當央行強力緊縮土建融，眾多建商開始轉向競標未受不動產信用管制的政府公部門標案，冠德董事長馬志綱19日與國家住都中心代理董事長花敬群締約，簽下歷年來第十筆公辦都更案「台北市行二行三公辦都更案」，遙遙領先同業，躍居「公辦都更天王」。

冠德將斥資230億元打造該案為國家級行政園區，包括三大棟辦公樓、四大棟住宅，總計七大棟，預計2029年完工。

其中，冠德可望回分其中三大棟住宅對外出售，目前單價、總銷都未定。

馬志綱自父親馬玉山2017年11月驟然病逝，臨危授命掌舵迄今短短五年不負眾望，不論業績、搶地，屢戰屢勝。尤其去年以來，冠德已連續拿下「南港台電北儲案」、「台鐵北車E1E2案」、「高速鐵路新竹車站特定區事業發展用地開發經營案」、「台北市行二行三公辦都更案」及「中捷北屯線市府站G9-1站」，光是今年就得標五大政府公部門標案，堪稱大贏家。

冠德累計創辦43年以來，已成功得標23筆政府公部門標案；其中公辦都更案就囊括十筆，空前紀錄遙遙領先同業，馬志綱堪稱「公辦都更天王」。

馬志綱表示，行二行三案是串聯西區門戶與華山特區的最後一塊拼圖，極具指標意義，因此冠德會扮演好投資人角色，回饋地方，並做好與私地主溝通的角色，打造國家級行政園區；至於談到市場最關切的平均地權條例排審，他信心滿滿表示：「國家有宏觀的視野看整體產業發展，有節奏的去推動政策，產業界今後也需要多調適，讓市場不致失速！」表態力挺政策。

據悉，行二行三公辦都更案，為冠德擊敗潤泰、興富發等競爭對手，脫穎而出的標案，競爭激烈。

國家住都中心表示，全案分為市民大道、天津街和北平東路，及華山文創園區對面的杭州南路一段11巷、齊東街70巷、忠孝東路二段64巷的兩個街廓，鄰近西區門戶地帶，兩個街廓基地面積共6,447.45坪，土地使用分區為行政專用區及住三，為台北市中心區難得的整街廓開發，區位條件絕無僅有。

花敬群表示，此案是少見的跨區公辦都更案，涵蓋兩塊基地，「就像昂貴的Armani西裝布料，不要亂剪！」要妥善設計剪裁才能創造最好的價值，未來住都中心分回兩棟，一棟為國家級防災大樓，屋頂設有停機坪，住都中心總部也將喬遷於此，「這樣位於中山區民生東路的現址，也可以都更了！」


冠德公辦都更 將創661億產值
經濟日報

冠德建設（2520）昨（19）日與國家住都中心完成「行二行三公辦都更案」簽約，冠德建設董事長馬志綱表示，將打造為國家級行政園區與地標住宅，成為國門新地標，並啟動北市西區門戶串聯華山特區發展，總計投資金額約230億元，創造產值661億元，預計2029年完工。

冠德建設今年11月拿下「行二行三公辦都更案」，昨天與國家住都中心完成簽約，總計冠德建設已拿下公部門標案十筆；馬志綱指出，該案位於市民大道二段、林森北路、天津街、北平東路所圍街廓，緊鄰西區門戶計畫、台北車站，東接華山藝文特區，未來肩負串聯國門交通與文化的樞紐責任，成為國門新地標。

內政部代理部長、國家住都中心代理董事長花敬群表示，這塊基地就像珍貴的西裝布料，要妥善設計剪裁，才能創造最好價值，未來辦公廳舍規畫，中央跟國家住都中心分回兩棟，其中一棟作為國家級防災大樓。

「行二行三公辦案」基地面積約6,447坪，將興建地上22層，地下四層的中央、北市府聯合辦公大樓並有複合附屬商業設施，以及地上26層的國門地標住宅，將在2024年開工、2029年中完工。

國家住都中心表示，公辦都市更新加速國有土地更新活化，藉由國、市、私三方合作，創建行政典範，並引進民間廠商共同合作，打造兼具公益與公利地標建築，改善都市環境，創造地區亮點。

住都中心表示，基地位處北市都會行政核心，台北車站、捷運善導寺站皆步行5分鐘內即可到達，區位條件優良，未來除滿足中央、地方行政需求外，也為市民提供藝文、休閒空間。

冠德建設表示，為打造永續智慧新時代國家行政園區，全案將融合辦公、藝文、休閒、居住多元機能，還採用綠色營建工法及循環建材，打造新型態行政園區。

該案住宅規劃上，會以鄰里共融及綠色住宅為發展，延續地方歷史發展脈絡，不僅保留基地老樹、設置鄰里交流空間，更將結合智慧化、人文性，打造鄰里共好的新居住模式。

冠德建設 手握公部門十大標案

冠德建設（2520）發言人暨執行副總張勝安昨（19）日表示，公司手中公部門標案已達十筆，其中以「台鐵北車E1E2公辦都更案」、「行二行三公辦都更案」兩案最大，投入資金分別達300億、230億元，未來仍會積極評估公部門案子，將集團擅長的複合式開發案經驗融入，讓每個開發案都有特色。

冠德建設手中公部門標案包括「新店行政園區（創新殿）」、「大直北安案（大直湛）」、「大安瑞安案」、「敦北商辦案（售予玉山銀行）」、「民權東路案」、「板橋官邸案」、「台電南港AR-1-2案」、「台鐵北車E1E2公辦都更案」、「行二行三公辦都更案」、「台中烏日文心北屯線市政府站（G9-1）土地開發案」。

張勝安分析，集團擅長規劃複合式開發案件，將辦公、藝文、休閒、居住等多元機能融合在一起，這也是未來營運主軸之一，近年公部門釋出許多標案擁有優越地段，如「台鐵北車E1E2公辦都更案」、「行二行三公辦都更案」等，很適合公司朝全方位開發商方向邁進。

張勝安指出，雖然目前銀行端對土建融放貸成數緊縮，但對冠德建設來說，集團評估每個標案時，都會先行做開發案規劃，並做好資金規劃。

儘管房市空頭氛圍瀰漫，但在外商專業分析機構眼中，明年台灣房市雖在通膨、升息、經濟成長趨緩等影響下成交動能轉弱機率高，但房價下行風險相對其他亞太國家都明顯低很多！在最新的亞洲買家首選20個第二居所調查中，台灣為排名第七的前段班，被視為主要避險市場之一。

瑞普萊坊19日公布「2023年亞太區不動產市場展望」報告，指出今年全球通貨膨脹率將超過8％，為1996年以來的最高水準。亞太地區多數央行陸續實施緊縮性貨幣政策來遏制通膨，導致經濟成長不可避免地放緩。

瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，升息趨勢不但影響經濟景氣循環，且對不動產市場的挑戰是立即且明顯的。上周央行理監事聯席會議已決議調升重貼現率半碼，累計今年已四度升息，總共調升2.5碼（0.625％），若對照美國同期已升息17碼（4.25％），及亞太區多數經濟體的升幅，台灣利率漲幅相對較小，對於房屋住宅市場的下行風險，預期仍較亞太區其他國家為低。

蘇銳強表示，由於下半年對於通膨、升息與經濟衰退同時出現的趨勢產生顧慮，導致投資市場的需求減弱，不動產市場成交量也明顯減少；所幸台灣中大型建商與高淨值投資人口袋仍深，沒有需賠售出場的資金壓力，明年住宅市場動能持續轉弱機會雖高，但價格調整幅度不大。

瑞普萊坊市場研究部總監詹宗煌表示，觀察今年上半年整體亞太區的住宅市場變化，6月底銷售量已比前一季下滑，其中以香港、澳洲最大，分別萎縮21.7％、15.7％，主要原因在於貸款利率攀升、高通膨抑制市場需求，而買賣雙方對價格認知的差距也促使成交量變低。

詹宗煌分析，不過在建築成本居高不下，且失業率仍遠低於歷史平均水準下，房價向下調整的幅度有限，特別是亞太區的主要避險市場包括台灣在內，住宅投資需求將繼續支撐價格。根據瑞普萊坊調查，在亞洲買家首選的20個第二居所中，台灣為排名第七，次於美國、澳洲、紐西蘭、英國、新加坡、南韓，被視為主要避險市場之一。

詹宗煌表示，租賃市場的住宅租金，因通膨率上升而隨之調整的可能性高，尤其是國際化程度高的主要城市，在外籍人士重新安置與國際學生返回校園，以及在意高房價的買方轉買為租的情況下，租賃市場仍保有需求彈性，並成為投資人的避風港。

下半年房市吹冷風，預售市場最為明顯，從5月起連續半年每個月預售揭露件數都跌破7,000件，較去年旺季每月逾1.2萬件幾近腰斬。房地產業者指出，房市領頭羊的預售市場降溫，反映房市已進入盤整期。

據實價登錄預售屋揭露件數統計顯示，在去年9～12月房市景氣高峰時，平均單月預售交易數可達1.2萬件，總交易金額約1,700億以上；今年3月也還有超過1萬件、總銷約1,500億元水準；不過，5月起平均每月交易量驟降至僅6,000多件，總銷售金額不到1,000億元。

