三大原因讓壽險業加碼不動產難度攀高。一是央行今年連續升息，壽險業投資不動產最低投報率門檻12月已拉高至2.72％，創七年來新高，符合的投資標的難尋；加上保險局對素地、在建工程等都增加資本要求，買越多土地，資本適足率恐受影響；三是不動產評價用租金還原法，升息造成舊有不動產要認列減損，壓力更大。

加上部分公司要保留現金，壽險業者表示，近期大多無人出手，最近一次是11月25日台新人壽以9.74億元，投資台南市商辦，金額並不算大，壽險業者評估若要符合2.72％的投報率，應是廠辦、倉儲或雙北市之外商辦大樓。

新光一號27日亦公告，要辦理基金清算，在公開遴選與議價後，選定不動產標售顧問，第一太平戴維斯負責南京東路三段的新光國際商業大樓、建國北路的台証金融大樓、新光中山大樓；世邦魏理仕則負責新光天母傑仕堡大樓、台南新光三越百貨大樓及新光信義華廈的標售顧問，代表最早屬於新光人壽這幾處不動產，明年可能公開標售，其中最被矚目的是新光天母傑仕堡大樓，被視為有重建頂級豪宅的潛力。

但壽險業者表示，依現行的資本要求及投報率門檻，壽險業者恐怕「買不起」。

因為外界批評壽險資金炒地，金管會自2011年開始設定不動產最低投報率門檻，一開始要求1.875％，2012年正式祭出金六條等，規定素地買入十年不得移轉、商辦五年不得移轉，且最低投報率門檻是依郵政二年定儲小額機動利率加6碼（後已降為5碼），一度高達2.875％，長達三年，後因央行降息及金管會調降門檻，在2016年一度降到2.29％，之後有很長時間停留在2.345％，直到新冠肺炎疫情，全球央行降息，才降到2.095％，今年又因央行升息2.5碼，目前拉回2.72％，是2015年10月之後的新高。

壽險業者表示，這樣的門檻加上現在的不動產價格及難漲的租金，雙北的商辦幾乎買不到，加上很多公司都已採不動產市價法，升息趨勢下易有評價損失，所以投資格外審慎。

相中下波企業總部升級潮，華固建設27日豪砸28.2億元，買下正大尼龍工業位於北市北投奇岩舊廠都更案的3成持分，土地面積1,683.87坪，未來華固將同時扮演地主及合建方角色，將整體開發占地5,875坪的智慧綠能辦公園區，規畫四大棟26～28層樓的頂級辦公大樓，總銷上看400億～500億元，可望是北投及華固歷來規模最大的廠辦開發案。

華固投入28.2億收購正大尼龍北投奇岩舊廠都更案3成持分產權，包括奇岩段五小段525等7筆地號土地1,683.87坪，及舊有廠房建物的3成持分，換算每坪土地交易價格達167.47萬元。

華固總經理洪嘉昇表示，原本整個園區的地主為正大尼龍及正精企業兩家公司，占地達5,875坪，既有舊廠房建物面積9,219.42坪；最近華固已先行參與合建，並簽訂都更開發契約書，華固擔任合建方，全區將啟動都更，可望是北投史上規模最大開發案，都更重建為四大棟頂級辦公大樓。

目前合計地主分回及合建分回的面積，估計華固可分回比達6成以上，未來可對外銷售金額可望提升到250億～300億元。據華固和正大的內部規畫，未來園區會朝向智慧綠能頂辦園區來規畫，每坪售價不會低於北士科，挑戰7字頭以上。

今年華固篤定第十度賺進一股本，未來六年完工交屋量達1,351億元，業績可望有爆發性成長，其中光商辦及廠辦案就多達600億元，包括華固國家置地78億元、華固樂富中心51億元、華固中原置地53億元、南港玉成案109億元、內湖堤頂大道69億元、正大北投都更案250億～300億元，占比近五成，展現看旺商辦市場的信心。


華固簽下正大舊廠土地 北投都更案總銷250億
經濟日報

華固建設（2548）昨（27）日公告與正大集團合建的「北投奇岩都更案」，以28.2億元、每坪土地成交價167.47萬元取得該案土地和建物持分三成，亦即華固該案分回比重提高到六成左右，全案華固可分回銷售金額將超過230億至250億元。

華固今年9月宣布與正大集團開發北投舊廠，該案華固合建分回比例47%至55%，雙方在深化合作關係下，華固昨天公告再以28.2億元向正大集團旗下正大纖維取得該案土地、建物持分30%，換算每坪土地成交均價約167.47萬元，取得土地面積1,683.87坪，華固在新案分回比重提高至六成。

華固指出，全案還需進行都更，初估約兩年，最快2024年後才會推出，總案量挑戰500億元，初估可分回總銷超過230億至250億元。「北投奇岩都更案」基地面積達5,875.15坪，鄰近承德路、公館路、北投路，原是正大集團北投舊廠。

華固先前規劃，將打造園區型之智慧綠能頂級商辦，為地上26至28樓、地下四樓的四大棟高規格商辦。

商仲業者第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，目前台北市鮮少有可對外銷售的全新頂級商辦，北投奇岩周邊更是少有物件可挑選，加上南港商辦行情已上漲一波，該區在比價效應下，價格較南港親民，又是全新有產權標的，對有大型自用總部大樓之買方有吸引力，可望吸引市中心中小企業主或在地科技業買盤。

華固總經理洪嘉昇指出，住宅市場受政策壓抑，明年商用不動產市場表現將優於住宅產品，加上市場需求能見度較高，是多家上市櫃公司投入的主因。

今年房市鬧「三高」，包括房價、房租與裝潢費都創新高；根據最新發布數據，第三季平均購屋總價一二一八．四萬元、十一月租金指數一○七．一四，以及營造業物價指數維持在一三○的高檔水準，顯見今年居住代價是統計以來最沉重的一年。

根據聯徵中心最新統計，今年第三季每戶平均購屋總價約一二一八．四萬元，創歷史新高。十一月全國租金指數一○七．一四也創下歷史新高，且最近三個月的租金年增率都逾二％，反映短期租金上漲腳步較以往更為快速；以已經公布前十一月租金指數推估，全年租金指數漲幅有機會創下二十六年以來新高，今年租金漲勢對租客來說是相當有感的一年。

除租、買的居住成本都攀高外，裝修房屋的成本也明顯增加，且因為缺工，施工時間也拉長；根據主計總處營造工程物價指數，五月達到高峰的一三二．七四，雖然後續未再創高，但仍穩定維持在一三○以上。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，這波原物料、工資等價格上揚，都反映在房價與裝潢費用上，連帶租金也會反映房價走揚而上漲，民眾不管是租或買的負擔都明顯增加；就算政府透過租金補貼降低租屋族的負擔，但過去兩年造價上揚與通膨環境，仍使得居住成本比疫情前高出許多。


今年漲翻天！買房、租房、裝修金額皆創新高
經濟日報

通膨、工料雙漲下，今年不少區域房價仍創新高，租金也持續上揚，租房、買房都愈來愈不容易。根據主計處資料顯示，今年11月全台租金指數為107.14，年增2.1%，創下歷史新高，同時，原物料上漲影響下，近兩年裝潢費用也一路攀高，今年居住代價呈現三高狀況。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波原物料、工資等價格上揚，都反映在房價與裝潢費用上，連帶租金也會反映房價走揚而上漲，整體民眾不管是租還是買的代價都明顯增加。

根據聯徵中心最新統計顯示，今年第3季購屋人平均購買1218.4萬元的房屋，金額創下歷史新高，購屋人為了降低購屋負擔，選擇以30年期房貸，拉長還款時間以求降低每月的房貸負擔。

租金指數方面，今年11月全國租金指數107.14，近三個月租金年增率都達2%以上，反映短期租金上漲腳步較以往更為快速，以目前已經公布前11月的租金指數推估，全年的租金指數漲幅有機會創下26年以來新高，今年租金漲勢對租客來說是相當有感的一年。

今年除了租買的居住成本都攀高外，想要裝修房屋的成本也明顯增加，且因為缺工關係施工的時間也拉長，根據主計處的營造工程物價指數，整體營造工程的物價指數在今年5月達到高峰的132.74，雖然後續指數未創在新高，但仍穩定維持在130以上，最明顯的漲勢則是從2021年開始，反映在裝修工程上也是感受到工料雙漲的壓力。

