誰說天龍國房價只漲不跌？《住展雜誌》20日公布市調數據，第一季台北市預售屋房價季減0.4％，在連續上漲14季之後，首見下跌；至於北台灣都會區平均房價，單季僅小漲0.9％，漲幅明顯收斂。

《住展雜誌》企研室經理成采錡20日表示，據調查，北台灣今年第一季預售屋、新成屋房價平均季增僅0.9％，其中，台北市、宜蘭受高價建案撤場及外圍地區新案開賣影響，房價走跌。

北台灣預售屋、新成屋第一季房價，平均年漲幅約11.9％，季減3.3個百分點，連續第二季下滑。備受關注的台北市，每坪均價106.2萬元，較上季下跌4,000元、季減0.4％，是2019年第四季以來首次下跌，顯示房價已鬆動，直接打臉天龍國房價只漲不跌的神話。

新北市方面，需求依然穩健，第一季每坪平均49.1萬元，季漲幅1.9％，連續第六季創新高；至於年漲幅達9.8％。

宜蘭方面，第一季每坪平均23.7萬元，季減幅0.8％，原因為首季新供給多位於房價相對親民的外圍區域，在區域銷售中建案數量不多的背景下，行情稍有變化。與去年同期比較，年漲幅約7.7％。至於基隆，首季房價每坪平均24.8萬元，季漲幅0.8％、年漲幅7.4％，仍為北台灣房價年漲幅最小的縣市。

桃園方面，每坪平均31.6萬元，季漲幅0.3％、年漲幅10.1％。新竹首季房價還是高燒不退，每坪平均38.4萬元，季漲幅3.8％、年漲幅高達27.2％，傲視北台灣，一年間每坪就狂飆8.2萬元。

台北市最大海砂屋都更整合案「延壽國宅」最後一塊拼圖完成。

中華工程（2515）昨（20）日舉行原延壽國宅J區「中工鳴森苑」動土典禮，該案基地面積逾3,000坪，規劃興建地上21層、地下四層SRC建築，可售154戶，總銷上看100億元，每坪單價上看120萬元，預計下半年對外銷售，全案2027年完工。

台北市長蔣萬安表示，該案從2015年整合到現在，過程相當辛苦，住戶不是不願都更，而是對相關權利義務不熟悉，後來透過市府協助，跟民眾講解海砂屋獎勵容積分配等，原住戶了解後才慢慢整合成功。

中華工程董事長周志明表示，中工近年積極深耕房地產市場，已成功整合民生社區延壽國宅M區（中工常翠）、K區（中工耘翠）、I區（中工碧硯閣）及J區（中工鳴森苑）等四大街廓，總面積達5,650坪，共654戶，成為台北市最大的都更整合案。

目前中工常翠完銷、耘翠剩二戶建商保留戶釋出、碧硯閣熱銷中，鳴森苑預計下半年開案。周志明指出，目前還有南港、樹林、松山、內湖及士林區等都更案件進行整合。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，中工都更案在民生社區已屬指標，民生社區因鄰近機場等限制，樓層與戶數都蓋不了超高樓，但民生社區新案少，又具備居住機能與名氣，價格仍有走高空間。

台積電今（20）日舉行法說會，提及高雄的設廠計畫會持續進行，但調整為先進製程並保留彈性。台積電效應為高雄房市颳起的旋風，從設廠話題傳出後，短短1年多時間，楠梓就從原本的1字頭首購天堂快速翻漲，預售屋最高更飆破3字頭，但設廠計畫一再生變，房仲認為，新成屋及預售市場，房價短期內不易回跌，中古屋方面，不論是投資型或自住屋主，心態恐轉為鬆動，對價格不再堅持。
根據台灣房屋統計，台積電從2021年下半年宣布在楠梓設廠至今一年半期間，中古房價漲約2成，新成屋則從每坪19.8萬元，衝上26.2萬元，漲幅逾3成，而預售屋更是從每坪21.4萬元上揚至29.6萬元，漲幅近4成。

台灣房屋高雄品質促進會會長陳揚智說，這波「聞積起舞」熱潮，有不少投資客在去年就已獲利出場，今年起，高雄整體房市受升息、通膨、打炒房政策影響開始消風，對想提早下車的投資買盤，難免會想「讓利換成交」，在新成屋及預售市場，價格受限工料成本因素，房價短期內不易回跌，但在中古屋方面，不論是投資型或自住屋主，心態恐轉為鬆動，對價格不再堅持，反而有利購屋族積極議價進場。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，楠梓區本身就擁有加工區人口紅利，加上與市區相比整體房價仍算親民，基本剛需穩定；且2021年下半年以來，半導體周邊產業鏈也隨著台積電積極卡位布局，帶動仁武、楠梓、大社等區工業廠房需求，雖然台積電設廠投下變化球，不過高雄近年擁有許多強勁的產業發展動能，與豐沛的公共建設議題，包括橋科、仁武產業園區、富邦凹子底站聯開案、高雄新車站開發案、亞灣區2.0計畫，以及近期鴻海250億元南向基地計畫等，多元的產業與經濟發展動能，也將使高雄整體房市穩定樂觀。


台積電高雄廠遲到？楠梓預售屋一年半已漲四成
經濟日報

外傳台積電（2330）高雄廠計畫生變，台積電總裁魏哲家今（20）日於法說會表示，高雄設廠計畫有調整，不過並非外傳撤出，而是調整為先進製程並保留彈性，不少人鬆了一口氣。

台灣房屋集團統計指出，從2021年下半年宣布設廠至今，台積電廠區所在之地楠梓區域房市全面翻漲。

其中楠梓區房價從2021年至今一年半期間，中古房價漲約2成，新成屋則從每坪19.8萬元，衝上2字頭，今年每坪成交單價來到26.2萬元，漲幅逾3成，預售屋表現更是一路向上，每坪從21.4萬元上揚至29.6萬元，增幅近4成。

台灣房屋高雄品質促進會會長陳揚智表示，台積電效應為高雄房市刮起旋風，尤其楠梓區，從2021年下半年台積電拋出設廠話題後，短短1年多從1字頭首購天堂快速翻漲，預售屋最高飆破3字頭，部分個案成交價比左營市區還高。

陳揚智說，這波台積電熱潮，有不少投資客在去年就已獲利出場，今年開始，高雄整體房市受升息、通膨、打炒房政策影響開始消風，對想提早下車的投資買盤來說，難免會有讓利換成交的心態，對於新成屋及預售市場，價格受工料成本因素，預估屋價短期內不易回跌。

中古市場方面，不論是投資型或自住屋主，心態恐轉為鬆動，對價格如不再堅持，反而有利購屋族積極議價進場。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，楠梓區本身就擁有加工區人口紅利，加上與市區相比整體房價仍屬親民，基本剛需支撐性穩定，且2021年下半年以來，半導體周邊產業鏈也隨著台積電積極卡位布局，帶動仁武、楠梓、大社等區工業廠房需求。

她表示，高雄近年擁有許多強勁的產業發展動能，與豐沛的公共建設議題，包括橋科、仁武產業園區、富邦凹子底站聯開案、高雄新車站開發案、亞灣區2.0計畫，以及近期鴻海（2317）250億元南向基地計畫等，多元的產業與經濟發展動能，也將帶動高雄整體房市走向穩定樂觀。

東森房屋表示，嘉義市去年Q4嘉義市的房貸負擔率僅為27.85%，是全台房貸負擔第三輕的縣市，顯見嘉義市的購屋門檻並不高，且有小資購屋天堂的美譽，近年利多建設題材更為區域房市增添亮點，近年也吸引不少建商和嗅覺敏銳的投資族群。

東森房屋嘉義嘉商加盟店經理李沐緁指出，目前嘉義市的房價仍普遍落在1~2字頭，預估未來隨著重點建設的落實，嘉義市房價繼續穩健成長的可能性很高，看好區域長線發展或有自住需求的民眾應當把握時機、大膽進場。

李沐緁指出，據實價登錄揭露，2022年嘉義市以總價在600萬以下的住宅最為熱銷，交易佔比約為53.3%、超過一半，買方除自住族群外，也有相當一部分的投資族群。

嘉義市房價基期低，且兼顧未來發展性，對於投資族群來說確實很有吸引力，而這些投資族群為了保證收益，通常會選擇入手門檻相對較低的低總價物件。

目前嘉義市的投資族群大致可以分為兩類，一類是購買屋齡30年左右中古屋、簡易整理後再抬價出售的投資客，另一類則是購買套房、對外出租的包租公、包租婆們，以最受房東們喜愛的學生套房來說，目前嘉義市學生套房的月租金大約在6,000元左右，房東們的投報率可以達到3~5%，回報可觀。

至於有自住需求的購屋民眾應該如何挑選，李沐緁表示，嘉義市開發較早，區內物件種類豐富，購屋民眾可以根據自己的需求和預算選擇適合的物件。目前嘉義市的新成屋主要集中在湖子內重劃區，區內預售案的開價最高可達3字頭，新建透天的價格也差不多要在2,500萬元以上。

