經過近年房價高漲，全台現除連江外的21縣市，去年預售屋房價最高點全數站上3字頭，且區域房價新高多在過去一年所創下；如今隨著資金退潮，這些「新房價障礙」紀錄未來數年恐難以突破。

根據調查，去年以來全台預售屋紛紛豎起新的房價天花板，其中台中水湳經貿園區「豐邑Park One」、新北板橋「佳元植」最高單價站上9字頭，台中、新北穩居台北市外房價最高的城市。

桃竹地區在高鐵站區、重劃區指標案帶動下，房價天花板亦持續頂高，包括青埔「站前新銳」、竹北「寶佳奇磊」均站上7字頭，而新竹市關埔重劃區的「富宇天雋」距8字頭房價更僅一步之遙。

值得注意的是，除了都會區房價頂天，過去一些房價基期甚低、長期房價僅1字頭的非都會區，甚至農業縣市的精華地段，也紛紛創下3字頭成交的空前紀錄，如苗栗頭份「TWIN PARK」站上4字頭，彰化市「中正富貴」、嘉義市「仰喆日新」亦逼近4字頭，而包括東部地區的花蓮、台東，以及離島的澎湖、金門等縣市，均有預售案成交價逾每坪30萬元，房價最低的嘉義縣民雄鄉「民雄帝標」頂樓戶日前成交每坪31.7萬元，也創下嘉義縣房價首度站上3字的記錄。

《住展雜誌》企研室成采錡表示，營建成本在非都會區推案的房價結構中占比極高，近營建成本大漲，帶動過去低房價區預售屋房價漲勢驚人。

信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，前一波預售屋價格狂飆、造價大漲，市場上投資興盛，導致2021下半年到2022上半年房價出現一波史詩級的漲幅；不過隨房價來到歷史新高，央行連四季升息、股市大跌、政策打擊炒房等，預售交易規模腰斬，購屋人追價無力，房價進入盤整跡象明顯，短期內僅剩個案表現空間，已沒有全面噴出的強勁表現。

雙北市有17個行政區預售屋房價在去年下半年攀上歷史新高，台北市僅剩文山、萬華二區最高房價還在雙位數，新北板橋站上9字頭、三重8字頭，過去屬於新北蛋白區的土城、蘆洲、汐止、泰山、樹林房價天花板也衝至6字頭。

不少北市外圍蛋白區個案去年房價創下區域新高，如北投天母西路的「力麒天沐」最高房價站上每坪140萬元，萬華貴陽街「貴暘御景」去年底最高房價達每坪97.1萬元，距三位數單價僅一步之遙。

新北市房價天花板則是不分蛋黃區、蛋白區、甚至偏遠蛋殼區，都有個案再攀區域新高，板橋莊敬路都更案「佳元植」，最高房價達每坪93.3萬元，不僅超過新板特區豪宅群房價天花板，也創下新北市歷年新高。

三重區捷運三重站旁的「家泰豐和」每坪81.3萬元，將三重房價天花板衝至8字頭，新北蛋白區最高房價攀升至6字頭，土城「新潤青樺」、蘆洲「長安幸福匯」、汐止「寶亞新公館」、樹林「全邑興美」、泰山「閱讀台灣」等案，最高房價站上6字頭，並創下區域新高，林口、三峽、淡水、五股等區最高房價也達5字頭，而過去屬於蛋殼區的外圍城鎮，如八里「勤樸天闊」和三芝銀髮宅「日出不老莊園2」最高房價也站上每坪35萬元。

房地產業者指出，去年下半年整體房市景氣驟降，推案速度減緩、銷售期也明顯拉長，近年雙北房價不若中南部地區房價漲勢強，土地供給稀有加上需求穩定，使得區域新案供給量少的精華地段個案房價仍具支撐性。

台北市敦化南北路沿線將掀辦公大樓都更潮，最受矚目為台塑集團總部、寶豐隆敦南金融大樓、國泰寰宇、寶紘及凱越建設敦南安和大樓等四大案。其中敦南安和大樓為宏泰集團創辦人林堉璘的小公子林鴻森所操刀，估該頂級辦公大樓月租金上看每坪3,500元。

敦化南北路這兩年已有玉山銀行敦化北路地上權大樓、中壽總部大樓等，陸續完工啟用；接下來，則以頂級辦公四大天王：台塑集團總部、寶豐隆敦南金融大樓、國泰寰宇、敦南安和大樓，最受矚目。

其中進度最快為敦南安和大樓，位於敦化南路二段近信義路口，為已故台灣地王林堉璘三房獨子林鴻森所操刀。

林鴻森2018年以其母親邱寶慧和他創辦的寶紘建設、及父親的凱越建設，共同投標，成功擊敗6家知名建商，奪下「敦南安和公辦都更案」，轟動市場；該案為地上16樓、地下5層的鋼骨造綠建築鑽石級商業大樓，基地內將打造太陽能驅動、監測PM2.5空氣品質裝置等亮點，去年上樑、預計今年內完工，被視為今年辦公市場的指標大案。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，該辦公大樓擁有敦化南路燙金門牌、又鄰近捷運信義安和站，若對外招租，每坪月租可望在3,500元以上。

高力國際租戶服務部資深執行董事楊慧明表示，調查顯示，北市今年預計會有6棟商辦大樓完工，包括上海商銀總部大樓約6,100坪，敦南安和大樓約3,400坪，富邦A25大樓將有3萬坪，國泰松江路辦公大樓，皇翔建設台汽北部約有1.13萬坪，陽信銀行總部大樓則約有6,000坪，合計可望有超過6.1萬坪新供給，為市場解渴。

近年南港、內湖快速發展、台北商圈東移，帶動汐止房市能見度大幅提升，到台北市交通便捷以及相對親民的房價，吸引年輕首購族至汐止購屋，汐止中興路商圈因近東湖地區、生活機能成熟，二房加車位1,400萬～1,500萬元、三房加車位1,700萬～1,900萬元的總價帶相對台北市親民，剛性購屋需求不墜。

台慶不動產汐止喜來登加盟店專案經理林建全表示，汐止與台北市僅一橋之隔，還擁有國道1號、國道3號、環東快速道路、康寧街拓寬工程、二年內完工的北一高南下銜接交流道工程，以及各界期盼的捷運汐東線等交通重建設等，都為汐止房市注入了動能。

汐止目前人口約20.6萬人，戶數有9.23萬戶，家庭平均平均所得92.6萬元，銷售中新建案共18個，近一年總成交戶數約2,066戶。汐止在中古住宅大樓產品，仍相對抗跌，平均單價已接近4字頭，新成屋大樓成交行情則來到5字頭。

雖有政府打房，隨著各國央行陸續升息，資金緊縮，加上房地合一稅2.0、央行貸款管制，到今年平均地權條例修正案等打炒房政策，投資客退出市場，房價未明顯下跌，不過交易量則有明顯降溫。

不過對投資客來說，景氣進入冬天，卻是自住客的春天，剛性需求買方還是有的，汐止、南港、內湖以汐科、南軟及內科所形成的科技走廊，就業人口衍生不少居住需求，房價水準與台北市房價高不可攀相較，年輕首購族都還算能接受汐止房價水準。

林建全表示，中興路商圈中興路、北峰路、康寧街商家多，區域中有擁全聯、家樂福、金龍市場，生活機能成熟，學區則有北峰國小、樟樹國中，房價水準不僅遠低於內湖，亦較汐科地區約低上1成，吸引不少在內湖、南港工作的購屋族購屋。

年輕首購族多青睞屋齡十年內的二、三房新電梯大樓產品，如「隱馥玉」、「幸福城市」等，此外低總價、低公設、屋齡較老的產品也有高指名度，公寓產品或屋齡20年以上的舊大樓、無車位的二房產品總價可在千萬元以內。

