財政部國有財產署多筆地上權標租案16日開標，其中，台中干城商業區和梧棲住宅區脫標機率高，高雄旗津的乙種工業區和屏東萬丹商業區更被國產署形容「詢問度已爆表」，合計11案面積5.19公頃，地上權存續期間皆為70年，權利金底價總計約30.7億元，若全數順利脫標，可望替國庫再帶來豐沛收入。

至於台北市信義區、距台北101不到100公尺的陸軍保養廠C基地地上權案，因為是台北市僅存的大面積精華地段地上權案，目前單獨列標，2月23日才開標。該基地為住宅用地，將近1.6公頃，容積獎勵350％，權利金底價高達73.92億元，屬於以建築住商混合型態住宅為主的第三種住宅區（特）。

國產署16日開標的11起地上權標的，台中市有三件，其中兩件為台中市干城商業區標的，面積各為1,079坪與2,435坪，前者為第四之一種商業區土地，後者則包括第四之一種商業區土地和第七種商業區土地，兩案的底價各為4.03億元和10.01億元。另一案則是台中市梧棲第四種住宅區，位於梧棲新興開發區、底價2.3億元。由於鄰近土地去年度第二批及第三批都順利標脫，且這次標的面積逾1公頃，對開標結果相對有信心。

至於被形容是詢問度破表的高雄旗津乙種工業區，是較少見的工業區土地，面積有2,697坪、底價1.41億元，被視為是這次公開招標的大熱門。

政策打「住」不打「商」，建商2023年推案大轉向！「平均地權修例修正案」完成三讀，禁止預售轉約、管制私法人購屋，市場專家預期，高資產族群對房地產還是情有獨鍾，商用不動產預期不受影響反而受惠，部分游資將轉進商用不動產，建商推案策略也大幅轉向廠辦和辦公產品。其中，指標大案「京華廣場」最近市場傳出總銷規模突破1,000億元，將改寫台北市頂級辦公園區總銷最大規模。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，「平均地權條例修正案」已完成修法，五大重拳勢必對房市有影響，但對商用不動產影響不大，因一連串政策打炒房下來，是打住、不打商，因此對於今年商用不動產市場有一定信心度。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，根據最新調查，2023年的推案趨勢，已有不少建商轉向辦公和廠辦大樓布局，預計今年進場開賣的商辦案，包括松山「京華廣場」頂級辦公園區、北投「遠雄商舟」、內湖「國揚洲際企業總部」及「興富發T1」、中山大直的宏普中山案、林口長虹商辦案，及汐止「東煒大局」、新莊中悅兩筆商辦案等。

上述大型建商指標廠辦和商辦案，目前詳細總銷都尚未確定，但光是「京華廣場」最近就傳出總銷規模將突破1,000億元，堪稱台北市少見位於蛋黃區的頂級辦公園區，可謂重中之重。

建商指出，看好台商近幾年持續回流，帶動的辦公總部升級潮、擴廠潮，商辦自由的潛在需求相當被看好，因此近年吸引不少建商卡位購地，部分建商更不走零售路線、而是鎖定整棟大樓交易的大型買家。

像華固建設鴨子划水布局，今年銷售重心是台北市三大商辦案，包括信義光復都更案，其中1棟為辦公、另一棟為住宅，分回總銷約56億元；另外還有南港玉成案109億元，內湖堤頂大道商辦案約69億元。

興富發更是來勢洶洶，2018年就嗅到辦公升級商機，率先喊出「十年30棟商辦」的目標，今年計畫推案約15筆、總銷超過1,300億元，其中商辦就囊括六筆、總銷逾810億元，比重達六成，在台北、桃園、台中遍地開花；光是總銷百億級以上商辦案，就有復興北路「國家企業廣場」約145億元、台中惠國88案約108億元、台中惠國90案約306億元，都將走「頂級辦公」規格。

台北市中山區捷運中山國小站商圈以民權東路為界，以北為晴光商圈，以南為林森北路商圈。由於小坪數產品多、甚至最低400萬元就能入手一間舊套房，租屋需求旺盛，吸引不少以收租客進場投資。

有巢氏房屋中山民權加盟店店東賀之羚表示，中山區向來為台北市房產交易量最大的行政區，捷運中山國小站500公尺的範圍內，內幾乎貢獻中山區多數的交易量。

商圈中古套房產品總價約在700萬～800萬，屋齡較新的套房約1,000萬～1,200萬元，二房產品則約在1,200萬～1,500萬元左右，由於總價不高，加上晶華、條通、林森北路、新生北路等商圈租屋需求強勁，無論房市景氣變化，中山國小捷運站周邊交易都很熱絡。

賀之羚表示，若為自住考量，民權東路以北的晴光商圈相當適合，晴光商圈居住環境單純，適合住家型態，吃喝玩樂等各類生活機能完善，包括24小時超市、銀行等一應俱全，步行至捷運站均在五分鐘以內，產品型態從套房到豪宅產品都有，豪宅產品行情約在每坪80萬～110萬元，屋齡在10年內的豪宅如「中山官邸」、「中山富御」等單價均破百萬元；一般住宅產品行以30年電梯華廈為主，行情約在每坪50萬～70萬元，經過房價上漲，區域幾乎已無每坪50萬元以下房屋，屋況較佳者多在6字頭。

林森北路商圈商業氣息濃厚，產品多為套房及一加一房產品，由於總價低、出租報酬率高，吸引不少包租公進場投資，該區域中租屋客層豐沛，從學生、外地至此工作的勞工、上班族，以及本國或外商商務客、高階主管都有，各類租屋族群依其預算有不同的租屋型態，整體來說，屋齡較舊的社區、或是部分挑高產品，有些租金收益率可達3％～4％以上，吸引不少各地房東基於「房價低、租金高」，到此置產或投資。

以知名的「錦新大樓」為例，行情約每坪35萬～45萬元，總價約300多萬元就能買到一間8坪套房，租金可達1萬～1.5萬元，租金收益率達4％～5％以上。又如屋齡40年的「和益金銀大樓」行情約每坪45萬～60萬元，二房總價約在1,200萬元，租金亦可達2.5萬～3萬元。屋齡較新、約10多年的套房，單價約在每坪百萬，以「亞青米勒」為例，總價約1,100萬元，租金約2萬元計算，租金收益率約在2.2％。

內政部長花敬群日前表示《平均地權條例》修正案中的「預售屋禁換約」部分不溯及既往，遭外界狂轟，民眾黨立委張其祿質疑，花敬群原本支持溯及既往，現在卻又髮夾彎，是否代表政府打擊惡性炒房的態度反覆，實現居住正義決心根本不夠堅決？內政部強調絕非護航、打假球。

《平均地權條例》修正案已三讀通過，花敬群日前卻說預售屋禁換約不溯及既往，修法通過後買預售屋才有轉售限制。

張其祿質疑，他上月在於立院內政委員會質詢花敬群，若未有溯及既往，可能導致有漏洞，對壓制房價炒作行為可能效果式微，內政部應明確保證本次草案能溯及既往，當時花敬群親口向他承諾「態度上沒有不溯及既往！」如今卻髮夾彎表態。

他呼籲，雖然打房修法三讀通過，國民對立法院居住正義的期末考算是及格通過，行政單位必須確實將國民對打擊惡性炒房、修正畸形房市及租屋市場的意志確實執行，不該讓政府有護航炒作房市投資客的嫌疑，讓「房屋」回歸居住的本質。

內政部說，換約轉售限制規定不溯及適用，修法絕不打折、不為投資客護航，未來將嚴格執行「不溯及、不打折、不護航」原則，政府擔起所有國人的最大利益，預售屋換約轉售限制規定不溯及適用，合理規範限制對象，才能有效達成抑制房市炒作。

