內政部發布最新一期（2022年10月1日至2023年3月31日）全國都市地價指數為108.38，再創新高，包括六都地價總指數和住宅、商業和工業區指數等分項，都持續攀至歷史高點，但漲勢已不如先前凌厲、轉趨平緩，其中又以台北市指數微揚0.13、漲幅最小。

內政部指出，本期全國都市地價指數為108.38，相較前期僅微揚0.7，是2020年以來的近三年最小減速；若相較前一年同期則上揚2.52。各縣市除台中市、台南市、新竹縣及連江縣上漲幅度超過1％，其餘直轄市、縣（巿）多屬微幅變動。

內政部全國都市地價指數，是以2018年3月31日為基期（100），每半年統計，其中2018年3月至2020年3月指數呈現平穩上揚；2020年3月起指數轉為急升，自2020年3月至今年3月，指數合計走高7.48。期間除2021年9月變動幅度0.85，其餘各期變動幅度都超過1，其中又以2022年兩次統計的漲勢最猛，各上揚1.88、1.82。內政部分析，本期指數微揚0.7，可解讀為「最嚴峻的時期應已過去」。

與前一期相較，各直轄市及縣巿上漲幅度較大者為連江縣上漲2.34、新竹縣上漲1.75、台中市上漲1.33。各使用分區指數中，住宅區指數較上期上漲0.66、商業區指數上漲0.53、工業區指數上漲0.85。其中，住宅區指數上漲幅度以連江縣較大（2.76），主要原因是比較基期的地價較低；商業區指數上漲幅度以新竹縣2.49較大，主要是竹北商業區土地地價上漲；工業區指數漲幅以台南市1.86較大，原因是安平工業區、學甲工業區、新營工業區及新營區東山路一帶工業區等區域，受惠於大廠陸續進駐及擴充產能，購地需求增加，帶動地價上漲。


都市地價指數連十漲！本島竹縣、台中漲最兇 4縣市變動大
經濟日報

內政部今（17）日公布最新一期有「土地物價指數」之稱的都市地價指數，即時反映地價趨勢，去年第4季至今年第1季，全國總指數為108.38、與上期比較上漲0.65％，且自2018年九月底該期以來，已連漲十期。若排除離島，各直轄市及縣（巿）中上漲幅度最大為新竹縣上漲1.75％、台中市上漲 1.33％。
全國各使用分區指數中，住宅區指數較上期上漲 0.66％，商業區指數較上期上漲 0.53％，工業區指數較上期上漲 0.85％。比較各直轄市及縣（巿）之漲跌幅，住宅區指數上漲幅度以連江縣 2.76％較大，係因比較基期之地價較低，導致變動率大；商業區指數上漲幅度以新竹縣 2.49％較大，主要因竹北市商業區土地地價上漲。工業區指數上漲幅度以台南市 1.86％較大，係因安平工業區、學甲工業區、新營工業區及新營區東山路一帶工業區等區域，受惠於大廠陸續進駐及擴充產能，且交通便捷，購地需求增加，帶動地價上漲。

另以土地買賣筆數觀察，本期全國土地買賣筆數為 25 萬2,346 筆，較上期（30 萬 8,347 筆）減少 18.16％，較去年同期（33萬 9,103 筆）減少 25.58％。總體而言，受央行升息、經濟成長放緩等因素影響，市場交易量縮減，本期各直轄市、縣（巿）之地價指數變動幅度趨緩，除台中市、台南市、新竹縣及連江縣上漲幅度超過1％以外，其餘直轄市、縣（巿）多屬微幅變動。

冠德（2520）27日將除息1.75元，息值雖為近三年最低，但冠德正朝向大型不動產開發商積極轉型，在台北、台中布局三大收益性不動產，包括「台鐵E1E2」、「南港台電北儲」及「台中捷運市府站G9-1站」等，以提高只租不售的收益性不動產比重，弱化政策打房帶來的殺傷力。

冠德將配息1.75元，依17日收盤價30.1元計，現金殖利率約5.81％。

冠德表示，未來五年將致力打造低碳永續綠色家園，以實現全方位不動產開發商的領導品牌為目標，也積極跨足商用不動產，保留部分收益性資產長期經營。

目前冠德規劃在台北、台中三大百億級大案，其中部分商用不動產將保留經營，包括台北市「南港台電北儲」案，預計斥資百億開發辦公、住宅、商場、超市、共享辦公等，開發後市值將逾300億元；台鐵E1E2案「明日台北埕」，預計投資300億元，打造辦公、住宅及商場的複合大樓，未來可售金額逾750億元，最快2025年第一季開工，2030年完工。

另外冠德攜手中鹿開發成功得標的「台中捷運烏日文心北屯線市政府站（G9-1）土地開發案」，則預計斥資逾100億元開發，是集團首度跨足觀光飯店市場之作。

台北市最有錢的聚落並不在大安區、信義區，根據財政部最新發布的2021年綜所稅申報資料統計，位於陽明山仰德大道的士林區永福里，以平均296.3萬元連續四年蟬聯台北市最富里；不過若以所得中位數來看，內湖寶湖里以全台北市唯一超過百萬元，成為最均質高所得的里。

統計顯示，台北市共有七個里平均所得超過200萬元，除了士林永福里之外，還包括松山區松基里228.5萬元居第二；以及中山區金泰里、成功里，信義區安康里、大安區仁愛里、內湖區寶湖里。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，特定里平均所得高，主要受到豪宅群聚，或有知名超豪宅產生「聚財」效應，尤其是特定富豪家族設籍，甚至轉換戶籍，或公司股利與紅利分配、家族財務有較大變化時，都可能大幅影響該里所得狀況和排名。

士林永福里位於陽明山仰德大道二段兩側，多為獨棟別墅，吸引企業家、名人購置入住，拉高了整個里的平均收入，但永福里所得中位數僅65.5萬元，顯示居民收入落差極大。

不少高所得的里都擁有高端豪宅，如台北市平均所得居次的松山松基里位於復興北路、敦化北路、民生東路街廓，擁有「文華苑」等豪宅；中山區的金泰及成功里都位於大直重劃區內，有知名豪宅「西華富邦」、「代官山」、「輕井澤」等；信義區安康里包含信義計劃區的信義路五、六段，以及松德、松仁、松高等「松」字輩門牌，豪宅林立亦帶動該里擁有高所得。

不過，不少平均所得高的富貴里其實所得差距不小，若以所得中位數來看，內湖寶湖里所得中位數達103.7萬元，是台北市唯一所得中位數超過百萬的里，鄰近國防醫學院和三軍總醫院，多為低密度別墅區，住戶不乏醫師、律師、藝人或內科新貴等高所得住戶。

全球淨零碳排浪潮來襲，商辦大樓正吹起綠色租賃旋風。仲量聯行最新完成的A辦市場綠色租賃地圖顯示，同時擁有綠建築認證+綠電2.0採購的A辦大樓，以「國泰金融中心」、「台北101」、「國泰置地廣場」、「台北南山廣場」、「國貿大樓」五大天王動作最快，合計已取得10張國內外綠色認證。

仲量聯行副總經理游淑芬表示，建築為最大排碳源，在2050淨零碳排的浪潮來臨之際，進駐擁有綠色認證，及房東提供綠電採購的辦公大樓，已成為企業追逐減碳的目標。

游淑芬指出，根據最新的A辦市場綠色租賃調查顯示，台北市信義計畫區為A辦密度最高的商圈，其中同時擁有綠建築認證、及綠電2.0採購的A辦大樓，以國泰金融中心等五大天王動作最快，合計已取得10張國內外綠色認證，包括LEED共5張、台灣綠建築3張、WELL健康建築2張。

除此之外，在採購綠電2.0方面，上述5棟A辦大樓，則全數都已經升級，提供租戶綠電2.0方案，顯示除綠色認證之外，綠電已成為綠色租賃不可或缺的要件。

另外調查也發現，不少A辦大樓已紛紛升級，爭取LEED及WELL等國際認證；其中，台北101、國貿大樓即同時擁有二者的認證；華南金控總部、遠雄信義金融總部、國泰置地廣場，則同時取得LEED及台灣綠建築標章。

至於協助提供企業租戶採購綠電的A辦大樓，房東大多為金融壽險業，今年以來信義計畫區也有不少大樓開始提供採購綠電2.0。

另外除了信義計畫區之外，在整個台北市，取得最高榮譽LEED白金級認證的A辦，僅台北101、南港中信金融園區、宏國大樓等3棟。

接下來，去年底正式動工的「京華廣場」更是來勢洶洶，將升級到同時擁有LEED白金級、WELL白金級、綠建築鑽石級、智慧建築鑽石級及GRESB等五大認證，升級將再加分，挑戰綠色頂辦新標竿。

