央行日前理監事會議談到，貨幣政策轉向會比房市管制來得早，不動產信用管制措施還是會持續一段時間；不過房地產業者已快凍抹條！豪宅限貸令迄今已實施屆滿10年，不但全台房價平均上漲近1倍，當年畫下的豪宅線，台北市門檻7,000萬元，新北市6,000萬元，其它縣市4,000萬元，且限貸4成、無寬限期，更被市場專家幹譙到爆；愛山林建設總經理張境在喊話央行，應「滾動式」檢討，鬆綁豪宅總價門檻。

張境在表示，央行自2012年12月迄今，針對豪宅緊縮貸款成數，自然人包括第三戶以上購屋貸款最高成數，從原本的6成，限縮到目前的4成，限貸門檻各城市不同，台北市7,000萬元，新北市6,000萬元，其它縣市4,000萬元；不過，10年下來時空環境變化很大，在通膨時代物價上漲，央行限貸令竟10年都沒檢討，已造成壓縮住宅品質的後遺症。

張境在表示，近幾年物價上漲明顯，營建造價更是逐年攀升，政府已陸續調整每年的綜合所得稅免稅額度、基本工資、及公教人員薪水等，為什麼唯獨限縮豪宅總價的門檻，從來不去檢討，建議央行應滾動式調整。

據國泰房地產指數統計，2012年央行實施豪宅管制令時，全台每坪平均房價約24.8萬元，不過10年後2022年第三季最新統計，每坪已來到47.23萬元，漲幅達九成二、近1倍之多。

依豪宅總價門檻來觀察，10年來房價跳漲驚人，以桃竹中南高五大城市來說，10年就大漲1～1.6倍，其中新竹每坪平均已接近新北市的52.92萬元，達49.66萬元，80坪的房子就可能踩到紅線。

業者叫屈指出，80坪的房子、扣掉公設後室內居住面積約48坪～50坪，怎麼可以定義為豪宅，讓想換面積大一點的換屋客、自住客，也受限4成貸款的緊箍咒；因此有些客戶只好買兩戶小坪數、合併成一戶，或是建商乾脆刻意設計成總價3,999萬元以下的中小坪數產品，閃避限貸令。不過，如此也難免刻意扭曲都市計劃，可以蓋大坪數的基地、偏偏只能蓋中小坪數的多戶大樓。

近年新竹竹科產值、在地所得及消費力持續提升，不僅住宅市場房價持續飆高，商用不動產市場更「吸金」，根據商仲業者統計顯示，上市櫃企業布局新竹地區商用及土地資產金額，在2019年以前僅占全台3％以下，近二年已飆至8％以上，成為全台六都之外不動產市場最吸引企業投資的區域。

據信義全球資產調查，上市櫃企業在新竹地區取得大型商用、工業地產及土地、地上權交易規模，2018～2019年間每年僅約在60億元，不過自2020年疫情以來，製造業榮景、台商回流帶動企業擴大投資，新竹商用市場能見度大幅提升，商用及土地交易規模突破150億元，去年更達283億元，今年雖整體市場急凍萎縮，不過新竹仍有189億元交易規模，占全台8％以上。

過去新竹商用不動市場僅依賴企業自用買盤支撐，不過近二年來，過去以北中南核心都會區投資的壽險業，將布局眼光延伸至新竹，包括去年新壽56億取得「萊恩廣場」、中壽23億入手「雲智匯」商辦，今年全球人壽58億買下新竹國賓飯店、富邦人壽26億買下新竹工業區土地，壽險業布局新竹收益型資產手筆擴大；加上近二年來如聯發科、達發科、鴻海、碩禾、致伸、新日興、力成、晶心科、晶豪科等科技業也在新竹取得資產，帶動新竹商用及工業地產交易規模。

聯發科今年也以37億餘元取得竹北高鐵特區地上權案，將興建辦公大樓，此外近一年多來華固建設也陸續投入12億元，取得光埔二期自辦重劃區土地。

信義全球資產經理林建勛表示，近年新竹不僅住宅房價增值驚人，科技業對擴充廠房及廠辦需求大增；而壽險業也著眼比起核心都會區更高租金收益率，將資產布局眼光擴至新竹，兩大買盤帶動新竹，成為商用不動產市場新亮點。

備受關注的《平均地權條例》中的打炒房條款，立法院內政委員會預計21日排審，最快明年1月中休會前完成三讀。其中私法人購買住宅將採許可制，可購買住宅作為參與都更危老、員工宿舍、具規模性的長期出租等三項目的使用。

九合一地方選舉後，總統蔡英文召開高層會議，強調要繼續推動居住正義等住宅政策，上會期沒機會初審的《平均地權條例》，在這會期最後倒數一個月，力拚完成三讀程序。

專家：平均地權條例若過關 商用不動產添翼
打炒房再出重拳 李同榮砲轟時機不對
預售屋炒作嚴重 打炒房條例捲土重來
本次打炒房修法的重點在於限制私法人購買住宅、預售屋交易限制，內政部已擬定五大子法予以配套管理，包括：私法人買售供住宅使用房屋許可辦法、預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法、預售屋買賣契約讓予或轉售之情形公告、實價登錄申報查詢辦法修正、檢舉獎金制度。

修法說明中指出，私法人原則上無「居住」需求，現行對私法人購置住宅無相關限制規範，易使住宅成為私法人投資炒作標的，導致住宅市場發生投機壟斷。

因此，內政部提出新增《平均地權條例》第79條之1：「私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計畫，經中央主管機關許可。」

子法「私法人買售供住宅使用房屋許可辦法」中規範，私法人包括依法設立的社團法人（公司）和財團法人，買賣住宅（含預售屋）要先檢具使用計畫，向內政部申請許可。

私法人購置住宅僅限於3大目的：參與都更危老整建使用、作為員工宿舍、具規模的長期出租經營。

在預售屋交易管理方面，「預售屋買賣契約讓予或轉售之情形公告」中規範，簽約後若遇重大事故無力繳款，可以向地方政府申請換約，重大事故包括：非自願失業、重大傷病，以及其他重大事故。

為避免濫用重大事故為理由申請換約，經地方政府同意換約後，每人在2年內只能換約1戶。除上述重大事故外，配偶與直系血親、二親等旁系血親之間，可以進行預售屋換約，不限2年1次。

而為防止不肖建商以假的資訊進行實價登錄，擾亂市場，未來預售屋解約也須申報實價登錄，實價登錄系統上也會註記該戶已經解除買賣契約。

本次修法同時增設檢舉獎金制度，鼓勵民眾對實價登錄不實、不動產炒作等違規情形進行檢舉，檢舉人必須提供明確事證，以避免浮濫或不實檢舉的情形。

違規者將處100萬元以上，5,000萬元以下罰鍰，將提供罰鍰的一定比例給檢舉者，相關規範仍在擬定中。

企業總部升級需求夯！華固、遠雄、國揚、興富發、長虹、皇鼎、海城等七大建商同步加碼雙北市，開發12筆廠辦大案。與往年不同的是，在銀行緊縮土建融政策的緊箍咒下，最近建商開發廠辦大樓已紛紛改弦易轍，以往的自地自建模式變少，反而與地主合建或幾家公司一起合資的模式，愈來愈多。

據第一太平戴維斯的調查，近年大型建商相中產業辦公總部空間的升級需求，紛紛卡位雙北，開發科技廠辦大樓，包括華固等七大建商都同步加碼。其中國揚最積極，一只氣卡位五筆，包括：內湖新湖二路「國揚洲際企業總部」、三重光復路「國揚數位大樓」、土城案、汐止汐萬路案、中和中原段案。

皇鼎去年逢高處分不少資產後，滿手現金，也伺機轉戰新北市，卡位五股台通光電合建案、土城工業區案。華固則簽下北投正大纖維都更案，未來可分回總銷就上看206億元，可望是北投規模最大的廠辦案。

興富發也罕見卡位工業地的廠辦開發案，簽下汐止新隆儲運公司的1.4萬坪合建案，屆時可望是大規模開發案。廠辦鼻祖遠雄首度揮軍泰山，簽下龍達塑膠的廠辦合建案。

第一太平載維斯董事長黃瑞楠表示，不少建商看好工業不動產市場，近年紛紛透過合建方式，以擴大在雙北市廠辦市場的布局。從三重、五股、泰山、土城、汐止、內湖、南港、中和，都有大型廠辦開發案。

黃瑞楠表示，與往年最大的差異，是近年建商和地主合建廠辦的案例增加了，因為央行緊縮不動產信用管制，緊縮土融和建融，相對影響建商買斷土地的資金來源；最近接近年底，更有不少銀行紛紛詢問貸款建商，可否部分還款，另外部分已借款案件，則詢問是否有依照以原定開發計畫進行。因此為分散風險，不少建商紛紛轉向合建方式，取得廠辦開發案的土地原料。

另外，黃瑞楠表示，隨著大台北捷運路網成形，與政策推動的產業轉型，廠辦買氣也從台北市中心擴大到新北市，例如中和、土城、新莊與三重的廠辦買氣，最近也直接被推升。結合在地廠房群聚效應，未來將掀起豐沛的產業辦公室升級需求。

台北市不單住宅高齡化，多數辦公室商圈也碰到「高齡辦公室」問題，以台灣地標「台北一○一大樓」為例，屋齡已達十八年，更別說早期北市金融商圈的敦南、敦北，甚至南京松江商圈，有更多棟屋齡超過三十年的辦公室大樓。