這波預售屋急凍，又以中南部都會區交易量萎縮幅最驚人，去年9月台中市交易量近3,000件，今年10月已不到千件，過去受到科技業投資議題帶動房市熱潮的南、高二都，也從每月1,300件減少至約500件。相對於中南部都會區目前買氣較高點萎縮6～7成，新北市、桃園市則單月還有千件左右預售屋交易量，較高點減約5成，衰退幅度相對較小。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，從過去一年的預售揭露來看，去年受到通膨、股市資金行情與造價上漲推升，去年9月到12月單月揭露達1.2萬～1.3萬件，出現單月萬件預售成交的盛況，同時也將這波景氣推升到最高點，但從預售禁止換約政策風向出現後，又碰上疫情、股災、連續升息等影響，預售投資退場下買氣也跟著降溫。

雖然10月資料可能尚有零星交易尚未完整揭露，不過今年第二季以來買氣疲弱趨勢相當明確，購屋人對於高房價也顯得小心翼翼。

八里台北港開發計畫，大型行庫斥資逾百億助陣麗寶集團，知情人士透露，除了兆豐、一銀、合庫三大行庫助陣興富發在高雄的亞灣區特貿三案326億元聯貸案，麗寶機構也獲大型行庫助陣近百億元投入「台北港重劃區」開發案，此案麗寶已決定朝物流與倉儲、智慧園區、觀光飯店三管齊下，完成台北港重劃區的開發計畫。

金融圈人士指出，麗寶集團是數月前和大型行庫談妥相關借款案，麗寶集團當初斥資約百億買下台北港重劃區，其中銀行給予的融資援助至少60億元，而上述三大開發方向，根據央行規定，限期開工的期限也不同。

麗寶目前在漁人碼頭已有「福容大飯店」，隔著淡江大橋，接下來要在台北港區再蓋一座觀光大飯店和漁人碼頭的福容大飯店相望，這部分由於央行規定建商的土建融案若作為商業或住宅使用，必須在取得土地後18個月內開工，麗寶會在明年先行開工蓋觀光飯店。至於其他開發計畫會延到2024年再動工。知情人士透露，麗寶集團已向銀行表達未來將投入倉儲和物流及「智慧園區」開發，對此金融圈人士指出，台北港鄰近快速道路，本就是倉儲及運輸物流的大本營；後者則呼應目前新北市政府在新店成功推動的「寶高智慧園區」，未來麗寶會在台北港興建智慧園區。

金融圈人士不諱言，現在不動產下行風險高，所以中小型建商幾乎都貸不到錢，銀行敢貸放的資金全部向大型建商集中，例如元利建設今年購置位於信義路三段和新生南路口的都更精華地，就獲某民營銀行助陣，透過抵押設定取得超過50億元借款，擔保率大約9成。

高雄房市目前的成屋和預售屋存量計約19,781戶，因景氣轉變買氣觀望，這半年來銷售速度趨緩，6月中以前預售案大約75周可以賣完，現拉長至約140周，成屋銷售也幾乎拉長一倍時間。

龍悅廣告總經理吳季濃19日表示，根據龍悅廣告統計至12月18日的成屋過戶和預售屋實登資料，高雄房市目前在線銷售的成屋存量約3,644戶，預售屋存量約16,137戶，合計約19,781戶。他指出，龍悅廣告使用15周為一個中程的周期，計算平均每周的成交量，預售屋每周平均成交115戶，如果以此數字推算目前預售屋存量16,137戶，大約要140周才銷售完畢；在相同統計和計算基礎下，今年6月初時約只需75周，換言之，近半年來高雄預售屋的銷售期拉長近65周時間。

他說，成屋的情況也差不多，成交期目前是95周，也幾乎拉長了一倍左右。業界表示，高雄房市成交期拉長，主要原因之一是去年第四季一波漲價潮後，購屋民眾產生觀望；此外，潛在購屋者也關注政府打房的後續措施和效應。

國揚實業相中工業地產將制霸下波不動產市場，可望躍居領頭羊，首度插旗含金量最高的北市內湖科技園區，攜手「內科王」超營實業董事長楊仁鈞，卡位明日之星舊宗段，以2,127坪的大器基地規模，規劃內科第一座、也是唯一一座立體式下沉垂直綠覆設計的陽光廣場，高規格打造六星頂級廠辦「國揚洲際企業總部」，近期將震撼登場，據悉每坪單價挑戰8字頭，總銷上看80億元。

身為國揚集團創辦人侯西峰布局廠辦市場的幕後總參謀楊仁鈞表示，國揚看好產業擴廠、空間升級等需求，聚焦全台含金量最高的內科，籌備推出「國揚洲際企業總部」。楊仁鈞指出，舊宗可謂西湖段2.0，已成為內科園區企業總部最密集的熱區，累計企業總部大樓已有69棟之多。實際上，近年總部大樓持續缺貨，許多新釋出廠辦還沒完工就被預訂一空。

楊仁鈞表示，「國揚洲際企業總部」規劃令人驚豔，基地使用分區為稀缺的「科工D」地塊，可同時做辦公、商業、倉儲、零售、餐飲等用途，2,127坪基地只蓋800多坪，打造地上8樓、地下4層的旗艦企業總部，單層面積1,100坪、全棟一層一戶共11,000多坪，每樓層都有三處8～9米的超大面寬陽台，讓建築呼吸，員工和老闆工作減壓。

在各樓層規劃上更是大膽而創新，一樓至地下一層別出心裁打造60坪的綠野斜坡，引進大片陽光綠意，為內科第一座、也是唯一立體式下沉垂直綠覆設計的陽光廣場，就像是微型版秋紅谷，貼心為員工打造挑高5米的Co-working Space商務休閒體驗空間。

此外，頂樓規劃也相當獨特、面積達120坪的雙層辦公會所採用造價昂貴的大跨距超白玻璃，打造企業總部罕見的多功能Sky Villa頂級總裁會所，引進空中森林和花園的綠意，猶如私人空中行館。

台南市明年公告土地現值昨（19）日出爐，經地價及標準地價評議委員會評定通過，全市平均上漲3.69%；新光三越中山店以公告土地現值每平方公尺34.5萬元（每坪約114萬元），第六度蟬連台南市地王。

台南市長黃偉哲表示，台南市各項重大建設及土地開發區陸續完工，包括麻豆工業區市地重劃區、南台南車站副都心區段徵收區、永康區新設鹽行國中暨附近地區區段徵收區及永康物流及轉運專區市地重劃區等。

而南科特定區FG區段徵收區正在辦理，增闢多處公共設施及交通路網、提升居住環境品質。南科及沙崙智慧綠能科學城科技雙引擎的推動，整體發展前景佳，使不動產交易熱絡，須合理調整公告現值，以反映市場交易價格的變動。

經地價評議委員會綜合考量衡酌，為適時反應市價變動狀況，評定全市明年公告現值平均調幅為3.69%，公告現值占一般正常交易價格比值為90.04%。

台東縣地價暨標準地價評議委員會，日前通過112年公告土地現值，112年公告土地現值全縣平均調幅為1.28%，最高公告土地現值位於台東市正氣路與光明路之角地， 111年每平方公尺20.3萬元（每坪約67萬元），112年調整為每平方公尺20.45萬（每坪約67.58萬元），最低區段地價則以延平鄉鸞山段下野部落西側臨溪之土地，每平方公尺36元（每坪約119元）。

台東縣政府表示，112年公告土地現值調整作業，依據平均地權條例第46條規定，業經台東縣地價暨標準地價評議委員會評議通過，今年全縣公告土地現值平均調幅為1.28％。

地政處指出，為使台東縣各鄉鎮市間及鄰縣地價平衡合理，縣府除召集花蓮縣及縣內各地政事務所就各所轄區毗鄰鄉鎮區段，辦理地價平衡協調會，另相關人員也參加屏東及高雄市政府等地價平衡協調會，經與各毗鄰縣市相互平衡協調後，毗鄰區段地價差異不大，皆於容許合理範圍內。

地政處說明，今年地價動態受政府推行相關稅制，及實價登錄2.0等政策後勢發酵影響，新成屋價格呈現較為緩漲趨勢，另外考量縣內新興重畫區土地釋出，提供適當供給量能，連帶中古屋及土地交易價格較為持平緩漲，又縣內持續推動發展觀光，知名連鎖超市引進日系櫃位進駐，帶動周邊區位外溢效應，吸引部分商家進駐，地價呈現微幅上漲。

評議結果依規定編製土地現值表將於112年1月1日公告，民眾可於公告後親至縣內各地政事務所，或台東縣政府地政處網站(https://land.taitung.gov.tw/)查詢。

鄉林（5531）集團董事長賴正鎰今（19）日指出，行政院會上周通過《再生能源發展條例》修正草案，增訂新建建物屋頂要設置太陽能發電設備，他說，鄉林社區就有在頂樓加裝太陽能板，申請綠建築。

