建商獲土地融資須限期18個月內動工，小建商哀號快活不下去。建商心聲政府聽到了，國發會昨（8）日宣布，凡受疫情等大環境因素影響而發生缺工缺料等情形，以致影響動工時程，可不受限期18個月動工之限；銀行融資也要兼顧非六都建案。兩項鬆綁可望為建商打開金流。

國發會主委龔明鑫昨日召開跨部會會議，邀集內政部、央行、財政部、金管會、銀行公會等單位，就「健全房地產市場行動方案」各項措施推動情形進行討論。

針對建商獲土地融資限18個月動工一事，會後結論指出，金融機構應依其授信內規及建案規模等情形，個案核實評估借款人預計動工實際所需時間，除有不可歸責借款人因素外，最長以18個月為原則。

而「不可歸責借款人因素」包括，受疫情等大環境因素影響而發生缺工缺料等情形，以致影響動工時程；或因建案特性不同，以致影響公務機關審照時程較長者，可不受18個月內動工之限。外界解讀，史上最嚴土融管制有一絲鬆綁了。

此外，針對建商反映非六都建案很難獲得融資一事，金管會表示，針對非都會區建案資金取得，將促請各金融機構於執行《銀行法》第72條之2不動產貸款總額控管規劃時，應注意區域的適度均衡發展，並依企業往來情形合理評估，妥善調配各區域間放款額度；也請銀行公會配合向其會員加強宣導，金管會也將於相關會議持續與銀行溝通。

近日，多家小建商陷公股銀行借不到錢、民營銀行拒貸困境，加上央行調高存準率，而爆出巨大資金缺口，面臨史上最大籌資難關致瀕臨倒閉，若無奧援，下半年恐掀爛尾樓潮。

高力國際業主代表服務董事黃舒衛說，這兩大鬆綁措施是為了「救建商」，避免建商遭受打炒房後，又面臨被抽銀根，衍生系統性風險的措施。


國發會跨刀 促金援中小建商
工商時報

國發會主委龔明鑫8日邀集央行、內政部、金管會、銀行公會進行跨部會協商，鑑於於近期景氣低迷，中小型建商取得融資困難，會中促請銀行於授信時考量區域適度均衡發展，協助建案取得資金。

本次會議就行政院「健全房地產市場行動方案」推動各項措施討論，對農曆年前三讀通過「平均地權條例」修法，與會者都認為有助健全房市交易秩序，未來相關子法將以不影響正常交易、符合實務需要為原則進行規範。

國發會官員表示，由於近期景氣低迷，中小型建商希望政府能夠協助他們解決融資困難、建材上漲等問題，本次會中也針對中小型建商所面對的困難，進行討論，會議特別促請銀行於授信時，考量區域的適度均衡發展，妥善調配授信額度，以利部分區域建案取得資金。

國發會指出，本次會議已請銀行公會配合向其會員加強宣導，金管會也將於相關會議持續與銀行溝通。另財政部將同步知會公股行庫。

央行7日也已增修訂「央行對金融構辦理不動產抵押貸款業務規定」答與問，已公布在央行網站，供金融機構參考依循辦理。

會中並針對「購地貸款信用管制」規定再次說明：（一）金融機構承作都更、危老案件已排除選擇性信用管制適用，以加速都更、危老推動；（二）金融機構應個案覈實評估借款人預計動工實際所需時間，除有不可歸責借款人因素，最長以18個月為原則；（三）不可歸責借款人因素的情形，包括受疫情等大環境因素影響而發生缺工缺料等情形，致影響動工時程等；（四）金融機構應於貸款契約明定，未於一定期間動工興建者，除經金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息等約定。未有一致性要求全面收回貸款之硬性規定。

中央社

全球獨立不動產顧問公司萊坊（Knight Frank）今天發布2023年全球財富展望，結果顯示，全球投資人預期2023年維持在高檔利率水準，商用不動產投資需求將高於住宅，至於台灣房市因買賣方對售價皆有堅持，因此房價難見鬆動。

萊坊表示，2023年全球財富展望報告顯示，有4成超高淨值投資人（持有3000萬美元以上可供投資資產的個人）財富在2022年有成長，主要動能來自不動產、外匯與波動率操作等；反觀財富縮水的群眾，則主要歸因於股市、金融市場與利率變動。

萊坊指出，因2022年全球通膨嚴重，利率大幅調升，亞太區投資者的投資策略變得保守，2023年亞太區投資者的投資策略朝向抵抗高通膨、保障收益品質、關注避險市場及符合ESG（環境保護、社會責任、公司治理）標準等主軸；至於不動產投資類型，則以辦公室及工業物流產品為主。

萊坊進一步指出，ESG目前已成為跨國企業選址評估的重要條件，新建辦公室導入節能概念蔚為風潮，同時採取彈性工作空間規劃也逐漸成為主流趨勢。另外，工業不動產的使用及投資需求皆持續上升，尤其聚焦在半導體、醫療保健及生命科學等領域；倉儲物流則憑藉穩定的使用需求及優於辦公室的收益率，預期未來倉儲交易量將持續成長。

土地開發部分，由於成本增加、升息循環、打炒房政策增添住宅市場的不確定性；至於住宅開發商將繼續採取多元化策略以分散風險，包括增加商業和工業不動產投資比重的產品多樣化策略，並與地主、品牌建商或公部門合作的土地開發多元化模式。

針對台灣房市走向，瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，平均地權條例三讀通過，除了衝擊預售屋及豪宅市場，整體房市會受心理因素、買賣價格預期落差等影響，使買方出價變得保守，賣方價格則因成本、通膨因素及僵固特性，且整體經濟尚未見系統性風險的情況下，賣方不會輕易調整售價。

蘇銳強認為，短期內住宅市場交易量雖會減少，但價格尚不致受到大幅影響。另外，疫後解封帶來的零售、飯店商機，配合產業發展策略的工業土地儲備需求，都是今年值得投資人關注的台灣市場亮點。

藝人隋棠先前砸下八千多萬元買下大直豪宅，卻因噪音問題與樓下鄰居發生爭執。專家指出，住大樓難免會彼此干擾，建議買方可選擇加厚樓板的新建案，或加裝相關隔音設備，不然就直接選擇住頂樓或獨棟透天厝，一勞永逸。

除了隋棠，過去也有名人曾遭控噪音擾鄰，如藝人王傳一的新竹豪宅，也被控訴時常聚會到深夜，歌手周湯豪位於北市敦化南路的住處，也曾因半夜播放音樂被鄰居抗議。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，隋棠的住所是近卅年的中古屋，如果中空樓板沒有特別設計加厚，大約就是十多公分，樓上一有奔跑跳動，樓下就聽得一清二楚，難免引發爭執。

為避免此困擾，洪安怡說，部分建案會以中空樓板隔音做為銷售訴求，在樓板中加入吸音球，厚度也會增加到廿、卅公分；而內政部營建署也已修正「建築技術規則」，加嚴分戶樓板隔音的規範，新法從二○二一年起實施。

洪安怡建議，想降低噪音干擾的買方，可選擇新法上路後取得建照的新建案，或有加厚樓板的住家，也可透過施作天花板隔音工程；如對噪音特別敏感，恐怕只能選頂樓、透天厝。

反之，若擔心自家聲響擾鄰，除在家中施作隔音工程，室內地選用較厚材質，還有將家具椅腳貼上靜音防護片，降低移動噪音；及替家中幼兒鋪設巧拼，室內的拖鞋選擇靜音款式。

房市作家Sway則說，住大樓一定會彼此干擾，他當社區主委時的處理方法，就是提醒樓上樓下住戶要有同理心。他建議樓上住戶：在家穿拖鞋，才會降低腳步聲。關門要小心，免得變成甩門。不要在浴室大聲唱歌。恩愛時記得關門窗跟衛浴門。

他建議樓下住戶，自然合法的聲音，無法構成擾鄰，如有高敏體質，或一點聲響就會醒，請住頂樓或透天。如聽到樓上刻意打擊地面，請錄音錄影存證，之後找警衛制止。如聽到樓上吵架摔杯盤很恐怖，請打一一○。樓上難免有訪客，走來走去、偶爾拖個椅子，只要不是故意，笑笑以對即可。至於想找樓上溝通，一定要禮貌客氣，如果拍門辱罵，就是恐嚇。

助運勢 防噪音 大老闆上下樓一起買

藝人隋棠因噪音問題遭樓下鄰居告上法院，引發軒然大波。房仲業者指出，許多豪宅屋主經商多看重運勢氣場，如入住後事業、健康都氣順運佳，聽到鄰居有意出售還會加購，尤其喜歡同層隔壁戶，或正樓上樓下戶，不僅可合併裝潢規畫，也可避免噪音擾鄰，是許多富豪加購的模式。

台灣房屋執行長張旭嵐表示，最新實價揭露，博愛特區豪宅「元大一品苑」時隔四年再度出現交易，由同社區住戶再次加碼買進十三樓戶，總價約三點二億元以無貸款方式買下，拆算車位後每坪單價約一七八萬元，創元大一品苑最高單價；特別的是，買家原本就持有十四樓戶別，這次高價加購樓下戶，可說是對社區情有獨鍾。

業界人士觀察，大直豪宅「西華富邦」也常有富豪打包同層樓兩戶；北市信義計畫區的豪宅「信義富邦」，也是鴻海創辦人郭台銘最愛的豪宅，郭董家族就持有同一門牌的一、二、三、五樓，一樓還擁有戶外大庭園。

近年加碼買進同社區同層隔壁戶、或上下樓戶的北市豪宅案例，最著名的則是「文華苑」，國巨董座陳泰銘累計持有八戶，包括二樓一戶，三樓兩戶、九樓一戶、十一樓兩戶、十三樓兩戶，合計共砸四十多億元「掃貨」。

此外，中正區植物園旁的潤泰「松濤苑」，十年前先由潤泰集團總裁尹衍樑以八點七五億元買進十二樓頂樓戶，寫下當時最貴豪宅紀錄；去年十一樓也以八點○六億元成交，買方為鵬霖投資公司，代表人為尹衍樑兒子尹崇堯。

據最新實價揭露，台北市博愛特區豪宅「元大一品苑」時隔四年再度出現交易，由同社區14樓住戶再次加碼買進13樓戶，總價3億2,098萬元，無貸款方式購置，每坪單價約178萬元，創「元大一品苑」實價以來最高單價，買方為王姓自然人。