仲量聯行董事總經理侯文信指出，預期在不久的將來，商辦大樓提供綠電與綠建築認證，將成為滿足企業對於綠色租賃需同時具備的要素。

近年房價高漲加上相對低利，房貸期數一路增加，但隨著熱門的30年期房貸申貸漸達頂峰，房貸期數攀升的情況暫歇。根據內政部不動產資訊平台統計，今年第一季房貸平均期數為291期，較上一季的297期減少6期，出現近年首次大幅下滑。不過，全台平均房貸期間達24.3年，顯示仍有相當多房屋貸款使用30年期還款。

統計顯示，今年首季房貸期數回落到291期，但仍是歷史次高。以主要都會區來看，僅有台北市、台南市與高雄市的貸款期數不到300期，亦即使用30年還款房貸戶比例相對較低；不過新竹市309期、新竹縣303期，台中市也達301期，除反應這些地區近年房價高漲，也顯示這些城市重劃區新房子多，銀行願意給予較長貸款年限。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，30年房貸可降低每月還款負擔，同時也增加房價的負擔能力，以申貸1,000萬、利率2.06％試算，20年期平息攤還每月還款5.08萬，但若採用30年期，每月還款減至3.72萬元，還款壓力減少近3成。

目前30年期房貸已成房貸主流產品，30年房貸過去幾年扮演推升房價重要的資金動力來源，不過對比現在購屋貸款數量最多的35～45歲族群來看，若沒提前償還貸款，恐怕會一路還到退休。

曾敬德表示，政府的新青安貸款方案，也拉長貸款年限與寬限期，最長可貸到40年，但國人對於這麼長期房貸的接受度仍待觀察，建議購屋人應該謹慎使用，避免過度擴張財務槓桿，若手上有多的資金找不到低風險的投資標的，也可以多還一些本金，等於省下2％的利息費用。

隨著後疫情時代來臨，人潮、商機重新步入常軌，對景氣起伏同樣敏感的房地產亦然，雖前有《平均地權條例》、後有總統大選的外部干擾，但剛需自住買氣依舊不見衰退，地段佳、產品力強的新案，依舊脫穎而出。

30樓SRC雙塔擎天地標

相較台北市難以企及的高房價，新北市顯得親民許多，特別具備大型重劃區的板橋、三重、新店等地，早已成為台北市居住板塊遷移的首選，而近年最引領風騷的莫過於江子翠北側重劃區，不僅握有大台北稀有的水岸優勢，與台北市中心一橋之隔的地段位置和成熟到位的生活機能，給予移居且宜居的良好誘因，使新案均有著不俗的銷售表現。

龐大的買氣動能，持續吸引各路建商進場插旗，近年品牌實力遽增的新濠機構，自然不會缺席這場盛宴，繼大受買方好評的「新濠一川」、「新濠一閱」後，「新濠一滙」在520檔期正式公開，該案擁區內稀有逾1717坪的完整基地，並採全棟SRC鋼骨結構，打造30層、120米同時耐震達六級設計的擎天雙塔地標。

開案月餘席捲當地買氣

延續前兩期的堅實口碑，「新濠一滙」在甫開案階段便已躍居話題焦點，本案聘請金以容建築師操刀，其餘景觀、公設等項目，團隊陣容也同為業界頂尖；逾1717坪的大街廓基地中，闢設出千坪花園泳池占比，且全案採零店面的純住宅社區規劃，加上戶戶樓高3米6、加厚20公分樓地板、大面開窗和室內無小樑等房型優點，獲得買方極為正面的銷售反饋。

新濠機構為市場稱道的「真心不二價」策略，也同樣落實在「新濠一滙」，少了價格攻防的虛耗時間，能更專注於個案規劃和產品優勢。

江北最具賣相的新案指標

為了確保建築核心的營造品質，此次新濠機構與日商華熊營造合作，雙強聯手，也為「新濠一滙」創造有利的銷售立基，配合本身優異規劃及品牌實力，開案僅一個多月，即迅速席捲當地市場目光與買氣。

「新濠一滙」產品設定20-42坪、2-3房，均以高坪效格局出發，例如26坪便達到2+1房2衛的居住空間，並連接新濠機構所選用的精品建材和飯店式物業服務，對比同區競案，無論硬體、軟體都存在顯著的領先幅度，為目前江子翠北側重劃區賣相十足預售新案。

桃園市長張善政2023年7月17日前往蘆竹區，出席「蘆竹區新庄子段1957地號遊戲場新闢工程開工動土典禮」。張善政表示，「蘆竹區新庄子段1957地號」原為農地，由於早年受到重金屬污染，近年來整治完成後，市府評估蘆竹周邊地區缺乏公共活動場域，因此配合都市計畫變更為「公園用地」，分兩階段規劃蘆竹區特色公園及市民活動中心；第一期工程面積約2,200平方公尺，由工務局開闢為公園與共融式兒童遊戲場，預計2023年12月底完工，打造全齡友善的休憩空間。

張善政談到，2023年5月20日桃園總人口數已正式突破230萬，蘆竹區移居人口也逐年增加，為了讓鄉親擁有更好的生活空間，除了在本案基地規劃特色公園，第二期工程將由民政局及蘆竹區公所接續辦理，預計於2024年開工，在龍安街三段區域建置市民活動中心。此外，目前全市還有7個公園正在施工、招標或進行規劃，盼公園設施能更符合在地需求，為市民打造安全宜居的好環境。

工務局長汪在宙表示，本案第一期公園區域工程總經費約新台幣2,000萬元，為推動公民參與，規劃設計階段及施工前皆舉辦地方說明會，並參考地方建議，打造具有「在地感」、「分齡適性適能」的遊戲場。除了透過地形塑造約2公尺高差的坡地空間，設置攀爬、跳躍、鑽、溜、盪等多種不同活動型態遊戲設施，也規劃適合中高齡民眾使用的多功能廣場及體健設施，讓公園綠地與周邊生態、居民生活及在地文化緊密結合。

汪局長說明，第一階段公園區域完工後，今年底將優先開放民眾使用；第二階段市民活動中心興建工程總經費，共計約3,400萬元，工期360天，並將規劃停車空間、YouBike站點及公廁等設施，期盼透過農地活化再利用，並整合室內及戶外空間，為市民提供優質公共休憩場域。

「地段」一直都是購屋者買房重點之一，永慶房產集團根據內政部實價登錄資料，統計出近一年雙北市熱門購屋路段並進行排序，其中，新北市中和區景平路以272件交易量奪得第一，淡水區北新路、淡金路則以233件、187件分居二、三名。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，近年來淡水區迅速發展，不僅連接捷運紅線便於來往雙北地區，淡海輕軌的建設也加強區域內交通流動，而相較其他區域低廉的房價更是購屋族搶進的一大誘因。

而對於淡水區銷售最火熱的北新路，陳金萍表示，北新路往北可到達輕軌淡金北新站，往南則連接中山北路一段等主要幹道，且離知名的淡水老街不遠，便利的交通位置讓北新路蓬勃發展，且路段內大型賣場、餐廳皆有具備，享有交通便利的同時不會失去生活機能，此外，該路段還具備學區，不只一般自住，對於有就學需求的家庭也是置產的好地段。

淡水區除了北新路以外，淡金路、沙崙路一段以及學府路也都佔有一席之地，而整體路段單價則維持在20萬至30萬之間，房價較為親民，加上近年來淡水生活機能、交通建設發展逐漸成熟，區域極具潛力，無論是自住或是投資都十分適合。

至於榜上新北市其他路段，中和區、林口區各佔兩席，新莊區佔一席。陳金萍表示，位於榜首的中和區景平路一直以來都是熱門路段，作為中和區的主要幹道之一，景平路路段長，囊括了多站捷運。中和的中正路同樣也是重要的幹道，兩側大樓林立，商業蓬勃，帶動房市交易熱絡。

而新莊中正路路段經過輔仁大學校園，擁有輔大、丹鳳等多個捷運站點，交通機能佳且挾帶學區優勢。至於林口區上榜的文化三路一段和文化二路一段，陳金萍分析，兩條路段相鄰，靠近家樂福、林口運動中心、市立圖書館等生活設施，往南走也能抵達知名的林口三井OUTLET、環球購物中心等大型商場，交通方面則是距離桃園機場林口站、堤頂交流道十分接近，便捷的生活環境也促使該地段成為中心商業區，買氣十分暢旺。

此次統計中，林森北路成為台北市唯一上榜的路段。陳金萍分析，林森北路開發早，商業活動熱絡，生活機能十分發達，捷運站點則有中和新蘆線的中山國小和板南線的善導寺，加上整體路段長，能選擇的住宅產品多，故而推升該路段交易量。此外，因地段生活圈較為特殊，林森北路的房價相較台北市其他精華地段便宜，近一年平均單價為65.8萬，甚至能找到4、5字頭的房子，適合想入手北市門牌，但又預算有限的消費者。

