經多次延宕，主因地上瓦斯設施及停車場遷移事宜。游適銘表示，陸保廠C基地上瓦斯增壓站問題，這部分已經責成軍備局，與大台北瓦斯協調後，已在投標須知上備註，軍備局承諾將在明年11月前配合遷移完畢。

游適銘說，此案昨日公告後，已有多組廠商打電話詢問國產署北區分署，大多以建商為主，詢問度頗為熱烈，未來在符合使用分區規範下，就看得標廠商如何規劃而定。

不過，不動產業者保守看待此案，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨直言，「此案生不逢時」，雖有近5000坪基地，地理位置好、格局方正，堪稱帝寶基地規模，但當前市況不佳，壽險業有防疫險保單問題、建築業又被土建融放款規定鎖住，而金融業較偏好有現金流的投資，最終恐僅少數建商會投標，應難有太好的溢價率，此案像是「冬天吃冰」，體質好的建商才可能吃得下。

全球居不動產情報室總監陳炳辰也認為，底價74億元算是偏高，且「成也地上權、敗也地上權」，目前地上權住宅價格有優勢，但此案開發也要2、3年，屆時地上權住宅優勢恐不再，預估投標建商應會採合作方式，例如作為租賃用途而非自住，單一建商砸大錢開發機會可能較小。

信義房屋推出「幸福來敲門」活動，持續關心老客戶，日前針對近２萬名已有購售屋經驗的客戶調查「我認為的幸福居住空間是什麼？」結果發現超過５成民眾選「陽光充沛的大陽台」、「全家窩在一起的舒適客廳」、「眺望遠景的廣闊視野」，信義房屋汐止樟樹店經理吳佳螢分析，近3年來民眾的生活型態因為疫情而轉變，無論是確診、隔離、在家工作，待在家的時間普遍變長許多，民眾理想的居住空間條件也與疫後的生活型態息息相關。

信義房屋統計成交會員幸福居住空間偏好，調查結果前3名分別為陽光充沛的大陽台、全家窩在一起的舒適客廳、眺望遠景的廣闊視野，而近年來逐漸崛起的無線智慧宅，則占比不到2成，顯見仍未成為居家主流。

吳佳螢進一步說明，理想居住空間第一名「陽光充沛的大陽台」、第三名「眺望遠景的廣闊視野」涉及購屋中最重要的通風、採光、視野，這三個元素對居家空間來說為重要關鍵，且空間中容易散發出更多放鬆、自在的能量，再加上這屬先天條件，較難如室內格局若不符合需求可透過裝潢設計改善，因此若有物件同時具備這些要素則更能突顯房屋的價值，讓客戶即便高於市場行情也願意埋單。

吳佳螢觀察，過去交通便利與生活機能是多數購屋族的買房首選條件，但隨著近兩年隨著疫情興起，越來越多購屋族從市區精華地區轉向人口密度較低的蛋白區，不單純只看地段，而是綜合考量生活環境，找一個舒適、適合自己的小天地。

Discovery全新節目《建築巨擘：陶朱隱園》今天舉行記者會，預告將於本月22日晚間10時於台灣首播，影片介紹興建起因、結構設計、垂直森林等特色，也曝光內部可搭載汽車的超大電梯，9米高水瀑，頂樓直升機停機坪等。

Discovery指出，陶朱隱園將21層的高樓，從2樓到21樓共旋轉90度，創造出超過1萬平方米的綠化空間，可種植超過 23,000棵喬灌木，每層樓都有270度的環繞庭園，打造都市內的「垂直森林」。

其中一樓生態庭園，占地2,000多坪吸引喜鵲、藍鵲甚至保育類八色鳥前來棲息，同時搭配超量雨水回收、風力發電和太陽能板等再生能源規劃，在吸碳抗暖之餘更能達到自給自足的永續共生。

首席設計師文森・卡利博在節目表示，過去10年他收到了來自巴黎市長及法國各城市政府的合作邀請，希望參考陶朱隱園的經驗，打造碳中和的城市，「與自然共生共榮」的概念儼然讓陶朱隱園成為世界未來建築的開發原型之一。

陶朱隱園開發商威京集團總裁沈慶京表示，南亞大海嘯後，他警覺到全球暖化惡化嚴重，基於社會責任，因此決定打造一棟有風力發電、太陽能板，全棟垂直森林的綠建築，而且這棟建築不僅是座建物，更是個藝術品。

傑聯國際工程顧問有限公司總經理張敬禮表示，陶朱隱園設計了雙重安全機制，安裝美國太空總署（NASA）等級、亞洲住宅建築有史以來最大的隔震墊，以及採用日本晴空塔的超高強度鋼材，估計能抵抗2,500年的地震回歸週期挑戰。

華納兄弟探索集團台灣商務長馬艶華表示，Discovery 對於世界趨勢及環保議題向來保有高敏感度，並且同步關注全球特色建築及藝術發展，希望透過《建築巨擘：陶朱隱園》，向世界揭開這座世界級建築的神秘面紗。

立法院內政委員會近期將排審《平均地權條例》修法草案，傳出要趕在明年元月會期結束前通過修法，商總主席賴正鎰今天說，政府一年多來打炒房，從稅收、建物及土地交易量明顯下滑，已看出抑制房價的成效，央行總裁楊金龍說明年初房市就可軟著陸，但房地產上下游相關產業已是哀鴻遍野，若還要禁止預售屋換約轉售，限制人民自由買賣更是違憲，希望政府不要再落井下石，而且當下應優先拚經濟，繼續把餅做大，讓大家都有飯吃。

賴正鎰說，政府要平抑房價確實可用很多種方法，包括增加社會住宅的供給與租屋補貼等措施。況且，預售屋制度實施近30年，對青年購屋來說，可以不用一次拿出大筆現金，減輕負擔，建商蓋房子也可降低風險，對買賣雙方是一個好的制度，政府現在卻要反其道而行，限縮預售屋買賣；由於物價波動無法精準評估建設成本，開發商只好改採「先建後售」，儘量不推預售屋。

房市趨勢專家李同榮直批，執政黨敗選找不出真正問題，也找不到著力點，卻在已降溫的房市中提出打房重策，這種慢半拍的作為，說穿了，平均地權修法只是拿來當敗選祭品。

李說，今年房市同時面對包括QE縮表、升息循環、通貨膨脹、假性需求過高、疫情擴散、打房加重、兩岸衝突增高等七大利空，的確阻斷主升段漲勢，逼得房市交易降溫不少，炒作自然收斂，所以，政府在炒作盛行時有法不管，炒作尾聲時端出重刑，對市場只有負面影響，沒有具體正面的效果，簡單的説，對市場而言，有修沒修都一樣，對政府而言，只是作秀一場。

鄉林不動產研究室指出，在中科人口紅利與軌道經濟推升剛性需求帶動下，儘管六都今年前11月移轉建物交易總棟數較去年同期少7%，但台中市卻能一枝獨秀，逆勢成長3.4%。主要原因之一，就是新興重劃區地價居高不下，建商改拚舊市區危老推新案。

鄉林不動產研究室指出，建商照常推案，其中有不少建案正是來自舊市區的危老改建。事實上，台中市今年申請危老件數達661件，平均每案核准面積904平方公尺，均是六都第二。

根據內政部統計，今年通膨、貸款利率升息，政府打房及工料雙漲等影響下，六都今年前11月累計建物買賣移轉22.3萬棟，較去年同期減少7%，但台中市仍維持4萬5,771棟，較去年同期的4萬4,285棟、年增3.4%，是六都中唯一正成長。

再從內政部第2季發布的資料發現，全台現存設有房屋稅籍的住宅平均屋齡為32年，六都之中以台北市平均屋齡37.06年最老，其次是台南市33.91年、高雄市32.68年、新北市29.75年，台中市以29.75年居第五名，桃園市則是27.33年最年輕。

鄉林不動產研究室指出，因為台中市可開發的重劃區腹地多、新建住宅案量大，平均屋齡在六都中算是相對年輕化。

但隨著屋齡增加，建物老化速度及戶數也趕不上新建，造成潛在結構強度不足的危險隱憂；加上老舊建築物缺乏昇降設備相關無障礙通路設施，造成高齡者居住通行困難，因此六都政府都加緊推動危老與都更，使得申辦重建逐年增加。

鄉林不動產研究室指出，儘管建材成本略降，但重劃區土地成本始終居高不下，建商與地主談合建比例又談不攏，只好改走危老新建，致使台中的危老案也逐年快速增加。

尤其是在政府接連打炒房、限縮土建融等政策下，危老案不僅享有容積獎勵、放寬建蔽與高度限制，且不在土建融管制範圍內，讓更多建商願意大力投入危老都更、合建分售的土地開發。

根據統計，危老條例自106年5月上路，台中市107年通過審核15件、108年58件，到109年激增為138件，近三年核准危老重建案每年平均達130件。

而今年前11月已核准139件，其中又以西屯區23件，位居第一、其次是北屯區19件及北區18件、西區16件及南區13件，為台中市申請危老重建前五大熱門地區。核准的每案平均面積為904.27平方公尺，僅次於高雄的1018.79平方公尺，也是六都第二。