曾敬德表示，政府還是透過租金補貼方式降低租屋族的負擔，不過過去兩年的造價上揚與通膨環境，都反映在居住的成本上，想要追求好的居住品質，代價的確比疫情前高出許多。

中部實力建商二代徐睿隆，16歲移民加拿大，求學、就業多年後發現，溫哥華氣候宜居、人口持續正成長，再加上穩定政經環境，亞裔人口占比高，他將建築業擴展到當地。2017年，他購地推出10戶別墅受到歡迎，最近又推住宅、店面共126戶兩建案，總銷售金額高達80億元，銷售對象是移居的香港與台灣人。

「加拿大閣睿地產」執行長徐睿隆最近在台中設立辦事處，招攬國人投資海外。房地產業者王耀斗說，投資海外市場首重保障，民眾應先了解建商以往有沒有推案實績及口碑，另外也要考慮畢竟距離遙遠，應了解建商有沒有包租代管、整理及轉售等服務，這樣投資上才有保障。

徐睿隆為了推案，自己常搬家，每個建案地點都親自住過，了解當地環境、生活機能和鄰居。他把台灣注重的服務精神帶到加拿大，讓屋主憑著一張刻有姓名的金屬卡片就可享有特約商店折扣與專屬的私人管家等服務，獲得許多好評。

他說，在溫哥華購買他建案的客戶，台灣人占一半，購買原因多是為了下一代的讀書需求及尋找退休居住環境，他認為當地房地產資訊透明、匯率穩定也是原因之一。

提及創業過程，徐睿隆笑稱：「麻煩從來沒有停止過」，曾為了開發一個建案花上4年時間與當地政府溝通，建築師也換了3個，只為追求建築美感。當溫哥華當地銷售停滯時，他便積極擴展海外市場，更因高度理解客戶需求，讓閣睿地產每個建案的銷售都創下佳績。

這兩年的疫情，徐睿隆認為是一個轉機，像是就有許多來自香港的客戶還要求能盡快交屋，公司從一開始僅有1名會計，至今已有超過60名員工。因為看好溫哥華市場，未來陸續還有推案計畫。

七都「地王」出爐，明年度的七都地王全數衛冕，其中，以永豐銀行分行所在的新竹縣地王，公告現值年漲9.1%，漲勢居七都之冠，台北地王101大樓則以公告現值每坪約654.9萬元傲視全台，可謂「王中之王」。

另，新光三越台中中港店、桃園區的中正復興路口角地，蟬聯17年奪魁，聯袂登七都最「長壽地王」，地位難撼動；不過，新光三越台南中山店，雖然連六年奪冠，但因連霸年數未滿十年，仍是七都資歷最淺地王。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，摘下地王頭銜的土地，幾乎都是商業用途角地，商業區因容積率高，開發效益大，身價相對亮眼，其中台北、新北、台中、台南及高雄地王都有百貨公司進駐，也讓百貨公司成為地王的認證標竿。

觀察七都地王的分布商圈，包括台北、新北、台中與竹縣等四地，都坐落在發展成熟的「中生代重劃區」，使中生代重劃區占據七都地王榜單的半數席次，可說是最熱門的地王製造機。

陳定中分析，中生代重劃區歷經20~40年發展，各項機能相當成熟，加上區段建設多元、市容整齊，於是取代舊市區成為市中心，身價也因而高人一等；即便後續有新興重劃區意圖追趕，短時間內仍受限機能不足，無法與中生代重劃區相比。

七都地王的公告現值調幅方面，只有台北市與新竹縣，地王的公告現值漲幅，高於縣市整體平均調幅。其中新竹縣地王的公告現值，從每坪約84.5萬元，漲到約92.2萬元，年漲9.1%，漲幅不僅遠勝七都其他地王，更比新竹縣整體平均的2.66%高出一大截。

台灣房屋竹北文化直營店長陳熒竺指出，各地公告現值調漲，多半是受重劃區開發、公共建設到位、工商發展活絡所帶動，新竹縣地王所在的竹北市，近年不僅重劃紅利豐厚，生活機能愈來愈完善，加上科技業大舉投資，高科技人才流入，人口增長為全台之冠，所以享有高就業、高所得、高消費的三高優勢，因此公告現值調升幅度為新竹縣之冠。


七都最久、最貴、最菜地王曝 專家揭最強製造機

2023年七都「地王」全數出爐！明年七都地王都是衛冕冠軍，其中永豐銀行分行所在的新竹縣地王，公告現值年漲9.1%，漲勢為七都最狂。台北地王101大樓，公告現值每坪約654.9萬元傲視全台，為地王的「王中之王」。

另外新光三越台中中港店，以及桃園區的中正復興路口角地，雙雙榮登七都最「長壽地王」，累計已蟬聯17年；新光三越台南中山店，雖然連6年奪冠，但因連霸年數未滿10年，仍是七都資歷最菜地王。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，摘下地王頭銜的土地，幾乎都是商業用途的角地，商業區因容積率高，開發效益大，因此身價相對亮眼；其中台北、新北、台中、台南及高雄的地王，都有百貨公司進駐，也讓百貨公司成為地王的認證標竿。

台灣房屋彙整七都地王的分布商圈，包括台北、新北、台中與竹縣等四地，都坐落在發展成熟的「中生代重劃區」，使中生代重劃區佔據七都地王榜單的半數席次，可說是最熱門的地王製造機。

陳定中分析，中生代重劃區歷經約20到40年發展，各項機能成熟，加上區段建設多、市容整齊，取代舊市區成為市中心，身價因而高人一等；即便後續有新興重劃區追趕，短時間內仍受限機能不足，無法與中生代重劃區相比，使中生代重劃區長期盤據地王寶座。

觀察七都地王的公告現值調幅，只有台北市與新竹縣，地王的公告現值漲幅，高於縣市整體平均調幅。其中新竹縣地王的公告現值，從每坪約84.5萬元，漲到約92.2萬元，年漲9.1%，漲幅不僅遠勝七都其他地王，更比新竹縣整體平均的2.66%高出一大截。

台灣房屋竹北文化直營店長陳熒竺指出，各地公告現值調漲的原因，多半是受重劃區開發、公共建設到位、工商發展活絡所帶動，新竹縣地王所在的竹北市，近年百貨公司、影城接連營運，生活機能愈來愈完善，加上科技業大舉投資建廠，高科技人才流入，享有高就業、高所得、高消費的三高優勢，因此公告現值調升的幅度為新竹縣之冠，也讓坐落竹北精華區段的地王出現鮮明漲幅。

各都的地王多已蟬聯10年以上，唯獨台南地王的新光三越僅連霸6年。陳定中表示，台南早年鬧區是中西區的中正路商圈，因此中正路、西門路口的角地，曾長期位居地王；不過近年因市中心轉移，中正路商圈漲勢趨緩，在漲幅跟不上其他區段的情況下，舊地王最終於2018年退位，由新光三越台南中山店登上龍頭至今，才使台南地王的資歷略遜其他都會。

今年房市面臨黑天鵝，下半年買氣由熱轉冷，但建商並未縮手，全年推案量直逼2兆元。

據591新建案統計，今年推案量總銷達1.94兆元，年增逾一成，創歷史新高，包括個案數、戶數均年增一成，而全台新建案開價、成交價都創新高，目前均價已抵達5字頭，年增約一成。

591新建案分析，今年房市多空拉鋸，市場風向難測，加上央行祭出限貸、限期開工等措施，不少已獵地的建商只能向前衝，加上疫情導致營建成本及房價飛漲，才會形成今年「買氣愈冷，推案愈熱」的現象。

各縣市方面，台北市推案總銷達2,393億元，年減20%，是七都中唯一衰退的縣市。591新建案指出，房價過高，目前大坪數產品買氣腰斬，小宅銷況也開始放緩，建商除去化餘屋，也逐漸將重心轉向新北、桃園等地，導致全面量縮。

新北市總銷達4,357億元，年增3％，受惠北市買盤外溢，加上重劃區新案挹注，得以維持熱度，如三重今年在「都廳大院」、「冠德心天匯」等百億元指標案進場，案量突破900億元，為各行政區最高。

桃園今年推案悉數上揚，戶數2.7萬是全台最高，主因除青埔、小檜溪及A7等一級戰區穩定供給，建商開始布局蛋白區，如蘆竹今年有「安美大望」、「築心匯」等指標案進場，案量衝到近400億元。

