自央行去年3月啟動升息以來，房貸利率普遍升破2％，成為購屋人沉重壓力。與升息前相較，包括樓中樓產品、高齡、高所得購屋者升息幅度較高，區域上則以高雄市升息幅度冠居全台，成為這波升息中的重災族群。

根據聯徵中心統計，與升息前的2021第四季購屋平均利率1.45％相較，去年第四季已達1.96％，上升了0.51個百分點，不過各地升息調整幅度並不相同，突顯銀行對各地房市後市及風險看法的差異。

去年第四季全台各縣市已有基隆、嘉義市、花蓮、台東四縣市平均利突破2％，不過金門及雲林利率還在1.9％以下，全台最低；若以升息幅度來看，高雄增加0.55個百分點全台最高，新竹市、台北市0.54個百分點居次，過去被視為房市過熱的都會區調幅明顯大於整體，相較下嘉義縣市、金門、澎湖等地調幅均在0.45個百分點以下。

大家房屋企研室總監郎美囡指出，央行去年3月啟動的這波升息，跟過往央行升降反應在房貸利率僅6～7成不同，這波升息銀行都足額反應，各區域房貸利率急速拉升，其中受到科技業投資拉抬的高雄市，房價漲勢強勁，但隨著科技業光環黯淡，房市成交量驟減，買方居高思危，台積電決策也是影響銀行對於區域的風險評估的要素之一，在央行升息後，利率反應更加明顯。

高雄市中又以精華區的前金、新興等區平均利率增加均逾0.6個百分點，購屋族償貸壓力最有感。

過去屬低利率的台北市平均房貸利率增幅居次。郎美囡表示，台北房地產價值相對穩定，銀行評估風險較低，但這波升息幅度大又急，高房價在市場轉向空頭時，物件去化時間長，導致銀行態度較為保守。

新竹市房貸利率上升0.54個百分點、新竹縣上升0.52個百分點，升幅均名列前茅，郎美囡表示，新竹過去2～3年，房價翻倍成長，升息後交易量大受衝擊，國際情勢不明，影響外銷訂單及科技業發展，新竹市價格穩定但銀行端仍擔憂風險，利率增加幅度相對明顯。

升息、打炒房政策等利空頻傳，過去節節上漲、居高不下的房價上漲動能消失，都會區房價也開始鬆動。根據信義房屋公布3月的房價大台北月指數顯示，台北市房價自去年10月高點以來，至今年3月下跌6％，已回跌至一年前水準，跌幅更甚於房價相對穩定的新北市。

該指數顯示，台北市3月房價指數為142.4，月減2.53％、年減0.34％；新北市房價指數為172.43，月減0.01％、年增4.53％。

雙北在2018年以來的房價上漲潮中，多呈現同步走揚的走勢，不過在去年下半年創下歷史高點後，走勢紛歧。

台北市在去年10月創下歷史高點以來，6個月中有5個月下跌，半年間跌幅已經達6％；新北市雖然有波動，不過，在相對穩定的剛性需求買盤支撐之下，仍舊處於高檔的位置，目前房價水位與去年第三季的高點差距並不大。

全台各地房市在這波景氣熱潮中，房價紛紛在去年下半年達到高峰，不過隨著全球經濟不確定性提升、國內升息啟動、打房政策發酵、預售市場低迷，房價漲幅收歛，部分房價也開始微幅修正，過去房價最穩定的台北市房價也因剛性需求買盤外溢、精華區高價區段及高端產品成交趨緩，而有較明顯鬆動。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，指數反映房價已經漲不動，未來呈現盤整機率較高，未來怎麼修正，還要觀察未來幾季狀況，整體交易呈現交易時間拉長，且議價空間略增，接下來要觀察房市是否有足夠韌性，如何進行這波景氣修正循環。

受惠竹南科學園區，帶動竹南鎮人口成長，也帶動頭份市房價連年飆升，因房價親民、交通便捷及生活機能成熟等利多，該區已然成為這幾年的房市黑馬。專家指出，台積電竹南設廠與國道1號五楊高架橋往南延伸兩大題材帶動下，造就了房市榮景。

台慶不動產彙整實價四年頭份成交價，華廈單價自每坪15.1萬元，漲至29萬元，漲幅達92％，電梯大樓從每坪16.3萬元上揚到35萬元，漲幅達114％，漲勢驚人。

根據最新苗栗縣人口數統計顯示，截至今年3月，苗北頭份與竹南鎮人口數分別10.5萬與8.87萬人，排在第三位苗栗市人口數略降為8.6萬人。台慶不動產頭份中央文化加盟店店東張永達表示，隨著台積電投資興建封測廠，帶動人口持續增漲，加上買盤有從新竹外溢、輻射現象，讓竹南與頭份成為苗栗人口正成長行政區。

張永達指出，竹南鎮五年內新中古屋每坪成交價已來到每坪25萬元，運動公園商業區預售屋更是成交達每坪40萬元以上，相較鄰近的新竹縣市生活圈，房價依舊相對親民，成交主力以竹科新貴首購族占大宗，因交通及生活機能也不輸竹北，吸引換屋族群與新婚夫妻買房族往竹南置產。

張永達表示，運動公園周邊地段指名度最高，該區為商業區、多採預售推案，且推案較早、多數售罄，受平均地權條例影響不大。寶佳造鎮的「昌隆系列」與竹南東站附近新建案，主力產品以大樓為主，三至四房為大宗。「昌隆系列」成交破每坪35萬元，今年初更傳出新案開價4字頭。而「品未來3」為竹南東站建案代表，成交價也來到每坪29萬元。

目前透天與大樓主力成交總價約在1,000萬～1,500萬元，華廈則約在600萬～800萬元，大樓以三房格局銷售最好，過去以透天為主流的苗栗客家人，近年因經濟發展，加上就業人口正成長，住宅大樓興起，未來大樓的交易量將會超過透天。

土地成交單價方面，竹南運動公園商業區成交價也達每坪60萬元，低密度竹南大埔重劃區也從前年的每坪21萬元，飆升至去年底的28萬元。

目前竹南外圍延伸至海口區域，除台積電封測廠為竹南帶來至少1,300個工作機會，加上大千醫院設址種種利多加持，已有寶佳等大型建商進駐，成交均價一坪已來到26萬元，買盤也多以剛性需求為主。

竹南頭份因生活機能日趨完整，加上便捷的交通網，交易量雖一度因政府相關打房政策，交易量與去年同期相比減少，但3月消費信心上升，加上營建成本上漲，整體房價仍小幅續漲。

達‧人‧小‧叮‧嚀－屋齡5～10年性價比高

近年拜新竹外溢、輻射現象，帶動苗北價格持續上揚，新成屋與預售屋價格屢創新高，屋齡20～30年之中古屋在市場上交易仍然是大宗。

屋齡30年以上老房屋，因銀行估價及貸款條件不佳，銷售速度相對較慢，而近年完工、屋齡較新的成屋，則是受到營建成本、原物料成本上漲的影響，價格明顯高出中古屋一大截，建議購屋族可選擇屋齡5～10年間的物件，性價比較高。

買預售屋還是中古屋好？一名女網友日前提問，一樣的預算買中古屋坪數大又能馬上入住，反而預售屋空間小，還要好幾年才蓋好，好奇買預售屋的原因是什麼，意外釣出許多已置產的8年級生回應，認為付款輕鬆、屋況新是決定買預售屋的原因。

原PO日前在Dcard發文，跟中古屋起來，預售屋扣掉公設後，坪數小又不能馬上入住，為何還是有許多人喜歡賣預售屋建案，「是單純因為頭期款不足，想要慢慢付款嗎？」以及好奇會買預售屋的年齡層在哪？

文章PO出後，吸引一票已置產的8年級生分析原因，認為預算考量、屋況是決定買預售屋的兩大因素，「32歲買預售屋，主要有兩點：預算+新屋」、「預算不夠！預售屋頭期款付完，還能簡單裝潢買傢俱家電；中古屋自備款比較高又要重新拉線路，裝潢費用就很吃緊，跟老公都28歲，有2個孩子，預計今年交屋」、「女友要新的，不然想買中古屋」。