口袋不深的小資族可以把目光轉向市區內的中古屋，目前嘉義市三房中古大樓、華廈的總價普遍落在6、700萬元上下，價格相對平實，尤其近期房市降溫，賣方市場逐步向買方市場過渡，購屋民眾的選擇空間、議價空間也相應提升了不少，打算買房自住的民眾剛好可以藉此機會，大膽進場。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，嘉義市腹地不大，發展較早期，區內生活機能、交通機能已經相當完善，而且在湖子內重劃區、嘉義市圖書館總館園區、鐵路高架化等重點建設的加持下，嘉義市的房市能見度也大幅提高，在基礎機能和房市話題的雙重助攻下，嘉義市長線發展並不看淡，打算在嘉義置產的購屋民眾的確可以提前做好準備。

不過，對於投資族群來說，鑒於目前嘉義市房價已經來到歷史高檔，此時追加購買的風險不言而喻，建議購屋民眾最好要在專業、在地的房仲業者協助下，挑選最具抗跌保值性的標的，以最大程度地達到資產保值與增值的目的。

國內房仲與壽險金控龍頭針對房市的二項調查，出現房價看跌、看漲不同調。信義房屋昨發布第二季購屋意向調查，五十一％受訪者看跌未來房價，是二○二○年第二季以來最高；但國泰金控同步發布調查，雖然中央銀行三月再升息半碼，仍有超過五成民眾預期未來半年房價上漲超過三％。

信義房屋調查發現，七大都會區僅新北市、新竹地區看跌房價比率未超過五成，新北市約四十九％，新竹地區看跌比率更僅三十九％；但其它五都，高雄市對未來房價相對悲觀、五十六％看跌，其餘看跌比率約落在五十二％至五十四％。

若以各年齡層來看，大於六十歲者最悲觀、高達七十二．八％認為房價未來會走跌，看漲僅有九．八％；不到三十歲者相對樂觀，四十三％看漲、看跌約二十八．五％；主力購屋年齡層三十至五十歲的受訪者，看跌超過四成、看漲僅不到二十六％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，越年輕受訪者對於房價走勢越偏樂觀，主因可能是三十九歲以下的民眾，還沒有碰過房價修正經驗。

國泰金控調查則顯示，在央行三月再升息半碼後，仍有超過五成的民眾預期未來半年房價上漲超過三％；但也發現民眾賣房意願微升，買房意願卻小幅下滑，顯示民眾買賣房意願的變化可能對房價帶來壓力。

信義房屋是從三月十五日到二十二日，針對信義房屋官網的網路使用者進行調查，並回收一一五○份樣本；國泰金控四月國民經濟信心調查在今年四月一日到七日進行，針對國泰人壽官網會員及國泰世華銀行客戶發出電子郵件問卷，並成功回收共一萬四四八九份有效填答問卷。

桃園市2023年4月20日公布3月不動產市場交易統計統計月報，全市2023年3月買賣登記案件量共計4,024件，較2023年2月(2,831件)增加42.1％，較2022年3月(5,131件)減少21.6％，其中建物移轉棟數為3,395棟，較2023年2月(2,250棟)增加50.9％，較2022年3月(4,230棟)減少19.7％。買賣登記案件數與建物移轉棟數雖較1~2月淡季明顯成長，惟與2022年同期相比皆有約20％降幅，顯示因全球經濟受烏俄戰爭、通膨及升息等因素影響成長放緩，且預估將持續影響整體市場，買方心態已漸趨保守。

預售屋實價登錄統計

預售屋買賣實價登錄方面，2023年2月申報986件，較前月(724件)增加，幅度約36.2％，惟較2022年同期(1,134件)減少，幅度約-13.1％。2023年2月成交均價為33.9萬元/坪，排除11月成交均價(32.8萬元/坪)偏低情形，2023年2月成交均價與2022年下半年趨勢大致相符，惟長期預售屋價格走勢仍有待觀察。

統計各行政區「預售屋資訊及買賣定型化契約申報備查」案件數量及交易量，近一年備查案件數量、交易量及2023年2月交易量均以中壢區為最多。

住宅市場買賣實價登錄統計

2022年12月交易之全市大樓及公寓方面，大樓(含華廈)均價為23.8萬元/坪，與2022年11月(23.8萬元/坪)持平，較2021年12月(23.3萬元/坪)上漲2.1％；公寓均價為16.1萬元/坪，較2022年11月(16.4萬元/坪)下跌1.8％，較2021年12月(15萬元/坪)上漲7.3％。

2022年迄今歷經金管會調整銀行風險權數、央行已5度升息、平均地權條例修法等政策因素，又遭遇通膨升溫、地緣政治風險等外在環境因素，影響消費者購屋意願，自2022年下半年起，成交量呈現下降趨勢，惟因桃園市各項公共建設亦持續推展，如：捷運綠線、鐵路地下化、航空城計畫…等利多因素支撐，未來房市走向有待觀察。

桃園市政府表示，該統計月報係以最新取得月數據進行統計，買賣移轉登記資訊部分以登記日期為統計依據，統計至當月；實價登錄資訊部分以交易(簽約)日為統計依據，因預售屋案件，有30天申報緩衝期，另一般買賣案件簽約日與申報(登記)日，普遍存在數月時間差，通常於簽約後1至3個月始完成登記，為反應逐月實際交易情形，預售屋申報案件統計至2023年2月底，買賣申報案件統計至2022年12月底。

由營建工程大舉轉型到房地產開發的中華工程（2515）20日宣布，訂今年為ESG商辦元年，除將推出都更百億大案「中工鳴森苑」外，也將推出「京華廣場頂級商辦園區」、「中工雲宇宙產業園區」，總銷突破2,000億元大關，預計明年起至2027年陸續完工，加入貢獻業績的行列。

由中工擔任實施者、台北市占地面積最大的延壽國宅都更案，全區最後一塊拼圖的J區「中工鳴森苑」，20日正式動工，預計興建21樓、地下四層的SRC結構住宅大樓，第三～四季對外銷售，以附近每坪120萬元行情推估，總銷將逾100億元，2027年完工後可望入帳。

中工董事長周志明表示，今年中工將籌備推出幾筆新案，第一季推出台北市「京華廣場頂級商辦園區」，另外還有新北市土城「中工雲宇宙產業園區」，總銷約400億元，第三～四季再推出台北市「鳴森苑」，總銷將有100億元。

市場估計，中工今年光是雙北市三大新案，推案目標就超過2,000億元，預計2025至2027年陸續完工，可望挹注業績。

周志明表示，目前中工還整合多筆都更案，包括台北市南港、內湖、松山、士林，及新北市樹林等；未來將朝向公辦都更、市地重劃、地上權及捷運聯開等多元化土地開發方向發展。

中工協理程安慈表示，中工多年來已陸續成功整合延壽國宅都更案，其中M區「常翠」100％完銷、2016年完工交屋，K區「耘翠」2021年完工交屋，只剩下二戶建商保留戶，另外I區「碧硯閣」正興建中，明年完工入帳；至於20日動工的J區「鳴森苑」，預計2027年完工挹注。

城市發展飛快時，重劃區的迅速堀起，但掩藏不了舊市區生活美好，同時也享有新城的發展潛力，今天，向左走還是向右走，林口是北台灣房市最具備潛力的區域，每年最少3千人的速度成長，連續10年人口移入前二名發展快速；另一方面，新北市政府積極推動產業發展、招商、創造投資及就業機會，林口周圍的工業區林立，也讓房市表現相對穩定。

林口是台北市高房價外溢效益的最大受惠者，而林口的綠覆率為新北29區最高，生活環境佳，同時商業機能建設也是北台灣的重中之重。經發局長何怡明表示，自機場捷運開通後，林口躍升為國際門戶首站，是新北人口與工商業成長最快速，亦是全台灣國際學校最密集區域，擁有康橋、馬禮遜等國際知名學校。2020年由元智大學結合亞東醫院的醫學研究所也完成招生，將於林口寶林路設立新北分部醫護學院，預計2026年落成。林口在區域特性上，作為輔助台北都會區、分攤緩衝發展的開發角色，市府將持續透過整備產業用地，攜手中央積極發展核心服務性商業，與創意、科技性產業，藉此創造多元投資及就業機會。

平均地權即將上路，市場氛圍冷清清，投資客退場，而林口一直是剛性需求買盤的首選，中長期仍看好吸引不少建商深耕布局，綜合整理以下5大亮點：

亮點1：工一產業園區：討論度持續發燒，荷蘭半導體製造設備企業艾司摩爾(ASML)進駐，第一期投資達300億元，將有2千名員工，可以預見未來工一產業園區的就業人口達破萬人。據新北市經發局資料顯示，未來將設置污水處理廠，讓有製程用水處理需求的業者期待透過國內外大廠進駐，吸引相關上下游產業投資，創造龐大就業機會及薪資成長。而此區招商以高科技產業、醫療養生、文創、綠能等產業為主，初步預估已6,000家廠商準備進駐，預估年產值超過600億元。