財政部明（28）日將赴立法院財政委員會報告房地合一稅成效及稅收分配運用效益，今（27）日出爐的書面報告指出，房地合一2.0上路以來，持有房地五年內交易月平均件數減少11.16%，適度抑制短期炒作，不過市場同時有新冠疫情、營建成本上漲、升息等影響，整體成效尚待觀察。

財政部指出，房地合一稅申報案件隨實施時間拉長，逐年增加。

其中，個人房地合一稅申報案件2016年20,493件，2021年增加為103,101 件，2022年截至9月底達85,343件；營利事業105年度1,909件，110年度增加為46,112件。

而財政部推出房地合一2.0後，個人申報交易件數從2021年7月至2022年9月，合計約13.9萬件，其中持有五年內一般房地交易的月平均件數6,713件，較實施前一年（2020年7月至2021年6月）同類案件月平均7,556件，減少約11.16%，顯示房地合一稅2.0 實施後，短期持有交易量已減少。

至於稅收運用方面，財政部表示，房地合一稅自2016年開徵，截至2022年11月止，合計稅收1,124.61億元，扣除10%中央統籌分配款後餘額1,012.15億元，已循預算程序挹注長照基金。

財政部表示，房地合一稅2.0自2021年7月施行以來，不動產短期投機炒作情形已有改善，不過受新冠肺炎疫情、營建成本上漲及升息影響，整體實施成效尚待觀察，財政部將持續關注不動產市場動態，配合政府施政目標，與相關部會通力合作，以助達成目標。

央行公布11月「消費者貸款與建築貸款餘額」，其中國銀房貸餘額為9.32兆，年增率僅7.14%，已是連續8個月下跌，且是2020年8月以來新低，而11月建築貸款餘額為3兆838億元，也創下2019年10月以來新低。

受到升息及政府政策影響，房市交易持續緊縮，根據央行統計，11月房貸餘額為9.32兆元，連68個月創歷史新高，月增約510億元，但年增率下滑7.14%。而代表建商信心的建築貸款餘額則為3.08兆元，連續45個月創歷史新高，月增約260億元，不過年增率也下降11.99%。

建築貸款餘額（土建融資）為建商向銀行申請貸款來購買土地的資金，以及之後的營建費用，前幾年房市景氣熱絡，建商購地信心大增，讓建築貸款持續增高。不過，在政府祭出多項打炒房政策後，且銀行也對不動產授信更加謹慎保守，讓建築融資年增率趨緩，

而房貸餘額為9.32兆，年增率僅7.14%，創2020年8月以來新低，大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，今年央行連續升息，雖然在11月前五大銀行平均房貸利率離2%還有距離，但市場預期升息不會止步，且股市大跌、貨幣緊縮，造成投資止步、自用觀望，房市交易量下降，另一方面央行第三季將存準率調高1碼，銀行緊縮放款量，皆為其原因。

明年平均地權修正案若三讀通過，勢必造成房市波瀾，不過預售個案表現對整體成屋價格影響很有限，成屋市場仍處於價格磨合階段，有顯著區域型降價，交易量才有突破的機會。

打房重手一波波，屋主也急著賣房換現金？樂屋網統計站上帶有「賠售」相關字的待售物件量，結果發現，2022年有降價字的待售物件明顯比2021年來得多，11月相較2021年同期數量更是幾近翻倍！樂屋網分析，儘管部分帶有賠售字的物件可能是房仲業者的促銷手法，但在房市持續衰退下，屋主的降價、議價空間的確都增加了。

樂屋網統計站上待售物件，標題中包含「賠售、賠錢、降價、急售」等降價相關字的待售物件量，結果發現，2021年帶有降價字的待售物件，雖數量上上下下起伏不定，但大約每個月固定3、4百件左右，平均數約為380件，沒有明確增加或減少的趨勢。

但到了2022年，帶有降價字的待售物件數量卻明顯增加，從4月起一路增長就再也沒減少過，8月首度突破500件，10月更是一舉突破600件，相較2021年同期幾乎是翻倍成長的數字，也創下近5年新高。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，以目前清冷的市況來看，此時還願意拿房子出來銷售，有可能是真心想賣的屋主，像是有空間需求不得不賣房的換屋族，或有資金需求，需要重新進行資產配置的置產客都在此列，而房仲業者在刊登此類物件時，也更容易使用賠售的相關字詞來吸引買方目光。

洪安怡認為，不動產這樣兼具投資與消費雙重屬性的產品，本就有很多信心疊加而產生的成交與溢價，但隨著2022年央行連4次升息，讓重貼現率回到2015年9月水準，《平均地權條例》修正草案在立法院內政委員會初審通過，種種訊息都不斷打擊市場信心，建議有剛需的自住客趁此機會勇敢議價，也許會有機會買到比2021年便宜的房子。

冠德企業集團旗下冠德建設、根基營造日前宣布總經理異動，冠德建設原總經理洪錦欽退休，明年1月1日起將由執行副總張勝安、資深特助謝長融擔任總經理，未來將採行雙總經理制，由兩位總經理專業分工，發揮擅長之策略行銷、運營管理面向。

而根基營造原總經理周世選也將退休，明年1月1日起總經理一職則由陳俊明接掌，同樣採行雙總經理制，未來也將與現任黃義芳總經理共同治理。

冠德表示，因應業務需求，未來冠德建設將採雙總經理制，由張勝安、謝長融接掌。新任冠德建設總經理張勝安，具備營建管理相關背景，於冠德建設任職近30年，擅於產業趨勢分析、策略發展、行銷企劃、品牌營造等。

而即將擔任冠德建設總經理、現職為資深特助的謝長融，擁有超過30年的金融資歷，曾任職於多家本土、外商銀行體系總經理、財務高階主管，未來在兩位總經理專業分工、攜手領導下，將帶領冠德建設開創新局、再創高峰。

新任根基營造陳俊明總經理，任職也超過26年，主掌多項指標工程案，從大型工程案到住宅、商場、商辦皆有參與，展現卓越的管理與業務發展能力， 未來也將與現任黃義芳總經理共同治理，帶領根基營造再造佳績。

2022年至今，上海的豪宅市場備受矚目，先是永嘉路老洋房火了，後是單價“天花板”75萬/平方米的華山路889號火了。

2022年下半年至今，上海曾多次出現“豪宅熱”，不少豪宅仲介表示，今年明顯感受到上海豪宅市場的回暖。

CRIC資料顯示，2022年前11月，3000萬以上、5000萬以上二手豪宅成交共460套和113套，同比分別減少15.6%、16.3%。但從月均來看，剔除4、5月兩月後，2022年前11月3000萬以上、5000萬以上二手豪宅月均成交皆已超過去年月均水準。

若把成交總價限定在1億以上，2022年前11月頂豪成交22套，超過2021年同期。

不僅如此，僅剛剛過去的10月及11月，上海單價30萬元/平方米以上二手豪宅就有7套成交，無論是數量還是密度，都較為少見。

一直以來，上海頂豪市場領跑全國。2021年無論是3000萬元/套以上，還是5000萬元/套以上豪宅，上海的成交套數都佔據全國半壁江山。

單價方面更是以75萬/平方米的“天花板”價格一騎絕塵

近期，在梳理上海二手豪宅成交情況時，我們發現，近幾月，上海單價30萬/平方米以上的頂豪出現了集中成交。

CRIC資料顯示，2022年至今上海成交均價30萬平方米以上的二手豪宅共成交9套，與往年相對持平，但從成交分佈來看，今年的成交基本都集中在第四季度。

2022年10月及11月兩月間，均價30萬平方米以上的二手豪宅共成交7套，其中最高的為建國西路695弄，成交單價39萬元/平方米。


從單價來看，建國西路695弄也是2022年至今成交單價最高的項目，但與2021年相比，39萬元/平方米的單價排不進前五。

據不完全統計，2021年成交均價達40萬元/平方米的二手豪宅項目共6套，其中最貴的便是2021年10月成交的華山路889號，單價75萬/平方米，至今仍然牢牢佔據上海豪宅成交紀錄。其次是新樂路16號，單價42.2萬/平方米。

