平均地權條例修法捲土重來，永慶房產集團調查顯示，預售屋轉售量一年來激增41％，未來三年更有超過15萬戶已出售預售屋將完工，超額供給壓力沉重，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，房市多頭已盡，在經濟前景不明、房市政策、超額供給與總統大選四大變數下，預估明年全台交易量將跌破30萬棟。

永慶房產集團22日發布房市趨勢前瞻報告指出，目前全台有超過2.2萬戶預售轉售量，占未來預售屋完工總量的一成以上。

其中，新竹預售轉售量占完工總量的26％，另台中17％、台南與高雄約占一成，雙北、桃園則約在4～6％間。葉凌棋表示，平均地權條例修法捲土重來，確實讓投機客退場，預售屋下車潮激增。

尤其超額供給的龐大賣壓，將形成房市反轉下修一大壓力，葉凌棋指出，建照、開工、使照三項指標同步增加，尤其今年住宅建照核發估達17.5萬戶，創28年來新高，已售出的預售屋未來三年將有15萬戶完工，包括淡水、中壢、梧棲、龜山等地有超過5,000戶，不少投資客會在新法上路前釋出尋求出場，都將形成龐大賣壓。

葉凌棋指出，平均地權條例修法影響炒房買盤，不過近年來雙北投機客並不多，雙北以外就會面臨較大賣壓以及價格下修的壓力。

以第四季房價走勢來看，除了新北、桃竹以外的都會區，房價都已較第三季反轉下跌1％左右，顯示房價已由漲轉跌，過去幾年漲愈多的都會區，回檔壓力愈大。而根據統計，近四年來，雙北以外都會區漲幅都在4成以上，尤其台南逾5成、新竹更高達6成。

葉凌棋表示，全球貨幣緊縮加上經濟前景不明，民眾對房價預期翻轉，最新調查顯示，目前有46％民眾看跌房價、大幅超越看漲的29％，看漲房價比例更是連四季驟降，房價也出現了由漲轉跌的跡象，加上超額供給壓力沉重，預期2023年房市呈現「價跌量縮」格局，全年全台交易量約在28～29.3萬棟之間、年減8～11％。


永慶：房市多頭已盡 明年交易量跌破30萬棟

平均地權條例修法捲土重來，永慶調查顯示，預售屋轉售量一年來激增41％，未來三年更有超過15萬戶已出售預售屋將完工，超額供給壓力沉重。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，房市多頭已盡，在經濟前景不明、房市政策、超額供給與總統大選四變數下，預估明年全台交易量將跌破30萬棟。

永慶房產集團22日發布房市趨勢前瞻報告指出，目前全台有超過2.2萬戶預售轉售量，占未來預售屋完工總量的一成上，其中，新竹預售轉售量占完工26％、台中17％，台南高雄約在一成，雙北及桃園則約在4～6％間。葉凌棋表示，平均地權條例修法捲土重來，確實讓投機客退場，預售屋下車潮激增。

尤其超額供給的龐大賣壓，將形成房市反轉下修一大壓力，葉凌棋表示，建照、開工、使照三項指標同步增加，尤其今年住宅建照核發估達17.5萬戶，創28年來新高，已售出的預售屋未來三年將有15萬戶完工，包括淡水、中壢、梧棲、龜山等地有超過5,000戶，不少投資客買盤會在新法上路前釋出尋求出場，都將形成龐大賣壓。

葉凌棋指出，平均地權條例修法影響在炒房買盤，近年來雙北投機客並不多，雙北以外就會面臨較大賣壓及價格下修的壓力，以第四季房價走勢來看，除了新北、桃竹外的都會區房價都已較第三季反轉下跌1%左右，顯示房價已由漲轉跌，過去幾年漲愈多的都會區，回檔壓力愈大。

統計顯示，近四年來，雙北以外都會區漲幅都在4成以上，台南逾5成、新竹更高達6成。

葉凌棋表示，全球貨幣緊縮加上經濟前景不明，民眾對房價預期翻轉，最新調查顯示，目前有46％民眾看跌房價、大幅超越看漲的29％，看漲房價比例更是連四季驟降，房價也出現了由漲轉跌的跡象，加上超額供給壓力沉重，預期2023年房市呈現「價跌量縮」格局，全年全台交易量約在28～29.3萬棟之間、年減8～11％。


永慶：房市多頭走到盡頭
經濟日報

房市兩大壓力爆表。永慶房產集團昨（22）日發布2023年第1季房市前瞻報告指出，房市多頭走到盡頭，今年底起，房市將面臨兩大壓力，首先，預售市場出現大量下車潮，再者明年起新增供給暴增，賣壓恐湧現。

永慶指出，今年前十月，預售總銷突破1兆元大關、年增3.5%，交易量6.7萬件、年減7.2%，顯見今年未見明顯衰退。但今年底起，房市開始要面臨兩大壓力，包括預售大量下車潮與未來三年逾15萬戶的新增供給，屆時大量賣壓恐湧現。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋強調，房市多頭走到盡頭，在「經濟情勢、房市政策、市場超額供給、總統大選」等四大變數下，明年房市不容樂觀，新成屋與中古屋方面，預期上半年雙北市房價將下跌3%-5%，雙北外則下跌5%-10%。

報告指出，今年12月全台預售轉售量更暴增約6,500件，年增41%，而全台預售轉售量超過2.2萬戶，占未來預售屋完工總量的一成上，其中以新竹預售轉售量占比26％最高，其次為台中17%，台南、高雄則約在一成左右，顯見近兩年預售熱度高的區域，在平均地權條例修法捲土重來後，預售下車潮激增量愈多。

葉凌棋表示，今年新屋開工、使照維持高檔，住宅建照核發估達17.5萬戶，更創28年來新高，已售出的預售屋將有15萬戶完工，包括淡水、板橋、中壢、梧棲、龜山、桃園、板橋等地都超過4,000戶以上，大量的成屋進入市場，加上在新法上路前，不少投資客趕著下車，勢必對市場造成衝擊，恐累積大量賣壓。

此外，儘管今年預售市場金額突破1兆元，但已經開始逐季降溫，若與去年景氣最熱絡的第4季相比，今年第3季全台預售交易件數5,486件，大減55.8%，總銷金額828.2億元，衰退52.1%。不過，葉凌棋指出，由於土地成本、營建成本上漲，加上建商現在也並無龐大的資金壓力，預售屋要見到大幅降價，有一定的難度。

住宅市場方面，統計七都近二年第4季房價變化，均呈現上漲趨勢，除了雙北市漲幅不到5%外，桃園以南五大都會區年漲幅均超過5%，其中，新竹、高雄年度漲幅逾一成，顯見近一年國內房價漲勢仍明顯。

值得注意的是，七都房價已有鬆動跡象，若與第3季相比，第4季除新竹年漲1%，新北、桃園房價微漲0.3%與0.8%，其餘四都房價微跌，顯示房價由漲轉跌，房市已出現反轉向下訊號。

平均地權條例修法闖關，升息還未到頂，房市資金Party宣告散場。住展雜誌昨（22）日公布最新調查，今年北台灣完銷案比去年大幅縮水四成六，僅剩150個，創下三年最低量；其中，房市「熱區」新竹達47個，其次為桃園39個，宜蘭則以25個排名第三，另台北市19個、新北市18個、基隆2個。

調查指出，今年最多完銷案的新竹買氣持穩，光是在竹北、湖口就分別有9個新案宣告完銷，另新竹市，東區、北區、香山也分別有6筆完銷案；竹東、芎林也吸收市區外溢買盤，不少新案順利結案。至於歷年推案量龐大的桃園市，儘管競爭激烈，但今年還是39筆新案成功突圍，一年不到就完銷，其中以觀音完銷案數量最多達13筆，占全市完銷建案數三分之一。

雙北市方面，台北市有19筆完銷案，從小坪數套房到中大坪數換屋產品，一應俱全。至於新北市由於線上建案規模動輒百戶，目前僅18個完銷案。值得一提的是，最近出現僅19坪的3房產品，挑戰買方接受度。另外宜蘭今年有25個完銷建案，透天住宅占六成，其餘四成為公寓、華廈等集合住宅。基隆市方面，今年共2個建案完銷，分別位在安樂及七堵區。

住展雜誌企研室經理成采錡指出，明年完銷建案數將持續下滑，至於「平均地權條例」修法雖看似給房市「雪中送乾冰」，但該草案已歷整整一年時間討論，看準風向者早著手布局，預估修法不至於讓房市價量劇烈動盪。然而新法上路初期，勢必引發市場亂象，如檢舉獎金制度若無設置完整配套措施，恐使檢舉行為浮濫，讓公務員疲於奔命，卻僅能抓到少數炒房案件，無法精準打擊不動產炒作。


打炒房修法干擾 今年北台灣新屋買氣大減逾45%
經濟日報

北台灣完銷建案數大幅下滑。據住展雜誌統計，截至今年12月16日止，北台灣完銷建案（2022年公開且完銷的建案）共計150個，較2021年（279個），大減逾45%。
分區來看，新竹地區完銷建案47個為最多，其次是桃園市39個，宜蘭地區則以25個位居第三，相較之下，北北基生活圈完銷案數量偏少，台北市19個、新北市18個、基隆市2個。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年北台灣銷售表現相對穩定的個案，可分為兩種類型，一是規劃低總價產品的建案，相對低入手門檻能同時吸引到置產、投資和自住買盤，二是品牌建商的推案，剛開案時有粉絲客支持聲勢，後續則持續吸引自住客上門。由於目前市場以個案表現為主，合理規劃建案總價帶及經營品牌形象，為縮短消費者猶豫期、加快建案銷售速度的有效策略。

以竹科人為主力買盤的新竹地區，市場需求仍穩定，今年完銷建案數為北台灣最多，不少業者看好當地房市發展，陸續推案。在新竹市，東區、北區、香山區各有6個建案完銷。新竹縣竹北市、湖口鄉亦不遑多讓，各有9個建案順利完銷，其餘地區如竹東鎮、芎林鄉等地建案，也吸收市區外溢買盤賣完結案。

至於歷年推案量龐大的桃園市，儘管各主要重劃區因同質性產品選擇多，市場競爭激烈，今年仍有39個建案成功突圍，在進場一年內完銷。而桃園市內完銷建案數排第一的行政區，依然是觀音區，全年高達13個建案賣完結案，占全市完銷建案數三分之一。

成采錡表示，觀音因房價水準屬於桃園相對低檔，持續吸引外來買盤，線上建案無論是透天還是公寓大樓，皆是總價門檻越低、詢問度越高，因此，區域推案縮坪不減房的情況格外明顯。統計觀音完銷案產品規劃，2房坪數介於14至27坪間，3房介於21至30坪；另出現建坪僅38坪的透天單位，因總價不到800萬元，半年內就售完。

鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰22日指出，受全球通膨與升息、工料雙漲、及預期房價上漲心理影響，大量資金追求有限資產，全台今年推案量估計將突破2兆、超越去年的1.82兆元；不過這是被營建成本膨脹所造成的「虛胖」假象。

