台中捷運昨（10）日驚傳意外。列車行駛中，被建案興富發（2542）「文心愛悅」施工吊車吊臂掉落、插入車廂，事故造成一死、十傷。台中市政府勒令興富發全台中九建案全數停工，中市府、勞動部昨對興富發開罰，罰金總額逾百萬元。中捷投保相關責任險，主辦的新光產險表示，傷亡賠償上限每人500萬元，實際理賠金額需進一步計算。

台中市都發局表示，全台中興富發九個建案即刻全面勒令停工，全面安檢，並由第三公正單位確認安全無虞，並報都發局同意後，才可繼續施工。都發局進一步盤點相關罰則，以「重罰、重賠、重求償」為原則，依違反建築法第63條、65條、68條規定，並依89條開罰最高共81萬元；勞動部職安署亦開罰30萬元，總計首波罰金逾百萬元。

興富發建設發言人廖昭雄強調，相關法律責任絕不推諉，且對傷亡民眾將盡最誠意撫慰，更會盡全力配合台中捷運的修復改善工作，保障民眾權益。

台中市消防局是在中午12時30分接獲報案，立即出動37人前往救援，現場有一死八傷，經警方勘查身分證，確認死者為52歲林姓女性、私立大學助理教授，台中地檢署派出檢察官胡宗鳴到場勘驗。

理賠部分，中捷投保新光產險主辦、13家產險業共保的《大眾捷運系統旅客運送責任保險》。新光產險發言人葉日進表示，這次保險由新產主辦，其他13家保險公司共保，是全部產險公司共同承保，目前已跟中捷聯繫上，依照保額上限每人身體傷亡是500萬元，後續乘客理賠實際金額還要再進一步了解。不確定其他乘客的傷亡狀況，因此整體理賠金額估算尚未明朗。


重大工安 興富發9建案停工、裁罰百萬
工商時報

興富發建設台中「文心愛悅」建案10日中午發生嚴重工安意外，31樓頂樓高塔吊臂拆除過程中竟然斷裂，直接砸落行駛中的台中捷運車廂，造成1死10傷！意外發生後，台中市政府勒令興富發建設在台中的9個建案全面停工，並裁罰81萬元重懲，另外勞動部職安署亦開罰30萬元，首波裁罰金額總計逾百萬。

興富發建設10日發布聲明強調，相關法律責任絕不推卸，對受傷的傷患必盡最大慰問及關懷。

10日中午於台中捷運豐樂公園站附近，發生興富發新建案「文心愛悅」塔吊工程車吊臂掉落砸中捷運車廂事件，台中市長盧秀燕第一時間前往現場，並表示以救人為優先。事故導致中捷受影響，目前採分段局部營運，中市交通局和中捷並啟動代營運計畫，將由大客車來替代接駁。

中市勞工局表示，經查該案是齊裕營造所承攬的「興富發建設台中市南屯區豐功段252、253、255等三筆地號新建工程」建案，其承攬人宇球國際興業進行塔式起重機拆除作業時，吊掛中塔節飛落砸中捷運車廂。

中央勞動部指出，興富發與其營造廠皆被勞動部列為營造業的職安累犯，2020年時，職安署更曾發函給興富發，要求加強職業安全管理。職安署長鄒子廉說，職安署針對開案量較大的建商都有加強要求職安管理，這次雖不是職災案件，但職安管理失當導致工安事故，也會要求業者全面檢討。

興富發建設聲明指出，對這次的工安意外深表遺憾，對所造成的損害，興富發就相關法律責任絕不推卸，對受傷的傷患，必盡最大的慰問及關懷。

有關中捷的修復改善，興富發將會同市政府專業單位修繕，讓捷運儘速通車，保障人民權益。

近來台北市精華區推案遍地開花，尤以板南線東區戰況最激烈，包括「DIAMOND TOWERS台北之星」、「鑄慕RADIUM ONE」、「將捷仁愛段案」、「連雲玥恆」、「永陞韶華」、「富邦忠孝懷生案」等陸續進場，戰況十分激烈，其中位2萬1千坪仁愛空總園區對面的「統創翼」也正式公開，找來日本中鹿營造興建，以及李天鐸、王勝正等大師操刀，每坪單價上看200萬元。

統創建設總裁黃子亮表示，大安區推案量龐大，今年數百億量體一次噴發，在新案齊鳴鑼鼓喧天的市況中，「統創翼」地段、規格與規劃皆採最高規格，也因此吸引高資產族群目光。

「統創翼」總銷80億元，基地位建國南路、濟南路口，面積437.72坪，設計地上22樓、地下5樓，規劃住家100戶、店面5戶，1~2樓規劃店鋪、3樓整層設計休閒設施，4樓以上規劃住家，因此戶戶享絕佳景觀視野。每戶規劃35~58坪，每坪成交價160萬元起，因樓層高低價差大，成交均價170~180萬元，高樓層身價上看200萬元。

負責銷售的璞園建築團隊業務部副理花杰燊表示，觀察建國、新生、忠孝、仁愛至信義路區塊5~10年新古屋房價，單價約在160萬元之間，「統創翼」成交價160多萬元起買全新預售屋，且大師雲集、建材配備頂級，可說是相當吸引在地客群目光，目前醫生、企業主詢問度相當高。

「統創翼」建築團隊話題十足，包括建築大師李天鐸、十邑設計首席設計師王勝正；以及曾鑄「帝寶」、「元利信義聯勤」日本百年企業「中鹿營造」引進獨有的工事品管系統，對營造品質相當有信心，另外還有由胡氏藝術Hu's Art代理引進名震國際紙藝界的荷蘭大師Peter Gentenaar於「統創翼」獻上台灣首發作品，為挑高15米的大廳創造美術館般的質感氛圍。

南山廣場超車台北101大樓，登頂辦租金王。台北市商辦供不應求、租金續揚，據實價揭露，北市信義計畫區的南山廣場43樓辦公室，最新租金單價每坪5,252元，超車去年最高單價租金5,000元的台北101大樓，創辦公室租金新高紀錄。

據悉，創下此次商辦租金紀錄的承租戶，為某外商私募基金，實地查訪南山廣場，並未找到新承租的企業名稱，顯示該租戶尚未掛牌營運。

此案突破租金新紀錄，專家認為，信義頂辦每坪單價5,000元的租金行情，將成新常態。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡指出，近年台商回流及國際企業積極布局台灣，以及企業對ESG相關指標的要求，推升頂級辦公室租金一路走揚，信義計畫區各棟大樓更成主要指標，「信義區頂辦」成員之一的南山廣場不僅超越自己，也超車第一對手台北101大樓，成為台灣頂辦租金王。

根據統計，頂級辦公室租金單價前十名的大樓，有六棟位在信義區，南山廣場租金單價突破5,000元、超越台北101大樓，這兩棟大樓也都不斷改寫自身新高紀錄。

從實價資料可看到，北市信義區、大安區、中正區及松山區的指標商辦，租金單價皆逾4,000元。

若看新增商辦供給，今年起北市信義區至少有兩棟頂級辦公大樓將釋出，包括富邦A25約3萬坪、遠雄大巨蛋約1萬1,370坪，未來還有台北天空塔將落成啟用，後續需求變化，牽動頂辦租金表現。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，近來台商回流，極強的聚集經濟引來人流、金流，讓頂級商辦供不應求，預期信義頂辦每坪5,000元行情，將成新常態。

根據實價揭露資料顯示，北市億元級豪宅的預售案，在《平均地權條例》上路之前，似乎有交易增溫的現象，此次3月總共就揭露高達7筆的億元豪宅預售交易案，其中包括「敦南霖園」揭露兩戶，20樓每坪282萬元，19樓每坪280.7萬元，另外南港的「世界明珠」，也揭露3戶低樓層，每坪132~136萬元，中山區3月也有兩戶的億元實價豪宅揭露。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，未來法人購屋採許可制後，勢必抑制法人購置不動產的動機，因此本來就在洽談中的案子，有可能因為政策上路前，完成最後的臨門一腳，若業主願意配合一些，買方也會希望在政策上路前趕快完成交易，預期政策正式上路前，可能會有一小波的豪宅交易潮出現，不過一旦政策上路後，豪宅市場法人買氣衰退，勢必帶來新的影響。

此次北市的實價周報，共揭露14筆億元級豪宅交易，其中3月預售交易億元以上共計有7筆，包括「敦南霖園」20樓成交3.87億元，每坪282萬元，19樓成交3.8億元，每坪成交280.7萬元；南港路的四樓與六樓，3戶每戶成交約2.8億元，每坪132~136萬元；另外，中山區的「璞真之道」有預售案揭露1.26億元，每坪135萬元，大直街「躍大直」預售豪宅約1億元，每坪145萬元。

曾敬德表示，豪宅市場在政策上路前，有感受到略為增溫的跡象，不過一旦上政策路，市場勢必得重新適應不能登記法人的日子，預料未來的外國人購屋統計也會變少，豪宅也得重新想辦法，如何在法人不能登記後的新世代，找到新的銷售賣點。

