推動居住正義，財政部再提新措施。財政部國有財產署6日表示，將於今年上半年辦理首批國有房地包租公告作業，希望透過國有房地包租機制，擴大租賃住宅市場供給，滿足民眾租屋需求。據悉，首波標的為30宗，但財政部先前盤點，全台的潛在標的上看600件。

財政部首次辦理國有地包租，中區和南區各十宗將在3月公告、5月開標，北區的十宗則預計5月公告、6月開標，都是採十宗一標的方式公開招標給包租代管業者，之後再轉租一般民眾。

財政部指出，租約目前設定五年，得標者最長可再延長租約五年，底價則是分兩部分計算，其中土地是依公告地價的5％計算年租金，房屋部分則採房屋課稅現值的10％；至於來源以現有宿舍和眷舍為主，會先盤點出狀況較佳、結構安全者來標租，得標的包租代管業者要負責整理及維修。

如果透過上述租金計算方式，國產署提供的物件，租金應可比市價便宜至少3成至4成。但國產署表示，必須看標的面積、屋況等而定，沒辦法確切說會比市價便宜多少，主要還是提供多元案源，讓租屋族能有更多選擇。

針對國有房地包租新制，相關官員表示，是將適合房地租給包租代管業者，經整理、修繕後再提供到租屋市場，擴大租賃市場的供給。先前依國產署盤點，六都大約有600多戶，台北市就有逾百戶。至於首批全台為何只推30戶，官員表示，因為是首次辦理，目前還在「試水溫」，若業者反應良好，未來也不排除「清倉式」提供更多案源標租。

為配合推動住宅政策，增加活化利用國有房地管道，國產署去年修正「國有非公用不動產出租管理辦法」和「國有非公用不動產標租作業要點」，重點在建立國有非公用房地標租與符合「租賃住宅市場發展及管理條例」規範的租賃住宅包租業，由其轉租給次承租人（一般民眾）居住使用的機制。

國產署表示，租賃條例規範的租賃住宅包租制度屬住宅政策的一環，新機制以數戶國有房地為一標辦理標租，且為提升包租業投標意願，國產署也提供與目前標租不動產不同的兩大誘因，一是若公告標租兩次無人投標，標租機關可視需要，於前次底價10％範圍內酌減底價，重新辦理標租，但以酌減一次為限。

第二是年租金依包租業得標年租金計收，於租賃期間不予調整，且包租業可於租期屆滿前申請按原租約約定條件及租金換約續租。


國有房地首批包租宅約30戶 預計3月推出
工商時報

財政部國產署去年修正《租賃住宅市場發展及管理條例》規範，可以將國有閒置房地轉租給包租代管業者，提供給民眾租賃，擴大租賃住宅市場。國產署官員表示，預計3月會推出首批，各分署預計規劃提出10戶，全台30戶。

根據國產署的規劃，適用的房地來源，主要是公務眷舍、職舍或者民間捐贈。由於主要的房地來源屋齡較高，或者仍需要修繕，所以首批國產署還要挑選、盤點，選擇適住的房屋。

至於提供的房地標租給包租代管業者，價格也公開，底價以土地公告地價的5％、房屋現值10％來訂定，最後以投標金額高者得標，以5年為一期，可原條件續約一次，所以最長租約可達10年。

國產署預計3月推出首批，預計各分署(北中南)各10戶，總計30戶試水溫。官員表示，若推行順利，未來也會陸續推出多批房地，擴大租賃住宅市場供給，租屋者更多元的選擇。

財政部國產署公告今年首批都更分回宅標售案，共推出19戶，包括台北市中正區「冠德羅斯福」18戶、萬華區「全坤威峰」一戶，2月24日開標。其中，冠德羅斯福18戶底價均破億元，單戶坪數102.5坪左右且含車位，換算每坪單價約125萬元。市場人士預估，在房市氣氛不佳下，流標可能性不低。

國產署是第三次標售冠德羅斯福都更宅案，前兩次是在去年11月和12月，各僅標出一戶。11月標脫價為1.24億元，高於底價584萬元，溢價率4.674％；12月標脫價1.26億元，僅高於底價2萬餘元，溢價率0.017％。相關人士指出，近期房市觀望氣氛濃厚，且國產署本次標售剩下的18戶並未調降底價，加上每戶底價都破億，已符合台北市7,000萬以上豪宅定義，貸款成數等都會受限，預期標售情況不會太理想，「能賣一戶算一戶」。

冠德羅斯福地上共22樓，屋齡僅一年，國產署持有的位於14樓至21樓間，屬於中高樓層，以近一年房仲業者統計成交均價來看，每坪約115萬至135萬元。至於國產署18戶底價約介於1.2億元至1.4億元，換算每坪125萬元上下。官員指出，國產署前次對此案估價是在2022年8月，依規定半年（即最快3月）才可重新估價，屆時若流標才會依市場行情審慎評估是否降價。

除了冠德羅斯福，國產署本次也推出萬華全坤威峰一樓店面，底價約4,472萬元，1月重新估價後，較前次列標4,504萬略降約2％，換算每坪降價約2萬元，由每坪83.5萬元左右降至81.5萬元。但該戶已列標多次，最後均流標，市場同樣不看好本次可順利標脫。

此外，國產署將在23日開標權利金底價74億的陸軍保養廠C基地70年期地上權，面積1.59公頃，該地因是信義區少有大面積完整住宅土地，先前受到各方關注，但據悉目前為止沒有廠商向國產署洽詢。國產署說，陸保廠除C基地招標地上權，面積合計1.4公頃的A、B基地都已提供台北市政府興建社宅，面積1.2公頃和0.83公頃的D、E基地則將由住都中心規劃社宅。

對於兔年房市，指標大型行庫認為，價穩量縮仍是最有可能的情況。大型行庫針對長短期情勢分析，短期因房市買方延續觀望態勢，追價動能不足，但建商的營建成本亦處於高檔，這對新推建案開價有一定支撐力道，致使買賣雙方價格認知差距不易縮小，因此，推估房市不只短期內，連中長期都將呈現價穩量縮的格局。

大型行庫示警，長期房市供過於求如何變化將為觀察重點。在供給面，大型行庫分析，2020、2021年疫情衝擊及缺工缺料，部分建案興建期程遞延，去年前十月宅類使用執照核發戶數、開工戶數相去年同期分別增加8.52％、15.81％，顯示供給量仍將大增。

再就需求面來看，大型行庫認為，由於價量的拉鋸，將使供需落差擴大，現階段土地、營建、人力成本仍處高檔，新推建案開價難以下降，但這並不會只是短期現象，因為中長期而言，由於建照核發戶數連續數年創下新高，房市潛在供給量能龐大，若利率上揚情形及總體經濟前景未能改善，使市場買氣難以復甦，不但供過於求的情況將一直持續到中長期，更會使整個房市到中長期仍會呈現「價跌量縮」格局。

有關「平均地權條例」 修正草案通過立法的影響，大型行庫評估，將加速預售屋投資買盤退場，使房市潛在供需量呈現「一增一減」態勢，供過於求問題恐更加嚴重，後續將以總體經濟前景、利率政策動向、政府房市政策施行情形等三大面向來掌握房市供過於求現象是否繼續惡化。

不動產「代銷天王」海悅（2348）6日表示，春節長期甫結束，全台各預售案來客人數逐步回籠，由於平均地權條例修正案三讀通過，預期台灣房市將歷經房價新平衡時期，買賣雙方重新定義區域房價的共識基礎，一旦房價取得買賣雙方交集，建案將維持動態銷售。海悅規劃今年第一季將推出總銷40億元的自建案「世界南科」，代銷案方面則握有2,000億元在手，業績維持高檔無虞。