非核心區更舊 逾半高齡辦公室
根據仲量聯行統計，截至今年第三季止，北市頂級辦公室總量體近八十三萬坪，其中屋齡三十年以上的面積超過二十萬坪、占總量體比重逾二十四％︰至於北市非核心區域的辦公大樓的屋齡更為老舊，超過五成屋齡都在三十年以上。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，北市住宅雖有人老、屋老的雙重危機，但礙於產權分散、利益需要調和，加上缺乏重劃區提供新供給刺激，因此新陳代謝速度慢；相對來說，辦公室大樓多半屬單一產權，甚至是單一用途，重建速度反而較快，以今年前三季的建照核發面積來看，北市辦公、服務類總樓地板面積高達三十六萬坪。

目前重建指標辦公室個案如南港調車場、京華廣場、新壽南京、富邦產險等，顯示在政策獎勵、產品升級，以及ESG等轉型推動下，商用市場的佈局最快，具領頭羊效益。

淨零排放壓力 老辦也掀改建潮

未來商用市場勢必面對供需再平衡的挑戰，大樓的招商、租金表現會反應個別條件的落差而出現M型化趨勢，「綠色溢價」的後勁會越來越強，跟一般住宅市場截然不同。

尤其在「淨零排放」潮流下，北市多數老舊辦公室已經不符合需求，加上未來五年北市辦公室將出現大量新增供給，將造成高齡化辦公室走向改建一途，部分甚至改建為豪宅，直接退出辦公室供給市場。

仲量聯行指出，在越來越多的企業租戶追求辦公室優質化（Fly to Quality），需求走向彈性空間，又得符合低碳ESG配置的頂級辦公大樓，讓老舊辦公大樓業主感受到競爭壓力，「老辦」為了求保有競爭力，將被迫積極推動升級計畫或都市更新重建行動。

公寓單價60萬 電梯大廈70萬

第一季台北市公寓、電梯大廈平均單價、總價

北市公寓即便缺乏電梯帶來的生活便利，加上屋齡多數偏向老舊，但因為總價、單價與電梯大廈有著明顯差距，單價較大廈每坪便宜十萬元，總價甚至可少負擔一千萬元，因此部分首購族只能選擇用膝蓋（爬樓梯）換取北市門牌的入場券。

根據內政部不動產資訊平台最新發布資訊，今年第一季北市公寓每坪均價高達六十．二六萬元，一戶總價約一七二二．一萬元，雙雙創下有統計以來新高；且以該總價到北市以外的縣市買房，幾乎都可以兩房、甚至三房的電梯大樓住家。

再觀察今年第一季北市電梯大樓成交價資訊，每坪單價約七十．二七萬元、每戶總價約二七七三萬元，對比同一季的公寓價格，購入北市公寓的總價可少負擔超過一千萬元，吸引年輕首購族買進老公寓。

長者換大樓 青壯買公寓
房產專家何世昌表示，由於老公寓單、總價相對低，可用實坪相對大，頗受到青壯族群的青睞，因而近年來北市「長者換大樓、青壯買公寓」的現象很普遍；從另一層面來說，入手門檻較低的老公寓，竟已成為想住在北市、但預算相對有限的購屋族少數解套方案之一，但現實情況是老公寓重建後的新建案價格往往高不可攀，動輒單價百萬元起跳，可能會變相壓縮青壯族群續留北市的機會。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，雖然北市公寓與大樓平均單價只差十萬元，不過大樓需要負擔許多公設面積，因此總價會高上甚多，許多民眾要換屋時，由公寓換成大樓房價成為難以跨越的門檻；所幸捷運網路成型，購屋民眾可沿著捷運向外購屋，一來紓解購屋壓力，二來也有利新北市的房市需求，而北市公寓因為生活機能便利、實用空間大，仍有首購族群用膝蓋換取房價空間，北市的公寓應該是全台市場性最強的區域。

中央銀行今年3月以來已四度升息，帶動存放款利率持續上漲；包括臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行等公股行庫已宣布今日起跟進調升存款利率，銀行房貸利率的「地板價」將全面喊漲，除首購族外，二房以上利率均逾2.2%，貸款族的利息壓力更顯沉重。

回顧央行9月升息後，首購族、二房與三房（包含豪宅）貸款利率地板價，分別為1.81%、2.1%和2.22%；由於央行本季仍宣布升息半碼，三類房貸族的利率也分別調高至1.935%、2.225%和2.345%，調幅均為0.125個百分點。

換言之，除首購族外，其餘各類房貸的貸款戶，利率全都漲破2.2%。

央行升息抗通膨，貸款族的荷包卻也因此變瘦了。以中央銀行公布，10月五大銀行新增房貸利率1.827%估算，調升利率後，房貸利率將升抵1.952%，距離2%大關僅半步之遙。

以貸款1,000萬元的房貸族，貸款期限為20年，採本利攤還為例，每個月需繳付的貸款金額因央行連續升息、一舉突破50,000元大關。

銀行主管指出，本季升息前，1,000萬元貸款每月需償還約4萬9,773元，升息後金額增至5萬361元，每月增加負擔為588元，一年下來，得多償還7,056元的貸款。

美國聯邦準備理事會（Fed）上周四（15日）凌晨宣布升息2碼（1碼為0.25個百分點），同日我國央行宣布調升利率半碼，為今年以來第四度升息，雖然並未如前兩次，同步調升存款準備率，但升息且足額調整，對房市依舊造成衝擊。

央行升息，存款族會因存款利率提高、獲得更優渥的利息收入，貸款族的利息支出卻因放款利率提高而變得更加沉重，可說是「幾家歡樂幾家愁」。

銀行主管指出，中央銀行15日召開理監事會決議升息半碼，銀行餘裕資金去化管道—央行定存單的各天期利率也全面調整0.125個百分點，調整後，91天期以上的定存單利率均已漲破1%大關。

其中，7天期由0.45%上漲至0.575%，28天期從0.84%漲至0.965%，91天期自0.9%增至1.025%，182天期利率則是由1.02%調整至1.145%。


非A咖客戶 土建融2.5%起跳

中央銀行上周四宣布升息半碼（0.125個百分點），公股行庫陸續跟進調升存款利率，除小老百姓的房貸利率外，象徵建商融資成本的土建融利率「地板價」也隨之調漲；公股行庫主管透露，本次升息後，土建融最低利率將由2.3%調高至2.425%，使中小型建商壓力更大。

公股行庫主管說，「除非是銀行眼中的超級A咖客戶，否則土建融利率恐怕很難低於2.5%了。」

今年以來，央行已四度升息，累計升息幅度為2.5碼。央行升息，將帶動銀行的存放款利率跟著上調，存款族的利息增多、貸款族負擔加重。

加上央行先前兩度調升存款準備率緊縮銀行資金，以及包含央行四度加碼打炒房在內的一系列不動產控管措施，都讓口袋不夠深、營運資金較為緊俏的中小型建商大喊吃不消。

行庫主管分析，央行雖沒有加碼打炒房措施，但升息會對房市造成抑制，特別是象徵建商資金成本的土建融利率，隨著啟動升息循環，地板價進一步拉高至2.425%，且因金管會先前也拉高國銀不動產放款風險權數，會使銀行緊縮相關貸款。

銀行主管指出，政府不樂見房市過度炒作，近年來銀行對土建融、房貸的授信都變得更為審慎，且央行三令五申銀行應按照風險進行差別定價，央行升息後，不動產各類放款的利率自然也會跟著央行的存款利率反應。


平均房貸利率 將重回2%
聯合報

中央銀行今年四度升息，帶動存放款利率持續上漲，但貸款族的日子也愈來愈難過，台灣、土地、合庫、第一等公股行庫陸續宣布今天起調升存款利率，銀行房貸利率的「地板價」將全面喊漲，除首購族外，兩房以上利率均逾百分之二點二，貸款族繳息壓力將更沉重。

央行九月宣布升息半碼（○點一二五個百分點）後，首購族、兩房與三房（包含豪宅）貸款利率地板價，分別為百分之一點八一、二點一和二點二二；上周再宣布升息半碼後，這三類房貸利率攀升至百分之一點九三五、二點二二五和二點三四五，調幅均為○點一二五個百分點、足額調升。換言之，除首購族外，其餘各類房貸的貸款戶，利率全都漲破百分之二點二。

以央行公布的十月五大銀行新增房貸利率百分之一點八二七估算，調升利率後，房貸利率將升抵百分之一點九五二，距離百分之二大關僅半步之遙。以貸款一千萬元的房貸族，貸款期限為廿年，採本利攤還為例，每個月需繳付的貸款金額因央行連續升息、一舉突破五萬元大關。

銀行主管說，央行四度升息前，一千萬元貸款每月需償還約四萬九七七三元，升息後金額增至五萬零三六一元，每月增加五八八元，一年下來貸款得多還七○五六元。若以貸款年限卅年期試算，每月還款金額則增至三萬六九六二元。

聯徵中心統計，今年第一季升息前，整體房貸利率平均為百分之一點四六，第四季再升息半碼，平均房貸利率將重回百分之二；前一次平均房貸利率在百分之二之上，已要回溯至二○○九年一月。

央行升息，存款族因存款利率提高、獲得更優渥利息收入，貸款族的利息支出卻因放款利率提高而變得更加沉重，可說是「幾家歡樂幾家愁」，未來繳息更辛苦。

銀行主管指出，央行升息半碼，銀行餘裕資金去化管道央行定存單的各天期利率也全面調整○點一二五個百分點，調整後，九十一天期以上的定存單利率均已漲破百分之一大關。

今年土地交易市場明顯量縮，建商獵地縮手。據第一太平戴維斯統計，截至目前為止，今年購地總金額前十名建商中，以麗寶集團最積極，交易量達110億元，且是唯一一家土地交易量能破百億元的建商，去年的獵地王興富發（2542）建設土地交易量更從360億元縮至45億元。