亮點2：亞洲坎城：政府民間攜手創建的「國際媒體園區」，繼民視影視園區，未來有新北第一地標的東森全球營運總部、TVBS、三立影城與日本三井不動產分進合擊打造台灣坎城，投資金額已達530億，預估將創造超過2萬個就業機會。

亮點3：林口新創園區：2019年林口新創園開幕，以鏈結在地、鏈結產業、鏈結國際為策略，聚焦5G、AIoT、智慧科技等前瞻技術，透過補助、場域實證、海外鏈結及多元活動等協助新創團隊快速成長，取得商機，累積至2022年10月底，累計進駐家數432家、衍生投資額達69.19億。

亮點4：創新智慧醫療：元智醫學與亞東醫院合作的「創新智慧醫療」，有臨床應用性的細胞生物科技、人工智慧、醫學工程等創新設計課程，培育新世代醫療產業之跨領域人才。

亮點5：交通大躍進：政府積極優化交通建設，如國道1號林口交流道道路擴寬，高公局也積極規劃增設高架式南出北入匝道，還有公車轉運站、機場捷運林口A9站等大眾運輸系統，紓解分流林口交通問題，減少市區交通堵塞情形。

就業機會帶動剛性需求，房市較熱門區，重劃區生活機能較為不足，須待產業園區高科技廠商進駐，商圈逐漸形成並成熟；而舊城區的完善機能，反而更能突顯其生活力，且同步雙享重劃區未來的商圈成形，更值得現在擁有，即可輕鬆擁有林口所有美好。和洲建設於文化一路與寶林路口有個三面臨路，約1890坪大基地是最符合移居的各項條件，難怪稱為林口新座標，據了解預計5月左右即將推出，值得期待。

目前台灣資本額逾100億元的132家上市櫃公司年報提前公告，在全體1788家上市櫃公司中，目前就有57家每股獲利超過10元。近年高獲利公司數量三級跳，也讓不動產尤其是名宅市場迎風處變不驚。

根據金管會揭露，台股2022年度整體上市櫃公司累計營收達42兆9429億元，年增2兆481億元、5.01％，累計稅前淨利達5兆921億元，全年獲利繳出逾3.98兆成績單，寫下歷史次高。

目前全年每股純益(EPS)創新高達358家公司，法人預期，2023年台股將配發的現金股利將維持一定水準，達2兆元以上，殖利率預估也有亮眼表現，且2023年第2季起，上市櫃獲利有望加溫。

即便2023年不動產市場空頭訊息眾多，但業者分析，以頂級高資產為目標客群的名宅市場，受惠於股市獲利大增、不動產的保值性高、風險低，預期2023年將會是頂級名宅交易最亮眼的一年。

從實價登錄資訊來觀察， 2022年12月北市有8間法人公司買豪宅，其中就有6件是零貸款、直接拿現金購屋。其中，大安森林公園第一排的「One Park Taipei信義聯勤」，2022年以每坪260萬元單價穩坐豪宅首席，站穩200萬元身價的還有大陸建設「琢白」、「聯合大於」等頂級豪宅，這也揭露了2023年富豪圈新走向：成屋。

鏡頭轉回台中豪宅市場，從限制貸款天花板4000萬元來統計，2022年第四季正是《平均地權條例》討論熱烈的當下，台中躍過4000萬元門檻的大樓成屋交易來到69筆，且西屯區佔比4成；而大樓預售屋則是33筆，其中成交數字上的差別，讓成屋市場價值逆勢被放大。

觀察中台灣豪宅交易總價前三名，分別由「寶輝秋紅谷」31樓的1.56億元奪冠、大陸「宝格」33樓1.49億元居次，4000萬元以上成屋豪宅銷售金額，光第四季數據就達到47億元大關。業者認為，相較於雙北市，中部推案量並不小，但頂級名宅特色更鮮明，由其是台中七期重劃區國際建築林立，街廓質感整齊，加上綠地與價值性，吸引全台各地甚至是海外人士青睞。

觀察台中叫好又叫座的頂級超名宅，也能統整出一定的保值方程式，包含國際建築大師操刀、地點絕佳、產品具備獨特性、取代性低、社區服務實力堅強等5大特點。

以銷售口碑、交易量價來觀察，大陸「宝格」、「丽格」，名列中台灣10大豪宅之一，觀察其建築工法與外觀上也顛覆傳統的石材、磁磚RC建築的操作模式，以不到1％的市佔率採用鋼構搭配玻璃帷幕興建超高大樓，兼具避震效果，更顯其國際價值與特殊性。

業者則透露，隨著台灣的國際能見度增加，過去在外打拼的企業成熟二代，因眼界、環遊世界的經歷充足，除了眼光獨到外，在目前市況多有選擇下，最終仍會挑選具備絕版、絕無僅有的個案進行置產、自住，尤其是七期重劃區的個案，雖然在各地預售案來勢洶洶的推案，但七期的不可取代性，仍是頂級客層對台中的第一印象。

新竹蛋白區竹東一間屋齡近30年的老華廈，在短短一年抬價113%售出，遭網友質疑透過此舉炒房獲利，背後屋主還疑似是房仲。對此，專家表示，房地合一稅上路後，雖然有讓閉鎖期拉長，但中古屋短線上還是有投資客存在。

該名網友在臉書社團發文提到，竹東一間華廈在110年以每坪8.4萬總價230萬賣出，沒想到111年再次以每坪18萬總價490萬賣出，短短一年轉手就賺了260萬，引起討論。

網友意見兩極，有人認為這就是投資客典型的手法，層出不窮且很難判斷屋主是否有裝潢、重拉管線等投資，才因此提高賣價，既然沒違法、雙方合意也無可奈何，也有網友呼籲，買家應該要多打聽附近房價的行情，才不會成為冤大頭。

對此，ETtoday報導，東森房屋竹北水瀧加盟店東傅國棟表示，前一手交易價格每坪是8.4萬，單價偏低，推測可能屋況不盡理想，敏銳的投資客買進後，巧妙控制裝修成本，再加價賣出，若有附帶不錯的裝潢，但賣價也不至於太離譜。

4月20日，上海2023年首輪集中供地進入第三個交易日，眾房企間的競爭也逐漸白熱化。

據悉，當日上海共推出了4宗涉宅用地，其中3宗位於青浦區，1宗位於奉賢區，總建築面積約63.14萬平方米，總起價約131.31億元。

截至發稿，上述4宗地塊中最受關注的青浦區西虹橋龍聯路北側07-02地塊，因競買人較多，仍在核驗中未出結果；其餘3宗地塊均已完成出讓，累計成交金額123.88億元。

華潤回歸

當日上午，一共有兩宗地塊進行出讓，青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊便是其中一宗。

該地塊一共吸引了13組競買企業參與競拍，分別為綠城、安徽高速、天安&象嶼、建發&聯發、華髮&越秀、招商&南山、國貿&葛洲壩&路勁、中鐵建&萬科、中鐵置業、保利發展(14.270, -0.11, -0.76%)、大華、華潤、中海。

最終，地塊在22輪電子競價後觸及中止價進入一次書面報價環節，由華潤旗下上海泓喆房地產開發有限公司以30.15億元競得，溢價率約8.95%。成交樓板價39769元/平方米，房地聯動價69500元/平方米。

資料顯示，青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊為住宅用地，四至範圍：東至小淶港，南至規劃地塊，西至淶浪路，北至小淶浪，出讓面積63182.3平方米，容積率1.2。

上海中原地產市場資深分析師盧文曦指出：“大虹橋區域內是青浦傳統的別墅區，該地塊位於久事西郊花園南側，周邊有不少社區，都是別墅類產品。該地塊容積率只有1.2，明顯是做疊加、花園洋房或者經濟型別墅，和周邊社區保持一致格調。因此，地塊本身技術指標不錯。考慮到未來造相對高品質的產品，房地聯動價頂到了69500元/平方米，同時刷新了大虹橋出讓土地價格的高度。”

此前受2020年3月虹口地塊相關事件影響，萬科、華潤、中海在上海土拍市場被“停賽”三年。

據瞭解，在三年的“停賽”期中，華潤甚至一度已無住宅項目可售。而44億元接盤虹口地塊的招商蛇口(14.670, -0.08, -0.54%)，則在上海市場“突飛猛進”。2020至2022年間，招商蛇口共在上海拿下17宗地塊，全口徑銷售額也由2020年的180.97億元增長至2022年的741.25億元。

不過，在“停賽”期間，華潤並非毫無作為。公開資料顯示，2022年10月31日，據上海聯合產權交易所披露，華潤置地接手了上海地產集團旗下子公司--上海德澤置業有限公司90%股權及相關債權，成交價為35.26億元。上海德澤旗下的主要資產為位於三林濱江的25、28兩個子地塊，土地性質為商住混合用地。