海悅自結1月合併營收1.36億元，年減4成多，海悅解釋，主要因春節長假，民眾多數規劃出遊，加上天氣寒冷，春節賞屋的民眾減少，加上新舊代銷案的交接期，致建案銷售趨緩所致。

海悅表示，海悅將於第一季在南科園區腹地推出自建案「世界南科」，基地面積1,914.24坪，規劃268戶、每戶32～42坪，為地上23層、地下3層的集合式住宅，總銷金額達40億元。

海悅表示，「世界南科」基地座落在半導體重鎮南科，將受惠就業人口紅利，區域房市自住需求顯現，海悅在南科週邊的代銷建案，遍及善化、新市、永康等區域，已累積不少區域房市的成交資訊，隨著建案銷售貢獻，將為營收增添成長動能。

另海悅與達麗建設（6177）合作投資興建的台中「達麗創世紀」，預計5月取得使照，7月交屋，將陸續挹注營建收入與轉投資收益。

海悅全台在手案量維持2,000億元，以代銷預售建案為主，並服務自住、換屋與置產的消費族群，今年第一季即將開案的建案有，台北市「冠德信義BCF」、新竹「浩瀚森PARK」、「利晉曙光」、台中「泰御天鑄2」、台南「南科悅揚」與高雄「達麗未來市」，新開案銷售將觀察銷售熱況，動態調整銷售價格，以期符合買賣共識房價，加上轉投資收益，維持營運逆風穩健。

近一年房市轉冷，2022年全台建物買賣件數剩下31.8萬件，是近三年低點，但元宏不動產統計全台不動產經紀業備查家數，至2022年底已達8,367家、受僱不動產經紀人與營業員達6萬5,256人，皆創下有統計來新高，與低迷的房市發展呈現兩樣情。

觀察近年受僱不動產經紀人員平均每年可成交的件數，幾乎呈現逐年遞減狀況，2007年時，每人每年平均可成交17.6件，到去年僅已剩4.9件，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出，這還是移轉件數包含大量新屋交屋的數據，顯見目前從業人員面對嚴苛的競爭環境。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，不動產經紀業家數與受僱不動產經紀人與營業員大幅增加主要有三原因，第一，各大房仲品牌都在搶占市占率，在積極擴點下，會加速推升家數與從業人員；第二，現在不少房產經紀人年紀輕，工作一陣子後會想出來創業，同時也有其他產業界的人對地產有興趣，會當成副業經營，兩者都會推升家數量與不動產經紀人數量。

第三，通常店家解散歇業至少得等一年以上，才能拿回營業保證金，因此儘管市況低迷，有部分店家想撤退，但也須等待一段時間才能拿回營業保證金，拿回來後才會反映在數據上面。

周昆立表示，近年全台經紀業備查家數增近4,500家，受僱的業務人員增加近4.2萬人，增加幅度都超過100%，成長幅度驚人，但如今每年的建物買賣移轉量只剩下30萬件出頭，跟十多年前每年約40萬件左右相較，交易量能明顯大減。

周昆立指出，目前各大房仲品牌頻頻搶擴張的舉動，雖是為搶市占率的作為，但也是輕忽風險。一旦未來交易量能持續萎縮，房仲店頭經營風險將隨之提升，從業人員出現多個月無法成交的狀況可能頻繁出現，需多加審慎。未來從業人員想突圍而出，作業方式得要明顯改變，例如善用地籍情資做精準開發，才能突破困境。

華固建設（2548）斥資逾7億元，為手上台中西屯土地向台中市政府取得轉移容積，未來將在當地推出大案，預計開價可能突破7字頭，有望成台中市新指標建案。

華固2021年以總價28.8億元買下台中市西屯區水湳經貿園區約3,243.44坪土地，昨（6）日公告辦理容積移轉，已預繳「容（積）移（轉）代金」約7.79億元，交易人為台中市政府。

華固建設總經理洪嘉昇表示，該塊基地精華，以約7.79億元取得容積移轉40%，預計規劃興建二棟27樓建築，坪數規劃35、45、52坪，一層五戶，另有約2,500坪可規劃景觀及公設，預計今年第4季取得建照，最快明年第1季公開銷售。商仲預估，華固的品牌實力強，加上地段位置精華，預期單價7字頭不是問題。

另，華固昨日同步公告1月營收7.06億元，年減28.1%，華固指出，主要是新案認列加上淡季因素，因此才會呈現年減，不過新莊商辦案「華固國家置地」預計可在第1季完工交屋入帳，今年還有南港昆陽、大直金泰段辦公室要動工，北市商辦以整棟出售為主，住房方面，信義光復都更案預計第2季取得建照。

展望今年房市，洪嘉昇表示，市場無須過度悲觀，預期市況上半年不佳，但是市場仍有有其需求，預期後續總體經濟及房地產都會慢慢好起來，對建商來說，現在是推案時機不好抓，因此台中水楠案子才會等到明年推案。

金管會統計，去年11月底國銀總房貸戶數201萬3,824戶，較上月增加2,273戶，是四年同期增加最少，年增率下探到1.07%的33個月新低。過往每年底都有一波購屋、交屋旺季，2022年比往年還少，房產專家表示，這顯示民眾買屋需求大降，房市已從賣方市場轉為買方市場。

據內政部統計，去年全國建物買賣移轉棟數達31.8萬棟、年減8.6%，是近六年來首度衰退。今年1月六都買賣移轉棟數更年減四成，高力國際執行董事黃舒衛說，1月即便有春節的季節性因素影響看屋和簽約量，但「平均地權條例」三讀，的確讓市場急凍，預估今年房市將進入盤整期。

現在是進場好時點嗎？黃舒衛認為，政府表態平均地權限制不溯及既往，屋主和建商尚未心死，買賣雙方陷入觀望，進場時機可能需再等等。

房市交易急凍，也將讓今年國銀新貸戶數年增率，恐難逃續縮減命運。行庫主管坦言，今年預售屋買氣低迷，各銀行已紛紛控管土建融後的整批分戶貸款進件量，加上很多建商對預售屋也改「先建後售」，預估今年房貸新貸戶數、新承做房貸量都會續降。

據金管會統計，2022年11月底國銀房貸餘額（含催收款）9兆2,681億元，總房貸戶數201萬3,824戶，年增各7.1%及1.07%，已各下探28個月和33個月低點。

若單以月增額來看，11月單月國銀房貸月增509.89億元，是半年來高點，黃舒衛說，這是年底季節性因素、及前幾年預售熱銷滯後交屋、新成屋的房價和成數雙高的三大因素交互影響，但房貸餘額會落後反映房市表現，千萬別誤判。

新貸戶數則較真實反映交易實況。11月國銀新貸戶數僅增加2,273戶，是2019年來的四年同期最少，顯示政府從2020年祭出一系列打炒房措施，已成功抑制買氣，也意味著過去三年因低息創造的房市榮景逐漸消退。

1月《平均地權條例》修正案三讀通過，替房市資金「去槓桿」，支撐房價的科技廠投資、缺工預期也逐漸消失下，銀行業者指出，這三大力道讓過去房價漲多、推案供給量過多的台中、台南和高雄等，可望有機會出現議價空間。

《平均地權條例》修正案影響最大的是限制預售屋換約、重罰炒作、及法人購屋許可制及預售屋解約申報登錄等四項。

銀行圈認為，將有兩大衝擊，一、預售屋資金將降溫，資金可能轉向成屋市場，二，豪宅資金撤出，可能轉向商業不動產，整體修正案是替房市「降槓桿」。銀行主管說，預售屋有低自備款、換約容易優勢，讓許多短線投資資金進入預售屋市場做高槓桿操作，禁止換約轉售後，是斬斷了這條高槓桿的獲利路徑。