還有一名27歲女網友分享親身經歷，她才剛付完預售屋的簽約款及頭期款，認為一樣1000萬的房子，買中古屋身上要有200萬頭期以及仲介費、稅費、代書費，若屋況差還要整修費，等於要有隨時拿出250-300萬現金的能力，預售屋則是200萬頭期款分2-4年付，有些建商還會附家電及簡易裝潢，對家裡沒有贊助頭期款、自備款有限的年輕人比較友善。

儘管房市買氣低迷，還是有業者頭戴鋼盔、身穿防彈衣，推出相對高價新案挑戰消費者認知；根據調查，今年第一季北台灣有六筆新建案(包括二筆商辦案)開價創下區段新高，房市專家表示，目前大環境不佳下，業者敢開高價的底氣來源，主要來自建案本身條件，如大基地開發、鄰近捷運站、建商品牌等優勢。

住展雜誌調查，今年第一季有六筆新建案開價創下區段新高，包括台北市松山區由京華城改建的商辦案「京華廣場」，每坪開價200萬元以上，遠高於鄰近的信松廣場事務所單位平均單價115萬元。「京華廣場」強調是第一家取得LEED美國綠建築、WELL健康建築雙白金國際認證的大樓，是全球ESG浪潮下頂級商辦的新標竿。

另一筆商辦案為北市內湖區的「興富發T1」，該案每坪開價75~78萬元，也高於鄰近「長虹雲端科技大樓」的平均單價60萬元。

在住宅案方面，新北市鶯歌「巨東‧藏」每坪開價44~45萬元，創鶯歌全區最高價；新北市八里「全坤家宜」每坪開價37~39萬元，創台北港特區最高價；桃園觀音「立冠敦皇10-大樓區」每坪開價27.5萬元，遠高於鄰近「青埔城家」的平均單價18.5萬元；另外，新竹市北區「利晉曙光」雖未正式對外開價，但根據同業透露該案平均成交單價見6字頭，也高於鄰近個案「PARK268」的平均單價53萬元。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，業者開高價的底氣來源，主要來自建案本身條件，如大基地開發、鄰近捷運站、建商品牌等，至於消費者是否接受價格，主要取決建案所在區域的市場供給情形，若區域供給稀缺，則部分消費者還是會買單，相反，如果區域銷售中建案數量不少，當前消費者普遍「買低不買高」，會優先選擇價位相對平實的建案。

另外也觀察到，北市指標商辦新案的開價普遍不低，推估與去年北市辦公室空置率走低，以及建案土地、營建成本較高有關。

新竹7年級生購屋力最強！占比高達42.9% 最愛大樓型產品
永慶房產集團根據金融聯合徵信中心2022年第四季新增房貸資料，分析七都中30至40歲(約民國72至82年次)購屋族群的占比，以及偏好的住宅產品類型。數據顯示，新竹的七年級生購屋力最強，占比42.9%是七都之最，而大樓類型產品最受七年級生青睞。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，若比較七都七年級生占整體購屋族群的比重可以發現，新竹縣市七年級生買屋力最高，占比高達42.9%，平均購屋總價約1288萬元，購屋面積也是七都最大，高達50.6坪，顯示在竹科效應下，高收入的竹科新貴群聚，與其他都會區的七年級生相比，口袋相對較深，購屋負擔能力較佳，也讓新竹縣市的年輕族群大膽進場。

至於台北市則因房價是七都中最高，七年級生平均購屋總價更突破2000萬元大關，而購屋坪數卻是七都中最小，僅33.0坪，讓七年級生難以招架；新北市則以平均總價1400萬元居次，購屋面積約36.9坪，僅高於台北市，七年級生購屋占比30.6%也是七都次低。

陳金萍說明，雙北市單價高，要購買符合居住需求的面積，總價也不斐，因此，讓雙北市的七年級生購屋占比低於全台平均，台北市更是低於三成，顯見年輕人想在雙北市購屋的夢想不易實現。

若從建物型態數據可以發現，七年級生均喜愛大樓類型產品。桃園、新竹、台中三都有超過八成的七年級生購入電梯大樓，新北市與高雄市占比分別為74.9%與70.0%，均在七成以上，台北市也有六成以上的比例，顯示七都七年級生均以電梯大樓為購屋首選。

財政部先前預告「房地合一課徵所得稅稅課收入分配及運用辦法」後，行政院21日正式公告修正「房地合一課徵所得稅稅課收入分配及運用辦法」第3條、第6條條文，明定房地合一稅相關餘額挹注長照和住宅政策用途不得低於10％，明年1月起實施。

本次修法主要是因應前會期立法院財政委員會專案報告，要求財政部檢討房地合一稅收分配。其中2022年為房地合一稅是554億元，合計2016年開徵以來，房地合一稅收累積更達1,170.5億元。

據統計，過去房房地合一收入，除了10％作為中央統籌分配稅款，剩餘90％皆挹注長照基金，金額超過1,000億元，但對於住宅基金的挹注至今仍是零元。至於住宅基金過去是由國庫撥補，自2017年至2022年共撥補150.85億元。相關官員指出，房地合一稅撥補至住宅基金，有助降低國庫撥補壓力。

依最新公告的條文，房地合一課徵所得稅稅課收入扣除由中央統籌分配予地方的餘額，用於住宅政策及長期照顧服務支出的分配，由行政院視各該用途業務需求及財務狀況統籌調配；但任一用途獲配金額，不得低於餘額10％。其中房地合一課徵所得稅稅課收入用於住宅政策及長期照顧服務支出的受配機關，分別為內政部及衛生福利部。

官員說明，也就是法定住宅政策用途、長照支出，分別至少獲配房地合一餘額的10％，確保部分財源能挹注住宅政策，例如住宅基金。例如假設有100萬元的房地合一稅，其中10％依規定撥入中央統籌分配稅款，剩餘90萬元至少有10％、也就是9萬元須配給住宅政策使用。

「平均地權條例」五項子法預計明天（廿五日）預告，其中內政部祭出「吹哨者條款」鼓勵窩裡反，針對業者擔憂檢舉浮濫，據了解，子法草案明定檢舉實名制，且偽造事證將移送檢調，檢舉獎金比率從原本罰鍰百分之四十、上限一千萬元，調整為百分之卅、無上限。若以炒作最重罰鍰五千萬元計算，檢舉人最高可領一千五百萬元獎金。
此外，限制預售屋換約轉售方面，除轉售配偶、直系血親或二親等內旁系血親不用經申請核准外，內政部另訂六種可轉售契約情形，包括因非自願性離職，超過六個月未就業；本人或其家庭成員罹患重大傷病，或特定病症須六個月以上全日照顧；本人或其家庭成員的房屋，因災害毀損而不堪居住，須另行租屋；本人或其家庭成員發生意外事故，導致第三人重傷或死亡；買受人死亡，繼承人無意保留；共同買受人間的轉售或讓與。

知情人士表示，內政部將「例外條款」規範清楚，目的是讓已完成預售屋簽約、之後卻發生重大事故無力繳款的民眾有轉售機會，允許換約免受罰。不過，即使符合六種情形可以換約，仍要取得縣、市政府核准。另外，在經核准前建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違者可按戶處五十萬元以上、三百萬元以下罰鍰。

平均地權條例修法重罰炒作行為，規定若有散播不實資訊影響交易價格、透過虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，將按交易戶數處罰一百萬至五千萬元。且設有檢舉制度，任何人若發現不動產銷售或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，經查證屬實，將分得罰鍰一定比率的檢舉獎金。

但檢舉條款遭業者質疑，恐出現有權無責的「檢舉魔人」，且母法未將炒作房價行為以及可檢舉的範圍規範清楚，容易造成惡意檢舉妨礙市場交易亂象情形。

內政部近期多次邀請業者參與座談會後，將明定不受理檢舉或不發給獎金情形、檢舉獎金比率調降至百分之卅，以及限縮檢舉事項的範圍，並承諾子法訂定要求檢舉人實名制，若發現檢舉人偽變造文件，將移送檢調處理。

