市場傳出小建商被土建融管制勒得快斷氣，國發會因此促請銀行有條件讓建商順利取得融資；不過，建商痛批官員根本沒抓到重點，關鍵是土融限期18個月開工令非常不合理，以及許多小建商根本借不到錢，官員講的「完全是空話！」建商龍頭紛紛呼籲央行應取消土融限期開工令的「魔咒」、或延長到三年，另土融額度應恢復到7成。

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長楊玉全表示，央行連續兩年緊縮土融額度、限期18個月動工，加上銀行溯及已核貸的舊案，如原本額度超過5成，到期要展延時，成數最多給一年的緩衝；而如果還是沒有動工，就必須補足、清償成數差額，等於變相抽銀根，全聯會近期電話幾乎被打爆，楊玉全呼籲政府正視土融不當管制的問題。

楊玉全指出，建商跳腳的兩大關鍵，一是限期18個月動工令，二是有些建商根本貸不到錢。對於國發會邀集央行、內政部、金管會和銀行公會，促請銀行在「不可歸責借款人因素」下有條件放寬土融條件，「其實官員根本沒抓到重點，所謂考量不可歸責因素，完全是空話！」

楊玉全認為，土融的18個月動工期限的魔咒沒有取消，對問題的舒緩幫助不大。這次雖然納入「不可歸責借款人因素」可延長，但銀行在受高度監理的壓力下，願不願意認定什麼是「不可歸責借款人因素」？借款人實在不敢有太多期待。

新竹市不動產開發公會理事長朱彥龍表示，此次跨部會議中認定「不可歸責借款人因素」，包括受疫情或大環境影響面臨缺工缺料、工務機機關審照時程較長者，如今疫情已燒三年了，所有建商都受缺工缺料所苦，政府為何不直接解除18個月開工令。

朱彥龍建議，央行應取消土融限期開工令的「魔咒」或延長到三年；至於土融額度，應恢復到7成或6+1（核貸6成、另1成待動工後再撥款）才屬合理。

台北市不動產開發公會理事長、陽信銀行和全陽建設董事長陳勝宏表示，「限期18個月開工根本是無法執行的政策！」光是畫圖、都審、環評、請照等就起碼一年半。建議政府應取消18個月限期令，並鬆綁土融成數管制到7成。

政府打炒房引發中小建商哀嚎。金管會銀行局副局長林志吉9日表示，近日就會發函銀行公會，請銀行於授信時不要只集中在六都，要考量區域適度均衡發展，妥善調配授信額度，以利部分區域建案取得資金，並請銀行公會配合向會員銀行加強宣導。

根據建商反映，非六都的申貸案件比較難向銀行借錢，銀行會以銀行法第72條之2限額控管為由，否決建商申請融資案件，但在建商彼此間私下交流後，發覺在六都申貸案件比較容易借到錢，在非六都區域則比較容易被銀行打發，限額控管只是託辭。

金管會最新統計顯示，依銀行法第72條之2規定設算，去年12月底銀行不動產放款平均比率為26.58％，距離法定上限30％還有1.725兆的不動產放款額度，且大部份銀行都在26至28％，有十家銀行甚至不到25％，其實資金很充裕。

林志吉強調，銀行業吸收社會大眾資金加以分配運用，具金融中介功能，並在經濟發展過程中扮演支持其他產業部門發展的重要角色。

為支援企業資金需求及經營，銀行業應在兼顧風險控管前提下，妥善有序地採取資金調配。

針對這次會議中，有關非都會區建案資金取得的議題。林志吉說，銀行法第72條之2規定之主要目的是控管銀行流動性風險，銀行於執行該項授信總額控管規定，應注意區域適度均衡發展，並依企業往來情形合理評估，妥善調配各區域間放款額度。

一個都市更新重建案歷經20餘年整合，多家建商「進場又退場」，直到嘉潤建設進場與地主懇切的溝通之後，僅約5個月時間，成就了台北市民生東路、吉林路這塊「雙面臨路」黃金寶地的危老重建整合個案，嘉潤建設總經理賴嘉鴻說：「讓地主相信嘉潤建設的專業，是我們能夠順利整合這件個案的要件之一。」

嘉潤建設「新帥老將」，2年時間「戰功彪炳」

嘉潤建設是房地產市場的「新帥老將」，2020年9月成立的建設公司，是房地產的「新帥」，但是，這家公司成員都是擁有20年資歷以上的房地產老將，具備豐富的實際開發、規劃、興建、銷售的專業，包括上櫃建商新潤建設機構董事長黃文辰、亞昕國際董事長姚連地，新潤興業董事長郭長庚及賴嘉鴻總經理，這4位房地產大老合起來「百年功力」傾注在嘉潤建設，2年時間，已經在新北市推出2件銷售與口碑都極佳的「嘉潤青翠」、「久云嘉潤日出」建案，2022年更進軍台北市，取得民生東路、吉林路口「嘉潤一御」危老重建案，短短2年時間「戰功彪炳」，成為房地產被高度注意的焦點。

嘉潤建設「全能建築」，六合一的精品建築

嘉潤建設總經理賴嘉鴻表示，建築技術日新月異，嘉潤建設打著「新鋭品牌、全能建築」的市場定位，努力在「建築科技、建築藝術」有所精進，與現在一般建築市場作品產生區隔，他指出，如果要說嘉潤建設的作品與其他建築有什麼不一樣，或是更精進之處，「我可以很篤定的告訴你，嘉潤建設做的是『全能建築』，是『健康、智慧、綠能、品味、防疫、藝術』六合一的精品建築，打造建商、客戶雙贏的置產體驗。」因為股東結構加總的資歷已經具備百年房地產功力，所以「我們的作品提供業界罕見的10年防水保固。」

嘉潤建設台北首案「嘉潤一御」民生東路亮點

他以台北市民生東路、吉林路口「嘉潤一御」危老重建案為例指出，嘉潤建設不論是在危老重建或是都市更新，都把地主戶當成是客戶一樣的款待，「滿足客戶的需求，交易就容易達成。」所以，別家建商談不下來的危老重建，嘉潤建設憑藉著「專業、誠懇、服務、滿足」的經營態度，創造客戶最大收益價值，在短時間內順利完成這件危老重建，也讓嘉潤建設順利跨進台北市蛋黃區的房地產市場，「因為是台北市精華區的第一案，所以嘉潤建設一定會做到最好，回饋地主、滿足客戶。」總經理賴嘉鴻很誠懇的說到。

民生東路國際大道「首段」具備開發增值潛力

總經理賴嘉鴻指出，台北市民生東路擁有國際級飯店、企業總部、米其林餐廳，具備「國際大道」的優勢，他細分民生東路國際大道的3個區段，分別是(1)台北車站到松江路、(2)松江路到敦化南路、(3)敦化南路到基隆河畔的塔悠路，這3區段分別具備「傳產聚落、國際商圈、民生居住」的特質，而在城市國際化的進程中，民生東路「傳產聚落」路段(台北車站到松江路)，正醞釀著豐沛都市更新的發展動能，在房地產發展領域裡，反而具備穩健增值機會。

豪宅大師呂建勳打造「現代時尚國際寓所」

他表示：嘉潤建設「嘉潤一御」位居民生東路第一區段的傳產聚落，由豪宅建築大師呂建勳以「時光建築，捷運寓所」為主軸的整體規劃，打造出的產品將成為區域先行指標，未來區域內的其他都市更新或危老重建案，勢必依循「嘉潤一御」的指標往上提升。

嘉潤建設引進當下最新「建築藝術」智能科技

對於嘉潤建設未來規劃推案的佈局，總經理賴嘉鴻說：「台北、新北、桃園鄰近捷運站具備生活機能的精華區素地開發、都市更新、危老重建都是我們的標的，目前已經有多件個案都在洽談接觸中，應該很快的能讓外界見識到嘉潤建設的整合開發實力。」而在建築創新規劃部份，他表示：「嘉潤建設除了打造最新穎的建築之外，與時俱進的引進當下最新發展的『數位藝術』智能科技，打造出住戶居住新穎的體驗環境。」

今年1月有長達三分之一時間是農曆春節長假，建商推案進入空窗期，使得傳統淡季更淡。調查顯示，北台灣預售屋推案量月減幅高達五成多，房市暫時呈現偃旗息鼓狀態；房市專家預期，即將登場的329檔期，預售新案定價策略將決定銷售成績。

住展雜誌9日公布1月風向球，推案量月減五成多，但成交量則持平，並沒有少數業者指稱的崩盤說。

至於市場最大殺手～平均地權條例修正案，住展雜誌企研室經理成采錡表示，預售屋限制換約不溯及既往，降低短期對房市的威脅。接下來觀察329 檔期新案的定價策略，將決定房市是先蹲後跳還是蹲到腳麻。