至於那些地區可能先鬆動？銀行主管說，中南部地區因台商回流、科技廠投資及炒作，房價漲幅已明顯高過居民可負擔範圍，再以新建餘屋數來看，因科技題材帶動推案量大增，如台中、台南得要注意供過於求狀況。以內政部數據來看，推案量增、新建餘屋數高的台中、台南、及空屋率居七都之首的高雄，房價有望出現議價空間。

政府推出一系列打炒房措施、中央銀行四度升息墊高貸款利率，加上平均地權條例修正案經立法院三讀通過，是否會對都市更新案造成新一波衝擊？金融圈主管指出，都更危老目前遭遇兩大困境，一是營建成本漲太兇，二是房市買賣雙方對價格的認知差距擴大，恐不利未來銷售。

熟悉都更市況的金融圈主管表示，都更危老案面對的困境是，房屋造價一直漲，但售價看起來出現停滯，而危老都更案的推動過程非常冗長、可能長達八至十年，這段期間建材等成本漲幅非常驚人，成本持續疊加，未來勢必會反映在銷售價格上；除非建材等原物料價格能恢復平穩，才能有效抑制房價的上漲。

此外，政府打炒房相關政策，對自辦都更的影響比一般建案要來得輕微。金融圈主管分析，「以自辦都更案而言，絕大多數的房屋都是地主所有，拿出來賣的數量有限，且很多時候地主的親戚朋友會搶著認購，供給量少，衝擊就不是那麼大。」除非主打超大坪數的豪宅，或進行都更的主要目的是出售，就得面對市場競爭壓力，銷售可能會遭遇阻力。

金融圈主管還說，近年來，推動都更危老案時房屋造價與房價雙雙上漲，但房價漲幅是否超過造價成本，建案座落的地點顯得十分關鍵。舉例而言，台北市很多地區，每坪房價都在100萬以上，房價每上漲10%就是10萬元，即使興建成本從20萬元漲至25萬元，房價的漲幅也足以吸收掉多餘成本。

房產趨勢專家李同榮分析政府推動「使用權住宅」政策目的，直指新任財政部長莊翠雲擔任國產署長任內，大量標售公有土地、間接炒高地價。財政部昨（6）日表示，國有土地屬全體國民所有，其經營管理之利益歸全民共享，應配合公共利益、國土復育、環保等政策目的，並應彈性運用土地使用權以多元釋出方式，創造永續財源。

財政部強調，莊翠雲任國產署長期間，國產署已執行大面積國有土地不出售政策。

財政部表示，行政院2009年10月8日會議，前行政院長吳敦義提示：500坪（即1,650平方公尺）以上國有土地不出售。2012年1月4日修正公布之《國有財產法》第53條，已明定無預定用途之國有非公用空屋、空地，面積1,650平方公尺以上，不得辦理標售。

國產署已配合內政部指示住都中心興辦社會住宅，提供出租25處、10.34公頃土地，捐贈73處、17.12公頃土地及102筆房屋，出售21處、9.73公頃土地予該中心，目前國產署已出租九處、捐贈21處及出售15處土地及捐贈102筆房屋。

國產署並配合保留578筆國有土地、一處國有房地（土地面積75.08公頃，房屋13戶）供內政部營建署及地方政府辦理社會住宅先期規劃。

而媒體近期報導使用權住宅屬營建署規劃業務，據洽營建署表示，仍屬社會住宅政策一環，營建署將另提供篩選土地條件予國產署，國產署後續配合提供所需國有土地。

另國產署為配合推動住宅政策及增加活化利用國有閒置房地管道提升效益，2022年下半年新建立國有非公用房地標租與符合《租賃住宅市場發展及管理條例》規範之租賃住宅包租業，由其轉租與次承租人居住使用之機制，將於今年上半年辦理首批國有房地包租公告作業。

2月6日，記者從北京產權交易所官網獲悉，保利發展(15.020, -0.31, -2.02%)將12家公司股權掛牌，掛牌總金額合計約23億元。

記者從北京產權交易所工作人員處瞭解到，12家公司股權均為保利發展參與的專案，需要打包進行出售，購買方必須是同一主體。掛牌價即為成交底價，不能折價出售。

打包出售

根據掛牌資訊，在北京產權交易所進行披露的常州晟金房地產開發有限公司41%股權、珠海和築房地產開發有限公司51%股權、珠海市碧弘碧桂園房地產開發有限公司51%股權、中山祥越實業投資有限公司51%股權、中山市碧朗房地產開發有限公司49%股權、句容碧華房地產開發有限公司30%股權、南通市通州區碧保置業有限公司50%股權、溫州升聚投資管理有限公司50%股權、台州和隆置業有限公司50%股權、重慶保南房地產開發有限公司50%股權、曲水天熠實業發展有限公司35%股權、南京保寧置業有限公司49%股權，共計12宗股權轉讓項目整體打包轉讓。

意向受讓方參與受讓其中一個專案時，須同時參與受讓其餘11宗股權轉讓專案。若徵集到多家意向受讓方，則通過網路競價一次報價的方式確定受讓方，競價起始價為前述12宗股權轉讓項目轉讓底價的總和。如成交價格高於競價起始價，增值部分按前述12宗股權轉讓項目轉讓底價的比例進行分配。本次交易完成後，受讓方及標的企業不得再繼續使用中國保利集團有限公司及其子企業的商標、字型大小、經營資質和特許經營權等無形資產，不得繼續以中國保利集團有限公司子企業名義開展經營活動。

中國證券報記者觀察到，雖然12個專案需要整體打包轉讓，但是12宗股權轉讓項目在北交所是分開進行披露的。

對此，北京產權交易所工作人員解釋稱，分開披露是為了更好地展示每個專案的具體資訊。

具體到項目，上述12家公司的盈利水準差別較大。盈利水準較好的曲水天熠實業發展有限公司2021年實現營業收入603501.08萬元，實現淨利潤180848.68萬元。曲水天熠實業發展有限公司35%股權轉讓底價為22925.78萬元。相比之下，南京保寧置業有限公司2021年度營業收入僅為13.67萬元，淨利潤為-10489.64萬元。

部分專案持股方之一為碧桂園

值得注意的是，從專案展示的股權結構看，保利發展出售的這12個項目中，部分公司持股方之一是碧桂園。換句話說，專案本身是碧桂園與保利發展合作開發的專案。

例如，上述提到的盈利能力較好的曲水天熠實業發展有限公司，股東分別是：保利（三亞）房地產開發有限公司（持股比例為35%）、海南碧桂園房地產開發有限公司（持股比例為35%）、珠海恒銘股權投資合夥企業（有限合夥）（持股比例為30%）。

還有一些項目標的公司名稱即含有碧桂園字樣，例如，待出售項目之一的珠海市碧弘碧桂園房地產開發有限公司，股東方中，鶴山市共和碧桂園房地產開發有限公司持股比例為44.11%，保利灣區投資發展有限公司持股比例為51%。

對於受讓方的報名情況，北交所工作人員稱，目前無法透露已經報名的情況。

保利發展2022年業績快報顯示，2022年全年，公司共實現營業總收入約2811.11億元，同比下降1.37%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤約183.03億元，同比下降33.17%。2022年1-12月，公司實現簽約面積2747.95萬平方米，同比減少17.55%；實現簽約金額4573.01億元，同比減少14.51%。

2023年2月6日，上海公佈了2023年第一批次新房供應，共25盤、6958套房源。

自2021年“滬十條”實施以來，上海已推出15批新房供應，其中2021年全年共推出六批次集中供應房源，2022年全年共推出八批次集中供應房源。

從結果來看，上海集中推盤政策在全國範圍內都有較強參考價值。在2021市場熱度較高時，上海積分搖號集中推盤制度在保障無房家庭權益的同時對市場投機炒作氛圍有一定的打壓作用，在2022年市場下行壓力較大時，上海又成為了全國成交金額唯一出現增長的城市。