其餘四大子法主要分為私法人購屋許可制、預售屋換約限制兩大面向。前者鬆綁私法人購地，都更計畫報核後，在公展期間就可購地、規畫，不用每次申請許可，且都更危老合建分售、產權整合過程中，因實務所需的買賣移轉，納入免經許可範圍；預售屋換約限制則明訂六大樣態，仍可讓與或轉售合約。

台積電高雄廠一再生變，元宏不動產加值服務平台統計高雄住宅待售資料指出，高雄房市賣壓在連續兩個月下降後，4月再度走高， 目前全市待售住宅約2.08萬件，較3月增加約500件，2.5%。

其中，楠梓、仁武、橋頭等台積電設廠主要受益區，賣壓月增3.5%~4.5%，明顯高於其他行政區。

台積電原本規劃在高雄楠梓興建2座廠，包含7奈米和28奈米廠，預計2024年完工量產。但台積電今年1月法說會宣布7奈米暫緩，隔了3個月，又傳出高雄廠計畫採購的28奈米機台全數取消。

台積電本月20日法說會證實高雄廠不做28奈米，但投資高雄計畫不變，將改為先進製程。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，，雖然台積電表示高雄設廠會持續進行，但計畫一再生變，仍讓投資人有所憂慮，從待售住宅來看，主要行政區賣壓幾乎全數升高，其中楠梓、仁武、橋頭又最明顯。

他表示，今年1月雖然台積電宣布7奈米暫緩，但因1月平均地權條例修法通過後，決定不溯及既往，讓市場投資客急售賣壓大減，2月高雄房市待售量2.2萬間，較1月2.7萬間，減少了近兩成，3月更進一步降至約2萬間。

周昆立表示，4月台積電設廠再度傳出生變，搭配Q1高雄買賣移轉件數創下近三年新低的低落買氣，賣壓下降走勢，一夕反轉，是否持續升高，值得關注。

周昆立表示，高雄各區房市這幾年因為高科技業的設廠題材房市遍地開花，三年房價漲幅至少2~3成，很多自住客、投資客進場追價買房、炒房。

其中楠梓、仁武、橋頭這些原屬高雄的蛋白區，這些年區域房市能快速成長，與護國神山台積電進駐題材有絕大的關係，隨著台積電設廠進度出現變化，近一年進場追價的投資客與自住客，買在高點的可能性已大增。

配合二○五○淨零排放目標及國際趨勢，我國預計最快明年下半年起徵收碳費，相關費率及徵收方式明年初才會討論，卻已有不動產開發業者指建築成本高，未來加上碳費，營業成本恐再增加、轉嫁至房價。環保署回應，碳費徵收還在規畫，且碳費是為促進實質碳排減量，而非關注徵收金額、造成成本轉移。

環保署日前表示，碳費費率將由碳費審議委員會討論，預估今年八月公布委員會設置要點草案並與各界討論，力拚年底完成法制作業，明年初進行費率討論，盼最快明年下半年開徵。但有不動產開發業者憂心碳費徵收後恐增加營業成本，房價恐被轉嫁。

環保署說明，碳費徵收對象及費率將依據氣候變遷因應法第廿八條規定，針對國家溫室氣體長期減量目標及各期階段管制目標，分階段對排放溫室氣體的排放源徵收碳費，且訂定的費率需經碳費審議委員會來審議，目前規畫以分階段、先大後小方式，逐步推動實施，建築業並非初期碳費徵收對象。

而排放量大的製造業，氣候法第廿九條規定，對於碳費徵收對象因轉換低碳燃料、採行負排技術、提升能源效率、使用再生能源或製程改善等溫室氣體減量措施，能有效減少溫室氣體排放量並達指定目標者，得提出自主減量計畫申請核定優惠費率，以提供誘因鼓勵徵收對象積極減量。

環保署表示，為同時考量國內產業營運，提供足夠減量誘因，促進產業低碳轉型，達到減量目標。

4月21日晚間，格力地產發佈2022年年度報告。2022年，公司實現營業收入40.47億元，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤-26.84億元。截至2022年12月31日，公司總資產為302.59億元，歸屬于上市公司股東的淨資產為63.35億元。

2022年，房地產行業面臨著前所未有的挑戰，在“需求收縮、供給衝擊、預期轉弱”的三重壓力和超預期因素疊加中長期住房需求減弱的衝擊下，格力地產採取了一系列積極有效的策略，確保企業生產經營穩定。同時，公司穩步推進改革重組，多措並舉降本增效，持續優化債務結構，進一步提升了可持續發展水準，夯實了企業高品質發展的根基。

資金狀況邊際改善 盈利能力有望修復

過去一年，全國房地產開發投資、商品房銷售規模均較上年大幅下降，國內上市房企業績普遍受挫。

報告期內，格力地產共計實現銷售金額40.55億元，銷售面積約15.9萬平方米。2022年，格力地產歸母淨利潤為-26.84億元，主要系為加快存貨去化、加速資金回籠、盤活存量資產，公司基於謹慎性原則，按照存貨可變現淨值低於其成本的差額，對部分專案計提存貨跌價準備，投資性房地產公允價值也大幅下降。

有市場分析人士認為，格力地產本次虧損，主要是房地產週期波動的行業特點造成的暫時性虧損，總體上在預期範圍內。

今年以來，隨著國內經濟形勢向好，地產市場迎來久違的“小陽春”，特別是上海等重點區域樓市量價齊升，回暖跡象明顯。公司新一屆管理層上任後，積極盤活資產，採用多種措施加大銷售力度，加快資金回流。2023年1-2月，格力地產共實現地產項目簽約面積5.8萬平方米，同比增加395%；實現簽約金額43.27億元，同比增加1332%。

近期媒體報導顯示，格力地產旗下上海海德壹號、公園海德等項目，一經推出便引發市場和業界廣泛關注，其中海德壹號專案於2023年2月開盤後迅速售罄，公園海德、格力海岸6期項目也在火熱銷售中，上述項目預計將為公司經營發展貢獻更多正向現金流。根據公司的銷售計畫，預計2023年可實現銷售回款55億元-60億元。

事實上，自支持房企融資的“第三支箭”落地以來，房企融資環境持續改善，行業發展信心有所穩定。作為珠海市國資控股的上市公司，格力地產在融資、政策等方面得到珠海市政府的大力支持。去年12月，格力地產發佈公告繼續推動與珠海免稅集團的重大資產重組，目前重組事項已獲上交所受理，公司正全力推進發行股份購買資產（珠海市免稅企業集團有限公司100%股權）的重大資產重組及配套募集資金70億元工作。預計重大資產重組及配套募集資金工作完成後，公司的盈利能力及可持續經營能力將得到進一步加強。

資信良好、基本面穩健的格力地產，充分運用資本市場多元化融資工具，4月19日成功完成面向專業投資者非公開發行公司債券（第一期）的發行工作，發行規模為10.2億元，最終票面利率為4.97%，受到了專業投資者的廣泛關注和認可。

隨著市場信心加速恢復、政策利好不斷釋放，格力地產的資金和債務狀況已迎來邊際改善。通過本次重組改革，預計格力地產的資產負債結構將得到顯著優化，發展品質將得到明顯提高。

重組改革價值重塑 賽道景氣路徑清晰

年報顯示，格力地產與珠海免稅集團的重大資產重組，將向上市公司注入盈利能力較強、發展前景廣闊的免稅業務，聯動海洋經濟服務範疇，充實公司的口岸經濟業務內涵，強化產業核心競爭力，形成以免稅業務為主導的大消費產業。通過本次重組，公司將發展成為擁有以免稅業務為主導的大消費產業、發展可期的生物醫藥大健康產業，以及堅持精品化路線的房地產業三大板塊為核心的大型上市公司。

根據年報，創立於1980年的珠海免稅集團，是全國最早開展免稅品經營業務的企業之一，近年來以粵港澳大灣區、海南自貿港等重要區位為支點，積極培育全國性競爭優勢。對於上市公司而言，本次交易的實施，將實現新增利潤增長點和已有利潤增長源的有機結合，形成珠海免稅集團免稅品銷售業務與格力地產現有“大消費”板塊的業務協同，公司主營業務即將發生實質性轉變，企業盈利能力將得到提升，資產負債結構將得以優化，抗週期性風險能力將顯著增強。