新美齊將大手筆搶地，10日凌晨無預警公告，董事會通過授權董事長在168億元額度內，購置營業用不動產及合建開發的額度更新，計畫伺機進場搶地。新美齊董事長林傳捷表示，新美齊不再侷限在雙北市，未來將在全台獵地，朝向全國性大型建商布局。

大同林家第四代的林傳捷，屢推暢銷建案，購地版圖也從雙北市擴大到台中、高雄。他表示，近年由於新美齊的新案，頗具口碑，銷售亮眼，因此主動上門洽談的土地，機會算蠻多的；此次董事會通過授權168億元的額度，洽談的標的物有都更、危老、合建等不同的開發案，並非單指一筆土地。

林傳捷分析，新美齊目標將是躋身全國性大型建商，不會只在雙北市推案，畢竟土地取得取得、都更和危老速度又未能跟上每年可穩定完工入帳，因此會朝向台中、高雄布局，「這些新案，都是蠻補的！」更讓新美齊有穩定入帳來源。

新美齊首季雖每股小虧0.28元，但今年將有兩大案、已售約28億元新案會完工入帳，包括南港「心居」、天母合建案「心岳」。

2023年5月10日富邦人壽於南港區舉行「南港區玉成段新建工程動土典禮」，現場有富邦人壽、潘冀聯合建築師、地樺營造等專業團隊、議員、地方代表以及北市府李四川副市長、財政局、社會局、民政局等市府官員代表共約100人參與，典禮圓滿成功。

北市府李四川副市長表示，本案依都市計畫規定捐贈1500平方公尺的公益空間回饋鄰里，也感謝議員、玉成里里長等地方代表，在規劃與協調過程中，均與市府相關局處包含民政局、社會局、都發局、公園處、南港區公所密切合作，共同為台北市促成這個公益空間的落實。

北市府財政局游適銘局長表示，市府現與富邦集團簽約之公私協力公有土地設定地上權開發案件有5件，總共為市庫創造將近260億元之權利金，每年另大約有3億3千萬餘元土地租金收入，例如近期即將開幕的A25設定地上權案將作為商辦大樓提供信義區A級辦公室之使用。另2022年雖受疫情衝擊、升息效益及資本市場震盪影響，富邦產險防疫險理賠致有虧損，但富邦人壽2022年仍全年稅後淨利655.37億元，使富邦金控稅後淨利469.26億元，每股盈餘(EPS)3.54元，穩居台灣金控業獲利王，市府亦可共榮受益。

財政局表示，富邦人壽規劃將於基地南側的玉東公園，興建一座結合區民活動中心以及公辦托嬰中心的公益空間，讓在地的民眾使用到舒適的活動中心外，也呼應到蔣萬安市長的托育政策－增加公辦托嬰中心，減輕新手爸媽的負擔，這樣一個政府與民間共榮發展的合作模式，未來也將持續成為市府在土地資產活化上重要的方針與策略。

房市持續低迷，根據財政部統計，今 (2023) 年前 4 月與房市相關的土增稅、契稅及房地合一稅等稅目皆比去年同期減少，其中土增稅年減幅 37.6%，六都中雙北市、台中市跌幅較大。

財政部統計處今 (10) 日公布 4 月稅收統計，4 月土增稅收 52 億元，較去年同期減少 27 億元、年減 34.5%，累計前 4 月實徵淨額 228 億元，較去年同期減少 138 億元、年減 37.6%，主因去年有大額稅款案件所致。

財政部統計處表示，4 月土增稅徵起件數 3 萬 8608 件，較去年同期減少 1 萬 4238 件、年減 26.9%；累計前 4 月土增稅徵起件數 16 萬 7342 件，較去年同期減少 5 萬 6558 件、年減 25.3%。

以個別縣市來看，4 月六都中以台中市、桃園市、新北市及台北市衰退幅度較大，其中台中市、桃園市年減逾 5 成；新北市、台北市年減逾 2 成；累計前 4 月稅收年減 37.6%，主要是台中市、台北市及新北市衰退幅度較大。

契稅部分，4 月實徵淨額 10 億元，較去年同期減少 4 億元、年減 28.7%，累計前 4 月實徵淨額 42 億元，較去年同期減少 27.4%，主因是房屋買賣移轉件數減少所致。

以六都來說，4 月契稅衰退幅度較大的縣市主要以新北市 (-45.9%)、台北市 (-39.8%) 及台中市 (19.7%) 衰退幅度較大；累計前 4 月衰退幅度較大的縣市則有新北市、台北市及台中市。

在個人房地合一稅部分，累計前 4 月稅收共 87 億元、年減 16.7%，年減金額與幅度兩者同步創下歷年同期最大減量與最大減幅；以六都來看，僅新北市年增幅小增 7.4%，台北市、台中市、台南市年減幅皆逾 2 成。

疫情後各大商圈迎向復甦，陸續有店家回歸實體，不過也並非雨露均霑，近期實價揭露一筆位於台北市公館商圈的店面租賃，該店面靠近秀泰影城，先前為手搖飲店，2023年3月以月租11萬元出租，拆算單坪月租4,669元，但同路段在2018年曾出現單坪8,034元的月租，相比下少了4成。大家房屋企畫研究室總監郎美囡指出，告別疫情後雖有復甦，但程度各有強弱，過去曾獨領風騷的公館商圈固然有台大學生為主力，但這幾年缺乏商圈特色以及電商衝擊，店面承租表現依然不盡理想。

曾經輝煌下神壇，如今租金萬元有找

依據實價資料，公館商圈的指標路段羅斯福路四段，在2012年出現總租50萬元的租賃交易，拆算單坪月租2萬619元，創下公館的最高紀錄，到2018年同路段也出現總租金50萬元、單坪月租1萬9,164元的租賃交易，當時公館商圈的地位不亞於西門町，但經過疫情影響，2022年羅斯福路四段揭露店面租金每坪僅8,016元，經過十年光景，租金跌落神壇。

郎美囡分析，在疫情震動各大商圈前，實體店面的經營已受到線上通路影響，消費者習慣網路比價、下單，實體店的提袋率普遍下滑，接著疫情重擊餐飲業，公館商圈空置情況嚴重，雖然疫後消費增加，政府也提出振興經濟方案，但缺乏商圈特色，未能吸引觀光人潮，消費及休閒娛樂體驗又難與百貨、購物中心匹敵，內需無法擴張情況下，商圈難復往日榮景。

擔憂黑天鵝來襲，店家小心翼翼

住商不動產北市區經理錢思明表示，北市經歷幾番市場變動，過去一線商圈金店面有所變化，店家進駐商圈態度保守，多會精算租金並降低風險，盡量以低單價、小坪數為主，因此租金總價想要刷新過往紀錄不易復見。

疫情過後大家的生活逐漸恢復正常，出入境旅客也明顯增加，而隨美國地區銀行影響美股價波動，相對的台股也持續高檔震盪。然而觀看全台房市的熱度究竟如何呢？據永慶房產集團資料統計顯示，2023年的4月與3月相比，台北月增6％，新北成長4％，桃園增加2％，新竹量增8％最多，台中成長2％，台南與上月持平，高雄則略減1％。全球通膨持偏高，而房地產一直是抗通膨的最佳投資工具，南台灣之前受台積電設置效應影響，造成買氣與房價雙漲，當房市回歸供需基本面，在投資客退場後、自住民眾進場，長期置產的買盤自然湧入雙北區域。

新北市最受人矚目的林三淡三地區呢？最近房市最熱的區域莫屬淡水，其建設發展有淡江大橋、淡北快速道路、關渡新橋、淡海輕軌全線通車等等，延著紅線金軸直達北市信義區，鄰近士林科技的紅樹林站成為高菁英族的最愛；除此之外，還有紅樹林景觀，可謂是最美的河畔。然在如此地利與景觀雙享條件下，淡水新市鎮所推出的產品雖針對首購族的剛性需求買盤，但市場缺少了渡假氛圍的捷運宅，能將自然收藏到生活，卻不用隱於郊區。

鄰紅樹林站不遠將有一新案即將登場，而現代人壓力大愛渡假，選擇的飯店、渡假飯店也越來越重視，從星野飯店、安縵集團等，這些頂級度假村，除了要有無敵景觀外，更要有奢華遊泳池，一進去就能達到身、心、靈的放鬆，然而這樣的極緻生活，為什麼不能導入到住宅，融進我們的生活，住的家能寵愛自己，更能天天像渡假。

據了解符合此市場缺口的紅樹林新案即將登場，此次的操盤手由兩家知名建設合作，嘉潤建設與家泰建設雙強聯手打造，都從事建設開發有20年之久；而嘉潤建設的賴嘉鴻董事長出身於基層業務單位，在鄉林建設與新潤興業兩家大品牌一線建設公司歷練，他說：「在鄉林建設學到美學生活，對建築設計的美感；而在新潤建設，懂得住宅與生活的關係。」。而家泰建設王維聖董事長，一路從工地第一線施工做起，一步一腳印的努力至今，深刻明白落實施工環節的要求，才能達到水準的工程品質，他表示：「我們敢對我們建設的房子負責，品質至上到售後服務，家泰建設秉持以人為本的核心概念，著重貼近現代生活型態的空間規劃，講求舒適尺度、美學比例、使用機能、細節關鍵。」。一個善於規劃與美學，另一位對於工程品質的嚴謹，組成的堅強團隊，互相尊重與監督，是其他個案前所未見的。