如今，上海2023年第一批新房供應官宣，從時間上來看，今年上海首批新房供應較前兩年來得更早。

結合2023年1月銷售情況來看，我們認為上海新房市場或將率先啟動，其中核心區域專案受限價及供應相對較少影響，可能會走出獨立行情，同時，遠郊區域項目在整體市場供應增加後，也將面對一定的去化的壓力，尤其是遠郊剛需項目在短期內壓力仍大，整體市場分化依舊。

2023年2月6日，上海市房地產交易中心公佈2023年第一批次新建商品佳房供應，共25個項目，約74.2萬平方米，合計6958套房源，主要分佈在浦東、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、青浦、臨港9個區域。

從供應量來看，2023年上海第一批次新房供應量創下了上海集中批次新房供應的歷史新低，這主要可能是因為2022年底相較2021年多加了兩個批次的供應，整體市場供應相對充足，再加上1-2月份並非傳統推盤高峰期，因此第一批次供應較少，預計後續推盤力度明顯會發力。

25個項目中，浦東熱點項目不少，如華髮半島華庭、瑞仕半島璟庭、浦開雲璟等，預計這幾個項目積分相對較高，但由於這些熱點項目都在浦東，因此客群也將會造成一定的分流。

從項目區位來看，此次新房供應市中心項目較少，僅保利建工•海玥天匯1個項目，預計積分同樣較高。除這一個市中心項目之外，新盤主要集中在，寶山、浦東、閔行、青浦、嘉定等區域，總價大多集中在600-1000萬。

2023上海第一批次新房整體主要以剛需及剛改為主。

上海集中推盤政策最早源自2021年1月21日發佈的“滬十條”。

2021年1月，上海發佈《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（“滬十條”）。2月，上海新房搖號積分制正式落地實施。

2021年3月，《關於進一步加強本市房地產市場管理的通知》（“新滬七條”）發佈，“對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓”。對上海積分購房政策進行了補漏。

2021年3月12日，上海市房地產交易中心公佈首批33個樓盤入市名單，正式拉開上海新房集中供應模式序幕。


2021年起上海進入新房供應爆發期，CRIC資料顯示，2021年全年供應面積約905.6萬平方米，為2019年至2021年最高值。

進入2022年之後，上海新房市場繼續延續2021年的高供應。全年供應面積約1041.8萬平方米，刷新了2021年的記錄。


從剛剛過去的1月市場情況來看，雖然1月恰逢傳統春節假期，但各重點城市的項目開盤平均去化漲跌參半。

據CRIC調研資料，31個重點城市平均開盤去化率為40%，其中去化率大於50%的城市共7個，分別為蘇州、佛山、漳州、上海、杭州、寧波、北京。

上海2023年1月平均去化率為71%，較2022年12月環比上升4%，雖環比微增，但市場熱度有穩中下探趨勢。

從2022年整體銷售情況來看，上海市場經歷了前期的“高熱”，伴隨供應放量，市場逐步回歸理性。

2022年新房成交面積和成交金額TOP20中，2022年上海以6520億元成交金額排在全國首位，且是全國唯一一個成交金額同比正增的城市，但在成交面積方面，上海全年成交面積1036萬平方米同比下降3%。

從2022年至今的銷售情況來看，上海市場“熱點恒熱”現象較為明顯，其中核心區域中高端及改善市場，受一二手倒掛及整體供應較少影響，熱度一直居高不下，遠郊區域剛需項目壓力仍然較大。

上海一直是全國房地產市場的風向標，2021年至今上海房地產市場整體相對“平穩”，但各區域之間分化較大。

我們認為，上海仍是全國最好的市場，隨著2023年第一批次新房供應的官宣，上海也將正式拉開2023年房地產市場序幕。

短期來看，未來核心區域“熱點恒熱”格局不變，或將走出獨立行情，與此同時，伴隨供應放量，部分遠郊剛需專案或將面對更多的去化壓力。

萬達、碧桂園兩筆境外融資，均是通過內保外貸的方式進行。雖然沒有官方定性，但行業內多把內保外貸形容為“第四支箭”。

壹 和前三支箭——信貸、債券、股權融資不同，第四支箭“刀口”向外，瞄準優質房企臨期的境外債。

貳 第四支箭給公司償還美元債留了緩和餘地，公司不需要變賣那麼多資產了，一定程度上減輕流動性壓力。解了燃眉之急，但沒有帶來實質性融資現金流入。

三 和第二支箭相比，房企需要給中債增一筆擔保費，成本約1%-2%；再加上4%-5%的發行票面利率，綜合下來，融資成本一般在5%-7%區間。

2月1日，大連萬達集團正用其境內的資產進行抵押，和境內一家金融機構洽談一筆約3.5億美元的境外貸款，以償還一筆3月份到期的美元債。一位元接近交易人士透露，這筆貸款還處在商談階段，萬達方尚未決定是否發行。

在此5天前，碧桂園公告宣佈，民生銀行(3.430, -0.02, -0.58%)香港分行同意向碧桂園提供最高達5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資，所得款項將用於為一般營運資金需要進行融資，包括但不限於為未償還的債項進行再融資。

萬達、碧桂園這兩筆境外融資，均是通過內保外貸的方式進行。雖然沒有官方定性，但行業內多把內保外貸形容為“第四支箭”。

一位頭部房企融資高管近期忙於所在公司的債務重組問題，儘管目前已爆雷房企尚未能發行內保外貸，但他依然樂於看到房地產融資環境破冰。他形容，2022年是中國房地產企業美元債融資的至暗時刻。地產美元債最早始於2012年，2017年開始大規模發行。而從2021年12月至今，恒大、花樣年、佳兆業等超40家房企美元債接連違約，許多房企選擇“棄外保內”，境外融資接近冰封，幾乎所有民營房企的信用崩塌。

5年來，內保外貸業務也經歷了一輪起落沉浮。2017年6月，傳聞金融監管部門要求銀行排查對海航、安邦、萬達等企業內保外貸情況。儘管同年8月，外管局對傳聞予以否認，但從結果看，消息引發萬達股債雙殺，萬達也開啟一番大調整。

2022年12月以來，已有龍湖、碧桂園、越秀地產、中海等房企著手通過內保外貸償還臨期美元債，多位房企融資人士糾正這並不意味著境外融資復蘇，因為內保外貸僅限於借新還舊，且需要境內資產抵押，但某種意義上能緩解企業流動性。更深層次的意義在於，這是一場監管部門授意、境內銀行配合、房企參與的信用修復行動。

出鞘

和前三支箭——信貸、債券、股權融資不同，第四支箭“刀口”向外，瞄準優質房企臨期的境外債。

所謂“內保外貸”，指境內銀行為境內企業在境外註冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放貸款。因此，這個跨境授信過程主要涉及四方主體，即境內企業、境內銀行、境外企業和境外銀行。

對房企來講，具體操作過程涉及：境內房企總公司向境內銀行提供資產擔保，或者通過其他方式提供反擔保措施，隨後境內銀行向境外銀行出具保函，境外銀行憑藉保函向境外投資企業發放外幣貸款。

為鼓勵和促進中國企業的海外發展，2010年國家外匯管理局發佈39號文，對內地銀行向海外開出外幣擔保融資函實施額度管理，在額度指標內銀行可自行擔保，不需要逐筆審批，內保外貸這一銀行跨境擔保業務至此興起，並在2014年、2017年等經歷多重政策放寬而蓬勃發展。

