國境開放，國旅逐步恢復生機之際，被視為飯店旅館界年終壓軸大案的「桃園大溪笠復威斯汀度假酒店」標售案20日登場，據悉標售底價在80～100億元間，最後因無人投標以流標收場。戴德梁行分析，大環境欠佳、央行持續升息、資產大戶轉進美元資產，是流標三大原因；日後二度標售或改採私下議約交易，將待笠復決定。

負責標售作業的戴德梁行執行董事賴一毅表示，此次標售主體為該飯店所有權人笠復投資公司的100％股權，將一次求售，這家公司擁有的資產主要包括三大部分：桃園鴻禧山莊－大溪高爾夫球場共27洞、「桃園大溪笠復威斯汀度假酒店」共205房、及大溪市中心一筆員工宿舍，合計笠復公司持有的三筆不動產，土地面積共46萬多坪、建物總建坪則有1.2萬多坪。至於標售底價採「不公開」原則。

不過，苦熬三年好不容易迎來邊境開放的消費潮之際，此標案卻以流標收場。賴一毅分析，之所以會無人投標主要有三大原因，首先是大環境及政策風向欠佳；二是升息趨勢持續，投資人相對保守；三是資本家近期布局紛紛轉向美元資產。因此，儘管招標期間已有11組潛在投資人領取標單並進行詳細評估，詢問及反應熱絡，但投資人仍謹慎出手，最後還是無人投標。賴一毅表示，未來標售案會在明年調整底價後二度招標，還是改採私下與潛在投資人議約的方式進行交易，則要等業主有進一步決定。

「桃園大溪笠復威斯汀度假酒店」於2016年5月開幕，前身是鴻禧大溪別館，已故前總統李登輝曾居住於此，知名高爾夫球球星老虎伍茲也曾在此打球，台劇流星花園也在此取景，近年更躍居為網紅打卡聖地。

各方資金湧入桃園青埔特區，青埔成為北台灣房市最耀眼的新星，大規模的公共建設、商業投資進入完工高峰期，帶動商辦需求大增，中悦建設機構看好青埔頂級商辦供給短缺，繼「中悦ITC」熱銷後，再推出近百億商辦「森PLAZA」，以廣場型建築設計「會呼吸的商辦」，打造比台北A辦還要豪華的「永續商辦」。

青埔進入多項重大建設的完工高峰期，包括會展中心、桃園市立美術館、亞洲矽谷創新研發中心將陸續完工；另國泰人壽投資260億在站前商業區打造複合式商辦娛樂大樓，結合智慧辦公、餐飲、星級飯店、購物中心，預計2027年第一期完工，讓站前商圈成為青埔最具商業機能的生活圈。展望未來，青埔特區地處台北都會區、桃園機場、竹科三者的地理中心樞鈕位置，將是大台北以外的另一處商業經貿核心。

過去中悦建設機構以豪宅推案聞名，近年跨足豪辦市場，在新莊、桃園經國及青埔大推千億商辦，去年更標得青埔站前2,112坪土地，將打造為中悦有史以來規模最大的商辦，總建坪約1.7萬坪，建築設計細節、規格不下於台北市的頂級辦公大樓。

中悦表示，相較於市區商辦受限空間與道路擁擠，「森PLAZA」設計出擁有大量百年古木樹海植栽端景的廣場，不僅擁有與台北市敦化南路、仁愛路相仿的的林蔭大道環境，更讓未來辦公人員與鄰近建築動線寬闊通暢。為了迎合全球化的企業ESG浪潮、追求永續下轉型的趨勢，在兼顧立面外觀的玻璃帷幕下，各戶擁有生活陽台，內、外部空間空氣自然對流，讓員工實現在森林中辦公的夢想，將是一棟「會呼吸的頂級商辦」。

中悦建設機構悦萊建設總經理翁茂槐指出，中悦捨棄利潤高、市場大的住家產品，因為青埔不缺住宅，缺的是一棟具有「代表性、地標性、未來性」的超級商辦，近年企業廠辦分離需求提高，加上疫情解封後，不少有國際往來客戶的企業需要合適大器的總部、辦公室，相對頂級商辦的需求大增。

翁茂槐表示，包括中壢市區、青埔特區在內的南桃園，商辦供給稀缺，不少潛在客戶想進入青埔設立據點，都面臨買不到的困境，明年將完工的「中悦ITC國際商貿中心」去化快速，而根據實價登錄顯示，「中悦ITC」近一年房價站上5字頭，最高單價逼近每坪57萬元。

信義房屋本季針對網友進行網路調查，購屋人對於房市信心持續下滑、修正，看壞房價比例達6季新高，看漲房市的比例則是6季新低，34％受訪者認為想要購屋區域近期房價持平，另外有24％認為房價已經鬆動下跌，至於這波股市反彈，上一季調查21％受訪者表示自備款資金虧損，此季調查有16％表示仍明顯虧損暫緩腳步，只有5％表示虧損回補重回購屋市場，但38％相對多數的受訪者表示購屋與股市無關。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，長期觀察受訪者對於房價未來信心與景氣連動密切，這波信心調查最高的時間點，就落在去年底到今年第一季，同時也是這波景氣的高峰，後來隨著股市大幅修正與利率升升不息等利空衝擊，房市信心逐漸由盛轉衰，此季調查雖然股市已經止跌回升，但民眾對於房市信心已經回不去，房市風向也從屋主市場逐漸轉為買賣較為平衡的市場。

信義房屋針對官網的使用者進行調查，調查結果顯示，今年第一季市場最樂觀的時候，有高達62％的人看漲未來房價，不過逐季持續收斂，這季調查看壞的比例是看好的兩倍，有44％看跌未來房價，剩下22％看漲未來房價，34％認為未來房價持平。

若以區域房價看法，過去一段時間的房價高漲區，看漲比例多跌破2成，但看壞比例多超過4成，主要都會區看壞與看好比例差距較大的，包括台中市17％看漲、46％看跌，高雄市18％看漲、45％看跌，新竹地區16％看漲、47％看跌，過去的房市熱區，市場信心從不買會更貴，轉變為可能鬆動下跌的預期，連帶房市也進入修正階段。

至於近期房價感受度部分，34%認為想購屋區域近期房價大致持平，24％認為鬆動下跌，23％認為不清楚，只有2成認為還在上漲，面對今年波動幅度甚大的股市，38％受訪者認為購屋與股市無關，另外20％認為信心較為穩定持續看屋，16％受訪者指出仍明顯虧損，選擇暫時觀望，有5％則是虧損回補重回購屋市場，21％認為不清楚。

新北市112年度公告土地現值業經新北市地價及標準地價評議委員會評議完畢，將於明年1月1日如期公告。新北市地政局統計，112年度公告土地現值總額較111年上漲約6.89%，位於板橋縣民大道及新府路交叉口的板信商業銀行雙子星總部大樓，連續第14年蟬聯「新北地王」，112年公告土地現值為每平方公尺76.2萬元，換算每坪約252萬元，較111年上漲3.25%。

屋比總監陳傑鳴表示，地價上漲是可以預料的結果，這兩三年全台地價都呈上揚，新北的上揚數字與其他縣市相比算是合理的，上漲幅度也與房價漲幅差不多，而新北市精華地段還是在板橋，所以地王出現在新板特區內也不太意外。不過整體市場近期因大環境出現變化，明年的狀況還須仔細觀察。

地政局表示，112年公告土地現值作業期間，雖持續受到新冠肺炎疫情影響，但整體不動產市場因長期利率偏低、市場資金充裕、剛性需求存在，加上建築成本上揚以及通膨預期心理，持續全面帶動預售屋、新成屋等市場成交行情，包括實價登錄、新北市住宅價格指數等價格相關指標，也呈現上漲走勢，仍然呈現偏多格局，但近期受央行調升利率、土建融緊縮等政策因素影響，交易量稍有趨緩，經統計作業期間買賣移轉棟數僅增加2.65%，全市大致呈現「價漲量穩」格局。

地政局分析，公告現值調漲原因主要仍受捷運三環六線、多項區域道路橋樑等重大交通闢建影響，加上新北市多處整體開發區包括林口工一重劃區、新泰塭仔圳重劃區、中和秀朗橋區段徵收區，搭配三軸心、三大微笑曲線、六大產業佈局、都更三箭、工業區立體化等各項都市規劃，改變整體城鄉風貌，也帶動新北人口、產業進駐發展。

地政局說，考量反應建設成果帶來的土地增值，並配合中央政策規劃，公告土地現值占比也略為向上調整。另經統計全市29個行政區共計劃分9,496個地價區段，其中上漲及持平的區段比例達99.15%，下跌的比例僅0.85%。

地政局補充，全市29個行政區均呈現上漲或持平走勢，其中泰山、林口、樹三鶯、五股、汐止、淡水地區總額調幅約在6.42%至11.43%，因受前述重大建設支撐，這些所在區域近年也成為新北人口增加較為顯著地區，再加上原房價基期較低，受整體房市外溢效果影響，市價漲幅明顯。

