據實價登錄，今年9月成交一筆宜蘭縣礁溪鄉公園段489.16坪土地交易，總價共2.1億元，換算每坪約42.9萬元，無貸款購置，創下礁溪今年最高總價的純土地交易。經查，買方為福里建設股份有限公司，其負責人為蕭琦晃。據悉，過去媒體報導稱蕭琦晃就是繼承過世的福華集團二代之老六廖德修的密友。

據悉，蕭琦晃原本是福華飯店的櫃台員工，後獲得廖德修賞識，提拔成為特助，廖德修過世後，因膝下無子女，妻子也早一步過世，便接手廖德修生前50億元資產，包括福里建設公司的股權、北市慶城街「福里花園大廈」、陽明山、日本、美國等地的房地產。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，礁溪屬於觀光城鎮，加上購置方背景，推測短期目標應還是以旅宿為主，尤其這幾年的住宅房市不被看好，礁溪也沒有住宅產品投資市場，若要論及回在地買盤，供需上更沒有推新案可使力的空間，還會受限各式各樣的打房規範，包括限期開工、建商與買方的貸款條件上也都不好等窘況。

陳炳辰認為，即便當地多有旅宿業種競爭，但在疫情與觀光情勢逐步明朗，多元拓展本館以外的分館，甚至做出如頂級商旅，或高檔餐廳等區隔化，都會是高價獵地的考量。

交通要道是買房重要的考量要件，分析台中市中山高6個交流道周邊房價，豐原／神岡交流道以親民房價、不易堵車、商圈成熟、公設完善等優勢成為「房市潛力股」，相比蛋黃區房價每坪可省10萬至40萬元，吸引許多民眾購屋置產。

業界分析，國道中山高台中地區交流道從北到南周邊房價：后里／外埔交流道與豐原／神岡交流道，預售新案每坪單價約32萬至35萬元，房價雖已站穩3字頭，但房價仍處在低基期，生活機能兩區相較，豐原發展更豐富且成熟。

中清/大雅交流道周邊房價，大雅每坪已到40幾萬元，中清路靠近水湳一帶房價每坪約50萬至60萬元；靠近中科一帶，房價也要50萬至60萬元。

中港交流道周邊則是七期與12期，房價最貴，每坪約60萬至80萬元。南屯交流道下的單元二周邊房價，也是每坪約50萬至60萬元；即使是臨近精科的嶺東大學一帶，房價也來到40萬至43萬元。最南側的烏日交流道，周邊房價亦站穩4字頭。

「買房不難、換個角度思考！」豐原房仲業者分析，台中都會發展快速，市區生活機能成熟的區域房價不斷創新高，塞車在市中心也是常見之事。住市中心，可能上下班的交通時間反而更長，因此每天上下班能否快速到家，反而是一般購屋者最關心的事。

簡單講，就是上下班方便、生活便利才是好地段，反觀居住在國道豐原交流道周邊，上下班便利，不堵車，大幅省下時間也讓購屋款更為親民經濟，讓生活更輕鬆愜意。

整體來看，豐原／神岡交流道周邊房價屬台中市六大交流道最低，學校、公園、商圈多，是最具發展潛力的城區。加上「國道1號增設銜接台74線系統交流道工程」目前正在施工中，完工後，屆時東、西、南、北向往來更便利，民眾將來生活脈動會更加倚賴這些主要幹道。

市調指出，以目前豐原／神岡交流道周邊最熱門的預售大樓案「昌祐豐上」為例，訴求豐原門戶，開車1分鐘即到中正商圈、2分鐘豐原交流道、3分鐘可聯接豐原大道，15分鐘可到台中市區的新光三越商圈，即使到中科上班也是15分鐘左右車程。

由於上下班交通相當便捷，因此吸引許多中科台中園區、后科園區，以及大雅、水湳、豐洲工業區的上班族一圓成家夢。

另外，「昌祐豐上」基地四面臨路，規劃出戶戶邊間、良好通風採光，推出37至42坪、3至4房的適居空間，正對公園及河岸綠園道，也很適合三代同堂或退休族入手。

中央社

新北市不動產開發商業同業公會副理事長黃文辰表示，房市今年面臨升息、工料雙漲等影響，交易進入冷靜期，大坪數物件買氣降，房價可能會朝較合理方向調整，北部小宅化是趨勢。
新潤機構旗下新潤興業今天與媒體會面，身兼新潤機構董事長的黃文辰受訪時表示，台灣是出口導向的國家，預估未來總體經濟是「溫」，房地產不會像以前那麼熱，房市也較不會見到無序開價的情況。

談到立法院日前初審通過平均地權條例部分條文修正草案，限制換約轉售，並將私法人購屋改為許可制且5年內不得轉移，黃文辰認為，政府應該要有排他條款，避免有資金緊急需求的一般賣家受阻。

房價部分，黃文辰指出，高房價影響買氣，建商也會因應調整，預估接下來開價會朝較合理的方向調整，買家則會以總價較低的小坪數物件交易為主，預估北部地區將朝小宅化趨勢發展。

新潤興業以布局北台灣為主，董事長郭長庚表示，今年旗下位於新北、桃園市的9大建案穩健銷售，合計總銷金額新台幣199億元，平均銷售率逾7成，陸續隨完工交屋貢獻未來營收。

展望後市，新潤興業表示，2023年將有5大建案進入完工交屋期、總銷金額70.8億元，2024年3大儲備交屋建案、合計總銷金額約76.2億元，2025年3大建案總銷金額約103億元。

統計2023年至2026年，新潤興業在手完工交屋儲備量355億元，公司持續穩健布局北台灣自住市場，中長期營收動能來源無虞。

政府修法限制預售屋換約，讓部分消費者開始考慮買新成屋，但新成屋有比賣「未來價」的預售屋便宜很多嗎？

根據住展雜誌統計2022年12月底預售屋、新成屋成交均價，目前宜蘭縣新成屋平均成交價比預售屋建案一坪貴5.2萬元，北台灣其他縣市如台北市、新北市、桃園市、基隆市、新竹縣市，則是預售屋建案平均成交價高於新成屋建案，價差最大為新竹縣市5.1萬元，最小為基隆市，一坪僅差2,000元。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，預售屋限制換約的討論，有望提升新成屋對消費者的吸引力，但目前北北桃基預售屋、新成屋價差都不到3萬元／坪，加上不少成屋是預售完工後的重推案，可售戶別有限且偏大，對預算相對少、期待購買小坪數單位的購屋族來說，預售屋建案現階段為止仍具備產品選擇多、購屋門檻相對低、付款壓力較小等優點。

從北台灣各縣市來看，價差最大的是宜蘭縣，預售屋平均成交單價約22.2萬元，新成屋則來到27.4萬元，新成屋較預售屋單價貴5.2萬元，價差達23.4％。原因包括在地購屋族更青睞新成屋，以及單價較高的透天建案多採先建後售模式。

價差最小的縣市則是基隆市，預售屋平均一坪約24.7萬元，新成屋24.5萬元，一坪僅差2,000元，價差0.81％。

至於北台灣三直轄市，台北市預售屋建案均價約每坪107.6萬元，新成屋建案均價則104.8萬元，預售屋比新成屋貴約2.8萬元，價差約2.67％。新北市預售屋成交均價約48.7萬元、新成屋47.8萬元，兩者僅差9,000元，價差1.88％。桃園市預售屋成交均價32萬元，較新成屋貴2.4萬元，價差達8.1％。

近年變化最大的，還屬新竹縣市。2021年12月時，新竹地區還是新成屋建案價位比較高，平均成交價較預售屋一坪貴2.7萬元，不過到了2022年12月，預售屋建案成交均價已經來到39.1萬元，將新成屋建案34萬元的價格甩在後頭，兩者相差5.1萬元，價差約15％。預售、新成屋建案價位翻轉，主要與建商往二、三線地區推出預售屋建案，及精華區買盤外溢有關。

成采錡表示，預售屋限制換約預期短期內將壓抑預售屋市場買氣，長期則使預售屋推案量減，部分買盤轉往成屋市場，但成屋供給正面臨兩大不利因素，一是營建業缺工問題未解，工地延遲完工情形仍常見，二是房地合一2.0實施衍生5年重稅閉鎖期，限制二手市場的成屋委售量。若成屋供給未能及時釋出，則一波波被政策逼進成屋市場的需求，恐成為成屋價格的一大支撐。


預售屋太貴買新成屋較划算？專家：每坪差不到3萬元
聯合報

政府修法限制預售屋換約，讓部分消費者開始考慮買新成屋，但新成屋有比賣「未來價」的預售屋便宜很多嗎？根據住展雜誌統計2022年12月底預售屋、新成屋成交均價，目前宜蘭縣新成屋平均成交價比預售屋每坪貴5.2萬元，北台灣的台北市、新北市、桃園市、基隆市、新竹縣市，則是預售屋平均成交價高於新成屋，價差最大為新竹縣市的每坪5.1萬元，最小為基隆市，僅差每坪2000元。目前北北桃基預售屋、新成屋價差都不到每坪3萬元。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，預售屋限制換約的討論，有望提升新成屋對消費者的吸引力，但目前北北桃基預售屋、新成屋價差都不到3萬元，對預算相對少、期待購買小坪數單位的購屋族來說，預售屋建案仍具備產品選擇多、購屋門檻相對低、付款壓力較小等優點。