對於華潤的回歸，盧文曦表示，土拍時間過半，土拍前兩天華潤都沒有收穫，這次能從眾多競爭者手中“搶”到這幅重量級地塊實屬不易。華潤前三年在上海土拍市場中沒有收穫，某種程度來看，錯失在上海進一步擴大“版圖”的機會。因此，這次回歸勢必要加大對上海土地的“補倉”。

除華潤外，被“停賽”的另外兩名選手萬科、中海也都參與了此次上海首輪集中供地。截至目前，萬科以底價37.83億元成功競得松江區富林街道一宗商住用地，而中海仍未有斬獲。

保利置業&建發聯合摘得巨無霸地塊

青浦區盈浦街道竹盈路南側17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地塊為當日上午進行出讓的另一宗地塊，出讓過程未進行直播。

據瞭解，該地塊是此次土拍中出讓面積最大的地塊，占地約15.6萬平方米，總體量超38萬平方米。

根據最終結果顯示，建發&保利置業通過一次書面報價，以70.26億元競得該地塊，成交樓板價18149元/平方米，溢價率8.72%，房地聯動價46500元/平方米。

據瞭解，該地塊為住宅和辦公混合用地，一共有8幅打包地塊，其中7幅為普通商品房用地，用地面積13.28公頃，均為三類住宅組團用地，限高都在50米，規劃住宅套數合計2840套；1幅為商業辦公地塊，面積2.31公頃。

有市場人士指出，該地塊位於青浦新城中央商務區先行啟動區，處於地鐵17號線漕盈路站與青浦新城站之間，加之東側便是綠地面積高達49.46公頃的青浦環城水系公園，整體配套規劃比較完善。未來在保利置業和建發的開發下，有望成為區域新的標杆。

值得注意的是，保利集團旗下的兩大上市主體在本次上海土拍中均有所收穫。在前一日的土拍中，保利發展通過一次性報價，以48.87億元競得寶山區大場鎮W12-1301單元05-04地塊，成交樓面價32841元/平方米，溢價率9.47%。

中鐵建補倉奉賢

當日下午，進行出讓的地塊為奉賢區西渡街道D-01-11區域地塊和青浦區西虹橋龍聯路北側07-02地塊。

其中，青浦區西虹橋龍聯路北側07-02地塊為上海土拍第三日最受關注的地塊。其位於蟠龍天地一期東側，地處大虹橋真正核芯地帶，起拍樓面價35500元/平方米，房地聯動價64000元/平方米。

截至發稿，該地塊因競買人數比較多，仍在進行身份核驗，最終出讓結果尚未揭曉。

至於奉賢區西渡街道D-01-11區域地塊則被中鐵建以23.47億元拿下，成交樓板價19740元/平方米，溢價率9.66%，房地聯動價42850元/平方米。

資料顯示，該地塊為住宅用地，地處南橋新城，距離地鐵5號線西渡站直線距離約400米，四至範圍：東至扶蘭路,南至建設用地,西至規劃河道,北至西閘公路，出讓面積66059.6平方米，容積率1.8。

有市場人士指出，該地塊周邊近兩年無住宅用地供應，新房處於斷供狀態，具有較強的稀缺性。未來中鐵建D-01-11地塊的入市，將緩解西渡街道新建商品房供應短缺。

首次開盤去化9成、攬金33億元後，華潤深鐵超核中心在首期推售的28天后再次加推708套住宅。該項目正憑藉區位優勢及限價便簽，密集收割著市場需求。

4月20日晚間，深圳北超核中心開始搖號選房，迎來二次開盤。在認籌階段，該專案共有538人凍資入圍，入圍比為1：0.76，已成為該板塊的一大熱盤。

根據市場爆料資訊，截止20日晚間10時，現場累計選房372套，其中以143平米戶型為主，錄得去化131套。至發稿時止，整體去化率已達52.54%。

觀點新媒體瞭解到，本次超核中心距離上一次開盤時隔僅28天，而在樓市走向“冷靜”的4月，該專案仍選擇加速進場，或是一期項目的理想去化給予了華潤深鐵密集收割的底氣。

搶收

深圳北超核中心項目地塊為華潤置地在2022年8月的集中供地中競得，彼時以79.69億元的底價成交，宗地面積5.7萬平米，計容建面45.83萬平米，建成後商品房住宅毛坯為7.24萬元每平米。

據觀點新媒體瞭解到，超核中心項目坐落的深圳北站周邊二手房成交價在10萬元每平米上下,因此7.24萬元每平米的限價較周邊存在一定倒掛空間。

專案規劃顯示，超核中心專案將由5棟46-48層高的1220套住宅與約13.41萬平米的萬象商業及辦公空間組成，其中，萬象商業毗鄰著華潤置地負債代建的綠芯公園。

今年3月23日，超核中心一期入市，備案房源510套，備案均價7.24萬元每平米，累計凍資入圍650批，入圍房源比為1.3:1。最終，開盤當天攬金33億元，整體去化約9成，該項目還成為了3月龍華區在售產品中成交面積及金額最大的項目。

時隔1月，超核中心二期獲批預售，本次獲批預售房源708套，按照備案均價的7.24萬元每平米及99平米最小戶型計算，若是二期開盤與首開一樣去化9成，637套房源的銷售額將超45億元。

截至20日晚間，項目二期加推的708套房源中，僅有372套房源被選走，去化率5成多一些，似乎從認籌到實際去化，該項目的二期加推均大幅低於市場預期。

但無論如何，華潤置地作為超核中心的操盤方，一期項目較為理想的去化加上市場持續的回溫勢頭均滿足其短期“二次”搶收想法。

3月，深圳新房市場延續回升勢頭,樂有家研究中心資料顯示，新房住宅網簽3199套，環比上漲57%。北站超核中心也憑藉回升的市場溫度及限價盤的標籤，達成首開去化9成。

市場研究機構普遍認為，4月深圳樓市或將走向冷靜，北站超核中心在一期去化良好的情況下，選擇“月推兩期”，趕在市場趨於“冷靜”之前，完成搶收。

值得注意的是，超核中心是一個TOD專案，同時也是華潤置地將片區統籌模式引入龍華的首個專案。雖然華潤在此之前已有豐富的TOD開發運營經驗，但在實際開發建設中，專案還引入了深鐵集團共同開發，後者在深圳北站的“站城一體”打造上，也有落地經驗。

去年12月，華潤置地與深鐵共同宣佈，雙方將共同開展深圳北超核中心專案，並由前者全程操刀。而從專案股權穿透上看，截至目前該專案由深鐵持股49%、華潤置地持股51%。

分析人士認為，華潤置地在深圳北超核中心專案與深鐵集團合作在意料之內，企業雙方早在2022年5月份就達成有關TOD項目及“站城一體”專案的戰略合作，彼時雙方高層均參加了簽約儀式，可以說很重視這次合作。

據觀點新媒體查閱，2022年5月28日，華潤置地與深鐵集團舉行戰略合作框架協定簽約儀式，表示雙方將探索創新央地合作模式，探索TOD未來城市方案，打造一批以樞紐為核心的“站城一體”世界級標杆。

而超核中心項目臨近深圳北站，是由TOD樞紐、綠芯公園、商業、地標文化綜合體構成的站城綜合體。根據規劃，未來還將佈局深圳地鐵21、22、25、27等鐵路線環繞深圳北站和超核中心。

“無論是從此前雙方已簽署的合作協定，還是TOD專案的打造經驗上、未來地鐵線路及北站樞紐'站城'規劃上，華潤置地能夠達成的合作物件，有且僅有深鐵集團。”上述人士指出。

深圳業績加速

據觀點新媒體觀察，華潤置地深圳大區對龍華超核中心專案月推兩期，緊密收割的背後，或許是迫於集團層面對深圳大區的業績壓力。

今年3月，在華潤置地召開的2022年全年業績發佈會中，掌舵人李欣按照2023年華潤置地可售貨值去預計該年度的銷售情況。他指出，按照可售貨值60%的去化情況來看，超過3000億元的銷售應該是可以實現的。

而深圳大區作為華潤置地曾經的“業績壓艙石”，2022年低於同期的銷售，貌似要在今年找回“場子”。業內人士向觀點新媒體指出，今年華潤置地方面同樣對深圳大區寄予較大希望，單大區要求業績目標在500億元以上。

有分析認為，3000億元的全年銷售目標對於華潤置地來說還是偏於保守，畢竟在2022年市場觸底的背景下，華潤仍達成了3000億元的銷售；但在500億元的區域銷售目標上，意味著深圳大區2023年的銷售增速要達到57.64%，接近6成，面臨不小壓力。

觀點新媒體瞭解到，2021年度財務顯示，華潤置地實現簽約額3157.6億元，按年增加10.8%，其中，深圳大區錄得銷售630.78億元，簽約金額貢獻率為20%。

而到了2022年同期，華潤置地銷售較上期減少4.6%，至3013.3億元，而受大灣區疫情影響，深圳大區銷售僅錄得317.33億元，按年下滑49.69%。該大區銷售貢獻率也由2021年同期20%下滑至10.5%。