達‧人‧小‧叮‧嚀－購置年長標的 留意車位供給

汐止購屋需留意交通、停車位問題，有車位產品有較佳的接手性，以新大樓來說，因建商興建時多已規劃較充裕停車位數量，多已有一個平面車位，不過有些屋齡20年以上、以小坪數為主的舊大樓則車位不足。

因此若有二個以上車位需求的購屋者，需留意大樓車位供給，目前平面車位約每個220～230萬元、機械車位約150萬元，平面車位租金每月3,000元，不過無論路邊平面或社區大樓出租車位搶手、出租多要排隊。

今年329檔期，指標大型行庫認為，將由兩大類型建案撐起，分別為指標商辦建案及先前不斷延推的住宅建案。

大型行庫主管指出，央行先前宣布土融之後最晚18個月內必須動工，儘管最近增加「不可抗力因素條款」，但若建商舉證不可充份證明不可抗力，還是得如期開工，因此許多建商的建案已箭在弦上、不得不推；另一方面，新推的建案，在住宅土建融業務的層層管制下，轉向推商辦大樓的建案，因此329檔期的行情，會以這兩類型的建案撐起。

真正全新建案今年329檔期恐怕極少，大型行庫對此分析，平均地權條例修正三讀後，市場上會再出現新一波新案延推潮，且隨土融案近二年來不斷減少，新案接下來幾年將會持續萎縮，329檔期推案量恐怕一年不如一年。

大型行庫評估，房市仍有超過千億元供給量，有待足夠買氣去化，最新評估報告顯示來自需求面的衝擊，認為雖然部分區域在新案拉抬下，新推案看似房市有起色，但當前買氣水準距離消化破千億元的供給量，仍差了一大截，因此未來房市仍預期低迷。

儘管現在房價還在漲，但房市向來「量先價行」 的景氣循環特性，一旦成交量開始明顯萎縮，中長期將演變為「價跌量縮」格局，價格下跌幅度則視建案立地條件、銷售情形及建商財務狀況等個案表現而定。

現在買賣雙方對價格的認知差距，會隨著景氣衰退更趨惡化。大型行庫分析，最新評估認為，買方將因此更加觀望，且追價動能更差，建商營建成本仍處於高檔，使建商開價不會下跌，因此交易量將持續萎縮；另一方面近年建造執照核發戶數屢創新高，大量潛在供給若陸續釋出，市場供過於求更嚴重，將對房價造成更大的下修壓力。

根據大型行庫內部最新評估報告，有四大因素將使未來半年的房市前景仍混沌不明，即國內GDP持續趨緩、房貸利率已逼近2％、平均地權條例修正案三讀通過、房市新增供給遞增。

但營造業景氣，大型行庫卻是看好，主要在於公辦都更的支撐力道，因為高科技大廠的建廠效應，再加上政府推動公辦都更及其他公共建設上的加持，營造業的的景氣較先前明顯好轉，尤其公辦都更受政府積極推動。

台南市東區一棟原欲作為飯店用途的建築物，閒置21年，從未開張營業，4年前所有權人委託仲介公司出售，開價新台幣10億5,000萬元，但因整修還得花上5億元，至今始終乏人問津。

台南東區這座售價逾10億元的建築物，座落於東寧路上，恰好是在東寧路和東興路的丁字路口，周遭商家極多，道路車水馬龍，非常熱鬧，建築大門前人行道圍籬，貼有多張禁止停車的告示。

不過，建築物外觀有點老舊，仲介公司資料顯示，這棟建築屋齡21年，整棟14樓，權狀坪數6,499.3坪，共有228房、7廳、228衛，坐南朝北。

仲介人員表示，這棟建築原欲作為飯店使用，但因當時停車問題未解決，完工後一直閒置，從未開張營業，期間轉了數手，目前所有權人於2013年入手，再整合建築物後方土地，解決停車問題後釋出。

仲介人員說，這棟建築物因閒置已久未使用，如果購入預估還得再花5億元整修。

臉書（facebook）「台南式」昨天則發出圖文說：「蓋好21年從沒營業過，台南史上最大爛尾飯店開價10.5億求售」，這則貼文獲得逾8,800個讚、240次分享及800多則留言。

網友紛紛留言探索這棟建築的歷史，有人還目睹興建過程，網友說：「飯店原名是中信永保安康酒店」、「從它蓋好到現在，我都從學生變少婦了」、「1樓曾出租賣運動用品」、「我都跟外地朋友介紹這是東區鬼屋」。

雖然房市景氣遇逆風，不過建築、房價「雙高」的摩天住宅頂樓戶，仍舊撐起房價天花板，根據最新實價登錄顯示，淡水水岸景觀豪宅「水立方」頂樓41樓三戶去年11月以總價合計3.5億元成交，其中二戶單價高達每坪71.7萬元，創下淡水除小坪頂外的最高單價。

樓高41層的「水立方」，頂樓三戶最早由建商甲山林建設持有，2015年時以總價3.2億元出售給家具業者璦德國際，不過去年底甲山林機構董事長祝文宇家族再分別以1.23億元、1.23億元、1.04億元買回，三戶分別登記在祝園實業、丰雲廣告及山林國際實業等三家公司名下，等於8年期間，「水立方」頂樓三戶房產增值了約3,000萬元。

相較於「水立方」其他樓層，近年低樓層成交價3字頭、高樓層成交價4字頭，早年取得中低樓層更有不少在每坪30萬元以下，該頂樓戶的交易單價衝上7字頭，顯示具水山岸景觀的頂樓戶具稀有性、身價非凡，房價高出同社區其他樓層一大截，甚至直逼新北市蛋黃區行情。

而摩天住宅大樓因具地標價值、景觀佳，不僅樓層價差大，頂樓戶更是區域房價指標。

不僅「水立方」，例如林口樓高達41層的摩天豪宅「森聯摩天41」，2020年底以總價7,292萬成交的頂樓戶，換算單價達每坪53.5萬元。

樓高42樓的台北市大直景觀豪宅「西華富邦」，頂樓戶別每坪264萬單價，也比社區平均的186萬元高出許多，顯示頂樓戶的創價實力不同凡響。此外，如樓高40樓、46樓的板橋「新巨蛋」，最高樓層戶也曾創下過8字頭高價。

房價漲、房貸利率升，購屋族買房及貸款壓力日形沉重，去年第四季全台平均利率1.96％，已逼近2％大關，其中高雄更達1.99％，今年若再升息，平均房貸利率將突破2％，房貸負擔再加重。全台房貸平均鑑估值達1,225萬元，10年來增加289萬元，新北、新竹、台南都超過400萬元，晚十年買房，等於要多付出近六年的薪資所得。

依據聯徵中心統計，去年六都第四季房價鑑估值均突破千萬大關，與十年前相較，六都增加均超過285萬元，其中以台南市增加432萬元最高、新北市增加429萬元，此外，新竹縣增加492萬、新竹市亦增加472萬元，增加幅度更驚人。

全台十年來平均增加289萬元，以2022年每月實質性薪資平均4萬1,357元計算，相當於增加70個月的平均薪資，薪資所得遠跟不上房價漲幅，購屋族購屋及貸款負擔愈來愈重。

大家房屋企研室總監郎美囡表示，從房貸戶購屋標的及條件來看，購屋門檻愈來愈高、買房面積愈來愈小，從2013年開始房貸平均鑑估值破千萬，且銀行鑑估值約為實際成交價格的9成，因此實際平均購屋總價比鑑估值更高，近年科技業帶動房市的新竹及台南，以及吸納台北市高房價外移首購及換屋的新北市，房貸鑑估值增加金額更高。

另由於房價高漲，平均購屋面積十年來從46.6坪縮小至43.6坪，等於不僅總價高出近300萬、還少了一間臥房。新竹地區因為購買力強勁，鑑估值大幅增加，卻是七都中唯一購屋坪數沒有縮水的區域。