地政局提到，板橋土城、中永和、三重、蘆洲、新莊、新店區等原屬交易較為熱絡之行政區，地理位置及交通條件本具優勢，各項公共建設及生活機能完整，總額調幅也在5.63%至7.54%，其餘各行政區，多屬本市偏遠地區，交易量體變化不大，但受整體價格上漲影響，市價總額調幅在0.26%至4.77%之間。

新竹市地價及標準地價評議委員會近日評議通過明年公告土地現值，考量不動產市場交易價格仍持續上漲，住宅交易市場成交量較去年同期減少，決議公告土地現值全市平均漲幅微調1.61%，調整結果明年元旦公告。新竹市最高地價宗地「地王」仍由新竹火車站前中正路與大同路口角地蟬聯，每坪約164萬元與去年持平。

新竹市政府地政處長曾淑英表示，新竹市地價及標準地價評議委員會參考市場交易量與價格，並綜合考量對交易影響及整體經濟情勢等因素，且為避免公告現值隨市場過度動盪，審慎評議後評定112年公告現值平均漲幅為1.61%，調整後占市價比例90%。

依據評定結果，新竹市公告現值持平區段占全新竹市52%，此次調整主要反映使用強度改變、開發成熟度、各相同使用分區間的均衡，調整後各行政區之公告現值占市價比例分別為東區90%、北區89.99%、香山區90.01%。

市府地政處也說明，依實價登錄資料分析全市交易價格均呈現上揚趨勢，其中東區鄰近新竹科學園區，加上區內因介壽都市更新及光埔二期市地重劃整體開發，帶動東區市價上漲。

再者，公道三路新開闢道路工程完工，打通斷點連結市區至香山，改善交通問題，以及多個新興重劃區建案量增、既有重劃區發展成熟等，實價登錄交易熱絡，都帶動北區及香山區市價上漲。

市府地政處指出，此次公告現值僅微幅調整，除反映價格外，更著重地價均衡，其中世界高中旁介壽都市更新基地、港南農村土地重劃開發漸趨成熟，反應市場交易價格，為新竹市漲幅較大區域。

新竹市公告土地現值調整結果，將於完成行政程序後，依規定於明年1月1日辦理公告作業，民眾屆時可利用新竹市政府地政處網站線上查詢服務https://land.hccg.gov.tw/或至新竹市地政事務所閱覽。

近年全台房價大漲，一般認為年輕人財力有限，買房應趨保守，但元宏不動產加值服務平台統計金融聯合徵信中心資料，過去5年，20至30歲的年輕人買房占比出現明顯攀升，房價高漲，年輕人不僅沒縮手，反而積極買房。

根據統計，2018年年輕人占當年貸款買房總件數的比重僅13.8%，創近年最低點，接下來幾年一路走揚，到去年甚至有高達15.3%的貸款買房者是年輕人，而今年前三季也維持在15%的高檔區，近兩年幾乎每6個買房的人，就有一個是年輕人。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，高漲的房價理應壓的年輕人更加喘不過氣來，更加買不起房。不過，可能因為「擔心現在不買以後會更貴」、「想加入投資買房的行列」、「長輩願意支持」等三項因素，造成這幾年年輕人買房占比竄高。

以「擔心現在不買以後會更貴」來說，據內政部資料，從2018年Q4到今年Q2，短短三年半，全台房價上漲了24%，許多新興重劃區，房價甚至上漲超過一倍以上，這讓很多年輕人越看越害怕，深怕現在不買，之後更買不起，只好急著進場買房。

再以「想加入投資買房的行列」來看，這幾年房價漲，買房幾乎隨便買隨便賺，很多投資客購買預售屋，只要付個購屋總價一成左右的簽約金，後續就可以轉賣賺錢，甚至還有利用紅單轉售，幾乎無成本的賺錢方式來炒房。

這幾年常見投資大戶一次購買多戶預售屋，每戶賺個幾十萬就換約脫手，讓很多小資族看了心癢癢，也吸引不少年輕人加入炒房行列。

最後「長輩願意支持」來說，原本首購族最缺乏的就是購屋本金，這兩三年房價瘋漲，其實也看得不少長輩心驚，深怕子女以後無力購屋，因此市場上也出現很多長輩贊助自備款買房的案例，讓年輕人買房比重出現攀升。

周昆立指出，雖然近年年輕人買房增加，但這並非真的代表年輕人買得起房了。近年生活成本因通膨大增，但是薪資漲幅卻相當有限，年輕人實際的購屋能力是下滑的，目前勇於買房，一旦未來快速升息或是經濟工作出現狀況，年輕人恐陷入極大的風險。

因此，建議現在年輕人如真要買房，不追價應該當作首要購屋原則，另外，買房也要有新思維，只要能比行情價低2~3成，用「夠低」的價格買房，也就沒有高點買房套牢的可能。

而對於如何低價買房，有些訣竅。如運用比價平台確認社區的賣壓狀況，一旦同社區有30~50戶，甚至上百戶待售，屋主自然銷售上就會有壓力，也自然更有讓價的可能。另外，目前市場有大量餘屋，留意建商餘屋出清狀況，也會有機會撿便宜。

全台新建案房價在今年第3季出現近一年來首見鬆動，591新建案統計，第3季全台新建案成交價與去年同期相比上漲11%，但出現近一年首見季跌，減幅2％，以台北跌幅最大，季減12.1%。近年熱門的台中、台南及高雄等地，與前一季相比，房價跌幅在2%至5%，房價動能明顯減弱。

專家指出，現階段房價固然漲多跌少，但隨著貨幣緊縮、持續升息，甚至是打炒房政策，市場可說暗潮洶湧，尤其是中南部許多過度依賴投資議題且房價基期低的地區，在大環境「形勢比人強」的壓力下，價量恐將面臨多殺多的疑慮。

591新建案分析，受惠前一波房市大多頭餘溫，加上高通膨及營建成本攀升等未獲緩解，建商不願讓利，全台各地房價仍是開高走高，短期難有回檔。

以寸土寸金的台北市來說，去年在指標案及熱錢湧進下，行情不斷墊高，新案單價每坪已站穩百萬元大關。但今年房市氛圍丕變，不只推案量能衰退，至今身為房價領頭羊的高價指標案，僅年初公開的「台北之星」、「新光總統傑仕堡」兩案，房價表現黯淡不少。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，台北市在高基期下，風吹草動也會易見下修，當前也不允許高價發展，資產族群亦受總經表現差而拖累，房市將因多重的利空打擊，全面下挫時間點應該不遠。

陳炳辰認為，今年房市走冷，但出於登錄揭露的時間因素，或是個案拉抬，以及建商行銷價格操作方式，房價與市況脫鉤，如今出現新案價跌，實屬合理現象，各都表現受大環境影響，但南二都本就僅為南科、台積電（2330），以及新灣區等話題，其餘利多不夠強勁；台中市則為投資市場大本營，現況自住自用為主，不利投資。

橋頭科學園區在南部半導體S廊帶深具關鍵影響力，預計2022年底全面發包施工，2025年12月完成。將有助半導體、電動車、航太及精準健康等創新產業進駐，加速帶動高雄產業轉型。行政院長蘇貞昌表示，前景有如「聚寶盆」，未來可進一步帶來上萬個工作機會，種種利多已激勵周邊房市發展。

千億產值吸1.5萬人口紅利 高雄最強奇蹟

面積廣達262公頃的橋頭科學園區，是近年全台釋出最大、最完整的產業用地，位居科技廊帶中樞，是全台唯一有營所稅抵減15％的園區，吸引鴻海、國巨、群聯、日月光等20家世界級大廠搶先插旗進駐，年產值上看1,800億，將增加至少1.5萬就業人口紅利，北高最強菁英遷徙行動儼然成形！

國家級新市鎮 催生國際化生活特區

鄰近橋科的「高雄新市鎮」傲人身段不同凡響，是由內政部營建署主導的國家級造鎮計畫，重大建設齊聚加持，車行2分鐘接軌台1線，30分鐘內可抵達高鐵、機場、高雄港，執掌 R22 高捷青埔站暢意移動大高雄，使區域生活、交通全面升級。除此之外，還坐擁全台第2大公園、95公頃的高雄都會公園，以及緊鄰文小、文中預定地，優質環境有綠意有書香。以產業、居住、文化、休憩為主軸擘建最高規格宜居城市，建構高雄嶄新發展核心。

達麗建設精準獵 總銷預估70億

「達麗建設」深耕高雄，挑選土地總是慧眼獨具，看準國際級橋科的發展潛力，以總價16億8,889萬元，標下後壁田段約3,440坪的土地。「後壁田段」案樓層規劃地上15層，地下4層，住家656戶、店面21戶，共677戶，坪數規劃20-40坪，總銷預估約70億，鎖定科技菁英、首購客層。