新銳品牌的嘉潤建設，品牌DNA強調「陽光、空氣、水」即使規劃上再困擾，也要堅持「大面寬」、「大開窗」，另一個家泰建設重視提升人性、設計、精緻、建築四大內涵，秉持職人精神、堅持建造高品質，深獲住客們的青睞，並屢屢榮獲「國家建築金石首獎」的肯定，此次的雙強聯手，都是新時代年輕建設公司的負責人，引領新潮流的思考將渡假所需的元素，統統導入到住宅，讓生活更美好、更有質感，將淡水最美的風景收藏到家，令人拭目以待。

高雄首座新建型社會住宅凱旋青樹自完工招租後，民眾申請踴躍，總計合格戶共3,411戶，高市府都發局2023年5月10日在高雄市律師公會推派律師、政風及資訊單位共同見證下，以電腦公開抽籤決定選屋順位，電腦程式以亂數抽籤，程式的公平性也取得財團法人成大研究發展基金會認證，抽籤作業採全程網路直播方式供民眾觀看，以達公平、公正、公開之精神。抽籤結果將公告於都發局官網，並將儘速通知正取戶及部分備取戶擇期看屋，以利後續選屋及簽約入住，讓中籤市民最快可在六月入住。

凱旋青樹社宅共245戶住宅單元，其中一房型127戶、二房型99戶、三房型19戶，各房型均保留40％給關懷戶、5％保留給警消戶，其餘則提供符合一定所得及財產條件之一般戶。自公告招租申請後，民眾關注度很高，顯示出市民對社會住宅需求之殷切。根據高雄市社會住宅出租辦法規定，簽約一期3年，在租賃期間屆滿前30日仍符合承租資格且沒有重大違反租賃契約規範情況，可續約一次，也就是中籤者最長可以於社宅住6年(3年+3年)，若為經濟或社會弱勢身分者，得延長為12年。

此外，凱旋青樹社宅A棟3樓苓雅青樹公共托嬰中心已開放申請，如有托嬰需求之正取戶民眾，請至凱旋青樹社宅1樓(苓雅區凱旋一路160號)現場報名申請，報名截止日為2023年5月19日。

高市府都發局表示抽籤完成後，將依抽籤結果以公文及電話通知正取戶看屋及選屋，預計6月民眾即可簽約入住，確切時程會按實際狀況通知申請人。至於排序較後面的備取戶，仍可保留等候遞補資格2年。備取序位與未及申請社宅之民眾，也可以透過其他政策獲得居住協助，包括承租民間住宅申請「300億元中央擴大租金補貼專案」領取租金補貼；或都發局委託民間租賃服務業者開辦社會住宅包租代管計畫，開發民間空餘屋轉作社會住宅，媒合有租屋需求之民眾承租，歡迎民眾多加利用。

為減輕社宅住戶經濟負擔，高市府將運用囤房稅收入折減租金，原公告租金一般戶為市價8折調降為市價7.5折、關懷戶為市價6折調降為市價5折，調降後凱旋青樹社宅租金將介於3,500元至17,200元之間，屬於六都當中最優惠、最照顧青年、關懷戶的社宅補貼政策。凱旋青樹社宅抽籤結果將公佈於都發局網站及高雄市社會住宅線上申請資訊網，民眾可於線上查詢。

4月28日，金科股份(1.380, -0.03, -2.13%)正式披露2022年年報。報告期內，金科股份實現全口徑銷售金額681億元，實現營收548.62億元。有息負債規模下降至689.25億元，同比壓降116.85億元，較2020年6月末最高峰值壓降規模400億元。

全年交付1281萬方，

獲超35億元專項貸款支持

雖然業績層面不盡如人意，但是金科在保交樓層面成效初顯。

年報資料顯示，2022年，金科股份把“保交樓、穩民生”作為首要經營任務，全年累計交付項目149個、交付住宅8.3萬套、批次252個，交付面積1281萬平米，交付面積位居行業第14位。

更為重要的是，這些資料體現的不僅是量的交付，更是有品質的交付，是交付力、產品力和服務力的綜合成果。2022年公司在產品力方面累計榮獲53個國內外知名獎項，榮獲國家專利12項，克而瑞產品力排名第18位。

這與金科“既保交付、又保品質”的交付體系密不可分。

需要注意的是，在行業交付備受考驗的一年，金科股份在自身資金受壓情況下，仍能完成這樣的交付體量實為不易。

在國家定調“保交樓”後，金科股份迅速召開專題會議，定調要克服一切困難，堅決打好“保交樓、穩民生”攻堅戰。將“保交樓”列為“頭號工程”，成立了從上至下的“保交樓專項工作領導小組”，全面統籌保交樓工作。

如今看來，金科2022年在這場攻堅戰的成果顯著，但如何穩步推進則成了擺在金科面前一個新的問題。對此，金科股份表示，2023年公司繼續把“保交樓、穩民生”作為首要經營任務，有序推進項目復工複產，差異化鋪排復工方案，建立復工複產監控機制，全力爭取保交樓專項借款和紓困資金，依法合規用好預售監管資金，專款專用保交付，千方百計推動重難點保交樓專案問題解決。

截至報告披露日，金科股份各區域公司已累計獲批國家及地方政府專項借款資金、金融機構配套資金額度35.83億元，其中24.63億元可用資金已撥付至專案公司使用，一定程度上緩解了專案層面的短期資金流動性壓力。

全年壓降債務116.85億元，

累計完成304.95億元債務展期

值得關注的是，過去一年，受行業形勢的持續影響，金科股份資金鏈也暫時受到影響，公司存量債務主動管理，有息負債規模由上年末806.10億元下降至689.25億元，較上年壓降116.85億元。具體工作上金科一方面積極化解各類債務風險，積極爭取新增融資投放置換部分存量融資；另一方面積極開展債務展期工作，協商調整存量融資的還款節奏和期限，穩定現金流，保障生產經營正常開展。截至本報告披露日，公司累計完成304.95億元有息負債的期限調整工作，其中包括公開市場債務融資12筆，涉及本金117.95億元。

提升持續經營能力，

金科提出6大關鍵舉措

為改善公司持續經營能力、保障股權債權投資者利益、保障購房消費者合法權益、維護公司員工隊伍穩定，公司董事會和管理層將繼續堅持“一穩二降三提升”的經營發展策略，努力推進“保交樓、保生產、保穩定、促轉型升級”工作，切實履行企業主體責任，推進公司加快實現良性迴圈。將採取以下六個方面的關鍵舉措提升公司持續經營能力：一是穩定生產經營保障交付，二是多措並舉提振銷售品質，三是妥善制定債務化解方案，四是保護既有資產安全，五是用好股權融資引進戰投，六是著力促進業務轉型升級。

公司表示，今年以來，中央政府和部委多次強調房地產是國民經濟的支柱產業，依然是經濟社會發展的“頂樑柱”和“壓艙石”。董事會將與公司管理層保持溝通，推動公司落實上述措施，增強公司持續經營能力，維護公司和廣大投資者的利益。

可售資源面積約5614萬平方米

為後續經營提供可能

事實上，在積極化債、以時間換空間之後，對於房企而言更重要的是促進經營恢復正常，實現資產規模的優質增長。

就目前金科的土儲來看，年報顯示，截至2022年末，金科股份總可售資源面積約5614萬平方米，保障後續經營。

有業內人士表示，依靠存量專案，在化解債務壓力的情況下，引入新的資源來盤活存量資產，對企業而言還是有機會恢復經營的。

而進入2023年，隨著政策端、疫情防控端、情緒端等各方面均有所緩和，地產市場也顯現出了一些回暖跡象：中指研究院監測資料顯示，2023年一季度TOP100房企銷售額同比轉正，增長8.2%，其中TOP100房企3月單月銷售額環比、同比均實現明顯增長。有分析機構認為，地產行業的“政策底”已現，從供給側支持，到後續可能強化的需求側激勵， 2023年房地產銷售或將企穩復蘇。

具體到金科股份而言，今年一季度公司累計實現銷售金額約111.67億元，實現營收99.51億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤-9075萬元，同比增長85.64%，實現大幅減虧。

可以預見的是，隨著行業趨勢漸好，疊加各項政策支持，金科股份也將逐步恢復正常。

近日，金地集團(8.240, -0.18, -2.14%)相繼發佈了2022年年報和2023年一季報，在利潤率持續下滑的背景下，金地從2021年至2023Q1儘管實現了營收三連增，但歸母利潤率卻錄得三連降。除利潤率下滑的主要原因外，包括存貨在內的資產減值損失以及少數股東分流等也是造成金地股東回報持續減少的重要原因。