專家指出，今年在打房政策下，尤其是限縮土建融，導致建商出手意願減弱。

第一太平戴維斯據公開資訊觀測站統計顯示，今年購地總金額前十名建商，以麗寶集團交易量110億元奪冠，購地範圍以台北港特定區娛樂區土地約101億元及台中東區地上權案為主，其次為中悅集團，斥資88億元買新北知識產業園區，第三為遠雄建設，交易量68億元，購地範圍為台中七期、台北北士科園區。

其次依序為國揚與集團關係企業，買新北市中和、汐止工業地、高雄農16土地等，共58億元，元利建設斥資50億元買台北市信義路三段、新生南路都更角地，台中允將建設以49.9億元買彰化市永安夜市，興富發共45億元，清景麟地產有限公司及三地建築共43億元，新店投資開發、勝滿企業及37位自然人以40億元買中壢區占地逾6,800坪的忠孝段1316地號土地，大陸建設共37億元。

值得注意的是，去年房市熱絡時，至少就有六個建商獵地百億元以上，包括興富發、皇翔、遠雄、華固、寶興營造及豐邑機構等，興富發更是買土地超過300億元，今年在升息、打房、總經走衰疑慮等下，卻大幅縮手。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，今年受到打房政策、住宅市場買氣下滑、房貸利率上升以及銀行持續緊縮土建融放貸的影響，土地交易規模明顯下滑，僅1,767億元，年減逾四成，其中建商購地總金額為1,059億元，年減逾五成，交易量能也創下近四年新低。

丁玟甄表示，在升息、營建成本飆升、土建融緊，讓建商的購地策略轉為保守，出手意願大幅降低，購地規模也回歸2018年水準，另一方面，除了公部門減少釋出建地外，觀察2019年到2021年之間，建商購地金額累計已超過6,000億元，其實土地庫存量相當豐富，因此後續推案量仍不少，不過這也使得土地新案評估上更為謹慎。

專家分析，市場資金收斂，未來建商自地自建的模式將減少，將以多樣化策略以分散風險，有三趨勢，包括與地主合建、提升工業廠辦推案比重、參與公辦都更或聯開案。

今年房市面臨諸多利空打擊，在縮緊銀根下，也大大減緩建商購地意願，不少建商將眼光轉往公辦都更案、合建，又或是與其他品牌建商策略聯盟，就是為了降低對融資的依存度。

展望明年，第一太平戴維斯董事長黃瑞楠指出，預期明年建商獵地持續縮手，將會改採多樣化策略以分散風險，像是合建、公辦都更案甚至是提升工業廠辦、商辦的比重，好在升息、市場資金收斂下降低壓力，而建商也早有意識到市場景氣不會太好，所以觀察今年的大型公辦都更案，投標狀況都相當熱絡，並且不少建商最後以組成策略聯盟方式合作。

此外，倘若平均地權條例修正草案通過，在私法人購買住宅需要許可的情況下，可能會讓部分高資產族群的資金重新配置，眼光轉往商用不動產，可為市場帶來新動能，整體而言，呈現「價量均穩」的趨勢。

財政部中區國稅局表示，近來審理房地合一稅未申報案件時，發現有納稅義務人將2016年1月1日以後取得的農地出售給公司法人，誤認已取得農業用地作農業使用證明書，即不用課徵房地合一稅，致未依規定申報個人房屋土地交易所得而遭補稅處罰。

該局說明，依所得稅法第4條之5第1項第2款規定，符合農業發展條例第37條及第38條之1規定「得申請」不課徵土地增值稅之土地，免納房地合一稅。故原則上，納稅義務人除應取具「農業用地作農業使用證明書」外，尚須符合經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」者，才有符合免納房地合一稅的要件。但是實務上，有些農地移轉可能因為係在同一課稅年度內就轉手，所以沒有土地之增值，土地增值稅為0元、或係因納稅義務人已取得「農業用地作農業使用證明書」或「符合農發條例第38條之1土地作農業使用證明書」而自認農地免稅，以致於並未向地方稅稽徵機關提出「不課徵土地增值稅」之申請。若遇到這些情況時，能不能符合不課徵房地合一稅，依法仍須請地方稅稽徵機關針對要出售的農地有無符合申請不課徵土地增值稅的要件來作認定。

該局指出，日前查得納稅義務人A君之兄於1995年間受贈取得土地，2019年間將土地持分4/5贈與A君，嗣A君與兄長協議出售土地，持分分別為4/5及1/5，並於2021年9月經公所核發農業用地作農業使用證明書，於辦理土地移轉申報土地增值稅時，係以一般買賣案件申報並繳納土地增值稅，嗣於2021年10月出售移轉登記予B公司。A君自認已取得農業用地作農業使用證明書可免納房地合一稅，惟嗣後經該管地方稅稽徵機關認定A君申報土地增值稅時未檢附農業使用證明書且承受人亦非為自然人，不符合不課徵土地增值稅要件，A君出售土地應適用房地合一規定課稅。A君逾期未申報房地合一稅，案經查獲後應補稅近200萬元及處罰鍰70餘萬元。

該局呼籲，民眾勿以為取得農用證明，就誤認不用課徵房地合一稅，農地買賣之承受對象，亦須同時符合得申請不課徵土地增值稅之要件。為確保自身權益，在農地買賣移轉前，建議先向地方稅稽徵機關申請不課徵土地增值稅，以釐清適用情形，避免事後因未申報房地合一稅遭到補稅甚至處罰！

要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組並購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。

據新華社報導，12月15日-16日，中央經濟工作會議召開，會議總結了2022年經濟工作，分析當前經濟形勢，部署2023年經濟工作。相比以往，在“房住不炒”的定位下，今年中央經濟工作會議涉房內容重點放在防範化解風險上，包括重大經濟金融風險以及優質頭部房企風險，並且首次提及了“三保”，即保交樓、保民生、保穩定。在這樣的工作思路之下，2023年房地產業開始向新發展模式平穩過渡。

首提“三保”，貫徹“底線思維”

在房地產方面，此次中央經濟工作會議強調，有效防範化解重大經濟金融風險，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組並購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。

此次中央經濟工作會議在提及防範化解重大經濟金融風險的同時，首次提到“三保”，即保交樓、保民生、保穩定。事實上，“保交樓”是穩定市場信心的關鍵，更是保障社會民生穩定安全的底線。

“保交樓”最早是在今年7月28日舉行的中共中央政治局會議中首次提出的工作任務。此後，央行發佈“保交樓”貸款支援計畫，向商業銀行提供2000億元免息再貸款，支援商業銀行提供配套資金用於助力“保交樓”，封閉運行、專款專用。

從此次會議釋放的內容來看，2023年“保交樓”專項借款及配套資金仍將繼續加快落地，“保交樓”也有望取得更多實質性進展。

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，2023年將防風險、保民生作為房地產工作的主題和重點，即在房地產領域貫徹“底線思維”。具體來說，確保能交樓，避免大面積爛尾造成民生問題，守住不發生系統性風險的底線，房地產債務風險不會再次蔓延，特別是不會衝擊到穩健經營的企業。做到上述這些，就堅持了“底線思維”。

華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康認為，今年中央經濟工作會議提到“防範化解重大經濟金融風險”後，馬上提到“確保房地產市場平穩發展”，意味著對房地產行業非常重視。另外，“與去年相比，今年關於涉房內容更多一點，體現著房地產的工作領域也是以問題為導向的重要工作領域。”

優質頭部房企受到前所未有重視

值得關注的是，此次中央經濟工作會議提到，“滿足行業合理融資需求，推動行業重組並購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況”，從內容不難看出，優質頭部房企風險已經得到中央及監管部門的高度重視。

在賈康看來，這裡包含很有新意的一句：過去確實在中央這種最高層級的檔裡從來沒有這樣提及過“優質頭部企業”。那麼會出現這樣的問題：面對這麼多的開發商，這麼多的企業，哪些是優質的頭部企業，相信有關部門要做更有針對性的工作來鑒別。“優質頭部企業”不僅是一個有新意的說法，也是一種鼓勵，對於優質房企有望給予一定力度的支援，而且這將起到示範效應。

眾所周知，從2021年下半年開始，部分民營房企風險開始爆發。截至目前，部分爆雷房企的風險處置仍未完成，在推進資產重組、收並購等方面並不及預期。而化解存量已經爆發的風險，無疑將成為2023年房地產工作的重點之一。

11月，隨著“金融支援房地產16條”落地，房地產企業端政策的支援力度就開始明顯加大。隨後，支持房企融資的信貸、債券、股權“三支箭”相繼發出，其落地速度、涉及範圍和資金規模均大幅提升。

據中指研究院統計，截至目前，銀行給予房企的授信額度已超4萬億元，多家企業中期票據儲架式註冊發行額度合計超千億元，20餘家企業發佈了股權融資計畫。政策支持力度加大，有助於緩解企業資金壓力，提振企業信心。不過，當前更多資金距離實質落位元仍需要時間。

對此，李宇嘉認為，未來，市場留存下來的企業，都是穩健經營、堅守主業的企業，必須要改善其資產負債狀況，才能從根本上建立抵擋風險的防火牆，以實現轉型和發展。

中國社科院財經戰略研究院住房大資料項目目組組長、中國城市經濟學會房地產專業委員會秘書長鄒琳華也認為，從未來房地產市場供給方面看，主要是降低企業資金成本，化解企業風險，幫助其度過階段性困難。

向房地產健康發展長效機制新模式過渡

除了化解重大經濟金融以及優質頭部企業的風險之外，中央經濟工作會議明確，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