展望2023年，預期房市「量縮價穩」，推案量將萎縮二成、下探1.6兆元。

賴正鎰指出，2023年房市將朝五大趨勢發展。第一，景氣回溫但消費保守，剛性需求為大宗，購屋總價預算控制在1,500萬以內的產品去化快；第二，房地產微利時代來臨，空間壓縮不利於中小型建商；三是平均地權修例修正案若修法完成，禁止預售轉約與管制私法人購屋，高資產族群資金將湧入商用不動產；第四，建商延後預售推案，供需失衡加上新成屋價格降不下來，二手中古屋交易看旺；第五，土地價格居高不下，加上市況不明朗，建商標地意願低，都更合建和危老重建案件更為搶手。

根據各不動產開發公會會員申報開工資料顯示，今年全台六都推案戶數總計有10萬2,728戶，較去年微增3.6％。其中，新北市、台中市因前幾年推案量大、基期高，今年推案明顯下滑10～15％；台南、高雄則挾著台積電設廠題材後來居上，推案成長幅度達二至三成多。

邁向2023年之際，賴正鎰認為，美國聯準會和歐洲央行明年都將縮小升息幅度，可見通膨趨緩，而中國大陸也大幅解封，預估2023年經濟會逐步邁向復甦，明年消費者為求保值還是會買房，但建商要去化先前已買進的土地與餘屋，加上土地價格維持高檔，工料成本仍高，預售屋減少或延遲推出，整體房價下跌機會不大。


眼睛業障重？鄉林賴正鎰：房價高漲是假象 真相藏在這裡
經濟日報

鄉林（5531）集團董事長、全國商總主席賴正鎰今（22）日指出，受全球通膨與升息影響，工料雙漲及預期房價漲價心理影響，大量資金追求有限資產，今年預估全國推案總銷突破2兆元，高於去年的1.82兆元，他認為「這是營建成本造成房價高漲暴衝的假象」，只是「虛胖」，儘管房貸利率逐步調升，但房價短期不會跌。
賴正鎰表示，眼見立法院勢必通過平均地權修正案，政府也持續緊縮土建融限制，建商要先去化已購入土地，只好放慢推案腳步，預估明年房市「量縮價穩」，總銷年減2成，僅剩下約1.6兆元左右。

賴正鎰分析，全球新冠疫情已延燒3年，飽受Omicron病毒肆虐，造成海運塞港，各國就在封城、重啟之間來回無數次，而打了300天的俄烏戰爭，金屬等原物料缺乏，致使產業結構變化，造成供需失衡，原油與金屬價格漲，鋼，鋁，銅線，玻璃等建材也隨之大漲40%至100%。歐美國家CPI消費者物價指數，紛紛推升到40年來最高點，通膨壓力頂天。

美國聯邦準備理事會（Fed）日前再度宣布升息0.5個百分點（2碼），儘管終止連三升3碼，但基準利率已調升到15年新高，聯準會也強調為防止經濟繼續衰退，明年將持續緊縮，但會縮小升息幅度，預估直到2024年才會降息。美國財政部長葉倫(Janet Yellen)也認為美國2023年通膨將大幅降低，就業保持穩健，歐盟也跟進升息，只有中國大陸與日本採取貨幣寬鬆。

美國升息，外資回流美國，美元大幅升值卻使得歐元，臺幣及日幣大貶，歐元11月下旬貶至1.02兌1美元，臺幣10月下旬一度貶破33元，日幣10月20更來到150元兌1美元的歷史低點，歐盟宣布跟進升息降低貶值壓力，都連帶影響了歐、亞國家的股匯市。

臺灣也在今年五月起受新冠疫情大爆發、台幣貶值、美國眾議院議長裴洛西訪台造成大陸軍演、中美台三角關係變化，嚇跑外資，臺股動盪從萬八跌回萬四。對歐美國家接連升息救通膨，我國央行三月起累計升息2.5碼，存款準備率調升2碼，房貸利率升至1.952%，逼近2%。

全球疫苗注射普及率提高，新冠肺炎輕症流感化，各國決定與病毒共存，歐美國家率先開放後，臺灣也決定加快解封腳步，重啟國門。大陸也從12月起慢慢解封放寬防疫措施，要求國銀加大支持房地產資金，出台「金融16條」來救房市，快速解封準備全力拚經濟。

國發會去年預估今年內需消費動能回溫及全球新興科技趨勢帶動出口等內外需挹注，今年經濟成長率可有6.09%，但在日前央行召開第四季理監事會議後，已是第3度宣布下修今年經濟成長率至2.91%，同時預測明年經濟成長率僅有2.53% ，代表未來2年「保3」無望。

賴正鎰說，去年底迄今，政府連七道打炒房令，央行更要求銀行將土建融資貸款降到4成，並規定購地後18個月內要開工，否則要降低貸款成數，開發商被逼得提早推案，全國推案總銷在上半年就突破兆元，也因為疫情穩定，加上通膨造成工料雙漲不停，房價上揚的預期心理，第3季之前資金置產情況旺盛，房價漲到歷史高點，但下半年經濟景氣轉差，大家消費趨於保守，房市交易急速冷卻，建商推案也更加慎重。

根據統計，全國今年前10月累計建物買賣移轉26.6萬棟，較去年同期27.9萬棟衰退5% ；而六都累計前11月買賣移轉22.3萬棟，與去年同期相較衰退幅度達到7%。另一方面，由於預售市場反應較慢，全國預估推案總戶數近12萬戶、仍有4.8%的小幅成長。在通膨升息、土地與營建成本翻倍推升了總房價，各縣市不動產開發公會也調整並推估今年的預售總銷金額，將首度突破二兆元大關。

房價愈來愈高，六大都會區土地更一地難求，從今年推案區域分佈可以看出，根據各不動產公會會員申報開工資料顯示，六都今年全年推案戶數估10萬2,728戶，較去年微成長3.6%，人口最多的新北市和台中市，因為前幾年推案量大、基期高，今年推案明顯下滑10~15%，而南台灣的台南和高雄挾著台積電（2330）加碼設廠的題材，後來居上推案成長幅度達二~三成以上。

對於明年房市表現，賴正鎰說，美國聯準會和歐洲央行異口同聲明年將縮小升息幅度，可見全球通膨趨緩，升息可望放慢，而中國大陸也大幅解封，預估2023年經濟會逐步邁向復甦之路，消費者為求保值，明年還是會照買房，但建商要去化先前已購入土地與餘屋，加上土地價格維持高檔，工料建築成本仍高，減少預售屋或延遲推案，但房價跌的機會不大。

至於推案熱點，賴正鎰認為，六都依以軌道經濟、科學園區題材掛帥，雙北部份精華地段包括北市中山區、士林區、北士科周邊以及新北的三重、新莊與泰山區；桃園青埔、龍潭科學園區以及台中中科附近西屯、龍井區和烏日高鐵特區；高雄市楠梓產園區，美術館農16特區還有台南安平區與緊鄰南科的善化區，都相當有潛力。

賴正鎰說，升息和打房都不利房市，危及上下游相關產業鏈百萬個家庭生計與整體經濟，他認為打房搞錯方向，建議應多聆聽業者意見，從振興內需經濟、提高國民所得、平抑物價、制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。

此外，豪宅限貸令實施屆滿10年，賴正鎰說，近十年來各地平均房價飆漲三至五成以上，但豪宅限貸總價門檻，卻還在限制北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他縣市4,000萬元，賴正鎰建議政府應儘速檢討，最好是取消，不然也應該放寬，比如說台北市改為9,000萬元，台中上修到6,000萬元。

展望2023年房市，賴正鎰指出明年五大趨勢如下：(一)景氣回溫，但消費保守，剛性需求為大宗，購屋總價預算控制在1500萬元以內的產品去化快；(二)房地產微利時代來臨，空間壓縮不利於中小型建商，經營會比較辛苦；（三）政府一旦通過平均地權修例修正案，禁止預售轉約與管制私法人購屋，高資產族群游資將湧入商用不動產；(四)建商延後預售推案，供需失衡加上新成屋價格降不下來，二手中古屋交易看旺；(五)土地價格居高不下，加上市況不明朗，建商標地意願低，都更合建和危老重建案件更為搶手。

在商辦、住宅案同步貢獻下，長虹（5534）今年獲利大豐收，累計前三季稅後純益達19.73億元，賺贏去年全年的12.8億元，EPS達6.8元，也超越去年全年的4.41元。邁向2023年之際，業績可望有跳躍性的成長，長虹將有七大案完工，總銷金額達200億元，法人估若順利全數完工交屋且完銷，長虹明年業績將大爆發。

長虹22日舉辦法說會，表示今年業績成長主力來自住宅、商辦兩大領域，包括「長虹新銳科技大樓」、「長虹交響苑」、「長虹雲端科技大樓」等新案完工和銷售，使得前三季營收衝高至60.72億元，獲利成長動能豐沛。

長虹第四季也還有入帳題材，長虹與宏盛（2534）合作開發的「帝璽」也交屋貢獻，該案總銷達20億元，已100％完銷；法人估計，長虹全年獲利可望大幅超越去年。

長虹表示，目前已完工及手中儲備案源，共有27筆個案正進行，包括餘屋案、興建中及開發中新案，遍及雙北市、桃園及中台灣，總計可售金額達1,475億元。

展望2023年，長虹將會有不少新案完工交屋，挹注可觀業績，包括總銷12億元的「長虹閱莊」、將擇期公開銷售；7.62億元的「政大首席」、已售100％；30.68億元「長虹豐匯商科大樓」、已100％完銷；37.6億元「長虹天擎」、已售75％；30億元「忠孝詠吉」、已售九成；40億元「長虹PARK 32」、已售100％；及43億元「央泱長虹」、已100％完銷。

若依工程進度執行，明年長虹合計七大案的交屋量，將達200億元，其中「忠孝詠吉」和「央泱長虹」有可能會跨年度認列、部分持續到2024年入帳。法人估計，若順利全數交屋入帳且完銷，明年業績將大爆炸。

中央銀行公布11月五大銀行新承作房貸金額601.3億元、創五個月新高，月增128.58億元或27.2％，但年減仍高達117.76億元或16.38％，買氣變冷有感，尤其新增房貸利率續上揚0.024個百分點至1.851％、創近七年新高。

央行官員表示，11月五大銀行新增房貸利率續上揚，主要是9月央行再升息半碼（1碼是0.25個百分點），其中四家銀行房貸月指標利率10月均已反應調高，但有一家在11月調高，因此上揚幅度較10月平緩。至於12月央行第四季理事會再升息半，預料當月也將僅小幅上揚，至明年1月的反應才會較明顯。

觀察每年10月開始，進入第四季的交屋旺季，但10月受到選舉影響，新增房貸金額逆勢減少。央行官員指出，進入11月之後交屋潮啟動，從六都當月移轉棟數來看，合計月增8.59％，除台南市外的其他五都均增加，「主要是歷年來年關接近都有一波交屋潮，加上疫情趨緩的效應」。