內政部強調，調整溯及適用見解，主要是近期收到自住購買預售屋的年輕族群反映，目前財務狀況並不豐裕，工作與收入可能因未來經濟變化而發生變動，如果驟然全面限制契約換約轉售，將加諸經濟上更大的風險，與投資客一起陪葬並不公平。

加入市地重劃有何利多？參與台中單元二黎明重劃的羅姓地主現身說法。他說，這塊父親留下來的土地原本是稻田，繼承後改種樹與苗圃，目前住在分回的土地上。看著單元二從荒地變花園城市的過程細數家珍，「我家旁邊都是台中最高級的餐廳！」

羅先生不僅對單元二每家名店餐廳都相當熟悉，就連開發商的推案狀況與地價變化也暸若指掌。看著區域環境不斷優化，眾家開發商競相打造高水準建築，欣喜之情溢於言表。

羅先生對單元二的未來發展相當關心，包括市政路延伸工程，以及萬豪酒店、誠品商圈即將成形，他自豪地說，「未來的單元二會比七期適合居住！」

同時參與重劃的其他原始地主，有的是農地繼承、或是共有祖產，所持有的土地可能是零碎畸零地，甚至地界無法明確，土地難以利用而閒置，更衍生管理維護死角等種種問題。藉著重劃後土地重新分配，面積大小合乎開發法規，加上與道路相連出入無礙，都能促進土地更有效的利用。

如台中14期，過去是環繞四張犁地區的農業生產地帶，歷經都市化改變，土地不再從事農務，卻變成違章建築或未經登記的工廠。地主說，沒有交易價值的土地毫無意義，「窮的只剩下一塊地」就是他的心聲，土地重劃帶來的區域建設與價值增漲，才是實質的價值所在。

台中名列全台第二大城市，在工具機、自行車、航太、半導體等產業均具舉足輕重地位。台中經濟爆發力十足，都市建設與居住環境都需要同步配套提升，如七期、單元二、14期等每一個重劃區規劃皆各擁其重，兼具平衡區域發展的功能。

其中，西屯區以七期重劃區的新市政中心為首，市府議會與國家歌劇院、百貨商圈進駐，豪宅案百家爭鳴，加上各具特色的商辦大樓推陳出新，改變台中天際景觀，也吸引來自全球的龍頭企業、頂級飯店設點。

與七期緊鄰的單元二重劃區，屬於民間自辦市地重劃，區域內以高綠覆、大棟距的純住宅區為主，也是台中第一個以低密度為訴求的重劃區，具有台中建築特色的宜居建築誕生於此，與國際接軌的花園城市開發雛型在此成為示範基地，別具景觀特色的別墅、住宅大樓爭奇鬥豔，米其林星級名店也多聚集於此。

西屯區開發完成後，北屯區接棒再造北台中新核心。北屯區涵蓋14期、單元八、11期、機捷特區、單元12等多個指標重劃區；其中，14期腹地廣達403公頃，在地理位置上被水湳與11期簇擁，並擁有兩處匝道銜接74號快速道，先天優勢讓14期出生就含著金湯匙。

而最新配地完成的13期，位在南屯八期豐樂生活圈與南區大慶商圈間，土地交易單價最高已逾百萬，看好程度不亞於北屯14期。

平均地權條例修正案重拳出擊，房市買氣瀰漫低氣壓，但市場上仍有新預售案逆勢突圍；據悉，新北市、桃園重劃區出現指標新案開價「以退為進」，吸引人氣、買氣，「讓利、低總價小宅、建商品牌力」，成為房市逆風下最有力的護身符。

住展雜誌調查顯示，去年底縣市長選舉落幕後，房市新案也紛紛出籠，去年12月北台灣預售屋推案量近1,300億元，月增四成多、逾400億元；新成屋供給也有增加，單月釋出戶數約150戶。

至於來客量，指標案平均每周約18.8組，月增1.5組，增幅約8.67％；另外成交量方面，指標案平均每周約2.2戶，月成長超過1倍。

不過住展雜誌企研室經理成采錡分析，平均來客組數、成交組數上揚，為部分剛公開指標個案表現較佳所致，不代表整體市場買氣回溫。

據了解，房市買氣低迷，新北市、桃園重劃區相繼出現新案開價「以退為進」，意外創造出大量來客人潮；其中新北市指標案為三重「都廳大院」，經市場調查統計「都廳大院」是目前北台灣來人、收訂表現最佳的新案，1/2～1/8總來人超過百組，人氣、買氣逆勢突圍。

根據房市專家觀察，「都廳大院」每坪開價66.5萬元，與三重二重地區一帶另一個指標案「德心天匯」平均每開價75萬元，每坪差了8.5萬元；且規劃小坪數的2～3房格局，加上廣告規模很大，銷售前期主推價位相對平實的戶別，吸引客戶上門，取得優於區域平均的人氣與買氣。

此外，桃園「昭揚大河院」位在小檜溪重劃區，平均每坪開價44.5萬元，同區銷售中建案還有「遠雄夏沐」（平均開價56萬／坪）、「三本四季」（平均開價50萬／坪）、「國王之森」（平均開價49萬／坪）。

成采錡表示，昭揚在桃園的品牌力不錯，加上過去已經在小檜溪推過許多建案，也是進場就把區域客戶都吸走，「昭揚大河院」進場首周來人數也有到百組，連區內原本銷況相對穩定的三本系列也受影響。

《平均地權條例》周二（1/10）三讀通過，只要觸犯不法炒房行為，最重可判5000萬元罰鍰，如不改善還可處連續、連坐罰；另外預售及新建成屋簽訂買賣契約後，除特殊規定外不得轉售他人，而私法人購屋也將受限。

對此，有房產專家認為這次的平均地權不是在開玩笑，全台有14區極高機率會發生「房產大地震」，除了購屋族要特別注意，想趁機脫手賣房的人恐怕也沒那麼容易。

立法院三讀通過打炒房的《平均地權條例》，明定3種炒作行為，例如不得以電子通訊、說明會等傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格；不得和他人通謀或虛偽交易，營造不動產交易活絡的表象；自行、以他人名義或聯合多數人違規銷售，無論是連續買入或加價轉售不動產，有明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利之事實。

若涉及違法炒作不動產，將處100萬～5000萬元罰鍰並限期改正，期未改正者可連續處罰，受雇人、法人（指公司）也會一併連坐懲處。

另外，為了防止不動產業者所屬人員濫用專業知識，利用媒體、網紅、社群媒體或揪眾炒作，此條例也一併將協助買受人換約轉售的第三人，或受託刊登轉售廣告者納入規範，違者處原額度罰鍰。

條文中也增訂私法人購屋許可制，私法人買受住宅應檢具使用計畫，並經中央主管機關許可，同時限制私法人取得房屋後，於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

預售屋或新建成屋部分，一旦簽訂買賣契約，除了配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人、不得刊登轉售廣告，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售。違者可按戶處50萬元～300萬元罰鍰。

預售屋買賣契約如有解約情形，建商應在30日內申報登錄資訊，若登錄價格不實，按戶處3萬元～15萬元罰鍰，並可按次處罰。

特別的是，《平均地權條例》中新增檢舉獎金制度，民眾可向縣市主管機關檢舉並列違法事證，經查證屬實，由實收罰鍰總金額中，提撥一定比率作為檢舉獎金。

全台14個警戒區 3大特徵牽動「房價大地震」
據「三立新聞」報導中指出，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，這次《平均地權條例》全台有14個地區有極高機率會發生「房價大地震」，且它們有3大共同特徵，呼籲購屋族要當心了。

