隨著產業擴張、企業升級轉型，建商加重商辦開發比重，加上市區老舊商辦拆除重建，台北市進入大規模開發期，過去每年台北市商辦建照核發約在20萬坪左右，去年爆衝至80萬坪、成長高達3倍，創下歷史新高，相當於未來將新增7棟台北101大樓面積的辦公空間。

過去每年全台的辦公室建照核發約在50～70萬坪之間，近年隨著建商及企業投入辦公室開發及重建，2021年已達102萬坪，去年更大增至逾140萬坪，首善之都台北市約占了全台商辦新供給的近6成。

信義全球資產顧問發展部經理林建勛表示，今年台北市將陸續有新商辦登場，包括遠雄大巨蛋啟用，將有逾1萬坪辦公面積釋出，坐落於信義計畫區的富邦信義A25總部也預計明年完工，已進入招商階段，是否再帶動信義計劃區辦公租金再創新高，值得關注。

市區商辦大樓座落精華地段、交通便捷，對於有較高預算的企業來說，精華區仍然是首選，供給稀有，售價自然看漲，例如近期保力達以總價約14.5億元取得統一國際大樓部分樓層，單坪就衝破200萬元，刷下A辦交易新高。

此外，商辦、廠辦熱區有從市區往北、往東擴張的趨勢。近年不少企業希望辦公室朝向更重視辦工使用的格局規劃，加大員工座位空間，增設休憩區、運動器材區等，傾向整層大面積的辦公室，加上價格考量下，擁有足夠腹地和新供給的內湖、南港、士林，成為企業搬遷或擴點主要區域。

受惠商圈人潮回流，台北市西門、忠孝、中山南京三大主要零售商圈，摩拳擦掌等待解封商機，店面空置率也同步下降；其中，西門商圈從最高的2成，下降至18.6％，店面市場逐步回春。

戴德梁行估價及顧問服務部、研究部協理李易璇表示，受惠疫情緩和，國門開放政策啟動，連續兩季台北市的三大商圈，包括西門、忠孝、中山南京，零售店面市場平均空置率同步下降，顯示內需逐漸回升，伴手禮店也回來了，不少零售業正紛紛摩拳擦掌，等待解封商機。

最近也可發現，疫情期間房東適時調降租金，吸引店家奏效，加上國境重啟對觀光人潮的期待，西門及忠孝商圈空置率，難得迎來連續2季下降。

其中，西門商圈因可預期旅客將逐漸回流，包含伴手禮店、餐飲及服飾店等回歸商圈展店，空置率下降至18.6％，與上季相比下降2.6個百分點，告別2成關卡；忠孝商圈店面租金表現持平，最近「lululemon」及「LUSH」等國際品牌相繼進駐，空置率降至11.6％。

李易璇表示，台北市三大主要零售商圈，店面平均空置率在2022年達到高峰後，下半年隨防疫政策及邊境控管逐步解封，已出現轉折。惟官方預期2023年來台觀光旅客僅能回復到疫前半數水準，各商圈雖期待外國旅客回流，短期內仍需仰賴內需基本盤，等待消費力道逐漸增強，商圈店面才能迎來春暖花開。

儘管房市買氣下滑，但重劃區仍是民眾購屋的最愛！根據聯徵中心申貸件數統計資料顯示，全台七大都會區2022年前三季民眾購屋最熱門區域，由桃園龜山區A7重劃區奪冠，亞軍則是台中北屯廍子重劃區，台中捷運機廠特區居第三；整體來看，重劃區推案量大、供給物件相對多元，能同時滿足首購、換屋及置產族等各式需求，成為「南客北漂、北客桃移」的購屋熱門選擇。

根據聯徵中心申貸件數統計資料顯示，2022年前三季民眾購屋最熱門區域，以桃園龜山區文化一路購屋貸款件數628件最多，樂善二路也有387件，兩路段皆屬A7重劃區範圍；第二高的為台中北屯區環太東路546件，此路段為廍子重劃區，第三名為台中北屯區敦富路405件，該路段隸屬台中捷運機廠特區。

台北市貸款件數最多的路段為民權東路六段189件(近內科、內湖四期)新北市則是中和景新街341件，新竹為竹北的日興一街150件(竹北高鐵特區)，台南為永康區的復興路195件(近平實重劃區)，高雄則是鳳山區海涵路320件(新五甲特區)。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，近年全台房市交易熱絡，短短3年多，全台主要都會區房價上揚2~3成，不少熱門區域及個案房價甚至翻成長，房價漲勢相當驚人。

從去年七都熱銷路段及區域就可發現，雖有少數是位於成熟商圈路段(如:北市林森北路)，或是靠近科學園區、工業區(如:北市內湖民權東路六段、新竹湖口大智路)，但多數是位於近年建商推案、交易熱絡的新興重劃區，而且價格較平實、有增漲潛力更是共通的特點。

周昆立指出，近年台商回流、科技大廠設廠等議題，帶動全台不少新興重劃區出現熱銷，更吸引大量購屋者與投資客搶進，造成這些區域房價漲幅相當大，

甚至有超漲的狀況。如今在房市冷卻，可能出現反轉的狀況，這些還能熱銷的路段，房價保值度就會較高，買房的購屋者可以多留意。

至於那些已不再熱銷、區域供給仍大的區域，未來風險性就會較高，民眾若想買房，需注意別過度追價，並多留意建商餘屋出清、屋主賠售等低價撿便宜的機會。

北台灣2022年推案量最大前十大建商合計推案量達3,683億元，年增約3成，雖然推案仍以住宅產品為大宗，但在房市逐漸步入空頭之際，建商推案已悄悄轉向，商辦、廠辦開始浮上檯面，中悦、華固、長虹、遠雄、興富發、國揚、冠德等建商已大舉布局，預計2023年商、廠辦推案將百花齊放。

根據住展雜誌統計，北台灣2022年十大建商（依推案量計）依序為寶佳、茂德、興富發、愛山林、華固、中悦、璞園、麗寶、尚志、冠德，合計推案量達3,683億元，年增約3成，其中，寶佳機構2022年北台灣推案量約1,068億元，即占十大建商整體推案量近三分之一，主要仍以桃竹地區住宅案為主。

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不同於前四大建商推案以住宅案為主，華固建設推案除住宅外，還有廠辦、商辦產品，指標建案如北士科的「華固樂富中心」（該案已在2022年底，以近46億元整棟賣給正大纖維）；中和預售廠辦案「華固中原置地」、總銷約53億元；另有儲備中的109億元南港玉成案、54億元信義路光復北路案、64億元內湖堤頂大道案，比重幾乎與住宅案相當。

中悦建設商辦推案的比重更高，2022年桃園青埔推出百億商辦案「森 PLAZA」，另在新北新莊有總銷約65億元的「寰宇一號」商辦案。

長虹建設指標商辦案「長虹豐匯商業科技大樓」，該案2022年已被領航家投資興業以30.68億元整棟買走；另外「長虹雲端科技大樓」已被威剛及該公司董座合計砸下逾30億元買下部分樓層。

長虹未來陸續還有南港80億元「虹創科技大樓」、林口30億元「林口MVP企業廣場」、承德路50億元「士林商辦」、及200億元的捷運永寧站「土城廠辦」等大案完工。

興富發加碼商辦市場來勢洶洶，包括台中「TOP環球經貿中心」、「高雄CBD」、內湖安康段商辦案、復興北路長安東路口商辦大樓案、汐止商辦和飯店案、新莊總商辦案、台中七期惠國段兩筆商辦案，及七期中港惠民商辦案等，合計全台商辦案總銷上看1,200億元，躍居成為商辦大戶。

國揚近年重押商辦和廠辦市場，合計集團關係企業和大股東，已陸續插旗雙北市內湖、三重、土城、新店、汐止、中和及高雄特貿三，全台遍地開花，估計可售金額多達500億～600億元，未來占營收比重將超越住宅。

根據信義房屋調查，2022年網路被點擊及搜尋次數最多的住宅社區，以新店「美河市」居冠，板橋「新巨蛋」、淡水「海洋都心No1」分居二、三名，前十名幾乎多為新北市大型社區，以及台北市國宅，反應了現今主流購屋需求仍集中在相對平價、高性價比的產品。