從總價來看，2022年至今成交總價最高的二手豪宅為東郊壹號，總價1.8億元/套。同樣不如2021年同期。

由此看出，2022年雖然10月及11月期間單價30萬元/平方米的二手豪宅出現了集中成交，但無論單價還是總價都與2021年時相比差距較大。集中成交的原因一部分可能是因為二手房網簽延遲，集中在年底最後幾月成交。

不僅單價30萬元/平方米以上的二手豪宅集中成交，從總價來看，上海二手豪宅也呈現出明顯的“翹尾”行情。

CRIC資料顯示，2022年11月，總價5000萬以上二手豪宅單月成交23套，平均每個工作日都有一套以上成交。

從2022年1月至今的整體趨勢來看，下半年至今，上海頂豪市場的成交活躍度出現了明顯提升。

其中，2022年7-8月為一個相對高點，這主要是受4、5月封控影響 ，6月復工複產後豪宅市場出現了集中掛牌現象，從而造成了一波集中成交高峰。隨後便是10月及11月，5000萬以上的豪宅成交明顯翹尾，其中11月成交套數為2021年至今次高，僅低於2021年12月，若以目前的趨勢來看，2022年全年5000萬以上豪宅成交套數或將超過2021年全年。

專做豪宅市場的經紀人小A告訴我們，上海今年下半年至今豪宅市場，尤其是頂豪市場確實比以往火熱，“最大的區別是房源質和量的提升，之前很多客戶是需要專門替他們找房源的，現在有很多很好的房源，原本業主可能是自住或者是留著的好房子，開始入市了。”

小A表示，今年他們店裡成交的2套3000萬/元以上的豪宅，面積都在400平方米以上，其中一個客戶他跟了很久，只要大戶型。

對此，我們也特意對比了2022年至今5000萬以上二手豪宅的成交資料，與2021年11-12月相比，面積確實明顯更大。

CRIC資料顯示，2021年11-12月期間，共成交37套5000萬以上二手豪宅，主力面積段都在300-400平方米之間。到了2022年11月，成交的23套5000萬以上二手豪宅中，有13套面積都在400平方米以上。

造成這種需求變化的原因，一方面是受疫情影響，頂豪買家對於大戶型的偏愛明顯增加，另外一方面也是因為目前一手房市場中高端產品大面積戶型相對較少，這就使得有這些需求的買家最終集中在二手豪宅市場。

2022年馬上就要過去，上海的“豪宅熱”卻依然還在繼續，從目前來看，上海豪宅目前仍然呈現價格穩步微漲的趨勢，不僅僅是二手房市場，上海的新房市場也受中高端項目入市影響，整體成交價格出現了明顯提升，2022年前11月上海商品住宅成交均價均超過6萬元/平方米，漲幅為一線城市中最高。

隨著後疫情時代中高端市場置換需求的釋放，未來一段時間豪宅中大戶型或將成為熱點和趨勢。核心地段尤其是一線城市的高端住宅依然稀缺，可以預見的是，隨著上海整體經濟、生活的恢復，上海豪宅市場也將繼續引領全國。

銀保監會網站12月27日消息顯示，銀保監會黨委書記、主席郭樹清主持召開黨委（擴大）會議，深入學習中央經濟工作會議和中央農村工作會議精神，研究具體貫徹落實措施。

加大金融支持擴內需力度

銀保監會指出，要加大金融支持擴大內需力度。“金融政策要更主動地配合財政政策和社會政策，把支持恢復和擴大消費擺在優先位置。”

具體來看，要加強對餐飲、文旅等受疫情衝擊傳統服務行業特別是小微企業、個體工商戶的金融紓困幫扶。優化消費金融產品服務，鼓勵新能源汽車、綠色家電等大宗商品消費，促進居住消費提升，為新型消費和服務消費提供信貸支援和保險保障。

同時，持續改善新市民金融服務，更好滿足農村轉移人口、新畢業大學生等群體安居樂業需要。豐富金融產品供給，多管道增加居民安全穩定的財產性收入，改善居民家庭資產負債表，增強消費能力。

此外，還要強化對投資的融資保障。推動完善社會領域投融資體制，探索符合條件的醫院、學校、文化、體育、養老、托育等機構借助多種融資工具加快發展。深化供給側結構性改革，支援實施城市更新行動、鄉村建設行動，推動補齊社會事業領域短板。發揮政策性銀行逆週期調節作用，指導商業性銀行保險機構提供配套融資。堅持“兩個毫不動搖”，加大對民間投資、民營企業的金融支援力度。促進暢通國內國際雙迴圈，改進對外貿易信貸和出口信用保險服務，鞏固拓展外貿競爭新優勢。

12月14日，中共中央、國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022-2035年）》（下稱《綱要》），明確指出“十四五”時期實施擴大內需戰略的主要目標：促進消費投資，內需規模實現新突破；完善分配格局，內需潛能不斷釋放；提升供給品質，國內需求得到更好滿足；完善市場體系，激發內需取得明顯成效；暢通經濟迴圈，內需發展效率持續提升。目前各部門配套措施正在陸續落地。

12月15日，國家發改委對標對表《綱要》，印發《“十四五”擴大內需戰略實施方案》，提出全面促進消費，加快消費提質升級；優化投資結構，拓展投資空間；推動城鄉區域協調發展，釋放內需潛能等八方面的重點任務。

支持平臺企業在創造就業中大顯身手

在服務實體經濟方面，銀保監會指出要積極支援建設現代化產業體系。引導金融資源更多向中高端製造業集聚，圍繞先進製造業、戰略性新興產業、傳統產業轉型升級等重點領域，持續增加中長期貸款投放和保險資金投資。

同時，銀保監會表示，要加強對現代化基礎設施和流通體系建設的金融支援，促進數字經濟和現代服務業加快發展。堅持規範和發展並重，支援平臺企業在引領發展、創造就業、國際競爭中大顯身手。

對於科技金融、綠色金融、農村金融等重點領域和薄弱環節，銀保監會表示，要推動“科技—產業—金融”良性迴圈，優化科技金融服務，完善全產業鏈融資支持，繼續推進首台（套）裝備、首批次材料等科技保險試點。支援綠色轉型發展，推動綠色信貸規模持續增長，發展綠色保險。積極助力全面推進鄉村振興，健全農村金融服務體系，推動涉農貸款持續增長、農業保險提標增品擴面。

改善優質房企資產負債，推進村鎮銀行改革重組

防範化解金融風險是金融業永恆的主題，銀保監會表示，未來將繼續堅持“一行一策”“一司一策”，加快推進中小銀行保險機構改革化險。前瞻應對信貸資產品質劣變風險，鼓勵銀行機構加大不良資產處置力度，推動中小銀行加快處置不良貸款試點落地。

對於房地產領域的重大風險化解，要促進金融與房地產正常迴圈，做好“保交樓、保民生、保穩定”工作，滿足房地產市場合理融資需求，改善優質房企資產負債表。堅持“房住不炒”定位，“因城施策”實施差別化住房信貸政策，滿足剛性和改善性住房需求，支持長租房市場建設，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

同時，銀保監會表示，要配合化解地方政府隱性債務風險。堅守私募和公募、投資與信貸、股權與債權的區別，嚴防各類高風險影子銀行死灰復燃，及時查處宣揚“保本高收益”的欺詐行為，嚴厲打擊違法違規金融活動。強化金融穩定保障體系，牢牢守住不發生區域性、系統性金融風險底線。

在持續深化改革擴大開放方面，銀保監會指出，要推動構建多層次、廣覆蓋、差異化的金融機構體系。加快建立中國特色現代金融企業制度，健全金融機構內部治理，防範大股東操縱和內部人控制。

具體到各類金融機構來看，要以轉變省聯社職能為重點加快農信社改革，穩步推進村鎮銀行改革重組。推動保險業回歸本源、專注主業，強化風險保障功能。規範發展第三支柱養老保險。引導信託業發展服務信託、資產管理信託和公益慈善信託等本源業務。督促金融資產管理公司聚焦不良資產處置。堅定不移推進高水準對外開放，堅持“引進來”和“走出去”並舉，穩步擴大規則、規制、管理、標準等制度型開放，提升金融服務共建“一帶一路”水準，積極引入經營穩健、資質優良、專業特色的外資金融機構。

