土地、營建成本居高不下，支撐近一年來高房價盤整、欲跌不易，不過根據預售屋實價登錄統計顯示，今年前二月的平均單價，全台七都已有三都較去年第四季下跌，其餘四都房價雖仍是「鐵板一塊」，但漲幅收歛，已呈現「強弩之末」。

今年前二月預售屋平均單價與去年第四季相較，台北下跌1.5％、新竹下跌6.8％、高雄下跌13.3％，其餘四都漲幅則收歛至5％以內。比起七都去年前三季季漲幅僅一都下跌、第四季二都下跌，今年來明顯看出，在平均地權條例修正、升息壓力下，房價上漲預期不再，購屋信心轉趨保守，強勁的預售房價上漲動能已消失。

統計顯示，今年七都預售屋單價雖較二年前同期高出10％～42％，較去年同期高出2％～20％，房價變動最小的台北市跌破百萬元，漲勢強勁的新北站上5字頭，台中、新竹定格4字頭，桃園、台南、高雄則在3字頭。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍分析，去年預售市場房價整體而言雖呈現上漲，不過以交易量來看，今年單月平均交易件數普遍較去年第四季減少2至5成，比去年第一季減少4至6成，交易量大幅萎縮也導致今年以來價格出現收斂盤整的趨勢。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，過去三年預售市場爆大量，但自去年下半年開始銷售率轉差，使得供給壓力出現，今年整體預售市場在全球經濟景氣不確定性仍高、雖然有投資買盤支撐，房價仍可能有一波修正，但不容易大幅回檔，建商開價也會更務實、貼近市場。

就北台灣各別都會觀察，台北市精華區陸續有「Diamond Towers」、連雲、永陞、日勝生，以及富邦建設忠孝懷生都更案等五個每坪200萬元起跳的個案推出，帶動後續台北市預售房價上漲；新北在如三重、土城在熱銷案帶動、與新莊、板橋的比較效應下，房價持續創高；桃園多個重劃區挾著價格相對低價優勢，近期回溫明確；新竹更因為供貨缺貨，支撐高房價不墜。

不動產市場續吹冷風，根據財政部統計，與不動產有關的土地增值稅、契稅及房地合一稅等稅收持續衰退，其中土增稅前 3 月稅收年減 38.4%，是近 17 年最大減量，契稅前 3 月稅收減量則是歷年同期最大。

根據財政部今 (14) 日公布的統計，3 月土地增值稅稅收 69 億元，較去年同期減少 39 億元、年減幅 36%，累計前 3 月實徵淨額 176 億元，年減 110 億元、年減幅 38.4%。

財政部統計處專門委員梁冠璇表示，前 3 月土增稅實徵淨額年減 110 億元，是 2007 年來、近 17 年來同期最大減量；年減幅 38.4% 則是 2010 年、近 14 年最大減幅。

根據統計，土增稅 3 月徵起件數共 4 萬 9552 件，較去年同期減少 1 萬 4680 件、年減 22.9%；累計前 3 月徵起件數共 12 萬 8734 件，較去年同期減少 4 萬 2293 件、年減 24.7%。

契稅部分，3 月實徵淨額 13 億元，較去年同期減少 4 億元、年減 26.3%；累計前 3 月實徵淨額 32 億元，較去年同期減少 12 億元，減量為歷年同期最大，年減 26.9%，主因是房屋買賣移轉件數減少。

房地合一稅部分，3 月實徵淨額 27.07 億元，較去年同期減少 2.41 億元、年減 8.2%；累計前 3 月實徵淨額 64.18 億元，較去年同期減少 8.71 億元、年減 12%。

觀察六都表現，包括台北市、新北市、台中市及台南市 3 月個人房地合一稅都較去年同期減少；前 3 月包括台北市、台中市及台南市的個人房地合一稅也較去年同期衰退。

北市政府呼籲市民朋友注意，對於早於1994年12月31日完工的違章建築，即便已進行拍照列管、分類分期處理，但為了保障市民居住安全，對於有危害公共安全之違建，則不論大小、新舊一律優先拆除。尤其是頂加違建，更與民眾的生命財產安全息息相關。

北市建管處虞積學處長表示，頂樓違章建築通常沒有經過專業人員的設計和建造，可能存在建築結構不穩、防火設施不足、電氣設施隱憂等安全問題，這些都會增加火災發生的風險，另外逃生和疏散通道可能受到阻礙，如果建築物的緊急逃生通道不符合標準或被阻塞，居民逃生時會遇到困難，而且違章建築沒有經過嚴謹的建築設計和構造審核，其結構可能不堅固，導致建築物的安全性下降。

虞積學強調，由於頂加違建存有各種潛在風險，北市府早己於法規明確規定，只要具有高危險性和出入人員眾多的場所，例如理容院、三溫暖、舞廳、舞場、酒家、酒吧、資訊休閒業、飲酒店、歌廳、補習班、營業性廚房、旅館、學前教育設施、醫院、社會福機構、遊藝場或學生宿舍等使用的頂加違建，或者有超過三個的隔間、未經許可或未依照許可內容進行室內裝修、有二層以上的違章建築等情形的頂加違建，都將被優先拆除。除此之外，頂樓違建原來沒有隔間或只有一個隔間之情形，亦不得有新增隔間的情形，否則優先查報拆除。

同時，虞積學處長也提醒市民，台北市屋頂既存違建室內依規定皆須安裝住宅用火災警報器，並呼籲市民務必遵循規定安裝，以達到預警作用，保障自身居住安全。

新莊副都心有約40％為商業用地、約20％為住宅用地，以及大量的公園綠地近40％，公共建設開發陸續到位，純住宅區房價開始站上6字頭，未來隨著居住環境的成熟，將帶動更多商業活動、以及住宅需求。

有巢氏房屋新莊副都心加盟店總監張義培表示，政府在投入大量公共建設、交通建設，包括中央合署辦公大樓、國家電影文化中心、以及機場捷運線通車，加上藍天集團旗下宏匯在新莊副都心的三大BOT案「宏匯廣場」、「凱悅嘉軒酒店」、「宏匯思源廣場」完工落成，紡織股王儒鴻企業、佳能企業、麗寶集團、四零四科技也在新莊副都心成立自已的企業總部，住宅建案例如中悅建設推案，成交價已經來到7字頭。

環狀捷運線擴大了新莊往來大台北各區的便利性，連通台北車站到桃園機場，外商若在此設立辦公處所，下飛機搭乘捷運即可到達，周邊又有飯店、商場及便捷的交通，新莊副都心成為一個國際化的衛星城市。

新莊副都心及頭前重劃區都有大量的公園綠地，提供舒適的生活環境，也提供減碳的休閒空間。

副都心旁的頭前重劃區以低密度高綠覆的純住宅為主，街廓整齊，除了住宅區跟商業區外，重劃區內坐擁四座綠地公園，福基公園、福美公園、化成公園、還有大型的頭前運動公園，近期如長虹及國美建設建案屢屢創造當地市場新高價，甚至來到7字頭。

張義培表示，以屋齡約10年電梯大樓來說，目前新莊副都心住宅區約每坪55萬～60萬元，一般事務所則約每坪50萬～55萬元。

其中，以剛性需求、總價1,500萬～2,500萬元的二、三房產品銷售速度最快。

隨著新莊副都心房價回升，也帶動周邊的20～30年的舊電梯大樓房價達每坪40萬～45萬元，甚至過去房價3字頭的舊公寓，屋況較佳者也能站上4字頭。

而新北產業園區（原五股工業區）、知識產業園區的廠房因應全球市場化也開始逐漸轉型。

政府開始推動工業區立體化政策，將原先外觀老舊的工廠轉變為富有科技感、現代感的立體廠房，為台灣的產業增加更強大的企業競爭力，其中有不少的企業主，也購置副都心的房產。

