六都昨（1）日公布2月買賣移轉棟數，共15,817棟，月增25.4%，年增1.1%，量能與往年同期比，相對持穩。不過，若累計前二月買賣移轉棟數為28,430棟，年減28.3%，移轉量則寫近六年同期新低紀錄。

以今年前二月買賣移轉棟數來看，六都都明顯量縮，平均各都前二月買賣移轉棟數年減幅都超過兩成，其中新北、桃園減幅更逾三成。

數據顯示，今年前二月買賣移轉棟數共28,430棟，年減28.3%；台北市3,422棟，年減26.2%；新北6,982棟，年減31.5%；桃園4,795棟，年減32.5%；台中5,898棟，年減24.3%；台南2,751棟，年減24.9%；高雄4,582棟，年減27%。觀察六都2月買賣移轉棟數，由於今年農曆年落在1月，所以新北、台中、台南、高雄年月雙增，不過，台北市、桃園表現則相對不佳，桃園更呈現年月雙減。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，今年春節連假在1月，2月的工作天數較長，因此有四都2月移轉量增，但對於房市看法，買賣雙方各持己見，買方認為景氣不佳，且平均地權條例修正案通過將衝擊房市，預期交易價格下降，但從賣方的角度，則認為通貨膨脹會支撐房價，沒有資金壓力不需降價求售，因此買賣雙方價格難達共識，導致前二月成交並不理想。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，美國聯準會不排除3月持續升息，央行也預告國內仍有升息空間，現在市場狀況是看屋積極，但出價略顯保守，在房市逐步回歸供需基本面，自住市場來臨的狀況下，價格修正恐怕是必要的成交關鍵，能夠縮小買賣雙方對價格的認知差距，就能順利成交。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，今年2月六都合計的買賣移轉量較去年增加，是因去年2月逢春節長假，工作天數少導致比較基期低，其中新北市今年2月更因交屋狀況回歸常態，寫下月增近七成、年增逾一成的亮眼表現。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從去年下半年買賣移轉棟數就呈現明顯年減狀況，但房價卻位於歷史高檔，購屋人已經放緩購屋腳步，整體房市交易時間拉得更長，議價的空間也略微增加，所幸過去一段時間市場已經累積一些遞延買氣，隨大環境狀況較為穩定，近期買氣有緩步回籠跡象。


前二月 六都移轉棟數大減28％ 直逼2017谷底
工商時報

房價居高不下買盤縮手，據六都地政局統計顯示，六都2月買賣移轉合計1.6萬棟，月增25％、年增1％；但累計前二月買賣移轉2.8萬棟不僅較去年同期大減28％，更直逼2017年的房市谷底水準，創近六年同期最低量。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，去年春節假期落在1月底、2月初，今年2月屬於完整月份，工作天數多出6天、約33％，但交易量僅成長1％，顯示房市交易量能已出現縮減跡象。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，六都前二月交易量普遍年減2至3成，顯示市場尚未擺脫去年央行升息、平均地權條例修法等政策打房造成的觀望氣氛，今年初仍維持去年下半年以來的保守基調；但隨平均地權條例修法拍板、國門開放，利空因素干擾可望慢慢平復，估市場朝「軟著陸」的方向溫和邁進。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，去年下半年買賣移轉棟數已明顯衰退，但房價卻位於歷史高檔，購屋人放緩購屋腳步，整體房市交易時間拉得更長，議價空間略微增加；所幸過去一段時間市場已累積一些遞延買氣，整體外在情勢利空逐漸淡化，不過預售市場仍未明顯回溫，接下來觀察第一季央行是否第五度升息，與329檔期房市銷售狀況。

大家房屋企研室總監郎美囡表示，買方預期交易價格下跌，不過賣方普遍認為通膨支撐房價、沒有資金壓力不需降價求售，買賣雙方價格難達共識，交易陷入僵局，若非賣方有感降價，短時間內成交量不易擴張。

房市景氣退燒了，房貸數據會說話。中央銀行昨（1）日公布，1月全體國銀房貸餘額9兆3,665億元，單月大減109億元，創七年最大，房貸年增率進一步下滑至5.61%，為近三年半新低。

央行官員指出，1月房貸餘額罕見減少，主要是適逢農曆春節、工作天數較少緣故，但近期房市面臨央行升息、政策打炒房、大環境不佳等利空，也是房貸餘額罕見衰退關鍵主因。

央行官員指出，2018年以來因爆發美中貿易戰，台商回台投資，加上主要經濟體採取QE（量化寬鬆貨幣政策），房市利多簇擁、交易熱絡，即使逢農曆春節，房貸餘額也未見減少。2020年全球爆發新冠肺炎疫情，主要國家央行採取史無前例量化寬鬆，外溢效果讓國內房市交易牛氣沖天。

不過，去年央行四度升息，加上政府採取一系列打炒房措施，銀行也緊縮不動產放款，房市遭遇眾多利空打擊、明顯降溫，加上1月春節連假長達十天，銀行房貸餘額從不斷締造歷史高點，轉為單月衰退逾百億元。

央行官員坦言，政府持續推動房市健全方案、央行升息發酵及平均地權條例三讀通過，均讓觀望氛圍轉濃，民眾購屋更審慎。

另外，央行昨天公布，建商推案信心指標建築貸款餘額為3兆1,213億元，月增234億元，年增率滑落至10.19%，延續下滑趨勢。


1月房貸餘額 罕見縮水
工商時報

房市續吹寒風，中央銀行1日公布1月消費者貸款與建築貸款餘額，其中，房貸餘額罕見出現減少的情況，主因春節連假長達10天，當月房市交易量驟減，導致房貸餘額自2017年3月以來、睽違近六年再度「縮水」，降至9兆3,665億元、單月大減108億元，創近七年最大減量，且年增率也降至5.61％、創2019年9月以來新低。

政府打炒房加上央行升息雙重打擊，原本房市買氣已轉弱，加上今年1月春節連假、工作天數影響下，1月房貸餘額罕見減少，終止連69個月創歷史新高，且餘額單月減少108億元。央行官員表示，房貸餘額減少其實並不罕見，過去農曆年假使房貸餘額下降很正常，例如2012至2017年的農曆春節當月，房貸餘額都呈現縮水狀況，期間又以2013年2月曾單月大減136億最多。

央行官員強調，近年房貸餘額不斷創歷史新高，主因台商資金回流，帶動房市買氣熱絡，加上資金寬鬆，抵銷掉春節因素，使房貸餘額持續成長。官員認為，打炒房、升息及景氣下行等因素，近幾個月已反應在房貸餘額上，從大台北都會區房價月指數、六都移轉棟數等都可看出，且1月受季節因素影響很強，均讓觀望氛圍轉濃，民眾購屋決策更為保守審慎。

供給面的建築貸款（土建融）餘額續創新高，餘額達3兆1213億元，連47個月創歷史新高，單月增加234億元，年增率則降至10.19％、創2019年7月以來最低增速，若此下滑趨勢持續，不排除下月年增率就會降至個位數成長。

央行官員認為，土建融年增率近兩年都呈現下滑，前次年增率個位數成長，要追溯至2019年5月的9.68％，後續至今年1月都為雙位數成長。房市降溫下，建商推案趨於保守，即使原物料、人力成本慢慢下降，但能否回到過去情況要持續觀察。

今年2月10日安坑輕軌通車試營運，完成新北市「三環六線」交通政策的重要拼圖，讓新店安坑地區通勤至台北市的時間節省約15分鐘，也舒緩原先較為壅塞的交通壓力。安坑輕軌通車後，沿線預售屋賞屋人潮也有明顯增加。

業者分析，安坑輕軌沿線部分站點，因原先預售案量不多，房價基期相對親民，部分新建案訴求「新店5字頭」，在大眾運輸的拼圖到位之後，格外吸引自住客目光。

安坑輕軌全長7.5公里，起自K01雙城站，沿安一路、安和路而行，一線串起安坑地區精華區域，最後抵達K09十四張站；若在十四張站轉乘捷運環狀線，還可再轉搭松山新店線、中和新蘆線，對於要前往雙北市中心上班的通勤族，無疑更加便利。