但與去年同期相比，六都移轉棟數年減高達二位數的28.47％，前11個月合計年減7％，凸顯房市買氣降溫明顯。央行官員說明，去年第四季房市買氣相對熱絡，使得基期較高，加上今年以來面對主要央行持續升息緊縮，且經濟前景有下行風險，金融市場仍相對震盪，使得民眾進場購屋態度更加謹慎，「政府健全房市措施也展現一定的成效」。

五大銀行11月新承做放款加權平均利率上揚至1.596％、也創近七年新高。央行官員說，主要是年關將近，資金需求增加，使得貸款占比最大的週轉金貸款利率上升所致，11月上揚0.064個百分點至1.543％的近八年新高，且新承作金額月增1,054.61億元至9,793.74億元、創史上次高。


房貸族苦日子！11月房貸利率衝破1.85% 飆至近7年新高
聯合報

中央銀行今（23）日公布11月五大銀行新承做房貸利率，持續上揚至1.851%，已連12個月上升，且創下2016年2月以來、逾6年10個月新高。央行經研處副處長蔡惠美指出，今年房市走勢向下，包括升息、景氣趨緩及金融情勢緊縮，加上後續還有平均地權條例上路後影響，整體房市都趨於保守觀望氣氛濃厚。

央行公布11月本國五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款加權平均利率為1.596％，創2016年1月以來新高，較10月的1.541％上升0.055個百分點，主因年關將近，資金需求增加，使貸款占比最大的週轉金貸款利率上升所致。

11月五大銀行新承做房貸利率持續上揚至1.851%，月增0.024個百分點，並創下2016年2月以來新高紀錄；至於房貸金額衝高，主要是年底交屋潮帶動下，較上月大增128.58億元至601.3億元，為7月以來單月相對高點。

蔡惠美分析，11月購屋貸款承做大增逾百億元，主要是年關將近、農曆年前是傳統新屋交屋潮，以及疫情趨緩看屋人潮略增，都帶動整體購屋貸款金額大增；利率方面，反映央行9月升息，10月房貸的月指標利率，五大銀行中有四個銀行都已足額調升，另一家是在11月調升，因此11月利率僅增加0.024個百分點，由於央行12月再度升息，預估後續房貸利率還會持續上修，明年1月反映會更明顯。

進一步觀察，以六都移轉棟數來看，11月除了台南市月減0.68%，其他五都較上月成長，以桃園市月增21.46％最強勁，11月六都合計月增8.59%、但年減28.47％。

蔡惠美說，六都移轉棟數年減幅較大，主因去年房市是高點、基期較高，今年有升息、景氣趨緩，加上金融情勢緊縮，整體房市都趨於保守觀望氣氛濃厚。

至於政府打炒房是否已見效？她認為，一方面是政府健全房市措施措施有效，一方面是下半年全球金融緊縮，以及下半年後景氣趨緩等，都對房市帶來影響。

另外，央行也公布11月週轉金貸款金額達9793.74億元，較上月大增1054.61億元，創下史上單月次高。蔡惠美說明，主要是年底資金需求轉強，公民營企業有大額週轉金需求，再加上景氣趨緩及第四季出口表現較差，企業資金需求會持續出現。

而11月週轉金利率 1.543%，為2015年12月以來新高，主因金融情勢緊縮，部分銀行考量到資本適足率（RBC），針對短期週轉金貸款利率調升。

房市買氣出現低溫警報，今年北台灣完銷建案較去年幾近腰斬。根據市調機構調查，截至十二月十六日止，今年公開且已完銷建案共一五○個，較去年大減一二九個，減幅超過四十六％。

觀察今年北台灣完銷建案分布，以新竹地區四十七個最多，桃園三十九個居次，宜蘭二十五個排第三，台北市、新北市分別只有十九、十八個。

《住展》雜誌企研室經理成采錡分析，完銷建案主要分兩類，第一類是低總價住宅，可同時吸納置產、投資跟自住等；第二類則是建商品牌魅力，初期銷售時便可吸引一群粉絲買家上門，後續則靠自住買盤撐場。

至於今年推案量創新高的桃園市，完銷建案最多的區域不是青埔，也不是桃園區，而是低總價住宅為主的觀音區，一個行政區便有十三案完銷，占全市比重約三分之一。

成采錡指出，觀音因房價屬於桃園相對低基期，吸引不少外來買盤，銷售中的建案無論透天還是公寓大樓，皆是總價門檻越低、詢問度越高，因此區域推案縮坪不減房的情況格外明顯。

成采錡表示，由於新建案市場正面對國內、外經濟成長趨緩、央行升息、政府打炒房等考驗，預料明年完銷建案數將持續減少。

桃園市2023年公告土地現值調整，經地價及標準地價評議委員會評定通過，全市公告土地現值受航空城開發後變成相關公共設施及可建築用地影響暨整體開發區效益推升，全市平均調幅為7.64%。另「地王」仍由桃園區中正路與復興路交叉路口之商業區角地蟬聯，公告土地現值小漲為每平方公尺約46萬元。

地政局統計2023年地價調整作業期間(2021年9月2日至2022年9月1日)買賣移轉件數，全市約5.69萬件，與前期5.68萬件相當。價格部分，受諸多開發建設同步牽引下，預售屋、新成屋及中古屋成交均價攀升，土地需求旺盛，致地價指數連2期上漲。公告土地現值調幅前三名行政區分別為大園區(38.42%)、蘆竹區(12.54%)及中壢區(4.83%)。

地政局蔡金鐘局長說明，航空城等整體開發區陸續開發建設，開發後變成相關公共設施及可建築用地，價值大幅提升，為兼顧地價均衡性及稅賦公平性，公告土地現值應適度合理的反應，全市平均調幅雖有7.64%，惟扣除航空城開發區影響後全市調幅為3.63%。因此，於桃園航空城計畫、捷運沿線所在之大園、蘆竹及中壢區，整體調幅較高，另觀音區受惠於草漯各期重劃區開發效益，調漲幅度為4.12%，其餘行政區(除復興區調幅0.15%外)調漲幅度介於2.10%至3.43%之間。

蔡局長並表示，公告土地現值調整，皆參考實價登錄資訊，並經地價及標準地價評議委員會採逐一行政區討論後評議通過，調整結果將於2023年1月1日公告，民眾可於當日透過桃園市政府地政局網站(地政資訊服務網)或桃園住宅及不動產資訊桃寶網進行查詢。

經統計桃園市公告土地現值平均調幅為7.64％，扣除航空城開發區為3.63％，各行政區2023年公告土地現值漲幅，以大園區(38.42％)、蘆竹區(12.54％)及中壢區(4.83％)為最高前3名，主因係反映桃園航空城、機場捷運A21、菓林重劃區等整體開發區，於土地重劃或領回抵價地登記完畢前，考量開發後地價進行階段性調整，另觀音區因草漯重劃區開發效益逐漸顯現，漲幅為4.12％、其他行政區則分別為楊梅區(3.43％)、新屋區(3.32％)、龍潭區(3.20％)、大溪區(2.94％)、八德區(2.83％)、龜山區(2.67％)、平鎮區(2.63％)、桃園區(2.10％)、復興區(0.15％)。

桃園市2023年公告土地現值最高及最低地區

桃園市2023年「地王」仍由桃園區中正路與復興路口之商業區角地(桃園段武陵小段91-4地號)蟬聯，已連續17年為最高宗地，公告土地現值為每平方公尺46萬元，與2022年度每平方公尺45萬元相較，每平方公尺上漲約1萬元。

公告土地現值最高之地價區段為桃園區第317號地價區段「桃園段武陵小段-中正路(成功路至復興路)商業區繁榮街道路線價地價區段」，每平方公尺約39.3萬元；最低地價區段為復興區第148號地價區段「赫威段-河川區用地」，每平方公尺為170元。

公告土地現值資訊查詢管道

桃園市各宗土地2023年公告土地現值調整結果，將於2023年1月1日公告周知，因適逢假日，民眾可透過桃園市政府地政局網站(地政資訊服務網)或桃園住宅及不動產資訊桃寶網先行查詢；桃園市各地政事務所將於1月3日(上班日首日)上午8時起，陳列各宗土地公告土地現值表供查詢閱覽。

鶯歌地區近年受政府民間協力拉抬，全力發展區域建設，從新北市首座政府建構的「新北市立美術館」至備受關注的捷運系統-三鶯線，屆時可串連板南線速抵北車、大安信義，值得一提的是，這些重大建設自2023年起以「一年一建設」之穩健步伐實現，而新北市市長侯友宜也表示，新北市立美術館落成後，未來10年內完成19項硬體建設、16項軟體建設，從交通改善工程、營造生活美學出發，帶動區域經濟。

而實現台北101建築之幕後靈魂人物「宏國集團」耕耘建設產業近一甲子，多角化經營，包含土地及不動產開發、旅宿餐飲事業、文化教育事業、社會公益事業等4大事業為國內指標龍頭建商。睽違20多年重返鶯歌，以其深厚的建築實力，秉持良善初心，輔以穩定施工，導入「五感十築」並以健康建築、綠建築及生活建築三大核心價值，透過五種感官，感受建築帶來的美好生活，而經營超過50年，仍不斷精進升級建築規格，其品牌價值無可取代。在建築選地、建築產品之一線一劃標準更加嚴謹，推出預售案「宏國青田」，以成就經典建築為初心，邀請 101結構團隊─永峻工程結構，以崗石地標之姿空降尖山路生活圈，並以3字頭輕單價回饋忠實粉絲，並廣受市場認同。

而「宏國青田」基地所在的二橋尖山路地段，距離三鶯線、台鐵鶯歌車站車行僅約10分鐘內路程，但相形之下，生活圈內商業氣息較低，純住宅氛圍濃厚，在人口持續遷入，消費型態也隨之轉型，從寶雅、全聯旗艦店，又有二橋國小、尖山國中、鶯歌高職等學校，生活機能日趨豐饒。且近期三峽、樹林新案稀缺，區域開發已屆飽和，新案成交單價更已達5字頭。「宏國青田」以打造區域地標決心，頂規建材規劃，僅3字頭輕單價，甫一推出便吸引北二高沿線城市客群目光，造成市場極大討論度，足見宏國深厚建築品牌力展現。

「宏國青田」全案比照豪宅規模，以崗石鑄造，搭配百年窯燒工藝的日本INAX磚，打造現代感十足的立面姿態，並著重結構安全、空間設計與建材，禮聘永峻結構工程，以4,000~7,000高磅數水泥灌漿，達到扎實的建築基礎，且透過建材型塑健康生活，從德國BWT濾水加長庚活水、淨水系統、YKK AP水密窗、 5+5mm膠合玻璃鍍Low-E膜、室內防火門、二氧化矽隔間牆以及法國聖戈班隔音墊，團隊、工法、建材皆為一時之選，這也象徵宏國集團以雋永銘刻的成就，將飛越新高度，邁向下一座里程碑。