鄉林建設副總經理方偉民表示，支撐台中剛需買盤除了重大建設到位、軌道經濟發酵之外，中科人口紅利持續擴大也是主因之一。

中科上月又引進17家高科技廠商、總投增資額達1,822億元，而今年10月底中科就業人口達5萬5,546人，較去年同期又增加7.94％，續創歷史新高；加上台積電（2330）2奈米晶圓廠最快將於2023年進駐，預計將提供4,500個就業機會，可望為房市續添柴火。

台中市地政局統計，今年1至11月建物交易移轉，以北屯、西屯和南屯等三大行政區最熱；北區、太平區及烏日區也緊追在後，尤其是三鐵共構的烏日區，明顯成長，年增率達43.6%奪冠。

鄉林不動產研究室指出，建設及人口紅利集中的區域就是房市熱區，烏日區位於中彰生活圈的中心，交通地理位置便利是最大的優勢。

以往大家認為烏日高鐵站周邊生活機能欠佳，然而「高鐵娛樂購物城」預定2026年完工營運，高鐵站也有不少外來建商購地推案，吸引自住型與年輕的購屋客移入，買氣不減。

新婚首購小心被坑殺！永慶房屋「真房價保證」買方有400萬保障

疫後結婚潮湧現，新婚房該怎麼挑、怎麼買、登記在誰名下，成為準新人及夫妻買房的共同問題，還有不少人提出，若夫妻雙方都有出錢繳付頭期及房貸，應共同持有房產，才能給自己多一份保障。對於以上說法專家怎麼看？

新婚房買在哪？先問自己要什麼！

永慶房屋客法部資深經理陳繼先表示，不論是購置新婚房還是一般買房，在看屋之前，確實了解自身購屋需求很重要，特別是夫妻買房除了要考量地點、預算、坪數大小和格局等基本條件，有時還有時間壓力，急著在新婚後入住，因此理想的房屋條件越具體，在篩選合適的物件時，也就更精準，才不會在手忙腳亂之下做出錯誤的判斷，影響婚前及婚後的心情！

在挑選地點時，除了要考量房屋周邊的生活、交通機能，也要進一步確認是否符合夫妻倆的生活習慣。舉例而言，新婚夫妻若是雙薪家庭，由於白天兩人都要上班，住家附近最好有營業時間長的量販店或超市，採買日常用品時才方便，比起公寓或華廈，有管理員幫忙收發信件包裹、提供垃圾清運的社區型電梯大樓或住宅，也能減輕生活大小事上的負擔。如果幾年內有育兒計畫，不妨以學區選房，取得學區內優先入學資格，且設籍時間越長，分發排序越靠前，提早卡位以免錯失就近入學優勢。如有家人協助育嬰，與家人住處的距離及交通問題，也要一併評估，才能面面俱到！

購屋預算怎麼抓？聰明買房、先求有再求好

若想抓買房預算，陳繼先建議，可以從夫妻可負擔的房貸金額來回推。一般而言，每月還貸金額以不超過家庭所得1/3為基準，假設夫妻倆自備3成頭期款，且每月還貸能力為2至3萬，以1.81%利率回推，可負擔的房屋總價為1000萬以內，掌握預算後，離成功買房也就更近一步，也可避免後續因貸款問題而讓購屋計畫生變。

陳繼先提醒，買房總價高，除了頭期和貸款，還有購屋後的裝修、家電、家具等必要支出，以及仲介服務費、代書費用等隱形成本，由於新婚夫妻多數年紀較輕，薪資未來還有成長空間，買房時不必一步到位，勉強自己扛下超負荷房貸，可以採取「以時間換房價」或「先買小再換大」等策略，例如到交通建設或生活機能較佳的蛋白或蛋殼區購屋，相同總價可買到更大的生活空間，或是入手坪數少、總價低的市區小宅，降低買房門檻及貸款壓力，等到將來經濟更穩定或房屋不敷使用後再更換，「聰明買房」才能讓生活不被買房壓得喘不過氣，在入住後順利晉升幸福人夫及人妻！

房屋登記誰名下？房貸條件來決定

關於最多人在意的房屋登記問題，陳繼先指出，在貸款與稅務的考量上，不鼓勵夫妻採取共同持有，如果夫妻倆原本名下皆無房產，共同持有後，未來想再買第二間房時，兩人都無首購優惠貸款資格可使用；若將來想出售房子，也會一次用掉2個一生一次的土地增值稅優惠稅率，相當不划算。而且台灣婚後採用夫妻共有財產制，除非有特殊協議，否則婚後購買的房屋，不管是登記在丈夫還是妻子名下，都是共有財產。

因此夫妻買房可以登記在申請房貸利率更優惠的一方，例如先生若是信用評分較高，或是具備軍公教身份等，可以登記在先生名下，若有購入第二間房的計畫，還能使用太太的首購資格，申辦首購優惠貸款，讓資金運用更彈性！

首購小心被坑殺！永慶「真房價保證」買賣都安心

陳繼先提醒，一般人買房經驗少，新婚夫妻需權衡、考慮的屋況條件更多，容易成為不肖業者的坑殺目標，如果不清楚新婚房怎麼挑、購屋預算怎麼挑，或是對首購資格、貸款利率、相關稅制有疑問，歡迎到永慶房屋直營門市請專業經紀人解惑！

永慶秉持「先誠實再成交」精神，以實際行動捍衛消費者權益，不但在雙北市的市占成交量高達5成以上，還有業界唯一買方、賣方全保障的「真房價保證」，如果永慶房屋經紀人未提供完整成交行情、隱匿短期交易資訊或配合投機客炒房賺差價，最高賠償賣方四倍服務費，買方最高賠償400萬元，宣示永慶不炒房、不賺差價、不做投機行為的決心，為消費者打造最安心的買賣屋服務！

房價高漲的議題近年來備受關注，為實現居住正義，政府大力推動社會住宅以保障弱勢家戶、青年族群的居住權益。但與此同時，部分在地民眾基於對弱勢民眾的刻板印象、國宅、整宅窳陋破敗的既定印象，抑或對自身不動產價值減損的擔憂，進而引發社宅興辦過程中的各種質疑與抗爭。

政治大學商學院信義不動產研究發展中心2022年12月13日舉辦「社會住宅價值新定義—共享好品質的新鄰居」講座，主持人中心主任陳明吉教授開場指出，現代社會住宅的設計在建築與環境上都經過良善的設計，為都市發展與更新加分，反而是含有違建且難以都更的老舊建物才是城市毒瘤，具有鄰避效應。此次特邀國家住宅及都市更新中心研究發展組周美伶組長，從以往舊國宅、整宅社區面臨的問題談起，進而闡述新樣貌的社宅對整體鄰里環境以及不動産價值的正面效益。

周美伶檢視目前老舊國宅、整宅所面臨的問題，例如：建築空間設計不良、欠缺公共管理機制、公共設施年久失修、過度集中弱勢租戶等，這些社區往往因維護不易而窳陋頹舊，易成為國人眼中的貧困住宅區，連帶影響周邊區域房價及居住品質。近年更因複雜的產權歸屬問題，使得都更整合困難、無法及時導入資源改善社區環境，也讓民眾對社宅的接受度偏低，產生鄰避效應。

然而，現今只租不賣的社會住宅在政府主導推動下，從硬體建設到軟性營運服務都已展現全新樣貌。透過公部門專業團隊把關，不僅在建築品質方面謹慎選用優質建材，更導入智慧居家及節能環保技術，也落實綠建築設計為城市永續有所貢獻。許多已完工社會住宅更屢獲公共工程獎項及國際標章肯定，周美伶以台北市松山區健康社會住宅舉例，該案選擇具有原建築物紋理特色材質，將舊址轉化為景觀的一部分，不僅延續上一代的情感，更讓新舊環境元素共生共榮，亦榮獲2020年第八屆台灣住宅建築獎肯定。

周美伶表示除了硬體設備升級外，營運管理及福利服務的補強也極為重要。社會住宅除了改善居住場所條件，並可以結合社區營造、文創育成、弱勢培力等，創造出更大的公共價值。其中，她以林口社宅的9年公共藝術計畫為例，此計畫脫離既往執行方式，除了裝置藝術作品以外，並與藝術家駐村及展演等行動串聯，硬體與軟體結合，讓新一代社宅規劃從公共空間運用著手，推動社區環境美學培養，創造從生活中享受藝術的社區環境，是一打造宜居住宅的主要策略。

為了提升社宅內住戶的生活品質，並重視社宅永續經營，周美伶指出台灣的社宅透過專業社區管理團隊，不僅有效提升基本設備修繕效率，在社福弱勢照料及欠租介接機制上，亦可透過這些專業、智慧化的物業管理系統，快速解決應對居民所需。未來就住居角度出發，周美伶也提到應該多元嘗試各種社宅服務的可能性，例如提供青年回饋租屋模式，鼓勵青創人口從社會、公共服務性角度參與社會住宅事務；社宅與地方NGO組織的合作，規劃公益社福服務進駐社區；輔導服務高齡、身障服務之公益團體經營社宅，提供多元的居住空間以滿足各社會族群的需求，共同推動對社區、弱勢族群有益之方案。