3大共同特徵分別是「該漲沒漲又量縮區域」、「價格漲多交易量急遽衰退區域」、「接盤俠所剩無幾超級警戒區」。

一、該漲沒漲又量縮區域：

像是台北車站生活圈，區域老屋多、都更不易，購屋族難以看到現況有明顯的改善，如2022年大樓房價年跌幅達4.3%、交易量比2021年少53.4%，顯見買氣難提升。

二、價格漲多交易量急遽衰退區域：

許多近年熱門的新興重劃區，多是投資客、自住客、房價狂飆的地方，隨著2022年下半年後房市逐漸冷卻，房價雖未跌但交易量大幅萎縮，購屋的人若追高所面臨的風險也會隨之增加，像是新北土城暫緩重劃區、鳳鳴重劃區、桃園A7重劃區、青埔重劃區、新竹縣市高鐵特區、台中廍子重劃區、水湳經貿園區、台南平實重劃區、高雄橋頭新市鎮等等。

三、接盤俠所剩無幾超級警戒區：

以台北奇岩重劃區來說，近年大坪數、高總價產品低迷，房市交易量不斷萎縮，一直有賠售消息傳出，購屋要留意日後脫手問題；台南LM特區2019年房價從每坪15.75萬飆到30.76萬，但因為房價漲太快，2021年已經快速消退，即便之後有台積電的題材仍無法帶動交易量回升，購物者要留意。

買方正觀望「翹腳撿便宜」 想要賣房也沒那麼容易
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，平均地權條例三讀通過，由於該案送進立院時間已久，許多恐慌賣盤已經於2022年7月之前移轉，若想在目前市況不佳時轉單，並不容易，除了許多買方已經有「翹腳撿便宜」的心思，若不小賠難以出場外，不少建商綁交屋前半年才能換約的條款，這也讓想要下車的預售投資客不容易說走就走。

徐佳馨指出，中長期來說，除之前討論的預售屋不能買賣外，最受爭議的莫過於禁止私法人購屋，除實務上執行可能會遇到一些困境，例如都更案若是實施者與出資者不同法人，抑或是不同法人合建等，若細則未臻健全，可能會需要內政部不斷解釋。至於房價是否下跌，目前房市因為景氣已經處於下跌波段，早就是多重器官衰竭，並非因平均地權條例「一槍斃命」。

升息、通膨、房市管制已發酵 房市陷入磨合期
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，在平均地權條例修正案通過前，房地產市場已受升息、通膨及不動產選擇性信用管制的牽制，市場溫度驟降，交易量深受影響，然而2022年一整年未發生區域性的拋售潮，第一季假期多是市場淡季，今（2023）年上半年交易量減，不容易看到價格下跌，經過一年半的磨合，可能會有個案價格修正，至於是否會有區域性價跌，則要看量體大的社區建案是否帶頭降價，才會快速蔓延。

此外，這幾日討論度最高的是法人購置住宅採許可制，由於諸多限制會打擊建商進行都更危老的整合過程，因此子法內容備受矚目，無論何種結果，許可制上路以及央行的購地貸款限制，中小型建商不易推案，已揭露未來市場新案供給量將減少，產業反而走向大者恆大的局面。

建築業老大哥國泰建設在新案密集完工交屋貢獻下，2022年營收達167.34億元，寫歷年第二高，且連七年營收站上百億大關；法人估，國建2022年可望轉盈，獲利將大幅優於2021年。

「平均地權條例修正案」底定不溯既往，國建2023年推案計畫也已確定，會推出四筆新案，總案量達160億元，以自住客為主，不會受修法影響，包括中和板南案，為國泰建設歷年來總銷規模最大的住宅開發案。

國建2022年營收令人驚豔，主要來自四筆新案完工交屋，包括新北市總銷25億元的「國泰朋」，31億元的「國泰田」，18億元的「國泰悅」，及台中總銷28億元的「國泰Mega+」，合計完工交屋入帳量102億元。累計全年營收達167.34億元，年增34％。

國泰建設副總林清樑表示，國建向來穩健經營，以自住客戶為主，因此面對「平地地權條例修正案」完成修法，祭出五大重拳，實際上對於國建來說，並沒有造成影響，預計2023年將依照既有步調，將籌備推出新案，在全台規劃四筆新案，可售總銷金額達160億元，包括新北市中和的板南案A區、三重的三重段案、永和民樂街都更案、台中美禾段案。

其中，中和板南案為國泰建設歷年來總銷規模最大的住宅開發案，板南案為國泰建設和台灣三井不動產合作，雙方分別以51％、49％的出資比例，成立板南置業開發公司，參與與地主元隆鋼鐵廠合建的中和大案，基地規模達7,000坪，變更及都更後基地面積達5,400坪，將興建四大棟高層住宅，全案總銷規模有可能會從原本的250億元，上修到300億元。

其中A區，將先在2023年推出，總銷至少150億元，國建將依合建比率及出資比率分回。據悉，A區將規劃興建為1幢2棟31樓的住宅大樓。

國建表示，2023年國建將有三筆新案共約81億元完工交屋，包括新北市總銷20億元「國泰豐和」及36億元「國泰豐碩」，桃園25億元「國泰川青」，三案都已全數完銷。

2024年國建將有四筆新案、總銷高達115億元完工，2025年則有三 筆新案達126億元完工，2022～2025未來四年，中長期業績成長動能無虞。

六都中桃園7.64％最大 台中3.26％最小

根據內政部最新彙整資料，今年全國公告土地現值漲幅高達三．九九％，是近七年來調幅最高；各縣市中以桃園市漲幅最大、約七．六四％，新北市次之、漲幅約六．八九％，六都中，台中市漲幅最小、僅三．二六％。

其他縣市 南投0.42％漲幅最小
二十二縣市今年調幅，除六都漲幅均為三％起跳外，僅新竹縣、苗栗縣以及基隆市漲幅超過二％，其它縣市均在二％以內，其中又以南投縣漲幅最小、約○．四二％。

依據近十年全國公告土地現值走勢，以二○一四年度漲幅最大、調漲幅度約十四．一九％，也是自一九九五年之後、十九年以來最大漲幅；二○一五年也是兩位數調漲、漲幅約十二．○三％，為一九九五年後，首度出現連續兩年漲幅是兩位數起跳。

之後房市開始走冷，二○一六年買賣移轉棟數跌到史上新低量，僅二十四．五萬棟，且持續在低檔盤整，因此二○一八年公告土地現值罕見出現調降、降幅約○．八三％，是繼二○○三年再度出現調降現象，該年度六都也同步調降；隨著房市買氣復甦，房價開始飆漲，二○一九年全國土地現值又恢復調漲趨勢，截至今年為止，已連續五個年度調漲。

房市評論員何世昌指出，因去年國內房市處於主升段，房價漲幅擴大，全國公告土地現值調幅較高實屬合理，唯台中市可能因市長「簡稅輕賦」的政見，漲幅稍低於平均值；但今年房市恐將反轉，漲聲應會告一段落。

但高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，公告土地現值是計算房地產移轉稅負的基礎，舉凡買賣、贈與、繼承均以此為據，另房地合一稅可扣除的土地漲價總數額也是；公告現值調升至與市況一致，才能達到地利共享、所得重分配的效果，但目前公告現值與市價仍有明顯差距，即便房市冷、土地交易腰斬，公告土地現值仍有不得不漲的壓力。

自2021年10月美元債正式違約之後，強調不躺平的花樣年在2023年終於迎來實質性進展。

1月13日，花樣年公告公司及其顧問在過去數月內就公司境外債務的建議重組與公司各利益相關者進行了建設性對話。

公司已與其發行本金總額為40.18億美元的美元計值優先票據（“現有票據”）的若干主要持有人取得進展。該等討論已（原則上及在合約規限下）就現有票據及集團若干其他境外債務的重組條款達成一項協定。據悉，上述金額包含了花樣年目前所有存續美元債。