新潤興業（6186）昨（22）日法說會指出，今年在「新潤心城」入帳下，營運表現持穩。展望明年，在泰山、桃園共五筆新建案交屋貢獻，營運將較今年更上一層樓。另外，新潤明年規劃推出江翠、北士科兩大新案，總銷金額合計逾百億元。

新潤今年新案完工在年底入帳，以致前三季出現稅後虧損約1億元，每股淨虧0.69元，去年同期是每股純益3.17元；新潤指出，原定今年完工的桃園航空城「明日莊園」將延宕至明年交屋，以致今年僅剩總銷28.4億元的「新潤心城」挹注營運，該案目前已過戶174戶、超過85%，將推升12月營運衝高，成為今年業績主力。新潤昨天收33.75元、上漲1.55元。

展望明年，新潤預計將有五筆新案完工入帳，除總銷約12.5億元的桃園航空城「明日莊園」外，桃園蘆竹還有8.4億元「新潤捷韻A10一期」、3.9億元「新潤捷韻A10二期」等兩筆完銷新案挹注，另外，總銷25億元「新潤A5」、21億元「新潤君頤」也將在明年完工。

新潤指出，明年推案量可達逾百億元，因此明年營運確定會優於今年表現，而且會逐年向上成長，並在2025年站上近年高峰。


按照公司規劃，2024年將有「新潤心苑」、「擎天森林」、「新潤麗蒔」等三大新案，2025年則有新莊「新知段」、土城「新潤青樺」以及林口「新潤Double」等三大案，未來三年公司業績無虞。

在推案部分，新潤指出，今年第3季推出土城總銷37.4億元「新潤青樺」，以及14.7億元「新潤麗蒔」，兩大案目前穩定銷售中；至於明年方面，規劃將推出兩大新案，包括總銷約70億元的「北士科案」，以及總銷約36億元左右「板橋江翠D區案」，合計明年新推案量達106億元。

商仲業者統計 2022 年上市櫃法人商用不動產交易狀況顯示，主要以工業地產、商辦撐起全年交易，累計交易額為 1600 億元，年減 5.21%；展望 2023 年全球經濟局勢尚不明朗，市場觀望氣氛已提前展現在今年第四季交易，評估自用需求穩健，商用市場價、量有所修正，但預估幅度應不劇烈。

信義全球資產公司統計上市櫃法人商用不動產交易，2022 年統計截至 12 月 20 日止交易量為 1600 億元，觀察近五年交易走勢，2021 年的 1688 億為近五年交易高點，因此今年的交易表現仍處在相對高水位。

比較今年各季交易表現，高點落在第三季 703 億元，佔全年交易 44%，主因為航空城標售案企業進駐搶地，大筆投資額推高交易量；但隨著央行第四度升息，第四季為傳統旺季表現不如預期，交易量僅 200 億元，在今年各季表現中排名最末，與去年同期 530 億元，減幅 62%。

信義全球資產公司投資部副總歐人彰分析，2022 年商用不動產仍處在相對高水位，主要有三大因素支撐，首先是工業地產發燒，統計全年工業地產交易 711 億元，佔全年交易 44.4%，產業升級帶動新建、擴廠需求，企業積極覓地，觀察今年總價前五高工業地產交易，均為工業區、產專區土地，顯見具產業群聚效益、有完善工業園區規劃等，都是企業主在做投資設廠決策時的考量因素；此外，後疫情時代企業因應產業趨勢，著手建置倉儲、物流中心，在今年第一季，統一超商就以 10.3 億取得桃園楊梅土地，將規劃建置物流園區。

其次是今年的商辦交易成長相當顯著，2022 年商辦交易額為 408 億元，較去年 144 億增幅達 183%，分析原因為目前企業多朝向廠、辦分離思維，選擇在精華市區設置辦公室、服務據點；此外，亦有企業主考量既有辦公空間老舊、硬體設備已跟不上企業發展，轉而尋覓屋齡較新的辦公大樓，辦公室舊換新需求，也推升商辦交易量，也激勵建設公司投入商辦產品開發。觀察今年總價前五高的商辦、廠辦交易，可發現廠辦就包辦三個名次，顯示廠辦商品同樣也受企業主青睞。

展望 2023 年經濟預測普遍呈現保守或下行， 通膨情勢未解，平均地權條例修訂也為國內房市投下震撼彈，使買、賣雙方多抱持觀望態度，信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，經濟成長放緩、外銷訂單表現下滑，可能影響一些企業營運資金運用策略，或許會有處分資產的需求，對仍有購置需求的企業、甚至是投資型買方，相對而言是可以切入的機會點，危機入市仍可搶佔先機、贏得商機，預估明年商用市場的價、量可能有所修正，但幅度應不會太劇烈，且隨著防疫政策解封帶動國內旅遊，觀光餐飲與連鎖零售產業回溫，內需市場將成為明年經濟支撐關鍵。

林建勛觀察，明年市場仍以自用需求為主，艾司摩爾、東京威力科創、IBM 等外商企業投資台灣，將帶動相關產業鏈發展，活絡工業地產交易量。至於商辦部分，明年起將陸續有新大樓釋出，北市辦公生態圈將從市中心朝向內湖、士林、南港等區域擴展，由於新辦公供給分散在北市各區，且是在未來幾年陸續完工推出，就目前北市辦公空置率在 2.5% 以下，市場需求殷切，應不至於因供需失衡而影響價格，但仍需關注，由於新建案在起造時的土地取得成本、營建成本較高，倘若反應在推案訂價上，價格過高可能影響買方購買決策。

個人養老金正式實施，36個城市試點，23家銀行可以開戶，您會參與嗎？40家基金公司的129只產品，您中意哪只？歡迎參與調查！ [點擊進入活動頁面]

支持剛性和改善性住房需求

近期以來，多個強二線城市的住房限購政策進行了調整。

12月21日，在南京市召開的“強信心 添動力 促發展”系列主題新聞發佈會第二場“拓展市場 提振消費”專場，南京市住房保障和房產局發佈一系列購房政策的調整。

南京市住房保障和房產局介紹，近日南京市居民家庭購買二套住房的商業貸款最低首付比例已優化調整為不低於40%。為著力改善職住平衡，對玄武區紅山新城等城市週邊人才集聚板塊可在現行購房政策基礎上增購1套，為全市構建高水準人才集聚平臺提供支撐。對有60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購1套住房，對長期工作在南京但社保或個稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在寧購買1套住房。

南京之外，本月以來還有多個強二線城市對限購政策進行調整。其中，12月9日，佛山市住建局發佈通知稱，2022年12月10日起，在佛山市禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道購買的新建商品住房，須自商品房買賣合同網簽備案之日起滿3年方可上市交易。另外，上述區域暫停實施住房限購政策。此前，上述三個區域屬於限購區域，限售時間是兩年，也就是說，本次政策在限購方面進行了放鬆，在新房限售方面則進行了收緊。

12月11日，鄭州商品房團購會在鄭州海馬公園行銷中心開幕，鄭州市住房保障和房地產管理局介紹了政府支持房地產市場平穩健康發展的相關政策，包括適度調整住房限購政策，進一步滿足居民合理住房需求，促進鄭州市房地產業良性迴圈和健康發展。確保新市民、都市圈居民購房同等待遇。對來鄭就業大學生、新市民，以及“1+8”鄭州都市圈其他城市居民在鄭購房，在購房資格審核、信貸政策、契稅補貼、房價優惠等方面，享受與原居民同等待遇。

12月6日，廈門日報報導稱，記者從廈門市住房行政主管部門獲悉，自2022年12月5日起廈門市島外限購政策略有調整，即非本市戶籍無房家庭和個人可在島外限購1套房。島內限購政策不變。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，前段時間在供給側的政策放鬆比較多，針對于房企的融資，“三支箭”（信貸、債券、股權）的整體的放鬆，對房企的紓困起到很好的作用。在需求側，現在強二線城市住房限購政策的調整，就是為了拉動需求端。需求包括了首次剛需，也包括了改善型置業，這些都符合國家在政策方面的要求。在“房住不炒”的背景下，合理的購房需求都應該得到保障。

日前召開的中央經濟工作會議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

貝殼研究院發佈的《關於2023年房地產市場的預測與展望——以穩為主的供需新平衡》預計，核心城市核心區市場穩中有升。全國整體市場成交量基本穩定，背後是區域結構的進一步分化，頭部市場將佔據更高的份額。過去三年，市場持續向長三角、大灣區、京津冀、成渝四大核心城市群和部分核心城市集中。這些城市過去人口淨流入較大，需求提升快，但部分核心區新增住房供應跟不上，依然面臨住房供需缺口。

第一財經記者根據國務院第七次全國人口普查領導小組辦公室編制的《2020中國人口普查分縣資料》梳理各大城市的家庭住房資料發現，包括深圳、東莞、廈門、廣州、佛山、寧波、杭州、上海、北京、溫州、昆明、蘇州等一二線城市租房居住的家庭占比超過了30%。這其中東莞高達74.7%，相當於每4個家庭就有3個租房居住。廈門這一比例也高達65%。佛山達到了47%，寧波和杭州分別達到了40.7%和40.4%。除了一線城市之外，部分強二線城市的住房需求增長潛力也比較大。

總體來看，相比三四線城市、中小城市，人口流入較多的強二線城市，無論是剛性還是改善需求都更為突出。因此強二線城市調整限購政策，有利於進一步拉動需求端。

張波分析，將需求側整體拉動起來，再加上之前的供給側政策完善之後，整個房地產鏈條才能轉起來，整個房地產市場也才會慢慢走向平穩。但同時，必須看到的是，需求端的政策釋放之後，哪怕是在強二線城市，市場的起效還是會慢一點。因為當下購房者信心還有待恢復。

張波認為，目前限購政策的調整，在當下能起到的作用相對來說是比較小的。明年隨著經濟整體走穩，購房者信心不斷增強，結合支持剛性和改善需求政策在強二線城市的不斷釋放，預計二季度以後，效果才會體現出來。

臨近年末，房企股權轉讓再掀高潮。

12月19日，上實發展(3.600, -0.10, -2.70%)（維權）（SH600748，股價3.60元，市值66.40億元）發佈公告稱，上市公司與友邦人壽簽訂產權交易合同，後者投得上海實森90%股權以及其100%股東借款債權。交易完成後，友邦人壽將控股上海實森，從而獲得上海北外灘89#地塊地產項目。據友邦人壽官網資訊，此次交易合計人民幣約50.3億元。

此前的 12 月 18 日，華南城（HK01668，股價0.560港元，市值64.07億港元）宣佈擬以50億元出售西安華南城69.35%股權，認購方為深圳市深基壹號產業園區投資運營有限公司；12月15日，遠洋集團（HK03377，股價1.020港元，市值77.68億港元）聯合體宣佈，以55.5億元將成都太古裡50%的權益轉讓予太古地產，收購完成後太古地產對成都太古裡的權益將增至100%。

據記者不完全統計，近一個月以來，包括濟南高新(3.410, -0.04, -1.16%)（維權）、路勁、上實發展、朗詩、光明地產(2.570, -0.01, -0.39%)、首開股份(5.720, -0.07, -1.21%)在內的十余家房企涉及股權轉讓。