完善現代金融監管，大幅提高違法成本

在加強和完善現代金融監管層面，銀保監會指出，要健全金融法治，完善審慎監管規則。遵循憲法宗旨和立法精神，大幅提高違法違規成本。完善風險預防預警處置機制。

嚴格規範地方金融機構跨區域經營，推動金融機構業務牌照分類分級管理。加快監管數位化智慧化轉型，增強資料分析穿透能力。強化金融消費者合法權益保護，督促銀行保險機構加強投資者適當性管理。

近期，銀保監會密集迎來監管法律法規的修訂、出臺，11月以來，《中華人民共和國銀行業監督管理法（修訂草案徵求意見稿）》《銀行業金融機構國別風險管理辦法（徵求意見稿）》先後完成公開意見的徵求，《商業匯票承兌、貼現與再貼現管理辦法》《銀行保險機構公司治理監管評估辦法》《商業銀行表外業務風險管理辦法》則迎來正式的修訂發佈。

繼月初擬向大廠回族自治縣國宏運營管理有限公司轉讓河北廊坊四項資產後，12月26日，華夏幸福又發佈公告稱，擬向固安產發產業港投資有限公司、固安產發教育投資有限公司轉讓四項資產，總價款合計為9.99億元。

本月兩筆轉讓，總價款達16.92億元，本次資產出售交易則預計產生約700萬元收益。

“撤離”大本營

月內兩筆資產處置，相關項目標的均位於華夏幸福的大本營河北廊坊。

在12月8日的公告中，華夏幸福稱，下屬全資子公司擬向大廠回族自治縣國宏運營管理有限公司轉讓名下所屬產業園等四項資產，總價款合計6.93億元。

據觀點新媒體計算，四項資產涉及工程相關欠款約1.139億元。在華夏幸福的公告中，該次資產出售交易預計對公司產生約為5400萬元虧損。

相較之下，最新出售事項中的四項資產略顯“優質”，涉及工程欠款較少，合計為約0.63億元，且根據華夏幸福初步測算，資產出售交易預計對公司產生約為700萬元收益。

此外，兩筆資產出售的接盤方均為當地國資平臺。

大廠回族自治縣國宏運營管理有限公司主要股東為大廠回族自治縣財政局。

最新事件中的交易對方為固安產發產業港投資有限公司、固安產發教育投資有限公司，兩家公司主要股東均為固安縣國有資產運行服務中心。

地方平臺願意出手，顯然對於華夏幸福的化債之路是一種“減負”，而出售資產的總價款也將繼續投入項目建設之中，這對於企業回款與保交樓又建立起了安全屏障。

資料顯示，華夏幸福今年第三季度實現營收76.16億元，同比增加3.56%；第三季度淨虧損10.21億元；前三季度營業收入219.8億元，同比減少22.67%；前三季度淨虧損15.6億元，經營活動產生的現金流量淨額為16.76億元。

前三季度，華夏幸福銷售面積36.17萬平米，結算面積206.08萬平米；全口徑累計銷售額為103.26億元，同比減少50.2%；權益口徑89.19億元，同比減少46.16%。其中，產業新城園區業務全口徑銷售額21.06億元，房地產開發簽約全口徑銷售額57.53億元。

此次出售固安資產的轉讓價款將專項用於華夏幸福下屬子公司保交房相關支出、回遷安置房建設支出、稅金繳納以及雙方共同同意的其他用途。

而此前出售大廠回族自治縣四項資產的轉讓價款，將專項用於華夏幸福下屬公司開發的房地產開發專案相關支出。

償債與交樓計畫

債務重組方面，12月19日，華夏幸福公佈以下屬公司股權實施債務重組的公告，擬以所持有的下屬公司股權注資搭建“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”，並以新搭建的兩個平臺股權作為償債資源與公司金融債權人及經營債權人實施債務重組。

債權人將以不超過400.39億元債權換取“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”分別不超過49%股權或相應收益權，債權人通過持股平臺間接持有該等股權或相應收益權。

債權人在間接取得“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”股權之日起，參與本次債務重組的債權即視為清償完畢不可撤銷。

退出路徑上，此前則明確後續將全力推動換股平臺資本運作，包括獨立上市、將平臺股權以現金出售、平臺股東與上市公司進行換股交易等。

相關資料顯示，截至2022年11月30日，華夏幸福累計未能如期償還債務金額合計601.76億元，《債務重組計畫》中金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1265.57億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計114.19億元。

華夏幸福根據債務重組相關工作的推進情況，對已簽署《債務重組協定》中適用“兌、抵、接”清償方式的相關債權人已啟動兩批現金兌付安排，合計將兌付金額為19.16億元。

境外美元債券方面，截至12月10日，持有境外美元債券本金總額84.14%的持有人（存續總額為49.6億美元）已簽署境外《重組支援協定》，其中持有原始債券本金13.15億美元持有人選擇將其債權中的部分份額通過以股抵債受償。

值得注意的是，據華夏幸福12月9日發佈的公告顯示，自公司前次披露訴訟、仲裁情況後至2022年11月30日期間，華夏幸福新增發生的訴訟、仲裁事項涉案金額合計為9.78億元。

由於目前案件尚在進展過程中，案件的最終結果存在不確定性，尚無法判斷對華夏幸福本期利潤或以後期間利潤的影響。

9.78億元約占華夏幸福最近一期經審計歸屬于母公司股東的淨資產的15.51%，主要案由則涉及建設工程施工合同糾紛、票據類糾紛、商品房委託代理銷售合同糾紛以及其他糾紛。

案件最終結果的不確定性，也為華夏幸福需面對的債務總額增加了變數。

於是，在資產處置的同時，華夏幸福也欲搭上“定增潮”，盡可能實現“開源”。

12月1日，在證監會宣佈恢復上市房企再融資後不久，華夏幸福即表示，為滿足公司業務發展需要，優化資本結構，穩定財務狀況，進一步推動公司債務風險化解工作，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票。

華夏幸福稱，非公開發行股票的募集資金擬用於與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。

目前，該事項仍處初期籌畫階段。而無論最終結果如何，華夏幸福已在償債路上走了太久，每一次新消息的釋出都牽動著市場。

截至12月27日收盤，華夏幸福收報2.54元，漲0.79%，總市值99.41億元。

12月25日下午，新世界(7.310, 0.06, 0.83%)中國與招商蛇口(12.750, 0.03, 0.24%)聯合發展的上海蘇河璽開盤，本批次270套房源全部售罄，銷售金額超過35億元。

此前11月13日，上海網上房地產公佈了2022年第七批次集中上市新盤一覽表，共計57個新盤，供應面積約190.6萬平方米，合計16060套新房，分佈在浦東、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、臨港14個區域。

據第七批次新房入市名單，招商蘇河璽推出270套84-149平方米公寓，備案均價105200元/平方米，入圍比2.5。

該項目為今年6月拿地，招商以總價62.5億元競得普陀區中山北社區C060202單元B3-16地塊，即為該專案地塊。項目距3、4、7號線鎮坪路站，直線距離約500米。專案規劃建造11棟14-32層高層住宅。主力產品為建面約105-160㎡3-4房。

北京產權交所披露資訊顯示，12月12日，項目公司上海招普置業有限公司增資項目已完成，新世界（瀋陽）房地產開發有限公司，以13.14億元的增資額投資持有了上海招普置業30%的股權。

12月27日，上海證大房地產有限公司宣佈，完成非常重大出售事項及關連交易。

據觀點新媒體瞭解，6月7日，上海證大公告稱，上海證大有條件同意出售及買方有條件同意收購銷售股份，代價為現金人民幣2.25億元。

銷售股份相當於出售Myway Developments Limited的全部已發行股本，及出售上海證大主要於江蘇省海門及南京從事物業開發及投資業務。

上海證大預計，將因出售事項錄得收益（扣除稅項前）約46.55億港元。

於今日公告，上海證大宣佈，所有條件均已獲達成及完成已於12月27日作實。完成後，餘下集團透過證大置業繼續持有海門證大的9.09%股權及南京大拇指的10%股權，及出售集團的成員公司已不再為上海證大附屬公司。

據悉，Myway Developments Limited為上海證大的直接全資附屬公司，該公司持有海門證大約90.91%的股權。海門證大的餘下9.09%股權由證大置業持有，證大置業為上海證大的間接全資附屬公司。

海門證大的主要業務活動為開發海門物業，海門證大亦間接持有南京立方的全部股權，而南京立方持有南京五道口、南京證大三角洲及南京水清木華的全部股權及南京大拇指的90%股權。

