財政部國產署19日公布今年第二批地上權標的共12宗、總權利金底價逾18.5億元，其中共八 宗為住宅區、商業區有三宗，另一宗則是首見的第二種休閒專區土地、位於嘉義，可用於零售、金融保險、娛樂健身服務業等多種業別。

國產署本次標的中有六宗是首度列標，其中單坪價格最高的是台北市松山區小巨蛋附近117坪的住宅區土地，底標1.09億元，換算每坪93.1萬元。國產署表示，首度列標的六宗案件，有五宗是住宅區土地。

至於本次12宗的地點分布，國產署指出，台中市有四宗、高雄市兩宗，台北市、新北市、台南市、宜蘭縣、雲林縣、嘉義市則各1宗，合計面積4.6公頃，權利金底價新台幣18億5,690萬元，將於8月7日開標。

國產署副署長李政宗指出，台中市東區的住宅區，鄰近干城商業區，生活機能成熟；梧棲區兩宗土地，則位於梧棲新興開發地區。台南市新營區土地則是新營地區首宗列標標的，鄰近新營工業區。

至於六宗捲土重來的標的，李政宗指出，台中市干城商業區土地去年併其他土地一起列標、但未標脫，這次改為單獨列標；雲林北港商業區土地（北港轉運站）也位於市區精華地段；新北市土城區則是住宅區土地。

宜蘭員山鄉住宅區土地面積超過1公頃，是難得的大面積標的；高雄市岡山區住宅區土地，位於岡山市中心；高雄仁武區則是中心商業區土地，國產署針對上述標的，都檢討招標條件後，重新推出，相信有一定的競爭力。

本次六宗重登版案件，權利金底價占市價成數較前次列標下修者，包含新北土城住宅區土地、雲林北港商業區土地、高雄岡山住宅區土地。高雄市仁武區商業區標的則因前次列標已是五年前，市價調漲3成多，因此權利金占市價成數有上調。

新版平均地權條例7月上路，預期將衝擊房地產市場，總太地產19日在股東會更提案將更名「富華創新」，未來營業項目不再侷限房地產，將採「固本跨界、多角經營」，雖小股東紛紛反對更名，惟經過投票表決後仍照案通過。

總太集團創辦人吳錫坤19日以總太地產大股東身份發言，表示對平均地權條例修正案抱持悲觀看法，「我很悲觀推估，未來常態性成交量，將會是2021年全盛時期的30％。」吳錫坤進一步說，台灣建築市場貼著政策走，目前政府走「空」、限制量能，引導資金不要進入房地產，而市場上營建公司還是這麼多，他問現場小股東：「你持有的營建業上市櫃公司，日後營收還能維持嗎？還是萎縮？我個人覺得是會萎縮，那我們就一定要找出路！」

他說，更名為富華創新，就是不侷限房地產經營，未來可積極涉獵其他產業，加寬公司的營收渠道。他舉例，「親家投資60億建立儲能廠，年化報酬率達9％，總太也有電動巴士的小額投資」，直言看好綠能與儲能市場！

有小股東當場對更名案提出質疑，表示「公司改名就像人改名，總是要有重大原因才要改」，不然就改成「總太創新」或是改成最夯的「AI總太」；品牌得之不易，「我聽不出有任何改名的理由」，語畢，現場小股東紛紛拍手叫好！

上任後初次主持股東會的總太地產董事長劉偉如解釋，取名富華創新就是要成為「富有的華人」，同時尋找更多合作夥伴，為股東們創造更大利益！劉偉如強調，「現在買一塊土地要準備6成資金，且未來買房都以自住客為主，很難跟過去一樣可以3個月、6個月就完銷，總太才會想更名，未來不會把重心只放在營建業上。」

另有小股東針對更名後的富華創新，規畫逐年增資到100億元，但總太地產目前股本僅24億元，未來要增資4倍，很多小股東不一定有資金能認股；劉偉如強調增資不會一次到位，額定目標是50億元，也會用盈餘轉增資方式來擴充。

總太地產去年營收86.98億元，稅後純益22.09億元，EPS達9.81元，股東會通每股配發8.2元股利，含現金4.1元、股票4.1元。惟總太今年並無新案將交屋，今年營收獲利將不如去年。


總太地產股東會突通過更名 驚呆小股東

總太地產（3056）今（19）日召開股東會，董事會在會中提案，為因應業務發展需求，總太地產擬更名為「富華創新」，部份小股東當場受到驚嚇，紛紛表達反對意見，擔心影響股價表現與未來的房產銷售！惟更名案經過投票表決後，依然照案通過，總太地產確定要更名「富華創新」！

總太地產前董座吳錫坤現場以大股東身份跳出來直言，因應平均地權條例7月上路後，「我對房地產市場是抱持悲觀的態度，預估成交量將萎縮至2021年全盛時期的3成，且未來房子銷售期將大幅拉長」，表達支持總太地產更名為「富華創新」，未來的營業項目將不再侷限房地產，將採取多角化經營，因應房地產市場的重大改變！

有小股東當場提出質疑表示，為什麼要改名？不然就改「總太創新」就好了啊，總太已經是有品牌的建設公司，推了好幾千戶案子，改了富華創新，人家都不懂這是啥公司！

總太地產董事長劉偉如回答小股東的詢問時則表示，政府在推動健全房地產方案，未來建商在資金取得各方面都很嚴謹，富華創新旗下未來會有其他子公司，如總太營造、大舜廣告、日太資產等，未來房地產買地因為融資金額降低，自有資金大幅提高，所以才會尋求其他商機、成立各個子公司營運，也是為了讓營收、資金、就業三大目標穩定！

劉偉如強調，富華創新取名的用意，就是要成為「富有的華人」，同時尋找更多合作夥伴，為股東創造更大利益！

還有小股東聽到總太地產要更名時，當場表示「受到驚嚇！」他說，總太地產不僅要改名，還改一個完全不相關的名字，雖然政府對建築業的管控，或對日後發展做出調整，但是「公司改名就像人改名，總是要有重大原因才要改，總太去年獲利好、風聲水起，明明發展穩定，現在仍大可把總太兩個名字保留，不需要改名再做投資！」品牌得之不易，「我聽不出有任何改名的理由」，語畢，現場小股東拍手叫好！

吳錫坤表示，「目前我自己對於房地產看法就是比較悲觀的」，不過，股東未來若是需要保留總太名字，現在已有總太營造，大舜廣告，日太資產等，也可以成立一家總太繼續營運，富華創新就是不只有在房地方面，而甚至是有可能併購其他公司，「增加本來營業外的第二項目，這就是改名字很重要的原因！」

總太地產2022年合併營收達86.98億元，稅後純益22.09億元，EPS9.81元，今日股東會也通過每股配發股利8.2元，內含配息4.1元、配股4.1元，股利創新高。

總太地產在台中市北屯區深耕10年、累積近6,000戶銷售實績，去年完工交屋案有「共好MELODY」及「總太聚作」；今年在建工程有「心之所向」，總銷約159億元，全案住家及店面皆已完銷。

總太地產今年起將重心轉移至水湳智慧城，率先於單元八中央公園特區推出首發案、位於敦化路與經貿東路口的「之序」，基地面積2,775坪，總銷金額約86億元；此外，水湳中央公園首排、豪宅新案也積極籌備中，明年會陸續推出。

冠德董事長馬志綱19日表示，房市已被打得鼻青臉腫，上周央行宣布第5波房市管制措施，未來不排除還有第6波，對於未來不論是評估開發案或購地，將趨於謹慎。馬志綱昨主持冠德股東會，會中通過配發現金股利1.75元，依昨日收盤價29.8元計，現金殖利率約5.87％。

馬志綱表示，近幾年冠德持續深耕「軌道經濟」，成功得標不少政府大型標案，也處分掉環球購物中心轉投資天津案，加上新案密集完工交屋、現金回收，使得負債比降低到62％；不過，近年政策持續打炒房，市場環境已變，未來將以提高獲利率、風險控制做為獵地的考量條件。