受惠於全球產業供應鏈重組效應，全台工業土地近3年來持續呈現供不應求的狀態，根據高力國際的統計，截至2022年11月底全台工業不動產交易總額達新台幣1,235億元，其中新北市僅佔了12％，遠不如桃園市佔了約31％，主要原因來自於土地供給稀缺、地價高漲，造成廠商外移效應。但新北市境內各個重要的產業園區，不管是人口紅利、產業上下游群聚、大眾運輸便利等等絕無僅有的優勢，仍是北台灣工業廠商設廠的首選。

而鶯歌區素有陶瓷之都美名，因捷運三鶯線將於2023年完工通車，鶯歌車站旁的三鶯轉運站也即將完工，屆時藉由人行通廊串聯台鐵、捷運、公車等大眾運輸系統，建構成為公共運輸轉乘區，行政院也已核定增設國道三號大鶯豐德交流道，預計2028年完工，將奠定鶯歌成為三鶯、八德地區的重要交通轉運地位。再加上鶯歌緊鄰桃園龜山及八德兩個重要的產業聚落，往北串接土城工業區、中和二八張工業區，可同時享有新北人口紅利、桃園產業群聚兩大利基，近年來逐漸吸引工業廠商的目光，選擇於鶯歌區購地設廠，自2019年以來，工業不動產交易總額突破新台幣40億元，開發商也紛紛搶進推案，住宅市場銷售表現亮眼。

正值新北市工業土地供給稀缺的狀況下，商仲業者高力國際近日發布受託辦理公開標售新北市鶯歌萬坪工業土地，預計於2023年1月10日開標。負責本案標售案之高力國際資本市場及投資服務部洪煥哲表示，本次接受委託之標售基地位於鶯歌區橋子頭三段，為新北市境內稀有近萬坪的產業用地釋出，且鶯歌工業土地行情相較於新北市其他工業聚落、甚至與桃園境內工業區相較，仍有明顯的土地價格優勢，因此有很大的利基條件成為新北市下一個新興工業聚落。

北市府財政局於2022年12月20日與南山人壽在舊信義區行政大樓辦理土地點交作業，過程順利圓滿，南山人壽將啟動本棟信義區地標性建物興建之動工準備。

財政局局長陳家蓁表示，北市府前於2019年就原信義區行政中心基地進行設定地上權招標，並於2019年12月18日與得標廠商南山人壽完成簽約，得標權利金為159.81億元，當年度創下信義區內設定地上權每坪權利金744萬餘元之最高價格紀錄。

財政局表示，本案建築規模為地面30層、地下3層之商辦大樓，南山人壽提案於2022年8月19日通過都市設計及土地使用開發許可審議並於9月27日取得建造執照，本案同時配合市府節能減碳政策，以綠建築標章黃金級及智慧建築標章銀級等級進行規劃設計。

財政局12月20日與南山人壽完成土地現況點交後，將由南山人壽依設定地上權契約約定續行興建開發事宜，至舊行政中心大樓各機關已於2022年12月5日完成搬遷至信義區廣慈博愛園區行政大樓新址，以提供民眾更優質之市政服務。

隨著信貸環境進一步寬鬆，12月主要城市的房貸利率也繼續下降。

12月21日，貝殼研究院統計資料顯示，12月監測的103個重點城市主流首套房貸利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環比基本持平，同比分別回落155BP和100BP，創歷史新低。

利率變化來看，本月僅株洲、北海和海口三城首套房貸利率有所調整。其中株洲首套房貸主流利率下調至3.7%，降幅達40BP。

截止到12月18日，貝殼研究院監測範圍內已有19城首套房貸主流利率降至4.0%以下，其中二線城市有6個，三四線城市13個。

在銀行放貸週期方面，據貝殼研究院監測，12月銀行放款週期28天，受近期疫情影響，較上月延長兩天。其中一線城市平均放款週期為35天，二線城市平均放款週期均為26天，三線城市平均放款週期為27天。

從首套主流利率來看，本月包括一線城市在內僅9城高於4.1%；二套主流利率來看，僅北京、上海、廈門和西安四城高於4.9%。

分城市能級來看，目前一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平，二線及三四線城市首套利率平均為4.07%。

利率下調幅度方面，一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅69BP和62BP，較上月同比降幅有所增加。三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為169BP和112BP。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，雖然房貸按揭利率下降很明顯，但是，商品房銷售並未出現明顯反彈，當務之急是提振市場信心。2017-2021年商品房超高位運行，那時的按揭利率在5%左右，因此也建議對存量房貸降利率以減輕負擔，啟動生活消費和內需。

今年以來，多地在優化樓市政策中取消或放鬆了限貸政策，即“認房認貸”，如鄭州、西安、杭州、南京等重點城市。

貝殼研究院監測範圍內，超七成城市“認貸不認房”，即只要結清已有貸款，再次貸款購房均算首套。另有29城仍執行認房認貸政策（含部分區域執行），其中包括一線城市及東莞、佛山、中山、珠海等大灣區城市。

從首付比例來看，貝殼研究院監測範圍內，82城首套房商貸最低首付比例可至兩成（含部分區域或部分銀行執行），其中包括武漢、石家莊、長春、哈爾濱、南昌、貴陽等省會城市。

整體來看，北京和上海是按揭信貸環境全國最嚴的城市，商貸最低首付比例為3.5成。其餘一線城市深圳、廣州以及杭州、廈門、成都、南京、西安等熱點城市，商貸最低首付比例為3成。

2022年12月16日，中央經濟工作會議在北京召開，對房地產市場平穩發展做出了新的表態，並提出要把支持住房改善視為擴大內需的重要任務之一。

貝殼研究院認為，預計未來需求側寬鬆政策仍將持續，高能級城市的限制政策仍有進一步優化的空間和可能，包括貸款利率、首付比例、認房認貸政策等。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，房地產市場經歷2022年的深度調整後，當前購房者置業情緒、企業端市場信心均尚未扭轉，確保房地產市場平穩發展的目標下，提振供需兩端市場信心仍是當下解決問題的關鍵。

近期一些重點一二線城市也在持續優化樓市政策，對當地市場情緒產生了積極帶動，2023年核心一二線城市限購、限貸、限價等政策或繼續調整，特別是核心二線城市，政策優化空間較大，為市場釋放更多有效購房需求。

繼三季度“第一支箭”中債增擔保的中票政策落地後，11月以來，從“第二支箭”的交易商協會2500億元發債額度，到“第三支箭”地產企業股權融資支援，以及“金融十六條”指導銀行授信超2萬億等政策的相繼出臺，地產行業已迎來信貸週期的實質性反轉。

不過，值得注意的是，相較于房企在境內獲得了包括央行、交易商協會、商業銀行、證監會等“總部”機構的融資支持，地方和境外的融資支持相對缺位。而近期包括碧桂園、龍湖等優質民營房企相繼獲得了“內保外貸”增信及“央地合作”增信支援，進一步提升了政府為房企增信的力度，並形成了全方位融資支持的閉環。

“央地合作”增信新模式落地 撬動地方機構的支持力度

近日，碧桂園在深交所簿記發行10億元公司債。該期債券是深交所落地的首批“央地合作模式”民營房企融資支援試點專案，體現出監管機構對優質民營房企基本面和持續經營能力的高度認可。

據悉，“央地合作”增信模式是指由全國性證券類金融機構、地方擔保公司及證券公司在內的多方協作為房企融資提供擔保增信的新探索。

該模式不僅是“第一支箭”的升級版，更進一步地推進金融市場對地方性增信的認可度，撬動了地方機構對於地產行業融資支持的杠杆，從而促進民企房企在公開市場融資持續恢復。

具體到碧桂園此次發行的10億公司債，其為包含兩個子品種的債券。其一“22碧地02”規模為8億元，由中證金融和中信建投(24.160, 0.14, 0.58%)聯合創設全額信用保護憑證，即所謂在“央”級層面的增信，票面利率為4.88%。其二“22碧地03”規模為2億元，發行票面利率4.0%，則是由廣東中盈盛達提供擔保，即所謂“地”級層面的增信。

據悉，中盈盛達是廣東三級國資參股的融資擔保公司，也是佛山本土唯一一家主體評級達到AA的融資擔保公司。中盈盛達擔保的20%額度較中證金融擔保的80%額度，利率還要低0.88%，這可以在相當程度上推進金融市場對地方性增信機構的認可度，從而發揮“央”級機構的帶動效應，撬動地方增信機構龐大毛細血管的動員力量，據悉，截至2021年底，我國融資擔保直保餘額達到4.2萬億元，與2012年的1.8萬億元相比，增長了2.3倍，地方增信潛力巨大。

此外，“央地合作”增信需要中國證監會、廣東證監局以及佛山市金融局等多個部門的支持。因此可以預見，後續包括碧桂園等優質房企在內，還有更多來自於地方增信機構擔保的債券發行，進一步豐富了融資來源。