信義房屋指出，網路搜尋率高的社區社區規模大，交易量大，也意味著擁有較高的購屋需求，若同時擁有高知名度，也更吸引網友點擊。

信義房屋官網2022年十大熱搜社區中，除了新北三大社區吸引網友關注外，包括新店「玉上園」、大安「大安國宅」、新店「碧波白」、台中西屯「鄉林皇居」、汐止「水蓮山莊」、南港「南港國宅」、汐止「宏國大鎮」分居四至十名。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，網友熱搜的社區，多為是社區量體大、交易量高的大型社區，而這類社區通常因為待售戶數相對多，同時因為發展成熟，購屋需求量也較大。

這些社區多半都是新北市重劃區或舊市區的中大型指標社區，屋齡普遍在10～20年左右，經過近年發展多已成為當地商圈中生活機能成熟、購屋族高指名度的社區，此外，包括台北市精華地段的舊國宅，如「大安國宅」、「南港國宅」等，在網路購屋族中也擁有較高的關注度，由於近年整體房價居高不下，房價相對親民、總價易於負擔的的價格帶，以及相對較多的待售供給量，吸引購屋者青睞。

立院今（9）日可望就《平均地權條例》修法草案三讀，若通過恐成壓垮整合中都更案的最後一根稻草。業界估，近期無人願意接手的「流浪都更案」較過去暴增二、三倍以上，新法上路後「都更棄守潮」將愈加明顯。

中力都市更新總經理戴雲發指出，近期都更、危老改建確實進入「停滯期」，主因通膨帶來高營造成本，加上銀行升息、打炒房政策等都影響房市買氣，造成很多洽談中的都更案卡關、破局，這是過去鮮少發生的情況。

建商表示，過去整合完成、主動來找建商合作的都更案一年頂多二、三件，近期是每個月都有七、八件整合好的都更案來洽詢接手的可能性，「流浪都更案」較過去暴增至少二、三倍；試想，開發商在前有高營建成本的壓力，後有買氣不濟的困境，兩面夾殺下，多數同業寧可縮手、不做了。

戴雲發表示，中力都更是以全案管理方式洽談都更案，這樣的模式建築業界鮮少有建商願意耕耘，主因獲利模式建立在技術服務費用，而非建案分配比例所產生的利潤上，加上地主對此模式也較陌生，過去接案多採口碑介紹，不過近期持續接到「流浪都更案」主動前來洽談，顯示高營建成本已造成市場上進行中的都更案破局大幅增加。

新北市不動產開發公會副理事長暨新潤機構董事長黃文辰坦言，近期確實有多筆都更案前來主動洽談合作，不過內部評估過後發現可能虧本經營，「決定推掉、不接了」。

黃文辰舉例，近期北市有天母都更案主動來洽談，但試算後，實施者（建商）每坪成本就要100萬元，原先初估若每坪售價達120萬元，以五年完成、合理利潤二成來算，每年僅賺4%還有微薄獲利，但現在政府強推高爭議性的《平均地權條例》修法闖關，嚴重衝擊市場信心，在房市買氣能見度低之下，且未來該案每坪售價恐不到120萬元，加計建案後續還需支付代銷等相關費用，仔細評估後，「實在做不下去，決定不接了」。

黃文辰分析，高建築成本之下，市場上尋求接手的「流浪都更案」大增，若政府強行通過此次高爭議性法案，接下來不僅會誤傷自用客戶，且房市供給量若受阻，房價更難有效鬆動，尤其市場買氣低落，政府努力推動的都更、危老改建案更難以執行，今年「都更棄守潮」將持續擴大。

中華民國不動產協進會理事長暨龍寶建設董事長張麗莉表示，營建成本高昂，已讓民間很多都更、危老案走不下去，現在《平均地權條例》修法草案今（9）日力拚三讀，但修法草案爭議性高，且新法上路後，「打得了（交易）量，打不了價」，只能說政府政策執行沒有考慮到後果。

張麗莉指出，對於專注建築開發的建商來說，也不樂見房價不斷攀升，但這波房價上漲，主要是背後土地和建築兩大成本所推升；土地部分，政府標地不斷創新高，同步拉高地主價格。

張麗莉分析，建築成本上揚方面就是缺工、通膨引發大宗原物料大漲所致，高營造成本已讓許多都更、危老改建案進行不下去，尤其金融機構也緊縮土建融放貸，更讓中小型建商經營困境雪上加霜，近期已有許多小建商主動找上公司共同表明希望共同開發合建案，顯示小建商經營面已遇上挑戰。

張麗莉強調，有利房市健全的政策，我們一定支持，但這次《平均地權條例》修法草案已經違背市場自由交易機制，「政府打炒房修法如果是希望房價下跌，我們只能很誠懇告訴政府，這次打炒房修法沒有解決高房價背後的高成本問題，建商成本就在那裡，要怎麼降價？對財務體質健全的開發商來說，「大不了就是少推案，結果就是推案量萎縮，但品牌建商的價格還是不會跌」。

她指出，若修法通過，接下來房市交易恐陷入停滯，恐衝擊台灣總體經濟，造成全民皆輸的局面。

今年房市降溫，代銷業者指出，新年度的接案首重三點，首先是建商品牌，其次是地段，第三是產品力，主要是目前房市偏冷，很多消費者猶豫期拉長，整個市場還是會看個案表現，比方像有符合剛性需求購屋族、地段佳或品牌建商推出的產品，會較受消費者青睞。

去年不少代銷業者接案量大增，觀察目前北台灣新建案市場情況，住展雜誌企研室經理成采錡指出，今年各家代銷接案量較難維持漲勢。因為受打炒房修法等利空因素影響，建商多還在觀望，推案態度消極；一旦新推案數量大減，代銷業者競爭更加激烈，且因市場買氣持續處於低檔，已有建商改變定價策略，建案總銷也不易出現一再調升的情況。

《平均地權條例》預計今（9）日在立院三讀，值此前夕，內政部昨日卯足勁澄清各界疑慮，包括危老都更建商分回戶不受五年內不能移轉之限制；私法人購買預售屋，不會不能交屋；私法人購買員工宿舍採事先許可制，審查也不會曠日廢時，並將視情況成立專責單位處理。

周六晚間，內政部代理部長花敬群率先在臉書上表示：「建設公司參與都更分回，以及參與合建分回的房屋，都不受平均地權私法人購買住宅的限制，也不受五年內不得出售的管制。」

針對業界疑慮修法增訂私法人購買住宅許可制，將影響私法人推動都更危老重建，內政部昨天特別說明，已將私法人因必要及正當用途取得住宅的情況納入修法，不影響私法人未來必要的業務營運，請業者放心。

內政部地政司副司長林家正表示，依目前立法院內政委員會初審通過的草案，私法人購買住宅許可制，將依取得必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」兩類，並由內政部在授權辦法中明定；其中「需經內政部許可」部分，將受取得後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記的限制。

而「免經許可」項目，包含私法人依法或經營必須取得的情形，例如金融機構或其轉投資的資產管理公司（AMC）依法行使抵押權或承受不良資產、或依法優先購買住宅等。

建商最關心的參與都更危老，應分回的房屋，是否要先提使用計畫，說明用途需求後呈報內政部，再由內政部找專家學者組成的委員會討論，拿到許可後才能拿回房子。花敬群在臉書說，這都不受平均地權私法人購買住宅的限制。

林家正表示，危老都更建商分回戶也納入「免經許可」項目，不受五年內不能移轉之限制之外，對於實施都更危老重建而需申請許可取得住宅情形，內政部表示，將規劃申請方式，例如業者得事先申請，預計實施都更危老重建的街廓，後續免再逐戶申請。

至於私法人先前已購買簽約的預售屋，修法後不會有不能交屋的情況？官員表示，修法不溯及既往，因此，私法人在修法前已購買預售屋，若在修法後預售屋才興建完畢，仍可以交屋。

