房市買氣急轉直下，永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，各國央行貨幣緊縮政策、國內平均地權條例修法，購屋人信心保守，預估第一季全台交易量僅6.1～6.4萬棟，恐創下史上第三低量、年減幅則居史上第四，「量縮、價盤整」將是上半年房市主調。

永慶房產集團28日發布第二季房市前瞻報告，葉凌棋表示，自1999年以來，首季房市共出現過5次量縮超過二成的記錄，分別是2000年網路泡沫衝擊、2009年金融海嘯、2012年奢侈稅上路與選戰緊繃的總統大選影響，以及2016年房地合一稅上路。今年預估首季交易量年減24～28％，年減幅可能創下史上第四高；另首季預估交易量6.1～6.4萬棟，只比2016、2017年高，可能是史上第三低量。

葉凌棋表示，農曆年後看屋數量有回升1至2成，不過成交量並沒有增加。

全球經濟局勢不明朗，預估這波盤整的時間會持續半年，若歐美金融體系不再有未爆彈、國內股市穩定回升，下半年房市還會面對選舉因素的干擾，屆時市場觀望氣氛會更濃厚，預估下半年交易量可能比上半還差一點，全年交易量可能下探26～27萬棟之間。

永慶調查顯示，今年七都第一季房價，比起去年第四季波動都在1％以內，另七都房價年漲幅也都收歛至8％以內，過去較平穩的雙北房價，以及漲多的台南、高雄，近一年漲幅都在4％以內。

葉凌棋表示，雖然民眾普遍期待房價走跌，但國內物價指數仍高於2％的通膨警戒線，通膨攀高的預期心理也支撐住房價，成為市場普遍認為房價不會跌的原因。

目前房價僵持使交易量無法打開，平均地權條例將上路、投機退場，房市回歸供需基本面，至於交易量縮已確立，上半年房市交易量約13.2～14.0萬棟左右，年減幅約18％～23％之間。

平均地權條例1月修法衝擊預售市場，不過因定調「不溯及既往」，讓預售屋下車潮已出現緩和跡象。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，目前全台預售屋轉售數量比起修法前減少了6.6％，預售下車潮有趨緩的現象。

去年全台預售屋交易約8.2萬件，年減約16％，不過若單比較第四季，去年Q4成交1.68萬件、年減幅高達55％，台北、台中、高雄減少的幅度更超過6成，顯示平均地權條例修法上路前，對於過去炒作盛行的預售市場產生抑制效果。

永慶調查顯示，有高達86％的消費者支持平均地權條例修法，50％的消費者認為不會影響購買預售屋的意願。

過去各界普遍認為，趕在禁止轉售新制上路前的預售屋拋售潮，可能會重擊房市買氣，不過隨著修法定調為「不溯及既往」，讓預售屋下車潮已出現緩和跡象，永慶調查顯示，各房屋買賣平台去年12月全台尚有2.26萬件預售屋轉售案件刊登，不過目前僅約2.11萬件，減少了1,500件左右，過去被視為房市炒作風氣更盛的中南台灣，包括新竹、台中、台南、高雄等減幅均在6％以上，雙北及桃園則變動不大。

葉凌棋表示，預售屋禁止換約轉售定調不溯及既往之後，之前市場上擔心的「多殺多」現象目前看來不會出現。

有意轉售預售屋的消費者不需趕在修法前脫手，可以視市場趨勢變化再做轉售。

由於沒有急著脫手的壓力，也造成目前買賣雙方對房價認知持續僵持，這也是房價呈現盤整的原因之一。

「國家級重劃區」因官方、民間投注大量資源開發，帶動區域中長期商業、產業的發展，其中，信義計畫區更是經濟發展核心。隨著大台北都會區規模擴張，不少重劃區興起，新莊副都心擁有與信義計畫區相似的條件和更廣大的腹地，被認為是最能複製信義計畫區發展軌跡的重劃區；房地產專家認為，過去的信義計畫區，就是未來新莊副都心。

為解決台北市產業發展密集度過高的問題，專家學者依據國外經驗，將不同上下游產業鏈分散，期望進一步提高生產效率及城市宜居等問題，台北市誕生了信義計畫區、新北則有新板特區因應而生。

近20年在產業轉型推波助瀾下，過去CBD（中央商業區）的土地早已不敷使用；而新莊副都心連結頭前重劃區、新北知識產業園區、塭仔圳、擴大泰山都市計畫區等周邊區域，形成合計近800公頃的ㄇ字型軸帶。新北市政府希望透過發展新莊副都心，降低新北市對台北市依賴，並與板橋區相輔相成，成為跨越大漢溪兩岸的雙子城。在大台北都會區土地日趨稀有下，這條新興軸帶除擁有超過信義加南港區的廣大腹地，更連結三條捷運、三高三快，並擁有鄰近桃園機場商務與物流的地利之便，加速企業對於廠辦、總部的區域布局。

根據商仲機構統計，北市商辦近年供不應求，A辦單坪租金站穩4,000元以上，信義計畫區更上看5,000元。而在交通、產業分流的區段特性下，南港吸引科技、軟體研發等企業設置企業總部，新莊副都心則在機場捷運、國道優勢下磁吸國際型製造、外貿產業進駐設立總部。

新莊副都心經過十餘年發展，包括宏匯廣場、凱悅嘉軒酒店陸續營運，已成為新北新興商業中心熟。商仲業者認為，新莊副都心的都市計劃以商業和公共設施為核心，亦提供居住機能，正依循20年前的信義計畫區模式發展，中悦如同當初的宏泰集團，積極推出商辦造鎮，但租金行情每坪1,500元、約僅信義計畫區三分之一水準，吸引不少產業外流至新莊副都心。

至於兩者土地權屬及使用較大差別，信義計畫區土地多為壽險集團持有、商辦多只租不賣；新莊副都心土地多為開發商取得，中悦商辦採取一次性賣斷銷售。

台中「豪宅一哥」聯聚建設董事長江韋侖為回饋社會，為母校大同國小打造「共善公園」及「江挺生亭」，28日盛大舉辦啟用典禮！江韋侖會後受訪時指出，聯聚今年預計在七期推出第二座頂級商辦「聯聚中維大廈」及「聯聚玉衡大廈」豪宅案，估總銷超過450億元。江韋侖透露，商辦將結合商場，聯聚將打造一座以美術館為概念、4層樓高的獨棟式商場，未來只租不賣。

江韋侖表示，為符合目前市場需求，聯聚這次新案無論商辦或住宅，坪數均下修以中坪數為主力。「聯聚玉衡大廈」規畫最小坪數63坪；「聯聚中維大廈」商辦則規畫70～80坪，有別「聯聚中雍大廈」規畫250坪以上。

談到購地策略，江韋侖表示，七期是成熟市場，聯聚現階段暫不考慮到水湳購地，將持續深耕七期，他同時也為七期的房價叫屈，「北屯的房價都賣到6字頭了，七期是要怎麼賣啊？」他認為七期的房價真的太委曲了。

不過，江韋侖指出由於房價高漲，住宅產品的投資機會已不大，他反而較看好商辦市場。他說，中部台商在大陸、東南亞投資設廠，企業總部可以設在台中，七期商辦有其市場需求。江韋侖透露，「聯聚中維大廈」商辦大樓尚未推出，因為品牌力與地點佳，已有企業主提前預訂。

位於七期市政北一路、市政路的「聯聚中維大廈」商辦大樓預定地，基地面積2,380坪，目前還是聯聚接待會館，預計4月中拆除，未來將變身為地下7層、地上42層的頂級商辦大樓，以及4層樓高的獨棟式商場，預計今年第三季進場銷售。其中，商辦總戶數226戶，總銷達200億元；至於獨棟式商場，據悉聯聚將保留下來，未來自行招商經營。