成采錡表示，1月「住展風向球」分數為42.7分，月減4.1分，對應燈號維持綠燈；六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，其中新成屋戶數分數上升，待售建案個數、成交組數分數持平，預售屋推案量、來客組數、議價率分數下滑。

成采錡表示，1月為傳統房市淡季，供給量縮減，因缺乏新案拉抬，平均人氣稍降，買氣則與上月持平；隨著年後新案陸續推出，預期在指標新案進場的集客效應下，人氣可望升溫，但要成功轉換成買氣，仍需等買賣間的價格角力賽拼出勝負。

調查顯示，1月預售案每週平均來客組數，約 17.6組，較上月減少1.2組。

至於成交量，1月每週平均達2.2戶，維持前月水準。成采錡分析，日前持續有買方勇於出價，不過還是低於賣方預期，買賣雙方的價格認知差距尚未明顯縮小。也因多數買方期待價格修正，目前價位平實的個案，買氣相對穩定。


房市寒流 預售屋推案腰斬
經濟日報

據住展雜誌最新調查，1月新屋市場因淡季、打炒房政策通過影響，市況持續低迷，1月預售推案量月減56.9%，指標案場每周來人月減6.4%，買氣則與上月持平，房市分數降至42.7分；房產專家指出，接下來建商是否讓利，將人氣轉成買氣，是今年329檔期觀察重點。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，年後新案陸續登場，房市發揮集客效應，市況有望升溫，但人氣要成功轉換成買氣，新建案的定價策略將是關鍵，若價格能讓買方有感，今年329檔期市況可望上演「先蹲後跳」，不過若買方對於建案讓價幅度無感，市況則有可能「蹲到腳麻」。

據住展雜誌最新調查，1月北台灣新屋市場呈現「一升、二平、三降」，其中待售建案個數、成交組數分數與上月持平，而新成屋新增戶數逾300戶、帶動分數上升。另外預售屋推案量、來客組數、議價率三項指標分數則是下滑，顯示1月北台灣新建案市場因傳統淡季，加上《平均地權條例》修法通過等影響，整體市況平淡。

從1月北台灣市況來看，單月預售推案量僅500多億元，較去年12月減少56.9%；另外，雖然房市低氣壓籠罩，但仍有基本剛需買盤支撐，且自住買方勇於出價，但價格多低於賣方預期，未能促成交易，以致買賣雙方的價格認知差距尚未出現明顯縮小跡象，1月新建案平均議價率為10.9%，較上月小增0.38個百分點。

至於建案人氣、買氣部分，1月北台灣指標案場每周來人17.6組、月減6.4%，買氣則是與上月持平、周成交組數為2.2組，顯示1月新屋市場雖在淡季、政策打炒房干擾，案場來人降至去年11月地方選舉前水準，不過買氣仍有自住買盤支撐的溫度，並未降至冰點。

而整體1月新建案市場房市分數為42.7分，較上月下滑4.1分，距離衰退注意的黃藍燈僅一步之遙。

今年1月北台灣案量逾15億元以上指標預售新案，包括台北市士林「圓山富璟」，新北市板橋「帝景6號」及三重「鴻華天滙」、桃園市大園「御禾院」、新竹市-東區「富宇天雋」、新竹縣-竹北「浩瀚寬郁」及竹東「星都滙CD區」等；新成屋指標新案則是新北市三重「森一」，及桃園市桃園區「中悦耑悦」等。

新竹房市在高所得、高消費力的竹科買盤支撐下，儘管房市面臨轉折，但日前新竹市關埔重劃區預售案「富宇天雋」頂樓最高價已賣到每坪79.4萬元；據調查，同區域豐邑建設的「豐邑一綻」平均每坪開價高達83萬元，挑戰新竹房市8字頭天花板。

據實價登錄顯示，「富宇天雋」去年12月底，最高樓層的24樓以總價4,280萬元出售，換算每坪單價達79.4萬元，另有兩戶分別位於8、12樓的成交單價，也達每坪77萬元。

住展雜誌表示，「富宇天雋」基地逾千坪，位關埔重劃區，旁鄰迪卡儂、面好市多，規劃二大棟，總戶數257戶，為31～50坪二～四房格局，單層5～6併，開價75～80萬／坪，採不二價銷售，強調地段佳。該案今年農曆春節初三正式登場，但因為醞釀已久，累積眾多的預約客源，人氣優於區域平均。

此外，同樣位於關埔重劃區的豐邑建設預售案「豐邑一綻」，該案早在2021年即推出，當時每坪開價約67.5萬元，以實價登錄資料來看，平均成交價落在58~60萬元左右。

根據住展雜誌調查，「豐邑一綻」日前重新釋出保留戶銷售，主力為33～39坪三房，開價調整至80～86萬／坪，漲價幅度不小。

據了解，儘管房市買氣轉淡，但新竹市新案開價仍高高掛，精華區新案開價皆站上6字頭。住展雜誌表示，北區也有新案剛公開不久，為春福機構「春福大雋」劃64戶住家，為42～72坪三～四房格局，標榜新竹市首座荷蘭進口Poll-Tex防霾建築，開價64～69萬／坪，屬區段高檔。

另外，城隍廟商圈的「LE COIN 好聚勻勻」，價位確定為63～66萬／坪，因區段推案稀少，客戶詢問度不低。

2012年前三季，高雄電梯大樓的新增房貸件數占比只有45.9％，10年後2022年前三季，該佔比就已經快速提高到56.4％，10年增加10.5個百分點，顯見電梯大樓的交易愈發熱絡。而且，高雄各年齡層房貸族購買電梯大樓的占比顯示，愈年輕的房貸族，愈偏好購買電梯大樓，目前高雄35歲以下年輕房貸族中，有近六成都選擇住進大樓。

東森房屋高雄自由店長李明儒9日指出，南部土地遼闊，早期建築以透天為主，但隨著房價飆漲與居住觀念的轉變，電梯大樓正逐漸成為南部民眾的新寵。

他說，東森房屋研究中心彙整聯徵中心資料發現，2012年前三季高雄電梯大樓的新增房貸件數佔比，還只有45.9％，但到了2022年前三季，該占比就已經快速提高到56.4％，10年增加10.5個百分點，顯見電梯大樓的交易愈發熱絡。

而且，進一步觀察高雄各年齡層房貸族購買電梯大樓的占比還可以發現，愈年輕的房貸族，愈偏好購買電梯大樓，目前高雄35歲以下年輕房貸族中，有近六成都選擇住進大樓。

李明儒表示，最近幾年在科技題材、建設題材的帶動下，高雄房價漲勢驚人，購屋門檻也愈來愈高。

依據內政部不動產資訊平台統計，2022年Q3高雄透天厝的平均購屋總價為1,343萬元，而電梯大樓的平均購屋總價為987.5萬元，兩者價差超過300萬元，對於預算相對有限的年輕族群來說，總價相對較低的電梯大樓，顯然是更好的選擇。

另一方面，大樓有電梯，有社區管理，有豐富的公共設施，在居住品質和便利性方面，也相對更有優勢。

農曆年前市場供給量縮減，房市缺乏新案拉抬，平均人氣稍降，代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2023年1月分數42.7分，分數較去年12月減少4.1分，對應燈號維持綠燈，與去年同期相較分數減少2.6分。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，隨著年後新案陸續推出，市場將在指標新案進場，發揮集客效應下升溫，但人氣要成功轉換成買氣，仍需等到買賣間的價格角力賽拚出勝負。元月風向球六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，之中新成屋戶數分數上升，待售建案個數、成交組數分數持平，預售屋推案量、來客組數、議價率分數下滑。

由於多數新案規畫年後再進場，去年12月的選後推案潮告一段落後，今年1月部分地區進入推案空窗，北台灣預售屋推案量僅約500多億元，較去年12月減少700多億元，月減幅56.9％。月新增供給減少下，1月線上待售的住宅建案維持在一千多個，變化不大。

1月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.2戶／周，與去年12月（2.2戶／周）持平，日前持續有買方勇於出價，唯價位多低於賣方預期，未能促成交易，買賣雙方的價格認知差距尚未出現明顯縮小跡象。

風向球追蹤的指標案1月平均來客組數約17.6組／周，較去年12月（18.8組／周）減少1.2組／周，月減6.4％。儘管今年春節收假前夕，各接待中心來人量小增，北台灣整體房市仍因月初少有新建案公開拉抬人氣，月平均來人組數重回去年11月、地方選舉前水準。

成采錡表示，元月市況表現平平，觀察到部分買方將新建案價位作為是否結束觀望、出手購屋的參考，預期329檔期新案的定價策略，將決定線上建案銷況是先蹲後跳還是蹲到腳麻。