業者表示，安坑輕軌沿線自2018年首發案以4字頭搶市後，目前已有預售案的最新成交價站上7字頭，往「站7坐8」邁進，近乎翻倍成長，但因部分站點周邊生活機能未完全到位，自住剛需族群接受度未必高。相較之下，K6安康站位於安坑市中心的安康路二段，坐擁麥當勞商圈，周遭尚有20條公車路線，可直接前往台北市東區、忠孝新生、民生社區等地，由於機能更勝一籌，且區域內預售案量相對少、整體房價相對親民，可說是CP值頗高的區段。

以銷售中的建案「名毅吾山II.靚山」為例，業者表示，該案步行距離約750公尺到達K6安康站，近期搭著輕軌通車的利多，以「新店5字頭」的訴求成功喚起雙北跨區客的注意，主要是相較台北市區及新店市區，房價仍相對親民。而該案主力產品為2至3房，總價約落在1,488萬至2,588萬元間，加上周邊機能便利，涵蓋連鎖超市、醫療院所、安康森林公園與國小至大學多所學校，尤其對自住小家庭別具吸引力。

業者也進一步分析，隨著輕軌通車效應浮現，輕軌沿線房價基期相對親民的區段，如若又有成熟商圈機能支持，預計將成為自住客的首選。

麗寶建設集團首次把出租性不動產導入住宅市場，在新北市三重的設定地上權70年的住宅大樓「青漾寓所」，採只租不售模式，對外出租，最短簽約租期為1年，最小單位自12坪起跳、每月租金約3萬多元起；還別出心裁規劃女性專用樓層，共2個樓層、8戶，更有每天提供早餐的軟體服務，顛覆地上權住宅市場，預計近期公開。

麗寶建設集團總裁吳寶田最近又有驚人之舉，在三重的地上權住宅開發案「青漾寓所」，首度創下集團第一次紀錄，採取只租不賣方式，對外出租飯店精品小宅；若依其租金和附近市場行情推算，每年租金報酬率上看6％～7％，遠高於一般商用不動產的收益率。

麗盛建設總經理何昭宏表示，「青漾寓所」這是麗寶建設集團第一次把只租不售的出租性資產導入住宅市場，地點位於三重集賢路，與北士科園區僅一橋之隔，基地面積432坪，規畫為地上10樓、地下2層的住宅大樓，一層4戶，每戶自12坪1房起至23坪2房產品不等，家具和家電全配備，一卡皮箱即可入住；集團特別打造為防疫健康宅，除提供「當層排氣」外，還加碼加裝「吸氣閥」、「正壓調節」等設備，其中兩個樓層為女性專屬。

何昭宏表示，在軟體服務上，更有飯店管理服務，每天提供早餐及輕食，並與擁有多年包租代管與代租代管經歷的物業公司合作，讓住戶在進住後能擁有家的舒適，並擁有安全上的管理及生活上的便利。

何昭宏表示，目前「青漾寓所」每月租金3萬多元起，最短租期1年，最近才完工落成、試招租，結果已有8戶被訂走，客層包括來自北士科園區、三重在地客及國外回來的客戶

何昭宏表示，麗寶集團未來不排除持續擴大租賃式飯店精品宅市場，只要地點好、有租賃需求且具一定的租金收益率，都會規畫這種模式，麗寶集團在北市一江街地上權案，可望進行評估。

六都今（1）日已公布今年2月的買賣移轉棟數，台中市2月分買賣移轉棟數共3,232棟，月增21.2％，年增3.7％；六都累計前二月買賣移轉棟數均明顯量縮，其中，台中市前二月累計移轉棟數為5,898棟，年減24.3％，南屯區因有大案交屋撐住，是台中市前二月量縮最少的行政區！

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中則表示，觀察六都今年前二月累計移轉棟數，年減幅仍以台中市的24.3％最輕微。去年Q4台中仍不乏百戶以上的指標個案完工，單是南屯區就有逾600戶的「豐邑菁科城」、超過180戶的「佳泰大方」，以及約120戶的「精銳Garden One」取得使照，隨著大案依序交屋，不僅讓南屯區的買賣移轉年增率亮眼，也對台中整體量能發揮了支撐作用。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡則分析，今年春節連假在1月份，2月的工作天數較長，許多年前計畫購屋買方，在春節過後啟動購屋流程，因此2月買賣移轉棟數不僅月增2成，也優於去年同期。不過，平均地權條例修正案通過影響買方心態，預期在賣方沒有讓價的前提下，交易量無法大幅推展。

在各行政區的表現上，因連假及工作天數影響，台中各行政區2月份的買賣移轉棟數大部分優於1月份。不過，部分交易量較多的區域仍呈衰減，如北區、清水、烏日、大里等，除了交易受市場多空因素影響，交屋量也會左右單月移轉棟數；至於跟去年同期相比，交易熱點西屯區及北屯區並未因工作天數較多而增加，如北屯區年減4.8％，西屯區更是大減11.6％。

大家房屋七期市政加盟店長溫鴻澤表示，西屯區交易僵持有三大因素，第一，平均地權條例修正案通過後，買方普遍預期價格將會向下修正，但市場並未出現大幅降價的反應，因此買方觀望；第二，西屯區、尤其是七期重劃區的屋主多數沒有資金壓力，所以價格讓利空間相當有限；第三，前一波資金潮進場的買方大部分已購置不動產，並以豪宅及商辦為主，其主力訴求為停泊資金而置產，未必有短期出售計畫，因此整體市場出現買賣雙方對價格認知有極大差異的狀況。

溫鴻澤也提到，雖然高價物件買賣雙方皆觀望，不過，總價在800萬到2,000萬的交易相對熱絡，多數以自用買方為主。

住商不動產中區執行協理賴萬指出，今年初平均地權條例修正案三讀通過，新法正式上路後公司法人購買住宅採許可制，多少會影響高端買方的購屋規劃，衝擊高單價、高總價物件的成交量，不過，一般住宅市場仍有剛性自用買盤，若賣方提供讓利空間，買方多願買單。

許多人婚後都得面臨難解的婆媳問題，一名人妻發文抱怨，本來想和老公買下三重某地區的預售屋，結果卻遭到婆婆的各種阻攔，還威脅「如果買了，以後絕對不會來家裡」，讓人妻很是苦惱。沒想到貼文一出，眾網友笑翻，狂勸人妻趕緊簽下去，直說：「婆婆不去你家超棒的」。

原PO在論壇《Dcard》發文表示，近期和老公積極看房，最後因為交通和未來發展性，決定買二重的預售屋，本打算今年一月底簽約，未料老公不斷以工作繁忙為由拖延簽約時間，一問之下才知道，原來是婆婆對房子有意見。

婆婆認為，三重治安差、宮廟多，因此禁止夫妻倆在當地置產，即使原PO和老公竭盡所能地解釋也完全無效，婆婆甚至還威脅，「如果買了，以後絕對不會來家裡」，讓老公感到相當為難，而原PO更是敢怒不敢言，只能發文抱怨，「我們自己出錢自己買房，到底憑什麼指手畫腳還情勒！」

貼文曝光後，一票網友狂勸原PO趕快簽約，留言笑說，「婆婆不去你們家很棒欸，直接買了」、「婆婆不來超讚的啊！你還猶豫什麼」、「是我都衝去下訂了，情勒婆婆不就適合保持美美的距離嗎」、「在門口貼狂賀！婆婆說她不來了」、「你老公不夠坦欸，真的只能買下去了」。

2月年節結束，各行各業重返工作崗位，農曆春節前遞延的買氣出籠，觀察2023年2月六都的建物買賣移轉棟數，台北市1865棟、月增19.8％、年減2.6％，新北市4387棟、月增69.1％、年增10.1％，桃園市2250棟、月減11.6％、年減18.5％，台中市3232棟、月增21.2％、年增3.7％，台南市1472棟、月增15.1％、年增2.9％，高雄市2611棟、月增32.5％、年增7.1％，2月六都總計買賣移轉棟數15817棟、月增25.4％、年增1.1％。