按照公告顯示，如今披露的重組方案主要包含債轉股、以新換舊進行展期兩個部分。

其中，建議重組預期將使花樣年13億美元的總計息及債務性質負債股權化，相當於該公司境外債務大量去杠杆化。同時，通過增量資金對現有票據進行回購。

“削債總額預計將占境外負債總額近半，且控股股東將保持控股地位。”花樣年表示。

另外 ，剩餘現有債務將進行展期並降息，為公司提供兩年緩衝期。具體為剩餘現有債務將兌換為8個系列的新美元計值公開票據，到期期限將由2022年12月延長2至6.5年，2024年12月前將沒有境外債務到期，新票據的現金利率也降低至5.0%-8.0%。

這個方案看起來很完美，既可以債轉股降杠杆，剩餘債務還可以展期並降息，並且“現有票據的未償還本金額約24.5%的持有人簽署了重組支援協定”。

但一資產管理公司總裁卻對觀點新媒體認為，與融創、旭輝、龍光等不同，花樣年轉股部分債券價值很低，而且素來（出事以前）都沒成交，轉了股根本跑不了，對於“債轉股”的支持率持懷疑態度。

雙方都想盡可能損失更小，利益最大，但如何博弈才能雙方滿意，才是重組過程中最艱難的部分。

至於投資人是否同意這份債轉股方案，還需靜待時日方見分曉，據稱花樣年重組方案預計在2023年3月9日方會生效。

還債起點

如今距離花樣年美元債正式違約已經一年又三月有餘，雙方的博弈貫穿始終。

2021年10月4日晚，花樣年宣佈當天一筆到期的5億美元票據，在要約收購完成及登出購回票據後剩餘2.05億美元，該部分本金未能償還。於此，花樣年流動性危機正式爆發，此後兩個月就歷經三次短暫停牌。

爆雷之初，花樣年創始人曾寶寶還通過郵件向員工發了一封《寶爺家書》，稱其與公司管理層已就此問題成立專項小組，試圖以最大努力走出困境，以茲證明花樣年絕不躺平的態度。

對於投資人來說，態度重要，但實質利益才是根本。

為了向花樣年施壓，同年11月25日，花樣年主要附屬公司香港花樣年投資被申請清盤呈請，主要涉及後者所擔保的一筆未償還本金1.49億美元貸款融資。

香港市場人士對觀點新媒體表示，香港花樣年投資是花樣年紅籌架構的海外控股公司，該主體被申請清盤，導致花樣年11月29日採取了停牌措施，這種強制舉措更多為境外債權人索賠的一種方式。

事實上，花樣年早已預料到這種情況，因而在正式宣佈爆雷之前，其已著手出售旗下資產。

據觀點新媒體報導，花樣年當年9月底先剝離的是彩生活(0.62, 0.00, 0.00%)旗下萬象美及開元國際物業相關股權，交易代價33億元；10月13日，花樣年還退出了與奧園合資的城市更新公司。

花樣年集團旗下主要對外投資公司，在2021年9月起的三個月內先後以抵押或出售方式，退出了深圳、成都、杭州、北京等地的專案子公司或投資合夥企業。

其中，僅11月13日，深圳花樣年、南京花樣年、成都花樣年商管、成都花樣年等14家公司實現集體退出，轉由上海東源添粵投資中心（有限合夥）持股99.99%；後於11月29日，消息指花樣年已退出北京密雲區的國祥府、國祥雲著項目等。

很顯然，爆雷企業通常只有債務重組，以及出售資產兩個選項。相比債務重組的漫長博弈，出售資產回流資金必須先行。

為了緩和外界對其債務償還的擔憂，以及繼續向債券持有人表達“坦誠”——2021年12月6日，花樣年集團官方公眾號披露文章《潘軍談花樣年：置死地而後生》。

在這份“自白書”中，潘軍表示將已有債務分為海外債、境內信用債、銀行金融機構貸款、非金融機構融資4大方面。其中，前三者規模分別為260億元、60多億元、200多億元人民幣。潘軍透露，已與公司顧問討論並推出了境外債務重組框架第一版方案。

在時間方面，潘軍希望獲得外界更多的理解，表示“可能需要花一個非常長的時間來化解我們這次危機，可能是2-3年，甚至更長時間，要做一個中長期的準備”。

而彼時花樣年境內外債務重組進度呈現兩種不同狀態：境內短期涉3筆公司債需兌付利息，其中2筆已成功延期；境外美元債則已違約2筆合共逾3.5億美元，但仍未有新的償付安排。

“債轉股”博弈

對於境外債投資人來說，時間長些可以，但不能損害自己的利益。

但直到2022年中期，花樣年境外債仍然毫無進展，反觀境內債方面，已有四筆債券獲展期，四筆債券本金累計展期24.04億元，利息累計展期2.43億元，總計26.47億元。

兩相對比下，覺得沒被公平對待的境外債持有人再次在2022年5月28日向法院提出清盤呈請。

據瞭解，一旦法院發出清盤令，花樣年不僅要停止生產運作，還要在短期內出售所有財產變現，甚至在償債後還會面臨破產解散等。

有資本市場人士分析，境外債權人心急“催債”，主要是擔心時間越久，最後可能僅能收回10%。

各方壓力在疊加，在此背景下，花樣年8月初表示已與投資人粵民投、財務顧問以及主要美元債權人針對投資人進入、重組方案進行了多輪積極有效的溝通，針對通過減債、展期等方式緩解公司債務壓力及增量資金提供等內容進行了實質性的討論。

8月，討論了近一年的境外債重組方案終於被傳出具體的零星細節，花樣年“債轉股”方案首次粉墨登場，但彼時的條款顯然不是債券持有人可以接受的。

據當時市場消息傳言，花樣年預計大幅削減美元債兌付本金，票面減記幅度高達60%，剩餘部分“債轉股”，該份初步債務重組計畫還未得到債權人同意。

若按照初步債務重組方案實施，債權人的資產回收率甚至達不到10%。該方案也遭到各方人士詬病，很重要的一個原因是，花樣年股價已是“仙股”，停牌前股價僅每股0.2港元。

這一方案顯然誠意不足，甚至帶弱了高息美元債市場。

IPG中國首席經濟學家柏文喜彼時表示，這是在“保交樓”大背景下，花樣年與美元債債權人的一次重要博弈。“被迫選擇將債券票面價值打很低的折扣實現債轉股，以給企業現金流方面實現喘息的機會，最大限度維護自身的權益，也許是美元債債權人不得不接受的選擇。”

對該方案的影響，更多人擔憂其為出險房企給出了一個不良示範。

但顯然，彼時的方案並無多少美元債債權人可以接受，談判還在繼續。

至2023年1月13日最新公告，“債轉股”依然是重組方案的主要手段之一，但公告並未提及票面減記內容，這或許已是債權人取得的一點勝利。

公告中，花樣年表示，建議重組預期將使本公司13億美元的總計息及債務性質負債股權化，相當於本公司境外債務大量去杠杆化。境外債務股權化（其中債權人將獲得花樣年普通股）將大幅增加花樣年帳面值並降低公司淨負債比率。

“境外債務股權化將受限於（其中包括）上市規則的適用規定及聯交所批准任何新發行股份上市及買賣。於完成建議重組後，曾寶寶小姐仍是本公司最大控股股東。”按此表述，或許花樣年的股份配售方案也將很快公佈。

花樣年還表示，作為建議重組的其中一環，債權人亦將獲得八個系列的新美元計值票據，到期期限將由2022年12月延長2至6.5年，2024年12月前將沒有境外債務到期，於初始的實物支付期後，新票據的現金利率也降低至5.0%-8.0%。

對於債轉股，花樣年難看的股價仍不被資本市場看好。

一資產管理公司總裁就對觀點新媒體表示，與融創等不同，花樣年轉股部分債券價值很低，而且素來（出事以前）都沒成交，轉了股根本跑不了，對於“債轉股”的支持率持懷疑態度。