近幾年冠德積極競標公辦都更案、捷運聯開案、及都更危老重建案，且跳脫傳統只蓋住宅的框架，跨足商用不動產市場，朝向住宅、商場、辦公甚至飯店的複合式開發案，積極轉型的冠德，近5年來累計大賺2個股本，現金密集回收，負債比也逐年下降。

面對下半年平均地權條例修正案即將實施，且上周央行無預警宣布實施第5波信用管制，冠德怎麼看未來房市？馬志綱坦言，上星期四才宣布，還需要再觀察，如果接下來還有第6波的話，也要觀察市場反應再作應變。冠德建設總經理張勝安則表示，上周冠德新公開北市大安區瑞安公辦都更案「冠德安沐居」，單周來客數有60組，目前還暫時看不出來市場的影響面。

張勝安表示，冠德在手案源已排到7年後，未來評估新案會更加謹慎。至於今年業績來源，包括「大直湛」、「冠德信義」新成屋持續銷售，及新北市三重總銷18億、已100％完銷的「冠德天韻」交屋；另總銷36億的「瑞安公辦都更案」採先建後售，上周甫公開。至於去年底公開的三重太子汽車都更案「冠德心天匯」，總銷達70億元，預計2024年完工入帳。

央行祭出第五波選擇性信用管制，限縮自然人在七都的第二戶房貸成數最高7成。第一銀行總經理李嘉祥認為，這將更加確立房市「量縮價緩跌」的格局。

李嘉祥表示，過去長期的低利率環境，現已不復存在，且平均地權條例各種子法將在7月1日上路，房市投資客應會「慢慢絕跡」，完全以自住客為主。央行及政府採取管控措施，將引領房市軟著陸，會更加確立「量再縮、價再緩跌」。

央行新一波房市管制對房貸業務的影響，李嘉祥指出，目前房市以剛性自住買盤為主，加上一銀承作特定地區第二戶房貸的占比很低，僅約1.5％以下，「影響相當有限」。

至於後續房貸策略調整主要有二方向，一是聚焦自住客群，以首購自住客群為首要目標，且為扶持青年購屋計畫，配合財政部辦理青年安心成家購屋優惠貸款；二是加強推展理財型房貸，對已攤還一定金額的房貸舊戶，主動推廣理財型房貸，讓有投資理財需求客戶可在貸款額度內循環使用，隨借隨還，按實際動用天數計息。

對於明年是否跟進軍公教調薪4％，李嘉祥說，一銀員工不管在專業、行銷動能及向心力，都表現非常好，未來會參酌物價上漲幅度、同業薪酬，及營運獲利狀況，來做整體綜合性的評估。一銀薪資福利待遇的水準，在金融同業中算是領導族群，統計去年底，年薪破百萬元的行員超過6成。

李嘉祥強調，一銀已在去年辦理全面性加薪4％，再加上升等、晉級調薪後，去年整體平均調薪幅度約6.5％，未來會適時檢討員工福利，致力維持在同業間具有競爭力的薪資水準。今年則辦理升等、晉級調薪，平均幅度約2.3％～2.5％，最高幅度21％，為6等3級升7等1級，升等晉級調薪皆溯自今年1月1日起生效。

係金咧！政府送你頭期款 台灣首購族補貼追不到先進國家車尾燈

高房價，幾乎是全世界各個國家所共同面臨的房事問題。根據馨傳不動產智庫今（19）日公布的最新彙整資訊顯示，全球先進國家針對第1戶買房的首購族，紛紛祭出的購屋款補貼方案（不含利息補貼），英國最大方，最高可以打5折。

美國加州直接送上2成購屋款、首購族一毛頭期款都不必出，反觀台灣，政府補貼金額「掛蛋」、最為小器，連先進國家車尾燈都追不上。

調查顯示，最大方的英國，最高補助達台幣800餘萬元，針對特定區域、特定建案，最高可以打5折；在亞洲國家方面，新加坡則補助4百餘萬元；至於美國，加州更直接送上二成購屋款，首購族一毛頭期款都不必出。另外，澳洲補助30萬元，淪倒數第二。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，高房價已是全球性問題，許多先進國家紛紛祭出首購族買房補助，不過，台灣卻付之闕如，近期內政部推出「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」只補貼利息，且補助上限僅有3萬元，若與其他國家比較，完全追不上別人的車尾燈，難怪不少首購族只能望房興歎。

何世昌分析，觀察最近亞洲各先進國家，包括日本、南韓，都推出諸多購屋款補助方案，但因不限首購族申請，因此不列入統計。其中最值得觀察的是新加坡 補貼最大方。

何世昌表示，新加坡針對首購族祭出多項購屋款補貼方案，包括「公積金購屋津貼」（補貼上限8萬新幣）、「額外安居津貼」（補貼上限8萬新幣）、「近居購屋津貼」（補貼上限3萬新幣），補助上限總額為19萬新幣，折合新台幣約435萬元。


全球先進國家首購族購屋款補貼方案。圖／馨傳不動產智庫提供
何世昌指出，新加坡雖有公積金制度支撐房貸補貼，但光靠公積金並不敷所需，近年新加坡政府靠著房屋交易課徵的「額外印花稅」收入來挹注財源，才大幅提高各項購屋津貼。
何世昌指出，雖然台灣沒有公積金制度，但宣稱為了居住正義而課徵的「房地合一稅」稅收滿滿，卻分毫未幫助到首購族，真的合乎居住正義？

何世昌表示，目前全球反應最火熱的首購補助方案，應該是美國加州的「全民夢想計畫」（California Dream for All），只要在該州各城市買房、且年收入低於中位數以下的首購家庭，可以獲得成交總價的20％補助金，等於加州政府幫忙出二成頭期款；民眾持有房屋期間，不必償還補助本金、利息，但未來若出售房屋有獲利，需依補助款比例繳納分潤給加州政府。

與加州一樣，推出類似方案的還有荷蘭、加拿大。

何世昌認為，台灣青壯族群身處高房價環境，而青壯族群多為首購族，首購並無炒房性質，不妨給予補助、協助成家。

再者，台灣陷入少子化困境當中，政府或許可以考慮研擬居住政策結合催生方案，參考先進國家的補貼措施，祭出協助首購族與孕兒家庭的補助方案，降低孕兒家庭的居住負擔以拯救生育率。雖然灑錢不見得立刻見效，但若捨不得灑錢就永遠紙上談兵。

最近幾年在科技題材和建設題材的助攻下，高雄成為各大建商和置產民眾的必爭之地，區域房價水漲船高，普通年輕人想要在高雄買到一間屬於自己的房子，也變得更加不容易。

東森房屋研究中心19日表示，根據財團法人金融聯合徵信中心資料發現，2022年高雄在20~30歲之間的年輕房貸族新增房貸件數僅為4,348件，與2013年的5,974件相比，10年來大幅縮減1,626件，減幅高達27.2％、接近3成。

對此，東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，目前高雄的房價仍在歷史高檔，再加上通膨壓力，未來高雄年輕族群的買房難度，恐怕會進一步加大。

黃勝暉指出，最近幾年高雄房價漲勢之驚人，有目共睹，由內政部不動產資訊平台揭露，2022Q4高雄的平均購屋總價約為989.3萬元，相較於2018年同期的810.4萬元，5年增加了178.9萬元，漲幅超過2成，再加上通貨膨脹的影響，普通購屋民眾僅是存夠自備款就已經需要花費數年、甚至數十年的時間，更何況買房後，往往還要面對相當沉重的房貸壓力。

在目前高雄民眾薪水緩漲而房價飆漲的環境下，不少年輕人都選擇背井離鄉，到其他地區謀求發展，他說，「年輕人的未來，就是國家的未來」，如何保證年輕族群的居住正義，讓他們可以在高雄安居樂業，還需要政府和全體社會共同努力。

進一步觀察近10年高雄年輕房貸族購屋熱區變遷可以看出，10年前的購屋熱區與現在大致相同，只有排名略有變化，10年前屬於高雄蛋黃區的鳳山區還有1,276件新增房貸件數，但是到了2022年就只剩下區區595件，減幅超過5成，同樣的現象也在三民區、左營區、鼓山區等傳統蛋黃區出現，而楠梓區則一躍成為最受年輕房貸族青睞的購屋熱區。