至於私法人若要購買住宅作為員工宿舍使用，內政部表示，雖要提使用計畫書，但會明確規範申請書表，簡捷申請及審查程序，承諾不會曠日廢時，且視情況成立專責單位處理。

平均地權條例臨場翻盤？ 要看民進黨

平均地權條例有望在今（9）日三讀，針對私法人購屋採許可制、預售屋不得換約轉售等爭點是否提出修正條文？國民黨團總召曾銘宗昨日表示，要看民進黨。民進黨立院黨團書記長郭國文則說，私法人買房部分，目前沒有明確定案；而限制預售屋換約轉售條款，委員們已沒有異議，民進黨仍力拚三讀通過。

以一般議事程序來說，初審通過的修正草案，若沒有保留條文，一般來說只要排進程序委員會，大多能順利通過三讀；而平均地權條例在初審時，並沒有保留條款，因此若想修正部分條文，僅能透過黨團協商來提案。而郭國文表示，民進黨團對於推動平均地權條例修法不曾迴避，一切按照程序排審，基本立場仍是在周一的院會就要通過。

在私法人購買住宅許可制方面，郭國文說將延續上周黨團內部的討論，他坦言這部分的確有不同聲音、見解。他表示建商對於平均地權條例修法有許多反彈，並提出修法將影響危老都更建商分回戶受移轉限制、私法人購買預售屋有不能交屋等疑慮，他說，目前內政部代理部長花敬群已對於這些疑慮提出說明，也因為內政部的說明，讓大家更清楚修法的內容。

三發地產（9946）今年主要業績為台南總銷15億元的「三發夢世代」，該案預計第3季完工交屋、挹注營運；至於總銷約15億元的「六甲頂段」雖在第4季完工，惟全案將以新成屋銷售，推案、業績貢獻將落在2024年，加上「三發首席大院」完工，今明兩年完工量估近130億元。

三發地產指出，今年房市在全球利率升高趨勢不變，加上政府政策性打房下，認為建商購地及推案速度均會放緩。建案銷售上，則因投資性買盤縮手，市場回歸自住剛性買盤，新推建案的銷售速度將放緩。

招商蛇口1月6日晚間披露2022年度業績預告，公司預計2022年全年實現歸屬于上市公司股東的淨利潤約38億元至46億元，同比下降55.65%至63.36%。

報告期內，受市場下行、結轉區域結構變化的影響，房地產開發業務結轉毛利率階段性下降，結轉毛利同比減少明顯。報告期內，公司積極處置去化困難的專案，優化資產負債表。由於市場情況變化，報告期內，公司計提資產減值準備同比增加。公司轉讓子公司產生的投資收益同比減少。疫情對資產經營業務衝擊明顯，報告期內，公司持有物業的出租率和租金水準也不同程度受疫情影響，此外，公司勇擔央企社會責任，為中小企業紓困解難，累計減免租金約7.49億元。

根據公告，近年來，公司持續堅定“區域聚焦、城市深耕”的發展策略，資源獲取聚焦本公司及董事會全體成員保證公告內容真實、準確和完整，沒有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。 聚焦“強心30城”，深耕其中“6+10城”，以穩健發展為主線，夯實投資品質，同時優選合作方，積極提升專案權益比重。2022年，公司資產負債表獲得優化。

未來，公司將以實際行動和努力，在提質增效的總原則下，進一步深化資金安全、產融創新、財務穩健的優勢，穩住開發業務基本盤，探索行業新發展模式，促進公司實現盈利能力和經營規模的企穩回升，並為公司的價值提升奠定基礎。

綠地控股(3.070, -0.04, -1.29%)正進一步加快整體輕資產化轉型升級。

1月4日，綠地控股（600606.SH）發佈公告稱，擬與明宇商旅集團股份有限公司就酒店管理業務開展戰略合作，合作方式包括但不限於戰略入股和具體業務合作等。

根據戰略合作意向，日前，綠地控股控股子公司綠地數科將上海綠地酒店管理有限公司（簡稱“綠地酒管”）52%股權以6.24億元轉讓給明宇商旅。股權轉讓完成後，預計可為公司帶來約6.1億元投資收益。

近年來，綠地持續推進輕資產化戰略轉型，充分發揮全球化佈局運營的資源優勢和平臺優勢，大力推動一批優質項目銷售去化、竣工交付，累計實現資金回籠已超百億元。

預計帶來逾6億投資收益

公告顯示，公司控股子公司綠地數科與明宇商旅簽署關於綠地酒管的《股權轉讓協議》，綠地數科擬將其所持有的綠地酒管52%股權轉讓給明宇商旅，股權轉讓對價為6.24億元。股權轉讓完成後，預計可為公司帶來約6.1億元投資收益。

本次交易標的綠地酒管成立於2019年1月30日，是綠地酒旅集團旗下從事酒店輕資產管理業務的公司。

截至2022年10月31日，綠地酒管總資產約2.17億元，總負債為1.89億元，淨資產為2819.47萬元，營業收入1.47億元，實現淨利潤142.54萬元。此次交易整體估值12億元。

公開資料顯示，明宇商旅是中國領先的全服務酒店集團，從2013年起連續九年進入中國飯店集團60強，2021年在HOTELS雜誌酒店企業榜單中排名全球第48位。截至2022年第4季度，明宇商旅管理資產規模超過400億元。

綠地控股表示，雙方在酒店管理領域均深耕多年，各自有著一定的管理規模和較強的核心競爭力，在行業內有較高的品牌影響力。本次雙方優勢互補、強強聯合，通過合作共同打造定位于中高端的中國民族酒店管理品牌，並將儘快實現資本化。

推動優質專案去化回籠資金

12月7日，綠地控股公告披露，為積極回應相關政策，保障長期可持續發展，優化資本結構，保持流動性合理充裕，公司擬非公開發行股票，募集資金用於“保交樓、保民生”相關的房地產專案開發建設等。

2022年以來，綠地控股全力推進保交付，年內累計已完成交付面積近2100萬平方米、約20萬套物業。

為了對保交付等工作提供有力支撐，公司保持流動性合理充裕，2022年前三季度經營性現金流量淨額達200億元，第三季度淨增近70億元。截至三季度末，綠地控股降負債成效顯著，有息負債餘額自“三條紅線”監管政策出臺以來已累計壓降1679億元。截至三季度末，公司總負債11796億元，回落10%。

公司全力以赴穩增長，總體業績保持了較大體量。2022年前三季度，公司累計實現營業收入3058億元，其中房地產業1123億元，基建產業1600億元；實現利潤總額134億元，歸母淨利潤69億元。

此前，為緩解債務壓力，綠地控股董事長兼總裁張玉良曾公開表示，要在3年內出售2000億元資產保障債務償還能力。

近年來，綠地控股加快海外業務輕資產轉型，大力推動一批優質項目銷售去化、竣工交付，累計實現資金回籠已超百億元。

張玉良表示，一批綠地海外優質專案接連實現資金回籠，有效對沖國內市場波動，不斷強化公司現金流，極大增強企業經營韌性及抗風險能力。在高品質發展新階段，綠地持續加快海外業務輕資產轉型，“去化、減量、處置、變現”等核心工作取得全面進展，全球發展佈局的優勢正獲得豐厚回報。

此外，綠地控股的基建產業及金融產業在轉型上也取得不錯的效果，2022年前三季度，綠地控股新增房屋建設項目2091個，新增基建工程項目1063個，新增其他項目1008個。

1月9日，據全國產權行業資訊化綜合服務平臺消息，上海東方明珠(6.670, -0.09, -1.33%)房地產有限公司16.93%股權被掛牌轉讓，轉讓底價2.76億元，資訊披露結束日期為2023年1月20日。

觀點新媒體瞭解到，上海東方明珠房地產有限公司註冊資本6.99億元，所屬行業為商業服務業，主要經營房地產開發、經營，實業投資，投資管理，國內貿易（除專項審批外），房屋租賃，建築材料，房屋管理，社會經濟諮詢，文化資訊諮詢，文化藝術交流策劃，投資諮詢，企業投資，物業管理，停車場（庫）經營。

該公司由東方明珠新媒體股份有限公司持股70.05%，上海報業集團持股16.93%，上海久事體育資產經營有限公司持股6.51%，上海市教育發展有限公司持股6.51%。此次的轉讓方為上海報業集團。

