鑫龍騰（3188）、華友聯（1436）、隆大營建（5519）等3家高雄建商，原本寄望下半年和明年預售建案完工入帳來貢獻營收，因央行祭第二戶貸款最高70％的限貸令，產生不確定性變數。

鑫龍騰發言人陳宗燦表示，全年營收重押總銷30多億元「鑫天地2」大樓建案。可望在7月中旬取得使用執照，並從9月開始交屋入帳，雖該案預售時已售出6成多，但遇到因央行第二戶最高70％的限貸令，可能有部份買家會產生延後交屋的困擾，影響入帳期程。他說，鑫龍騰正與已購客溝通，希望客戶可洽詢非房貸承辦銀行，辦理5至7年的信用貸款，縮短自備款的差距。

華友聯前六月營收僅約1億元，下半年原本希望藉由台南大樓建案CASA的交屋入帳，貢獻營收，但因工程延宕，需待明年，今年只能靠出售桃園楊梅工業土地的業外收入。

眼看著總銷約23.3億元的台南大樓建案CASA、總銷約72億元的「NeXT21」住宅大樓，明年上半年可貢獻營收，但華友聯董事長陸炤廷表示，此時央行端出第二戶限貸令，加上打房政策配套不完整的混亂，導致客戶交屋的觀望，已對入帳期程產生些許影響。

至於預售已逾80％、總銷20多億元的隆大「鳳凰頌」，預定第三季底完工，並從第四季初入帳，面臨第二戶限貸令的應變期相對較短。隆大總經理洪茂源表示，雖然該案首購比高達90％，但仍有大約10％的已購戶屬於換屋族，因此隆大建議購屋者以其他家中成員變更登記為新屋主，減少政策衝擊。

據仲量聯行今（11）日最新統計，第2季全台商用不動產市場呈現「南溫北熱」的格局；其中，有62％的成交金額都集中在台北市。

今天仲量聯行舉辦第2季商用不動產市場季報記者會，結果顯示，第2季商用不動產市場一掃前一季低迷的市況，拜「新光1號」REITs標售案全數脫標所賜，刺激交易動能，推升單季交易土達470億元，較去年同期成長161％，季增率更是達到267％，創下近10年來全台第二季交易額新高的佳績。

值得一提的是，2023年上半年度總交易額達598億，超越2022上半年度交易量總合。

第2季商用不動產交易，也呈現「南溫北熱」的格局，85％之交易集中於北部區域；又因「新光1號」中5個標的坐落於台北市，使台北市交易額占第2季之62％，為第2季商用不動產的交易熱區。

交易類型方面，第2季交易產品多元，主要交易組成涵蓋以投資為主要目的之辦公室、出租型公寓，亦或是企業自用為主之工業廠房或廠辦。

其中，最大宗交易類別為辦公室，標的集中台北市的精華地段，交易額總計達近140億元，並且占本季整體交易額30％。

至於第二大宗交易類型，為廠辦及廠房等工業地產類別，合計之交易額亦達138億元，共計占本季全台交易額30％，與第1季相比，工業不動產投資額，季增率達30％，其中超過75％的工業地產買方為科技業者，顯示科技業之擴廠需求仍尚未被滿足。截至目前上半年交易量已逼近2022全年交易額，說明工業地產的需求依舊強勁。

不同於以往，商用不動產主要買方為金融壽險業，本季主要買方產業組成多元。受到最低收益率提高之至2.845％影響，不動產可購置之標的受限，第2季金融壽險業出手較保守，總投資額只占本季交易額8％。

第2季最大買家為不動產開發商，專注於購置具改建潛力之標的，投資額達142億元，占交易額30％；其次為自用需求為主的科技業，投資額達105億元，占交易額22％，其中又以半導體相關產業，最為積極購入工業型地產。

第2季的商用不動產交易量，出現止跌回穩的跡象。雖大環境充滿挑戰，但若交通建設完備，地段精華之優質物件釋出，資金壓力較小的買方仍會積極出手，將資金配置於商用不動產中。

仲量聯行表示，目前市場上工業地產自用需求仍強，不論是廠辦、廠房或是工業土地，皆能觀察到科技業者持續投資擴充產線及產能，因此仲量聯行樂觀預期，短期內工業不動產的需求仍穩定。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，在通貨膨脹的環境下，商用不動產具有穩定的收益，可以通過調整租金來抵禦通貨膨脹的影響，這是其他資產類別難以替代的優勢，對於著眼於中長期投資的投資者來說，在市場不確定性高的情況下，位於優質地段或具有區域發展潛力的收益型資產將成為追逐的目標。

雖然短期內商用不動產市場仍挑戰仍在，但第2季市場表現已優於預期，是個信心回穩的訊號。下半年度若整體經濟表現復甦，預期市場將可以持續回溫。

豪宅市場今年以來整體買氣減弱，不過台北市蛋黃區精華地段躋身每坪200萬俱樂部的精品輕奢豪宅，再添一員，根據最新實登資訊顯示，全台基地規模最大危老重建案「鑄慕RADIUM ONE」，第一批成交揭露共45筆，其中最高單價在24樓頂樓戶，每坪達207.7萬元。

今年以來台北市最熱鬧的推案戰區之一就是大安區，其中全台規模最大危老重建案、也是日勝生創辦迄今推出的最高單價的輕奢豪宅案「鑄慕RADIUM ONE」，今年4月初公開銷售。據實登資訊，「鑄慕」已揭露45筆成交資訊，包括住宅44筆、店面1筆，其中每坪站上200萬元有9筆，幾乎都在18樓以上，「鑄慕」正式躋身每坪200萬元俱樂部行列。

至於每坪最高單價207.7萬元，位於24樓頂樓戶，在今年5月12日成交，總價5,930萬元，坪數約40.7坪。另外次頂樓戶23樓，今年5月3日成交，最高每坪實價達206萬元，總價4,920萬元，坪數約23.89坪。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，從「鑄慕」揭露的第一批成交實價看來，上半年預售屋市場並沒有那麼悲觀，尤其在供給稀缺的區塊，新推出預售案，還是有機會順銷；以「鑄慕」來說，周邊小區域的新供給向來稀少，因此銷售成績和單價都頗亮眼。

不過7月1日起平均地權條例修正案正式上路，高資產族群購置豪宅的動向，也成觀察指標。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，由於私法人購屋改採許可制，加上經濟不樂觀，兩岸關係持續緊張，預期下半年預期豪宅交易量會降低，有錢人資產布局上可能會選擇降低國內不動產比重。

仲量聯行11日公布第二季商用不動產市場報告指出，台北市A辦在供不應求下租金仍續創高，每坪月租平均達2,985元，將挑戰3,000元新高；至於空置率方面，則已連續17季壓低在3％以內的低檔水準。總體來說，租賃需求仍穩健，尚未飽和。

仲量聯行副總經理游淑芬表示，儘管未來五年，台北市將有50萬坪以上的A級辦公新供給會陸續完工，其中南港就占58％之多，會囊括台北市A辦市場的3成量體，躍居為台北市A辦最大商圈；但是未來「綠色商辦」時代來臨，沒有綠色認證的A辦將面臨租不出去的窘境，預料將帶動一波綠色商辦升級潮

仲量聯行最新報告指出，台北市A辦的空置率與上季持平，維持在2.7％；平均每坪月租來到2,985元，年增率約1.3％。整體而言，目前台北市的A辦空置率維持在3％以內的盤整區間，部分今年第一季的空置空間已有新租戶接手，顯示出優質空間一旦釋出，市場仍然反應熱絡。

由於空置吃緊，第二季仍處房東強勢的市場，租金成長推力依舊源自於信義區的頂辦租賃案。

游淑芬表示，目前因台灣總體經濟面的不確定因素仍在，企業更加謹慎，對空間配置的速度減緩，使租金成長幅度趨緩。不過全球淨零碳排的趨勢來臨，企業對於ESG的相關需求逐日增強，仲量聯行針對台北市A辦密度最高的信義區辦公市場進行綠色租賃的相關調查，結果顯示，信義區目前有超過65％的A辦樓地板面積，已擁有綠建築認證，其中有6棟商辦大樓更同時擁有兩種不同的綠建築認證。