隨著去年底疫情宣告結束及開年來深圳樓市的持續回溫，一季度資料顯示，華潤置地及其深圳大區簽約金額均較去年同期有著不小提升，深圳大區銷售的恢復，也使得500億元銷售目標達成有望。

截至3月末，華潤置地累計錄得銷售金額790.2億元，銷售面積338.64萬平方米，分別按年增加71.9%及37.4%。其中，深圳大區恢復速度喜人，期內錄得銷售107.2億元，銷售面積26.88萬平方米，分別按年增長169.35%、96.69%。

華潤置地深圳大區一季度107.2億元的銷售，已完成全年目標21.44%。

超核中心項目原本就是“限價盤”，早賣晚賣項目的定價天花板已被限制，而迫於業績達成壓力以及追求項目較好的去化程度，深圳大區在樓市仍向好時繼續加推專案，也符合近些年房企“以銷定策”的行銷思路。

4月20日，歷時近一個月，廣州2023年首輪土拍終於正式落下帷幕。

從結果看，本輪廣州土拍共掛牌8宗地，成交7宗。4宗溢價15%成交，3宗底價成交，1宗撤銷出讓，最終收金294.40億元。

撤銷出讓的地塊為增城區派潭鎮增派公路西側18105209A23001號地塊，該地塊原定於3月23日出讓，後延後約1個月至4月21日。4月18日，廣州市規劃和自然資源局發佈補充公告，稱該地塊因故終止出讓。

一場分化的土拍

本輪廣州土拍掛牌的8宗涉宅地，具體為番禺3宗、荔灣2宗、增城2宗、天河1宗，總出讓面積47萬平方米，總計容面積156.6萬平方米，起拍總價269.6億元。

與以往都不同的是，本輪廣州土拍採取的是“集中掛牌、分散出讓”模式，這種模式給足了企業們反應的時間。

從本輪土拍的首場表現來看，氣氛可謂是冷到了極致。

3月23日，天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊及增城區甯西街沙甯路東側18006212A23014號地塊以底價成交，且競得單位均為城投公司。這樣一個以城投兜底的開局也讓市場聲音對本輪土拍議論紛紛。

而這冷到冰點的氣氛在4月3日的羊城食品廠地塊的出讓中得到迅速升溫。

荔灣區花地街羊城食品廠AF0203022、AF0203031地塊位於白鵝潭板塊內，出讓面積20780平方米，起價16.79億元，樓面起價28000元/平方米。地塊門口是一線花地河河景，東邊是醉觀公園，周圍還有萬象城、太古商業等項目。地塊需配建一所9班幼稚園。

截止開拍前，該地塊共有13家房企報價，保利、華潤置地、越秀、中海、招商、華髮、中鐵建、建發、五礦、廈門國貿(8.960, 0.03, 0.34%)、武漢城建、中建五局、華僑城等央國企以及龍湖、廈門弘垚等民企，都有意向。最終，該地塊由武漢城建通過搖號拿下，而這也是武漢城建首次進駐廣州。

廣州本輪土拍在一眾房企搶奪羊城食品廠地塊的景象中呈現出一片熱火朝天，隨後4月13日則是表現得冷熱不均。

當天，一邊是廣東建工&廣州穀龍聯合體以底價21.59億元輕鬆拿下荔灣區橋梓大街地塊；另一邊則是龍湖、美的、保利發展(14.270, -0.11, -0.76%)、華髮等16家企業參與搖號爭搶番禺區迎賓路地塊，最終是江蘇南通亞倫獲得這支幸運簽。

番禺區迎賓路BA0603009地塊位於番禺大石板塊，緊鄰星河灣，距珠江僅100米左右，地塊占地面積3.2萬平方米，計容建面9.65萬平方米，須配建一所9班幼稚園。從區位來看，地塊周圍已多年沒有新宅地出讓，最近一次出讓的是2017年的官堂村地塊。

這個時候已經可以看出整場土拍就是一場“極端分化”的土拍，而漢溪長隆“超級地塊”則將這場“極端分化”展現得淋漓盡致。

漢溪壓軸

本輪土拍的壓軸則非番禺區出讓的漢溪大道兩宗壓軸地莫屬了。

早在1月份，廣州就通過了《番禺區漢溪大道北側地塊控制性詳細規劃》，根據規劃，長隆歡樂世界將于南側儲備用地聯動發展，歡樂世界將改為開放式主題樂園，擬打造成世界級消費中心和旅遊目的地。

於是，長隆找了華潤作為合作對象。華潤&長隆聯合體最終也沒有辜負眾望，一舉拿下漢溪大道的兩宗住宅地塊。

另外，在廣州披露首批供地名單中，番禺區漢溪大道除了在本輪土拍中掛牌2宗宅地外，還掛牌了兩宗商業用地，分別為番禺區漢溪大道北側BA0902010地塊及BA0902116、BA0902118、BA0902121地塊。

值得注意的是，這次掛牌的宅地和商業地有著關聯捆綁。按照出讓條件，住宅地塊的競買人還必須參與商業地塊的競投，且保證以不低於掛牌底價報價至少一次。

而且BA0902010地塊對競得人有要求，競得人引進的企業或其實際控制人須為《財富》世界500強2022年排名前100名的企業；丙方引進的企業或其實際控制人為“2021年中國連鎖百強”排行榜前10強的企業。

同時，丙方與擬引入購物中心品牌正式簽署的合作協定檔，購物中心品牌須為太古匯、嘉裡城、國金中心（IFS）、萬象商業、恒隆廣場其中一家。而除華潤外，其餘品牌方均未參與本次競價，參與競價的企業主要是保利、華髮、招商等。

最終，漢溪兩宗住宅＋兩宗商業的“超級地塊”由華潤&長隆以總價197.21億元拿下，超過去年中信泰富&中船聯合體拿下的187億元廣船地塊，僅次於2009年以255億元成交的亞運城地塊。

從華潤近期的動作來看，廣州應該是其未來發展的最重要核心地區之一。

在今年1月份，華潤以總價29.81億元斬獲荔灣珠江隧道口以西、珠江以南AF020114、AF020116地塊。該地塊位於白鵝潭商務區核心區，與廣州著名景點沙面、白天鵝賓館僅一江之隔，宗地面積3.49萬平方米，計容建築面積24.84萬平方米。

據出讓條件要求，競得人自持商辦物業不少於15萬平方米，並引入高端購物中心品牌，集聚高端商貿產業上下游企業。相關消息顯示，華潤將憑此落地廣州首個萬象城專案。

而去年10月，華潤還以38.58億元接手了曾屬於華夏幸福(2.310, -0.02, -0.86%)的白鵝潭新隆沙部分退地，即荔灣珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地塊，並定名為白鵝潭悅府。值得一提的是，該項目與華潤上述獲得的地塊相鄰。

冷熱分化的市場

今年，廣州土拍市場延續了去年市場冷熱分化的趨勢。

去年，廣州首批共出讓18宗地，15宗底價成交，2宗溢價成交，雖然總體收金比本輪拍地要高出不少，但從平均每宗地出讓金額來看，廣州2023年首批供地以每宗地平均成交價42億元的成績遙遙領先。

廣州本輪土拍溢價的地塊占比達到一半，這一比例較去年各個批次都要高，從這方面來看，廣州土拍越發注重品質，而非數量。且本輪供地分時出讓的方式分散了企業繳納土地保證金的壓力，給予企業足夠的時間考察地塊，提高其參拍積極性。

這也是本次廣州土拍市場如此分化的原因之一。

截至2023年3月17日，廣州一手住宅供應面積為74.6萬平方米，環比下降56.8%、同比下降2.9%，為近十年最低。而截至3月15日，廣州一手住宅成交面積為110.1萬平方米，環比下降8.0%、同比下降18.7%。

在短期內，廣州房地產市場或許仍將保持謹慎、觀望的態度。但長期而言，隨著大量流動人口的遷入，廣州住宅市場的需求規模有望持續擴大。

4月20日，南都物業(12.010, -0.13, -1.07%)發佈投資者關係活動記錄表。

觀點新媒體瞭解到，南都物業表示，2021年起將公建和城市服務作為未來成長新的發力點，在原有環衛、河道治理等業務的基礎上，順利承接烏鎮專案，這也是該公司全業態綜合服務能力獲得市場認可的體現。

從未來市拓的重點方向來看，烏鎮模式仍會是努力促成複製的模式之一，此外交通樞紐等領域也是近年發力的重點。整體業態佈局來看，會持續深化“住宅、商寫、城市服務”三大領域全業態佈局發展。

南都物業稱，目前把公建及城市服務作為市拓的重點領域，一方面是因為新開發住宅領域受到房地產市場的波動影響；另一方面是因為非住宅領域市場空間較大，尤其是城市服務領域有很廣闊的市場可以拓展，且具有一定的規模效應。