央行自2020年年底到今年6月，共祭出五波不動產選擇性信用管制，依據聯徵中心資料，今年全國1~4月新增個人房貸總人數共8萬2,118人，與去年同期相比大幅下滑20.2%，此外，全國1~5月買賣移轉棟數共計11萬2,656棟，比去年同期少了21.3%，交易量及貸款人數皆明顯下滑。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，政府健全房市政策不只有房市管制，還有平均地權條例子法及房地合一稅2.0，再搭配央行升息，在第五波房市管制前就已完全澆熄市場熱度，故第二戶限貸7成打到換屋族受到強力反彈，央行緊急推出排除條款，以期降低換屋者困擾。

綜觀近幾年買賣移轉棟數及新增房貸人數，都在2021年創造最高量，買賣轉棟數當年34.8萬棟，新增房貸人數30.5萬人，兩項數據也都在2022年下滑，買賣移轉棟數31.8萬棟、年減8.6%，新增房貸人數29.2萬人、年減4.2%。郎美囡表示，各方數據顯示房市交易動能熄火，但房價尚未明顯鬆動，關鍵在於賣方降價幅度不到買方認知的價格帶，成交機率低，因此市場上僅見零星降價交易，尤其在中古屋市場不易形成區域型的價跌，回顧過去市場交易經歷，通常由整批新建案或區域中數個建案同步降價，才能凝聚出價格下拉的力道，這或許也是此次囤房稅改革拉高建商餘屋稅率的緣由。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，政府為健全房市推動多項政策，立意良善，但過去央行的不動產選擇性信用貸款也曾誤殺換屋族，當時也使用簽切結方式解套，這次第二戶貸款限制便以相同方式操作，而夫妻兩人也可透過配偶貸款解套，然而銀行端尚未擬出切結書作業流程，提醒買方簽約前務必先詢問銀行現行規定及貸款條件，避免資金不足的窘境

平均地權上路，據內政部最新統計 111 年第 2 季到第 4 季法人大量出售外，112 年第 1 季短期交易比例下降到 49.53%，但自住型買盤及長期置產客將成為市場主流對象，對於剛性需求的自用客反而是一大機會點。當房市回歸供需基本面，在投資客退場後、自住民眾進場，長期置產的買盤自然湧入雙北區域。

最近房市最熱的區域莫屬淡水，是首購與換屋族的天堂，據財經專家黃世聰表示，「北士科陸陸續續，有非常多的企業總部準備在這邊成立，未來定位為醫療、人工智慧的科學園區，目前已知的包括金寶、仁寶，以及康舒等等的金仁寶集團，未來總部將會設在這邊，更甚至有新光人壽，都取得此地上權也將在這邊要設總部。預估就業人數上看 3 到 4 萬人左右，甚至整體的產值可以創造約莫新台幣 10 兆以上。」。然而士科菁英滙聚房價自然步步高昇外，坪數也大多為中大坪數，總價令人望之卻步。

紅樹林度假捷運宅【嘉潤∞家泰 氧の森】今日（16）於紅樹林接待中心，舉行開市儀式正式開案，據嘉潤建設的賴嘉鴻總經理表示：「氧の森是捷運紅線金軸，成就愛自己最短的距離，規劃小坪數低總價的精品飯店宅，據地利優勢擁有萬坪樹海的無敵景觀之外，還有奢華泳池，一進去就能達到身、心、靈的放鬆，讓住家擁有悠閒的步調、療癒的情境，生活每天都寵愛自己，天天像度假。」。他強調，嘉潤建設品牌 DNA 強調「陽光、空氣、水」，即使規劃上再困擾，也堅持「大面寬」、「大開窗」，讓生活更美好，回家後能卸下高壓的生活節奏，自己的住家，要能住的健康、愉快。

愛自己何必捨近求遠呢？士科與紅樹林的距離短，不會像新市鎮還要換輕軌，成為高菁英族的首選；此次由嘉潤建設與家泰建設雙強聯手，以飯店度假生活概念為規劃，而景觀設計更邀請涵碧美學推手王勝正操刀，也是豪宅會館指定公設設計，用國際眼界演繹風土人文之韻，其⽔岸景觀作品備受矚目，在國際上更是獲獎無數，將紅樹林的四季⾃然之美，注入奢華度假內涵，創造出凌駕五感之境的住宅。這一次，不用入住億元建案，在【嘉潤∞家泰 氧の森】置身於都市就能同時擁有便利交通及絕美景觀，天天享受上班與度假恣意切換的頻率，擁抱美學生活、享受都會奢境。而另一家建設公司家泰建設，旗下正在銷售中的家泰豐和，創下三重當地價格與銷售的新紀錄，據家泰建設董事長王維聖表示：「這次我們兩家公司聯手，就是要引領新潮流的思考，將度假所需的元素統統導入到住宅，讓生活更美好、更有質感。」。低總價市場也會有頂級規劃的作品， 氧の森提供了另一種住宅思維，也提供了首購市場的豪宅體驗，總價值 768 萬就能住進王勝正大師的作品，是最接近的一次吧。

淡水絕對是未來房市最具有發展潛力的區域，延著紅線金軸就能直達北市信義區時尚生活，其他交通建設發展也將陸續完工，如淡江大橋、淡北快速道路、關渡新橋、淡海輕軌全線通車等等；除此之外，還有紅樹林景觀，可謂是最美的河畔。然在如此地利與景觀雙享條件下，能將自然收藏到生活，卻不用隱於郊區。

7月17日，綠地集團向中國證券報記者表示，今年上半年，綠地大基建產業著力在穩生產、調結構、拓海外、強科技上下功夫，持續推動轉型發展，不斷提升發展能級與核心競爭力，取得了顯著的成效。綠地集團表示，大基建產業是綠地集團在房地產之外又一個千億級的核心主業。目前，綠地大基建旗下擁有廣西建工、貴州建工、江蘇省建、西安建工、河南公路、天津建工、綠地城投、綠地城建等一批核心成員企業，形成了“佈局東西南北中、覆蓋投融建造管”的發展局面，在“ENR全球最大250家工程承包商”榜單中排第9名。

2023年上半年，綠地大基建產業在著力穩定新簽合同規模的同時，業務結構實現了三個突破：一是基建業務占比快速提升。成功中標四川攀枝花高速公路、焦平高速公路、新鄉市災後重建輝縣市地下管網工程等重大基建工程，累計新簽基建專案占公司總體比例約為39%，同比提升13個百分點。

二是新基建業務賽道形成規模。成功中標雲南盈江縣屋頂及地面分散式光伏項目、廣西電力公司分散式光伏系列專案、山西朔州右玉牛心堡100MW光伏專案等EPC工程，新能源、新基建業務規模實現跨越式增長。

三是商業模式創新成效顯著。通過文旅專案運營（O）+EPC模式，中標曲靖市“潦滸古鎮”項目，並簽約新時代紅色地標湖南湘西州“十八洞村文化旅遊項目”。通過EPC+O模式，新簽公路養護專案33個，總合同額近15億元。

此外，今年以來，綠地大基建產業持續深耕“一帶一路”國家，在東南亞、南亞、非洲、大洋洲等優勢區域取得新的經營成果，相繼中標孟加拉達卡至西萊特公路三個標段項目、總合同額25億元，中標坦桑尼亞道路升級工程等其他有影響力的海外項目。

公司表示，下半年，綠地大基建產業將深入推進轉型提質，實現行穩致遠。一是持續推進業務結構調整，加快做強、做大新基建、新領域，培育新的業務增長點。二是打造一批標杆示範工程，高標準、高要求做好重大工程履約，確保工程進度、品質與安全，塑造專業品牌。三是深入推進專業技術能力提升，著力做強一批科技平臺，持續鞏固BIM正向設計、超薄罩面技術、大跨度鋼結構、隧道盾構等專業技術優勢，實現以技術促經營、促發展。

上海中原地產最新公布的數據顯示，上周（7月10日至16日），上海新建商品住宅成交面積6﹒9萬平方米，環比減少37﹒3％。

從交易結構來看，中高端產品出現大幅下滑，成交結構偏重中低價位產品，因此成交均價出現大幅跳水，為每平方米5﹒33萬元人民幣，環比下跌13﹒55％。

上周僅1個項目入市，為臨港板塊的龍光．天曜項目，入市面積為4﹒36萬平方米（413套），網上報均價每平方米3﹒4萬元人民幣。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析指，上周上海新房成交進一步下挫並且跌破10萬平方米，幾乎和過年較為清淡時期相當，說明市場整體情緒並不高。

此外，70城房價數據顯示，上海新房雖然環比勉強上漲，但二手房環比領跌全國其他城市，這對市場情緒是進一步打擊。

因此，短期之內需要消化各種利空數據。但是基於目前沒有更多實質性利好落地的背景下，要消化這些負面情緒並不容易。不排除新房市場會被二手房市場的情緒拖累，交易熱情會進一步降溫，比如即便會有觸發積分的項目，但分數可能會低於預期。