游淑芬表示，採購綠電也成為企業追逐減碳的方向。統計顯示，信義區的許多房東，已陸續或計畫協助租戶採購綠電，尤以壽險業持有的大樓，最為積極，目前在信義區已有超過55％的A辦樓地板面積，提供綠電；甚至45％的A辦，更同時擁有綠建築認證及提供綠電，落實綠色租賃。預期在不久的將來，商辦大樓提供綠電與綠建築認證，將成為滿足企業對綠色租賃需同時具備的要素。

土建融緊縮、加上房市銷售趨緩，建商購地推案越顯保守，據內政部統計，今年前五月全台住宅建照核發5.7萬戶，明顯低於過去兩年同期的7萬戶，創下五年同期新低，其中，南、高二都更出現建照供給腰斬，房市景氣進入修正期。

內政部統計顯示，過去幾年全台住宅建照核發數量持續擴大，去年達18萬戶，創下1995年以來新高；不過今年前五月住宅建照僅核發5.7萬戶，遠低於這波景氣高峰的2021～2022年，也低於2019、2020年同期的5.8～5.9萬戶，反應建商買地推案高峰期已過。

以六都來看，新北市前五月建照核發1.2萬戶居六都之冠，也是六都中唯一正成長。至於桃園、台中均跌破1萬戶，分別僅有8,743戶、8,496戶，其中台中更是近5年同期首見不到1萬戶；此外，台南、高雄各僅剩4,000餘戶，比起去年同期減少52%、45％，顯示近二、三年南台灣房市榮景在科技業投資議題退燒後，房市也出現明顯修正。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，平均地權條例修正案有效抑制非自用買氣，開發商有感於景氣衰退，推案趨於保守，建照量明顯衰退，是房市景氣進入盤整期的重要指標。

不過他也指出，房市新增供給逐漸減少，可以紓解景氣修正時帶來的壓力。目前預售市場受政策管制，個案銷售期拉長，加上工料雙漲，建案興建與回收期明顯拉長，開發商更謹慎因應景氣變化。

房市景氣轉冷，高雄建商感受最深刻。高雄市不動產開發公會和大高雄不動產開發公會11日表示，高雄全境包括大樓和透天住宅，6月單月申報開工的總銷金額僅59.89億元，相較2022年6月的208.02億元，重挫71.21％；累計上半年推案總銷金額906.24億元，相較2022年上半年1,483.66億元，年減38.92％。

高雄兩大公會指出，主要受兩大因素影響，首先是政府連串打房措施；其次是缺工仍然嚴重，在無法掌握工期和成本下，能減緩推案就減緩推案。目前建商只有迫不得已的情況下才會申報開工，但申報開工後並不一定會實質動工或進入市場銷售。


自由時報
前5月住宅建照創5年最低

全國年減近20％ 台南52％、高雄45％較明顯

打炒房政策奏效，全國前五月住宅類建照核發戶數僅五．六六萬戶、年減近兩成，創近五年同期最低，六都中以南二都的台南、高雄市衰退較明顯，年減幅四十五％起跳。

信義房屋彙整今年前五月全國、六都住宅類建照核發戶數，台北市、台南市及高雄市均不到五千戶，其中台南市約四五五四戶、年減幅達五十二％，高雄市約四四六五戶、年減幅約四十五％，居六都衰退幅度前兩名。

新北增47％ 六都獨漲
而新北市高達一萬二五八四戶、年增幅逾四十七％，是六都中唯一成長的都會區；過去常居第一的台中市，前五月僅八四九六戶，退居六都第三名。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，預售屋推案量與房市景氣息息相關，景氣好時，住宅建照戶數會爆出大量，反之出現衰退，顯示目前房市景氣正處於盤整觀望階段；尤其醞釀超過一年的「平均地權條例」修正案有效抑制投資、投機買氣。

他分析，這波房市買氣高點始自二○二一年下半年，全國預售屋揭露件數單月可高達一．二萬至一．三萬件，去年下半年開始明顯衰退，投資、投機買盤退場，單月揭露件數直接腰斬，尤其目前新建案去化速度變慢，加上央行嚴格控管建商土建融，建商推新案態度越來越保守。

以近五年全國前五月住宅類建照核發戶數來看，二○一九、二○二○年分別為五．八六萬、五．八三萬戶，二○二一、二○二二年大爆發，各約六．九八、六．九九萬戶，二○二三年又跌破六萬戶。

曾敬德指出，建照量縮減直接反映建商對於未來房市心態，尤其當預售屋受到政策管控，投資需求退場後，銷售時間拉長，加上新建案因工料雙漲，興建與回收期也拉長，建商只能更謹慎因應景氣變化。

行政院打囤房，日前通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，未來非自住稅率（囤房稅率）最高將達4.8％，且從「縣市歸戶」改為「全國總歸戶」，為鼓勵自住，也酌降全國單一自住房屋的稅率為1％。

舉例來說，若持有者擁有10戶，以現行囤房稅來看，現行在台北3戶因為稅率較高達3.6％，因此3戶辦理自用，其他台中4戶、高雄3戶的則最多使用1.5％稅率。

囤房稅2.0上路後，台北3戶仍然可以辦理自用，但其他在台中、高雄的7戶被歸類為多戶持有，稅率將從1.5％變成最高4.8％，多戶持有者無所遁形。

對此，房產專家表示，囤房稅2.0對多戶持有者將首當其衝，房屋稅勢必增加，不過囤房4戶以上的人多半是房東，加稅可能直接調漲房租，轉嫁給租屋族，對於房價下修也沒有實質助益。

財經學者指出，該政策「政治意圖大於經濟效益」，如果要引導多戶持有者將其第4戶以上的住宅拿出來出租，可將第4戶的空屋依實際市場價格來課徵房屋稅，但若出租就依自用住宅方式課稅。

也就是說，一戶市價千萬的房子如果是第4戶且是空屋，每年必須依市價繳交1.2％房屋稅，相當於12萬元，持有空屋成本大增，可能迫使持有者出租或賣掉，對於房租或房價都會產生立竿見影的效果。

據內政部人口遷移資料，北北桃基生活圈的四個縣市今年1~5月人口皆為淨遷入(遷入人口多於遷出人口)，其中台北市遷往新北市人口高達1萬9,323人，本月北北基桃通勤月票TPASS啟用，許多民眾預期將北北桃基人口可能會因此再現變化。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，雙北捷運、公車網絡連結緊密，新北市許多區域房價仍為台北市的半價，可大幅吸納台北市人口，若以通勤票為拉動人口的誘因，桃園市在機場捷運沿線較具優勢，至於基隆市大眾運輸條件落差大，以通勤月票吸引輕移民顯得欲振乏力。

新北市今年前五月遷入人口超過9萬人，淨遷入人口3萬1,637人居冠全台，台北市淨遷入人口2萬4,444人，位居全台第二，終於擺脫人口淨遷出的困境，桃園市淨遷入1萬7,731人，來自新北市的人口比例高，從數據觀察雙北人口雙向流動最明顯，再來是遷往桃園市，三都遷往基隆市的人數都不多，僅新北市遷往基隆市的人數破千。郎美囡表示，台北市多年來因高房價流失人口，近期積極增加利多政策挽回市民，另一方面，前波房市多頭台北市漲幅最低，買方財力許可大多選擇購屋於台北市，尤以新北市民最多，值得注意的是，從人口遷移量體可看出台北市遷往新北市，新北市再遷往桃園市的脈絡。

桃園市多年來人口正成長，今年前5月從雙北遷入人口數就佔有2成多，大家房屋林口A7捷運加盟店店東魏詩桓指出，今年雖然房市多方受挫，不過房價方面，桃園市比雙北具優勢，機場捷運沿線市場穩定，不過機捷班次不多，通勤雙北多以行車為主，以A7捷運站周邊而言，大樓新成屋單價約每坪35~37萬元，比位在新北市新莊、五股低，也有不少長庚醫護人員購於A7站，且A7站周邊總價1,200萬可找到帶車位的二房物件，吸引許多新婚及首購族。