據了解，先前茂德集團總裁張高祥曾透露住在元大一品苑，其妻子也姓王，外界推測買方就是張高祥家族，但張高祥本人未證實。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「元大一品苑」屋齡12年，樓高23層，鄰近博愛特區總統官邸，基於國安考量，15樓以上臨博愛路戶別只能設置封閉式窗戶，也就是只具採光功能但無法通風，15樓以下戶別不受此限，新購入的13樓戶具備高樓層視野，又能開窗通風，創該社區實價以來最高單價紀錄不意外。

觀察北市加碼買進同社區的豪宅案例，「元大一品苑」的住戶邵家原持有13樓戶，2017年時以約1.3億元買進3樓戶；虹光集團宋家陸續買下「西華富邦」三戶；頂新集團魏家和潤泰集團尹家，也分別買進自家作品「頂禾園」和「松濤苑」，都顯示出豪宅屋主置產布局有「喜歡就加購」的習慣。

張旭嵐指出，許多豪宅屋主經商多看重運勢氣場，對於自宅入住後事業、健康都氣順運佳，且熟悉生活圈，聽到鄰居有意出售會再加購，擴大家業，為子女置產。尤其喜歡加購同層隔壁戶，或是正樓上樓下戶別，合併裝潢規劃的彈性大，也可避免噪音擾鄰問題。

建商獲土地融資須限期十八個月內動工，傳出有小建商向不動產開發公會反映快活不下去。國發會昨宣布，只要受疫情等大環境影響而發生缺工、缺料等情形，導致影響動工時程等，可不受限期十八個月動工的限制。市場解讀，史上最嚴格的土融管制出現鬆綁。

國發會主委龔明鑫昨天舉行跨部會會議，邀集內政部、中央銀行、財政部、金管會、銀行公會等相關單位，討論「健全房地產市場行動方案」各項措施推動情形。

針對建商獲土地融資限十八個月動工，國發會官員轉述會後結論指出，金融機構應依其授信內規及建案規模等情形，個案核實評估借款人預計動工實際所需時間，除有不可歸責借款人因素外，最長以十八個月為原則。

至於「不可歸責借款人因素」，包括受疫情等大環境因素影響而發生缺工、缺料等情形，以致影響動工時程；或因建案特性不同，如建案規模、建築法規規範要件差異等因素，導致影響公務機關審照時程較長者，可不受十八個月內動工的限制。

央行去年一月祭出史上最嚴土地融資管制規定，建商土地融資最多僅五成，並保留一成動工款，也就是說，開發商購地前要先準備好六成自有資金，且十八個月內一定要動工，逾期銀行將逐步縮減貸款成數、提高利率，引發房市盤售潮。

此外，針對建商反映非六都建案很難獲得融資，金管會表示，針對非都會區建案資金取得，將促請各金融機構於執行「銀行法」第七十二條之二不動產貸款總額控管規畫時，應注意區域的適度均衡發展，並依企業往來情形合理評估，妥善調配各區域間放款額度。

近日，多家小建商陷公股銀行借不到錢、民營銀行拒貸困境，加上央行調高存準率，而爆出巨大資金缺口，面臨史上最大籌資難關致瀕臨倒閉，若無奧援，下半年恐掀爛尾樓潮。


限期動工鬆綁 建商不領情
經濟日報

建商買地原須18個月內動工條款，政府將有條件放寬，若有「不可歸責」因素時，則不受此限。但台北巿不動產開發公會理事長陳勝宏昨（8）日對鬆綁依然表達不滿意，他認為，18個月內動工限制沒有刪除，僅增訂但書條款只是多此一舉。
陳勝宏說，缺工問題一直都在，疫情也不是一天兩天的事，就算「放寬」了，現在市場死水一片，沒有辦法將案子盤出去的中小型建商，一樣會倒閉。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全則認為，在政府高度監管之下，銀行端對「不可歸責」因素的認定，恐怕會產生疑慮。

國發會昨天邀集跨部會召開「健全房地產市場行動方案」，會中針對購地貸款信用管制規定再次說明，其中，金融機構應依其授信內規及建案規模等情形，個案覈實評估借款人預計動工實際所需時間，除有不可歸責借款人因素外，最長以18個月為原則。

陳勝宏指出，限制18個月內動工條款，本來就是難度極高的事，主要是申請建照等流程相當耗時，若再涉及都市計畫變更、都市設計審議、環境影響評估等事項，時間更是冗長，18個月內要動工，相當不容易，這種不合理的事，現在說因為疫情、缺工可以放寬，此舉「簡直是脫褲子放屁」。

陳勝宏直言，政府打炒房就是要打擊不動產產業，建議似乎也無用，不少中小型建商已經扛不住，案子難以盤出去，預計後續頻頻發生爛尾事件也不意外，一旦營建業被打垮，政府再來拯救，花費的時間成本更大，最後受害最深的也會是消費者。

今年元月平均地權條例修法通過，緊縮預售屋投資空間，剛性需求客層隨之觀望，坤悅（5206）董事長陳丕岳指出，今年房市預期並不樂觀，但坤悅長期深耕自住產品，今年首季將推出烏日案與后里案、下半年推出南區案。台中三建案總銷合計85億元，推案量創下新高。

坤悅首度進軍台中后里區，第一季將推出「禮御」，基地面積約千坪，總戶數121戶（含4戶店面），產品規畫35～38坪純三房，每坪開價38萬元起，總銷18億元；烏日高鐵特區「夢想+」，基地面積約600坪，總戶數111戶純住家，產品規畫25～35坪二至三房，每坪開價38萬元起，總銷15億元。

下半年將推出的台中南區「大慶黃昏市場」舊址新案，基地面積約1,350坪，總戶數244戶，產品規畫25～35坪二至三房，每坪單價上看5字頭，總銷52億元。

坤悅去年因無新案入帳，營收僅約4億元、年減8成，前三季每股虧損0.82元。不過，坤悅今年預計完工案達34.4億元，包括台中大雅區總銷9.1億元的「雅樂」、東區總銷7.8億元的「高飛」與總銷17.5億元的單元二「心富郁」。法人表示，上述三建案均已完銷，2月開始交屋入帳，坤悅今年營收與獲利將呈現三級跳！

此外，坤悅目前線上銷售案總銷逾90億元，包括台中南屯區總銷30億元的「君睿」，銷售約一成；總銷28億元的南區「君匯」，銷售95％；總銷12億元的東區「領秀」，銷售七成；總銷10.5億元的東勢區「欣‧悅」，銷售約七成；彰化埔心的「心里程」，總銷10.7億元，銷售約四成。

國內辦公樓供不應求，加上指標大案紛紛在去年動工，去年商辦建照核發面積高達148萬坪，相當於2016～2018年3年合計的核發面積，也相當於13棟台北101大樓規模，顯示開發商看好未來商辦需求；不過，大量商辦開發計劃在未來陸續完工後，恐會對市場租金造成考驗。

內政部統計顯示，2016年至2020年間每年商辦建照核發約40～70萬坪，不過隨建商大力投入商用不動產開發，2021年商辦建照核發突破百萬坪，2022年10月包括北市站前商圈「雙子星大樓」、八德路「京華廣場」在內，單月商辦建照核發高達53萬坪，推升2022全年商辦建照核發面積達到148萬坪。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台北市因為許多老舊辦公大樓參與都更危老改建，導致市場供給量縮減，加上景氣復甦與新企業的擴張需求，商辦市場供不應求，連帶整體市場空置率大幅下降，且新辦公大樓租金頻創新高，更帶動整體商辦市場租金走揚，開發商也愈來愈重視商辦的開發效益。

不過，未來商辦大量供給完工釋出後，勢必改變台北市辦公生態。若以區域來看，光台北市的辦公室建照核發面積，比其他五都加總還要高，反映商辦供給高度集中在台北市，信義全球資產表示，遠雄大巨蛋可望於今年試營運，將有逾1萬坪辦公面積釋出；信義計畫區的富邦信義A25總部預計今年完工，目前已進入招商階段，商辦大樓供需情勢轉變的壓力，將自今年起陸續浮現。

雖然豪宅市場轉冷，不過仍有對社區情有獨鍾的富豪購進豪宅價格再創新高。最近實價登錄顯示，博愛特區豪宅「元大一品苑」時隔4年再度出現交易，由同社區14樓住戶加碼買進13樓戶，總價達3.2億，拆算車位單價每坪178萬元，創下該社區實價以來最高單價。據悉，買家為茂德集團總裁張高祥家族成員。

據了解，張高祥以太太名義在2010年購入「元大一品苑」14樓戶，不過當時該交易並未有實價登錄，而去年10月則是加碼買進樓下的13樓戶。

實價登錄顯示，屋齡12年、總戶數57戶的「元大一品苑」，實登上路十年來僅有8件交易，單價介於每坪129～168萬，最近一次交易是2018年12月的5樓戶成交150萬元，在此之前最高單價為2018年8月交易的12樓戶、每坪168萬元。

「元大一品苑」總樓高23層，因鄰近博愛特區總統官邸，基於國安考量，15樓以上臨博愛路的戶別只能設置封閉式窗戶，只具採光功能但無法通風，但15樓以下的戶別則不受此限，因此新成交的13樓戶具備高樓層視野，又能開窗通風，因此創下實價以來最高單價並不意外。

事實上，近年不少豪宅買方多來自同社區加購，包括同樣是「元大一品苑」住戶的維他露集團邵家，原本持有13樓戶，2017年時再以約1.3億買進3樓戶；虹光集團宋家陸續買下「西華富邦」3戶；頂新集團魏家、潤泰集團尹家也分別買進自家「頂禾園」、「松濤苑」，都顯示出豪宅屋主的置產布局頗有「喜歡就加購」的收藏習慣。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，豪宅屋主經商多看重運勢氣場，若入住後事業、健康運勢佳，且熟悉生活圈，當鄰居有意出售時很可能再加購，豪宅同社區加碼購成為富豪購置豪宅的模式之一。

經濟下行風險及地緣政治陰影，衝擊豪宅市場買氣，根據永慶房產集團以央行定義的北市7,000萬、新北6,000萬、其他地區4,000萬以上豪宅門檻的交易量調查，去年七都豪宅交易僅1,463件、衰退31％，其中又以台北市年減45％、新竹年減39％最為劇烈，部分都會區豪宅房價也開始出現下修跡象。

永慶調查顯示，過去幾年來隨房市景氣持續上升，七都豪宅交易量也從2019年的1,553件，逐年提升至2021年的2,125件；不過去年回落至1,463件，豪宅交易量創近四年新低。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2022年各國啟動升息，全球資金潮退潮、經濟不確定性攀升，加上地緣政治陰影，以及平均地權條例修法議題，讓豪宅市場快速冷卻。