周美伶最後強調新一代社會住宅不僅是提供民眾安居的選項，更將能連帶提升周邊鄰里的生活品質。對於社會住宅未來的期望，將不再侷限於提供與滿足住宅需求，而是透過政府挹注公共資源導入各項新技術，讓社會住宅成為一個推動建築、物業管理相關產業創新發展的試驗基地。

提升台中的交通轉運機能，市府推動各大轉運中心，台中市政府2022年12月13日召開市政會議，交通局長葉昭甫進行專案報告，說明市府彙整市區公車與他類大眾運輸、私人運具間的轉乘服務，並考量各區交通習慣、運具形態及環境特性，規劃水湳、烏日、豐原、台中等四大轉運中心，並搭配大甲、梧棲、沙鹿及霧峰等轉運節點，打造便捷友善的轉乘空間。

「這才是一個大都市該有建設！」盧秀燕市長表示，台中是台灣之中，中部地區最大的城市應要有轉運中心，原城市規劃內只有計畫，沒有編列預算，她上任後編列大量預算並開工三處轉運中心，包含豐原已完工啟用，水湳、大台中正興建中。

她舉例說明轉運中心的重要性，像是國光客運在台中車站附近向台鐵租用地，後因台鐵有其他開發需求不續租，以致國光客運只能臨時更換運營地點；市府興建轉運中心後納入國道所有客運在固定乘車地點進行轉乘或接送，避免各家客運在各個不同的地點，她特別感謝葉局長團隊短短4年來積極建蓋四座大型轉運中心。

葉昭甫局長表示，台中為地理中心，國道客運服務台中往北、往南地區，均可在2至3小時以內到達，具備一日生活圈、經濟圈。交通運具，以市區公車布設範圍最廣。台中應該要扮演路線整合、服務整合的角色，起迄運量不足，可截短至台中轉運站，匯集需求，再往南北發車。他說，西半部的彰化、南投較少國道客運，這些地區的居民依賴台中轉運中心，建立正向循環服務。轉運站規劃結合鐵路、捷運、國道客運、市區客運、汽機車、計程車及自行車等運具，「7接7轉」成為轉運樞紐。

葉昭甫提到，豐原轉運中心已於2022年9月啟用，對於大山城地區有很多選擇，也可以與山城或市區的各區塊連結，轉運中心緊靠豐原火車站，建築量體地下2層至地上5層，設置轉運中心、商場及停車場，周邊搭配市區公車、計程車及iBike等，讓服務往山城延伸，OT商場預計2023年3月8日開幕。

葉昭甫指出，大台中轉運中心也於2022年6月動工，整合轉運鐵道、客運、捷運、公車、汽車、計劃車、自行車，並提供汽車規格506席、汽車規格1,290席、自行車格116席及轉運中心大客車12席，銜接台中火站、捷運、轉運站，串聯周邊商業活動，活化舊城區，並分流客運及公車動線，改善站前交通。

此外，水湳轉運中心，鄰近國道1號及台74快速道路，作為台中國道新門戶，兼顧公共運輸轉乘、停車、商業機能的多功能建築，還榮獲2022國家卓越建設獎。值得一提的是，水湳轉運中心不但優化人本空間，寬敞的大階梯營造入口意象，串聯人行空廊的行人動線，更貼心設置全國唯一轉運站內膠囊式司機休息室，提供司機安心休息環境，增加國道行車安全，同時也保留大客車專用道，預留空間銜接國道1號，讓車輛運行更順暢。

葉昭甫進一步指出，位於三鐵公共架構新區的烏日轉運中心，為城際運輸節點、都市運輸轉乘及商業開發機能的重要區域，是中台灣唯一高鐵、台鐵、捷運公共架構汽車站，目前正推行大型開發案件，可延展南台中及彰投地區接駁服務。他說，交通局積極籌建轉運中心，解決中長程客運銜接問題，讓市民及外縣市旅客可以便利往來，更提供優質貼心的轉乘服務及空間，不再只是冷冰冰的美麗建築。

市政會議另由南區區長陳佩玉進行區務簡報，陳區長表示，第13期市地重劃樹德里、崇倫里位處南區，大慶段帶動中山醫學大學生活圈及大慶車站地區產業活化，融合在地文化意涵，兼顧人文保存及土地開發，打造重劃區新風貌；鐵路高架化串聯原台中市區環狀翡翠項鍊園道綠地工程，營造舒適安全的道路景觀及人行環境，斥資經費1億3,926萬元，2020年6月啟用，綠空廊道橋下空間大變身，綠空鐵道翻轉舊鐵道意象。

陳區長指出，綠川水岸風華再現，媲美波士頓查理斯河，興大段綠空段長春段工程經費13億元，2021年4月完工，串聯興大校園，營造生態綠廊景觀，並截流污水及淨化水質，營造水與綠的休閒空間。此外，為打造台中市東南區的「城南文學道」，2021年爭取營建署補助7500萬元的競爭型計畫，預計2024年完工。整體綠美化範圍包含「4所學校、3座園道、3座公園」，北起立德園道、南至南和綠園道。另守護校園安全 讓學童安心就學，耗資8億8,502萬元，改建及新建多所學校設施。

盧秀燕補充，南區樹德國小學生爆量學生須跨區就讀，在她任內迅速尋找土地，一期校舍開工並完工，招收學童上課，她囑咐教育局加強二期興建，希望在她第二任市長任期內，二期校舍開工並完工，擁有校舍、禮堂、操場，讓孩子得到全方位教育。

南市府為落實低碳城市願景，積極推動「一區一公園」計畫，位於柳營區的「櫻花滯洪池特色公園」工程，2022年12月12日舉行動土典禮，預定2023年7月底竣工，市長黃偉哲表示，滯洪池的興設對水利防洪相當重要，未來除了在大雨、或颱風時具有減輕水患的功能，平日還能提供民眾一處好的休閒遊憩場所，南市府將持續推動綠美化，讓城市之肺發揮節能減碳的功能。

動土典禮到場貴賓包括立委賴惠員、多位市議員及柳營區各里里長、台南市查畝營文史觀光發展協會等，以及當地的民眾也前往參與。市長黃偉哲還特別問候現場的長者，預告2023年南市府對長者的福利會加碼，祝福大家身體健康，活得越久可以領得越多。

市長黃偉哲表示，滯洪池平時對水利防洪相當重要，但不是一整年都在淹水，是下大雨、或颱風期間才有水患的發生，平日就可做為美麗的公園，台南市的滯洪池都將予以綠美化，讓親子都可來同遊。猶記2018年時尚在立委任內，當時要參選市長，來到八老爺，這邊水患很嚴重，面對民眾訴苦時，曾允諾若當上市長後會好好解決，現在滯洪池已經開始動工了，相關建設都會一步步進行，感謝立委向中央爭取經費及議會通過預算，讓柳營區的建設越來越好。

「柳營區櫻花滯洪池特色公園」工程，經南市府工務局核定經費1000萬元，位址為鄭成功屯墾練兵的重要據點，且在地也有知名的陳永華公墓，本區具有濃濃的明鄭時期的文化風情，故採船型意象設計遊具，整體設計元素曲線結合高低層次的變化，以不同使用者的視角符合樂齡、無障礙及各種使用的活動公園，並利用部分的空間元素及既有建築元素納入設計中。

柳營區長陳玉惠表示，本區整體設計元素曲線結合高低層次的變化，以不同使用者的視角符合樂齡、無障礙及各種使用的活動公園，並利用部分的空間元素及既有建築元素納入設計中，以複層式之設計手法，強化公園軸線景觀，期能提供市民舒適、健康的生活環境及不同的視覺享受。

近日，融創中國終於發佈了遲到大半年的2021年年報，儘管這是一份令事務所“無法做出意見”的年報，但這也足以讓投資人及債權人一探融創的財務究竟處於什麼艱難境況。同日，融創還公佈了其債務重組相關進展。

整體而言，在今年銷售依然慘澹的情況下，融創的回款捉襟見肘，償債壓力持續加大，因此融創一直在爭取債權人的展期，甚至是期限較長的展期。儘管孫宏斌希望融創能在2023年回歸良性、健康發展軌道，但從其銷售、債務逾期以及展期請求來看，2023年扭轉局面的概率或仍不大。

計提減值520億 1.7萬億貨值或只是一廂情願

融創在2021年上半年要有多風光，下半年就有多慘澹，上半年還在“買買買”的孫宏斌精准地撞上了信貸政策收緊的槍口，以至於在當年就出現了營收下滑、利潤巨虧的急轉彎。

年報顯示，融創2021年實現營收1983.9億元，同比下降約14%，與上半年還是同比增長24.24%的業績形成巨大反差。可見在下半年融創的資金就出了較大問題，以至於竣工結轉的節奏也出了問題。

截止去年底，融創中國的有息負債總額達3217.05億元，同比增長6.02%，其中短期負債就高達2351.47億元，占比升至73%。與此同時公司帳面現金狀況卻表現不佳，由2020年的1326.5億元減少至約692億元，接近腰斬，且其中來自於合聯營專案公司的帳面合併並資金就達到410億，真正在集團帳面的資金微乎其微。此外，帳面資金中的非受限制現金更是由2020年的987.1億元減少至143.4億元，相較於超兩千億的短期負債來說，可謂杯水車薪。