成采錡表示，預售屋限制換約短期內將壓抑市場買氣，長期則使預售屋推案量減，部分買盤轉往成屋市場，可是成屋供給正面臨兩大不利因素，一是營建業缺工問題未解，工地延遲完工情形仍常見，二是房地合一2.0實施衍生5年重稅閉鎖期，限制二手市場的成屋委售量。若成屋供給未能及時釋出，則一波波被政策逼進成屋市場的需求，恐成為成屋價格的一大支撐。

年終盤點今年台中房市表現，下半年明顯受到全球經濟局勢、大環境升息、政府打炒房等影響，房市交易熱度相較上半年冷靜，成交速度變緩、來客量少等市場訊息時有耳聞，但仍有個案憑藉超強地段優勢與卓越產品力，在區域推案中異軍突起，銷售成績亮眼。
實價資料顯示，北區預售案「達麗冶翠」今年下半年至今已登錄了153筆交易，在北區預售大樓交易市佔率達83.97%，其他區域表現突出新案還有西屯區「國雄無双」，已登錄了153戶、北屯區「寶輝THE SPRINGS」登錄110戶等，足見品牌建商當道，個案表現態勢明顯。

市場分析指出，各案場來客看似較少，但來客質量與購屋精準度都明顯提高，再加上台中市場是以自住客為主的市場，地段、環境、建商品牌等要素都屬上乘的產品，自然會受自住客重視，甚至下手購屋。

細細探究全台中各區域，又以北區推案、討論話題最為熱絡，線上指標個案以「達麗冶翠」、「老佛爺」為首，後續即將進場的建案還有磐鈺營建機構科博館新案「草間.漫漫」、亞昕國際忠明路新案等，以及有台中最神秘豪宅建商之稱的長安建設，也已搶進北區，大手筆購入三塊土地，新案蓄勢待發。

為何品牌建商都鍾情北區？北區生活機能發展成熟，千米育德園道連接科博館特區與勤美商圈，再加上中國醫藥大學、北區國民運動中心、中正公園、中山堂等多元建設，加上涵蓋從幼稚園到研究所的明星學區，集合了休閒娛樂、藝文場域、健康醫療等生活優勢，區域氣質最優越，難怪北區區域客不想搬家，外來族群也積極想搬進北區。

值得一提的是，北區購屋主力就是中國醫藥大學為首、人數眾多的醫護族群，因工作時間長、壓力大，自然習慣就近找房，更因收入優渥穩定，對於建案選擇上也更挑惕，以「達麗冶翠」為例，該案位於育德綠園道首排，是目前園道首排唯二的新案，也是市場上目前離中國醫藥大學最近的新案，配備方面，該案邀請澳洲頂尖建築設計PTW擘劃，打造最具地標性的特色建築，地段、產品都屬絕版之作，格外受到醫護族群青睞。

台積電及ASML相繼進駐台南，高科技半導體聚落已成型，受惠科技話題帶動菁英人才移居台南，市中心快速繁榮發展，台南被全台市場點名最具開發前景的地區。隨著台南市中心發展密度增加，北區及中西區土地已開發飽和，南市府也積極推動土地活化，位在東區的「台南副都心」重劃區未來發展，最為受到矚目。

「富」都心房市題材從北到南全台持續發酵，受惠於北市信義計畫區外溢效應的南港區，從9字頭漲至每坪120萬起；新莊副都心匯聚捷運線及中央合署辦公大樓利多加持，一路起漲到今年挑戰7字頭行情，而中台灣超豪宅聚落七期旁的水湳經貿園區，單價喊出48-56萬元刷新區域房價，而下一個起漲行情，市場點名「台南東區副都心計畫」，將正式進入起漲點！

匯聚300億未來建設紅利，中央、地方與民間企業，打造南台灣翻版的信義計畫區，不同於一般重劃區偏遠印象，總面積約110公頃，「台南副都心」重劃區座落東區核心地段，周邊擁有超級百貨「南紡購物中心」匯聚國際一線品牌專櫃，更驗證了富人居的稱號。

台南市府積極推動地上權招商案，斥資293.6億元的台南鐵路地下化將於新都心段設置「南臺南車站」，媲美台北市信義計畫區、台中市七期的發展模式，卻擁有台北、台中沒有的特殊優勢，如10公頃的巴克禮森林公園、9.8公頃的國立科學未來館，將結合南台南車站、商場、交通轉運站及捷運等都市機能，連結週邊臺南市立臺南文化中心，建構城市副都心計畫，堪稱精華中的精華。

達麗建設慧眼選地台南東區副都心，打造世界級的日系美學造極住宅。
達麗建設慧眼選地台南東區副都心，打造世界級的日系美學造極住宅。
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達麗建設帶著北、中台灣副都心開發經驗，以未來新設「南台南車站」為核心地段，串連台南市文化中心與巴克禮森林公園旁。將推出3000坪以上的大規模造鎮式預售開發案「松丹達麗」，跨國力邀日本建築巨丹下憲孝，讓台南東區第一次擁有世界級的日系美學造極住宅，以市場最搶手主流21-36坪、2-3房產品，具自住與置產價值。

上曜建設（1316）昨（29）日在法說會上表示，今、明兩年在「湖美帝璟」交屋入帳下，營運有撐；目前手中可入帳建案共九筆，可入帳金額逾300億元，明年起至2028年業績無虞。

上曜表示，該公司布局大台南地區建案共有14筆，今年有總銷14億元、近完銷的「梅菲爾」已交屋入帳；「湖美帝璟」已陸續交屋。

建築業領導品牌冠德建設，依循著「誠信、服務、創新、永續」的經營理念不斷前進。領先台灣建築業界，率先建立ESG策略藍圖，導入ESG永續發展概念，結合最新科技設備，積極制定包括綠色家園、綠色營造的智慧城市。

成立40多年的冠德建設，以台灣ESG 續建築先行者的專業優勢，陸續拿下「台北車站特定專用區E1、E2街廓公辦都市更新案」、「台北市南港台電北儲案」，以及230億元國家級行政園區「台北市行二行三公辦都更案」。

無論是史上最大的「台北車站特定專用區E1、E2街廓公辦都市更新案」，還是台北市都更中心第一個完工的公辦都更案「冠德大直湛」，冠德建設都是以永續為核心，延續全台公辦都更最早的成功經驗，以商辦、住宅、商業設施多元化全方位開發。以最大化開放空間、新型態行政園區、新趨勢綠色營建方式，打造符合ESG永續生活的綠色家園、智慧城市與幸福社會，串起城市軸線的新樣貌。

台灣 ESG 永續建築先行者

不只是政府信任的建築品牌，冠德建設「只挑最好」的地段選擇學，更是奠定冠德建設豪宅品牌的主要基礎。無論是坐落於松勇路、松德路信義計畫區中的「冠德信義」，位在羅斯福路三段上、緊鄰捷運台電大樓站的「冠德羅斯福」，還是結合行政中心、運動中心、住宅與商辦的微型都心「冠德創新殿」，以及位在兼具豪宅地段、國際生活以及捷運優勢的「冠德大直湛」，都依循得天獨厚的地段條件，延續豪宅品牌實力，受到高端客層的肯定與青睞。

「冠德大直湛」基地緊鄰豪宅聚落明水路段，捷運大直北安站3號出口，以一站接軌松山機場，一站立達劍南美麗華商圈，成為大直精華地段中的黃金交叉樞紐。「地段規格比肩國際，區域內豪宅、五星飯店、米其林餐飲齊聚。」專家分析，大直重劃區建地趨於飽和，內湖科學園區持續發展，捷運大直站周邊已成為近幾年最受關注的開發熱點。「該案除了距離美麗華商圈、內湖科學園區都不遠，一站可達松山機場更是接軌國際的大優勢。」

國際地段 豪宅品牌 雙優勢代表作

「冠德大直湛」基地面積約640坪，規劃地上16層、地下3層，25~45坪，2~3房全棟搭配制震系統的住宅大樓。延續企業ESG理念，特意保留超過300坪的「碳足跡廣場」選擇循環設計與自然材料， 融入智慧社區科技，規劃包括品牌獨有的冠德遠見圖書館等完善休閒設施，打造與環境相融的綠色生活，建構住宅永續的生態系品牌實力，是「冠德大直湛」超越區域個案，受到高端客戶青睞的主要原因。

緊鄰著捷運大直站、海基會，串連明水公園、永安國小的盎然綠意，冠德建設在珍稀的精華地段上」，種植成蔭的綠樹，與屋頂花園的各式園林植栽相互呼應，形成結構完整的街廓型態，延續城市綠意。「擁有大直北安路難得的600多坪大基地，並能與隔壁的海基會共享超過千坪的寬闊街廓。」專家表示，在明水生活圈、大直捷運站旁，享有無限棟距與寬敞的居住環境，以及地段、品牌雙優勢結合的代表作，「冠德大直湛」絕對是值得入手的稀有標的。