他建議，只有民間與政府聯手，比如補助家戶安裝，並給建商新建案2%容積獎勵，太陽能屋頂下方空間應不設限高且不計面積，讓建商規畫公設給住戶使用，必能加速達成屋頂種電，邁向再生能源的綠能新時代。

政府多年前訂出再生能源2025年要達到占比20%目標，2019年4月即針對再生能源發展條例進行修法，將再生能源推廣目標訂在2025年27GW（2,700萬瓩）以上，占全年供電量的20%，同時要求一定的契約容量「用電大戶」，需裝設一定容量以上的再生能源發電、儲能設備，也可以購買再生能源憑證、或繳納代金的方式代替。

去年第26屆聯合國氣候變遷大會（COP26），多國共同簽署《格拉斯哥氣候協定》（Glasgow Climate Pact），包含歐盟、美國、日本、韓國等國皆承諾「2050年淨零」，為了達到所謂的「無碳目標」、阻止氣候暖化，多國也著手進行制定能源轉型與減碳目標政策，包括美國、中國大陸與印度，英、法、日、德等主要國家也跟進。

國科會主委龔明鑫今年3月底召開「台灣2050淨零排放路徑及策略總說明」記者會，公布台灣2050淨零排放規劃，2050年再生能源發電佔比要超過60%，並擬定12項關鍵戰略，以求達到2050淨零轉型，且至2030年將投入近9千億預算，並展開跨部會的整合。

對於行政院本(12)月8日再通過《再生能源發展條例》修正草案，增訂新建、增建及改建符合一定條件的建築物，屋頂應設置一定裝置容量以上的太陽光電發電設備，賴正鎰說，像是彰化員林新建案「鄉林圓頂」就有加裝太陽能板模組，330W太陽能板共132片，平均每月發電約4500度，發電電力相當16個家庭用電需求，目前規劃發電後供給社區公共區域電燈與電梯等供電使用，若有剩餘再考慮賣給台電，增加社區收入。

他表示，現在建商在社區中庭，陽台空間垂直增加植栽，或是配合都市計畫審查，在開放空間廣植綠色植物與樹木，營造鄰近社區公園的空間，也是為了符合政府追求的淨零排碳的新政策。但目前太陽能板仍太貴，他認為政府只要願意祭出獎勵制度，比如說給予2%的獎勵容積，太陽能板下面的空間，不設限高度，不計樓板面積，並可以開放給建商規劃公設使用，必定會大大促成更多建商投入配合。

他說，面對全球氣候變遷快速，加速推動碳中和與淨零碳排的宣示與行動，鼓勵企業投入ESG，(環境保護Environmental、社會責任Social及公司治理governance），建立評估企業的數據與指標的新形態，只是台灣現有的減量策略和淨零排放，與現實仍有不少落差，中小企業都在努力跟上政府腳步。

青安貸款預計再延長2年時間，利率減升半碼優惠也將延續，民進黨立委林楚茵今（19）日質詢時指出，不只是針對利率部分，呼籲財政部應該檢討放款額度，把額度從800萬元拉高。財政部長蘇建榮今天表示，會再與公股行庫了解，看還有無機會。

立法院財政委員會今審查貨物稅條例第12條之6修正草案，蘇建榮列席並備質詢。林楚茵指出，六都青安貸款核貸數逐年下滑，去（2021）年核貸數甚至不到2016一半，但整體房貸貸款額度卻是逐年上升，難道青年不需要貸款嗎？還是面對逐年攀升的房價，只有800萬的額度並不足夠。

蘇建榮表示，青安貸款原則上還會再延續2年，至於利率減升半碼的措施，也會持續下去，財政部已提報給行政院。

蘇建榮也說，根據各公股行庫統計，青安平均核貸金額是500多萬元，民眾還可申請內政部住宅貸款，利率也是相對優惠。他認為，核貸數逐年下降的原因，可能2021年前利率還沒上升，近來因利率調升，青安貸款的利率和民營銀行差不多，甚至有些比民營銀行還高，承貸人評估後就不選擇利用青安貸款。

林楚茵認為，不論額度或利率都應該通盤檢討，政府力推支持青年買房，但青安的利率卻比民營還高，會讓民眾質疑政府是否有心解決青年購屋問題。

她也提到，從財政部報告中可見，全國住宅總價平均為1175.15萬元，不只是台北居大不易，現在甚至是桃園居也大不易，800萬額度加上內政部的優惠措施仍是不足，青安貸款額度恐難支應首購族買房，呼籲財政部回應不能與民意有落差。

對於放款額度，蘇建榮表示，會進一步徵詢公股行庫意見，這部分過去有開過會，由於資金有限，畢竟公股要乘坐青安貸款還要紓困貸款，這部分要與公股了解看有無可能檢討。

中國證券報記者12月19日于遠洋集團控股有限公司（以下簡稱“遠洋集團”）獲悉，12月16日，遠洋集團與中國郵政儲蓄銀行股份有限公司（以下簡稱“郵儲銀行”）簽署全面戰略合作協定，雙方將在綜合授信服務、債券承銷與投資業務、個人金融業務等領域優先開展優質和高效的業務合作。

協議約定，郵儲銀行將向遠洋集團及其控股的企業提供不超過人民幣180億元意向性授信額度，用於支持遠洋集團的融資需求。授信範圍包括但不限於：房地產開發貸款、並購貸款、保函、保理、債券投資，以及其它形式的資金融通等；為購買遠洋集團及其控股、關聯的專案公司開發的房地產項目房屋的業主提供按揭貸款授信。

截至2022年6月30日，遠洋集團已獲批尚未提用授信額度近2200億元，為公司運營提供了充足的信貸支援。11月29日，中國工商銀行山東省分行即與遠洋集團等10家房企達成戰略合作，提供意向性融資總額不低於200億元。12月15日，遠洋集團與中國工商銀行簽署全面戰略合作協定，獲得500億元授信支持。接連獲得多家優質銀行授信，顯示出金融機構對遠洋集團穩定經營的充分認可。遠洋集團亦將以銀企戰略合作為契機，穩經營、穩發展、穩步推進“保交樓”工作開展，積極促進房地產行業良性迴圈。

因大股東深鐵集團臨時提案授權發行股份，萬科2022年第一次臨時股東大會在經歷四天的延期後，於12月16日下午舉行。

股東大會表決議案2項，其中，普通決議議案1項，即關於提請股東大會授權發行直接債務融資工具的議案；特別決議議案1項，即關於提請股東大會給予董事會發行公司股份的一般性授權的議案。

此前11月21日，萬科公告，董事會審議通過《關於提請股東大會授權發行直接債務融資工具的議案》，內容包括：公司新增不超過人民幣500億元的發行直接債務融資工具的授權。

包括但不限於境內外市場的公司債券、中期票據、短期融資券、超短期融資券、綠色票據、永續類債券、資產支持類債券、企業債券等，或者上述品種的組合。

隨後於12月1日，萬科第一大股東深鐵集團提請股東大會給予董事會發行公司股份的一般性授權，內容包括以單獨或同時發行、配發萬科新增A股或H股股份；批准配發新股數量不得超過A股/H股數量的20%，其中，包括但不限於普通股、認股權證、可轉換債券及附有權利認購或轉換成股份的其他證券等購股權。

這兩項議案，一項涉及萬科發債融資，一項關於企業發行股權融資，在監管層對房地產信貸、債券、股權，甚至“內保外貸”融資持續放開的當下，顯得非比尋常。當然也讓這場股東大會，比以往更具指向意義。

兩項議案在12月16日召開的臨時股東大會上審議通過。

行業危機走過一年多，房地產企業正在迎來拐點。政策支持聲浪一浪高過一浪，萬科要如何把握行業回暖機會？同時提請授權發債和股權融資背後，萬科在謀劃什麼？萬科又如何看待這個持續回暖的市場？

外界想知道，萬科管理層，對這些問題如何回答。

釋疑股權融資

一個引人關注的問題是，過去幾年萬科都有申請關於發行H股一般性授權。如在2020年5月及2021年3月，萬科曾兩次提請股東大會給予董事會發行公司H股股份的一般性授權。

但當時都由董事會提出的方案，這次發行股份的授權是由大股東提出方案，其中有什麼特殊含義？

董事會秘書朱旭對此解釋，這次的確是由大股東深鐵集團向董事會提出的臨時的議案。主要原因是萬科在11月24日已發出股東大會通知，但隨後，證監會有了五項對於房地產行業的調整優化措施，允許房地產企業進行股權再融資。

萬科經內部討論，認為這對其是很好的機會，希望能抓住視窗期。但根據規則，只有持股3%以上的股東才能夠在股東大會召開前十天提出臨時提案。

因此，萬科就該方案跟深鐵集團進行了協商，得到了深鐵集團積極回應，並同意以大股東身份提出臨時提案。

在股東會上，大股東深鐵集團也出席為萬科月臺。深鐵總經理兼萬科非執董黃力平表示，當前這個時點，開展股權融資有利於萬科抓住面向未來的發展機遇，帶來更好的發展。

所以深圳地鐵支援萬科把握當前政策視窗期，以實際行動來支持房地產整個市場的平穩和健康發展，提振整個市場的信心。

值得一提的是，此前曾有市場人士猜測，深鐵集團作為臨時提案提請股東大會授權董事會發行股份事宜，意在希望萬科通過發行股份及支付現金等方式購買其所擁有的地產資產，以強化雙方合作發展。