融創在2021年流動性陡然緊張主要有兩方面原因，其一是非即期債務逐漸到了兌付期，其二則是此前孫宏斌在土地和專案市場的連連出擊。年報顯示，2020年新增土地儲備達5877萬平米，2021年又新增權益土地儲備約1774萬平米且幾乎全部是在上半年所拿。

繼順馳後，孫宏斌再一次為他的激進付出了代價，“買買買”時的豪爽最終落在帳面上卻是令人詫異。融創宣稱，截至2021年底公司權益土地儲備約1.6億平方米，權益土地貨值高達1.77萬億，但這份年報超500億各類資產減值卻讓這份預估“貨值”可信度大降。

據年報，融創全年儘管實現了近2000億營收，但卻毛虧17.9億元，毛利率為-0.9%，較去年下降103.7%，這說明，加上減值情況，融創近2000億的項目盈利能力是非常堪憂的。而加上包括存貨、合聯營專案股權的減值等，2021年融創中國的淨利潤由上年的盈利356.44億元轉虧至382.6億元。核心淨虧損為253億元，按年下降約183.6%。

房地產企業的通病就是，由一大堆項目公司聚合成的總土儲，就像一個盲盒，投資人和債權人很難對每一個項目瞭若指掌，或許要等到大幅減值或毛利率驟降的那一刻，風險才能真正露出來。而在此之前，帳面龐雜的土儲都是企業拿來演繹成“貨值”講故事的工具，隨著近兩年全行業的普遍減值，貨值這個指標，其可信度是堪憂的。

融創尋求“長”債務展期

擺在孫宏斌和融創上下游的各方面前的問題已然非常清晰，融創的負債很多，且短期的占比畸高，項目銷售困難，資金鏈崩了後連續違約逾期，而融創唯一的籌碼就是帳面上一堆項目盲盒。

面對出險房企，同行真心出手相救的情況很少，諸如萬科和泰禾、世茂和福晟，也包括如今中信看上了融創的“董家渡”項目，被看上的僅僅是其盲盒中的“好項目”，其餘的爛攤子，還要自己來“含淚”消化。

因此，中信並不是真正要搭救融創，也不停有“先烈”告訴我們，靠變賣優質資產是很難自救的。融創仍需尋求債權人的同意，對債務進行展期，以期待那“希望中”的地產復蘇最終的到來。

自今年5月一筆境外債違約到截至財報獲批，融創到期未償付的債務已經達到了685.3億元，並有約1518億元債務可能被要求提前還款。融創與債權人的博弈還在持續之中。

根據融創近期公佈的債務重組進展公告，融創已向債權人小組提呈初步重組框架。探討的初步重組框架主要內容包括：將30億至40億美元的現有債務及若干股東借款轉換為普通股或股權掛鉤工具。剩餘現有債務將兌換為新的以美元計價公開票據，期限為自重組生效之日起的2至8年；提供部分資產處置淨收益擬作為償還新票據的額外資金來源；同時擬向及時支援重組方案的債權人提供同意費。

而截至2022年中，融創境外有息債務約為110億美元。其中約37億美元（約占境外債務總額的34%）的原始到期日為2022年底前。

結合來看，融創寄希望於通過讓渡股權儘快解決眼下即將到期的美元債，而其餘外債則希望通過給同意費和給出變賣資產償債的預期，來尋求債權人的展期同意，且盡可能希望能夠展期時間足夠長。

而在國內債方面，融創也在尋求重組和展期，除財報中披露的49.7億人民幣的海外展期以及259.6億境內債展期外，目前並未傳出更多結果，境內外的債主們或多數還在猶豫權衡。而並非市場所說，孫宏斌已經“回來了”。

銷售回款仍然慘澹 2023年走出陰霾或概率不大

融創、孫宏斌、債權人、投資人都明白，債務展期並不解決根本問題，有利潤的銷售回款，才是真正的源頭活水。

可目前國內房地產市場持續低迷，“金九銀十”銷售不振後，11月再度環比下滑。融創資料顯示，1-11月在銷售均價下降7.5%的情況下，全口徑合同銷售額為1611億元，同比下滑71.68%，而單11月融創的銷售額僅有80.4億元，同比下滑達78%，環比有惡化趨勢。

以目前融創的銷售回款來看，加上全國正面臨結束疫情的衝刺階段，短期有明顯起色的概率不大，這也就是說融創真正的源頭活水似乎仍未進視線之內。

銷售低迷仍然是全行業的難題，這也是為何各房企都在爭取“中增債”、“第二支箭”、“金融十六條”、“第三支箭”融資的原因。但截止目前，並未傳來融創在相關政策支援下的融資消息，仍就奔波于債權人的談判之中。

12月12日，西藏城投(19.030, -0.59, -3.01%)公告稱，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金用於公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等用途。

據《證券日報》記者不完全統計，房企股權融資“第三支箭”落地兩周多以來，披露股權融資意向或計畫的A股房企已達20家，其中有17家擬通過定增再融資，占比超八成。

“定增較為高效，設計定增方案也相對簡單，故企業傾向於選擇通過定增進行股權融資。”嘉維律師事務所執行主任、高級合夥人葛友山律師對記者表示，同時定增不直接增加房企的負債規模，同時可為房企融資提供充足的管道，有利於房地產資產負債表的改善，加大權益補充力度，進而改善行業的資產負債情況。

在定增隊伍中，目前已有華髮股份(9.900, 0.00, 0.00%)、福星股份(4.650, 0.05, 1.09%)、嘉凱城(2.420, 0.03, 1.26%)、大名城(3.400, 0.02, 0.59%)等房企率先拋出預案。除嘉凱城外，其餘3家募集資金的七成及以上用於“保交樓”相關房地產專案。

福星股份公佈的定增預案顯示，募集金額不超過13.4億元，其中的9.4億元用於住宅項目和城中村改造專案的實施，資金使用占比達七成以上，其餘用於補充流動資金。大名城的定增預案中，用於房地產開發及建設項目的資金占比同樣較高。據悉，其預計募集資金不超過30億元，七成用於房地產開發及建設項目，其餘9億元用於補充流動資金等。

實際上，多家房企在披露再融資意向時，對於募集資金的使用都提到用於“保交樓”相關房地產項目、償還債務本息以及補充流動資金等用途。

另有房企宣佈啟動並購重組計畫。12月1日、12月5日、12月8日，陸家嘴(10.010, 0.00, 0.00%)、招商蛇口(14.620, 0.00, 0.00%)、格力地產(8.670, 0.79, 10.03%)3家房企先後公告並購重組，並募集相關配套資金。

葛友山表示，這3家房企都具有國資背景；收購標的主要是同集團或同公司旗下資產；先前都有重組的經驗和計畫，“2016年陸家嘴就啟動了百億元資產重組，從單純地產業務向‘地產+金融’邁進，陸家嘴此舉加速浦東國資國企改革的同時，也借機優化資產結構；招商蛇口、格力地產則是借政策東風重啟舊專案。”

相對定增，目前並購重組類股權融資的案例相對較少。多位行業人士認為，並購重組涉及的事項更為複雜，不確定性較高，並且還涉及重大資產重組的相關要求，需要更長的準備週期和更為嚴謹的考量。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，“目前來看，這幾筆擬並購重組主要集中在集團內部。未來市場走向明朗後，跨界的行業大整合或將出現。”

世茂股份(2.590, 0.03, 1.17%)仍在努力尋求緩解自身流動性困境。

12月13日，有市場消息稱，上海世茂股份有限公司正尋求將境內五筆在上交所上市的公司債券整體展期四年。知情人士表示，該公司計畫自2024年12月份到2026年12月，每三個月支付2%、6%、10%、10%、12%、15%、15%、15%及15%的本金。

觀點新媒體就上述事件詢問世茂方面，回應稱以公告為准，暫不方便採訪。

不過，相關消息世茂股份此前有所披露。

12月8日，該公司發佈公告稱，因近期擬就公司債券兌付安排事項召開債券持有人會議，為保證資訊披露公平，維護投資者權益，申請所有存續公司債券將自12月9日開市起停牌。

據相關媒體報導，截至目前世茂股份共有“19世茂G3”、“20世茂G1”、“20世茂G2”、“20世茂G3”、“20世茂G4”五筆公司債，總規模44.25億元，多隻債券已先後申請展期兌付。

其中，“19世茂G3”當前餘額4.75億元，於今年5月展期至2023年5月22日；“20世茂G1”當前餘額20億元，將於2023年3月4日到期；“20世茂G2”餘額9.5億元，本金兌付日調整為2024年7月7日；“20世茂G3”餘額5億元，債券期限於9月份調整為2年+2年；“20世茂G4”餘額為5億元，將於2024年9月24日到期。

可以看到，若五筆公司債整體展期得到債券持有人會議表決通過，世茂股份能將這波原本分佈於2023-2024年到期的債務騰挪至2024-2026年末，增加兩三年的緩衝空間。