值得一提是，聯聚這次禮聘日本建築師「隈研吾」操刀設計「聯聚中維大廈」商辦。

此外，位於七期秋紅谷公園第一排、緊臨「聯聚瑞和大廈」的「聯聚玉衡大廈」豪宅預售案，基地面積1,837坪，根據建照申請資料，未來將是地下8層、地上51層的摩天住宅大樓，總戶數376戶，總銷估超過250億元，最快今年第四季進場，該案產品與單價尚未敲定，但市場預估高樓層單價有機會挑戰3位數。

中央銀行宣布升息半碼，中華郵政公司今（29）日起調整存款利率，調升幅度為0.115至0.165個百分點，同時將帶動壽險業不動產報酬率的門檻由原先的2.72%走高到2.845%。壽險業者指出，兩大原因讓壽險業加碼不動產難度攀高。

壽險業者表示，一、中央銀行多次升息，過去一年來累計升息3碼（0.75個百分點），壽險業投資不動產最低投報率門檻從2.095%走高到2.845%，漲幅高達35.8%，符合的投資標的難尋；二、保險局對素地、在建工程等都增加資本要求，買愈多土地，資本適足率恐受影響。

業者表示，近年不動產價格拉高，原本就已經很難符合最低收益率要求，加上央行不斷升息，壽險業投資不動產只會更加艱辛。

據統計，壽險業去年租金收入估約328億元創新高，較前年增加約11%；總計15家壽險業有租金收入業者中，多達13家呈現正成長，不過此榮景可能在今年會明顯放緩。

房仲指出，今年保險業獵樓腳步可能會放緩，因為升息後，保險業投資不動產的年化投報率門檻提高，加上平均地權條例修法後市場觀望氣氛濃厚，此外，今年經濟展望也趨於保守，所以在景氣展望低調、投報門檻高的情況下，估計新的一年，保險業投入房市的動作和去年相較會更加保守。

甚至還有空間加碼

中央銀行最新報告指出，二○二○年十二月以來，四度調整選擇性信用管制措施執行成效良好，也有助於抑制銀行不動產授信成長，惟整體銀行對不動產貸款餘額（房貸餘額加上土建融）仍近十二．六兆元；加上央行總裁楊金龍日前於理監事會後已表明立場，暫時不會鬆綁信用管制措施，甚至還有空間可加碼，透露央行短期內不會改變冷卻房市作法。

內政部、央行等部會週四將就「高房價民怨下政府加速興建社會住宅進度及平均地權條例修正後其抑制房價之住宅政策相關配套措施」到立法院專題報告。

根據央行報告，為維護金融穩定，央行關注房價變動可能危及金融穩定的風險，採行因應措施，「並非為了抑制房價」；此外，國際間也多認為，利率政策影響廣泛，因應房價變動風險宜採行信用管制措施。

央行去年迄今五度升息，累計升幅○．七五個百分點，銀行各項放款利率包括不動產相關貸款利率也隨之調升，亦有助強化央行選擇性信用管制措施成效。

報告指出，央行自二○二○年十二月實施房市信用管制措施迄今，執行成效良好，包含取消受限房貸寬限期，有助抑制房市投機炒作；調降貸款成數至四至五成，有助銀行控管不動產授信風險。這段期間銀行不動產貸款成長趨緩，不動產貸款占總放款比率大致持穩，不動產貸款的逾放比率亦維持低檔。

根據統計，二月國銀購置住宅貸款及建築貸款年增率分別為五．五％、九．九％，均較本波高點下降，同時創下逾三年半新低。

報告強調，未來央行將持續關注不動產貸款與房地產市場發展情勢，並檢視管制措施執行成效，適時調整相關措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。

中央銀行上周四宣布升息半碼（0.125個百分點），中華郵政昨（28）日宣布，今日起跟進調整存款利率。由於中華郵政定儲利率與多項政策性貸款利率連動，調整後，公教人員「築巢優利貸」、青年安心成家房貸（一段式）利率，將全數突破2%大關。

央行利率政策為「雙面刃」，2022年3月以來已五度升息，帶動銀行存款利率上漲，存款族利息變豐厚，但貸款族利息壓力更沉重。

中華郵政今日起調升存款利率，調升幅度為0.115至0.165個百分點，以1年期定儲機動利率而言，將由1.435%上漲至1.56%，漲幅為0.125個百分點。多項政策貸款基準利率的2年期定儲機動利率，由1.47%漲至1.595%，漲幅同樣為半碼。

中華郵政升息後，公教人員「築巢優利貸」利率一舉突破2%大關。公教人員「築巢優利貸」是按郵局2年期定儲利率加碼0.465個百分點計息，調整後，利率由1.935%，上漲至2.06%。

青年安心成家房貸（一段式），以郵局2年期定儲機動利率加碼0.555個百分點，政府補貼半碼優惠延長至2024年底，調整後，利率由1.9%上漲至2.025%，同樣突破2%大關。

臺灣銀行指出，公教人員「築巢優利貸」的適用對象包括公務機關、公立學校及公營事業編制內員工，需為第一戶，或非位於六都及新竹縣市的第二戶房貸，且非央行定義的高價住宅，貸款成數最高8.5成，貸款年限最長30年。

公股銀行承作的青年安心成家購屋優惠貸款，貸款對象為借款人符合民法規定的成年年齡以上，借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者，貸款成數最高八成，貸款額度最高800萬元，貸款年限最長30年，含寬限期3年，本息分期平均攤還或本金分期平均攤還。

以一段式機動利率而言，2021年1月1日起新貸放的案件，按基準利率固定加0.555個百分點機動計息。

全球通膨升溫，升息成為2022年的關注議題，面對萬物齊漲、股市下滑情況，買房抗通膨氛圍再起，大通膨時代，不少客戶陷入「該不該買房？」關鍵時刻。

多家建商業者指出：今年房市在通膨效應下，轉為價平量穩，整體市場將回歸到地段產品面，若為北市核心地段，本身具有資產保值性，加上市場剛性需求，整體市場較不受影響，像是被譽為台北市最後一個重劃區、北市第三個重劃區的「士林北投科學園區」，不少建商就選擇在此刻推案。

地產專家表示：「沈寂多年的北士科即將進入戰國時代！」由於北士科開發時程確認，北士科也是台北市少數以建設先行的重劃區，多數重劃區是規劃後，建商進駐了，交通、產業才陸續到位，北士科交通完善、市府也先標售地上權確定開發業者，因此讓建商更具信心。

專家指出：北士科不同於其他重劃區，專注於住宅市場，北士科還包含商辦市場，兩者一起並進，才能創造出更大動能，業者坦言，過去認為疫情阻礙經濟，而台灣卻在這一波疫情下受惠，許多長年在海外、大陸的企業，紛紛回流，使得北市大內科、南港以及北士科等三大產業聚落廠辦買氣熱絡，甚至不斷出現購置整棟、半棟、多樓層的商辦交易資訊，以北士科為例，先前友華生技與旗下關係企業以逾22億元買下「華固創富中心大樓」半棟，緊接著叡揚也以6.6億元購買近千坪，整體交易活絡。

回到住宅市場，由於台北市中心素地稀少，如果要兼具重劃區、科技園區地段更是沒有，而北士科鄰近北投、士林雙區塊，這一區生活便利性夠、綠地多、醫療機能充足、還有天母美國學校、歐洲學校、日僑學校等國際私校，對於換屋族而言，北士科掌握集眾多優越條件，才會讓開發商不畏市場因素推案。

目前北士科推案的包含華固建設的「華固文臨」，家居建設「家居璽玉」，成交價格均已站上百萬大關。據了解，包含璞園建設、璞真建設也陸續籌備中，國泰建設「國泰雍萃」、華固建設「上文林」、宏普建設「宏普陽明」也即將推出，其中「宏普陽明」預計推出29～46坪、3～4房產品，是目前少有29坪可以做到3房之產品，受到不少關注，市場專家表示：預計從8月開始，北士科將進入推案潮，成為台北房市新熱區。