國家住都中心於桃園市中壢區再添一案，「龍安安居」社宅新建統包工程於2022年12月29日順利決標，將由「興亞營造工程、宏懋機電股、王正源建築師事務所」統包團隊共同攜手打造，預計2027年完工，為桃園再提供465戶社宅。截至今日，國家住都中心累積全臺社宅已完工及決標戶數共2萬9,936戶。

桃園中壢「龍安安居」社宅基地位於慈安三村舊址，距國道3號大溪交流道約7公里，且基地西側為未來桃園捷運綠線延伸中壢之車站(GE02)預定地，出站即到家，交通十分便利。基地也鄰近南亞技術學院、龍岡國中、霄裡國小、桃園市立圖書館龍岡分館、桃園北區客家會館、霄裡公園、龍安運動公園、龍岡萬坪公園、士校大池等，教育、休憩、藝文活動等生活機能皆相當完善。

此外，本案將規劃身心障礙社福設施(包含小作所、日照中心、庇護工場與社區居住單元)，以提供身心障礙友善空間及服務。更規劃無圍牆開放空間作為鄰里共樂園地，營造鄰里生活空間。

基隆市長謝國樑2022年12月29日會晤立委蔡適應，共商未來推動台鐵基隆到南港交通直達車事宜，由交通處長王圳宏擔任專案窗口，共同推動台鐵車次直達車，規劃類似『上班專車』方案，蔡委員允諾協助，希望讓基隆共好。

謝國樑市長率幕僚在市府大廳迎接蔡適應委員，兩人一起走進市長室並握手致意，這也是兩人在選後首次會面，研商基隆交通議題。謝國樑首先對蔡委員協調國道客運9026路線致謝，並提出台鐵基隆到南港直達車方案。此外，將就金星案請求回復名譽的民事訴訟，以及遭蔡委員在選舉期間指控賄選，所提的違反選罷法刑事訴訟等案件，皆撤銷告訴。

謝國樑表示，他擔任立委時，曾爭取過兩班直達車，現在他擔任市長，盼爭取台鐵能在早上八時左右，類似『上班專車』概念，讓基隆八點發車約23分直達到南港站，方便民眾轉乘，這對基隆通勤族能有具體幫助。

今天會面由交通處長王圳宏簡報「基隆到南港尖峰時段直達車方案」，說明上午7時到9時之間，現僅有115車次、109車次兩班自強號，資料顯示台鐵基隆站，平日在早上8時到9時將近1500人進站。

會談過程研討三方案，方案一，原109車次，增加停南港站；方案二，則採整點加開基隆到台北班次，途中僅停七堵、南港站；方案三，原115車次增加停南港站。此外，建議台鐵自強號班次，增加車輛附掛數提升運能，提升旅客乘車舒適性。

會晤首選方案是方案二，則採早上整點加開基隆到台北班次，途中僅停七堵、南港站的直達列車，可增加服務旅次。

謝國樑說，他將在下周拜會國民黨團，並請副市長邱佩琳聯繫民眾黨團，他這幾天電話聯繫同是基隆人的民眾黨團總召邱臣遠，獲允諾將當面請益關於基隆到南港直達車議題。

12月29日，據全國產權交易平臺顯示，珠海利慶投資合夥企業（有限合夥）擬轉讓海口築華房地產開發有限公司38.06%股權，轉讓底價為2.26億元，資訊披露起止時間為2022年12月29日至2023年1月31日。

觀點新媒體獲悉，海口築華房地產註冊資本1億元，經營範圍包括房地產開發與經營、物業服務、酒店經營及管理、自有房屋租賃、房屋設計、舊樓拆遷、道路與土石方工程施工、室內裝修、冷氣工程及管道安裝。目前，其由保利（三亞）房地產開發有限公司持股60%，由珠海利慶投資合夥企業（有限合夥）持股40%。

截至2022年9月30日，該公司實現營收7.84億元，淨利潤1.46億元，擁有資產共計23.04億元，所有者權益6.3億元。

最近一段時間，多個城市紛紛調整地產調控政策。重慶最新發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱《通知》），明確優化商業貸款住房套數認定；為了促進一二手良性迴圈，支持“先買新再賣舊”；對於在渝生活、工作的非本地戶籍居民購買首套房享受與本地居民同等個人住房貸款政策。

《通知》是由重慶市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行重慶營業管理部、中國銀行(3.150, -0.01, -0.32%)保險監督管理委員會重慶監管局、重慶市規劃和自然資源局、重慶市地方金融監督管理局聯合發佈，從加大金融支援力度、啟動市場需求、減輕企業負擔、優化行業服務管理等4個方面提出政策措施，有效促進市場恢復，提振市場信心，穩定市場預期。

租賃再成亮點

《通知》中最為市場關注的莫過於啟動市場需求以及信貸政策的優化調整。《通知》提出，考慮居民在中心城區和區縣的真實生產生活需要，在中心城區以外區縣新購住房的，僅將所在區縣的住房套數納入當地商業貸款核查範圍；居民將自有住房經市住房租賃服務平臺備案，且經住房保障部門出具認定書，以及承諾租期不少於10年或備案租賃合同租期不少於5年的，該套住房可不納入家庭住房套數計算。對存量住房盤活用作保障性租賃住房和長租房的，一個家庭原則只核減一套。

近年來，住房租賃市場迎來政策利好。《2022中國城市長租市場發展藍皮書》表示，在一線城市、新一線城市裡，分別有64%、56%的業主願意將閒置房用於出租，以啟動閒置房的使用價值，尋求存量房產的“使用性增值”。該資料超過“繼續閒置”和“適時出售”的總和，表明業主的房屋出租意願或超過買賣意願。

《通知》還提出，非本地籍居民在重慶購買首套住房的，出具納稅、社保繳納證明，或經所在社區、工作單位等出具證明的，在向商業銀行申請個人住房貸款時，享受本地居民同等政策。為了進一步推動成渝地區雙城經濟圈戰略的實施，支持四川籍居民在重慶購買首套住房個人住房貸款需求，對納入重慶都市圈發展規劃的四川廣安籍居民在重慶都市圈購買住房的，享受與本市居民的同等待遇。

此外，《通知》提出對“先買新再賣舊”家庭購置改善性住房的，房地產企業可在認購協定中延長認購期，具體期限由雙方協商確定。對已網簽出售的家庭唯一住房，可由房地產交易管理部門查詢後出具情況說明或資料資訊共用查詢後，不納入家庭住房貸款套數核查範圍。在業內人士看來，此舉將在一定程度上促進一二手房市場良性迴圈。

探索新發展模式

《通知》在金融政策方面還提出多條具體新舉措，其中就包括支援房地產企業融資、穩定建築業企業信貸投放等。《通知》提出發佈房地產企業白名單，支援金融機構提供中、長期貸款；探索開展房地產封閉融資試點，給予優惠政策；支持優質房企通過增信發行債券；支持本地上市房企股權融資等。從2022年11月11日起，未來半年內到期的房地產融資，包括房地產開發貸款、信託貸款等存量融資，可在原規定基礎上多展期1年。到期貸款已經展期的，再次展期按照相關檔規定執行。支持金融機構依法合規對房地產貸款的期限、還本計畫、計息週期等作出相應調整。

此外，《通知》還提出支援租賃企業和經紀機構合理信貸需求，也提出多條減輕企業負擔、優化行業服務管理的措施。

對於目前的房地產調控和金融政策，中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，供給端全力支持行業融資修復。中央經濟工作會議已經為行業發展方向定下基調，政策方面將繼續滿足項目交付、房企經營、並購重組三方合理融資需求，保證融資覆蓋面的廣泛性；信貸、債券、股權三條主要融資管道將繼續維持開放狀態，保證融資資金的持續性。在行業供給端利好盡出的背景下，房企籌資端流動性緊張問題將得以明顯改善。對於需求端修復，拉動銷售回款才是根本之道。企業要抓住當前融資視窗期，根據自身情況積極對接資金供給方，補充流動性；更要借助融資力量拉動銷售端，推動經營端流動性回暖，從根本上解決流動性問題。

中指研究院指出，近期高層多次強調房地產行業的重要性，明確“房地產是國民經濟的支柱產業”，12月中央經濟工作會議對房地產供需兩端均給出明確政策方向，“穩”是明年行業主基調，2023年也是保交樓的關鍵節點，是穩預期的重中之重，預計行業政策將圍繞“確保房地產市場平穩發展”、“防範化解房地產風險”展開，支持性政策將繼續發力，與此同時房企謀求長遠發展也需要探索新發展模式。

年關將至，趁著“三支箭”勢頭正盛，遠洋集團12月28日又新增民生銀行(3.430, 0.00, 0.00%)授信。至此，遠洋集團近期已累計獲得授信額度超1000億元。