中國恒大於2023年7月17日晚間發佈2021年及2022年財報。

從財報中可以看到，中國恒大業績斷崖式下滑。

其中，2021年中國恒大全年收入為2500.1億元，毛虧損184.5億元。當年，經營性虧損1137.5億元，撇除發展中物業及用於出售的已完工物業、投資物業公平值虧損為4049.5億元，土地被收回有關的虧損、金融資產減值損失及其他非經營性虧損1802.0億元，所得稅抵免126.8億元，淨虧損合計人民幣6862.2億元。

進入2022年，中國恒大虧損有所縮減，當年，中國恒大錄得收入為2300.7億元，毛利249.9億元；年內經營性虧損433.9億元，土地被收回有關的虧損、金融資產減值損失及其他非經營性虧損693.7億元，所得稅開支130.5億元，淨虧損合計1258.1億元。

在負債方面，截至2022年年底，中國恒大負債總額24374.1億元，剔除合約負債7210.2億元後為17163.9億元；其中，借款6123.9億元、應付貿易賬款及其他應付款項約10022.6億元，(含應付工程材料款5961.6億元)、其他負債1017.4億元。現金方面，中國恒大現金及現金等價物以及受限制現金總額為幣143.1億元。另外，有364.3億現金已納入政府指定帳戶統一監管，計入其他應收款項。

值得留意的是，中國恒大目前淨資產為負值。根據財報核算，2021年度其總資產約為21071億元，而總負債為25802億元，淨資產約為負4731億元；2022年度，中國恒大總資產約為18383億元，總負債約為24374億元，淨資產約為負5991億元，已經處於嚴重“資不抵債”狀態。

針對中國恒大2022年的財報，其審計機構上會栢誠表示“無法發表意見”。上會栢誠的理由主要基於兩個方面，一個是中國恒大存在有關持續經營的多項不確定因素，另一個則是中國恒大期初餘額和比較數位可能存在錯誤表述。

上會栢誠認為，中國恒大不僅存在高額虧損及背負高企負債，還涉及多起訴訟和仲裁案件。這些情況表明存在可能對中國恒大持續經營的能力產生重大疑慮的重大不確定因素，因此其可能無法在正常業務過程中變現其資產和清償其負債。

上會栢誠稱，雖然中國恒大董事已採取多項措施以改善流動資金狀況及財務狀況，但這些措施存在多項不確定因素。其無法確定董事于編制綜合財務報表時使用持續經營假設是否恰當。

如果持續經營假設不適用，則需要作出調整以將所有非流動資產及負債重新分類為流動資產及負債，將資產價值減值至其可收回金額，並就可能產生的其他負債計提撥備。綜合財務報表並無計入任何該等調整；而中國恒大未來現金流量的不確定性對其繼續持續經營的能力產生重大疑慮。

上會栢誠強調，綜合財務報表雖已經就此情況作出適當披露，但其無法就中國恒大償付到期財務責任的能力獲取足夠審核憑證，且有關持續經營基礎的此等重大不確定性對綜合財務報表的潛在累計影響重大，以致其無法發表意見。

在土地儲備方面，截至2022年年底，中國恒大完全竣工及在建的在售專案累計到達1241個，擁有土地儲備2.1億平方米，此外還參與舊改專案79個，其中大灣區55個（深圳34個），其他城市24個。

與此同時，中國恒大還發佈了境外債重組的最新消息。中國恒大表示，其和財務及法律顧問正積極與境外債券持有人小組及其顧問落實境外債務重組方案，預期在2023年7月下旬向相關管轄區法院申請相關協議安排的推進。

中國恒大目前仍在停牌過程中，在公告中，中國恒大表示，停牌仍將繼續，直至另行通知。

不知不覺2023年已過去一半時間，進入七月，則是企業回顧“小結”上半年成績的時間。

從最終結果來看，房地產企業頭上的達摩克裡斯之劍仍在，有回升的勢頭，但也還是無法判定行業危機是否已過。

今年7月國家統計局發佈的資料顯示，2023年1-6月，全國商品房銷售面積5.95億平方米，比上年下降5.3%；商品房銷售額6.31萬億元，較上年同比增長1.1%。

此外，2023年1-6月，全國房地產開發投資5.86萬億元，同比下降7.9%，延續去年負增長的走勢。房屋施工面積同比下降6.6%、房屋新開工面積下降24.3%、房屋竣工面積增長19.0%。

同時，房地產開發企業到位資金6.88萬億元，同比下降9.8%，反映出行業流動性仍然處於相對緊張的局面。

顯而易見的是，市場規模回落及購房者預期不足的背景之下，房企被裹挾在走向新秩序的陣痛之中。

不過個別企業卻在銷售、融資上面依然顯現出自身的優勢，通過觀察低調而務實的首開股份(3.720, -0.06, -1.59%)（維權）或許可窺見一二。

春江水暖

今年以來，市場情況已略有好轉。

觀點指數“2023年1-6月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，1-6月，前100房企實現累計權益銷售額22975億元，同比下降4.8%，降幅較去年同期收窄47.9個百分點。

銷售規模方面，1-6月全國商品房銷售金額累計6.31萬億元，同比增長1.1%；全國累計商品房銷售面積5.95億平方米，同比下降5.3%。

施工方面，1-6月房屋累計施工面積79.15億平方米，同比下降6.6%；房屋累計新開工面積4.99億平方米，同比下降24.3%；房屋累計竣工面積3.39億平方米，同比上升19.0%。

隨著房地產市場逐步回暖，房屋開竣工情況好轉，竣工面積實現同比增長。

從國家統計局發佈的資料來看，2023年6月份，全國70個大中城市商品住宅銷售價格同比上漲城市個數增加，一二線城市商品住宅銷售價格同比上漲，三線城市同比降幅收窄。

2023年6月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比上漲城市有27個，繼續環比增加1個；二手住宅同比上漲城市有6個。

受市場回溫及消費預期影響，今年1-6月，首開股份簽約面積明顯改善。2023年1-6月份，首開股份共實現簽約面積130.89萬平方米，同比降低9.40%，降幅收窄20.63%個百分點,銷售持續改善。

房開業務是首開股份主業， 也是其主要利潤來源。至2022年，擬售、在售主要項目（含自持）約170個，總建築面積超4600萬平方米。

而去年下半年，首開股份於9月通過收購獲得福州市2021-41號地塊，地塊土地面積為14165平方米；以38.295億元競得北京市豐台區花鄉站造甲村土地一級開發專案FT00-1516-6031、FT00-1514-6039地塊，土地面積23125平方米，規劃建築面積55500平方米。

11月，通過增資擴股方式獲得北京中海地產有限公司所持有的北京中海盈璟房地產開發有限公司30%股權，合作開發北京市順義區順義新城第19街區19-85地塊二類居住用地、19-86地塊托幼用地專案，該地塊土地面積23,125平方米，規劃建築面積18.73萬平方米。

今年3月，首開股份還以底價27億元的價格競得北京市昌平新城東區三期土地一級開發專案CP00-1002-0001地塊R2二類居住用地國有建設用地使用權，地塊土地面積49176.79平方米，規劃建築面積約10.82萬平方米，地塊容積率2.2，銷售指導價5.3萬元/平方米。

拿地次日即公佈案名“梧桐山語”，刷新北京市場紀錄。隨後，在“三年成勢、五年成形、十年成城”的昌平新城東區建設提速背景之下，該地塊也實現了從競價拿地到進場施工僅用時6天的“拿地即實質開工”新速度。

首開股份的市場動作說不上多，但每一次落子無不是綜合考量下的取捨。

有市場就會有需求，有需求才能產生營收。“城市復興官”身份之下的首開股份，其發展前景遠不止住宅銷售。

靈活進退

“兩條腿走路”，甚至多條腿走路，方能更穩紮穩打。在房開業務之外，立足北京的首開股份正進行多元業務的延伸發展，在諸如城市更新、長租公寓、養老等方面鞏固推進，擴大根據地優勢。

由北京城市更新聯盟聯合北京市城市規劃設計研究院、戴德梁行共同編寫的《2022北京城市更新白皮書》顯示，北京市存量建設用地和存量建築規模較大，建成區內需更新的存量建築約2.45億平方米，其中，中心城區約1.66億平方米。

面對仍有可為的存量市場，首開股份持續推進物業經營。例如，首開股份在長租公寓、寫字樓等業態積極探索新的運營和推廣模式，“首開樂尚”品牌推廣落地。

在過去的發展階段，首開股份的區域佈局從以北京為代表的北方擴張至南方地區，在蘇州、杭州、福州、廈門、成都等多地投有項目。伴隨房開主業的全國化佈局推進，“首開地產”的品牌已進入全國十七個省市區的三十餘城市。 與此同時，憑藉多年來在北京市場積累的存量資產，首開股份在持有和經營的過程中，逐漸發展形成較為成熟的運營管理能力，並在全國化佈局的同時，將這樣的專業運作落地到更多城市。