房價一直打不下來，政府為減輕首購族負擔，預計8月再推出優惠房貸跳樓價，「新青年安心成家房貸」和「自購住宅貸款利息補貼」都加碼補貼1碼，補貼後「新青安房貸」一段式利率砍至1.775%，跌破地板價，比公教貸款還低，估3年省11萬利息；「自住貸息補貼」利率最低0.812％，利息補貼最高250萬元，預估超過萬戶受惠。首購族若合併使用，最多可獲261萬補助。

行政院表示，上周四（6日）已敲定財政部「新青年安心成家房貸」和內政部「自購住宅貸款利息補貼」兩方案。自住貸息補貼擬加碼1碼，最多補貼20年，寬限期5年，台北市最高補貼250萬元利息、新北市230萬元，其他縣市210萬元。

自住貸息補貼對象分為2類，第1類為低收入戶等弱勢家庭，利率將從1.062％降至0.812％；第2類為一般民眾，利率將從1.637％降至1.387％，政院預估最快周四（13日）拍板，8月上路，預計新加舊逾萬戶受惠。

新青安房貸比公教貸款優惠許多，須留意不太可能貸款30年都補貼
而新青安房貸擬補貼3年，從今年8月1日起至2026年7月31日止，由政府加碼補助利息1碼，再加上行庫補貼半碼，共補貼0.375個百分點，一段式利率從2.025％降至1.775％，貸款年限由30年提高到40年，寬限期從3年拉長至5年，貸款額度也從800萬元增加到1,000萬元。

要注意的是，新青安房貸須全家都符合「首購」條件，不適用舊戶和轉貸戶，最終方案，仍取決政院周四拍板。專家試算，新青安房貸1000萬元，3年約可省逾11萬元利息。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，市場上最優惠的公教貸款利率2.06%，對比「新青安房貸」利率僅1.775%，遠低於地板價，同時貸款期限長且寬限期也拉長到5年，條件比公教貸款優惠許多，不過民眾須留意，利率補貼通常都有期限，不太可能貸款30年期間都補貼。

網友對房貸優惠政策討論炸鍋，「40年+5年寬限期，真香」、「6~70歲還要還款，很累」、「省11萬當一輩子房奴」、「首購房貸50y寬限期49y，選我選我」、「不就QE救房市？」、「謝囉我先去當房奴了，40年真香」、「40年…你畢業可以馬上買了，剛好繳到退休」。

※免責聲明：文中所提之相關政策和補助金額，請以政府公布為準。

台中地區將成為大型醫療園區重鎮，繼中國醫藥大學、亞洲大學投入大型醫療園區開發後，國立中興大學昨（11）日宣布，「中興大學復興校區智慧醫療園區BOT案」公告招商，10月4日截標，全案投資金額逾50億元，預計明年8月動工，2028年完工營運。

台中市政府統計，目前包括動工的中國醫藥大學「台中市老人復健綜合醫療園區」、剛定案的亞洲大學「全齡健康福祉園區」，以及招商中的「中興大學智慧醫療園區」，總投資金額合計達262億元，有助帶動相關產業與區域經濟發展。

圖／經濟日報提供
中興大學智慧醫療園區基地位於復興路三段、五權南路口的陸軍戰基處（戰車維修基地）原址，緊鄰國立公共資訊圖書館，面積約2.48公頃，初步規劃分二期興建中興大學附設醫院，包括智慧醫療創新大樓、醫學教學研究大樓及精準健康大樓。

中興大學去年8月成立醫學院，包括學士後醫學系與組織工程暨再生醫學博士學位學程，是中部唯一的國立後醫系，同時與台中榮總、彰化基督教醫院、童綜合醫院及秀傳醫療體系合作，提供實習場域。

台中市近幾年醫療體系建置日趨完善，其中以中國醫藥大學動作最積極，除在水湳經貿園區打造新校區外，位於北屯區太原路三段、投資金額達157億元的「台中市老人復健綜合醫療園區」也在去年10月動工。

這是台中市首間BOT經營的市立醫院，中國醫藥大學取得50年經營權，規劃1,262床、綜合性以老人長照為主題的醫療園區，預計最快2025年底完工營運。

另外，豐原區中正路與豐原大道交叉口的「豐富專案」設定地上權開發案，今年6月初經評定亞洲大學為第一優勝廠商。未來亞洲大學將在豐原打造提供急性醫療照護、運動醫學、長期照護及產學合作的「全齡健康福祉園區」。

此案設定地上權70年，初步規劃興建亞洲大學附設豐原醫院、亞洲大學附設私立豐原住宿長照機構及托育大樓，投資金額55億元，目標2028年下半年完工營運，初估可以創造2,000個就業機會，並吸引周邊產業進駐。

醫療宅 獲買盤青睞

歷經疫情時代，大型醫療院所躍居區域房價的點金石。台灣房屋根據實價登錄資料，統計中部各醫學中心疫情前後周邊1公里的公寓、住宅大樓、華廈及套房等成屋房價變化，與疫情前2019年相比，各醫學中心區域均價都上漲逾一成。

其中以台中榮總區域從19.3萬元漲到27.8萬元，漲幅44%最可觀；台中市南區中山醫學大學附設醫院區域，疫情後上漲29.1%，北區中國醫藥大學附設醫院區域漲幅超過二成。

值得注意的是，中國醫藥大學取得「台中市老人復健綜合醫療園區」BOT開發案，去年10月動工後，立即為當地預售屋市場帶來利多。最新進場的預售案豐邑「太原Yes」首批實價揭露，最高成交單價達58.69萬元，創區域新高。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，大型醫療院所化身區域房價推手，主要有三原因；首先是「醫療需求升溫」，步入高齡社會，國人對醫療服務的需求殷切，加上疫情催化民眾對醫療服務的重視度，使醫療宅受買盤青睞。

其次，「醫事就業族撐盤」，再者是「生活機能豐富」，大型醫院周邊人流充沛，逐漸發展為繁榮商圈，讓房價更具支撐力。

仲量聯行今（11）日發布第2季商用不動產暨土地交易報告，商用不動產總投資額470億元，年增161%、季增267%，主要是因新光1號REITs標售案全數脫標，推升交易量，也創近10年同期新高。

仲量聯行指出，第2季商用不動產交易呈現南溫北熱的現象，85%之交易集中於北部區域，又因新光1號中5個標的坐落於台北市，使台北市交易額占62%。

交易類型方面，第2季交易產品多元，主要交易組成涵蓋以投資為主要目的之辦公室、出租型公寓，亦或是企業自用為主之工業廠房或廠辦。其中，最大宗交易類別為辦公室，標的集中台北市的精華地段，交易額總計達近140億元，占第2季整體交易額30%。

廠辦及廠房等工業地產方面，交易量138億元，占第2季全台交易額30%，季增率達30%，其中超過75%的工業地產買方為科技業者，顯示科技業之擴廠需求仍尚未被滿足。

第2季買方產業組成多元，主要是壽險業受到最低收益率提高之至2.845%影響，不動產可購置之標的受限，出手較保守，總投資額只占第2季交易額8%。

最大買家為不動產開發商，專注於購置具改建潛力之標的，142億元，占交易額30%。其次為自用需求為主的科技業，投資額達105億元，占交易額22%，其中又以半導體相關產業，最為積極購入工業型地產。

今年土地交易275億元，年減22%，季增47%，較上季年減66%收斂不少，能嗅到交易回穩的訊號，顯示市場對台灣土地市場長期信心回溫。

交易區域上，呈現南溫北熱的現象，66%集中於北部區域，總交易額達181億元，其中又以新北的表現最佳，交易額為54億元，達全台土地交易額的二成。

土地交易以開發商總投資額170億元最高，以購置住宅用地做為推案庫存大宗，占土地交易之超過六成。其次為自用型科技業買方購置工業土地擴充產能。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，在通貨膨脹的環境下，商用不動產具有穩定的收益，可以通過調整租金來抵禦通貨膨脹的影響，這是其他資產類別難以替代的優勢，對於著眼於中長期投資的投資者來說，在市場不確定性高的情況下，位於優質地段或具有區域發展潛力的收益型資產將成為追逐的目標。