值得注意的是，金地集團預計今年的竣工面積同比減少8.7%，參照公司過去幾年銷售均價的走勢看，今年金地集團的營收恐出現下滑，利潤或壓力也較大。對於金地的股東來說，股價多年徘徊是一方面，日漸寒酸的股東分紅也在考驗持股耐心，而2023年並不樂觀的業績預期或只能再苦一苦股東了。

資產減值近50億

年報顯示，2022年金地集團共計實現營收1202.08億元，同比增長21.14%，而同期歸母淨利61.07億元，同比下滑35.09%，扣非歸母淨利潤56.96億元，同比減少33.89%。繼繼2021年後，金地集團再度錄得增收不增利的業績，這背後的原因主要有三個：

（1）項目利潤率趨勢性下滑。

自2018年以來，金地集團的總毛利率表現隨著房地產開發業務結轉毛利率的下滑而下滑，從43.08%的水準降至不足20%的行業中等水準。結轉利潤率的下滑是由於在土地成本、建安成本上升的環境下，金地集團的銷售均價並沒有跟上，而壓縮了中間的利潤空間。

值得一提的是，2022年金地的地產業務毛利率似乎已有企穩跡象，參考過去幾年公司銷售均價與拿地均價的變動趨勢看，金地毛利率企穩的概率較大。這也是行業回歸製造業合理利潤率水準的一個表徵。

不過近幾年連續的淨利潤率下滑，主要還是涉及到大體量資產減值的問題。

（2）資產減值損失。

據年報，截止2022年底，金地集團對各類帳面資產進行了資產減值測試，共計計提減值49.61萬元，其中信用損失12.71億元，存貨跌價準備35.22億元，固定資產還減值了1.68億元。同樣在2021年，金地的信用損失及主要為存貨的資產減值損失分別為2.42億元、12.08億元。

近兩年近50億元的存貨減值背後是管理層對於投資佈局的失當，其損失不僅嚴重折損了淨利潤表現，也大幅削弱了股東收益。

（3）歸母權益比的下滑。

2022年，金地集團的歸母結算權益有所下降，而少數股東損益占比同比增長了6個百分點至33.4%。實際上，查看公司近年來的少數股東權益占比情況，已經從此前30%左右的水準升至2022年底的44%的水準。

如無明股實債的股權安排，預計此後少數股東損益占比將進一步提升，而歸母股東的利潤占比將進一步受擠壓。此外，從目前金地集團的土地儲備權益比來看，總土地儲備約5182萬平米，權益土地儲備約2345萬平米，已經處於50%以下，這也從側面說明歸母利潤占比的壓力較大。

再苦一苦股東？日漸寒酸的股東回報

在接連增收不增利後，金地集團2023年的業績預期也不容樂觀。據年報披露，2023年金地集團計畫竣工面積較2022年實際竣工面積還要下滑8.7%，且計畫2023年新開工面積355萬平米，同比也減少32%。

在開工和竣工計畫均下滑的情況下，疊加結轉利潤率難有回升的現實，預計2023年業績增長不容樂觀，甚至可能在營收層面出現下滑。單從2023Q1資料來看就已有頹勢，一季度金地實現營收143.66億元，同比增長7.52%，而由於結轉毛利率的下滑2.2個百分點至17.5%，加上合聯營公司的效益也差，一季度歸母淨利僅5.08億元，同比下滑18.89%。

面對持續走弱的業績，為穩定投資人的預期，近日，金地集團也制定了2023-2025的股東回報規劃。

即在公司未分配利潤為正、當期可分配利潤（即公司彌補虧損、提取公積金後所餘的稅後利潤）為正且公司現金流可以滿足公司正常經營和可持續發展的情況下，公司原則上每年進行一次現金分紅。金地每年以現金方式分配的利潤應不低於當年實現的可分配利潤的百分之十，且最近三年以現金方式累計分配的利潤不少於最近三年實現的年均可分配利潤的百分之三十。

平均30%的股利支付率基本與2017-2021年間接近，但實際上2022年金地集團的分紅已然開始“寒酸”起來。金地計畫每10股派發現金股利1.36元（含稅），合計派發現金紅利約6.14億元，與此前多年均發30億元現金分紅相形見絀。

儘管股東回報規劃制定了分紅率，但是由於未來業績增長預期限制了可分配利潤的基礎，股東的回報實質上也難有保障。對於金地的股東來說，股價多年徘徊是一方面，日漸寒酸的股東分紅也在考驗持股耐心，而2023年並不樂觀的業績預期或只能再苦一苦股東了。

以價換量？銷售復蘇有待觀察

對於營收、利潤、分紅等諸多投資者關心的資料，其先行指標還是要落腳到拿地、銷售的量價情況。

2022年，金地實現全口徑銷售金額2218.1億元，同比下降22.6%；銷售面積1019.8萬平米，同比下降25.9%；銷售均價21750元/平米，同比增長4.5%。相較於克而瑞統計的百強房企表現，有一定的韌性，但今年以來的銷售似乎並不理想。

2023年1-3月，金地累計實現簽約面積242.9萬平方米，同比上升32.60%，而累計實現簽約金額441.2億元，同比下降3.06%，銷售均價下滑明顯。到今年4月，金地實現簽約面積76.3萬平方米，同比上升63.48%，而同期實現簽約金額150億元，同比上升20.01%，降價促銷的跡象仍然明顯。

今年1-4月金地累計實現簽約金額591.2億元，同比上升1.91%，相較於克而瑞百強房企累計增長9.7%的資料偏弱。更值得注意的是銷售均價大幅下滑帶來的銷售品質的隱憂，參考公司目前的利潤率情況，如此大幅度銷售均價的下滑或將很大程度影響未來的結轉利潤率表現以及分紅規模。

另一方面，拿地成本卻在大幅度提升。2022年，金地新增土地儲備248萬方，拿地金額368億元，同比下降 71.9%，拿地銷售金額比、拿地銷售面積比16.6%、24.3%，整體拿地力度並不算大。但全年的拿地均價達到14839元/平，同比提升85.5%

而今年以來，包括3月的1宗土地及4月的5總土地，金地集團已收穫的6個專案合計計容建築面積約54萬平米。土地總成本為87.83億元，拿地均價16265元/平米，拿地均價較2022年進一步上升。

綜合來看，現下金地集團的拿地與銷售端的兩家表現令其擬定的股東回報規劃顯得更加空洞。

5月9日，招商蛇口(13.970, -0.40, -2.78%)發佈4月銷售簡報。

2023年4月，公司實現簽約銷售面積136.42萬平方米，同比增加134.95%；實現簽約銷售金額379.26億元，同比增加169.11%。

2023年1-4月，公司累計實現簽約銷售面積441.69萬平方米，同比增加69.95%；累計實現簽約銷售金額1,101.92億元，同比增加79.36%。

5月11日，深交所發佈了關於對榮盛房地產發展股份有限公司2022年年報的問詢函。

觀點新媒體瞭解到，深交所要求榮升發展結合所處行業環境、主營業務經營情況、收入確認及成本結轉、資產減值情況等，說明公司報告期營業收入大幅下滑、業績大額虧損且虧損面進一步擴大的原因及合理性。

量化分析報告期毛利率大幅下滑的原因，並說明毛利率水準及變化趨勢是否偏離同行業可比公司，是否存在進一步下滑的風險。

榮盛發展(1.710, 0.00, 0.00%)2022年前三季度毛利率為9.69%，高於2022年全年毛利率7.46個百分點。深交所要求其結合第四季度收入確認及成本結轉等情況，說明2022年第四季度毛利率大幅下降的原因及合理性。

同時，深交所還關注經營活動產生的現金流量淨額、貨幣資金餘額大幅下降的原因，榮盛發展須結合公司期末貨幣資金餘額遠低於有息債務餘額、資產負債率較高、大額票據逾期等情況，分析說明公司短期及長期償債能力，是否存在流動性風險，如是，要作出特別風險提示。

2023年3月21日，榮盛發展暫停支付兩筆到期美元債券本息共計3.67億美元。其需要說明前述美元債違約對公司經營狀況、融資情況及其他債務的影響，截至目前相關債務違約處置的最新進展，公司擬採取的措施等。

深交所要求榮盛發展詳細說明報告期計提存貨跌價準備涉及的具體專案情況，包括但不限於項目所處城市、項目業態、開發建設狀態、存貨帳面餘額、報告期計提存貨跌價準備金額、存貨跌價準備期末餘額等。

榮盛發展2022年計提信用減值損失同比大幅增加，2021年、2022年分別計提壞賬損失8.1億元、39.52億元。深交所要求其說明其他應收款涉及主要欠款方名稱、關聯關係、往來原因、賬齡、預計收回安排及是否出現逾期、信用減值損失計提情況，以及報告期其他應收款信用減值損失計提金額同比大幅增加的原因，減值金額測算過程、依據及合理性。

截至2022年末，榮盛發展其他非流動資產——股權收購款期末餘額為27.20億元，較期初下降36.68%。深交所要求其說明相關款項的具體內容，涉及的交易事項、交易對手、標的情況、相關會計處理過程及依據，並說明是否存在長期未收回相關資產導致長期掛賬的情形，未在相關應收款項科目核算的原因，是否存在規避計提資產減值損失的情形。