這種將債務整體打包展期的做法早有先例，今年7月、9月，富力、合景泰富在摩根大通的幫助下，分別展期10只、3只美元債券；11月10日，富力境內債重組談判成功，成為首家完成境內外債務全部展期的房企；12月6日，龍光成為第二家境內債整體展期通過的房企，債務重組規模達220億元以上。

同時，近期政策也對此提出一定鼓勵。

11月13日，央行、銀保監會共同發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》稱，支援開發貸款、信託存款等存量融資合理展期。

12月8日，與世茂股份申請公司債停牌同日，人民銀行上海總部等召開上海金融支持房地產市場平穩健康發展座談會，據傳世茂是5家出席房地產企業之一，會議上明確表示將支援房地產融資合理增長，保持開發貸款穩定投放，支持房企到期債務合理展期。

數個成功案例加上政策加持，使得出險房企紛紛效仿，如融創、奧園也相繼推出了境內債重組方案。

業內人士指出，房企能夠將債務重組成功，離不開基本面的保障，以及重組方案能平衡到企業債權投資者以及銀行等各方的利益。

雖然世茂股份沒有公佈此次展期方案具體細節，但從比例看，該方案前期兌付數額並不大。有相關投資者向觀點新媒體透露，世茂股份的展期方案將增加三亞、紹興世茂廣場、大灣區三個專案公司股權作為質押增信，預估價值已超過債務，但公司債利息維持原利率不變，且沒有小額以及首付。

根據前面兩家完成境內債展期房企的經驗，重組方案並非一蹴而就，其中富力與債權人的談判綿延近三個月，而龍光則推出三種方案，展期過程歷時一個多月。

所以，本次世茂股份尋求債務整體展期能否成功仍未可知。

值得一提的是，世茂對最近政策視窗的把握並不止債務重組。

此前於11月底，恢復上市房企再融資等這一“第三支箭”公佈隔天，世茂股份就宣佈了定增計畫，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，數量不超過發行前總股本30%，募集資金擬用於公司“保交樓、保民生”相關的房地產專案開發、償還部分公開市場債務本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。

當前，世茂股份流動性困境顯著，上半年逾期債務利息合計1.56億元。截至9月30日，該公司持有貨幣資金45.27億元，較上期期末大幅減少49.08%，變動原因為銷售收入下降、歸還到期債務；而短期借款及一年內到期的非流動負債已達到200.1億元，遠高於持有現金。

出險的情況也使得購房者信心不足，今年1-11月，世茂股份實現銷售簽約面積66萬平方米，同比下降58%；銷售簽約金額86億元，同比下降69%，僅完成年度簽約目標的66%。

深圳樓市開始出現了一些微妙變化。

進入12月，開發商行銷手段出現了明顯分化，既有開發商繼續打折促銷，也有開發商收回折扣，甚至提價賣房。

比如位於羅湖的亞太半山樾府項目，打出了“最高減免269萬，省下龍崗一套房”的宣傳口號；位於光明華潤的兩個盤（潤暉府和潤曦府）推出了“降價保差價”服務。

與此同時，也有部分開發商收回了折扣，甚至提價賣房。

一邊打折，一邊漲價

一般來說，年末都是開發商衝刺業績的時候，為了完成全年業績，開發商通常也會選擇放出各種福利。但在今年11月的“三箭齊發”利好之後，深圳部分專案“畫風突變”，有樓盤開始取消之前折扣福利，也有樓盤開始提價。

目前整個深圳市場還是能找到較多折扣力度較大的樓盤。

比如位於羅湖區的亞太半山樾府專案，仲介朋友圈的分享資訊顯示，該樓盤首付僅需59萬元，單價約5.5萬元/平方米起，最高可以省下269萬元。而在深圳房地產資訊平臺，該專案的銷售參考均價為7.5萬元/平方米。

記者撥通了亞太半山樾府專案電話詢問相關折扣資訊，工作人員向記者表示：“之前價格較低的兩房，最低單價應該是在5.8萬元/平方米左右，沒有去到5.5萬元/平方米，不過目前兩房和小面積房源已經賣完了。”

據該工作人員介紹：“當下最便宜的房源是一套17層的3房，面積為86平方米，總價530多萬元，首付70萬元，月供2.4萬元，還款30年，單價約6.16萬元/平方米。”

按照正常市場情況，一套約530萬元的房源，三成首付得159萬元。而當下僅需70萬元首付，相當於首付僅約1.3成，單價6.16萬元/平方米也僅相當於參考價7.5萬元/平方米的8.2折。

對於首付為何這麼低，上述工作人員解釋道：“目前專案在做活動，相當於是給購房者送一成首付和兩年月供。”

還有部分開發商則通過降價補差價、免息湊首付等方式吸引客源。

比如位於光明區的華潤潤曦府和潤暉府兩個項目開啟了買房保價、降價補差價的行銷活動，只要購房者發現買“貴”了，華潤承諾全額賠付。

還有位於大鵬新區的保利青穀專案，推出了“0”利息換房計畫，宣稱僅需要首付30萬元起，就可買深圳地鐵海景房。在今年12月31日前成交，還能享受首期12個月免息分期。

12月12日下午，保利青穀專案現場工作人員通過電話向記者證實了上述福利的真實性：“不過所謂首付30萬元起，並不是只要首付30萬元。項目會提供大概12個月的免息期，讓購房者有時間去湊首付。具體的方式是，7天內先交5%首付，年底前再交10%，然後一年內交完剩餘首付。項目是明年年中交房，相當於是准現房。”

一邊是大幅讓利以及花式行銷，另一邊則有開發商撤銷了之前的福利，甚至有樓盤開始上調價格。

比如位於龍華的華僑城四海華亭收回了之前的購房折扣，仁恒公園世紀三期將9.4折上調至9.7折，The Town樂城二期則正式回收9.9折優惠政策。

還有樓盤更是宣佈直接漲價。

比如南山新盤恒裕柏悅灣宣佈11月28日起漲價，並喊話“時不我待，趁早搶佔”；阪田佳兆業雲望府則發了漲價海報，宣佈自12月13日起，所有在售房源價格上調4%。

當地樓市在回暖了？

開發商的種種表現，是否預示著深圳樓市正在回暖？

一位曾在頭部房企當過行銷策劃的資深人士向記者表示：“項目收回折扣甚至提價，也是比較常見的行銷手段，不僅有利於促進蓄客群體成交，同時也向市場釋放了積極信號。但開發商越是打折促銷，購房者可能越猶豫，買漲不買跌的心理在購房市場較普遍。”

深圳中原資料顯示，疫情防控放開後首周，深圳樓市整體供應和成交量環比上漲。新房成交方面，總成交991套，成交面積約103061平方米，環比大幅上漲82.9%；成交均價約67360元/平方米，環比上漲20.8%。

二手房方面，在過去一個月，深圳回暖較為顯著。據深圳中原資料，11月全市二手住宅過戶量為2168套，環比上漲25%，這個漲幅在過往半年裡達到最高。

12月12日下午，建誠晟業總經理苑承建通過微信向記者表示：“目前深圳樓市整體分化還是較為顯著，很多剛需購買力仍未完全恢復，預計市場還需要一定時間才能消化市場上的不利影響。而對大多數中小房企、民營房企而言，因獲得融資政策的利好有限，預計短期內仍會寄託於以價換量的方式加快銷售回款。”

同日下午，樂有家行銷副總裁郭鳳敏在接受記者微信採訪時表示，“第三季度，深圳部分區域房價跌幅較大，如百花學區房部分房源從單價15萬元跌到了8萬元，八卦嶺從11萬元跌到了6萬~7萬元等。也正因此，剛需客戶觀望心態明顯。”

雖說不少樓盤採用了較為“激進”的行銷方式，但成交並沒有太大突破。“如龍崗幾個剛需盤都是每週10套+的去貨量，南山悅時光首付一成起、桑泰龍樾首付一成起，但成交量還是沒有大的突破，剛需客戶觀望心態明顯，反倒是改善型客戶居多。”

據瞭解，《北京市數字經濟促進條例》將於2023年1月1日起施行。據悉，該條例將構建形成以地方數字經濟立法為統領，以政策開放、標準創制等為支撐的政策體系。

可以看出，數字經濟已成為時下熱門賽道之一。而據《中國互聯網發展報告2021》顯示，中國產業數位化進程持續加快，規模達到31.7萬億元。其中，不動產數位化水準也在不斷提升。

12月8日，在中國房地產業協會指導下，易居克而瑞舉辦了第五屆CIOC不動產數位化峰會並發佈《2022不動產數位化轉型發展報告》（以下簡稱《報告》）。《報告》指出，從不動產開發側的數位化應用發展水準看，大部分Top50房企目前處於從資訊化到數位化遞進的過程中。不過，2022年TOP50房企整體數位化投入下降近10% ，而提升客戶服務力則成為房企數位化建設首要目標。此外，資料指出，央企、國企投入保持微增長、頭部民營房企投入放緩、中部民營房企投入明顯減少。

2022年TOP50房企整體數位化投入下降近10%

《報告》顯示，2022年TOP50房企整體年均數位化投入金額為1.2億元，而2021年的年均數位化投入金額為1.31億元。相較之下，下降近10%。其中，央企、國企投入保持微增長、頭部民營房企投入放緩、中部民營房企投入明顯減少。