事實上，這不是遠洋集團唯一的尋錢路徑，在此前一天12月27號，遠洋還成功簿記發行13.03億元類REITs產品“申港證券-遠洋集團三號資產支持專項計畫”。

出售資產、資產證券化、簽署銀行授信，近日一系列籌資動作可謂應接不暇。在經歷了一兩年的“錢緊”後，遠洋正在盡可能多地為錢袋子“屯糧”，以為後續發展打下基礎。

超千億授信

據遠洋集團披露，12月28日與中國民生銀行簽署戰略合作協定，雙方將在專案融資、專案收並購、保函、資本市場、現金管理、按揭貸款、個人金融服務等方面加大合作。

民生銀行表示，該行將發揮專業化經營優勢，有效整合境內外的各項金融資源，優先為遠洋集團及其各控股子公司和專案公司提供全面、高效、創新的綜合金融服務和支援。

雖然未明示此次合作授信的具體額度，但遠洋集團補充披露，近期先後與中國工商銀行(4.300, -0.02, -0.46%)、中國郵政儲蓄銀行，中國民生銀行簽署了戰略合作協定，累計獲得授信額度超1000億元。

據觀點新媒體瞭解，授信額度最大的要數工商銀行。12月15日，遠洋集團還一次性獲得了該行500億元綜合授信支持。

根據協定，工商銀行將在綜合授信服務、房地產新增融資服務、房地產存量融資服務以及其他金融合作等領域與遠洋集團展開全面合作，並將積極支持遠洋合理的融資需求，提供房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、債券承銷與投資、房地產並購融資及其配套服務、租賃住房融資、預售資金監管保函、境外融資、內保外貸等綜合融資服務。

而在11月29日，山東工行還與遠洋集團等10家房企達成戰略合作，提供意向性融資總額不低於200億元。

隨後12月19日，遠洋集團再與中國郵政儲蓄銀行股份有限公司簽署全面戰略合作協定，雙方將在綜合授信服務、債券承銷與投資業務、個人金融業務等領域優先開展優質和高效的業務合作。

協議約定，郵儲銀行(4.560, -0.04, -0.87%)將向遠洋集團及其控股的企業提供不超過人民幣180億元意向性授信額度，用於支持遠洋集團的融資需求。

對於與多家銀行簽署戰略合作協定，主流觀點認為，這是銀企雙方積極落實“金融16條”、促進房地產行業良性迴圈的又一實踐，展現了金融機構對遠洋集團的持續信任和認可，同時有助於公司更加高效地推進“保交付、保品質”工作。

事實上，除了近期超千億的授信額度外，截至2022年6月30日，遠洋集團已獲批尚未提用授信額度近2200億元，“為公司運營提供了充足的信貸支援”。

若簡單做加法，遠洋集團如今累計授信額度已超3000億元。

有分析就指出，如今的授信合作，更多是傳達信心的手段，因為授信只是銀行對房企作出的口頭承諾，並非立刻能夠獲得的融資，但對於遠洋而言，就像可以隨時汲取澆灌的“池水”，有備無患。

償債得與失

增厚資金池的同時，遠洋也在積極償債。

上半年，遠洋集團已償付各類有息債務超過130億元，及供應鏈ABS約66億元；8月，完成15億元公司債兌付；11月，完成10億元公司債兌付；12月，完成10.42億元ABS產品兌付，年內公開市場融資均兌付完成。

據悉，遠洋集團境外公開市場再融資壓力小，下一筆美元債到期為2024年7月30日。

除了融資償債外，另一個現實問題是，今年房企整體銷售額有所下滑，遠洋集團2022年銷售額也同比下跌，1-11月實現銷售額895億元。

在銷售規模減小，“保交付”成為房企們第一要務時，面對過往逾千億銷售額，如何保證充足開發資金，同樣是遠洋集團要思慮的。

據透露，在交付方面，遠洋集團1-11月累計完成近4萬套房源交付。

正是由於授信額度不能立刻變現，遠洋集團還在同時進行資產出售與資產證券化等動作，以更快獲取現金流。

就在12月27日，遠洋集團於上海證券交易所成功簿記發行13.03億元類REITs產品“申港證券-遠洋集團三號資產支持專項計畫”，該筆產品期限3年，票面利率5%，中誠信國際評級AAAsf。

資料顯示，本次發行獲得包括中國人壽(36.720, -0.23, -0.62%)、招商銀行(37.230, -0.10, -0.27%)、廣發銀行和郵儲銀行等保險和銀行投資人參與認購。分析認為，這是“遠洋集團依託穩健經營優勢，持續優化債務結構，拓展多元化融資管道”。

雖說新的融資可以減輕短期債務壓力，但這部分新債未來也總是要還的，而出售資產則另當別論，對於公司日壓力而言也更為“友好”，因而遠洋集團近一年來出售動作也是接連不斷。

最近一次出售，其實是遠洋海外投資平臺盛洋投資的動作。

12月21日，盛洋投資以4150萬美元(相當於約3.26億港元)出售美國田納西州一處物業，以獲得正現金流量，首要用於償債。

備受關注的則數遠洋集團、遠洋服務、太古地產12月15日聯合發佈的公告，遠洋集團、遠洋服務計畫以55.5億元的代價，向太古地產出售成都遠洋太古裡50%股權。

另外，11月，遠洋集團向遠洋服務出售位於北京及深圳的兩處物業，對價7736萬元；10月，遠洋集團向中國人壽地產平臺國壽置業出售了北京中國人壽金融中心10%股權，交易對價為2.33億元；7月，市場消息傳遠洋集團以質押成都遠洋太古裡專案50%股權為代價，向中國人壽籌資約40億元……

遠洋集團2022年的資產出售，粗略估算可回籠資金逾百億。

銀行授信、資產證券化、出售資產，遠洋集團各式融資手段盡出。闖年關之後，或許還要打一場硬仗，畢竟房企們積累日久的隱疾還需由內到外調理疏通。

2022年，受經濟下行壓力及疫情等因素影響，服務業和消費活動均受到較大衝擊，商業地產運營商也遭到前所未有的挑戰。

中指研究院發佈的最新報告顯示，2022年1~11月份，全國商業營業用房銷售面積為7234萬平方米，同比下降3.9%；辦公樓銷售面積為2820萬平方米，同比止增轉降，下降0.3%，二季度以來單月增速轉負。寫字樓租賃方面，重點城市主要商圈的租金連續三個季度下跌，其中三季度跌幅為0.17%。

對於商業地產的未來發展趨勢，中指研究院指數事業部總經理曹晶晶近日在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，“長期來看，中國超大規模市場優勢依舊存在，商業地產依舊存在較大的發展空間，隨著各項穩經濟政策顯效發力，服務業經濟和消費市場的恢復或將帶動商業地產市場穩步復蘇。”

商業用房銷售面積五連降

報告顯示，11月份全國商業營業用房銷售面積為608萬平方米，同比下降30.8%。從7月起，商業營業用房單月銷售面積連續5個月同比下降。

11月份，全國辦公樓銷售面積為212萬平方米，同比下降33.6%；今年三季度以來，除9月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。

據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查資料，2022年第三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米/天，環比下跌0.17%。

2022年，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金已連續三個季度下跌。儘管三季度以來穩經濟助企紓困系列政策持續落地顯效，經濟呈恢復態勢，但寫字樓租賃市場需求恢復較慢，多數商圈寫字樓租金下跌。

上半年，疫情衝擊疊加居民收入增長放緩，消費者的消費行為更趨保守，我國消費市場整體承壓，商鋪租賃市場也面臨下行壓力，購物中心商鋪和商業街商鋪的租金價格走勢有所分化。

根據對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查資料，上半年，我國主要商業街商鋪租金水準整體繼續下跌，且跌幅較2021年下半年有所擴大；重點商圈（購物中心）商鋪租金水準整體繼續回升，但漲幅較2021年下半年有所收窄。

其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的構成的百大商業街（百街）商鋪平均租金為24.70元/平方米/天，環比下跌0.46%，跌幅較2021年下半年擴大0.14個百分點；由100個典型購物中20心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.96元/平方米/天，環比上漲0.14%，漲幅較2021年下半年收窄0.18個百分點，商鋪租金運行整體承壓。

商業地產仍有發展空間

曹晶晶表示，今年商業地產供需兩端均表現趨弱。不僅出現需求減弱，而且企業拿地、開工投資意願均減弱，純商辦用地供需均縮量，辦公樓和商業營業用房開發投資額、新開工面積同比均下降。

11月份，全國商業營業用房開發投資額為9845億元，同比下降14.5%，降幅較上年同期擴大11.5個百分點；新開工面積為7608萬平方米，同比下降41.2%，降幅較上年同期擴大20.9個百分點。

辦公樓開發投資額為4826億元，同比下降11.3%，降幅較上年同期擴大5.2個百分點。新開工面積為2870萬平方米，同比下降39.1%，降幅較上年同期擴大19.8個百分點。

全國300城商辦用地推出面積為18652萬平方米，同比下降21.8%；成交面積為13352萬平方米，同比下降18.3%。成交樓面均價為2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢價率為4.3%，同比下降0.7個百分點。