達‧人‧小‧叮‧嚀－投資資金轉向 商辦地產受惠

政府的打炒房政策鎖定住宅產品，因應即將上路的「平均地權條例修正案」，原先長期投資住宅市場的私法人，也開始將目光轉往開發完善也深具潛力的新莊副都心商辦市場上，過去房價較低的一般事務所產品，也因此到更多買盤青睞。

新莊副都心重大建設均已到位，前期由遠雄集團等建商大量開發副都心建案，近年中悅機構大規模興建商業辦公大樓，目前空地稀缺，今年客戶想入住副都心的比例也較往年成長約三成，短期內受買方的關注度有增無減。

台灣省不動產公會 21日與營建署長面對面溝通政策
六都以外縣市組成的台灣省不動產開發公會，21日將召開第十屆第三次會員代表大會，其中一個重要行程是，邀請內政部營建署長吳欣修，以「營建署當前重大營建政策暨國土計畫法最新規定」為題，發表專題演講，在房市低迷之際，此一建商與營建署高層官員的面對面溝通，引起市場高度矚目。

台灣省不動產開發公會最早由17個縣市公會組成，目前有13個會員團體，會員代表154人，與中華民國不動產開發公會全國聯合會、與六都的不動產開發公會，並列國內建商的公會組織，省公會目前由來自屏東的中洲建設董事長黃啟倫，擔任理事長。

黃啟倫從第八屆理事長楊玉全手中接棒，連任第九屆和第十屆理事長職位，由於他在國內政商界相當活躍，也因他的政商人脈綿密，對於建築產業的發展，相當關心與投入。

黃啟倫在擔任高雄市建築經營協會理事長、以及建築園冶獎主任委員期間，成為第一位帶領園冶獎主辦單位和得獎建商企業，前進總統府的第一人，也因黃啟倫的牽線，園冶獎得主才能獲得蔡英文總統的親自接見。

黃啟倫表示，回顧過去這1、2年來，國內建築產業的經營發展，正面臨空前的極大挑戰，一來受 COVID-19疫情蔓延肆虐影響，造成缺工、缺料非常嚴重，導致使營建成本一再堆高，二來受政府錯誤政策及惡法一波波的無情打壓，讓建築業意識到有生存的危機。

為了爭取建築產業的生存權益，只要有發聲管道，黃啟倫幾乎無役不與，最近的一次是今年3月12日，與中華民國不動產聯盟總會拜會行政院副院長鄭文燦，黃啟倫針對18個月內限期動工興建及央行四波選擇性使用管制、政策性限制土建融、扼殺建商資金鏈等不合理打房措施，提出意見並建言，也希望政府相關部會能依承諾，在平均地權條例的子法訂定時與產業公會諮詢與磋商。

黃啟倫指出，雖然建築業沒有悲觀看淡未來房地市場的理由，但從內政部長林右昌在答覆立法委員高嘉瑜質詢時，不僅允諾2個月內將改革虛坪，並同時射出「預售屋履約保證機制改變」及「青年購屋基金」等不利國內建築產業的三支箭，另，有關土建融貸款成數的限縮、逼迫限期內動工興建、所得稅法適用問題等，也都在在影響建築業的經營發展，因此，業界不能等閒視之，務必要更加小心翼翼、審慎以對，並持續爭取權益。

地方財政稅務局表示，2023年期房屋稅將於5月1日開徵，繳納期限至5月31日截止，房屋稅繳款書於4月20日起將陸續寄送，請民眾如期繳納，以免逾期加徵滯納金。

本次開徵房屋稅之課稅所屬期間為2022年7月1日起至2023年6月30日止，該局提醒，收到房屋稅繳款書時，請先行核對繳款書所載納稅義務人、房屋坐落地址及課稅稅率等資料，確認資料無誤後再繳納，避免誤繳他人繳款書及減少後續退補稅事宜。

財稅局表示，納稅義務人如有未收到(或遺失)繳款書或對稅單記載內容有疑問，可以電話、傳真、網路或親自向房屋所在地鄉(鎮、市)公所財政課或財稅局總局及民雄分局申請補發或洽詢；此外，依現行稅捐稽徵法規定，逾期繳納稅捐，每逾3日按應納稅額加徵1％滯納金，最高會被加徵至10％的滯納金，因此請民眾務必要在限期內繳納。

內政部公布去年第四季房價所得比九點六一倍，季減○點一九倍，終結連續五季上升，轉為下跌。

六都與前一季比較，僅高雄市微幅向上，其餘五都負擔都減輕，其中台北市房價所得比跌破十六倍，降至十五點七七倍，下降倍數最多。

房價所得比又稱購屋痛苦指數，計算方式是以全國中位數住宅價格除以中位數家戶可支配所得，可大致計算出民眾得花多少年不吃不喝，才能買到一戶中位數總價的住宅，房價所得比愈低代表民眾購屋壓力愈輕。

根據內政部最新統計，去年第四季全國房價所得比降至九點六一倍，結束連續五季上升趨勢。

六都中又以台北市季減○點四三倍，下降倍數最多，不過，民眾想在北市買房仍得超過十五年不吃不喝。

其他直轄市方面，新北市房價所得比十二點六八倍、桃園市七點八三倍、台中市十一點一一倍、台南市九點三六倍，分別季減○點二八倍、○點一五倍、○點二三倍、○點三四倍；唯獨高雄微幅上升至九點二五倍，季增○點一九倍。

內政部官員指出，負擔減輕主因經濟景氣放緩、升息及平均地權條例打炒房政策發酵等綜合影響。

官員說，全國中位數住宅價格由八六○萬元降至八五○萬元，六都除了高雄市未下降外，其餘五都已反映下修；另外，全國中位數家戶可支配所得也從八十七點八萬元增加為八十八點四五萬元。

官員指出，整體而言，在中位數住宅價格下跌與家戶可支配所得增加下，分子變小、分母變大情況下，房價所得比隨之下降，房價溫和修正趨勢愈來愈明顯，民眾會逐步感受到。

長虹建設（5534）14日公告台北市北投士林科技園區合建案簽約。長虹建設指出，該案與地主合建，預計長虹分回52.8%、地主為47.1%，公司出資負責興建，規劃推出頂級商辦大樓產品，至於將採出租或出售方式，則視後續市況而定。

長虹建設董事長李文造先前表示，目前公司經營策略就是採取不買地、不投資，專注手中土地開發為優先，「但若有不錯的合建案還是會納入評估」。

長虹建設初估在北士科案（新洲美段不動產合建案）需投入工程成本約15億元；長虹指出，該案分回比率為初步試算比率，詳細合建比率需依政府核定移入容積上限後為準。

長虹建設今年規劃推出兩筆新案，包括台中總銷20億元的「長虹天擎3」，以及彰化總銷60億元的「員林一期」，合計推案金額約80億元，台中后里、彰化員林是剛性自住買盤強的區域，銷售上採穩扎穩打，價格就是回歸市場機制。