此後，由於部分銀行的內保外貸履約率高漲，造成了資本項下的資金流出等，2018年開始，國家外管局對內保外貸業務的具體細則加以規範和監管，防範境外融資風險。

然而，這麼多年來，內保外貸業務幾乎沒有向房企開放資格。

2022年12月9日，龍湖一筆7億元的內保外貸融資實現提款，這也是近年來房企獲得的首單內保外貸融資。據悉，這筆7億元貸款，主要由中國銀行(3.200, -0.01, -0.31%)重慶分行為龍湖集團開立人民幣融資性保函，且由中銀香港以人民幣保函為擔保，為龍湖集團境外企業提供貸款融資。

中國銀行公司金融部總經理葛春堯曾透露，中行為龍湖辦理的該筆“內保外貸”，在接到龍湖申請後，不到10個工作日的時間便完成了保函開立以及境外放款。此外，“這筆內保外貸業務，是中行與龍湖集團落實中央決策部署，執行銀企《戰略合作協定》安排，共同維護房地產市場平穩健康發展的重要舉措”。

實際上，早在去年11月21日，央行副行長潘功勝在全國性商業銀行信貸工作座談會表示，要通過內保外貸業務跨境增信支持房企海外融資，商業銀行境外分支行要加大對優質房企內保外貸業務的支持力度，加快項目落地。

緊隨其後，去年12月初，監管機構要求中國銀行、中國建設銀行(5.590, -0.01, -0.18%)、中國工商銀行(4.290, -0.01, -0.23%)和中國農業銀行(2.920, 0.01, 0.34%)這四大行在12月10日前向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款。碧桂園、萬科、中海、越秀地產等紛紛宣佈獲得銀行“內保外貸”支持。

去年12月28日，碧桂園宣佈獲得首筆內保外貸融資，其中境內擔保形式是出具信用證（碧桂園地產為境內保函申請人，上市公司為境外借款人），支持的境外貸款是由工商銀行5家境外機構組建2.8億美元（折合人民幣19.5億元）、期限3年的銀團貸款，用於歸還碧桂園2018年在香港籌組的銀團貸款。一個月後，碧桂園再獲得民生銀行香港分行的5000萬美元等值的人民幣定期貸款。

此外，農業銀行廣州分行也通過向廣州城建出具保函，為其境外股東越秀地產提供擔保，以支持越秀地產向農業銀行香港分行申請不超過10億港元融資，期限13個月，用於歸還越秀地產在中國銀行香港分行、建設銀行香港分行的兩筆短期貸款。

1月初，人行廣州分行發佈消息表示，近期房企境外債償債壓力較大，境外房地產市場信用環境明顯收縮，內保外貸通過跨境增信的方式，支援優質房企實現海外融資“借新還舊”，後續內保外貸業務將進一步擴容，指導轄內中國銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行的分支機搆圍繞內保外貸業務與廣東省多家房企建立合作。

解燃眉之急

一位房企融資負責人所在公司已獲得內保外貸借款，“第四支箭給公司償還美元債留了緩和餘地，公司不需要變賣那麼多資產了，一定程度上減輕流動性壓力。解了燃眉之急，但沒有帶來實質性融資現金流入”。

站在房企融資的角度，對內保外貸，他需要考量三個問題：一是沒有資金增量；二是最多做借新還舊，而且借新還舊甚至還有減額；三是還要拿出抵押。換言之，內保外貸即房企拿出抵押物置換資金，用於償還外債，但是沒有任何新增資金，所以也不能理解成境外融資復蘇，信用貸市場根本沒有重新打開。

一位頭部房企IR人士解釋，2022年，很多房企的債務償還優先度上，一般先保交付，再維護境內信用市場、還銀行借款，而外債被置於最後。這種情況下，一家房企如果到期外債較多，要麼有充足現金流去償還，要麼得找一些再融資管道，但目前整個再融資管道基本都關了，可能可以通過配股做股權融資，但量也不大。因此，在這個時點，監管部門希望通過內保外貸給房企外債接續提供了一個管道。

“不是鼓勵房企對外債全都（用現金）買來，而是給你多提供一個工具，至於你做不做得成，需要房企跟銀行商討，以哪些抵押物、怎麼樣的成本去做。”

這位頭部房企IR人士提醒，目前僅有個位數的房企成功獲得內保外貸，一方面是銀行做內保外貸，前提是申請的企業有外債要還，而尚未爆雷的民企已不多；另一方面，內保要提供抵押物，相當於要和中債增發行信用債等融資管道搶抵押物，而很多房企已經拿不出更多資產。通過中債增發行信用債也要提供抵押物。信用債融資管道被堵情況下，一家公司的融資能力基本被抵押物多少框死。

據經濟觀察網瞭解，龍湖之後，一家頭部已爆雷民企也和銀行洽談過內保外貸融資，但銀行方考慮到該房企已違約過一次，最終沒有談成合作。

一家已爆雷房企融資高管也表示，出險企業幾乎不可能做成內保外貸，一是沒資金，二是沒什麼資產可用於抵押擔保，三是出險後很多房企可能會選擇境外債務整體重組，不需要單獨保單筆境外債了。

算帳

多名房企融資負責人透露，內保外貸和之前在境外做貸款的成本差不多。

前述頭部房企IR人士詳解了發行內保外貸的成本構成：資產抵押成本和債項成本。

和第二支箭相比，房企需要給中債增一筆擔保費，成本約1%-2%；再加上4%-5%的發行票面利率，綜合下來，融資成本一般在5%-7%區間。

而對於內保外貸，僅算債項成本的話，因為內保外貸的本質是一筆境外的銀行貸款，要看境外浮動利率水準，這就和美元基準利率掛鉤。現在由於美元加息等，這筆浮動利率到了4%以上，加上額外的外匯加點，再加上“內保”需要保函費，約1%-2%，整體算下來成本在9%-10%以上。如果房企評級較低，做內保外貸的成本還要往上抬。

近10%的融資成本不是一個小數目，但仍有公司權衡之後選擇發行內保外貸，“因為成本中占大頭的是美元加息週期導致浮動利率上漲；第二是現在境外的一些債的收益率也很可觀，拿到這筆錢，能幫助公司在境外保存更多現金，可以拿去回購境外的一些債，收益率可能在12%甚至15%以上，怎麼算都還是賺的”。

概而言之，如果能發內保外貸，可以拿來補充流動性，也可以拿去收債，從收益率來說都劃得來。

這位頭部房企IR人士還補充，房企要調資金出境，其實比較麻煩，原則上只能通過分紅的形式出去，但分紅要征兩層稅，稅負成本很高。因此，內保外貸提供了一個管道減少資金出境的成本。

多家房企融資人生坦言境內銀行對房企的資產抵押率壓得很低，一般在5成以下。更殘酷的現實是，經歷了變賣資產還債、將資產抵押給中債增、向銀行借款後，很多房企的可供抵押資產接近清零。能獲得多少內保外貸額度，全看資產厚薄。

2月6日，融創中國控股有限公司公告，披露2023年1月份銷售資料。

觀點新媒體瞭解，融創中國期內實現合同銷售金額約72.3億元，合同銷售面積約58.7萬平方米，合同銷售均價約12320元/平方米。

而據瞭解，融創中國2022年1月份合約銷售額為279.2億元，按此計算，同比下降74.1%。

另悉，2023年首月，融創中國在全國19個城市交付了31個專案。

2月6日，綠城中國控股有限公司公告，披露2023年1月合約銷售情況。

觀點新媒體瞭解，期內，綠城中國自投專案取得銷售3306套，銷售面積約42萬平方米，當月銷售金額約為121億元，銷售均價約為每平方米28871元。

本月，綠城中國取得合同銷售面積約37萬平方米，合同銷售金額約105億元，其中權益金額約為68億元。

同時，另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約62億元，其中歸屬於綠城集團的權益金額約為37億元；以綠城品牌銷售的代建管理項目取得合同銷售面積約18萬平方米，合同銷售金額約30億元。