但根據深鐵集團方面的表態，深鐵是否參與後續的發行仍有待確定。

“我們會在發行方案確定後，按照中國證監會、香港聯交所等監管機構法律法規，結合自身情況、市場狀況來綜合研判。” 黃力平解釋道。

另一方面，對於授權發行直接債務融資工具事宜，有投資者注意到，萬科此前的再融工具授權額度都是300億，今年授權額度500億，有了不少增長。

總裁兼首席執行官祝九勝對此介紹表示，債務融資工具的運用主要是為了改善債務結構和品種。萬科旨在提升信用債在整個負債結構中的占比。

一般而言，信用債的期限相對比較長，成本也比較可控；再者，它的用途也比較自由。這是萬科的考量之一。

其指出，萬科的有息負債大概兩年前境內信用債占比10%，今年在監管支持下平均每月都有20億左右發行，現在境內信用債在整個有息負債占比大概在15%左右。“未來我們想繼續提升到20-25%之間。”

另一個考量則是，萬科現有300多億信用債在未來3年也會到期，其擴大了授權規模，也是為了償付未來三年到期的債務。

而在行業流動性依舊不足的情況下，考慮新增一部分做安全墊，增加流動資金以及支持其他相關發展機會，也都成為萬科此次增加授權額度的重要原因。

萬科在財務上一直表現得相當穩健，現金流一直遵循四根支柱，收款管理、付款管理、流動性管理、資訊報告。融資只是其中一部分。

“我們最重要的是要從銷售開始，把收款管理抓好。對於銷售回款率，我們內部有嚴格的12個月滾動方法，我們不允許低於92.5%，我們內部回款率都希望超過95%。”祝九勝稱。

最後對於發行股份融資資金的用途，祝九勝表示，萬科一直強調開發、經營、服務並重，這三類業務機會都會關注。從實際操作層面看，目前補充開發業務這塊機會的概率可能高一點。

“微光正逐步變為曙光”

對未來市場的看法，似乎是萬科管理層，每次公開露面不得不回應的問題。

今年中期業績會上，鬱亮提到，市場恢復是一個緩慢而溫和的過程。如今幾個月過去了，他顯然要更樂觀了一些。

“幾個月前在中期會上說微光，這幾個月下來覺得微光在逐步變成曙光。”鬱亮說，現在來看，溫和的程度比我們預期的還要更溫和一點。比如11月份的銷售回到今年4-5月的水準，這個有點出乎預料的。

今年11月，萬科實現合同銷售面積207.4萬平方米，合同銷售金額304.4億元。年內則累計實現合同銷售面積2343.1萬平方米，合同銷售金額3772.2億元。

整個行業來看，政策面都在逐步向好，而且向好的力度、廣度全面性超出了預期。

“行業很多年沒有發行股票了，現在也終於可以發行了。四箭齊發，還有政策在路上，包括劉鶴副總理也說行業是支柱行業了，上次我們行業被稱為支柱行業還是2003年，20年之後行業又被看作支柱行業。”

這些毫無疑問對市場都有正面作用。鬱亮稱。

他也指出，目前表面看市場壓力還是很大，但是政策面已經有了很大變化，對行業未來發展注入活力。同時儘管疫情下短時間內人員流動減少，但是社會活動復蘇也是可以預期到的，隨著社會活動恢復，房地產行業也同樣受益。

對萬科自身而言，很多人說萬科過去看空，今天看多。鬱亮解釋說，這種看法並不準確。

“我們只不過在黃金時代稍微清醒一點、理性一點，在今天在市場本身壓力比較大情況下，我覺得我們需要樹立信心。”他最近經常跟同事分享一句話：悲觀是一種情緒，而樂觀卻是一種思路。

“與其抱怨天氣如何，不如每天把地種好。無非就是說今天看種這個東西賣不出去了，我們種一點別的東西。”

郁亮認為，萬科過去一段時間做了兩件事情，一是保證自己活下去。第二，不管市場如何變化，客戶願意買單的好產品好服務是萬科的根本。“抓住這兩條，市場如何變化都能夠活下去、活得好、活得久，這是我對市場的看法。”

“對業績企穩有信心”

2021年，行業經歷前所未有的震盪和調整，房企業績全面承壓，萬科業績也遭遇歷史上最大的挑戰。其去年營業收入4528億元，雖同比增長8%；但歸屬于上市公司股東的淨利潤225.2億元，大幅下降45.7%。

這是萬科淨利潤上市31年以來，繼1995年、2008年後，出現的第三次下滑。郁亮在業績會上為此道歉，並為2022年工作任務定調：止跌企穩，穩中提升。

從2022年三季度報告看，萬科業績有所回升，但壓力猶存。資料顯示，今年1-9月，萬科累計實現營業收入3376.7億元，同比增長24.4%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤170.5億元，同比增長2.2%。

在這場股東會上，管理層也給一眾股東們拋出定心丸。祝九勝表示，“目前我們對實現業績企穩還是有信心的。”

他指出，雖然這一輪調整所涉及到的時間的長度、調整的幅度都超越了預期。但換一個視角，行業調整也倒逼了萬科的潛力，經營能力在2022年得到了顯著提升。

在開發業務上，萬科此前為應對下行的市場成立了開發經營本部，並做了兩點改變：一個是集中管控，一個是統籌管理。“我們所有項目從拿地、投資、產策、設計、工程建造等這些環節都把整個集團力量進行拉通。”

這些措施大大地提升了萬科的管理能效。

今年1-11月，萬科一共拿了33個專案，總地價700億，權益地價408億。據執行副總裁兼首席運營官劉肖介紹，直觀從效率看，萬科從拿地投資起到首次開盤所需時間，33個項目平均是6個月，目前其中有23個已經開盤，運營效率節點跟投資可研報告吻合。

另外從經營角度看，萬科33個項目的淨利率平均為12%，IRR普遍超過20%。“我們的投資可研報告的兌現率比較高，從這個角度來說我們心理更有譜一點。” 劉肖稱。

劉肖同時談到投資策略方面表示，萬科長期以來投資策略都是合理倉位，量入為出，目前倉位元和結構都較為合理。“目前形勢下確保經營安全還是比追求規模更重要，這是長期堅持的原則。”

對於企業的中長期發展，祝九勝說，萬科有三件事要把握很准或長期堅持：第一是我們要穩健經營，保持一貫的經營風格；第二，我們整個開發業務一定要保持在第一陣營；第三，我們要真正的實現從房地產開發轉向不動產開發、經營、服務並重，這個轉型我們是要堅決堅定完成。

在政策推動，疊加保租房REITs接連申報成功的大背景下，2022年，國內保障性租賃住房迎來了快速的發展。

越來越多企業切入保租房這一賽道。

近日，北京市豐台區人民政府發佈的消息顯示，豐台區龍湖冠寓試點專案，將面向近三年畢業大學生開展保障性租賃住房配租。

此次，龍湖冠寓共計推出129套房源，面積在23至38平方米不等，月租金約2600-4600元左右。

實際上，上述保租房項目由辦公物業改建而成，而當前，“非改租”已經發展成為保租房供應的重要方式，更是房企切入保租房賽道的重要模式。

試點

2022年，保障性租賃住房迎來了新一輪熱度。

最新消息顯示，近日，龍湖冠寓（郭公莊地鐵站店）專案將作為北京豐台區的試點專案，面向近三年畢業大學生開展保障性租賃住房配租，這是北京首個改建保障性租賃住房項目。

資料顯示，專案位於豐台區郭公莊中街18號院5號樓，地處北京9號線郭公莊地鐵站出口處，上述專案原為北京京投軌道交通置業開發有限公司打造的京投港•西華府，專案原規劃用途為辦公物業。

今年3月，京投港•西華府專案通過北交所公開掛牌出租交易，龍湖冠寓成功摘牌，並通過改建的方式打造成為保障性租賃住房項目。

據觀點新媒體獲悉，此次龍湖冠寓（郭公莊地鐵站店）共有房源129套，其中開間125套，建築面積約為23-38平方米；一居室4套，建築面積約為32平方米。

實際上，近年來，國家針對保障性租賃住房建設出臺了一系列支持政策。其中，今年1月，全國住房和城鄉建設工作會議公佈，2022年全國“保租房”籌集目標為240萬套(包括新建、改建和改造)。

而北京政府亦強調，“十四五”時期，北京市將建設籌集保障性租賃住房40萬套（間）。同時，北京明確，在重點功能區及現狀軌道網站周邊，鼓勵利用現狀建築改建保租房。

分析人士認為，龍湖冠寓此次借改建的方式打造保租房，是積極回應政策號召的舉措。不過，切入保租房賽道，龍湖或許還有另一層考量。

隨著2021年6月29日，國家明確將保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點範圍，住房租賃行業迎來新的發展風口，越來越多企業加入“納保”行列。