長虹建設2022年在「長虹雲端科技（WTO 14期）」、「長虹交響苑」兩大主力建案完工入帳，加上「長虹帝璽」部分挹注下，推升去年營運重回常軌，去年營收達87.04億元、年增79.5%，稅後純益達28.52億元、年增1.2倍，每股純益高達9.82元；長虹建設董事會決議將在6月28日舉行股東會，目前尚未公布股利政策。

今年首季房市量縮逾2成，民眾最關心的就是「房價要跌了嗎？」。戴德梁行總經理顏炳立發表最新市場觀點表示，今年房地產市場是「熊比牛大」，因為牛市結束了，房市寒流來了，交易量衰退，是六年來首見，且小建商籌資卡關，恐怕掀起一波倒閉潮，今年仍需「戒急用忍」，整體而言，房市利空遠多於利多，市場就是一個等字，即「等價、等量，等買氣」。

顏炳立表示，現在房市會是走緩跌格局，房價會慢慢跌下來，若以單季來看，預計今年的狀況是首季買賣雙方拉拔僵持，第2季價格鬆動，但不代表會讓價，第3季價格才會動，若方向正確的話，第4季就會跌。

至於蛋黃區房價，顏炳立認為，跌幅頂多在10％內，要期待下跌一成，則是七個字「一點機會都沒有！」

住宅市場上，顏炳立形容是「不見兔不撒鷹」，因為成交量藏在價格裡，量需要用價來換。他表示，若是自用者，價格合理就可買今年自用型買方還是可以進場，央行升息半碼的壓力，不太會對持有者或比較大戶買進的人有太大的壓力，因此只要價格合理、口袋夠深，有自用需求的就可以買，但相對來說，這並不代表下半年的量就會出來，下半年的觀察重點還是在「量」與「價」，「價不跌、量再縮」的情況甚至會延續到一整年都有可能。

土地市場方面，資金是「房市的血液，牛市的糧草」，今年合庫緊縮四類不動產授信，再斷金流，金流斷鏈，土地交易急凍，政府放鷹，狡兔難敵，使得量縮 價跌 買氣弱；資金行情結束了，難借膽，資金進出失衡，口袋不深的宜保守因應，房市走空緩跌形勢不變，價格易跌難漲，量縮比價跌更明顯。

顏炳立指出，現在房地產市場銷售受創，土地需求變緩，合建都更土地轉趨活躍，土地面臨量縮，買氣黯淡，土地降溫量縮，自用買盤變緩，價持穩；工業土地依舊與第1季一樣，價格已經到頂，物流倉儲、儲能需求仍強勁，不追價，價修10%才會見買盤。此外，六都地段好、面積大的商、住、工土地，依舊是量、價、買氣皆收斂，價跌10%會見量，就看誰開出第一槍。

黑石集團宣布，旗下最新全球房地產基金 Blackstone Real Estate Partners X 已完成最終募資。BREP X 共獲得 304 億美元的總資本承諾，是有史以來最大的房地產或私募股權基金。

至此，黑石全球、亞洲、歐洲三大機會型策略共有 500 億美元的資本承諾，而其總 AUM 也將達到 1 兆美元，是名副其實的 PE 之王。

去年 5 月，黑石向美國證券交易委員會註冊 BREP X，短短的兩個月後便募集到了 240 億美元。當時有消息指出，在這個新基金中黑石投入約 3 億美元的自有資本，並向投資者額外分配了 59 億美元的融資額度。

時隔一年，這支基金終於浮出水面，最終規模 304 億美元，是同類基金中最大。

鑑於此前的違約風波，黑石選擇此時宣布募資的確耐人尋味，黑石發布的消息似乎也在「穩定軍心」，並告訴市場自己的投資偏好開始轉移，由此前的傳統辦公樓和購物中心，目前投資組合中約 80% 的資產集中於物流、租賃住房、酒店、實驗室和數據中心等部門。

黑石房地產全球聯席主管 Ken Caplan 表示，隨著房地產不同領域的表現出現分化，板塊選擇的重要性愈加凸顯，該趨勢利好黑石高度看好的投資主題。「我們認為，當前的市場為黑石房地產提供了絕佳機會。在當下這個市場波動和混亂時期，我們進行了一些最好的投資。」

透過黑石最新財報可以看到，目前黑石總資產管理規模 (AUM) 達到 9750 億美元，其中有 3260 億美元投資在房地產，占總資產管理規模的 34%。

房地產業務也成為黑石最賺錢業務—2022 年，黑石可分配收益一共是 74.56 億美元，其中來自房地產板塊的是 43.12 億美元，占比達到 58%。也就是說，黑石超一半收入來自房地產業務。

樓市進一步出現積極變化

國家統計局4月15日公佈的3月份商品住宅銷售價格變動情況統計資料顯示，70個大中城市中商品住宅銷售價格上漲城市個數增加，各線城市商品住宅銷售價格環比上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。今年以來，房地產市場出現企穩趨勢，隨著銷售價格上漲城市個數繼續增加，表明房地產市場進一步出現積極變化。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶表示，3月份，一二三線城市商品住宅銷售價格環比上漲。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有64個和57個，比上月分別增加9個和17個。一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.3%，漲幅比上月均擴大0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%。

3月份，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有18個和8個，比上月分別增加4個和1個。一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.7%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.2%和2.4%，降幅比上月均收窄0.5個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降2.7%和3.9%，降幅比上月分別收窄0.6個和0.5個百分點。

記者梳理發現，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格與上月相比上漲較多的城市有武漢上漲1.3%，昆明上漲1.2%，徐州上漲1.0%，鄭州、南寧、重慶、北海、遵義均上漲0.9%。70個大中城市中，僅大連、包頭、丹東、牡丹江、泉州環比價格下降。二手住宅方面，與上月相比價格上漲較多的城市有遵義上漲0.9%，哈爾濱、成都、西安上漲0.8%，北京、上海、昆明、無錫上漲0.7%，杭州、揚州上漲0.6%。下降較多的城市有丹東下降0.6%，岳陽下降0.5%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，3月份房價整體延續上月的修復走勢，市場修復面擴大，這是前期各項支持政策效果的顯現，降低房貸利率等政策支持剛性需求和改善型需求滿足，二三月份市場交易量比去年大幅回升。

如何看待當前房地產市場形勢？中國人民銀行行長易綱近日表示，中國經濟正在企穩回升，房地產市場出現積極變化。

房地產市場的積極變化不僅體現在商品住宅銷售價格上漲城市個數增加方面，還體現在房地產開發投資同比降幅收窄，商品房銷售面積同比降幅明顯收窄。全國房地產開發企業到位資金同比降幅明顯收窄，開工、投資方面也在改善。

應該看到，房地產市場出現積極變化得益於供需兩端的改善，疫情防控政策的優化對市場供需兩端均產生積極影響，供給方面住房專案復工率提高，需求方面看房量提升，成交量明顯改善；價格平穩、保交樓扎實推進、房企合理融資得到改善等因素帶動市場主體信心恢復；有關部門和各地從去年至今持續出臺房地產調控政策正在落實見效。

許小樂認為，房價穩定是市場預期持續恢復的基礎，能夠促進量價迴圈上升，促進觀望的客群入市，對於新房二手房去庫存和保交樓具有積極作用。

新房、二手房價格環比全線上漲。

4月15日上午，國家統計局公佈的《2023年3月份商品住宅銷售價格變動情況》顯示，70城房價環比全線上漲，其中新房及二手房環比上漲城市分別為64個和57個，比2月分別增加9個和17個；同比變動上，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。