綜上，2023年1月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約55萬平方米，總合同銷售金額約135億元，同比下降7.53%。

2月6日，雅居樂集團（03383.HK）披露了1月份銷售情況。

公告顯示，今年1月份雅居樂集團及其附屬公司連同集團合營公司及聯營公司以及由集團管理並以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目預售金額合計為64.4億元，對應建築面積為41.9萬平方米；平均價為每平方米15348元。

雅居樂此前披露的2022年財報資料顯示，截至2022年12月31日，雅居樂集團連同集團合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計為652.3億元，對應建築面積為517.9萬平方米；平均價為每平方米12595元。

雅居樂集團是2022年一波地產調整出清中少見的保持“零違約”的開發商。2022年，雅居樂除了面臨不斷收緊的再融資通道之外，銷售端也一直沒有回暖。2022年年末，雅居樂除了配股融資之外，在債券市場上開始發力。

1月16日，廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司披露2023年第一期中期票據募集說明書。根據募集說明書，雅居樂計畫在1月18日發行不超過12億元人民幣，期限為3年的中期票據，債券註冊金額人民幣20億元，本期基礎發行金額人民幣0億元，本期發行金額上限為人民幣12億元，發行期限為3年期。

1月10日，廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司披露關於發行2022年度第一期中期票據的註冊報告，該筆中票發行12億元，目前已完成註冊。

在配股融資方面，1月11日，雅居樂集團宣佈，公司擬先舊後新配售2.195億股份，籌集款項淨額約4.89億港元。

根據公告，配售股份占雅居樂集團已發行股本約4.9%及經認購事項擴大後公司已發行股本約4.67%。此次的配售價為每股2.25港元，較股份於最後交易日在港交所所報的收市價每股2.6港元折讓約13.46%。雅居樂稱，擬將認購事項所得款項淨額用作償還公司發行的於2025年到期5億美元5.75%的無抵押優先債券的尚未償還票息付款、現有債項再融資及一般企業用途。

雅居樂集團在2022年11月和12月曾有過兩次配股籌資。

2022年11月16日早間，雅居樂集團公告稱，公司將以先舊後新的方式配售2.95億股股票，配售價為每股2.68港元，融資淨額7.83億港元。

2022年12月20日早間，雅居樂集團公告稱，公司將以先舊後新方式配售現有股份及根據一般授權認購新股份。配售價為每股2.32港元，較股份於最後交易日在港交所所報的收市價每股2.81港元折讓約17.4%，配售股份為2.685億股，占雅居樂於公告日期已發行股本約6.37%及經認購事項擴大後已發行股本約5.99%。認購事項的所得款項淨額估計約為6.17億港元。雅居樂擬將認購事項所得款項淨額用作償還由遠航金門國際有限公司發行2026年到期的有抵押及有擔保可交換債券的尚未償還票息付款、現有債項再融資及一般企業用途。

截至2月6日收盤，雅居樂集團報2.36港元/股，跌幅3.28%。

2月6日，觀點新媒體獲悉，萬物梁行與廈門地標性文化建築閩南大戲院正式簽約合作，承接其物業管理服務。

資料顯示，閩南大戲院位於福建廈門會展北片區展鴻路87號，於2012年12月30日正式投入運營使用，建築面積2.7萬平方米，一大一小兩個劇場可容納約1600名觀眾。戲院由國內演出龍頭企業中國對外文化集團有限公司所屬的“中演院線團隊負責運營管理。

值得注意的是，閩南大戲院曾舉辦國2017年金磚國家領導人廈門會晤專場文藝演出和2019年第28屆金雞百花電影節開幕式等。

據悉，除閩南大戲院項目外，萬物梁行涉及的公建類專案還包括杭州市民中心、上海西岸美術館、杭州博物館、深圳“紅立方”等。

2月6日，中國海外發展有限公司發佈了截至2023年1月31日止一個月物業銷售及土地收購更新公告。

觀點新媒體瞭解到，2023年1月，中海系列公司的合約物業銷售金額約人民幣131.88億元，按年下跌10.8%；而相應的已售樓面面積約為711,200平方米，按年下跌14.1%。

截至2023年1月31日，中海系列公司錄得已認購物業銷售約人民幣126.64億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

根據公告，該公司南部大區合約物業銷售32.28億元，已售樓面面積12.02萬平方米；東部大區合約物業銷售24.32億元，已售樓面面積11.28萬平方米；中西部大區合約物業銷售10.89億元，已售樓面面積7.50萬平方米；北部大區合約物業銷售30.12億元，已售樓面面積13.94萬平方米；港澳海外大區合約物業銷售0.51億元，已售樓面面積0.03萬平方米；

2023年1月，該公司及中海宏洋及其各自附屬公司並無新增土地儲備。

內地樓市下行周期已見谷底，但成交量要恢復增長仍非一時三刻可成事。中指研究院發布數據指出，樓市明顯受農曆新年假期因素影響，1月各線城市的成交量按年及按月均有下降，16個主要城市成交量按年及按月分別跌30%及34.3%。

二線最傷 寧波瀉65%

中指院指出，1月一線城市成交量按月跌14.1%，按年瀉29.5%，其中上海降幅最小，按月成交有5%升幅，按年成交降21%；深圳跌幅最大，按月下跌40%，按年降60%。二線城市降幅明顯，代表城市成交量按月跌41.1%，按年跌32.1%；寧波降幅最高，按月降幅達65.4%。三線代表城市成交量按月降幅均超過40%。二三線城市中，僅溫州成交有增加，按年及按月漲幅均逾1倍。

為刺激成交，金融監管部門1月5日建立「首套住房貸款利率政策動態調整機制」，至今有近30個城市調低首置按揭利率下限，包括近期廈門、天津、瀋陽、昆明、福州等8個城市把首置按息降至4厘以下，其中南寧更低見3.7厘。土地方面，整體供應量按月走高，住宅地成交量基本持平，地價相對穩定。

經濟偏弱地區的地方政府融資平台（城投公司）違約風險持續升溫，但在土地市場低迷下，城投公司仍要持續參與投地托市，彭博引述廣發証券報告稱，去年住宅用地中，城投公司的買地金額高達2.25萬億元（人民幣．下同），佔住宅用地總成交額54%；城投公司的買地佔比有逐步上升趨勢，去年首季佔約43%，但到去年第四季已佔65%。

報道引述中指院企業研究總監劉水表示，去年國企央企和城投公司是集中供地拍賣場的成交主力軍，因為受資金壓力影響，全國布局的龍頭民企除了龍湖（00960）外，基本上都已經在土地拍賣市場上消失。

遊客重臨 尖沙咀藥房租賃單月兩宗

昨天起內地和本港全面恢復免檢疫通關，本港旅遊業料逐漸復常，昔日內地旅客來港掃貨的主要地區，近期陸續錄得舖位租賃成交。尖沙咀最新錄得近一個月內第二宗藥房承租核心地舖的個案，重慶大廈地下一個已丟空近3年的舖位，受通關消息刺激，剛以每月20萬元租予藥房，租金較高位下跌81%。

內地自由行旅客有望在全面通關後加快來港，令藥房重新進駐核心零售區。市場消息指出，尖沙咀彌敦道36至44號重慶大廈地下2A號舖，建築面積約1000方呎，毗連重慶大廈的正門入口，最新由藥房以每月20萬元長租，呎租約200元。

丟空近3年 上月始獲洽商

上址昔日由藥房租用，月租原為40萬元，惟在2020年第一季爆發新冠疫情後結業撤出。舖位一直丟空放租約3年，叫租由40萬元一直下調至20萬元，直到上月落實首階段通關後開始獲商戶洽租，日前終於正式租出，新租金比舊租下跌一半。