預期今年經濟不確定性仍高，加上平均地權條例修正案通過，未來私法人購置住宅將採許可制，將進一步衝擊豪宅市場，豪宅可能有更大降價空間，未來恐呈個案表現。

調查顯示，2019至2021年間，七都豪宅交易量增加約36％，其中新竹更爆增168％；不過過去一年來，七都地區除桃園微幅減少7.2％外，其餘縣市的豪宅交易量皆有逾2成衰退，2022年北高兩地甚至比2019年的表現還要萎靡。

陳金萍表示，過去年四來，豪宅平均總價以台南上漲12.9％最高，桃園、新竹、台中的豪僅有不到10％漲幅；2022年雙北、高雄的豪宅平均總價甚至比2019年還低。比起相同期間台灣整體房價的高漲，反映出豪宅市場對於資金、經濟展望、政策的高敏感度，2022年已出現房價小幅下跌，今年挑戰依然不小。

新北三重區與台北市隔水相望，區內有 9 座橋樑和 6 個捷運站點可通往大台北各地，在目前三重已經通車的 6 個捷運站點中，房仲業者依實價登錄發現，近兩年三重各捷運站點周遭住宅大樓、華廈的房價漲幅明顯，且以捷運先嗇宮站、三重站周遭房價漲勢最為顯著，兩年時間就分別有 18.3%、17.2% 漲幅。
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東森房屋研究中心經理葉沛堯指出，目前三重大約有 8 成交易都是自住買盤，區域房市很有支撐力，房價走勢穩健。目前三重各捷運站點中平均房價漲勢高居前兩名的捷運三重站、先嗇宮站均位於二重疏洪道重劃區附近，該重劃區是新北閃耀五星開發案中的一環，也是三重未來發展的重中之重，目前此區已有預售案的開價站上 7 字頭。

東森房屋三重捷運重劃加盟店店東黃水龍指出，二重疏洪道重劃區腹地遼闊，相當具有開發潛力，該重劃區可以分為左岸與右岸兩個區塊，右岸鄰近捷運三重站，可共享三重舊市區的基礎機能，生活採買、交通出行都十分方便，目前右岸新建大樓的開價普遍落在 6 字頭以上。

而三重中古大樓的開價也基本都在 5 字頭以上，預估未來隨著連鎖購物中心 City Link 的進駐，二重疏洪道重劃區右岸房價仍有穩步走揚的空間，目前右岸以鄰近捷運三重站、總價 2000 萬上下的兩房（含平面車位）、屋齡三年內的電梯大樓最為熱銷，買方大部分都是三重在地的首購族。

黃水龍表示，至於二重疏洪道重劃區左岸，左岸鄰近捷運先嗇宮站，此區塊推案以新成屋及預售屋居多，該區塊同時也鄰近新北產業園區。

2月8日，金地集團公告稱，公司2023年1月實現簽約面積55.2萬平方米，同比下降1.26%；而同期實現的簽約金額92.1億元，同比下降則達到了38.41%。

實際上，相較于多數頭部房企的銷售業績在去年下半年陸續邊際恢復的情況來說，金地集團在去年4季度就已經呈現出復蘇乏力的跡象。而今年1月金地的開門資料仍是量價雙降的疲軟態勢，甚至銷售均價創出階段新低的表現或將對本已持續下探的利潤率造成更大壓力。

1月銷售降38.41% 量價齊跌

據金地集團的銷售公告，其1月份在銷售建面僅同比下滑1.26%的情況下，銷售額下降幅度則達到了38.41%，而這一同比降幅是自去年6月以來的最低，且是金地連續3個月增速滑坡，從絕對值來看，還低於2022年2月這一春節月份的銷售額。

可以說，無論從同比、環比還是同比春節月份，今年1月金地集團的銷售無疑是過去一年多以來最差的。更值得注意的是，在銷售額增速下滑幅度明顯超過銷售面積的背後，是銷售均價的持續低迷。梳理金地集團2022年以來各月銷售均價看，1月份16684元/平米的銷售均價家是2022年1月以來的最低值，也低於2022年2月份，且金地的銷售均價呈現出明顯的下滑趨勢，同比下滑37.65%。

克而瑞資料顯示，今年1季度金地集團銷售排位跌至行業第14位，掉出了前十，而2022年金地集團以2218億的銷售額位列行業第7，2020、2021年分別為第13、第11名。甚至於百強房企相比，金地的1月的同比降幅也更高。

靠合作沖排名 也平添了合作風險

實際上金地集團的排名也存在一定的水分。

2022年中報顯示，截止2022年中，金地集團總土儲達到6193萬平米，貨地存續比約4.5，能滿足公司未來3-4年的開發需求，整體土儲規模相對合理。不過，其權益土儲僅2840萬平米，權益比例僅有46%，這在頭部房企中屬於極低水準。

實際上，早在2010年金地集團的總權益土地比例還高達86%，至2015年該指標下降至 62%。而在2016年-2020年，權益土地比例維持在50%以上，而截止到2022H1則進一步下降至46%新低水準。

由於總權益比小於50%，可知金地集團旗下項目多數是小於50%持股比的，也就是說有相當部分的專案並不完全在金地的掌控下，而合作方的資質、信用、開發能力均將對金地的專案競爭力及風險產生影響。

而實際上這種風險已然在逐漸醞釀，截止2022年中，總土儲中一二線城市總土地儲備占比70%，合作拿地似乎增加了金地集團的風險偏好，一二線土儲占比較前些年的90%明顯下滑。高合作比例及持續升高的低線城市土儲占比所蘊含的風險最終或將在利潤表中的利潤率來體現。

2022年拿地十年來最少 土儲盈利空間或不樂觀

金地集團近些年的毛利率已經出現了明顯的下滑趨勢，毛利率從2018年的42.68%減少至2022年Q3的20.44%，同期淨利潤率則由24.06%減少至10.07%。這其中也有行業整體的因素，但隨行就市地進入低線城市、大比例合作拿地，土地投資標準放鬆或也是重要的原因。

不過在去年中的業績交流會上，金地管理層曾表示，公司已售未結項目毛利率與目前結算水準基本一致，預計未來1-2年公司結算毛利率趨於穩定。但實際上情況或並非像管理層描述的這般樂觀。

金地月報公告顯示，2022全年累計新增土儲185.3 萬方，總投資額約 225.7 億元，拿地力度（拿地金額/銷售金額）從前三季度的14%進一步降低為10.2%，為近十年來最低，其中11月、12月分別拿地3.92億元、1.7億元，而今年1月更無公告新增土儲。因此公司帳面土儲基本都是2019-2021年拿下的。

此外，2019-2021年金地集團新增土地均價基本與2016-2018年相同，位於8000元/平米左右的水準。也就是說金地目前及未來幾年的結轉土地平均成本是較為接近的，2022 年新增土儲樓面均價1.15萬元/平米創歷史新高，但新增土地儲備規模並不大影響有限。因此，金地的結轉毛利率在很大程度上是受到銷售均價的影響。

2021年，金地集團全年銷售的均價為20821元/平米，而2022的銷售均價則從1月的26726元/平米下滑至12月的17510元/平米，全年銷售均價為21766元/平米。但整體銷售均價的趨勢並不樂觀，今年1月的均價跌至16684元/平米，較2020、2021年銷售均價分別下滑了20%、23.3%。

對於金地集團來說，未來幾年銷售量價表現或將成功公司業績、財務、股價表現的最核心參考因素，而今年的開門紅並不順利。

不少國資背景的開發商行動了起來。

房地產行業的收並購多了起來。從山東國資介入奧園主導的珠海翠微村舊改專案，建發股份(13.110, 0.13, 1.00%)斥資63億成為美凱龍(5.640, -0.04, -0.70%)控股股東，華髮股份(9.860, 0.21, 2.18%)收購融創深圳冰雪文旅城……

2021年底以來，監管層就在收並購方面給出了諸多政策利好，但市場的熱情並不高，國央企更是對收並購保持著謹慎的態度。業內認為，在市場下行的背景下，民企開發商現金流緊張無法出手，國央企要求高且決策慢，同時買賣雙方對資產價格的期待難以匹配等一系列原因造成了收並購市場的冷清。

不過，2022年底以來，各項支持房企融資、行業發展的政策頻繁出臺且快速落地，有觀點認為，未來出險房企的風險化解或將依賴行業並購重組，2023年業內的收並購將繼續增多。

國資企業介入增多

近來的收並購市場上湧現了不少國資背景的收購方。

一直有意引入國資戰投的奧園，終於取得些許進展。2月3日，奧園發佈公告稱，出售了珠海奧園華富置業有限公司的60%股權，接手方為山東頤養健康集團，由山東國資委控股，總代價5.84億元。

1月份，廈門國資建發股份對上市公司美凱龍的大手筆收購引得市場震動。據披露，建發股份以現金收購美凱龍29.95%的股份，交易對價約63億，收購事項完成後將成為後者控股股東。1月初時，華髮股份也出手拿下了融創深圳冰雪文旅城51%股權，斥資35.7億元。

2月6日，信達地產(5.440, -0.07, -1.27%)公告稱，旗下公司及關聯方與中南建設(2.300, -0.02, -0.86%)共同成立了一家有限合夥企業，以投資深圳一城市更新項目。該城市更新項目隸屬于中南建設。據披露，信達系在合夥企業中持股比例合計約80.96%，中南建設方面持股比例為19.04%。

另據西政資本監測，隨著疫情管控措施的放開及房地產刺激政策的不斷深入，雖然目前房地產行業救市效果仍不明顯，但在監管層對優質房企並購類融資的支援基調下，近期深圳國央企及部分優質民營房企對深圳城市更新項目的收並購意願非常明顯。

事實上，自2022年底監管層重啟了房企股權融資，支持涉房企業開展並購重組以來，不少國資背景的開發商在收並購方面有了不少明顯的動作，例如招商蛇口(14.230, 0.27, 1.93%)重啟南油股權收購、華潤置地斥資124億收購華夏幸福(2.710, -0.03, -1.09%)南方總部資產。

華潤置地董事局主席李欣在近期的內部講話中就提到，2023年，公司要打贏打好“庫存去化”攻堅戰，積極、審慎、高效推進收並購。建發股份在近日的投資者說明會上回答是否會進一步進行資產收購時表示，如果是資產優質，且與公司現有業務有協同作用的話，將會考慮並購。

據克而瑞監測，2022年12月，重點房企共涉及48筆並購交易，披露了交易金額的有32筆，交易對價總計約528億元，環比大幅增長72.4%；不過1月受春節假期影響，收並購熱度略有回落。

多重阻礙因素

回看2022年的收並購市場，儘管也有政策支持，但市場熱度並不高。

早在2021年底，監管層就曾發文，提出支持並購貸款以及債券融資力度。2022年初，眾多銀行也與房企簽訂合作協定，提供融資並購額度，招商蛇口、建發等房企也發行了並購債。