眾所矚目的2023 ESG永續台灣第三屆國際高峰論壇於日前順利落幕，邀請到總統蔡英文為開幕致詞，並邀集史丹佛大學 Doerr永續發展學院院長Arun Majumdar、經濟部政務次長曾文生、台中市市長盧秀燕、台北市副市長李四川、玉山銀行董事長黃男州、臺北大學自然資源與環境管理研究所教授李堅明、Stantec美商傑明工程總經理黃靖修等，以及威京集團主席沈慶京共同以「台灣零碳排放」、「全球ESG潮流」兩大議題交換心得並提出建言。

台中市市長盧秀燕現場分享台中市近年來對於零碳排放的成果與願景，更特別提到被CNN評選為全球九大城市新地標，具影響力的住宅地標「陶朱隱園」，以友善生態的方式打造一座都市垂直森林的住宅也因此推動建築垂直綠成為台中市調整相關法規的目標。另外台北市副市長李四川除了闡述市府團隊對於未來台北市沿襲既有的自治條例之外，更積極推動台北市未來低碳綠能城市的目標，也引用了「陶朱隱園」這座世界知名的藝術建築作為範例，特別推崇沈慶京深具遠見的理念。

威京集團主席沈慶京強調，除了感謝經濟部主管機關、台北市、台中市首長以及各界同樣關注ESG課題的學者專家們肯定「陶朱隱園」致力於城市吸碳抗暖的貢獻，同時大力疾呼全國人民應正視ESG潮流趨勢的影響，台灣地狹人稠又是以出口為導向的國家，若以外銷金額來看，恐將是人均每平方公里碳排首位，未來企業將會面臨愈來愈嚴格的出口條件，加上課徵碳稅碳費的高隱性成本，企業必定要具有ESG優勢才能存活下來，因此除了號召所有企業共同響應「陶朱公范蠡天下公益」的精神，落實「吸碳一小步 抗暖一大步」，讓後續進駐「京華廣場」的企業更具有國際競爭優勢，得以永續成長、永續發展。

新北市政府財政局辦理「新北市板橋區介壽段146地號等6筆公私有土地都市更新案」目前已公告招商中，而說明會有文心、昇陽、立信建設等數家知名建商及開發商出席，會中由財政局與規劃團隊向各界投資人說明全案招商內容與條件，期使有意願參與投標廠商可充分瞭解招商內容。

全案基地位於板橋區民族路、中山路一段50巷、中山路一段所圍街廓內，基地面積385.6坪，其中新北市有土地占基地面積比例99.29%，使用分區為商業區，周邊有捷運府中站及交通核心樞紐之板橋車站，步行約5至10分鐘，商業活絡且交通便捷，鄰近板橋國小及高中、板橋體育館、新板特區百貨商圈、介壽公園等，生活機能完整，整體發展具延續周邊商業機能潛力。期待藉由合宜的開發方式，促進使用效率低落之公地再利用，改善地區生活環境，實踐永續發展遠景。

招商說明會針對基地區位條件、產品定位、招商內容及招商條件等重點進行說明，藉由面對面說明與各潛在投資人進行意見交流，財政局後續將透過公開評選程序甄選實施者辦理都市更新。

3月28日，中國金茂（00817.HK）發佈2022年度業績報告並召開業績發佈會。報告期內，中國金茂取得簽約銷售金額1550億元。管理層在業績會上表示，中國金茂全年回款1616億元，回款率104%，創下歷史新高。同時，2022年融資成本3.9%，為歷史新低，“三道紅線”保持全綠檔，財務穩健安全。

全面提質增效

2022年，在房地產行業深度調整的宏觀背景下，中國金茂在克而瑞年度房企銷售排行榜中上升3位，位列行業TOP12，發展速度領先同業。至2022年，中國金茂已經連續3年實現行業排名穩步提升，呈現持續高品質發展的良好態勢。

報告期內，中國金茂實現收入829.91億元，同比下降8%，歸屬股東淨利潤19.84億元。

中國金茂持續強化在一二線核心城市、核心區域的佈局，在多個核心城市均實現了優於行業的市場表現。2022年，中國金茂在北京、上海、蘇州以及環滬地區均實現了超百億的簽約銷售業績。

此外，中國金茂多元業態齊頭並進，並推動產業資源持續落位。截至2022年底，中國金茂擁有在營及在建的商業中心、寫字樓、酒店規模分別為196.7萬平方米、222.9萬平方米、109.1萬平方米，重點佈局在全國一二線及經濟圈周邊核心城市。

保持財務穩健

2022年報告期內，中國金茂保持了“三道紅線”全綠檔的安全態勢，融資水準進一步下降至3.9%的歷史最低水準。

2022年，中國金茂成功發行多筆低成本債券，15億元規模的全國首單並購主題公司債券利率僅3.5%、87億元的全國最大規模碳中和CMBS產品利率低至3.4%、18億元公司債融資成本則從3.72%下降至3.2%。

2022年，中國金茂保持了三大評級機構“全投資”評級。惠譽、穆迪對其維持“穩定”展望，標普上調其評級展望至“穩定”。

此外，年報顯示，中國金茂累計擁有二級土儲超5250萬平方米，超60%位於環渤海及華東等經濟發達城市集中的地理區域，超82%位於一二線城市，發展潛力巨大。業績會上，中國金茂管理層表示，未來，公司將憑藉差異化戰略、“綠色健康 智慧科技”的產品及服務特色、穩健的財務水準持續兌現全面高品質發展。

近日，中國海外宏洋集團有限公司（以下簡稱“中海宏洋”）發佈了2022年業績報告，在營收錄得同比增長的情況下，經營利潤及歸母淨利潤均出現大幅下滑。這背後是中海宏洋身處中海集團大旗下的特殊定位所致，在重倉弱二線及三四線的情況，2022年迎來存貨巨幅減值及業績下滑。

對於未來是否還會發生大額存貨減值的問題，中海宏洋表示，在樓市走向尚未明朗之際，具體還是根據減值情況確定，存在不確定性，數額很難說是大是小。

存貨減值增近10倍

早在2010年3月，中國海外發展有限公司完成對蜆殼電器（中海宏洋的前身）的並購，並更名中海宏洋。自此，中海宏洋在整個中海地產體系中，主要負責深耕低線城市，包括弱二線及三四線城市，諸如呼和浩特、桂林、銀川、南寧、蘭州、贛州、揚州、南通等城市。

正是由於重倉弱二線及三四線，中海宏洋在2022年迎來存貨巨幅減值及業績下滑。

年報顯示，全年公司錄得營收574.92億元，同比上升6.8%，而經營利潤為62.66億元，同比下降38.6%，錄得歸母淨利潤31.5億元，同比下跌37.6%。關於業績下滑的原因主要有2點：

其一，利潤率的下滑，毛利率與淨利潤率分別下滑約9個百分點、5個百分點至14.4%、5.26%。撇開減值影響毛利率也由上年的23.03%下滑至19%。

其二，存貨減值驟增，2022年物業銷售及發展分部的存貨減值26.73億元，按年增加接近10倍。

上述亮點原因都直指中海宏洋專案盈利能力的下滑，而如果地產開發最核心的要素是“位置”的話，那麼中海宏洋去年業績的背後是佈局定位的結果。

實際上，目前弱二線及三四線城市普遍出現庫存積壓，中海宏洋在一些重倉區域去化壓力增大，這些專案涉及到的城市有鹽城、濰坊、天水、淄博、清遠等低線城市。

土儲絕大多數在低能級城市 後續風險難料

顯然，2022年中海宏洋存貨減值城市基本與過去一年我國房地產市場調的劇烈程度一致，而值得投資者注意的是，中海宏洋的絕大多數土儲基本都在低能級城市。

據悉，中海宏洋將所在的城市分為三大類：

第一類，是強投資城市，以合肥為代表，供需合理，購買力、城市活力相對強。

第二類，是以銀川為代表，城市體量不算大，但屬於中心節點城市。

第三類，以泉州為代表，經濟總量較高，產業底子厚，需要加大投資。

截止2022年底，中海宏洋在39個城市的土地儲備共達2453.26萬平米，其中合共202.28萬平方米由聯營公司及合營公司持有，整體權益比例較高。儘管中海宏洋在2022年有所側重提高拿地城市的層級，但除了合肥、西寧、銀川、南寧等幾個省會城市外，其餘約90%的土儲都在三線及以下城市。