升息、工作天數減少等不利因素讓房市吹冷風，包括土增稅、契稅及個人房地合一稅的 1 月稅收皆同步衰退，其中，土增稅單月稅收 51.11 億元、年減幅逾 5 成；契稅、房地合一稅也各有 4 成、3 成以上跌幅。

根據財政部今 (9) 日公布稅收統計，土增稅 1 月稅收 51.11 億元、年減幅 52.1% 呈現腰斬，連續 10 個月衰退。財政部統計處專委梁冠璇表示，衰退縣市主要以六都為主，土增稅較去年同期減少約 16 億元。

以個別縣市來看，台中市土增稅收年減 13.8 億元，主要以西屯區為主，台北市及新北市分別減少 8.8 億元，其中台北市主要以內湖區為主，新北市則是集中在新莊區。

契稅部分，1 月實徵淨額 9 億元、年減幅達 44.1%，連續 5 個月衰退，六都中新北市年減 2 億元，主要集中在淡水區；高雄市年減 1 億元，以鼓山區為主；台中市年減 0.9 億元，主要以北屯區為主。

在個人房地合一稅部分，1 月實徵淨額共 13.98 億元，年減幅 36.1%，為 2018 年 2 月以來第二次衰退。六都中以台南市年減幅高達 74.8%，台北市、桃園市年減幅逾 4 成，台中市也比去年同期衰退 4 成。

梁冠璇指出，土增稅、契稅及個人房地合一稅衰退，除與春節導致工作天數減少有關，加上中央銀行去年連續 4 次升息，在自住與投資的房產交易成本墊高的情況下，讓市場持續觀望，也影響交投意願。

吳寶田說，飯店營運很辛苦， 餐廳可以先歇業，但飯店還是得一直運作，幸好在國旅慢慢復甦下，現在假日訂房率已達9成多，旅遊業也慢慢恢復運作，等之後更多國外旅客來台觀光，應該就可以慢慢回到原樣。

雖然這幾年觀光業難熬，但麗寶集團仍積極擴展飯店版圖，目前全台已有15個據點，今年預計在南投水里，高雄前金，嘉義展店，預計未來5年，在南投埔里，澎湖，屏東東港，台東三仙台，台北圓山都會設點，成為全台灣量體最大的連鎖飯店。

吳寶田說，花費了這麼多人力物力，一心一意就是希望台灣，這個美麗寶島能夠更好。他也為觀光同業請命，呼籲立法院盡快通過「交通部觀光局」改制為「觀光署」的草案，加強台灣海外旅遊推廣的力道，吸引更多海外旅客造訪，盡速邁向蔡總統宣示的「觀光立國」和「觀光主流化」的目標前進。

而對於本體建築產業，針對近期平均地權條款以及多項政策，吳寶田認為，政府應該是針對違規業者去處分，而不是一竿子打翻一船人，預售屋紅單亂象的確要好好解決，房市才會健康。

麗寶集團一直以來都以先建後售為主，讓客戶看得到實際屋況，因此在這波預售屋政策下，影響較小，但吳寶田也認為，之後預售屋市場會有不小挑戰，建議民眾要慎選優質建商、好的產品。

房產專家何世昌表示，以目前房市籠罩在低迷買氣之下，「勢」確定由買方主導，賣方部分因高建築成本壓力，讓價幅度有限，預料將祭出低首付等促銷策略試水溫，因此今年上半年新屋市場將是「買賣雙方諜對諜」的價格拉鋸戰，至於「誰會先讓步將是觀察重點」。

何世昌分析，當房市氛圍由多轉空時，建商大多會採取三步驟因應市況，第一會先推出「低總價策略」搶市，若刺激買氣無效，就會進入第二步就是打出「低首付策略」，若建案還是賣不動，最後才會啟動「降價策略」。

他強調，由於2022年前的房市多頭派對，厚實了建商口袋，加上若建商是在近三年高價取得土地，再加上這波缺工料漲大幅推升營造成本，在高建築成本壓力下，建商能讓價的幅度有限，除非開發商手中土地是先前以相對低成本取得，願意讓利給消費者，否則期待新建案價格大幅降價，難度非常高。

他指出，這次是政府出重手打炒房，才能抑制這波因通膨推漲的房價，再加上近兩個月火速通過《平均地權條例》修法，才讓市場確立由多轉空之勢；在政府重手壓制下，今年上半年房市確定上演價格拉鋸戰。

他表示，在買方不急著出手，賣方祭出低首付等促銷策略下，究竟是賣方促銷策略奏效引導買方出手，還是買方態度堅決，價格不降、買氣不出，到底誰會先讓步，值得持續觀察；不過這也代表，在買賣雙方在價格互相拉扯之下，今年上半年房市交易量恐不易放大，市場量能確定大幅萎縮。

2月9日，深圳市卓越物業管理有限責任公司（以下簡稱“卓越物業”）轉讓深圳市卓越蔚藍鉑樾府物業管理有限公司（以下簡稱“鉑樾府物業”）65%股權予深圳市葵湧頤和物業管理有限公司（以下簡稱“葵湧頤和物業”）。

於股權變更前，鉑樾府物業由卓越物業100%持股；於股權變更後，鉑樾府物業由卓越物業持股35%、葵湧頤和物業持股65%。

據企查查，鉑樾府物業成立於2020年8月，法定代表人為廖小寶，註冊資本為100萬元，經營範圍含物業管理顧問;家政服務、清潔服務;物業租賃;自有物業租賃等。

卓越物業註冊資本4.05億元，法定代表人為李曉平，經營範圍含經營電子商務、文化活動策劃、會務服務、商務服務、能源管理等。公司由深圳市元熙投資諮詢有限公司100%持股，由深圳東潤澤投資顧問有限公司間接100%持股。後者由卓越（香港）商務不動產服務有限公司100%持股。其對外有23家投資企業。

葵湧頤和物業成立於2021年9月，法定代表人為何玉靈，註冊資本為50萬元，經營範圍含住房租賃;安全系統監控服務;日用品銷售;日用化學產品銷售等。公司由深圳市葵湧高源股份合作公司100%持股。

房地產，終究成了“困難行業”。2月6日，武漢發佈16條穩經濟措施（以下簡稱16條），房地產行業被歸為“困難行業”。其中提到，為減輕企業資金壓力，在重點監管資金中增加“專案主體結構達到三分之二進度”撥付節點；優化調整新建商品房預售條件，房地產開發企業可增加申請預售許可次數，預售許可最低規模不小於棟等。

事實上，過去的一年，武漢房地產市場無論是在成交量，還是投資力度上均創下了近幾年新低。

“2022年公司總部資金壓力大，都減少了對外投資，我們在武漢的銷售額下滑也很嚴重，主要聚集在保交樓、保交付上，消化存量。”某百強房企武漢區域相關負責人在接受記者微信採訪時表示。

此外，武漢樓市面臨的不僅是銷售的低迷，更有來自保交樓的壓力。

根據克而瑞研究中心統計，截至2022年12月31日，在32個典型城市重點監測的290個停工專案中，有62個專案全面復工、86個專案部分復工，但仍有126個專案處於停工狀態。

不降價賣不動

房地產被武漢官方劃為“困難行業”並不難理解。

中指研究院監測資料顯示，2022年武漢新建商品住房共計成交11.63萬套、1316.5萬平方米，同比分別下滑42%和43%，是近8年來成交量最少的一年；全年土地成交金額約822億元，同比減少約47%，涉宅用地成交建築面積、成交金額排名均跌出全國前十，而2017年~2021年其排名一直保持在全國前4~7名。

武漢市住房保障和房屋管理局官網公佈的資料也顯示，截至當年10月，武漢已批准預售尚未網簽的商品住房181626套，面積2109.6萬平方米，庫存約18萬套。

在此情況下，降價成了2022年武漢樓市的主旋律。“有些區域專案價格降了近20%，特別是去年上半年，不降價根本賣不動，不少前期拿高價地的專案都在虧本銷售。”2月7日，武漢一仲介門店新房經紀人張瑤（化名）在微信上告訴《每日經濟新聞》記者。

以武漢德商•光穀洺悅天璽為例，2020年底經過117輪競標，德商以成交樓面價約15700元/平方米、總價16.468億元、溢價105.39%拿下，這也是當時光穀東的“地王”。

定位高端改善的德商•光穀洺悅天璽於2021年11月首次入市，開盤均價約2.7萬元/平方米，去化率約30%。但到了2022年12月，項目優惠後的價格最低能做到2.4萬元/平方米，其中還包括3500元/平方米的裝修。

又如，位於金銀湖板塊的恒基旭輝鉑悅園著，這是旭輝在武漢的首個鉑悅系高端項目，2022年初入市後銷售業績一直不甚理想。到了當年7月，該樓盤做起了團購促銷，單價也從最初的2.5萬元/平方米下調了2000元。