從2020年開始，TOP50房企整體年均數位化投入增長率就呈下降趨勢。2020年TOP50房企整體年均數位化投入增長率為58%，2021年降到46%，到2022年的增長率為-8%。同時，克而瑞還在研究報告中指出，預計2023年的增長率會進一步下降，降幅為13%，TOP50房企整體年均數位化投入金額僅為1.05億元。

值得注意的是，易居企業集團執行總裁、克而瑞集團CEO張燕指出，整個不動產行業現在已經形成了不動產開發和不動產運營兩條並行條線。不動產開發以住宅開發為核心，從投資、建造、行銷，到整體的大運營。而不動產運營是開發商在尋找第二曲線以及探索多元化佈局的過程中，逐步沉澱形成的六大場景，其中包含了商業辦公、產業園區、物業、租賃、康養、文旅等。

不過，張燕也表示，從不動產開發側的數位化應用發展水準看，大部分Top50房企目前處於從資訊化到數位化遞進的過程中，其中最關鍵的一個環節是內部系統和資料的貫通，2022年接近 5 成的TOP50房企已經完成了這一階段的建設。

此外，提升客戶服務力成為2022年TOP50房企數位化建設首要目標。據瞭解，2021年TOP50房企數位化戰略目標為提升內部運營效率，實現降本增效。

同時，易居企業集團CEO丁祖昱在12月8日第五屆CIOC不動產數位化峰會上直言，“當前，房地產行業經過最近一年半調整，首先，回歸了房地產發展的初心，行業發展越來越平穩、健康，‘房住不炒’成為房地產發展的核心理念。第二，更加平靜，整個行業經歷過暴利時代、超高增長時代後，能夠回歸理性。第三，行業更多確定性，例如政策上的確定性，包括‘房住不炒’相關政策的發佈；從‘救項目’到‘保企業’，金融政策也有了更多的確定性；從維護市場的穩定到適度刺激需求端，市場政策的確定性也在加強。”

後疫情時代要通過不動產數位化轉型

隨著防疫“新十條”的發佈，後疫情時代不動產發展機會何處尋？

上海超級計算中心主任，上海大資料聯盟秘書長李根國指出，未來所有行業和生活，都要向數位化方向發展。其中，傳統房地產成為社會轉型發展的大資料提供商。

據瞭解，2021年7月 上海市出臺《關於全面推進上海城市數位化轉型的意見》，並提到經濟數位化、生活數位化、城市治理數位化。

國家資訊中心資訊化和產業發展部主任單志廣也表示，“後疫情時代，我們基本進入了智慧、智慧、數字無處不在，全滲透、全融合、全模式、全場景的新型發展趨勢。‘十四五’新型智慧城市和數字經濟將進入深化應用、模式創新、效果導向、長效發展的深水區。”

同時，單志廣指出，新型智慧城市的轉型發展新趨勢：從平時狀態向平急結合轉變；從穩態系統向敏態系統轉變；從單一物理空間向社會空間、網路空間等多維空間轉變；從倚重大腦向大腦與“神經末梢”聯動轉變；從人力密集型向人機物多元融合交互轉變。

值得一提的是，目前不少房企內部已經進行了數位化建設，並推動數位化邁上新的臺階，如華潤置地、復星集團。

據記者瞭解，華潤置地的智慧建造體系整體規劃中就是以BIM體系為基礎，打造一個覆蓋整個價值鏈全週期的平臺，從設計到生產施工交付到後期的運維，目的是實現整個智慧建造的轉型升級，最大化的提高生產效率。

“在我們把一個大廈建成移交給相關的業主方管理方的時候，我們同時也把我們設計和建造過程當中形成的一個BIM體系架構移交給新的管理方，真正的實現了數位孿生，便於未來的整個大廈的服務和運維。”華潤置地高級副總裁、CIO 孔小凱說。

而據復星集團-復地產發&復星蜂巢CDO、蜂高科技總裁皮人偉介紹，目前復星集團8個涉房BU（復地、高地、商業、星選、雲尚、 策源、康養、構家）圍繞“投融建管退”提供數位化能力建設，共計有6類100多個產品，圍繞功能覆蓋、架構性能、使用者數量、資料中斷點等維度，進行相關的系統磁片點，通過技術層面和業務層面發現問題，並找到解決方案。

雖然如今不動產數位化正在快速發展，但仍面臨很多難點。中海科技副總經理余祥鑫就指出，如今地產企業數字家庭建設面臨四大挑戰：供應商規模小，解決方案、APP、設備不成熟，產品品質是否穩定無法保證；專案上有新的需求時，難以快速的研發、實驗和落地；產品和設備種類多，大貨交付後，售後維保面臨巨大挑戰，供應商持續維護能力無法保證；無法實現使用者洞察和服務運營，無法進行客研層面的大資料閉環。

12月13日，據杭州住房公積金管理中心官網，杭州住房公積金管理委員會發佈關於調整住房公積金貸款政策的通知。

《通知》顯示，為進一步發揮住房公積金信貸作用，支援繳存職工合理的住房需求，對杭州市住房公積金貸款有關政策作出調整。

按照《通知》，職工家庭名下無住房，無住房貸款記錄或有商業性住房貸款記錄且相應貸款已結清，為改善居住條件申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，執行首套房政策，貸款首付款比例不低於30%。

對於職工家庭名下擁有1套住房，或無住房但有住房公積金貸款記錄且相應貸款已結清，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，執行二套房政策，貸款首付款比例不低於40%。

此外，職工家庭名下擁有兩套及以上住房或未結清住房公積金貸款的，不得申請住房公積金貸款。

按照通知，調整實施範圍為購買所處上城區、拱墅區、西湖區、濱江區、蕭山區、餘杭區、臨平區、錢塘區、富陽區、臨安區的普通自住住房。

該通知自2022年11月28日起施行，合同網簽時間在2022年11月11日及以後的，按本通知規定執行，新建商品房以商品房網簽買賣合同簽訂時間為準，二手住房以房屋網簽轉讓合同簽訂時間為準。 2022年11月11日前已完成合同簽訂的，按原政策執行。

在此之前，杭州的商業性個人住房貸款已作出調整。 據錢江晚報·小時新聞11月11日報導，杭州某銀行下發《關於調整杭州市個人住房按揭貸款政策的緊急通知》，通知中對杭州首套住房的貸款部分認定條件、二套首付比例以及首套房、二套房貸款利率進行了調整，杭州多家銀行工作人員予以確認。 根據通知，對於杭州首套房首付三成的認定條件由「認房又認貸」變為「認房不認貸」，即在杭州沒有住房，但有住房按揭貸款記錄，並且貸款已經結清的購房者，可以按照首套房貸政策執行。

另外，貸款購買二套住宅的購房者，最低首付比例從此前的六成調整為四成。

其中，首套房貸利率最低調整為4.15%，二套房貸款利率最低調整為4.9%。

富力地產（02777）公布，關於控股股東、實際控制人、執行董事張力被調查一事，獲悉倫敦法院就美國一宗有關 Z＆L Properties Inc﹒ 的待決案件向張力授出保釋。

該集團指，並未就有關保釋提供保證金，且不擁有該公司權益，該公司由張力及關聯方持有，所涉案件與其無關，有關事項對生產經營、財務狀況及償債能力無重大不利影響。

億達中國(03639)公布,11月合約銷售金額約為7,400萬元(人民幣．下同)及權益合約銷售金額約為6,000萬元,按年分別跌約81.2%和77.4%.同期,集團的銷售面積為5,807平方米及權益銷售面積為4,514平方米,銷售均價約為每平方米12,776元及權益銷售均價約為每平方米13,349元.

今年首11個月,合約銷售金額約為17.3億元及權益合約銷售金額約為14.4億元,按年跌58.7%和61.7%.銷售面積為14.86萬平方米及權益銷售面積為11.39萬平方米,集團的銷售均價約為每平方米11,639元及權益銷售均價約為每平方米12,642元.