榮盛發展還須就報告期收到其他與經營活動有關的現金、支付其他與經營活動有關的現金較上年同比大幅減少的原因及合理性進行說明。

另外，截至2022年末，該公司交易性金融資產期末餘額為1.99億元，較期初下降38.89%，主要為權益工具投資。深交所要求其說明相關投資的具體情況，包括投資目的、投資時間及金額、持股比例、對被投資單位的具體影響等。

華潤置地首4月合同銷售約1120.3億元 同比增83.6%

5月10日，華潤置地有限公司披露2023年4月未經審核營運資料。

據悉，華潤置地於4月總合同銷售金額約人民幣330.1億元，總合同銷售建築面積約124.49萬平方米，分別按年增加119.2%及69.2%。同期，權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分別約241.4億元及92.56萬平方米，分別按年增加129.8%及68.7%。

華潤置地2023年累計合同銷售金額約人民幣1120.3億元，總合同銷售建築面積約463.13萬平方米，分別按年增加83.6%及44.7%。

值得注意的是，華潤置地2023年4月投資物業實現租金收入約人民幣19.7億元，按年增長39.2%。2023年累計投資物業實現租金收入約人民幣80.4億元，按年增長26.2%。

龍湖前四月合同銷售671.6億 單月銷售環比下降26.71%

5月10日，龍湖集團控股有限公司發佈公告披露公司前四月銷售情況。

媒體獲悉，截至2023年四月末，該集團累計實現總合同銷售金額人民幣671.6億元，合同銷售面積391.3萬平方米。

四月單月，集團實現總合同銷售金額人民幣164.6億元，環比下滑26.71%；合同銷售面積96.5萬平方米，環比下滑19.98%；權益銷售金額人民幣112.6億元，環比下滑26.1%，同比增長52.99%；權益銷售面積66.5萬平方米。

土地儲備方面，四月，該集團新增八塊土地儲備（其中四塊來自於收並購項目），總建築面積81.52萬平方米，權益建築面積60.68萬平方米，權益地價人民幣96.31億元。

截止4月末，該集團累計實現經營性收入約人民幣77.9億元（含稅金額約人民幣83.0億元）；其中運營收入約人民幣40.1億元（含稅金額約人民幣43.0億元），服務收入約人民幣37.8億（含稅金額約人民幣40.0億）。

中國金茂首4月銷售金額586.3億元 累計簽約建面339.92萬平

5月10日，中國金茂控股集團有限公司披露2023年4月未經審核銷售資料。

媒體獲悉，中國金茂2023年4月取得簽約銷售金額人民幣144.02億元，簽約銷售建築面積約90.36萬平方米。

截至2023年4月30日止4個月，該集團累計取得簽約銷售金額共計人民幣586.32億元，其中包含(如有)長沙梅溪湖國際新城項目、南京青龍山國際生態新城項目、寧波生命科學城項目、嘉興上海之窗智慧科學城項目、鄭州二七區馬寨新城項目、溫州鼇江國際新城項目、金華金茂未來科學城專案、湖州金茂南太湖未來之窗項目及上海橫沔城市運營項目的成交銷售金額，以及累計簽約銷售建築面積約339.92萬平方米。

另悉，於2023年4月30日，該集團已錄得已認購(未簽約)物業銷售金額共計人民幣61.7億元。

禹洲集團前4月累計銷售金額74.68億元 同比降46.68%

5月9日，禹洲集團控股有限公司披露截至2023年4月份未經審核營運資料。

媒體獲悉，禹洲集團2023年4月份的合約銷售金額為人民幣20.63億元，同比下滑21.02%；銷售面積為11.57萬平方米；平均銷售價格為每平方米人民幣1.78萬元。

此外，於2023年前四個月，禹洲集團實現累計銷售金額為人民幣74.68億元，同比下滑46.68%；累計銷售面積為46.61萬平方米；平均銷售價格為每平方米人民幣1.61萬元。另外，截至2023年4月30日，該集團累計的認購未簽約金額約為人民幣2.56億元。

力高地產單月銷售13.47億元 前4月累計合約銷售55.76億元

5月10日，力高地產集團有限公司披露截至2023年4月30日止四個月未經審核營運資料。

媒體獲悉，力高地產董事會欣然宣佈，本公司、本公司之附屬公司及合營公司截至2023年4月30日止四個月實現的合約銷售約為人民幣55.76億元，建築面積約64.12萬平方米。

值得注意的是，力高地產2023年1-3月份實現的合約銷售約為42.29億元，建築面積約49.12萬平方米。據此計算，力高地產於4月單月合約銷售為13.47億元，建築面積約為15萬平方米。

綠地香港前4月合約銷售額49.83億元 同比增13.64%

5月10日，綠地香港控股有限公司披露2023年1月至4月之未經審核營運統計數字。

資料顯示，綠地香港於2023年前4個月，該集團的合約銷售約為人民幣49.83億元，同比增長13.64%；已售合約總建築面積則約為39.93萬平方米。

值得注意的是，2023年1-3月，綠地香港的合約銷售額約為35.97億元，已售合約建築面積約為28.75萬平方米。據此計算，綠地香港於4月單月合約銷售額為13.86億元，已售合約建築面積約為11.18萬平方米。

港龍地產1-4月合約銷售43.01億元 同比微增3.3%

5月10日，港龍中國地產集團有限公司披露2023年前4月銷售資料。

據瞭解，今年1-4月，港龍地產共實現合約銷售43.01億元，同比增長3.3%。

另悉，港龍地產今年首季度合同銷售額32億元。按此計算，4月份單月，港龍地產合約銷售11.01億元。

亞洲頂級豪宅即將被拍賣！

據港媒報導，祥祺集團主席陳紅天旗下港島東半山豪宅傲璿（OPUS）5樓單位連同兩個車位元淪為銀主盤。

第一太平大衛斯（香港）表示，獨家代理公開招標出售該物業，截標日暫定為8月8日正午，物業將按現狀並且以非交吉形式出售。

什麼是非交吉形式？據基金君瞭解，非交吉形式即指房屋由於存在租賃關係或其他被佔用情況，使其在市場上進行交易時受到一定的限制，買受人在一定期限內或長時間內不能完全享有房屋的佔有、使用、收益和處分的全部權利。

據香港信報報導，陳紅天與妻子于2015年8月聯名斥資3.87億元一手購入傲璿單位，並自住至今。因物業以非交吉形式出售，買家難以上門看樓。

曾是亞洲樓王

2015年12月，香港半山區一間複式豪華公寓以每平方米96萬港元的天價售出，打破亞洲紀錄。

在此之前，亞洲樓王寶座一直由位於香港半山區傲璿的9樓單位保持，這一住戶單位在2012年以4.55億港元總價賣出，約合72.5萬元/平方米。

據瞭解，傲璿全幢僅有12戶（一梯一夥），是次標售的5樓，實用面積約5154方呎，5房4套連書房、客廳、飯廳及廚房，採用開放式佈局且有逾4米樓層高度。第一太平透露，傲璿自推出市場以來，已全數獲頂級富豪購入收藏，從未有業主放售。

翻查資料，傲璿頂層連天台單位由內地投資者陳長偉以5.096億元買入；恒生前行政總裁李慧敏則以3.75億元購入6樓單位；有傳該豪宅盤的其他鄰居包括影星關之琳等。

陳紅天是誰？

根據公開資料，祥祺集團老闆陳紅天，是改革開放後第一代深圳富豪，做裁縫起家。1990年移居香港，最高曾在2019年以330億元資產位列胡潤富豪榜第91位。

陳紅天在自傳《鳥瞰紅塵》憶述，1970年代看到回國探親的港澳同胞，穿搭非常時尚靚麗，反觀內地民眾仍統一身穿灰藍色中山裝。他於是參考港澳style，在深圳從事制衣及服裝貿易，賺到第一桶金。及至1990年，陳紅天創辦祥祺集團，染指地產及投資等業務。

根據《2022胡潤全球房地產企業家榜》，陳紅天身家約355億元人民幣，位居內地第13大地產富豪。

“踩雷”英國商廈

近70億香港物業被接管

據此前媒體報導，祥祺集團2017年，曾跟隨李嘉誠的腳步去英國“掃貨”，購入倫敦加拿大廣場20號和邱吉爾廣場5號商廈，並向英國萊斯銀行（Lloyds）借取大額貸款，當時利率超低，該集團估算租金收入足以覆蓋利息。

沒曾想，英國近年先後經歷脫歐、新冠疫情、俄烏衝突、通脹高企、央行加息等風波，再加上WFH遙距辦公生態，倫敦商廈物業大受影響，截至去年底空置率達21.9%，租金水準及市值較2017年高峰期銳降逾半。

如今，一方面出租率及租金受壓，一方面又面臨利息飆升、估值下調，祥祺集團只能宣告違約。

據市場消息，加拿大廣場20號尚欠2.75億英鎊貸款餘額，但債權人現時把這幢商廈開價2.5億英鎊放售，意味該物業淪為“負資產”；在目前市況下，最終成交價料僅約2億英鎊，較祥祺當初買入價（4.1億英鎊）貶值逾50%。