東森房屋研究中心經理葉沛堯指出，2022年2月正值農曆新年，工作天數較少，導致基期被拉低，為排除年節對買賣移轉棟數造成的影響，進一步觀察六都2023年前2月建物買賣移轉棟數，台北市3422棟、年減26.2％，新北市6982棟、年減31.5％，桃園市4795棟、年減32.5％，台中市5898棟、年減24.3％，台南市2751棟、年減24.9％，高雄市4582棟、年減27％，六都總計28430棟、年減28.3％。

葉沛堯表示，從2023年前兩個月的建物買賣移轉棟數來看，目前台灣房市買氣仍處於較低迷的狀態，買賣雙方很難就房價達成共識，買方普遍認為2023年房價會有所修正，而賣方仍對後市發展很有信心，目前買賣雙方的拉鋸戰已進入白熱化階段，導致目前市場上的交易量逐漸萎縮，交易週期逐漸拉長，但交易價格卻尚未見明顯回落。

葉沛堯進一步表示，預估隨著政府打炒房、升息循環等利空因素的衝擊逐漸被市場消化，買賣雙方僵持不下的狀態最快在2023年下半年就會有所緩和，剛性買盤也有望遞延出籠，交易量或有小幅回溫的可能。不過，在房價方面仍不能盲目樂觀看待，影響房價的種種房市黑天鵝仍客觀存在，支撐房價繼續走揚的動能明顯不足。近期已有不少屋主為了盡快回籠資金，議價空間出現鬆動，甚至有還有屋主主動降價求售，顯見目前台灣房市正在逐漸向買方市場轉變。

高房價推高購屋年齡層 40歲以下買不起房成常態
透過聯徵中心資料發現，伴隨全國房價不斷走揚，國人購屋年齡不斷增加，除了超過40歲的新增房貸族變多，其中台北更有62.2%的新增房貸族、逾6成的民眾超過40歲才買房，尤其新竹縣市、桃園、新北市各自占比明顯增加，例如新竹縣市的40歲以上購屋者佔比去年來到43.1%，相較10年前成長9.5%，成長速度為七大都會區最快，就連薪資水平較高的科技新貴都對購屋感覺到壓力，不太能趁年輕時買房子。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出，台灣人買房難度攀升已經是一個全面的現象，根據內政部有統計數據以來，全台住宅價格指數從2012年Q3的78.96飆漲到2022年同期的126.3，十年來房價大漲60%，都會區或是重劃區的房價甚至上漲超過一倍，加上通膨環境下購屋族只能拉長存錢時間，導致買房年齡越來越晚。

白手起家買房超困難 台北不吃不喝40年才有機會
周昆立表示，以往買房年紀普遍30~40歲，但從目前超過40歲貸款者的佔比不斷攀升來看，顯示台灣人買不起房的問題已經擴及到青壯年族群，這種現象將不利於房市長期穩健發展，例如房價最高的台北市，目前平均房價落在7~8字頭，平均購屋總價更是超過2000萬元，即便年薪百萬負擔壓力也很沉重，遑論每月僅能存1~2萬塊的一般中產階級，白手起家想買房至少得要花費30~40年，這種多年不吃不喝才買得起房子的荒誕現象，難怪造成台北買房無齡往上增加。

他提到，如何提升民眾所得、保證房市穩定發展，這是政府影該努力的方向，面對通膨、高房價的大環境，購屋族不妨透過仲介利用謄本情資，藉此尋找可能資金需求的急售屋主，或是可能有議價空間的建商餘屋，在房市景氣翻轉階段或許仍有機會撿到便宜。

新北積極推動北北基桃一日生活圈的捷運三環六線，正幸福的實踐前進、永續的發展前行；2023年3月1日新北市政會議，由捷運局長李政安進行「幸福前進、永續前行」專題報告，說明新北捷運近4年3線通車，且新北環狀線運量較疫情前成長19％、淡海輕軌第一期平日運量超越假日運量已創新高、安坑輕軌試營運累積搭乘超過28萬人次，同步帶動新北環狀線轉乘運量成長2成。此外，2030新北捷運將6線齊發，朝向每10萬市民享有3座車站，同時以2050淨零碳排政策檢討永續發展，與國際接軌，新北將成為國際級大都市。

捷運局長李政安表示，新北捷運於市長任內完成三線通車，新北境內營運路線完成26公里26座車站，累計93公里78座車站的具體成果；未來4年將持續推動捷運6線齊發，包含三鶯線、萬大中和線、新北樹林線、南北環線、汐東線及淡海輕軌二期等，將投入2,486億元經費可新增營運路線51公里及48座車站，2030願景朝向每10萬市民享有3座車站，與東京、首爾齊平。除此之外，待行政院核定五泰輕軌、交通部審議中的深坑輕軌、八里輕軌，及延伸五泰輕軌的泰山板橋輕軌、與桃園綠線串接的三鶯線延伸八德段，及與汐東線共線共站的基隆捷運等六條路線核定通過，將打造串連起北北基桃都會生活圈之捷運路網，將積極爭取核定達到183公里167座車站。

局長李政安說明，新北市首創輕軌共用機廠，節省8.8公頃的基地面積及12億設備經費。新北規劃以維修容量可達125列車的淡海5級機廠，來提供淡海輕軌、安坑輕軌、五泰輕軌、泰板輕軌、八里輕軌及深坑輕軌等大修時使用。此外，輕軌列車積極推動國車國造，國產化比例從淡海輕軌的22％、安坑輕軌的42％，到汐東線及未來輕軌路線目標將提升至50％政策努力當中。新北捷運展望2050淨零碳排，全國率先辦理捷運工程(淡海輕軌二期)全生命週期的碳盤查，以建立捷運工程碳足跡，作為後續捷運建設可精進的減碳措施，進而達到淨零碳排之目標。新北捷運過去4年3線完成、未來4年6線齊發，北北基桃捷運路網持續爭取核定，捷運三環六線朝向境內達到183公里167座車站，每十萬市民擁有4.1座車站目標邁進。

台北市政府為提升都市設計審議效能，自2023年3月1日起啟動「都審130快速通關專案」，針對案情單純無突破法令原則性規定案件，可直接適用「行政流程1次通關，30日內完成審查程序」快速機制！

台北市都市設計審議制度自2015年開始興革，全力落實分級分流審議，平均行政時程已由原90日縮減至50日，但近年來案件量增加，且法令多已有相對穩定且明確的規範，因此針對民間及小型公共工程案件提出「都審130快速通關專案」，案件通過幹事會可直接提送委員會審議，縮短時程讓民眾有感，可以適用的案件類型如下：

一、專案程序案件：符合原則性規定及容積獎勵值明確的條件，幹事會通過後可逕提專案委員會，省去原本須修正書圖重新申請的時間，案件得以「行政流程1次通關，30日內完成審查程序」，預估約有40%以上案件受惠。

二、簡化程序案件：提升主持人層級，由都發局副局長主持，府內委員組成為主，縮短排會時間。

都市設計審議時效須透過公私協力的方式持續精進，未來將嚴格把關送審圖說品質，倘申設單位未能於1日內補齊書圖則先退補正。並透過申設單位填寫滿意度調查表檢討優缺失，持續精進審議程序。

雖然2020年收購南油集團未能成功，但這成了招商蛇口(15.170, 0.34, 2.29%)心中懸而未決的念想。

招商蛇口收購深圳市南油（集團）有限公司（以下簡稱“南油集團”）一事再起波折。

在2月17日公告披露重啟收購南油集團後，2月27日，招商蛇口公告表示收到深交所發出的許可類重組問詢函。

問詢函中，深交所向招商蛇口提出16大問題，主要涉及資產評估方法、增值率存在差異以及資金投向是否符合要求等方面。

針對收到交易所問詢函一事，中國房地產報記者撥打招商蛇口財報中披露的聯繫方式進行採訪，但被告知沒有許可權轉接董事會秘書及證券事務代表處予以回復。

在一些業內人士看來，雖然深交所此次對招商蛇口收購事件問詢細緻，但預計對整體收購交易進展不會有較大影響，但也不可否認，此次問詢也暴露出交易方案中的部分問題，這也是交易方案需要提升和優化的地方。