年末企業轉讓項目較多

短短5天時間，就發生了3起交易額超50億元的房企股權轉讓。

12月19日，友邦人壽在官網宣佈，當日於上海聯合產權交易所簽訂產權交易合同，以合計人民幣約50.3億元，投得上海實森90%股權以及其100%股東借款債權。上海實森僅擁有上海市虹口區北外灘89街坊土地使用權，為該地產專案開發建設主體。交易完成後，友邦人壽將控股上海實森，從而獲得上海北外灘89街坊地產項目。

值得一提的是，此次項目是友邦人壽成立以來最大的一次資產收購。友邦人壽表示，後續該項目將打造成具備“地產+商業+文化”優勢的綜合項目，將融合辦公樓、商場、專業劇場及聶耳舊居綜合業態，預計2023年上半年竣工，預計投資額不超過87億元。

從地理位置來看，上海北外灘89街坊地產項位於上海北外灘核心地塊，占地面積約為2.3萬平方米，業態為商業與辦公，地塊上所建項目名為“北外灘上實中心”。

根據房天下資料，上實中心周邊專案的銷售均價為11.78萬元/平方米。如待售的寫字樓有金茂HK322-01地塊項目、虹口區提籃橋街道專案和上海灘國際廣場，目前暫無價格；在售的住宅專案如中皇•北岸錦源專案，售價約1400萬元/套。

記者注意到，近期房企股權轉讓中，涉及金額較大、關注度較高的項目，還有西安華南城和成都太古裡專案。

12月18日，華南城發佈公告稱，公司擬以50億元出售西安華南城69.35%股權，交易完成後，華南城的持股比例將從100%減少至約30.65%。認購方為深圳市深基壹號產業園區投資運營有限公司，為廣東深基華園的直接非全資附屬公司。

公開資料顯示，西安華南城位於西安國際港務區港務大道8號，是一個大型綜合商貿物流園，總投資額在200億元以上，園區內已入駐紡織服裝、五金、化工、機電等12大行業門類。

華南城在公告中表示：“此次交易有利於提高集團的資金流動性，並使公司獲得額外的運營資金，將有利於降低集團的資本負債比率。”

12月15日晚間，太古地產發佈公告稱，將從遠洋集團和遠洋服務處收購50%權益，交易對價55.5億元。收購完成後，太古地產對成都太古裡的權益將增至100%。

成都太古裡是成都的地標性商業項目，由遠洋集團和太古地產合作打造，樓面面積約12.2萬平方米，主要包括一個開放式及街區式的購物中心及一間附設服務式住宅的精品酒店，於2015年4月正式開業。2019年，成都太古裡曾以超75億元銷售額成為國內銷售額最高的商業項目之一。

建誠晟業總經理苑承建12月21日上午通過微信向記者表示，在年末節點，企業轉讓專案會比較多，有的是為了回籠資金，有的國企為降低負債等。如果轉讓的是優質專案股權，通常跟企業現金流有關，對轉讓股權的公司而言，通過出讓專案，一方面回籠資金用於解決年底債務問題，另一方面也可以借機減少公司債務，緩解公司壓力。

房企為何密集轉讓股權？

據記者不完全統計，最近一個月，至少包括濟南高新、路勁、上實發展、遠洋集團、朗詩、招商蛇口(13.110, -0.25, -1.87%)、光明地產、首開股份在內的十余家上市房企發佈相關公告，參與了股權轉讓或收購事宜。

記者梳理發現，近期轉讓、收購股權的公司，多數企業與自身發展規劃有關：有的為拓寬自身現金流，有的則為尋找新的發展方向，有的則為聚焦主業。

12月20日，濟南高新發佈股權轉讓交易公告，以約1.02億元的價格將濟南漢穀70%股權轉讓給了關聯公司“舜正投資”。濟南高新稱此舉是為了更聚焦主業。

12月16日，朗詩綠色生活發佈公告稱，擬以2.02億元收購北海朗潤全部股權，所收購的公司為在“北上廣深”、南京、杭州、成都等城市經營多年的長租公寓品牌。

同日，湖南發展(15.060, 0.32, 2.17%)發佈公告稱，擬轉讓其持有的湖南發展養老82.50%股權。“該交易方案，是根據自身發展規劃以及湖南國資委提出的‘主業歸位’‘產業歸核’‘資產歸集’的改革方向而做出來的。”

針對年末房企股權轉讓加速，苑承建認為：“對於機構投資者而言還是有不少機會的，比如部分商業辦類專案，項目成熟、經營穩定，價格也很合理，而隨著房企整體資金情況逐步改善，這種機會也會逐漸減少。”

IPG中國區首席經濟學家柏文喜12月21日通過微信向記者表示，大部分轉讓股權的企業都跟維護自身現金流有很大關係，也有企業通過賣掉經營不佳的專案，可以回籠資金和改善報表。但對行業來說，有“買”有“賣”是好事，部分機構投資者可以趁低吸納部分優質資產以獲取週期性投資收益。

在今年房地產市場整體表現低迷、行業營收普遍下滑的情況下，被稱為老牌“穩健派”的越秀地產卻成為TOP50房企中唯一銷售正增長的企業。不僅如此，其在增儲擴容方面也表現強勢，甚至放出“資金不是問題，融資管道暢通”的口號。然而在談“進”的同時，越秀地產一些自身問題也逐漸暴露出來，進京不順、少數股東權益大幅增長，備受市場詬病的增收不增利，這些在擴容之外同樣亟須證明。

進京“趕考”銷售受阻

2022年12月第三周，北京深冬，疫情的頂峰似乎開始邁過，懷柔紅螺板塊，去年首批集中供地的項目越秀天恒懷山府行銷中心，除了保安警惕地看著四周，並沒有什麼人進出。相比之下，後方掛著“慶祝1、2、4、7號樓封頂”橫幅的工地熱鬧不少。“蓋的很快，這半年疫情這麼重但沒怎麼耽誤。”附近紅螺家園的居民如此評價。

這是越秀進京的首個項目，去年5月8日，越秀地產攜手天恒一起落子懷柔，底價45.7億元在劉各長村拿下1宗棚戶區改造地塊。一年半後，根據北京市住建委的網簽資料，這個名為越秀天恒懷山府的項目網簽僅15套，以1.76%的網簽率排名2021年一批次項目倒數第一。

“合作夥伴與目標地塊越秀都沒選好。”一位熟悉北京市場、與越秀此次合作方天恒方面有過深度接觸的房企行銷總直言，與北京地方國企合作拿地，雖然前期合作方的優勢明顯，但溝通成本比較高，而且相比於首開、首創、城建在合作開發方面的“成熟體制”，區屬國有企業的問題更多，這一點無論從天恒自身開發的專案，還是合作專案的進程都能看出一二。

而從板塊來說，雖然科學城疊加會都概念，讓懷柔的新房市場曾經火過一陣，但整體區域內價格的透支也顯而易見。不僅如此，從紅螺板塊來說，京承高速下來需要穿過整個懷柔主城區，周邊三公里內用“毫無配套”來形容並不為過，不僅如此，因地處景區與遠郊區主城區夾縫處，周邊的環境有些“一言難盡”，可是說是度假房沒風景、自住房沒保障。

從房企進京“趕考”規律來看，一個核心特點就是“千億”指標，恰如金輝、卓越、雅居樂、佳兆業等，似乎在北京紮下“根”後，才能證明自己的“千億”含金量，不幸的是，上述企業中，包括越秀在內，能稱得上在京紮根兒的，目前看只有卓越一家。

越秀地產也是在落子懷柔後，未能繼續在京拿地。

努力拿回“丟失”的那幾年

急於落子北京證明自己的越秀地產，是國內最早的一批房企，一直以“穩健”的狀態示人，也正是因為“穩健”，其規模擴張步伐相對遲緩。當同體量房企早已跨過千億門檻時，越秀地產還在500多億銷售額徘徊。

2017年，越秀地產提出“三年沖千億”的目標，決定在2020年跨入“千億俱樂部”。但天有不測風雲，受疫情“黑天鵝”的影響，越秀地產再次發揮“穩健”基因，在衝擊千億關鍵時刻調低了銷售目標。2020年，越秀地產制定的銷售目標為802億元，增幅下調至11.21%，較千億目標縮水了不少。

雖然遲到了一年，越秀地產終於在2021年完成千億跨越。2021年，越秀地產實現合同銷售額約1151.5億元，同比增長20.2%，首次跨入千億房企陣營。

也錯過了一輪擴張週期。從增儲表現來看，越秀地產正在努力拿回“丟失”的那幾年。

年報資料顯示，2018-2021年，越秀地產土儲面積從1941萬平方米增長到2711萬平方米，僅2021年越秀地產就在18個城市共新增37幅土地，總建築面積約918萬平方米。

隨著越秀地產“步伐”的加速，土地投資金額也水漲船高。2020年越秀地產的土地投資支出為410億元，超出原本的土地預算近110億元，即便如此，越秀地產董事長林昭遠仍在年度業績會上公開喊話“2021年越秀地產的土地投資預算大概為520億元，同比增長26.8%”，在年度進程過半、房企普遍下調銷售目標的時候，林昭遠更是喊出“公司今年銷售目標沒有調整的計畫，對完成全年1235億目標非常有信心”。

就在前不久越秀地產披露的11月成交快訊顯示，越秀地產前11月銷售額1029.4億元，完成年度目標83%，如果沒有意外，越秀大概率會成為今年房企中屈指可數的完成全年銷售業績的企業。

區域深耕“變數”

雖然難得成為樓市“冰渣子裡的一朵花”，但同為千億陣


營的越秀有著與大多數偏安一隅的區域性房企的通病——佈局過於集中，抗風性能力不足。

邁入千億陣營後，越秀地產繼續按照“1+4”全國化戰略進行佈局，深耕大灣區這一核心區域，深化拓展華東地區、華中地區、北方地區和西部地區。但從土儲結構和銷售貢獻占比來看，越秀地產目前尚未擺脫“區域”的標籤。

2022年初，越秀地產首入合肥，也讓其全國化佈局往前再邁了一步。截至2022年6月末，越秀地產已進入到30個城市，總土地儲備約為2860萬平方米，但越秀地產在大灣區和廣州依然表現“高集中”，分別擁有土地儲備1512萬平方米和1292萬平方米，約占總土地儲備的52.9%和45.2%。

2022年上半年，越秀地產實現合同銷售金額為489.1億元，同比增長3.2%。大灣區實現合同銷售金額約317.5億元，約占總合同銷售金額的64.9%。而這之中，僅廣州一地實現合同銷售金額約293.4億元，約占總合同銷售金額的60%，其他區域的銷售貢獻則表現平平。

於年內，越秀地產繼續在廣州土拍市場“猛攻”，優質地塊更是不惜重金補倉。在廣州年內第二輪土拍中，越秀地產以81.19億元競得天河區燕塘地塊，扣除配建後樓面價達到50800元/平方米，不但刷新區域樓面價紀錄，更是位元列廣州史上第五高的樓面價。