翻查資料，此舖位2014年曾由另一家藥房以每月105萬元租用，成為該舖租金最高位，最新月租較9年前高峰累挫81%。

在上月8日內地和本港通關後，遊客區尖沙咀已錄得最少2宗藥房租用核心街道地舖的個案。當中龍華藥妝以每月30萬元租用廣東道86至98號文利大廈地下6號舖，建築面積約952方呎，呎租約315元，租期3年。此舖位10年前曾以每月203萬元租出，目前租金下挫173萬元或85.2%。

龍華藥妝以往曾經在廣東道開店，惟2020年初因受疫情影響而結束營運，近期通關後在廣東道「東山再起」。

上水新康街租戶提前續約

另外，水貨客集中地上水，區內最常有「拖篋」客出沒的新康街，今年內最少已錄得5宗地舖租賃個案，當中2宗在本月內錄得。其中新康街10號地下，建築面積約800方呎，現時由化妝品店以每月7萬元租用，呎租約87.5元，租約至今年4月屆滿。該舖位近一個月在市場上放租，因已通關，內地旅客回歸，租戶決定提前2個月續租，租金增加28.6%至每月9萬元，呎租提高至112.5元，但月租計仍比其2018年高位16萬元低43.8%。

除租賃外，舖位市場亦錄得買賣，以往內地自由行旅客常到的佐敦區有大額成交。市場指出，佐敦道10至12號耀棠閣地下10號舖連閣樓，地下建築面積約3000方呎，閣樓建築面積約1500方呎，合共4500方呎，原以7000萬元放售，終以4600萬元售出，呎價約1.02萬元。物業現由著名食肆茗星粗菜館租用，月租13萬元，新買家可享3.4厘租金回報。

此舖原由資深投資者「舖王」鄧成波家族持有，於2013年8月斥資6400萬元購入，持貨近10年，賬面蝕1800萬元，貶值28.1%。

保利發展（600048.SH）退出與碧桂園（02007）在部分項目層面的合作，北京產權交易所上周五（3日）刊登資料，保利掛牌打包出售合共12個房地產項目股權，均是與碧桂園有合作的項目，包括9個合資項目，轉讓總價格為22.87億元人民幣。

一旦交易完成，買方及項目公司不得再使用保利集團及其子公司的商標、經營資質（資格）及特許經營權等無形資產，亦不得繼續以保利子公司的名義展開經營活動。

整體打包轉讓股權

內地傳媒昨天引述碧桂園回應稱，保利及碧桂園雙方都是行業內具有代表性的企業，一直積極貫徹國家對於行業的調控要求；是次合作項目的退出，只是項目層面的具體經營事項，目的是確保項目公司經營平穩向好發展，是雙方股東共同協商的結果。碧桂園股價昨收報2.7港元，下跌3.6%。

該12個項目股權需要整體打包轉讓，具體包括常州晟金房地產41%股權、珠海和築房地產51%股權、珠海碧弘碧桂園房地產51%股權、中山祥越實業投資51%股權、中山市碧朗房地產49%股權、句容碧華房地產30%股權、南通市通州區碧保置業50%股權、溫州升聚投資管理50%股權、台州和隆置業50%股權、重慶保南房地產50%股權、曲水天熠實業發展35%股權，以及南京保寧置業49%股權。

大連萬達集團將於3月面臨3.5億美元（約27.3億港元）債券到期，繼旗下萬達地產於1月發行2年期4億美元（約31.2億港元）12.375厘債券後，彭博引述知情人士報道，雖然目前中資美元債發行處於10多年來的最低水平，但是萬達地產正在推介第二筆3年期美元債，價格指引同樣是12.375厘，最快昨天定價，認購規模已經超過9億美元（約70.2億港元）。

3年期 價格指引12.375厘

報道稱，萬達地產上月發行一筆美元債，是萬達自2021年9月以來的首宗新債發行，也是上月美元債市中罕見的中資公司發行舉措。事隔不足一個月，萬達地產再度舉債，同樣是由萬達集團提供維好協議（Keepwell Deed）。此外，早前有傳萬達正與工商銀行（01398）洽談融資事宜，並會以萬達的境內資產作為抵押。

報道指出，就整體環境而言，中國境內外信用債市場開年低迷，美元債發行創下2012年以來最冷清的1月份，主要由於今年農曆新年假期較早，而且目前債券發行成本較高。

去年私人住宅落成量回升，差餉物業估價署（下稱差估署）數據顯示，去年全年私人住宅落成量達21168伙，創近18年新高；其中，實用面積431方呎或以下的A類單位落成9881伙，成為1988年以來34年最多A類單位落成的一年，按年飆88.2%。

去年共9881伙 佔整體47%

差估署昨天公布最新的《香港物業報告每月補編》，2022年全年有21168伙落成，雖較該署預測的22851伙少約7.4%，但已是2004年錄得26036伙以來的18年高位，較2021年的14386伙，急增47.1%。新界區落成量最多，有13011伙；九龍區有5694戶落成，港島區則只有2463個單位完工。

以單位面積分為五大類比較，全部落成量都未及差估署預測水平。其中最接近目標的是A類單位，差估署原預計去年有10445伙落成，結果去年全年此類別單位有9881個竣工，僅低於目標約5.4%，並屬於1988年有10880個A類單位落成以來約34年該類單位落成量新高；並較2009年的低位373伙，13年間暴升25.5倍。而A類單位佔總落成量的比例，去年為46.7%，則是2019年錄得48.5%以來的3年最高。

前述9881個A類單位中，新界區佔最多，共有6636伙或67.2%；九龍區佔2371戶，港島區則有874個此類細單位落成。

事實上，部分去年落成的大型屋苑，絕大部分單位都屬A類單位組別，例如將軍澳石角路1號海茵莊園，全盤1556個單位，只有4個單位實用面積超過431方呎，即A類單位共有1552伙，佔全港A類單位落成量約15.7%。

供應集中新界區

至於以差估署數據推算，去年12月全港私人住宅落成量為1060伙，連跌3個月，按月降21.8%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，近年A類單位屬於市場最主要需求的類別，吸引發展商着意興建此類單位以應付市場需求，雖然去年樓價回落逾15%，但仍屬於高位，A類單位需求保持殷切，相信此類單位落成量將維持高水平。不過，他指出，隨着內地和本港通關，疫情改善，預期投資者和換樓客重投物業市場，對實用面積431至1721方呎（即B至D類單位）的需求將回升，發展商未來會相應增加中型和大型單位的供應。

通關氣氛加快樓市交投，惟由於樓價回落，市場仍錄蝕讓個案。西貢逸瓏園低層2房戶以806萬元易主，業主持貨約3年，慘蝕184萬元或18.6%。

世紀21奇豐物業營業董事廖振雄說，逸瓏園1座低層G室，實用面積668方呎，2房戶，以低市價約8%的806萬元易主，呎價12066元。代理指該單位為2房2廳連儲物室的「則王」間隔，業主2019年12月990萬元購入，去年以1000萬元放售，終減價194萬元或19.4%售出，賬蝕184萬元或18.6%。

維港．星岸洋房4年升值372萬

另外，中原地產高級區域董事歐偉基表示，大圍金禧花園3座低層B室，實用面積314方呎，2房間隔，原業主本來叫價約580萬元，近日議價後以560萬元易手，呎價17834元。新買家為上車客，見上述單位交通方便，間隔合用，即承接自用。據了解，原業主於2019年3月以約599萬元購入物業，持貨約4年，是次沽出單位賬面蝕損39萬元或6.5%。