低線城市帶來的第一層壓力即為銷售回款壓力。2022年，中海宏洋實現合約銷售額為403.16億元，同比下跌43.4%，降幅超過百強房企平均水準。涉及合約面積合共372.52萬平方米，同比下滑34.5%，銷售均價為10800元/平米，同比下滑13.6%。而同期銷售費用卻基本保持平穩，也未能挽回銷售的量價齊跌。

值得一提的是，中海宏洋在總土儲相較於2022年去化面積非常充裕的情況下， 2022年依然新增土儲約221.25萬平方米，總代價合共約人民幣101.5億元，加上收購位於金華和徐州的發展專案的額外部分權益，應占樓面面積合共約193.73萬平米，整體土儲池子還在逆勢擴大。

在2022年存貨減值較大的城市中，諸如鹽城、濰坊、淄博等，中海宏洋已擁有的土儲並不少，此外，中海宏洋還在2022年大舉在淄博加倉了42.57萬平米土儲。整體而言，中海宏洋向二三線城市下沉的方向並未改變，但在具體城市的投資側重將有所調整。“對表現弱一些的城市降低投資強度，提高專案回報，也會進行個別城市更替。”

但對於未來是否還會發生大額存貨減值的問題，中海宏洋表示，在樓市走向尚未明朗之際，具體還是根據減值情況確定，存在不確定性，數額很難說是大是小。

調整土儲需要時間 財務卻率先走弱

事實上，中海宏洋要在與中海地產形成互補的戰略下，精細化調整土地儲備並不容易。這一方面是由於低能級城市去化進程緩慢或不及預期，另一方面，回款慢及資金不足將加大公司財務壓力，進而掣肘調整新拓土儲。

儘管在2022年支出184億新增土儲，而在土儲佈局調整仍未明顯成效的情況下，中海巨集洋的財務確實率先走弱。儘管公司三道紅線指標仍保持綠檔，但淨負債率較2021年的35.6%提升13個百分點至48.8%，並由於海外債成本的上升，其綜合借貸成本由2021年的3.8%提升至2022年的4.8%，而現金及銀行結餘與受限制的現金及存款合共為人民幣293.31億元，較上年有所減少。

目前隨著美聯儲加息的持續推進，包括香港在內的諸多海外市場債務融資成本持續上升。而截止2022年底，中海宏洋總貸款中（包括擔保票據及公司債券），人民幣及港幣/美元分別約占60%及40%，美元加息對於公司財務成本的影響顯著。預計今年中海宏洋融資成本或仍將上升。

融創中國(4.58, 0.00, 0.00%)境外債務重組迎來重大進展。

3月28日晚，融創發佈公告，針對90.48億美元的境外債務重組，已與境外債權人小組訂立重組支援協議，擬就境外重組方案向現有債務持有人尋求更廣泛的支持。從披露的境外重組方案來看，融創將約百億美元的境外債務分為降杠杆、留債展期兩大板塊進行重組，其中降杠杆計畫目標約30億美元。

降杠杆計畫分三項實施

根據融創中國公告，降杠杆計畫分三項實施：

第一，融創擬發行10億美元的可轉換債券，所有計劃債權人有權在重組生效日起的12個月內，以每股20港元將其持有的可轉債轉換為融創中國普通股，如選擇不轉股，則留債9年期，公司需支付1%-2%的票息。

第二，發行五年期強制可轉換債券，預計規模17.5億美元，債權人可選擇在期初、周年、約定觸發機制達成等不同條件下登記轉股，到期日尚未行使轉股權的強制可轉換債券，將全部轉換為融創中國普通股。

第三，債權人也可選擇將現有債權轉換為現有融創服務(3.16, 0.09, 2.93%)投資持有的融創服務股權，交換價格為60個交易日加權平均股價的2.5倍，同時不得低於每股17港元，規模上限約4.49億股，約占融創服務已發行總股數的14.7%。

就剩餘債務，融創將發行新的以美元計價的公開票據進行置換。債權人將獲得最多八檔新票據，分別於重組後的2年至9年到期，對於第一、第二檔債務（初始期限分別為兩年和三年），融創有權選擇將到期日延長1年，這也意味著公司三年內無剛性還款壓力，票息介於5%-6.5%之間。

已達成協議

融創方面表示，公司與債權人小組已就重組條款達成協議，重組的成功需要廣泛的支援，懇請未簽署重組支援協定的所有現有債務持有人儘快加入重組支援協定。

未來七年左右，集團連同其合營及聯營公司的開發專案預期產生現金流總額約為3200億元，其中有約20%可用於境外實體償債。未來七年或更長時間內，融創將視市場情況出售部分資產，預計將使集團的整體流動性增加約600億元。

3月23日晚間，融創中國發佈盈利警告。公告顯示，預計2022年上半年公司擁有人應占虧損在180億元至190億元之間。2022年全年，融創中國擁有人應占虧損在270億元至280億元之間。

融創中國稱，2022年上半年及2022年度虧損主要由於受房地產市場下行及新型冠狀病毒疫情的影響，工程進度減緩，物業交付面積減少，2022年上半年及2022年結轉的收入大幅下降，同時也導致資本化利息減少而費用化利息增加；物業項目銷售價格不及預期，2022年上半年及2022年度結轉的物業項目毛利率下降；對物業專案及其他若干資產計提減值撥備等綜合因素所致。

截至2023年2月底，融創中國累計實現合同銷售金額約180.9億元，累計合同銷售面積約140.1萬平方米，合同銷售均價約12910元/平方米。

首批兩隻新能源REITs於3月28日上市，為REITs市場帶來全新資產類型。同時，監管部門相繼發文支持消費基礎設施發行REITs，有望進一步完善REITs大拼圖。上海證券報記者獲悉，一些公募基金加大了對百貨商場、旅遊景區等資產的研判，試圖提前佈局。

超百億元規模新品上市

昨日，中信建投(26.210, -0.33, -1.24%)國家電投新能源REIT、中航京能光伏REIT同步登陸上交所。公告顯示，中信建投國家電投新能源REIT、中航京能光伏REIT持有人戶數分別達到6.86萬戶、5.14萬戶，募集資金分別達到78.4億元、29.35億元。

超百億規模的新能源REITs中，上市流通盤超過兩成。公告顯示，中信建投國家電投新能源REIT上市交易份額1.99億份，中航京能光伏REIT上市交易份額0.62億份，按照各自認購價9.8元、9.78元計算，上述兩隻公募REITs流通規模達到19.5億元、6.06億元。

兩隻新能源REITs上市後，將進一步豐富公募REITs品類。Choice資料顯示，29只基礎設施REITs發行規模合計達到1016.67億元，兩隻新能源REITs發行總規模，占所有公募REITs規模的10%。除此之外，高速公路、產業園區等資產類型，在公募REITs中占比較高。

“新能源REITs底層資產在基礎發電收入上具備一定的穩定性。”中信證券(20.390, -0.01, -0.05%)研究所相關人士表示，“疊加未來設備改造的想像空間，以及當前市場上同類資產的稀缺性，看好這類標的在未來的表現。”

不過，相關人士也提醒，天氣、自然災害和新能源發電政策等不確定性因素，可能會影響新能源REITs底層資產收入，進而造成二級市場表現出現波動。

消費基礎設施REITs呼之欲出

近日，國家發展改革委、證監會發文支持消費基礎設施REITs落地，有望進一步擴大REITs市場發展空間。相關檔明確提到，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點專案，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