同期，亦有市場消息稱，針對出險企業專案的承債式收購，相關並購貸款不計入“三道紅線”等相關指標。但2022年並沒有出現太多的收並購案例。

部分央國企雖有所動作，但成果並不明顯。中海地產在2022年上半年接觸了近500個收並購專案，但符合要求的並不多，最終僅有數個完成收購。2022年4月，招商蛇口曾公告了與佳兆業簽訂戰略合作協定的事項，表示會對進行並購，但此後未對外披露進一步動作。

資產價格是核心影響因素之一。有房企人士曾向記者表示，各方對形勢、資產價格等的判斷上很容易出現差異，“賣的想賣高價，買的想撿漏”，難以達成一致。克而瑞也指出，買方在收並購時希望資產打折，最好是打“骨折”，才有意願收並購；而賣方打折的意願普遍偏低，畢竟能夠賣出去的資產大多屬於優質資產，如果為了解決資金困難問題而打折出售優質資產，那麼僅靠餘下賣不出去的資產將更難維持經營。

收購主體也隨著市場行情而發生改變。西政資本指出，過往地產收並購市場的主力軍一直都是民營房企，在銷售市場持續下行、融資通道關閉等情況下，許多民營房企流動性緊張，沒有出手的能力；而央國企在市場下行期貿然收購、接盤專案等支持存在很大的決策風險，其在收並購市場的發力未到時候。

土地市場的變化，也使得收並購市場的吸引力降低。“在過去，公開市場招拍掛拿地競爭激烈、價格高，收並購拿地成為不少房企理想的拿地方式，不僅成本低，而且周轉效率更快。”明源地產研究院認為，隨著房地產行業的下行，不少房企退出土地市場，競爭減弱，招拍掛市場的土地溢價率明顯下降，同時各地政府也拿出更優質地塊出讓，收並購項目優勢不再。

收並購有望增多

當前，部分因素在慢慢發生變化。“影響國資企業收並購的促成因素在於出售方的出售意願和價格。”億翰智庫研究總監于小雨向記者分析，在當前政策和市場環境下，出售方尤其是民營房企，對政府直接救助已不再抱有幻想，這個階段有意願拿出相對優質的項目進行售賣。“收購方在收並購時的判斷依據，一方面是看標的的收益率是否夠高，當前價格相對穩定、標的附帶的債務一定的情況下，收益率的高低更多取決於收購價格，因此，足夠便宜的標的仍具備一定吸引力。”

有某出險房企內部人士向記者透露，其所在公司也在推進與國企的合作，“原來國企會擔心民企有坑，是無底洞，但現在各方面政策寬鬆了很多，容錯率有所提高，也就有助於收並購的推進”。

同時，2022年底以來，監管層對行業的支持力度再加大，房企並購貸款融資管道資金投向得到放鬆，中央經濟工作會議的表述中，也在強調要推動行業重組並購，有效防範化解優質頭部房企風險，釋放了明確的保優質主體和頭部房企的信號。

信達證券(19.140, 1.74, 10.00%)房地產首席分析師江宇輝認為，過往幾年的中央工作會議對於供給側的改革並未明確提及，但是本次明確提出滿足行業合理融資需求，而且重點提到推動行業並購重組，未來出險房企的風險化解或將很大程度上依賴於行業並購重組的推動，疊加行業股權融資開展，2023年有望成為行業收並購的大年。

同策研究院資深分析師肖雲祥也表示，當前政策面明確支持行業橫向收並購，從監管的層面來看，通過收並購達到降低行業風險的目的，同時也有助於完成“保交樓”任務；同時，房企融資環境改善，央國企融資管道通暢，在滿足正常經營之外，將有餘力推進收並購。

不過，于小雨認為，未來單個專案上的收並購會變多，但大單會比較難出現。除了上述央國企對收益率的高要求之外，大單的複雜程度非常高，僅盡職調查就會花費巨大的人力物力成本，而且隱性雷難以完全規避。另有不具名的地產分析師表示，現在招拍掛市場出來很多優質地塊，價格也不高，房企會側重於此，有部分央國企依舊十分謹慎，“預計2023年會有一些收購，但不會很多”。

2月8日，北京2022年第五批次集中供地落下帷幕。

此次北京共推出6宗地塊，土地總面積約21.47萬平方米，總建面約53.18萬平方米，總起始價122.52億元。

最終，6宗地塊總成交價為132.09億元，其中3宗地塊觸頂、3宗底價成交，冷熱分明。

現場競拍均觸及地價上限

2月7日，3宗地塊已經底價成交。2月8日，有多家開發商報價的另外3個地塊進入現場競價環節。

這三個地塊分別位於朝陽小紅門、石景山蘋果園、昌平朱辛莊信息園。起始總價63.8億元，最終2宗地價觸頂、1宗地價+現房銷售面積雙觸頂成交，收金73.37億元，成交總面積8.32萬平方米，成交規劃建面19.25萬平方米。

越秀以總價59.11億元連落兩宗熱門地塊（石景山、昌平地塊），成為北京第五批次供地最大“黑馬”。

本批次6宗宅地中，熱度最高的當屬昌平朱辛莊資訊園地塊，共有14家房企參與報名：中建玖合、越秀、城建、建發、廈門國貿、招商、首開、中建智地、中海+未來科學城、金茂、華潤、建工、中鐵、中能建（葛洲壩）。在經過14輪線上+14輪現場競價觸頂進入競“現房銷售”面積環節之後，越秀最終以33.12億元+現房銷售面積4.5萬平方米雙觸頂搖號拿下昌平朱辛莊資訊園地塊，成交樓面價3.24萬/平方米，溢價率15%。

朝陽小紅門地塊共有10家房企參與報名：華潤、金茂、首開、建工、龍湖、廈門國貿、保利、中建信和、中建東孚、建發。地塊起拍價12.4億元，上限價格14.26億元。經過10輪線上+13輪現場競價觸頂進入搖號環節，9家房企參與搖號，最終中建東孚以14.26億拿下該地塊，成交樓面價4.73萬/平方米，溢價率15%。

石景山蘋果園地塊有6家房企參與報名：中海、首開、招商、廈門國貿、越秀、建發。地塊起拍價22.6億，上限價格25.99億元。在6輪線上+19輪現場競價觸頂進入競“現房銷售”面積環節之後，最終越秀以25.99億元+現房銷售面積1.5萬平方米拿下該地塊，成交樓面價4.3萬/平方米，溢價率15%。

京東斥資31億元拿地

值得注意的是，另外3宗底價成交的地塊中，亦莊新城0303街區地塊由京東以底價31.12億元摘得。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，此次京東拿地，具有非常好的信號意義。一是科技類企業拿地是科技企業擴張、投資能力增強的體現，說明相關企業看好北京的土地投資市場，體現了目前北京土地市場基本面改善的形勢。二是科技類企業拿地，最前期多半圍繞職工住房問題展開，通過此類拿地，實際上相當於企業代建職工住房。當然在實際操作中，職工可以享受價格折扣價，而其他購房者也有認購的機會。總體上這也體現了京東拿地方面落實職住平衡的重要導向。

優質區域地塊競爭激烈

總體來看，本輪土拍依舊仍延續此前兩級分化的情況。

對於此次集中供地，中原地產首席分析師張大偉表示，房企拿地還比較謹慎，在優質區域地塊上競爭激烈，但郊區非熱門地塊，大部分房企參與很少。

從集中供地模式來看，部分業內人士認為，本次第五批集中供地出讓後，北京集中供地模式可能會有所調整。

“在此之前，大興魏善莊單獨公告了一宗共有產權宅地資訊，在一定程度上突破了原有集中公告的要求。”中指院分析師表示。

“2023年是北京的土地供應大年，市場預期將有大量優質土地供應，所以從房企的出價情況看，還是比較謹慎的，只爭低風險優質地塊。”張大偉說。

1月房企的非銀融資總額為508.5億元，環比和同比均出現下滑，不過市場認為主要是受到春節長假的影響，隨著扶持政策出臺，以及市場優化，未來地產行業的融資環境會進一步改善。而近日又有多家房企的融資獲得進展，也在一定程度上對上述觀點進行佐證。不過需要指出的是，今年對於地產行業來說，仍然面臨較大的壓力，2023年前三季度，100家典型房企到期債券總規模達到5528億元，同比增長6%。

2月2日，據銀行間交易商協會官網消息，萬科337億元中票、新城控股(20.060, -0.03, -0.15%)150億元中票、美的置業150億元中票、新希望(13.150, -0.12, -0.90%)五新實業集團10億元中票及中國鐵建(7.880, -0.16, -1.99%)房地產22億元中票獲得銀行間交易商協會接受註冊。

而在3天前，碧桂園曾發佈消息稱，擬由全資附屬公司碧桂園地產集團有限公司發行總額200億元中期票據已獲准註冊。

中指研究院2月7日發佈的最新資料顯示，2023年1月房地產企業非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環比下降27.0%。對於融資規模“雙降”，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進分析認為，1月份以來的融資工作總體上處於下行態勢，和春節假期因素有關。近期應該是積極消化金融16條的關鍵時期，預計2月份開始各類融資支持工作會提速，尤其是統一在各地宏觀經濟提振的大框架下。而隨著房企銷售資料的改善，此類融資方面的工作也會有進一步改善的可能。

從融資結構來看，據中指研究院監測，1月信用債規模占比58.4%，境外債占比13.2%，信託占比3.1%，ABS融資占比25.3%。具體而言，房地產行業信用債融資297.2億元，同比基本持平，環比下降27.6%；境外債發行67.3億元，同比下降21.2%；信託融資15.6億元，同比下降82.2%，環比下降81.9%；ABS融資128.4億元，同比下降55.5%，環比下降36.0%。

1月房企融資的最大亮點在於境外債在斷檔數月之後“破冰”，1月，越秀、金茂在澳門金交所成功發行債券，萬達商業則發行了4億美元的高級無抵押債券。

從融資利率來看，據克而瑞研究中心統計，80家典型房企2023年1月債券類平均融資成本為4.24%，環比下降0.23個百分點，同比下降0.36個百分點。克而瑞研究中心表示，1月房企境內債券融資成本繼續保持在較低水準；境外債融資成本相對較高，主要是因為萬達商業發行的高級無抵押債券融資利率高達11%，從而抬升了整體境外債成本。不過整體來看，融資環境有所改善。

2023年，融資端支持政策仍在不斷釋放。1月10日，人民銀行、銀保監會召開了主要銀行信貸工作座談會，強調保持房地產融資平穩有序，並實施改善優質房企資產負債表計畫，聚焦優質房企開展“資產啟動”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。