對此，東森房屋高雄仁武加盟店主任林雅玲表示，一方面精華區房價快速飆漲，導致財力有限的購屋民眾只能轉移到位置相對外圍、房價相對平實的區域尋找棲身之地。

另一方面，隨著楠梓產業園區的發展，包括台積電、日月光在內的眾多國內外知名企業爭先進駐楠梓，為區域創造了大量工作崗位，就業人口的不斷流入也同步帶動了區域房市交易量能的快速升溫。

林雅玲表示，目前楠梓的房價已經來到歷史高檔，區內新案開價普遍都要32～35萬元左右，新建案的面積也愈來愈小，相比之下，仁武區就成為了許多小資族、首購族的不二之選。

她說，目前仁武區新建案的開價普遍落在每坪28～33萬元左右，總價800萬起就能買到兩房並附有平面車位的新建大樓，而且區內還有不少總價在1,000～1,300左右的中古透天可供挑選，CP值相當不錯。

除了價格優勢外，仁武區到高雄市中心的距離也比楠梓更近一點，騎車最快僅需5～10分鐘左右就可以抵達三民區、鳳山區、巨蛋商圈等地，對於在市中心上班的通勤族群來說非常方便。目前仁武區內還有很多土地可以用來開發，再搭配「航太園區」的建設，區域房市前景相當具有想像空間，打算長期持有或有自住需求的購屋民眾不妨多留意。

中央銀行理監事會上周決議不升息，再度出手第五波限貸針對第二房限貸打房。房市趨勢專家李同榮直批，此舉乃彭規楊隨，明知房市已明顯降溫，又複製12年前彭淮南時代無效的選擇性限貸政策，連續5波限貸打房，所為何來？他直言央行真正動機有三，搶割政績、平撫鷹派理事反彈、資金動能強勁。李同榮認為央行第5波限貸不但效果有限，且有可能產生三大巿場的反效果出現。包括資金充沛難擋、換屋族小咖首當其衝、造成市場大者恆大。

李同榮指出，房價漲跌趨勢有一定的景氣技術循環因素形成，隨著供需基本面與政策消息面的影響，房市價量就會在市場自由機制下上下波動，央行所能操作的工具有限，對房市的調控只能著重在風險控管層面上，不能錯把後衛角色當作前鋒，對資金管制與利率浮動，都不宜過度干預，否則，不但控制不了房價，反而影響到經濟層面的畸形發展，同時也使市場交易量縮到谷底 。

2010年央行彭淮南時代，針對房市高漲曾經採用四次選擇性區域限貸打房，李同榮指出，結果限貸台北、資金跑到新北，限貸新北、資金往桃竹移動，限貸桃竹、資金移往中南部，限貸六都、資金竄逃海外，防堵資金政策不但無效且造成諸多法人投資套牢於海外，而房價不但不跌且續漲四年到2014年才結束第五技術循環高點。

李同榮認為央行第5波限貸不但效果有限，且有可能產生三大巿場的反效果出現。包括資金充沛難擋、換屋族小咖首當其衝、造成市場大者恆大。他並炮轟，各部會正在進行一場「打房搶政績 世紀大競賽」，亂箭齊發，搶當收拾高房價的最後一根稻草。

李同榮最後指出，房價問題不在豪宅、也不在高總價，而在於低總價市場被壟斷，打房亂象一直針對高總價市場，央行近日在通函給銀行的問答集中更明確要求，購買豪宅（高價宅）增貸或轉貸者，貸款人應簽切結書，資金不可再流入不動產，但對於低總價市場被壟斷的嚴重現象，政府完全束手無策，殊不知市場現況高價產品已在小跌，而低價產品卻逆勢上揚，這就詮釋房市降溫而年輕人無感的核心因素，政府打房不重核心的亂象，只會造成仇富又無法濟貧的畸型社會現象，落入富人對政府失望、且年輕人對政府失去信心的兩大窘境。

輕鬆付款、贈送家電等購屋優惠方案釋出，讓四月預售屋激出一波買氣。根據最新實價揭露，四月全國預售屋共揭露八三一四件、月增四．四八％，為近十三個月來揭露件數最多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，農曆年後房市買盤緩步回流，但仍回不到前兩年的火熱場景，不過，隨著「平均地權條例」修正案上路在即，又碰上部分新案推出輕鬆付款，像是工程期零付款、首付一百萬元內交屋等優惠付款條件，還有部分建案選擇贈送家電，多項新案的優惠措施成為部分觀望購屋族加速下決定的原因。

揭露8314件 近13個月最多
實價登錄2.0上路至今近三年，攤開近三年預售屋揭露，買氣高峰出現在二○二一年第四季，單月揭露一．二萬件起跳；之後買氣急轉直下，二○二二年第四季，單月揭露件數降為五千至六千件；但今年三、四月買氣緩步回溫，三月揭露件數七九五七件、四月約八三一四件。主要都會區中，四月新北市、桃園市、台中市以及台南市等四都，單月預售屋揭露件數均超過一千件，新北市更連兩月超過一五○○件，台北市也緩步回升。

曾敬德認為，大台北購買新屋的需求相對穩定。他表示，修正案上路前的確出現一波上車潮，但購屋者多是觀望已久的自住民眾，並非新的投資型買盤進場購屋，未來仍要關注新制上路後房市買氣是否延續。

今年首季交易占比 縮至五成內

「平均地權條例」修正案預計七月一日上路，不過，根據內政部統計，早在二○二二年第四季便出現非房產業的私法人短期交易大量下車潮，該季每十宅便有高達七．三七宅是私法人持有住宅短期交易。

「平均地權條例」修正案將上路
根據內政部統計，二○二○年第四季，非房產業私法人短期交易（持有一年便出售）占比約五十四．五一％，之後比重一路下降，二○二二年第一季甚至降至三十．三五％；不過，同年第四季突然跳高至七十三．七九％，也就是每十宅至少有七宅是短期交易。內政部推測，比重突然飆高，應與當時正值「平均地權條例」修正案在立法院審議有關。

造成一波投資客「下車潮」
房產業者指出，該修正案主要有五大打炒房措施，包括預售屋禁止轉售、私法人購屋許可制、建立檢舉獎金機制、預售屋解約需申報以及重罰炒作行為等。

其中又以預售屋禁止轉售、私法人購屋許可制引發建築業者反彈較大，更造成一波投資客「下車潮」。不過，隨著投資客大量出場，今年第一季私法人短期交易占比縮減至四十九．五三％。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，私法人嗅覺更敏銳，一旦發現風向不對就會腳底抹油落跑，預期新法上路後，私法人成交量會降至谷底，但只要房市有獲利空間，私法人需求不會消失。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前房價已處相對高檔，預期後續增值空間有限，部分屋主認為不如獲利了結，推估可能是短期交易占比增加的原因。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，政策影響房市交易，除「平均地權條例」修正刺激短期下車潮外，二○二一年七月「房地合一2.0」上路，延長短期交易期限，加上法人稅率比照自然人，確實讓短期交易量放緩，屋主寧願多放、多漲，也不願加稅，因此二○二二年第一季短期交易占比縮減二十個百分點。

不過，「平均地權條例」修法內容公開後，禁止預售屋轉售、私法人購屋採許可制，將大大限縮未來的市場流動性，尤其升息後價格停漲，因此掀起另一波獲利了結潮。

台北市昨（19）日表示，日前召開不動產評價委員會，拍板今年7月1日起的房屋標準價格、地段率等房屋稅基調整。

7月起新建房屋標準單價調漲10%，影響每年新建房屋約5,000多戶；路段率則有230條路段調整，多數調升，預估影響20.7萬戶，調升者每戶房屋稅約多600餘元。

北市府表示，此次地段率調整等措施，主要為使房屋稅課稅更加公平、合理，將自今年7月1日起實施，影響明年5月開徵的房屋稅。

北市財政局長游適銘表示，評價委員會參考北市營造工程物價總指數及全國營造工程物價總指數上漲程度，雖過去一段期間上漲27%，但為減輕民眾負擔，此次新建房屋構造標準單價僅調漲一成。