而漢陽區保利庭瑞閱江台去年9月初更以現房每平方米降價近6000元，打響價格內卷之戰：推出K8地塊4號樓面積段120~140平方米，12700元/平方米一口價任選；6號樓面積段112~130平方米房源，13300元/平方米任選。這一降價幅度引來同行反對，後被政府責令整改，並暫停銷售。開發商武漢保利隨後也發佈退款聲明：打折促銷銷售行為無效，3天內全額退款。

需要注意的是，東湖高新(5.920, 0.04, 0.68%)區、漢陽區、洪山區、江岸區曾被譽為武漢樓市“四大天王”，也是武漢樓市的半壁江山。

額外發“房票”

不過，武漢此次16條最為關鍵的，是在限購區給每戶家庭額外又發了一張“房票”。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，限購區域無條件增加一套購房資格，意味著原先“本地人限購兩套、外地人限購一套”的規定調整為“本地人限購三套、外地人限購兩套”，該規定意義重大，尤其是要從“以舊換新”“以小換大”“多孩家庭”等住房改善的角度出發，優化限購區域政策，促進住房消費市場的提振。

而在過去的一年，基於市場發展實際，武漢多次出手，出臺了多項房地產支援政策，包括預售資金監管優化、房貸利率下降、二套房首付降低、二環外限購解禁，二手房帶押過戶等，僅在“限購鬆綁”上就多次做了文章。

如2022年5月21日，“武漢經開區”微博發佈消息稱，自5月22日起，武漢經開區的沌陽、沌口、軍山新城區域從原限購區域調整為不限購區域，自此武漢經開區全面取消住房限購政策。

6月20日，武漢又在實操層面執行新的限購政策，戶籍居民家庭名下若已有兩套住房，可以再買一套房。

此外，武漢還有一些特殊的限購鬆綁政策：如二孩或三孩家庭可買第三套房、父母投靠可買第三套房政策等。

“因城施策，賦予地方政府調控自主權，堅守‘房住不炒’底線，地方也要承擔更大的主體責任。”李國政直言，近幾年，各個城市在樓市調控一般採取“小步快跑”方式，不斷試探市場寬鬆邊際，全國各地一年出臺了逾千項政策。

在他看來，春節前後，全國多個城市再次發佈了樓市支持政策，涉及棚改、落戶、限購、利率、公積金、稅費補貼等多個方面，武漢依然有調整空間。

武漢住建局資料顯示，2023年春節以來，武漢樓市成交依然處於下降態勢。整個1月，武漢市新建商品住房網簽成交6303套，銷售面積74.5萬平方米，成交量環比下降62%，同比下降48%。

“短期看，需求不振、信心不足情況依然存在，房地產市場的完全復蘇，還離不開政策的進一步助力。”李國政續稱，結合武漢市場發展情況，政策動態優化調整的步伐不會停止，只有充分借助“組合拳”發力，才能更好實現“穩地價穩房價穩預期”目標。

有風向標之稱的一線城市樓市情況備受關注，特別是最能反映市場真實情況的二手房市場。日前，證券時報記者對京滬深三地的二手房市場進行了實地調查。從調查結果來看，帶看量回升是三地二手房市場的共同特徵，另外，北京和上海的二手房成交價仍保持穩定，但新增房源掛牌價均有所上漲。

北京：成交回暖掛牌價上漲

“上個週末，看房的人特別多，我們店裡的工作人員都忙不過來了！”

2月8日，證券時報記者來到北京豐台區某仲介門店探訪，一位元剛帶客戶看房回來的工作人員談及最近市場時發出了上述感慨。

“我週六一天成交了兩單、帶看了4組客戶，有一個客戶看中的一個小戶型學區房就有12個客戶搶，最後被我的客戶搶到了……週末兩天我忙得飯都沒吃上。”上述工作人員對證券時報記者說。

隨後，記者又來到豐台區另一家仲介門店。由於是工作日，門店內並沒有來看房的人，但工作人員同樣向記者回顧了上週末看房人挺多的情況，“以前我們片區一個月成交10套房，現在週末兩天就成交10套房。”

不止豐台，東城、朝陽、海澱的多位仲介人員在被問及最近市場行情時均表示，成交量有所回暖。

海澱區某仲介人士對證券時報記者說：“最近看房的人挺多的，成交量也比較多，上週末，我們公司一天成交了500多套房。”

“實際上從去年12月最後一周到現在，北京成交量一直挺大的，今年1月份春節前買房的特別多，因為擔心年後漲價。再加上有些客戶剛滿足購房資格或年終獎發下來了，就開始買房了。”朝陽區某仲介人士對證券時報記者說。

他所在社區去年1個月也就成交一兩套，而今年1月份成交了8套。

對於北京二手房成交回暖的原因，證券時報記者採訪了多位元仲介人士，歸納起來主要有兩個方面：一是去年底很多人“陽康”後都出來看房買房，疫情積壓的購房需求集中釋放；二是去年底以來出臺了不少購房支持政策，如降利率、減免個稅等，而現在購房人大多都是換房客戶，有換學區房的，有以小換大、以舊換新的。

儘管成交量回暖了，但是多位仲介人士對證券時報記者表示，現在的成交價格仍比較穩定，跟去年底差不多。不過，他們也同時表示，春節後新出房源掛牌價較春節前有所上漲。

東城區某仲介告訴證券時報記者，春節後新掛出來的房源價格比之前高一些，反映了業主對市場看好的心態，但是還沒有成交，現在成交的都是之前的庫存，如果春節前的這波房源消化完了，預計3、4月份的價格會稍微漲一些。

海澱區某仲介給記者舉了個例子，“現在約業主談，同樣一套報價580萬元的房，年前550萬元能賣，現在580萬元不一定能談下來，或者最多只能談下三五萬，談判空間變小了，談判難度變大了，這就說明市場在上行。”

對於今年的市場形勢，多位仲介人士向證券時報記者表達了看好的觀點，原因大多基於今年國家對房地產的支持態度。

貝殼研究院首席分析師許小樂接受證券時報記者採訪時表示，春節後北京二手房市場活躍度提高。與1月春節前日均水準相比，節後二手房日均帶看客戶量提高約40%，新增掛牌房源量提高約1.5倍，價格穩中微漲。市場預期整體改善的背景下預計北京樓市持續修復。

上海：二手房帶看量

和成交量均回升

“以往是‘金三銀四’，今年明顯感覺提前熱起來了。”祝女士是上海一家房產仲介公司的員工，她告訴證券時報記者，“春節後，其所在仲介帶看量環比上升了兩至三成。”

祝女士同時運營該仲介的自媒體平臺，“沒想到大年初一至初五，還有不少客戶在平臺上諮詢房源資訊，其中4組客戶年後轉換成門店的帶看客戶。”她說。

另一家房產仲介業務員姜先生對證券時報記者說，自初七上班以來就感覺到比年前忙多了，“年前沒什麼成交，年後人氣一下子旺起來了，上個週末，附近一個社區差不多有近百組客戶看房，最終成交了近10套房源。”

不過，記者走訪幾家房產仲介門店時並沒看到有客戶。對此，姜先生回應稱，“上班日客戶較少，週末時客戶特別多，你要是週末過來，門店裡幾乎沒業務員，不是在帶看就是在簽約，復工以來僅我們這一個門店已成交了3套。”

上海鏈家研究院監控的資料顯示，春節後的二手房市場成交恢復良好，特別是2月份的第一個週末（也是節後第一個週末），鏈家的成交量較此前增長了50%~60%，帶看量增長了30%~40%，說明市場依然存在需求和購買力。

“從成交週期來看，房源成交週期和客源成交週期都有縮短。近幾周，房源成交週期由之前最高的82天，下降至67天，客源成交週期則由28天下降至15天，說明目前成交節奏有加快的趨勢。”上海鏈家研究院表示，綜合來看，市場築底企穩的可能性已然增加。

至於二手房價格方面，記者在走訪滬上房產仲介機構時獲悉，目前掛牌價有所提高，但成交價未現明顯變動。上述房產仲介人員姜先生舉例稱，門店周邊一社區56平米的小兩房，年前掛牌價多數在290萬元左右，而年後掛牌價已達到300萬元左右，成交價未現明顯上漲，上週末成交的房源中，價格多數在280萬~290萬元之間，“如果想賣個更高的價格，建議可以再等等。”

上海中原地產分析師盧文曦接受記者採訪時表示，目前上海二手房市場的確有復蘇跡象，原因主要是近期樓市暖風不斷，提振了購房者對樓市的信心，同時一些置換客戶通過出售二手房以獲得一手房打新資格，這在某種程度上也推動了二手房交易。

“同時我們發現，二手房的掛牌量恢復得也不錯。”盧文曦告訴記者，“正常情況下，一周一般要新增1萬套左右的二手房掛牌房源，上周上海掛牌量已增加到幾千套。”