截至2022年10月31日，該公司營業收入為3.7億元，營業利潤為1688.69萬元，淨利潤1725萬元，資產總計26.47億元，負債總計9.5億元，所有者權益16.96億元。

地產開發業務另一端，龍湖持有業務步入收穫期，這將會貢獻穩定經營現金流，抵抗開發業務的波動風險。

經營性物業所帶來的收入，是龍湖度過這個冬天的“棉襖”。

在龍湖集團(27.5, 0.50, 1.85%)1月6日披露的2022年營運資料中可以明顯看出這一點。

去年全年，龍湖集團地產開發業務累計實現合同銷售額2015.9億元，同比下跌30.5%；合同銷售面積1304.7萬平方米，同比下跌23.65%。

於十二月單月，龍湖實現總合同銷售金額183.7億元，合同銷售面積167.5萬平方米；實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額112.4億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積102.5萬平方米。

可以看到，在2022年經營環境下，龍湖的地產開發業務同樣存在一定壓力。

但與此同時，龍湖持有物業卻結出了“果實”，同期錄得經營性收入234億元（含稅金額約人民幣250.2億），同比增長25%左右；其中投資性物業租金收入約119.0億元（含稅金額約人民幣127.3億）。

2022年，龍湖更重要的是完成了“換帥”，伴隨著吳亞軍退居幕後，陳序平升任董事長，正式完成由家族企業向職業經理人管理公司的轉變。

銷售與投資

從資料上看，銷售雖與2021年同期相比出現一定降幅，但在行業整體嚴峻的形勢下，有這一份成績實屬不易。

2022年開始，龍湖開始披露每月的權益銷售金額。

觀點新媒體獲悉，去年龍湖權益銷售最高的月份為6月的160.2億元、其次為8月的145億元，低點為年初1月69.9億元和2月60.8億元。

資料來源：企業公告、觀點指數整理資料來源：企業公告、觀點指數整理
縱觀龍湖2022年合約銷售情況，銷售貢獻度最高的依然是長三角區域。

分區域來看，長三角、環渤海、西部、華南及華中合同銷售額分別為775.8億元、414億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元，占比分別為38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

據悉，龍湖2022年長三角區域中，合肥、溫州位居當地市場前三，杭州、無錫、常州、湖州、寧德等城市入圍前十，其中杭州杭與城簽約金額、簽約套數均位列全市第一。

銷售端不確定性加大的情況下，龍湖的投資更加審慎和聚焦。

不過，在民營房企普遍停止拿地的2022年，龍湖全年累計摘得34幅地塊，總建築面積超400萬平方米，分佈在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等一二線高能級城市，權益地價近300億元。

在9-10月，龍湖投資較為積極，權益地價均超過了50億元。

經營性收入

地產開發業務另一端，龍湖持有業務步入收穫期，這將會貢獻穩定經營現金流，抵抗開發業務的波動風險。

龍湖經營性收入是由商業投資、租賃住房及空間服務組成，2022年錄得經營性收入約250.2億（含稅），同比增長25%左右。其中，投資性物業租金收入約119.0億元（含稅金額約人民幣127.3億）。

具體來看，目前龍湖投資物業主要為商場，分為三大產品系列：一站體驗式購物中心天街系列、社區購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。

據悉這些購物中心的物業開發貸款週期可以長達10-15年，在商品房銷售環境不佳的時候，穩定的現金流能夠大大增強企業自身流動性，也是公司能保持長期穩定發展的前提條件。

截至上半年末，龍湖已開業商場建築面積為618萬平方米，整體出租率為95.6%；而在全年，商業投資業務新增15個項目開業運營。

商場之外，租賃住房“冠寓”已陸續在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重慶等一線及二線城市開業運營，2022年租賃住房新開業超1萬間，累計開業超11萬間。

空間服務方面，2022年初，龍湖智創生活正式在港交所遞交招股書，開啟上市進程，不過由於物業行業資本市場遇冷，龍湖也並不急於推進。

2022年8月，龍湖執行董事兼首席財務官趙軼對外表示，龍湖智創生活上市的準備一直就緒，資料已經準備完畢，目前市場情緒不佳，公司會持續關注市場，並不會著急上市。

據龍湖披露，期內，龍湖物業合約管理面積增幅再創新高，與珠海、武漢、福州、廈門、蘇州、阜陽等多個地方國資企業達成合作，並與阿裡、網易、小米、海康威視、中科曙光等多個互聯網及高新技術企業實現企業總部服務的合作。

按照龍湖集團的發展目標，未來五年時間，商業、租賃住房、空間服務、智慧營造四個經營性航道的收入要占到整個集團的30%，利潤占比要超過50%，基本擺脫對開發業務的依賴。

另外，全新智慧營造品牌龍湖龍智造自2022年8月發佈以來，目前已與重慶市榮昌區人民政府、大家控股、中鐵城投集團、蘇州漕湖集團等達成合作。

1月7日，上海港城開發（集團）有限公司與印力商用置業有限公司簽署戰略合作協定，雙方攜手合作為承載上海全球城市核心功能的臨港新片區提供國際化、專業化、特色化的多元消費體驗服務。

據悉，印力集團與港城集團此次建立戰略合作關係，將先行啟動主城區101區域相關專案商業板塊的合作，規劃打造成為臨港片區商業地標。圍繞“年輕家庭”打造潮流玩趣商業的“集中式購物中心”將作為整個項目的核心，成為承載高能級商業進入片區的重要載體。

同時，作為集中商業的延伸規劃以舒適開發空間商業形式呈現的“街區”，聯動打造從“網站-MALL-廣場”的商業動線，結合周邊文旅集聚區域及全域旅客，引入娛樂休閒業態。“101板塊”作為臨港新片區對外的優質名片，定位以打造國際文化旅遊度假為特色的城市商業生活，區域內集合上海天文館、冰雪世界等旅遊項目。

未來印力集團旗下上海城市商業公司將為港城集團的商業物業提供多維度的運營管理全面支援，共同建設引領市場需求的商業標杆項目。

觀點新媒體瞭解到，港城集團系浦東新區國資委和臨港新片區管委會旗下在臨港新片區最早成立的開發主體，深耕臨港新片區的開發建設，已發展成為囊括房產開發、工程建設、產業發展、商文體旅、城市建設與運維等綜合型的產城融合的建設者與運營商，是滴水湖核心片區的建設主力軍。

通過“帶押過戶”模式，原抵押權登出登記、不動產過戶登記和新抵押權登記進行合併辦理，有效降低了交易成本、縮短了交易週期，避免了過戶過程中存在的不確定因素和交易風險，為交易雙方提供了便利。

充分釋放居住消費需求，近期好消息不斷。

1月5日，深圳也加入了推行二手房“帶押過戶”的隊伍，意在提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

疊加近日人民銀行、銀保監會決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制的動作，全方位促進居住消費良性迴圈的邏輯鏈隨之浮現：一方面降低首套房貸利率，推動購房剛需入市，另一方面，消除二手房交易阻礙，啟動換房需求釋放。

二手房“帶押過戶”政策是樓市創新性較強、頗受好評的政策。據21世紀經濟報導記者不完全統計，截至目前，累計有32個地方陸續宣佈推行二手房“帶押過戶”，包括深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、福州、珠海、東莞、惠州、西安、天津、寧波、無錫、常州、濟南、青島、鄭州、合肥、昆明、中山、石家莊、太原、銀川、金華、麗水、濰坊、淮安、鎮江、平頂山、嘉興、隨州、海南全省等。

“大力支持剛性和改善性住房需求”一直是政策基調。接受採訪的業內人士認為，當下房地產市場大環境冷淡，多措並舉引導和改善市場預期，降低購房消費門檻，儘快穩定樓市需求端，對穩樓市至關重要。

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盤活存量房市場

推出二手房“帶押過戶”的一個市場背景是，深圳2022年二手房市場相對偏冷。

深圳市住建局資料顯示，2022年二手房成交量為21701套，較2021年下滑46.68%，月均成交不足2000套，創十幾年新低。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“深圳要穩定樓市，必須要將二手房市場穩定住，重新恢復二手房占主導的交易局面，所以出臺了二手房‘帶押過戶’的政策。”