展望後市，雖然短期內商用不動產市場挑戰仍在，但第2季市場表現已優於預期，是個信心回穩的訊號，下半年度若整體經濟表現復甦，預期市場將可以持續回溫。

“業主急賣降價33萬”“近3年最低價”“史上最筍單價”……

今年3月以來，廣州二手掛牌量持續上升，已經步入“愁賣”階段，大部分房源都需要不斷降價才能賣出。

據合富研究院統計，2023年廣州全市二手房放盤量已較2022年增長約15%~20%。一季度業主放盤較大比例是為“賣一買一”，二季度市場交易信心轉弱使得更多有資金周轉需求的賣家選擇放盤。業主放盤意願上升，交易心態較為弱勢，議價空間擴大。

7月10日，多位廣州業內專家在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，上半年廣州樓市先揚後抑，下半年大環境對樓市復蘇的掣肘仍在，政策依然是決定廣州樓市走向的關鍵變數。無論如何，三季度應該是市場底部得到確認的時間。

市場供求為近5年低位

合富研究院指出，上半年廣州商品住宅市場供求處於近5年低位，新增供應374萬平方米，同比減少8%。是自2018年以來首次低於400萬平方米水準，新房成交448萬平方米，連續18個月平均月度網簽水準維持在70萬平方米左右低位，是15年來最長的底部調整週期。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉告訴記者，上半年廣州樓市先揚後抑，3月份“小陽春”需求集中釋放，一手住宅網簽一度達到10368套，創2022年以來的月度新高，但4、5月份迅速回落至7000套左右水準，6月儘管房企有年中業績考核的壓力，但是政策面始終未見大的利好，樓盤供貨節奏放緩，因此最終僅錄得6188套的低位成交，低於預期。

二手房方面亦是如此。廣州市房地產仲介協會資料顯示，6月，廣州市二手住宅整體（仲介促成+自行交易）網簽宗數、面積分別為8292宗和83.47萬平方米，環比分別下降5.46%和5.21%。7月各單項指數均有下降。

“主要任務仍是去庫存”

合富研究院高級分析師吳智傑向記者指出，從資料上看，5~6月市場認購規模較4月份前下降約20%，市場新貨去化率下降10個百分點，主要是疫情管制放鬆後，經濟復蘇進程並未完全跟上。

據克而瑞統計，2023年1~6月廣州TOP30房企權益銷售金額規模為1197.6億元，同比下滑0.9%。

肖文曉補充道，開發商現階段的主要任務仍是去庫存。下半年如果能在需求端適當解禁“造血”，釋放更多剛需和改善需求，廣州樓市企穩復蘇的態勢就會更加堅定，否則走向將趨於平緩。

吳智傑也認為，目前經濟環境的底部特徵是比較明顯的，但市場對經濟回暖作出判斷有可能較實際情況延遲，主要變數還是在政策上。若政策能夠釋放更加有力的措施，那麼市場成交會更快起來。三季度應該是市場底部得到確認的時間。

7月11日，新城控股(13.910, -0.10, -0.71%)集團股份有限公司（簡稱“新城控股”）發佈2023年6月份及第二季度經營簡報。公告顯示，6月單月，新城控股實現合同銷售金額約67.01億元，同比下降52.11%；合同銷售面積約94.35萬平方米，同比下降28.59%。

整體來看，今年上半年，新城控股累計實現合同銷售金額約424億元，同比下降34.93%；合同銷售面積約516.65萬平方米，同比下降21.39%。

在商業運營方面，今年上半年，新城控股商業運營總收入為52.01億元（即含稅租金收入），包含商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入。

值得一提的是，今年第二季度，新城控股已償還境內外公開市場債券40.70億元。截至6月30日，新城控股的合聯營公司權益有息負債合計為57.76億元。

7月11日，龍湖集團控股有限公司發佈公告披露上半年銷售情況。

觀點新媒體從公告獲悉，截至2023年6月末，該集團累計實現總合同銷售金額人民幣985.2億元，同比增長14.81%，合同銷售面積579.9萬平方米。

其中，長三角區域銷售290.6億元、西部區域銷售259.9億元、環渤海區域銷售224.1億元。

六月單月，龍湖集團實現總合同銷售金額人民幣168.0億元，合同銷售面積105.1萬平方米；實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額人民幣113.7億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積70.8萬平方米。

截止到2023年6月末，該集團累計實現經營性收入約人民幣121.8億元(含稅金額約人民幣129.7億元)。

其中，運營收入約人民幣63.4億元(含稅金額約人民幣67.8億元)，服務收入約人民幣58.4億(含稅金額約人民幣61.9億)。

險資大股東如何支持遠洋，是後者能否度過行業危機的關鍵。

“雙險資”股東加持的遠洋集團，走到了發展的關鍵時刻。

近兩周來，圍繞遠洋集團的聲音不斷，從債券價格頻繁異動、董事局人員調整，到中國人壽(34.190, -0.04, -0.12%)和大家保險成立聯合工作組，以全面掌握其經營情況，這家素來低調的企業正出現新風波。

風波背後是一連串不甚樂觀的資料：2022年遠洋淨利潤首虧156.5億元、毛利率創新低至5.15%、年末現金短債比0.25、淨負債率上升至183.0%，八月其一筆20億元規模的債券也將到期。

作為一家經歷過多輪改制的房企，遠洋集團在企業性質上較為特殊。早在2009年，中國人壽便買入遠洋9.34億股，成為首個入股房地產的險資，並一路增持至大股東。此後數年，險資對房企頻頻“舉牌”，但多數持股比例較低、側重短期財務投資，遠洋此類與險資股東深度綁定的並不多見。

這種特殊的發展歷程，也決定了險資股東的態度對遠洋至關重要。去年，中國人壽對遠洋的投資計提減值26.45億元，後續大股東如何支持遠洋走出低谷，是否會繼續“真金白銀”加大投入？將成為遠洋能否度過此輪行業危機的關鍵。

異動頻頻

在地產這輪違約潮中，遠洋是為數不多還未“失守”的房企。2022年，該集團全額完成到期債務兌付，以及信用類融資淨還款189億元，包括120億元供應鏈ABS的兌付。

去年，遠洋資本未能如期支付一筆2000萬美元的貸款。不過遠洋集團表示，遠洋資本系其持股49%的聯營公司，經營獨立、財務自主，其債務處置不會影響集團的經營基本面及償債、融資能力。

但到了2023年，情況開始發生變化，因銷售市場持續低迷，諸多房企都面臨不小的經營壓力，遠洋集團也不例外。今年1～6月，該集團累計協議銷售額約356.6億元，同比下降約17.1%。

讓市場神經更緊繃的是，“18遠洋01”將於8月2日到期，能否如期兌付引發投資者擔憂。近一周來，遠洋相關債券價格數次異動，如7月4日其多個債券大跌、盤中臨停，近日則持續反彈。

與此同時，遠洋董事局團隊發生較大變動，兩大股東也有引人聯想的新動作。

6月25日，遠洋集團公告董事局成員變更，兩大股東中國人壽和大家人壽提名4位董事，中國人壽提名3位董事，並首次出現1位執行董事；大家保險提名1位非執行董事。

其中，來自中國人壽的3位董事被賦予更多職責，柴娟出任遠洋集團執行董事、副總裁，張忠党、于志強任遠洋集團非執行董事，並專職參與遠洋有關工作，具體分工不詳。

柴娟現任中國人壽保險深圳區域審計中心紀委書記，同時為遠洋集團的董事局戰略及投資委員會委員。柴娟擔任執行董事不領取報酬，但可就為高層管理人員（如委任），向遠洋集團收取薪金或酬金。

大股東派駐執行董事，這在遠洋發展史上還是首次，意味著中國人壽對遠洋的管控正進入新局面。遠洋方面表示，董事局人員調整有利於推進公司治理機制的進一步完善，提升公司可持續發展能力。

據一名業內知情者表示，此前遠洋有明確的經營管理制度，各項決策都是層層討論出來的，該董事局決議的事便由其決定。國壽之前給了遠洋很多支持，董事會調整後，支持力度也有望加大。