樓市的基本面需要消費來支撐，粵港澳大灣區是目前最具“活力”的地區，越秀地產能夠在當前市場環境下保持強勢，也與其提前的戰略佈局密不可分。

但沒有一個模式是沒有缺點的，“深耕”同樣也是一把雙刃劍，潛在的風險性不可避免。房地產調控歷來限制“過熱”的情況出現，海南調控之後，雅居樂的銷售受挫；環京調控之後，華夏幸福(2.580, 0.00, 0.00%)也沒熬住，目前尚處於存活的邊緣。可以看到，一旦依賴程度過深，市場變動必然帶來顯著衝擊。

對於區域深耕、戰略佈局等問題，北京商報記者與越秀地產方面取得聯繫，截至發稿，未獲得回應。

增收不增利“隱患”

隨著擴張步伐的加快，越秀地產債務規模也隨之水漲船高。截至2022年上半年，越秀地產的負債合計約2447億元，同比增長7.54%。其中短期債務的增長較為明顯，一年內到期負債為269.59億元，同比增長21.21%。

截至2022年6月末，越秀地產的淨負債率為85.79%，較去年同期增加了9.9個百分點；剔除預收款後的資產負債率為69.4%，沒有發生太大變化；現金短債比為1.45倍，較去年同期的1.8有一定幅度下滑。

有著國企的優勢，越秀地產融資成本一直處於行業較低水準，但在“邁大步”的同時，能夠將“三道紅線”指標控制在安全線內，也與其少數股東權益相關。這一點可以說越秀再次踩到了區域千億房企的通病。

Choice資料顯示，自2016年開始越秀地產的少數股東權益（非控股權益）開始快速增長，2016年末越秀地產的少數股東權益為37.62億元，2017年末到2021年末，少數股東權益分別為46.03億元、90.85億元、144.7億元、205.3億元、281.3億元。2022年中期，越秀地產的非控股權益為295.7億元，少數股東權益占總權益的比重已躍升到38.78%。

少數股東權益逐步增長，其對於利潤的“侵蝕”也逐漸暴露出來。2022年上半年，越秀地產營收312.9億元，同比增長29.1%。但利潤表現卻並不“優秀”，上半年越秀地產歸母淨利潤約17.1億元，同比下降25.8%；而少數股東淨利潤約8.76億元，同比大幅增長119%。一降一升的明顯變化，這背後的問題值得引起注意。

另一方面，越秀地產的成本增速也顯著高於營收增速，2022年上半年越秀地產銷售成本246.47億元，同比增長38.86%，高出營收增速近10個百分點。

“合力”使然，最終越秀地產交出增收不增利的答卷。

地產分析師嚴躍進表示，債務指標優秀代表企業的安全性，但對於一家企業來說，“賺錢”能力才是核心指標，其重要性不言而喻，如果營收與利潤持續保持失衡，那反映出的就是企業的成長性問題，這方面要格外重視。

個人養老金正式實施，36個城市試點，23家銀行可以開戶，您會參與嗎？40家基金公司的129只產品，您中意哪只？歡迎參與調查！ [點擊進入活動頁面]

為改善現金流狀況，金融街(5.490, 0.00, 0.00%)繼續向關聯方出售資產。

12月21日，金融街（000402.SZ）發佈公告，擬將全資子公司京西置業持有的北京融嘉100%股權，以22.6億元出售給華融基礎，並開展後續承包經營事項。

此次交易是繼上半年金融街以10.8億元向北京金融街投資出售北京金融街麗思卡爾頓酒店後，再次向關聯方轉讓資產。

與之前轉讓酒店專案不同，金融界本次出售的是建設及銷售困難的住宅項目，希望以此來控制債務規模，盤活資產。

截至2022年9月30日，金融街集團持有金融街31.14%股份，金融街集團及其一致行動人合計持有金融街36.77%股份。此外，金融街集團持有本次的收購方華融基礎100%股權，根據《深圳證券交易所股票上市規則》相關規定，構成了關聯交易。


金融界這次出售項目是承債式股權轉讓，華融基礎需承接京西置業對北京融嘉的原有債權22.5億元，暫定價格為22.6億元，其中股權轉讓價格0.1億元。

北京融嘉擁有的主要資產為房山金悅嘉苑項目，位於北京房山區良鄉新城板塊，總建築面積19.44萬平米，項目性質為共有產權房。北京融嘉獲取專案時政府限價2.6萬元/平方米，具備銷售條件後，專案申購時由政府評估確定產權比例為80%。

金融街在公告中稱，自項目獲取以來，受所處市場整體下行和疫情影響，專案銷售和工程建設面臨階段性困難。本次交易有利於公司在房地產行業形勢嚴峻的態勢下，獲取發展所需資金，優化公司償債能力。

據金融街公佈的資料，該專案財務狀況也並不好。截至今年11月底，北京融嘉淨資產僅為999.89萬元，2021年以來營收均為0；今年1-11月淨利潤為-60.13萬元，經營性現金流淨額為-3.4億元。

面對嚴峻的行業和市場環境，金融街在第三季度報告中表示一直將保障資金安全，盤活存量資產，推進銷售去化等作為重點。

從業績資料來看，金融街前三季度營收淨利均實現同比增長。截至今年三季度末，金融街實現營業收入155.1億元，同比增長60.5%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤13.8億元，同比增長23.8%。

其中歸母淨利潤主要由三個部分構成，：一是轉讓金融街麗思卡爾頓酒店產生歸母淨利潤約7.8億元，二是公司投資性房地產產生公允價值變動損益（稅後）約3.1億元，三是公司開發銷售業務和資產管理業務實現經營收益。

另據第三季度報告顯示，金融街在銷售方面執行“周調度”機制，以此希望能推進專案銷售去化，盤活存量資產，促進資金回籠。

但受今年整體市場環境影響，今年前三季度，金融街實現銷售簽約額211.4億元，同比下降26.3%，實現銷售面積89.7萬平米，同比下降37.8%。從產品類型看，住宅產品實現銷售簽約額198.2億元，商務產品實現銷售簽約額13.2億元。

另據克而瑞資料，2022年1-11月，金融街實現全口徑銷售270.9億元，銷售排名位居行業第66名；權益銷售金額246.5億元，位居55名。

小市值房企股價躁動！證監會再發文允許房企借殼 中長期將加速行業整合

12月22日，地產板塊再度躁動，其中小市值房企成為大漲的主力軍。當天，中天服務(7.220, 0.66, 10.06%)（維權）（002188.SZ）、南都物業(13.500, 1.19, 9.67%)（603506.SH）直奔漲停，南國置業(2.880, 0.17, 6.27%)（002305.SZ）、深深房A(13.320, 0.46, 3.58%)（000029.SZ）、陽光股份(3.380, 0.07, 2.11%)（000608.SZ）等紛紛跟漲。

允許符合條件的房企借殼上市，成為A股小市值地產股股價大漲的主要推動力。前一日，證監會官網發文稱，將大力支持房地產市場平穩發展，加大力度、加快速度抓好資本市場各項支援政策措施落地見效，助力房地產發展模式轉型。“允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組。”

21世紀經濟報導記者梳理發現，該消息早在一個月前就已被明確提及。今年11月28日，證監會就“資本市場支持房地產市場平穩健康發展”答記者問中，曾明確“允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司”。

前資深投行人士王驥躍也對本報記者指出：“之前（監管層）就已經明確了的相關政策，現在屬於舊聞重提。而目前有資金實力借殼的民營房企並不多，龍頭該上的都上了。”

短期市場影響或有限

自2008年起證監會對房企在A股上市進行收緊，此後上市房企多為借殼上市。但2010年，“國十條”等房地產調控政策發佈後，涉房企業的A股IPO、借殼上市及再融資被實質性叫停，至今12年的時間裡，A股市場再沒有房企IPO的案例，借殼案例亦寥寥無幾。

而今年11月以來，證監會關於房地產企業股權融資、並購重組等一系列的鬆綁政策，對於行業而言無疑是重大利好，引發一系列市場躁動。

11月28日，證監會網站發佈的《就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問》明確表示“恢復涉房上市公司並購重組及配套融資”。次日房地產指數即狂飆7.25%。

其主要內容包括“允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用於存量涉房專案和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用於拿地拍地、開發新樓盤等。建築等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持’同行業、上下游’整合。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進受訪指出：“此處明確了對房企重組上市落實了寬鬆政策，尤其是提及發行股份或支付現金購買涉房資產。其對於目前暴雷企業和優質房企都有較好的優勢。其中暴雷企業可以借此類重組上市工作理順債務關係，而對於優質房企來說，則有收購或控制此類企業的機會。重組上市工作重啟，也是目前房企存量債務過大下的關鍵一招，有助於真正化解去年下半年以來積壓的債務問題。”

23天后，證監會官網再度重申“允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組”，被市場視為是“鼓勵房企借殼上市”的重磅積極信號，或對地產企業上市融資帶來提振。

根據21世紀經濟報導記者不完全統計，截至12月22日晚收盤，市值在100億以內的A股房企合計73家，其中深振業A(5.600, -0.01, -0.18%)（000006.SZ）、奧園美穀(6.970, 0.31, 4.65%)（維權）（000615.SZ）、陽光股份等多家企業在11月28日至今累計上漲超10%。

不過，在部分行業人士看來，“允許房地產借殼”這一項表態的重申，短期內影響或有限，須謹慎炒作。

“首先很重要的問題是，目前民營的房地產企業自身經營都很困難，這個時候借殼的可能性不大。另外從市場（炒作）的角度，現在借殼的都是熱門概念漲幅大，這次政策放開但是借殼的標的都限制在了地產行業之內，也就是直接借殼地產行業的標的，殼炒作和地產借殼我覺得意義不大，而且現在的房企不像過去財大氣粗，沒有心思去玩這些遊戲。”滬上一名資深投行人士受訪指出。

引導地產行業加速整合

值得一提的是，根據證監會相關規定，房地產企業的借殼標的也須為房地產行業上市公司。

“該一規定是把房企借殼這個事情限定在了產業重組的範圍，這說明證監會的放開是一種有條件的放開，將引導地產行業進行整合。”前述投行人士表示。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水也指出，允許符合條件的房地產企業通過重組“借殼”上市，重組對象須為房地產行業上市公司，可同時盤活兩類存量資源。對於擁有土儲資源的非上市企業，可以借機將地產部分分剝上市，有利於盤活優質資產，通過資本市場的認證開闢股權融資管道。對於被重組的企業，一方面獲得優質資產的注入，另一方面借助優質房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產的作用。此外，對於雙方來說，均可借機實現擴大資產、提升權益規模。

“新舉措達到了多項共贏的目的。從主體來看，非上市優質房企、上市房企獲得重組機會；從效果來看，房企獲得融資，資產負債表得以優化；從全鏈條來看，上下游得到全面整合的機會。”劉水進一步表示。