納保是顯然成為房企進入公募REITs市場的一張“入場券”。

而龍湖通過改建打造保租房專案，一方面，能夠盤活存量資產，改善空間屬性，提升資產的周轉率，更能借由保租房公募REITs探索存量資產的退出路徑，打造商業閉環。

另一方面，與新建租賃住房相比，存量改建的週期相對較短，能夠加快企業進軍這一賽道的速度。

如果上述改建保租房的模式試水成功，對龍湖冠寓而言，或許將是其迅速擴大保租房業務的一種重要模式。

帳本

實際上，保障性租賃住房和人們通常說的租賃房略有不同。

過往，市場討論的租賃住房，大多是企業建設或者租賃相關物業，進行裝修改造，再出租給需要人士，是一種以空間換利潤的模式。

而保租房，是政府為困難家庭提供的限標準、限價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成，這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。

簡單來說，保租房具有政策保障的屬性。

從龍湖冠寓本次試點項目來看，共計推出129套保租房房源，月租金約2600-4600元左右，試點項目對接的畢業大學生在租金價格上可再享9.8折優惠。

觀點新媒體以租賃者的身份諮詢龍湖冠寓（郭公莊地鐵站店）工作人員，相關人士表示，專案租金根據不同房型、不同租期，會有相應的變動，目前諮詢人數較多，部分房型相對較緊張。

另外，根據協力廠商出租平臺顯示，在龍湖冠寓周邊，在租的30-50平方米左右的開間或一居室項目包括禦景春天、中海禦鑫閣、幸福家園等等，租金在4300元/月至5500元/月不等。

對比來看，保租房項目的租金水準相較周邊租賃住房存在一定的折讓，且租金漲幅受政府政策限制。

不過，分析人士亦強調，“儘管租金偏低，但按標準籌集的保障性住房，租客來源比較穩定，出租率通常較一般項目更高，整體項目運營收入較為穩定。”

根據協力廠商資料，自今年8月開始，北京住房租賃市場整租的平均租金已連續4個月下滑；11月，整租平均租金的同比降幅較10月有所擴大，租金水準明顯低於去年同期。此外，四季度進入傳統租賃淡季，租房需求持續走低，11月北京租賃成交單量顯著下。

在經濟下行、租房需求走弱的當下，穩定的經營、持續的流水或許更為重要。

除了出租率穩定性方面，佈局保租房項目亦是房企參與公募REITs的重要一環。

據瞭解，目前國內已經有四隻保租房REITs成功申報，其中，8月31日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT同步上市。

當時華泰證券(12.730, -0.35, -2.68%)就指出，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT的項目租金雖然較周邊物業租金平均水準大約折讓40%，但項目優質，租金預計每年漲幅2%-3%，同時出租率分別達94.7%、99.3%、98.7%，已達成熟運營的狀態。

華泰證券續指，三隻REITs的平均評估增值率達27%，募集說明書預計上市次年EBITDA利潤率分別為72.6%、76.2%和84.5%，高於其他行業型REITs。

最終，首批保租房REITs均受到市場熱烈追捧，在網下詢價階段，分別實現113.37倍、108.96倍和133.03倍的認購規模。

12月9日，華潤有巢REIT上市，成為房企保租房REITs首單，認購規模甚至達到了213倍，再度令外界見識到保租房證券化的受捧程度。

對房企而言，保租房不僅能夠保障穩定、持續的經營，更能通過公募REITs實現有效退出，打造商業閉環。

在此背景下，市場掀起了一輪“納保”潮流。

其中，龍湖冠寓已在北京、重慶、天津等12個城市，落地40餘個保租房項目、開業房源近2萬間，部分專案入選了住建部的《發展保障性租賃住房可複製可推廣經驗清單》，同時，另有約4萬多間房源在納保申請途中。

10月27日，金地商置旗下金地草莓社區在上海寶山首個公開市場獲取的保租房專案“南大租賃房專案”也舉行奠基儀式。除此之外，包括萬科泊寓、華潤有巢、招商伊數、旭輝瓴寓、魔方公寓在內的十餘家住房租賃企業紛紛加入納保行列。

有資料顯示，截至今年上半年，全國已開業房間規模中約有6.9％納入當地保障性租賃住房，合計62019套（間），全國有13家住房租賃企業的納保占比超10％。

2022年12月19日，記者從友邦人壽保險有限公司（以下簡稱“友邦人壽”）處獲悉，該公司已取得上海實森置業有限公司（以下簡稱“上海實森”）的控股權，從而獲得上海北外灘89街坊商業、辦公及文化綜合地產項目。

具體而言，今日，友邦人壽于上海聯合產權交易所簽訂產權交易合同，以合計人民幣約50.3億元，投得上海實森90%股權以及其100%股東借款債權，上海實森僅擁有上海市虹口區北外灘89街坊土地使用權，為該地產專案開發建設主體。

交易完成後，友邦人壽將控股上海實森，從而獲得上海北外灘89街坊地產項目。該專案融合辦公樓、商場、專業劇院及聶耳舊居綜合業態。友邦人壽方面表示，該項目整體預計於2023年上半年竣工，公司將為完成此項目的建設和後續的運營繼續提供資金，預計專案總投資不超過人民幣87億元。此投資專案的資金主要來源於保險責任準備金。

據悉，此次項目是友邦人壽成立以來進行的最大一次資產收購。友邦人壽方面表示，未來，在中國持續推動高水準對外開放的背景下，公司將繼續發揮保險資金的長期性和穩定性作用，反哺、賦能中國經濟高品質發展。

三季報顯示，前三季度，友邦保險實現新業務價值22.77億美元，同比下滑8%；集團總加權保費收入272.24億美元，同比微增3%。單季度而言，友邦保險三季度新業務價值增速由負轉正，同比上升7%至7.41億美元，年化新保費增加8%至12.71億美元。其中，友邦人壽新業務價值同比增長6%，行銷員的展業活動也有序恢復，在大部分經營區域取得了年同比和季環比雙增長。

12月19日晚間，中國建築(5.530, -0.16, -2.81%)股份有限公司發佈公告披露2022年1-11月經營情況。

觀點新媒體從中獲悉，中國建築2022年1-11月主要經營情況，新簽合同總額34,271億元，比上年同期增長14%。

業務分部，房屋建築22,341億元，比上年同期增長13.5%；基礎設施8,330億元，比上年同期增長25.9%；勘察設計116億元，比上年同期增長7.4%。

實物量指標，房屋建築施工面積162,091萬平方米，同比減少0.6%；房屋建築新開工面積32,171萬平方米，同比減少6%；房屋建築竣工面積20,449萬平方米，同比增長5.9%。

地產業務情況，合約銷售額3484億元，同比減少4.2%；合約銷售面積1436萬平方米，同比減少21.5%；期末土地儲備9129萬平方米，新購置土地儲備1131萬平方米。

12月19日，上海市統計局顯示，1-11月上海市房地產開發投資比去年同期下降3.3%。

據觀點新媒體瞭解，商品房施工面積16168.20萬平方米，增長1.5%。其中，住宅施工面積7427.92萬平方米，增長0.8%。

商品房新開工面積2516.32萬平方米，下降24.4%。其中，住宅新開工面積1356.97萬平方米，下降8.7%。

商品房竣工面積1175.10萬平方米，下降49.4%。其中，住宅竣工面積648.39萬平方米，下降47.4%。

商品房銷售面積1525.89萬平方米，下降4.0%。其中，住宅銷售面積1281.66萬平方米，增長2.6%。

疫情防控放開後，經濟還需要一段時間恢復，相信明年哈爾濱房地產市場會在局部出現一些熱點。

“人氣回來了！”年終歲尾，哈爾濱房地產市場呈現翹尾行情。

11月份，新區“房票”政策效果顯現，哈爾濱房地產市場開始逆市上揚，全月共計成交21.7萬平方米，環比10月上漲了12.49%。

進入12月份，各大地產開發商放價衝量，借著疫情管控的放開和冬季房展會的東風，哈爾濱房地產市場熱度持續上升。記者近日走訪哈爾濱房地產市場發現，多個樓盤近期迎來了久違的看房大軍，有樓盤單日銷售23套房，有樓盤單日客戶到訪量超百組，週末兩天銷售超40套房，售樓處人氣爆棚，“甚至置業顧問都不夠用了。”

“房票”效果顯現

11月份，哈爾濱市松北區新房成交9.1萬平方米，環比上漲45%，在市內六區的排名位居榜首。這得益于松北區拆遷戶持房票購房的集中網簽。

10月27日，《哈爾濱新區（江北一體發展區）房屋徵收專案補償協議安置房屋換購商品房暫行辦法》正式發佈，哈爾濱新區拆遷戶可以憑票自願並自行在哈爾濱新區（江北一體發展區）域內購買房產超市合作房企的庫存商品房，省去了冗長的等待拆遷款或安置房的過程。