英國物業“爆雷”的同時，陳紅天於2015至2017年間，在香港樓市頻頻入貨，也被套牢。

今年3月，據港媒報導，陳紅天旗下位於紅磡的祥祺中心突被接管，該商廈大堂張貼的通告顯示，恒生銀行已委託羅兵鹹永道為接管人，祥祺中心A、B座和停車場等成為抵押資產。

另外，市場消息透露，陳紅天旗下港島東半山豪宅傲璿（OPUS）5樓一單位，以及山頂歌賦山道15號屋地，亦遭接管。市場估計， 三項遭接管物業市值約67億元。

3月31日早間，祥祺集團通過同心俱樂部官方微信號發文對上述消息予以回應。


祥祺集團表示，因系列事件造成短暫現金流斷裂。“這些問題相信在短時間內可以妥善解決”。

按照祥祺集團所稱，陳紅天在中國香港的三個核心物業根據近期銀行委託的評估報告顯示的價值約98億港元，儘管某些物業價值比疫情前大幅下跌，但相對應略高於50億港元貸款，負債比率不到百分之六十。

受三年疫情及全球經濟影響， 這個過程對應還款接近十億港元。

對於資金問題，祥祺集團也進行了解釋。公司表示，近兩個月，多筆大額應收賬款被對方臨時悔約，同時受到一宗大額交易買方于完成交易前幾天突然悔約，造成關聯違約等等。

目前，除了陳紅天自住的半山豪宅被拍賣，祥祺中心也被公開招標出售。

5月8日，第一太平大衛斯（香港）為獨家代理，公開招標出售紅磡One HarbourGate東座（現改名祥祺中心），截標日期為2023年8月28日；由原業主提供的去年物業估值約70億港元。

該物業由一座臨海超甲級寫字樓及一座商鋪組成，總樓面面積合共約27.9萬方英尺，並配置155個車位元，現為永明金融香港總部。

王健林的好日子沒過幾天，又到了危急關頭。

近日有消息稱，大連萬達集團正與國內主要銀行商討境內貸款的續貸方案，以延長境內借款的本金償付時間。

此舉或可視為對其境內債務的重組。

珠海萬達商管IPO再度延期，王健林的舉動被解讀為，萬達集團的資金已捉襟見肘。

市場早已聞風而動。

4月以來，萬達系債券全面下跌，年初發行的兩隻美元債券，創下發行以來的低點。

過去兩年，房地產行業陷入巨大震盪，剝離重資產、走上輕資產之路的王健林，有幸避開這輪危機，甚至扮演“白武士”角色，馳援同行。

只是，上市融資一直無果，王健林重新捲入債務危局。

債務來襲

對於珠海萬達商管的IPO，王健林原本是信心十足的。

此前與海外銀行約定，今年5月8日前完成上市，否則萬達集團要提前償還13億美元的三筆離岸貸款。

今年初，萬達商管的管理層信誓旦旦，將於二季度上市。不料，還是沒有時間表。從2021年首次發起IPO申請算起，萬達商管已經三次遞表。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜指出，通常計畫在港股上市的公司從取得證監會受理函，到取得核准批復只需3-6個月。

上市之路比王健林預想的要坎坷。

半個月前的內部會議上，他承認，因商管上市拖延，萬達集團遇到了階段性困難。

困難集中在債務壓力上，首先是兩個對賭協議期限的逼近。

前述13億美元的三筆離岸貸款，已經觸發還款條約。

經過協商，三分之一的參貸行同意，豁免這一條款，約定的上市日期延期為2023年11月30日，壓力推到半年之後。

更大的壓力在於機構投資方。

2021年，珠海萬達商管完成380億元的Pre-IPO輪融資，包括珠海國資委、鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻等財團均有出資。

若無法在2023年底前完成IPO，戰略投資者有權行使回售權，並要求其母公司大連萬達商管回購資本。

最新發佈的債券報告顯示，截至2022年底，大連萬達商管的短期借款增加9倍至50.46億元，一年內到期的非流動負債，劇增至687.68億元，同比增長3倍。

前有巨額潛在回購款，後有償債高峰的到來。

根據企業預警通平臺的資料，僅大連萬達商管這一主體，境內就共有6筆債券於一年內到期，餘額為49.23億元，境外還有一筆4億美元的債券，將在7月到期。

四處籌錢

償債日期逼近，王健林表示，萬達不會破產。

他一邊奔赴各地談合作，加大珠海萬達商管上市的籌碼；一邊四處“找錢”，填補債務窟窿。

今年以來，王健林行程緊湊，2月中旬至3月中旬，一個月內跑了吉林、河南、貴州、遼寧四個省，洽談文旅專案。

出差間隙，王健林多次會見銀行機構高層。

2月，他先後與哈爾濱銀行、中原銀行簽署合作協定，3月中又見了盛京銀行代董事長。

王健林已著手準備境內外發債融資。1-2月，大連萬達商管發行了兩筆合計7億美元的境外債；3月份又宣佈，擬發行20億元的銀行間債券。

整體來看，大連萬達商管的外部融資能力在減弱。過去兩年，其籌資性現金流一直處在淨流出狀態，單是2022年，就淨流出300.36億元。

今年初發行的兩筆境外債，息票率高達11%，也側面說明融資難度變大。

兩個月前，大連萬達商管還向上交所提交註冊一筆60億規模的公司債，遭證監會問詢，要求說明籌資活動現金流量淨額持續大額為負的原因。

萬達商管暫未回復。

融資難度大，王健林轉而質押、減持上市公司股權，來獲取貸款和現金。

1月，王健林將持有的萬達酒店65.04%股份質押給淡馬錫以獲取貸款。

3-4月，王健林又先後兩次減持萬達電影股票，以減持當日的收盤價計算，合計套現約15億元。

出於對萬達商業流動性的擔憂，5月，穆迪下調萬達商管公司家族評級至“Ba2”，列入下調觀察名單。

這意味著，王健林後續的境外融資難度會加大。

虛假繁榮？

陷入債務窘境，王健林旗下業務未受大波動，大連萬達商管作為核心資產，業績持續穩定。

債券報告顯示，2022年大連萬達商管收入為 491.88億元，同比增長4.86%，主要得益於商場規模的增長。

截至去年底，旗下萬達廣場新開業55座，累計專案達到473個，管理商業面積6556萬平方米。

珠海萬達商管是由大連萬達商管分拆出來的輕資產部分，也是王健林正在推進的上市主體，主要負責萬達廣場的運營，賺取租金收入和商戶運營收入，現金流要比做開發穩定。

天眼查顯示，大連萬達商管持有70.15%珠海萬達商管股份。

截至2022年底，珠海萬達商管總資產228.86億元，所占體量不大，卻佔據收入的半壁江山。

2022年，其商業運營收入、利潤分別為271.20億元、129.84億元。

在輕資產戰略下，萬達商場的數量還在增加。截至去年底，在建萬達廣場有187個。

萬達廣場的招商能力，曾是王健林衝擊上市的信心來源。截至2022年底，旗下商鋪出租率98.7%，租金收繳率100%。

只是，這些亮眼的資料，是否是虛假繁榮，需要打個問號。

3月，一位萬達員工指出，萬達商管旗下的商戶業績、出租率、客流等資料，真實性存疑。

據稱，萬達實施嚴格的考核指標，要求租戶收繳、招商率實現100%。在實體商業遭遇疫情衝擊時期，這幾乎是不可能完成的任務，一線員工只能“造假”。

“商戶雖然不欠萬達集團的，但不少欠專案總經理、副總經理的。”

一位元萬達員工告訴《21CBR》記者，為了完成收租率指標，有的經理有時會先為商戶墊付租金，之後再讓商戶慢慢還。

一位元業內人士也向記者指出，每個商場都做到100%招商率，幾乎是不可能的，尤其是一些非中心城區商圈，招商比以前要難很多。

記者實地探訪也到看，部分萬達廣場的出租情況並不理想，比如廣州白雲、番禺的萬達廣場，室內不少商鋪空置，週末午餐時間，除了餐飲區域，商場內的客流量不大。

據稱，珠海萬達商管仍在推進IPO事宜，按照證監會新規定準備文件，後續會再次更新招股文件。

按照對賭協議，留給王健林的時間，不到7個月。

住宅租務市道持續向好，租金升勢進一步擴大，4月中原城市租金指數CRI最新報111.22，創6個月新高，重返2022年10月水平，按月升1.16%，升幅為近20個月最大。而八大租金指數齊升更是相隔20個月再次出現，預期第二季CRI有望重上113。

租金短期續穩升

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，CRI在4月按月上揚1.16%，3月則按月漲0.92%，2月按月微升0.76%，CRI連升3個月共2.86%，反映整體租金明顯復甦回升，相信短期租金繼續穩步上升，第二季CRI有望重上113，但估計未來CRI升勢可能逐步減慢。