58安居客研究院研究總監陸騎麟4月15日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“從70城房價指數來看，3月上漲城市數量和上漲幅度都出現了增加，並且已連續上漲兩個月，表明樓市底部基本確認，市場將逐步進入企穩回升階段。”

超9成城市新房價格環比上漲

國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀指出，3月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格上漲城市個數增加，各線城市商品住宅銷售價格環比上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。

其中，一線城市新房銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市環比上漲0.6% ，漲幅擴大0.2個百分點；三線城市上漲0.3%，漲幅與上月相同。

“根據簡單算術平均計算，3月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.4%，同比漲幅為-1.4%。當前房價指數呈現‘環比保持正增長、同比跌幅持續收窄’的良好態勢，而這一表現和市場交易活躍有直接關係。”易居研究院研究總監嚴躍進4月15日通過微信向記者分析認為。


記者注意到，3月份武漢新房價格環比漲幅第一，達到1.3%，昆明、徐州等環比漲幅均在1%及以上。此外，一線城市新房價格同比上漲1.7%，二線城市和三線城市同比分別下降0.2%和2.7%，降幅大幅收窄。從具體城市來看，前期降幅較明顯的遵義、哈爾濱、貴陽等城市均出現了明顯的正增長，市場復蘇跡象明顯。

“3月份新房價格上漲的城市從2月份的55個變為64個（創下自2019年6月以來的45個月新高）。也就是說，超過90%的城市房價都止跌了。而武漢、昆明和徐州房價漲幅都大於等於1%。說明不光房價上漲了，部分城市漲幅還挺大。”

嚴躍進表示，“房價企穩的動力、特徵和趨勢非常明確。雖然4月份部分城市市場交易有所下滑，但不影響房價走出低谷、進而步入復蘇的通道。一季度房價走勢好於預期，對於二季度房企和購房者等都會產生積極的影響。”

三線城市二手房價格環比轉漲

3月份，一線城市二手房價格環比上漲0.5%，但漲幅環比回落了0.2個百分點；二線城市上漲0.3%，漲幅擴大0.2個百分點；三線城市環比由上月持平轉為上漲0.2%。

具體來看，3月二手房價格環比漲幅最高的遵義為0.9%，上漲城市中大部分漲幅小於0.5%。同比變動方面則較為明顯，上漲城市共有8個，比上月增加了1個，包括成都、北京、上海等在內的熱點城市在市場復蘇中表現出了強勁的韌性，同比漲幅分別達到9.4%、3.8%和2.8%。此外，南充、無錫同比漲幅也超過1%。

值得注意的是，3月份多城二手房成交量創下去年以來新高，如北京、上海、成都二手房成交量分別達到2.2萬套、2.8萬套、2.3萬套。

另據58安居客研究統計，3月重點城市二手房在架時長環比回落15%，已連續兩個月出現下跌，重點城市新房成交量同環比平均漲幅超40%。購房者加速入市帶動房源成交速度的加快，隨著成交量的回升，房價已逐步出現了企穩回升的態勢。

陸騎麟表示，“由於當前樓市回升速度相對較快，短期內有需求透支的可能性，因此更需要各地政府持續出臺利好政策來保證回暖態勢的延續。”

此外，“核心城市土地溢價率及民企拿地占比都創短期內高點，其中3月重點22城民企拿地占比已超50%，創一年半以來最高。在3月70城房價穩步回升的同時，預計3月份開發投資資料也會出現反轉。短期來看，房價的底部基本得到確認，尤其是隨著土地成交活躍提升，新房供應能夠持續，保證樓市的持續回暖。”

4月14日，光明房地產集團股份有限公司發佈2022年年度報告。

據觀點新媒體瞭解，報告期內，光明地產(2.300, -0.01, -0.43%)實現營業收入165.41億元，同比減少36.08%；實現歸屬於母公司的淨利潤0.51億元，同比減少26.93%；實現歸屬於母公司扣除非經常性損益的淨利潤為0.23億元，同比增加107.65%。

期末，光明地產歸屬于上市公司股東的淨資產108億元，比上年同期減少13.76%；總資產674.98億元，比上年同期減少10.26%。

營運資料方向，光明地產全年實現簽約面積為112.23萬平方米，全年實現簽約金額為118.65億元；實現新開工面積為19.81萬平方米，竣工面積為254.81萬平方米。

另外，於年末通過招拍掛獲取了上海市浦東新區川沙新鎮六灶社區03-04地塊。

央企好學生遠洋集團也陷入流動性危機。

由於流動性等原因，惠譽近日發佈公告，再次下調遠洋集團（03377.HK）信用等級至“B-”，維持負面評級觀察狀態。

去年，遠洋集團淨利潤首次虧損，由盈轉虧。2022年全年實現營業收入461.27億元，同比下降28.20%；淨利潤虧損156.5億元，上一年為盈利50.91億元；歸屬母公司淨虧損159.3億元，去年同期淨利為27.29億元。

同時，公司毛利率創新低，2022年降至5.15%。

隨著流動性持續收緊，遠洋集團在手現金未能覆蓋短期債務，且短債占比過高，短期內面臨較大的資金問題。今年遠洋集團仍有約380.9億元短債到期，而剔除受限現金後的流動現金及等價物僅有46.23億元。

與此同時，遠洋集團的剔除預收款後的資產負債率為76.6%，超出監管紅線；淨負債率上升至183.0%，超過監管紅線要求，整體“三道紅線”為紅檔。

淨利首虧，新增拿地幾乎停滯

2022年，遠洋集團淨利潤首次虧損，期內公司淨利潤虧損156.5億元，上一年為盈利50.91億元；歸母淨利潤虧損159.3億元，上一年為盈利27.29億元。

運洋集團表示，造成淨利潤虧損有多方面的原因：其一，土地成本攀升，盈利空間進一步壓縮。其二，2022年出售物業及附屬公司等權益導致虧損11.38億元。其三，對合聯營企業的投資虧損18.29億元。其四，大環境壓力下對投資物業及金融資產的公允值、計提減值準備等合計虧損56.78億元，匯兌損益虧損11.78億元。

2022年全年，公司毛利為23.77億元，較去年下降79%；毛利率從2021年的18%下降至5.15%，創歷史最低水準。

銷售方面，2022年遠洋集團實現營業額461.27億元，較上一年下降28%。實現協議銷售額為1002.9億元，較上一年下降26%，並未完成年初制定的1400億元目標。

此前中指院發佈的報告顯示，百強房企銷售總額、銷售面積分別為63301億元、36313萬平米，同比分別下降30.3%、36.2%。遠洋集團的銷售資料優於百強房企平均。

物業銷售依然是遠洋集團最主要的收入來源，期內，遠洋集團物業開發實現收入為371.32億元，占總營收的80%，相比2021年降低了33%。此外，公司物業投資營收3.91億元，同比略降5%；物業管理錄得營收28.68億元，同比增長13%；其他房地產相關業務實現營收57.36億元，同比下降7%。

今年，銷售狀況有一定好轉。2023年3月單月，遠洋集團取得協議銷售額約81.9億元，環比增長61.5%，同比增幅19.6%，前3個月累計實現協議銷售額約165.5億元，較去年同期150.7億元，同比增幅9.82%。

新增拿地幾乎停滯，2022年遠洋集團新增7幅地，新增土儲建面66.8萬平方米，同比下降87%。由於2022年投資全面收縮，2022年末遠洋集團總土儲建面為4298萬平方米，較2021年末下降19.1%。從權益來看，2022年遠洋集團總土儲權益52.6%，同比下滑1個百分點。