二手房“帶押過戶”模式，是指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押並發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款的整個流程。

在傳統的二手房交易過程中，賣方想要賣掉處於抵押狀態的房產必須先還清銀行貸款、解除抵押再辦理過戶和新的抵押登記，這種“先還後賣”的模式導致二手房交易成本高、週期長、風險大，賣方需要花費大量精力來籌措資金。

籌措資金完成還款的過程，如果賣方相對有實力，可能會通過周轉自有資金或向熟人、親戚借款解決。而對於更多在一線城市置換房屋的賣方來說，高昂的住房貸款往往需要借助“過橋貸”才能籌夠資金。

記者瞭解到，市面上大多仲介公司提供的“過橋貸”墊資業務，利息多在2%-3%左右，這將構成賣方出售房屋的額外成本，現實中也有可能會轉嫁至買方，增加買方負擔。除此之外，買賣雙方還需要付出數月的時間來等待交易落地。

通過“帶押過戶”模式，原抵押權登出登記、不動產過戶登記和新抵押權登記進行合併辦理，有效降低了交易成本、縮短了交易週期，避免了過戶過程中存在的不確定因素和交易風險，為交易雙方提供了便利。

杭州市規劃和自然資源局指出，“帶押過戶”的試點推出後，登記熱線諮詢“帶押過戶”業務的電話一直響個不停。

中原地產首席分析師張大偉認為，“帶押過戶”將有效盤活存量房市場，充實市場活力。從更高的層面上來看，“帶押過戶”政策也有助於加快換房需求入市，會促進市民購買二手房及在該城市紮根落戶，並進一步促進房地產市場良性迴圈。

不過，“帶押過戶”的全面鋪開還有一些難點待解決，目前實施的案例以在同一銀行續貸為主，非同一家銀行實施的效果不佳。

李宇嘉分析指出，原因有四點，一是不同銀行的貸款評估模式不一樣，對同一套房產的評估價值有差距；二是，房貸也是吸收個人存款、發展個人金融業務的載體。非同一家銀行，提前還貸贖樓，並到另一家銀行辦理按揭，不僅意味著優質貸款損失，存款也減少了；三是，先贖樓，再辦理按揭，對辦理過橋的“銀行的影子”來說，是巨大的收益，這也是一直存在的寄生鏈條，“帶押過戶”實行後，這個收益沒有了，部分銀行也不太同意；四是，房產近年來出現價格下行，前期投資客違約多，背後的違規融資、產權陷阱也有，部分銀行擔心“帶押過戶”會有風險。

他建議，深圳可以在金融監管層面建立協同機制，消除各方顧慮，再疊加評估價模式，打通不同銀行間“帶押過戶”的阻礙。

提振居住消費需求

與二手房市場推行“帶押過戶”同步的，是首套房購買門檻不斷降低。

近日，人民銀行、銀保監會決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

這意味著，各城市“因城施策”的力度進一步加大，可以將住房貸款利率與新房價格走勢掛鉤、按季度動態調整，部分城市的首套房貸利率有望延續此前水準或進一步下調。

根據國家統計局70個大中城市房價資料計算，最近3個月新房房價環比和同比均持續下降的城市共有38個，其中二線城市有13個，三、四線城市有25個。如果從70個大中城市擴展至全國範圍，則符合條件，可以調降首套房貸利率的城市數量將會更多。

綜合來看，一方面首套房的購房門檻得到有效降低，另一方面，二手房“帶押過戶”將加速存量房市場流通，存量房置換群體又進一步增加了新的市場活力。

“以北京一套‘老破小’住房為例，這種戶型往往是剛需群體的‘上車房’，幾年之後，新的剛需群體繼續以這樣的戶型作為首套置業目標，而原賣家賣出老房子之後，往往會走向新房市場，至少是置換更大、更新的房子。”一位元房地產仲介人士告訴21世紀經濟報導記者，尤其是一線城市的房地產市場，這種存量交易支撐起了市場的流動性，“帶押過戶”也是催化市場活躍度的一種有效方式。

一、二手聯動提振居住消費需求的邏輯線，也符合住建部部長倪虹近日對樓市的表態：對於購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對於購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對於購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

結合監管層2022年年末關於“房地產是國民經濟的支柱產業”“促進居住消費健康發展”等表態，一系列利好房地產中長期發展的政策正在奠定市場新一輪演化的基調。

1月6日，綠城中國控股有限公司公佈2022年全年銷售資料。

觀點新媒體瞭解，12月單月綠城中國自投專案取得銷售5657套，銷售面積約76萬平方米，當月銷售金額約為241億元，銷售均價約為每平方米31805元。

2022年全年，綠城集團取得合同銷售面積約793萬平方米，合同銷售金額約2128億元。其中歸屬於綠城集團的權益金額約為1224億元。

於2022年12月31日，另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約46億元，其中歸屬於綠城集團的權益金額約為26億元。

2022年12月，綠城集團以綠城品牌銷售的代建管理項目取得合同銷售面積約54萬平方米，合同銷售金額約101億元。

2022年全年，綠城集團代建項目累計取得合同銷售面積約587萬平方米，合同銷售金額約為875億元。

綜上，2022年綠城集團累計取得總合同銷售面積約1380萬平方米，總合同銷售金額約3003億元，同比下降14.42%。

中國房地產研究機構克而瑞昨日發表報告稱，2022年12月，內地100家典型房企的融資總量為1018億元（人民幣．下同），按月大增84.7%，按年則增加33.4%。在11月多項優化房企融資環境的政策出台之後，12月房企的融資規模出現了大幅增長，是去年內首次單月融資規模突破千億。

從全年數據來看，2022年房企全年融資總量為8240億元，按年減少38%，創2016年以來首次低於1萬億元。主要是因為2022年房企流動性危機大面積爆發，民營房企的融資規模長期低迷。

短期多家財困企業恐爆違約

克而瑞稱，融資環境雖然有所優化，但是短期部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來有可能有更多房企爆出債務違約事件。

報告數據顯示，12月100家典型房企新增債券類融資成本4.34%，按月提高了0.7個百分點，按年降0.18百分點。2022年100家典型房企新增債券類融資成本4.26%，較2021年下滑1.12個百分點，其中境外債券融資成本7.24%，較2021年上升0.1個百分點，境內債券融資成本3.51%，較2021年減0.61個百分點。

中指研究院昨發布2023年百城居民置業意願調查報告顯示，受訪者收入預期出現明顯改善，政策放鬆預期較大，在改善交付風險、刺激需求釋放下，市場將逐步企穩復甦，但房價存在調整壓力，下跌預算較為強烈，購房者觀望情緒濃，受訪者計劃於2023年購房的佔比約40%。

中港重新通關，券商陸續調升對本港今年樓價預測。

繼摩根士丹利、花旗及摩根大通後，瑞銀亦看好今年香港樓市前景，由原先估計樓價走勢介乎跌3%至升3%，調整為今年樓價可反彈5%，以反映內地專才購買力較港人更具韌性，而隨更多內地專才來港，預期本港樓價會於首季見底，然後反彈。

瑞銀看好股價較每股資產淨值（NAV）折讓幅度達50%的發展商股，重申恒基地產（00012）及新鴻基地產（00016）均為「買入」評級，同時調高嘉里建設（00683）評級至「買入」，因其股價折讓幅度明顯，至於銅鑼灣大地主希慎（00014）評級也升至「買入」。

指市場太樂觀 看淡九龍倉置業

不過，瑞銀看淡海港城母企九龍倉置業（01997）前景，指市場對其盈利復甦前景過於樂觀，而且並未有計入其利息成本高企、內地免稅店銷售及中港奢侈品價差收窄等負面因素的衝擊。

瑞銀根據其瑞銀實證所（UBS Evidence Lab）數據顯示，自印花稅回贈措施推出後，68%非本地專才有意置業，相信只要市場情緒出現轉向，現有約34萬的非本土專才將會採取行動。