至於上海二手房是否會出現“小陽春”？盧文曦分析，“上半年上海樓市的‘小陽春’應該會出現，但在此之後，上半年應該還是一個不斷築底、穩固市場底部的過程，可能到了下半年市場會有較明顯的量價有序回升的狀況。”

深圳：帶看量回升

“港客”也回來了

“春節過後，前來看房的購房者比年前增加50%左右，其中以關注學區房、大戶型的改善型客戶居多，租賃需求也有所增加。”在深圳羅湖翠竹從事房產仲介工作的黃經理對今年的深圳樓市的信心似乎多了一些，“去年業績很慘澹，目前樓市利好累積效應開始顯現，希望樓市信心也將逐步回歸。”

隨著春節假期結束以及開工，深圳二手房市場開始展現出一些回暖的跡象。深圳市房地產仲介協會公佈的資料顯示，上周深圳二手房（含自助）錄得560套，環比增長214.6%。新春開工後，深圳二手房交易量呈現快速恢復態勢。值得注意的是，這裡的錄得量是以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的資料，並非最終成交過戶套數，因此，與網簽資料比起來，該資料更能及時反映市場的動態。深圳貝殼研究院院長肖小平對記者表示，最近一段時間的二手房帶看量大概回到了去年12月初的水準。

過去，來自香港的購房者也是深圳樓市的重要組成部分之一。近日，備受關注的深港全面恢復“通關”終於到來。記者在福田和蓮塘口岸周邊採訪發現，不少香港業主都趁著恢復通關回到深圳打理自己的房子，或租或售。

“我在蓮塘有一套房子，由於快3年沒有回深圳，家裡的家電家私很多都已經損壞，這次回來收拾一下，放租或出售還在考慮。”家住香港沙田的陳先生告訴記者，身邊也有朋友想回深圳看看，找找樓市的機會。

在蓮塘口岸周邊，一些房產仲介也告訴記者，最近來自香港客戶的諮詢量明顯增多。“由於蓮塘口岸新開通旅檢功能，加上蓮塘和鹽田周邊的居住環境好，但房價在深圳市區內算相對低位，所以這邊的房子開始得到一些香港客戶的關注。”某房產仲介說。

此外，根據物業（深圳）的成交資料顯示，在2023年1月的購房及租房交易中，客戶使用香港及外籍身份證明檔的交易單，合共占所有交易的10%，比2022年的4%高出6個百分點。

農曆春節前後，各省市也針對當地樓市進行政策調整，多地區限購放寬、首付比例降低以及降低首套房貸款利率。不過，記者調查發現，目前深圳各大行房貸利率與去年12月保持一致，首套房利率多為4.6%，放貸額度較為寬鬆。作為調控最為嚴格的城市之一，深圳樓市的一舉一動備受關注。截至目前，深圳樓市的調控政策並未發生明顯變化。

2021年2月8日，被坊間稱為“史上最嚴”調控的深圳二手房參考價出臺，至今已經兩年時間，而且沒有發生變動。對此，深圳中原研究中心認為，參考價原則是一年一調，今年說的則更為“保守”，最終發佈與否可能更多取決於未來房地產走勢。參考價調整有其合理性，很多二手樓盤參考價與實際成交價差距還是很大，特別是從政府支持剛需、改善群體購房的原則看，剛需、改善產品的調整可能更為優先，但“房住不炒”總基調不動搖更是首要原則，以往經驗表明一旦政策變動容易造成房價上漲，過去兩年調控取得的成績可能會功虧一簣，因此，政府對於政策調整非常謹慎，這也是去年參考價未調整的主要原因。

招商蛇口(14.750, 0.52, 3.65%)1月簽約銷售金額157.67億元 同比增加4.09%

2月9日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司公告，披露2023年1月經營情況。

記者瞭解，1月招商蛇口實現簽約銷售面積64.11萬平方米，同比減少9.14%；實現簽約銷售金額157.67億元，同比增加4.09%。

月內，招商蛇口亦分別斥資5.3億元和5.94億元，購入鄭州、合肥兩幅宅地，土地計容面積共14.84萬平方米。

繼去年12月全面取消限購後，佛山又從今年2月1日起，全市停止個人住房查詢的對外查詢服務，也就是停止“查冊”。

查冊一般是為了查詢個人名下房產數量情況、是否存在抵押或查封等情況，停止“查冊”在市場角度來看也就是變相的“認貸不認房”。

去年以來，佛山已經多次鬆綁調控，但全年成交資料仍然同比銳減，涉宅用地供求量也跌至近5年最低。即便是全面取消限購後，在短暫刺激銷售後又回落。

今年1月，佛山樓市成交面積和金額均同比腰斬。但與此同時，豪宅市場出現量價齊漲，去年底一個豪宅專案頂複產品最高備案單價去到12萬元/平方米。

推出“認貸不認房”

根據2022年克而瑞佛山年報，受疫情影響、宏觀經濟低迷，加之房企暴雷專案爛尾等負面因素影響，客戶觀望情緒持續，佛山商品房供求量創歷史新低；其中，作為成交主力的商品住宅量銳減至757萬平方米，同比2021年下跌33%。

事實上，佛山樓市已經處於一個相對寬鬆的環境，解除限購也不足以提供足夠的成交支撐。

今年1月中旬，佛山一個新盤的策劃主管金成（化名）在接受《每日經濟新聞》記者採訪時就表示，佛山市禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道解除限購後項目回暖的跡象並不明顯，因為之前佛山的購房資格也不難獲取。

佛山中原戰略中心資料顯示，在全面取消限購後首周，佛山祖廟、桂城、大良全面解限的確釋放了部分確因購房名額而制約的購房需求，成交有回升之勢。但到去年12月中下旬，因疫情放開影響，市場持續修復受阻，樓市表現不甚理想。

佛山的樓市政策仍在小步快跑。佛山市住建局發佈通知，從2023年2月1日起，佛山市全市停止個人住房查詢的對外查詢服務。換言之，就是停止購房“查冊”，推行認貸不認房。

2月8日，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉告訴記者，此前購房“查冊”是因為有限購政策要求，必須對名下房屋套數進行審查確認。在佛山全面取消限購後，購房“查冊”也就沒有必要了。從另一個角度看，所謂“認貸不認房”也是變相降低了對首套房的認定標準。

“但持有多套房且沒有貸款的購房人群畢竟還是少數，對於佛山樓市來說，最重要的還是要提升補足外來人口和新市民的需求。”

住宅備案價天花板刷新

據佛山中原戰略中心資料，新年首月佛山樓市整體平淡開局，新盤推盤積極性普遍不高，以順銷自然上客為主，供求指標資料同步環比紛紛下降，僅樓價同比仍在上行通道。

2月8日，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉向記者指出，礙於大環境的影響，目前佛山樓市整體成交水準還和歷史有較大差距，市場需求的培育復蘇還需要一個過程。而從2023年開局來看，佛山作為外來人口大市，樓市在今年春節月返鄉出遊的主題背景下出現資料低迷也是情理之中。2022年佛山樓市調控政策經歷了多輪調整，均對佛山樓市築底起到了一定效果。

但與此同時，記者發現，佛山豪宅市場去年出現量價齊漲。據中指院資料，2022年，佛山千萬級豪宅共成交781套，成交均價約4.05萬元/平方米，較2019年~2021年量價齊漲。

記者從佛山市住房保障和房產資訊網瞭解到，佛山奇槎片區的鵬瑞•三龍灣1號去年底新獲取預售證中，一套頂複產品的備案總價達到1.5億元，備案均價為12.01萬元/平方米，刷新了佛山住宅備案價天花板，為全市TOP1。

值得注意的是，據克而瑞統計，鵬瑞•三龍灣1號2022年以45.99億元銷售額，成為佛山商品房項目銷售金額排行榜TOP1，而TOP2的保利天悅同樣也是豪宅項目。

對此，肖文曉續稱，佛山豪宅市場異軍突起也是近一兩年一二線城市的共性現象，本質上還是因為在市場調整的不確定性階段，樓市高端購買力對於城市優質資產有著天然的配置偏好，但從整個樓市來說，豪宅成交占比畢竟是少數。

佛山中原戰略中心預計，房企應會在2月份積極備貨備戰，以迎接新年首個行銷旺季。3月“小陽春”是否會現，取決於經濟復蘇步伐及市民對樓市預期的修復過程。

2月9日，中駿集團控股有限公司發佈2023年1月未經審核營運資料。

據觀點新媒體瞭解，2023年1月，中駿集團連同其合營公司及聯營公司實現合同銷售金額約人民幣30.51億元，合同銷售面積23.21萬平方米，同比分別減少39%和42%。2023年1月的平均銷售價格為每平方米人民幣13,146元。