在業內人士看來，此次REITs市場底層資產擴容至消費基礎設施，符合國際REITs市場的發展方向。在國際市場，這類資產屬於零售REITs類型。根據安信證券研究中心資料，截至2023年2月末，美國零售REITs市值占比REITs總市值13.8%；從全球範圍來看，Nareit資料顯示，截至2021年末，零售REITs占REITs總市值的比重為11%。

“零售類房地產專案納入底層資產後，未來國內REITs市場規模將進一步擴大。”安信證券分析師池光勝表示。此外，招商證券(13.880, -0.08, -0.57%)分析師趙可表示，消費基礎設施REITs所包含的底層資產，可能涵蓋了增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的基礎設施或不動產專案，包括酒店、文旅、文創等。

REITs市場發展誰受益

隨著資產類型持續擴容，誰將受益於公募REITs大發展？

華泰證券(12.550, -0.05, -0.40%)認為，對於房企而言，消費基礎設施納入REITs有望對優質商業資產持有和運營商帶來利好，也將促進商業模式由重轉輕，促進行業向新發展模式轉變。

在業內人士看來，對於不動產運營企業，可以通過強運營、擴張能力來打造新的成長資產。“如果運營能力不足，發行REITs回流資金，企業也很難借此提高其他存量項目收益或者獲取新的成長資產。”趙可認為，但對於優秀的運營管理人，REITs有助於打通募、投、管、退全流程，提高周轉效率，擴大在管資產規模。

一位資深人士還談到，發展消費REITs相當重要，除了恢復和擴大消費外，還為不動產開發企業提供了退出工具。這一工具具有權益性質且近乎永續，使得不動產項目退出更加暢通。“將募、投、管、退四個環節跑通跑順，企業才會具有資產‘再平衡’能力。”

池光勝還表示，參與REITs市場，有利於城投平臺拓寬融資來源，帶來靈活的資金同時，降低主體負債壓力。“未來不排除部分政府將成熟資產注入城投平臺進行發行。”他說。

3月28日，信達地產(4.660, -0.08, -1.69%)發佈2022年度業績報告。

公告顯示，2022年信達地產實現營業收入182.48億元，同比下降17.45%；實現淨利潤5.75億元，同比下降31.94%；歸屬于上市公司股東的淨利潤5.5億元，同比下降32.49%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤3.48億元，同比增長233.84%。

截至2022年末，信達地產儲備項目計容規劃建築面積229.44萬平方米（其中合作項目權益面積27.75萬平方米，代建項目51.85萬平方米），在建面積694.48萬平方米（其中合作項目權益面積178.03萬平方米，代建項目256萬平方米），房地產出租累計實現合同租金約1.48億元。

3月28日，高力國際（CIGI）對2023年第一季度北京辦公樓市場表現進行回顧和展望。隨著一季度《政府工作報告》的發佈，2023年的中國經濟預期增長目標設定在了5%左右，擴大內需和全力拼經濟成為總基調。中國經濟社會的發展在2023年不再受到疫情的襲擾，但疫情給企業帶來的陣痛卻非短期內能夠撫平。企業經營尚待恢復，亟待政府的關注和扶持，減稅降費和產業扶持就是最直接有效的舉措。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，政策的傳導需要時間，企業預期調整需要時間，市場信心恢復和實際需求落地也需要時間，而這個滯後的時間差也會是2023年北京辦公樓市場最艱難的時期。

截止到今年一季度，北京甲級寫字樓市場淨吸納量再度轉負，達到-6.1萬平方米，主要集中在中關村(6.260, 0.02, 0.32%)和CBD子市場，分別為-3.3萬和-2.2萬平方米。在本季度核心甲級市場無新增供應的情況下，空置率環比上升0.9%達到16.9%，淨有效租金環比降低0.7%至328.8元每月每平米。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，麗澤市場本季度實現了1.6萬平米的去化，依然是市場唯一的熱點區域，這是麗澤商務區連續9個季度持續去化，其空置率環比下降1.6%至35.1%，淨有效租金保持穩定。本季度望京酒仙橋和中關村的甲級寫字樓市場租金降幅較大，環比降幅分別達到2.5%和1.4%，其中望京酒仙橋同比去年一季度降幅達到13%。

乙級市場依然沒有出現復蘇態勢，本季度淨吸納量約為-10萬平米，其中中關村子市場單季度空出4.4萬平方米。產業園市場本季度出現需求恢復，淨吸納量轉正為3.7萬平方米，核心成熟產業園市場依然表現不振。上地子市場淨吸納量已經連續五個季度為負，淨吸納量本季度降幅有所收窄，達到-2.0萬平方米。目前產業園的需求主要集中在租金相對便宜的子市場，超過1萬平米的大宗租賃成交的淨有效租金多集中在90-130元每月每平米。

高力國際抽樣調查了分佈於北京核心區域不同子市場的50棟甲級寫字樓在最近兩個季度的帶看量表現。高力國際華北區董事總經理嚴區海說，全部專案平均月度帶看量從去年四季度一個月大概6-7組快速恢復到今年一季度的18-19組。一季度帶看量的高峰集中在春節後的2至3周左右的時間，此後3月左右帶看量又出現了不同程度的下滑。嚴區海認為，帶看量的快速恢復一方面是疫情消散，市場進行正常的商務租賃活動；另一方面，去年12月北京幾乎處於疫情封控狀態，之後又恰逢春節假期，因此市場累計的帶看需求在春節後得以釋放。然而，需要指出的是，就算個別專案帶看量恢復到一個月40-50組，也只是恢復到其正常市場環境下70%左右的水準。從帶看量後續出現不同程度的下滑可以看到整體市場活躍度依然不穩定，需求的恢復強度依然不強。結合帶看量和淨吸納量的資料，高力國際華北區研究部董事陸明認為現在市場處於租賃活躍度提升，但成交轉化率極低的市場環境，這也一定程度上體現了樓宇業主和企業租戶在租金和租賃成本上存在一定預期差距。

高力國際華北區研究部董事陸明指出需求端的強度將決定整個甲級辦公樓市場未來的走勢，其中疫情影響、企業預期和擴張意願、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個需求側表現的四個核心因素。陸明說，如果2023年市場需求如期恢復，則以上四點需要出現積極改善。從一季度的市場表現來看，基本上疫情影響已經消散。隨著經濟增長穩步恢復，助企紓困政策的不斷發酵，企業信心將逐步改善，其擴張意願也會逐步增強。隨著宏觀經濟和企業報表的不斷修復，企業的承租能力也將增強，更有利於成交轉化率的提升。高力國際華北區研究部董事陸明認為，由於政策效果的滯後性，這些變化大概率會在今年下半年出現明顯改善。至於第四點，即頭部互聯網大廠退租的影響，將會貫穿整個2023年。因此，高力國際認為全年需求側的表現大概率是結構性的溫和復蘇，不太可能恢復到疫情前的淨吸納量水準。如果新增供應專案未能如期入市，退租現象得到緩解，新增需求穩步恢復，高力國際預測年度市場空置率不會突破2020年19.4%的前期高點，反之則空置率創新高。高力國際華北區研究部董事陸明說，隨著核心產業辦公面積調整在2023年結束，2024年的整體甲級市場才有可能重新回到去化週期。2023年的市場主旋律是，在總需求不足的前提下，如何降低業主和租戶的租金預期差距，這也是市場實現成功去化的關鍵。

3月28日，保利置業集團(00119)發佈截至2022年12月31日止年度之業績。

據公告，2022年集團合約銷售金額同比下降11%至502億元人民幣，合約銷售面積239.9萬平方米。合約銷售均價人民幣20,931元╱平方米，其中內地市場合約銷售均價人民幣20,250元╱平方米，同比增長16%。2022年內集團實現收入411.27億元，同比上升35.7%，股東應佔溢利人民幣8.16億元，同比下降60.4%。