瑞銀指，基於政推出搶人才計劃，本土移民潮回穩及預期不少專才回流，估計本港2023年人口會重新出現增長。

憧憬內地客消費 希慎可受惠

隨內地旅客回流，加上內地旅客消費能力較本地人更強，瑞銀預期今年本港零售銷售增長10%，而遊客區的商場表現會較民生商場優勝，故此偏好希慎及新地。

不過，瑞銀對於寫字樓前景持審慎態度，預期今年寫字樓租金跌3%。

該行解釋，即使中港重新通關，有助帶動租賃情緒，但新增供應大增將推高空置率，預期2025年西九龍寫字樓落成或帶動新一輪的去中環化。

整體來看，瑞銀則偏好恒地、新地及希慎，因為預期住宅及零售銷售復甦，但對九龍倉置業持審慎態度，因旗下有寫字樓物業及估值昂貴。

中原（工商舖）認為，受內地通關帶動，零售及餐飲業受刺激，接近農曆新年，應節行業加緊租鋪步伐，預料本月整體商鋪空置率改善。

灣仔道鋪呎租88元升27%

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，上月五大核心區商鋪空置走勢各異，灣仔區改善，由11月份約13.32%減低至最新約12.87%，回落0.45個百分點，按月減少1.30個百分點。雖然如此，灣仔仍是空置率最高區域，中環區12月份商鋪空置率12.90%，比11月份多出0.03個百分點，按年回落1.36個百分點。銅鑼灣最新空置率約5.77%，按月遞增0.06個百分點，按年多出0.82個百分點。雖然數字上升，仍是空置率最低的一區。

黃氏稱，餐飲業主導鋪市，灣仔道一個地鋪丟空逾半年終租出，灣仔道177至179號地下7至11 Unit H號鋪，面積約411方呎，獲餐飲業以每月約4.08萬租用，每呎99元，前租客麵店月租約3.2萬，租期至今年中，去年中提早遷出，新租金逆市升27%。

銅鑼灣空置率約5.77%

尖沙嘴空置率10.76%，按月略減0.01個百分點。旺角區急升，由11月份約8.67%增加0.24個百分點，最新約8.91%。

新地預計生意增20% 信和睇好美妝服飾

本港與內地恢復免檢疫通關，零售市道有望受惠內地客來港消費，遊客區商場更已準備好優惠及獎賞活動爭相「吸客」。疫情前經常被內地旅客「逼爆」的沙田新城市廣場預計，在推廣活動帶動下，新春檔期人流及營業額可較去年同期增長15%及20%；另一深受內地旅客喜愛的尖沙咀海港城，其母公司九倉置業（01997）表示，目前人流及車流已較第五波疫情期間改善，相信2023年將是經歷3年疫情下商場減租期過後，租金回穩的一年。

新鴻基地產代理租務部副總經理許嘉雯稱，因應政府再度放寬開關及入境政策，旗下商場為吸引更多旅客消費，計劃在新春檔期期間特別投放多10%推廣費用，相信透過一系列節日推廣及旅客優惠，將可帶動商場的整體營業額及人流逐漸回到疫前水平。為吸引旅客，新城市廣場準備了購物券禮包送予旅客，凡出示旅客證件即可免費獲得，並有消費及獎賞回贈。

包括新城市廣場在內的新地七大中港商場，亦會由昨天通關之日起，一同推出「好賞．同遊」消費優惠，向來港的內地旅客及北上消費的港人送出獎賞，包括參與商場消費便可獲得購物優惠券、適用於同系6個本港商場的禮品卡，以及廣州天環的電子餐飲券等。

朗豪坊大派2.3萬份禮物

擁有屯門市廣場、奧海城、荃新天地及中港城等商場的信和（00083），其資產管理董事蔡碧林直言，香港和內地首階段免檢疫通關正式開始，香港將迎來新商機，預期旗下3個主要商場的人流及生意按年將有明顯升幅，估計受旅客歡迎的美妝、保健及服飾商品生意升幅最為顯著。為吸引旅客到旗下商場消費，集團將與商戶合作，送出旅客禮券包、消費回贈獎賞及舉辦賀年市集等。

冠君產業信託（02778）透露，因應內地與香港復常通關，旗下朗豪坊商場及租戶將推出一系列市場推廣活動及消費禮遇，以促進人流及消費。朗豪坊商場由去年12月1日至今年2月5日舉行聖誕及新年大抽獎，計劃送出超過2.3萬份禮物，以刺激商場人流並帶動消費；商場則推出為期28天的「朗豪坊同你開個好年」推廣活動，料可帶動租戶生意，並推廣最近開幕的餐廳。

九置估今年舖租回穩

對於通關準備，九倉置業回應本報查詢時稱，集團過去幾年致力改善商戶組合，商場競爭力事實上有增無減，「萬事俱備，只待通關」，由於內地與香港通關初期設有配額，往後來港旅客量及消費力將逐步提升，復甦速度要視乎兩地全面通關的時間表，仍需時觀察。隨着社會正快步邁向復常，集團對本港零售業前景感樂觀。

摩根士丹利日前在研究報告引述九倉置業管理層稱，相信2023年將是經歷3年疫情下商場減租期過後，租金回穩的一年，目前人流及車流已較疫情第五波期間改善；該公司旗下海港城去年開幕的新店達100間，有助改善零售額及出租率，公司去年下半年則減少推廣開支。大摩維持九置「減持」評級，目標價31元。

記者昨日到疫情前店外必大排長龍的廣東道名店實地視察，就記者目測，通關首日下午尖沙咀廣東道人流與未通關前的周六、日相若，部分名店外只有數十人排隊。

紅星美凱龍（01528）公布，該公司已收到紅星控股通知，廈門建發（600153.SH）正就以現金方式意向受讓紅星控股持有佔少於30%公司總股本的A股股份事宜進行商討。廈門建發實際控制人為廈門市人民政府國資委，該事項或最終可能導致紅星控股失去對上市公司的控制權。紅星美凱龍上周五稱，其A股自今日起暫停買賣。

二手拉鋸 十大屋苑周末少賣48%

中港兩地昨天恢復通關，樓市氣氛明顯好轉，個別買家加快入市步伐，新盤市場單日有55宗成交，令過去周末兩天（7日至8日）全港一手成交量增至約72宗，按周急彈2.1倍，交投量創近10個周末新高。當中以恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna昨單日售出46伙、兩天共沽47伙最多，而華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的九龍東澐璟昨日更錄大手客斥逾1億元連掃3伙最矚目。不過，二手樓市因業主收窄議價空間或反價，十大藍籌屋苑過去兩天僅得14宗成交，按周跌48.1%。

One Innovale三期兩天沽47戶最多

One Innovale–Cabanna在昨日中港免檢疫通關首天推出113伙發售，其中108伙以先到先得形式開賣，結果連同之前價單所開售的單位，昨單日錄得46伙成交，而過去周六也賣出的1伙，即周末兩天共沽47伙，套現約2.37億元。其中E座地下2室昨以招標形式售出，實用面積338方呎，連258方呎花園，2房間隔，成交價682.76萬元，呎價20200元，創項目呎價新高。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，香港與內地恢復通關，市場氣氛漸見明朗，對後市看法亦從觀望態度轉為逐步回穩，集團正積極考慮在短時間內提價加推。

One Innovale–Cabanna位於粉嶺馬適路8號，提供565伙，實用面積158至1054方呎，預計2023年6月底入伙。

其他新盤亦錄買賣，啟德跑道區澐璟昨日連錄4宗成交，總值約1.9億元，當中有同一組買家豪斥逾1億元連掃3個3房單位，分別為6座22、23及27樓A室，實用面積同為950方呎，成交價由3200.3萬至3618萬元，呎價約33687至38084元。

業主信心增強 買家慎追價

不過，二手市場方面，由於通關前已有買家偷步入市吸納筍盤，如今業主信心增強，反令過去兩天交投減少。中原地產統計的十大屋苑過去周末兩天錄得14宗成交，按周減少13宗或48.1%，但仍連續3個周末有雙位數字交投。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，通關消息落實前，部分買家早於上星期已偷步入市，市場筍盤減少，業主見二手成交步伐加快，開始收窄議價空間，甚至反價。買家面對急速變化的市況，未願意即時追價，以致過去兩日成交拉鋸。