2022年6月，由首開股份開發的杭州首開樂尚公寓（國樾店）開業，這是首開股份在京外首個獨立自主運營的專案。

截至2022年末，首開股份物業租賃面積109萬平方米，商業物業管理面積15.3萬平方米。

另一方面，首開股份也早已加入市場存量資源盤活、增量更新的城市更新相關工作。在街區更新改造、城市公共空間提升、文創園區開發、樓宇改造提升、老舊廠房改造利用、傳統商圈改造等方面多有項目。

其中，由首開股份打造的城市更新商業街區系列首作--首開LONG街於今年6月30日開業。

開門迎客前三天，首開LONG街客流量即達21w+，以超人氣流量躋身新商業前茅。

據悉，LONG街是首開股份回應中央政策引導，支援北京城市更新的代表作。首開LONG街以政企協作模式和城市存量優化更新的新模式，貫通“街-社”啟動需求，為昌平回天居民呈現出一個獨具特色的新商業空間。

它不僅是首開股份踐行“城市復興”理念的系列產品力作，也是為行業樹立存量更新的“實踐樣本”典範，亦是宣導綠色低碳理念的重要體現。

市場化城市更新專案的拓展，首開股份大多通過輕重資產相結合，採取獨立運作、項目合作、股權合作等不同方式。

而在盤活自有存量資源方面，首開股份也同樣採取輕重結合的形式，且這些業務未來均有望進一步拓寬融資管道。

2022年4月20日，首開股份在交易商協會成功發行2022年第一期自持住房租賃資產支援票據（熙悅林語類REITs項目），融資金額9億元，期限15年，票面利率5%。

該筆業務為全國銀行間首筆住房租賃股權類REITs產品，並為熙悅林語北區1355套長租公寓提供了創新資產盤活路徑。

彼時有消息人士表示，該專案的發行期限15年（不含3+N結構）為市場首創，創新地採用了股權轉讓及資產化盤活架構模式，有力解決了住房租賃專案“投資回收期長”的痛點難點；同時，股權類產品新增了權益性資金，優化了公司資產負債結構。

3月末，首開股份以望京首開廣場、宋家莊福茂為抵押物，成功取得18億經營性物業貸，該筆融資是首開股份目前存量商辦物業實現的最長期限，融資額最大程度地反應了資產價值。

輕裝上場

今年3月，隨著消費基礎設施納入REITs，公募REITs資產類型進一步擴容，也由此引發市場更多關注。4月14日，證監會在2023年度立法工作計畫中還提到，積極推進《不動產投資信託基金管理條例》立法工作。

市場在發展中得到規範，首開股份的多賽道佈局擴張也將從中獲取更多機會。

隨著去年下半年的“金融16條”、“三支箭”陸續出臺，以及今年以來各省市的樓市調控鬆綁，企業融資問題在政策端得到改善，逐步實現融資收緊到融資開閘的過渡，不過相關資料表明，當前房企融資規模仍處築底期，融資通道仍然只對少部分優質企業打開。

房地產“金融16條”政策增強了銀行向房地產行業放貸的意願，截至2023年一季度末，超過50家房企已與24家銀行簽署了戰略協定，授信額度總計達3.1萬億元。

觀點指數報告顯示，“三支箭”已然落地近7個月，但對房企流動性的改善並不及預期順利。 “雨露均沾”現階段看來是無法實現的，部分出險房企仍未獲得相關支持，預計行業將出現新一輪分化。

但顯然，首開股份的融資路途從未遭受外界影響。

此前披露的2022年度業績預告顯示，首開股份帶息負債規模較年初降低超百億元，2022年平均融資成本較2021年4.85%有所下降。

另從近段時間來看，2022年12月15日，首開股份與工商銀行(4.570, 0.00, 0.00%)北京分行簽署了戰略合作協定，獲得了500億元綜合授信支持。

根據協定，在新增金融業務方面，工商銀行北京分行將為首開股份在內的參會房企提供房地產開發貸款、經營性物業支援貸款、城市更新貸款、個人住房按揭貸款、債券承銷與投資、房地產並購融資、預售資金監管保函等一系列產品的重點支援。

在存量融資業務方面，可向首開股份提供存量貸款展期、調整還款安排等服務，共同推進專案完工交付。

首開股份彼時消息指出，自2022年9月以來，已先後完成、或正在展開與中國銀行(3.770, 0.01, 0.27%)、農業銀行(3.620, 0.01, 0.28%)、工商銀行、北京銀行(4.630, 0.01, 0.22%)、浙商銀行(2.590, -0.01, -0.38%)、郵儲銀行(4.780, -0.07, -1.44%)、平安銀行(11.310, -0.15, -1.31%)、北京農商銀行等多家銀行簽訂戰略合作協定，預計獲得授信總額超過4600億元。

而今年以來，2月份，首開股份完成2023年公開發行公司債券的簿記發行工作，發行規模39億元，其中3+2年期發行規模25億元，1+1+1年期發行規模14億元，創2017年以來地方國有房企單期最大發行規模紀錄。

3月15日，首開股份發佈公告，擬開展供應鏈金融資產證券化融資不超過100億元，基礎資產為由保理公司受讓的下屬/關聯公司的上游供應商、施工方對債務人的應收賬款。

值得注意的是，目前，“信用為保”是具備信心保障的優質房企才有的“特權”，公開資料顯示，2023年3月首開股份信用債金額為46億元。

可以看到，首開股份近年來負債情況正逐步好轉。2019年末、2020年末和2021年末，其資產負債率分別為80.92%、80.42%和78.68%。2022年上半年，其剔除預收賬款後的資產負債率進一步降至72.18%。

走向新階段新時期，行業輝煌難再，已在存量市場佔據先機的首開股份也需繼續耕耘等待開花結果。

7月17日，南京第四批集中供地收官，上架的八宗宅地全部成交，總出讓面積32.1萬平方米，合計收金94.33億元，較起拍價89.83億元溢價約5%。

這八宗地分別位於南京的雨花臺區、江甯區、六合區三個區域，其中六宗底價成交，另外“NO.2023G28”、“NO.2023G39”兩宗地觸及上限價，進入搖號階段。

網傳資訊顯示，這兩宗地的報名企業均超20家，中鐵建、首開、中建信和、聯發等房企今年首次參與報名競買，押寶地塊皆集中在兩幅觸頂搖號地塊。

兩宗觸頂

具體來看，“NO.2023G28”位於雨花臺區賽虹橋街道丁樹路以東、安鳳路以南，地塊規模不大，出讓面積只有1.32萬平方米，起拍價7.85億元。該宗地所處的城南中片板塊處於發展階段，現狀投資價值較高，商業、教育、醫療等配套設施完善，疊加周邊的萬科朗拾一期、二期熱度，市場確定性較高，因而頗受房企青睞。

資訊顯示，開拍後不過40秒、9輪報價，“NO.2023G28”便觸及上限價8.95億元，進入搖號階段，溢價14%。

同樣觸頂的“NO.2023G39”則位於江甯區。算上該宗地在內，此輪土拍中，江甯區一共只上新了兩宗地，另一宗青龍片區地塊最後被南京地鐵小鎮以8.55億元的價格底價摘下。

相比之下，“NO.2023G39”顯得搶手很多。這宗地位於江甯區江甯高新區竹山路以東、橫二路以北，出讓面積約6.2萬平方米（含僅出讓地下2022.99平方米），起拍價23.7億元，13輪後競價後觸及最高限價27.1億元，溢價率約14.3%。

該地塊所處東山規劃利好較多，有較大增值空間，公共生活配套成熟，如省重點小學南京市上元小學、首批重點中學南京市竹山中學、三甲醫院江寧醫院、購物中心龍湖南京龍灣天街等。

有報導指出，“NO.2023G39”在此次出讓中剝離了組團地塊中的商辦部分，因此地塊投資價值更為顯著。

土豪保利

記者注意到，本輪土拍中，起拍價超過20億元的地塊只有兩宗，“NO.2023G39”是其中之一，另一宗是位於雨花臺區鐵心橋街道數字大道以北、迎江路以西的“NO.2023G38”，出讓面積4.26萬平方米，起拍價29.2億元。

一輪報價後，保利發展(12.460, -0.14, -1.11%)底價將其收入囊中。該公司是南京土拍市場的常客，比如今年3月的一批次供地中，其溢價2.12%、以24.1億元的總價摘下了秦淮區的一宗地；再如5月，其以24.1億元成功競得了南部新城的G13地塊，溢價11.06%。

公開市場摘地外，保利發展也在通過合作開發的方式加碼南京市場。

大約一周前，保利發展向外界公佈了近期的投資情況，摘下的23宗地中有兩宗位於南京，其中棲霞區和燕路東側地塊就是通過合作開發的方式獲得。

今年5月10日，南京二批次供地收官，上架的10宗地塊中共有3宗觸頂，棲霞區和燕路東側地塊就是其中一宗。該地塊用地面積約5.37萬平方米，觸頂後被南京茂寧地產以32億元搖號摘下，後者背後的大股東是廈門國貿(7.330, -0.03, -0.41%)房地產。摘地後，保利與之達成合作，以15.68億元的對價接手了該專案49%股權，曲線入局。