流動存憂，現金難以覆蓋短債

財報發佈的前一天，3月21日，有債券持有人透露，遠洋集團已表示不會兌付原定於本日到期的美元永續次級債券的利息，將會延期支付。

資料顯示，該筆美元票據的本金為6億美元，年利率為6.876%，到期日所需支付的利息為2060萬美元。

受此消息影響，遠洋集團美元債、境內債價格大跌。3月29日，遠洋集團已完成其次級永續美元債本期票息兌付。

企業預警通資料顯示，旗下遠洋控股集團(中國)有限公司境內債券存量規模279.36億元，近1年內到期115.23億元。遠洋資本有限公司當前存量債券規模18億，1年內有10億到期。

由於流動性等原因，遠洋集團近日被國際評級公司惠譽降級，主體信用等級再次被下調到“B-”，維持負面評級觀察狀態。

惠譽給出的理由是，今年3月底遠洋集團未能按期償付銀團貸款的攤還款，如遠洋集團所述，雖不構成違約也不會觸發交叉違約，但被認為其財務靈活性不確定性上升。

2022年業績報告顯示，遠洋集團一年到期內短債約有380.9億元，同比大增104%，而目前的現金及現金等價物僅有46.23億元，同比下降78.7%，現金短債比為0.12。同期還有約138億元貿易及其他應付款，其中在今年年內到期的約有75.2億元。

由於現金和流動負債的嚴重失衡，遠洋集團的審計師也給出“有關持續經營重大不確定性”的意見。

截至2022年末，遠洋集團總資產2438.47億元，同比減少13.3%；總負債1981.86億元，同比減少3.23%；總負債率81.27%，較上年的72.82%，上升8.45個百分點。

同時，公司剔除預收款後的資產負債率為76.6%，超出監管紅線；淨負債率上升至183.0%，超過監管紅線要求，整體“三道紅線”為紅檔。

對於債務壓力，遠洋集團表示，將加大銷售，狠抓回款，保持銷售和回款規模；持續調整資產結構，加大資產盤活和處置力度；落實授信、加強融資；進一步加強與大股東的協同及合作。

土地財政轉型勢在必行，但三種路徑都面臨執行困難
週六，在中國宏觀經濟論壇（CMF）舉辦的研討會上，與會專家表示，在土地財政難以為繼的情況下，可以通過調整央地收入分配機制、開徵房地產稅、盤活國有資產等方式來保障地方財力，不過，這些方法均或多或少存在執行困難。

長期以來，房地產相關稅收和土地使用權出讓收入佔據著國家財政“第一本賬”（一般公共預算收入）和“第二本賬”（政府性基金收入）的半壁江山。土地出讓收入通過調入一般公共預算、支援地方政府債和地方投融資平臺債務等方式對經濟發展和城市建設發揮著重要作用。

不過，2018年以來，隨著人口結構和供求關係變化，房地產行業增速放緩，全國國有土地使用權出讓收入整體亦呈現逐年放緩的趨勢。尤其是2022年，受新冠疫情、政策調控、地產行業風險暴露等多重因素打擊，全國土地出讓收入比上年下降23.3%。隨著中國城鎮化進入後半程，大規模房地產開發已接近尾聲，土地財政轉型勢在必行。

在週六的研討會上，專家一致認為，土地財政轉型首先必須從財政體制改革突破。

中國人民大學經濟研究所副所長閆衍指出，當前地方政府的事權和財權明顯不匹配，導致地方缺乏足夠的財力發展經濟，是地方政府高度依賴土地財政的根源。因此，應進一步完善分稅制，在事權方面，將一部分的地方支出責任上移至中央，同時，在財權方面，適當調整中央和地方的稅收分成比例，如提高地方對企業所得稅、個人所得稅的分成，目前在這兩個稅種上央地分成比例為6:4。

其他與會專家也強調了財政體制改革的重要性，但有些專家指出，這並非易事。中國人民大學財政金融學院教授呂冰洋表示，中央和地方的事權和財權分配，僅僅依靠財政部門是很難推動的，這涉及到整個政府職能的轉變。

除了財政體制改革，徵收房地產稅也被廣泛認為是土地財政轉型的一大方向。與會專家也認為，從長遠來看，徵收房地產稅是大勢所趨，能夠有效彌補財政收入缺口。

不過，上海財經大學校長劉元春認為，徵收房地產稅存在一些現實困境，比如說，政府很難判斷何時是適合推行房地產稅的時機。

呂冰洋補充道：“很多人期待用房地產稅代替土地出讓收入，但我認為要慎重考慮。因為房地產稅被寄託了太多希望，包括籌集財政收入、調節資產分配、抑制房價、促進地方治理。但我們說‘一鷹不搏二兔’，讓一個老鷹抓四隻兔子是很難的。”

此外，主流觀點還認為，提高國有企業利潤上繳財政的比例也是補充地方財力的一個重要方式。

根據閆衍提供的資料，2021年，國有企業（非金融）資產總額為308.3萬億元，但“第三本賬”國有資本經營收入僅為5689億元，不到國有企業（非金融）資產總額的0.2%，占全口徑財政收入的比重不到1.5%。

閆衍指出，按照十八屆三中全會提出的目標，2020年國有資本收益上繳公共財政的比例要提高到30%。然而，目前國有資本經營預算收入占國有企業（非金融）淨利潤的比重僅在20%左右，這部分收入中還有一半以上用於對國有企業的補貼支出。

根其測算，未來五年間，假設國有企業（非金融）總資產回報率每年提高0.2個百分點，上繳收益占淨利潤比例逐步從20%左右達到30%，國有資本財政新增規模將從2023年的3150億元提高至2027年的4730億元，五年累計新增1.96萬億元，或能對土地財政缺口形成有效補充。

不過，也有專家對依靠盤活國有資產補充地方財力存在疑慮。

“有時候國有企業非但不能補充財力，反而可能形成拖累，因為一些國企的運轉存在問題。除了煙酒等企業（經營）比較好以外，其他企業有沒有可能暴雷也是需要關注的。”中國社科院財經戰略研究院研究員汪德華表示。

十大二手屋苑在剛過去的周末兩天（15日及16日）交投大幅萎縮，綜合多家代理行數據分析，主要是市場筍盤已被消化，業主叫價轉硬，惟買家追價欠積極，導致買賣膠着。中原地產統計十大屋苑剛過去兩天僅得3宗成交，按周急瀉72.7%，創9個月或41周新低，期內僅得鰂魚涌太古城及天水圍嘉湖山莊錄得買賣，其餘8個屋苑捧蛋。

8屋苑零買賣 筍盤絕跡

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，一手新盤繼續搶去市場焦點，加上二手平價筍盤早被消化，惟買家普遍未肯追價，業主議價幅度有限，令二手買賣兩閒，相信第二季樓市仍聚焦新盤。

綜合利嘉閣地產分行網絡數據，十大指標屋苑過去兩天有5宗成交，按周銳減逾四成。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，近月業主叫價較進取，減低買家入市意欲，部分購買力更流向新盤市場，要待市場再有矚目的全新項目推出，營造熱鬧氣氛，二手才可望跟隨逐漸回暖。

至於美聯物業統計的十大藍籌屋苑，過去兩天共錄得約8宗買賣，按周跌約33.3%。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明稱，長假過後，周末過去兩天睇樓量復常，惟買家尋寶心態濃厚，但筍盤大部分已被吸納，業主叫價又恢復強硬，導致買賣膠着。隨着更多新盤投入市場，發展商大有機會續以貼二手價賣樓，對二手市場構成一定壓力。