路段率方面，游適銘表示，北市1,351條路段中，此次提案調整路段計230條，其中調升226條、調降四條，預估影響戶數共約20.7萬戶。

其中，考量松山機場飛航管制區周遭居民受噪音影響，位於第三級航空噪音防制區路段，其路段率調降一級，加計原已調降第二級管制區且航道下方路段，影響路段共計60條，預估受惠戶數約2.8萬戶。

此外游適銘表示，單一自住、公益出租人及社會住宅包租代管的房屋稅率都是1.2%，為持續保障民眾權益、落實居住正義，維持稅基折減機制，最高折減額度由750萬元調降為250萬元為限，受惠戶數約為23萬餘戶。

他進一步表示，符合1.2%稅率者有部分為豪宅，高級住宅的房屋稅較高，每戶負擔房屋稅動輒10萬以上，因其經濟能力較強，給予太高稅基折減恐有不公，故降低最高折減額。

三亞樓市又熱了？今年1月以來，三亞新房、二手房住宅銷售價格指數已經實現環比“五連漲”。

日前，國家統計局發佈2023年5月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，三亞走出了獨立行情，新房房價環比上漲0.6%，同比上漲1.7%；二手房房價環比上漲0.4%，同比上漲0.1%。

這是三亞今年新房、二手房的連續第五次環比上漲，且環比漲幅有所擴大。從供應面上看，三亞目前商品化住宅依然稀缺，安居型商品房已成為供應、成交主力。

2023年6月7日，三亞，遠處為一個正在建設的樓盤 視覺中國圖2023年6月7日，三亞，遠處為一個正在建設的樓盤 視覺中國圖
有項目去化率100%

“我的順序號是1190，心滿意足！”據三亞市人民政府官網，來自河北石家莊的張女士在三亞工作10年了，她申請的，正是5月才入市的三亞市天涯區保利•棲麓安居房，因為位於市區且價格倒掛明顯，引發7000戶申報。

項目均價為13900元/平方米，而周邊樓盤的價格均價普遍在30000元/平方米以上。該次配售房源僅2496套，但有7618戶家庭符合申報條件，納入選房搖號名單。最終項目去化率100%，成交金額約32億元。

“選房時每次抽取三套房，申請人可在裡面選一套房。”保利•棲麓項目行銷負責人介紹。另據海南省統計局公佈的2023年4月統計月報，三亞1~4月，房屋銷售面積46.04萬平方米，同比增長9.4%；銷售額約133億元，同比增長31.7%。據此計算，三亞1~4月房屋銷售均價為28973元/平方米，對比年初的25887元/平方米，上漲約11.9%。

海南房地產研究員羅浩告訴《每日經濟新聞》記者，三亞房價逆勢上漲的主要原因有以下幾點，一是對於海南自貿港封關後三亞房產升值的預期，導致購房者需求依然比較旺盛；二是三亞出臺了新的人才引進政策，新落戶人才也轉化為新的購房增量；三是三亞房價已超過大部分二線城市房價，仍在持續穩步上漲，不排除部分投資者從一線城市抽離的資金也會逐步進入三亞市場。

易居研究院最新統計顯示，三亞5月成交面積約17萬平方米，同比上漲31%，環比下跌11%；庫存面積211萬平方米，環比同比均有所增長，存銷比約12.3，環比下降2%。

海南錦誠諮詢中心月報指出，“五一”假期加持，海口、三亞住宅市場補貨充足，加快推售節奏，搶佔市場。從成交來看，旅居市場受限於客戶離場，回落明顯。但三亞目前商品化住宅稀缺，購房熱情依舊較高，其安居房在價格優勢、客戶資格放寬條件下，開盤熱銷。

據三亞市發改委官網援引三亞市住房保障管理中心消息，2020年至2022年，三亞建設18個安居房項目，通過利用新增建設用地“招拍掛”、企業自有用地轉型等方式，落實建設用地約1584.11畝，總建築面積約327.06萬平方米，共計建設住房23307套。其中，2020年和2021年，該市共開工建設9個安居房項目，住房13242套。2022年開工建設9個安居房項目，住房10065套。

住宅備案環比降幅65%

三亞發改委網站披露的資訊顯示，三亞5月共有12個商品房項目備案，合計約1645套房源，住宅約1129套。但在住宅房源中，僅安居型商品房一個項目就占865套房源供應，市場化商品住宅僅264套，環比降幅約65%。在備案價上，毛坯住宅備案價約20651~34131元/平方米，精裝住宅約12571~50039元/平方米。

近兩三年，三亞乃至整個海南在商品化住宅用地供應量上都有所減少。去年底三亞掛出的三宗市場化商品住房用地是此前曾出讓過的地塊，最終還是三家原來的競得主體再次拿下。

但三宗地的用地性質，由原來的服務型公寓用地變更用地性質為二類城鎮住宅混合城鎮社區服務設施用地，對應土地用途均為城鎮住宅用地（市場化商品住房用地）。其中一宗地塊成交樓面價達到17117元/平方米，創三亞當時市場化商品住房用地樓面價新高。

2023年，三亞市計畫供應國有建設用地合計109宗，住宅用地103.52公頃。其中，市場化商品住房用地共38.32公頃，安居房用地共19.54公頃，其他保障性住宅用地共45.66公頃。市場化商品住房用地較2022年供應計畫減少20.87公頃（約313.05畝），同比減幅約35.3%。安居房用地同比也大幅下降，但其他保障性住宅用地較2022年增加13.09公頃。

“十四五”期間，海南全省計畫建設25萬套安居房，逐步滿足本地居民家庭和引入人才的住房需求。據海南住房和城鄉建設廳統計，2022年，海南全省開工建設安居房5.35萬套，開工率107%。

6月19日消息，據北京市統計局發佈的2023年1-5月北京市固定資產投資運行情況，期內全市固定資產投資(不含農戶)同比增長14.5%。其中，基礎設施投資增長18.7%，製造業投資增長8.7%，房地產開發投資增長13.1%。

從構成上看，建築安裝工程投資增長10.6%，設備工器具購置投資增長39.1%，其他費用投資增長13.1%。

從產業上看，第一產業下降47.2%，第二產業增長3.5%，第三產業增長16.3%。

從投資行業看，科學研究和技術服務業增長77.6%，衛生和社會工作增長36.8%，交通運輸、倉儲和郵政業增長31.8%，資訊傳輸、軟體和資訊技術服務業增長31.4%，水利、環境和公共設施管理業增長19%，製造業增長8.7%，租賃與商務服務業增長7.2%，電力、熱力、燃氣及水生產和供應業下降15.4%,文化、體育和娛樂業下降19.1%。

在A股房企退市潮中帶頭跨界轉型求“保殼”的榮盛發展(1.730, -0.10, -5.46%)，亮出了其擬購入的大股東鋰電資產的底色。

榮盛發展近日回復了深交所此前下發的並購重組問詢函，補充說明了盟固利的盈利、發展情況，自身連續兩年虧損還要收購虧損資產的合理性等。

根據回復函，盟固利近年來的經營狀態並不算好，2021年及2022年營業毛利分別為-1.75億元、 -1.4億元，淨利潤分別為-5億和-4.9億，並且自2021年8月起，該公司因資金情況存在延期支付職工薪酬的情況。

對此，榮盛發展方面解釋稱，業績持續為負主要因資金壓力較大、產能利用率較低所致。首先新能源電池產業投資規模較大，屬資金密集型產業，盟固利作為非上市公司，近年來受外部因素影響融資較為困難，資金壓力較大。

在流動資金有限的情況下，盟固利的產能無法充分轉化為收入、產能利用率較低，2021年和2022年分別為26.40%和31.10%，對毛利率產生了較大影響，期間也有較大的營運資金壓力。

但榮盛發展仍相信收購盟固利的前景，指出其所處的新能源電池行業存在廣闊市場空間，在市場、產品和研發領域擁有顯著優勢，並且今年以來經營業績有改善，預計2023年1-6月實現收入超過4.5億元，較2022年1-6月同比增長超過100%，全年業績預計相比去年將有大幅度改善。

根據榮盛發展置入盟固利的股權交易方案，配套融資所募集資金將用於標的公司項目建設、補充標的公司流動資金或償還債務等，能明顯提升盟固利的持續盈利能力，也能為連年虧損的榮盛發展本身帶來助力。