而除南京外，其近期還通過合作開發方式先後摘下了福建泉州、江蘇蘇州等地的項目，加之其在各地土拍市場的表現，頗顯“壕”氣。一周前的上海土拍中，其也押注了包括閔行的浦江和華漕，松江永豐和浦東曹路等在內的多幅熱門地塊。

搶地兇猛

一個必須承認的事實是，雖然今年房地產市場仍在築底階段，行業流動性緊張局面亦還未得到改善，但保利發展在投資端依然表現兇猛。

民生證券在近期的一則研報中指出，今年上半年，保利發展權益拿地金額達到400億元，同比提升63.27%；對應權益拿地面積242萬平方米，同比提升16.35%；全口徑新增貨值812億元，權益新增貨值733億元，位列房地產企業權益新增貨值第一位。

另一個可以看到的變化是，為提升抗風險能力，該公司投資佈局正不斷向高能級城市聚焦。資料顯示，截至6月末，保利發展在一線城市拿地6宗，包括上海2宗、北京3宗和廣州1宗；二線城市共拿地17宗，主要分佈于合肥、成都及蘇州等城市；三四線城市拿地6宗，主要集中在廣東。

積極拿地背後是保利發展的“爭一”夢想。今年上半年，保利發展實現簽約金額2368.21億元，同比增長12.65%。其在克而瑞銷售排行榜中位居第一，拉開第二名萬科約348億元的差距。

但盈利能力承壓仍難以在短期內得到改善。2023年上半年保利發展實現營業收入1383.8億元，同比增長24.93%；對應歸母淨利潤同比增長10.84%至119.99億元。

對於這一成績，華創地產研究院在一則研報中指出，該公司第二季度的營業利潤率為15%，略高於一季度，但低於去年同期的18%；上半年營業利潤率為14%，低於2022年同期17%，“反映利潤增長主要靠結算提速，而非利潤率改善”。

7月17日，萬達商業7月到期美元債勢創10月20日以來最大跌幅。

截至香港時間下午2:32，該公司6.875%債券每1美元跌6.1美分，至87.1美分；2026年2月到期的11%債券每1美元跌4.3美分，至40.3美分；2025年1月到期的11%債券每1美元跌3.9美分，至41.3美分。

另悉，此前6月27日，萬達商業2024年1月到期、7.25%債券每1美元漲5.9美分至64.1美分，勢創11月16日以來最大漲幅。

調控3年：成交近五成跌穿指導價

二手網紅神盤：從705萬跌至410萬

2020年7月15日，深圳出臺“7•15樓市政策”，開啟限購、限售、限貸等全面嚴調控堵漏洞，被市場稱為深圳“史上最嚴”樓市調控。3年時間過去，深圳樓市經歷了大變化。在業內人士看來，當下樓市調控又有哪些調整的空間？

二手網紅神盤：從705萬跌至410萬

這3年，深圳樓市經歷從高峰到低谷。新房市場的成交量變化相對不大，據深圳房地產資訊網資料，2023年上半年深圳成交1.62萬套新房住宅，而2020年上半年為1.67萬套，但供應量大幅增加，市場上的“日光碟”也大幅減少，許多新房的去化率都不理想。

二手房市場的成交量變化更為明顯。樂有家研究中心的資料顯示，2020年7-8月深圳二手住宅月度過戶量均超1萬套，“7•15樓市政策”也因此出臺，隨後深圳二手住宅成交量很快進入了下行態勢。2021年2月出臺的指導價政策再度給市場加碼，月度過戶量長期進入2000-3000套的低谷。

房價方面，樂有家研究中心的資料顯示，近3年深圳二手房熱點片區的價格呈現不同幅度的下跌，部分片區的跌幅超過15%。以二手房指導價為例，在“7•15樓市政策”推出前，2020年7月深圳60%的房源成交價與指導價偏差值高於10%以上，高於20%以上的房源占比達到27%。直到2022年下旬開始，市場成交價才大幅度向指導價靠攏。2023年6月，深圳市場有近五成的房源以低於指導價成交。市場下行，業主賣房難度也加大，平均成交週期從2020年下半年的113天拉長至目前的168天。

“與2020年的最高峰相比，深圳各個片區的房價都有所下跌。以我所在的福田八卦嶺片區為例，房價下跌幅度普遍超過20%。”資深房產仲介張經理表示。3年前，深圳一些二手房社區被投資客炒作，價格迅速抬高，更被市場稱為網紅神盤，但目前房價已經大幅回落。以龍華區的龍悅居四期為例，約62平方米房源的成交價最高峰時被炒至705萬左右，目前房產仲介力推的同戶型房源報價為410萬左右，比指導價還低近120萬元。

值得留意的是，過去半年深圳購房者選擇主動去杠杆。據深圳貝殼研究院的資料顯示，2023年上半年深圳二手住宅全款購買比例上升至32%。在業內人士看來，深圳購房者傾向于全款購房的人數增多；若貸款則願意多付首期，減少在銀行貸款比例。

“房價只漲不跌”預期已被打破

時間回到2020年7月15日，深圳發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，其中核心內容包括深戶入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格；夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數；首付比例方面，無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%；轉讓增值稅免除年限變5年；豪宅線增設了總價750萬元的限制等。

其實，今年以來深圳樓市相關政策也迎來利好，包括房貸利率調整；住房公積金新規出臺，加大了對購買首套住房、多子女家庭購房、購買綠色建築住房等的公積金貸款支持力度；二手房指導價調整等，但這些利好給市場帶來的提振效果有限。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，現在放鬆二手房指導價的環境，和當時這個啟動指導價時已經完全不一樣。現在，居民對未來的收入工作以及對房價的預期還不是很樂觀，加杠杆買房的動力自然也比較低。放開後低於指導價成交的房源反而比之前還多，那就說明房價還在繼續下降。

對於接下來的市場表現，美聯物業認為，進入下半年開發商或將推出更多的購房優惠，一手住宅成交量有望上漲。若無利好刺激，二手住宅市場或維持目前水準，也不排除成交量進一步走低。

對於下半年樓市政策走向，李宇嘉認為調控政策的放鬆對深圳樓市支撐力度比較弱。即使放開限購，所限制的一部分人群的買房可能會釋放，但整體來講作用也不大，目前最根本的還是高房價和居民收入和工作的預期產生巨大的不匹配。此外，就目前整個房地產市場來說，深圳的住房供應量在大幅度增加，結構正向公共住房調整，“房價只漲不跌”的預期已經打破，“房住不炒”已經開始深入人心。所以，現在最重要還是要穩定居民的收入預期，繼而慢慢改善對市場的預期。

內地上半年房地產開發投資按年下降7.9%，跌幅較首5個月擴大。國家統計局新聞發言人付凌暉表示，經濟恢復向好，促進房地產健康發展政策顯效，樓市將逐步走穩。未來房地產開發投資還會處於低位運行，但市場調整到位後，相關開發投資會循序回到合理水平。

半年商品房銷售額添1.1%

今年上半年，內地商品房銷售面積按年下跌5.3%，銷售額按年增長1.1%。付凌暉提到，首季度前期積壓的購房需求集中釋放，帶動房地產市場有所改善，第二季穩步回歸常態運行，上半年樓市總體呈現企穩態勢。

他認為，從需求看，「房住不炒」政策作用下，投機性住房需求逐步得到抑制，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，將繼續帶動房地產發展。

從供應而言，部分房企「高槓桿、高負債、高周轉」的經營模式難以為繼，樓市供應正經歷階段性調整，當調整到位後，市場供應會趨於穩定。中長期來說，國內房地產市場正從過去的高速發展轉向平穩發展。

付凌暉指出，下階段要堅持「房住不炒」定位，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度，實施好房地產市場平穩健康發展長效機制，繼續支持剛性和改善性住房需求，規範發展住房租賃市場，促進房地產市場平穩運行，保障民生需要。

隨著新增房貸利率不斷下調，市場關於存量房貸利率下調期待較高。人行貨幣政策司司長鄒瀾上周五（14日）亦表示，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，用新發放貸款置換原來的存量貸款。此番表述一出，令購房者對於存量房貸利率下調的呼聲再起。

不過，據內媒報道，目前上海、深圳、海南、南京、杭州等多座城市的銀行均表示暫未收到通知，各銀行的存量房貸利率仍按照合同約定情況執行。

融360數字技術研究院分析師李萬賦，從銀行方面講，房貸資產屬於優質資產，銀行主動下調存量房貸利率的動力不足。如果有正式政策出台後，出於社會責任，或者為了留住有意願提前還款客戶，部分銀行可能會提供存量合同轉換方式，但是大概率要從總行層面出台不同城市調整的具體方案，用戶的申請條件、執行流程和具體方式等都尚待明確，和借款人逐個協商也將面臨著巨大的工作量。

深圳控股（00604）公布，6月下旬，位於深圳前海的深業雲海灣項目推出919套住宅房源，成交900套，開盤當日去化率98%，銷售金額逾100億元（人民幣．下同），該部分已認購但未簽約的款項正在陸續轉為合同銷售。