人民銀行日前發佈的《2022年四季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，2022年末，人民幣房地產貸款餘額53.16萬億元，同比增長1.5%，比上年末增速低6.5個百分點。

市場預計，2023年1月份新增人民幣貸款規模將在4萬億元到5萬億元區間，寬信用政策著重前置發力、經濟形勢轉暖，信貸“開門紅”或大超預期，房地產需求側刺激將仍有進一步安排。

儘管融資環境已有所改善，但2023年房企的償債壓力依然不小。克而瑞研究中心監測資料顯示，2023年前三季度，100家典型房企到期債券總規模達到5529億元，同比增長6%。其中，境內債券到期2805億元，境外債券到期2724億元。償債壓力主要集中在一季度，到期債券規模達到了2225億元。

與此同時，零星違約事件也在持續發生。

1月31日，金科股份(2.020, 0.03, 1.51%)首次發生境內公開債務違約，截至2022年11月末，金科股份已到期未支付的債務本金合計90.91億元，占公司2021年經審計淨資產的23.36%。

1月26日，融信中國稱，尚未支付2023年1月到期優先票據，本金及應付利息總計約4.31億美元。

福建陽光集團近期的公告也顯示，子公司陽光城(1.880, -0.01, -0.53%)集團股份有限公司（以下簡稱“陽光城”）於2021年1月22日發行的“21陽城01”應於2023年1月30日支付回售本金以及2021年1月22日至2023年1月21日期間的利息。因受宏觀經濟環境、行業環境、融資環境疊加影響，陽光城流動性出現緊張。截至2023年1月30日，陽光城未能按期足額償付“21陽城01”的回售本金以及2021年1月22日至2023年1月21日期間的利息。

隨後1月31日，陽光城公告“21陽城01”後續轉讓安排，公告內容顯示，由於發行人未按約定履行還本付息義務，觸發其作為特定債券轉讓。“21陽城01”於2023年1月30日開市起停牌，2月3日簡稱變更為“H1陽城01”，並按照有關規定轉讓。事實上，該筆應付利息已經經歷過展期。

違約的發生也給地產融資蒙上一層陰影。

目前市場認為解決地產目前面臨的窘境，更多還是要靠銷售。華泰證券(12.600, -0.10, -0.79%)分析師陳慎更是給出“業績反映歷史，銷售決定未來”的觀點。

兩年前首次進京不順的越秀，在2月8日北京新年土拍首戰爆冷，不但力壓區域深耕的中海，奪得石景山蘋果園地塊，更是在下午梅開二度，通過錦鯉附體完成“雙殺”，拿下本輪熱度最高的昌平資訊園二期地塊，成為北京新年首拍的最大贏家。“死磕”中海奪得石景山地塊、“雙觸頂”拿下昌平地塊，越秀積極擴張的狀態，也在北方市場有了更加清晰的輪廓。

此前越秀從旭輝“挖”來旭輝華北區域集團總裁董毅，彼時市場就解讀為越秀意在擴大北方版圖。而此次北京開年的首場土拍，也成為董毅履新越秀的“首秀”，敢爭敢搶的態度，也為後續大面積拓展留足想像。

“闖進”中海大本營

2月8日，北京2022年五批次集中供地現場競價結果出爐，至此北京2022年五批次正式落下帷幕，6宗宅地中3宗觸頂、3宗底價，可以說是冷熱分明，總收金132.09億元，成交總面積21.47萬平方米，總規劃建築面積53.18萬平方米。

石景山蘋果園地塊，是此次進入現場競價中熱度最低的地塊，有6家房企報名參與。

中海作為接棒遠洋的石景山“地主”，擁有這個片區當之無愧的話語權：從一級開發到住宅、商業大範圍涉足——寰宇天下、天鑽、首鋼天璽、雲庭……各個產品線具齊，此前業內普遍猜測該地塊是中海的囊中之物。結果卻意外爆冷，越秀力壓中海以25.99億元+1.5萬平方米現房面積拿下。

有意思的是，石景山蘋果園地塊現場競價環節，中海連一次舉牌都沒有；但當地塊進入到競現房面積環節，中海才開始出手與越秀“廝殺”。5000m2、6000m2、7000m2、8000m2、9000m2……當現房銷售面積競到5000m2後，土拍現場已經沒有其他房企的聲音，只剩下中海與越秀，只不過雙方表現出了不同的狀態：越秀堅決，中海猶豫，期間中海團隊曾一度陷入沉默，特別是最後幾輪均挺到拍賣師喊出二次的時候，才緩緩舉牌。

合碩機構首席分析師郭毅表示，此次出讓的蘋果園地塊是最近幾年石景山出讓地塊中能夠排到前三的優質地塊，但地塊地價與7.48萬元/平方米的銷售指導價之間的價差，相對來說會受到一定的局限性，所以此前預計該地塊不會進入到競現房階段。最終石景山蘋果園地塊的現房銷售面積競至1.5萬平方米，逼近1.7萬平方米上限，拿地的越秀後期將面臨較大的銷售壓力。

儘管中海在石景山的地塊爭奪中落敗，但同為中建系的中建東孚（中建八局）以14.26億元的地價上線成功拿下朝陽小紅門地塊，成為又一個進京的中建系子公司。

當天的中建東孚團隊早早就來到土拍現場，而且規模龐大。大決心積累到了足夠的幸運值，宣佈結果後，團隊現場歡呼雀躍慶祝也是近年來土拍市場少有的高調，這也是中建系八局在京首次落子。

此前，中建一、二、三、五局已紛紛在北京落子，此次八局進京，中建系儼然成為了北京樓市最龐大的央企集團軍。

“雙殺”進京

或許，除了越秀北京區首董毅，沒人能想到在當天的三塊地中，越秀能梅開二度。

越秀吃下的第二塊地，便是此前被普遍看好的昌平資訊園二期地塊。該地塊在開拍前就收穫14次報價，價格觸頂毫無懸念。競價現場各房企僅用1分鐘便進入競現房銷售面積環節。最終，在價格、面積雙觸頂的情況下，越秀梅開二度，以33.12億元+4.5萬平方米現房銷售面積“搖號”競得。

根據出讓要求，昌平資訊園二期地塊未來商品房預售指導價為6.2萬元/平方米，而現房銷售部分為6.5萬元/平方米。

北京鏈家研究院高級分析師嶽微表示，昌平資訊產業園地塊時隔兩年再次出讓商品住宅用地，該地塊近海澱、臨地鐵、與小米產業園一路之隔，現有交通便利，後期規劃預期明確，居住需求與產業經濟發展均有較強潛力。

北進擴張

作為廣州最大的國企地產公司，越秀雖然在北京市場屬於生面孔，但也並非首次進京。

2021年5月，越秀攜手天恒一起落子懷柔，底價45.7億元在劉各長村拿下1宗棚戶區改造地塊，定名天恒越秀懷山府，這也是越秀進京的首個住宅項目。不過根據北京市住建委的網簽資料，越秀天恒懷山府的去化情況並不理想。

此前越秀從旭輝“挖”來旭輝華北區域集團總裁董毅，彼時市場就解讀為越秀意在擴大北方版圖。目前董毅已履新越秀地產華北區域副總裁，主管投資和北京公司。而此次北京開年的首場土拍，也成為董毅履新越秀的“首秀”，敢爭敢搶的態度，也為後續大面積拓展留有懸念。

此次成功拿地後，董毅也第一時間表態：作為廣東最大的國企，積極參與首都建設，拿地才是第一步，兌現投資承諾，給客戶交好房。他還透露，將繼續拿地。

目前越秀在北方區域的佈局城市並不多，除了北京之外，只有瀋陽、青島、濟南和煙臺四個城市有項目。根據越秀的2022年中報，截至2022年上半年末，越秀地產擁有總土地準備約為2860萬平方米，持續深耕粵港澳大灣區和廣州。按區域分，大灣區占比52.9%，華東地區占比14.5%，華中地區占比19%，北方地區占比9.4%，西部地區約占4.2%。

銷售貢獻方面，2022年上半年，越秀在北方地區的合同銷售金額為24.2億元，雖同比上升34.2%，但僅占到總合同銷售金額的4.9%。

過去數年越秀一直以“穩健”的狀態示人，也正是因為“穩健”錯過了擴張的“黃金期”。從近兩年增儲表現來看，越秀地產正在努力拿回“丟失”的那幾年。年報資料顯示，2018-2021年，越秀地產土儲面積從1941萬平方米增長到2711萬平方米，僅2021年越秀地產就在18個城市共新增37幅土地，總建築面積約918萬平方米。

“未來房地產行業政策面應該會有所放鬆，行業有望逐步企穩和回升，但可能會出現分化現象，核心城市可能會提前回暖。”或許正是出於管理團隊這樣的預判，越秀才會在本輪土拍中率先落子核心城市。

2021年7月，劉平接任退休的宋廣菊，成為保利發展(15.540, 0.26, 1.70%)董事長。他自此也接過了宋廣菊未能完成的使命和目標。

一年多來，保利發展在劉平的帶領下勢頭正猛。據克而瑞銷售榜，2022年保利以4573億元的全口徑銷售金額排名行業第二，成功重回前三，實現了宋廣菊時期未能如願的目標。

開年以來，保利發展更開啟了“狂飆”模式，在1月以全口徑295億元的銷售額，坐上了行業第一的寶座。狂飆之下，萬億負債的保利發展開啟了百億補血計畫。

2月7日晚間，保利發展公告稱，2023年度非公開發行A股股票申請獲得中國證監會受理。

12月底，保利借著融資視窗打開的契機，發佈2023年度非公開發行A股股票預案，計畫非公開發行不超過8.19億股，募集資金125億元。扣除發行費用後的募集資金淨額將被用於廣州保利領秀海、西安保利天匯、大連保利城等14個專案及補充流動資金。

發行物件為包括保利集團在內的不超過35名（含35名）的特定物件，其中，保利集團擬以現金方式認購本次非公開發行股份金額不低於人民幣1億元且不超過10億元。

1月16日，保利發展公告稱，其非公開發行股票已獲得保利集團的同意。

就在兩天前，保利打包掛牌出售12家與碧桂園合作公司的股權，總價22.87億元。12家公司中，多家公司處於虧損狀態，但也有實現連續盈利的公司，其中有四個專案處於售罄狀態。對於大規模退出，外界有猜測認為是保利正在出清盈利狀態不好的專案公司。

截至2022年9月末，其負債合計為11282.38億元，較年初的10970.19億元增加了312.19億元。擁有貨幣資金約1303.47億元，同時短期借款為12.69億元，一年內到期的非流動負債為659.78億元，現金短債比為1.9。