裕田中國（00313）公布，以120萬美元出售秦皇島項目30％股權予獨立第三方，持股降至70％。

該集團指，秦皇島項目於去年9月底中期虧損140萬元人民幣，負債淨額約2,132萬元人民幣，秦皇島項目集溫泉度假酒店、醫院和養生養老綜合體，同時經營奧特萊斯業務，總規劃建築面積約67萬平方米，而該集團僅完成第1期部分工程，總建築面積約16萬平方米，而完成整個項目開發預計需要大量投資。此外，鑑於中國房地產行業近年營商環境艱難，秦皇島項目開發受到不利影響，而新投資者），已承諾為項目全盤開發提供必要資金，將用於償還項目公司債務及負債以改善該公司財務狀況。

植華集團（01842）公布，以1,950萬元出售物業予主席兼執行董事及控股股東 Thomas Berg，料收益約1,585萬元。

該集團指，該物業位於大埔汀角路55號太平工業中心2座7樓。於去年底帳面值為約110萬元，目前用作配套辦公室及儲物空間，擬於出售事項後繼續將該物業用作該集團業務，擬將出售所得款項淨額當中1,000萬元用作償還債務，而餘額將用作一般營運資金。

上坤地產（06900）公布，截至去年12月31日止年度業績審核工作預計將於本周三（19日）前完成。因此，董事會會議將於該日舉行審議、批准及刊發去年度經審核全年業績，以及如有的話考慮建議派發末期股息。

該集團自4月3日起暫停買賣，以待刊發去年度經審核財務業績。

富力地產（02777）公布，集團於2023年3月的月內總銷售收入共約39.1億元人民幣，按年跌10.53％，銷售面積達約20.21萬平方米，按年跌40.84％。

累計至2023年3月底，總銷售收入約73.7億元人民幣，按年跌45.33％，銷售面積達約42.68萬平方米，按年跌64.38％。

體品公司重新進駐 打造2500呎分店

香港與內地全面通關，有望帶動本地零售業起死回生，連有「波鞋街」之稱的旺角花園街地舖租賃亦見起色。位於花園街及奶路臣街交界的單邊地舖，由體育用品公司允記「重新落戶」，以每月78萬元承租，成為疫情以來逾3年「波鞋街」最大額地舖租賃成交。

上述舖位為旺角花園街71至73號地下A至C舖，建築面積約2500方呎，屬花園街及奶路臣街大單邊靚舖，舖位在去年初丟空，一直以每月90萬元放租。據了解，第五波疫情去年中爆發後，曾有租戶出價30萬元洽租，惟遭業主拒絕。

為期3年 每呎312元

而在去年底，亦有商戶希望以60萬元租用舖位，亦因出價未符業主意向而拉倒。直到今年疫情緩和，加上本港全面通關，零售商戶租舖步伐加快，據消息透露，允記斥資每月78萬元租用上址3年，呎租約312元。

翻查資料，允記曾租用花園街及奶路臣街交界單邊的花園街71至73號地下A及B舖超過10年，而完全面向奶路臣街的地下C舖則由另一體育用品公司租用，估計A至C舖位在高峰期月租可高逾100萬元，但兩間體育用品公司雙雙在去年初約滿撤出。事隔超過一年後，經濟及旅遊復常，允記便重新進駐上址，並且增租毗鄰一個舖位，打造成建築面積約2500方呎新分店，而最新月租78萬元，以金額計更成為2020年至今「波鞋街」最高的一宗租賃成交。

同區舖續約 加租五成

同一時間，允記最新亦續租同區花園街45至47號仁康大廈地下B舖連閣樓，地下建築面積約1000方呎，閣樓建築面積約800方呎，合共建築面積約1800方呎，最新月租30萬元，呎租約167元，租期2年，其後可加租15%續租多2年。

據資料顯示，允記原持有及自用該舖，但在2010年以1.8億元售出，之後仍一直租用。在疫情爆發前，月租一度高達54萬元，呎租約300元，有指在過去兩年，獲減租至20萬元，呎租跌至約111元。如今在市面逐漸復常後，允記接受加租10萬元或五成續租，相信是看好後市。

此外，區內花園街89號地下，建築面積約900方呎，自2021年底起丟空，並一直以每月11萬元放租，據悉在通關後租出，月租8萬元，呎租約89元。

根據戴德梁行資料顯示，今年第一季商舖空置率按季回落，租金跌勢結束。四大核心零售區中，以旺角的空置率按季下降1.8個百分點至10.9%，表現最佳；中環空置率跌1.4個百分點至9.9%，尖沙咀減少1.2個百分點至15.5%，而銅鑼灣則維持在7.9%。

租金方面，旺角首季租金較去年第四季回升2.8%，該行估計該區上半年有4%至6%的租金漲幅。

過去周末兩天（15日至16日）因有會德豐地產旗下觀塘藍田站KOKO HILLS第3B期KOKO MARE作次輪銷售，帶動兩天一手市場共錄得99宗成交，惟仍連續兩個周末少於100宗。

KOKO MARE在過去周六次輪賣98伙，折實售價589.8萬至1109.7萬元，折實平均呎價19495元。項目即日售出56伙，連同昨日售出2伙，周末兩天共沽58伙。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，過去周六買家當中有八成屬於年輕置業人士，亦有不少買家由項目第3A期KOKO ROSSO首輪發售時已經開始入飛，經過4輪抽籤，終於可揀選心水單位。KOKO MARE有機會在月內加推，有約一成的加價空間。

過去周末兩天一手成交共有99宗成交，較前一個周末（8日至9日）27宗成交，按周多72宗或約2.7倍，KOKO MARE佔過去兩天成交近六成。

內地買家購海茵莊園兩單位

其他新盤方面，九龍建業（00034）旗下將軍澳海茵莊園周末兩天售出8伙，合共套現逾3952萬元，當中一名內地投資者斥資779.9萬購入2伙，料須繳付近234萬元辣稅入市。

另外，信置（00083）及會德豐地產牽頭的西南九龍長沙灣維港滙II周末兩日沽出4伙，成交總值近5983萬元。

樓市反覆上升，部分屋苑造價回到去年跌市前，於2019年入市的業主亦可獲利離場，其中將軍澳日出康城LP6一個2房單位造價重上900萬元，創去年10月後同類單位新高，賣方4年賬面獲利11%；同區的將軍澳中心3房單位出現搶盤情況，終以1250萬成交，高市價約4%。荃灣愉景新城優質2房戶造價升至去年7月的755萬元水平，原業主持貨3年半獲利10.5%。

中原地產分行高級分區營業董事伍錦基表示，日出康城LP6本月至今暫錄3宗成交，最新為該行促成的1座低層C室，實用面積515方呎，2房間隔，成交價900萬元，創2022年10月以來屋苑2房戶造價新高。

伍錦基透露，原業主去年5月開價1150萬元放售，最終以900萬元易手，呎價17476元。原業主2019年3月以811萬元購入單位，持貨4年賬面獲利89萬元或11%。

他又指出，撇除內部轉讓的特別個案，上述單位成交價是去年10月樓市低潮後的同類新高，屋苑同座同室中層單位，實用面積515方呎，3月以888萬元轉手，實用呎價17243元，而剛促成的低層戶呎價較之高約1.4%。