不僅如此，為加強對遠洋經營情況的掌握，近日兩大股東還對其成立了聯合工作組。

遠洋集團表示，聯合工作組聘請了財務顧問，為其在遠洋集團控股有限公司（包括合併範圍內的子公司）的工作開展提供服務，目前相關工作仍在進行中，遠洋集團也在積極配合。

此前有市場消息稱，工作組盡調是為了研究整體風險化解方案，系統性提升遠洋的流動性、增強抗風險能力。接近遠洋人士則表示，目前還不知道大股東會以何種方式提供支援。

雖然遠洋方面表示，目前集團生產經營正常，後續“18遠洋01”償付方案等以公告為准，但毫無疑問，這家公司的生存處境已發生實質性變化。

險資情緣

在房地產行業，民營房企出險後如何自救，大多取決人創始人的決策；一眾央國企，也有其較為穩定的經營模式。而遠洋此類經歷過多輪改制、股東構成較為分散的房企，處境則有所不同。

遠洋集團前身為中遠房地產開發公司，該公司成立於1993年，為中遠集團發起設立的國有企業。2001年，中遠集團、中國中化集團戰略重組，改制為股份有限公司。2003年，公司二次改制，成為擁有七家股東的中外合資企業，2007年重組為外商獨資經營企業，形成面向市場化的公司治理結構。

轉捩點發生在2009年，中國人壽大舉入股，改變了遠洋的發展走向。當年12月24日,中國人壽認購遠洋地產9.34億股新股，成為遠洋地產第二大股東。此後又從中國中化股份手中收購該公司股權，升為遠洋第一大股東，持股比例從16.57%一路增加到29.59%。

此後數年，遠洋維持著“三足鼎立”態勢，即南豐集團、中國人壽和董事局主席李明及其團隊三方平衡。直到2015年安邦入股局面改變，安邦重組後，目前大家人壽保險持有遠洋約29.58%的股份。

險資入股房地產，在業內並不少見，雙方均有各自的利益訴求。克而瑞曾稱，險資進入房地產行業，主要集中在股權、債權類投資，資金不會直接流向房市。一方面隨著保費近幾年爆發式增長，險資需要尋找穩定的投資管道，同時青睞價值型上市公司以獲取長期分紅和股價成長。

除了通過財務投資獲取收益，金融資本入局房地產，還可為自身地產相關業務（比如養老地產等）做鋪墊。比如2009年中國人壽入股遠洋之時，遠洋就明確表示過是為了企業的養老產業發展，金茂和新華保險(39.300, 0.07, 0.18%)合作、保利地產和太平人壽合作養老、恒大與人保合作等都提到養老領域。

對房企而言，高度依賴金融機構的屬性更是顯而易見。“金融資本的入股，無疑為雙方未來資金面的合作打下了良好的基礎，在融資環境持續收緊的背景下，對房企融資有著相當有利的作用，還可以在集團層面上進行一些業務上的直接對接。”克而瑞稱。

據克而瑞統計，截至2020年11月，港股及A股上市的417家房地產相關企業中，前十大股東中存在銀行、證券、保險、信託、公募基金等金融機構入股現象的有111家企業，占比達到27%。從TOP50強房企來看，占比數量更高，前十大股東中存在金融機構的占比達34%。

然而，隨著房地產行業“今時不同往日”，險資對房企的態度也發生轉變。過去兩年，便出現了中國人壽減持萬科A(13.860, -0.05, -0.36%)，大家人壽減持金地集團(7.000, 0.00, 0.00%)、金融街(4.580, 0.03, 0.66%)，“泰康系”清倉陽光城股份等案例。

中國人壽入股遠洋這些年來，雙方經歷了較久的“蜜月期”。在公司經營層面，遠洋一直較為獨立，融資也受益于國資大股東。該集團董事局主席李明曾說，遠洋能夠擁有保險背景的投資者是件好事，遠洋的公司架構經過多年積累，股東結構對公司治理的影響不大。

如今，房地產行業不再是高增長、高收益行業，兩大險資股東也需重新檢視手中投資。據中國人壽2022年年報披露，至2021年末，中國人壽已對遠洋集團的投資計提減值準備32.17億元。2022年末，遠洋集團港股股價為每股1.09港元，中國人壽對該項投資計提減值26.45億元。

如何脫困

從遠洋的經營資料看，兩大股東要面對的問題並不輕鬆。

五年前，遠洋年度協議銷售額突破千億，此後公司擴張訴求明顯，還於2021年涉入了紅星地產收購案。2021年，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股簽署協定，以40億元獲取紅星地產70%股權，三方各持有重慶紅星美凱龍(4.920, 0.00, 0.00%)企業發展有限公司35%、35%、30%股權。

隨後一年，遠洋的經營情況發生明顯變化。2022年，在全行業大面積虧損的情況下，遠洋集團淨利潤虧損156.5億元，上一年為盈利50.91億元；歸屬母公司淨虧損159.3億元，上年同期淨利為27.29億元；公司毛利率創新低，2022年降至5.15%。

多方面原因造成了這次虧損。其一，土地成本攀升，盈利空間進一步壓縮。其二，2022年出售物業及附屬公司等權益導致虧損11.38億元。其三，對合聯營企業的投資虧損18.29億元。其四，對投資物業及金融資產的公允值、計提減值準備等合計虧損56.78億元，匯兌損益虧損11.78億元。

遠洋的資產負債表也發生異動。截至2022年末，遠洋持有現金93.86億元，較2021年年末下降65.3%；現金短債比0.25，較上年末下降1.20，剔除受限制銀行存款的現金短債比為0.12，長短債務比下降至1.55。整體來看，在手現金未能覆蓋短期債務，且短債占比過高。

7月7日，中誠信國際發佈評級報告，將遠洋控股集團有限公司主體及相關債項列入信用評級觀察名單的公告。該報告表示，兩大股東對遠洋集團的相關工作進展有待觀察，遠洋信用債較為集中到期，對公司資金籌措能力提出更大考驗。

中誠信表示，遠洋未來一年內面臨較大的信用債到期壓力，近期其存續債券二級市場價格出現較大波動，信用債融資管道預計短期內難以得到恢復。受行業環境影響，近期遠洋集團單月簽約銷售金額環比持續下滑，流動性來源承壓；儘管公司存在資產處置計畫，未來實施情況有待觀察。

該機構此前報告還表示，遠洋未來一年流動性來源對需求的覆蓋，依賴於銷售情況的改善、對合聯營專案資金拆借的回收情況、資產的處置進度及公開市場融資管道的恢復。此外，遠洋可獲得一定程度的股東支持，董事席位變動有助於中國人壽進一步加強對遠洋集團的管控力度。

自去年以來，遠洋集團一直在尋求資金回籠、出售各類資產，大股東中國人壽也在對遠洋集團進行支援，比如金融產品認購、接手遠洋相關專案股權、在金融產品等方面展開合作等。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，目前遠洋是經營層面出了問題，影響到股東權益，兩大股東可能從資金、管理層面以注入資源和重組管理層、重組資產和業務的方式，對遠洋進行“救助”式重整，還不能上升到防止國有資產流失而收縮投資的層面，兩大股東更多是為維護自身的股東權益。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，今年二季度房地產企業銷售資料非常不好，這是行業的問題，但對於具體的房企來說，銷售資料下降容易引起大股東不滿。此外房地產市場這幾年債券價格大跌，進而引起投資者恐慌，房企需要積極穩定投資者情緒，在債券兌付等方面做好工作。

萬萬沒想到，曾經的“中國第一高樓”專案，如今卻無人問津。

日前，深圳世茂深港國際中心項目進行了首輪司法拍賣，即便吸引了超3萬人圍觀，最終仍因無人出價而遭遇流拍。

根據5月31日北京市第三中級人民法院發佈的公告，此次拍賣標的為深圳市世茂新里程實業有限公司名下深圳市龍崗區龍城街道12宗地土地使用權及地上物。此次拍賣為該標的第一次拍賣，評估價約163.05億元，起拍價約130.44億元，相當於在評估價的基礎上打了8折。

早在該標的上架之初，業內就預判了其流拍結局。原因主要有三：

其一，即便打了8折，其超百億的起拍價，對於當下任何一家開發商都是一個巨大的考驗。畢竟單是報名入場就需要6.52億元的保證金，加價幅度6522萬元，同時法院要求競得者在半個月內（7月20日）前即繳納除保證金外的拍賣餘款。