即使目前交易還未經由董事會、股東大會以及深交所審核通過等流程，榮盛發展“保殼”這一迫在眉睫的目的已經達成。

今年5月25日，在披露重組意向的前一個交易日，榮盛發展的股價已跌至1.17元/股，即將到達“面值小於1元”觸發退市風險的紅線。但這之後，榮盛發展複牌後在6月12日-6月16日連續獲得4個漲停板。

截止6月19日收盤，其股價為1.73元/股，較重組意向披露前大漲47.8%，已暫時脫離退市風險。

另一家千億房企金科股份(1.070, 0.00, 0.00%)也決定採用置入新資產這一方式“保殼”，6月7日發佈公告稱，擬以發行股份的方式購買母公司旗下恒昇大業建築科技集團有限公司20%股權。

據瞭解，恒昇大業四大核心主營業務分別為：綠色新型建材業務、裝配式EPC總包業務、BIM及智慧管控服務建築產業化諮詢服務。不過金科股份沒有披露恒昇大業任何財務資料情況。

在這起公告之前，金科股份因為房地產大盤的走弱以及一紙“被債權人申請重整”的公告，自5月22日以來股價一路下跌，5月26日曾觸及跌停、最低報0.77元，收盤價為0.95元/股。

金科的大股東隨後還宣佈了增持股份以“護盤”，隨後股價有所反彈，截止6月6日停牌前收報1.07元/股，如今仍在等待披露收購的具體方案之中。

IPG首席經濟學家柏文喜對介面新聞表示，金科和榮盛的收購目標都不是自身的主業，意味著兩者都在目前經營陷入困境且股價壓力較大的情況下，試圖搭上重組概念以及資本風口的快車，以此來維護股價以避免股價下跌而觸發退市的相關條款。

“因為目前金科和榮盛已經不是上市公司股價較好、實控人可以通過左手倒右手來實現自身較大利益訴求的時候了，金科和榮盛實控人的當務之急很顯然已經轉變為如何保證上市公司不觸及強制退市的條款了。”柏文喜補充稱，後續會不會退市還需要看市場怎麼看待這些公司未來的基本面。

中指研究院企業研究總監劉水也認為，這些救市措施如大股東增持、裝入優質資產，短期對提升公司股票價值有幫助，避免了股票價格快速下跌。長期來看，公司要儘快完成債務重組、盤活存量保交樓、加快銷售回款，儘快恢復經營，才能避免退市發生。

不止是榮盛發展和金科股份，根據中指院統計，在A股中，還有大約11家房企已經被戴帽，而截至6月12日收盤，*ST嘉凱(0.490, 0.00, 0.00%)、ST美置(0.580, 0.00, 0.00%)、ST粵泰(0.370, 0.00, 0.00%)（維權）、*ST中天(0.400, 0.00, 0.00%)、ST泰禾(0.430, 0.00, 0.00%)、ST陽光城(0.370, 0.00, 0.00%)、*ST宋都(0.410, 0.00, 0.00%)（維權）等7家房企已經觸發20天收盤價低於1元，基本鎖定退市。

站在危險邊緣的還有*ST海投(0.850, 0.00, 0.00%)（維權）、ST世茂(1.160, -0.05, -4.13%)、*ST新聯(1.700, 0.08, 4.94%)、*ST泛海(0.960, -0.01, -1.03%)及中南，這幾家股價均在1元附近，存在退市風險。

港股雖然沒有“1元退市”的規則，卻有停牌超過18個月的退市條款。截止目前，約有10家房企將在三個月後達到18個月的期限，包括恒大、世茂、奧園、花樣年、當代置業、陽光100等，也可能進入退市倒計時。

由此可見，觸發退市風險的房企多數是出險房企，而退市又將帶來更多的困境。

中指研究院指出，退市會使得上市房企信用、品牌影響力下降，融資管道受限，將嚴重影響經營、投資業務，並且公司估值降低，將打擊大股東自救的積極性，不利於後續保交樓及債務重組，從而影響出險房企的投資人、債權人、員工、供應商及其他利益相關方的合法權益。

不難預見，在房地產行業加速出清之時，“退市潮”將延續，而咬緊牙關的大老闆們要“保殼”，就會使出手“護盤”的大股東、“靈光一現”的跨界收購重組等現象繼續出現。

6月19日，華僑城A(4.600, -0.08, -1.71%)(SZ000069)發佈2023年5月主要業務經營情況公告。

2023年5月份，公司實現合同銷售面積19.4萬平方米，合同銷售金額37.3億元；2023年1-5月，公司累計實現合同銷售面積86.1萬平方米，較上年同期增長12%；合同銷售金額170.0億元，較上年同期增長11%。

2023年5月份，公司旗下各文旅企業緊抓遊客消費新趨勢，圍繞親子、二次元等主題，通過與頂流IP合作，打造迷你世界童趣節，推出五大童趣演藝、迷你潮趣市集、迷萌美拍打卡等精彩內容，開創親子娛樂新版圖，為遊客提供全方位萌趣遊玩體驗。2023年1-5月，公司旗下文旅企業合計接待遊客4,010萬人次。

“如果用一個字描述近期的上海二手房市場，那就是‘淡’。現在很多賣家會打電話來問，有沒有人想看房，並願意調低掛牌價。買家則挑挑揀揀，並不急於出手。我們門店之前成交的幾單，都是去年就在看房，直到今年才成交的客戶。現在掛牌房源量大，賣家多買家少，部分房源的議價空間可以達到20%至25%。”上海市松江區九亭地鐵站附近某房產仲介門店經理解峰（化名）向上海證券報記者表示。

與之相對應，在今年2月和3月出現一波回暖行情後，上海二手房市場交易量已連續兩個月下滑。上海中原地產統計資料顯示，5月，上海二手房成交量為1.53萬套，較4月的1.77萬套減少約13.56%，該資料已接近上海二手房月均成交1.5萬套的“榮枯線”。

業內人士認為，當前上海二手房市場房源多、客戶少，如果沒有利好政策刺激樓市消費，二手房的“低溫”行情或將維持一段時間，買家和賣家將展開深度博弈。

老小區房子不好賣

在上海中外環間的古美地區，坐落著許多20世紀90年代建成的老公房。由於其環境優雅，背靠蓮花路商圈，生活配套成熟，交通便利，成為不少剛需或首次改善購房者買房的目的地區域之一。近兩年來，古美板塊時常有新樓盤上市，催生出一批“賣舊打新”的置換客。但隨著二手房市場供大於求，成交週期的拉長，讓部分置換客叫苦不迭。

古美西路上某品牌仲介門店業務員小宋向記者透露，最近房源掛牌量較大，很多客戶打算賣了老房子，轉而購買新房。以古美八村為例，該社區目前掛牌房源有50多套，其中八成業主有置換需求。掛牌時間短的有2個月，最長的已有1年半。

“現在附近老房子每平方米均價為6萬元至6.5萬元，雖然成交價走低，但客戶觀望情緒依然濃厚。”小宋表示。

“附近好一點的房源之前均價達到9萬元/平方米，現在只要7萬多元/平方米。”靜安區大寧板塊上工新村附近的一家仲介門店業務員老呂向記者介紹，房源多、客戶少是當前上海二手房市場的重要特徵。

在老呂看來，當前上海二手房市場行情確實趨淡。雖然今年以來他個人成交了5單買賣，但門店內其他業務員很少有人開單。他表示，為促成訂單成交，大多數掛牌業主願意降價，不到自己心裡價位不賣的業主只有一兩成。

記者調查發現，現在比較難賣的主要是一些房齡較老的老舊社區的房源，而次新社區房價相對抗跌，成交也較平穩。

靜安區廣延路上的寶華現代城是一個中高端社區，目前均價約12萬元/平方米。記者通過上海中原地產門店內部系統獲悉，目前寶華現代城共有33套房源正在掛牌，其中三房有9套，兩房有16套，其餘為1房。