截至2022年末，保利置業的股東權益為329億元，每股資產淨值為8.62元。

2022年，保利置業共取得10個開發專案，分別位於上海、昆山、寧波、深圳和濟南，並首次進入常熟。年內新增土地儲備總建築面積174.2萬平方米。報告期內，該集團完成新開工建築面積約274.6萬平方米，竣工建築面積約476.5萬平方米；合約銷售面積約239.9萬平方米，其中持續銷售專案123個，首次開盤專案23個。

集團在29個城市共持有73個房地產開發專案。單盤合約銷售金額超過10億元人民幣的項目達到11個，包括上海保利瓏譽、崑山東望璟園、南寧保利領秀前城二期、寧波保利錦上印、崑山明玥逸庭、蘇州花語瀾苑、濟南保利天禧二期、寧波保利朗玥旭章、深圳保利龍譽、太倉天和雅園和濟南槐蔭專案。

2022年度末，保利置業的資產負債比率為79.4%（2021年為80.3%）；集團尚未償還的銀行及其他借貸約為800億元，其中1年內償還的為183.63億元，占比23%；1年後但2年內償還的為24%。

3月28日，綠城中國舉行截至去年十二月底止全年業績發佈會，出席的管理層包括綠城中國董事會主席張亞東，首席執行官兼執行董事李軍，行政總裁郭佳峰，執行董事、執行總裁吳文德，執行董事、執行總裁耿忠強及執行董事、副總裁李駿。

觀點新媒體獲悉，業績會上，李駿指，2023年綠城中國全口徑可售貨值3601億元，其中自投部分的可售貨值2476億元，一二線城市占比80%，達到1993億元，可售超過百億元的城市有北京、上海、杭州、天津、西安、寧波和蘇州等。

城市能級來看，一線城市可售貨源占17%，二線城市占63%，一二線城市加起來占80%，三四線城市占20%。從區域分佈上來看，長三角的比重持續提升，達到59%，環渤海接近20%。

類型分佈來看，存量供貨1415億元，占比57%，新增供貨1061億元，占比43%。

投行美銀周二發表報告稱，隨著前期被壓抑需求釋放，帶動二手住房銷售及大城市樓價上升，內地房地產市場已出現一些正面訊號，但仍需要更多證據才能判定市場是否正在持續復甦。

報告指，目前內地住房銷售及價格改善情況發生得較該行預期為早，買家信心回升使壓抑需求得到釋放，同時投資情況看來亦正在改善。

報告稱，在此前的周期中，房地產投資通常較銷售回升落後大約兩個季度，但今年1－2月房地產投資則與銷售下跌同時收窄，落成量明顯回升，而新開工量的收縮幅度也得以收窄。不過，參考此前的市場周期以及導致2021至22年市場下行的流動性危機，美銀相信，現時判斷房地產市場正全面復甦為時尚早。首先，二手房銷售回暖雖反映受壓抑的需求強勁，惟難以刺激新的投資；其次，較小城市的新房銷售價格未見好轉。此外，儘管在政府推動保交樓下房屋竣工量增加，但開發商的信心仍然低迷，對新項目開工的動力仍然疲弱。

美銀表示，需要觀察未來一至兩季的市場表現，方能判斷房地產市場是否可持續復甦，但預期改善程度會較過往的周期為小，溫和復甦的可能性會較全面反彈為大。

福建廈門樓市限購限售政策鬆綁，網傳開放廈門戶籍單身人士購買第二套住房，多孩家庭更可購買第三套，且限售期放寬。內地《證券時報》今日引述廈門房管局相關工作人員證實，廈門限購限售政策確實有所調整，並已開始執行。

報道指，限購政策方面，廈門戶籍的單身人士可購買第二套住房，廈門戶籍二孩以上家庭可購買第三套住房。限售政策方面，原本的「取得不動產權證日期之日起2年內限售」，改為「網簽之日起2年內限售」。

人行貨幣政策委員會委員王一鳴上周六（25日）在中國發展高層論壇上表示，擴大內需是中國經濟中長期持續穩定增長的根本途徑，應當放鬆中高端商品和服務消費的限制性因素，包括鬆綁住房限購措施，支持改善型住房需求等。

領展（00823）宣布，其籌集約188億元的供股計劃，認購率達240.25%，相當於超購1.4倍。供股基金單位將於周四（30日）開始在聯交所買賣。

明起開始買賣

領展上月公布，按5供1基準供股，每單位供股價44.2元。領展收到其基金單位持有人及投資者就10.226億個供股基金單位的有效接納及申請，與供股計劃下可供認購總數為4.256億個基金單位相比，總認購率為240.25%。基金單位持有人申請額外供股，合共6.228億個基金單位，佔原來供股總額的146.33%。

董事會主席聶雅倫感謝基金單位持有人積極參與供股計劃，形容供股壯大了領展的資本基礎；深信公司的財務實力讓其可以捕捉機遇，並且可以繼續作出穩定的分派和增長。

領展行政總裁王國龍稱，房地產市場正重新定價，相信在這次供股後，領展已準備就緒去抓住這些增長機會；今次供股將進一步鞏固領展作為亞太地區領先的房地產投資者和管理人的地位。領展昨收報50.05元，跌0.6%。

全屬大單位 成功揀樓率73%

房屋委員會（房委會）去年9至10月接受申請的「出售綠表置居計劃單位2022」（綠置居2022），經過約半年時間，昨天正式開展揀樓程序。房委會首天共邀請約110位中籤者揀樓，有83人或約75.5%出席，全日售出80伙，成功揀樓率約72.7%，稍遜於對上一期，售出單位全屬實用面積400方呎以上的大單位。3個全新屋苑以位處市區的油塘高宏苑最受歡迎，全日沽出73伙，佔售出單位91.3%，當中售價最貴的「樓王」昨天即日售出，造價271.03萬元。

首批約110名「家有長者優先選樓計劃」的中籤者，獲邀昨天由早上9時起分3個時段到位於觀塘建生廣場的綠置居銷售小組辦事處揀樓，全日有83位申請者出席，即約27人或約24.5%「甩底」。

綠置居2022共提供3個全新屋苑共4693個單位，昨天售出80伙，即約72.7%獲邀者成功入市，少於對上一期綠置居2020/21於2021年10月首天有90%獲邀人士買到單位；但較疫情爆發未夠半年時，於2020年6月揀樓的「綠置居2019」首天僅33.8%中籤者成功覓得單位，表現則理想得多。

高宏苑最熱賣 佔九成戶數

昨天售出的單位，實用面積「清一色」超過400方呎，當中73伙或售出單位91.3%來自唯一的市區屋苑高宏苑。該73伙實用面積447至489方呎，售價244.88萬元起。估計享有山景和鯉魚門一帶景色、實用面積452方呎的B座6室銷情最佳，共賣出28伙。實用面積489方呎的A座20室，昨天售出5伙，包括整批綠置居中最貴的43樓20室「樓王」，獲中籤者以271.03萬元購入，呎價5543元。

買家冀資助房未來「起大啲」

其餘兩個新界區屋苑共沽7伙，上水清濤苑佔4伙，馬鞍山錦柏苑有3戶獲揀選。

家住大埔區的戴先生昨天「跨區」購入高宏苑的單位，認為該項目交通好，位處市區，「（景觀）又空曠又可以睇到海景」，對成功「上車」感到開心。

買家洪女士則坦言，「香港人好慘呀，住啲地方太細」，期望政府未來興建的資助出售房屋可以「起大啲」。

房委邀120家庭申請者今選樓

房委會表示，今天約有120位家庭申請者獲邀出席揀樓。

雖然今期綠置居首天銷情較上一期遜色，房委會資助房屋小組主席黃碧如認為，每次出售綠置居的屋苑地點和單位組合等都有所不同，房委會盡量迎合不同申請者的需要，不能以首天揀樓反應作為整個期數成功與否的指標。整體而言，一些交通較方便例如位處市區，以及面積較大的單位，較受申請者歡迎。