2022年，房地產市場經歷了深度調整後，購房者置業情緒、市場信心均尚未扭轉，提振供需兩端市場仍是當下解決問題的關鍵。在鄒琳華看來，在目前階段，剛性需求數量有限，所以重點還是改善性住房需求。因此，從需求方面，會議強調支持剛性和改善性住房需求，這也和滿足人們對美好生活的追求相一致。

值得關注的是，在此次會議提到探索長租房市場建設之前，黨的二十大報告就在強調“加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度”。因此，租賃市場已經成為住房市場的重要組成部分，未來相關配套政策將進一步完善，同時推動租房居民享有公共服務的權利，解除租房群體的後顧之憂。

那麼，未來如何探索長租房市場建設？鄒琳華認為，主要包括解決土地、資金來源以及企業如何盈利的問題。鄒琳華進一步解釋稱，在土地來源上，可以出讓專用租賃用地、支持閒置存量土地房屋建設或改建租賃住房等；在資金來源上，需要進一步拓展融資管道，鼓勵社會資本投資住房租賃行業，進一步發展租賃住房資產證券化等；而在提高企業盈利能力方面，政策可以做的主要是稅收優惠支持。除此之外，其他的都可以交給市場去完成。

另外，此次會議對於新發展模式的提法與此前不同的是，第一次強調平穩過渡。在賈康看來，所謂“新發展模式”，也就是過去中央強調多次的健康發展長效機制實現的模式；提到“平穩過渡”，意味著在時間表上有更明顯的一種迫切性和部署上面的清晰度。“現在正在向房地產業健康發展長效機制的新模式過渡。”

對此，李宇嘉表示，所謂新模式，從供給側來說，就是租購並舉，比如發展保租房、長租房等；從群體來說，就是以新市民為主；從模式上看，是告別土地依賴，告別“三高”（即高負債、高杠杆、高周轉）。這些是要在長期實現的，不能畢其功於一役，激進過渡會造成風險爆發，行業大起大落。

聲音

華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康：所謂“新發展模式”，也就是過去中央強調多次的健康發展長效機制實現的模式；提到“平穩過渡”，意味著在時間表上有更明顯的一種迫切性和部署上面的清晰度。現在正在向房地產業健康發展長效機制的新模式過渡。

中國社科院財經戰略研究院住房大資料項目目組組長、中國城市經濟學會房地產專業委員會秘書長鄒琳華：從未來房地產市場供給方面看，主要是降低企業資金成本，化解企業風險，幫助其度過階段性困難。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：2023年將防風險、保民生作為房地產工作的主題和重點，即在房地產領域貫徹“底線思維”。具體來說，確保能交樓，避免大面積爛尾造成民生問題，守住不發生系統性風險的底線，房地產債務風險不會再次蔓延，特別是不會衝擊到穩健經營的企業。做到上述這些，就堅持了“底線思維”。

繼龍湖集團獲中國銀行(3.180, 0.04, 1.27%)7億元“內保外貸”支援之後，近日有消息稱，中國工商銀行(4.290, 0.03, 0.70%)也擬為碧桂園提供“內保外貸”，貸款規模初定為3億美元，具體金額待最後落定。

多位業內人士預計，還將有頭部民營房企陸續獲得“內保外貸”支持，而率先迎來進展的或是示範性房企。“目前公司正在溝通中，落地情況要看進一步的進展。”美的置業相關人士向《證券日報》記者表示。此外，部分頭部房企相關負責人也向《證券日報》記者表示，目前尚未有相關消息，但公司正在高度關注該政策。

不難看出，房企融資管道正在逐步拓寬，從最初的信貸支持、債券融資支持，再到股權融資支持，逐漸深入且範圍越來越廣。此外，從滿足房企境內多樣融資需求，再延伸到盤活境外融資通道，房企海外融資正在解封。

正如某房企人士告訴《證券日報》記者：“‘內保外貸’提供的增信顯示了政府對民營房企的支持，也體現了化解房企風險的決心，有利於改善未出險房企離岸市場信用環境，修復和提振境外市場信心。”

改善境外融資環境

“內保外貸”是指境內銀行為境內企業在境外註冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。

哪些房企將滿足“內保外貸”條件，率先受益？多位元行業人士認為，未出險且信用情況良好的房企將有機會，低信用和出險房企被審核通過的概率不高。

“優質房企更容易通過‘內保外貸’管道獲得融資。比如那些具有現金流穩定、負債壓力小、經營韌性強等特徵的房企。”同策研究院資深分析師肖雲祥向《證券日報》記者表示，目前來看，審核一般來說應該包括多方面的債務情況、資產情況、運營情況，或者有足夠的抵質押條件，但國內房地產市場還處於低迷期，房企的經營和資產境況都不是很理想，因此滿足條件的房企也並不多。

“從抵押品情況來看，（內保外貸）會有一定的規模，但很難廣泛落地。”匯生國際投資總裁黃立沖向《證券日報》記者表示，主要原因在於，房企需用大量現金或優質資產在國內銀行抵押從而獲得相應貸款，但有些資產已被用來融資，而很多銀行可能並不接受類似物業抵押等，所以“內保外貸”很難在規模上有所突破。

不過，從銀行方面來看，目前房企境外債違約現象時有發生，而違約給銀行帶來的風險敞口同樣不可小覷。“內保外貸”能夠讓符合條件的房企“借新還舊”，降低償債壓力，在幫助房企修復流動性的同時，也可以減少銀行風險損失，從而以實際行動維護經濟金融穩定大局。

“當下約40家房企出現債務違約，還有100多家未出險。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，“內保外貸”政策能夠防止債務違約風險繼續擴大。但目前來看，只有個別企業在“內保外貸”支持下實現融資，已出險企業則很難受益。

對於已經出險的房企而言，大概率也不會通過“內保外貸”實施貸款。某位房企內部人士向《證券日報》記者直言，首先，出險房企需償還海外債的規模相對較大，其或在謀劃整體境外債務展期，或者就單筆或幾筆美元債談要約交換或者展期事宜，其前提都不是償還境外債。若此時啟動“內保外貸”，即便最終闖關成功，也難以對全部債權人有所交代，反倒不利於整體債務重組方案的推進。其次，實施“內保外貸”需要提供資產抵押，對於部分房企而言，能夠拿出優質的未融資資產進行抵押貸款，可能並不容易。

緩解海外償債壓力

事實上，海外市場作為房企融資的重要管道，融資額占比一度超過了30%，但自去年以來，多家房企出現境外債展期、違約事項，境外信用債融資逐漸趨於凍結。

黃立沖告訴記者，受制于發債主體，在目前條件下，海外投資者對違約行為能採取的行動十分有限，即使房企清盤，投資者得到的償付可能也不如預期，而“內保外貸”作為一種增信方式，或是監管層修復中資房企信用的一項工具。

早在11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，央行副行長潘功勝就曾表示，要通過內保外貸業務跨境增信支持房企海外融資，“商業銀行境外分支行要加大對優質房企內保外貸業務的支持力度，加快項目落地。”

在該會議召開不久後，中國銀行重慶市分行為龍湖集團開立人民幣融資性保函，中銀香港以人民幣保函為擔保，為龍湖集團境外企業提供貸款融資，該筆貸款已於12月9日提款，用於滿足龍湖集團流動性需求。

對此，肖雲祥表示，“從去年下半年開始，評級機構紛紛下調中國房地產企業的信用評級，中資房企在海外融資管道受阻，而通過內保外貸的方式支援房企融資，是為中資房企做信用背書，以避免‘誤傷’優質房企，有利於未出險企業通過海外市場獲得融資。”

在業內看來，中資房企“內保外貸”紓困作用雖有限，但破開海外融資大門，有助於部分房企熬過明年一季度的償債高峰期。

據中指研究院監測資料顯示，2023年第一季度房企待償海外債規模超過1000億元人民幣，償債壓力較大。此外，從債務到期情況來看，據浙商證券(10.320, -0.06, -0.58%)統計，2023年境內地產債到期償還量為3583億元，共計424只，中資美元地產債到期金額為580億美元，共計210只。其中，明年1月份與4月份為中資美元地產債償債高峰，單月到期金額分別為98億美元、78億美元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，僅憑“內保外貸”還難以大規模解決房企償還美元債問題，已出險房企的信用也難以修復。全球投資者對房地產行業信心的真正改變，仍需銷售端全面好轉，屆時企業才有自我造血能力。

12月5日，招商蛇口(14.620, 0.00, 0.00%)發佈了關於籌畫發行股份購買資產並募集配套資金事項的停牌公告。時隔約兩周（12月17日），該公司又最新公告了《發行股份購買資產並募集配套資金預案》，並稱將於12月19日複牌。

公告顯示，招商蛇口擬通過發行股份購買深圳市投資控股有限公司（下稱“深投控”）持有的深圳市南油（集團）有限公司（下稱“南油集團”）24%股權、招商局投資發展有限公司（下稱“招商局投資發展”）持有的深圳市招商前海實業發展有限公司（下稱“招商前海實業”）2.89%股權，本次發行股份購買資產的發行價格為15.06元/股。

“招商蛇口作為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，是集團內唯一的地產資產整合平臺及重要的業務協同平臺。本次交易有利於增加公司對前海自貿投資的權益比例，增加公司享有的前海片區資源價值，加快前海蛇口自貿區的開發建設，夯實招商蛇口的綜合競爭力。”招商蛇口董秘辦相關人士向《證券日報》記者表示。