4月20日，標普全球評級表示，中國的經濟復蘇令銀行走上了正常化之路。但部分板塊的恢復速度較慢，其中包括房地產相關貸款。

“中資銀行及其借款人正迎來轉機，”標普全球評級信用分析師陳俊銘表示。“但仍存在部分壓力。出險房地產開發商的壓力要比小企業更大，因為後者得到的政策和資金支援更多。”

標普預計小企業的不良貸款（NPL）比率將在今年見頂，占其貸款的3.3%。房地產行業的壓力可能要到2024年才會見頂，其不良貸款比率在未來兩年達到4.7%。中國重新放開將減少需要延期償付的貸款並改善其貸款的償還率。同時，資產分類規則最近有所收緊，因而預計報表不良貸款在未來數年可能會微幅上升。

標普表示，相較報表不良貸款，我們更為寬泛的問題貸款指標—不良資產（NPA）應會開始逐漸下降。不良資產預測中包括報表不良貸款和關注類貸款，以及我們預估的延期償付貸款和其它歸類為正常但已逾期90天、或根據我們評估可能需經歷較長重組過程的問題資產。

我們預計不良資產比率將在2025年降至5.0%，低於2022年估算的6.5%。優於預期的2022年GDP增速和報表不良貸款和關注類貸款比率使得我們預測的起點較低。我們對2025年不良資產比率的預測仍高於我們估算的2019年疫情前的4.0%水準。這是因為2023年2月監管實施了更為嚴格的資產分類規則，可能會使部分問題貸款被正式認定為不良貸款和關注類貸款。

中國的房地產市場有望逐漸復蘇。主要由於售價打折，我們預計2023年房地產銷售不會出現增長。這應會持續拖累房地產開發商的貸款品質。“我們預計房地產開發貸款的不良比率將在2023年和2024年升至4.7%，隨後在2025年回落到4.0%，”陳俊銘表示。

以上預測高於2022年底基於大型上市中資銀行的房地產開發貸款不良率而預估的4%。更加嚴苛的不良貸款認定導致房地產開發貸的不良率升高。此外，部分財力薄弱地區的地方政府融資平臺進行更多重組，料會使一些規模較小的地方銀行承受重壓。

“我們認為，未來幾年負債沉重地區可能會面臨困境，而這些地區的銀行更易遭受薄弱地方政府融資平臺的拖累，”陳俊銘表示。

中國新城鎮發展（01278）全資附屬 CNTD 與承銷商協議，擬向專業機構投資者發售於2026年到期之15億人幣擔保債券，發行價為本金額100％，年利率3.98厘。該集團所得款項淨額用於項目建設及補充營運資金。

該債券由該公司第一大股東無錫交通集團擔保。

擬投資大灣區 股價急挫12%

繼雅居樂（03383）及萬科（02202）年初宣布配股後，國企越秀集團旗下越秀地產 （00123）昨亦公布集資計劃，擬以每股供股價9元，按「每100股供30股」折讓近三成供股，預計集資淨額83.6億元。分析認為，內房抽水潮未完，但與民企內房發展商不同，國企或央企旗下房企籌資，主要是為未來發展擴大市佔率，而非用作還債。

母企變相注33億 承諾額外供股

越秀地產昨早開市前突停牌以待刊發內幕消息，公司中午發公告，宣布以每股9元供股，較周三收市價12.56元有28.3%折讓。這次供股所得擬用於大灣區、華東地區核心城市和其他重點省會城市的進一步投資，以及作為營運資金。另外，由於母企越秀集團擁有12.32億股越秀地產股份，相當於已發行股份總數約39.78%，意味集團將透過是次供股，為越秀地產注資約33.26億元，並已承諾會額外申請供股股份。

越秀地產股價昨午後復牌曾挫18.2%，低見10.28元，穩守供股價，收市跌幅縮至11.6%，報11.1元，創逾1個月低位。該股經昨日回調後，股價仍較去年11月初低位高71%。一眾內房股昨齊齊走低，藍籌內房龍湖（00960）及碧桂園（02007）均挫逾3%，新城發展（01030）及中國金茂（00817）分別錄3.6%及5.5%跌幅。

去年底屬內房抽水潮高峰，單計12月，新城發展、合景泰富（01813）、雅居樂及旭輝（00884）先後宣布配股。踏入今年，內房集資活動明顯減少，雅居樂1月再度配股，是近月第三次，其後萬科3月初亦宣布配股，此後一個半月本港上市內房再無傳出股市融資消息，直至越秀地產昨宣布供股。

東亞銀行財富管理處投資策略師陳偉聰認為，整體內房股配股供股風險仍高，但有別於財政能力稍遜的二三線民營房企，越秀地產這類具國企背景的房企再融資，最大用途普遍非為還債。他解釋，過去一年行業整合，很多民企被迫出售項目，國企內房配股供股所得資金，除可用於收購民企項目，亦有助於加強自身投地的財力。儘管抽水動作即時觸發股價向下，只要融資後所進行的項目發展成功帶動市佔率增長，相信未來股價仍會走高。

碧桂園計劃發兩筆中期票據

值得留意的是，年初至今內房抽水潮雖未算頻密，但房企不時發行中期票據集資。外電昨引述知情人士指出，碧桂園計劃發行兩筆分別不超過8億元及9億元人民幣的中期票據，均由中債信用增進提供擔保，票息介乎3至4厘。

事實上，整體內房銷售今年已逐漸復甦，國統局日前公布今年1至3月全國商品房銷售額按年升4.1%，越秀今年首季累計合同銷售金額更遠勝同業，按年增長約217.3%。儘管如此，中信里昂提醒，內地首季商品房新屋動工量按年倒退19.2%，反觀期內落成量按年增14.7%，反映以民企為首的發展商，目前聚焦於保交樓而非開展新項目。中信里昂憂慮，內房下半年可售資源會受影響，令全年銷售受限，又預期當局日後會推出更多寬鬆措施刺激市場信心，鑑於國企房企土儲補充相對較佳，與民營房企的估值差距料將進一步拉闊。

瑞安房地產（00272）公布，其間接全資附屬公司上海瑞樓，已與上海市國企上海浦呈訂立協議，雙方擬成立合營公司，以更新發展位於上海閔行區浦江鎮的召稼樓項目，上海瑞樓及上海浦呈將分別持有合營公司90%及10%股權。

合營公司註冊資本為27億元（人民幣．下同），上海瑞樓及上海浦呈將於2027年底前分別認繳24.3億及2.7億元。雙方對合營公司的總資本承諾為51.67億元，上海瑞樓將按比例出資46.5億元，由瑞房內部營運資金及外部融資撥付。

持90%權益 出資46.5億

瑞房指出，過去10年間，上海市人民政府大力推進城市更新及舊城改造，全面推動當地城市化及經濟發展。集團及合營夥伴有意參與更新發展召稼樓項目，項目地塊位於上海市閔行區浦江鎮，將主要用於住宅、商業及配套設施的多用途開發。合營公司將保留地塊內浦江鎮的獨特歷史文化，並發展成為上海新地標。

召稼樓古鎮擁有近千年的人文歷史，是上海農耕文化的起源，亦屬江南水鄉、江南集鎮的海派典範，2015年被評為國家4A級旅遊景區。政府已經把召稼樓古鎮定位發展成為具有體驗性、生態化和獨特文化魅力的都市型綜合社區。

融創中國（01918）公布，本金總額為90.48億美元的境外債務重組方案，目前已獲超過75%的持有人，已遞交加入重組支持協議的函件。由於部分債權人需要更多時間完成加入重組支持協議的內部程序，該公司應其要求與建議，把同意費截止日期由昨日下午5時，延長至5月4日下午5時。

街市承包商建華集團及有關人士再度入市工廈物業，最新斥資3168萬元買入長沙灣華盛工業大廈半層單位，過去兩個月累積斥資7168萬元買入該廈合共近1.3萬方呎樓面。

資料顯示，長沙灣長順街18號華盛工業大廈6樓B室，建築面積約6000方呎，以3168萬元成交，呎價約5280元。據了解，上述單位佔約半層樓面，現分間成12個單位出租，物業原以3700萬元放售，最終降價532萬元或14.4%售出。原業主於2012年以2080萬元購入，持貨11年，賬面獲利1088萬元，升值52.3%。

據了解，新買家為建華集團及有關人士。資料顯示，建華集團今年3月以4000萬元買入同廈3樓A室，建築面積約6960方呎，呎價約5747元，即在不足兩個月內共斥7168萬元買入同廈單位。

Global Gateway Tower呎造8200元

同區永康街63號新式工廈Global Gateway Tower 30樓5至6室，建築面積約3982方呎，以3265.24萬元成交，呎價約8200元。原業主2014年以合共3074.5萬元購入上述兩個單位，賬面獲利190.74萬元或6.2%。