“現在市場不太好，掛牌量比往年要多，但寶華現代城的房源每個月都有成交。像這種高端社區的房價不可能打八折。最近剛剛成交的一套寶華現代城三房，雖然存在缺點，但1660萬元的成交價接近2021年底價格。今年3月賣掉的一套同戶型三房的成交價達1700多萬元。有時候，業主正好趕上有打新計畫，如果買家付款方式好的話，業主讓價100萬元也很正常。”中原地產業務員馬超（化名）說。

學區房也明顯降溫。有房產仲介告訴記者，現在部分家長對學區房的概念有所淡化，即使買學區房，也會考慮居住品質，而不僅僅是為了掛個戶口。“高品質社區的房源還是比較好賣的，但老公房、樓梯房空出來很多。像徐匯區這邊的番南社區、南丹社區、凱旋一村等學區房都有20套至30套的房源在掛牌。這類房子比較難賣，且降價幅度較大。”

浦東新區禦橋地鐵站附近地傑國際城一期是對口建平實驗中學的學區房。2021年上半年，該社區內94.7平方米雙南戶型的兩房掛牌價一度超過10萬元/平方米，如今價格已顯著回落。記者瞭解到，目前地傑國際城一期社區雙南兩房戶型的房源掛牌了十幾套，掛牌價格為800萬元至946萬元不等。

房產仲介小伍告訴記者，今年2月和3月的那波行情，雖然價格賣得不好，但好在成交量大，現在是價格不理想，成交量也不多。

成交週期拉長

掛牌量攀升，成交量下滑是當前上海二手房市場的主要表現。

受新房市場高位供應及一、二手房價格倒掛的虹吸效應影響，上海二手房市場成交量在3月沖高至2.4萬套後迅速回落，4月成交1.77萬套，5月成交1.53萬套。目前上海一二手房成交套數比已從最高位的1：3滑落至1：2。也就是說，原先每成交1套新房，對應就會成交3套二手房，但如今只能成交2套二手房。

據小伍觀察，現在購房者中，約六成為置換客。而置換客中，約有三成可以立馬支付定金，進入買房流程。另七成客戶在談價格、談成交週期上，會花費較多時間，成交率只有20%至30%。

“眼下古美地區二手房成交週期差不多要6個月，高樓層的房源成交尤其緩慢。買家大多在觀望，願意出價的客戶很少。目前市場上有一些高性價比的房源，一天至少會有三組帶看，只不過客戶購買決心還不夠，大家都在等待是否會出臺新政策。”小宋說。

老呂告訴記者，現階段客戶從看房到成交，整個週期可能用時1年。“由於掛牌量大，為了儘快成交，有些社區的業主給出的掛牌價一個比一個低，而買家在沒看清方向的情況下，會捂緊口袋，謹慎出手。”

有房產仲介向記者表示，現在二手房市場買主有兩個趨勢：一是整合房源，將多套房源賣掉換成一套大面積高品質的房源；二是追求地段，把房子從其他區域向市中心置換。

“不同於其他城市，上海常住人口較多，具備市場穩定的基礎條件。還有一大批人在上海工作多年，但尚不具備購房資質，這批人正是潛在購房群體。”上述房產仲介認為，雖然現在二手房交易量不高，但房價還是比較穩定，因此購房者無需擔心市場。

粵海置地（00124）公布，將深圳市羅湖區布心路布心花園一區19個搬遷物業單位移交明昇發展，應收搬遷補償總額估計約1.53億元（人民幣．下同），確認處置收益約1.52億元。

該集團指，搬遷物業單位位於城市更新項目的一部分，訂立搬遷補償協議可望獲得估計價值大幅高於有關搬遷物業單位在去年底帳面淨值的安置單位，擬將搬遷補償用作一般營運資金。

天眼查App顯示，中國恒大（03333）主要附屬公司恒大地產近日新增一則被執行人信息，執行標的5.5億餘元（人民幣．下同），被執行人還包括恒大地產旗下多家公司，涉及重慶尖置房地產有限公司相關案件，執行法院為重慶市第一中級人民法院。

風險信息顯示，目前恒大地產存在數百條被執行人信息，被執行總金額超過393億元，同時還存在多條限制消費令、失信被執行人（老賴）和終本案件信息，未履行總金額超39億元。

建中建設（00589）公布，附屬公司福建建中建設科技有限責任公司作為借款人，與興業銀行股份有限公司福建自貿試驗區福州片區分行作為貸款人，訂立授信協議，據此，貸款人同意向建中建設科技授予為期一年的授信額度，允許建中建設科技借款至多1億元人民幣。建中建設科技擬將根據授信協議予以提取的貸款用作其一般營運資金。

集團將以貸款人為受益人訂立為期一年的擔保協議，用以無條件及不可撤回地擔保建中建設科技妥善及準時履行授信協議項下的責任，包括支付建中建設科技於授信協議項下欠付及應付的所有款項。在授信協議期限內，集團為授予建中建設科技的所有授信提供擔保。

6月19日，海南省三亞市成交5宗國有建設用地，成交土地總面積189143.57平方米（約283.71畝），最高報價總金額28.63億元。5宗地分別位於崖州灣、海棠灣、中心城區，包括4宗住宅用地（3宗市場化商品住房+1宗安居房）和1宗零售商業混合旅館混合文化設施混合用地。

保利發展成為本次供地中的贏家，共摘得3宗地塊，總面積約195畝，成交總價18.78億元。

據悉，海棠灣HT08-15-03、04地塊，為零售商業混合旅館混合文化設施用地，佔地面積43459.64平方米（約65.19畝），將用於建設零售商業產業項目。地塊最終由保利發展控股旗下三亞論壇中心建設有限公司競得，成交總價2.57億元，約合394.24萬元/畝，成交樓面價16895.8元/平方米。

海棠灣HT09-13-02地塊是一宗市場化商品住房用地，佔地面積57885.7平方米（約86.83畝），容積率僅1.4，最大可規劃計容建面約99526平方米。該宗地最終由保利發展控股旗下保利（三亞）房地產開發有限公司競得，該宗地塊位於保利C+國際博覽中心北側，301醫院就在附近，區位優勢明顯。HT09-13-02地塊成交總價12.43億元，折合成交樓面地價約15338元/平方米，是今年三亞成交的市場化商品住房用地中，樓面地價最高的一宗。

此外，保利（三亞）房地產開發有限公司搖號摘得中心城區HP03-05-01/01B地塊，成交價3.78億元，折合樓面地價約4716.2元/平方米。該地塊為安居房項目建設用地，總佔地28650.42平方米（約42.98畝）。地塊項目建成後，安居房住宅銷售價格為13500元/平方米，銷售對象為符合安居房申報條件的三亞當地居民及引進人才。

另外兩宗崖州灣地塊由三亞科城樂居置業、眉山聚威地產瓜分。三亞科城樂居置業有限公司以總價3.1億元競得YK03-03-01地塊，為一宗市場化商品住房用地，面積19337.54平方米；眉山聚威房地產開發有限公司以總價6.75億元摘得YK06-02-01地塊，面積39810.27平方米，該地塊同樣為一宗市場化商品住房用地。

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6月20日消息，南昌市自然資源和規劃局近日發布《南昌市本級2023年第二批擬出讓住宅用地清單（擬出讓時間：6月16日-9月16日）》，未來3個月內將計劃出讓16宗地塊共計1,297畝住宅用地。

其中，西湖區2宗共43畝，青雲譜3宗共204畝，青山湖3宗共216畝，紅谷灘2宗共412畝，經開區3宗共276畝，高新區1宗共45畝，灣里管理局2宗共102畝。

據觀點新媒體了解，紅谷灘的JLH1204-D01、D03-01、02、D04地塊為該次出讓地塊面積最大的地塊，地塊面積258畝，位於九龍大道以西、宜春大街以北，主要規劃指標2.2。

紅谷灘另一地塊JLH503-C06地塊面積153畝，出讓面積僅次於JLH1204-D01、D03-01、02、D04地塊，該地塊位於上饒大街以北、楓生快速路以西，主要規劃指標2.0。

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6月19日，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2023年4月香港CRI回報率最新報2.56%，環比上升0.03個百分點，終止了3個月的跌勢，八大回報率齊升，是2022年11月後近5個月以來首見。