“所有轉股可行的只有融創，旭輝，龍光這種公司。”上述人士補充道。

融創停牌前股價為4.58港元/股，龍光最近一個交易日收盤價1.29港元/股，旭輝控股為1.18港元/股，對比之下，花樣年0.2港元/股的股價的確相形見絀。

重組方案對美元債債權人似乎不算友好，但對於花樣年而言則非常完美了，既可以債轉股降杠杆，剩餘債務還可以展期並降息，據稱，“現有票據的未償還本金額約24.5%的持有人簽署了重組支援協定”。

花樣年1月14日還在其公眾號發表題為《如願》的文字，表示通過債轉股，花樣年境外重組增資削債，實現大幅去杠杆化，輕裝上陣。剩餘現有債務將進行展期並降息，為公司提供兩年緩衝期。

而最重要的，文中透露——本次建議重組獲得眾多國際大型長線基金支援。

不過上述資產管理人士認為，這個方案的支持率存疑。

還債輪回

重組方案為花樣年爭取喘息時間之外，也給出了後續償還方案的一些細節。

公告披露，新票據將就境內專案出售所得款項淨額設立現金清繳機制。花樣年已確定日後有意出售若干專案。建議重組設想，該等出售所得款項淨額的40%將用於新票據的現金清繳。

於建議重組後，花樣年境外債務的到期期限將由2022年12月延長2至6.5年，概無境外債務的到期日早於2024年12月。花樣年表示，這將為公司提供兩年期間以穩定及改善其營運。

“該兩年期間對於確保本集團若干建設專案的成功交付至關重要。境外債務的現金利息開支亦將於該兩年期間內大幅減少，從而將提高本公司現金與短期債務比率。”

據悉，於2022年11月30日，花樣年的境外計息及債務性質負債總額約為42億美元；及境內計息及債務性質負債不多於人民幣400億元。

花樣年給了這樣一種假設：

“假設中國房地產行業的市場環境恢復正常，則本公司能夠維持正常業務營運及項目層面能夠獲得新融資，估計2023年至2030年現有項目的無杠杆自由現金流（即現金收款減去建設成本、稅項、地價、銷售、一般及行政開支以及其他開支）將為每年人民幣-9億元至人民幣160億元。2023年至2030年期間現有項目的累計無杠杆自由現金流總額估計約為人民幣400億元至人民幣700億元。

於2023年至2025年出售本集團專案的出售所得款項淨額（扣除抵押債務還款後）預計合計為人民幣50億元至人民幣70億元。”

花樣年給美元債債權人描繪了一個可預期的未來。

但公告透露，重組方案生效時間預計為3月9日，最終命運仍需靜待些許時日。

上海市長龔正：準備用10年時間完成“兩舊一村”改造

1月15日，上海市市長龔正表示，上海市提速推進中心城區成片二級以下舊裡改造，2019年、2020年、2021年分別完成了55.3萬平方米、75.3平方米和90.1萬平方米。去年7月下旬，上海完成了剩餘的20多萬平方米改造，提前完成了原計劃要到“十四五”末期才能完成的目標，歷史性地為這項持續30年的民心工程畫上了句號。

據觀點新媒體瞭解，龔正還表示，中心城區成片二級以下舊裡完成改造後，上海客觀上還存在著不少零星二級舊裡以下房屋，共有近40萬平方米，還有小梁薄板房屋等存在安全隱患的舊住宅，另外城中村的改造任務也很重。這些區域居住條件差、配套設施落後，還存在安全隱患。今年大上海保衛戰期間，已實現改造的區域疫情防控效果比較好，沒有完成改造的區域，疫情防控難度很大。居住在這些區域中的市民，改造意願十分強烈。

市委、市政府提出，要再提速加力推進“兩舊一村”改造。這件事難度很大。光從資金需求來說，根據初步計算，“兩舊”改造需要6000多億元，這是很大的資金量。但事關群眾切身利益的事，再難也要想辦法解決，市委、市政府準備用10年時間完成這一改造任務，具體分為三步走。

央行營管部：持續加大保租房金融支持 助力房地產平穩健康發展

1月12日，2023年人民銀行營業管理部工作會議以現場與視頻結合形式召開。

據媒體瞭解，會議指出，推動高品質發展為主題，為穩住首都經濟基本盤提供強有力的金融支撐。

加大力度落實穩健貨幣政策，快速落實總行系列穩經濟和支援重點領域金融政策工具，全力以赴加大對實體經濟支援力度、推動金融惠企紓困政策直達基層。全年累計投放再貸款再貼現1538億元，同比增長20%。人民幣貸款累計新增屢創新高，貸款利率屢創新低，通過利率下降向實體經濟讓利超400億元。

聚焦新時代首都發展，綠色、科創等重點領域和薄弱環節金融服務質效持續提升。

支援國家文化與金融合作示範區建設，推動高新技術貸款、製造業中長期貸款、綠色貸款、文化企業貸款餘額和有貸戶數同比不斷增長。持續加大保障性租賃住房金融支持，助力房地產市場平穩健康發展。

北京政府工作報告：支持住房改善等消費 老舊社區綜合整治新開工300個

1月15日，北京市第十六屆人民代表大會第一次會議開幕，北京市代市長殷勇作政府工作報告。

據觀點新媒體瞭解，報告指出，要把恢復和擴大消費擺在優先位置。加緊推進國際消費中心城市建設，深化商圈改造提升行動，統籌推進物流基地規劃建設，強化新消費地標載體建設，試點建設80個“一刻鐘便民生活圈”，提高生活性服務業品質。

積極培育數字消費、文化消費、綠色消費、冰雪消費，加強商旅文體等消費跨界融合，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費，讓消費熱起來、經濟活起來。

另外，要深入開展城市更新行動。落實城市更新條例，完善配套政策，積極探索社會資本參與的機制模式。啟動危舊樓房改建和簡易樓騰退20萬平方米，老舊社區綜合整治新開工300個、完工100個，老樓加裝電梯新開工1000部、完工600部。

中海物業進駐香港落馬洲河套區方艙隔離設施 提高房務、清潔等服務

近日，中海物業進駐落馬洲河套區方艙隔離設施，提供房務、清潔及保安服務。

據觀點新媒體瞭解，落馬洲河套區方艙隔離設施為中央支援香港應急醫院及方艙醫院建設，位於香港落馬洲口岸河套區域，西臨深圳河，與深圳皇崗口岸隔河相望。項目包含應急醫院、方艙醫院、生活配套三個功能區。

其中，應急醫院建築面積12.31萬平方米，擁有總床位1000張（544間負壓病房提供900張床位，50間ICU病房提供100張床位）、手術室和放射科、輸血科等醫療技術設施，以及藥庫、空壓機房、氧氣站等配套設施。

方艙醫院擁有病房4036間，可提供超過10000張床位，含8188平方米的醫療配套用房、入院樓、出院樓、衛生通過區、檢驗中心及CT室等配套設施。

生活配套設施建築面積9.69萬平方米，包含3339間宿舍、綜合門診部、供餐設施、倉庫、指揮中心及兩棟辦公樓。

綠地旗下上海合創嘉錦簽約北京世方環科 介入高校產業物管領域

綠地集團官微1月14日披露，該公司旗下高端物業服務企業上海合創嘉錦物業管理有限公司，於1月11日與北京世方環科物業管理有限公司在京簽訂戰略合作協定。

根據協定，合創嘉錦、北京世方環科物業管理有限公司、上海綠萃升泰城市運營管理有限公司三方，將在高校產業服務與城市地標超高層綜合體等領域開展廣泛合作，攜手開拓市場。

綠地集團對此表示，此次合作標誌著合創嘉錦在高校產業服務領域實現突破發展。

綠地發佈的資料顯示，合創嘉錦是綠地金創集團旗下多元化產業中的一家高端物業服務企業，定位海派空間藝術服務運營商。目前，公司核心業務覆蓋全國60餘座城市，簽約及在管面積超6000萬平方米，業務範圍涉及住宅、商業、寫字樓、特色小鎮、產業新城、政府公建等領域。