記者注意到，11月份哈爾濱各項目成交金額TOP20排名中，松北區有8個樓盤上榜，並佔據了前三名。其中，萬科中俄國際城成交95套房，單月銷售金額過億元。

雖然11月份哈爾濱經歷了長時間的疫情防控，但有著“房票”政策的助力，11月份哈爾濱房地產市場仍逆市上揚，新房成交21.7萬平方米，環比10月上漲了12.49%。

進入12月份，各大開發商紛紛放價衝量，衝刺年底目標。

12月10日至31日，哈爾濱市2022年冬季新建商品房展銷會在網上舉辦。展銷會期間，共推出契稅“先征後補”、人才和新市民、非住宅購房補貼以及發放萬元建材、家電消費券等優惠政策。記者注意到，截至12月15日，房展會已成交892套新建商品房，成交金額達9.14億元。

低首付、特價房、購房抽金條、買房送車位……近期，各大樓盤放價衝量，也迎來了久違的看房大軍。12月12日下午，在萬科智慧未來城，看房者已將售樓處幾乎坐滿。“最近疫情放開了，加上房展會還有不少補貼，感覺現在價格挺划算，差不多該出手了，所以就趕快過來看房。”看房者林女士告訴記者。

“最近售樓處重新開放後，我們的日均到訪量能達到80~90組，週末更是直接破百組了。”萬科智慧未來城置業顧問杜先生告訴記者，剛剛過去的週末看房人群絡繹不絕，售樓處人氣爆棚，置業顧問都忙得不夠用了，兩天成交超過40套房。


綠城楊柳郡行銷主管郝經理亦表示，近期售樓處到訪人氣逐漸上升，日均能達到50~60組，“很多客戶就是看中了房展會的優惠政策來買房的。”

位於哈爾濱市哈西區域的金地峯範專案同樣火熱，單日銷售23套，並對外釋放了12月20日全線漲價的資訊。

預計明年樓市會出現局部熱點

“相信隨著疫情放開，百姓不再擔心疫情管控，經濟會逐漸恢復，市場也會越來越好。”採訪中，各樓盤行銷負責人均表示了對未來樓市的期待。

“此前相當長一段時間的疫情防控壓制了部分購房需求。臨近年底，各大開發商開展了各種促銷手段，加上近期國家針對房地產行業出臺的連續利好政策，還有哈爾濱冬季房展會的惠民措施，多重因素疊加促成了這一波翹尾行情。”易居企業集團哈爾濱公司總經理王鷹向記者表示，目前來看，房地產的保值和變現能力還是相對比較穩定的，加上國家政策對於“保交樓”的支持力度不斷加大，百姓心裡有底了，購房信心也會隨之提升。疫情防控放開後，經濟還需要一段時間逐漸恢復，相信明年哈爾濱房地產市場會在局部出現一些熱點。

嘉瑞國際（00822）公布，以753.4萬元向主席兼執行董事李遠發和執行董事陳素華收購持有深圳住宅物業的公司全部股權。

該集團指，所購物業為位於深圳市寶安區觀瀾鎮高爾夫大道觀瀾豪園A棟403、404室的住宅物業，總樓面面積約197.68平方米。於本月6日物業評估價值為672萬元人民幣（約753.4萬港元），該公司過去兩年均虧損，昨天資產淨值與評估價值相同。該集團指，所購物業擬提供予到訪客戶款待所用，不時有利於業務，而倘日後出現資本升值，亦可能考慮出售物業。

房企再融資隊伍持續擴容。12月19日晚間，三湘印象發布定增預案，擬定增募資不超過16億元，用於旗下房地產開發項目並補充流動資金及償還銀行借款。

公告顯示，本次非公開發行募集資金中，將有11.20億元用於海尚苑西區住宅項目、海尚苑東區住宅項目（二期）。三湘印象表示，海尚苑住宅項目是公司“立足長三角，佈局京津冀”發展戰略的落地項目，也是公司品牌在北方市場立足的示範性項目。該項目的順利實施，對於提升公司在北方市場的知名度、後續業務開展以及增厚公司利潤水平均具有重要意義。

據介紹，上述募投項目的盈利前景較好，目前已處於建設階段。公司表示，募投項目的如期實施和完成，將推動公司“保交樓、穩民生”重要工程的順利實施，未來也將帶來較為樂觀的經營收益，有利於提高公司的整體盈利水平，也有利於公司抓住行業區域分化的發展機遇，達成公司城市群的區域規劃佈局，實現其長期發展戰略。

此外，公司擬使用本次募集資金中的4.80億元補充流動資金及償還銀行借款。公告顯示，近年來，公司經營壓力增大，主要通過銀行借款以滿足重大項目建設的長期資金需求。截至2022年9月30日，公司一年內到期的長期借款金額近6.56億元。

三湘印象表示，本次發行完成後，公司的總資產及淨資產規模均將有較大幅度提升，公司資產負債率將有所下降，整體財務狀況將得到改善。

高力發布《全球投資者展望報告2023》，內容反映全球房地產市場將於2023年中回穩。過去一年，地緣政治局勢緊張，經濟飽受衝擊，加上貨幣政策不一，令市況起伏波動，雖然包括英美在內的國家已見價格快速調整，但這並非普遍現象。踏入2023年，投資者在不同的資產類別及市場中，料見差距甚遠的重整步伐。

＊亞太地區對經濟增長持最樂觀態度＊

與其他地區相比，亞太地區對經濟增長持最樂觀態度。逾半亞太投資者（53％）預計其所在地區的經濟增長會帶來正面影響，而歐洲、中東及非洲地區則為41％，美洲地區為38％。同樣，43％的亞太地區受訪者預計全球經濟增長會帶來正面影響，高於歐洲、中東和非洲（38％）和美洲（28％）。

高力香港資本市場及投資服務聯席主管翟聰說，亞太地區在2023年的表現料優於所有其他市場。未來12個月的前路仍然艱難，尤其是澳洲、香港、韓國和新加坡等核心市場。不過，對於在歐洲及北美市場持有大量資產的跨國投資者來說，按目前的通脹及利率環境走勢，亞洲市場的投資相對影響較少。隨著債務市場趨於穩定且波動不再，預計私募投資公司會於2023年進行更多收購合併。

＊利率是最備受關注問題，其次是通脹及供應鏈中斷＊

因供應鏈問題及能源價格上漲，營運及建設成本有所增加，而目前正上升的通脹及利率更令情況加劇。展望未來一年，亞太地區投資者視利率（88％）、建築成本上漲（87％）和資產營運成本增加（77％）為首要挑戰，將對投資者落實投資策略的能力造成較大負面影響。縱觀全球，利率亦是最備受關注的問題（88％），其次是通脹（74％）和供應鏈中斷（68％）。

＊亞太區投資者首選寫字樓作投資＊

市場波動令投資者回歸基本，並重視防禦策略。總體而言，亞太地區投資者的2023年首選三大資產類別是寫字樓（68％）、工業和物流（65％）以及多戶╱建房長租（42％）。已發展大城市的核心資產是亞太地區投資者的首選（74％），但在較細小並具增長動力的城市，與人口變化及經濟實況息息相關的資產類別正帶動市場，例如多戶住宅及長者房屋。投資者對零售商舖的興趣也有所增加，52％的亞太地區受訪者表示有意投資郊區購物中心（百分比為全球最高），48％的受訪者打算投資核心商業區╱一線街舖。

佳明：打造智能家居 擬設低息按揭

市區新盤交通方便，向來不乏捧場客。佳明集團（01271）土瓜灣炮仗街舊契重建項目明雋，鄰近港鐵土瓜灣站，預計農曆新年後推售，提供76伙。佳明集團營業及市務總監顏景鳳接受訪問時指出，明雋全數單位樓價低於1000萬元，在「財爺Plan」下，可承造最高九成按揭，發展商亦考慮提供低息按揭計劃，料獲單身人士及年輕客青睞。

單幢精品住宅 共76單位

顏景鳳表示，明雋屬於單幢盤，提供76伙，開放式單位及1房各佔一半，將會打造成酒店式精品住宅，最大賣點是前往土瓜灣站，只需要3分鐘步程，目標客群為單身一族及年輕人。因此，明雋以智能家居作賣點，住戶將來可透過相關手機應用程式（App）控制室內家電，亦可以聯絡管理處或預訂會所設施等，提升住戶生活質素。而明雋屬短樓花期樓盤，估計亦可吸引投資者入市。

她透露，明雋全數單位樓價低於1000萬元，受惠《財政預算案》進一步放寬按揭保險樓價上限的「財爺Plan」，全部單位可承造最高九成按揭。發展商同時考慮提供低息按揭優惠，希望在艱難的時期，幫助首期緊絀的買家上車。

對於近期新盤以低市價賣樓，顏景鳳認為，近期推售的新盤是「技術性調整價」，暫時未見到大劈價賣樓的情況。而明雋均為細單位，樓價相對較低，相信價錢是市場可以接受，對銷情有信心。

事實上，疫情打亂了發展商推盤部署，顏景鳳坦言，明雋原定今年12月推盤，因運輸問題，樓書及示範單位仍準備中，暫定明年2月、即農曆新年後推售。明雋位於炮仗街45號，提供76伙，實用面積207至262方呎，預計2023年9月中落成入伙。