“內保外貸”緩解境外償債、融資壓力

從滿足房企境內多樣融資需求，政府對於房企在境外市場融資的支持也是精准扶持。

11月21日，在人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會上，央行副行長潘功勝就曾表示，要通過“內保外貸”業務跨境增信支持房企海外融資，並表示要加大對優質房企相關業務的支持力度。

前述“內保外貸”，是指境內銀行為境內企業在境外註冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。

之所以說“內保外貸”是精准政策，是由於以往海外市場作為內房企融資的重要管道，融資額占比一度超過了30%。但自去年以來，由於多家房企出險，境外信用債融資逐漸趨於凍結。克而瑞資料顯示，今年以來重點監測百家房企的境外發債極度萎縮，到了10-11月，甚至連續兩月沒有房企發行境外債。

而明年1季度又恰逢內房企海外債償債高峰，據中指研究院監測資料顯示，2023年第一季度房企待償海外債規模超過1000億元人民幣，償債壓力較大。因此，為了避免更多房企境外債出險，“內保外貸”能精准地給予優質房企以及時的支援，改善未出險房企離岸市場信用環境，正常化“借新還舊”的融資慣例。

與中央經濟工作會議精神、“央地合作”增信一脈相承地，“內保外貸”首先惠及的還是優質民營房企。據悉，在龍湖集團獲中國銀行(3.130, -0.02, -0.63%)7億元“內保外貸”支持額度後，近日中國工商銀行(4.230, -0.03, -0.70%)也擬為碧桂園提供規模為3億美元的“內保外貸”額度。

對於碧桂園來說，目前年內已無到期境外優先票據，到明年中到期公開市場債務也僅有約160億元左右，公司帳面短期資金充足，加上“內保外貸”的支持，境外融資將實現平穩過渡和更新，這或許也是為何相關政策首先惠及的是優質房企的原因。

實際上，從商業銀行方面來看，目前房企境外債違約給銀行帶來的風險敞口同樣不可小覷。“內保外貸”能夠讓符合條件的房企修復流動性的同時，也可以減少銀行沒有必要的風險損失，從而以實際行動維護經濟金融穩定大局。

在深圳最近入市的新盤中，有一個名叫禦成府的項目引發了廣泛關注。

據深圳房地產資訊平臺資料，禦成府位於南山區南山街道，本批次推295套房源，用途為單身公寓，面積約37~54平方米，項目備案價為8.9萬元/平方米，總價在318萬到517萬元不等。專案體量並不算大，也非深圳典型的網紅項目，之所以備受關注，是因為該項目被傳是深圳首個“限貸不限購”的住宅項目，且深圳未來可能放開單身公寓產品的限購。

12月14日上午，記者以購房者身份諮詢了該專案，置業顧問表示，“該房源限貸不限購。因為是九幾年的地塊（1996年與深圳國土資源和房產管理局簽訂土地使用權出讓合同），且都是小戶型，市場上同類型房子是需要名額的，但我們這個不佔用名額，屬於歷史遺留問題，開盤時也跟國土局那邊溝通過了。”

同日下午，記者通過電話方式諮詢了南山區住建局，接聽電話的工作人員向記者表示，“單身公寓不屬於住宅類別，不在限購範疇內。”而對於僅南山區禦成府不限購，還是可以延伸深圳所有的單身公寓產品都不限購，暫未獲上述人員正面回應。

12月15日，記者諮詢了深圳市不動產登記中心，詢問單身公寓類房源是否已不再限購，工作人員回應稱，“目前暫未收到相關通知。”

不限購“住宅”類產品

12月14日下午，記者實地走訪了禦成府，該專案位於南山區南新路與學府路交匯處，周邊多為具有一定年限的住宅，周邊在售新房為距離1.2公里的正東名苑，銷售均價約10萬元/平方米。

禦成府現場銷售人員黃偉向記者介紹道，“該房子屬於不限購的住宅，除了目前學位還沒明確外，其他屬性都跟住宅一樣，包括貸款比例、首付比例、交易限制、通燃氣等。”

或許是看出記者對學位有所顧慮，黃偉解釋道，“其實申請學位主要還是看土地性質，我們的土地性質是居住用地+商業服務用地，只要政策不出現變化，肯定是可以申請的。而且周邊也不是四大名校，基本不會出現像其他片區一樣學位競爭壓力大的問題。”

黃偉向記者發過來的合同顯示，該地塊土地用途為居住用地+商業服務用地，建設土地使用權限期自1996年9月17日至2066年9月16日。也就是說，該地塊的使用年限還剩44年。

記者在現場看到，禦成府旁為大陸莊園項目，現場銷售人員告訴記者，“我們的專案本質上是大陸莊園第三期產品，後來公司把他們收購了，把外牆、電機等都重新做了。”公開資料顯示，大陸莊園前兩期住宅分別於1997年、2002年建成，三期則因資金、專案開發權糾紛等問題一直擱置，直至最近才入市。

黃偉給記者算了一套最便宜的房源，8層，面積39.79平方米，折扣後總價306萬元，折合單價7.69萬元/平方米，首付92.5萬元，月供1.01萬元。

談及新入市且“不限購”的禦成府，一位在深圳房地產領域深耕多年的業內人士向記者表示，“如果有需求，確實可以去看下，因為這個價格在南山片區內也不算貴，但與其說是住宅，不如說就是單身公寓。買了它會犧牲自己的‘處女貸’，以後要是想買真住宅，就得高首付了。”

還有哪些類似產品？

事實上，早在12月初，就有各種類似於“深圳單身公寓和宿舍類產品將不再限購”的消息在網上流傳。

據深圳中原統計，屬性為“單身公寓”的項目，主要集中在南山、福田和羅湖。

不過從建築年限看，大部分房源時間較為久遠，以前多按照住宅政策銷售和享受學區。記者注意到，目前在協力廠商仲介平臺，這些房源多按住宅屬性上市交易。比如八卦嶺宿舍，原為八卦嶺工業區配建的單身公寓、宿舍，建造於1983年，該項目二、三期都屬於70年產權，目前協力廠商仲介平臺也按住宅屬性在交易。

12月14日晚間，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受記者微信採訪時表示，“深圳不少單身公寓屬於歷史遺留問題，在明確住宅用地70年產權、商業用地40年產權、工業用地50年產權之前，事實上深圳有一批土地的年限是交叉的，比如單身公寓和宿舍，也有70年產權，但它的用地類型跟住宅其實是不一樣的。”

李宇嘉提到，“所謂限貸不限購的說法，其實更多是一種說辭，只因為它是70年產權，所以貸款比例、稅費等按照住宅來執行，這沒有太大問題，但這並不能表明調控政策或限購政策放鬆，上述專案並不能代表整個市場狀況。”

12月20日，廈門開啟2022年最後一批集中供地，相較去年的三次供地，今年廈門土拍略有微調，供應批次上調至四次。

根據公告，本次廈門共計出讓4宗地塊，包括湖裡區2宗、思明區1宗、同安區1宗，總用地面積約8.6萬平方米，總起拍價77.9億元。

從土拍結果看，拿地開發商仍是央企及廈門本地國企為主，其中建發以21億元、溢價6.06%競得湖裡區五緣灣片區地塊，中交地產(20.260, -2.25, -10.00%)底價39.6億元拿下湖裡區縣後片區地塊，華潤以13.1億元封頂價搖號競得思明區地塊，島外的同安區地塊則由廈門特工底價6.7億元獲得。

華潤、建發奪地

本次土拍競爭最激烈的是位於思明區03-04蓮岳路與檳榔路交叉口西南側的2022P13地塊。該宗地意向報名方包括中海、建發、華潤、保利及招商等大房企，經過多輪出價後達到上限價，共17家公司進入搖號。

最終，地塊被華潤置地旗下的重慶天拓置業發展有限公司搖中，總價13.1億元，成交樓面價約5萬元/平方米，溢價率約11.02%。

資料顯示，2022P13地塊占地面積1.3萬平方米，計價建築面積2.6萬平方米，容積率2.32，土地用途為住宅、零售商業等。地塊起拍樓面價4.5萬元/平方米，起拍總價11.8億元，住宅銷售限價7.5萬元/平方米，車位60萬元/個。

據悉，地塊所處的位置是廈門老城核心繁華區域，各方面配套齊全，交通臨近地鐵1、2、3號線，商業上周邊有華潤萬象城、禹洲世貿廣場等大型購物中心。

利潤空間方面，2022P13地塊為本次4宗地塊最高，樓面起價與住宅銷售限價的差距達到3萬元/平方米，中交地產、建發、廈門特工競得的地塊則依次是2.7萬元/平方米、2.68萬元/平方米及1.3萬元/平方米。

建發以21億元斬獲的湖裡區06-08五緣灣片區五緣灣道與鐘宅東路交叉口西北側C25地塊是另一宗出現溢價的地塊，成交樓面價約4.8萬元/平方米，溢價率6.06%。

該宗地占地面積1.44萬平方米，計價建築面積4.39萬平方米，容積率3.1，土地用途為住宅、零售商業等。地塊起拍樓面價4.5萬元/平方米，起拍總價19.8億元，住宅銷售限價7.18萬元/平方米，車位60萬元/個。