一波三折的收購計畫

早在2020年5月，招商蛇口就曾啟動收購南油集團的計畫。彼時，雙方交易對價約70億元，交易方案包括向深投控發行股份、可轉債及支付現金。其中，35.18億元現金部分招商蛇口計畫通過向戰略投資者中國平安(49.990, 1.79, 3.71%)旗下平安資管、平安人壽非公開發行股票方式募集。

隨後，招商蛇口調整收購方案，取消引入戰略投資者以及募集配套資金安排，計畫發行股份、可轉債方式支付的對價分別為36.9億元、33.4億元，此方案在當時很快就審核通過。

不過，隨著宏觀環境變化等原因，招商蛇口認為繼續推進後續收購程式的條件具有不確定性，於是在半年後決定終止收購。

但前海地理條件得天獨厚，既是深圳未來城市發展核心，也是粵港澳大灣區的核心，這塊寶地對招商蛇口的誘惑太大。在招商蛇口計畫收購南油集團時就曾表示，這筆交易有利於增加公司享有的前海片區資源價值。而據機構測算，南油集團持有的前海媽灣片區土地儲備對應潛在貨值達4104億元。

雖然2020年收購南油集團未能成功，但這成了招商蛇口心中懸而未決的念想。去年末，“第三支箭”支持房企股權融資政策放開後，招商蛇口也迅速重啟收購南油集團。

2月17日晚間，招商蛇口接連發佈多條公告，以宣告收購南油集團資產獲得了實質性進展。公告中提到，招商蛇口擬通過發行股份購買深投控持有的南油集團24%股權、招商局投資發展有限公司（以下簡稱“招商局投資發展”）持有的深圳市招商前海實業發展有限公司（以下簡稱“前海實業”）2.89%股權，標的資產總估值89.28億元。

交易完成後，南油集團將成為招商蛇口的全資下屬公司，招商蛇口對前海實業的直接及間接持股比例將由83.1%增至85.99%，對前海實業的權益比例提升約13.65%。同時，深投控將持股招商蛇口5.39%，招商局投資發展則持股1.72%。

對於此次重啟交易，招商蛇口表示“是為充分發揮上市公司股權融資功能、盤活存量資產、加快項目建設，做強公司主營業務，改善公司資產負債表”。

作為“第三支箭”後較為重要的股權收購案，深交所對此事也頗為重視，自招商蛇口披露收購交易進展後，深交所便全面掃描此次交易的部分細節，並向招商蛇口發出16問，進一步説明交易方案優化提升。

資產評估方法合規性受問詢

在此次深交所的問詢函中，資產評估方法是否適當、合規是被問及最多的。深交所之所以對此次交易中的資產評估方法做出細緻問詢，主要是因為此次交易標的前海實業旗下房地產分支業務較多，涉及多類不同資產，比如已開發存貨類、投資性房地產類以及待開發土地類，等等。

根據公開資料顯示，前海實業主要業務收入來自房地產銷售業務，旗下具有重要影響的主要下屬公司為前海自貿投資、招商馳迪、前海鴻昱，後兩者也持有大片待開發土地。其中，招商馳迪還持有三家長期股權投資公司，分別為啟明實業、和勝實業、啟迪實業，三家公司持有房地產存貨及投資性房地產。

對於這些不同類型標的，招商蛇口在對其估值時也採用了多種估值方法，並因此導致標的溢價率差異較大。

對此，深交所要求招商蛇口逐項說明本次交易採用資產基礎法、收益法、市場法、靜態假設開發法等評估方法涉及的核心資產情況，並清單披露主要資產的評估方法、帳面價值、評估價值、評估增值等情況。

例如，深交所在問詢函中提到，交易對方招商局投資發展就交易標的前海實業及其下屬公司採取靜態假設開發法評估的資產作出業績承諾，承諾補償資產在業績承諾期累計實現的扣除非經常性損益後歸屬於母公司的淨利潤不低於3500萬元。深交所要求招商蛇口詳細說明承諾補償資產的具體範圍及相關資產的具體情況，並結合相關資產目前的開發狀態、經營計畫等，說明其採用靜態假設開發法進行評估的原因、適當性及合規性。

對於交易方案中存在的一些前後矛盾之處，深交所也做了細緻問詢。

深交所指出，招商前海實業增值率僅為0.0005%，但其下屬核心資產和勝實業及啟迪實業增值率分別高達 748033.55%、8841.05%。深交所要求招商蛇口說明前海實業其他資產的評估情況，以及核心資產增值率高但前海實業未有顯著增值的原因及合理性。

這樣前後矛盾的情況不止一處。深交所指出，南油集團採用資產基礎法評估增值率48.71%，增值主要來源於長期股權投資及投資性房地產，其中，長期股權投資增值主要是“由於深圳市前海平方園區開發有限公司、深圳市招商前海實業發展有限公司增值較大”，但招商前海實業增值率為 0.0005%。深交所要求公司說明公司前後相關資訊披露是否一致，是否真實、準確。

此外，報告書顯示，“由於深圳市招商前海實業發展有限公司本身僅作為一個投資平臺，實物資產較少，其主要資產為長期股權投資，已對各個長期股權投資公司進行整體評估，長投公司的投資性房地產等已根據實際情況採用收益法評估，故本次對前海實業不再採用整體收益法”，對此，深交所要求招商蛇口說明對前海實業長期股權投資整體評估的具體含義及採用的評估方法、評估情況，以及採用整體收益法的合規性。

同時，對於招商馳迪及前海鴻昱的核心資產土地使用權，招商蛇口採用靜態假設開發法進行評估，但靜態假設開發法適用于“規劃建設條件明確，售價資訊容易收集的房地產評估”，而這兩家企業現階段“未編制具體的開發計畫、未確定具體開發經營方式，也無法確定未來專案融資和借款安排，由此無法對未來的經營情況進行預測”，顯然不太符合靜態假設開發這一評估方法。正因如此，深交所要求招商蛇口說明對上述兩處核心資產採用靜態假設開發法進行評估的依據及合理合規性。

配套募集資金

不能用於拿地及開發新專案

除了問詢資產評估方法的合理性，深交所還針對招商蛇口的收購配套融資計畫的資金用途做了問詢。

根據公告，招商蛇口擬募資不超過85億元，配套募集資金擬用於10個房地產在建專案及補充流動資金，其中合肥濱奧花園專案涉及住宅、體育中心、體育公園等多個業態，且該項目為在建、在售專案，部分已獲取預售許可證。

對此，深交所要求招商蛇口區分不同業態分別說明合肥濱奧花園項目涉及的在建、在售及已取得、未取得預售證的具體專案情況，以及本次募投專案資金測算涉及的具體業態及專案情況。

同時，交易所還要求招商蛇口結合證監會於2022年11月28日發佈的房地產股權融資五項措施，就10個募投專案逐項說明本次募集資金用途是否符合用於存量涉房項目、補充流動資金、償還債務，不用於拿地拍地、開發新樓盤等要求。

去年末，證監會為支持房企融資發出“第三支箭”，即股權融資。這些措施雖然恢復了涉房上市公司並購重組及配套融資、恢復了上市房企和涉房上市公司再融資等，不過政策也明確指出，上市房企重組募集的資金僅用於政策支援的房地產業務，包括與保交樓、保民生相關的房地產專案，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等，不能用於拿地、開發新專案等。

3月2日消息，萬科發佈配售股份公告，考慮以每股13.05港元配售3億股，折價約6.12%，淨籌資39億港元。其中，公司擬將配售所得款項淨額的60%資金用於償還本公司的境外債務性融資，剩餘40%資金將用於補充本公司營運資金。

又一家！

2月28日，中國奧園公佈了最新的債務重組進展。

根據公告，中國奧園已經與部分主要境外債權人達成中期債務靜止協議，支援奧園進行全面債務重組及引進戰投，同意暫緩償還債務安排，並承諾不採取任何強制執行行動，以確保運營穩定。