將軍澳中心貴市價4%易手

中原地產分行經理李俊龍稱，將軍澳中心3座高層C室，實用面積684方呎，3房間隔，原業主今年初開始降價，3月叫1280萬元，至4月再減至1230萬元，即引來兩組買家於同一時間睇樓，雙方以競價方式爭奪，最終以1250萬元成交，呎價18275元。李俊龍說，單位造價較市價高約4%。

原業主早於2014年以768萬元購入上址，持貨約9年賬面獲利482萬元，單位升值63%。

美聯物業分行聯席區域經理鍾家豪表示，愉景新城2房戶成交價重上2022年7月水平。7座低層B室，實用面積485方呎，2房間隔，向東南望園景，屬優質單位，一個月前以760萬元放盤，新近以755萬元轉手，呎價15567元。原業主於2019年10月以683萬購入單位，持貨3年半賬面獲利72萬元或10.5%。

上述成交屬2022年7月後最貴2房戶，當時屋苑11座高層G室，實用面積493方呎，造價755萬元。

居屋置業需求持續，綠表客近期積極於各區入市，最新天水圍居屋市場4月上半月錄近20宗成交，其中天富苑靚裝大單位較估價高35萬元，約8%售出。

最新成交單位為天富苑D座低層2室，實用650平方呎，室內備有裝修，近日於居二市場以465萬元（未補地價）易手，實用呎價7,154元。祥益地產高級經理謝利官指出，單位銀行估價約430萬元，但新買家見業主留低大部分傢俬及電器，可省回裝修費用，故願意以較估價高35萬元，約8%承接。

另外，同屋苑的H座高層1室，實用同為650平方呎，屬3房2廳連套房間隔，日前亦獲區內首置客垂青，於居二市場以438萬元（未補地價）購入，呎價6,738元。新買家鍾情單位內籠寬敞，加上原業主願意減價22萬元，約5%而承接，造價屬市場水平。原業主於2001年以約96萬元購入，帳面獲利約342萬元離場，持貨22年，單位升值3.6倍。

馬鞍山錦泰苑3房 563萬易手

而馬鞍山錦泰苑亦有大單位獲綠表客承接。世紀21奇豐區域經理莊瑞生表示，單位為錦盛閣（D座）低層3室，實用面積650平方呎，3房2廳間隔，享海景，原叫價570萬元，放盤半年，近日減價7萬元，以563萬元（未補地價）沽出，實用呎價8,662元。原業主於2000年12月購入上述單位，當時作價143.7萬元，持貨近23年，帳面獲利419.3萬元，期內升值約3倍。

憂低估鐵路噪音影響 鄰近油庫構安全問題

長和 （00001） 早前申請將青衣聯合船塢等，重建成逾1.5萬伙公私營房屋，打造成「黃埔花園2.0」，諮詢期遇到阻力，比鄰的蜆殼公司關注會引致交通擠塞，港鐵 （00066） 則憂噪音問題，為計劃獲批埋下暗湧。

聯合船塢 申建15075伙公私樓

該項目佔地約214萬平方呎，現時為「工業」、「綠化地帶」及「其他指定（康樂及與旅遊業有關的用途）」，申請人提出將用地改劃成為「住宅（甲類）」等用途，擬以地積比率最高5.89倍，重建44幢公私營房屋發展，共提供15,075伙，當中私人住宅部分佔大約1萬伙，公營房屋佔4,704伙。同時，項目設商場及社區設施，及一個遊艇俱樂部。

申請上月完成為期3星期的公眾諮詢，並在合共接獲17份意見，當中約一半表示反對。而有份提交意見的港鐵表示，大致上不反對改劃申請，但擬建項目與鄰近青馬大橋的機場快綫及東涌綫相近，即使申請人已進行噪音評估，並僅以單句陳述擬建項目不會受相關鐵路噪音影響，港鐵對此仍有保留，因噪音依然顯著。

蜆殼恐日後工程 致交通阻塞

當列車穿過青馬大橋時，將產生經空氣傳送的噪音及反射噪音，而項目很容易受這些噪音影響，尤其是最近青馬大橋的A1、H1座及小學，故港鐵建議量化評估鐵路噪音對項目的影響，而若修訂通過，期望當局加入相關發展要求，及要求申請人自費加入噪音緩解措施。

香港蜆殼有限公司亦提出，旗下位於青衣逾30年的油庫正在擬建項目旁邊，料日後工程會引致嚴重交通阻塞及嘈音污染，日後居民入伙後，或會增加本地交通負荷，尤其在繁忙時段。

由於該集團就來往項目的私家路擁有保養責任，故這不但會影響員工及貨物的運輸，也增加維修與保養的成本，變相增加集團未有預期的財政負擔。同時，擬建項目工程將鋪切各類管道，包括食水管、氣體及電力管道等，而且工程時間十分長，這或對集團設施及社區基建設施構成風險。此外，擬建的遊艇俱樂部將設大量泊位，將對海上交通、環境及野生動植物構成負面影響。蜆殼認為政府、區內居民及生意經營者該就改劃展開透明及開放的溝通。

至於其餘的反對聲音亦主要圍繞，改劃會增區內交通負荷、鄰近油庫的用地將對居民安全有隱憂等，有個別人士亦認為改劃會消滅該帶的綠化用地。

商舖市場轉趨平穩，根據美聯工商舖資料，3月份商舖註冊宗數錄101宗，按月上升約7.4%；註冊金額約20.20億元，按月上升約6.2%。當中包括位於旺角商業大廈地下至4樓多個單位，以及屯門城點基座商場，作價分別為3.5億元及4.4億元。

舖市首季價量齊升

總結今年首季，舖市共錄得279宗註冊成交，按季上升約9.8%，註冊金額則為51.66億元，按季升約45%。

美聯旺舖董事梁國文表示，預計今年每月訪港內地旅客有望反彈至接近200萬人次的水平，相信可以帶動舖市氣氛，短期內每月商舖註冊量可以維持在100至120宗左右。

假如五一黃金周的訪港旅客數字和零售額的增幅超出市場預期，更多投資者將會入市，舖位交投有望反彈至更高的數字。

一太袁志光：旅客重返 舖租看升8至12%

去年投資市場受疫情及高息衝擊影響，大手買賣偏少。第一太平戴維斯香港董事總經理袁志光認為，預期加息近尾聲，而中港通關有利經濟發展，看好今年投資物業交投回升，並以商舖最值得看好。

據第一太平戴維斯統計，2021年商用物業投資金額涉及約850億元，去年則跌至約450億元。袁志光指，去年加息後，影響整體投資氣氣，不過他相信，息口料近見頂，「最高峰時HIBOR加至約5厘，令不少工商舖投資者在買物業前卻步。近一個月HIBOR已回落至約2.8厘。走勢上，以前年期愈長利息愈高，現在反而長息較低，大家預計利息或9個月至1年後向下，投資市場可望在息口見頂後回落而轉活躍。」

地區商場收入穩 同樣吸引

另一較為推動市場，正是中港重新通關，他指近期旅客逐步重返，但仍未屬最佳情況，「復活節並非內地假期，相信五一黃金周是訪港高峰，可以預期周圍有遊客。此外展覽會、大型會議在通關後漸活躍，很多商家希望搵生意，所以今年整體香港經濟值得睇好。」