按城市劃分來看，1~11月份，一線城市商辦用地推出及成交面積分別為635萬平方米、592萬平方米，同比分別下降25.2%、26.7%；二線城市商辦用地推出及成交面積分別為5902萬平方米、4391萬平方米，同比分別下降20.7%、24.6%；三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為12115萬平方米、8369萬平方米，同比分別下降22.1%、13.8%。

“在當前新房市場規模見頂，企業需要轉變發展模式的情況下，持有型業務可以為企業帶來穩定的現金流，提升短期償債能力，也是企業規模和業績的‘第二增長曲線’。因此，頭部企業依舊較為堅定地發展並做優持有型業務，但經營方針上更偏重以穩為主，強調運營效率、運營品質方面的提升。”

曹晶晶認為，“2023年，外需對經濟發展的支撐效果或逐步減弱，內需有待發力，但短期內疫情影響仍存，儘管疫情防控政策持續優化，但顯效尚需時間。長期來看，中國超大規模市場優勢依舊存在，商業地產依舊存在較大的發展空間，隨著各項穩經濟政策顯效發力，服務業經濟和消費市場的恢復或將帶動商業地產市場穩步復蘇。”

12月29日，當代置業（中國）有限公司發佈截至2021年12月31日止年度全年業績公告。

據觀點新媒體瞭解，2021年，當代置業實現收入達約人民幣114億元，較截至2020年12月31日止年度約人民幣157.41億元減少約27.3%，受存貨減值等影響，毛利潤較2020年有顯著下降，受投資物業公允價值下跌，應收款計提撥備及合聯營企業虧損影響，公司所有人應占淨虧損達約人民幣20億元。

截至2021年12月31日，當代置業合併現金餘額約人民幣40億元，毛利約人民幣6.54億元，毛利率約5.7%，較2020年同期下降18.3個百分點。

截至2021年12月31日止年度，集團物業銷售收益約人民幣109.82億元，較截至2020年12月31日止年度減少約28.7%。集團於2021年交付建築面積為102.97萬平方米和4,691個車位。物業銷售毛利率約5.3%，與2020年下跌18.2個百分點。

截至2021年12月31日止年度，集團物業投資收益約人民幣6340萬元，較2020年同期增加約18.5%。

於2021年12月31日，集團、其合營企業及聯營公司於中國的土地儲備（不包括投資性物業及持作自用的物業）合計1466.37萬平方米。

2022年，房地產行業持續下行。反映在土地市場，一邊是國企城投高歌猛進，成為拿地核心主力；另一邊是民營企業在銷售與融資雙重壓力下收縮戰線，少拿地或不拿地。

不過，與房企追求高周轉不同，手握大量土地的地方城投平臺開發意願並不強烈。儘管2022年以來地方國資拿地宗數及拿地金額占比均超四成，但更多土地處於未開發狀態，而部分房企則從土地資源錯配的矛盾中嗅到了“代建”賽道的新機遇。

據不完全統計，目前已經有超過40家規模房企入局代建行業，其中既有綠城、金地這些代建元老級選手，也有萬科、保利、中海華潤、旭輝、龍湖等新玩家。

“頭部房企相當多的都已涉入，未來代建領域的競爭將更加激烈，也會有更多優秀代建企業湧現。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水通過微信向記者表示。

超40家百強房企佈局

儘管代建並非房地產行業的新生事物，但從2022年起，代建被行業頻頻提及，似有成為主賽道之勢。據不完全統計，百強房企中已有超40家佈局代建業務。

從投資角度看，在房地產市場銷售受阻及企業資金承壓影響下，22城2021年集中供地項目開工意願和推盤力度均不足，據中指研究院統計，目前專案整體入市率僅過三成，甚至地方國資拿地的項目入市率不足10%。

在此背景下，越來越多的房企加入“代建”賽道，城投或引入房企小股操盤，或直接委託房企操盤，代建房企提供從專案設計、產品定位、建築工程、成本管理、行銷服務到物業服務的全流程開發服務，這意味著開發效率提升，產品溢價、專案利潤得以增長。

“入局代建首先是房企轉型的需要。房地產市場進入存量階段，增量規模有限，房企轉型服務商是行業發展的必然規律，代建則是重要的服務領域。因此，近幾年房地產企業積極向代建、物業服務、商業管理等服務領域轉型，其中，代建作為重要的服務領域的一個方向，日益受到關注。”劉水認為，“代建業務本身特點適應當前行業形勢。2021年下半年以來，房地產行業進入深度調整期，高負債、高杠杆模式不可持續，房地產企業亟需探索新的發展模式，輕資產模式受到關注，代建作為輕資產運營模式之一，具有資金需求少、低負債、高利潤率等特點。代建，為房企探索新發展模式提供了方向，為低負債、低杠杆發展提供了可能。”

代建助房企穿越週期？

那麼，代建賽道能否幫助房企逆週期而行？作為“代建第一股”，綠城管理控股2022年中期業績顯示，上半年實現歸屬股東淨利潤3.6億，同比增長33.4%；實現收入12.59億元，同比增長16.4%。而衡量企業盈利能力的重要指標——毛利、毛利率，也體現出逆週期優勢：上半年綠城管理實現毛利約6.35億元，同比增長23.7%；綜合毛利率約50.4%，同比提升2.9個百分點。

另一家上市代建企業中原建業的2022年半年報顯示，上半年營業收入3.8億元，淨利潤達2.0億元，淨利潤率為54%，近5年來始終保持在50%以上的高位水準，盈利能力強勁。

“代建具有低負債、低投資特點，因為代建是輕資產，不需要大量資金投入。特別是當前民營房企流動性緊張，融資困難，發展代建，是良好選擇。代建也具有利潤率高特點，比傳統房地產企業高出10個百分點。”劉水分析認為，代建業務發展潛力較大。當前，我國房地產代建滲透率還比較低，僅6%左右，而歐美國家的代建滲透率為20%~30%。

對於代建行業未來的發展趨勢，劉水認為，首先，代建行業未來競爭會更加激烈。近期有較多房企進入代建領域，而相當多的頭部房企都已涉入代建，表明未來代建領域的競爭將更加激烈。其次，未來會有更多優秀代建企業湧現。

目前已經有綠城管理和中原建業兩家代建企業在港交所上市，隨著更多企業發力代建領域，或會有新的代建企業上市。另外，真正發力做代建的企業有較強競爭力。代建是管理服務，是乙方，房企做代建需要由甲方思維轉變為乙方思維，單獨成立代建公司及團隊，根據委託業主訴求解決問題，提供良好的服務。

新老玩家競逐“新賽道”

對於綠城管理、中原建業這類代建頭部企業而言，依靠先發優勢和龍頭效應，繼續走規模化發展路線，深化全國性佈局以及多元化的業務結構。據公開資料，截至今年上半年，綠城管理專案遍佈全國28個省、直轄市及自治區的107座主要城市，擁有390個代建項目；中原建業在管項目266個，其中河南省內項目241個，河南以外項目25個。

而有著國企央企性質的華潤置地、招商蛇口(12.700, -0.34, -2.61%)等，依靠和政府合作，可更多地承擔政府保障房、大型市政場館及公建配套開發及運營等專案；中交地產(18.510, -1.20, -6.09%)與信達地產(5.160, -0.17, -3.19%)則選擇以強強聯合的方式，跑步進入紓困類代建項目。

劉水表示，“民營房企較多承接的是商業代建類專案，缺乏開發經營能力及資金的中小房企委託的商業房地產專案，個別代建企業有承接較少量的政府代建專案。民營企業做代建，是為了順應市場發展趨勢，進行公司業務模式的升級，為了尋找新的業務增長點。代建不需要大量資金投入，正好符合民營房企的經營特點。”

從相關機構的研究報告可以看到，代建市場未來的發展前景充滿想像。據海通證券(8.640, -0.02, -0.23%)測算，“十四五”期間，代建業務的市場容量或將達到2000億元左右。中指研究院則預計，未來5年代建市場新增合約總建築面積將保持23.5%的複合年增長率，合約銷售額將達3.2萬億至7.3萬億元之間，有300億元的收入。

吳向東辭任聯席董事長、首席執行官暨總裁8個月後，華夏幸福（600340.SH）繼續剝離南方總部資產。

12月28日，華夏幸福公告，擬與華潤置地簽署《華夏幸福南方總部資產包整體轉讓協議》，將四家公司100%的股權以及142億元債權轉讓給華潤置地，轉讓價款合計為124億元。

標的公司為武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目公司，以及位於深圳的一個物業公司。

時間回到2018年，平安通過兩次股權收購，成為華夏幸福第二大股東。平安為華夏幸福引入了新的管理團隊。原華潤置地執行董事吳向東轉會，設立相對獨立的華夏幸福南方總部，拓展商業地產及城市更新等業務。

此後，南方總部在商業地產領域開啟了“買買買”模式。據不完全統計，華夏幸福在商業地產領域拿地總金額近350億元。其中，本次出售的三個項目，拿地金額合計198.74億元。