今年以來，隨著口岸通關逐步有序恢復，珠海多口岸出入境客流、車流量連創新高，資本市場普遍看好旅遊業復蘇為免稅企業帶來的業績彈性。珠海免稅集團業務收入及利潤主要來源於口岸免稅店，無論在免稅牌照、門店數量、盈利水準等方面都具有全國性競爭優勢。

年報顯示，報告期內，格力地產充分利用海南自貿港、粵港澳大灣區、橫琴深合區的區位聯動優勢，穩步推進三亞合聯中央商務區專案和橫琴創新方專案，並通過搭建私域流量運營體系、設立線下跨境展銷店和自主運營跨境保稅倉等，進一步完善“珠海免稅MALL”等線上平臺的運營體系和產品管道，業務範圍已拓展至進口完稅、跨境保稅和免稅品預約三大類別，為消費者提供更加全面、便捷的服務。

此外，格力地產也表示，未來上市公司將穩固珠海口岸免稅業務，佈局珠海市區、橫琴和海南離島免稅業務和市內免稅業務，拓展全國機場等口岸免稅業務，並進一步豐富和完善商品種類和業態。隨著“雙迴圈”新格局加快構建、國民高品質消費需求不斷釋放，佔據優越地理位置的珠海免稅集團，將持續享受大灣區、自貿港發展帶來的紅利，業績有望進一步提升。

業內人士表示，本次交易的實施，將為格力地產帶來業績修復和估值提升的難得視窗，隨著公司從傳統房地產行業向免稅行業的賽道轉換，未來上市公司有望成為粵港澳大灣區、海南自貿港免稅消費行業的排頭兵，收入規模和盈利能力預計得以明顯提升，為廣大投資者帶來持續穩定的長期回報。

據人民銀行廣州分行4月23日消息，3月份，廣東(不含深圳)商業銀行新發放企業貸款加權平均利率為3.62%，比上年同期下降0.47個百分點。

其中小微企業貸款加權平均利率為4.01%，比上年同期下降0.46個百分點。廣東個人住房貸款利率同比下降1.5個百分點。

今年一季度，廣東轄內銀行機構、支付機構、清算機構累計降費24.5億元，惠及小微企業和個體工商戶等超860萬戶。

在“買買買”之後，越秀地產也開啟了一項總額高達83.6億元的股權融資計畫。

據中指研究院統計，截至4月23日，已有39家房企公佈了股權融資計畫，其中，招商蛇口(14.560, -0.11, -0.75%)、華髮股份(11.490, -0.10, -0.86%)、保利發展(14.370, 0.10, 0.70%)、萬科、越秀地產擬募資金額均超過了50億元，而這些房企大額募資的背後是逆勢拿地後“補血”的渴求。

一線城市搶地背後：越秀地產大手筆融資

今年，越秀地產將拿地的目光重點放在了一線城市，剛在北京掃貨拿地之後，越秀地產又馬不停蹄地南下到上海搶地。可惜，越秀地產與華髮股份組成的聯合體在資格審核一環出現了“意外”，並沒拿到拍地的資格，不得已而遺憾退出。

在加緊佈局一線城市的背後，越秀地產忙著進行融資。4月20日，越秀地產發佈公告稱，公司擬按每持有100股可獲發30股的基準進行約9.29億股供股股份的供股，相當於公司已發行股份總數約30%，以此籌集約83.6億港元（扣除開支前）。

值得注意的是，越秀地產此次供股每股認購價為9.00港元，較前一日（4月19日）收盤價12.56港元折讓約28.3%，這也引發了越秀地產發佈供股消息複牌後股價的下跌。

公開資料顯示，供股為港股上市公司的融資方式之一，指上市公司向現有證券持有人作出供股要約，使其可按持有證券的比例認購證券。對此，股東可出資按其持股比例認購新股，而如果選擇不認購，股東的權益便會遭到稀釋。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜解釋稱：“供股是港媒的常用語，是指上市公司所有向市場提供的可以投資的股票，包括增發的新股、向老股東的配股以及老股東向市場轉讓的股票。而配股嚴格來說僅僅是指上市公司以一定比例向原股東配發的新股，所以存在著具體區別。”

對於選擇供股的優勢，越秀地產在公告中直言，與借貸或發行債務證券不同，董事認為供股不會產生利息負擔或額外債務，故為公司籌集長期資金優先選擇的辦法，將使所有股東能夠參與公司未來發展並從中受益。

中指研究院企業研究總監劉水表示，供股的方式將能籌集長期資金，降低負債率水準，補充項目建設資金，後期發展將更有強大動力。同時，上市公司供股後已發行的股份總數目會增加，每股資產淨值及每股盈利會被攤薄，上市公司股價會下降。

由此看來，供股融資的好處還在於不僅能實現“資金解渴”，還能夠降低攀升的債務杠杆。評級機構惠譽認為，越秀地產此次配股的募資淨額將有助於遏制杠杆率攀升——募資淨額占越秀地產2022年末淨債務（包括合資企業擔保）的9%左右。由於在全國房地產市場下行週期大舉拿地以捕捉市場機會，2022年越秀地產的杠杆率（按淨債務與物業資產淨值比率衡量）自上一年的33%升至40%。惠譽預計，此次股權融資將令越秀地產的杠杆率維持在40%以下，這相對於其評級而言屬於適度的水準。

事實上，近三年來，越秀地產正是憑藉著國企的優勢和暢通的融資管道在房地產市場的低谷期逆勢擴張，完成了規模的突飛猛進。據統計，2020年，越秀地產的土地投資支出為410億元；2021年，越秀地產拿地支出444.8億元；2022年，越秀地產權益拿地金額約為346億元。另據中指研究院發佈的榜單顯示，2022年，越秀地產位於權益拿地金額榜單第9名、新增貨值第6名，成為新晉拿地黑馬房企。

在多數房企業績下滑的時候，去年，越秀地產累計實現合同銷售額1250.3億元，同比增長8.6%，銷售額目標完成率101.2%；其銷售額在中指研究院排名相比2021年提升18位。截至2022年末，越秀地產持有總土地儲備約2845萬平方米，其中大灣區占比約為49.8%。

39家房企開展股權融資，萬科、保利發展等擬募資超50億元

在越秀地產之前，已經有多家房企發佈股權融資計畫。據中指研究院統計，截至4月23日，已有39家房企公佈了股權融資計畫。

值得關注的是，在39家房企中，擬募資金額超過50億元的房企有招商蛇口、華髮股份、保利發展、萬科以及越秀地產，而這5家房企都是近兩年來逆勢擴張的代表房企，且都有著央企、國企的背景。

據中指研究院統計資料顯示，保利發展、招商蛇口、越秀地產、華髮股份、萬科在2022年權益拿地金額分別為734億元、525億元、346億元、299億元和241億元，排名均在前15位。

從進度來看，自去年11月上市房企開展股權融資以來，多數房企的股權融資進展還在交易所受理和問詢的狀態，尚未有完成發行的案例。

通常來看，從向證監會遞交申請材料到最後證監會通過審核一般需要6個月及以上的時間，但是也無相關規定，還需要看具體企業的情況。以最快的節奏來看，華髮股份、保利發展、招商蛇口、中交地產(14.060, -0.55, -3.76%)、福星股份(4.050, -0.11, -2.64%)、大名城(3.050, -0.06, -1.93%)等房企已經通過交易所受理，到了交易所問詢的最新階段。