通關後以商舖市場率先反彈，核心區錄大手舖位成交，而租務亦活躍，帶動租金回升。據該行數字，今年首季零售市場租金終見明顯回升，大部分主要零售區的優質街舖租金及主要商場租金均按季上升3.9%至5%，是自2019年首季以來舖租首度回升。袁志光指，因旅客開始重返，預計街舖租金有8%至12%上升，「但同時亦要留意，旅客消費似乎亦有轉變，以買錶為例，可能轉至中下價。」舖市交投亦轉旺，他不擔心回報率影響舖位交投，「現時買舖約3厘，整體高於借貸成本，但其實舖市暢旺時，買舖低見1至2厘回報，為何仍有大量成交，反映大家睇好舖市前景。」

他分析，不只核心區舖位值得投資，地區商場收入穩定，同樣吸引投資者，「現時不少行業也難請人，基層人士收入亦有上升，地區消費更加穩定，故投資地區商場亦是理想之選。」此外，他提到旅遊業重新興旺，可帶動酒店重獲留意，而在疫情期間，有4,000房已轉作共居等用途，未來3至4年新增約2,500房，需求上升而供應不多，亦值得留意。

至於商廈方面，空置率達13.3%，以實用面積計，近千萬平方呎待租。未來4年再多700多萬平方呎新供應，按平均每年吸納約130萬平方呎計，都要超過十年時間吸納商廈。無疑數字上並不理想，袁志光認為，不能單看空置率判斷後市，「歷史上，商廈空置率不會零，其實內地市場理想時，空置率也不低。

中港融合 利優質甲廈吸納

除了睇供應，亦要睇需求，而需求是不可預計，隨中港融合，內地公司會在港開業。」他特別提到家族辦公室，「香港政策全面配合，發展全球家族辦公室業務，內地富豪甚多，相信有利香港資產管理公司將會擴充，故對優質甲廈吸納亦有幫助。」他指出，現時即使整體空置率高，超甲廈業主仍不願減租，可見優質樓面需求仍強。

工廈買賣去年暢旺，他料今年形勢有所轉變，因去年買家以外資基金為主，本身工廈回報率多在4厘，加息後入市興趣降低。他預計，迷你倉及物流中心需求仍高，倉庫空置率僅約3%，料在工業範疇中表現較好。

居屋置業需求持續，綠表客近期積極於各區入市，最新天水圍居屋市場4月上半月錄近20宗成交，其中天富苑靚裝大單位較估價高35萬元，約8%售出。

最新成交單位為天富苑D座低層2室，實用650平方呎，室內備有裝修，近日於居二市場以465萬元（未補地價）易手，實用呎價7,154元。祥益地產高級經理謝利官指出，單位銀行估價約430萬元，但新買家見業主留低大部分傢俬及電器，可省回裝修費用，故願意以較估價高35萬元，約8%承接。

另外，同屋苑的H座高層1室，實用同為650平方呎，屬3房2廳連套房間隔，日前亦獲區內首置客垂青，於居二市場以438萬元（未補地價）購入，呎價6,738元。新買家鍾情單位內籠寬敞，加上原業主願意減價22萬元，約5%而承接，造價屬市場水平。原業主於2001年以約96萬元購入，帳面獲利約342萬元離場，持貨22年，單位升值3.6倍。

馬鞍山錦泰苑3房 563萬易手

而馬鞍山錦泰苑亦有大單位獲綠表客承接。世紀21奇豐區域經理莊瑞生表示，單位為錦盛閣（D座）低層3室，實用面積650平方呎，3房2廳間隔，享海景，原叫價570萬元，放盤半年，近日減價7萬元，以563萬元（未補地價）沽出，實用呎價8,662元。原業主於2000年12月購入上述單位，當時作價143.7萬元，持貨近23年，帳面獲利419.3萬元，期內升值約3倍。

九龍塘旺中帶靜，加上享有校網優勢，一直以來都深受用家追捧，區內新翠園一個業主單位連地下車位交吉拍賣，面積1070方呎，開價1320萬，呎價12336元，較市價低12%。
v環亞拍賣行發言人表示，新翠園2樓A室，面積1070方呎，為2房連1套房及1工人房戶型，連地下停車位，開價1320萬，較銀行估價1500萬低12%，呎價12336元，將於4月18日（二）以交吉形式拍賣，同場共有47項物業可供競投。

業主2003年以243.3萬購入上址，該單位間隔方正，內櫳新淨，風格簡潔溫馨，開放式廚房的設計，有效地拉伸了室內空間；客廳擺有一組黑色沙發後，仍有充足位置供家人共聚於此。

2房1套連工人房

新翠園位於九龍塘界限街183號，為單幢物業，提供18伙單位。交通方面，由新翠園步行至港鐵宋皇臺站約7分鐘，附近設有1、10、113等巴士路綫，往來不同地區。

連地下停車位

新翠園小學校網為41，有多所優質小學，入讀名校相對機會較大，甚至可謂半隻腳踏入名校。現時，喇沙小學及瑪利諾修院學校（小學部）依然是大部分家長的首選；其次是拔萃小學、嘉諾撒聖家學校（九龍塘）、嘉諾撒聖家學校。

毗鄰港鐵宋皇臺站

至於中學屬九龍城區，共有16所BAND 1中學，包括拔萃男書院、喇沙書院、瑪利諾修院學校、華英中學等，都是備受歡迎的傳統名校。

樓市氣氛漸改善，亦帶動二手交投量稍回穩，個別屋苑更出現多組客人爭購情況。

中原分行經理李俊龍表示，將軍澳中心3座高層C室，面積684方呎，屬3房間隔，單位開價1230萬放售，吸引2組準買家到場爭購，搶貴20萬，最終以1250萬市價成交，呎價18275元。

將中搶貴20萬易手

中原分行高級分區營業董事伍錦基指出，將軍澳日出康城LP6第1座低層C室，面積516方呎，屬2房間隔，另設儲物房，享海景。

伍錦基又指出，單位去年5月開價1150萬放盤，議價後累減250萬，以900萬成交，呎價17442元，創該屋苑同類單位近1年新高。

世紀21奇豐分行助理區域營業董事鄭達昌說，馬鞍山迎海．星灣3座低層A室，面積798方呎，屬3房間隔，望開揚景。

單位原叫價1250萬放盤3個月，議價後減價35萬，以1215萬易手，呎價約15226元。

迎海．星灣呎價1.5萬

祥益高級分行經理謝利官表示，天水圍天盛苑R座低層8室，面積506方呎，屬兩房間隔，獲區內白居二中籤者以400萬（居二市場價）在「零議價」下購入自住，呎價約7905元，屬市場價成交。

天盛苑零議價400萬沽

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，新盤繼續搶去市場焦點，二手交投難免受壓，加上平價二手筍盤早已被市場消化，惟買家普遍未有追價入市，業主議幅亦有限，令二手交投膠着。相信第二季樓市焦點仍落於一手新盤市場。

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明說，適逢大型新盤推售前夕，不少有意入市的準買家回流二手市場，周末的睇樓量已經復常，準買家尋寶心態濃厚，惟市場上的筍盤大部分已被消化，業主叫價亦恢復強硬，令不少成交膠着。相信隨着更多新盤投入市場，發展商大有機會續以貼二手價推售，對二手成交將構成一定壓力。

港置行政總裁馬泰陽稱，二手市場受惠於市場氣氛，加上購買力持續湧現，將可吸納新盤向隅客，具議價空間的筍盤有望快速消化，相信在新盤大舉推售前，二手交投將回穩，而樓價有力持續上升，呈價升量穩的局面。