建發旗下房地產板塊上市平臺建發國際財報披露，廈門地區佔據該公司重要戰略地位，2022年上半年銷售分佈以廈門的55.4億元高居首位、其次分別為北京44.6億元、上海42.8億元和泉州35.8億元。

作為深耕廈門的企業，建發持續補充土儲，縱觀廈門全年四批土拍，除第三次外每次都有這家開發商的身影。其中建發在廈門第一批、第二批集中供地拿地金額分別為94.4億元、50.9億元，並最終以166.3億元成為今年廈門集中供地拿地金額之首。

還值得一提的是，本次在廈門土拍較少出現的中交地產亦斥資39.6億元攬下思明區1宗地，儘管該地塊利潤空間略高於建發所得地塊，但因高企的價格，並沒有房企與這家中字頭開發商進行爭奪。

目前，中交地產競得地塊周邊主要有國貿潤園、新景國際外灘、億力悅海等多個社區，參考均價在7.7-11萬元/平方米。按出讓條件來看，該項目套均面積151平方米，容積率也比較低，未來大概率將規劃建造“豪宅”產品。

全年收金612億

加上第一、二、三批次土拍分別收金153.65億元、198.7億元、179.1億元，廈門全年集中供地攬金611.85億元。

其中，首批供地成交9宗地塊，平均溢價率6.23%；第二批供地成交9宗地塊，1宗地塊流拍，成交地塊平均溢價率2.61%；第三批供地成交5宗地塊，流拍1宗，成交地塊平均溢價率0.13%；第四批供地成交4宗地塊，平均溢價率4.27%。

企業方面，今年在廈門集中供地拿地的企業以央企及本地國企為主流，除建發之外，國貿、中海、華潤、保利等知名房企今年在廈門亦有一定的投資力度，投資金額分別為80.9億元、49.9億元、37.2億元、28.2億元。

可以看出，2022年廈門土拍總體呈現拿地積極性下降趨勢。相比去年全年集中供地總成交額793.85億元，今年廈門雖然增加了土拍次數，但成交總額卻下跌了22.93%。

這與樓市下行息息相關，中原地產統計，2022年1-11月廈門一手住宅成交14645套，面積152.89萬平方米，同比下跌53%。

今年以來，北京、深圳、杭州、廈門等多個城市土地供應批次已上調至4次甚至5次。業內人士分析指出，房地產業是資本密集型行業，集中供地對房地產企業短時間籌措資金和加快周轉的能力要求更高，在當前市場景氣度有待提升的情況下，供地模式微調有助於穩定土地和房地產市場。

11月末到12月以來，支持房地產行業融資的第三、第四支箭繼續落地，為進一步提振市場信心，廈門也隨著政策變化時隔7個月年內再次放鬆限購。

廈門官方披露，從12月5日開始，島外（集美、海滄、同安和翔安4區）限購放開，非戶籍購房者可以直接購買一套。島內（思明區、湖裡區）繼續執行限購，3年社保或納稅證明，以及符合條件的非本市戶籍人才在島內限購1套住房。

此前5月份，廈門也曾調整過1次限購政策，主要表現在支持多孩家庭改善性需求和剛性住房需求。

其中提到，無住房非廈門戶籍家庭和個人如果在島外購房，僅需提供半年以上工作證明等資料。而5月之前廈門島外非戶籍人口購房仍需要提供連續繳滿3年社保或納稅證明。本次廈門進一步鬆綁島外購房條件，非戶籍購房者可以直接購房，島內則依然保持不變。

不到2個月裡，8家房企發佈10次配股計畫，募集淨額共約150億港元。

又有多家房企加入配股融資大軍。12月20日一早，旭輝、雅居樂先後發佈稱將通過配股完成新一輪融資，預計籌資淨額超15億港元。據記者不完全統計，近期宣佈配股融資計畫的內房企已有8家，總計募資淨額近150億港元，大多用作償還借款或企業一般營運資金。

房企此輪配股潮起11月，監管層支持房企融資的“三支箭”漸次發射，地產股大漲，為配股創造了良機。業內認為，該募資方式的頻繁應用，關鍵在於當前銷售尚未改善，許多融資支持政策落地仍需時間，房企“錢緊”的現狀並無明顯改變。

不過，也有觀點指出，監管層已明確2023年“將出臺新舉措，側重研究解決改善房企資產負債狀況”，2023年房企的融資環境有望進一步改善。

有房企已二次配股

20日早間，旭輝率先發佈了公告稱，將以1.14港元/股的價格、配售合共8.4億股現有股份，配售股份相當於目前已發行股份總數約8.77%。旭輝表示，預計配股所得款淨額約9.46億港元，這筆款項將用作償還現有債務及一般企業用途。

緊隨其後，雅居樂也公佈了配股方案，即以先舊後新的方式，以2.32港元/股的價格，配售2.685億股股份，配售股份占其已發行股本的約6.37%。據雅居樂，此次配股所得款淨額約6.17億港元，將用作償還旗下公司發行債券的尚未償還票息付款、現有債項再融資及一般企業用途。

事實上，配股融資已經成為不少在港上市房企一項重要的融資管道。據記者不完全統計，11月至今，共有8家房企發佈了10次配股計畫，其中包括碧桂園、建發國際、新城發展、德信中國、中原建業、合景泰富等，合計募集資金淨額近150億港元；不少房企的募資用途為對現有債務進行再融資和運營資金。

其中，碧桂園、雅居樂則是在短期內先後推動了兩次配售募資。其中，碧桂園合計籌資總淨額約86億港元；雅居樂合計募資淨額約15億港元。

房企此輪配股潮起11月，彼時監管層支持房企融資的“三支箭”正漸次發射，從11月初的交易商協會宣佈推進擴大“第二支箭”，到“金融16條”，再到11月末重啟了房企股權融資管道，信貸、債券、股權融資各方面政策皆出現鬆動。

伴隨著眾多利好政策的接連出臺，地產股一片歡騰，不少內房股漲幅驚人，股價翻倍的情況常見。例如，新城發展的股價自11月以來大幅反彈，截至發佈配股公告的12月10日，其股價漲幅近200%。同期，合景泰富的股價也從11月1日不足0.8港元/股攀升至12月16日收盤時的2.36港元/股，漲幅亦近2倍。

在此背景下，房企配股此起彼伏。海通國際在11月中旬的一份報告中指，只要有足夠的認購需求，大部分民企開發商都會考慮發行新股。雖然今年下半年配售募集資金規模非常小，但開發商仍希望繼續配售，因為相較於每股資產淨值的大幅攤薄，公司活下去更重要。“開發商目前境外融資管道有限，境外融資能夠幫助開發商償還境外美元債務。”該機構認為。

有業內分析指出，對房企來說，配股是當前較為便捷快速的融資管道，多家房企採用的“先舊後新”的配股方式，理論上配股公告當天便可完成，其補充流動性的速度可見一斑。“企業現在還是非常缺錢，不少房企趁著地產股漲勢好，趕緊搞點錢來。”

更多融資政策將出臺

各種支持政策層出不窮，但整體而言房企當前的融資境況仍不算樂觀。

12月中旬，新城控股(21.050, -1.45, -6.44%)取消了一筆中期票據的發行，而該筆中票的發行上限金額僅1億元。有知情人士透露，“本來想試水純信用債發行，但市場情緒差沒能發出。”有地產行業分析師曾指出，今年以來的幾輪優質房企發債中，多採用有抵押擔保物的形式進行，未來再發純信用債的難度將大幅增加，“民企可能已經進入到無信用時代，融資需要通過擔保才能夠完成”。

更多民營房企的發債融資仍在緩慢推進中。華南房企合景泰富一筆發行規模為13億的中期票據，目前的進度為“完成註冊”，但尚未發行；早已出現在籌備發債名單中的中駿、雅居樂等房企，也尚無發債的新進度。

此外，對於近期各大銀行給出的合計超3.4萬億的授信額度，國盛證券指出，“意向性授信的提款仍需符合一定條件，故房企實際可支取的金額仍受限。”

與此同時，房企面臨的債務仍然龐大，境外債壓力尤甚。據克而瑞統計，包括旭輝、碧桂園、龍湖、美的置業、新城等在內的5家房企，2022年僅發行了50億元的境外債，而到期規模則高達266億元，僅占到期規模的不足20%。2023年一季度，該5家房企合計163億的境外債到期債務。同時，該機構監測的另外95家房企，在2023年一季度將面臨1135億的境外債到期。

有房企內部人士向記者分析，“儘管在前期各種政策支持下，銀行、信託等融資已經應展盡展了，壓力有所減輕，但各種公開剛性兌付的債務需要房企自己想辦法解決。”在銷售尚未獲得明顯改善的當下，房企面臨的資金壓力依然很大。