至於房企是否能夠最終實施增發方案、成功上市發行，仍舊取決於房企自身的資質。在“第三支箭”發出後，哪家房企率先完成股權融資值得市場期待。

翻看葵蓬村的舊改史，或許能從中管窺廣州城市更新發展的朝向與暗礁。

近日市場消息稱，越秀已提前介入荔灣茶滘街道葵蓬村舊村更新改造項目。

臨近白鵝潭中心商務區的葵蓬村，專案總用地面積約為129.45公頃，其中集體用地就多達120.55公頃，國有用地則僅為8.9公頃。

“城頭變幻大王旗”，廣州舊改新政下巨無霸葵蓬村或將迎來新的“操刀手”。

曲折的招商

就像是廣州制衣村康樂村，作為全國茶葉流通的樞紐和集散地、品牌孵化地，葵蓬村以茶葉產業而有名，而且還有茶文化產業園，集批發、採購、鑒賞、茶藝培訓、交流活動於一體。

據觀點新媒體瞭解，葵蓬村舊村更新改造項目位於花地河西側，處於廣佛交界的重要核心區域。

作為城中村，葵蓬村具備了房屋密集、管線雜亂、公配欠缺等特點。因而，城市更新的需求擺在突出的位置。

2018年6月，萬科成為葵蓬村改造意向合作企業，並簽訂合作意向協議書；但在2020年11月，其認為專案無法平衡複建與融資成本而退出。

就在萬科宣佈離場前，廣州市規劃和自然資源局在9月發佈關於《廣州市城市更新實現產城融合職住平衡的操作指引》等5個指引的通知。

葵蓬村位於白鵝潭中心商務區的第一圈層，即要求產業建設占比達總建設規模的60%，但其位於邊緣地帶，並非核心區位。

產業建設比例要求高，導致改造後運營成本提升，以及產業導入的要求，對合作企業是一個很大的挑戰。

隨後，葵蓬村再次組織的招商大會，吸引了富力、招商蛇口(14.560, -0.11, -0.75%)、保利、雅居樂、合生創展、奧園和越秀城建7家房企競爭。

招商公告提到，葵蓬村專案總用地面積約為129.45公頃，其中集體用地就多達120.55公頃，國有用地則僅為8.90公頃；預計改造投資總金額約為111億元，其中複建安置資金約89億元；改造項目片區涉及2115戶居民，戶籍人口多達4136人。

值得注意的是，中標的合作企業需按程式支付前期由萬科墊付的資金。

2021年3月10日，葵蓬聯社披露了候選合作企業名單，保利、富力及招商三家入選。在企業展示及政策宣講時，三家房企僅間隔不過一個鋪面距離，“火花四射”。

保利宣傳文案中指出，廣州城市更新道路之後。就介入葵蓬村做前期工作，包括開展入戶測量等。

富力方則表示，早在2018年就意欲全力介入葵蓬村舊改，但因改造之路曲折，事與願違，三年來依舊時刻關注葵蓬村，等待時機大顯身手。

在廣州舊改經驗不足的招商則另闢蹊徑，帶領村民參觀了深圳龍崗區三聯村舊改專案、深圳南山區南海意庫、招商局大廈、海上世界項目。

三足鼎立之勢已形成，但後續的發展則是意料之外。

在4月的村民投票表決中，保利、招商、富力沒一家獲得2/3同意率。其中在第一輪競選，保利獲得了近半數支持率。

同年8年，住建部發佈新政禁止城市更新大拆大建，廣州舊改亦按下了“暫停鍵”。不知三家房企是否會慶倖未接下該專案，“彼時有多搶手，後來就有多尷尬”。

最新消息顯示，葵蓬村舊改或於6月招商，越秀已介入；至於是否能獲村民同意順利操刀，則留給時間告訴我們答案。

乘新政東風

近來，廣州陸續出臺了《廣州市支援統籌做地推進高品質發展工作措施》及《廣州市統籌做地推進高品質發展工作方案》，簡稱為“做地新政”。

“做地”指土地整理各項前期具體工作，主體包括籌集資金、配合屬地政府在指定範圍內開展徵收補償安置工作等。

過往舊改從前期征拆都後期複建都是由一家開發商執行；新政下，由政府認定的國企介入前期做地服務，後續再通過政府收儲的方式進行掛牌拍賣，因而一級開發和二級開發工作有所區分開。

政策提到，由政府認定國有企業作為做地主體有兩種：第一種是市級做地主體，具體包括越秀集團、廣州建築、廣州地鐵、廣州城投、廣州交投、珠實集團、機場建設集團等全資國企；第二種是各區政府（廣州空港經濟區管委會）可以認定或組建1-2家區屬全資國企，開展做地工作；條件成熟的其他做地主體需專題上報市政府審定。

2023年廣州市城市更新工作計畫顯示，今年重點城市更新片區為新中軸線南段、廣州火車站、羅沖圍片區、環五山創新策源區、珠江兩岸、機場高速兩側、廣州南站周邊、東部樞紐等。

業內人士表示，新政做地的本質是政府親自下場介入城市更新，通過指定的做地主體（全資國企）對重點城市更新片區統籌做地。目前階段聚焦在重點地區的更新專案，通過做地模式為重點地區提供空間支援。

他續指，影響較大的是重點城市更新片區的前期專案，基本確定是由國企進行做地。對於國企來說有利好也有挑戰，重點地區更新專案多，自然優質的土地儲備也更多，但重點地區更新專案動遷難度，歷史問題也很多。

因此，重點城市更新片區統籌做地大致可分為兩種模式。

模式一為做儲結合、滾動開發，即是政府徵收儲備用地的升級版，前期一級開發是一個主體，後期二級開發是另一個主體。

模式二為改儲結合、帶方案招商，即做地主體在完成前期各項工作並按規定繳納土地出讓金後，以協定出讓方式獲取土地使用權，進行開發建設。

附則中也提到，對於已公開引入合作企業的更新項目可繼續按照合作改造模式推進，所以對已招商的項目影響較少。

他表示，雖然現階段主要針對重點城市更新片區，但這是一個新的嘗試。如果這個模式得到很好的效果，後續有可能大力推進。

越秀介入荔灣葵蓬村舊改消息緊隨新政發佈，似是有種乘東風而行的感覺。

實際上，越秀地產在2017年成立了城市更新集團，斬獲廣州裡仁洞村項目以及南沙大崗鎮東流村改造權。

2021年3月，廣州智慧裝備科技創意園有限公司以總價約28.2億元競得南洋電器廠及周邊更新改造項目。該公司由越秀集團、廣智集團、粵瑞控股合資成立，而越秀集團旗下越秀地產將作為重要力量參與更新改造。

舊改專案二級開發方面，2015年6月，越秀以單價1.6萬元/平方米摘得廣紙第一宗地塊，現已打造為越秀•星匯海珠灣項目。

隨著新政的公佈，可以預見的是，越秀等七家國企將在廣州城市更新上大展身手。

4月23日，深圳市特發服務(22.280, -0.41, -1.81%)股份有限公司發佈2022年年度報告。

據觀點新媒體瞭解，2022年，特發服務實現營業收入約20.06億元，較上年同期增長18.60%；實現利潤總額1.61億元，較上年同期增長3.64%；實現淨利潤1.22億元，較上年同期增長3.66%；實現歸屬于母公司股東的淨利潤1.14億元，上年同期為1.12億元。

2022年，該公司已形成以綜合物業管理服務為核心，政務服務及各類增值服務協同發展的經營模式，多元化發展的格局逐步形成。報告期內，綜合物業管理服務實現收入16.50億元，占總收入比例82.26%；政務服務收入2.31億元，占比11.54%；增值服務收入1.22億元，占比6.07%；其他業務收入246.98萬元，占比0.12%。

報告期內，特發服務持續鞏固園區物業管理市場優勢，成功中標華為南方工廠CD區、華為安哥拉查驗及後勤IFM服務、阿裡雲谷園區、菜鳥網路總部園區、余杭菜鳥智谷產業園區等總部園區服務專案。商業物業方面，該公司順利承接位元組跳動西區擴招（重慶企業天地職場）項目。該公司政務業務目前已覆蓋湖北、山東、天津、河南、廣東5個省級單位、21個城市。該公司全年新拓展專案82個，新簽約合同金額約9.67億元。

截止期末，特發服務公司資產總計15.38億元，其中貨幣資金5.55億元；負債合計5.70億元，一年內到期的非流動負債1005.19萬元。

4月23日，樂居財經推出港股物企2022年末期派息情況匯總，立體分析各港股物企分紅情況。

2022年派息總額位於前三的物企分別為碧桂園服務、華潤萬象生活及融創服務，派息總額分別為12.55億元、7.11億元、4.19億元。

除以上提及物企外，還有融創服務、綠城服務、萬物雲、保利物業、中海物業、建業新生活等6家物企2022年末期宣派股息總額在2億元以上，分別約為4.19億元、2.89億元、2.84億元、2.78億元、2.3億元、2.18億元。