長沙產投集團與華潤置地簽署合作 涉及城市更新、產業片區開發等

近日，長沙市產投集團與華潤置地（湖南）有限公司簽署戰略合作協定，雙方合作範圍或涉及城市更新、產業片區開發等方面。

具體而言，長沙市產投集團黨委書記、董事長陳守義表示，希望雙方圍繞城市更新專案、產業片區開發等方面開展全面戰略合作，為現代化新長沙建設注入新活力、增添新動能。

當地媒體報導稱，長沙產投集團負責開發的城市更新專案、產業片區開發專案有蔡鑼中路兩廂-西龍片區城市更新(舊城改建)項目、湖橡城市更新項目奧體中心項目、國體中心項目等。

近日，“申萬宏源(4.070, 0.05, 1.24%)-保利申悅1號資產支持專項計畫”在上海證券交易所完成發行。

據觀點新媒體瞭解，本專項計畫為保利申悅系列20億元儲架ABS項下的首期產品，發行總規模為4.48億元，債項及核心企業主體評級均為AAA，全場簿記倍數達到1.79倍。

本專項計畫的核心企業為保利置業集團有限公司，股東中國保利集團系國資委直屬的大型央企。保利置業（香港）為保利集團旗下境外上市房地產平臺，本專項計畫的核心增信主體保利置業是保利置業（香港）在境內主要的房地產業務運營主體。

1月15日，上海實業發展股份有限公司發佈關於放棄參股子公司增資權的公告。

據觀點新媒體瞭解，友邦人壽於2022年12月通過上海聯合產權交易所平臺以約人民幣46.0772億元公開摘得虹晟投資持有實森置業90%股權及公司持有實森置業100%債權。

近日，虹晟投資接到參股10%股權的實森置業通知，持有實森置業90%股權的控股股東友邦人壽擬向實森置業增資約84.0856億元人民幣（其中約36.1639億元計入註冊資本、約47.9217億元計入資本公積），用於實森公司所持有的虹口北外灘89#地塊專案的後續開發建設和日常經營。

經公司董事會審議，為了集中精力、資金和資源，全力保障上實發展(3.260, 0.02, 0.62%)（維權）現有開發專案，特別是像北外灘91#地塊重點項目的開發建設，故擬放棄本次約需出資人民幣7.5677億元同比例增資權。

另外，上實發展發佈關於增補職工監事公告稱，職工監事李東紅因到齡退休，自2023年1月15日起不再擔任公司第八屆監事會職工監事職務。退休後，李東紅將不在上實發展擔任任何職務。

1月13日晚間，富力地產（02777.HK）披露2022年12月及全年銷售業績。

公告顯示，2022年12月，富力地產總銷售收入約為20.4億元，同比減少74.6%；銷售面積達約15.35萬平方米，同比減少74.4%。

2022年全年，富力地產總銷售收入約為384.3億元，同比減少68.03%；銷售面積達約285.1萬平方米，同比減少69.72%。

富力地產境內和境外債務目前已全部展期。

2022年11月10日，富力地產公告稱，公司境內交易所8筆總計135億元的公司債券已在9月22日獲得債券持有人會議通過，展期後的8筆公司債的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。

除了上述展期的8筆境內債之外，富力地產在2022年7月11日已完成10只美元債的整體展期，總計金額約49.43億美元（約合人民幣332.37億元）。

另外，富力地產的子公司怡略有限公司在近期發佈了有關GZRFPR 7.5 07/11/25（2025年票據）、GZRFPR 7.5 07/11/27（2027年票據）及GZRFPR 7.5 07/11/28（2028年票據）付息的公告，宣佈將以實物的形式支付這三筆境外債票據利息。

勝捷企業（06090）公布，持51％股權的合營企業以約4,020萬元（坡元．下同）（約2.38億港元）中標新加坡地皮以發展外籍工人宿舍，料應佔資本承擔總額約4,340萬元（約2.56億港元）。

該集團指，土地佔地面積7,044.8平方米，將開發為持有工作許可證的外籍勞工提供1,650個床位的特建工人宿舍。土地租期為30年，估計租賃投標價及建築成本的交易總額8,500萬元（約5.03億港元）。該集團指，擬以內部資源及銀行借款提供資金。合營企業將為其附屬公司，將綜合併入該集團財務報表。

該集團指，交易進一步將新加坡特建工人宿舍組合擴大至約3.56萬張床位，而土地預計將增值，並將提供額外租金收入來源。

越秀房產信託基金（00405）公布，越秀房產基金管理人已於上周五（13日）通知信託人，有關截至今年12月31日止年度所收管理人費用，選擇全數以基金單位形式收取。

該基金指，該選擇乃根據信託契約的條款作出，並已於去年12月14日獲董事會批准。越秀房產基金管理人有權以現金及╱或以基金單位形式收取管理人費用，以及可以現金及╱或以基金單位各自百分比收取。

朗詩綠色管理（00106）宣布，2022全年集團連同其合營公司和聯營公司簽約銷售額約222.87億元人民幣，按年跌52％；簽約建築面積約114萬平方米。

明發集團（00846）公布，2022年全年實現未經審核合同銷售總額約77億元人民幣，按年減少約26.7％。

中國奧園（03883）去年4月曾傳出擬引入山東能源子公司為戰略投資者，至今終於有新消息。內地財聯社昨天報道，山東能源旗下山東健康已於近日入股奧園旗下珠海市最大的舊城改造項目「翠微舊村改造項目公司」60%股權，其餘40%仍由奧園持有。是次入股翠微項目為山東健康首次進軍珠海，也是其在大灣區的第一個項目。

山東國資乘勢進軍大灣區

翠微項目是珠海市重點項目，位於香洲區前山、珠海主城區核心地段，由奧園於2019年獲得，佔地34萬方米，總建築面積約173萬方米，於2021年底開售，市場預期項目總貨值超過220億元人民幣。

報道引述知情人士稱，翠微項目是山東國資與奧園合作邁出的關鍵一步，雙方將合力讓項目成為重組示範藍本，未來將進行更大範圍、更多領域的同類合作；奧園則有望通過整合國資及民企雙方資源，進一步啟動並加快存量項目開發與轉化，活化旗下優質資產，改善資產負債表，增加市場信心。同時，山東健康將加快進軍大灣區，提升其整體資產規模與品質。

另一方面，奧園爆出債務違約後，去年1月啟動境外債務重組，並期望引入國資股東化解危機，去年12月公開招標放售所持奧園健康（03662）54.58%股本當中的29.9%時，提出交易條件包括，須與中國奧園或其指定成員公司訂立有關進行舊城改造專案的戰略合作協定。惟上月19日截標至今仍未有達成交易的消息。

零售商搶頭啖湯 春節後料趨活躍

香港與內地終於恢復通關，經濟有望逐步復甦，當中旅遊及零售業界對通關最有憧憬。個別零售商相繼在通關後火速出手租舖，冀力搶通關「頭啖湯」。昔日內地客雲集的掃貨熱點旺角、尖沙咀及上水的主要街道，在通關首周已經先後錄得最少6宗地舖租賃個案，月租由7萬至30萬元，雖然舖租較本身高位大幅下調，但反映需求逐漸回歸。業界預期，農曆新年後才有較多內地客來港，屆時商舖租賃市場方會全面起動。