當前，監管層已然意識到房地產行業面臨的狀況。近來高層已多次發聲，明確房地產的支出產業地位，16日閉幕的中央經濟工作會議在提及房地產時表示，要滿足行業合理融資需求，推動行業重組並購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

19日，中財辦有關負責人在回答新華社關於“明年房地產政策的側重點是什麼？”等問題時也明確表示，在供給端，要繼續給行業提供足夠的流動性，滿足行業合理融資需求等。“2022年已出臺的政策要持續抓好，2023年還將出臺新舉措，側重研究解決改善房企資產負債狀況等。”

業內認為，這意味著明年更為寬容的融資配套政策有望出臺，預計2023企業整體融資環境或將實質性改善。“龍湖、新城、碧桂園這些房企不會重演出險的戲碼。”上述房企人士表示。

同策研究院研究總監宋紅衛分析，在當前的融資支持政策中，預計第二支箭的增信力度會加強，部分優質民企的發債通道會進一步優化；同時，第三支箭的作用會更為明顯，一方面國央企上市房企會有更多的增量資金，出險房企或者潛在風險房企會通過債轉股，或者以股抵債的方式被國央企收購。

金馬能源（06885）附屬信陽鋼鐵昨日協議向信陽公司收購位於河南省信陽市平橋區明港鎮五幅土地使用權，作為作工業、辦公及住宅用途，代價約5673.06萬元人幣（約6,318萬港元）。信陽鋼鐵由金馬能源及信陽公司分別持有70％及30％股權，故此是次關連交易。

該公司早於2020年9月公告與信陽公司成立信陽鋼鐵以生產及銷售焦炭、電力及熱能，以及將焦化產能轉讓予信陽鋼鐵。位於河南省信陽市平橋區明港鎮的信陽鋼鐵焦化爐一期工程預計將於2022年12月投產，而焦化爐二期工程正在建設中，預期將於2023年第三季度全面投產。鑒於焦化爐將於不久將來全面投入運營，信陽鋼鐵最新計劃收購附近的若干地塊，以安置及興建倉庫及儲備設施、帶式傳送設施、用於運輸焦煤運輸的裝載設施。

中國恒大（03333）公布，今年首11個月銷售金額291.24億元人民幣，只相等於去年銷售金額4,430億元人民幣的約6.57％，合約銷售面積351.62萬平方米。至於631個已售和未交付項目基本復工。今年首11個月累計交付約25.6萬套房屋，總建築面積約2,871萬平方米。

該集團指，目前，各方在重組方案框架、關鍵條款方面的分歧正在不斷收窄。但是，債務負擔沉重，經營仍面臨較大挑戰，償債資源是否能產生預期價值存在較大不確定性。

該集團又指，附屬公司恒大汽車（00708）自主研發的新能源汽車恒馳5汽車在今年9月16日正式量產，首批量產車已於10月29日開始交付。截至本月7日，已交付超過100輛車。

該集團自3月21日起停牌，股份將繼續暫停買賣，直至另行通知。

鄭州市市長何雄在第十七屆21世紀亞洲金融年會上表示，已開展「保交樓」五大專項行動，督促企業通過處置優質資產、盤活有效資產等方式瘦身自救，目前已籌集保交樓資金130億元（人民幣．下同）。在各項金融政策的共同作用下，全市保交樓項目實質性復工95％以上。

何雄表示，去年下半年以來，受房地產金融政策收緊、「7．20」特大暴雨災害和多輪疫情衝擊影響，加上前期城中村拆遷安置和土地一二級聯動開發，鄭州市出現部分房地產企業資金鏈偏緊、項目已售逾期難交付等現象。鄭州政府通過多措並舉、綜合施策，確保房地產市場回歸良性健康發展軌道。

一是申請中央專項借款。首批專項借款項目獲批60個，借款總額70億元已全部到位，涉及保交樓套數7萬套。第二批專項借款申報項目97個，借款總額140.5億元，涉及保交樓套數7.5萬套，已報住建部審核。

二是協調銀行配套融資。先後對接15家銀行72個分支機構，目前已批復項目12個，籌集資金32.69億元，已落地5個項目、18.45億元。

三是設立紓困基金。省市分別設立總規模100億元的地產紓困基金，從問題樓盤項目台帳中選取擬收併購項目，達到「盤活一個、救活一批」的槓桿撬動效應。目前，擬使用紓困基金項目80餘個，已落地7個，總投資約33億元。

四是調整首付比例。在現有首套房首付比例30％的基礎上，研究將首套房首付比例降至20％，二套房首付比例降至40％。

＊發展租賃住房，回購存量商品住房＊

五是確立「統貸統還」模式。由市級平台公司作為全市統借統還實施主體，統一向國開行申請貸款，以開發建設所產生的綜合收益，作為還款來源實現統還，形成棚戶區改造資金籌集、使用、償還閉環的市場化統借統還機制。

六是發展租賃住房。不再新建人才公寓、公租房等保障性住房，利用住建部和建設銀行保租房信貸政策，通過回購存量商品住房形式籌集房源，在去年盤活15萬套基礎上，今年再盤活10萬套。為有效盤活存量資產，正積極探索通過REITs方式回收投資。

七是督促房企瘦身自救。開展「保交樓」五大專項行動，督促企業通過處置優質資產、盤活有效資產等方式瘦身自救，目前已籌集保交樓資金130億元。在各項金融政策的共同作用下，全市保交樓項目實質性復工95％以上，新增建成安置房2426萬平方米，15萬群眾回遷新居。

天德地產（00266）公布，鍾琼林由公司董事會副主席調任為董事會主席；獲委任為公司行政總裁；及由公司提名委員會成員改任為提名委員會主席；及鍾仲涵獲委任為公司執行董事，上述變動自明年1月1日起生效。

內房華夏幸福（滬：600340）為實施債務重組花招盡出，該公司昨晚發布公告稱，公司擬以所持有的下屬公司股權注資搭建以物業服務、選址服務、園區運營服務為核心的「幸福精選平台」及片區開發綜合服務、先進製造業╱IDC╱物流產業園招商運營、都市圈不動產代建和營銷交易為核心的「幸福優選平台」，並以「幸福精選平台」及「幸福優選平台」股權作為償債資源與公司金融債權人及經營債權人實施債務重組。

整體來看，華夏幸福期望通過這一以股抵債的債務重組計劃，抵償約400億元（人民幣．下同）的債權。

如這一債務重組計劃得到落實，將大大減輕華夏幸福的債務壓力。根據華夏幸福12月初披露，截至11月30日，公司《華夏幸福債務重組計劃》中金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1265.57億元，累計未能如期償還債務金額合計601.76億元。

投資者對上述重組計劃似乎並不受落，華夏幸福股價全日潛水，最終收跌2.3％，報2.58元。

＊向債權人以預測估值的八折或七五折實施債務重組＊

公告顯示，在實施本次債務重組時，「幸福精選平台」以預測估值500億元，「幸福優選平台」以預測估值521.4億元為基數，向債權人以預測估值的八折或七五折（早鳥期參與則享受七五折）的價格實施本次債務重組，即債權人將以不超過400.39億元債權換取「幸福精選平台」及「幸福優選平台」分別不超過49％股權或相應收益權，債權人將通過持股平台間接持有該等股權或相應收益權。

其中，「幸福精選平台」具體包括：幸福基業物業服務有限公司100％股權、深圳市夥伴產業服務有限公司60％股權、蘇州火炬創新創業孵化管理有限公司51％股權。具體包括華夏幸福產城（北京）運營管理有限公司等6家公司的100％股權。

萬科擬接力 內房抽水潮未完

隨着更多支持內房融資的消息湧現，投資者重拾對內房股的興趣，雅居樂（03383）和旭輝控股（00884）乘勢再度以先舊後新方式配股集資還債。雅居樂以17.4%折讓價配股籌約6.17億元，旭輝則以折讓14.2%淨集資9.46億元，合共抽水約15.6億元。內地傳媒亦引述消息報道，萬科（02202）計劃在H股配售新股，意味內房抽水潮尚未完結。

撲錢還債 大股東權益縮水

雅居樂昨在開市前公布，以每股作價2.32元（較前日收市價低17.4%）配售2.685億股，相當於經擴大已發行股本的5.99%，集資約6.17億元，用作償還旗下遠航金門國際發行2026年到期的有抵押可交換債券中尚未償還票息付款，以及現有債項再融資和一般企業用途。交易完成後，大股東持股比例由58.24%降至54.75%。

旭輝則以每股1.14元（較前日收市價低14.2%）配售8.4億股，相當於經擴大已發行股本約8.07%，集資9.57億元，用作償還現有債務（包括應計利息）及作一般企業用途。交易完成後，控股股東持股比例由50.89%降至46.78%。

兩企瀉逾一成 同業捱沽

兩批配售股份同於昨日上板，雅居樂收市險守配股價，插水17.4%至2.32元，全日成交額急增至11.08億元；旭輝收市挫16.5%至1.11元，較配股價低2.6%，成交額抽高至17.53億元。