6月合同銷售額約102.79億元，按月飆7.44倍，按年增長2.51倍。合同銷售面積約14.996萬方米，按月多1.63倍，按年增加13.7%。

今年上半年，總合同銷售額約147.89億元，按年升1.98倍，完成全年銷售目標約64%。總合同銷售面積約34.47萬方米，按年增65.4%，每方米平均售價約42908元。

已故賭王長房四女何超雄再蝕讓

受加息影響，工商舖投資氣氛明顯回落，市場不乏投資者損手沽貨個案，連帶投資老手亦不能幸免。已故賭王何鴻燊長房四女何超雄8年前連掃西環兆宜大廈3個位於2樓的樓上舖，惟其中兩個樓上舖已經先後蝕讓，包括最新以300萬元沽出其中一個物業，賬面虧損163.6萬元，蝕幅約35.3%。

據了解，最新蝕讓的舖位為西環皇后大道西590至596A號兆宜大廈2樓2號舖，實用面積約440方呎，以300萬元交吉沽出，呎價約6818元。

早年1182萬先後掃3同層舖

該單位原業主為何超雄，於2015年3月斥資463.6萬元購入，持貨逾8年，賬面勁蝕163.6萬元，舖位貶值35.3%。

兆宜大廈為單幢商住樓，於1977年入伙，地下至3樓為商舖，其餘則為住宅用途。兆宜大廈鄰近港鐵香港大學站，附近私人屋苑包括寶翠園及維壹等，其樓上舖多租予私人補習或個人工作室等租戶。

資深投資者、有「物流張」之稱的張順宜，於2014年11月、即港鐵西港島線2014年12月通車前夕，斥資1612萬元購入兆宜大廈9個位於2樓及3樓的樓上舖。其後，他在半年內悉數分拆出售，成交價由165萬至463.6萬元。據資料顯示，何超雄當年大手掃貨，先後購入3個位於2樓的舖位，實用面積約345至495方呎，成交價由260萬至463.6萬元，合共總值1181.6萬元。

同區擁多項物業 住宅曾賺逾倍

市場人士指出，何超雄於2018年起以1680萬元放售上述3個舖位，較購入價高出498.4萬元或42.2%。但之後市道受多方面因素影響而回落，故何超雄在2021年7月決定先行拆售2樓5號舖，實用面積約345方呎，成交價250萬元，呎價約7246元，較購入價260萬元略低10萬元，賬面虧損3.8%。不過，何超雄事隔約兩年後再沽同層單位，蝕幅進一步擴大至約35.3%。

何超雄一向熱中投資物業，過往曾入市西環多項物業，包括曾於2010年一手購入堅尼地城住宅屋苑寶雅山低層B室，實用面積718方呎，購入價802.7萬元，之後在2019年以1738萬元沽出，呎價約24206元，持貨9年賬面獲利935.3萬元，升值1.2倍。何超雄又在2011年以3500萬元購入西營盤縉城峰一個4房高層單位收租。今次兆宜大廈的樓上舖買賣，屬於何超雄罕有的物業投資蝕讓個案。

由大鴻輝興業持有的荃灣沙咀道368至370號全幢工廈（前稱王子工業大廈），完成翻新工程並更名為形方，現推出市場放租，意向呎租約14元。

仲量聯行香港物流及工業部高級經理周澄海表示，形方前身為王子工業大廈，於1975年落成，大廈樓高27層，已完成翻新工程，分層單位建築面積由843方呎至全層24540方呎，屬區內罕有提供逾2萬方呎出租的工廈。

大鴻輝持有 罕有全層超過2萬呎

周澄海指出，獲業主委託出租形方2、3、15、16、21、23、27樓共7層，意向呎租約14元。當中2樓及3樓以全層形式出租，建築面積分別為21205及24540方呎，以意向呎價計算，涉及月租近30萬及逾34萬元。其餘樓層拆細出租，單位建築面積介乎843至7351方呎，月租由約1.18萬元起。

資料顯示，上址由大鴻輝興業於2018年初以12.9億元購入，物業過往曾申請改裝成酒店等用途，但都未能成功。該項目位處地段已規劃為綜合發展區，具有重建住宅的潛力。

今年首個颱風襲港，但仍無阻買家購買心頭好。粉嶺花都廣場過去兩天（16日至17日）在3號及8號風球下，連錄兩宗兩房戶成交，分別以445萬元及450萬元易手，原業主均獲利離場。天水圍栢慧豪園則有租客在過去的周日「轉租為買」，斥550萬元購入中層戶，原業主持貨滿3年，賬面蝕30萬元或5.2%。

粉嶺花都廣場本月暫錄得3宗交投，其中兩宗在風球下獲承接。美聯物業區域經理吳偉文表示，10座低層A室，實用面積392方呎，2房間隔，原以460萬元放售，獲用家議價減15萬元或3.3%，周日以445萬元易手，呎價約11352元。原業主1996年以199.8萬元購入單位，持貨27年，賬面大賺245.2萬元或1.2倍。

該屋苑另一宗成交則是昨天在8號風球錄得，市場消息指出，花都廣場3座中層D室，實用面積370方呎，以450萬元易手，呎價12162元。據了解，原業主在2018年8月以420萬元購入上址，5年間賬面獲利30萬元或約7.1%。

栢慧豪園3載料輸60萬

中原地產分區營業經理陳思麗透露，該行在周日3號風球懸掛期間，促成天水圍栢慧豪園6座中層A室的成交。單位實用面積494方呎，兩房間隔，享大單邊景致，原業主今年2月叫價650萬元放售，多次主動減價後，終由同區租客於周日以550萬元購入，累減「一球」或15.4%，呎價11134元。原業主2020年5月以580萬元購入上址，3年額外印花稅SSD限期已滿，但售出該單位賬面已蝕30萬元，連同釐印費等計算，實際料虧損近60萬元。

馬鞍山迎海第3期迎海．星灣御也有「轉租為買」個案。美聯物業首席高級營業經理陳志賢稱，迎海．星灣御23座高層G室，實用面積564方呎兩房戶，約3個月前以1150萬元放盤，最終減50萬元或約4.3%，昨天在8號風球生效時以1100萬元沽出，呎價19504元；買家為區內租客，轉租為買。原業主是退休人士，持多個物業，2016年3月以約845萬元一手購入上址，約7年升值約255萬元或30.2%。

私人住宅樓價拾級向下，美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（17日）公布的指數為152.66點，按周跌0.12%，連挫3周共1.04%，最新指數降至今年3月中旬錄得151.25點以來的18周（約4個月）低位。

新界逆市回升0.13%

美聯物業數據顯示，「美聯港島樓價指數」最新為162.81點，較前一周回落0.85%，「美聯九龍樓價指數」報155.22點，按周降0.13%；「美聯新界樓價指數」逆市回升，報141.22點，按周回升0.13%。

美聯物業以該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」最新報59.5點，按周持平。美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，金管局本月7日放寬按揭成數的措施推出後，二手業主抱觀望態度，減價盤數量變化不大，信心指數按周橫行。

美聯商業營業董事馮詩喬表示，獲業主委託代理出售西營盤干諾道西144至151號成基商業中心37樓6室，單位建築面積約1186方呎，業主意向售價約1350萬元，呎價約11383元。資料顯示，成基商業中心今年暫只錄得1宗買賣個案，為20樓5室，建築面積約707方呎，成交價708萬元，呎價約10014元。

2023年上半年山頂南區共錄47宗二手豪宅買賣，較2022年下半年錄得的28宗成交，大幅上升68%；總成交金額共涉資約42.36億元，較2022年下半年上升約22%。

上半年47成交 價量齊升

中原地產高級資深營業董事何兆棠表示，受惠於通關效應，2023年第一季的二手豪宅買賣回暖，共涉資約22.9億元，佔上半年整體成交金額逾55%。第二季受美國加息影響，買家入市信心受挫，成交金額輕微下跌，但整體交投氣氛持續好轉。

根據中原山頂南區分行統計數據，億元巨額交投量連續7季錄得個位數字，何兆棠表示，不少買家對大市仍持觀望態度，傾向選擇先租後買，亦有部分業主趁機減持物業止賺套現，令區內億元成交暫時未見暢旺。雖然數字未能突破雙位數字，但2023年上半年的成交量及金額均較去年下半年佳，而2023年第二季逾億元二手宗數錄得5宗，較2023年第一季上升了1.5倍，可見走勢向好發展。

何兆棠預料，下半年山頂南區豪宅交投維持淡靜，但走勢向好。隨着下半年有不少特色單位推出市場，包括壽臣山道西11A號南天第、會德豐山頂種植道1號及建灝地產赤柱One Stanley，相信會吸引買家入市。加上，部分二手業主心態開始軟化，望趁機減持物業止賺套現，願意擴大議價空間，吸引不少買家趁靜市睇樓尋寶，預料區內樓價走勢會有5至8%的小幅上落。