融資方面，1月18日，中駿集團成功發行2023年度第一期中期票據，發行規模15億元，期限3年，發行利率4.1%，中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。

中駿集團表示，隨著此次中期票據成功發行，中駿集團成為2023年首批獲得“中債增”支持成功發債的民營房企，充分反映出監管機構與市場對於集團穩健發展的認可。

2月9日，太古地產有限公司發佈2022年第四季度營運資料。

據觀點新媒體瞭解，截至報告期末，辦公樓物業方面，香港太古廣場租用率97%，租金調幅-18%；太古坊租用率96%，租金調幅-2%；香港整體辦公樓租用率96%。內地方面，太古匯辦公樓租用率94%；頤堤港一座租用率94%；香港興業中心一座及二座租用率99%。

零售物業方面，香港太古廣場購物商場租用率96%，零售銷售額增長1.9%；太古城中心租用率100%，零售銷售額下滑5.3%；東薈城名店倉租用率100%，零售銷售額增長3.8%。

內地北京三里屯太古里租用率94%，零售銷售額下降25.7%；廣州太古匯租用率99%，零售銷售額下滑10.5%；北京頤堤港租用率100%，零售銷售額下滑26%；成都遠洋太古里租用率95%，零售銷售額減少15.4%；上海興業太古匯租用率97%，零售銷售額減少35.7%；上海前灘太古里租用率91%。

2月9日，據相關報告顯示，春節前後，隨著防疫政策優化和社會流動恢復，返鄉返城高峰再度出現。節後多地租房市場迎來旺季。重點城市春節後一周租房熱度環比翻倍，部分城市租房熱度漲幅超過200%。

報告顯示，從春節後一周的城市租房熱度資料來看，一線城市及部分二線城市的租房熱度排名靠前，如北京、成都、重慶、上海、深圳等城市；重點40城中絕大部分春節後一周的租房熱度環比翻倍，成都、深圳、鄭州、蘇州、武漢、杭州等城市的春節後一周租房熱度環比漲幅超過200%。

越秀地產（00123）公布，周二（8日）透過其全資附屬公司青島康景，合共59.1億元（人民幣，下同）投得兩塊位於北京的地皮。

其中石景山區區蘋果園項目地塊以26億元投得，佔地面積約2.6萬平方米，總可建築面積約9.4萬平方米，計容建築面積約6萬平方米，擬為住宅及託幼用地。據規劃限制條件，北京市石景山區蘋果園項目地塊內配建計容面積約6,000平方米作託幼用地，建成後將無償移交給北京市政府部門。

北京市昌平區信息園二期項目則以33.1億元投得，地塊佔地面積約4.5萬平方米；總可建築面積約17.5萬平方米；計容建築面積約10.2萬平方米，地塊擬為住宅、商業及基礎教育用地。配建計容面積約3,200平方米的基礎教育用地，建成後亦將無償移交給北京市政府指定部門。

普徠仕亞洲債券策略基金經理陳兆德闡述中國重新開放對亞洲信貸市場的潛在影響及展望。他指，中國由清零政策轉向重新開放，無疑是作出了一個重大的政策轉變。而市場似乎早在重新開放前已呈現復甦跡象，尤其股票市場的先行趨勢，反映出對經濟復甦充滿期望。重新開放速度相當快。早前確診個案激增，讓消費者的態度轉趨謹慎，經濟難免短期受壓。但去年第三季度快速復甦，推升２０２３年的增長預期。最近的數據顯示，由於消費力增長強勁，經濟將恢復得比預期快，上行趨勢將更明確，狀況讓人鼓舞。重新開放對內需市場帶來最直接的正面影響；對全球經濟的溢出效應則更為漸進，需要時間來實現。在全球發達市場經濟活動放緩的情況下，中國經濟區域的助力將對亞洲信貸利差起到支持作用。
　
＊中資美元債券具吸引力，通關利香港地產零售業＊
　
中資美元債券可提供具吸引力的投資機會，因中國重新開放和經濟貿易復甦可為該類債券帶來凸性。假如增長速度超出預期，可轉換債券機會也可提供額外的回報潛力。房地產、消費品、零售和物流等領域的投資機會吸引。長遠而言，預期涉及能源轉型和基礎設施建設，並符合政府政策和目標的企業將具有發展潛力。
　　
此外，預期中港通關及內地遊客入境將有利於香港房地產和零售業，其他涉及旅遊業和大宗商品的新興市場經濟體亦將受惠，尤其在印度、印尼和泰國的投資機會將別具吸引力。
　
＊亞洲信貸市場可望持續增長，惟宜慎選內房債＊
　
亞洲信貸債券市場仍然是新興市場固定收益的優質投資機會，其長期經風險調整後的回報往績卓越。中國房地產行業仍然備受市場關注。雖然中國當局已經表現出支持發展商的決心，但還需要其他政策出台以提振需求。住宅的預售數據將是一個值得注意的關鍵指標。若預售數據能夠達到一個更理想的水平，將能增強投資者對發展商現金流及流動性的信心。預計房地產行業並不會出現Ｖ型復甦，對中國經濟的重要性亦將日漸降低。在這個發展極為分化的行業中，慎選信貸尤其重要，需作出深入的基本面研究，才有望發掘能度過此輪變革的公司。
　　
中國房地產行業的債券發行量減少，價格亦大幅下跌，降低了其對亞洲美元信貸資產類別的重要性。與此同時，受中國以外地區的債券發行量的增長所推動，亞洲信貸市場可望持續增長。值得注意的是，預期該地區的企業將傾向發行美元債券，以分散其資金來源和╱或探索不同的市場，為能源轉型和去碳化計劃籌集資金。這將為投資者提供一種多元化投資亞洲信貸市場的途徑。

內房資優生龍湖集團（00960）成為房地產市場復甦階段政策的主要受惠者之一，評級機構標普昨天確認龍湖長期發行人信用評級「BBB-」，並把展望由「負面」調整至「穩定」，為去年中以來首度有三大國際評級機構上調中資房企展望。龍湖集團股價昨天升3%，收報25.7元。

標普表示，把龍湖展望調整為「穩定」，是反映對其未來12至24個月流動性緩衝和資本結構將會改善的預期，認為該公司仍會採用統籌的營運模式，以維持符合評級的信用指標；自去年11月以來，內地政府針對部分內房採取一系列支持措施，龍湖是其中一個主要受益者；預計龍湖今年合約銷售額將下降1%至3%，相比之下，預計整體內房行業銷售額跌5%至8%。

投行測市場對內房債興趣

彭博報道，內房債券市場經歷長達一年的交易荒後，多間國際投行正重新評估投資者對內房債券銷售的興趣。知情人士稱，萬達地產上月發行債市自2021年11月以來的首筆中資地產商發行人公開簿記交易後，香港的債務資本市場銀行家一直在接觸投資者，意圖了解投資者對碧桂園（02007）、合生創展（00754）、路勁基建（01098）及仁恒置地（Z25.SGX）的興趣。這些投行包括摩根大通、瑞銀、瑞信、國泰君安及滙豐。

此外，彭博數據顯示，去年中資房企的美元票據發行金額急降60%至180億美元（約1404億港元），為2016年以來的最低水平；當中大部分票據發行，涉及資金緊張房企為拖延債務到期問題而發行的交換票據。報道指出，內房美元債過往是全球最熱門的交易之一，惟隨內地政府整治高槓桿，加上樓市低迷引發孳息率飆升、違約刷新紀錄及籌資乾涸，該市場在過去兩年嚴重承壓。

李婉茵：通關後寫字樓頻接租賃查詢

踏入2023年，香港和內地全面通關，本地經濟有望重回復甦軌道。高力香港研究部主管李婉茵接受本報訪問時認為，今年零售市場及寫字樓市場將率先反彈，並且估計核心零售區街舖租金可升8%，銅鑼灣及尖沙咀兩區可看高一線，或有一成升幅。至於住宅市場近期交投雖好轉，但加息周期未完，今年住宅樓市恐難達價量齊升局面，樓價或跌5%至10%。

藥妝租戶率先爭據點

李婉茵表示，自1月8日中港重新通關後，零售市場情緒明顯轉為樂觀，雖然目前仍未見大量入境旅客尤其內地人來港，不過相信這主要與農曆新年有關，加上辦理簽證手續需時，相信遊客會慢慢陸續恢復來港，配合最新的全面通關措施，預料今年第二季市場可以觀察到明顯變化。

因預期旅遊業復甦，零售市道將最先受惠，李婉茵透露，早於去年第四季已有個別零售商開始查詢租舖情況，包括昔日內地旅客最愛的奢侈品、藥物及化妝品等商戶。上月首段通關後，藥物及化妝品商戶率先作出反應，市場錄得租賃成交個案，她預料今年仍以這兩類商戶租舖較為活躍；至於較高端消費，「奢侈品就要收集更多消費數據先會有行動」，所以有關零售商現階段不會有積極擴充動作。