從帳面上來看，保利發展似乎並不缺錢。但去年以來在土地市場的大展身手，也在損耗著其手中的現金流。另外，從目前已披露2022年業績預告的眾房企中，保利發展雖作為小部分歸母淨利潤為正的企業，其資料同比之下還是錄得不少降幅。

攻城掠地，三季度經營現金流為負

據克而瑞2022年銷售榜，保利以4573億元的全口徑銷售金額排名行業第二，較2021年同期上升兩個位次。

在行業中來看，保利銷售成績下滑的幅度低於行業平均水準。但也有業內人士表示，恒大和融創在榜單消失，保利銷售排名上升是順理成章的，這並不代表保利發展有多優秀，只是運氣好罷了。

為了保住規模，重回並守住行業前三的目標，保利發展在拿地端絲毫不手軟。去年上半年，保利發展拓展專案37個，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元。三季度，保利發展繼續加大投資，新拓展項目33個，新增容積率面積359萬平方米，總拓展成本628億元，擴展投資均價為17493元每平方米，較上一期增加18.73%。

據克而瑞發佈的《2022年新增貨值TOP100》榜單，保利在2022年的新增土地貨值達到了2514.8億元，位居行業第一。另外，保利在拿地金額、新增土地建面兩大榜單中也位列第一。

在土地市場的攻城掠地，自然是一筆不小的花費。2022年前三季度，保利發展累計實現營收約1563.76億元，同比增長12.99%。但營收增長的同時，保利收穫了自己連續三個季度經營性現金流為負。

2022年三季度，該公司經營現金流為-298.57億元，下降幅度達59.22%。同期，保利發展籌資活動現金流也錄得-40.71億元，同比下降115.69%。投資現金流同樣為負，錄得-76.56億元。據此，其去年三季度實現現金流淨流出415.84億元。


前三季度，保利的銷售和管理費同比雖均然略有下降，財務費用卻同比增加6.25%，為30.29億元。截至2022年中期末，其財務費用同比大增56%。再對比2021年全年，保利發展的財務費用增幅只增加了7.38%，為33.86億元。

對於此次定增募資募金125億元，保利發展計畫將扣除發行費用後的募集資金淨額用於廣州保利領秀海、西安保利天匯、大連保利城等14個專案及補充流動資金。

樂居財經《地產K線》查閱瞭解，上述14個項目總投資金額達546.57億元，大部分項目開發週期要到2025、2026年，此次募資的110億元將用於投入上述項目，還遠遠不足。這意味著保利發展要完成這些項目的開發，還需另外奔走尋找更多的資金。

募集的資金還遠遠不夠，在樓市去化低迷，售價降低，房企為保利潤降標降配成風的行業環境下，保利發展上述一些項目也面臨維權的風險。如去年底，西安保利天匯項目就因為外立面降標、風井變煙道等問題遭業主維權。此外，專案室內部分地面以及窗戶等也被質疑降標。

節衣縮食，“抽水”股東回報

去年11月底，優化房地產股權融資“新五條”發佈，被業內視為“第三支箭”。其中一條是，恢復上市房企和涉房上市公司再融資。此後，多家房企表明意向，將通過“非公開發行股票”即定向增發方式融資。

不到一個月的時間裡，已有大名城(3.300, -0.03, -0.90%)、萬科A(17.500, -0.06, -0.34%)、陸家嘴(10.090, -0.06, -0.59%)、招商蛇口(14.230, 0.27, 1.93%)、嘉凱城(2.150, -0.03, -1.38%)、華髮股份(9.860, 0.21, 2.18%)、綠地控股(3.040, -0.03, -0.98%)、格力地產(10.200, 0.17, 1.69%)等在內的多家房企加入定增隊伍，定增募資用途主要有完成“保交樓”任務、實現項目開發、補充流動資金及償還負債。

從計畫發佈到最後敲定，保利前後只用了短短一個月時間。與其他A股房企不同的是，保利沒有先宣佈定增意向再發佈定增預案，而是一口氣將所有的流程走完，內容包括預案的具體條款，以及可行性分析報告。

部分房企已披露具體募資金額，例如，嘉凱城定增募資不超過10.25億，華髮申請60億定增，萬科定增不超股份數量的20%，按頂格來算，融資額度約400億。相比之下，保利125億的募資規模在行業中不算小。

保利發展稱擬通過本次定增改善自身資本結構，降低資產負債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風險能力。除了用於14個項目的建設以外，保利還擬將本次募集資金中的15億元用於補充流動資金。

值得一提的是，據樂居財經此前統計，在已發佈業績預告的65家A股房企中，保利發展以淨利潤183.03億元排行首位。但受前些年高價地入市及近年樓市限價影響，保利發展的業績依然錄得較大下滑。

2022年，保利發展營業總收入2811.1億元，同比減少1.37%；歸屬于上市公司股東的淨利潤183.03億元，同比減少30.18%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤180.1億元，同比減少32.86%。

房地產行業依舊不明朗，風險猶存，保利發展也開始進一步控制資金流出，它首先從股東回報入手。在定增預案公佈的同時，其就公佈了未來三年的股東回報計畫。與之前相比，保利發展將在2023年的現金分紅調整為不低於當年歸母淨利潤的25%；之後兩年則調整為不低於當年歸母淨利潤的20%。

2018年，保利的現金分紅占歸母淨利潤的比例為31.46%，2019年的比例為35%，到了2020年則降到了30.18%；2021年權益分派69.43億元，占歸母淨利潤的比例進一步降至25.35%。

專家指內房債重現投資機遇 籲慎重選擇

內地房地產政策已鬆綁，雖然今年中國1月房地產銷售未見轉勢，但個別國企背景的房企銷售卻逆市上升，行業分化局面顯現。市場普遍認為內房最壞時刻已過，投資界甚至認為內房債重現投資機遇，但建議部署上更重慎重選擇。

據克而瑞數據指，1月百強房企銷售按年跌逾三成，反映銷售仍低迷。但在已公布銷售數的香港上市內房公司中，三間房企「一枝獨秀」，央企背景的保利置業（00119）上月合約銷售按年升1.1倍至49億元（人民幣，下同），越秀地產（00123）合約銷售按年升76.3%至88.8億元，獲河南國企入股的建業地產（00832）物業合約銷售亦升43%至28.7億元。期內，其他具國企背景的內房銷售跌幅也較溫和，中海外（00688）銷售跌近11%。

東亞聯豐：流動性危機已結束

東亞聯豐投資表示，政策支持力度加大意味內房最嚴重的流動性危機已結束，該行去年底已重新部署內房領域。

東亞聯豐投資定息投資部首席投資總監曾倩雯表示，中央密集推出利好內房的政策，意味部分內房開發商能存活，即使內房債近日已大幅反彈，內房債仍提供「最具吸引力的購買機會」，當其他市場參與者仍在減持中國高息債，目前是買入內房債的好時機，其他也方難以找到類似的收益率及回報。

普徠仕亞洲債券策略基金經理陳兆德指出，雖然中國當局已經表現出支持發展商的決心，但還需要其他政策出台以提振需求。若住宅預售數據能夠達到一個更理想的水平，將能增強投資者對發展商現金流及流動性的信心。

不過，他估計，房地產不會出現「V形」復甦，對中國經濟的重要性亦將日漸降低。在這個發展極為分化的行業中，慎選信貸尤其重要，需作出深入的基本面研究，才有望發掘能渡過此輪變革的公司。

普徠仕：內房不現「V形」復甦

陳兆德認為，在全球發達市場經濟活動放緩的情況下，中國將支持亞洲信貸利差，故看好中國信貸和新興亞洲債券投資機會，除房地產，也看好消費品、零售和物流等領域。

中港正式通關，中原工商舖指，通關後商舖市場最先反彈。另該行預計，工廈市場上半年價量齊升。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，近期見旅客重返香港購物區，率先帶動商舖市場，令近日尖沙咀、旺角等均出現商舖買賣，包括尖沙咀漢口道舖以8200萬元易手，以及寶勒巷舖日前以450萬元成文。除此之下，他料核心區甲廈，將屬下一階段轉旺的範疇。

工廈市場方面，根據該行資料，2023年1月份整體工廈市場持續平穩，買賣成交量錄得約118宗，金額則錄得約10.42億元，與去年所錄水平相若。

料工廈首季成交達400宗

潘志明指，工廈市場於疫情期間抗跌力甚強，價格調整不多，料受惠活化政策、投資市場向好等，料今年整體工廈市場理想。他預測第一季整體工廈買賣成交宗數可望上升至約400宗水平，同時料成交量會逐步上揚，預測上半年工廈總成交量可達約1,200宗，幅度達15%以上，成交金額料約150億元，平均呎價則預測會上升約5至10%。

遠洋集團（03377）公布，斥約15.84億元（人民幣．下同）向國有企業濟南城市建設集團收購持有山東省商住項目的公司全部股權及賣方貸款。

該集團指，項目位於山東省濟南市北湖核心區，總佔地面積為約13.75萬平方米，總建築面積約53.46萬平方米，作住宅及商業用途，有關公司去年虧損約173萬元，去年底負債約311萬元，而代價連同應計利息將以內部資源及╱或外部融資撥付。鑑於該土地的位置及指定用途，該集團認為收購以增強於濟南市份額以及投資組合及土地儲備。

寶龍地產（01238）公布，連同共同控制實體及聯營公司在內，1月銷售總額約20.4億元人民幣，同比下降約56.59％。

該集團指，1月銷售總面積約13.4萬平方米，同比下降約55.33％。

近月矚目地皮的招標反應屢令市場大跌眼鏡，昨天截標的港鐵（00066）大嶼山小蠔灣發展項目第一期（下稱小蠔灣第一期），屬於總單位數目約2萬伙的小蠔灣發展項目頭炮，卻未能複製近年鐵路項目受熱烈追捧的氣勢，僅得3個財團入標，是2014年4月以來，近9年鐵路物業發展項目標書數目新低。

首期發展可建1900伙住宅

小蠔灣第一期坐落於現時港鐵小蠔灣車廠的西南方，毗鄰即將興建的東涌線小蠔灣站，佔盡全新鐵路站優勢，總樓面面積約131.27萬方呎，更是2020年10月截標、樓面面積逾150萬方呎的將軍澳日出康城第13期後，約兩年半以來，最大規模港鐵項目，預計可興建1200至1900個住宅單位。港鐵去年12月就該用地收到33份意向書，同月開始招標，昨天截止。