南京大拇指的餘下10%股權由證大置業持有，南京立方及其附屬公司的主要業務活動為開發及持有南京物業。

近月連環配股抽水的碧桂園（02007）昨晚公布，獲聯席主席、執董兼控股股東楊惠妍借出50.55億元的免息、無抵押貸款，以支持公司經營發展。本月中楊惠妍才剛配售同系的碧桂園服務（06098）約7%舊股，套現金額正好為50.55億元，意味楊惠妍當日減持碧服「提款」，是為了向碧桂園「輸血」。

涉50.55億免息無抵押貸款

碧桂園表示，昨日與楊惠妍全資擁有的必勝有限公司訂立貸款協議，據此，必勝已同意向碧桂園借出本金額為50.55億元的貸款，以支持集團經營發展。該貸款為免息及無抵押，初始期限為3年1個月，可由訂約雙方於屆滿前以書面形式延長。

雖然楊惠妍屬碧桂園的關連人士，惟根據上市規則第14A.90條，倘公司從關連人士收取的財務資助、按一般商業條款或更佳條款進行，並無以資產作抵押，貸款可獲得完全豁免而無需遵守上市規則的任何申報、年度審閱、公告及獨立股東批准的規定。

碧服於本月11月曾公布，由楊惠妍持有的必勝有限公司，透過配售代理摩通出售碧服共2.37億股予若干獨立投資者，佔碧服已發行股本約7.03%，每股配售價21.33元，較當日收市價折讓10.9%，套現50.55億元。賣股後，楊惠妍持股由43.15%降至36.12%，仍為碧服控股股東。配股後第二個交易日，碧服股價曾重挫17%，至今仍未重返配股價水平。

廣東東莞市取消住房限購。東莞市住房和城鄉建設局等發布通知，莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道及松山湖高新技術產業開發區的新建和二手商品住房，須自買賣合同簽約日起滿3年，或取得不動產權證滿2年方可上市交易的限制，即時起暫停。

今年7月4日，市住房和城鄉建設局已解除大部份地區的限購令，連同今日解禁的地區，意味東莞全域32個鎮街取消住房限購。

藍河控股（00498）公布，有關出售持有江蘇物和休閒項目的 Profit Tycoon（PT）予募股權房地產基金交易失效後，該集團以4.06億元出售PT份及轉讓PT銷售貸款予德祥地產（00199）執行董事兼聯席副主席陳國強及陳仲安各持50％的公司，估計虧損1,920萬元。

該集團指，PT 持有江蘇省南通市如東縣洋口鎮佔地11.42平方公里之土地儲備，其中6.81平方公里屬開發中或已提供服務階段，擁有4個物業包括溫泉酒店、別墅酒店和室內溫泉水上樂園等，截至7月底4個月虧損1﹒19億元，於7月底負債淨額約4.32億元。該集團指，考慮到所持有關物業公平價值重大減值虧損及中國房地產市場前景難言樂觀，出售乃變現投資良機，避免進一步虧損風險。

該集團指，擬將出售所得用於港口、基礎建設、燃氣分銷及物流設施營運；可能出現之潛在投資機會包括物業投資等；償還債務及一般營運資金。有關交易需待股東批准。

美聯集團（01200）公布，根據截至11月30日止11個淨虧損約4.8億元，去年同期淨溢利約1億元，預期截至今年12月31日止年度將錄得綜合淨虧損。

該集團指，預期淨虧損主因香港住宅物業買賣成交量大幅下跌約40％，有機會創自1996年以來的27年新低，受香港受新型冠狀病毒疫情相關限制及措施；利息攀升；放緩推售一手盤；疲弱投資意欲，以及長時間關閉中港邊境等多重不利因素影響所導致。該集團指，已盡力爭取業主們只給予有限度的租金寬減，以及中國大陸之業務受封城及其他與新型冠狀病毒疫情相關措施，以及買家對預售未完工樓盤失去信心所導致之惡劣市場環境所影響。

該集團預期於明年3月底前公布業績。

沿海家園（01124）公布，以總代價8.8億元（人民幣．下同）（約9.57億港元）出售珠海沿海66.67％股權及股東貸款予禹洲集團（01628），料虧損8,874.2萬元（約9,646萬港元）。該集團自本月5日停牌，已申請於今天上午9時起恢復股份買賣。

該集團指，總代價包括收取開發建築面積約4.5萬平方米的北京朝陽區建國門外辦公項目65％股權、開發建築面積約191萬平方米的瀋陽蘇家屯區綜合項目全部股權及1.7億元（約1.85億港元）現金，該集團指，意識到無法再進一步向珠海沿海的上衝住宅項目開發投入任何財務資源，故出售股權，而目前無任何開發建國門外項目及蘇家屯項目之即時計劃，並持有作中長期資本增值之用。於完成後，該集團的項目組合保留10項已竣工待售或將計劃發展的物業項目，而出售所得用作一般營運資金。

打造三大主題區域 利園區大變身

被稱為「銅鑼灣大地主」的希慎興業（00014），去年牽頭購入銅鑼灣加路連山道商業地王後，最新提出把旗下銅鑼灣版圖打造為三大主題區域，並豪擲逾20億元展開為期約4年的升級改造工程，包括利園一期基座升級成高檔品牌旗艦店集中地；希慎廣場亦大變身，加設全新中庭和港島區首個設於商場中的滑板公園等，預計2026年完成。

希慎去年夥拍華懋斥資197.78億元，中標加路連山道大型商業項目。希慎計劃把該地盤連同希慎廣場、利園一期、二期、五期和六期進行升級改造，把整個利園區規劃成三大主題區，其中希慎廣場等發展成引領潮流和充滿活力的城市街區（Urban Vibrancy）；滙聚名店的利園第一、二和五期定為中心區（Town Centre）；利園三期、六期和加路連山道項目則屬綠化休閒的生活公園（Lifestyle Park）。

利園一期多間名店擴至逾萬呎

位於利園區核心的利園一期，希慎興業執行董事及首席營運總監呂幹威透露，其零售基座明年初將開展落成約25年以來最大規模升級工程，多個高檔品牌如Dior、Chanel、路易威登（LV）和愛馬仕（Hermès）將擴展現有店舖規模，每店的面積各增至逾1萬方呎；至於原設於利園五期的卡地亞（Cartier），正進行擴展工程，該舖暫時遷至利園三期營業。

利園一期和二期的租戶組合也會進行重組，利園一期4樓將引入多家高檔食肆，同座8樓和9樓共約3萬方呎的寫字樓樓面則改造成半零售用途，擬引入食肆及美容相關商戶。

港島商場內首設滑板公園

呂幹威指出，現時港鐵銅鑼灣站每天約50萬人次使用，故把鄰近港鐵站的項目定為城市街區，接待旅客和一般消費者等，其中開業約10年的希慎廣場屬於利園區的門戶（Gateway），將會「每2至3層引入不同特色」，例如B1層變成一個聚腳點（Meeting Point）、面積約7000方呎的4樓Urban Park，當中約4000方呎將變成港島首個設於商場內的滑板公園，2023年1月啟用；5樓將設有全新的中庭等。

希慎亦計劃增加旗下項目的連接性，包括把利園多個期數以行人天橋連接，並會接駁加路連山道項目，利園二期和希慎廣場則以地面的有蓋行人通道連接。至於利園一至三期地下停車場會在地底打通，長遠期望可駁通加路連山道項目停車場，涉及共約1200個車位，有望令地面車流減少七成。

行人天橋連接不同期數

對於提出一系列的升級改造工程，呂幹威指出，加路連山道項目提供近110萬方呎的樓面面積，將令整個利園區的樓面面積增加約29%，而該項目以最高標準興建，故決定趁機檢視現有的商廈組合，而在中標加路連山道項目之前，已經決定推展興建行人天橋等計劃，以增加利園區一帶的可步行性（Walkability）。

他形容，升級工程是「利園區嘅定位提升，包括環境、裝修、配套和租戶組合的提升」，希慎資產淨值超過850億元，是次升級改造計劃預算約20多億元，相信長遠有助整個利園區的增值，而現時市場環境較遜色，「做大（規模）裝修嘅機會成本少啲，就盡快做」。