加速佈局前海片區

招商蛇口在公告中披露，本次交易系收購上市公司控股下屬公司的少數股權。交易完成後，招商蛇口將直接及間接持有南油集團100%股權，對招商前海實業的直接及間接持股比例將由83.10%增至85.99%，上市公司對於招商前海實業的權益比例提升約13.65%。

公開資料顯示，招商蛇口于2020年曾推進發行股份購買南油集團24%股權以加碼前海，在過會後因“宏觀環境變化等原因”終止。“本次披露的重組預案，並非前次重組的重啟，實質上在加碼前海、募配融資方面均實現了升級。”上述董秘辦人士認為。

據瞭解，本次交易標的資產南油集團24%股權與深圳前海實業2.89%股權，對應前海自貿投資權益合計約6.83%，而前海自貿投資是深圳前海片區重要的土地持有主體與開發建設及投資運營主體。

上述董秘辦人士表示，“招商蛇口對前海自貿投資的持股結構相對複雜，招商局集團、深投控本次資源注入，有利於招商蛇口理順對前海自貿投資的持股結構，優化股東治理機制以及開發決策效率，加快前海開發建設。”

“在房企股權融資放開後，招商蛇口披露相關收購資產預案，此舉有利於擴大前海區域優質資源控制權，充分盤活存量資產，改善負債結構。”開源證券房地產行業相關分析師向記者表示。

積極迎接新週期

在公告中，招商蛇口明確表示，本次募集配套資金在扣除仲介機構費用和相關稅費後，將用於存量涉房項目、標的公司的項目建設、補充流動資金、償還債務等，不用於拿地拍地、開發新樓盤等。

“房地產仍然是國民經濟的支柱產業。對於以房地產開發運營為主業的央企子公司來說，應主動迎接‘新週期’，在滿足市場剛性和改善性住房需求，尤其要在保交樓、保民生、保穩定各項工作以及盤活存量資產方面，發揮一定的支撐保障作用。”中國企業改革與發展研究會研究員吳剛梁向記者如是說。

今年前三季度，招商蛇口營業收入為894.84億元，同比增長9.45%，淨利潤為29.57億元，同比減少53.44%。截至9月30日，公司總資產約9234.98億元，同比增長7.86%，持有貨幣資金約773.85億元。

“招商蛇口在2022年實施了一系列積極的經營舉措，聚焦核心區域增加優質土儲。雖然在拿地端增加了大量投資，但其資產負債率仍為龍頭房企中較低水準。本次融資有助於進一步增厚權益資本，在相關支持政策陸續推出的背景下，未來乘勢發展前景可期。”上述招商蛇口董秘辦人士表示。

18日在第20屆《財經》年會上，多位業內人士共議房地產新發展模式。陽光資產首席戰略官、國家統計局原局長邱曉華建議從需求側發力促進房地產基本面修復。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛建議，必須加大政策力度，力爭房地產實現彈跳式軟著陸，讓市場機遇期出現反轉。中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員，住建部政策研究中心原主任秦虹指出，當前房地產進入到了一個新的發展階段。要積極探索新的發展模式，適應房地產行業從成長期到成熟期過渡的一些新要求。

需求側發力改善房地產消費

邱曉華認為，下一階段國家應從需求側積極發力，促進地產基本面的修復。財政應出臺數支箭改善房地產消費。

邱曉華表示，第一支箭應當強化各級政府公共服務職能，採取多種方式集中購買收儲合格的商品房，用於解決中低收入，特別是進城農民工和一些體制內住房條件相對差職工的住房需要。也就是說，各級政府應當把原來用於經濟適用房、棚戶區改造等方面的錢，適當拿出一部分集中收儲已經建成完工合格的商品房，作為政府用於解決所謂新市民、老體制內中低收入職工的住房。

第二支箭應當降低商品房銷售領域的各類稅費水準。邱曉華表示：“目前在銷售領域裡的稅費負擔還是很重，應當適當降低，讓老百姓(41.860, -0.22, -0.52%)感受到政府的溫暖。同時應當降低金融機構的按揭抵押利率，目前的按揭抵押利率還是偏高，應該降1到0.5個點。”

邱曉華還指出，第三支箭應當降低城市土地出售價格，促進房價適當下降。無論是土地價格的高企，無論是稅費的高企，都是造成房價高的重要因素，真正由房地產開發上帶來的房價高還不是主要的。第四支箭應當進一步改善居住環境，在教育、醫療、商業和公共設施方面，加大政府和全社會的投資力度，創造更多更好的宜居的區域。

加大政策力度實現房地產軟著陸

倪鵬飛表示，順應著陸換擋轉型的發展趨勢，抵消市場機遇期快速下行的慣性，防範和化解風險，必須加大政策力度，力爭房地產實現彈跳式軟著陸，讓市場機遇期出現反轉。

倪鵬飛建議，要通過加快復蘇經濟，增加收入，擴大就業，防範和減緩外部不確定性衝擊。保交樓方面，要加快解決三支箭的梗阻，結合新住房融資模式的建設，建立房地產紓困基金，定向用於出險或困難企業及項目的股權投資。

處置債務方面，倪鵬飛建議，探索建立政府引導社會參與的房地產引導基金，加快戰略並購、債務重組和資產盤活，重塑和縮小企業資產負債表，構建企業新開發模式。擴大需求方面，要放寬購房條件，降低購房成本，結合完善住房保障體系，鼓勵國有企業或優質民營企業收購出險企業項目用於保障性租賃房，共有產權房或產權房。

倪鵬飛還表示，穩定房價是關鍵，房價下降有助於降低生活和商務成本，但是要逐步消化，如果出現下降過速的情況，建議可以採取一些臨時性管制措施。此外，扭轉預期也是重中之重，發揮一二線風向標作用，先讓它回暖，同時減少三四線及以下城市土地供應，逐步消化庫存。

積極探索房地產業新發展模式

秦虹指出，二十多年來中國房地產企業的負債率沒有低過70%，一直非常高。現在房地產高負債出現問題，主要原因有三方面。

秦虹表示，一是房地產發展的階段發生了很大的變化。房地產過去有四大紅利支持：人口紅利、經濟增長紅利、貨幣紅利、住房制度改革紅利。現在新的發展階段，這些紅利已經大部分消失。二是企業脫離了軌道，出了很大的風險。三和政策有關。最近中央提出來關於房地產的三支箭，一方面是針對挽救化解當前房地產企業危機的重要舉措，同時也是房企新發展模式的一個重要的支援條件。

秦虹表示，未來發展的過程中，房地產進入到了一個新的發展階段。新發展模式大概有四個方面：開發模式從“三高”向輕重並舉的開發、運營、服務一體化進行轉型。盈利模式，從單純的增量開發向存量更新進行轉型，融資模式，從高負債到股債多元進行轉型。房地產企業的目標模式，就應該從追求規模和速度的擴張向品牌和品質提升方向轉型。要積極探索新的發展模式，適應房地產行業從成長期到成熟期過渡的一些新要求。

朗詩綠色生活（01965）公布，以約2.02億元（人民幣．下同）向非執行董事兼控股股東田明持有50％股權的上海驪寓等收購北海朗潤商業管理全部股權。

該集團指，北海朗潤從事管理與經營租賃性公寓，自去年6月成立至12月底純利約150萬元，6月底資產淨值約112萬元，而上海驪寓承諾明年純利不低於2660萬元。該集團指，北海朗潤開拓長租公寓市場多年，目前已布局廣深、南京、杭州和成都等，通過收購朗詩寓「長租公寓委託運營管理業務」。此外，北海朗潤與上海朗詩寓訂立經營及管理框架協議，將向上海朗詩寓集團成員公司提供公寓長期租賃經營及管理服務。

瀘州銀行（01983）公布，以約4.36億元人民幣向獨立第三方交子公園投資收購成都市商業物業。

該行指，該物業位於中國四川省成都市高新區錦雲東三巷99號。其中包括建築面積約2.22萬平方米的辦公用房，及建築面積為1.06萬平方米的181個車位，將透過內部資源支付代價。該行指，為搶抓成渝地區雙城經濟圈建設機遇，該物業符合購買業務大樓的具體使用需求規劃，將作為成都分行的業務大樓。

富力地產（02777）公布，今年11月總銷售收入共約11.7億元人民幣，同比下降約85.9％，銷售面積達約9.83萬平方米。

該集團指，今年首11個月累計總銷售收入約363.9億元人民幣，同比下降約67.56％，銷售面積達約269.75萬平方米。

來自金融的支持，將有助於“保交樓”，穩定市場情緒。近期，極目新聞記者獲悉，中國銀行湖北省分行、建設銀行湖北省分行、平安銀行武漢分行等多家銀行與武漢房企簽署合作協議，提供意向性融資共計1240億元。業內人士認為，當前銀行對房企的資金支持，對提振行業信心有著舉足輕重的作用。

11月11日，人民銀行、銀保監會發布《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，出台16條措施支持房地產市場平穩健康發展。其中包括，保持房地產融資平穩發展，積極做好保交樓的金融服務，積極配合做好受困房地產企業風險處置等。

通知發布後，銀行紛紛響應落實，從總行到分行均發布了與房企合作的公告。具體到湖北，12月初，中國銀行湖北省分行與武漢地產集團、武漢聯投置業、武漢万科、武漢中海、華潤華中、華中綠城等六家房企簽署《戰略合作協議》，提供意向性授信金額合計超400億元，圍繞房地產開發貸款、併購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函等重點業務領域深化全方位合作，旨在解決區域房企融資難點痛點，共同維護湖北房地產市場平穩健康發展。