4月各區租賃較活躍的成份屋苑，紅磡海逸豪園最新調整實用呎租（下稱呎租）報38.3元，按月飆升10.69%最勁，嘉湖山莊呎租為22.7元，按月彈5.09%。不過，荔枝角美孚新邨呎租報29.9元，按月回落1.97%，而鰂魚涌太古城呎租按月跌1.11%，低見35.7元。

根據投資管理公司高力發布的最新一份全球投資者展望報告，反映全球房地產市場將於今年中回穩。

報告指出，過去1年，地緣政治局勢緊張，經濟飽受衝擊，加上貨幣政策不一，令市況起伏波動，雖然包括英美在內的國家已見價格快速調整，然而這並非普遍現象。

亞太區投資者最樂觀

與其他地區相比，亞太地區對經濟增長持最樂觀態度。逾半亞太投資者（53%）預計其所在地區的經濟增長會帶來正面影響，而歐洲、中東及非洲地區則為41%，美洲地區為38%。同樣，43%的亞太地區受訪者預計全球經濟增長會帶來正面影響，高於歐洲、中東和非洲（38%）和美洲（28%）。

商廈物業成首選

市場波動令投資者回歸基本，並重視防禦策略。總體而言，亞太地區投資者的2023年首選資產類別是寫字樓（68%）、其次為工業和物流（65%），環球投資者亦不作他選。雖然，已發展大城市的核心資產是亞太地區投資者的首選（74%），但在較細小並具增長動力的城市，與人口變化及經濟實況息息相關的資產類別正帶動市場，例如多戶住宅及長者房屋。

在資產的環保表現方面，三分之二（66%）的亞太地區投資者已經或着手進行有關工作（例如，將ESG準則納入改善、出售或收購資產的策略），而全球投資者的相關百分比則為75%。

此外，40%的亞太投資者為符合其ESG投資策略，有意在未來5年內出售多達50%的現有投資組合，而有同樣計劃的全球投資者為53%。

綠地香港（00337）公布，連同聯屬公司在內，今年首4個月銷售額約49.83億元人民幣，同比增長12.6％。

該集團指，今年首4個月建築面積約39.93萬平方米，同比下降18.5％。

找換店貴56%續約兩年 較頂峰平七成

本港恢復通關，旅客重臨，與旅遊業相關的行業生意有望回升，刺激核心零售區舖位租金「翻生」。全港呎租舖王、由找換店承租的銅鑼灣景隆街2號單邊地舖，租客近期以每月7.8萬元續租，租金比疫情期間低位反彈56%，但較歷史高位仍大瀉七成。

上述舖王為景隆街2號地下A2號舖，建築面積只有約50方呎，位於景隆街及駱克道交界單邊位置，鄰近崇光百貨，因舖位「的骰」，只能容納一個人在舖內，自2007年起由找換店承租，一直呎租都逾千元，屬天價舖王。據了解，舖位剛以每月7.8萬元續租，呎租約1560元，租期兩年。

資料顯示，景隆街2號地下A舖在2007年分拆成A1及A2號兩個「蚊型」細舖出租，位處單邊的A2號舖當時以月租8萬元租予找換店，呎租高達1600元，立即成為全港呎租最貴的舖位。

恢復通關 遊客換錢現商機

其後多年核心區舖位租金勁升，該景隆街舖王租金跟隨大市錄增長，直至2014年更錄得每月26萬元的歷史最高位，呎租高達天價5200元。不過，在2017年時，零售市道下滑，上址月租獲減46.9%，至13.8萬元，呎租下跌至約2760元，屬找換店租用多年來首度獲減租。

在2020年起香港經歷新冠肺炎疫情而要封關，旅客數量跌至近零的低位，市場對找換店需求大減。該找換店在2021年底曾短暫「結業」數星期，最後獲業主減租至5萬元後重開，呎租低至1000元，成為找換店租用該舖以來租金新低。

直至今年本港開關，旅遊業現轉機，主要依賴遊客及滙款業務的找換店商機重現，故此最新亦接受加租2.8萬元或56%續租，租金在谷底反彈，但仍較9年前高峰期月租低18.2萬元或70%。

據差餉物業估價署早前公布的2023/24年度應課差餉租值顯示，景隆街2號地下A2號舖本年度租值48萬元，按年挫兩成，較2019至20年度累瀉71%。

尖咀漢興大廈3地舖7680萬沽

事實上，核心零售區再現找換店租舖個案，上述舖王毗連的景隆街2號地下A1號舖，建築面積同樣約50方呎，在今年2月下旬以月租5.2萬元租出，呎租約1040元，新租戶同為找換店。

除了租金回勇外，核心零售區大額地舖買賣亦見增加。市場消息指出，尖沙咀漢口道38至40號漢興大廈地下C、D及E舖，建築面積約1950方呎，原以8000萬元放售，終以7680萬元成交，呎價約3.94萬元。

該舖位目前由餐廳以每月5萬元租用至2025年，以最新購入價計算，租金回報僅0.8厘。原業主於1993年2月以3500萬元買入漢興大廈地下5個舖位，現售出其中3個舖位，已錄不俗利潤。

南豐集團旗下九龍東啟德綜合商業項目AIRSIDE，將於今年第三季正式試業，寫字樓部分暫租出近40萬方呎，呎租35至49元；商場出租率接近八成。

已出租近40萬呎商廈樓面

南豐集團香港地產處執行董事許謙讓表示，AIRSIDE總樓面190萬方呎，合共47層高，提供甲級寫字樓及連接地下購物街的多層購物商場。當中，提供32層甲級寫字樓，每層樓面面積約3.2萬至5.3萬方呎，合共120萬方呎。目前已有日資金融集團、法國賽博集團香港分公司及柯尼卡美能達商業系統確認承租，南豐集團亦會使用兩層作為總部，即已出租面積佔近40萬方呎。

據了解，該日資金融集團為三菱日聯銀行，將香港總部由中環遷至AIRSIDE，租用約9.6萬方呎，暫成該廈最大租戶。

許謙讓稱，AIRSIDE的平均成交呎租為35至49元，相對九龍東甲級商廈租金平均每呎25元高出最多近一倍，主要是物業質素高，而且一層樓面面積較大，屬市場罕有。項目正獲多間金融、保險及中資大型機構查詢，有大手租戶擬承租3至4層，預計在年底前可落實2至3宗租賃個案，出租率有望增至一半。他指在通關後，有較多公司高層可來港視察，有助加快租務成交，料今明兩年寫字樓租金會平穩發展。

至於南豐集團現時位於上環南豐大廈6層的總部，稍後仍會保留2層，其餘近4萬方呎樓面將出租。

商場出租率八成

AIRSIDE的多層購物商場達70萬方呎，現時出租率接近八成，租戶包括面積達2.5萬方呎的大型生活專門店city'super及逾1.2萬方呎的日本生活品牌無印良品。商場將有多達40間餐廳及擁有超過900個座位的電影院，以及有全港首設於購物商場內的室內大型衝浪場。

香港跟隨美國加息，業主心態轉弱，增加議價空間，而近年入伙的半新盤連錄蝕讓。九龍東啟德嘉峯匯【圖】一個2房單位以1175萬元成交，原業主持貨逾3年賬面需蝕讓74.2萬元離場。

中原地產高級分行經理匡夏元表示，嘉峯匯2B座極高層E室，實用面積512方呎2房戶，最新以1175萬元易手，呎價約22949元。上址原業主於2020年3月以1249.2萬元一手購入，持貨逾3年，賬面損手74.2萬元，貶值5.9%。

匯璽4載賬蝕53萬

利嘉閣地產聯席董事徐錦榮稱，長沙灣南昌站上蓋匯璽8座中層B室，實用面積366方呎，1房間隔，原叫價約920萬元放售，近期下調至846萬元售出，呎價約23115元。原業主2019年10月以898.6萬元一手購入單位，持貨約4年，賬面虧損約52.6萬元或5.9%。

中原地產資深區域營業經理胡耀祖稱，馬鞍山薈晴2座高層B3室，實用面積238方呎，開放式間隔，獲用家斥資410萬元購入，呎價約17227元。

據了解，原業主於2016年11月以445.2萬元一手購入，持貨近7年，賬面蝕讓約35.2萬元離場，期內貶值約7.9%。

此外，美聯物業高級區域經理姚偉明透露，荃灣樂悠居高層19室，實用面積312方呎1房戶，以573.8萬元獲承接，呎價約18391元。原業主於2020年5月以606萬元購入，賬面蝕32.2萬元或5.3%。

萊坊公布最新的《萊坊全球豪宅指數》顯示，該行追蹤的全球46個城市，截至今年3月底，豪宅樓價按年跌約0.4%；香港在46個市場中排第34，豪宅樓價按年挫1.3%，以今年首3個月計，豪宅樓價則維持不變。萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒預期，本港與內地和海外恢復通關，豪宅成交量料逐漸增加，而美國減慢加息步伐，加上本港豪宅供應有限，今年豪宅樓價可望錄得平穩增長。

新盤連環推售，二手市場交投雖放緩，高質素單位支持大市，荃灣萬景峯3房單位以1,258萬元易手，呎價21,214元今年最高；鰂魚涌CASA 880今個月連錄2成交，3房減72萬賣1,408萬元。