過去3年疫情下，旅遊區有不少商戶倒閉，商舖空置率急升，加上通關初期來港旅客不多，而且農曆新年臨近，故此昔日內地客出沒購物的地區暫只有數宗租賃個案，未算熾熱。

西洋菜南街64號每呎400元最高

錄得的租務成交中，以旺角一線地段西洋菜南街64號地舖的呎租最高，該舖建築面積約500方呎，原由手錶品牌Daniel Wellington於2019年3月以每月62萬元租用，但至2020年7月不敵疫情，提早一年半離場。該舖位過去超過兩年都由散貨場逐月短租，之前一直以每月25萬元放租，據悉在通關後以每月20萬元租出，呎租400元，租期兩年，有指新租戶經營藥妝。雖然該舖位事隔兩年半後終獲長租客承租，但租金已較約4年前大跌67.7%。

通關後暫時最大宗租賃成交為一家藥房以每月30萬元承租尖沙咀廣東道86至98號文利大廈地下6號舖，建築面積約952方呎，呎租約315元，較業主放租價低10萬元或25%。不過，此舖位在10年前曾以每月203萬元租出，即現時月租急挫173萬元或85.2%。

栢麗大道複式舖長約每月9.8萬

同區彌敦道111至181號栢麗購物大道地下G24號舖及1樓複式舖近期都獲長租客租用，舖位建築面積共約1322方呎，以每月9.8萬元租用，呎租約74元。舖位原由口罩店以每月8萬元短租，最新月租較之升22.5%。

至於以往「拖篋」客掃貨聖地上水，在通關後已錄得最少3宗地舖租賃成交，全部舖位的舊租戶不約而同都為藥妝店。當中，正對區內主要商場上水廣場的龍琛路76至86號地下E舖連閣樓，建築面積共約2000方呎，最近以每月12萬元租出，呎租約60元。舖位前身藥妝店，2019年租用時月租達28萬元，現時租金較之下跌57.1%。

同區新康街20號地下連閣樓，建築面積共約1800方呎，獲零售商以每月9.5萬元租用，呎租約53元，較業主意向月租8萬元，高出1.5萬元或18.8%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，相隔3年，內地和本港兩地終可自由進出，對舖市無疑屬利好因素。不過，由於通關時間臨近農曆新年，不少內地人近年都無法回鄉，今年將把握時間在農曆新年期間回鄉度歲，因此在通關初段時間不會有太多內地旅客來港，而零售商亦不會急於在農曆新年前趕租舖。他預計2、3月才有較多租賃成交湧現，近年受創最深的尖沙咀、旺角和銅鑼灣等核心區將迎來最強勁反彈。

去年受多項不明朗因素影響，本港工商舖交投表現遜色。中原（工商舖）數據顯示，去年12月整體工商舖交投「量升價跌」，單月錄得230宗成交，按月微升約1.3%，惟金額則跌至全年低位；去年全年總成交量更創1999年以來23年低位，僅錄約4016宗。

中原（工商舖）數據顯示，去年12月本港錄得230宗工商舖買賣，按月微增3宗或約1.3%；總成交則只有約30.2億元，按月挫26.5%，更是去年成交金額最少的一個月。以去年全年計算，工商舖總成交量約4016宗，較2021年的6613宗急挫約39.3%；金額亦按年跌約36.6%，至約862.9億元。

中原估今年買賣宗數增58%

隨着正式通關，業界對今年工商舖市場的看法趨正面。中原（工商舖）董事總經理潘志明相信，通關後工商舖市場將轉活，加上賣地表旺角洗衣街與亞皆老街交界商業用地的招標反應，有機會帶動工商舖投資氣氛，估計今年整體工商舖買賣逾6350宗，按年急彈逾58.1%；整體成交金額亦有機會回升約21.7%，至約1050億元。

至於單計寫字樓（下稱商廈）市場，美聯工商舖資料研究部最新發表的《商廈快訊》指出，去年全年商廈成交量共797宗，按年挫約41.2%；金額約218.8億元，較2021年瀉43.5%。去年全年甲廈售價累跌約4.1%，租金更挫6.8%。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，通關初期市場反應較慢，估計商廈買賣和租賃需求在初期未必反彈，若下半年完全恢復通關並配合其他利好消息，今年全年甲廈售價料有5%以內漲幅，租金亦可望升約5%。

新盤市場稍為回暖，發展商加快推售餘貨。新地（00016）旗下天水圍Wetland Seasons Bay第3期（Wetland Lot No.33 Development發展項目第三期）事隔3個半月，昨天突擊公布新一張價單，並削減所有折扣優惠，40伙平均呎價達17266元，較上一張價單高出17.2%。過去周末兩天（14至15日）全港一手市場共錄42宗成交，按周減少37.3%。

別墅單位變陣推 1123萬起

Wetland Seasons Bay第3期第5號價單共40伙，實用面積268至795方呎，包括26個特色戶。今批只有30天即供付款辦法，不設任何折扣，定價501.52萬至1237.37萬元，呎價14693至20644元，平均呎價17266元，較去年9月底公布的第4號價單折實平均呎價14733元，高出約17.2%。

值得留意的是，最新價單中的8個別墅單位，原本於去年9月底起招標，發展商突然變陣，以價單形式推出，定價1122.99萬至1237.37萬元，呎價14693至16007元。Wetland Seasons Bay第3期位於濕地公園路1號，已經取得入伙紙，提供384伙，實用面積268至1895方呎，預計入伙日期為2023年3月底。

綜合市場消息，過去兩天市場錄得42宗一手成交，成交量最高新盤仍然是恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna，兩天合共售出10伙，成交價419.05萬至549.89萬元，呎價13798至15756元。

新盤市場兩日共銷42戶

其次為有利集團（00406）與市區重建局合作發展的大角咀利．晴灣23，昨天新一輪銷售23伙，即日賣出8伙，成交價548.8萬至987.9萬元，呎價16738至17799元。

市場亦不乏大額成交，華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的九龍東啟德澐璟，過去周末連售3伙，最大額為1座21樓A室，實用面積2088方呎，連兩個車位，於周六（14日）以約1.03億元沽出，呎價49113元。該盤昨天亦售出1座19樓A室，實用面積2088方呎，連1個車位，成交價9896萬元，呎價47395元。

二手交投氣氛好轉，美聯物業指出，過去兩天（14日至15日）十大二手指標屋苑錄得約25宗，按周漲38.9%，連續7個周末處於10宗或以上水平。中原地產統計的十大屋苑同樣錄得25宗買賣，按周反彈78.6%。

美聯物業統計的十大二手指標屋苑，過去兩天錄得25宗成交，10個屋苑全數錄得買賣個案，其中鴨脷洲海怡半島有5伙易主佔最多，鰂魚涌太古城亦有4宗交易。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，內地和本港通關後，經濟復甦步伐有望加快，利率升勢亦有機會放緩，部分準買家擔心業主提價而趕於農曆新年前入市。

通關滿一周，廣深港高鐵香港段昨天復運，布少明坦言，暫時未明顯見到內地客專門來港睇樓，相信待農曆新年過後，內地客入市個案才有機會增加，估計農曆新年後市場氣氛進一步升溫，料今年全年樓價可漲10%至15%。

筍盤被消化 買家提速

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期利好消息增多，包括通關順暢和防疫措施大幅放寬等，推動積累多時的購買力急速釋放，而市場上筍盤已大減，準買家怕遲買會貴，紛趕在業主仍願意開門供睇樓加速入市，十大屋苑過去兩天錄得25宗成交，旺勢並由十大屋苑擴散至整體二手市場。

此外，利嘉閣地產總裁廖偉強說，該行統計的十大指標屋苑過去兩天錄得19宗買賣，按周增加3宗或約18.8%。香港置業行政總裁馬泰陽稱，十大二手指標藍籌屋苑於周末兩天有14宗成交，按周多1宗或7.7%。