台北雙子星、台鐵E1E2、及台北郵局雙塔三大摩天大樓開發案，斥資千億元重大建設同步啟動，台北市大同區房市價量表現也蠢蠢欲動。

據統計大同區平均預售屋房價已站穩三位數，每坪100萬元以上，首季都更指標大案、總銷90億元「宏國大道城」B棟近期登場，儘管房市相較去年降溫，不過業者指出近期買氣已回流，磁吸「二代」換屋客進駐，每坪成交價最高達130萬元創區域新高，直追中山、中正區。

台北西區門戶計畫忠孝西路北側沿線最後一塊拼圖「台北車站E1E2公辦都更」，2022年9月完成簽約，冠德建設、藍天電腦、華泰投資三家公司，合資成立的「大埕股份有限公司」預計斥資300億元投入開發「明日台北埕」，預計2030年完工；另外，藍天和宏匯斥資606億元的台北雙子星，甫於去年11月動工，力拚2026年完工；而台北郵局雙塔50樓摩天樓，也進入招商倒數，預計吸引民間投資270億元。

上述台北西區三大摩天大樓開發案，估計至少投資逾千億元，帶動大同、中正區周邊都更、危老重建案明顯攀升，房市不論價量都明顯反應西區翻轉的題材。

甲桂林廣告總經理陳衍豪表示，從台北雙子星、台鐵E1E2、北郵等重大建設陸續啟動，將串連台北西區延伸到北士科園區，近期即使外在政策環境變化，但最近登場的「宏國大道城」B棟，即可觀察到去年下半年悶很久的買氣已經回流，客戶陸續出來看房，而且全部都是自住客。

陳衍豪分析，大同區在三年前，區域外客源是比較不容易進來的，幾乎都以區域客為主；不過隨著西區門戶計畫登場，已快速翻轉城市發展軌跡，大同區重新崛起，例如「常殷峰澤」、「大承」等，區外、區內客源比重就是55:45，其中又有6成是來自於大安、中正、信義、板橋、蘆洲、三重等客戶，顯示區外客占比明顯攀升、接受度相當高。

「宏國大道城」現場專案指出，區外客戶比重超過5成，包括台北市、蘆洲、北投等，全是自住客。專案指出，「宏國大道城」共規畫有四大棟，其中B棟基地規模最大、建材等級最高，占地約750坪，為地上26樓、地下5層住宅大樓，每坪開價120～140萬元，總銷90億元，第一季開賣，預計2025年底取得使用執照。

業者表示，目前「宏國大道城」B棟每坪最高成交到130萬元；與先前完銷的指標案「大承」坪最高達130.2萬元，同步改寫大同區最高單價紀錄。

《平均地權條例》配套子法正如火如荼進行中，力拚4月底定案，內政部持續與相關業者、公會、代銷溝通，了解業者實務情況，希望讓子法更加完備，官員表示，為避免波及無辜，都更危老合建分售等情況取得住宅有望「免經許可」，不會受私法人購屋限制所影響。

「限制私法人購屋」是平均地權條例五重拳之一，官員指出，主要考量私法人原則上無居住需求，且近年私法人購屋數量增加，恐影響國人居住權益，為避免囤房炒作，針對私法人取得住宅採取許可制。

官員表示，近期陸續傾聽各界專家建議，內政部也與相關業者討論及溝通，在訂定子法時會斟酌納入各界聲音。

官員指出，為避免傷及無辜，都更危老合建分售、產權整合過程中，因實務所需的買賣移轉，擬納入免經許可範圍，除了是配合政府推動都更危老的初衷，也減少業界實務操作的機會成本與不確定性。

官員說，會力拚在4月底完成子法修訂，對於免經許可適用對象會表達清楚，未來子法施行後也會滾動檢討。

另外，業者關心的因參與都更危老重建而必須事先購入住宅進行整合，則納入「需經許可」，確認確實為都更危老所需，就會審核過關。

3月17日，龍湖集團發佈2022年業績。2022年全年，龍湖集團實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%；實現歸屬於股東的核心淨利潤225.4億元，同比增長0.5%。2022年，龍湖集團平均借貸成本進一步下降至4.10%；負債結構保持合理，平均賬期為6.67年，一年以內到期的短債占比約9.9%；現金短債比3.52，連續七年滿足“三道紅線”要求。

報告期內，公司持續優化債務結構，2022年相繼提前償還銀團貸、美元債等，截至目前，三大評級機構標普、穆迪、惠譽都給予龍湖集團投資級評級，令龍湖成為少數獲得境內外機構全投資級評級的優質房企。

2022年12月9日，龍湖集團發佈公告稱，公司已經全部贖回於2023年到期的3億美元優先票據，票面利率為3.9%，贖回價為票據本金100%另加截至（但不包括）贖回日期的累計及未支付的利息。至此，2023年內，龍湖已無到期境外債。

龍湖集團管理層透露，未來公司會加大國內的銀行融資，適度減少境外的融資。

2022年8月，龍湖發行2022年度第一期中期票據，總規模不超過15億元，發行期限為3年。2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度；並由中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行共同承銷，成功發行20億元的中期票據，利率僅3%，由此完成“第二支箭”首單發行。2022年12月，中國銀行宣佈利用境內外市場資源，成功為龍湖集團提供“內保外貸”業務，該筆貸款規模為7億元，於12月9日實現提款。

運營業務上，截至2022年末，龍湖商業已進入全國32座城市，累計開業運營的商場達76座；龍湖冠寓在推動產品升級的基礎上繼續尋找增量，總開業房間數已達11.6萬間，緊扣民生底色，超2萬房間納入保障性租賃住房。

服務業務上，龍湖智創生活保持著在管面積有品質增長，並在小米產業園、李寧產業園、網易遊戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務領域，印證了服務半徑延伸的可能性；全新推出的“智慧營造”品牌——龍湖龍智造，也已快速成為代建行業的有力競爭者，在此之外，還有養老、產城等不同業務的持續探索。

2022年，運營及服務業務已成為龍湖集團高品質可持續發展的重要貢獻源，聯合地產開發業務，三大業務板塊協同發力，為龍湖貢獻穩定的收入與利潤。

3月16日，貝殼控股有限公司（以下簡稱“貝殼”）布了2022年年報。財報顯示，在去年疫情反復干擾的情況下，貝殼全年實現總交易額（GTV）2.61萬億元，同比下降32.3%。不過，除第四季度受到全國範圍疫情的影響有所低迷之外，全年4個季度呈現出逐漸邊際轉好趨勢。在此基礎上，公司全年實現營收607億元，實現經調整利潤28.43億元，同比增長23.93%。

全年，貝殼進一步修煉內功，在顯著降本增效的基礎上，提升了人均產出，並進一步增進了“一體兩翼”業務的協同效應。展望今年，在商品房銷售明顯復蘇、二手房成交回暖的背景下，貝殼有望延續邊際復蘇勢頭，全年GTV、淨收入有望重回正增長。

四季度淨收入降幅收窄 今年有望重回正軌

2022年，隨著上一年基數觸底以及房地產行業相關政策的持續放鬆，儘管克而瑞百強房企全口徑銷售資料仍同比下滑42.3%，但呈現4個季度均環復蘇走勢。受到行業觸底復蘇的帶動，貝殼新房業務全年實現GTV合計9405億元，同比下滑41.5%，略好于百強房企。其中，Q4的新房業務GTV為2635億元，同比下降幅度進一步縮減至26.1%。貝殼新房業務先於行業實現企穩，Q4實現淨收入83億元，同比下降幅度也縮窄至26.8%。

此外，今年2月克而瑞百強房企實現銷售操盤額4615.6億元，單月環比增長29.1%、同比增長14.9%，無論是操盤口徑、全口徑還是權益口徑，均已基本恢復至疫情前2019年的水準。行業復蘇已基本確立，貝殼新房業務今年有望迎來全面增長。

同樣的復蘇也發生在二手房市場，國家統計局資料顯示，2月份全國70個城市新房價格指數環比上漲0.3%，這是繼2021年9月70城新房價格指數轉為負增長以來首次轉正，充分體現出樓市正在走出下滑區間，重回復蘇通道。