她分析，目前個別核心零售區或街道街舖租金已重回2003年沙士時期水平，基於租金低廉加上零售業復甦預期，預計今年下半年舖市將有顯著反彈，核心區全年租金升幅可達8%。過去3年最受打擊的銅鑼灣及尖沙咀，之前空置率高，如今已有改善，入境旅客消費將為兩區重拾動力，後市表現將更佳，租金有望上升一成。

不過，李婉茵指出，據零售商評估，今年生意額最多只會回復至2018年約七至八成，故預計本地消費仍是未來12個月整個香港零售市場的主要動力之一，日用品、健康相關的零售及家庭娛樂類別商戶將繼續有增長。

至於跨境商務旅遊逐步恢復，將扭轉寫字樓市場現時困局。她稱，過去3年不少內地民企因封關而未能來港租寫字樓，通關後已接獲更多睇樓及租賃查詢，有助於支撐寫字樓租金，預期今年整體甲級寫字樓租金輕微按年增加3%。

內企鍾情「中環地址」勢進駐

由於近年寫字樓租金大跌，核心區中環與其他商業區的租金差距已收窄，吸引企業重返中環；加上內地企業鍾情「中環地址」，而且難得今年區內有兩幢新商廈落成，可刺激中環的商廈租賃活動，因此中環寫字樓租金今年料可按年增長5%，跑贏大市。至於尖沙咀則因保險行業受惠通關，增加相關行業租寫字樓的意欲，區內租金亦可望漲4%。

另一方面，李婉茵持續看淡今年住宅樓市發展。她觀察到，通關後市場憧憬經濟復甦，加上股市好轉，令個別買家回復入市信心，使1月二手交投大幅增加。但她認為，加息周期持續仍令中小型住宅市場蒙上陰霾，加上發展商積壓的新盤單位將推出市場，價格需要與二手單位競爭而作出折讓，故整體住宅樓價難以回升。由於預期美國加息步伐最少維持到今年中，料2023年中小型住宅全年樓價將按年下調5%至10%，跌幅主要在上半年發生，下半年以橫行為主。

去年下半年樓市氣氛轉差，一手市場陸續有新盤積壓待沽，而發展商手上項目的批則進度也有放緩跡象。屋宇署公布，去年12月批出8份建築圖則，為逾6年最少，其中較矚目是香港太古集團持有的山頂施勳道26號豪宅項目，獲批建1幢樓面面積約7977方呎的大宅。

屋宇署去年12月僅批出8份建築圖則，連跌3個月，並屬2016年10月只有6份圖則獲批之後，近74個月（逾6年）最少。8份圖則中，包括5個純住宅或商住發展項目，當中施勳道26號准建1幢3層高（另設1層低層地下）獨立屋，總樓面面積約7977方呎。太古地產（01972）表示，該項目由香港太古集團擁有，太古地產代為向屋宇署呈交發展圖則，發展詳情仍在計劃中。

該署亦更新其他月份的批則個案資料。其中麗新發展（00488）2021年10月以逾16.08億元中標的九龍塘廣播道79號賣地表用地，於去年10月獲批建築圖則，准建2幢13層分層住宅和2層兩層高洋房，全部另設兩層地庫，整個項目總樓面面積約7.16萬方呎。

私宅動工及落成量齊挫

另外，屋宇署亦公布最新的私人住宅動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準）和落成情況，去年12月只有1個樓盤動工，涉及114伙，按月減少約39%，為中信股份（00267）旗下中信泰富地產於2019年中標的賣地表東半山大坑道135號豪宅用地。利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，本港去年全年動工量僅8361伙，較2021年的18859伙急挫55.7%，主因加息下新盤銷情放緩，貨尾量高，窒礙動工的積極性。惟隨着通關有望帶動市況好轉，估計今年動工量上試1.3萬伙，按年反彈55.5%。

落成量方面，去年12月有1060伙落成，按月減少21.8%，包括4個樓盤；較多供應的是西南九龍長沙灣維港滙I，提供524伙。本港去年全年落成量為21168伙，是近18年最多；美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，截至本月7日，去年落成單位有14412伙或68.1%已經售出。

通關後大額豪宅買賣續現 近年最大額屋地

通關後接連出現豪宅大額買賣，消息指，由老牌家族持有山頂馬己仙峽道地皮，獲本地財團以逾40億元洽購至尾聲，預計短期內成交，樓面地價高見約10萬元，成為通關後最大額買賣。

傳統豪宅地段地皮非常罕有，市場人士指，由馬來西亞「錫礦大王」陸佑家族持有，馬己仙峽道30至38號地皮，早前獲本地財團積極洽購，雙方已達成協議，預計快將易手。該地皮位於山頂，盡享地勢，現時享維港景，加上地盤面積約66,650平方呎，可重建4至5間獨立屋，私隱度極高，重建後單位可享全維港海景。

據了解，業主早於2019年中，曾委託測量師行放售該地皮，當時叫價逾50億元，惟其後遇上疫情等被迫收回，直至近兩個月，中港正式通關消息帶動，本地財團重新洽購。

消息稱，是次洽購價約43億元，按物業可重建樓面面積約43,322平方呎計，每平方呎樓面地價約10萬元。買賣正式落實後，將成中港通關後，市場錄得最大額豪宅買賣，亦為近期單一獨立豪宅地段計最大手成交。而對上一宗大手屋地成交，為2018年華潤置地 （01109） 以59.29億元，購入南區壽山村道39號屋地，每平方呎樓面地價約8.6萬。

「錫礦大王」陸佑家族持有

翻查資料，項目現為金馬倫大廈，由數幢低密度住宅組成，由馬來西亞華僑「錫礦大王」陸佑家族持有多年，現時家族成員自用作住所外，部分分層單位作收租用途。該家族亦持有不少香港貴重物業，包括中環、上環全幢寫字樓。

事實上，項目前身亦有一段歷史。據悉，二戰期間日軍佔領香港，曾於該地建造「忠靈塔」，紀念戰死的日本官兵，該塔原打算建至80米高，並於1942年動土，數年後日本戰敗投降，英軍於1947年將之炸毁，而其基座仍保留，數年後財團在上面建成住宅。

山頂大型地皮甚罕有，2021年2月，山頂文輝道9及11號地皮，由九倉 （00004） ，夥拍信置 （00083） 主席黃志祥家族、中渝置地 （01224） 主席張松橋、「大劉」劉鑾雄妻「甘比」及胞弟劉鑾鴻以72.5億元投得，每呎樓面地價50,010元，當時打破全港住宅官地呎價新高。

而附近地段亦不乏大手成交，包括長實 （01113） 去年尾，以公司股份轉售方式，出售波老道21號項目未售出的152個住宅單位予新加坡基金，涉逾207.66億。另去年尾，港島山頂道8號第A2座頂層A室複式戶，實用面積3,306平方呎，另設平台、天台連私人泳池，成交價約4.1億元，呎價逾12.4萬元，可見山頂豪宅造價理想。

業界：本地客趁低價入市增

高力香港資本市場與投資服務主管翟聰分析，通關後即使內地資金未有即時流入，整體市場氣氛明顯向好，而整體豪宅去年亦因加息等因素影響，價格有少許調整，但市場資金仍充裕，只是等待入市機會。他指，現時加息放緩，加上中港通關，本地豪宅投資者及用家為免日後價格急升，便開始積極出價入市，相信整體豪宅買賣將上升。

中港通關後，豪宅市場率先起動，除大碼交易量顯著上升，造價亦拾級而上。富豪真金白銀入市掃貨，除有助提振市場氣氛，亦為後市復甦奠定基礎。

通關後 豪宅交投續升溫

自中港實施首階段通關以來，豪宅交投持續升溫，單計一手市場，首階段通關的30日，已錄得35宗造價逾5,000萬元成交，對比通關前30天大升14宗或67%，同時破頂個案不絕，期內最少5宗屬該類銀碼的新高價交易，如鴨脷洲新盤凱玥，有單位以逾1.83億元售出，呎價50,531元，創下鴨脷洲標準分層戶造價呎價新高紀錄。

豪宅因涉及銀碼較大，一向以來被視為實力較雄厚的買家囊中物，買家背景多如城中富商、大企家，甚至老牌家族等，如近期就有本地大家族動用約4.75億元豪掃何文田一個新盤5伙，是自去年跌市以來少見的大手掃貨情況。

富豪重新部署加快追逐豪宅，象徵醒目資金對後市重投信心一票，有意趕在樓價明顯反彈前，加快撈貨，對當前市場上入市取態仍猶豫不決的星斗市民有一定刺激及啟示作用，為後市復甦帶來正面幫助。