二手樓市活力重燃，賣方議價能力轉強，部分屋苑出現低層貴過高層成交。馬鞍山海栢花園低層兩房單位以598萬元易手，造價較一個月前同座同室的高層單位賣貴2萬元或0.3%。

世紀21奇豐物業區域經理胡佩碧表示，海栢花園4座低層D室，實用面積389方呎，2房間隔，向南兼附新裝修，原業主本來開價600萬元，放盤2個月，最近獲準買家洽購，還價減20萬元，原業主見市況好轉只肯稍減2萬元，最終以略高於近期市價的598萬元成交，呎價15373元。

據了解，原業主早於2009年一手購入上址，當時作價215萬元，持貨逾14年賬面獲利383萬元，單位升值1.8倍。

翻查資料，海栢花園4座高層D室，實用面積389方呎，去年12月初以596萬元售出，反映是次低層成交價較高層還要貴2萬元或0.3%。

新城市廣場呎造1.68萬高估價12%

另外，中原地產副區域營業董事馮澤源指出，沙田新城市廣場1座低層F室，實用面積693方呎，原則3房間隔，現改作兩房，望內園，由於原業主在同區換樓，去年11月初開價1200萬元放售單位，新近以1168萬元成交，呎價16854元。原業主於2015年以930萬元買入單位，持貨近8年賬面獲利238萬元，升值25.6%。

參考本港三家發鈔銀行的網上估價系統，對上址的最新估價介乎1029萬至1045萬元，意味該單位的成交價較銀行估價高出至少11.8%。

減價逾半 基金持貨8年平手離場

市況好轉，基金亦趁機沽貨。消息指太子全幢商廈HQ，以約3.5億元易手，由本地買家承接。據了解，基金於2015年以3.5億元購入，近年數度放售，叫價最高逾7億元，減價一半沽出，持貨8年僅平手離場。

市場人士透露，太子砵蘭街450至454號HQ全幢易手，物業樓高15層，總樓面約38,228平方呎，每層面積約3,000餘平方呎，現時出租率約97%，主要租客為教育中心、宗教團體等。

據悉，項目以約3.5億元成交，呎價約9,155元，屬略低於市價成交。據悉，新買家為本地投資者，並以豐資源旗下基金奪得呼聲較高。另外，該廈已獲屋宇署批准酒店改建圖則，可提供84間客房。

新買家料豐資源旗下基金

翻查資料，項目前身為炳富商業大廈，鵬里資產於2015年以3.5億元購入該廈，由於物業原本較舊，基金購入斥資數千萬元進行翻新，包括入口、大堂等，並易名為HQ，打造成教育作主題的商廈。兩年前，基金曾以7.8億元放售物業，未獲承接，而業主去年再委託測量師行放售，降至約6億元。

如今基金大幅降價至3.5億元沽出，造價較高峰期減價逾半。基金持貨8年轉手，帳面僅平手離場，惟若計算印花稅及翻新費用等，料有所虧損。

通關帶動投資氣氛，業主亦趁機放售物業，而鵬里資產沽出HQ同時，近日亦放售紅磡海名軒3樓、5樓及6樓全層，總樓面約7.7萬平方呎，市值逾11.55億元。鵬里2018年向資深投資者林子峰以約11.6億元購入，若以市值出售，帳面將微蝕離場。

去年工商舖買賣錄4016宗

另中原（工商舖）資料顯示，2022年12月錄得約230宗工商舖買賣成交，總成交金額約30.20億元，而所錄成交金額為全年最低；至於去年全年工商舖買賣成交宗數，錄得約4,016宗，按年下跌近4成，成交宗數創下1999年後新低。

而美聯工商舖則指出，去年商廈成交量錄797宗，按年下跌約41.2%，成交金額按年跌約43.5%，僅錄218.8億元。

新一批白居二出籠約3個月，資助房屋交投續旺，天水圍居屋承接上月旺勢，本月暫錄25宗，單日錄3宗，其中屏欣苑高層累減112萬元以378萬元（未補地價）易手；另粉嶺公屋祥華邨3房以298萬元（未補地價）沽出。

天水圍單日錄3宗居屋成交，全為未補地價，售價介乎348萬至485萬元。祥益地產高級經理謝利官指，屏欣苑C座高層6室，實用面積390平方呎，原開價490萬元（未補地價），近日減至385萬元，終以378萬元沽出，累減112萬元，呎價9,692元。

新買家為外區客，原以市區為目標，因平盤秏盡，轉戰天水圍即日睇樓即日拍板。

另外，綠表公屋亦有價有市，粉嶺祥華邨1月暫錄6宗成交，主要為居二市場成交，樓價低於300萬元。美聯物業聯席區域經理葉容生表示，祥華邨祥智樓B翼座中層8室，實用面積490平方呎，3房間隔，原叫價330萬元（未補地價），現以298萬元易手，減價32萬元，呎價6,082元。

祥華邨3房 居二價298萬沽

新買家為原邨住客，抽中白居二，見市場轉旺，睇樓一個星期即拍板。原業主於2005年以19.61萬元購入，持貨18年賺278.39萬元，單位升值14倍。

全國政協副主席梁振英表示，政府過去10多年對房屋需求的管理措施明顯有效，可謂已告別炒賣房屋的階段，他形容香港有正面及完整的經驗落實「房住不炒」，相關產權、交易、管理及法規制度，值得內地借鑒。

梁振英出席一個講座致辭時表示，本港社會對「房住不炒」及港人優先買樓已有共識，過去政府亦一直透過徵收額外印花稅等，「寓禁於徵」的政策遏止短期炒樓，現時私人住宅的空置率約為4％，反映政府成功遏止炒樓問題。

他又指，香港未曾禁止預售樓花，不過有政策保障買方在預售房屋後的權益，避免出現爛尾樓及貨不對辦的情況，相關經驗完全可供內地參考。

近期受通關效應帶動，利是封店突然活躍起來，以銅鑼灣及尖沙嘴旅遊區為目標，羅素街短距離內一連開設兩家店鋪，尖沙嘴彌敦道地鋪亦新錄利是封店進駐。

銅鑼灣羅素街最新再有一個地鋪掛上利是封店招牌，代理透露，該鋪為羅素街59至61號B6號地鋪，前租客為口罩，在疫情放緩及同類型店鋪氾濫下，意興闌珊離場，鋪位剛錄利是封店接手短租，每月約8萬，與舊租金相若，建築面積約350方呎，平均呎租229元。

羅素街地鋪短租8萬

他續說，該口罩店進駐令介乎波斯富街及利園山道一段的羅素街，現時再沒有吉鋪。羅素街60號A地鋪，建築面積約400方呎，早前時裝店撤出後，上月錄利是封店承租，憧憬通關，一簽半年約月租18萬，打算農曆年後轉賣其他產品。

該街道短短距離內，利是封連環開設店鋪，雖然商戶表現積極，不過，這條曾是全球最貴租金的街道，現時街上人流尚未見暢旺，相信租金水平反映現況；高峰期，上述的59至61號B6號地鋪，由Folli Follie於2013年3月，以90萬預租，至於60號A地鋪，曾於2013年11月，由御藥坊以每月128萬承租。

尖沙嘴彌敦道54至64B號美麗都大廈地下9號鋪，剛錄利是封店進駐，市場消息透露，該鋪位市值短租約8萬至10萬，由於利是封店只簽約一個月，料月租約10萬，以建築面積約800方呎計算，呎租125元。

彌敦道鋪呎租125元

美麗都大廈一列地鋪，曾在自由行暢旺年代極之受捧，珠寶店及相機商戶爭相進駐，上述面積約800多呎地鋪，月租高達60萬，近年，該地段鋪位相繼交吉，由民生行業包括目前家品散貨場、優品360進駐，其中11號地鋪為一家藥房，停止營業逾半年，近日重新裝修打算重開。