據美聯物業分行統計，過去周末兩天十大二手指標屋苑錄得約18宗買賣，按周減少37.9%，但已連續6個周末錄得雙位數成交。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，市場憧憬多時的中港兩地通關正式開始，早前多區二手交投量趨增，消化了不少市場減價筍盤。隨着本港經濟活動逐步復常，在通關效應進一步發揮帶動下，樓市交投及樓價看俏。

另外，利嘉閣地產綜合分行網絡數據，在過去周末兩天十大指標屋苑只有16宗成交，較前一個周末的23宗，按周少30.4%。

香港與內地昨天起免檢疫通關，昔日作為內地自由行「水貨街」的上水新康街即錄舖位租賃成交，街內一個地舖以每月9.5萬元租出，較業主原先叫價高出近19%。

零售商簽長約 每呎53元

市場人士表示，新康街20號地下連閣樓，地下建築面積約1000方呎，閣樓建築面積約800方呎，建築面積合共約1800方呎，原本由短租客以6萬元逐月租用，業主放長租叫價為8萬元。因受通關消息刺激，舖位獲零售商洽租，終以9.5萬元租出，呎租約53元，較業主意向月租高出1.5萬元或18.8%。

資料顯示，上述舖位曾由藥妝店承租，月租高峰期達12萬元，呎租約67元，惟藥妝店2021年初起結業，舖位過去兩年主要由短租戶承租。現時舖位簽訂2年長租約，但租金仍較高位下跌20.8%。

核心區空置率未明顯好轉

雖然去年底香港放寬多項防疫限制，但單靠本地消費未能完全支撐租客的開業信心，聖誕新年檔期未令商舖空置情況見明顯好轉。據中原（工商舖）統計，2022年12月四大核心零售區商舖空置率僅尖沙咀輕微回落0.01個百分點，其餘中環、銅鑼灣及旺角的空置率續升。

中原（工商舖）資料顯示，尖沙咀區去年12月的商舖空置率為10.76%，較11月微降0.01個百分點。中環及銅鑼灣兩個港島核心區則按月錄得輕微升幅，中環空置率為12.9%，較11月多出0.03個百分點；銅鑼灣商舖空置率12月升0.06個百分點，至約5.77%。至於旺角區商舖空置率卻急揚，由11月約8.67%急升0.24個百分點，至12月約8.91%。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基分析，港府宣布取消多項防疫限制，與內地於昨日起首階段通關，將有助推動本港零售及餐飲市道，利好商舖市場前景，加上農曆新年檔期向來為傳統消費旺季，趕及在農曆新年前與內地通關，無疑可進一步刺激人流及經濟活動，預料從事應節行業如售賣利是封、年花的商家，將加緊物色心儀舖位開業，預測今年1月商舖空置情況有望改善。

中港首階段通關效應，雖未能帶旺過去周末兩天（7日至8日）的二手成交，但個別地區已湧現加價甚至反價成交，以將軍澳區較熾熱，過去兩天錄得的19宗成交，佔36.8%或7宗為反價個案。其中新寶城有2房單位反價30萬元或5.2%，成功以610萬元售出。

新寶城兩房高半成售出

美聯物業區域營業董事劉卓豪表示，新寶城3座高層B室，實用面積378方呎，2房間隔，原本叫價580萬元並有客出到價，但原業主即場反價30萬元或5.2%，最終以610萬元成交，呎價約16138元。

中原地產高級分區營業董事伍錦基指出，將軍澳區過去兩天共錄19宗成交，與之前一個周末相若，但其中有7宗屬反價成交。該行剛促成的天晉3座高層D室成交，實用面積536方呎 ，2房間隔，原業主去年4月以1200萬元放盤，隨着樓市回落，叫價逐步降至940萬元，但過去周六見有多個準買家還價並到價，原業主兩日內三度反價共25萬元或約2.7%，最終在昨天以965萬元成交，呎價約18004元。

伍錦基稱，原業主於2011年12月以486.82萬元購入上述單位，持貨逾11年，賬面獲利478.18萬元或約98.2%。

緻藍天960萬零議價易手

美聯物業高級分區營業經理梁傑透露，天晉1座低層D室，實用面積533方呎，2房間隔，原業主本來同意以925萬元成交，並將於過去周六晚簽約，但臨場反價至950萬元，經議價後，最終以945萬元成交，呎價17729元。據了解，原業主於2017年5月以833萬元購入上述單位，持貨逾5年半，賬面獲利112萬元或約13.5%。

香港置業首席分區董事劉浩勤說，將軍澳緻藍天1座高層LD室，實用面積791方呎，3房間隔，原業主去年叫價998萬元，至本月調整至960萬元，昨天以960萬元成交，呎價約12137元。原業主2015年4月以692.3萬元購入單位，持貨逾7年半轉手，賬面賺267.7萬元或約38.7%。

另一方面，長沙灣泓景臺雖錄得加價成交，但原業主仍要蝕使費離場。美聯物業聯席區域經理黃椿璿謂，泓景臺5座極高層2房戶，實用面積541方呎，因應中港通關而輕微加3萬元，以835萬元成交，實用呎價約15434元。資料顯示，原業主於2018年12月以828萬元購得單位，是次轉手賬面獲利7萬元，連使費則料蝕讓離場。

疫情趨穩定，民生消費區舖位仍受資金追捧，有投資者乘勢將地舖拆售。恒和集團（00513）創辦人陳聖澤在2021年向億京發展購入沙田石門京瑞廣場2期5個相連地舖，總作價約2.02億元，現分拆成9個舖位出售，叫價由1780萬元起，總叫價近3億元，較買入價高約48%。

較買入價升48% 1780萬起

陳聖澤2021年8月購入石門安群街1號京瑞廣場2期地下G18、G19、G20、G41及G42號舖，屬於5個可以合併打通的地舖，總建築面積約5497方呎，位處於港鐵石門站旁，近年一直用作億京發展旗下住宅項目的展銷廳及示範單位；陳聖澤共斥近2.02億元買入，平均呎價約36730元。上述舖位以交吉形式成交，業主隨後將5個舖位合併放租，叫租每月約75萬元，每呎約136元，另同步以叫價2.8億元放售。

由於石門區為新興商貿區，附近亦有龐大住宅群，京瑞廣場地舖滙聚不少食肆或民生小店，陳聖澤遂改變策略，將舖位分拆出售。當中，將建築面積約2018方呎的G19號舖，分拆為A至D舖共4個舖位出售，包括3個地舖建築面積各約340方呎，另一個面積較大的舖位則約998方呎；上述4個舖位叫價由2300萬至4790.4萬元，呎價約48000至75000元。

至於毗連的G20號舖，亦分間成2個建築面積各約270方呎的細舖位出售，意向價分別1780萬及1950萬元，呎價約65926及72222元。另G18、G41及G42號3個地舖以原則出售，建築面積約599至1488方呎，放售價2583萬至7812萬元，呎價約43122至52500元。

是次分拆出售9個舖位，以叫價計，總值逾2.98億元，不僅較5個舖位合併出售叫價2.8億元多出逾1800萬元，亦較2021年購入價高約9649萬元或47.8%。

據消息指出，上述9個舖位，呎價最高的G19B號舖已率先售出，建築面積約340方呎，成交價2550萬元，呎價約75000元，料屬石門呎價最貴的地舖成交。此舖屬單邊舖位，設有來去水，適合飲食或零售等行業。

京瑞廣場2期及附近安群街3號京瑞廣場1期，由於鄰近港鐵站，人流一直不俗，舖位租賃情況理想，故兩幢大廈的地舖2022年最少錄得6宗買賣成交，最貴重的個案為去年4月成交的京瑞廣場1期地下G19號舖，建築面積約2434方呎，成交價9254萬元，呎價38020元，該舖位由冰室以每月19.8萬元承租，回報約2.6厘。