8號風球下二手市場交投零星，馬鞍山迎海2房以1,100萬元沽出，租客升級做業主；另粉嶺花都廣場2房減10萬賣450萬元。

迎海7月暫錄9宗成交，售價由755萬至2,650萬元。8號風球下促成1宗2房成交，代理指出，迎海23座高層G室，實用面積564平方呎，2房連儲物室，3月放盤，原本叫價1,150萬元，現以1,100萬元易手，減價50萬元，呎價19,503元。

新買家為區內租客，據悉，新買家本來是前晚（周日晚）傾另一個單位，惟不夠其他買家快，故再傾上述單位，遇上昨日8號風球大家都不用返工，所以落實交易。原業主於2016年3月以845萬元購入，持貨7年帳面獲利255萬元，升值30%。

粉嶺花都廣場2房 減10萬沽

同時，粉嶺花都廣場2房於8球風球下減10萬元易手。市場人士指，屋苑3座中層D室，實用面積370平方呎2房，叫價460萬元，減10萬元，以450萬元沽出，呎價12,162元。原業主於2018年8月以420萬元購入，持貨5年帳面獲利30萬元。花都廣場7月錄3宗成交，全部為2房，樓價低於500萬元，最低445萬元。

其次，馬灣珀麗灣2房呎價險守1萬元。代理指，珀麗灣9座低層F室，實用面積531平方呎，2房，向西，原本叫價550萬元，終以531萬元易手，減價19萬元，實用呎價10,000元。新買家為區外上車客。原業主於2002年8月以159.8萬元購入，持貨21年帳面獲利371.2萬元。

青衣翠怡2房 4年帳蝕119萬

另一方面，二手市場受壓，惟7月份二手市場蝕讓個案持續增長，代理指，青衣翠怡花園11座高層G室2房，實用面積368平方呎，東北臨海，今年4月放盤，叫價600萬元，現以546萬元沽出，減價54萬元，呎價14,837元。新買家為外區租客。原業主於2019年以665萬元購入，持貨4年帳面蝕119萬，單位貶值近2成。據悉，當年購入時呎價18,071元創新高，意味摸頂入市。

較6月倍增至8屋苑 港島新界全綫降

二手低迷，銀行相應調整住宅樓市估價。10大屋苑網上估價跌幅擴大，最新下滑屋苑倍增至8個，當中港島及新界共7個屋苑更全綫向下，最多挫6.3%。有業界人士指，樓市好淡因素爭持，料估價短期反覆。

本報追蹤滙豐及中銀香港 （02388） 對10大屋苑部分單位的網上估價，兩間銀行7月下調的單位數目，均較上月初增多。其中，滙豐銀行削8個屋苑單位估價，較上月4個多1倍，降幅0.6%至6.3%，當中港島及新界合共7個屋苑單位估價更全數被調低，以港島屋苑降幅較顯着，均逾2%。

8個屋苑中，減幅最勁為鰂魚涌太古城雅蓮閣中層A室3房，實用面積1,114平方呎，估價由上月初報2,394萬元，降至最新錄2,242萬元，急降152萬元或6.3%，為連續3個月遭到調低，累削220萬元或8.9%。同期區內康怡花園一個2房及鴨脷洲海怡半島3房單位，估值也按月跌2.5%及2.3%，降至923萬及1,031萬元。

事實上，上述3個屋苑上月樓價均錄得跌幅，介乎1.6%至8.9%，當中康怡花園在低基數情況下，平均呎價挫8.9%，至報13,902元。

而新界4個屋苑單位方面，本月估價亦告向下，以東涌映灣園3房估值降幅最大，有關單位為6座中層A室，實用面積894平方呎，最新估值為964萬元，為連續兩個月維持979萬元後首遭下調，降幅1.5%。

至於中銀香港，同期也降7個屋苑單位估價介乎0.9%至3.1%，下調單位數目按月多4個或1.3倍，除前述康怡花園2房及鴨脷洲海怡半島3房單位，估價雙雙被削3.1%及3%較顯着外，上車屋苑天水圍嘉湖山莊一個3房估值也降2.1%，扭轉此前兩個月升勢，有關單位為麗湖居6座中層C室，實用面積546平方呎，最新估值為553萬元，按月下滑12萬元。

業界：樓市好淡爭持 估價反覆

此外，藍田麗港城5座高層C室2房，實用面積517平方呎，期內遭中銀下調估價1%至693萬元，估值非但跌穿700萬元，更屬唯一九龍屋苑單位遭調低。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，近期二手交投薄弱，在成交量低企下，個別一兩宗低價成交均容易拖低屋苑整體售價，因此令估價受壓，故估價參考價值不大。他指出，基於目前樓市好淡因素爭持，故銀行估價有機會隨樓價反覆。

甲廈空置樓面仍多，萊坊指，大批甲廈樓面新供應出現，業主增加優惠吸客，料下半年甲廈租金微跌。

據萊坊每月商廈租金走勢上，6月份（統計反映5月份）各區甲廈租金變化不大，中環超甲廈租金呎租約120.2元，按月微跌0.6%，而整體中環呎租約102元，下跌約0.7%。至於周邊區域同上環及金鐘，則未有下跌。跌幅最大為銅鑼灣區，現呎租約56.1元，按月跌4.1%。

萊坊指，受壓於空置率飈升，港島區整體甲級寫字樓租金於5月份進一步下跌。2023年的首5個月，港島區整體甲級寫字樓租金下跌2.5%。當中，中環寫字樓租金的跌幅最高，達至4.1%。盡管寫字樓租金向下，但市場勢頭改善，並錄得更多的睇樓活動。隨着企業繼續在核心區尋找租金吸引的優質寫字樓作擴充及升級，追求優質寫字樓的趨勢依然存在。租務方面，近期中環甲廈錄得全層租務成交，涉及干諾道中3號中國建設銀行大廈中低層全層，面積約6,905平方呎，成交呎租約100元。該廈比鄰友邦大廈，單位享全海景兼質素較新，故租金水平理想。據了解，新租客為中資機構。

另消息指，金鐘太古廣場2期中層單位租出，涉大半層樓面，面積約1.24萬平方呎，以每平方呎約100元租出。據悉，新租客為保險公司，作擴充業務之用。

百威啤酒 升級至希慎廣場

擴充方面，百威啤酒原租用銅鑼灣時代廣場單位作辦公室，早前亦預租同區希慎廣場逾萬平方呎單位，呎租達65元，屬同區擴充業務，可見疫情後酒精飲料銷情向好，令企業有空間擴充。

萊坊指，由現時至2025年，約有183萬平方呎的新增寫字樓供應投入香港寫字樓市場，主要集中在中環及灣仔。由於港島區寫字樓空置率高且供應充足，業主除了為租戶提供租金優惠外，部分業主更可能會為租戶提供其他資助，例如靈活租賃計劃和裝修，以留住和吸引租戶。該行預計，港島區甲廈今年租金全年跌3至5%。

九龍區方面，萊坊指，5月份寫字樓租賃勢頭疲弱，情況跟4月份相似，大部分寫字樓租賃交易以面積3,000平方呎以下，以及租金每平方呎22元或以下為主。

料九龍區租金 下半年升6%

寫字樓的租賃活動以續租為主，租戶傾向以優惠的租金續租，而非選擇搬遷。該行亦指，當租戶考慮物業時，愈來愈重視ESG。寫字樓具備更優質的ESG元素和可持續性標準的寫字樓，在市場上的吸引力更大。

展望下半年，萊坊認為有些企業正在尋求整合和擴張的機會，預計第三季市場氣氛改善，市場將錄得更多交易。隨着甲級寫字樓的需求逐漸反彈，預計九龍區的整體寫字樓租金下半年升4%至6%。

由泛海國際發展的北部都會區洪水橋新盤滙都I，在剛過去的周日再錄得兩宗成交，呎價最高約1.48萬，合共套現約1260萬。

3房近616萬售

成交紀錄冊資料顯示，項目周日售出的兩個單位，包括第1座5樓A03室，面積430方呎，3房間隔，成交價615.97萬，呎價14325元；以及3座11樓B03室，面積433方呎，2房間隔，成交價643.55萬，呎價14863元。

項目於上周六進行首輪銷售，單日速沽63伙，成交價最高單位為第3座10樓B07室，面積498方呎，屬於3房間隔，成交價755.93萬，呎價約15179元，連同周日售出的單位，項目兩日累售65伙。

位於洪安里1號的滙都分兩期發展，合共提供1025伙，發展商率先推出的第1期滙都I，共提供623伙，面積284至522方呎，涵蓋1房至3房間隔。項目預計於2025年6月底落成入伙，樓花期不足2年。

首輪銷售涉及的188伙，全數位於第1及第3座，包括66伙1房、112伙2房、5伙3房及5伙特色戶，單位面積介乎287至498方呎，以最高折扣14%計算，售價440.92萬至714.4萬，呎價12688至15773元。