2022年，碧桂園服務淨利潤大跌48.7%，陷入“增收不增利”的困境，但是在分紅上，確是絲毫不手軟。除每股0.144元末期股息外，碧桂園服務還派發了每股0.2281元的特別股息，股息總額達12.55億元，在目前公佈了派息方案的港股物企中居首位。

華潤萬象生活則以7.11億元派息總額位列物企第二位。在宣派上市兩周年特別股息每股0.3643元的基礎上，又派發了末期股息每股人民幣0.312元，加上2022年已經派發的中期股息，其全年派息率由2021年的37%提升至45%。

所有港股物企中，濱江服務的每股派息最大方。其擬派的末期股息每股高達1.001港元，總派息額約為2.47億元，全年派息比率高達60%。

值得一提的是，截至2022年底，有2家物企的現金翻番，其中之一就是濱江服務，且其現金增幅最大。年末濱江服務現金及現金等價物約19.5億元，較2021年的9.06億元增長約115.3%。

上海的房子還是香：有購房者“意念預定”…

金三銀四的尾聲，上海從新房、二手房到土地市場，火力全開。

近期，上海新房市場認購率動輒超400%。購房平臺公開信息顯示，華髮古美華府二期認購率428%、象嶼招商公園1872北區二批次認購率427%、上海建發•璟院認購率492%、綠城前灘百合園認購率458%……

而這些熱盤所在區域的地塊，也成為此次超50家房企在4天的競拍中，虎視眈眈的“獵物”。

上海首輪土拍賣了519億，有房企帶著柳丁、香蕉、紅圍巾入場……

據克爾瑞分析，此次集中供地中，徐匯田林、靜安中興路、普陀桃浦等中心城區供地都屬優質地塊，青浦西虹橋、閔行莘莊等熱點板塊地塊也擺上了貨架。

而今年房地聯動價的鬆動，意味著房企又能賺錢了。

因此除奉賢、松江、嘉定和浦東少數地塊底價成交外，其餘地塊均進入一次性報價區間，整體溢價率創下2021年集中供地以來的新高7%。

4天裡，19宗全部出讓地塊的地塊中，15宗地進入一次性報價，這些熱門地塊都被誰搶了？哪些地塊更值得買房人期待？

開發商賺錢的空間大了

熱度最高的當屬青浦西虹橋龍聯路北側07-02地塊，參拍房企就多達20組，包括華潤、中海、中鐵置業、華僑城、萬科、碧桂園等等，還一度因為系統報價問題，直到20日晚上10點多才完成出讓。最後，該地塊被華髮+江蘇海潤聯合體以19.19億元競得，溢價率8.98%，成交樓面價38689元/平方米。

該地塊更是被不少買房人“意念預定”。該地房地聯動價6.4萬元/平方米，與目前在售的虹橋公館三期房地聯動價持平。據克爾瑞分析，按照其房地聯動價測算，地房比為60%，房地差達到25311元/平方米，盈利空間大。

而對於購房人而言，板塊周邊的同類二手房售價已經到達7萬元/平方米，從動工到交付，倒掛空間將進一步放大，加上近年來大虹橋板塊概念，該地塊熱度將持續增高。

普陀區也是近年來的熱點區域，普陀區桃浦社區H6街坊H6-5地塊吸引11個競買人參與，最後被浙江交投和象嶼地產聯合體以37.78億元拿下，溢價率9.5%，樓板價4.4萬元/平方米，房地聯動價達到7.9萬元/平方米，令圍觀群眾震驚。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，“地塊不是桃浦板塊核心位置，所以比去年拍出的桃浦地塊房地聯動價要低（去年7月，桃浦科技智慧城026-01地塊被金茂以35.288億元競得，房地聯動價為8.3萬元/平方米）。在售的寶華桃浦紫薇花園和金茂景泰府均價在8.2萬元/平方米左右，這幅地塊跟這兩個專案的直線距離約1.5公里，房地聯動價7.9萬元/平方米，所以還是有價格優勢的。”

“為了爭奪這宗更能賺錢的宅地，房企的積極性在報價階段就體現出來了，一個報價出現後基本不到5秒就有第二個報價出現，不到5分鐘就到了中止價。進入一次性報價階段後，很快就有相同報價出現，說明大家的報價策略比較相似，並且國央企還是占到絕對主力。”盧文曦分析，象嶼這次同樣選擇和其他房企聯合拿地，減輕投資壓力，同時可以增加後續土儲，有助於進一步深耕上海。

容易出網紅項目的地塊不愁賣

越秀出手拿下的靜安區中興社區C070202單元306-04地塊，是此次土拍的核心地塊之一，房地聯動價達到12.1萬元/平方米。

記者實探發現，該地塊雖然面積不大，但極具區位優勢，8號線地鐵口零距離，對面即雅賓利社區，學校等教育資源配套近在咫尺，同時也是內環內鮮見的宅地。

中鐵置業拿下的徐匯區田林地塊樓板價最高，達到8.55萬元/平方米，房地聯動價13.1萬元/平方米。房地聯動價的提升使得盈利空間大增，加之田林板塊多年沒有宅地出讓，板塊內暫無新房供應，此外，地塊面積不大，資金壓力較小，因此吸引了多家房企參拍，中海、徐匯城投、中鐵、華潤、國貿+葛洲壩綠城等12組競買人爭奪，在觸發中止價後，中鐵拿下該地塊，成交總價19.05億元，溢價率8.91%，成交樓面價約85505元/平方米，按照13.1萬元/平方米房地聯動價測算，地房比為65%，房地差超4.5萬元/平方米，盈利空間較為可觀。

“畢竟是上海土地，從安全角度來看，投資價值遠優於三、四線城市，而且上海房地聯動價給出，利潤都能算出，大部分土地都位置好，可以提前鎖定銷售額。一些容易出網紅項目的地塊更是不愁賣，資金回籠速度快。”盧文曦認為。

未來發展控股（01259）公布，租用尖沙咀麼地道68號帝國中心7樓 704及 705A室，僅供附屬未來發展金融科技用作辦公室物業，租期3年，租金總額為約667萬元。

該集團指，根據租賃要約確認使用權資產價值為約606萬元。經考慮需要額外辦公空間以滿足總辦事處及香港主要營業地點不斷增加之員工人數，及有關物業規模、位置及租金等，訂立租賃要約將能擴大現有辦公空間，以滿足營運需求。

長實集團（01113）申報，今日在聯交所回購25萬股，每股作價介乎45.95元至46元，涉資1,149.5萬元。

集團在本年內至今天為止（自普通決議案通過以來）在交易所購回有關證券的數目為約5,054.75萬股，佔已發行股份數目1.3873％。

招商局置地（00978）公布，集團今年1月1日至3月31日止期間業實現合同銷售總額約為97.86億元人民幣，按年升26.7％。而合同銷售總面積約為47.37萬平方米，按年上升25.2％。平均售價約為每平方米20,658元人民幣。

本港旅遊業逐步復常，今年首季共錄441萬人次遊客到訪，恢復到2019年疫情前約24%。雖然市道尚未完全復甦，但業主已率先加租，據第一太平戴維斯的報告，今年首季旺區街舖及商場舖位租金按季分別回升3.9%及5%，為2019年第一季以來首次錄得上漲。不過，由於零售商擴張仍審慎，旺區街道的空置率依然高企。

第一太平戴維斯提到，旅遊相關的零售類別如藥房及化妝品等，在首季的租務查詢有所上升，季內尖沙咀和旺角分別錄得6宗及2宗租務成交；但其他零售商對擴展至旅遊旺區取態維持審慎，4條主要商業街道的空置率居高不下，例如尖沙咀廣東道有約40%舖位空置，銅鑼灣羅素街和旺角西洋菜南街空置率則達27%和23%。中環皇后大道中的街舖空置率則降至約20%，因業主願意改變租戶組合，讓藥房、中檔時裝及麵包舖等進駐。