市場對爭飲「頭啖湯」未見踴躍，最終只有長實（01113）、新地（00016）和會德豐地產3間發展商入標。會德豐地產物業發展高級經理何偉錦於入標後指出，集團看好小蠔灣未來發展前景，出價已經考慮各項因素。港鐵發言人昨天傍晚確認收到3份標書，將作詳細考慮，稍後公布招標結果。

翻查資料，過去9年推出的港鐵項目，未曾試過收到少於4份標書，對上一次要追溯到2014年4月截標的將軍澳日出康城第4期住宅地，當時接獲3份標書，結果由新地投得，現發展為晉海。參考近20年來港鐵幾個大型發展項目，首個登場的地盤反應普遍理想，例如日出康城第1期（現為首都）於2005年1月收到11份標書；香港仔黃竹坑站物業發展項目港島南岸，第1期在2017年初招標，更勁收14份標書。

毋須承擔補價 分紅決勝

資料顯示，佔地約30公頃（即約1.5個銅鑼灣維多利亞公園）的小蠔灣發展項目，將分4階段興建約2萬伙，公營和私營房屋各佔約一半，並設有商場、學校和社會福利設施等，屬全新社區。港鐵去年與政府完成相關的批地工作，並一筆過支付逾86億元補地價，其中第一階段約提供6000個公私營住宅單位，預計2030年至2032年入伙。

事實上，港鐵近月已積極提高小蠔灣第一期的吸引力，包括單位數目由約1400伙，兩度更改至最新容許興建1200至1900伙，令單位面積的靈活度更大；招標條款方面，港鐵毋須發展商分擔補地價，只要求一筆過12億元入場費，而發展商自行建議的分紅要求，則為決勝關鍵。

市場原預計小蠔灣第一期可收到3至8份標書，招標反應最終只及市場估計的下限。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說，反應遜於他的預期，料該用地有流標風險。

規模大年期長削弱吸引力

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國分析，小蠔灣第一期的發展年期長，在升市時年期長是優勢，當樓市充斥負面因素，發展風險則變得相當高。再者，現時利率處於較高水平，內地和本港的經濟有隱憂，港府陸續發展多個新區勢也令未來住宅供應大增，都影響發展商的出價盤算；加上小蠔灣第一期的規模龐大，使中小型財團卻步，只有部分大型發展商參與，故標書數目大減。

有地產界人士透露，港鐵於小蠔灣第一期的招標條款中，要求中標發展商須一併負責興建小蠔灣站的部分工程，無可避免推高成本，亦拖長發展年期。同時，小蠔灣站預計2030年才啟用，第一期入伙初期社區配套欠奉，皆削弱發展商的入標意欲。市場人士單以地皮價格作估算，該用地最新市值約39.4億至60億元，每呎樓面地價介乎3000至4570元。

鐵路物業例旺 去年兩盤熱銷

港鐵（00066）鐵路沿線新盤向來具銷情保證，2022年分別推出的元朗錦上路站第一期柏瓏發展項目，以及將軍澳日出康城第11期凱柏峰，兩個項目均賣個滿堂紅，炒熱市場氣氛。

去年初，本港經歷第五波疫情，新盤市場近乎停擺。疫情緩和後，政府自4月21日起，逐步放寬防疫措施，信置（00083）等財團合作發展的錦上路站第一期柏瓏I（柏瓏發展項目第1A期），於放寬限聚令前夕開價，首批折實平均呎價17608元，較同區元朗站上蓋物業有逾一成折讓。

柏瓏I開售388伙 8小時賣清

柏瓏I於去年4月底首輪開售388伙，全數單位約8小時沽清。項目連環加推應市，短短6天售出710伙（其後有兩伙撻訂），佔項目單位總數715伙的99%，是信置同系觀塘凱滙第一期在2018年12月後，逾3年以來銷售速度最快的新盤。

當時市場仍有不少向隅客，發展商趕在5月中推出柏瓏II（柏瓏發展項目第1B期），首批輕微提價約1.6%，折實平均呎價17898元，迄今累計賣出661伙，佔項目單位總數805伙的82.1%。

上述新盤項目帶動全港一手市場成交量，於去年4月突破1000宗，創近5個月新高，5月份更加進一步攀升至逾1400宗，成功一洗當時市場頹風。新盤氣氛持續高漲，同年6月發展商再推出日出康城第11B期凱柏峰I，約3小時沽清首批238個單位，平均不用1分鐘售出1伙。

相反，恒地（00012）九龍東啟德THE HENLEY II在去年4月底推出首批單位，折實平均呎價24333元，較同系2021年4月推出的THE HENLEY I首批平約8%，更比2021年8月推出的THE HENLEY III首批低約13.7%，平絕整個THE HENLEY發展項目。可惜，該盤在5月初首輪推售98伙，即日僅賣出12伙。

港鐵物業不單止銷情有保證，抗跌力也較強。嘉里（00683）及信置等合作的香港仔黃竹坑站上蓋發展項目港島南岸第2期揚海，2021年8月以折實平均呎價30880元推出首批單位，該盤一個特色戶呎價曾高見75216元。揚海今年2月以現樓形式重推，平均成交呎價仍穩守近4.3萬元。

四大利好因素 造就強勁復甦

本港樓價近月呈反覆向上趨勢，市場憧憬樓市在上半年見底後將重拾升軌，再有大行上調今年樓價預測。摩根士丹利發表最新報告，預期本港樓市未來會出現強勁復甦，四大利好因素包括成交量回升、市場情緒好轉、利率觸頂及與內地免檢疫通關，把今年樓價預測升幅由早前預期的5%，大幅調高至10%；維持認為房地產行業具有吸引力，並上調多隻地產股目標價。

零售租金料漲5% 商廈持平

中原城市領先指數自2021年8月高位轉勢下行，去年全年挫逾15%，重返2017年水平，政府多次強調樓價跌幅相對輕微，毋須改變需求管理措施。

大摩指出，目前樓市復甦情況較兩個月前的預期更加強勁，樓價指數自高位累計下跌18%後，去年12月至今已回升2%，預料今年樓價上揚10%，由於市場情緒增強，樓價隨交投恢復而回穩，且港元拆息明顯下跌及按揭利率有見頂跡象，加上恢復與內地通關，相信今年一手及二手成交會較去年的低基數恢復28%及15%。

本地零售可望受惠旅客重臨，大摩稱，恢復通關的時間較該行預期的今年春天為早，估計今年底入境旅客人次會回復至2018年的70%，而內地旅客消費額有望恢復到2018年的40%水平。

經歷去年零售租金下跌7%後，預期今年零售租金將重拾增長5%（原本預期升3%）；該行又把今年零售銷售預測，由增長9%調升至漲15%，惟相比2018年仍跌17%。去年寫字樓租金較2019年第一季高位累插28%，大摩預測，今年寫字樓租金持平，儘管恢復通關，但空置率偏高阻礙租金復甦；最新空置率達12%，為2003年以來新高。

上調地產股目標價 首選新地

地產股方面，大摩直言，儘管過去兩個月股價已經反彈15%，但仍然較每股資產淨值（NAV）折讓50%，估值偏低廉；同時把地產股目標價平均調升10%。

該行除繼續首選新地（00016）及嘉里建設（00683），現把新世界發展（00017）評級由「大市同步」上調至「增持」，因其債務成本壓力已經捱過高峰，削減派息的情況或較預期溫和，且受惠內地樓市復甦，其內地物業發展前景有望改善。

信和置業（00083）則由「減持」升至「大市同步」，因推盤量充足，今年應有5個新盤供應1600伙，而作為淨現金公司，本地樓市前景改善，具有潛在股息增長機會，預測今年可增派息2%。

大摩把領展（00823）評級由「增持」調低至「大市同步」，該股過去兩個月累漲19%，上升空間有限；至於寫字樓業務比重較高的太古地產（01972），評級由「大市同步」降至「減持」。

早前高盛把今年樓價預測，由下滑15%調升至僅跌10%；瑞銀原估計樓價介乎跌3%至升3%，最新調整至漲5%；花旗預計全年樓價持平；穆迪則料樓價升5%至10%。

中銀七成單位1月反彈 滙豐提高綠楊5.7%

防疫措施逐步取消，加上預期通關及息率會見頂等因素，刺激買家加快入市，二手市場不少成交的造價相對低位回升，所以銀行估價態度也變得較進取。本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年1月的銀行網上估價（估價）走勢，中銀香港（02388）及滙豐銀行均終止連續4個月「零調升」的勢頭。中銀香港最進取，有19個或70.4%單位的估價獲得上調，而滙豐銀行就荃灣綠楊新邨單位的估價按月飆升5.67%最勁，冠絕所有追蹤的單位。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，銀行今年1月的估價，較多是反映去年12月的市況，當時二手市場「明顯交投旺咗好多，以去年全年計，4月二手交投最暢旺，12月成交量係4月之後最多，可見市況已回暖。市場突然多咗買家入市，唔少成交的價格反彈好多」。

王美鳳：二手造價谷底回揚

她續稱，去年12月二手樓市已回暖，對市場利好因素或消息漸多的預期開始出現，如防疫措施會放寬、通關復常及息率將見頂等。「之前樓價累積一定跌幅，買家仍在猶豫（是否入市），現在見利好消息明朗咗，買家心態係加快入市步伐，擔心遲買會貴，令到二手交投旺咗好多。」

「去年12月全月計雖只屬止跌回穩格局，但平均約57%單位成交價較低位錄得升幅，港島區佔八成成交單位樓價都係反彈咗，九龍同新界西則有過半數單位成交價有回升。」

部分優質戶估值漲逾一成

王美鳳指出，在1月的銀行估值中，有一定比例單位的估價錄得升幅，幅度以1%至5%較多，部分優質單位回升幅度逾一成。鰂魚涌康怡花園及綠楊新邨去年部分單位樓價跌幅較大，一旦市況好轉，該等屋苑的樓價反彈幅度亦較顯著。

本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年1月的銀行網上估價，中銀香港有19個單位估價按月上調，升幅為0.58%至3.14%，而2022年12月未有單位上調估價。升幅最大為鰂魚涌康怡花園C座高層8室，實用面積594方呎，1月估價986萬元，較去年12月的956萬元調升3.14%，呎價16599元。

中銀香港1月估值持平單位有2個，2022年12月則有3個。至於1月估值下調單位有6個，幅度為0.42%至3.06%，降幅最大為紅磡黃埔花園5期6座低層A室，實用面積503方呎，1月估價665萬元，較去年12月的686萬元調低3.06%，呎價13221元。

滙豐銀行1月有13個或48.1%單位估價錄得按月升幅，上調幅度為0.74%至5.67%，2022年12月則未有上調個案。估價升幅最大為荃灣綠楊新邨B座高層1室，實用面積582方呎，1月估價708萬元，較去年12月的670萬元調升5.67%，呎價12165元。