2023年以來，隨著樓市復蘇進程加快，房企債務重組進程也明顯提速。

在奧園之前，2月初，華夏幸福(2.740, 0.00, 0.00%)發佈境外美元債49.6億美元以新債券向債權人分配的方式實施重組交割。

不只這兩家，中梁控股和祥生控股均債務展期紛紛迎來新進展。而更早之前，融創、龍光、富力的境內債務重組方案也獲得通過。

債務重組成為出險房企化解流動性壓力的突破口。

隨著樓市復蘇，行業信心正在積極重建。出險房企債務重組按下“快進鍵”也給行業帶來積極信號，展期或重組方案通過後，為企業經營調整、重回健康軌道爭取了寶貴的時間。

自2021年下半年以來，房地產市場持續下行，多家房企陸續出現流動性問題。

自此，出險房企開始了長時間的自救，至2023年，在解決債務問題方面取得了積極的進展，部分企業對到期債務採取逐個展期方式獲得成功，也有一部分房企在境內境外債方面取得整體展期成功。

比如，富力實現了境內外債券467億元人民幣展期，而龍光、融創分別實現了境內債223.6億元人民幣、160億元人民幣的整體展期，此外華夏幸福49.6億美元的境外債也整體展期。

我們看了下，展期加權平均期限均達到了3年及以上。

也就是說，展期方案通過後，將有效緩解其未來至少3年以上的流動性壓力，為企業經營調整、回歸健康軌道爭取了時間。

但債務展期也讓房企付出了不小大代價，比如中國奧園，將對同意暫緩償債安排的債權人支付同意費，金額約為欠付該債權人的境外債務本金額的0.25%或0.5%。

債務展期成功之後，為保證企業回歸正常，此類房企仍需努力減債、降杠杆。

債務重組只是回歸正軌的第一步。

在債務展期方面的努力之外，企業也努力通過銷售回款端實現現金回流，其中包括融創、奧園、富力、華夏幸福等近期均加快了項目紓困以及資產處置速度。

通過加快處置資產、專案讓渡股權、引入戰投等多種方式加快專案的開發進度，從而優化企業的債務情況，實現減債降杠杆。

為降低負債規模、實現自救，最主流的方式是通過處置資產回流資金，包括寫字樓、商業等存量資產、變現週期較長的專案、多元化板塊的收縮如物業公司股權等。比如今年2月份，中國奧園將物業公司奧園健康29.9%股權折價出讓給廣州國資，回流資金2.56億港元，此次交易還附帶條款買方還需與奧園訂立舊改合作協定，也將有利於奧園的舊改項目的推進。

優質專案引入國資企業或者AMC基金戰投，回流資金同時為專案引入融資，加快專案開發促進銷售回款。

通過讓渡部分股權引入專案戰投，可以實現回流資金且獲得項目融資，推動項目的開發，這些優質專案此前沉澱了部分資金和債務，他們的未來入市盤活也將助力企業增加銷售回款且降低債務規模。

而對於部分已經實現前期部分出售但停工的專案，積極取得地方政府的支持，獲得紓困基金融資助力項目保交樓，加快項目結算以及銷售回款。


不過值得注意的是，雖然債務重組可以在一定程度上緩解流動性壓力，但其本質還只是輔助手段。

無論是展期還是債轉股，任何方式的重組都只能緩解燃眉之急，想要根本地解決流動性危機、擺脫困境重回經營正軌仍然任重道遠。

重組之後，企業運營改善的核心還是在於銷售端，修復基本盤、依靠銷售回款恢復自身“造血能力”是關鍵。

目前，無論是市場端還是融資端，房地產市場利好政策頻傳，2月百強房企銷售業績同環比雙增長，也為接下來房企銷售回款注入信心。當下，對於出險房企而言，保交付仍是主要目標，保證貨量供應、積極行銷、促進銷售去化及現金回籠。同時等待市場預期改善、需求端信心修復以及購買力的企穩回升。

實際上，債券的展期成功確實給了企業喘息的機會，但房企重回正軌仍需要很長一段時間。

在當前市場環境整體回暖趨勢下，出險房企也需要重回市場。面對債務壓力，通過加快折價出售資產、優質專案讓渡股權等方式，實現資金回籠；同時對專案紓困，讓專案銷售加快盤活。根本上來講，企業想要回歸正常經營發展軌道，恢復“造血”能力才是關鍵。

3月1日，據上海浦東新區舉行的2023年“兩舊一村”改造動員部署會暨專案啟動儀式上消息，今年浦東新區將分類啟動“兩舊一村”城中村項目超500個，涉及政府性資金投資約258億元。

據瞭解，上海今年將全面推進實施“兩舊一村”改造三年行動計畫，為零星地塊、不成套的舊住宅、城中村改造等惠民工程再提速再加力。

另外，上海計畫今年完成中心城區零星舊改12萬平方米，實施舊住房成套改造28萬平方米，啟動城中村改造項目10個，持續改善居民居住條件。

內房股快速拉升，越秀地產漲6.4%，旭輝控股集團、保利置業集團漲近6%，寶龍地產、綠城中國、龍湖集團漲逾4%。克而瑞研究中心的資料顯示，百強房企2月實現銷售操盤金額4615.6億元，單月業績環比增長29.1%、同比增長14.9%。中指研究院的資料也顯示，1-2月，百強房企銷總額為9841.1億元，同比下降4.8%，較去年同期降幅大幅收窄29.2個百分點。業內人士認為，受疫情及春節假期影響，所積壓的購房需求在2月得到積極釋放，重點城市市場活躍度回升，當前市場已進入止跌企穩階段。展望後市，各地供需兩端政策有望持續改善優化，金三小陽春可期。

3月1日消息，深圳市房地產仲介協會近日公佈的資料顯示，春節假期後的四周，深圳二手房周成交資料迎來四連漲。

2023年第8周（2.20-2.27），深圳二手房成交錄為1096套，較上周881套環比增長24.4%。1096套二手房仍主要分佈在中心城區，寶安區、福田區、龍崗區、羅湖區、南山區，依次錄得124套、259套、255套、147套、188套，較上周分別環比增長25.3%、41.5%、36.4%、-1.3%、35.3%。

而大鵬區、光明區、龍華區、坪山區、鹽田區等週邊區域，二手房成交不足百套。

目前，深圳市共有39703套有效二手房源在售，較上周減少751套，在售二手房源中止增長，小幅回落。其中，南山區較上周減少197套，有效在售6729套；福田區較上周減少159套，有效在售6659套；寶安區較上周減少153套，有效在售7102套。

深圳二手房價也出現了止跌回升的跡象。國家統計局公佈的70城價格指數顯示，2023年1月，深圳二手房價格環比上升，扭轉了自2022年6月以來的持續下跌態勢。

業內人士認為，現在談恢復還為時尚早，目前二手房成交回暖，主要還是因為二手房價格下跌，2022年積壓的需求得到釋放，如果以2020、2021年上半年的市場為基準，距離恢復還有一定距離。

根據深圳市住建局資料，2022年深圳市二手住宅僅成交21701套，較2021年下滑46.7%，月均成交僅為1808套。二手住宅成交面積下滑了42.89％，為207.04萬平方米。

內房企業碧桂園（02007）創辦人楊國強正式淡出前線，由女兒楊惠妍執掌公司。該公司昨早公布，年屆68歲的楊國強因年齡原因提出辭任主席及執行董事等職務，即日起生效；他將以特別顧問的形式繼續參與公司經營。現年41歲的聯席主席楊惠妍已接任為主席，並將繼續擔任執行董事。內房股昨天全線炒上，碧桂園未有因人事變動影響股價，以全日高位2.6元收市，升8.3%，成交額6.3億元。

交棒二女楊惠妍

碧桂園表示，楊惠妍自2018年由副主席調任為聯席主席，與楊國強共同管理公司日常工作，並負責公司的戰略規劃，已有多年業務及管理經驗積累；是次接任體現楊國強對楊惠妍的充分信任與認可。