明翹匯撻訂戶貴兩成賣出

顏景鳳形容2022年是特別的一年，今年初疫情肆虐，樓市吹淡風，隨着疫情緩和，市場購買力爆發，適逢集團旗下青衣明翹匯在4月獲批入伙紙，於是即着手安排以現樓形式重推，至今成功售出6伙，其中1個為1A座25樓D室，實用面積305方呎的1房單位，原本在2019年11月以樓花形式售出，成交價513.2萬元，惟買家撻訂離場，今年6月再以610萬元售出，約3年賣貴近兩成。她稱，前述成交反映明翹匯不需要減價都獲買家承接，造價十分鼓舞。明翹匯今年也推出27個車位，累沽21個，成交價195萬至208萬元。顏景鳳說，有不少業主買入作收租用途，月租約5500至6000元，租金回報逾3厘。連同上述住宅單位及車位，明翹匯今年銷售金額約1.1億元。

由於今年下半年開始逐步加息，對小市民構成心理影響，導致物業買賣交投減少。顏景鳳說：「香港人好特別，聽到少少消息就會停一停。」惟她相信，2022年所有壞消息已經盡出，2023年本港樓市會出現曙光，明年樓價將穩定發展，全年有約5%的波幅。

雖然佳明集團是中小型發展商，但該集團活躍於本港投地市場。顏景鳳直言，無論政府官地或私人土地，該集團會循不同途徑增加土地儲備，現時樓價下跌，更加是買入土地的好時機。她心儀新界區，因地皮面積較大、容易剪裁，價錢亦較相宜，可塑性會較高。該集團期望能在未來兩年購入2至3幅可興建逾200伙或以上的地皮。

發展商逐步部署2023年推盤大計，會德豐地產預告，明年將會推售逾2000伙，包括夥中國海外（00688）等發展的九龍東啟德承豐道19號住宅項目，該集團明年目標銷售金額逾100億元；同系同區MONACO發展項目（包括MONACO及GRANDE MONACO）已取得滿意紙，即將分批發信通知業主收樓。同樣位處啟德的新盤澐澋，昨天連沽4伙，包括首度售出四房單位，並以逾8400萬元創啟德跑道區單位造價新高。

MONACO項目將陸續交樓

會德豐地產2021年銷售金額錄得331億元、創下集團歷史新高後，2022年銷售金額回落至95億元。展望2023年，會德豐地產常務董事黃光耀認為，壞消息已經逐漸消退，深信明年會比今年更理想，該集團下年會推售逾2000伙，包括前述承豐道19號住宅項目，以及將軍澳日出康城第12期等，目標銷售金額逾100億元。黃光耀又指出，MONACO發展項目已取得滿意紙，會陸續出信通知業主收樓，預計明年1月內完成交樓程序。

澐璟4房8403萬沽 跑道區新高

位於沐泰街12號的MONACO發展項目，分兩期發展，共提供646伙，黃光耀透露，至今累售616伙或約95%，套現逾87億元，餘下最後30伙待售，包括9個特色戶，有信心挑戰該項目呎價新高，目前最高呎價為40510元。該發展項目將於聖誕假期，開放兩個現樓示範單位予公眾參觀。

啟德區新盤承接力不俗，昨天該區單日錄得6宗成交，華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的澐璟佔4伙，該盤首次售出4房大單位，即創跑道區造價新紀錄，涉及1座9樓A室，實用面積2088方呎，以8402.56萬元沽出，成交價再創跑道區新高，呎價40242元。跑道區本來的造價紀錄同樣來自澐璟，實用面積1525方呎的8座12樓A室3房戶，上月連一個車位以5101.13萬元成交，現把紀錄推高3301.43萬元或64.7%。

至於澐璟1座12樓B室，實用面積1870方呎4房戶，昨天也連兩個車位以8173.6萬元售出，呎價43709元，則創跑道區的呎價新高。

另邊廂，恒地（00012）大角咀利奧坊第4期利奧坊．壹隅，周五以先到先得形式發售8伙，折實售價485.48萬至964.43萬元，折實呎價23231至25181元。恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝說，該盤本月迄今暫沽16伙，成交量暫冠絕九龍區。

加息持續，兼且臨近年尾，不少業主擴大減幅賣樓，二手市場接連錄得蝕讓個案。代理指出，過去周末（17日至18日）元朗區共錄得14宗成交，惟其中6宗屬於損手交易。

中原地產副區域營業經理王勤學表示，PARK YOHO Genova 19座中層D室，實用面積736方呎，3房間隔，原本在今年1月開盤放售，當時叫價1200萬元，但至12月18日調整叫價至920萬元。原業主與上車客議價後，最終再減價32萬元或3.5%，以888萬元成交，不足一年累積劈價312萬元或26%，呎價12065元。代理說，原業主於2017年以超過927.6萬元一手買入上述單位，持貨5年轉售，賬面蝕讓逾39.6萬元，單位貶值4.3%。

王勤學稱，過去周末（17日至18日）元朗區共錄得14宗二手成交，按周彈升一倍，PARK YOHO發展項目佔4宗成交，屬全區最多；而前述14宗買賣中，有6宗為蝕讓買賣。

屯門區居屋市場亦出現虧損個案。中原地產資深分區營業經理陳智生透露，該行新近促成屯門居屋兆禧苑E座樂禧閣中層16室的成交，單位實用面積363方呎，原則一房改兩房間隔，以已補地價380萬元放售數天，經議價後減價32萬元或8.4%，以已補地價348萬元成交，呎價約9587元。原業主於2019年4月以已補地價458萬元買入上址，持貨3年多轉售，賬面蝕讓110萬元或24%。

美孚平市價8%易手

另外，利嘉閣地產高級聯席市務董事郭永峰指出，該行新近促成荔枝角美孚新邨3期百老匯街59號中層A室的成交，實用面積約657方呎3房戶，以低市價約8%的630萬元易主，呎價約9589元。據了解，原業主早於1995年以約273萬元購入上址，雖然低市價沽貨，轉手賬面仍大賺約357萬元或約1.3倍。

美聯物業按該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI），最新報49.9點，按月急升6.6點或15.2%，連漲4周共約21.6點或76.3%。不過，樓價則仍然向下，該行根據全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，最新報146.99點，按周降0.58%，連跌27個星期共約13.05%，今年樓價累挫14.35%。

佔全港獲批未售單位近3成 部分1年內入伙

多個新盤因應疫情及加息延後推售，令預售樓花期進一步縮短，甚至可踏入現樓形式銷售階段。

現時全港共有9個獲批預售尚未推的新盤，預計可於未來1年入伙或已屆現樓，涉及共3,371伙，佔同期全港獲批未售伙數近3成，主要集中九龍項目，涉及逾半單位。

隨着發展商放慢推盤步伐，本報綜合地政總署資料，現時全港積壓取得預售尚未推出的新盤共有25個，涉及多達11,946伙，按月增加423伙或3.7%。

凱玥去年獲售樓紙 已屆現樓

其中，4個項目已屆現樓，涉及共714伙，意味未來可挾現樓優勢推出發售，包括新地 （00016） 發展的北角海璇II，設有351伙，項目原定預計落成日期為2021年3月底，並早於2020年5月獲批預售，惟至今仍待推出。

此外，由龍光集團 （03380） 與合景泰富 （01813） 合作發展的鴨脷洲凱玥，同樣已屆現樓；而項目早於2019年6月申請預售，並於去年8月取得售樓紙，直至近月才正式展開銷售部署。

事實上，除上述4個項目由原來樓花，延至現時可以現樓銷售外，市場亦有5個取得預售的項目，預計可於未來1年入伙，涉及樓花期由不足1個月至約1年，合共提供2,657伙。當中預計最快可入伙為恒地 （00012） 發展的啟德HENLEY PARK，提供740伙，戶型由開放式至3房，另設特色戶，預計本月底可落成入伙。發展商曾指，項目將於今年底發售。

至於新地系內元朗The YOHO Hub第C期，設有939伙，今年4月獲批預售，預計落成日期為明年9月底，樓花期只有約10個月。

業界料疫下 個別或延後交樓

不過，有業界人士提醒，雖然發展商提供預計關鍵日期資料，惟實質交樓期仍受制項目地盤施工進度。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，每個新盤項目施工都有機會受到例如颱風、疫情等不可抗力因素影響，延期交樓，買家亦未能向發展商追討延期帶來的損失或取消交易。

他又指出，今年上半年不少新盤就受疫情影響，出現地盤工人短缺情況，導致交樓期延後，不排除明年上半年，仍會有個別同類個案出現。

低密度具特色住宅項目獲承接，消息指，渣打銀行以約4,500萬元，沽出大嶼山度假屋。

低密度具特色別墅獲承接

早前渣打銀行委託測量師行，招標放售大嶼山臨海別墅SANDPIPERS，並於11月截標。據當時場估值逾2,000萬元，以項目總面積2,092平方呎計，每平方呎估值約9,560元。

據悉，項目深受歡迎，出現多組投資者及用家競投，物業最終以約4,500萬元成交，高於市場估值超過1倍。

據了解，渣打銀行持有物業，早年作度假屋之用。物業地盤面積約7,000平方呎，現址建有一幢一層高別墅，分為東西兩翼，總實用面積約2,092平方呎。物業為獨立屋地，於嶼南道設獨立車路入口，有5,000平方呎私人花園。