其二，除了總價帶來的高門檻之外，項目背後還存在不少風險點，包括項目背後複雜的債權關係、長週期開發所需的資金沉澱以及未來入市後的去化招商等等，都充滿了未知數。

其三，從此前高力國際披露的資料來看，今年Q2深圳寫字樓市場再次下行，淨吸納量為近五年最低值，呈現新增需求不足、租金降幅擴大、空置率上升態勢，競爭壓力可見一斑。

此外，睿和智庫認為，深圳世茂深港國際中心項目二拍即便再折上折，前景也不樂觀，再次流拍的可能性極大。

“第一高樓”幻影破滅，被債主推上貨架

就起拍價而言，即便在評估價的基礎上打了8折，深圳世茂深港國際中心項目依舊被認為是近7年來司法拍賣的最大估值的資產。

這也曾是世茂手中的“王牌”項目，也是其佈局深圳的龍頭項目。2017年12月初，世茂集團斥資239.43億元拿下了深圳龍崗G01046-0095號商業用地，當時還創下了深圳土地拍賣史上第二高總價的記錄。按照當初的規劃，該地塊上將建一棟668米的超高層建築，倘若建成，該建築將刷新“中國第一高樓”的記錄，成為深圳龍崗區大運新城的新地標。

根據規劃，該專案被命名為世茂深港國際中心，占地面積32.19萬平方米，總建築面積136.45萬平方米，計畫總投資規模達到500餘億元，是一個集辦公、商業、旅遊、文化、科普展示、公寓於一體的大型城市高端國際化綜合體。

讓人唏噓的是，不過6年時間，世茂深港國際中心就從品牌地標項目變成了化債籌碼被擺上了法拍平臺。

被拍賣的原因，則與世茂和中信信託相關糾紛案有關。據北京市第三級人民法院披露消息，“本院執行的中信信託有限責任公司與深圳市世茂新里程有限公司等一案，需確定下列財產的處置參考價。”

債務違約、核心資產被 拍賣，背後折射出的是ST世茂（600823.SH）的財務窘境。

多個法拍項目流拍，大宗市場底部難探

值得注意的是，深圳世茂深港國際中心流拍並非孤例，近期不乏降價之後依舊流拍的大宗資產。

比如，整體評估價為23.6億元的北京東方梅地亞中心，於5月28日以評估價近7折的16.5億元首拍時流拍；6月13日又以評估價近5折的13.2億元二拍時再次流拍，目前正以13.2億元進行整體變賣，時間為7月2日10時至8月31日10時，但尚無人報名和出價。

6月28日，位於合肥濱湖新區的合肥寶能城部分資產也因無人報名流拍，共分為兩個項目，被拍賣資產包括寶能城住宅用地和T7&MALL、酒店的土地使用權及地上建築物，總起拍價超50億元。

整體評估價約16.5億元的瀋陽核心商業地標瀋陽中街商業城，於7月2號以評估價近7折的11.5億元首拍時流拍；預計將於7月18日，進行二次拍賣，價格下調至9.2億元，相當於在評估價的基礎上打了5.6折。

可見，當下房企掏出家底去變現，正變得越來越難。

首先，敢於接盤、有實力接盤者寥寥。行業整體仍處下行期，房企大多資金緊張，即使是國央企也面臨“節衣縮食”的局面，尤其是面對債權關係相對更複雜的法拍資產，買方更是謹小慎微。

其次，總價高、體量大的地標項目尤甚。除了一般房企無法承接消化外，很多專案還受制於城市規劃等要求，對接盤方的要求也比較苛刻。這也讓或停工、或爛尾的地標項目的未來，更添了幾分未知。

債務違約內房中國奧園（03883）繼6月底與債權人小組就公司境外重大債務重組方案的主要商業條款達成一致，昨天宣布債權人小組已正式簽立重組協議，並受條款約束。

奧園稱，對重組方案至今獲得持有奧園現有票據多數股權的債權人小組大力支持，深感鼓舞。在重組方案完成後，可為其提供具持續性的資本結構，並會為所有持份者創造長期價值；從公司融資工具所有相關方的利益考慮，懇請其他集團融資工具持有人考慮協議條款，並盡快訂立重組支持協議。該股繼續停牌直至進一步通知。

萬達商業償還16億到期票據

另外，路透引述大連萬達集團表示，旗下萬達商業已償還周一到期的15.75億元人民幣境內票據。萬達商業本月23日及29日將另有分別4億美元的境外債及5.58億元人民幣境內票據到期，在明年6月底前，合計的到期和可回售境內債券約67億元人民幣，境外債務則有10億美元。

由雅居樂 （03383） 收購的九龍塘義本道6號龍圃別墅，已於昨日（11日）下午進行強拍，並由雅居樂以底價9.66億元投得項目，成功統一業權。以可建樓面約3.9萬平方呎計，每呎樓面地價約24,800元。

據現場所見，雅居樂昨手持1號牌競投項目，最終在無競爭對手下成功投得項目。龍圃別墅早於1967年落成，比鄰畢架山一號，現樓高5層，共提供44個單位，其地盤面積21,640平方呎，假設以地契列明的地積比率約1.8倍重建，總樓面涉約38,952平方呎。以該總樓面計，每呎樓面地價約24,800元。

上海實業（00363）公布，持有約48﹒6％股權的上實發展斥約13﹒37億元人民幣競拍取得上海地皮，擬以內部資源支付代價。

該集團指，所購土地位於上海市寶山區吳淞創新城，土地面積約4﹒08萬平方米，作辦公樓、科研設計和普通商品房用途，將在該土地上開發的若干物業將持作投資物業以收取經常性收入，而收購事項符合國家產業相關政策及該集團房地產業務的戰略發展布局，增加土地儲備。

新城發展（01030）公布，6月銷售額約67﹒01億元（人民幣．下同），同比下降52﹒01％，銷售面積約94﹒35萬平方米，而今年6個月累計銷售金額約424億元，同比下降34﹒93％，累計銷售面積約516﹒65萬平方米。

該集團指，6月房地產出租物業共147個，總建築面積約137萬萬平方米；租金收入約8﹒76億元，商業運營收入9﹒38億元，而6個月累計租金收入約48﹒56億元，商業運營收入52﹒01億元。

祥生控股（02599）公布，歸屬其銷售額約9﹒24億元（人民幣．下同），跌54﹒44％，建築面積約6﹒83萬平方米，每平方米均價約1﹒35萬元。

該集團指，今年首6個月歸屬其銷售額約87﹒91億元，跌42﹒92％，建築面積約64﹒72萬平方米，每平方米均價約1﹒36萬元。

估值受壓折讓大 摩通點名五企

地產商一直不滿意資產價值被市場低估，鑑於現時手頭資金充沛，大行估計部分地產股大股東或會自行出手，趁低吸納資產。摩通發表報告稱，地產股表現較預期差，今年以來發展商及收租股分別跑輸大市5%及11%，由於現時估值受壓，相信開始吸引大股東透過購買資產、回購股份或取代小數股東的方式（統稱企業行動）在上市公司內部掃平貨，尤其某些大家族不排除趁估值偏低而積極出擊。

板塊內1.9萬億價值被漠視

摩通表示，目前發展商及收租股每股資產淨值（NAV）折讓63%，處於30年低位，板塊總市值約1.1萬億元，按資產淨值合共3萬億元計，即行業的資產負債表中有1.9萬億元資產被漠視，也意味大量被低估的資產可供大股東挑選；若估值持續徘徊低水平，料大股東將發起更多企業行動。當相關活動漸多，長和（00001）、嘉里建設（00683）、九倉（00004）及太古地產（01972）較為得益。

上月底，太古（00019）把美國太古可口可樂售予大股東、周大福企業向新世界（00017）收購新創建（00659），令摩通相信這類行動應會成為新趨勢。至於採取這類行動的動機，該行認為可分為4類，包括公司有擴張或減債的融資需求、大股東在上市公司提取被低估的資產、簡化集團架構或資本回收，以及為了安排向接班人交棒。根據往績，估計長和及長實（01113）、九倉、嘉里建設、太古及太古地產、恒地（00012）比起其他公司，更有可能利用上市公司估值受壓的機會。