渣打大中華及北亞區首席經濟師丁爽表示，預期今年內地經濟按年增長3％；隨著中央11月起放寬防疫政策，以及加強房地產市場支持力度，預測明年經濟增長5﹒8％，相信中央可能將明年增長目標設定於5％以上。

＊明年第二季料降準25基點＊

他提及，內地明年首季經濟增長3.5％，次季增速加快至7％，受到今年同期基數較低帶動；至於明年第三和第四季分別增長5.8％和6.5％，料短期內貨幣政策維持比較寬鬆的政策，明年第二季或降準25個基點，料下半年貨幣政策將會轉向「中性」。

他指出，參考過去一星期的發展，現時內地政府在放寬管控措施的速度或超出該行預期，而內地政府早前亦就房地產「金融16條」措施，預期下半年銷售才有望逐步企穩並緩慢回升，難以出現強勁反彈，坦言房地產不再成為經濟的拖累，但很難成為經濟的增長引擎，料今年房地產投資可能累跌9％至10％。

廣州市政府常務會議審議通過《廣州市人口與計劃生育服務規定》。在關於房地產方面提出，二孩以上家庭購買首套住房，公積金貸款額度可適當提高。此外，廣州市符合住房保障條件且有未成年子女的家庭，住建主管部門在實施公租房保障時，可以根據未成年子女數量在戶型選擇等方面給予適當照顧，對有未成年子女的三孩家庭按規定給予優先保障。

內房配股此起彼落，德信中國（02019）昨早公布，以先舊後新方式配售2.68億股股份，佔擴大後股本約9.03%；每股配售價0.881元，較周一收市價1.1元折讓19.9%，集資2.36億元。該公司稱，擬將所得款項淨額2.31億元，用於公司現有業務的未來發展、償還現有債務，以及營運資金和一般企業用途。德信中國控股股東持股量將由70.96%攤薄至64.55%；其他股東則由29.04%攤薄至26.42%。

該股昨天未有跌穿配股價，全日低見0.89元，急瀉19.1%，收報0.92元，勁挫16.4%，成交額4.36億元。該股11月至今累漲20.6%，年初至今下滑69.3%。

中港通關難擋跌勢 促政府撤辣

樓市進入下行周期，仲量聯行香港主席曾煥平分析稱，受到經濟存在不明朗因素影響，加上息口趨升，明年樓市未有任何利好因素支持，就算中港兩地順利通關，亦難阻跌勢持續，中小型住宅樓價將再挫10%。他同時呼籲政府為樓市撤辣，惟認為即使減辣也不會令樓市反彈。

首11月瀉11.6% 買賣20年低

曾煥平表示，美國聯儲局連續大幅加息，加上第五波疫情及經濟前景低迷，導致今年本港住宅市場正式踏入下行周期。截至11月底，中小型住宅樓價今年累計下滑11.6%；豪宅因缺乏非本地買家及新供應充足，樓價今年回落4.4%。今年住宅買賣數量為過去20年以來最低，平均每月成交量僅約4000宗，置業需求疲弱導致發展商開始延遲推售新盤，目前約有1萬伙在2022年已獲批預售樓同意書的新盤單位尚未售出。

他指出，一手單位滾存貨量高企，料會加劇新盤競爭，發展商將增加折讓幅度促銷，直接拖低樓價。而按揭息率上升將持續抑壓置業需求，預期2023年中小型住宅樓價將再挫10%，豪宅價格則會下跌5%至10%。他直言，中港可如期通關的因素已經計算在內，因為「通關不等於可以通到錢嚟香港」，現時內地經濟疲弱，復甦需時，而且當地資金管制較嚴，不會預期通關後會有大量內地買家來港買樓。

對於政府需否檢討辣招，曾煥平認為，「因為當年推出係需求管理措施，但而家市場需求明顯不足」，故目前有必要即時完全撤辣，以推動經濟活動。因樓市跌勢已成，進入下行周期，他形容樓市「唔會係㩒個掣就會即刻醒返」，即使撤辣亦不會令樓價立即轉升。他相信，若政府放寬辣招，中小型住宅樓價跌幅或可放緩，但仍有5%下跌空間。

由於市況低迷，仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強估計，政府於2022至2023財政年度餘下的賣地、市建局及鐵路項目招標只能帶來約355億元的土地收入，連同早前約218億元的土地收入，將難以達成早前目標1200億元的地價收入預算。他預料明年發展商投地將繼續保守，地價將會向下，跌幅將較樓價更為顯著。

中環寫字樓租金有望轉升5%

至於寫字樓市場方面，今年租務交投呆滯，整體甲級寫字樓空置率由去年底的9.4%，上升至今年11月底的11.6%；整體租金首11個月則回落3.3%。仲量聯行商業部資深董事郭禮言（Sam Gourlay）期望，香港於2023年全面開關後，令內地及跨國企業的租賃需求回升，預期明年整體租金將橫行，但核心商業區中環的租金或有機會轉升最多5%。

零售消費於今年維持平穩，主要仍依賴本地消費，全年核心街舖租金下跌10.6%，空置率達16.6%。下半年疫情回穩，加上舖租顯著調整令租戶重拾信心在多區物色商舖。仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧稱，訪港的旅客恢復及內地與香港通關後，商舖市場便可望出現較顯著的復甦，預期核心街舖租金將於明年上升5%至10%。

疫情和加息因素夾擊，2022年一手推盤步伐大受影響。中原地產統計，今年全港只得27個全新樓盤開售，涉及12030伙，當中約6817伙售出，銷售率約56.7%；連同貨尾項目計算，今年全年整體一手市場成交量料跌穿1萬宗，兼創2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》實施以來新低，較去年大跌逾四成。

27全新盤銷售率僅57%

中原地產指出，截至昨天為止，今年一手市場只有約9000宗成交，預計全年交投量不足1萬宗，較去年全年錄得逾1.72萬宗，急瀉超過41.9%。2021年一手市場有約40個全新盤登場，惟今年只有約27個，涉及的全新單位數目更由去年逾1.7萬伙，大減約29.2%，至12030伙；截至本月12日，前述逾1.2萬戶只有約6817伙或約56.7%售出。

淡市之下，新界區樓盤銷情一枝獨秀，中原地產指出，新地（00016）屯門NOVO LAND項目，今年推出第1A及第1B期，累計售出1545伙，佔該兩個期數共1624伙約95.1%，為今年全港銷量最勁的一手發展項目。

不過，市區新盤表現疲弱，有5個樓盤銷售率僅1%至7%。港島區更慘淡，去年有10個新盤公布價單，惟今年只有零星超級豪宅項目「試水溫」，截至本月9日，港島區年內暫錄321宗一手私樓買賣登記，全年料跌穿2008年低位，創1996年有紀錄以來港島區一手登記量新低。

內地與本港可望快將通關，該行對明年一手市場看法趨正面，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，本港經濟及社會活動逐漸復常，內地陸續放寬通關等措施，美國加息步伐放緩，今年12月本港樓市氣氛明顯改善，二手劈價盤被消化，只要內地和本港正式通關，明年農曆新年前樓市很大機會出現「小陽春」，發展商將全力推盤，明年一手成交量料回升至約1.6萬宗，樓價亦將於2023年第一季見底反彈。

二手市場繼續有勁蝕個案，黃大仙現崇山一個單位放盤近兩年，最終虧損450萬元連租約脫手。另外，東涌東環有業主持貨7年出貨，明賺實蝕。

利嘉閣地產分行高級市務經理李嘉輝表示，現崇山蝕讓個案為2座低層D室，實用面積963方呎。原業主早於2021年3月開始放售該單位，叫價與2018年購入價2000萬元相同，期後因應市況多番降價，惟仍乏人問津。至最近有區內業主賣樓後覓租盤，願一次過付1年租金承租上述單位，原業主見單位未知何時可賣出，遂以每月3.5萬元租出，同時繼續放售。

單位租出未幾，卻有買家出現，最終累減450萬元，以1550萬元連租約成交，呎價16096元。原業主持貨4年賬面勁蝕450萬元或22.5%。

東環低層沽620萬明賺實蝕

美聯物業分行高級分區營業經理李錦榮透露，東環2B座低層3室，實用面積479方呎，原業主數月前以720萬放盤，上月減至640萬元，商務客趁有望再放寬通關前把握低位入市良機，最終以620萬元成交，呎價12944元。

資料顯示，原業主於2015年以607.3萬元一手購入，7年賬面獲利12.7萬元或2.1%，惟計及釐印費及交易等費用，虧蝕逾10萬元。

另一方面，中原地產高級資深分區營業經理許偉業稱，葵涌新葵興花園B座低層1室，實用面積480方呎，原業主在今年5月以680萬元放盤，期間已主動減價，直至上月同屋苑同面積單位錄得574萬元低價成交後，該名原業主把物業叫價狠劈至550萬元，隨即吸引多組買家還價505萬至515萬元，最終由一對年輕情侶以522萬元購得，平均呎價10875元，而最新成交價在約1個多月間回落約9.1%。

許偉業指出，原業主於1996年12月以248萬元買入單位，26年賬面獲利274萬元或1.1倍。

本港開始放寬防疫措施，有助刺激零售及餐飲消費。據中原（工商舖）統計，11月四大核心消費區商舖空置率走勢平穩，銅鑼灣空置率約5.71%，仍為主要地區中最低。

中原（工商舖）資料顯示，核心消費區商舖空置率窄幅上落，銅鑼灣最新錄得約5.71%，按月輕微上升0.1個百分點，但整體為各區中最低；中環11月空置率為12.87%，按月微跌0.02個百分點；旺角空置率按月錄0.1個百分點跌幅，至約8.67%；尖沙咀空置率則上升0.08個百分點至10.77%。

憧憬0+0 冀增商戶信心

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，自入境隔離措施放寬至「0+3」後，訪港旅客人次顯著上升，為商舖市場帶來較強大消費力，支持商戶租舖開業信心。踏入12月，為傳統消費旺季，料市民消費意欲會見高漲，進一步利好舖市。今年農曆新年較早，應節租客亦已開始積極物色心儀舖位短租，加上期待政府或實施「0+0」入境措施，預料商戶開業信心會陸續增強，商舖空置率可望有機會回落。