由港鐵（00066）前主席馬時亨女婿劉仲恒擔任創始執行主席的全仁醫療集團，近日與本地著名房地產投資者兼長實（01113）執董趙國雄兒子趙朗，合組價值1億美元（約7.8億港元）的醫療房地產投資基金；負責協助交易的世邦魏理仕宣布，已促成該基金完成首宗房地產買賣，收購位於銅鑼灣羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心20樓、面積4718方呎的商業單位，作價9628萬元。

與趙國雄子合作

據介紹，該個商業單位將會成為全仁在香港的第三間醫學影像中心，並標誌着投資者趙朗對香港醫療保健行業作出的首次重大投資，抓住粵港澳大灣區的增長機遇；新成立的合資基金已預留6000萬港元，用於該中心安裝磁力共振等醫學影像設備。

劉仲恒透露，基金計劃在未來兩年投資5至6個物業，集中在中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角等地區，購入的物業將優先讓旗下醫療集團使用。他表示，有意把個別單位連裝修及醫療儀器，一併租予其他醫療機構，以賺取租金收入，估計租金回報可達7至8厘，較單純購入物業收租為高。

劉仲恒又說，基金以物色「靚價貨」為主，故去年原以1.1億元購入羅素街8號19樓單位，但最終撻訂，如今購入上一層的20樓，價錢較去年低，「估計扣除撻訂（損失）的訂金，仍買平咗1000萬元。」

新地兩盤命名 天璽．海擬6月登場

九龍東啟德將成為一手樓盤戰場的新戰線，當中以跑道區最為矚目。恒地（00012）等六大發展商合作的天瀧將於下周推出首批單位招標之際，新地（00016）亦加入戰團，昨日突擊公布毗鄰天瀧的承豐道26號正式命名為天璽．海，並透露項目的第1期已獲批預售，揚言在6月以招標形式發售。而新地另一個鄰近啟德港鐵站的協調道10號項目，亦命名為天璽．天，有望第三季登場。

不少於114伙 周六開示位

啟德跑道區有多個全新樓盤醞釀推售，當中由恒地等六大發展商合作的天瀧勢搶頭啖湯，發展商早已預告在下周公布首批發售單位以招標形式推出的銷售安排。恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，集團一向以自己步伐推盤，首批推出招標單位不少於114伙，先推3房及4房戶，主要向維多利亞港的海景單位，有信心造價可挑戰啟德跑道區新高。

項目將於今天優先開放展銷廳及示範單位予VIP參觀，暫錄得逾千人登記參觀，周六（22日）起正式對外開放。韓家輝指出，項目推出全港首創的「維港720°VR體驗」，透過手機VR，讓準買家感受彷彿身處維港的體驗。

恒基地產主席辦公室顧問于正人說，天瀧採用可持續發展理念，為達至節約能源和減少碳排放量，以及迎合社會對使用電動車的趨勢，故屋苑配備逾400個電動車位供住戶使用。

天瀧位於承豐道22號，提供566伙，實用面積351至1942方呎，預計2024年9月底入伙。

在天瀧即將展開銷售前，新地突宣布將承豐道26號項目命名為天璽．海。新地副董事總經理雷霆指出，天璽．海第1期剛取得預售樓花同意書，將於6月推出招標。該盤位於啟德跑道區前端，臨海而建，坐擁一線維港海景，故對項目非常有信心，造價參考天璽，相信日後造價理想，甚至更進一步。雷霆直言，是次絕對不是為了截擊行家的樓盤，集團項目銷售部署向來根據預售批文而定，認為區內新盤各具吸引力。

新地代理總經理陳漢麟稱，天璽．海分兩期發展，合共提供439伙，主打大單位，逾七成為4房標準戶型，實用面積約1100至2200方呎；另設23伙特色單位，其中8伙更配備私人泳池，實用面積最大的單位逾4600方呎。項目第1期共256伙已經獲批預售，第2期則提供183伙。

天璽．天可望下季應市

現時在啟德跑道區，已有最少5個全新項目已命名及批出預售，可隨時推出市場。除天瀧及天璽．海第1期外，其餘跑道區新盤包括維港．雙鑽、啟德海灣1及MIAMI QUAY II，上述5個樓盤合共有3112伙。

同一時間，新地位於啟德協調道10號項目天璽．天，目前尚待批預售樓花同意書，預期第三季推售。

新地代理總經理胡致遠說，天璽．天屬啟德區內最高的私人住宅發展項目，毗鄰啟德車站廣場，連接港鐵啟德站，同時設有大型基座商場。項目同樣分兩期發展，第1期由3座住宅大廈組成，共有906伙，戶型由開放式至4房。

另外，啟德新盤餘貨亦錄成交，中國海外（00688）維港1號，昨售出2B座10樓G室，實用面積536方呎，成交價1242.7萬元，呎價23185元。

因應2021年12月至2023年3月共4宗獲城規會批准的改劃申請，規劃署最新提出修訂兩張新界區的大綱圖，並於周五（21日）提交城規會討論。該4宗申請分布於上水古洞南和粉嶺一帶，共涉及興建約3836個住宅單位，其中新地（00016）古洞南鄰近天巒一幅用地，規劃署建議改劃為「綜合發展區（3）」地帶，將可興建分層住宅，提供909伙。

城規會周五討論的兩張大綱圖，包括《古洞南分區計劃大綱圖》，其中新地2021年提出，把鄰近天巒和雙魚河、佔地約1.97公頃的土地，由「綜合發展區」、農業和道路用途，改劃為「住宅（乙類）」地帶，地積比率由0.4倍，大增至2倍，由興建洋房群，改為發展分層住宅，高度限制為70米（主水平基準以上．下同）。

城規會去年同意新地就該用地的高度和發展密度之建議，但認為應該保留該範圍為「綜合發展區」地帶，規劃署研究後向城規會建議，把整個範圍一併改為「綜合發展區（3）」地帶，以在該址施行適度的規劃管制，日後發展商仍須向城規會就其發展計劃，提交總綱發展藍圖。根據新地去年獲批的方案，上址擬興建6幢15至16層分層住宅，提供約909個單位。

粉嶺馬適路料起5幢分層

規劃署亦因應另一宗獲批的申請，建議把同區坑頭路一幅「綜合發展區」用地，細分為A和B兩個分區，分別設下41米和34米的高度限制，預計可以興建約320伙。

至於另一張擬修改的大綱圖，則為《粉嶺/上水分區計劃大綱圖》，亦涉及兩宗城規會批准的改劃申請，分別為萊蒙國際（03688）粉嶺馬適路住宅項目，規劃署建議由「鄉村式發展」改為「住宅（甲類）12」地帶，料可建5幢分層住宅，提供1638伙；另一幅用地則為中建企業許氏家族持有的粉嶺愛園別墅連同毗鄰用地，規劃署建議維持作「綜合發展區」地帶，但因應城規會批准的方案，高限由限建3層改為限高130米，將可興建969伙。

中原地產分區營業經理黃國強說，該行新近促成青衣盈翠半島2座中層C室租賃成交，實用面積756方呎，3房間隔，附帶新裝修，原叫租每月3萬元，議價後以2.9萬元成交，呎租約38.4元。單位業主於2004年以415萬元購入。

香港特首李家超表明目前樓市辣招仍然適用，並拒絕「撤辣」。摩通發表報告表示，認為市場錯誤地將焦點放在政府拒絕撤辣之中，並認為市場理應對「撤辣」無預期，又相信二手樓成交減少利好發展商，主要是一手樓項目正搶得市場份額。

該行預料，每平方呎平均售價低於2萬元的項目仍會繼續暢銷，而新地（00016）擁有最大的大眾化產品，故維持該行地產股首選，目標價131元，評級為「增持」，又認為股價向下提供吸納機會。

新地昨收市升1.1%，報107.4元。

二手樓成交減 利一手樓搶市佔

摩通認為，最近數周，投資者對住宅市場有所冷卻，是因為二手市場交投減少、飛揚一期減價10%至15%、銀行估價已橫行所致，但相信樓市的剛性需求依然穩固不變。再者，該行認為飛揚一期減價只屬個別事件，只要不再低於市價推售新盤則無大礙。

值得一提的是，該行同意銀行估價短期內的上行空間有限，但認為樓價只要不向下，估價亦不會隨之而走低。否則，這反造成樓市交投收縮得更嚴重，並成為主要的負面催化劑。

另外，由新地發展大埔白石角University Hill周三（19日）推出首批123伙，折實呎價13,518至19,321元，較去年5月同系1期Silicon Hill低近7%。該盤將於本周末收票，最快下周發售。

發展局申請23.67億元撥款搬遷九龍灣工務中央試驗所大樓，計劃遷入安達臣道的岩洞內，完成後可騰出8.6萬平方呎土地連同比鄰用地作住宅發展，估計地皮市值23億元起。

位於九龍灣臨海的工務中央試驗所大樓，在1990年落成，開始出現老化問題，當局將在安達臣道石礦場的大山建造聯用岩洞，重置試驗所及政府檔案處歷史檔案中心，其中搬遷中央試驗所工程費用約23.676億元。