呂幹威稱，希慎旗下零售項目的客源一直以本地客為主，過往內地客只佔三成，但相信本港與內地通關，後市「一定會好過而家」，並相信現今的內地客並非「淨係想買件嘢（商品）」，更為追求深層次旅遊，須考慮零售點有什麼特點和體驗元素。他強調，對國家長遠經濟發展有信心，大灣區亦開始發揮作用，香港作為國家一個重要的城市，看好其前景。

通關消息帶旺 美孚最大功臣

儘管銀行加息繼續困擾樓市，但本港與內地快將通關的利好消息傳出，令樓市氣氛向好，準買家睇樓及入市意欲提升，過去周末兩天（24日至25日）一手及二手交投量都見好轉，一手成交量更按周增加30.8%至17宗。三大代理行之一中原地產統計的十大二手屋苑過去兩天有17宗成交，按周爆升1.83倍，幅度最勁，荔枝角美孚新邨成為最大功臣，兩天共佔5宗買賣。

中原地產統計的十大屋苑，過去兩天錄得17宗成交，創18周新高，按周勁升1.83倍；聖誕4天長假期（24日至27日）則錄約32宗買賣，創2010年後聖誕長假期成交新高。

中原：小陽春已確定

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，中港兩地陸續放寬防疫措施，聖誕前已傳出通關利好消息，刺激準買家四出睇樓比較，不少準買家入市心態轉為正面，並加快入市步伐。同時，因一手市場未有大型新盤推出，不少購買力回流二手市場，料明年經濟及樓市會逐步踏上復常之路，相信樓市小陽春已確定，若落實通關，樓價有望成功尋底。

據美聯物業分行統計，十大二手指標屋苑周末兩天錄得約18宗買賣，按周升約38.5%；聖誕4天長假則錄得約32宗買賣，較去年聖誕3天假期的17宗多88.2%。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，短期內中港兩地可望有序通關，有利本港經濟盡快復常，為樓市重新注入動力。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，綜合利嘉閣地產分行網絡數據，過去周末兩日十大指標屋苑錄得12宗成交，按周增加50%；聖誕節4天長假則有21宗買賣。當長假期結束，外遊人士陸續返港，加上通關後國內遊客入市，相信成交量會進一步回升。

據三大代理行統計，周末兩天或4天聖誕長假，美孚新邨的成交量都是十大屋苑之冠，中原統計兩天有5宗成交，4天則有10宗；美聯統計兩天佔6宗買賣，4天則錄得10宗。

中原地產分區營業經理馮健平透露，美孚新邨早前交投較平淡，惟過去4天爆增，主要是呎價已回落到萬多元水平，因此受買家青睞。新近成交有4期百老匯街89號低層B室，實用面積914方呎，3房間隔，原先以980萬元放盤，議價後終以920萬元沽出，呎價10066元。原業主早於2017年5月以960萬元購入單位，持貨5年，賬面蝕約40萬元或4.2%。

美孚大單位吸引換樓買家

美聯物業區域聯席董事邱漢榮分析，美孚新邨過去4日成交的10宗買賣，有8宗屬3房大單位，反映市場換樓需求增加，而該屋苑這類大單位售價已回落至吸引水平，今年初3房戶入場費為850萬元，最近跌至約700萬元，足足平150萬元。

對於中港通關後經濟快將復常，香港置業分行區域營業董事范文濤謂，由於本周仍有不少市民外遊，相信通關因素在下周才反映，但認為業主大多只會收窄議價空間，買家則會加快入市。

本港有望於2023年1月中前落實與內地有序地逐步通關。美聯集團（01200）主席黃建業預料，明年初本港樓市交投持續波動，農曆新年後或會出現「小陽春」，惟短期內交投仍然未能復甦至高峰，樓價反彈力度也有限，估計明年全年樓價將會上升5%。

黃建業指出，2022年即將完結，今年樓市飽受「四高（疫情高峰、息口高企、移民高峰及租金高昂）、四低（整體成交量低、註冊金額低、新盤成交量低及樓價低）」八大負面因素夾擊，導致該行出現史無前例的重大虧損，唯有即時採取減舖及讓前線員工自然流失等行動，力爭未來「化蝕為盈」。

儘管中港兩地快將通關，現時已有部分新香港人及「聰明錢」偷步入市「執筍盤」，但他認為通關太遲，樓市復甦需時，2023年初本港樓市交投料持續波動，農曆年後或會因購買力累積，以及新盤加快推售而出現「小陽春」。不過，中港通關吸引內地人來港買樓，同時令部分滯留內地的業主來港放賣單位，或抵消部分通關動力，買賣雙方料觀望2月公布的《財政預算案》，樓市有機會回歸沉寂。

買賣短期難達以往高峰

他預計，明年一手成交量將按年急升約七成半至1.6萬宗，帶動二手成交按年增加約三成半，有望達至5萬宗，升幅看似顯著，但主要是基於「低基數效應」，相信短期內交投未復甦至高峰。明年樓價將先「尋底橫行」，待站穩並找到有力的「支持點」後，才有機會慢慢重拾升軌。可惜樓市冰封過久，相信短期反彈力度有限，暫時難復往昔繁榮期，故估計明年全年樓價升5%。

黃建業強調，本港樓市要徹底復常，仍需等待中港全面通關、經濟復甦、市民信心恢復，以及息口見頂。當中息口為樓市轉勢重要訊號，息口一旦確認回落，即是本港樓市反彈之時。

消費市道升溫，聖誕長假商場生意額增加，新地（00016）旗下主要商場營業額按年錄得20%升幅。

新地（00016）執行董事馮秀炎表示，隨着防疫、檢疫措施及社交距離逐步放寬，加上聖誕傳統消費旺季，集團旗下包括觀塘apm及大埔超級城等15大商場，推出一系列消費優惠，成功帶動營業額及人流按年升20%。

馮秀炎指出，15大商場推出多項節慶活動，並夥拍100個人氣品牌推聖誕感謝日等優惠，成功刺激本地消費氣氛，部分中式餐飲聖誕高峰期生意升幅超過30%。

另外，新地代理董事鍾秀蓮稱，旗下包括將軍澳東港城及上水廣場等12大商場在4天聖誕長假營業額按年增加20%，人流按年升15%，整體銷情逐漸重拾疫前水平。今年聖誕及新春相隔不足一個月，預料整個1月市民的消費情緒將繼續高漲，加上通關有望，新春銷情將持續向好，預料新春營業額可錄得雙位數字升幅。

新地代理租務部副總經理許嘉雯謂，沙田新城市廣場斥資1500萬元打造的大型節日布置廣受市民歡迎，帶動商場人流按年上升15%，整體商戶營業額則按年增20%。

本財年賣地收入暫246億跌7成 啟德大嶼山地料推

政府本財政年度首3季私樓土地供應已達標9成，預期下季政府或減慢推地，留力下財政年度推出。本財年全年供應料逾1.3萬伙，有望超額達標，惟賣地收入按年下跌7成，創近年新低水平。

連同將在下周五（2023年1月6日）截標的赤柱豪宅地，政府今年首3個季度，合共推出8幅住宅官地，合共5,370伙供應，大部分來自早前批出的啟德第2A區及屯門大欖兩幅流標後重推的地皮，佔供應量7成，反映其餘地皮均以中小型用地為主。以政府賣地（涉5,370伙），加上約3,925伙的「一鐵一局」供應、逾2,600伙來自私人重建及補地價的供應，今年度首3季整體私樓土地供應約1.19萬伙，較全年度土地供應目標1.29萬伙，達標逾9成。

目前賣地表上，仍有啟德、荃灣及屯門等多幅規模較大的住宅地可供推出，可供興建近5,000伙。市場估計，當局或在下季減慢推地，留力讓部分住宅地滾存至下年度（2022/23年度）賣地表內。

本財年總地價收入 估約900億

繼長實 （01113） 早前以87億元、每呎約6,138元投得啟德第2A區4號、5（B）號及10號地盤後，比鄰的第2A區2及3號地盤亦有機會乘勢在下季推出。該幅地皮可建樓面約98.8萬平方呎，預計可建約1,400伙，最新估值約59.3億元起。

連同另一幅大嶼山長沙洋房用地，估計下季賣地計劃提供約1,450伙，按季減少6成，2022/23年度全年估計私人住宅用地供應至少1.33萬伙，較目標1.29萬伙多出逾3%，有望達標。