盼谷商務旅遊振興零售

該行認為，近日香港成功舉辦一些世界級活動，如渣打香港馬拉松、巴塞爾藝術展和國際七人欖球賽，重新定位香港為亞洲首屈一指的會議展覽及獎勵旅遊（MICE）目的地，隨着未來更多MICE活動推出，料吸引更多高消費力的商務旅客來港，振興零售市場。

今年五一黃金周表現可望報捷，惟展望下半年，業界未敢斷定能提前全面復甦。酒店業主聯會執行總幹事徐英偉稱，五一屬傳統旺季，之後隨即步入淡季，認為本港需要全力推動MICE，招徠更多商務客，以減輕淡旺季間的波動性。

1.3萬客參觀示位 新地預告快加推

過去周末兩大全新盤齊齊開放示範單位予公眾參觀，新地（00016）旗下大埔白石角優景里63號第2A期University Hill，周末兩天（22日至23日）累收近4000票，超額認購逾20倍，料短期加推新價單；恒地（00012）等六大發展商合作的九龍東啟德天瀧，則計劃本周落實銷售安排。全新盤搶去餘貨購買力，令過去兩天全港一手市場僅錄40宗成交，按周挫約59.6%。

University Hill上周三（19日）率先公布首批123伙價單，折實平均呎價16288元，較同一發展項目第1期Silicon Hill首批折實平均呎價低約6.9%。該盤上周五（21日）加推61伙，折實平均呎價16168元，再較首批低0.7%。

University Hill上周四（20日）起開放示範單位予公眾參觀，新地代理總經理胡致遠昨天表示，該盤示範單位參觀人潮絡繹不絕，迄今累計錄得逾1.3萬參觀人次；市場反應熱烈，除了2房及3房單位之外，也接獲不少有關1房及2房連儲物房單位的查詢，故有機會於短期內加推相關單位。

天瀧計劃本周落實銷售安排

該盤過去周六開始收票，市場消息指出，當日收近2000個購樓意向登記，昨天再收近2000個，兩天合共收近4000票，以首兩張價單共184伙計，超額認購逾20倍。

University Hill位於優景里63號，提供607伙，實用面積206至851方呎，預計2024年6月中入伙。

另邊廂，天瀧將會以招標形式推售，過去周六正式開放示範單位予公眾參觀。恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝昨天於展覽廳親自督師，合作發展商之一的新世界營業及市務總監黃浩賢也連續兩日到場。韓家輝說，天瀧示範單位反應非常熱烈，當中不乏內地客，將加快推售步伐，本周落實銷售安排。

天瀧位於承豐道22號，提供566伙，實用面積351至1942方呎，預計2024年9月底入伙。

過去周末兩天全港一手市場僅錄40宗成交，較前一個周末（15日至16日）的99宗，按周減少59.6%。本地兩大發展商長實（01113）及新地合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期及第2期，兩天共沽6伙。

一手交投40宗 周挫59.6%

九龍建業（00034）旗下將軍澳海茵莊園周末兩天售出4伙，涉資2345.7萬元，呎價最貴單位為1座20樓B7室，實用面積204方呎，成交價459.4萬元，呎價22520元。該盤今年累沽178伙，合共套現逾10億元。

周末的一手買賣之中，最大額為信置（00083）夥拍中電集團合作發展的何文田St. George's Mansions，過去周六售出3座20樓A室，實用面積2087方呎，採4房間隔，連一個車位成交價1.13億元，呎價54145元。項目由開售迄今累售37伙，套現近43億元。

其次為新地將軍澳天晉IIIA期，昨天售出H5獨立屋，實用面積1594方呎，3房間隔，連929方呎花園、274方呎天台及218方呎平台，成交價4821.85萬元，呎價30250元。該盤提供5幢洋房，全數已經售罄。

一手新盤近日成市場焦點，對二手交投造成壓力，部分二手屋苑續錄蝕讓個案。指標屋苑鰂魚涌太古城一個兩房單位，原業主以874萬元沽貨，不足5年半賬面蝕56萬元或6%。

中原地產資深區域營業董事趙鴻運表示，該行最新促成太古城翠湖台洞庭閣中層C室的成交，單位實用面積580方呎，兩房間隔，原開價1150萬元，累減276萬元或24%，以874萬元易手，呎價15069元。原業主於2017年11月以930萬元買入單位，現轉手賬面蝕讓56萬元，單位貶值6%。據悉，上述單位一向為原業主自住，是次轉手，若連釐印費和代理佣金等，實質可能虧損近110萬元。



至於半新盤也再錄得蝕讓成交。中原地產首席分區營業經理陳韻兒稱，大埔白石角雲滙5座中層A1室，實用面積379方呎，1房間隔，放盤時原業主叫價約680萬元，議價後以656萬元沽出，減價24萬元或3.5%，呎價約17309元。

據悉，原業主於2019年以約692萬元向發展商一手購入上址，持貨4年，賬面蝕約36萬元，單位貶值約5.2%，如果連同釐印費等初步計算，原業主動輒要損手逾68萬元。

新盤低價搶客，二手市場雖然按周成交量回升，仍屬低水平徘徊，中原地產過去兩天（22日至23日）錄得9宗十大二手屋苑的成交，較前一個周末（15日至16日）的3宗大增6宗或兩倍，但仍是連續兩個月不足10宗買賣；美聯物業統計的十大藍籌屋苑同錄8宗交易，6個屋苑「零成交」。

部分業主略擴議價求售

中原地產統計的十大屋苑，有3個屋苑錄得2宗成交，市況相對活躍，包括紅磡黃埔花園、觀塘麗港城和天水圍嘉湖山莊。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，一手新盤接連推出，定價甚有競爭力，繼續搶去市場焦點，有部分心急放盤二手業主略為擴大議幅擬吸引買家，現時準買家於一手及二手市場兩邊遊走選擇心水筍盤。

美聯物業統計的十大藍籌屋苑，按周表現持平，維持8宗成交。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明分析，新盤持續搶客，二手業主叫價趨硬淨，令二手盤源及客源減少，近期二手樓市出現整固，待購買力凝聚，短期內二手交投量勢受壓。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，十大指標屋苑過去兩天錄得8宗成交，按周回升3宗或60%。

發展局研押後換地期限 供地恐延後

政府去年推出古洞北/粉嶺北標準金額補地價計劃，藉此加快區內原址換地步伐，惟經過一年多卻未有發展商採用，大部分沿用傳統補地價方式，令當局正研究押後原址換地期限，或減慢了土地供應進度。

按照政府規定，古洞北/粉嶺北內的私人業主合乎特定條件下，可以在當局指定的期限、時間表內，進行原址換地，其中去年2月展開的餘下階段換地申請，原定在2023年6月30日到期，未能於訂明期限前完成處理的項目，政府會開展收地程序。

不過，目前暫時仍然未見有任何一宗換地申請完成。據發展局回覆本報指，有見申請的處理情況，以及在無阻該區發展時間表的前提下，正考慮是否短暫延長6月底的期限。

接納7宗申補價 5宗採傳統估價

發展商換地步伐緩慢，其中一個原因在於當局去年3月推出的標準金額補地價，未發揮作用。標準金額補地價，有別傳統按例逐個地盤地契、位置等條款進行地價評估，而是將土地劃分為不同地區、土地用途定出固定的地價水平，申請人可按照標準地價水平計算出所需的補地價金額。

根據發展局透露，截至2023年4月中，在7宗獲接納作進一步處理的個案當中，有5宗個案的申請人選擇了傳統估價模式，另外2宗個案未就補地價選項作出選擇，估計共涉及6,000至7,000伙供應，倘換地時間表延後，有關單位供應亦將會延遲。

據悉，其中一間決定傳統估價模式的財團，包括在粉嶺北擁有大量農地的恒地 （00012） ，旗下3幅地皮已經獲納入進一步處理，涉及超過420萬平方呎商住樓面，目前正在等待地政總署按照傳統方式批出補地價金額。

據另外一間同樣採用傳統估價模式補地價的發展商解釋，過去一年地價大幅回落，目前的地價水平已經跟政府制定標準金額定價時，相差太遠，而且標準金額模式不會考慮交通配套、車位價值等環境因素，並不是每幅地皮均有利採用。據他個人估計，不會有發展商在現市況下採用標準金額模式。