12月12日，建設銀行湖北省分行與8家房企簽訂總金額600億元的支持房地產市場平穩健康發展合作協議，簽約對象覆蓋了央企、地方國企、民營房企和外企，其中半數為民營企業。這8家房企分別為保利（武漢）房地產開發有限公司、武漢市城市建設投資開發集團有限公司、湖北交投武漢投資有限公司、武漢華髮置業有限公司、湖北龍湖企業管理有限公司、武漢廣鴻投資有限公司（金地商置華中區域公司）、武漢瀚置實業發展有限公司（香港置地湖北區域公司）、武漢新希望置業有限公司。

建設銀行湖北省分行表示，將積極對接簽約企業總體目標和發展規劃，發揮資金、技術、渠道和母子公司聯動優勢，在房地產金融、債券承銷與投資、住房租賃及綜合融資等方面進一步強化合作支持。

近日，平安銀行武漢分行也與武漢地產集團及福星股份、華髮集團、華僑城集團的華中公司等5家房地產企業簽訂戰略合作協議，為上述企業提供意向性融資額度240億元，在房地產開發貸款、併購貸款、個人住房按揭貸款、債券承銷和投資、保函、內保外貸等業務方面深化合作。

多家銀行紛紛與房企簽署合作，諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，銀企之間合作深化是對11月11日“金融支持16條”精神的進一步落實，全國性商業銀行要增強責任擔當，發揮“頭雁”作用，保持房地產融資平穩有序，穩定房地產企業開發貸款、建築企業貸款投放。預計後續還有更多的銀行跟進，行業的資金壓力將會有所改善。

今年以來，政策寬鬆頻頻，地方不斷對當前的調控政策進行優化，但無論是行業基本面還是市場銷售面均未修復。當前銀行對房企的資金支持，增加房地產貸款投放，有助於房企提升投資意願，對房地產投資企穩有著重要作用，此外，對提振行業信心也有著舉足輕重的作用。在資金面的助力下，銷售端也有望加快修復步伐。

持續低迷的市場行情，讓武漢當地房產經紀人陸豪的業務範圍在一年內多次調整。

起初陸豪主要做二手房交易，今年6月初開始主動為新樓盤帶客戶。今年11月，在武漢二手房價格“9連跌”、交易量持續低位的市場背景下，陸豪又做起了金融貸款中介，並在朋友圈內頻繁發貸款廣告。

《每日經濟新聞》記者注意到，不只是武漢的二手房市場表現低迷，即便是11月全國多地繼續實質性放鬆與二手房相關的限購政策，但短期內效果仍難以體現。

據國家統計局12月15日公佈數據，11月70城二手房價格環比下降城市達62個。另據中指研究院統計，包括北上廣深在內的全國10大典型城市，11月二手住宅掛牌均價僅上海實現環比上漲。

或許是在觀望，或許也因捨不得放下積累多年的客戶和經驗，陸豪並沒有像其他經紀人選擇直接離開地產行業那麼果敢，他向記者解釋說，“（業務）都在做，本身做房產也有附帶金融業務。”

某大型房產中介連鎖機構的莊經理，以曾被各投資客高度關注的武漢熱點片區光谷的二手房源向記者舉例—

米蘭映像的一套二手房源，業主2021年初掛牌時價格為220萬元，近兩年曾多次調整價格，目前掛牌價已經累計下降30元至190萬元，但近一個月內仍鮮有購房者問詢。

記者在貝殼找房平台查詢莊經理所說的米蘭映像該套房源發現，近一周內沒有帶看，近一個月內有5次帶看。除了這5次帶看，上一次該房源客戶帶看還是在今年的7月份。

對此，莊經理解釋稱，受11月市場利好政策出台的影響，二手房價格不會比之前低，買房的人也變多了，但是房源還是之前那些。對於可能的成交底價，他表示，目前還沒有人確定買，所以也沒具體跟房東談過。

中介業務“擴容”、二手房源價格調低的背後，是武漢今年以來樓市持續走低，其中二手住宅價格已環比“9連跌”。

具體來看，據中指研究院統計，11月武漢二手住宅價格環比繼續下跌，跌幅為0.68%，較10月擴大0.21個百分點，其中蔡甸、新洲、洪山等區域跌幅相對較大；二手住宅均價15884元/平方米，環比下跌0.11%，同比下跌8.3%。

成交量方面，據武漢數據房產官微，今年1-11月武漢二手住宅成交60,638套，成交面積627.2萬平方米、套均面積103.43平方米。其中11月二手住宅成交量小幅減少，繼續下滑。

據了解，11月武漢推出二手房“帶押過戶”政策，12月8日武漢房交會期間又推出重磅限時政策，包括二環外購房資格有所放鬆、可以容缺辦理等鼓勵樓市交易的政策。

58安居客房產研究院分院院長張波在12月16日接受記者微信採訪時表示，當下市場依然處於底部徘徊階段，雖然11月政策頻出，尤其是房企側的融資壓力得到了明顯緩解，但購房者的信心依然處於底部，單邊政策效果明顯並不足以支持市場整體復甦。從二手房來看，市場總體降溫的態勢要比新房表現得更為明顯。

中指研究院分析認為，11月武漢市江夏、洪山等區域推廣二手房“帶押過戶”模式，疊加12月初武漢二環外取消限購，政策優化或對提振市場信心有一定幫助。

實際上，不只是武漢的二手房市場表現低迷，即便是11月全國多地繼續實質性放鬆與二手房相關的限購政策，但短期內效果仍難體現。

據國家統計局12月15日公佈數據，11月70城二手房價格環比下降城市達62個。分城市能級來看，一線城市二手房環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二三線城市環比分別下降0.4%和0.5%，降幅均未進一步擴大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在12月15日接受記者微信採訪時表示，從國家統計局數據來看，二手房比新房更偏悲觀，因為新房價格上漲城市數量、漲幅等環比同比指數均已表現出向上態勢。從這個角度來講，二手房成交仍有一定壓力，房東現在拋售意願增強，定價方面應該不會太強勢，尤其是在掛牌量增加的情況下，價格方面相對會保守一點，不會有明顯反彈。整體來看，二手房價格還是處於降溫週期。

中指研究院對北京、上海、深圳、廣州、武漢、南京、杭州、成都、重慶、天津10大典型城市11月二手住宅掛牌均價統計顯示，上海為唯一環比上漲城市，漲幅為0.20%；下跌城市中，南京環比跌幅最大，為0.72%。同比來看，10城二手住宅價格同比4城上漲、6城下跌，其中杭州同比漲幅最大（4.0%），深圳同比跌幅最大（3.96%）。

四個一線城市中，北京二手住宅成交量繼續下降，價格環比轉跌；上海市場活躍度相對穩定，二手房價環比繼續上漲；廣州二手房市場表現冷清，價格環比止漲轉跌；而深圳二手住宅成交量有所回升，價格持續下跌。

其他熱點城市中，南京和武漢跌幅較大，其中南京二手住宅價格環比跌幅擴大，武漢環比“9連跌”。成都雖然二手住宅成交量繼續增長，但價格環比跌幅擴大。天津二手房成交量有所回升，價格環比跌幅亦有所擴大。

“市場信心是影響房價走勢分化的重要原因所在，11月樓市的修復主要體現在供給側，尤其是針對房企的金融支持。從購房者信心來看，絕大部分城市還未恢復，12月開始疫情防控政策的不斷優化，社會經濟面整體向好的大趨勢將體現得更為明顯，這對於需求側的入場會起到根本性拉動作用。但城市不同的基本面會使得走勢的分化表現更為明顯。”

張波預計，市場全面恢復還需要等到明年二季度，部分城市有望在2023年迎來“小陽春”行情，當下市場的信心已開始提升，但還面臨兩個考驗：一是各地疫情高髮帶來的情緒變化，人們的關注焦點多在疫情本身，不少人會暫時擱置買房需求；二是市場降溫本身還會維持一定慣性，疊加疫情因素會表現得更為明顯。

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合景泰富（01813）公布，與配售代理及賣方就配售事項及認購事項訂立協議，按先舊後新方式配售2.35億股新股，每股2.01元，集資約4.72億元。

該集團指，每股配售價比上周五（16日））收報2.36元折讓約14.8％，有關新股佔擴大後股本約6.87％，有關舊股配售予不少於6名獨立承配人，預期概任何承配人將因配售事項而成為主要股東。該集團指，擬將有關所得款項淨額用於現有債務的再融資及一般企業用途。

華南城（01668）宣布，深基壹號產業園區投資運營有限公司同意以50億元人民幣代價，認購西安華南城股份。交易完成後，深基壹號產業園區將持有西安華南城約69.35%股權，而華南城持股降至約30.65%股權。

持股將降至30.65%

今年中華南城引入特區建發集團成為大股東，是次深基壹號產業園區投資運營是特區建發集團的聯繫人。

同時，華南城稱，與特區建發集團進一步合作，將使投資者和金融機構看到特區建發對華南城的持續支持，並增加他們對集團的信心。

華南城董事認為，今次交易將能夠通過根據投資協議規定的付款時間安排，由西安華南城以現金方式收取認購代價，提高西安華南城的資金流動性，同時提供額外的營運資金，使西安華南城能夠償還集團向其提供的現有股東貸款，進而為集團提供額外的營運資金，並降低集團的資本負債比率。

業主接手逾一年始獲承接 回報1.3厘

受環球經濟氣氛影響，營商環境未復甦，寫字樓空置率仍高企，拖累租金續跌。資深投資者「磁帶大王」陳秉志在3年半前拆售的中環皇后大道中99號中環中心39樓全層，直至去年推出回贈優惠後方沽清，部分購入單位的散業主，逾一年後才成功租出持有的物業，當中有單位成交呎租低見32元，創中環中心接近13年呎租新低，而租金回報亦只有1.3厘。