存量房業務方面，貝殼全年實現GTV達15765億元，同比下滑23.4%，其中Q4的GTV為3599億元，同比已經率先實現1.5%的正增長。

在“一體”業務企穩回升基礎上，貝殼Q4實現淨收入167億元，同比下降幅度縮窄至5.8%，超過了市場預期，實現經調整淨利潤15.47億元，較2021年同期的0.42億元大幅回升。此外，貝殼全年度依然保持了充沛的現金儲備和良好的流動性，仍然實現了正向經營性現金流，截止年底，貝殼帳面現金及短期投資合計611億元。從GTV、淨收入、調整後利潤再到帳面資金，貝殼在2022年先實現了先抑後揚的走勢。

隨著去年底“三箭齊發”相繼落地，千億級儲架式註冊發行獲批，“金融16條”授信額超萬億，“央地合作”增信撬動地方擔保支持，此外內保外貸也疏通了境外融資，地產行業將在深度調整近兩年後逐漸回歸正常。

進一步降本增效 人均產能顯著提升

正如貝殼董事會主席兼CEO彭永東先生所表示的，“在2022年充滿挑戰的住房市場中，我們實現了從高速增長到高品質增長的戰略轉型。” 在居住服務行業由“規模”轉向“高品質發展”的歷史契機下，貝殼也落實了一系列精細化運營理念，推動企業運營品質的提升。

近一年來，貝殼的門店和經紀人結構不斷改善。截止去年末，貝殼平臺活躍門店數超過37446家，較上年減少17.4%，連接活躍經紀人近35萬人，較上年減少14.0%，從季度看已基本企穩。

與此同時，貝殼通過搭建門店和經紀人分級的基礎設施，建立店、人能力標準，提升平臺和店東對門店和經紀人的管理運營能力，更好地建立經紀人的人才梯隊。使得經紀人中從業時間更長且績優的經紀人占比得以提高，店均和人均效益均有提升。此外，貝殼全年幫助平臺3000多個門店進行重組，並持續推進店東的職業化，截至2022年年底，累計超過6900位店東完成在貝殼花橋學堂的職業化學習。

通過有效留存優質服務產能，貝殼的提質增效迎來收穫期，平臺模式下更穩定的盈利能力。其中2022年存量房業務貢獻利潤率同比提升了2.8個百分點；新房業務貢獻利潤率同比提升了4.4個百分點。新房壞賬實現全年沖回，四季度新房成交金額中的國企占比已達45%，四季度回款天數降至上市以來新低，財務健康度有效提升。


在費用優化上的一系列成果在第年底也有所顯現。貝殼2022年營業總成本同比下降26．8%至469億元，其中外部分傭、內部薪酬、門店成本、運用費用及其他成本均有所減少。在一系列調整下，貝殼全年毛利率同比從2021年的19.6%提升至2022年的22.7%，non-GAAP淨利潤逆市同比增長，在盈利能力和現金流層面有效地抵禦了外部衝擊。

“一體兩翼”初步成型 成為業績重要拉動力

在“一體”業務穩健、高效前行的同時，貝殼的“兩翼”也不斷突破。面對萬億家裝藍海，貝殼具有天然的流量和科技優勢，基於對低頻、複雜流程、重決策、重線下行業的數位化改造經驗，貝殼也在努力重構整裝行業。

過去一年，貝殼完成了對聖都家裝的收購，並反覆運算了Home SaaS 2.0系統。融合了聖都的內控管理以及被窩的精細化管理能力，可以實現整裝/新零售全作業流程線上化，BIM全流程一體化設計，支援施工交付上對工期、品質、材料、品質的強管理。

貝殼旗下整裝品牌被窩家裝的交付管理和業務運營能力也得到了驗證，可比口徑下，貝殼家裝家居業務全年實現合同額69億元，逆市同比提升31%。


貝殼租房業務全年在管規模上突破了12萬間，其中，分散式租賃業務“省心租”的在管規模突破7萬套，較3季度末的5萬套環比增長近40%，並已經進入13個城市。貝殼持續反覆運算收、出房模型和精細化運營能力，構建多層次的住房租賃供給體系，讓更多城市居民享受更多元、更普惠的品質租住生活。

貝殼“一體兩翼”平臺模式的能力價值和延展性得到進一步驗證，家居家裝貢獻的利潤率從2021年的0.8%快速提升至2022年29.4%，成為名副其實的兩翼業務，也稱為公司業績的重要拉動力。

3月17日，南京市2023年首輪集中供地正式開拍，共計13宗地塊順利出讓。其中，商品住宅用地11宗，約41.06公頃，另有加油加氣站用地和居住社區中心用地各1宗，成交總價超179億元。

首輪土拍推出的商品住宅用地位於河西新城、江心洲、南部新城和江甯高新區等，多是南京房地產交易活躍的區域或潛力板塊。

整場競拍，共有4宗地塊因競拍激烈觸達最高限價而進入搖號環節，4宗地塊溢價成交，5宗以底價成交。

競拍結束，上述地塊分別被保利、中海、萬科、招商、大悅城(3.600, 0.04, 1.12%)、偉星、華宇、通宇等房企拿下。

當地近7年最貴地塊誕生

當日上午，位於南京市河西南青奧濱江地塊的NO.2023G03地塊出讓，僅用時53秒、12輪競價便直接觸頂最高限價，樓面價達到43173元/平方米。

這是南京繼2016年最貴地王葛洲壩河西南G14之後，樓面價最高的地塊，區域內新房參考均價在65380元/平方米左右，總價千萬元以上，是目前南京河西南板塊新房“天花板”。

最終搖號結果確認，該地王地塊被總部位於安徽的偉星置業拿下。股權穿透後，《每日經濟新聞》記者注意到，該公司總部位於浙江台州，是偉星集團旗下的房地產企業。

“這麼高地價的項目被偉星拿下，行業內感到比較意外。偉星在南京有獨立操盤經驗，有這個野心，但在這塊高價地上，估計會與龍頭房企聯合操盤。”一家港資房企南京公司熟悉投資業務的人士向記者介紹。

除了偉星，萬科也有所斬獲，成功競得頗為搶手的雨花NO.2023G05地塊。該地塊也經過61輪激烈競價，觸頂最高限價進入搖號環節。地塊預計成交總價27.5億元，成交樓面價28177元/平方米。

招商蛇口(13.850, 0.25, 1.84%)經歷47輪激烈競拍，摘得江寧科學園NO.2023G08地塊，觸頂最高限價。地塊預計成交總價18.15億元，成交樓面價17415元/平方米。

欣源集團旗下的昆山钜康房產開發有限公司經歷38輪競拍，競得雨花小行NO.2023G06地塊，地塊觸頂最高限價進入搖號環節。地塊預計成交總價15.85億元，成交樓面價26363元/平方米。

樓市整體回暖還需時間

中海地產首次進入江心洲板塊，以底價摘得江心洲NO.2023G04地塊，成交樓面價約26692元/平方米。

保利發展(14.410, 0.09, 0.63%)經過6輪競價，成功拿下南部新城大校場NO.2023G02地塊，成交總價24.1億元，樓面價約31727元/平方米。

南站NO.2023G07地塊經過7輪報價，被大悅城拿下，成交總價13.95億元，成交樓面價26223元/平方米，溢價率4.49%。

江北新區NO.2023G01地塊被江蘇通宇置業有限公司底價獲得，成交樓面價13552.5元/平方米。據記者瞭解，通宇地產為南京本土房企，屬於國企江蘇省農墾集團旗下的企業，曾開發了林景瑞園、林景嘉園和林景雅園等“林景”系列樓盤，專案多位於南京、無錫、南通和連雲港(5.200, 0.07, 1.36%)等地。