報告列出有關公司旗下對市值作出重大貢獻的單一資產，按本周一收市價計，長和所持75.67%長建（01038），持股市值約761.68億元，相當於長和市值的43%。摩通指出，該集團業務較以往分散，令公允價值有更大折讓，理順集團架構是釋放價值的重要舉措。長遠而言，相信該集團不必分開長和、長實及長建三大主要上市公司，假若長和最終退出其歐洲電訊營運、移走一部分主要現金流來源，如果屆時仍分開3間上市公司，便顯得累贅。

太古售美可樂增添財力

九倉系對私有化行動並不生疏，包括會德豐地產（新加坡）及會德豐最終都被其大股東收入囊中。摩通稱，理論上九倉大股東可無償全購其小數股東持股，該公司所持股票投資組合的公允價值為403億元，清償53億元淨負債後尚有350億元屬流動資產，相當於其市值約62%，而大股東已持股68.5%，全購街貨涉資約180億元，利用所持流動股票投資理應足夠。

此外，太古持有太古地產82%股權，悉數買入街貨需要約200億元，而太古出售美國太古可口可樂，扣除派發特別息後仍可收回187億元淨現金，趁估值受壓出手全購是合情合理。嘉里建設或會透過變現服務式公寓減債，如果賣給大股東，耗時較短。至於恒地，現時未有誘因要私有化煤氣（00003）。

海盈山第4A期加推45伙 滙都I明截飛

金管局上周公布放寬中高價樓按揭成數後，發展商推盤態度趨積極，兩大全新盤將於本周六（15日）對撼，合共提供296伙。嘉里建設（00683）牽頭發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第4期海盈山第4A期，昨天加推45伙，折實平均呎價28734元，鐵定本周六首輪公開發售108個單位；泛海國際（00129）元朗洪水橋滙都I（滙都第1期）周六盡推首兩張價單共188伙，累收1557票，暫超額認購約7.3倍，明天截票。

海盈山第4A期昨天加推第2號價單，涉及45伙，包括12間1房、22間2房及11間3房戶，實用面積394至914方呎，折實售價979.66萬至2891萬元，折實呎價24309至33333元，折實平均呎價28734元，較上周二（4日）推出的1號價單折實平均呎價27989元，貴約2.7%。嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗表示，今批單位的售價，反映單位樓層、座向及景觀等優勢。

第2號價單的2A座37樓E室，實用面積571方呎，折實售價1666.9萬元；對比首張價單推出的樓下單位、即2A座36樓E室，實用面積相同，折實售價1660.26萬元，兩個單位樓價相差0.4%，故相信今批屬於原價加推。

發展商昨天並公布首張銷售安排，周六起發售共115伙。目前海盈山第4A期共有133個單位已開價，發展商抽出其中108伙，於本周六展開首輪銷售，周五（14日）截票；而銷售安排中的另外7個3房戶，下周一（17日）起招標。

位於香葉道11號的海盈山第4A期，提供432伙，實用面積351至1847方呎，預計入伙日期為2025年5月中。

滙都I昨天亦公布首張銷售安排，鐵定本周六盡推首兩張價單，合共188伙，1至3房間隔，實用面積287至498方呎，折實售價440.92萬至714.4萬元，折實呎價12688至15773元。

根據銷售安排，銷售分兩組進行。A組優先揀樓，買家需購至少兩伙，當中必須包括1伙指定2房戶。B組則可購入1至2伙。

泛海國際集團執行董事關堡林指出，該盤明天截票。截至昨天為止，滙都I累收1557票，暫超額認購約7.3倍。

HENLEY PARK單日銷56戶

滙都I位於洪安里1號，提供623伙，間隔由1房至3房，實用面積284至522方呎，預計2025年6月底入伙。

恒地（00012）九龍東啟德HENLEY PARK昨天次輪賣82伙，包括20伙低座單位，折實售價514.8萬至1758.51萬元，折實呎價19788至29600元，折實平均呎價22163元。

市場消息透露，項目即日售出56伙或68.3%，當中昨天發售的低座單位已全數沽清。全盤累沽252伙，佔單位總數740伙的34.1%。

本港疫後復常，發展商銷情報捷。會德豐地產今年上半年總銷售額逾113億元（包括合作項目），已超越去年全年的逾96億元；該集團下半年將推售4個全新盤，涉及1789伙，灣仔春園街住宅項目料最快9月登場。

會德豐地產副主席及常務董事黃光耀表示，該集團上半年主力推觀塘藍田站KOKO HILLS第3A期KOKO ROSSO及第3B期KOKO MARE，兩期合共售出529伙，套現42.8億元，帶動該集團上半年共沽814個單位，總銷售額逾113億元，已超越去年全年的逾96億元。

該集團未有減慢推盤步伐，下半年將會推出4個全新盤，涉及1789伙。灣仔春園街住宅項目打響頭炮，提供88個單位，主打1房與2房戶，樓書及示範單位正在籌備，最快9月推售；將軍澳日出康城第12A期及第12B期之後登場，共1335伙，主打1房至3房戶。

4盤待登場 春園街項目打頭陣

至於夥新世界發展（00017）等的九龍東啟德承豐道19號第1期，以及山頂超級豪宅項目種植道1號，也有機會在下半年推出。黃光耀強調，該集團以貼市價推盤。

金管局上周五（7日）放寬中高價樓宇按揭成數，黃光耀相信，措施可以啟動換樓鏈，惟推出初期，市民仍需時了解細節，預計下半年樓價1000萬至1500萬元的一手成交量，可較上半年升兩成至三成。他相信，本港高息環境屬於短暫，樓價將於今年第四季重拾升軌，預計全年樓價漲5%至7%。

樓按放寬的利好息消對二手物業旺市不旺價，特別是供應充裕的新界區，其中屯門滿名山3房戶持貨近6年，賬面勁蝕逾200萬元。

晉誠地產董事胡卓輝表示，剛促成屯門滿名山買賣，為滿庭7座高層B室，實用面積981呎，3房間隔，向南望內園泳池及海景，屬該屋苑優質單位，由換樓客以1558萬元承接，呎價15882元。原業主早於2017年11月以1760.3萬元購入，持貨約6年賬面勁蝕202.3萬元，物業貶值11.5%。

SEA TO SKY三載賬蝕65萬

入伙約兩年的將軍澳日出康城SEA TO SKY，有業主3年辣稅期滿，即急不及待放盤。中原地產高級分區營業董事伍錦基透露，單位為2座中層D室，實用面積711方呎，座向西北，望市景及海景，3房間隔，6月以1300萬元放售，最後以蝕讓價1168萬元脫手，呎價16428元。原業主於2020年6月以1232.7萬元購入該單位，持貨滿3年，賬面蝕64.7萬元或5.2%。

中原地產分行經理曾慧敬指出，屯門半新樓御半山，剛錄得蝕讓成交，為1A座低層B室，實用面積304方呎，1房間隔，向東南，原叫價495萬元，獲同區分支家庭以465萬元承接，呎價15296元。原業主於2018年5月以499.16萬元一手買入上址，因移民之故賣樓，持貨5年賬面損失34.16萬元，蝕幅約6.8%。

油塘區逐步由傳統工業區，轉變為新晉住宅區，再有大業主向城規會提出該區用地的住宅發展計劃。宏安地產（01243）今年5月完成收購油塘工廈項目油塘工業大廈第四座後，近日向城規會提交規劃申請，建議放寬發展密度以興建商住項目，預計提供676伙，可望2030年落成。

盼放寬地積比 起兩幢商住樓

前述項目位處四山街18至20號，屬於四山街與崇耀街交界，鄰近同系住宅項目曦臺，佔地約4.17萬方呎，規劃上屬於「住宅（戊類）」地帶，現有地積比率上限為6倍，包括住用地積比率上限為5倍、非住用地積比率上限則為1倍。

宏安地產近日向城規會申請，把地積比率上限放寬，其中住用地積比率上限放寬兩成至6倍，非住用部分則放寬30.1%，至逾1.3倍，即整個地盤的總地積比率上限提高至超過7.3倍，總樓面面積約30.44萬方呎，擬興建兩幢26層（另設兩層地庫）的商住樓宇，住宅部分提供676伙，基座作為零售和幼兒中心等用途，另設有地庫停車場等。