通關勢頭下，紅磡維港．星岸錄得逾億元的成交，美聯物業區域聯席董事殷勒麟透露，維港．星岸單號洋房，實用面積2196方呎，4房間隔，另有花園796方呎，連雙車位，獲該屋苑租客以1.1億元承接，呎價約50091元。代理稱，原業主於2018年5月斥資約1.13億元購入上址洋房，另以約640萬元購入2個車位，涉及金額共逾1.19億元，以此計賬面賣平926萬元或7.8%，惟由於單位可獲樓價11.5%現金回贈，折合購入金額實際約1.06億元，因此原業主賬面實際獲利約372萬元。

中原（工商舖）工商部高級分區營業董事林子健稱，荃灣灰窰角街46至48號工業地獲本地財團及一間基金公司積極洽商中，洽購價近3億元。該地盤面積約6382方呎，曾獲屋宇署批准建一幢樓高21層（另設2層地庫）新型工廈，涉及總面積約72755方呎，以洽購價計，每方呎樓面地價約4123元。

美聯物業按全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一公布的指數報147.32點，按周升0.14%，連升5周，累漲0.88%。但該行以其網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」則連升10周後回落，按周降2.5%至67.3點。美聯物業首席分析師劉嘉輝說，信心指數屬近16個月以來次高，反映二手業主對樓市前景保持樂觀。

中港正式通關，二手交投出現反彈，市場情緒有所好轉，連帶1月份蝕讓個案亦掉頭回落。據本報統計，1月錄得約92宗損手個案，按月減4成，蒸發金額約1.05億元減53%，最傷為西半山天匯4房單位，5年帳面貶值近2,000萬元。

蒸發金額約1.05億 少53%

統計指出，1月錄得92宗蝕讓個案，較去年12月的150宗按月減少4成，蒸發金額約1.05億元，較去年12月2.24億元降53%，已連續5個月蒸發金額逾1億元。月內最傷為干德道天匯高層A室，實用面積2,355平方呎，4房間隔，作價1.4億元，呎價約5.9萬元。資料顯示，原業主屬新港人，2017年中以近1.6億元購入單位，持貨約5年，轉手帳面貶值近2,000萬元，單位跌價約12.5%。

除豪宅外，不乏藍籌屋苑錄得蝕讓，包括荔枝角美孚新邨、天水圍嘉湖山莊和沙田第一城。其中1月錄得42宗成交的沙田第一城，月內有4宗蝕讓個案，損手金額由33萬至112萬元，蝕得最傷為8座低層C室，實用面積327平方呎2房，以488萬元沽出，呎價14,924元；原業主於2018年以600萬元購入，持貨逾4年帳面虧蝕112萬元，物業價值下跌19%。

去年共800宗蝕讓 蒸發11.8億

以地區而言，大埔區1月錄9宗蝕讓成交最多，包括全新樓、半新樓，甚至居屋，蝕讓蒸發金額由12.1萬至500萬元。

本報統計所得，2022年全年約800宗蝕讓案，蒸發金額約11.8億元，較2021年全年（3.73億元）急增2.2倍，去年爆發第5波疫情，蝕讓個案和金額企於高位，其中9個單月均蒸發逾半億元。

戴德梁行發布最新《全球數據中心市場概覽》，香港數據中心市場從2022年全球綜合排名（市場規模、網路設施環境風險等13個加權類別）第六位躍升至全球第四，新加坡位居全球第三，美國北弗吉尼亞州是世界上最大的數據中心市場，連續三年排名第一，今年與波特蘭並列第一。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，香港是亞洲領先且愈來愈受重視的數據中心據點市場之一，隨着本港未來幾年擴大發展其科創產業，相信市場對數據中心的需求將持續穩健。同時，未來3年將有超過300萬平方尺的數據中心樓面落成，相信也能帶動相關科企和營運商落戶香港。

利嘉閣（工商舖）地產－－商業、商舖及投資部營業董事徐康達指出，總結2022年全年，商廈整體買賣登記僅錄得781宗，較2021年的1,299宗急挫40%，跌至歷史次低，是繼2019及2020年後第3次史上不足千宗的低潮年。

以價格類別劃分，中細價商廈仍是去年買賣登記的主流，當中以介乎200萬元至500萬元以內價格類別的商廈佔比較多，全年錄得238宗，佔了整體商廈成交量逾3成。另外，銀碼介乎2,000萬至5,000萬元以內的登記量則錄得最大跌幅，挫61%，至只有69宗。至於去年7個價格類別的商廈買賣宗數之中，只有1億元或以上者出現逆市上升，去年共錄49宗登記，按年大增40%，主因去年5月有一幢全幢商廈（太古城中心一期）疑似內部轉讓是以分層拆細形式登記，故抽升了逾20宗逾億元的登記個案。

今年買賣估達1200宗

從地區層面分析，在該行定期觀察的11個主要商業區中，2022年登記量全綫下跌，當中跌幅最大者為長沙灣區，全年只錄得30宗登記，按年急挫85%；其次葵涌區亦跌83%，至5宗登記；而沙田區亦急跌73%至12宗，反映一些廠區商廈在疫情之下亦大受影響。另一方面，2022年最貴重的商廈登記個案除了前述3項巨額轉讓外，接着最矚目的登記為啟祥道17號全幢（前稱高銀金融國際中心）涉資的56億元，再者是彌敦道74至78號文遜大廈的近15.34億元，亦因此帶動全年總金額得以創下歷史新高。

展望2023年，徐康達表示，中港恢復通關對商廈市場來說是極大的喜訊，隨着內地企業重返香港擴展業務，商廈買賣及租賃需求勢必大升。內地資金來港，其中很大部分都喜歡投放在商廈市場，加上引入人才計劃，及經濟重踏復甦之軌，令企業擴充樓面、甚至轉租為買的意慾大增。他預期2023年商廈市道將明顯轉向樂觀，因為香港將再次肩負起連接海外及中國內地市場的角色，相信今年商廈買賣登記宗量將在低基數下大升逾5成（54%），料達1,200宗的水平。

新界荃灣寶豐路住宅用地（荃灣市地段第427號）將於本周五截標，普縉助理總監(估值及諮詢)李雋傑昨表示，地皮原屬綠化地帶，於前年初改劃成住宅用地，後方毗鄰屯門公路，前方為壹號九龍山頂，預計項目落成後部分向西南單位景觀會被遮擋，整體地理位置稍次，計及近期巿況，預計發展商入標金額將較為保守，預料每方呎樓面地價約為4,000元，地皮總值約13億港元。

除單位限呎外 其他規限多

招標項目地盤面積約89,987平方呎，指定作私人住宅用途，賣地章程內訂明作私人住宅用途的最高樓面面積達314,309平方呎。此外，買方須負責興建一個設有30個宿位的弱智人士輔助宿舍（淨作業樓面面積不少於3,778平方呎)以及相關的停車處，以上相關面積在計算總建築面積時將獲豁免。

是次賣地章程內設住宅單位限呎條款（實用面積不少於280呎），同時並沒有針對項目最大上蓋面積、層數及高度的條款限制，發展商應參考其他相關政府部門針對以上方面的有關規限，而項目發展期止於2028年12月31日。

根據賣地章程，發展商須負責地盤外寶豐路一帶範圍未來公共道路的鋪設工作，並及後交還於政府，有關工程內容已於去年刊憲。

另外，發展商須就發展項目提交多項評估報告，包括噪音、排污、排水及交通方面。

近期賣地成績欠佳 下調估值

李雋傑表示，近期樓市氣氛疲弱，早前多幅地皮亦以接近市場估值下限出售，相信政府在釐定地皮底價時會參考現時市況作出調整。

另考慮到地皮自身地理位置稍次以及買方須自費負責地盤外大範圍的道路工程及多項評估報告，李雋傑將下調地皮估值至總值約13億元，預料每方呎樓面地價約為4,000元。