萬科（02202）短期內或有多項融資活動，繼日前於股東大會上通過H股配售新股計劃，昨天在上海清算所上載中期票據申購說明，將在銀行間債市發行3年期票據，申購利率區間介乎3厘至4.5厘，計劃集資不多於37億元（人民幣．下同），申購期為下周一至二（26日至27日）。

文件顯示，萬科集資所得中，15億元用作補充流動資金，以改善財務狀況，22億元投放於項目建設。聯合資信評估給予萬科及其中期票據信用等級為「AAA」，評級展望「穩定」。債券主承銷商和簿記行為交行（03328），聯席主承銷商是郵儲行（01658）。

撇除今次中期票據，萬科境外債券未償還金額45.74億美元和19.6億元，境內債待償餘額484.37億元。

盛洋投資（00174）公布，旗下美國房地產基金平台 GR Realty 的一項基金以4,150萬元（美元．下同）（約3.26億港元）出售美國物業，料虧損934.3萬元（約7,334萬港元）。

該集團指，所售物業包括兩幢6層及一幢5層寫字樓以及多個停車位，去年純利2,545萬港元，於11月底獨立估值約4,200萬元（約3.3億港元）。該集團指，GR Realty 在適當時機逐步出售位於非重點市場即大部分位於美國中部）之資產，包括所售物業，而出售所得款項將改善該集團整體現金狀況，以用作一般營運資金及用於未來可能出現之商機。

茂業國際（00848）公布，間接非全資附屬茂業商業（滬：600828）遭徵收四川省土地及房屋，獲獨立第三方成都市金牛區財政局搬遷補償約4.16億元（人民幣．下同），料收益約1.72億元。

該集團指，獲徵土地位於四川省成都市金牛區火車北站公交路2號，土地面積3,041平方米，總建築面積9,064平方米，現時為商場，每年租金收入約670萬元。該集團指，因為作為成都市政府成渝中線建設規劃一部分，遭政府發出房屋徵收函，而搬遷事項不會對茂業商業經營業務造成重大負面影響，搬遷補償擬用於一般營運資金及業務發展。

建發物業（02156）公布，以約339萬元（人民幣．下同）出售廈門兆慧25％股權予控股股東建發國際（01908），所持廈門兆慧股權降至75％，對淨利潤未有重大影響。

該集團指，廈門兆為其慧智能社區服務的主要經營附屬，從事軟件開發、信息系統集成服務、信息技術諮詢服務及計算機、軟件及輔助設備批發等業務，去年純利487萬元，資產總值約3,675萬元。

該集團指，出售事項有利於廈門兆慧獲得更多上游產業鏈的資訊，優化和提升為地產開發商提供的定制化服務，擬將出售所得款項淨額用於一般營運資金。

市傳廣州二手房參考價取消，地產中介平台的房源頁面原本顯示的參考價消失，被允許顯示房源真實掛牌價。

內媒引述從廣州多家銀行貸款經理處表示，其所在銀行二手房按揭放款已不按參考指導價，而是按成交價和評估價孰低原則來放款。一位銀行貸款經理表示，廣州二手房參考價出來後，各大行有過一段時間按指導價放款，但執行時間並不長。

廣州2021年8月31日宣布建立二手住房交易參考價格發布機制。當時清單覆蓋全市96個熱點小區，參考房價遠低於業主掛牌價和實際成交價，部分核心區域樓盤甚至腰斬。由於二手房指導價將與銀行放貸額度挂勾，成交市場隨之轉冷。此外政策落地後，在鏈家、貝殼等房產交易平台，名單在列的96個小區只能展示官方參考價，若要得知房源的真實價格則需詢問平台中介。

整體二手蝕讓257宗 12年首越兩百關

減價蝕讓充斥二手市場，代理最新統計數據顯示，11月全港約1525宗已知上手購入價的二手私人住宅買賣登記之中，有257宗個案賬面損手，相當於平均每天有超過8宗蝕讓登記個案，是逾12年（約147個月）以來首次突破200宗，佔同月二手登記總數達16.9%，連續兩個月超越10%。其中，沙田指標屋苑沙田第一城蝕讓個案較多，全月29宗買賣登記，錄得9宗或31%損手。

利嘉閣地產數據顯示，全港上月共有1525宗已知上手買入價的二手轉手登記，較10月跌5.7%。至於賬面要損手的成交個案，於7月錄得約106宗後連增4個月，至11月達257宗，較2月的67宗今年低位，多190宗或約2.8倍。

全港賬虧個案佔16.9% 13年最傷

至於以蝕讓個案佔同月整體二手買賣登記的比率作統計，今年2月只有3.9%個案的易手價低於原業主買入價，但後來比例逐步向上，至10月已突破一成大關，達11.6%，11月進一步攀升至16.9%，連續兩個月超越10%之餘，更是2009年8月以來逾13年新高。

蝕讓個案增加，賺錢個案相應減少，11月賬面獲利個案共1252宗，比例為82.1%，屬2009年8月以來低位，較10月的87.6%再跌5.5個百分點，連跌7個月。以分區比較，新界區獲利個案比率屬三大分區中最高，達84%，但按月挫3個百分點；港島區按月瀉8.2個百分點，最新報79.9%；九龍區則只有約79.3%個案獲利，按月急降9.6個百分點。

前述257宗損手個案中，將軍澳區佔最多，上月共有24宗蝕讓個案，佔比約9.3%；元朗區緊隨其後，共有19宗蝕賣，比例約7.4%。

以個別屋苑比較，沙田第一城11月錄得29宗買賣登記，有20宗獲利，屬十大指標屋苑中最多，惟該屋苑同月有9宗損手個案，是全港所有屋苑之冠。資料顯示，沙田第一城22座低層C室，實用面積484方呎，三房間隔，於11月進行買賣登記，作價620萬元，較原業主2018年購入價799萬元，4年間暴跌179萬元或22.4%，屬於沙田第一城該月損手幅度較大的個案。

嘉湖獲利比例90.5% 平均賺九成

至於另一個熱門上車屋苑天水圍嘉湖山莊，表現相對理想，11月錄得21宗買賣登記，其中19宗有錢賺，比例為90.5%，平均每宗賺幅高達89.7%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，11月下旬市況淡靜，加上疫情逐步升溫等因素，仍有較多二手業主急於出貨，當中不少業主持貨期較短，拉低整體獲利比率和平均賺幅。

以該行本月首16日統計，暫時已錄得158宗賬面蝕讓個案，宗數相當於9月全月的水平，而佔整體二手成交個案的比率進一步升至17.4%，有機會再創近年新高。

陳海潮認為，本月股市有所反彈，本港與內地通關的消息明朗化，利率升勢也有望放緩，均令市場的悲觀略為改善，料全月蝕讓個案比例的上升勢頭放緩，若市道進一步好轉，明年蝕讓個案走勢有望轉為平穩發展。

萊坊最新發布的《香港每月物業市場報告》指出，港島甲級商廈（甲廈）市場受到新供應增加及需求持續低迷影響，預計2023年整體租金將下跌3%至5%。九龍甲廈市場預料會隨內地和跨國公司租戶重返市場而得到支持，明年整體租金最多有3%升幅。

中外租戶回歸 九龍區受惠

報告分析，受租戶持觀望態度拖累，港島甲廈租金跌勢加速，今年11月租賃活動仍處低水平，市場僅錄得數宗升級個案。由於在2025年前港島區將有350萬方呎新甲廈供應，主要集中在中環和鰂魚涌兩區，加上現時市場空置率高，需求卻低迷，預計港島甲廈租金將繼續向下，2023年整體租金將跌3%至5%。

九龍甲廈市場11月錄得數宗大額交易，令整體租金保持穩定，有觸底跡象，電子產品和採購公司仍是主要需求來源。該行預計明年內地和跨國公司租戶將重返市場，九龍整體甲廈租金明年將有最多3%升幅。

另一方面，今年零售市場持續低迷，政府推出消費券計劃僅提供短期支援，惟聖誕節和新年假期為零售市場的傳統旺季，預料可帶動市況逐步回暖。

隨着政府持續放寬防疫措施，預計明年零售市場將會穩定復甦，但是不會出現明顯反彈。商舖市道則因為空置率持續高企，令到整體租金仍然受壓。

地政總署上月以2.96億元向新地（00016）批出觀塘安達臣道對出商業項目，該署昨天以不記名方式公布3家落選財團的入標價，次標出價為2.95億元，意味新地僅以100萬元或0.3%之微險勝。

該項目屬於測量約份第3約地段第1077號，由兩個大小不一的地盤組成，預計最高可建樓面面積約11.03萬方呎，上月獲得新地、長實（01113）、領展（00823）和信置（00083）4家財團分別獨資入標，最終由新地以最高出價2.96億元中標，但造價較市場預期下限低逾兩成，每方呎樓面地價（樓面呎價）2684元。

根據地政總署最新公布資料，次標出價與新地的作價「叮噹馬頭」，相差僅100萬元，惟餘下兩份標書的入標價則遠低於中標價，其中一份出價7000萬元，較中標價低76.4%，樓面呎價約635元；最低出價的一份投標價僅2500萬元，只為中標價的8.4%，樓面呎價227元。

啟德住宅地跌逾3成 業界料出價「愈試愈低」

加息陰霾影響下，樓市氣氛受挫，近期地價亦相繼回落，市區地皮更接連跌穿1萬元關口。

本財政年度（2022至2023年度）賣地計劃，尚有11幅地皮有待批出，業界紛調低估值，較年初估值全綫下跌，跌幅最高達67%，當中啟德2A區一幅住宅地的估值下跌約33%至45%。

近期多幅地皮以低價批出，而最新於本周三（21日）以87.03億元批予長實 （01113） 的啟德第2A區4號、5(B)號及10號住宅地，最終成交價跌穿百億元水平，每平方呎樓面地價約6,138元，除了是再度有市區地皮失守1萬元關口，更創同區8年半新低。

隨着地價回落，業界亦相繼調低地皮估值。本報綜合市場資訊，環顧今個財政年度尚待批出的11幅地皮，估值下跌約8%至67%。當中鄰近前述批予長實用地的啟德第2A區2號及3號地盤，最新估值下降至59.3億至98.8億元，每平方呎樓面地價約6,000至1萬元，若與2月底公布年度賣地計劃時的估值比較，大幅下調約33至45%。

而另一有待推出的啟德第2A區1號商業地皮，最新估值亦下調約1至5成，涉及56.8億至127.8億元，每呎樓面地價約4,000元至9,000元。

赤柱環角道 260億降至139億

至於今季度推出的赤柱環角道地皮，以及市建局觀塘市中心第4及5區用地，前者年初最高估值260.5億元，後者於9月宣布推出時，最高估值210億元，惟目前兩個地皮最高估值分別僅約139.3億及120億元。

所有用地中，跌幅最大的屬大嶼山長沙海沙徑用地，地皮於2月底時的市場估值下限約3億元、每呎樓面地價約7,500元，惟最新估值下限大幅下跌至1億元，即每呎樓面地價僅約2,500元；相信隨市區地價回落，市場對新界地皮估值亦隨之調低。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，地皮的估值下降是因應樓價下調及利率風險而進行調整。他直言，政府以低價批地的好處是不會影響房屋供應，但發展商出價會「愈試愈低」，變相地價亦會愈來愈低，從而亦會拖累換地補地價金額的表現。