工務中央試驗所現時佔地4.3萬平方呎，據當局指，在完成搬遷後可騰出現址連同比鄰官地組成8.6萬平方呎用地，作為中等密度住宅發展，若以地積比率4.5倍計算，可建樓面38.7萬平方呎。參考同區近期地價，估計地皮目前估值23.2億至31億元，每呎樓面地價6,000至8,000元左右。

作住宅發展 可建38.7萬呎

據當局指，在獲批撥款後估計3年半內完成建造岩洞及重置工程，並在6個月時間拆卸現有大樓，整個過程估計約4年內。

至於政府檔案處歷史檔案中心的岩洞發展造價則約34.1億元。

另外，政府原定下周二（25日）在立法會發展事務委員會介紹新田科技城最新規劃方案，不過當局近日調動議程，以「向受政府項目影響的棕地作業提供協助」的項目，取代原有新田科技城議程。

城規會上周修訂審批棕地作業用途的規劃指引，據發展局指，想第一時間在4月份向立法會交代該修訂，並簡介為棕地作業提供的各項協助。她又指，經委員會主席同意後，計劃於5月份的會議上匯報新田科技城方案和土地規劃布局。

樓價上升，帶動帳面獲利比率向上。3月份10大屋苑帳面獲利比率達89.2%，較2月份88.5%增加0.7個百分點。

黃埔花園97.5%屬賺錢個案

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，根據已知上手購入價的註冊個案，扣除已知內部轉讓、特殊成交個案等計算，3月份10大屋苑帳面獲利比率達89.2%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，10大屋苑中，3月份帳面獲利比率最高的是紅磡黃埔花園，3月共有39宗帳面獲利，佔比高達97.5%；沙田第一城、天水圍嘉湖山莊及鴨脷洲海怡半島3月份帳面獲利比率齊超越9成半；藍田麗港城亦達92%；將軍澳新都城、東涌映灣園及鰂魚涌康怡花園則錄介乎約84.2%至89.3%的帳面獲利。

10大屋苑中，3月帳面獲利個案最多的是沙田第一城，錄42宗，同時該屋苑帳面獲利比率比起2月大增約15.5個百分點，按月增長同樣是10大屋苑之中最大；嘉湖山莊與美孚新邨同時錄41宗排第二位，當中嘉湖帳面獲利比率按月增加約8.1個百分點，美孚則增加5.8個百分點。

優質戶獲承接 柏景灣3房高估價4%售

二手交投回軟，但優質戶不乏高價承接。將軍澳帝景灣一個海景單位，剛以每平方呎逾2.3萬元售出，呎價刷新屋苑標準分層戶次高紀錄。而大角咀柏景灣3房賣1,670萬元，亦高估價4%。

消息指，帝景灣3座高層B室，實用面積958平方呎，3房，原叫價2,600萬元，剛減至以2,240萬元售出，呎價23,382元為該屋苑標準分層戶次高。原業主2015年6月斥資1,574.91萬元一手購入，持貨近8年，帳面獲利665.09萬元，升值42.2%。

資料顯示，帝景灣現時標準分層單位呎價高位錄23,791元，來自同座高層C室3房，實用面積976平方呎，於2021年10月以2,322萬元售出。

有代理指，今次易手的帝景灣單位放盤罕有，除享海景外，亦位處鳳凰樓層，因此有價有市，而目前全屋苑只餘2個同類放盤。

西半山珒然6800萬沽 呎價33122

另外，柏景灣7座中層D室3房，實用面積737平方呎，剛以1,670萬元售出，呎價22,659元，成交價較滙豐及渣打銀行網上估價同為1,605萬元，高65萬元或4%。原業主2016年以1,480萬元買入，帳面賺190萬元或12.8%。

豪宅方面，西半山珒然錄約2年來首宗成交，消息指，該廈低層單位，實用面積2,053平方呎，原連車位以7,500萬元放售，累減700萬元或9.3%後，透過公司股權轉讓形式易手，作價約6,800萬元，呎價33,122元。原業主2012年以6,468.5萬元入市，帳面獲利331.5萬元或5.1%。

不過，部分屋苑仍見蝕讓，元朗溱柏9座中層G室，實用面積272平方呎，開放式，以358萬元沽出，呎價13,162元。原業主2017年以365萬元購入，帳面貶值2%。

據第一太平戴維斯物業報告指，通關後訪港人數增，酒店入住率提高，相關的投資氣氛亦回升。

通關後酒店業即時出現反彈，2023年首2個月的入住率和平均房價都有明顯改善，平均入住率達到72%，房價回升至平均每晚1,103港元，平均客房收益飈升至每晚797港元，按年增長49%。酒店投資氣氛打從去年開始已經回暖，共有7家酒店以總價93億元售出，按年增長397%，其中超過一半是由房地產私募基金收購。內地買家亦於今年投入市場，中國旅遊集團以約34億元收購了位於尖沙咀的君怡酒店，平均每個客房售約628萬元，成為季內重要成交。鑑於酒店成交回穩，加上旅遊業持續向好，目前市場上約有30家酒店正在放售，部分業主的叫價亦頗為硬淨。

本季內地及海外遊客重返香港，今年首3個月的訪港遊客達到440萬人次，與遊客消費相關的零售商如化粧品和藥房都積極在旅遊區尋找擴張機會。與此同時，本地投資者亦窺準機會投入舖市，一個位於尖沙咀彌敦道的優質商舖以每平方呎約30餘萬元的價格售出，創下近期新高；非核心區的零售物業則繼續吸引到長綫投資者的興趣，例如在本季售出的大角咀西九匯商場及東九龍啟德1號（I）及（II）的基座商場，2宗交易的回報都在5厘以上。首季商舖成交熱絡，反映出在這個高息時代，投資者的取向正在改變。

直至4月中旬，3個月的香港銀行同業拆息為3.5%，意味着房地產投資者的資金成本可達到5%至6%。隨着美國聯儲局仍可能於年內進一步加息25至50個基點，那麼即使本港營商環境和市場氣氛有所改善，但資金成本持續上升仍會窒礙投資者作投資決定。

寫字樓價格走勢受壓

本年年初接連有3幅政府用地拍賣流標後，旺角洗衣街商業用地最終以47.29億港元售出，每平方呎樓面地價僅約為3,103元，成為過去10年來九龍區同類地標項目中最低的樓面地價，甚至比去年招標的葵涌及粉嶺2幅工業用地的每平方呎樓面地價還要低。自高銀金融國際中心於年初以平均每呎約6,569元的價格售出後，商業估值已經處於低位，而洗衣街項目雖然在開發條件方面有着不少限制，但其偏低的成交價難免會令未來的商業資產估值更為受壓。

因此，寫字樓的價格走勢也會受到影響。即使本地用家和老牌家族對寫字樓的需求可能回升，加上通關後來自內地，特別是來自大灣區的新富階層也會成為新的需求來源，但寫字樓價格在短期內仍會較為波動。第一太平戴維斯預期甲級寫字樓價格在本年內仍將下跌5%至10%，相比之下，受惠於旅遊業復甦的優質街舖，其價格則可望上升10%至15%。

兩地通關後，隨着市況走向復常，零售商積極搶據點，尖沙嘴單日錄2宗巨鋪租賃，星光行一個巨鋪，由莎莎以每月約65萬承租，租金重返疫情前水平，海防道相連鋪位，亦由休閒服裝National Geographic承租，市傳月租高近80萬。

尖沙嘴星光行地下3、4號地鋪，建築面積約2000方呎，該地段接近碼頭，鋪面向漆咸道，舊租客萬寧於2021年底撤出後，丟空至今，近日剛獲莎莎承租，除了面向漆咸道的萬寧舊址外，還租下星光行另一個向商場的地鋪，合併為一個面積約2500方呎的巨鋪，月租65萬，平均呎租260元，新租客簽3年梗約，另3年生約，租金跟隨市況調整。

星光行巨鋪租金返疫市前

業內人士指，萬寧早於2017年進駐，當年月租52萬，呎租260元，最新租金重返疫市前水平。雖然如此，該鋪位於2012年4月至2014年10月由周大福承租，當時所用面積約2500方呎，與莎莎一樣，租金高達144萬，現時與高位比較則回落逾54%。

海防道巨鋪租金高位跌60%

同區海防道亦錄承租，尖沙嘴海防道38至40號中達大廈地下A及B鋪，建築面積約2000方呎，現址Hello Milk Tee為短租，在此經營接近3年，月租約30萬，近期鋪位獲準租客積極洽租，業主最終落實租予售賣休閒服裝的National Geographic，市場消息指月租高近80萬，平均呎租約40元。業內人士指，該鋪位於鋪市高峰期由珠寶店承租，當年月租高達200萬，新租客回落60%。

SML未有購入西環鋪

本報昨日報道，新世界沽售西環新盤瑧蓺基座巨鋪，作價7028萬，新買家為SML集團，SML集團透過公關表示，該集團未有購入該瑧蓺基座巨鋪，特此更正。