她指出，有見大單位較受歡迎，房委會策劃新綠置居項目時，已經增加面積較大的單位數目和減少細單位，但仍須確保對細單位有需求的申請者，有機會揀到心儀單位。

房委會委員兼公屋聯會總幹事招國偉直言，綠置居首天銷售量較其預期少，「有少少意外」，估計加息等因素或有部分影響。由於今期綠置居的單位數目較上一期多，料需要較長時間揀樓。

會德豐地產觀塘藍田站KOKO HILLS發展項目第3B期KOKO MARE，落實本周六（4月1日）首輪公開發售138伙，為4月新盤戰掀起序幕。

KOKO MARE早前已公布兩張價單，合共163伙，該盤昨天公布首張銷售安排，抽出其中138伙於周六進行首輪銷售。首輪推售13個1房及125個2房戶，折實售價593.7萬至993.1萬元，折實呎價17000至23039元，折實平均呎價18386元。

悉數1000萬有找

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀指出，該盤首輪全數單位折實售價低於1000萬元，更有13伙低於700萬元，售價有吸引力，對銷情充滿信心。項目周五（3月31日）截票，買入兩伙或以上買家可以優先揀樓。KOKO MARE位於高嶺道3號，提供444個單位，實用面積310至1078方呎，將於2024年6月底入伙。

恒地（00012）紅磡大型住宅重建項目必嘉坊．迎匯，搶先在周五賣84伙，折實平均呎價19453元，趕上3月尾班車。發展商稱，截至昨天晚上8時30分暫收逾520票，超額認購逾5倍。

另邊廂，消息透露，信置（00083）及會德豐地產牽頭西南九龍長沙灣維港滙I，獲大手客斥資8670萬元買入2間4房大宅，實用面積同為1385方呎。

華潤萬象生活（01209）去年扣除投資物業重估等因素影響的核心純利按年增長30.7%至22.3億元（人民幣，下同），列帳純利增長27.9%至22.06億元。華潤萬象末期息增13%至0.312元（約0.357港元），全年派息0.502港元。

期內收入增長35.4%至120.2億元。其中，住宅物業管理服務板塊收入增長46.9%至78億元；商業運營及物業管理服務板塊增長18.2%至42.1億元。

去年核心純利 增31%

截至去年底，集團提供物業管理服務的總合約面積達3.49億平方米，總在管面積達2.91億平方米，分別按年增長78.0%及87.3%；提供商業運營服務的已開業購物中心數量為84個，已開業寫字樓數量為27個，並有2個已開業購物中心分租項目。

提及物管行業毛利率趨勢，首席財務官陽紅霞指，面對監管壓力、市場競爭、人力成本持續提升及物管費用難上漲，行業的毛利率的確有下行壓力，不過，她指公司積極透過降本增效確保毛利率維持穩定水平。目前，公司毛利率下降1個百分點至30.1%，毛利則增30.9%至36.1億元。

併購整合方面，華潤萬象生活去年收購禹洲物業及中南服務，副總裁王海民透露，現時有部分在管面積已併入公司經營當中，效率錄得顯著提升，目前已為公司貢獻合併報表收入14.4億元，純利1.04億元，料年中實現全面融合。

通關後租務轉好 大樓面舖位租務增

大手舖位租務增，中環皇后大道中8號地下及1樓，約6千呎舖位，獲藝廊以約100萬租用。該舖位早年曾由名店租用，月租料跌約一半。

市場消息指，中環錄大樓面舖位租務成交，涉及皇后大道中8號地下及1樓，地下面積約4,000平方呎，連同1樓約2,000平方呎，合共約6,000平方呎，以每月約100萬元租出。該廈位於皇后大道中頭段，比鄰都爹利街，附近較多特色餐飲及時裝店。

據了解，新租客為一家藝廊，目前租用同區藝廊集中地H QUEEN'S樓上全層，如今擴充樓面，而租用地下及1樓，料更方便客人參觀及選購藝術品，亦配合都爹利街一帶環境。事實上，目前附近的皇后大道中9號地下一舖位，亦由藝廊租用。

曾由名店租用 新租金料減半

翻查資料，旅客消費高峰期時，皇后大道中8號地下曾獲法國手袋品牌Longchamp租用，作品牌旗艦店，月租料約200萬元，其後遷出；近年舖位主要由期間限定店租用，現獲藝廊長租。按最新租金計，較高峰期租金料跌約一半。

通關後整體租務市場明顯轉好，更錄數宗大樓面舖位成交。以中環為例，皇后大道中豐樂行多層，面積約8,735平方呎，獲Swatch Group以約100萬元租用。

核心區舖位租務增，如旺角一綫地段西洋菜南街52至54號地下及1樓，面積約3,200平方呎，獲時裝品牌National Geographic Apparel以每月約50萬元租用。該品牌在港分店主要位處商場包括尖沙咀海港城、銅鑼灣時代廣場等，現趁租金便宜，於核心區一綫地段租街舖。上述舖位曾由韓國時裝店MLB租用，現月租跌約44%。

買賣方面，消息稱，葵涌和宜合道58至64A號地下B號舖，面積約1,500平方呎，以約1,760萬元成交，交吉交易。原業主於1999年以550萬元購入，持貨24年獲利約1,210萬元。

甲廈方面，通關後中環甲廈租務成交亦有增加。消息指，中環美國銀行中心中層22室，面積約649平方呎，以每呎約52元租出。按租金計，較疫情時回升約1成。

一手新盤熱銷，二手交投大受影響，各主要區分成交回落，其中元朗區本月暫錄115宗，按月跌3成。但近日換樓需求上升，3房交投增，世宙持貨3年獲利不足1%，新元朗中心更創年半以來低價沽。

中原副區域營業經理王勤學表示，元朗區本月累錄約115宗成交，較上月全月175宗回落近3成。其中，世宙3座低層K室，實用面積643平方呎，3房間隔，原叫價840萬元，新近減至806.8萬元沽出，呎價12,547元，為同類單位近8個月以來低價。而原業主於2019年以800萬元買入，3年間帳面獲利6.8萬元，升幅不足1%。

新元朗中心 套3房943萬售

其次，新元朗中心5座低層D室，實用面積870平方呎，套3房連士多房，議價57萬元至943萬元沽出，呎價10,839元，造價為同類戶年半以來新低。上址造價較網上銀行估值低逾4%。

另外，天水圍Wetland Seasons Park錄第2宗額外印花稅期滿成交，為6座頂層，實用面積429平方呎，連約126平方呎天台，獲新盤向隅客以650萬元承接，呎價15,152元；單位去年12月以720萬元放售，近月調低至680萬元，累減70萬元成交。原業主於2020年1月以621.65萬元一手買入，持貨3年帳面賺28.35萬元。

至於受新盤打壓，各區月內二手交投回軟，當中連續3個月成交量超越350宗水平的將軍澳區，本月暫錄252宗成交；荃灣區按月成交量大減33%，暫錄140宗；而上月成交量達110宗的青衣區，市場最新錄71宗成交。

經濟復常帶動 二手成交料升3成半

近期中港通關及經濟復常後，樓市氣氛好轉，美聯集團 （01200） 主席黃建業表示，料全年樓市價量齊升，二手住宅成交量將升3成半，全年整體樓價升10%，尤看好豪宅新盤可跑贏大市。

根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，去年第四季內地買家佔整體一二手成交的佔比高達11%，比率創11年季度新高，由於去年第四季尚未通關，估計這批買家以留港的新香港人為主。

黃建業強調，樓市升勢只是剛起步，仍有上升空間。看好後市原因眾多，首先是樓價升幅落後，香港多項重要經濟數據已經全面反彈，息口上升幅度及速度有減慢迹象，認為樓市的投資價值較「股債滙」更穩健，相信資金會持續流入實物資產，料全年港樓「價量齊彈」。