楊明儀認為，香港季節性租賃旺市即將來臨，回報率可望持續向上，展望第三季上望約2.7%水準。

4月H按息為3.375%，租金回報率低H按息0.815%，CRI回報率止跌回升，令兩者差距收窄，相信將繼續追趕H按息的升勢。

此外，4月份CRI_Mass回報率報2.68%，CRI(中小型單位)回報率報2.65%，CRI(大型單位)回報率報2.14%，齊結束3個月連跌回升，環比同樣上升0.04個百分點。

HENLEY PARK明雋齊上樓書 傲華日內開價

市區新盤爆發混戰，3個全新盤合共972伙料短兵相接。恒地（00012）旗下九龍東啟德現樓項目HENLEY PARK，以及佳明集團（01271）土瓜灣炮仗街明雋，昨天同日上載樓書，協成行筲箕灣東大街傲華則有機會日內開價。

HENLEY PARK銷售進入最後直路，昨天終上載樓書。該樓盤由2座高座及4座低座住宅大樓組成，第1A及1B座屬於高座，住宅樓層由2樓至35樓，一層最多12伙，共有660個單位。至於低座A座、B座、C座及D座，住宅樓層由地下至5樓，一層4伙，僅設80伙。全盤提供740伙，實用面積250至1558方呎，間隔由開放式至3房。項目主打1房，佔412伙或55.7%；其次為2房，佔170伙或23%。面積最大單位是1A座35樓A室，實用1558方呎，採3房間隔，客飯廳外連984方呎平台，平台設有私人泳池。

恒基林達民：端午前公布價單

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，HENLEY PARK於中環搭建的示範單位，昨天首度曝光，以低座D座地下B室為藍本，採3房間隔，實用面積627方呎，外連457方呎花園，今天會開放現樓示範單位予傳媒參觀。

林達民續說，HENLEY PARK預計端午節前公布首張價單，最快下周開售。HENLEY PARK位於沐泰街8號，項目已屆現樓。

明雋昨天也上載樓書，屬於單幢盤，每層4伙，提供76個單位，實用面積207至260方呎，包括68間標準戶及8間特色戶。

明雋開放式及1房各佔一半，開放式實用面積207至232方呎，1房實用面積241至260方呎。值得留意的是，該盤不設會所及停車位。

項目示範單位及銷售中心設於尖沙咀鐵路大廈地下，現正積極準備中，今天開放示範單位予傳媒參觀，預計短期內開放予公眾參觀。明雋位於炮仗街45號，預計入伙日期為今年9月，樓花期僅約3個月。

位處筲箕灣的傲華早於上周一（12日）上載樓書，據悉，該盤有機會日內公布首張價單，首批不少於50個單位，預計本月發售。

傲華位於筲箕灣東大街121號，提供156伙，實用面積190至737方呎，預計2025年5月底入伙，樓花期約兩年。

資料顯示，筲箕灣對上一個全新盤為老牌發展商林氏家族旗下One Eighty，2019年10月公布首張價單，折實平均呎價23805元。

瑜一．天海連平台戶3383萬易手

昨天全港一手市場最少10宗成交。華懋集團及港鐵（00066）合作發展的何文田站物業發展項目瑜一，過去4天持續有交易，合共售出5伙。昨日售出第IA期瑜一．天海1A座1樓D室，採3房間隔，實用面積953方呎，外連519方呎平台，成交價3383.15萬元，呎價35500元。瑜一發展項目自今年3月開售至今，累售417伙，套現逾70億元。

新地（00016）旗下兩個新盤昨天錄得買賣，大埔白石角優景里63號University Hill第2B期售出優景閣第2座16樓A3室，實用面積288方呎，外連228方呎天台，成交價588.3萬元，呎價達20427元；屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2A期沽出Arreso第3座6樓B室，實用面積413方呎，成交價613萬元，呎價14843元。

會德豐地產九龍東啟德 MONACO ONE發展項目由2021年開售至今，累售 830伙，兩個期數MONACO ONE及MONACO MARINE已取得滿意紙，預料7月內完成交樓程序。

會德豐地產副主席及常務董事黃光耀表示，MONACO ONE累售488伙，MONACO MARINE則售出342伙，合共售出830伙，套現逾94.6億元，平均成交呎價約2.57萬元。兩盤上周已取得滿意紙，將陸續出信通知業主收樓，預料7月內完成交樓程序。

MONACO MARINE設有現樓示範單位，其中實用面積1708方呎的1A座38樓A室，連747方呎天台及265方呎平台。黃光耀指出，前述單位正以招標形式發售，意向呎價約4.6萬元，挑戰MONACO ONE發展項目的呎價新高，短期內開放予準買家參觀。

會地半年賣797單位套110億

MONACO ONE及MONACO MARINE共用住客會所CLUB MONACO ONE，總面積逾3.7萬方呎，提供25項設施；管理費每方呎約5.3元。

另邊廂，黃光耀透露，該集團今年暫售出約797個單位（包括合作項目），套現近110億元，下半年將會推售3個全新獨資項目，當中灣仔春園街項目料8月至9月推售。

二手樓市仍然低迷，部分一手買家持貨數年後，為求套現不惜大幅蝕讓單位。入伙約6年的九龍東啟德屋苑啟德1號（II）一個4房單位連車位，以4368萬元易手，賬面虧損達508萬元，單位在4年多貶值約10.4%。

資料顯示，啟德1號（II）低座12座一個4房單位，實用面積1583方呎，在本月初連一個車位轉手，作價4368萬元。據了解，原業主近月以4500萬元放售該物業，在本月初累減132萬元或2.9%後沽貨，呎價27593元。

資料顯示，原業主於2019年先以4540萬元購入單位，其後斥336萬元購入一個車位，共作價4876萬元，現轉手賬面損手約508萬元，貶值10.4%。若計及該原業主入市時支付樓價15%的從價印花稅，涉及金額約681萬元；再連同代理佣金及其他使費，估計慘蝕約1250萬元。

屯門啟豐園共減30萬獲承接

除半新盤出現蝕讓外，荔枝角美孚新邨亦出現損手成交個案。據消息指出，美孚新邨3期百老匯街56號頂層單位，實用面積約684方呎，傳以666萬元成交，呎價約9737元。該單位所在樓層沒有升降機直達，同類單位成交價一般都較有升降機可到達的單位為低。原業主2016年以695萬元購入，約7年時間，賬面蝕29萬元或約4.2%。

另外，屯門啟豐園錄得蝕讓個案，中原地產資深分區營業經理劉俊雄表示，啟豐園3座中層E室經由該行沽出，單位實用面積326方呎，兩房間隔，在本月初開盤叫價450萬元，之後調低至430萬元，買賣雙方議價後，再減10萬元或2.3%，以420萬元成交，累計減價30萬元或約6.7%，呎價12883元。

劉俊雄指出，上述啟豐園單位附帶新裝修，新買家為同區租客，睇樓一個多月，見該單位新放盤，裝修合用等，迅速還價入市。原業主於2018年以500萬元購入該物業自用，持貨約5年轉售，造價較買入價低80萬元或16%。

戴德梁行發表報告指出，2023年上半年金額超過1億元的大額非住宅物業投資市場暫錄得31宗交易，總金額為181億元。戴德梁行執行董事、香港資本市場部主管高偉雄稱，現時非住宅物業的銀行按揭成本高達6厘，抑制部分投資者入市意欲。市場普遍認為下半年仍有加息壓力，相信用家將率先跑出，預計今年全年大額非住宅物業成交額錄得約500億元。

分析：面對3挑戰 市場定位規劃關卡補價

政府希望借助樂建居，釋出發展商手上逾千公頃農地，並以三分一補地價作為誘因，惟政府近年推出的3項公私營合作計劃，如土地共享先導計劃，仍有待發展商提高積極性。分析認為，樂建居仍面對項目市場定位、規劃關卡及補地價3大挑戰。

樂建居的土地來源除了由政府招標官地外，亦鼓勵私人發展商提供農地，房屋局局長何永賢日前亦明言，希望計劃能夠激活發展商手上逾千公頃農地儲備。

發展商擁有 逾千公頃農地儲備

事實上，政府在過去幾年先後推出「傳統新市鎮模式」、「土地共享先導計劃」，以及最新的樂建居3項公私營合作模式，目前合共約釋放3.5萬伙的公私營房屋供應，最主要來自土地共享，6宗申請涉及約2.6萬伙，其中3宗申請獲原則性支持，涉2.16萬伙。