事實上，在此次土拍之前，南京為了動員開發商拿地做足了準備，比如開展市、區土地推介會，加速學校等配套設施工程建設。

3月2日，南京市土地市場網發佈南京市規劃和自然資源局印發《南京市土地交易市場競買保證金使用銀行保函工作規則（試行）》，在原有以土地競買保證金繳納作為參加土地競買履約保證的基礎上，增加見索即付銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式，減輕房企拿地的資金壓力。

本次土拍前一天，市場就流傳一份地塊報名資訊表，表格中列出了華潤、廈門國貿(8.740, -0.06, -0.68%)、象嶼、建發、金地、華髮和龍湖等頭部開發商。

南京市房地產學會副會長李子墨在接受記者文字採訪時表示，本輪土拍顯示了與南京類似的強二線城市土拍市場仍然活躍，對開發商有著較強吸引力，“把‘壓箱底’的主城區好地拿出來拍賣，既能緩解財政壓力，也對推動城市建設發展有著積極意義。”

前述港資房企人士則認為，南京土拍出現了“新面孔”，熱度也與去年相比有回暖趨勢，不過距離樓市整體回暖還需要時間。

2023年2月，上海全市共成交二手房1.9萬套，環比增長139%，同比增長52%；成交金額613億元，環比增長118%，同比增長63%

春節過後，上海樓市呈現出積極復蘇的態勢。多家房地產經紀機構發佈的資料顯示，2023年2月，上海二手房成交量約為1.9萬套，為2022年7月以來的高點。國家統計局3月16日公佈的最新資料顯示，2月上海二手住宅銷售價格指數環比上漲1%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，上海二手房成交回暖緣于購房者的積極入市。短期內上海二手房市場並未出現普漲的情況，主要是因為去年市場去化速度趨緩，導致目前市場上二手房的庫存依然處於高位，現階段仍以去庫存為主，且房東也傾向于趁著市場流動性恢復，儘快完成交易，而非抬高價格。

性價比高的房源更容易成交

羅成（化名）是地鐵二號線張江高科(16.570, 1.51, 10.03%)站附近一家房產仲介的業務員。隨著市場轉暖，羅成比以往更加忙碌，最近他談成了一單生意：幫助業主將張江湯臣豪園一期的一套224平方米的別墅以2600萬元賣出。

羅成告訴記者，春節過後上海二手房市場成交勢頭確實不錯，目前其所在區域周邊二手房價格穩定，區域內幾家仲介在過去兩周已成交了約10套房源。“性價比高的房源比較好賣，像我成交的那套別墅，房東掛牌價是2800萬元，最終成交價是2600萬元，不給還價，買家就不買。現在市場上能‘撿漏’的房源越來越少，誠意賣的房源，一般房東都願意讓點價格。”羅成表示。

“目前市場比較平穩，成交情況良好，但還沒有好到一兩個星期就能賣掉一套房子的時候，能夠比較快速賣掉的是那些成交價低於市場行情的房源。”徐匯區南丹路上一家仲介門店的店長劉昊（化名）向記者表示，2022年上海二手房市場行情一般，今年春節後的確已去化掉一部分房源，有些房源掛牌了半年甚至一年，此前一直無人問津，最近也有客戶願意去談了。不過雖然客戶比以前多，但猶豫的客戶更多，現在購房者大都比較理性，只有當價格有足夠吸引力，購房者才會願意出手。

地鐵一號線莘莊站北廣場附近的一家房產仲介的業務員李想（化名）也向記者表示，春節過後上門來諮詢購房的客戶量已明顯上升，200萬元至600萬元總價段的房源成交比較活躍。她表示，最近莘莊地區二手房的掛牌量沒有出現太大的變化，3月份的市場行情要比2月份時清淡一些。之前積壓的購房需求在2月份釋放後，現在的市場正逐步回歸到正常狀態。

“整個莘莊地區的二手房市場還是比較平穩的，與去年同期相比市場有回暖，但跟往年比也只是正常狀態。現在上海二手房市場盤子大，市場不太可能一下子很熱，二手房交易週期相對較長，尤其是那些置換的‘連環套’交易更是如此。現在上海軌道交通發達，也有相應的產業配套，購房者的可選擇範圍比以前大多了。”李想說。

在羅成看來，購房者在市場平穩、房價未漲的時候買房才是好的選擇。他表示，在市場下跌時，大多數人都會選擇觀望而不會出手，畢竟誰也不知道究竟什麼時候能止跌。當市場平穩，房價未漲時，購房者的可選擇機會相對較多，議價空間也比較大。等房價上漲了，看房的人多了，房東的心態就會發生變化，價格就比較難談了。

“房地產市場之前已經低迷了相當長一段時間，現在正在好起來。”李想說。

2萬套是上海二手房的“冷暖線”

春節之後上海二手房市場已逐步步入正軌。房地產經紀機構發佈的最新監控資料顯示，2023年2月，上海全市共成交二手房1.9萬套，環比增長139%，同比增長52%；成交金額613億元，環比增長118%，同比增長63%。2023年前兩個月，上海全市二手房累計成交金額893億元，同比增長4%；成交套數2.7萬套，同比下降1%。

“鏈家門店春節後帶看量顯著增長，成交週期也有縮短。”楊雨蕾表示，從2月份的成交結構來看，90平方米以下的剛需占比大幅提升；從成交均價來看，基本穩定在3.9萬元至4萬元左右；從總價段來看，2月份600萬元以下的占比達90.6%，較1月份增加了2.7個百分點。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，2萬套是上海二手房的“冷暖線”，一旦越過就說明市場由冷轉熱。春節長假後，上海二手房市場恢復速度就比較快，掛牌量只用了2周就恢復到正常區間。此外，春節過後尤其是2月中旬開始看房人快速增加，說明交投雙方都很快進入狀態。從交易產品來看，剛需房率先啟動，此類房源是市場交易主力，市場被帶動起來後，不管是對“打新”還是進一步置換二手房都有推動作用。

盧文曦認為，從近期市場表現來看，帶看、來訪量比高峰期雖有回落，但調整幅度有限，屬於良性調整，所以市場還是能保持較高的活躍度。上海今年第二批次集中供應房源已經亮相，預計會帶動人氣回升。因此，預計3月無論是新房還是二手房成交量會比2月更高一些，“小陽春”行情有望延續。

廣州地區的房貸利率進一步下滑，21世紀經濟報導記者調查發現，當前市場首套房貸利率為4.3%（LPR），二套房貸利率為4.9%（LPR+60基點），已降至4年來新低，各銀行額度寬鬆，最快遞件當日可以放款。

2月全國房貸利率也出現下降，百城首套房貸主流利率平均為4.04%，環比下降6BP，這是過去4個月基本平穩後的再次明顯下行；二套房貸利率平均為4.91%，環比持平，同比回落84個基點。

房貸額度充足最快可以當天放款

從貸款期限看，“借款人年齡+貸款期限”主流為不超過70年和75年，最寬鬆不得超過80年，同時各家銀行有對區域、樓齡、性別等一些細緻的規定。

年初，人民銀行、銀保監會發佈通知提出，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。隨後各地房貸掀起“降價潮”，不少地方的首套房貸已經進入“3”字頭。從目前的情況來看，廣州地區的房貸橫向比較仍較為堅挺，首套房依然堅守在LPR上方，即最低4.3%（即LPR+0基點）。

目前四大行等在內的銀行均執行最低4.3%（即LPR+0基點）的首套房貸利率。在二套房利率上，廣州20家主流銀行執行的利率為4.9%，即5年期以上LPR+60基點。

從放款週期看，當前房貸放款週期沒有超過1個月的，有些甚至表示，如果材料齊全，可以當天放款。“目前廣州的首套房貸利率基本上都是統一的4.3%，也就是在LPR基礎上不加點，也不減點。當前廣州各個銀行房貸額度充足，放款速度很快，都是以天為單位，基本上符合放款條件後當天或者幾天內即可完成放款手續。”大源按揭總經理鄭大源在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示。