楊惠妍是楊國強的二女兒，2005年加入碧桂園擔任採購部經理，翌年被委任為執行董事，並於2007年公司上市時，獲楊國強交託悉數持股，她當年以26歲之齡成為中國首富惹起關注。目前，楊惠妍透過其於必勝有限公司100%的權益，間接持有碧桂園股本約52.6%。

銷售文件顯示，萬科企業（02202）擬配售3億股新H股，每股作價介乎12.93元至13.2元，集資38.79億至39.6億元，配售價較該股昨收市價13.9元，折讓約5%至7%。花旗為聯席簿記行。
六成資金用於還債

截至去年9月底，萬科的資產負債率為77.85%。銷售文件指出，萬科集資所得款項中，約60%用於償還債務，其餘40%作為一般營運資金。

萬科於2月12日已宣布非公開發行A股（000002.SZ）計劃，將向不超過35名認購人發行最多11億股A股，相當於公司總股本9.46%，預計募集資金總額不超過150億元（人民幣．下同）；所得資金的70%將投放到集團旗下11個地產項目，其餘40%用以補充流動資金。

事實上，截至去年底，萬科已動用過往兩度股權融資所得的全數資金，包括2019年4月及2020年6月兩次配股分別籌得的66.43億及71.65億元。該公司早前表示，房地產市場增速趨穩，地價和項目建設等成本日益走高，房企是否擁有充足現金流，對可持續發展至關重要。

內地及香港全面通關後，部分港人開始北上置業，中原地產接獲港人北上買樓的查詢每周約100個，較傳出通關時的每周約20個急增約4倍。香港中原及深圳中原聯手於本月舉辦「深圳購房節」，與9個深圳發展商合作向港人推介當地樓盤，並安排大巴接送北上實地視察。

中原辦「深圳購房節」

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，過去3年，雖然內地封關及嚴格封控，但疫情下港人北上置業意欲未減，中原地產期內仍促成不少港人內地置業的成交，買家以退休人士為多，買房目的主要用作養老，以120萬至300萬元人民幣（約137萬至343萬港元）的單位最受歡迎。

為應付通關後急增的北上買房需求，中原地產位於香港的4個大灣區展銷廳已經重開，透過香港及內地龐大的網絡，展開線上、線下全方位推廣，包括組辦睇樓團北上了解內地城市實況、參觀樓盤，以及附近一帶的基建和配套等。中原大灣區團隊現時約有1000人，有機會短期內增聘500名員工。

成都高速（01785）公布，擬投資成溫邛高速擴容工程項目，估算總投資約126.52億元人民幣。

該集團指，成溫邛高速按雙向八車道標準進行原路擴容，資金通過自有資金及銀行貸款等方式解決。項目工程可行性研究方案已完成編製，經該集團考慮資本金內部收益率，預計該項目亦將帶來良好的財務收益。

新地47億中標 低估值下限16%

商業物業前景未獲市場看好，市區優質商業地也「落難」，估值曾高達逾220億元的旺角洗衣街與亞皆老街交界大型商業地（洗衣街地皮），結果由新地（00016）以遠低於市場估值下限約16.1%的47.29億元投得，「百億地王」夢碎，每方呎樓面地價（樓面呎價）僅3103元。新地擬採用「公共交通導向模式（TOD）」發展該地皮成為九龍全新地標和商業零售中心，預計2030年落成。

11月以來三度得手 建九龍新地標

洗衣街地皮最高可建樓面面積約152.42萬方呎，上周五（2月24日）吸引3個財團入標，最終由新地透過英信發展有限公司名義，以最高出價47.29億元投得。

今次是新地於去年11月以來，第三度投得市區商業地，之前兩幅地皮，分別是去年11月以唯一入標者姿態中標的尖沙咀西九文化區藝術廣場大樓商業項目（西九項目），以及同月以約2.96億元購入觀塘安達臣道對出商業地（安達臣道地皮），樓面呎價僅2684元。

新地主席兼董事總經理郭炳聯表示對中標非常高興，強調集團對本港前景充滿信心，今次是繼投得西九項目後，再以行動對香港投下信心一票，洗衣街項目將發展成九龍區全新地標和商業零售中心，並會興建連接旺角東站新世紀廣場項目的行人通道，兩個項目單計寫字樓和零售的總樓面面積逾270萬方呎，料發揮巨大協同聯動作用，將成為旺角區最大型的地標式寫字樓商場組合。

TOD模式發展 料總投資137億

新地將以TOD模式發展洗衣街地皮，設有大型公共運輸交滙處，並根據租戶與顧客的出行習慣和需要，完善該地皮內行人和車路安排，也會提供800個車位。郭炳聯指出，新項目頂層將設有該區唯一的公眾觀景台，項目樓高約320米，將是繼同系尖沙咀九龍站環球貿易廣場（ICC）後，全九龍第二高的地標式商業大廈。

資料顯示，新世紀廣場項目總樓面面積約160萬方呎，其中寫字樓新世紀廣場和大型商場MOKO共佔約120萬方呎，餘下約40萬方呎為帝京酒店。隨着新地中標洗衣街用地，該集團在旺角的商業版圖擴展至約312.42萬方呎。

洗衣街地皮前身是水務署和食物環境衞生署等政府部門的辦事處，去年2月政府宣布把該用地納入賣地表時，市場估值一度高達228.6億元，每方呎樓面估值（樓面估值）1.5萬元，惟受疫情和加息等影響，至上周五截標時，估值僅約56.4億至109.7億元，樓面估值約3700至7200元。

該地皮雖逃過流標厄運，但較市場估值下限還要低約16.1%，相信其樓面呎價是逾20年來九龍區商業地次低價，僅高過前述安達臣道地皮。

代理資料顯示，現時旺角區內主要甲級寫字樓項目如新世紀廣場，最新成交呎租28至35元，而可作為寫字樓及半零售用途的朗豪坊，呎租為35至50元。業界人士料，洗衣街地皮的地價連同建築費等計算，總投資額逾137.2億至152.4億元，每方呎樓面總發展成本約9000至10000元。

中原（工商舖）董事總經理潘志明指出，洗衣街地皮位置優越，加上與新世紀廣場可產生協同效應，日後落成將成為旺角新地標。對於該用地造價遠低於市場預期，潘志明說，現時全港整體商廈空置率仍逾一成，待租樓面又超過1000萬方呎，市場看淡該商業地皮亦可以理解。

縱售出 對改善財赤效用微

美聯測量師行董事林子彬指出，近年商業市場持續受壓，租金屢創新低，相信政府已「接受現實」，參考近期租務及市場數據釐定底價。

洗衣街項目地價僅47.29億元，相當於本年度地價收入修訂預算711億元的6.7%，相比起本年度財赤約1398億元，洗衣街地皮對庫房的貢獻只是九牛一毛。不過，財政司司長陳茂波今年初曾提到，香港沒有高地價政策，賣地「隨行就市」，毋須賤賣，不到價可以不賣，政府不會因財政赤字大而心急調整地價。發展局強調，無論升市或跌市，政府推地的目標不變，維持穩定及持續的私人房屋和商業用地供應，會繼續經專業判斷訂定土地底價，確保以合理價錢推售用地。


新地4年間 橫掃西九540萬呎樓面
(經濟)

旺角洗衣街商業官地，由區內大地主新地 （00016） 奪得，連同是次投得地皮，新地在近4年間，已經橫掃西九龍逾540萬平方呎總樓面，令旗下西九龍商業王國增至12個商業項目，總樓面面積涉逾千萬平方呎。

西九商業王國 增至12項目

早在90年代，新地已進軍西九龍，在港鐵旺角東站上蓋，先後發展新世紀廣場、帝京酒店等項目，為區內地標之一。昨天再下一城投得洗衣街商業地，擁有地理優勢，令集團的商業版圖勢力進一步擴展。

由於最新投得的商地，比鄰新世紀廣場，項目落成後將會發揮協同效應，連同新世紀廣場的120萬平方呎樓面，兩個項目合共已經提供逾270萬平方呎商業樓面，規模相當大。

事實上，貴為「大孖沙」的新地，早年已經看準西九龍優勢，密密在區內插旗。集團最初勢力集中在尖沙咀、九龍站一帶，較為人所知的包括環球貿易廣場（ICC）、新太陽廣場、帝苑酒店等。