私樓土地供應雖達標，惟受到地價大跌影響，今年首3個季度政府賣地收入僅得246.4億元，相較去年同期的883億元，按年下跌7成，連同346億元的補地價收入，目前總地價收入約592.4億元，約相等於政府預算整個年度1,200億元地價收入的一半。

即使連同尚未推出的赤柱、啟德等地皮，估計最終政府賣地收入約510億元，較去年度全年度賣地944億元跌46%，預計將會創2015/16年度錄得433億元後、近7個年度新低，而連同補地價計算，整體地價收入料有850億至900億元，較政府預算1,200億元約達標7成至7成半。

過去幾年政府有大型商業地推出，以撑起賣地收入，惟今個財年至今，當局只批出觀塘安達臣兩幅商業地，僅貢獻約10億元地價。至於賣地表內旺角洗衣街及啟德商業地會否趁下季推出，料引起市場關注。

受第5波疫情、加息陰霾夾擊，加上近3年來旅客幾乎絕迹於港，拖累今年商業市道表現，令到政府推出商業地時亦可謂「步步為營」。本財年至今，政府僅分別批出安達臣兩商業地予領展 （00823） 及新地 （00016） ，涉資共10.62億元。

旺角洗衣街地 估值達114億

環顧今個財年尚有2幅商業地（政府招標形式）待推，當中較矚目的是旺角洗衣街與亞皆老街交界商業地，地皮比鄰旺角東站，總樓面高達約152.4萬平方呎，該地最新估值約106.7億至114.3億元。另一幅商業地則為啟德第2A區1號地盤，其最新估值介乎約56.8億至127.8億元。雖兩幅商業地的最新市場估值均較年初的大幅調低，但若成功於下季出售，料可為庫房增加逾百多億元賣地收入。

而中港兩地有望在1月中前落實通關，預期商業及零售市道有望好轉，故不排除會趁下季推出前述商業地。

事實上，市建局觀塘市中心第4及5區商業項目亦將於下月11日（周三）截標，該幅地皮規模較上述的兩幅商業地更大，估值約86.6億至120億元，相信其招標反應及中標結果，亦頗有參考作用。

觀塘近年發展成新的商業區，未來有不少大型商業項目落成，涉及約650萬平方呎樓面，當中新地 （00016） 旗下巧明街綜合商業項目「The Millennity」，將會提供約115萬平方呎樓面。

The Millennity率先登場 規模如apm

觀塘目前有The Millennity、市建局觀塘市中心第4、5區重建，以及伯恩光學楊建文家族旗下業發工業大廈合共3個規模較大的重建項目，再連同有待政府推出的觀塘行動區等3個商業地，未來單是這6個項目已經提供接近650萬平方呎商業樓面。

最先登場屬於已經落成的The Millennity，項目由新地與系內載通國際 （00062） 合作發展，由2座大樓組成，各提供20層高甲級寫字樓，總樓面約65萬平方呎，基座為10層高大型商場，佔地約50萬平方呎，規模與apm相若。項目地庫4層停車場共設有近400個車位，當中配備電動汽車充電系統。

積金局已預租8萬呎樓面

The Millennity前身為九巴車廠，由九巴於2009年以約9.8億元將其轉售予母公司載通，翌年新地以約4.9億元購入一半權益，至2016年8月新地再斥約43.05億元為項目完成補地價，當時每呎補地價約3,743元。項目位置鄰近港鐵觀塘站及牛頭角站，亦有行人天橋接駁至創紀之城6期。據指公營機構積金局早前已經預租The Millennity約8萬平方呎樓面，呎租料約30元。

The Millennity過往被視為新地觀塘商業王國「創紀之城（Millennium City）」的第8期，新地早在上世紀80、90年代開始，已經在觀塘將商廈、車廠打造成商廈群，最早完成的觀塘道388號創紀之城1期，前身亦為九巴車廠，早在1998年已經落成，由2幢30層高商廈組成，總樓面約123萬平方呎。

及後，由2000年開始陸續有創紀之城第2至7期落成（不設第4期），當中規模最大為比鄰港鐵觀塘站的創紀之城5期，總樓面面積約134萬平方呎，包括約74萬平方呎的商廈及基座60萬平方呎商場組成，商場部分命名為「apm」。

舊樓具收購價值，往往成為搶手貨。有「文青街」之稱的太子大南街一個舊樓銀主盤，開價255萬拍賣，每呎4521元，低市價29%。

忠誠拍賣行發言人表示，大南街135號7樓連天台，面積各為564方呎，開價255萬，平均每呎4521元（未計天台），銀行估價360萬，開價低估價29%，單位由長情業主於1984年6月以6萬購入，惟近年多番將物業抵押借貸，最終淪為銀主盤。他續說，該幢舊樓約8層高，具收購價值，買家可邊收租邊博收購，若翻新單位及作分間，料月租1萬餘元。大南街135號於1964年7月落成，樓高8層，地鋪及7個住宅，周邊舊樓林立，具重建價值。位處該舊樓對面的大南街122及124號，1962年落成。今年2月8個住宅被收購，每伙介乎882.9萬至890.9萬，每呎約1.35萬至1.36萬。

翠華銀主盤低估價25%拍賣

上述舊樓明天由忠誠，同場共有12項物業供競投。普縉於本周四（29日）拍賣2項物業，其中，何文田亞皆老街128號翠華大廈6樓銀主盤，面積1528方呎，開價1500萬，較銀行估價2000萬低25%。大嶼山愉景灣蘅峰霞暉閣9樓A室，約755呎，屬減價「翻叮」業主盤，面積約755呎，開價由早前650萬減至580萬，平均呎價7682元，低銀行估價20%。

由馬主鄭俊基持有的灣仔駱克道399號地鋪，建築面積約1200方呎，門闊18呎半，以每月約9.4萬承租，平均呎租78元，新租客為來自佐敦的串燒店川燒，與舊租客麵店夏銘記租金相若。鄭俊基早於2004年以1270萬購入物業，現租金與舊租相若，回報逾8厘。
平均呎租78元

喜來登旺鋪顧問廖靜萍表示，上址位於介乎馬師道至堅拿道西一段駱克道，該地段變身特色食街，相較崇光百貨附近的駱克道，以往鋪租貴重，過去一年最平入場僅10萬，租金急跌60%至70%，「食街段」有辣椒蟹、日式拉麵、韓國料理、湘菜及受年輕人喜愛的串燒啤酒鋪，鋪租硬淨。
租客看中通關在望

川燒看中香港與內地通關在望，擴充業務，該鋪兼備生財工具兼可免費轉讓食肆牌照。

喜來登旺鋪主席任永賢預計，內地宣布於1月8日開放通關，出入境免核酸檢測及隔離，零售連鎖店立即出動尋鋪，銅鑼灣、旺角及尖沙嘴成為租鋪目標。他預期，農曆年後，90%吉鋪於4個月內被搶租，一綫鋪租升30%至40%，預期整體鋪位租售價三個月內升15%至30%。內地政府着緊經濟，期望財爺陳茂波撤銷辣稅，吸引人才來港就業及置業。

工廈用途廣泛，呎價相較商廈及鋪位相宜，疫市下仍然受捧，小瀝源沙田工業中心一籃子工廈連車位放售，意向價1.9億，平均每呎約6506元。

每方呎售價6506元

美聯工商助理營業董事陳德倫表示，小瀝源源順圍5至7號沙田工業中心A座5樓全層連3、4樓工作室平台及車位之放售事宜，面積約29206方呎，業主意向價約1.9億，每方呎約6506元。陳氏表示，該單位間隔方正，設獨立冷氣，樓底高約15呎5吋，樓面每方呎負重約200磅。大廈配備2部客梯及3部貨梯，設停車場及貨台，可入45呎大櫃，沙田工業中心位處傳統工業區，工廈林立，加上距離新興商貿區石門只需步行約7分鐘，配套齊全。物業鄰近大老山隧道及第一城港鐵站。

衍生集團4年前1.58億購入

上述物業由從事藥業的上市公司衍生集團2018年4月以1.58億購入，現時意向價較4年前購入價高3200萬或20% ，據衍生購入時公告指，公司計畫把部分物業用作倉庫，餘下部分物業用作生產廠房。

該廈是由新地發展，興勝創建集團早年購入該廈大量樓面，並於近年拆售，自屯馬綫通車後，附近工商廈物業受注目。