萬景峯錄5月首宗成交，市場人士指，屋苑6座高層D室，實用面積593平方呎3房，去年8月放盤，叫價1,300萬元，累減42萬以1,258萬元沽出，呎價21,214元，貴過太古城（5月均價約1.57萬元）。售價較網上銀行估價1,226萬元，高32萬元或3%。

原業主於2015年以825萬元購入，持貨8年帳面獲利433萬元，單位升值53%。

CASA 880本月暫2成交

二綫屋苑CASA 880今個月暫錄2宗成交，其中CASA 880中層C室，實用面積792平方呎，3房間隔，原本叫價1,480萬元，現以1,408萬元易手，減價72萬元，實用呎價17,778元。原業主於2010年805萬元購入，持貨13年帳面獲利603萬元，單位升值75%。月內另一宗成交為1,850萬元。

嘉峯匯2房 逾3年蝕74萬

另外，市場單日錄6宗損手個案，半新樓佔3宗，其中啟德嘉峯匯2B座極高層E室，實用面積512平方呎，2房間隔，向西北，可享開揚九龍城市景，以1,175萬元易手，實用呎價22,949元。

原業主於2020年3月以1,249.2萬元購入上址，持貨3年多帳面需蝕74.2萬元。

居屋方面，美聯物業新都城分行區域經理黃少明表示，將軍澳欣明苑C座高層3室，實用面積401平方呎，原叫價550萬元（已補地價），及後減至530萬元，終500萬元沽出，累減50萬元，呎價12,469元。售價較網上銀行估價527萬元，低27萬元或5%。原業主於1990年2月以約29萬元（未補地價）購入，即使扣除補地價後，仍獲利甚豐。

瀚名特色單位16萬租 呎租高見80元

中港全面通關帶動豪宅租務需求，大碼租盤交投明顯增加。市場消息透露，薄扶林貝沙灣5期洋房以約25萬元租出，租客為內地客。

市場消息透露，貝沙灣5期單號屋，實用面積4,190平方呎，屬於5房間隔，並連約471平方呎車庫，剛以約25萬元租出，呎租約60元。據悉，業主為資深商舖投資者，2010年以約1.24億元購入，租金回報約2.4厘。由於貝沙灣5期洋房交投偏少，對上一宗買賣追溯至2021年，當時造價約2.4億元，若以此計上述洋房市值租金回報約1.2厘。

租金指數111.22點 按月升1.16%

其次，九龍塘豪宅區本月連錄多宗大碼租個案，其中喇沙利道瀚名高層A室，實用面積1,990平方呎，屬於4房間隔，並連約1,320平方呎天台，以約16萬元租出，呎租高見80元。以業主2021年購入價8,300萬元計，租金回報約2.3厘。

中原地產一項究報告指出，4月份中原城市租金指數CRI最新報111.22點，按月升1.16%，指數創6個月新高，重返2022年10月水平。當中大型單位報99.73點，創5個月新高，4個月累升2.31%。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，相信短期租金繼續穩步上升，第二季有望重上113點水平。

至於豪宅樓價方面，萊坊一項研究告指出，全球46個城市的豪宅樓價截至今年3月底，在過去12個月樓價下跌了0.4%。其中，香港豪宅樓價按年下跌1.3%，按跌幅計排名34位，反映香港豪宅樓價表現比大部分城市為差。但報告同時指出，香港豪宅樓價過去3個月維持不變，反映近1季豪宅表現有所好轉。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，隨着與內地及國際恢復通關，預計成交量開始逐漸增加，今年豪宅樓價將會回愎平穩增長。

城規會周五考慮《粉嶺北分區計劃大綱草圖》等意見及申述。該大綱草圖的修訂主要包括將鄰近梧桐河的2幅用地，分別改劃為2,400伙及1,900伙公營房屋等。

另同日亦考慮《古洞北分區計劃大綱草圖》意見及申述，其中大綱草圖的修訂涉及將2幅「其他指定（商貿及科技園）」用地改劃為住宅用途等，目的是為建構新田一帶的創科產業創造群聚效應。規劃署拒絕接納有關對大綱草圖修訂的反對聲音，料周五獲批機會很大。

除了甲廈大業主搶佔新商廈市場外，近年也有不少金融機構加入「收租佬」行列，市場傳出恒生銀行將自用近30年、作為該行後勤總部的九龍灣恒生中心的三層樓面放租。

本港甲級商廈供應情況已令大業主頭痕，有代理分析預測到今年年尾甲廈空置率將增至16.5%，主因是有更多新商廈樓面推出市場。今次恒生加入放租行列，或許會令寫字樓市場雪上加霜。

作為CBD2的九龍東，新商廈供應源源不絕。據世邦魏理仕的商業房地產市場報告指出，九龍東商廈空置率由去年14.3%暴增至今年21.6%，為全港最高。在九龍東商廈租賃市場競爭如此激烈情況下，最近再有兩大銀行新加入戰團，料該區空置問題將惡化。

首先，恒生銀行將自用近30年、作為該行後勤總部的九龍灣恒生中心的三層樓面放租，分別位於物業的低、中及高層。據報恒生中心以往曾短暫放租部分樓面，但全層式放租是物業落成近三十年來首次，預計三層樓面成功租出可貢獻2,000萬元年租金收入。

渣打中心三層擬放租

而在創紀之城一期渣打中心自置15層樓面的渣打銀行，亦擬將渣打中心位於9、10及11樓的全層樓面放租，並成功租出9樓及10樓，現時餘下11樓放租中，預料三層成功租出，每月可帶來154萬元收入。

同樣是觀塘創紀之城系列，位處apm商場樓上的創紀之城五期東亞銀行中心，東亞銀行持有15層作為後勤總部。若然恒生、渣打放租物業行動成功，東亞亦有條件拆租數層樓面，開拓寫字樓租金收入。

滙豐及中銀香港則選擇在大角咀建立後勤總部。滙豐購入原名為奧運中心的全棟物業，並易名為滙豐中心作為後勤總部。中銀香港則購入奧海中心，並易名為中銀中心作為後勤總部。至於花旗，在2014年斥54.25億元購入牛頭角One Bay East東座，易名為Citi Tower，作為花旗在港總部。

本港寫字樓租賃市場在本年首季繼續表現疲軟，整體甲級寫字樓租金按季下跌1.9%，空置率則上升至13.4%，本港寫字樓市場急需新的租賃需求。適逢政府透過多項政策措施及稅務優惠等，冀可吸引總資產值超過2.4億港元的環球家族辦公室來港設點，希望至2025年能吸引至少200個家族辦公室在香港建立新業務或擴大現有業務。第一太平戴維斯預計，家族辦公室及新基建項目將帶動寫字樓需求，家族辦公室或成寫字樓新增長引擎。

看好九龍西項目前景

該行指出，在政府以基建為主導的發展策略，以及「南金融、北創科」的「雙重心布局」下，香港西部將有多個重點交通網絡規劃，包括港深西部鐵路和港島西至洪水橋鐵路，因此預計九龍西和新界西未來的寫字樓項目將受益於上述的基建，與第三個核心商業區（CBD3）和大灣區將有更緊密的聯繫。第一太平戴維斯九龍商業樓宇租務部副資深董事姚偉明相信，未來的基建項目將令九龍西和新界西與CBD3和大灣區的聯繫更緊密，預期九龍西和新界西的寫字樓項目前景將會看俏。

第一太平戴維斯副董事總經理及商業樓宇租務部主管劉偉基表示，雖然現時香港的家族辦公室大多是租用5,000方呎或以下的較小規模樓面，但如果香港有愈來愈多家族辦公室營運，則可促進以高資產淨值個人和家族為目標的財富管理和私人銀行相關業務的增長，從而衍生與這些金融行業相關的租賃需求。

一手市場氣氛向好，連帶新盤餘貨亦持續取得不俗銷情。由鼎珮集團持有的長沙灣睿峰，鼎珮合夥人馬宣義表示，自今年2月起以現樓方式發售至今，累積售出70伙，平均成交呎價逾2.3萬，合共套現約8億。

2月至今累售70伙

至於整體市況，鼎珮董事總經理陳玉成認為，首季樓市表現理想，加上市場預料息口見頂，相信5月底至6月樓市成交量將持續向好。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，加息後本港按揭息率仍處於極低水平，對供樓負擔影響輕微，加上近月銀行下調新造按息以及增加按揭回贈優惠，亦有助抵銷息率上升的影響。

戶型多元化

他又認為，現時內地購買力還沒有到來，預計第二季本港樓價將有5%升幅。

此外，睿峰夥同中原推出「母親節置業優惠」，中原九龍董事劉瑛琳表示，睿峰今年銷情節節上升，主要是因為項目戶型多元化，涵蓋開放式至3房間隔，加上已屆現樓，可即買即住或即買即收租，吸引用家及投資者入市。

睿峰位於長沙灣東京街29號，屬區內大型單幢式住宅，合共提供414伙。標準單位戶型涵蓋開放式至3房，另設有平台特色戶，能迎合不同人士需要。