商舖交投租賃 可走出谷底

據黃建業估計，整體住宅樓價升10%，而二手成交量約5萬宗，按年升3成半，而中小型單位成為樓市上升主要推力。他又特別看好新香港人青睞的豪宅新盤，認為可「跑贏大市」，其中料全年逾5,000萬元新盤成交全年可達350宗，按年大升約兩倍，並創出5年新高。

至於非住宅物業，黃建業最睇好商舖前景，認為交投及租賃走出谷底。至於商廈租賣加快復活，相信優質或售價合理的商廈物業會被市場吸納。因此黃建業提出3大建議助香港吸納各方的人才及錢財，包括再次放寬國內外人才來港及取得永久居民身份證的限制；徹底寬免合資格專才來港置業需付的3成「辣招稅」；及容許購買物業作為投資移民的工具，進一步吸納海外資金。

另外，美聯集團昨日公布2022年全年業績，期內錄得31億元收益，純利轉盈為虧，2022年錄得5.3億元的虧損。美聯集團副主席黃靜怡指，行業競爭激烈加上高租金，今年代理行業仍然面臨挑戰，會透過深化科技應用等策略提升競爭力。

東涌及鄰近的機場航天城，未來幾年將提供大量商業樓面供應，區內4個大型項目合共提供逾660萬平方呎商業樓面，當中港鐵 （00066） 將在未來1年陸續招標的東涌東站項目，商場及辦公室部分合共提供約183萬平方呎樓面。

東涌東站1期 未來1年招標

目前所見，東涌一帶未來4個主要商業樓面供應，分別來自新世界 （00017） 的航天城11 SKIES項目（商業樓面約317萬平方呎）、華懋東涌57區項目（約126.1萬平方呎樓面），以及港鐵在區內的東涌東站、小蠔灣2個大型商住項目（合共逾220萬平方呎商業樓面），4個項目預計帶來逾660萬平方呎商業樓面，將會大幅增加東涌一帶商業樓面供應。

當中港鐵跟政府達成協議的東涌東站綜合項目，位於東涌第113區，佔地約82萬平方呎，總樓面約678萬平方呎，7成屬於住宅樓面，若果以平均每個單位約900至1,000平方呎計算，相當於5,000至5,500伙供應。

除了大量住宅單位供應外，項目亦設有約64.6萬平方呎商業零售樓面，相信是配合住宅部分興建的大型商場，同時亦設有辦公室部分涉及約118.4萬平方呎樓面。按照港鐵早前公布，未來1年除了招標東涌東站1期外，還會推出東涌東站的商業項目。

與此同時，港鐵旗下另一個大型項目小蠔灣，整個項目除了提供2萬伙公、私營房屋，其中一半屬於私樓外，還設有一個約37.1萬平方呎的商場。當局已計劃將推出小蠔灣第1期及第2期，而基座商場部分預計亦會逐一招標推出。

航天城11 SKIES 娛樂部分年內開幕

至於其餘2個區內大型商業項目，由華懋以近28億元投得的東涌第57區商業項目，總樓面約126.1萬平方呎，最多3成可作商場用途，亦容許可以作寫字樓以至數據中心用途；而新世界航天城11 SKIES，商業及娛樂部分樓面更達317萬平方呎，亦將會陸續登場。

無論是上述東涌東站（東涌第113區），或是東涌第57區，均來自政府東涌東填海計劃得來土地，除了提供住宅，還會興建大量商業設施，涉及多達944萬平方呎，計劃建構地區商業中心，當中將以辦公室樓面主導，佔總樓面近6成，涉538.2萬平方呎樓面。同時，新填海區將會供應多達352萬平方呎的零售樓面，及約53.8萬平方呎作為酒店用途。

中港通關帶動下，外企高管陸續來港，帶動租務需求。近日市場連錄多宗租金創新高成交，其中何文田天鑄一個特色單位以呎租81元租出，創屋苑呎租新高。

複式連天台 月租17萬

市場消息透露，何文田天鑄本月連錄多宗大額租務成交，其中天鑄5座高層D室，實用面積2,090平方呎，屬複式戶，而且連約526平方呎私家天台及92平方呎梯屋，剛以17萬元租出，呎租約81元，屬於屋苑歷史新高。

資料顯示，業主2016年以一約多伙方式購入，當時連一個低層B室購入，造價約1.52億元，以同類低層B室造價約3,500萬元計，即上述複式單位造價約1.17億元，以此計算租金回報約1.7厘。

其次，市場消息透露，啟德嘉峯匯2A座頂層A室，實用面積1,206平方呎，屬於4房間隔，單位最大賣點是客廳外連約734平方呎空中花園，及約892平方呎天台，業主原本叫租8.5萬元，議價後以約7.2萬元租出，呎租約60元，屬屋苑近4年高位。資料顯示，舊租金高位同為嘉峯滙低座特色單位，2019年以呎租60元租出。

據了解，業主去年6月才入市上述高座特色單位，當時購入價4,830萬元，呎價逾4萬元，一度創屋苑新高。區內代理指，上述成交價連車位購入，而車位早前以月租6,500元租出，若連單位租金7.2萬元，合共月租約7.85萬元計，業主租金回報約2厘。

至於港島區方面，東半山司徒拔道紀園高層C室，實用面積約2,545平方呎，以月租20.8萬元租出，呎租約82元，屬理想水平。

美銀發表報告表示，隨着被壓抑需求的釋放，帶動二手樓銷售及大城市樓價上升，內房市場已出現一些回升的苗頭，但判斷是否持續復甦仍為時尚早。美銀稱，今年首兩個月房地產投資與銷售下跌同時收窄，落成量明顯回升，新開工量的收縮幅度亦得以收窄。目前內地的住房銷售及價格改善的情況發生得較預期早，買家信心回升使壓抑需求得到釋放，同時投資情況看來亦正在改善。美銀認為，需要觀察未來一至兩季的市場表現，始能判斷房地產市場是否可持續復甦，但預期改善程度會較過往的周期為小，溫和復甦的可能性會較全面反彈為大。

昨日公布2022年全年業績的內房，盈利均下跌。保利置業（0119）全年純利8.16億元（人民幣，下同），按年減少60.4%，核心純利跌17.3%至15.19億元。每股盈利0.2171元；派末期息每股0.048港元，按年大減64.4%。公司合約銷售502億元，按年減少11%。

保利置業核心純利跌逾17%

綠城中國（3900）去年盈利27.56億元，下跌38%，末期息每股0.5元。集團去年收入1,271.53億元增長26.8%，受物業銷售收入增加帶動。去年物業銷售收入佔整體92.4%。

華潤萬象物管收入升逾46%

不過，物管股華潤萬象生活去年純利按年增長27.9%，達22.06億元；核心純利按年增30.7%至22.25億元，每股基本盈利0.967元、核心盈利0.975元。全年收入按年增長35.4%至120.16億元，其中住宅物業管理服務板塊收入為78.02億元，按年增長46.9%。

近日，內房企中國恒大(3333)公布了境外債務重組計劃，國際評級機構標準普爾在報告中表示，中國恒大的離岸債務重組計劃緩解了債權人擔憂，並幫助這家房地產開發商贏得恢復經營的時間。

標普料恒大債務重組路漫漫

但標普信用分析師Esther Liu表示，提議只是邁出了第一步，與債權人的談判可能會很艱難，各方可能需要一段時間才能達成共識，而銷售復甦仍然是恒大恢復及維持自身持續經營的關鍵，債權人前路依然漫長。

恒大建議境外債權人可選擇將現有債券置換成年期達到10至12年的新債券，或換取旗下恒大物業(6666)及恒大汽車(0708)的股票掛鈎票據，標普認為，有關建議實際上延長恒大的流動負債期間，同時，恒大物業及恒大汽車的股權價值存在無法全部變現的風險，而恒大的在岸債務情況更加複雜， 因為在岸債規模佔整體未償還債務達到七成半，債權人多種多樣，與離岸債權相比，支付和政策優先的排序更加複雜。