另外，該物業已用盡地積比率，估計未必具有重建價值，故物業適合用作度假屋，舉辦活動和私人聚會之用。

根據資料顯示，該幢物業由THE CHARTERED BANK於1973年買入，當時作價79萬元，及後在2004年改由STANDARD CHARTERED BANK（HONG KONG）LIMITED持有。

用家物色筍盤 元朗14成交6宗蝕讓

二手價回調，吸引用家物色筍價單位，屯門新屯門中心2房賣428萬元，呎價僅8,543元等同居屋價；另元朗錄得14宗成交6宗蝕讓，3宗為Park YOHO。

祥益地產高級區域經理黃慶德指，新屯門中心6座中層A室，面積501平方呎2房，8月放盤，開價510萬元，累減82萬以428萬元沽，呎價8,543元，售價較網上銀行估價437萬元低9萬元，扣除事故單位外，為今年最低價。買家為外區上車客。原業主於2009年以119.8萬元購入，持貨13年帳面獲利308.2萬元，單位升值2.6倍。而同區居屋翠寧花園一個3房以500萬元沽出，呎價8,446元。

馬鞍山海典灣2房 減價90萬售

其次，馬鞍山海典灣2房減90萬易手。美聯物業天宇海分行經理陳德涪表示，屋苑3座低層G室，實用面積491平方呎，2房間隔，望內園泳池景，向正南放盤約1個月，原叫價750萬元，現以660萬元沽出，減價90萬元或12%，呎價13,442元。原業主2002年買入170萬購入，持貨20年帳面獲利490萬元。

另外，元朗過去周末錄14宗成交，其中3宗為Park YOHO，蝕讓金額由39.6萬至181.9萬元，中原地產元朗副區域營業經理王勤學表示，其中Park YOHO Genova 16A座高層B室，實用面積716平方呎，叫價970萬元，現以888萬元沽出，減價82萬元，呎價12,402元，原業主於2017年7月以1,069.9萬元一手買入單位，持貨5年轉售，帳面蝕讓181.9萬元，單位期內貶值17%。

同時，馬鞍山星漣海2B中層E室，實用面積767平方呎，3房間隔，叫價1,260萬元，現以1,048萬元沽出，減價212萬元，呎價13,664元。原業主於2017年1,230.4萬元購入，持貨5年帳面貶值182.4萬元，連同釐印費使費約損手230萬元。

今年商廈租金仍在調整，多間測量師行均認為，明年商廈可受通關帶動，租務料稍轉活躍，惟供應仍多，令甲廈租金乏力反彈，僅平穩發展。

仲量聯行指，受到經濟存在不明朗因素影響，今年下半年寫字樓租務交投呆滯。11月底整體甲級寫字樓空置率由去年底的9.4%升至11.6%。不過，整體甲級寫字樓租金保持相對穩定，首11個月僅回落3.3%。

首11個月整體淨吸納量達200萬平方呎。租賃活動仍繼續由搬遷及辦公室升級的需求所帶動。基金、私人銀行及資產管理繼續在港增聘人手，並提高工作空間質素以配合緊張的人力市場需要，靈活辦公室營運商趁市況利好而在港擴張。

若全面開關 租賃需求將恢復

對於下年市況走勢，仲量聯行商業部資深董事郭禮言（Sam Gourlay）表示，2023年全面開關後，寫字樓租賃需求將會恢復，情況將於下半年尤其顯著。內地及香港繼續逐步放寬防疫措施，以及香港本地更有效的海外出行，將令內地及跨國企業的租賃需求回升。

另一對寫字樓市場會帶來正面影響的是近期的「跨境保險通」及正蓬勃發展的生物科技業。租戶物色高質素及更新的商廈，寫字樓市場可望錄得正吸納量。他指，明年寫字樓新供應將高達300萬平方呎，整體空置率料將持續上升。不過，他預期明年整體租金將橫行，只是部分分區市場因新供應增加而面對下調壓力。

港島租金 全年跌幅3至5%

萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶認為，直至2025年，港島區約有350萬平方呎的新寫字樓面積供應，主要集中在中環和鰂魚涌。由於中環的空置率依然處於較高水平，加上未來數年充足的供應，租金仍有下調的壓力。短期內，一些較進取的業主甚至會部署大幅減價吸客，不排除會出現一輪減價戰。相對中環，鰂魚涌現時的租金已在甚低水平，相信再下調的幅度會較少。考慮到全球和本港經濟形勢，市場缺乏正面的推動因素令市場復甦，她預計2023年寫字樓需求仍然低迷，整體香港島租金全年跌幅為3至5%。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指出，大量新供應陸續推出市場，加上在低租金水平下，相信企業會繼續捉緊機會尋求優質寫字樓作升級搬遷之用，尤其近年企業對ESG的重視度不斷提升，對配套完善和設計符合可持續發展標準的寫字樓需求有增無減。此外，期望明年本港與世界各地全面通關後，國內和跨國企業會逐步落實在本港設置新辦公室，為寫字樓租賃來支持。預計明年底整體待租率或攀升至18至19%水平，而整體租金水平將下調2至4%。

近期核心區鋪位短租活躍，銅鑼灣東角道一個地鋪，當上手短租時裝店一撤出，鋪位旋即由本地時裝品牌包浩斯進駐，月租約10萬，為期兩個月，平均呎租111元。

上址為記利佐治街1號金百利商場地下G4號地鋪，鋪面向東角道，建築面積約900方呎，剛以約10萬租出，平均呎租111元。

現場所見，租客為本地時裝品牌包浩斯，鋪位正在進行工程。對上租客為Believe時裝，於今年9月短租，為期3個月。雖然長租與短租不能直接比較，惟最新長租，較鋪市高峰期急挫約90%。

該鋪位對上長約，則由天梭表於2016年3月承租，當年月租112.3萬，租約維持3年，於2019年2月遷出，過去三年來，時勢欠佳，該鋪一直由手機配件店「生作」承租，業主未有透露租金，不過，市場人士估計，該店能承受月租介乎15萬至18萬。

面積900方呎 月租10萬

有代理表示，東角道及記利佐治街較駱克道「崇光旺段」更優勝，人流更集中，該段屬傳統旺段，半世紀前是日本百貨公司大丸所在地，儘管及後日式百貨式微，大丸於1998年結業，亦無損該地段優越性。

多年來，該地段力吸遊客及本地客在此消費，即使現時在疫市下，仍然不乏本地消費力。

小食店14.8萬租「鋪王」

位處上述鋪位附近，對正崇光百貨的一個「迷你鋪王」，早前由零食店承租，雖然鋪位面積細，但位置搶眼，歷來皆受藥房、藥妝店垂青，今番首次見零食店進駐。怡和街1至1L號香港大廈地下A1號鋪及閣樓，總建築樓面約400方呎，交吉約半年後，早前獲售賣鴨舌、鴨翅等小食的絕味承租，月租14.8萬，呎租370元。

上址舊租客為藥房，月租約20萬，去年約滿遷出，新租金跌約26%。

該鋪位位處怡和街及記利佐治街交界，面向崇光百貨，為「三面單邊」，食盡三方人流。早於2015年鋪市高峰期，該鋪位由連鎖藥房以約65萬租用，故最新租金較高峰期，較7年前急跌約77%。

根據中原（工商舖）資料顯示，上月5大核心消費區商鋪空置率窄幅上落，空置率最低的，仍是銅鑼灣，上月錄約5.71%，按月微降0.1個百分點，按年則升約0.76個百分點，區內不少交吉的鋪位陸續由短租客進駐。

今年樓市交投薄弱，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預期，整年現樓及樓花按揭宗數按年都會出現下跌。展望明年樓按市場，他冀隨着防疫措施放寬，樓市能「疫後重生」，帶動樓按量回升約10%。他又料本港最優惠利率最快於上半年升至6厘水平，即實際按息將挑戰4厘，但認為對比逾30年的平均按息4.89厘，現時的按息水平只是步入正常化。

他指，今年本港經濟受疫情影響持續下行，加息又令樓市跌勢不斷，樓市交投疲弱，繼而影響按揭市場。現寄望兩地防疫措施放寬後，樓市能「疫後重生」，料明年現樓及樓花按揭宗數先見平穩後恢復正增長，全年可望升約10%至9.1萬宗及4600宗；新取用按揭數字也有同樣升幅；惟明年低息環境不再，轉按或會下跌約15%。

86%受訪者入市審慎

另一方面，經絡進行的「2022年置業意向調查」結果顯示，在受訪的市民當中，有86.4%認為如加息持續，來年入市或投資部署取態將保持審慎。6成半人則會「靜觀其變或先按兵不動」，而「考慮置業」及「考慮換樓」者分別有15.4%及12.4%。而有樓人士中，近9成仍有按揭在身，當中逾7成半因為今年連番加息而令其供樓壓力增加。

從調查結果可見，息口走勢是影響未來樓市發展的一大關鍵，對於加息周期持續，他建議業主應考慮自身負擔能力及須有長遠穩健的財務安排方可入市。