其後在2019年底起再度出擊，橫掃西九多個大型商業項目，包括2019年底斥資巨額約422.3億元，投得高鐵西九龍總站上蓋大型綜合項目，可建樓面面積約320萬平方呎；並在去年底成功奪得西九文化區藝術廣場大樓，涉約70萬平方呎，進一步鞏固其在區內大地主的地位。

換言之，計入最新投得的洗衣街地，新地在近4年間已奪西九龍逾540萬平方呎樓面。若以整個西九龍計算，集團至少擁有逾1,000萬平方呎總樓面。

高層海景短期登場 或提價10%

今年頭炮新盤會德豐地產旗下觀塘藍田站KOKO HILLS第3A期KOKO ROSSO，2月24日首輪公開發售即晚沽清148伙，套現約11.4億元後，該盤昨晚（3月1日）作次輪開售160個單位，發展商表示，共售出148伙，套現12.1億元。項目不足一周共沽296伙，佔全盤392伙約75.5%，套現金額23.5億元。

不足一周共銷296單位

KOKO ROSSO昨晚次輪公開發售160伙，折實售價583.7萬至967萬元，折實呎價17407至22642元，折實平均呎價18441元。項目共收6398票，超額認購約39倍。

該盤為撤銷口罩令後首個開售的新盤，開售前尖沙咀海港城港威大廈人頭湧湧，現場大部分人士仍配戴口罩。發展商稱，即晚售出148伙，套現12.1億元，有買家斥資約2000萬元購入兩個2房相鄰單位。連同2月24日首輪即晚沽清的148伙，項目不足一周兩輪銷售共沽296伙，佔全盤392伙約75.5%。

回顧2020年7月推售的KOKO HILLS第1期，首輪公開發售160伙，即日售出84伙或52.5%價單中的單位（及後有兩戶撻訂），次輪公開發售78伙更僅售出一伙。而KOKO HILLS第2期KOKO RESERVE以招標形式推售。對比之下，KOKO ROSSO銷售成績突飛猛進，證明以低市價賣樓奏效。

NOVO LAND 2B期料收萬票

昨天起升任會德豐地產副主席兼常務董事的黃光耀表示，項目將於短期內公布第三輪銷售安排，包括高層及海景戶，有一成提價空間。KOKO ROSSO位於高嶺道3號，提供392伙，實用面積由268至988方呎，預計2024年6月底入伙。

另外，新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2B期，將於周六（3月4日）首輪開售352伙。新地代理總經理陳漢麟說，項目截至周二（2月28日）暫收逾8000票，超額認購逾21倍，將於今天截票，預料可收逾一萬票。

中原地產為該盤買家提供置業優惠，首10名經該行買入單位，每位可獲贈6個月屯門至紅磡「全月通加強版」月票一張，優惠總值3.6萬元。

恒地（00012）大角咀利奧坊第4期利奧坊．壹隅昨加推全新價單。恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝宣布，項目加推88伙，折實售價459.17萬至1041.34萬元，折實呎價20626至25712元，折實平均呎價23440元；該盤落實周日（5日）賣15伙。

今年樓市氣氛明顯轉佳，樓價反彈，資助房屋成交價甚至突破新高。新晉居屋九龍東啟德啟朗苑一個實用面積約446方呎單位，以680萬元易手，呎價高達15247元，創全港未補地價居屋呎價新高紀錄。

據房屋委員會資料顯示，今年1月啟朗苑錄得一宗全港未補地價居屋呎價新高紀錄。據市場消息指出，該單位為啟朗苑B座中層7室，實用面積446方呎，原圖則為開放式，現間為2房單位，以680萬元成交，呎價約15247元。原業主2019年3月以330.32萬元購入，持貨4年，賬面大賺349.68萬元，升值近1.1倍。

是次成交呎價超越香港仔居屋雅濤閣一個高層單位，於2021年2月的呎價15191元成交紀錄，榮登全港未補地價呎價居屋王。翻查資料，連同最新成交在內，全港現時有5宗未補地價的居屋買賣呎價逾1.5萬元，當中啟朗苑佔3宗，餘下2宗為雅濤閣。

另據房委會統計顯示，2月全港共有264宗未補地價資助房屋成交，暫較1月465宗少43.2%，惟屬臨時數字，稍後有機會上調。

AVA 228開放式4年蝕23萬

此外，上月《財政預算案》調低物業從價印花稅稅階，仍難阻「蚊型」單位再錄蝕讓個案成交。深水埗AVA 228一個面積僅203方呎的開放式單位，以385萬元易手，原業主持貨4年，賬面損手22.5萬元。

中原地產區域營業董事歐陽振邦表示，AVA 228高層A室，實用面積203方呎，開放式間隔，早於2021年12月推出放售，叫價550萬元，其後一直減價，終以385萬元獲承接，呎價約18966元。

原業主於2019年3月以407.5萬元購入單位，據悉單位一直未有人居住，現持貨4年轉手，賬面蝕讓22.5萬元離場，貶值5.5%。

至於藍籌屋苑荔枝角美孚新邨同樣錄得蝕讓成交，美聯物業高級區域營業董事吳志輝稱，美孚新邨2期百老匯街42號中層D室，實用面積734方呎2房，去年底以860萬元放盤，終以845萬元成交，呎價約11512元。原業主於2018年1月以907萬元購入，持貨逾5年，賬面虧損62萬元，物業跌價6.8%。

本港踏入復常新階段，樓市氣氛明顯好轉，代理人數也在連跌5個月後首度反彈。地產代理監管局數據顯示，全港持牌代理人數重上4.1萬人水平，截至今年2月底，全港持牌代理人數共有41038人，按月增加231人或0.57%。

前述代理人數由營業員牌照（俗稱S牌或細牌）和地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌）的持牌人數字相加而成，兩種牌照的持牌人數量都按月回升，其中營業員牌照持有人連跌5個月後，首次見增長，2月底錄得22270人，較1月底的22115人，增加155人或0.7%；地產代理（個人）牌照的持有人數最新報18768人，按月多76人或0.41%，

至於反映代理分行數目的營業詳情說明書，於今年1月按月勁減142份後，2月反彈0.61%，最新錄得7055份，較1月上升43份。地產代理（公司）牌照最新錄得3941個，按月多31個或0.79%。

平均7人爭一交易

參考中原地產統計數字，上月整體樓宇買賣合約登記（包括住宅和工商舖等）約5969宗，以此推算，代理人數和整體物業註冊量比例約6.9比1，即接近7人爭一宗成交，由去年底的11.5比1連降兩月有改善。

民生區舖位續受投資者歡迎，西環堅尼地城一個現由連鎖壽司店租用的地舖，以4450萬元易手，舖價16年大漲1.9倍。

市場消息指出，堅尼地城士美菲路12號文光閣地下B舖，建築面積約760方呎，去年初起以6000萬元放售，去年中已降價至5000萬元，及至近期以約4450萬元售出，呎價約5.86萬元。舖位由壽司品牌爭鮮以每月11.5萬元租用，買家租金回報約3.1厘。

資料顯示，舖位原由富邦銀行持有，於2007年7月以1555萬元售予高豐集團（02863）主席高浚晞或有關人士，持貨16年賬賺2895萬元或約1.9倍。

另外，灣仔駱克道382號莊士企業大廈6樓全層，建築面積2520方呎，獲財團以2394萬元購入，呎價約9500元。原業主於2003年6月以261.8萬元入市，賬面獲利2132.2萬元或8.1倍。

該財團於2021年以4.15億元購入莊士企業大廈18層，現增購一層，料已併購全部商廈樓面，餘下地下至3樓舖位未購入。

作為市區新盤供應重鎮的啟德區，在下年度賣地計劃中，將推2幅住宅地及1幅商業地，而2幅住宅地可建樓面均約100萬呎，提供逾2,700伙，佔賣地表供應約3成。

其中位於啟德跑道區的4B區5號地盤，原為商業地，於去年獲改劃作住宅，並被納入新一年賣地表中，該幅地皮同時為發展規模最大的住宅地，地盤面積逾15萬平方呎，可建樓面逾112萬平方呎，供約1,470伙，市場估值約67億至112億元，每呎樓面地價6,000至1萬元。