貸款的程式也出現簡化跡象。某大行表示，“首付五成以上，免流水；貸款金額600萬以下，免流水； 優質客戶免流水，例如公務員、事業單位、世界500強企業等。收入證明不夠，可疊加租賃合同/兼職收入證明；收入證明可由公積金、社保、納稅等查詢記錄代替；18歲以上學生購房，最低首付三成！父母擔保，子女無需提供銀行流水；若以上條件都不滿足，存入貸款金額的30%金融資產，可免銀行流水”。

根據記者瞭解，廣州市場的執行標準多為借款人“年齡+貸款期限”之和不超75年。此外，廣州地區部分銀行的房貸年齡期限呈現差異化。

其中，廣發銀行廣州分行個人住房按揭貸款借款人年齡18周歲（含）至65周歲（含），住房按揭貸款年限與借款人（或共同借款人）年齡之和原則上最長不超過70年。平安銀行(12.750, -0.07, -0.55%)廣州分行房貸申請人為18周歲~70周歲，“貸款期限+樓齡”不超過50年，且貸款期限最長不超過30年。中信銀行(5.260, -0.01, -0.19%)廣州分行則是“借款人年齡+貸款期限”相加不得超過80年。恒豐銀行也表示，貸款期限只參考主借人的借款年限，如果主借人收入不穩定，年輕子女想作為共同貸款人也只能做擔保，無法增加還款期限。

廣東中行表示，為了滿足不同年齡段客戶的房貸需求，該行根據客戶情況差異化制定借款人年齡加貸款期限的政策，個人住房貸款期限最長仍為30年，並未做改變。

全國首套房貸主流利率降至4.04%

從全國範圍來看，貝殼研究院統計資料顯示，2023年2月百城首套房貸主流利率平均為4.04%，環比下降6BP，這是過去4個月基本平穩後的再次明顯下行；二套房貸利率平均為4.91%，環比持平，同比回落84個基點，創下2019年的低點。

值得關注的是，江蘇揚州於2月20日發佈樓市新政，其中提到，“實行新發放首套住房商業性個人住房貸款利率政策動態調整長效機制，階段性將全市首套住房商業性個人住房貸款利率的下限由現行的LPR-20BP調整為LPR-50BP”。

這意味著揚州首套房貸款的利率下限，有望由之前的4.1%下調至3.8%。

貝殼研究院統計，2月符合首套利率動態調整的城市中，已有石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個城市首套房貸利率回檔至4%以內。

貝殼研究院監測的103個重點城市中有23個城市下調了首套房貸款利率，首套利率低於房貸利率下限（4.1%）的城市增加至34城。其中，首套房貸利率最低的城市為珠海以及南寧，均為3.7%。

分能級來看，2月二線城市首套利率環比降幅最大，其首套利率平均為3.99%，較上月降低8BP。

而一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，均與上月持平；三四線城市首套利率平均為4.04%，環比回落4BP。

從利率同比下調幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為150BP和91BP。一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅55BP和45BP。

放款週期方面，貝殼研究院統計，2月百城銀行平均放款週期為28天，較上月縮短3天。其中，一線城市平均放款週期為36天，二線城市平均放款週期為29天，三四線城市平均放款週期均為28天。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，未來各地房地產市場的變化與信貸政策密切關聯，有利於給予購房者更有針對性的支持。

招聯金融首席研究員董希淼也表示，首套住房貸款利率政策動態調整機制調整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，房貸如何定價仍由銀行與客戶商定。在當前房地產市場較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數銀行對多數客戶將實際執行房貸利率下限。未來一段時間，首套房貸利率下限可能在3.5%-4.1%。

大悅城地產（00207）公布，斥13.95億元人投得南京市住宅地皮。

該集團指，所購地皮位於江寧區，地盤面積約2.53萬平方米，計容建築面積約5.32萬平方米，將以內部資源或借款支付代價。該集團指，該地皮附近有京滬高鐵及地鐵線，且該區土地供應量有限料開發後帶來穩定利潤。

永利地產（00864）公布，截至去年12月31日止年度純利約1,753萬元，同比增長0.69％，每股盈利4.54仙，不派末期股息。

該集團指，租金收入約為2,930萬元，略增約1.4％，因去年給予租戶的租金優惠較2021年為少所致。去年底投資物業總市值約9億元，增加約1,370萬元，因斥約860萬元收購中環一項投資物業而擴充投資物業組合，以及投資物業公平值淨變動增加約510萬元所致。

弘陽地產（01996）公布，預期截至去年12月31日止年度虧損淨額介乎約30億至40億元（人民幣．下同），2021年度淨利潤18.66億元。

該集團指，虧損淨額主因年新冠疫情持續，房地產行業整體市場規模下行，本集團房地產項目收入及毛利同比減少；受市場影響，該集團及部分聯合營企業的開發項目售價未及預期，計提資產減值損失增加；投資性物業出租率及租金收入均有所下降，導致非經常性損益公允價值評估預計發生減值，以及美元債因外匯波動造成淨匯兌損失增加。

該集團將於3月底前公布業績。

3月17日，西安西咸新區掛牌成交8宗共592.44畝房地產開髮用地，成交總價款共計35.12億元。出讓的8宗地塊，7宗位於灃西新城，1宗位於能源金貿區。

觀點新媒體獲悉，其中，陝西展霆房地產開發有限公司摘得灃西新城4宗共197.313畝商住用地，成交總價合計13.42億元；西咸新區創新港實業有限公司摘得灃西新城2宗共107.302畝商住用地，成交總價合計7.3億元；資料顯示，西咸新區創新港實業有限公司由西咸新區聚合偉達運營管理合夥企業和陝西建工房地產開發集團有限公司聯合控股子公司。

西咸新區能源金貿實業有限公司摘得能源金貿區1宗140.25畝住宅用地，成交價12.63億元；西咸新區能源金貿實業有限公司是陝西西咸新區城建投資集團有限公司全資控股子公司，背後為主體為陝西西咸新區發展集團有限公司。

西安安居灃合建設有限公司摘得灃西新城1宗147.575畝商服用地，成交價1.77億元。

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近日，廣東江門台山台城南掛牌1宗商住地，建築面積5.6萬㎡，起價1.07億元，樓面起價1,921元/㎡，預計4月21日出讓。

據觀點新媒體了解，該宗地編號為江門市JCR2023-37(台山02)號，位於台山市台城南新區新寧小學南側地塊四，為城鎮住宅用地、商服用地。出讓面積27,821.94㎡，容積率≤2，建築面積≤55,643.88㎡（商業建築計容面積≤11,128.78㎡，即佔總計容建面比例≤20%）。

地塊掛牌起始價為10,687萬元，樓面起價1,921元/㎡；上限價為16,030.5萬元，上限樓面價2,881元/㎡。競價方式為最高限價+承諾配建住宅建築面積及有產權的標準小汽車停車位，配建競買以“200平方米住宅建築面積及2.4個有產權的標準小汽車停車位”為一個整體的競配指標。限時競價開始時間4月21日。

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瑜一添食62單位 提價6.3%

一手市場兩個主要新盤昨天齊齊加推，本地兩大發展商長實（01113）及新地（00016）合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第2期，過去周六和周日（18日及19日）連環加推兩張價單，合共204伙，其中昨天推出的3號價單，折實平均呎價12977元，較過去周六（18日）推出的2號價單折實平均呎價12647元，高約2.6%，發展商稱屬原價加推，周末很大機會盡推全盤400伙發售。華懋集團及港鐵（00066）合作發展的何文田站物業發展項目瑜一第1B期，昨天添食62伙，折實平均呎價26398元，較首張價單高約6.3%，有機會短期再加推。

飛揚第2期過去周六公布第2號價單，涉及95伙，折實售價313.1萬至928.4萬元，折實呎價11049至14357元，折實平均呎價12647元，較上周四（16日）公布的第1號價單折實平均呎價12509元，高約1.1%。