受疫情及加息等拖累，投資氣氛不振，2022年僅錄得6738宗純車位註冊，按年急挫34.8%。

香港置業研究部董事王品弟表示，政府於2020年11月撤銷非住宅雙倍從價印花稅（DSD），帶動2021年車位交投造好，但2022年因疫情及加息等因素影響，整體樓市氣氛轉差，車位交投亦受累，去年純車位註冊量較2021年的10327宗按年大減34.8%，至6738宗；不過，若與2020年的6038宗及2019年的5944宗相比，則分別高出11.6%及13.4%。

太古城477宗稱冠住宅屋苑

若以金額劃分2022年純車位註冊量表現，價值200萬元以上純車位錄得2072宗，按年挫約51.3%；價值100萬以上至200萬元純車位有2961宗註冊，按年回落約27.8%；價值100萬元或以下純車位錄1705宗註冊，按年下跌約13.7%。

2022年純車位註冊量按住宅屋苑排名，鰂魚涌太古城以477宗註冊居榜首；第二名為有229宗的天水圍Wetland Seasons Park；將軍澳新都城以171宗排第三。

將軍澳天晉2房戶 3度加價25萬成交

期待已久的中港通關昨天終落實，帶動各區二手屋苑睇樓量回升，更刺激個別業主借勢反價沽貨。近月交投暢旺的將軍澳區，通關後睇樓量回升3成，續有業主反價，天晉2房戶，減價不足24小時，因見通關後接獲多組買家還價，3度加價約25萬元成交。

中原高級分區營業董事伍錦基指，反價成交的天晉1期3座高層D室，實用面積536平方呎，屬2房山景戶，單位去年4月已放售，開價約1,200萬元，通關前主動降價至940萬元。

惟通關後見同時接獲多組買家還價，3度反價，累加價25萬元至965萬元沽出，呎價18,004元。原業主於2011年以486.82萬元購入，轉手帳面獲利478.18萬元。伍氏指，過去周六、日將軍澳累錄近20宗成交，反價而成交的單位佔4%，加幅僅0.1至3%。

美聯區域營業董事劉卓豪指，通關後的周日睇樓量較之前為理想，促使個別業主借勢「加少少」而測試買家反應，如成交的海悅豪園1座高層E室，實用積432平方呎，2房戶，業主原意底價為680萬元，並且尚有議價餘地，但見市場氣氛好轉，終反價5萬元至685萬元易手，呎價15,856元。

太古城減價 錄3成交

另將軍澳廣場5座高層H室，實用面積476平方呎，底價原為710萬元，最終以723萬元成交，加價13萬元。劉氏謂，個別業主有調升叫價，但加幅尚算輕微，連事故同層單位亦伺機調高叫價，而買家見睇樓氛圍較靜市為佳，有餘力追價者，亦加快入市決定。

至於港島區兩大指標屋苑鰂魚涌太古城及康怡花園，區內睇樓氣氛亦較之前理想，其中，周六、日錄有3宗成交的太古城，成交單位一律減價沽貨，減幅介乎5%至1成不等，如綠楊閣高層E室，實用面積922平方呎，上址於去年12月以1,660萬元放盤，放盤僅一個多月即獲區內用家以1,575萬元承接，減幅約5%，呎價17,082元。原業主於2003年以370萬元購入，期內升值3.3倍。

另外，長沙灣四小龍（泓景臺、昇悅居、宇晴軒及碧海藍天）周六、日市場雖錄2宗成交，惟實用呎價回升至1.7萬元水平。香港置業客戶經理黃銘傑指，昇悅居1座極高層B室，實用面積517平方呎，大2房戶型，以近期理想價918萬元易手，呎價高見17,756元，造價較網上銀行估價高約6%。

10大屋苑兩天沽14伙

小業主持貨信心升，加上減價盤吸納後，成交量有所回落。10大屋苑於周六、日交投量維持雙位數，其中，中原統計10大屋苑錄14宗成交，按周跌48%；美聯錄18宗成交；而利嘉閣及香港置業分別錄16成交（按周少30%）及13宗成交（註：4大代理統計10大屋苑有別）。

周三截標 區內大地主有望擴版圖

市建局觀塘市中心第4及5區發展項目，將於本周三（11日）截標，地皮屬近年最大型商業項目之一，料鄰近擁項目的發展商，如新地 （00016） 、信置 （00083） 等，將踴躍競投。

觀塘市中心第4及5區商業用地，坐落於觀塘道及協和街交界，鄰近apm及凱滙等，佔地約27.6萬平方呎，總樓面高達約216.6萬平方呎，可作商業發展，而市建局已因應市況為中標發展商提供設計彈性，在總樓面面積維持不變的前提下，靈活調配寫字樓、酒店及商舖樓面，當中商舖等樓面不能少於約67.97萬平方呎，日後亦可以選擇棄建酒店。

可打造東九主題地標商場

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國預計，地皮規模相當龐大，可建約216.6萬平方呎商業項目，將會成為區內地標，而當中約70萬平方呎的商場，更有潛質打造成東九龍具吸引力的主題地標商場。此外，因為地皮規模龐大，總投資額將逾百億元，投資風險高，故他預計，大型發展商入標為主。

該帶最主要發展商要數新地，其於觀塘道一帶先後發展多期創紀之城系列商廈，如創紀之城5期商場apm等，亦有The Millennity的全新商業項目，因此他估計，相信新地或其他在周邊已經擁有其他商場的發展商，出價會較進取。而於區內已發展凱滙的信置，料亦會出價競投。

但他相信，日後項目的租務競爭頗為激烈，因為要面對apm的競爭，而且啟德具規模的商場亦會在未來數年間落成，所以將來的設計及概念上要花心思。此外，東九龍目前有不少寫字樓項目，部分亦將陸續落成，屆時寫字樓會面對供過於求的情況，故料在落成首數年，出租或有難度。

測量師調低估值至97.5億

考慮到近月商業市場吹淡風，加上持續加息，陳超國已經調低地皮估值至約每平方呎4,500元，即總價約97.5億元。他亦相信在目前市況下，市建局會調低其底價。

市建局近年除舊區重建外，亦推動舊樓復修。市建局行政總監韋志成在網誌指，做好樓宇復修延長樓宇壽命，才能減低重建壓力，並給予時間，集中資源加快重建老舊殘破的樓宇，同時為市區更新累積資源儲備，令其可持續發展。

新界西北成為市場焦點，住宅受捧，屯門愛琴灣高層一個複式戶，面積2036方呎，開價1480萬，每呎7269元，物業為業主盤，低市價約20%。

環亞拍賣行發言人表示，屯門青發街2號愛琴灣高層A及B室相連複式戶，面積2036方呎，開拍價1480萬，平均呎價7269元，較銀行估價1840萬低約20%，物業交吉出售，將於1月10日拍賣，同場共有37項物業可供競投。

平均呎價7269元

該單位屬業主盤，早於2006年10月以404.4萬購入，單位相當奢豪，坐擁5個房間，另有工人套房，全屋整裝修布置具品味，以淺色為主調，戶主並將新潮的現代家具，以至精緻的古董傢俬，鋪陳配搭，擺設有心思。

客飯廳面積偌大，活動空間非常闊落，落地玻璃窗外為長形露台，極目外望滿是樹景及園景，清新怡人，房間亦以淺色為主調，貫徹全屋和諧風格。

2006年以404.4萬購入

愛琴灣於2003年入伙，擁有一幢高樓，以及8個洋房，高低有致，鮮明如畫，高座擁有分層單位48個，複式戶34個，另有8座洋房，物業車場3層高，共有127個車位，每戶可配備1個或以上的車位，另有5個訪客車位，方便外來人士。
愛琴灣屬小學71校網

該屋苑雖然早於近20年前已入伙，會所設施齊全，提供游泳池、兒童嬉水池、遊樂室、健身舞室、桑拿浴室等等，至於戶外空間園林，相當美觀，擁有石山流水。

該屋苑住戶可乘搭過海巴士與小巴，前往屯門及港九各地。較為接近的有黃金海岸商場等大型購物商場，住客可到黃金泳灘、咖啡灣及大欖郊野公園遊玩。

愛琴灣小學校網為71，區內有著名學府哈羅國際學校、順德聯誼總會何日東小學，由於擁有國際學校及名校，近年不少中產甚至富豪選擇卜居屯門，中學校網則為屯門區。