如今伴隨著華夏幸福債務重組、吳向東辭任，南方總部的資產一一出售。

3項目拿地金額近200億

吳向東是地產圈明星經理人，也曾是華潤置地的靈魂舵手，在華潤置地時期以“萬象城”締造了商業地產界的標杆產品。加入華夏幸福以後，吳向東團隊繼續發揮所長，大力拓展商業地產版圖。

“我們要做中國最好的商業地產專案。”在2019年的業績發佈會上，吳向東作為華夏幸福南方總部“代言人”曾表示，專案挑選會遵循好地段、好城市、好產品、好條件、好回報等六好原則。

當年9月，華夏幸福耗資116.25億元拿下武漢武昌區兩幅土地，即武漢長江中心專案。該專案計畫投資300億元，建築面積約160萬平方米，將打造成一個包含25萬平方米購物中心、近400米高的寫字樓、行政公寓、高端住宅等業態的巨無霸商業綜合體。

這是華夏幸福首個涵蓋拿地、開發建設、運營管理全週期的商業綜合體專案。

2020年4月，華夏幸福又以63億元的價格競得南京南部新城核心區一幅土地，即南京大校場專案。整個項目占地面積18萬平方米，總建築面積約100萬平方米，包含住宅、商業、辦公等業態。該項目的定位為南京南部乃至全市範圍內的標杆綜合體項目。

緊接著，2020年5月，華夏幸福南方總部以總價19.49億摘得武漢武昌一宗地塊，即武漢中北路專案。地塊規劃用地面積約4.3萬平方米，計容建面不超過23萬平方米，其中商業、商務約15萬平方米，居住約7萬平方米。

現階段，三個項目均在建設中。

據華夏幸福2022年半年報披露，武漢長江中心項目受2022年上半年市場下行及疫情影響，銷售轉冷，現公司正積極聯動各行業大客戶，加大行銷政策力度，全方位推進簽約。從各業態開發進展來看，住宅部分正常施工至封頂，商業部分幕牆外立面已基本呈現，寫字樓塔樓核心筒已緩建設至21層。

武漢中北路專案住宅部分2021年年底開盤，受市場驟冷及疫情影響，銷售情況不佳。從各業態開發進展來看，住宅部分正常施工至屋面構造完成，商辦部分緩建完成底板封閉。另定制寫字樓買方未支付定金，華夏幸福資金緊張被迫停工，正積極溝通爭取儘早復工。

南京大校場項目在2022年上半年整體銷售良好，但3月後市場下行趨勢明顯，目前專案有少量存貨。從各業態開發進展來看，住宅部分正常施工，商業部分基坑工程進展順利，局部已開始第三道支撐施工，寫字樓部分已有3棟樓主體工程完成正負零，一棟樓施工至地下一層。

出售虧損21.3億元

“根據初步測算，本次交易預計形成稅前虧損約21.3億元。”華夏幸福公告稱，受當前房地產行業環境影響，收並購市場為買方市場，且本次交易涉及金額較大，專案中包含較大體量持有商辦物業等多重因素後協商確定的。

雖然為虧損出售，但本次交易可為華夏幸福帶來124億現金並帶走142億元債務，這將是華夏幸福債務重組之路上的關鍵一步。

據華夏幸福此前公佈的《債務重組計畫》，總計2192億元金融債務中，要靠賣資產回籠570億資金償付，並帶走500億債務。

華潤置地則在公告中稱，此次收購的資產“有長遠發展潛力，將持續為集團帶來投資回報。”待交易先決條件達成後，交易資金將於2023年3月底開始分5批次支付。

對於公司的危機，華夏幸福董事長王文學曾反思說，公司重押環京，但遭遇調控，規模腰斬；多元化轉型也未成功。

南方總部此前圈下的資產，尚在投入期。華夏幸福不得不出售回血。

去年6月份，華夏幸福已轉讓深圳、東莞的大約11個舊改項目予深圳本土開發企業鵬瑞集團。此次出售三個核心商業項目後，華夏幸福剩餘的重資產商業專案僅剩哈爾濱專案及桂林樂滿地項目。

吳向東已於今年4月辭去在華夏幸福的職務，包括公司第七屆董事會聯席董事長、董事、戰略委員會委員和首席執行官暨總裁。同時，其搭檔俞建也辭去公司聯席總裁職務。

債務重組之後，華夏幸福保留了部分產城開發和部分住宅開發業務，同時大力發展輕資產的產城服務業務。這將是王文學東山再起的火種。

美國聯儲局本月雖然放緩加息步伐，惟銀行按揭取態仍審慎，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報1.99點，創2014年4月有紀錄以來新低，較上周2.54點下跌0.55點或21.65%。而中原地產選取133個中原城市領先指數（CCL）成份屋苑單位，調查主要銀行的估價，發現今年全部單位的估價都向下，本月底的估價按年跌幅由1.7%至23.8%，當中有105個或78.9%屋苑的單位估價按年下挫10%或以上，以青衣翠怡花園單位按年急插23.8%最傷。另外，CCL中小型單位的估值按年下滑14.1%，明顯高於CCL大型單位的7.7%按年跌幅。

中小單位降幅大 翠怡花園挫24%

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，本港銀行息口持續向升，銀行按揭取態繼續審慎保守。楊明儀指出，CVI連續14周處於10點以下，最低為1.99點，創有紀錄以來最低，預告樓價下調未結束，調整時間相當漫長。至於政府逐步撤銷防疫政策，以及中港兩地通關等消息，利好樓市，銀行取態會否轉變，需密切關注。

楊明儀稱，該行選取133個CCL成份屋苑單位（不包括5個新增屋苑）的本地主要銀行估價，今年全部均錄得下跌，12月底的按年跌幅由1.7%至23.8%。

當中以實用面積1076方呎以下的中小型單位的估價降幅度最大，青衣翠怡花園11座中層G室，實用面積368方呎，今年12月底的銀行估價為492萬元，相對去年12月底的646萬元估價，一年間跌23.8%，差絕133個CCL成份屋苑單位，呎價低見13370元。

不過，17個實用面積1076方呎或以上的CCL大型單位估價按年跌幅溫和，何文田半山壹號1期半山徑10號高層戶，實用面積1975方呎，本月底的估價為4914萬元，較去年底的估價4998萬元，只輕微回軟1.7%。

楊明儀指出，以17個CCL大型單位銀行估價總估值計，2022年按年跌7.7%，跌幅較116個CCL中小型單位的14.1%跌幅，明顯低6.4個百分點，反映豪宅的抗跌力相對較強。

中原估價指數（主要銀行）CVI是中原地產根據每個中原城市指數成份屋苑，選取樣本單位，調查主要銀行的估價變幅，反映銀行對樓市的取態，50點是好淡分界線。

大悅城地產（00207）公布，已於昨天完成發行第一期中期票據，本金額為15億元人民幣，初始期限票面利率為5.1％，期限為2＋N年。

該集團指，根據中誠信國際信用評級出具的信用評級報告，中期票據及中期票據發行人均獲授予「AAA」信用評級。該集團指，所募集的資金將用於置換前期贖回中票的自有資金。

新明中國（０２６９９）公布，在本月8日，有關借款訴訟案，台州物業的578處持作出售已竣工物業以約9,954萬元人民幣售出，與總底價相同，而拍賣所得款項用於償還欠付華融資產的重慶借款。
　　
該集團指，其他業務營運仍正常進行，有關法院下令拍賣並未對業務營運產生重大影響。

中港通關在望，本地隨即錄得疫情爆發以來最大宗酒店成交個案。宏安地產（01243）宣布，與私營另類投資公司Angelo, Gordon & Co, L.P.（下簡稱AG），聯手向新世界發展（00017）收購香港九龍貝爾特酒店（下稱貝爾特酒店）的全部權益，作價20億元；宏安地產將佔酒店35%權益，其餘65%股權由AG持有。

新世界放售 位處新蒲崗

貝爾特酒店位於九龍東新蒲崗六合街19號，毗鄰新蒲崗工廠區，佔地約2.38萬方呎，總樓面面積逾28.5萬方呎，酒店樓高32層，共設695間客房，以成交價計算，折合每間房作價近288萬元；宏安在公告中形容，貝爾特酒店坐落九龍東新蒲崗及啟德之間，交通方便，可步行至港鐵啟德站及鑽石山站。

宏安認為，根據股東協議與AG合資企業夥伴合作，是一個良機，可利用宏安於物業投資及資產管理方面的知識及專長，與一名經驗豐富的投資者合作，以提升及擴大物業投資組合，同時為宏安帶來額外資產管理費，以及分佔合資企業集團的經營溢利。宏安及AG計劃翻新酒店並重塑品牌。展望未來，宏安地產將繼續與經驗豐富的投資者聯手，以擴展資產管理業務，進一步拓展物業投資組合，提升股東回報。

資料顯示，貝爾特酒店原為新世界在東九龍區內唯一持有的酒店，2013年8月開幕；今年初有傳新世界正放售一系列物業，當中包括貝爾特酒店。

利奧坊．壹隅六戶涉半億 瓏碧佔兩伙

港府昨天起取消絕大部分防疫措施，包括「疫苗通行證」及「限聚令」等。在生效當日，一手市場隨即錄大手客購貨個案，該客一口氣買入恒地（00012）大角咀利奧坊第4期利奧坊．壹隅6伙，以及碧桂園（02007）旗下九龍城單幢盤瓏碧2戶，8伙涉及金額共7382.55萬元，全數單位料須支付樓價15%辣稅，即今次入市成本達8489.9萬元。

恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝指出，隨着政府取消「限聚令」及其他社交距離措施等利好消息後，利奧坊．壹隅昨日連錄10宗成交，成交價564.23萬至1120.29萬元，呎價21292至25728元，套現7488.76萬元。市場消息透露，當中6伙是由同一名買家購入，涉及金額5109.25萬元。

同時，該名買家昨同時買入瓏碧2間兩房戶，分別為19樓G室，實用面積414方呎，成交價1132.2萬元，呎價27348元；20樓G室，實用面積同為414方呎，成交價1141.1萬元，呎價27563元。換言之，該名買家昨天共斥資7382.55萬元，買入兩個新盤共8個單位。

長線投資 部分做員工宿舍

據了解，上述買家是內地出生的新香港人，已有香港身份證並且在港持有物業，所以是次全數單位需要支付樓價15%的從價印花稅（DSD），涉及約1107.4萬元，令入市成本高達8489.9萬元。

據消息人士透露，上述買家預計本港與內地通關後，樓價將會爆升，所以加快入市步伐，買入單位作長線投資用途，部分會留作員工宿舍。他特別睇好大角咀及九龍城發展前景，故買入該兩區的新盤單位。

碧桂園（香港）營銷管理部總經理林曉箐認為，今次瓏碧可以吸引大手客入市，反映該盤投資及自住皆宜，對銷情充滿信心。她續說，加息因素已逐漸被市場消化，市場陸續傳出利好消息，包括放寬防疫措施，以及2023年1月起恢復與內地通關，預計會吸引更多內地人士來港，對本港經濟及樓市有刺激作用。

美聯估下月新盤成交飆五成

截至12月29日，本月新盤市場暫錄255宗成交，當中最少錄得4宗大手客購貨個案，合共涉14伙，總金額約3.5億元。至於金額最高為信置（00083）及中電集團合作發展的何文田St. George's Mansions，據悉一組買家於本月21日斥資1.99億元買入兩伙分層戶。

今次8伙連環成交均由美聯物業促成，該行住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，買家趁通關前偷步入市，市場氣氛熾熱，投資者入市比例也明顯增加。以一手市場為例，投資者由上月僅佔約一成，增至本月的三成。他預計，投資者將會為樓市注入動力，帶動2023年1月新盤可錄400宗成交，按月增逾五成半。

雖然近日二手市場氣氛好轉，但部分業主仍要蝕讓離場。一名投資者3年前買入屯門御半山1房戶收租，最近以475萬元沽出，賬面蝕142.27萬元。

中原地產分行經理陳家富表示，御半山2A座中層D室，實用面積386方呎1房。原業主買入單位後，一直作收租用途，月租1.3萬元，最近見樓市有回暖跡象，趁機沽貨套現，以交吉形式放售，成功以475萬元沽出，呎價12306元。

陳家富續說，原業主於2019年以617.27萬元一手買入單位，持貨3年，賬面蝕讓142.27萬元或23%。

另外，中原地產高級資深區域營業經理余俊文稱，荃灣翠濤閣3座高層B室，實用面積477方呎，2房間隔，成交價481萬元，呎價10084元。原業主於2019年以583.8萬元購入單位，持貨約3年，賬面蝕讓102.8萬元或17.6%。

事實上，上述買家原本心儀同屋苑另一個低層放盤，叫價500萬元，該名業主計劃換樓，但仍未相中合適單位，所以封盤不賣，買家立即轉買上述高層戶。

宇晴軒零議價售838萬

不過，中港兩地快將通關，業主進一步收窄議價空間。利嘉閣高級聯席董事邱家仁稱，長沙灣宇晴軒3座中層F室，實用面積501方呎，2房間隔，放盤僅3日，即獲買家「零議價」以838萬元承接，呎價16727元。原業主於2015年以約708萬元買入單位，賬面獲利130萬元或18.4%。

美聯物業首席高級營業經理李天傑透露，馬鞍山海栢花園1座中層C室，實用面積396方呎，成交價600萬元，呎價15152元。原業主於2010年以約250萬元買入，賬面獲利350萬元或1.4倍。

市區地價隨樓價跌勢向下，連南區大型地皮的市場估值也大縮水，將於明年1月6日（即下周五）截標的赤柱環角道大型住宅用地，有測量師約一個星期之內兩度下調估值，最新估值僅約62.4億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約1.3萬元，較政府於9月底公布本季推地部署時的估值大冧48%。

即將截標的環角道地皮，佔地約25.73萬方呎，鄰近公屋馬坑邨，最高可建樓面面積約48.02萬方呎，估計可興建約650個單位。發展商也要依照政府於賣地章程的要求興建安老院舍，而相關樓面並不包括在前述48.02萬方呎之中。

非坐落最優質地段

中原地產今年9月對該用地的估值約120.1億元，樓面呎價約2.5萬元，上周已經大跌36%，至76.8億元，樓面呎價降至1.6萬元。中原地產測量師張競達最新指出，地價近月明顯回落，加上環角道地皮並非坐落於赤柱最優質地段，故進一步把估值調低約18.8%，至約62.4億元，樓面呎價1.3萬元。

2022年本港樓市吹淡風，豪宅市場亦受打擊，中原地產指出，今年山頂南區共錄得69宗二手豪宅買賣，創2011年有紀錄以來新低，較2021年的178宗，按年大減61.2%。該行又預期，2023年二手豪宅的交投可望反彈，樓價則料有5%至10%的升跌波幅。

全年成交額84億挫54%

中原地產高級資深營業董事何兆棠表示，今年本港豪宅市場受到第五波疫情加上《施政報告》未有放寬樓市辣招，以及利率上揚等因素影響，第二至第四季山頂南區二手豪宅交投量偏低，今年該區所錄得的69宗二手交投中，45宗屬於分層單位買賣，洋房有22宗，屋地則佔2宗；涉及的總金額約為84.21億元，較2021年的184.4億元，急挫54.3%。

至於一手豪宅方面，今年錄得6宗成交，屬2015年該行有紀錄以來最少，較去年的22宗大減72.7%。

通關在即 2023價量料齊彈

何兆棠認為，明年初本港和內地有望通關，社會勢加快復甦，利好樓市，預計明年山頂南區一手交投量可較今年漲約兩倍，而二手分層成交量則回升50%，洋房買賣量亦有望按年反彈三成，預計二手豪宅的樓價明年有5%至10%的上下波幅。

另一方面，美聯物業對山頂南區的樓價前景更樂觀，美聯物業港島區董事李頌賢相信，隨着中國與本港兩地以及全球防疫措施放寬，經濟將會邁向復常之路，積壓多年的內地資金將湧港，豪宅市場顯著受惠，估計山頂南區的樓價明年會跑贏大市，漲幅達兩成。

呎價全綫下滑 美孚新邨瀉24%最傷

面對加息周期、股市波動和外圍不明朗因素影響，2022年二手樓市「量價齊跌」，本報統計10大指標屋苑，全年暫錄2,100宗成交，較2021年3,208宗勁跌35%。10屋苑12月呎價較今年1月更全綫下跌，跌幅由11%至24%，跌幅最大為荔枝角美孚新邨，最新呎價報1.02萬元。

隨着下月有望兩地通關，學者料二手交投有望回升。

中大經濟系副教授莊太量稱，今年成交量大跌，一方面是受加息因素拖累，同時去年二手交投較過去數年平均數為多，或有部分購買力在去年已經預支，導致今年交投疲弱。展望明年，他預計隨着明年中加息見頂，旅客開始重臨，本地經濟將會好轉，相信二手成交量將會大反彈，而樓價則要消化一部分移民盤，相信會較平穩。

12月份受中港通關消息以及香港政府大幅放寬防疫措施利好，市場低迷情緒有所改善。本報統計，10大屋苑12月暫錄159宗成交，與11月全月約160宗持平。

但綜合全年表現，10大屋苑交投量銳減，全年錄2,100宗買賣，嘉湖山莊全年累錄351宗排首位，按年跌31%；沙田第一城和荔枝角美孚新邨排第2和第3位，分別錄得347和282宗，相比去年有18%和28%跌幅。

嘉湖山莊呎價 失守1萬元關

統計顯示，今年上半年累錄1,208宗成交，佔全年2,100宗約58%；下半年相對表現更為遜色，僅錄892宗，佔全年42%，成交步伐較上半年進一步放緩。樓市處於下行周期，下半年二手交投量持續低迷，觀望氣氛濃厚，準買家恐即買即跌價。

呎價方面，10個屋苑全面報跌，下調幅度約11%至24%，骨牌式大幅減價、創低價，個別單位造價已返2016、2017年水平。跌幅最傷為美孚新邨，最新報1.02萬元，較今年1月呎價13,399元，下跌約24%。