屬「磁帶大王」拆售單位

中環中心39樓全層由陳秉志於2019年4月底分間成12個建築面積1841至3140方呎單位出售，首階段僅沽出兩伙，其後透過直接減價以及再向每個單位買家劃一回贈1000萬元「裝修費」後，終於在去年6月售出全部單位。但因寫字樓租賃需求疲弱，大把分單位售出後仍未租出，直到近期因中港通關現曙光，市場需求增加，陸續有單位成功租出。

市場消息指出，中環中心39樓1室，建築面積2726方呎，望上環一帶大廈景觀，以每月8.72萬元租出，呎租約32元。翻查資料，中環中心對上一次錄呎租32元成交，已經要追溯2010年1月，即最新成交呎租創該廈近13年新低。該單位業主去年6月以8921.4萬元購入，當時入市可獲1000萬元「裝修費」現金回贈，故「折實價」為7921.4萬元，回報得以輕微調升至1.3厘。

另一去年4月成交的3室，建築面積1843方呎，以每月7萬元獲承租，呎租約38元。單位購入作價為6229.34萬元，因未有現金回贈，就算成交呎租較1室高18.8%，但租金回報同樣只得約1.3厘。

但同層較優質單位的呎租和回報率都較優勝，面向四季酒店的7室，建築面積2102方呎，可享海景，成交月租8.4萬元，呎租約40元。業主去年6月購入，扣除1000萬元現金回贈後，折實以6634萬元買入，以最新月租計算，租金回報為1.5厘。

長實（01113）在2017年底以天價402億元售出中環中心75%權益，包括47層寫字樓、商業樓面及402個車位，涉及總樓面約122.27萬方呎，平均呎價約32877元。

財團入主後，中環中心至今已有12層全層易手，另有2層則分拆成多個單位出售。而由財團持有的單位，因樓層較高，故近期成交呎租由55至70元，明顯較拆售散業主的租金為高。

新供應登場 整體租金看跌

寫字樓空置率高企，加上不少新商廈落成，租賃市場選擇增多，甲級寫字樓租金持續受壓。據戴德梁行統計數字，整體寫字樓租金由年初至今累跌7%。核心區中環租金年內錄6.3%跌幅。該行相信，明年香港與世界各地通關後，將為寫字樓租賃市場帶來正面支持。惟明年有約189萬方呎新甲級寫字樓樓面落成，包括兩座位於中環核心區的大型新商廈，故整體租金仍會下調2%至4%。

美國及本港銀行接連加息，樓價跌勢持續，加上周末兩日天氣嚴寒及市場聚焦世界盃決賽，減慢買賣雙方洽談意欲，中原地產統計的十大二手屋苑過去兩天（17日至18日）僅得6宗成交，創6周新低，按周跌4宗或40%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，樓價持續滑落，而筍盤早前已被消化，買賣雙方需時協調樓價，加上時近年底，預計樓市交投將陸續轉淡，樓價勢反覆尋底。

港島藍籌屋苑鴨脷洲海怡半島出現蝕讓成交，中原地產首席分區營業經理盧鏡豪指出，海怡半島在過去兩天錄得1宗成交，為該行促成的25座低層D室，實用面積519方呎，2房間隔。單位放盤約半年，最初開價約850萬元，最終以708萬元沽出，平均呎價13642元。原業主於2019年1月以775萬元買入物業，持貨近4年轉手，賬面蝕讓67萬元或8.6%。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，過去周末兩天該行分行網絡統計的十大指標屋苑累計有8宗成交，為過去6周首度回落至單位數字，按周減少3宗或27%。

不過，美聯物業統計過去兩天的十大二手指標屋苑有約13宗買賣，創14周新高，按周上升約30%。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，本港防疫措施進一步放緩，若通關利好消息盡快落實，將有助提振經濟，部分買家加快入市，帶動周末兩天二手指標屋苑睇樓量及成交量均錄得升幅。

形薈移民盤667萬沽 輸28%

另外，其他市場成交仍不乏蝕讓個案，美聯物業助理聯席董事黎泳傑說，該行剛促成筲箕灣形薈2座中層B室成交，實用面積353方呎，1房間隔；原業主去年9月以869萬放售，至近期叫價約680萬元，獲早前落車租樓夫婦客垂青，並趁樓價回落重新上車，成功以667萬元購入單位，呎價18895元。

代理指出，有關單位屬移民盤，原業主於2019年5月以約927.36萬元購入，持貨約3年半轉手，賬面蝕讓約260.36萬元或約28%。

利嘉閣聯席董事李啟昌透露，該行最新促成大角咀港灣豪庭10座中層B室成交，實用面積405方呎，2房間隔，最新以約568萬元售出，呎價約14025元。原業主2017年斥資約630萬元購入物業，持貨5年轉手，賬面虧損約62萬元或9.8%。

近月舖市表現疲弱，根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，11月錄89宗商舖買賣註冊登記，按月下跌約11%；期內涉及金額約9.71億元，按月大減約38.4%。

無逾億交易 近兩年首見

雖然政府早前陸續放寬各項防疫措施，惟對舖位市場的提振作用有限，11月錄得的89宗商舖註冊，未有任何逾億元的商舖成交登記，是自2021年2月以來首次。

作價500萬元或以下，以及2000萬元以上至5000萬元的商舖註冊成交於11月分別錄得38宗及15宗，較10月分別跌約19.1%及21.1%。若按地區劃分，中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀四大核心區，11月錄得12宗登記，按月減少8宗或四成。

美聯旺舖董事梁國文表示，現時抵港人士只要符合疫苗接種要求及接受政府的檢測，來港後便可即時自由活動，但本地的防疫方針仍較外地嚴格，部分旅客來港意欲有限，而香港與內地之間尚未完全恢復通關。他認為，假如本港進一步放寬防疫限制並促進與內地的通關，本港經濟活動有望在來年大幅反彈，明年商舖的交投量可望按年增加約三成。

平均每個叫價60萬 低市價最少25%

樓市低迷，加上息口上升，投資者持貨壓力續增。有炒家更疑資金鏈斷裂，名下共120個車位突然全數淪為銀主盤，分布於大圍聚龍居及火炭碧霞花園兩屋苑，遭以總價7,200萬元放售，屬近年本港罕有大宗車位銀主盤放售個案，平均每個車位索價60萬元，低市價最少25%。

銀主盤數目不斷上升，由住宅、工商舖，更進一步蔓延至車位市場。消息人士透露，市場最新增加120個私家車位銀主盤放售，涉及大圍聚龍居及火炭碧霞花園兩個屋苑，其中97個來自聚龍居，全數位於停車場2樓，銀主現以總叫價5,820萬元放售，平均每個車位索價60萬元，較該屋苑近期私家車位市值售價約80萬至90萬元，低最少25%。

餘下23個私家車位銀主盤位處碧霞花園，分布該屋苑停車場地庫、1樓及2樓，銀主合共叫價1,380萬元，即平均每個車位意向價60萬元，連同前述聚龍居車位，該批車位總共索價7,200萬元。

近7個月 現4宗大宗車位銀主

有代理透露，上述120個車位由一名投資者或相關人士持有，由於涉及車位數量龐大，銀主為加快出售，故開價相對克制，較市價存在一定折讓。

事實上，隨着營商環境轉差，加上息口上揚，最近約7個月市場接連出現4宗大宗車位銀主放售個案。如原由太平協和持有的荃灣協和廣場連91個車位，今年6月淪為銀主盤遭放售，市場當時估值達約15億元。另沙田都會廣場上月乍現11個私家車位銀主盤，由一間本地大型銀行以銀主身份，以共1,320萬元放售，平均每個車位叫價120萬元。

柏傲山11按盤 銀行2000萬放售

另邊廂，市區豪宅相繼錄一手入市的單位被銀主收樓。消息指，其中北角柏傲山3座高層D室，實用面積595平方呎，1房連士多房間隔，業主2015年以1,797萬元一手購入，連同一按持貨期間，已知至少有11次押借紀錄，而單位最新已淪為銀主盤，由一家銀行以2,000萬元放售，意向呎價33,613元。惟代理指，上址叫價較市價高逾1成，料短期難獲承接。

此外，尖沙咀GRAND AUSTIN 5座中層A室4房，實用面積874平方呎，剛亦由銀主推出放售，意向價2,300萬元，意向呎價26,316元。該單位業主於2014年以約1,997萬元一手入市，持貨期間亦曾將單位多次押借，惟期間有借有還，不排除資不抵債終被銀行收樓。

林曉箐：購買力待釋放

今年疫情及加息因素困擾，首11月新盤成交量較去年同期大跌4成，碧桂園（香港）營銷管理部總經理林曉箐稱，市場積壓大量購買力，將於明年釋放，旗下新盤九龍城瓏碧將屆現樓，將提供更多付款辦法及優惠。

林曉箐稱，今年疫情影響下，新盤銷情較去年大幅減少，市場上積壓大量購買力，預計會在明年釋放，再加上利消好樓消息逐漸浮現，包括失業率回落、政府陸續放寬社交距離及出入境限制，將對樓市有正面帶動。

雖然美國持續加息，不過她認為，過去2015至2018年期間美國多次加息，香港樓價照升3成，反映兩者沒有直接關係，加息對香港樓市影響不大，而且本港擁有自置居所的家庭供滿樓比例達66%，加息只會影響一部分人，預計樓市明年將平穩發展。

碧桂園 （02007） 明年將繼續推售瓏碧及馬鞍山泓碧的餘貨單位，瓏碧至今累售約29伙，成交呎價介乎2.3萬至2.8萬元。項目已獲入伙紙，將明年首季交樓，樓花期極短。