該地位處跑道區的前端，可擁內港海景及東九龍市景，雖然跑道區仍有多個新盤待推，但市區項目供應有限，相信可獲財團青睞。

另一幅住宅地為2A區2號及3號地盤，鄰近港鐵宋王臺站，原先同為商地，但已改劃為住宅，可建逾98萬平方呎樓面，供1,310伙。地皮旁為長實 （01113） 以87億元投得的第2A區4號、5B號及10號地皮，每呎樓面地價約6,138元，重返8年前水平。

因此市場對於2A區2號及3號地態度較保守，估值49億至69億，每呎5,000至7,000元。地皮賣點之一，交通便利，政府計劃於啟德發展地下購物街，地皮將納入相關條款。

除住宅地，下財年啟德再有商業地推出，為4C區4號地盤，位處跑道區，可建逾86萬平方呎樓面，市場估值由26億至31億元，每呎樓面估值3,000至3,600元。

4C區4號商地 有流標風險

地皮於2019年6月曾以逾111億元由高銀金融奪得，但最終撻訂，同年9月再度推出，流標收場，在近期大型商地招標反應不理想下，業界預料該地皮仍有一定流標風險。

萊坊發表2023年《財富報告》指，香港的豪宅樓價連續第16年屬全球第二貴，每100萬美元（折合約785萬港元）可購買約226平方呎的豪宅。至於全球樓價最貴的摩納哥，每100萬美元僅可購入當地約183平方呎的豪宅。

相反，若以100萬美元的價格，可在港人熱門旅遊勝地東京購入約646平方呎的豪宅。值得一提的是，香港超高淨值人士平均擁有3個物業，低於全球平均的3.7個。

萊坊：供應有限 預計銷售回升

另外，香港在去年共錄得28宗頂級豪宅（2,500萬美元以上，約2億港元）交易，在全球10個市場中排名第4位。

萊坊高級董事及住宅物業代理部主管李敏賢表示，盡管在過去3年受疫情影響，香港豪宅樓價依然保持堅挺，加上利率增幅有放緩的迹象，以及內地全面通關，市場氣氛及買家信心已有改善。由於香港的豪宅供應有限，需求強勁，該行預計豪宅銷售將會回升。

2023年超高淨值人士最有可能投資的5大海外市場包括美國、英國、澳洲、西班牙及法國。而在購買新物業時，英國及新加坡是香港受訪者的首選海外地點，分別佔75%及38%。

工廈當中地廠投資價值向來被看高一綫，地廠可塑性強，別具增值潛力，而政府亦已推出標準金額補地價先導計劃，令補地價金額的透明性提高，料可吸引更多業主或投資者尋找潛力優質工商物業以進行重建，而新近有業主看準九龍灣租賃需求上升，將九龍灣工業中心地廠招租，意向月租約13.5萬元。

中原（工商舖）工商部副分區營業董事魏漣表示，獨家招租物業位處九龍灣宏開道15號九龍灣工業中心地下06室，單位現已交吉，面積約2,068平方呎，意向月租約13.5萬元，每平方呎叫租約65元。

備生財工具 可即租即用

物業樓底約24呎7吋，有充足空間感；配備200A大電、煤氣等設備，內裏維持原有裝潢及連同生財工具，方便租戶即租即用。是次招租物業地理位置極具優勢，不但鄰近港鐵九龍灣站，更位處九龍灣主要街道之一宏開道，周邊被工商物業及住宅包圍，如：德福大廈，金利豐國際中心等，人流極旺，對生意有所保證。

零售需求增 帶動租金靠穩

而據市場成交所見，九龍灣工業中心的租務成交以集中於1,000餘平方呎以下的單位為主，平均呎租約14至27餘元不等，地下單位因供應稀缺，租、賣成交甚少，而據市場最新租務成交，為低層08A室，面積約568平方呎，月租約9,000元，平均呎租約16元，另，中層28室，面積約614平方呎，月租約1.65萬元，平均呎租27元。

魏氏指，九龍灣發展日漸成熟，區內交通及配套完善，吸引各大型企業進駐；配合未來九龍灣國際展貿中心商廈重建項目及九龍貨倉臨海豪宅項目，預料會推動區內對零售、飲食等需求持續大幅上升，支持地廠租金靠穩。而通關效應下，香港經濟活動日漸復常，利好零售及餐飲行業，刺激舖位租賃交投氣氛上漲，今番招租洽詢情況會見熱烈。

近年工廈受追捧，市場再錄1宗全幢買賣，身為投資者的澳博聯席主席兼執行董事梁安琪，沽售觀塘同得仕大廈全幢，作價7.9億，物業具重建價值，每呎樓面地價5448元，持貨逾7年間升值63%。

消息人士透露，由賭王四太梁安琪持有的觀塘全幢工廈，亦以7.9億易手，平均呎價7467元，若以重建樓面計算，每方呎樓面地價高達5448元！知情人士續說，該宗成交早於半年前已落實，一直不為人所知，直至近日成交，消息終於曝光，新買家為持有毗鄰兆富工廠大廈的財團，有見擴大地盤規模，增加協同效應，因而高價承接。

平均呎價7467元

觀塘偉業街203號同得仕大廈，現為1幢13層高工廈，現址建築面積約10.58萬方呎，地盤面積約10075方呎，早於2020年，業主建議放寬兩成地積比率，以最高14.4倍重建，興建1幢25層高新型工廈，涉及樓面約14.5萬方呎，獲得規劃署不反對，若以重建樓面及易手價計算，每呎樓面地價5448元。

梁安琪早於2014年9月向同得仕購入該廈全幢，作價4.85億，持貨逾7年，帳面獲利3.05億，物業升值63%。

上述同得仕大廈的新買家，正是持有偉業街201號兆富工廠大廈的財團，日後將合併2項目重建，兆富佔地約10075方呎，樓高僅6層，重建價值高於同得仕，財團早於多年前涉足收購，其中3樓全層，於2020年4月，向正八集團主席廖偉麟購入，建築面積約9300方呎，涉資8500萬。

由毗鄰地盤業主承接

據了解，財團並於2021年，就該廈申請放寬地積比率20%，至14.4倍，重建1幢29層高商廈，總樓面約14.5萬方呎。

新加坡一向是港人投資物業的其中主要地區，當地不乏豪宅項目推售，其中位於Outram Park的One Pearl Bank，是次來港推售單位售價約為新加坡幣218.6萬起，折合港幣約1280萬。

由新加坡著名發展商凱德地產CapitalLand發展，位於Outram Park歐南園的One Pearl Bank，合共提供774伙，提供開放式至4房間隔，面積由431至1432方呎，另有4伙Penthouse Sky Villa特色單位，面積介乎2626至2788方呎。項目是次來港推售，尚餘少量2房至4房單位，面積由700至1399方呎，以及4伙Sky Villas，售價約為新加坡幣218.6萬，折合港幣約1280萬。

數分鐘可到達3交匯地鐵站

項目位於中央商務區竹的歐南園（Outram Park）及珍珠山公園（Pearl's Hill City Park）旁，盡享大自然綠色空間，以及從中央商務區延伸至聖淘沙迷人全景。

交通方面，項目經有蓋行人通道步行3分鐘即到達歐南園地站，屬新加坡3交匯地鐵站，可輕鬆步行至Chinatown。

屋苑特設垂直空中花園

項目設有頂級配套，擁全屋智能系統Smart Mirror、瑞士及意大利廚房設備等，屋苑特設垂直空中花園、天空露台及屋頂花園；亦設有會所，配套設施包括泳池、健身室、寵物公園、兒童遊樂區及瑜伽平台等設施。

項目周邊教育資源豐富，1公里範圍內不乏小學及中學，附近亦有多所知名國際院校，例如美國芝加哥大學布斯商學院、新加坡國立大學醫學研究等，校網完善。發展商委託世邦魏理仕協助銷售。