該盤昨天再加推第3號價單，涉及109伙，折實售價316.5萬元至913.9萬元，折實呎價11244至14181元，折實平均呎價12977元，較第2號價單的折實平均呎價高約2.6%，比首張價單則漲3.7%。

收逾二千票 400戶或周末晒冷

第3號價單首度推出連平台特色戶，其中5座地下E室，實用面積722方呎，連187方呎平台，是整個飛揚發展項目唯一的3房連平台特色戶，折實售價837.9萬元，折實呎價11605元。

長實營業部助理首席經理楊桂玲指出，周末公布的兩張價單均屬原價加推，將於本周初加推餘下單位及公布銷售安排，飛揚第2期全數400伙很大機會於本周末盡數推售。

長實執行董事趙國雄及長實營業部首席經理郭子威昨天亦現身飛揚售樓處，趙國雄稱，飛揚第2期收票理想，售價是普遍市場可以接受，發展商會承擔社會責任，興建優質項目予買家。

飛揚第2期位於青山公路大欖段170號，提供400伙，實用面積263至722方呎，預計2024年12月底入伙。該盤目前已有292個單位開價，相當於單位總數73%。市場消息透露，該盤兩天累收逾2000票，以292個已開價單位計算，超額認購逾5.8倍。

市場另一個矚目新盤、位於何文田的瑜一第1B期，昨天也加推第2號價單，涉及62伙，實用面積336至941方呎，包括4個1房、41個2房及17個3房戶，折實售價817.19萬至2690.16萬元，折實呎價23050至29151元，折實平均呎價26398元，較上周三（15日）公布的第1號價單折實均價24838元，高約6.3%。

華懋累接4500登記 超額39倍

抽出個別單位作比較，新推的3B座26樓E室，實用面積336方呎，折實售價817.19萬元，相較首張價單推出的樓下單位3B座25樓E室，實用面積336方呎，折實售價795.85萬元，兩個單位相差約2.7%。

華懋集團銷售總監封海倫說，今批單位屬原價加推，該項目首兩張價單合計推出112伙，佔該期數單位總數183伙的61.2%，視乎市場反應，有機會短期內再度加推單位應市。

該盤上周五（17日）起收票，3天累收逾4500個意向登記，超額認購逾39倍。入票人士中，有超過10組客人查詢購買第3A座全層，即約3伙。

瑜一第1B期位於忠孝街1號，提供183伙，實用面積336至1234方呎，預計入伙日期為2024年11月。

兩大全新盤部署開售，鎖起市場購買力，過去周末兩天（18日至19日）全港一手市場錄得151宗成交，按周減少逾三成。星星地產（01560）元朗宏業西街住宅項目雨後主導周末銷情，該盤過去周六（18日）首輪賣143伙，過去兩天共售出112伙或78.3%。

雨後過去周六展開首輪銷售，提供143伙，折實售價395.87萬至1201.16萬元，折實呎價13388至17044元。該盤上周四（16日）截票，共收到908票，平均每6人爭1伙。

根據成交紀錄冊，該盤即日售出111伙，套現約6.6億元；據悉，雨後過去周日（19日）亦沽出1伙，兩天累售112伙或78.3%。值得留意的是，雨後首輪銷售共有7個3房單位，折實售價1037.18萬元起，暫未錄成交。

星星地產主席及首席執行官陳文輝表示，雨後銷情非常理想，1房及2房戶最受買家歡迎，反映市場對中小型單位需求大。雨後位於元朗宏業西街21號，提供335伙，實用面積252至909方呎，預計今年12月31日入伙。

恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna也於過去周六展開新一輪銷售，涉及128個單位，兩天合共售出21伙，涉資約1.2億元。

St. George's Mansions四房1.2億沽

另外，一手市場過去周六連錄兩宗逾億元大額成交，信置（00083）夥拍中電集團合作發展的何文田St. George's Mansions一個4房戶，實用面積2141方呎，連1個車位以約1.2億元沽出，呎價56133元，成交價及呎價均創該項目標準戶新高。

華懋集團旗下薄扶林豪宅項目碧麗軒一個撻訂戶，連1個車位以1.08億元重新售出，較2022年5月底連1個車位造價1.02億元，9個半月賣貴600萬元或5.9%。

市場注意力聚焦多個部署發售的新盤，十大二手屋苑的交投表現轉趨平穩。中原地產統計的十大屋苑，過去兩天（18日至19日）錄得11宗買賣，按周回升1宗；美聯物業亦指十大二手指標屋苑周末有11宗買賣，連續16個星期保持雙位數水平。

新盤魚貫登場 二手受壓

中原地產數據顯示，十大屋苑自2月下旬錄得24宗買賣後，連跌兩周至10宗，過去兩天輕微反彈，按周微增1宗，至11宗水平。該行亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，多個新盤本月登場，銷情熾熱，二手交投明顯受壓，料二手放盤價要有一定競爭力，才能吸引買家入市。根據中原地產統計，過去兩天紅磡黃埔花園一枝獨秀，錄得5宗買賣，按周飆一倍半。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，新盤市場相當熱鬧，刺激購買力進一步釋放，美國本月加息預期降溫也有利買家入市，而一手盤定價吸引，勢將搶佔不少二手客源，惟二手樓價在氣氛向好帶動下，料可保持升勢。該行統計十大二手指標屋苑過去兩天有11宗成交，按周增加1宗；有兩個屋苑「零成交」，按周減少1個。

利嘉閣地產總裁廖偉強透露，該行統計的十大指標屋苑過去周末錄得8宗成交，按周持平。香港置業行政總裁馬泰陽則稱，該行計算的十大二手指標藍籌屋苑過去周末交投量低見5宗，創約29個周末新低，按周減少3宗或約37.5%。

通關效應下，投資物業市道明顯好轉，其中工廈買賣個案有所回升。利嘉閣（工商舖）地產指出，今年2月全港共錄得136宗工廈物業買賣登記（主要反映2至4個星期前的市況），創近4個月高位；本月首16天已有103宗買賣登記，料3月全月登記量突破200宗，勢創去年6月錄得282宗以來的9個月高位。

涉及金額反創近3年低位

利嘉閣（工商舖）地產數據顯示，今年2月全港錄得136宗工廈物業買賣登記，屬於去年10月145宗以來的4個月高位，較1月的128宗多約6.3%，連升兩個月。不過，牽涉金額則創2020年5月錄得約7.01億元以來的33個月低位，今年2月僅有8.05億元，按月挫17.8%。

該行並追蹤全港10個主要工業區的交投表現，2月有6個分區的登記個案按月增加，以九龍灣升勢最凌厲，由1月僅4宗，按月爆升1.5倍，至2月有10宗；葵涌區則是10個分區之中最旺，有28宗登記，按月多3宗或約12%。

利嘉閣（工商舖）地產工商部高級營業董事朱亮恒說，通關加上疫情減退，工廈市道止住跌勢並醞釀反彈，2月中起工廈交投有所加快，買家及投資者重拾入市信心，3月首16天已有約103宗買賣登記，按比例推算，預計3月全月可錄得逾200宗登記，按月飆逾47%，意味工廈市道明顯轉旺。

第一集團宣布，該集團2021年購入的九龍塘根德道20號豪宅項目，佔地約10866方呎，正興建成3層高的獨立大屋，樓面面積約6520方呎，預計今年內落成，已成功售出。市場消息透露，今次交易的成交價逾4.5億元，呎價約7萬元。

香港置業研究部董事王品弟說，綜合土地註冊處數據，今年首季（截至3月16日．下同）全港暫時錄得277宗二手公屋（包括已補地價及未補地價）買賣註冊個案，已較去年第四季全季的157宗，多出76.4%，並為2021年第三季整季有436宗登記以來，近6個季度新高。277宗登記之中，新界區佔191宗或約69%，九龍區有68宗，餘下18宗來自港島區。