值得留意的是，兩公司早前已有股權融資活動，雅居樂上月以先舊後新方式，折讓17.8%集資7.906億元，資金用作現有債項再融資，兩次配股共抽水逾14億元；旭輝在8月底曾以先舊後新方式，折讓約12.3%集資6.28億元，同樣用於現有債務再融資及一般企業用途，先後集資超過15億元。

其他內房股昨日受壓，新城發展（01030）瀉9.4%，收報2.99元；龍湖集團（00960）跌6.6%，收報23.9元；碧桂園（02007）收挫8.8%，報2.69元。實力較強的大型內房如中海外（00688）、華潤置地（01109）和萬科（02202）跌幅相對較細，介乎3.1%至5.2%。

廣州合景本息到期已還

日前配股集資超過4億元的合景泰富（01813），昨回吐6%，收報2.02元，彭博引述兩位債券持有人稱，已收到地產開發商廣州合景控股集團發行的「15合景02」本金及利息兌付。據了解，該債券於2015年發行，額度為8億元人民幣，到期日為本月17日，到期順延至19日付款。

另外，內地傳媒報道稱，萬科上周末在股東大會通過了以新股配售方式，向非關連人士發行境外上市外資股（H股）的方案，消息透露，公司認為以H股集資流程比較成熟，A股（增發）相對來說要求更高。

消息又提到，未知今輪股權融資會否攤薄現有股東，發行價格未有定案，需觀察市況再作決定。

早前被接管人放盤的九龍灣啟祥道17號全幢甲級商廈（前稱高銀金融國際中心），上月下旬終於成功易手，然而「身價」大縮水，新買家為太盟投資（PAG）及新加坡淡馬錫旗下豐樹產業（Mapletree）合組的財團，作價56億元，以總樓面約92萬方呎計算，呎價僅為6086元，較2020年時的140億元價位，大跌60%。

兩年前被接管 身價跌六成

據了解，今次交易，買家需要繳付高達2.38億元的稅款，即成交價的4.25%。

翻查資料，啟祥道17號原為官地，2011年由高銀金融（00530）合組財團斥資約34.32億元投得，並發展成甲級商廈，2016年竣工，命名高銀金融國際中心；物業樓高27層，可出租面積約90萬方呎，包括寫字樓樓層約80萬方呎和餐飲樓層約10萬方呎，其中1樓至2樓屬餐飲區，4樓至27樓為辦公室，高銀金融及相關公司曾使用最高3層作總部。

不過，高銀金融近年深陷財困，該幢物業遭接管，並於2020年9月被接管人放售，當時估值高達逾120億元，同年底高銀金融公布，以逾140億元向一名買家出售物業，惟有傳買家今年4月仍未完成交易，故買賣告吹，物業再被接管；翌月第一太平戴維斯獲委託就物業進行招標，據知當時全幢物業市值逾100億元，並收到最少5份標書，其後進行次輪競投，並於8月31日截標，如今終順利售出。

中國恆大（03333）公布，該公司631個已售和未交付項目基本復工。今年首11個月，集團累計交付約25.6萬套房屋，總建築面積約2871萬方米；期內集團實現合約銷售金額291.24億元人民幣，合約銷售面積351.62萬方米。

旗下恆馳5交付逾100輛

該公司的附屬公司中國恒大新能源汽車，自主研發的新能源汽車恒馳5汽車，在今年9月16日已經正式量產，首批量產汽車並已於今年10月29日開始交付。截至本月7日，恒馳5汽車已交付超過100輛。

該公司正與其財務及法律顧問積極推進境外債務重組工作。目前各方在重組方案框架、關鍵條款方面的分歧正在不斷收窄。

另外，中國恒大對旗下恒大物業（06666）的持股再遭「斬倉」。

據港交所權益披露資料顯示，中國恒大於本月14日減持7億股恒大物業股份，沒有披露作價，持股比例從58.18%降至51.71%。

碧桂園（02007）公布，楊志成及宋軍均因工作調動而提出辭任其於公司擔任的執行董事職務，楊志成亦已辭任該公司執行委員會成員及財務委員會成員；辭任執董後，二人於集團的其他職務不變。碧桂園又宣布，程光煜及伍碧君已獲委任為公司執行董事，程光煜獲委任為財務委員會成員。上述變動即日起生效。

一手本月暫錄160成交 大額佔43%

近期中價樓及豪宅交投明顯好轉，本月截至20日，一手市場暫錄160宗成交，樓價1000萬元以上成交佔整體42.5%，比例較11月同期多16.2個百分點。最新一宗大額成交為保利置業（00119）屯門青山公路青山灣段現樓豪宅項目瑧譽，昨天售出全盤面積最大洋房，成交價達3.8億元，貴絕新界區洋房。業界人士指出，本港與內地通關在即，買家偷步入市，令中價樓及豪宅市場轉活。

根據統計，本月截至20日一手市場暫錄160宗成交，較上月同期的186宗，按月減少26宗或14%。不過，本月的一手總成交金額達26.39億元，較上月同期的24.57億元，按月多1.82億元或7.4%。

較九肚駿嶺薈舊紀錄高41%

中價樓及豪宅交投急增，令銷售金額不跌反升。在本月成交中，樓價超過1000萬元共錄68宗，佔全港成交量42.5%，比例較11月同期多16.2個百分點。至於樓價5000萬元以上成交共有9宗，與上月同期看齊。

新盤市場昨天錄得本月第一宗逾億元成交，為瑧譽15號洋房，是全盤面積最大的一座，實用面積9158方呎，連2231方呎花園、1454方呎天台及409方呎平台，7房間隔，設私人升降機及逾13米長私人泳池，昨天連3個車位以3.8億元售出，成交價創下新界區洋房新高，呎價41494元。

對上一座最貴的新界區洋房，為建滔化工（00148）牽頭發展的沙田九肚駿嶺薈62號屋，實用面積達10727方呎，是新界最大面積的一手洋房，於2019年11月以約2.69億元沽出。此紀錄維持逾3年，昨天終於被瑧譽打破，把紀錄推高約1.11億元或41.2%。

保利置業銷售及市務部總監朱美儀表示，適逢昨天政府公布新一輪社交距離放寬措施，意味市民生活逐步復常，經濟即將重回正軌，相信對本港樓市有正面影響。瑧譽迄今共售出17幢洋房及8間居室，合共套現逾28億元，現僅餘5幢洋房及11間居室待售。

此外，華潤置地（海外）與保利置業合作發展的九龍東啟德跑道區澐璟，12月錄得5宗成交，其中一個4房戶以8402.56萬元售出，成交價貴絕跑道區新盤。該盤本月迅速吸金約3.04億元，暫成為本月成交金額次高新盤。

緹山6分層平安夜招標

一手交投稍為回暖，嘉里建設（00683）發展的九龍半山超級豪宅緹山趁機推出新一份銷售安排，最後6個分層戶在平安夜（24日）招標，實用面積1683至1743方呎。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明說，中價樓及豪宅向來受內地客追捧，港府正逐步放寬社交距離措施，相信香港與內地快將通關，有買家在開關前偷步入市，激活中價樓及豪宅市場交投，對整體樓市有支持作用。

住宅租務市道進入傳統淡季，租金走勢偏軟。美聯物業追蹤全港138個著名中小型私人住宅屋苑租務成交而編訂的「租金走勢圖」，今年11月平均呎租（實用面積加權計算．下同）報34.25元，按月下跌約0.44%，連挫3個月共0.81%。

今年11月私人住宅平均呎租相較去年12月的34.98元，輕微回落約2.1%，同期以「美聯樓價指數」計算的住宅樓價則下挫約12.34%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年樓市受疫情及加息影響，買家入市趨審慎，有部分轉買為租，令租務需求增加，支持租金表現。今年疫情嚴重影響住宅買賣，加上本港息口上調，窒礙買家入市意欲，新盤又以低於市價推售，令急於沽貨的二手業主要減價吸客，導致二手樓價跌幅顯著。

若以每月租金劃分，以美聯物業促成的租務個案計算，今年首11個月，月租1.5萬元或以下的比率佔約38.6%，較去年同期約38%微增約0.6個百分點；當中將軍澳日出康城LP6的5座低層N室，11月以每月1.38萬元租出。月租逾1.5萬至2萬元的比率約29.6%，較去年同期約28.2%增加約1.4個百分點。至於月租逾2萬元的租務個案比率約31.8%，較去年同期約33.8%減少約2個百分點。

資深投資者「小巴大王」馬亞木家族繼續減持商舖物業，最新以3750萬元沽售西環一個單邊舖位；該舖逾兩年半前曾獲6000萬元洽購至尾聲，但最終未有售出，最新成交價較當時洽購價低37.5%。