林曉箐稱，瓏碧以1房戶型為主，客源以投資客、分支家庭為主，在入伙之後將會推出更多不同付款辦法及優惠，滿足市場需求。例如早前項目便推出「5年低息保」付款計劃予買家，發展商會貼補額外的利息開支，讓買家享有5年低息保障，減低利率波動帶來的風險。

同時，瓏碧擁有3.45米特高樓底設計，發展商亦陸續推出不同傢俱設計計劃，例如一房C單位在客廳打造空中書房，垂直增加可使用空間，買家只需支付2萬元即可獲全屋價值15萬元傢俱組合。

預計北水重臨 帶動豪宅市場

至於泓碧方面，則累售約530伙，套現約62億元，最高成交呎價達4.5萬元，創同區新高價。餘貨單位都以大單位及特色戶為主，包括10間洋房、多間4房兩套等，主打豪宅定位及吸引換樓家庭。

林曉箐認為，隨着明年通關在即，預計北水重臨，可帶動豪宅市場，「（集團）對豪宅市場一直持樂觀態度，這類買家實力雄厚，外圍因素特別對豪宅市場影響少，可看高一綫。」

她指出，政府放寬合資格外來人才，在港居住滿7年可申請退還在港置業已繳付的買家印花稅。有鼓舞性的挽留人才措施，能夠吸引資金及人才流入香港，對增加本港競爭力有正面作用。

受到加息及疫情兩大負面因素夾擊，本港樓市進入調整期。不過，嘉里認為即使本港多次加息，息口依然處於低水平，加息已屬市場預期之內，對心理影響大於實際。隨着政府放寬防疫措施，經濟已逐漸「復常」，息口有望於明年首季見頂，預期樓市於明年第二季初便重拾升軌。

嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗接受專訪時表示，自從美國進入加息周期以來，已經七度加息，雖然本港三次調高最優惠利率，但加息幅度及速度較美國「低好多」，現時拆息按揭封頂息率亦只有3厘多，仍處於低水平，只是本港過去一段長時間息口處於低位，現時稍為上升便覺得息口高，實際上市場早已預期會加息，對相關消息已消化，故心理影響大於實際。

加息心理影響較大

差估署數字顯示，年初至今樓價指數下跌約10%，湯耀宗表示，現水平樓價已非常吸引，又指地產是看長綫，過去逾20年本港樓市經歷亞洲金融風暴等，但樓價最終「升返上去」，即使近期樓市回調，但與過往低谷時比較，上升幅度仍超過1倍。

他又說，今時今日短炒情況已經絕迹，現時樓市情況對於「剛需」買家影響較大，他們從未入市，因此考慮較多，然而目前市場與過往最大不同之處，在於整體借貸比率不高，加上銀行進行壓力測試，降低樓市風險，加息只屬周期性及短期性因素，長期而言，相信本港息口維持在正常區間水平。

港樓套現速度高

湯耀宗續稱，現時本港受全球大環境影響，包括俄烏戰事已持續逾11個月，並引發能源及糧食問題，若持續對全球會有更壞影響，未來仍有隱憂，但全球對俄烏戰事已感疲倦，亦希望戰事盡快結束，現時已有不少評論及業界預期美國加息最高約在5厘水平，最近一次加息幅度，已收窄至0.5厘，相信至明年第1季末息口有機會見頂，本港物業市場最大優勢為流動快，套現速度高，入市成本較其他國家或地區為低，除非再出現「黑天鵝」事件，否則待息口見頂後，預計最快明年第二季初樓價有機會重拾升軌。

本港疫情雖然有反彈迹象，但政府陸續放寬防疫措施，湯耀宗認為，本港失業率已由高位逐步回落至最新約3.7%，加上早前對入境檢疫措施進一步放寬，已親身感受到對經濟復常有很明顯的幫助，市民重拾外遊心情，經濟活動開始正常化，相信下一個階段為中港通關因素，料對樓市有相當大的刺激作用。

買樓風險較股票低

樓市現時正值調整期，二手市場交投出現萎縮，並出現不少蝕讓個案，湯耀宗認為，部分心急業主蝕讓沽貨，但亦有不少業主即使願意減價，亦不會一減再減，寧可保留單位作收租用途，可見樓價已「跌定咗」，待市場消化減價盤後，相信沒有新的減價盤源補充，市場交投會出現膠着狀態，物業交投取決於供求，現樓市情況下只是觀望的買家較多，並非不願意入市買樓，樓市一直存在自用及投資需求，物業屬於實際資產，「揸磚頭」較穩陣，風險較股票低。

屯門滿名山滿庭一個銀主盤，面積892方呎，早前未成功拍出，將於下個月減價「翻叮」，開價950萬，每呎10650元，低市價逾6%。

環亞拍賣行發言人表示，滿名山滿庭11座2字樓A室，面積892方呎，包括露台33方呎及工作平台16方呎，採3房間隔，屬銀主盤，開拍價950萬，平均呎價10650元，較銀行估價的1015萬低6%。單位以交吉形式出售，將於明年1月10日拍賣。

採3房間隔

該單位曾於12月6日拍賣，當時開價974.3萬，惟未有成功出售。該單位業主於2018年以1032.7萬購入，近年來多番以物業抵押借貸，單位最終淪為銀主盤，拍賣開價低於購入價82.7萬，幅度8%。

單位屬銀主盤

該單位屬交樓標準，全屋鋪設有質感木地板，淡雅清新，落地玻璃窗外，滿是翠綠樹景及園景，廚房淺色為主調，貫徹全屋和諧風格，L形廚櫃實用兼美觀，廚房連接工作平台，方便晾衫等工作，令衣服得以接觸日光。

滿名山共提供1100個單位，由開放式至4房，分層戶面積308至1533方呎；洋房面積由1785至2877方呎。

整個住宅細分為「滿庭」、「名庭」及「山庭」3個區域，各有獨立入口。滿庭圍繞着一個50米戶外泳池而建，設11座13至18層高的分層住宅，提供936伙，戶型由開放式至4房戶。名庭由9座7層高分層大廈組成，並設9幢洋房，共提供130伙，一律提供4房雙套；山庭由34幢洋房組成，採3房或4房間隔，面積1785至2865方呎。

屋苑設有會所，提供戶外及室內恆溫游泳池、池畔陽台、兒童嬉水池、中央庭園、滿名軒、池畔茶座及宴會廳等，另有戶外空間及園林。

可享翠綠園景

該屋苑住戶可乘搭過海巴士與小巴，前往屯門及港九各地。屋苑鄰近黃金海岸商場等大型購物商場，住客可到黃金泳灘、咖啡灣及大欖郊野公園遊玩。

滿名山小學校網為71，區內有著名學府哈羅國際學校、順德聯誼總會何日東小學，中學校網為屯門區。

近期拍賣場銀主盤湧現，部分開價更遠低於市價，兼附送昂貴裝修，紅磡海逸豪園一個銀主盤，開價1330萬，每呎15287元，低市價25%，全屋豪裝使費超過百萬。

海逸豪園第4期海逸灣第16座30樓E室，面積870方呎，開價1330萬，平均每呎15287元，銀行估價1783萬，開價低銀行估價25%，將於12月21日（三）透過忠誠拍賣，同場共有9項物業供競投。

低市價25%

該單位業主於2012年11月以1200萬購入，近年將物業多番作抵押借貸，最終由銀主接手單位，推出拍賣。

據了解，該單位業主為外籍人士，裝修並非一般的「大路」品味，黑白作為主色，配襯大吊扇及紫色燈光，對照強烈，雖然風格未必人人鍾愛，但選料「揼本」，豪裝使費至少過100萬，而且非常新淨，買家可即買即住，單位管理費2114元。

附送昂貴裝修

海逸豪園由長實夥拍中電合作發展，位於海逸道8號，分為5期，25座共提供4721伙，面積370至2228方呎。

由屋苑步行至鄰近港鐵黃埔站需時5分鐘，附近有漁人碼頭。小學校網為35，中學校網為九龍城區。

鄰近港鐵黃埔站

該大型屋苑會所，提供多元化設施，有室外泳池、按摩池、桑拿浴室、蒸氣浴室、兒童嬉水池、兒童遊樂場及遊戲室、健身室、乒乓球室、壁球場、網球場、籃球場、桌球室、卡拉OK室、高爾夫球練習場、音樂室、閱讀室 （溫習室）、圖書館、電腦室及舞蹈室。

近期為商廈租賃旺季，部分丟空多時的單位陸續承租，金鐘力寶中心一個近3500呎的單位，於丟空逾3年後，以每呎38元租出，較舊租金跌28%，屬市價水平。

丟空逾3年始租出

由於業主於2017年高位接貨，現時回報僅1.4厘。力寶中心1座中層8至9室，面積3490方呎，市場消息透露，該單位由2019年7月交吉至今，為時約3年半，剛以每呎38元租出，月租13.26萬。

該單位屬優質單位，望美國銀行中心以至政府總部海景，而且對正電梯，不過，由於面積較大，覓租客未如細單位容易，新租金屬市價水平。

據了解，舊租客為銀行，月租18.5萬，每呎53元，租約期至2021年，惟提早於2019年撤出，期間經歷政治活動引發動亂，以及疫情持續，單位丟空多時才租出，新租金跌28%。

優質單位對正電梯

由於業主高峰時接貨，回報偏低，最新回報僅約1.4厘，該名業主於2017年8月以約1.134億購入單位，以當時銀行月租18.5萬計算，回報2厘。再對上業主於2013年2月以6900萬購入，持貨4年，帳面獲利4440萬。