屋苑百老滙街22號極高層單位，實用面積911平方呎，低市價1成以808萬元售，呎價8,869元，呎價跌穿9,000元心理關口。呎價回調與移民盤、遺產盤、銀主盤和蝕讓盤有一定關係，急於套現的業主惟有讓步，方有承接力。上車屋苑天水圍嘉湖山莊均價亦失守1萬元，最新報9,574元，較今年1月10,861元下調12%。

業界估通關利好 交投將反彈

中原地產住宅部總裁陳永傑指，中港通關及美國加息速度或放緩，2023年將會是樓市「復常之年」，全年樓價料升15%，10大屋苑明年成交量有望重返2021年旺市水平、即逾3,000宗。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，隨着中港通關等利好消息帶動下，樓市邁向復常，料首季住宅物業的交投料會按季大幅回升，二手市場則升約5成至重上1.2萬宗的水平。

華懋居次位 增約293萬呎土儲

回顧2022年，各發展商從不同途徑出擊增土地儲備，據本報統計，長實 （01113） 吸納的土地最多，增逾337萬平方呎樓面；華懋亦積極趕上，今年吸約293萬平方呎樓面。

長實今年十分踴躍增土儲，今年連吸4地，涵蓋政府地皮及市建局項目，當中3地位處市區，1幅位於新界屯門，總樓面合共約337.27萬平方呎，涉資約204.6億元。4幅用地中，兩幅總樓面逾百萬呎，較矚目的是今個月以87.03億元奪得的啟德第2A區4號、5（B）號及10號住宅地，每呎樓面地價僅約6,138元，屬該區近8年半來地價新低。

事實上，長實於今年9月以207.66億元沽出半山西部21 BORRETT ROAD予新加坡華瑞資本後，更積極吸納土儲，分別於10月及12月接連奪3地，包括屯門青山公路－大欖段住宅官地、市建局西營盤皇后大道西項目及前述啟德住宅官地，合共涉逾144.6億元。

中資活躍 萬國數據完成補價

至於華懋則於今年奪得3地，並側重於商業及物流用地發展，共約293萬平方呎樓面。而排名第3為中小型發展商九建，本年以96.58億元為牛頭角前聖約瑟安老院項目完成補地價，成功增約216萬平方呎樓面土儲。

另外，值得留意的是，中資亦頗活躍於本地市場，當中萬國數據以近9.3億元為葵涌兩項目完成補地價，以發展數據中心。

至於招商局置地 （00978） 亦密密與本地龍頭發展商合資競投本港地皮，分別與新世界 （00017） 合資奪港鐵將軍澳百勝角通風樓發展項目，及與信置 （00083） 合夥競投市建局土瓜灣榮光街/崇安街項目。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，鑑於樓市氣氛轉差，新盤銷售挫，龍頭發展商的資金回籠減慢，而且他們傾向預留資金為新界土儲補地價，所以今年投地取態較審慎。他預期要待樓市氣氛進一步好轉，他們才會更踴躍投地，增加土儲。

消息指，荃灣海壩街荃立方122至132號地下舖位，面積約1501平方呎，以約4,200萬元成交。舖位現時每月租金收入約15.2萬元，回報率約4.3厘。

舖位原由資深投資者尹柏權持有，他2012年3月以4.85億元購入巨舖。改名為荃立方商場，並分拆成206個細舖出售，惟其後絕大部分買家終蝕讓舖位。

整體甲廈租務稍改善，惟萊坊認為，現時甲廈空置樓面多，加上需求仍弱，料明年甲廈租金仍跌約5%。

據萊坊每月商廈租金走勢上，全港甲廈租金普遍仍有調整，中環整體甲廈呎租約106.4元，按月跌1.8%，而金鐘及鰂魚涌，租金按月跌約3.8%及3.2%。九龍區方面，主要商業區甲廈租金相對平穩，東九龍每呎租金約29.5元，按月升1.7%。

近期較大手租務上，太古地產 （01972） 早前宣布，位於灣仔皇后大道東46至56號的甲級辦公樓，命名為「太古廣場六座」，將於明年落成，目前已經預租23%，涉及4.5萬平方呎樓面。物業樓高24層，提供約21.8萬平方呎辦公樓面。

蘇富比預租太古廣場6座

消息稱，太古廣場六座4層樓面，獲蘇富比拍賣行預租4層，物業每層面積約7,400平方呎，涉及近3萬平方呎，據悉成交呎租約60元。蘇富比目前租用金鐘太古廣場商廈兩層樓面，如今預租太古旗下全新項目。

中區甲廈租務亦有改善，消息指，中環長江中心51樓單位，約1.1萬平方呎，以每平方呎約120元租出。據悉，該單位屬物業極高層，高峰期呎租高見170至180元，現時已較高峰期回調3成以上。據了解，新租客為美國對冲基金公司Brevan Howard，該租客原租用中環華懋中心2期單位，是次搬遷有所擴充，兼升級至超甲廈。

未來數年 港島共350萬呎新供應

萊坊指，港島寫字樓繼續受到市場波動的打擊，租金跌幅加速。由於寫字樓租戶持觀望態度，11月份租賃活動仍在低水平。市場錄得數宗寫字樓升級個案。展望明年，該行指直至2025年，350萬平方呎的新寫字樓供應將投入港島區的寫字樓市場，主要集中在中環和鰂魚涌。加上現時的高空置率，預計寫字樓租金將面臨進一步的壓力且繼續向下，預計2023年寫字樓需求將持續低迷，全年港島區整體租金將下跌3%至5%。

九龍區方面，該行指，11月份九龍區寫字樓市場租金保持穩定，租金有觸底的迹象。電子產品和採購公司仍然是主要的需求驅動力。市場錄得數宗大額交易帶動市場氣氛，租戶渴望在年底前落實部署。除了辦公室升級外，ESG和靈活工作空間持續受關注，已成為租戶房地產決策的考慮因素。

該行預期九龍區寫字樓市場將保持疲弱，但有觸底迹象。隨着中國內地即將重新開放邊境，以及香港放寬大部分的旅行限制，預計內地和跨國公司租戶將重返市場，九龍區的寫字樓租金應在2023年上升約3%以內。

隨着美國加息步伐放緩、本港與內地即將通關等利好消息刺激，二手交投氣氛改善，帶動買家入市步伐加快，多區二手交投量明顯增加，並以中細價屋苑成交較為活躍。綜合代理資料顯示，10個中細價屋苑當中，有7個屋苑成交已超越上月水平，但整體造價卻按月回落，呈「量升價跌」情況。

利嘉閣高級聯席市務董事郭永峰表示，荔枝角美孚新邨本月暫錄36宗成交，成交宗數較11月全月20宗高出8成，成為按月交投量最多的中細價屋苑。

雖然美孚新邨成交量回升，但屋苑今個月最少有約12宗成交，平均呎價均跌穿1萬水平，帶動屋苑本月平均呎價按月回落，最新成交呎價錄10461元，較上月的10934元輕微下跌約4.3%。

美孚新邨本月連錄低價及蝕讓個案，其中百老匯街89號低層B室，面積約914方呎，3房套間隔，以920萬沽出，呎價約10066元。據了解，原業主早於2017年5月以960萬購入單位，持貨5年，現轉手帳面蝕讓約40萬，單位期內貶值約4.2%。

業界：短期造價有望回穩

郭永峰指，近日受惠於利好因素刺激，業主持貨信心增加，屋苑減價盤源開始減少，業主亦收窄議價空間，估計短期造價有望回穩。

至於天水圍著名上車屋苑嘉湖山莊，本月暫錄31宗成交，已超越上月所錄得全月25宗的水平，交投量按月急升24%。雖然成交量回升，但嘉湖山莊造價卻連月下跌，屋苑上月平均呎價約9700元、本月最新成交呎價為9551元，按月輕微回落1.5%。祥益高級分行經理謝利官表示，屋苑以減價成交為主導，新近錄1座中層F室，面積442方呎，兩房間隔，減價33萬後，以465萬獲承接，呎價10520元。

馬鞍山區本月二手交投同樣活躍，中原資深區域營業經理胡耀祖稱，該區12月至今暫錄約103宗成交，較上月同期的72宗急升約43%。其中新港城屬本月成交最多的屋苑，暫錄約29宗成交，相比上月的10宗按月大增190%。

由於單位造價已明顯回落，業主未見進一步減價，最新平均呎價為14316元，與11月的14337元相約。最新錄H座高層05室，面積551方呎，3房間隔，議價後以828萬易手，呎價15027元。

預期樓價將價量齊升

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明指，本月初樓市氣氛尚未完全恢復，導致特別是中細屋苑的業主持貨信心不足，不惜大幅度減價甚至蝕讓沽貨離場，吸引入市意欲強的買家承接，帶動二手交投量回升，但整體造價仍然回落。

隨着內地通關等消息逐步落實，可見近日二手造價跌勢稍止，業主願意接受減幅由原來的兩成收窄至10%至15%，蝕讓個案亦減少，估計二手樓價短期內靠穩，有望出現「價量齊升」。