佳寶老闆2年半前6000萬洽購

資料顯示，西環德輔道西426號至428B號業昌大廈地下3號至6B號舖，建築面積約2738方呎，位於德輔道西及山道交界單邊，現由佳寶食品超級市場租用，月租約7.5萬元，租約至明年。據了解，佳寶食品超級市場創辦人林曉毅曾在2020年4月洽購該舖，擬轉租為買，出價6000萬元，呎價約2.19萬元，惟最終交易未有落實。

至今相隔逾兩年半，舖位最新以3750萬元售出，呎價約1.37萬元，較之前洽購價低2250萬元或37.5%。資料顯示，舖位新買家為本地超級市場大生生活超市或有關人士，現享2.4厘租金回報，市場人士估計稍後或改為自用。

上述舖位由馬亞木家族於2002年12月以390萬元購入，持貨20年，賬面獲利3360萬元，升值達8.6倍。

工商舖買賣4138宗料23年低

另外，據中原（工商舖）統計，截至12月15日，2022年暫錄得約4138宗工商舖買賣成交，總金額約771.68億元，較去年分別大減約41%及47%，成交宗數料創1999年後的23年新低。

中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，隨着本港及內地相繼放寬防疫限制，加上美國開始放慢加息步伐，各利好因素陸續浮現，有助市場氣氛回暖。倘若兩地確切落實通關時間表，預料屆時工商舖可於低位整固並大幅回升，預料2023年全年工商舖整體買賣交投會反彈至逾6350宗，整體成交金額可達約1050億元，當中以舖位先行。

中原工商舖：舖位先行 上水元朗受惠

受加息影響，今年工商舖交投明顯下挫。中原工商舖料，明年受通關帶動，工商舖交投量可反彈約5成，而價格則平穩。該行亦稱暫無裁員需要，明年初或會增聘人手。

據中原工商舖數宗，2022全年暫錄得約4,138宗工商舖買賣成交，對比去年大減約40%，創下自1999年後最低記錄，而金額涉約771.68億元，較去年全年約1,450.19億元大減約46%。

無裁員壓力 明年有擴充空間

中原（工商舖）董事總經理潘志明指，今年市況受內憂外患夾擊，中港兩地通關未落實，令投資者及財團卻步，市場逾億元成交大部分於上半年偷步尋底，下半年踏入加息周期，不少投資者在大額投資上更趨審慎，全年暫錄得105宗逾億元大手成交，而下半年共錄得約37宗逾億元成交，較上半年急降約45%；單月而言，12月逾億元宗數更錄得「零」成交。

後市方面，潘志明指，隨着本港及內地相繼放寬防疫限制，加上美國開始放慢加息步伐，各利好因素陸續浮現，有助市場氣氛回暖。倘若兩地可確切落實通關時間表，預料屆時工商舖可於低位整固並大幅回升，當中以舖位先行，鄰近口岸的區分如上水、元朗等將率先受惠。他料全年工商舖整體買賣交投會大反彈，幅度會有約5成至逾6,350宗水平，整體成交金額可達約1,050億元。價格方面，料明年首季整體工商舖價格較為平穩，升跌幅約5%以內。

人手方面，潘志明指出，該行由2019年高峰期700多人，減至現時約600人，今年亦有約5至6%人手自然流失。他指，該行未有裁員壓力，而因預計明年成交量反彈，明年初有少許擴充人手空間。

經多年規劃及發展，前身為啟德機場的啟德發展區日漸成熟，期間住宅相繼入伙，成為近年新盤供應重鎮，區內的商業配套亦已陸續落成，今年至2024年，該區將提供約400萬平方呎商業樓面，其中區內地標項目AIRSIDE已陸續入伙，商場部分亦會於明年開幕。

南豐旗下商業地標項目AIRSIDE，鄰近港鐵啟德站，項目的寫字樓部分近期錄得首宗租務，其中22樓全層獲生產及採購家庭電器、廚具的跨國採購公司租用，面積約3.75萬平方呎，成交呎租約30元，預計月租約112.5萬元。

AIRSIDE逾70萬呎商場 明年開幕

項目所在的地皮早於2017年由發展商以約246億元投得，總投資額高達約320億元。項目樓高47層，總樓面達約190萬平方呎，提供32層高的甲級寫字樓，及連接未來的地下購物街的多層購物商場，前者涉約120萬平方呎，而購物空間涉約70萬平方呎，商場部分料於明年開幕。

另一大型商業項目，即於2016年由利福國際 （01212） 以約73.88億元投得的啟德第1E區2號商業地，很大機會在明年緊接推出。項目計劃發展為2幢樓高18至19層高的雙子塔式商廈，及設有4層地庫，當中1幢將發展為大型百貨公司崇光（SOGO）分店。

承啟道酒店及寫字樓 2024年落成

至於遠東發展 （00035） 旗下的承啟道商業地，則發展為酒店及寫字樓，提供約400個酒店房間，及12層高（計入地庫）的寫字樓及零售商廈，總樓面約34.4萬平方呎，預計將於2024年落成。值得一提的是，項目的辦公室部分早前以約33.8億元出售予中電 （00002） ，將成為集團的新總部。上述用地由遠東於2019年以約24.46億元投得。

除此之外，佔地約28公頃的啟德體育園亦將成為區內焦點，除了提供「主場館」、「室內體育館」以及「公眾運動場」3個大型體育館外，亦設約64.6萬平方呎的零售及餐飲設施，當中日式百貨公司AEON早前已宣布，斥資約3,730萬元承租啟德體育園舖位9年。事實上，隨着啟德發展日漸成熟，政府亦帶頭將政府辦公室搬入該區，其中現時位於灣仔稅務大樓的辦事處已經由本周一至明年5月分階段搬至位於啟德協調道5號的稅務中心。

本港樓市受到加息因素影響，上周更跟隨美聯儲局第3度加息，二手放盤叫價進一步回落，令減價盤大增，不少買家更大膽還價，令交投明顯回升，不少屋苑交投已超越上月同期，甚至更勝上月全月數字，以將軍澳區可見一斑，單日錄得14宗成交，迄今全區已錄得逾220宗，創下半年按月最多成交月份，觀塘麗港城、天水圍嘉湖山莊亦出現相類似情況，甚具小陽春之勢。

美聯高級區域營業董事林偉強表示，樓價回調，叫價回落更深，加上將藍隧道及跨灣大橋通車效應，令區內交投趨增，單日並錄得14宗成交，其中位於都會駅3座低層H室，面積888方呎，屬4房間隔，單位獲3組買家出價爭購，最終以1280萬易手，呎價14414元。

都會駅3客搶1盤

林偉強續稱，將軍澳區樓市氣氛好轉，一屋苑售價已見止跌回升，2、3屋苑成為近期主力，部分業主因本港再度加息，願意減價出售，令區內交投趨增，其中以維景灣畔最為突出，本月已錄約20宗成交，較上月同期只有12宗，大幅上升逾60%，全區迄今已錄得約220宗二手交投，已創下半年單月最多成交的月份，較11月同期約170宗，大升近30%。

天水圍嘉湖山莊亦出現相若情況，祥益地產高級分行經理林家倫表示，嘉湖山莊放盤單位普遍有3%至5%減價空間，近日政府再度放寬社交距離措施，加上本港及內地有機會通關，帶動屋苑成交，本月暫錄得約21宗，較上月同期只有9宗，大升約1.3倍，並直逼上月全月27宗的成績。有區內代理表示，區交近期交投不俗，但市場平價盤亦已逐漸消化。

欣廷軒交投升1.6倍

美聯助理聯席董事黃錦瀚表示，沙田第一城由於筍盤消耗得七七八八，加上業主叫價開始企硬，區內過往乏人問津的二屋苑如欣廷軒，成為買家入市主力屋苑，本月已錄得8宗成交，較上月全月只有3宗，大升1.6倍。

中原分區營業經理洪金興表示，觀塘麗港城本月交投趨增，本月至今已錄得約18宗成交，超越上月全月約11宗交投，屋苑最新錄得35座中層D室二手交投，面積687方呎，為3房間隔，議價後降價12萬以738萬售出，呎價10742元。

長沙灣四小龍議幅擴至5%

利嘉閣高級聯席董事邱家仁表示，長沙灣四小龍受到近期本地銀行再度加息影響，放盤議價空間由過往1%至2%，擴闊至約5%，令本月至今已錄得約17宗成交，較上月同期只錄得11宗，增逾50%，相信至月尾，整體交投有機會超越11月份的24宗成績，該行最新促成碧海藍天1座低層G室，面積494方呎，屬2房間隔，單位以737.5萬易手，呎價14929元，原業主於06年以約266萬購入，持貨約16年轉手，帳面獲利471.5萬。

利嘉閣地產董事陳大偉表示，本港大型銀行再度加息，買家大膽還價下，令各大屋苑交投趨增，該行統計上周（本月12至18日）50大屋苑交投，共錄得約114宗買賣個案，已連續5周成交量超過100宗，他相信，香港與內地防疫措施逐步放寬，有機會邁向全面通關，預期未來一周大屋苑交投將穩步向好，有意入市的買家亦趁聖誕節檔期出外覓貨。