事實上，在去年3月標準金額補地價推出前，住宅地價處於較高水平，例如市建局批出的土瓜灣項目地價為例，去年3月時每呎樓面地價仍達1.1萬元，但去到同年10月批出的同區地皮地價已經下跌2成至8,571元。

標準金額 業界倡每年調整2次

按照現時標準金額補地價機制，古洞北住宅用途的每平方呎樓面地價為5,574元，而粉嶺北則為5,110元，相較之下，荃灣、葵涌等區近期批出地價已經跌至每呎4,390至4,578元水平，就連市區的啟德地價亦曾低見6,138元。而當局所定的標準地價水平，一般會在不多於3年內維持不變。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，地價變化的速度較政府預期為快，認為當局可以參考收地賠償金額的模式，每年4月、10月調整一次，令到地價水平更為貼市，才能夠發揮標準金額機制的作用。

新盤搶攻，市場購買力聚焦一手，周六、日10大屋苑交投冰封，天水圍嘉湖山莊3房單位以528萬筍價成交，呎價低於9,600元；另鰂魚涌太古城2房賣874萬元，持貨6年帳面輸56萬元。

周六、日10大屋苑表現，中原地產錄9宗成交，按周升2倍，不過仍有4屋苑零成交；美聯物業錄8宗，按周呈現橫行；利嘉閣地產錄8宗，按周回升60%；香港置業錄7宗，按周減少13%（註：四大代理10大屋苑各有差別）。

嘉湖山莊2天錄3成交，不乏平價個案。中原地產資深區域營業經理文家輝表示，屋苑樂湖居13座低層D室，實用面積551平方呎，3房間隔，外望開揚園景，月中放盤，最近由578萬減至538萬元，終以528萬元沽出，呎價9,583元，2房錢買3房。新買家為本區上車客。原業主於2002年2月以100萬元買入，持貨21年帳面獲利428萬元。

太古城2房賣874萬 蝕56萬

另太古城錄蝕讓成交，中原地產資深區域營業董事趙鴻運表示，洞庭閣中高層C室，實用面積580平方呎2房，向西南望街景，以1,150萬元放盤，減276萬以874萬元沽出，呎價15,069元。原業主於2017年11月以930萬元購入，持貨6年帳面輸56萬元。

其次，美聯物業聯席區域經理鍾家豪指出，荃灣翠豐臺3座中層G室，實用面積446平方呎，2房間隔，享藍巴勒海景，原叫價698萬元，現以682萬元易手，減價16萬元，實用呎價15,291元。

祥益地產區域董事黃慶德表示，新屯門中心1座高層A室，實用面積603平方呎，3房間隔，4月放盤，原叫價630萬元，現以540萬元易手，呎價8,955元。原業主於2001年以115萬元購入，持貨22年帳面獲利425萬元。

豪宅市道轉熱，九龍塘醞釀一宗大額屋地成交。

據消息指，金巴倫道47號屋地，地盤面積約12,957平方呎，以地積比率0.6倍計，最高可建樓面約7,774平方呎，業主以4.7億元放售，新近以約3億元獲洽購，若落實成交，呎價約3.86萬元。上述屋地曾作新界鄉議局九龍塘會址，由新界鄉議局於1975年以85萬元購入，至2013年以1.78億元沽出，按現時獲洽價計，即較當年購入價高約1.22億元或69%。

金巴倫道一帶不乏名人業主，如人稱「發哥」的影帝周潤發或相關人士，早於1990年以1,470萬元購入比鄰金巴倫道39號大屋自住。另已故一代武打巨星李小龍，曾居於金巴倫道41號。

隨着北部都會區落實發展，洪水橋前景被看高一綫，區內屋苑因此受用家或投資客關注，現時，區內麗虹花園一個業主盤交吉拍賣，面積367方呎，開價368萬，呎價10027元，相較市價低約20%。

忠誠拍賣行發言人表示，麗虹花園1座11樓D室，面積367方呎，採2房間隔，4月初曾以開價388萬拍賣，最新減價20萬，以368萬推拍，較銀行估價456萬低約20%，呎價10027元，將於4月26日（三）交吉拍賣，同場共有16項物業可供競投。

採2房間隔

業主2007年以69萬購入上址，單位並非傳統四正開則，扇形大窗台，廣納自然光源，另有一扇小窗增加了室內空氣流通，內櫳企理兼新淨，室外景觀開揚，可望遠山及內園景。

可享遠山及內園景

麗虹花園位於元朗洪水橋丹桂村路1號，共有2座住宅，提供132伙，面積由320至443方呎。

呎價10027元

該屋苑居民將受惠於洪水橋新發展，政府已經落實興建屯馬綫洪水橋站，目標讓乘客在30分鐘內，由洪水橋直達本港核心商業區。

另外，洪水橋至深圳前海的港深西部鐵路正在規劃中，未來往返內地將變得更加便捷。

屋苑位處小學72校網，當中不乏地區名校，例如伊利沙伯中學舊生會小學、東華三院李東海小學等。

中學方面，25所小學中有4所設聯繫中學，包括與天水圍天主教小學聯繫的元朗區名校天主教崇德英文書院等。

儘管近日市場聚焦全新盤，但一手餘貨交投保持平穩，昨單日沽22伙，過去兩日合共沽出約40伙，按周減少逾90伙或約60%。其中，新地發展的將軍澳天晉IIIA，昨以招標形式沽出最後一幢洋房，為H5獨立屋，面積1594方呎，3房雙套間隔，連929方呎花園、274方呎天台及218方呎平台，成交價4821.85萬，呎價30250元。

天晉IIIA洋房4821萬成交

恒基發展的粉嶺ONE INNOVALE-Cabanna銷情持續，昨單日連沽4伙，兩日累售5伙。昨售出的單位中，成交價最高為D座1樓8室，面積432方呎，成交價596.59萬，呎價13810元；成交呎價最高為D座12樓8室，面積315方呎，成交價456.63萬，呎價14496元。

ONE INNOVALE單日沽4伙

碧桂園旗下九龍城現樓新盤瓏碧昨連沽3伙，套現2547.3萬，過去兩日累錄4宗成交。成交價最高單位為7樓D室，面積414方呎，2房間隔，以988.2萬招標沽出，呎價約23870元。資料顯示，項目4月至今沽約16伙。

瓏碧海茵連環錄成交

九建發展的將軍澳海茵莊園昨連沽3伙，周末兩日累沽4伙，合共套現2345.7萬。

昨成交單位包括1座35樓B8室，面積428方呎，以853萬沽出，呎價19930元；1座20樓B7室，面積204方呎，成交價459.4萬，呎價22520元。發展商表示，項目4月初至今已售出39伙，套現逾2億。

睿峰昨沽2伙

由鼎珮集團持有的長沙灣睿峰昨沽2伙，包括東翼12樓B室，面積439方呎，2房間隔，以超過1079萬成交，呎價24595元。發展商表示，項目自2月初重啟銷售步伐至今累售67伙，套現金額近7億，整個項目累售256伙。

KOKO MARE每呎1.99萬

會德豐地產發展的藍田KOKO MARE昨錄1宗成交，為第9座10樓E室，單位面積435方呎，2房連開放式廚房間隔，以867萬售出，呎價19931元。

星星地產元朗宏業西街住宅項目「雨後」（After The Rain）暫沽150伙，套現逾9億元，平均近1.5萬元。4月至今則錄11宗成交。

星星地產主席及首席執行官陳文輝在記者會上指出，對銷情相當滿意。項目已取得入伙紙，他料最早於8、9月有機會入伙，可早於關鍵日期。項目原先預計關鍵日期為2023月12月31日。此外，陳文輝指出，單位加推視乎市況及建築進度，有機會以現樓形式推出。

星星地產銷售及推廣董事總經理廖漢威料，將於5月推出特色戶，暫傾向以招標形式推售。項目共設有29伙特色戶。當中包括全盤最大單位，位於26樓D室，實用面積909呎，其室外面積共962呎。

廖漢威指出，項目39歲或以下買家佔比70％。此外，按地區劃分，60％買家來自屯門、元朗、天水圍。

雨後共提供335個住宅單位，上月起先後展開兩輪銷售，共推出240伙單位。