而滙豐銀行1月按月持平單位佔6個（2022年12月未有持平個案）；至於下調單位有8個，降幅為0.51%至4.73%。跌幅最大為旺角居屋富榮花園9座高層B室，實用面積592方呎，1月估價927萬元，較去年12月的973萬元調低4.73%，呎價15659元。

王美鳳說，今年1月樓市氣氛較去年12月旺，復常成為市場焦點，2月交投更勝1月，進一步鞏固買家入市信心，令整體樓市氣氛回到旺市水平，而且樓價持續反彈，未來估價走勢將繼續向上。她估計今年首季樓價可回升約4%。

有投資者睇好通關復常後樓市前景，斥資600萬元買入東涌映灣園一個2房戶作收租用途，與原業主約3年半前買入價一樣，反映樓價重返至2019年水平。

中原地產高級分行經理王文彬表示，映灣園6座低層E室，實用面積540方呎，2房間隔，原業主一直買入單位作收租用途，去年8月以710萬元連租約放售，故不設睇樓，最近以600萬元沽出，呎價11111元。

投資者3年半平手離場

王文彬補充，買家同樣是投資者，看好通關復常後樓市前景，趁現時樓價便宜買樓收租。據代理透露，該屋苑同類單位月租約1.4萬元，以此計算，買家料可享約2.8厘租金回報。原業主於2019年8月以600萬元購入單位，持貨約3年半，現轉手賬面平手離場。

另外，香港置業行政總裁馬泰陽認為，港府逐步放寬與內地的入境措施，市場亦預期今年息口即將見頂，若本月公布的《財政預算案》有利好消息，樓市年中或呈現更大突破，全年樓價最多可升15%，二手住宅註冊量將按年增逾20%至約4.5萬宗，重現價量齊升的旺市格局。

中港兩地全面通關，工商舖市道明顯轉活。中原（工商舖）指出，緊隨商廈及舖位之後，工廈市道亦正在起動，預料今年上半年交投會加快，上半年將增加約15%至30%，估計九龍東升25%至30%最勁；至於造價，則以港島區租售價俱升10%稱冠。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，受惠於活化工廈政策及北部都會區規劃發展等多項政策帶動，近年工廈市場有價有市及保值力高。他預測今年上半年整體工廈買賣成交宗數約1200宗，總成交金額料約150億元，平均呎價預料上升約5%至10%。

以港島、九龍東、西九龍及新界區四區預測，九龍東上半年買賣成交量料升25%至30%，為四區中最勁；其次為新界區上揚20%至30%，港島區及西九龍升幅則同為15%至20%。租務成交量方面，以港島區表現最佳，上半年料升10%，其餘3區最多升5%。

樓市氣氛明顯改善，小業主紛紛反價，準買家流入銀主盤市場物色筍盤。

市場消息透露，九龍站漾日居6座高層複式單位，實用面積約1,644平方呎，銀主盤原本叫價5,000萬元放盤，放約2星期，即獲買家以約4,900萬元承接，稍低市價約5%。

資料顯示，原業主早於2003年以910萬元購入，至2020年開始轉移向財務公司借貸。單計2021年的1年間，先後22次抵押借貸；當中2021年9月份單月向9家不同的財務公司抵押借貸，連同2022年1月再抵押一次，共23次加按借貸，屬市場罕見瘋狂借貸個案。

凱旋門3房 轉手獲利2385萬

區內代理透露，該銀主盤原業主2年前已經將單位推出市場放售，叫價6,000萬至7,000萬元之間，跟隨市況波動，由於一直沒有簽署正式放盤委託，故未能及時沽出，最終淪為銀主盤。

其次，市場消息透露，凱旋門摩天閣高層B室，實用面積860平方呎，屬於3房間隔，以公司股權轉讓形式易手，涉資約3,500萬元。原業主早於2007年以約1,115萬元購入，是次轉手帳面獲利2,385萬元。

另一方面，西半山恆柏園B座高層4室，實用面積2,253平方呎，原本叫價4,600萬元放盤，議價後以4,430萬元易手，實用呎價約1.96萬元。

資料顯示，原業主早於1976年約78.5萬元購入，持貨約47年，帳面獲利4,351.5萬元，期內升值55倍。

本港樓市轉勢上揚，有代理行預計，隨着發展商加快推盤，首季的一手新盤成交量可望按季大增4倍至4,000宗。

香港置業行政總裁馬泰陽稱，受惠中港通關及美國加息放緩等利好因素，本港樓市上月起跟隨股市回升。上月一手成交量按月增近9成至507宗，造價逾5,000萬元的新盤銷售量更大增2.3倍至43宗，帶動平均銷售金額增至約1,625萬元。他預計，今年首季一手成交量可按季增加4倍至4,000宗，全年則錄約1.5萬宗。

他又提到，由於發展商積存大量新盤，料開價仍然克制。不過，在整體入市心態仍正面下，新盤銷情及整體樓價升幅料能維持。

全年二手成交量 料達4.5萬宗

二手成交方面，因應中港全面通關，馬泰陽看好受內地商人歡迎的九龍站一帶，以及受專才歡迎的奧運站、啟德及將軍澳區物業。故集團計劃增聘一至兩成人手應對。他又認為，若本月公布的《財政預算案》利好樓市，本港樓價最多可反彈一成半，全年二手成交量則增至約4.5萬宗水平。

另美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，隨着中港全面通關，且美國加息步伐放緩，相信2至3月樓市續價量齊升。

長實 （01113） 於去年12月以11.61億元，投得市建局賢居里項目，局方昨公布剩餘財團入標價，長實高次標22%。

上述用地接獲7份標書，出價介乎7.08億至11.61億元，即每呎樓面地價約5826元至9554元，中標較最低出價大幅高出約64%。

出價審慎 對樓市前景保守

若與次標價9.5億元相比，中標的長實較次標出價高出約22%。值得一提的是，上述7份標書出價的中位數為8.98億元，當中有3份標書出價較中位數低，分別約8.88億元、8.28億及7.08億元，其餘3份出價則較中位數高，出價介乎約9.09億元至11.61億元。

事實上，地皮截標前的市場估值約10.94億至14.58億元，按可建面積12.15萬平方呎計，每呎樓面地價約9000元至1.2萬元，意味中標價已貼近市場估值下限。同時，若與遠展 （00035） 去年8月以12.4億元奪得的同區市建局崇慶里/桂香街發展項目比較，地價在4個月下跌約27%。這反映長實的出價雖然較其他入標財團的進取，但同時可見各發展商的出價十分審慎，對樓市及地皮前景稍為保守。

另外，城規會將於明日（10日）考慮有關《薄扶林分區計劃大綱草圖》的申述及意見，而規劃署表示拒絕接納反對的申述，意味港大沙宣道3號以東的政府土地擬建4幢教學大樓，及心光盲人院暨學校重建計劃很大機會獲城規會批准。

荃灣區新、舊式工廈滙聚，但大部份工廈均可享交通便捷優勢，而屬新貴工廈之一的ONE MIDTOWN鄰近港鐵站之餘，不乏臨海單位選擇，其中放售的高層單位，正前臨藍巴勒海峽景致，加上特高樓底，屬市場優質放盤。

美聯工商助理營業董事蕭俊傑表示，本行獲業主委託代理放售荃灣海盛路11號ONE MIDTOWN高層07室，單位面積約988平方呎，業主意向售價約730萬元，每平方呎叫價約7,389元。

13呎樓底 負重量高

單位間隔四正實用，擁有13呎特高樓底，樓面每平方呎負重約100磅，加上外望開揚藍巴勒海峽海景，屬優質戶。另，大廈配備9部客梯及1部貨梯，而單位正對電梯大堂，用戶出入極為方便，同時自設超大停車場，車位充足，更可入40呎貨櫃。

據資料顯示，ONE MIDTOWN最新錄高層17、18、19及20室成交，面積約3,195平方呎，以約1,550萬元沽出，平均呎價約4,851元，而與放售單位面積相若的成交，可參考低層09室，面積約965平方呎，成交價約688萬元，平均呎價約7,130元。

ONE MIDTOWN地理位置理想，步行約5分鐘即可到達港鐵荃灣西鐵站，而前往港珠澳大橋香港口岸亦只需約20分鐘車程。隨着中港兩地恢復通關，內地囤積3年的購買力可謂一觸即發，本港優質的工廈物業投資前景被看高一綫。而上述物業自己條件優厚，而且投資自用皆宜，相信很快可獲實力資金垂青。

中港免檢疫全面通關後，核心區鋪市轉趨活躍，化妝品及藥妝店更率先回歸，旺角雅蘭中心一個複式巨鋪，面向朗豪坊，面積逾10000方呎，剛以每月約150萬租出，為今年以來最大宗鋪位租賃，租客以日本人氣藥妝店松本清呼聲最高。

旺角雅蘭中心地下G15至19號鋪，以及1樓104號鋪，現址為連鎖化妝品莎莎，地鋪面積約4000方呎，1樓約6000方呎，莎莎早於2012年雅蘭中心翻新之後已進駐，業界估計高峰時月租逾400萬，近年在疫市下，料介乎100萬至130萬。

今年以來最大宗鋪位租賃

市場消息透露，該鋪位剛由另一家大型藥妝店承租，月租約150萬，平均呎租約150元，新租客以日本連鎖藥妝店松本清呼聲最高。

本報昨日向該鋪位業主恒隆查詢，發展商回應指，對市場消息不作評論。有代理則評論道，近年核心區租賃全部大幅減租，該宗租金則罕有上升，升幅逾15%，可見市況大轉變，不過，比較高峰期的租金，仍然有很大距離。至於上址莎莎則落實承租鄰近的MPM商場、對正朗豪坊地鋪，建築面積約2600方呎，月租70萬。

莎莎70萬租MPM商場地鋪

松本清於去年來港，先後於觀塘、銅鑼灣及尖沙嘴開店，目前，旗艦店設於銅鑼灣恒隆中心，面積約8500方呎，若今番落實承租雅蘭中心，將成為本港第6家分店，並且將成為全港最大旗艦店。

去年11月，該店以約30萬租用尖沙嘴金巴利道26號鋪位（加拿分道交界），面積約6081方呎，月租40萬，作為本港第5家分店，亦是九龍區旗艦店，該廈由賭王四太梁安琪持有。

該店去年攻港，首家分店位於觀塘apm商場，銅鑼灣恒隆中心月租約100萬，面積約8500方呎，屬品牌在港最大旗艦店。

業內人士表示，在落實全面通關後，核心區租賃將陸續有來，目前核心區仍充斥吉鋪，待吉鋪消化後，預期租金將明顯上升。