樓市氣氛淡 政府或調整底價

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國坦言，以往當發展商出價與政府底價有差距，地皮便會流標收場，他形容這做法很荒謬，因為發展商出價正正反映市況。不過，隨着樓市氣氛轉淡，未來政府亦會調整底價，故料短期內地皮流標個案會隨之減少。

今年樓價反覆下跌超過1成，五礦地產 （00230） 營銷及市務總監黃少鴻認為，香港樓市最壞時間已經過去，明年樓市漸趨穩定並錄得溫和升幅，防疫措施進一步放寬，中港通關將有利內地資金流入。

黃少鴻稱，隨着美國通脹緩慢回落，預期2023年初加息步伐將會顯著放緩，加息周期亦將逐步結束。當利率漸趨溫和，將會釋放今年積壓的購買力。

「買樓屬於剛性需求，『磚頭』亦是港人主要及最穩健投資。」他相信，樓市經過今年的調整，最壞時間應該已經過去，跌勢快將結束，明年漸趨穩定並錄得溫和升幅。

通關利內地資金 流入豪宅

在中小型單位方面，他認為，這類單位的買家容易受到經濟環境的影響，故此在今年取態較為保守，有待明年經濟回穩及通關後，交投將會見底回升。

而豪宅市場，在近月市場上明顯錄得不少成交，反映豪宅客戶正逐步入市。隨着抗疫措施進一步放寬，一旦通關將會迎來內地資金流入，帶動明年豪宅市場正面發展。

對於加息周期，黃少鴻認為，市場已經消化部分加息造成的影響，香港利率不會大幅調整，認為買家應該對後市保持信心，亦提醒買家需要在供款部署和壓力測試上更加審慎，量力而為。

他又指出，公司旗下新盤油塘蔚藍東岸亦因應市場情況，推出首兩年免息免供付款計劃，一方面幫助買家上會，度過這兩年加息周期，另一方面更方便資金靈活調動，未來也會研究更多不同的付款優惠和折扣提供給買家。

「我們對香港樓市充滿信心，過去數十年（樓市）經歷過不同風浪，總能平穩向上發展。」黃少鴻續指，公司會積極物色不同的地塊，現階段主力投資住宅項目。

作為中國五礦集團的一分子，會跟隨集團的方針發展，不僅作為發展商，更需要積極促進城市發展，未來將繼續採用積極穩健的策略吸納合適地皮。

施政報告提出，放寬外來專才在成為香港永久性居民後獲退還「辣招稅」，他認為，吸引人才方案屬於一個長遠措施，能夠增加香港樓市的購買力。然而短中期未必有顯著刺激作用，但市場亦積累一定的購買力，相信部分買家會趁樓價回調而入市，刺激樓市。

廣明苑單月10宗 寶明苑2房270萬沽

白居二交投熱熾，將軍澳及天水圍兩區居二成交逼近50宗水平，但面對盤源充裕下，個別質素欠佳的單位亦不得以低市價易手，其中，月內錄逾10宗成交的將軍澳廣明苑，3房戶呎價低見6700餘元成交，業主上月放售，現減近50萬沽；另寶明苑低層戶，亦以低市價1成沽出。

將軍澳本月至今暫錄逾43宗居屋成交，較上月全月46宗不遑多讓，當中，位處尚德區廣明苑佔10宗，新近有外區白居二買家以筍價購入3房戶。世紀21物業（將軍澳）分行經理魏仕良指，成交為廣明苑D座中層2室，實用面積601平方呎，望園景，有企理裝修，屬3房間隔，單位上月於居二市價以450萬元放售，現以402.8萬元沽出，月內減價47.2萬元，呎價低見6,702元，惟原業主於1998年以120萬元購入，今轉手帳面仍獲利282.8萬元。

天盛苑業主 650萬購嘉湖大單位

另寶明苑B座低層7室，實用面積426平方呎，望開揚市景，以居二價270萬元易手，呎價6,338元，造價較低市價1成。

另一個居二市場的旺區天水圍，本月市場居屋成交達47宗，當中只有1宗屬於自由市場成交，成交量連續兩個月逼近50宗，而數量之多，更已超越區內私人屋苑，又以屏欣苑及天盛苑最為市場受落。

祥益地產高級分行經理林家倫指，最近成交為天盛苑A座低層2室，實用面積601平方呎，3房，以居二市場價438萬元易手，呎價7,288元，原業主於2002年以90萬元購入，現轉手帳面獲利348萬元。

據悉上址業主沽出單位後，已隨即以650萬元購入同區嘉湖山莊3期1座高層A室，實用面積649平方呎，套3房單位，呎價10,015元。

加息陰霾籠罩下，二手樓市氣氛仍然低迷，買轉租個案帶動租務市場持續活躍，市場連錄多宗大碼租務個案。其中，何文田KADOORIA嘉道理道單號6及7樓頂層複式單位，實用面積3162平方呎，屬於4房間隔，連131平方呎平台，及1588平方呎天台，業主原本叫價25萬元放盤，議價後以19萬元租出，呎租60元，以月租計屬屋苑新高租金個案。

資料顯示，業主於2019年以約1.94億元購入，呎價61,290元，以新租金計，享約1.2厘租金回報。

貝沙灣複式 呎租72元

其次，市場消息透露，薄扶林貝沙灣本月暫錄19宗租務成交，平均呎租約50元。其中貝沙灣1期2座高層B室，實用面積2303平方呎，屬於複式單位，日前以月租16.5萬元租出，呎租約72元。業主早於2003年以1976萬元購入，租金回報約10厘。

另一方面，美聯物業首席聯席區域經理唐美珍表示，貝沙灣6期8A座一個低層B室，實用面積約1,741平方呎，以月租9.1萬元承接，呎租52.3元。業主於2007年4月份以約2,485萬元購入，租金回報約4.4厘。

據中原（工商舖）統計，2022年截至12月15日暫錄得約1,052宗舖位買賣個案，對比2021年約1,742宗大跌約39%，重回疫情初2020年水平，

該行指，2020年共錄得約1,089宗商舖買賣成交，而涉及金額同樣急跌，今年暫錄得約288.24億元，按年減少約39%。

9月僅65宗 全年最少

今年有7個月份買賣成交量不足100宗，當中最低位要數9月份，成交宗數錄得65宗，而全年度買賣宗數最多的月份為8月份，錄得約121宗，反映投資者入市舖位意慾偏低，成交量處於低迷狀態。

租務方面，該行數據指，今年暫錄得約3,897宗舖位租賃成交，按年下跌約25%，創7年新低年。成交金額方面，2022年暫錄得約4.31億元，對比去年同樣減少25%。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基分析，舖位價格在3年間進一步下調，加上本港零售及旅遊前景未明朗，令投資者入市態度轉趨觀望，拖累成交量走勢放緩。他指，全城期待可望短期落實全面開關，相信商舖市場會最先反彈，預測明年第1季舖位買賣市場會轉平穩上揚，料首季成交量會上升至約250宗水平，全年預測則約1,750宗水平：而價格料會平穩。

市場消息指，近日積極沽貨的資深投資者羅守輝，續推出工商物業。消息指他剛以約4,800萬元，沽出糖街2至8號地下兩舖位。

據了解，羅守輝早年購入該廈地下多組舖位，近日進行拆售，包括上月以約3,800萬元沽出其中一舖，現由電訊店租用，呎價約10.6萬元。

本港樓市受疫情及加息等不利因素影響，樓價持續受壓。中國海外地產董事總經理游偉光表示，本港加息已經醞釀多時，相信加息步伐不會對樓市構成突如其來的大影響，現時市場傾向觀望態度，加上疫情不穩等因素下，入市意欲有冷卻情況，預料樓價會有所調整，但相信隨着疫情過去，買家逐漸重投市場，樓市定能百花齊放，料明年樓市會平穩發展。

游偉光表示，市場現時傾向觀望態度，加上疫情不穩等因素下，入市意欲有冷卻情況，預料樓價會有所調整。但相信隨着疫情過去，加上從供需角度看，減辣有利於釋放市場購買力，穩定樓市，有利整體經濟發展。而作為發展商，希望於加息周期下，仍然能夠滿足市民對住屋的剛性需求，料明年樓市會平穩發展。

中國海外於啟德區有6個獨資及合資項目，游偉光透露，公司正積極推售Park Peninsula首個開售項目維港1號，項目於今年7月獲批入伙紙，12月亦已獲批滿意紙，現已開放現樓示範單位予觀眾參觀。而該盤已累售592伙，套現逾68.15億。

啟德5新盤待推

該公司於區內尚有5個合資項目有待推售，包括由中國海外牽頭發展的4E區1號項目，項目屹立啟德跑道區開端，毗鄰全港最大的都會公園，兼享24公頃翠綠園景以及維港內海雙景致，預料提供約700伙，戶型多元，項目將成啟德跑道上新地標。公司將按市場步伐作出推盤部署。

另外，公司與恒基、九龍倉及嘉華國際合作發展的啟德跑道區4A區2號項目，該發展項目規模為啟德跑道區最大，涉及可建總樓面逾120萬方呎，預計提供逾2000伙住宅單位，涵蓋1房至4房單位，戶型多元化，料可同時吸納自住用家及投資者。

其他聯營項目包括4B區1號、4A區1號、4C區2號及柏瓏III，未來將因應各項目發展進度和市場情況推出。游偉光指出，啟德區內各個發展商的項目均具獨特的設計風格及特色，尤其是三面環海的跑道區，地理位置優越，相信能吸引不同的客源，公司注重樓盤配套，同時項目選用國際級用料，展現生活品味重。更重要的是，相信疫情緩和後，買家逐漸重投市場，樓市定能百花齊放。

跑道區將發展豪宅

啟德跑道休閒區除位處市區核心，更有完善的城市規劃及海景資源，興建中的啟德體育園區落成後，為市民提供先進和多用途的運動和康樂設施；再者擁有龐大綠化都會公園，為市民提供舒適的戶外空間，更令啟德升值潛力大大提升。

游偉光預期，啟德跑道休閒區的各個項目，將發展多元化戶型的豪華住宅，提供舒適和景觀開揚的單位，迎合市場上追求居於市區，同時要求具景觀質素單位買家的需要，可預視啟德跑道休閒區仍是未來兩三年市場焦點。

對於成立合組公司，游偉光透露，為將九龍東發展成CBD2（第二個核心商業區）的共同願景，為香港建設優質的生活居所，「啟德跑道區私人發展有限公司」，集合九家地產發展商在跑道上的住宅用地，打造香港全新綜合多元化地段，並取名為Park Peninsula，將通過公私營協作模式，主動與不同持份者和政府部門配合及協商，建立持份者及市場對地段未來發展的信心及長遠核心價值，提升生活質素，延續啟德跑道區的傳奇，共建香港美好將來。