該集團指出，新發展計劃可增加房屋供應，並預留合理商業樓面面積及提供社會福利設施以回應地區需求，在交通、環境和排水與排污等範疇對周邊環境都不會造成負面影響。

通關後首個暑假來臨，零售商加快進駐核心區步伐，尖沙咀一線地段海防道現時唯一一間吉舖，最新以月租40萬元獲美妝保健品店承租，租金較高峰期下滑約85%。

呎租500元 美妝店簽約3年

該舖為海防道53至55號海防大廈地下7A及7B號舖，建築面積約800方呎，原由口罩店以每月15萬元租用兩年，於今年4月起丟空，並以每月50萬元放租，成為整條海防道唯一一間待租吉舖。該舖位最新以每月40萬元租出，較叫租低20%，呎租約500元，租期為3年。

中原（工商舖）工商部高級分區營業董事林子健表示，新租客為美妝保健品店，以售賣化妝品及保健品牌為主，自上月於同區加連威老道21A至21B號地下A、C及D號舖設首個據點後，現開設分店。

是次租出的海防大廈地舖租金，比口罩店舊租大幅反彈近1.7倍。

不過，翻查資料，此舖在2014年至2020年期間，由連鎖珠寶金行周大福（01929）以月租高達269.1萬元承租達6年，呎租約3364元，目前月租較最高峰大幅相差85.1%。

6月二手交投減慢，蝕讓個案約60宗雖回落1成，但蒸發金額約9,140萬元按月升12%。最傷為九龍塘賢文禮士一個3房6年損手近2,000萬元，創屋苑歷來最大蝕幅。總結上半年蒸發金額約6.3億元，較去年同期5.18億元有22%增長。

今年上半年蝕讓個案約409宗，蒸發金額約6.3億元，按去年同期分增加75%和22%。去年爆發第5波疫情，全年約800宗蝕讓個案，蒸發金額約11.8億元，較2021年全年（3.73億元）急增2.2倍。

賢文禮士 6年損手近2000萬

統計指出，6月蒸發金額約9,140萬元，較5月8,196萬元升12%，蒸發金額已連升兩個月，並超越3月的8,220萬元水位。促使6月蒸發金額接近1億元，主要有兩個重磅損手個案，分別貶值約2,000萬和1,200萬元。

最傷為九龍塘賢文禮士5座中高層B室，實用面積1,732平方呎3房，以3,495萬元沽出，呎價20,179元。原業主屬一名內地客，2017年5月以4,953.67萬元一手購入單位，持貨約6年帳面勁蝕1,458.67萬元或29%，連同其他使費料損手至少約1,915萬元，創屋苑歷來最大蝕幅。

其次為啟德區啟德1號2期低座第12座高層，實用面積1,583平方呎4房，望內園泳池景為主，累減132萬元，連車位以4,368萬元易手，呎價27,593元。資料顯示，原業主於2019年以約4,540萬元購入，持貨約4年，帳面蝕讓172萬元。不過，業主當年入市支付樓價15%辣招稅，即約681萬元，及後再以336萬元購入一個車位，若計及上述各項支出，估價業主是次沽貨實質損手約1,200萬元離場。

除半新樓和豪宅外，蝕讓擴散至二三綫屋苑，如沙田河畔花園A座中層8室，實用面積242平方呎，428萬元易手，較業主2019年10月480萬元購入價，4年帳面損手52萬元，物業貶值約1成。

環亞拍賣昨日舉行拍賣會，共出售5項物業，包括跑馬地比華利山B座高層B2室連1個車位，單位屬法院令物業，實用面積約1,409平方呎，開價3,880萬元。

由於可望維港景，而且項目的放盤量較少，故吸引2組客爭購，最終搶高約5%以4,080萬元出售，呎價約28,957元。而相比較銀行估價4,157萬元，成交價低約2%。

環亞沽4車位 共涉233萬

同時，場內合共售出4個車位，共涉約233萬元，當中寶馬臺2個車位，開價同為75萬元，分別以79萬元及78萬元沽出。該行發言人指，上述2車位由同一買家購入，料日後用作收租的機率較高。

而元朗御豪山莊6座中層B室及地庫雙號停車位，昨日亦推出拍賣，並可分拆出售，其中車位部分開價50萬元，昨日獲2組客競投，並以60萬元出售。

至於貝沙灣南灣第2層1個電單車車位則以一口價16萬元連租約出售。

泛海國際旗下元朗洪水橋滙都連日來入票不斷彈升，項目昨日公布銷售安排，落實於本周六（15日）進行首輪銷售，涉及188伙，項目截昨晚暫數約1557票，超額認購逾7倍。

周六售188伙

泛海國際集團執行董事關堡林表示，滙都第1期滙都I昨日上載銷售安排，項目將於本周四（13日）晚上時截票，周六進行首輪發售共188伙。

該公司營業及市務部市務經理邱英發表示，周六發售的188伙，包括66伙1房戶、112伙2房、5伙3及5伙特色戶，面積介乎287至498方呎，以最高折扣14%計算，折實售價440.92萬至714.4萬，呎價12688至15773元。

銷售安排顯示，滙都開售當日分兩組進行揀樓，率先揀樓的A組，買家必須購2伙，包括1個2房及1個指明單位，隨後進行的B組揀樓程序，買家可購1至2伙。

入場價440萬起

項目盡推首2張價單於周六進行首輪發售，以最高14%折扣計算，折實平均呎價13782元，整批單位以折實價計算，總額超過10.3億。最平單位為3座2樓A03室，面積326方呎，屬1房戶，折實入場費440.92萬，呎價13525元；最貴為3座10樓B07室，面積498方呎，屬3房戶，折實售價714.4萬，呎價14345元。

市場消息稱，項目截至昨晚暫收約1557票，以周六發售188伙計算，超額認購逾7倍。

位於洪安里1號的滙都分兩期發展，共提供1025伙，率先推出的第1期滙都I都提供623伙，面積284至522方呎，涵蓋1房至3房間隔，項目預計2025年6月底落成入伙，樓花期不足2年。

傳統豪宅受追捧，前明珠興業主席黃坤的妻子沽售山項豪宅，涉及和福道2幢洋房，合共涉資5.6億，平均呎價逾6.97萬，屬市價水平。據悉，項目放盤短時間易手，彰顯傳統豪宅有價有市。

市場消息透露，山頂和福道11號及13號，每幢面積4016方呎，擁有4房（包3間套房）及特大花園，早前以每幢意向價3.8億放售，隨即引起多組實力買家洽購，儘管出價未到業主意向，由於業主有心出售，最終每幢減價接近1億，以逾2.8億易手，合共涉資5.6億。

市場消息指，買家為同一名買家或相關人士，並以本地客呼聲較高，以買賣公司形式易手。

每幢洋房減價約1億售

市場消息指，11號洋房由國健實業有限公司持有，於1993年6月以1700萬購入；至於13號洋房於1994年由輝進投資有限公司購入，作價4450萬，兩家公司董事都包括王綺霞，為前明珠興業主席黃坤的太太。該2洋房購入價合共6150萬，持貨至今約30年獲利可觀，帳面高逾4.38億。

坐擁大花園及泳池

有代理表示，該每幢洋房各自擁有2000方呎花園，內裏有泳池，花園設計極具品味，惟由於項目並非望海景，故造價未能突破新高。洋房皆連傢俬出售，內裏豪華而且別致。

和福道一向有不少名人業主，包括梁朝偉及劉嘉玲、資深大律師陳志海、名人何添後人何厚鏘、何厚浠兄弟等。於2012年5月，息影國語片女星汪玲沽售和福道7號屋，作價約2億，建築面積4527方呎，同樣擁有4房（包3間套房）及特大花園，呎價約4.42萬。

今年以來，山頂不乏大手買賣，最矚目為馬來西亞「錫礦大王」陸佑家族持有逾70年的山頂馬己仙峽道30至38號豪宅，於今年4月以50億易手，造價更創有史以來本港屋地第三高。