事實上，豪宅樓價近年表現跑贏大市，以差餉物業估價署數據顯示，去年私人住宅售價指數按年跌15.8%，當中實用面積1,075平方呎或以下的A至C類中小型單位，按年挫15.91%，反觀，實用面積1,076平方呎或以上的D及E類大單位，按年僅跌6.78%。

受疫情等因素拖累，去年私樓動工量回落，全年僅錄得8,361伙，按年跌56%，屬近8年次低水平。

屋宇署資料顯示，去年12月僅得1個私樓項目動工（以接獲屋宇署上蓋程動工通知為準），涉114伙，按月下跌39%。至於2022年全年累積動工量則有8,361伙，較2021年的18,859伙，按年急挫56%，為近8年次低、僅高於2020年的6,704伙。

至於去年12月動工項目，為中信旗下渣甸山大坑道135號項目，據屋宇署顯示，有68%或78伙屬於實用樓面面積（Usable floor area，即扣除廚廁及牆身後的室內面積）低於500平方呎，相信不少屬於中小型單位。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，疫情及加息阻礙新盤銷情，並打擊去年動工意慾，料今年通關復常下，私樓動工進度亦可望相應加速，初步預計今年將增加至1.3萬伙。

全年21168伙落成 按年增47%

落成量方面，2022年12月份共有4個私樓入伙（以獲得屋宇署佔用許可證為準），涉及1,060伙，按月減少22%，為近四個月最少；而全年則累積有21,168伙落成，較2021年14,386伙高出約47%，並佔差估署全年預測22,851伙約93%，創18年新高。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，去年落成量數字雖然高企，但當中不少單位早已售出，該行統計，去年落成21,168伙中，已售出約14,412個單位，即售出單位佔約68%。

工廈於疫情期間表現亦不差，中原（工商舖）指，工廈抗跌力強，受惠政策推動，今年首季表現會見加快，預料第1季及上半年工商買賣交投量會上升約15至30%，當中東九龍及新界區升幅料最大。

根據中原（工商舖）資料顯示，2023年1月份整體工廈市場持續平穩，買賣成交量錄得約118宗，金額則錄得約10.42億元，與去年所錄水平相若。

該行分析4大工廈區，分別為港島、西九龍、東九龍及新界區工廈，中原(工商舖)工商部高級區域營業董事劉重興表示，東九龍工商物業過去數年於逆市下表現仍然相對硬淨，於2019至2022每年平均皆錄得全年約500宗買賣成交水平，其中2021年更大幅增長至錄得約832宗；平均呎價更是呈上升走勢，由2020年的約5,569元上升至去年約6,158元。

新界區工廈呎價新高

另一表現不俗為新界區，該行指，新界區工商物業成交不斷，每年都錄得逾1,000宗買賣成交，呎價則再創新高，2022年平均呎價錄得約4,212元，較2010年呎價升近3倍。

前景方面，中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，受惠於多項政策，包括活化工廈政策及北部都會區規劃發展，近年工廈市場有價有市，買賣呎價表現更跑贏反映本港經濟表現的恒生指數，反映工廈物業抗跌力強，保值力高，加上工廈可塑性高。踏入2023年，市場利好消息開始湧現，相信可進一步刺激物業投資氣氛，料工商物業會因其價格相宜及用途廣泛優勢而最受歡迎。

再工業化帶動需求

他續指，政府近年着力推動「再工業化」，有利工廈需求，認為再工業化計劃無疑令本港工廈市場充斥利好因素，預料隨着更多製造業進駐本港及設立生產綫，對大型樓面、優質工廈單位需求勢必大增，為工廈造價帶來正面作用。工廈市場發展前景亮麗，預測第1季整體工廈買賣成交宗數可望上升至約400宗水平，同時料成交量會逐步上揚，預測上半年工廈總成交量可達約1,200宗，成交金額料約150億元，平均呎價則預測會上升約5至10%。

分區方面，他指新界及東九龍兩大區域值得看好，新界因受惠北部都會區概念，上半年新界區工廈買賣宗數將上升20至30%，呎價則上揚5%，至於租務表現方面，則會較為看好，預料租金會有5至10%升幅。至於東九龍區，因中港通關後兩地商務活動會陸續增加，租金料向上，預料指標工廈買賣宗數上升25至30%，價格方面則會上升10%，租賃成交量會有5%增長。

施政報告中重點提出《北部都會區發展策略》，區內物業備受市場關注，現粉嶺安樂門街全幢工廈，以2.8億元放售。

樓高7層 全層約7712呎起

美聯工商助理營業董事陳德倫表示，粉嶺安樂門街26號IPC CENTRE全幢放售，建築面積共約65,048平方呎，業主意向售價約為2.8億元，平均每平方呎價約4,305元。

陳氏表示，物業位於安樂村工業區的心臟地帶，大廈樓高7層，分層建築面積由約7,712至8,550平方呎不等，樓高約3.2米至3.5米，適合不同類型規模公司進駐。大廈配備載客及載貨電梯各1部，停車場設有20個私家車位及3個貨車位。物業鄰近粉嶺聯和墟，能配合用戶民生需求。

他續稱，粉嶺安樂村工業區受惠於「北部都會區」概念而有望轉型成商貿及創科用地，單以數據中心為例，區內的3個項目預計已可提供逾40萬平方呎樓面，前景不俗。

荃灣寶豐路住宅地於今日截標，該地鄰近區內灣景花園及麗城花園，地盤面積近9萬方呎，涉及可建總樓面約31.43萬方呎，料可提供約490伙，綜合市場估值約11億至15億，每方呎估值約3500至5000元。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，項目發展規模適中，景觀縱使受到地皮前的物業阻擋，料日後部分住宅單位仍可享海景，料財團出價審慎。項目位於寶豐路通往油柑頭濾水廠，柑頭村的山腰位置。中標發展商要負責擴闊該段寶豐路及提供行人設施，且在地皮上興建一所淨作業樓面面積不少於3778方呎的智障人士輔助宿舍及公共交通的落客及候車處，並確保日後的建築工程不影響附近的斜坡。

估值約11億至15億

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑說，地皮原屬綠化地帶，於前年初改劃成住宅用地，後方毗鄰屯門公路，前方為住宅物業，預計項目落成後部分向西南單位景觀會被遮擋，整體地理位置稍次，以近期巿況而言，預計發展商出價將較為保守。

上述地皮位於荃灣寶豐路（荃灣市地段第427號），鄰近區內灣景花園及麗城花園，地盤面積近9萬方呎，可建總樓面約31.43萬方呎，料提供約490伙。

新盤銷售加快，由華潤置地（海外）及保利置業合作發展的啟德澐璟，昨日連沽2伙，單日套現逾7800萬。

澐璟昨日售出單位包括8座12樓B室，面積1185方呎，為3房連套房間隔，昨日以4336.6萬連1個車位售出，呎價36596元；另一伙為6座29樓A室，面積950方呎，同為3房戶，以3477.6萬售出，呎價36606元。

中層4336萬成交

近期銷情急增，信和、會德豐地產、嘉華及爪哇合作發展的西九龍維港滙II，昨日亦連沽3伙，單日現逾4800萬，成交最大宗為3A座12樓A室，面積826方呎，為3房戶，以2240萬售出，呎價27119元；另外兩伙面積496及490方呎，成交價1407萬及1195.3萬，呎價28367及27119元。

整個維港滙銷情持續，今年至今已累售45伙，套現約10億，平均每伙造價約2200萬，平均呎價約3萬，整體累計售出858伙，套現逾128億。

凱滙1房940萬售

億京旗下大埔白石角海日灣系列樓盤昨日連售2伙，其中位於海日灣Court D第2座12樓C室，面積1232方呎，為3房連套房間隔，以1931.7萬成交，呎價15679元；另一伙為海日灣13座20樓頂層D室特色戶，面積622方呎，為2房間隔，單位附設535方呎天台，以1255.7萬售出，呎價20188元。

信和牽頭發展的觀塘凱滙，昨日亦連售2伙，成交單位包括為5座46樓K室，面積468方呎，屬1房戶，以940.76萬售出，呎價20102元。

ONE INNOVALE售3伙

恒基旗下粉嶺高爾夫．御苑，昨日售出5座21樓B室，面積960方呎，屬3房間隔，單位以1486.59萬售出，呎價15485元；同區ONE INNOVALE-Cabanna昨日亦連售3伙1房戶，單位面積308至339方呎，成交價451.8萬至497.84萬，呎價1.4萬至1.6萬，單日套現逾1400萬。

由Twin City Holdings Limited持有的長沙灣睿峰亦連環推出單位發售，日前推出3伙標售後，昨日亦加碼，加推8伙以招標方式發，單位包括東翼33樓D室，面積499方呎2房戶；另推出西翼8伙，為1房及2房間隔，面積317至446方呎，標售期由本月12日起至今年7月底。