正八廖偉麟：市況復常 租售價升1成不難

通關後利好商業活動，正八集團主席廖偉麟認為，不論商廈及商舖，通關後首選核心區。投資策略上，他謂去年因應息口上升，以減債為主，今年則動用5億至8億元入市。

近期投資市場氣氛不俗，與去年相比差距甚大。廖偉麟指，去年數個因素導致投資氣氛淡靜，年初出現第5波疫情，而中港通關一度落空，而關鍵是加息，「息口升至甚高水平，H按最高達5厘，比起以前僅約2厘，升1倍以上，令投資者重新計算回報率，整體入市意慾低」。

直至今年初，氣氛開始好轉，先有中港初步通關，防疫措施先後解除，而上月全面通關，他認為是帶動商業氣氛的關鍵，「通關主要帶動信心，現時市面氣氛完全不同，各團體重啟活動，商業往來重新興旺」。

他指，通關後率先帶動商舖租務，而商廈交投亦加快，他舉例，近日中環美國銀行中心一單位，以每呎3.8萬元沽出，呎價為疫情以來新高，反映通關後市況的確好轉。

有資金在手 不用買邊綫區

後市走勢上，他非常看好核心區，「不論舖位及寫字樓，首選核心區，旅客重返香港購物，或是內地機構來港開業，均選擇核心區。作為投資者，有資金在手，價錢亦回調，不用買邊綫區」。

廖偉麟看好商廈，今年初亦偷步入市，購入金鐘力寶中心1座37樓4至6室，面積約3,475平方呎，涉資約7,818萬元，成交呎價約2.25萬元，物業市值呎租約60元。他分析，商廈過往數年調整深，投資機會漸現，「寫字樓呎價由最高5萬至6萬，跌至2萬至3萬，接近一半，市況現已接近完全復常，租金及售價升1成絕對不難。當然，在高息環境下，用家入市較為積極，對投資者來說，則看重資產價格數年後彈升。」對於目前商廈空置率高企，他謂應投資核心區甲廈，「空置樓面最多是東九龍，港島區始終相對較低，跨國企業，如歐美、內地機構會來港開辦公點，核心區始終是首選。」至於疫情期間，在家工作一度興起，他笑稱疫後WFH已無人提及，實體辦公室作用仍不變。

至於舖位市場則已明顯反彈，近一個月，尖沙咀、銅鑼灣相繼錄大手舖位成交，他認為疫情期間跌得最殘是旅客到訪地區，現正是反彈最快，相信8,000萬至1億元舖位成交將相繼出現。

今年擬5億至8億投資物業

廖偉麟為工商舖資深投資者，以往每年出貨入貨無停手，去年卻罕有地未有出手，他解釋去年市場無平貨，亦無「跳樓貨」，而關鍵是息口高企，故以減債為主，如今通關後則會加快入市，「上年公司減5%債務，畢竟加息環境，降低債務等同已入市。事實上，買錯可能會輸，減債是王道。現時降了債，今年可以投資5億至8億元物業，並以商廈為主」。

元朗爾巒沿錦田河而建，環境清幽，受到用家追捧。屋苑一個銀主盤交吉拍賣，面積1295方呎，另連1個車位，開價1380萬，呎價10656元，低市價約15%。

環亞拍賣行發言人表示，爾巒茵羅洛斯大道1座5樓A室，面積1295方呎，2房間隔，連1個地庫停車位，開價1380萬，呎價10656元，銀行就單位估價1472萬，未包括價值150萬的車位，單位連車位市價約1622萬，開價低市價15%，將於3月21日（二）以交吉形式拍賣，同場共有48項物業可供競投。

原業主2020年7月以1700萬購入上址，近年以物業抵押借貸，最終淪為銀主盤，開價低於購入價320萬，幅度19%。

1295呎2房間隔

爾巒由新地發展，2014年入伙，該單位簇新，附設簡單裝修，間隔寬敞實用，客廳鋪設木質地板，設落地窗，廣納自然光源，外望園景。

位於元朗映河路1號，由25座低密度豪華住宅及48幢臨河花園別墅組成，提供780伙，面積450至3014方呎。屋苑設計加入大自然元素，長約400米意大利式河岸花園，附設長約600米緩跑徑，帶給住戶寫意生活感受。

連1個地庫停車位

屋苑會所佔地7.7萬方呎，提供室內外游泳池、私人影院、健身室等設施。另外，該屋苑佔地約2.3萬方呎商場，便利住戶日常生活。

交通方面，毗鄰3號幹郊野公園段，位處港鐵錦上路站及元朗站之間，屋苑提供接駁小巴來往兩站，駕車往元朗站僅約5分鐘車程，距離皇崗口岸亦僅約10分鐘車程，往來中港兩地便捷。

近期，藥妝店頻於核心區插旗，尖沙嘴彌敦道重慶大廈一個地鋪，建築面積約1500方呎，由藥妝店以每月50萬承租，平均每呎333元，較現址時裝店租金大升1.5倍。

上址為尖沙嘴彌敦道36至44號重慶大廈地下4號鋪，建築面積約1500方呎，現址為FOCUS.S時裝，月租約20萬，最新由藥妝店大幅提價預租，月租50萬，平均呎租333元，較舊租金足足升1.5倍。該宗亦是今年以來，重慶大廈地鋪錄第3宗藥妝店進駐。

面積1500方呎 月租50萬

重慶大廈聚集廉價賓館，給人有龍蛇混雜感覺，但從來無礙地鋪昂貴的價值，最新承租4號鋪更是面積較大的一個，多年來炙手可熱，早年由化妝品連鎖店卓悅一簽6年約，租約由2009年7月至2015年7月，頭3年月租46萬，接着3年54.28萬。

有代理表示，雖然市場上並沒有記錄2015年至2017年間該鋪租金多少，不過，於2018年10月1日至2022年1月底，卓悅簽下一份3年4個月租約，月租提升至70萬。

租金較三年前跌28%

及後卓悅提早撤出，隨後在疫情持續下，該地鋪一直由時裝店以月租約20萬承租，最新租金雖較時裝店提價1.5倍，不過較疫情前租金下跌28%。

今年以來，當醞釀通關時，重慶大廈向彌敦道地鋪已率先受追捧，其中，地下2號鋪，建築面積約900方呎，早於1月份以每月20萬租出，呎租222元。

位處該鋪位對面的彌敦道27至33號良士大廈地下C2號鋪連閣樓，建築面積約600方呎，則於上月亦由藥妝店以43萬承租，呎租高達717元，該物業位處北京道單邊，屬「鋪王」之一，故租金更高。

近期工商鋪氣氛不俗，一名內地客連購毗鄰朗豪坊的旺角商業大廈巨鋪，以及位處尖沙嘴「酒吧街」赫德道巨鋪，作價合共4.338億。

旺角巨鋪作價3.5億

鋪王鄧成波家族近期沽售旺角商業大廈巨鋪，作價3.5億，市場消息透露，買家為內地投資者盧海強，盧氏持中國護照，登記地址新加坡，盧氏亦向投資者羅守輝旗下TOYOMALL購入尖沙嘴赫德道巨鋪，作價8380萬。

旺角亞皆老街16至16B號旺角商業大廈地下E鋪及1樓至4樓，總建築面積共約17002方呎，另有一個1950方呎平台，去年以5億放售，隨後於8月減價至4.2億，近期以3.5億易手，呎價約2.06萬（不計平台）。

赫德道鋪涉資8380萬

該複式鋪曾是內地火鍋店小肥羊旗艦店，2016年結業後分間出租，現時租客包括菲律賓連鎖快餐店快樂蜂（Jollibee）租用1樓全層，3名租戶月租由22萬至35萬，每月總收入約90.85萬，回報約3.1厘。鄧成波家族於2017年底「買公司」購入上址，有指作價達3.8億。

尖沙嘴赫德道1至3號地鋪連1樓，總面積約4600方呎，亦由盧氏以8380萬承接，該鋪由中菜館十二味租用，月租約25萬，回報約3.6厘。