不過，須留意是即使以接獲的6宗申請計算，所佔的土地面積亦只有約40公頃，跟政府定下的150公頃申請上限，只佔約27%，反映市場反應不算踴躍。立法會議員林筱魯認為，過去土地共享等公私營合作計劃未能算成功，原因是政府需要平衡公共利益，導致方案設計上「計得好盡」，同時令計劃商業誘因降低。

據綜合市場分析，項目市場定位、規劃關卡及補地價問題，將會是未來樂建居3大挑戰。市場定位方面，林筱魯認為，樂建居「65折」的定價較預期低，未必有足夠空間讓發展商設計交樓規格較高的單位，做不到跟居屋有差異的市場定位，兩者存在競爭。

另外，規劃關卡方面，發展商在新界的農地不少都缺乏足夠交通、水電基建配套，本身要通過不同規劃程序已經困難重重。高力國際亞洲估價及諮詢服務常務董事劉振江稱，政府公布了樂建居的框架，但執行機制仍未清晰，「政府可以怎樣幫發展商（在城規會）闖關？土地共享尚有一個專門辦事處，樂建居會有甚麼機制配合？」

業界不認同 補1/3地價屬優惠

至於最後一個關鍵問題則是補地價，現時政府要求發展商補三分一地價，以興建市價65折的樂建居，劉振江認為，當樓價折讓3成多，地價有一半以上折讓屬於正常情況，不認為三分一地價屬於「優惠」地價。他估計，位置較偏遠的地皮本身地價較低，所獲得三分二的地價扣減未必足夠抵銷樓價折讓，認為在現機制下只有個別位置較好的地皮才有利可圖。

事實上，補地價屬於房屋關鍵因素，以古洞北/粉嶺北正進行的第二期換地為例，雖然有7個項目進入進一步處理程序，涉9,000伙，但由於政府推出標準金額補地價，被發展商認為定價太高，導致至今仍未有成功換地。而政府已經將換地期限延至今年底，並研究降低補地價金額。

不過，樂建居剛剛才推出，亦有恒地 （00012） 、新地 （00016） 、會德豐等，表示願意研究參與，而擁有逾1,600萬平方呎農地的新世界 （00017） ，更成立房屋社企推展元朗十八鄉「私人版居屋」，涉及300伙。故此，樂建居對推動公私營合作的成效仍有待觀望。

政府上周推出的樂建居，務求藉私人發展商的力量，興建資助房屋，但在該計劃推出前，其實已有發展商推出首置盤項目，讓更多市民可享上車機會。

其中新世界 （00017） 於2017年時推出「新世代首次置業計劃」，並於旗下屯門項目天生樓作試點，撥出15伙供25至35歲未曾置業的港人購買，首期為樓價7.5%，另設有漸進式供款及代繳印花稅，最平單位折實價約587.8萬元，即首期僅為44萬元，為防止投機炒賣，單位設有5年禁售及禁租期。

去年新世界亦公布興建私人資助房屋，設於元朗十八鄉，提供300個實用面積300至550平方呎的單位，採1房至3房間隔，並以市價5折至6折出售。

長實安達臣道項目 提供首置盤

而早前公布重建計劃的石硤尾大坑西新邨，原先為平民屋宇公司旗下的的私營廉租屋，目前就與市建局合作，將提供3,347伙，其中約1,300伙用來安置現有住戶，並繼續作私營廉租屋，讓居民可用公屋租金承租，也接受購入其單位，而餘下的2,000伙會用作首置單位，預料售價會貼近居屋水平。

另外，長實 （01113） 旗下觀塘安達臣道項目，共提供1,700伙，屬第一個港人首置盤，政府會隨機抽出1,000伙作首置單位，以市價8折發售，該盤單位設限呎要求，實用面積須介乎250至500平方呎；至於季內招標的荃灣油柑頭住宅官地，則會作第二個港人首置盤，但與安達臣道首置盤採用「混合式」設計不同，是次油柑頭地皮將採用「純港人首置盤」設計，規定須提供至少1,940伙。

官：項目未老化 申請人對維修成本過於嚴格

長實 （01113） 併購多年的薄扶林沙宣道29號，今年初遭土地審裁處（土審）駁回其強拍申請，發展商其後提出上訴，最新再度遭到土審否決有關申請。

長實早前就上述項目提出上訴，指仲裁庭未能認識到別墅的混凝土保護層不符合現行法規或法律的客觀事實，以及低估別墅的維修費用等。不過，土審最新表示，考慮到專家證據，未發現項目功能老化問題，並認為申請人對維修成本過於嚴格等，故否決有關申請。

已持有4幢洋房 佔約80%業權

資料顯示，上述項目為薄扶林沙宣道29號富麗苑，位於沙宣道與域多利道交界，佔地約1.99萬平方呎，於1981年落成，樓齡約42年，整個項目設有5座洋房，每座樓高3層，各設有蓋停車位、私人花園和天台等，分為A至E號屋。

長實已持有當中A、B、D及E號屋合共4幢洋房，佔項目約80%業權，僅餘C號屋由其他業主持有，並於2019年已就上述項目提出強拍申請，惟今年初遭到土審以考慮到項目狀況、所需保養成本，以及樓齡均未說服已達到需重建的程度為由，駁回有關申請。

富麗苑規劃上屬於「住宅（丙類）1」用途，屋宇署早於2010年10月就該地段批出建築圖則，當時批准興建4幢4層高洋房（包括1層平台），總樓面面積約1.58萬平方呎。

事實上，舊樓併購成不少發展商增加土地儲備的主要渠道之一，例如萬科香港較早前循強拍統一牛頭角定富街一列舊樓業權發展。此外，有財團早前收購深水埗大南街111至125號一列舊樓群。

銀主盤數量高企不下，有銀主冀減價增沽貨勝算。由一名商家或相關人士持有的元朗2伙複式戶，去年底雙雙淪為銀主盤，一度由銀主以4,050萬元放售，但近日大幅減價至3,430萬元，較開價削620萬元或15.3%。

原築複式 最新叫2500萬

消息指，上述2伙銀主盤，分別為原築1座頂層複式3房戶，實用面積2,055平方呎，連私人天台，屬該屋苑僅有2伙複式戶之一，堪稱「巨無霸」，去年底原連同3個車位以3,000萬元放售，但銀主最新叫價降至2,500萬元，勁減500萬元或17%。

御景園特色戶 開價930萬

至於另一伙為同區御景園1座頂層連天台戶，實用面積864平方呎，3房間隔，去年原連車位放盤價1,050萬元，現時同樣減至930萬元求售，對比最初開價降120萬元，降幅11%，即2伙叫價共3,430萬元，較去年共削價620萬元。

市場人士表示，上述2伙單位均於早年買入，其中原築單位2009年以1,600萬元買入，而御景園單位則在1998年以372萬元購入。消息又指，上述2伙均有押借紀錄，惟次數不多；例如原築單位，業主購入後連同一按共有最少4次押借紀錄，不排除業主因生意周轉資金問題，物業遭強制出售。

本港經濟逐步復常，帶動豪宅成交增加，部分長情業主伺機沽貨套現。根據市場消息透露，大潭紅山半島第5座一個中層A單位，面積1575方呎，新近以4470萬連車位易手，呎價約28381元。

據了解，單位原業主為本地家族，於1994年10月斥資1690萬連車位購入，持貨近29年轉售，帳面獲利約2780萬，期內物業升值逾1.6倍。

寶樺臺呎價2.8萬易手

消息又透露，中半山寶樺臺一個低層C單位，面積1539方呎，最新以4380萬售出，呎價約28460元。據悉，單位原業主於1999年5月斥資1160萬買入，持貨逾24年轉售，帳面獲利3220萬，單位期內升值約2.8倍。

不過，同區時和大廈一個低層B單位，面積1426方呎，近期以2500萬售出，呎價約17532元。區內代理透露，單位原業主於2019年5月斥資2800萬買入，是次轉售帳面蝕讓約300萬。