呎價約6500元 兩年累挫近6成

全幢商廈仍有財團注視，九龍灣高銀金融國際中心交易再有新進展。該項目於9月份曾以67億元易手，惟最終取消交易，需作重售。

消息稱，項目最終獲基金以約60億元洽購至尾聲，料快將成事，呎價僅約6,500餘元，較兩年前易手價大跌近6成。

本年5月，外資測量師行獲接管人委託，標售九龍灣高銀金融國際中心全幢商廈，項目獲5個以上財團入標，包括本地財團及外資基金，其後進入次輪競投，並於7月截標，9月份項目獲財團以約67億元購入。

9月曾67億售 惟交易上月取消

不過，交易一波三折，今年11月份，以67億元購入商廈的投資公司，稱已支付訂金2.5億元，該公司入稟稱接管人在11月1日通告終止協議並沒收訂金，故要求法庭頒令賣方執行買賣協議。

消息指，最終項目需重新放售，近期獲外資基金出價洽購，涉及約60億元，估計快將成事。若按最新洽購價計，較9月67億元成交，價格再跌1成。

市場人士透露，是次洽購基金，包括太盟投資（PAG），該基金過往亦有投資東九龍甲廈，如位於牛頭角國際貿易中心，前稱為豐樹中心，由新加坡基金豐樹產業早年投得觀塘道地皮自行發展，提供56.9萬平方呎樓面，並於2018年入伙。

2019年PAG以近90億元，向豐樹基金購入全幢商廈，作長綫收租，現時租務甚理想，包括宏利保險租用14.5萬平方呎樓面，並易名為宏利廣場。此外，消息指是次豐樹基金，亦有參與收購高銀金融國際中心。

高銀財困抵押 買賣一波三折

九龍灣高銀金融國際中心樓高31層，總樓面面積約92萬平方呎，每層樓面面積約3.5萬平方呎。據悉未計高銀使用樓層，現時出租率約7成，呎租約27至33元。若最終物業以約60億元易手，呎價僅約6,500餘元，價格較同區甲廈低至少4成，相信亦因基金見呎價明顯回調，故趁機入市。

翻查資料，高銀於2011年7月以34億元投得該商業地皮，項目於2016年入伙，一直作集團總部及收租用途。惟近兩年高銀金融 （00530） 陷入財困，故高銀金融國際中心多次傳出放售，及曾多次抵押該廈。

其後於2020年7月遭優先抵押票據持有人（包括新加坡主權基金GIC及德意志銀行）委任的接管人Borrelli Walsh入稟，要求接管高銀金融國際中心，並於同年9月，物業被接管人委託標售，其後高銀金融公布以143億元向商人FONG Tim出售物業，惟最終未有如期成交。若以是次60億元洽購價計，較2020年一度易手價格大跌58%。

尖沙咀屬於傳統商業區，區內新增的商業用地供應罕有，發展商惟有透過收購舊樓重建補充土地儲備，區內9個重建項目，合共提供約112萬平方呎樓面。

據統計，區內至少9個重建項目正在進行，涉及約112萬平方呎樓面，有8個屬於舊樓收購重建而來，而由帝國集團發展的中間道11號酒店項目，則為跟海員俱樂部的「海員之家」重建而成。

總樓面逾34萬呎 集酒店會所一身

該項目佔據尖沙咀黃金地段，早於90年代開始傳出重建計劃，直至近年海員俱樂部決定跟帝國集團合作，將重建成1座40層高酒店，項目總樓面約34.7萬平方呎，包括5萬平方呎樓面需留予海員俱樂部作教堂及會所，而發展商營運的酒店樓面則約30萬平方呎，屬於區內近年規模最大的商業項目。

其次，在上世紀60年代落成的香檳大廈，曾經是九龍區最高物業，由於恒地 （00012） 系內在鄰近持有美麗華廣場及酒店，發展商早在10年前已經展開收購。

香檳大廈分A及B座，當中以B座收購比較順利，已經達至逾8成業權，並在2年前申請進行拍統一業權，若果獨立展開重建，單計B座地盤面積1.23萬平方呎，規劃為商業用途，可建商業樓面約14.74萬平方呎。

亞士厘道商廈 料明年初落成

另一邊廂，在漢口道、亞士厘道亦有不少中小型的重建地盤，當中原本由資本策略 （00497） 收購的亞士厘道重建地盤，在2年前以約17.6億元轉售予建灝地產，目前正興建21層高商廈，總樓面約10萬平方呎，每層樓面約5,500平方呎，預計將於2023年初落成。

至於鄰近海防道的漢口道一帶近年亦有不少舊樓獲收購，當中新世界 （00017） 或相關人士早在2016年已經開始收購漢口道43至49A號漢口大廈，現樓為1幢樓高11層的商住大廈，地盤面積約11,565平方呎，規劃為商業用途，地積比率為12倍，重建樓面約13.9萬平方呎。

除了重建計劃外，受到疫情影響，栢麗購物大道業主立案法團就整條栢麗購物大道地下及1樓向城規會提出申請，由「休憩用地」改為「食肆及商店及服務行業」，包括作為自助餐廳、咖啡室及茶室等用途，當中食肆所佔樓面不少過一半。

受到疫情及防疫措施影響，本港旅遊尚未復甦，據戴德梁行研究指，香港再次失落全球最貴零售大街，尖沙咀廣東道每月呎租水平約933元，按年下跌5%，亦較疫情前下挫41%，位列全球第2貴街道。

位列全球第2貴街道

根據戴德梁行的2022年《全球主要零售大街》報告指，追踪了92個城市的一綫零售區，根據主要租金價值及最昂貴的零售區進行排名，當中紐約第五大道位列全球最貴，每月呎租約1,300元，其次則為尖沙咀廣東道（呎租933元），第3名則為意大利米蘭蒙特拿破侖大街（呎租約897元）。

過去幾年疫情前，銅鑼灣羅素街曾2019年位列全球最貴零售街道，惟疫情下令該區租金大跌49%，而尖沙咀廣東道雖然亦較疫情前大跌41%，但廣東道跌幅較羅素街為低，故此在去年及今年的調查則指，廣東道取代羅素街成為全港最貴租街道。

事實上，缺乏遊客支持，廣東道租金較疫情前明顯回落，早前內地體育服裝品牌李寧 （02331） ，以每月約200萬元，租用尖沙咀廣東道新港中心逾7,000平方呎複式舖，涉及地下及1樓。翻查資料，該店舖地下面積5,243平方呎，1樓建築面積2,443平方呎，原由連鎖金行周生生 （00116） 自2005年開始承租，月租高達約700萬元，直至數月前合約期滿遷出。如今李寧以約200萬元承租，租金下跌約逾7成。

佳兆業（01638）及宏達控股合作發展的長沙灣弦雅，銷售已接近尾聲，項目最新售出1伙開放式單位，呎價高見2.25萬，造價不俗。

利奧坊．壹隅加推8伙

弦雅最新售出單位為23樓D室，面積212方呎，屬標準單位，採開放式間隔，單位以477.61萬售出，呎價22529元，造價理想。位於醫局街203號的弦雅已屬現樓，共提供95伙，項目由2020年底推售至今，已累售約90伙，套現逾4.55億元，僅餘3伙有待買家承接。

恒基旗下旺角利奧坊．壹隅昨日公布新一份銷售安排，加推位於1座合共8伙發售，於本周六以先到先得方式供認購，單位面積由267至383方呎，屬1房及2房戶型，以最高折扣8%計算，折實平均呎價約21559元，最平單位為1座8樓M室，面積267方呎，折實入場費553.38萬，呎價20726元；最貴單位為1座15樓L室，面積383方呎，折實售價857.62萬，呎價22392元。

信和、會德豐地產、嘉華國際及爪哇發展的維港滙亦售出1伙，為6座7樓B室，面積490方呎，以1187.9萬售出，呎價24242元。新地元朗PARK YOHO Bologna昨日售出8B座8樓D室，面積279方呎，以426.91萬售出，呎價15301元。

政府大力發展北部都會區，區內發展自然備受關注，其中元朗除有不少財團申請改劃地皮發展外，亦有財團密密併購地皮發展，元朗私樓柏麗豪園對出、即毗鄰山下路的一幅土地，近期有財團斥資約3.655億購入。

毗鄰柏麗豪園

為把握大灣區發展機遇，近年政府大力發展北部都會區，吸引不少發展商紛紛在區內「插旗」，上述地皮位於丈量約份第120約地段等餘段，即位於私樓柏麗豪園對出、毗鄰山下路，目前屬露天貨倉或停車場，新近獲財團以3.655億購入。據了解，地皮佔地面積1.66萬方呎，地皮呈方形，若以地積比3.5倍發展，估計可建樓面約5.82萬方呎。

事實上，上述地皮的鄰近位於元朗欖口村路及欖裕路交界、即毗鄰南元朗官立小學、私樓翹翠峰的一幅用地，於今年初以逾1.85億易手，當時市場消息指，該欖口村路用地買家為新世界。

據了解，上述欖口村路地皮佔地面積約9.74萬方呎，若以地積比3.5倍發展，估計可建樓面約34.09萬方呎。

據新世界年報顯示，截至今年6月底該公司於新界區持有約1632.74萬方呎農地儲備，單計元朗區已持有約1125.84萬方呎，佔整體農地儲備約69%。