過去一段推升房價上揚的工程造價，短期內出現到頂趨勢，主計處營造工程物價指數6月為108.77，年減0.23％，是近6年半以來，首度出現連兩個月年增率衰退，凸顯2017年以來營建成本高漲短期造價已到頂漲不動，且也已充分反映在推案房價上，造價平穩也有助於房價不再飆漲。

營造工程物價指數顯示，2017～2020年平均營造工程物價指數年漲幅在1.42％～3.35％，整體造價溫和上揚，不過2021年累計平均年增10.94％，去年平均上漲7.36％，造價大幅飆升，今年第一季年增幅收歛至4％左右，5月年減0.05％，6月擴大到年減0.23％，造價漲不動狀況明顯。

若以各項分類來看，水泥與砂石價格仍在高檔，滑落較為明顯的為金屬製品，其餘價格多在高檔盤整，不過工資指數6月仍創新高，顯示缺工問題、工源供不應求造成工資高漲的狀況，仍然嚴峻。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近年營建成本上揚帶動預售屋房價上漲，尤其在2021～2022年更為明顯，不過近期原物料價格回檔、工資仍維持高檔，整體營建成本已沒有繼續衝高，顯示因造價再刺激房價上漲的因素已解除。

過去2～3年造價大漲約3至4成，標準樓層的電梯大樓造價，甚至達到每坪20萬元以上，尤其對於地價相對較低的中南部房價上漲帶動明顯。

造價居高不下，短期房價大幅修正空間有限，市場買氣下滑、預售屋不再全面熱銷，建商開發興建期與銷售時間雙雙拉長，更考驗開發商的經營以及財務能力。

非屬傳統豪宅地段的台北市建國高架軸線，近年來有多棟住宅案打破高架難寫天價的魔咒，包括建國南北路沿線的帝璽、東騰千里、宏盛帝寶、明日博、華固樂慕、信義聯勤，與坐落一巷秘境的老牌名宅圓頂世紀館，市民大道的敦南樞苑和潤泰敦峰，都成為吸引名流入住的台北豪宅案。預售新案「睦月」以2房23坪、3房41坪中小坪數切入建國南北路豪宅軸帶，坐擁1萬5千多坪建國啤酒廠文化園區首排視野，屬南京東路金融商圈腹地，以每坪價格135萬元卡位北市崛起中的豪宅軸線。

建國高架串聯建國花市、大安森林公園、市立圖書總館、空總「台灣當代實驗場」，市民大道則銜接台北雙子星、華山園區、建啤園區和將有24小時誠品落腳的松菸文創，「睦月」就在建國高與市民大道十字軸線交會核心。甲桂林廣告總經理陳衍豪認為，「軸線就是地段」不論房市如何東西翻轉、南北崛起，「軸線Always是人流金流與商機的必經之路。」所以「高架從來就不是問題！」要不然為什麼周董、江蕙會買信義聯勤，全球醫療用電燒刀製造女王大瓏企業董事長劉惠珍家族為什麼一口氣購入8戶帝璽，星宇航空董事長張國煒、華科董事長胡定吾為何獨鍾市民大道旁的敦南樞苑，因為「富豪置產從上帝視角的高度看城市，市民大道、建國南北路就不是高架，而是軸線。」

仲介業者指出，高架沿線新案多將公設規劃在低樓層，由3、4樓以上的住宅層俯瞰，高架跟平面道路沒兩樣，且立體化的建國高也為沿線建築畫出開闊棟距，藉由串連多個核心商圈，成為台北的豪門金脈、名宅主場，還能直上一高二高旅行全台，並快速抵達桃園與松山機場國門。

曾創每坪299萬元天價的「信義聯勤」，是建國高架軸線價值代表，近一年成交均價都有230萬元水準，更早推出的「宏盛帝寶」更因釋出稀有，最新轉手價來到每坪250萬元。兩大指標豪宅分別擁有大安森林公園、空總舊址，「睦月」則是第一線獨佔1萬5千坪建國啤酒廠活化題材。同期新案還有建國高靜巷內的「新潤朗格」，規劃35-47坪2-3房，開價約160萬元，在南京金融大道巷內與未來周邊都更案形成微型的金融商圈重劃街廓。

台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心，共同發布房市新學術指標「台灣房屋市場景氣燈號」，及下半年的國內房市景氣預測。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，在第五次選擇性信用管制的第二戶限貸後，下半年還有多項打房政策陸續上路，不過市場仍有剛性需求，但量能不易放大，將是「量縮價盤」局面，預估全國全年的買賣移轉量，縮減幅度大約15%，整體棟數估計將會是27萬棟保衛戰！

周鶴鳴說，各項多空交雜下，下半年房市也將浮現三大趨勢。首先內需復甦，商用看俏，包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產，後市發展將相對穩健。其次政策限縮，長抱為王，首購自住客將趁機卡位，市場上低總小宅仍會是主流。再者，預售吃緊，成屋價穩。

周鶴鳴進一步分析，造成房市量縮的因素，可從基本面、政策面、技術面三大面向來觀察。在基本面上，第一季GDP年增率是-2.87%，看來也不會太好；政策面上，本次平均地權條例新法預售屋轉售的禁令，已經造成結構性的改變，選擇性信用貸款限制，短期投資必然減少；而這波房價的大爆發，起因於2018年美中貿易戰與新冠肺炎爆發後，台商資金回流，且貨幣政策和國際戰爭引發通膨，導致房價飆漲，因此在技術面上，漲高必面臨修正，也是造成量縮的主因。

台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心，共同發布房市新學術指標「台灣房屋市場景氣燈號」結果顯示，2023年第一季台灣房屋市場景氣燈號呈現藍燈，景氣指標分數為31.68，並預測第二季景氣指標分數為38.02，燈號轉為黃藍燈，代表房市在第二季逐漸脫離景氣低迷狀態；預測第三季景氣指標分數為42.63、第四季是44.20，意味下半年皆為代表景氣穩定的綠燈，後續發展「有感量縮，溫和價盤」。


房市移轉棟數 打27萬保衛戰
經濟日報

台灣房屋與中央大學台灣經濟研究發展中心昨（19）日共同發布房市新學術指標「台灣房屋市場景氣燈號」，報告顯示，第2季房市露曙光，第3、4季是景氣穩定的綠燈，預計將呈「有感量縮、溫和價盤」。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，下半年房市將會出現「商用看俏、長抱為王、成屋價穩」三大趨勢，預估全年買賣移轉棟數將會是27萬棟保衛戰。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示，台灣房屋與中央大學合作，創建國內唯一房市領先指標「台灣房屋市場景氣燈號」，將更全面評估景氣，預測房市走勢。

報告顯示，今年第1季房市景氣燈號呈藍燈，景氣指標分數31.68，預測第2季景氣指標分數38.02，燈號轉黃藍燈，代表房市在第2季逐漸脫離景氣低迷狀態，預測第3季景氣指標分數為42.63、第4季是44.20，意味下半年皆為代表景氣穩定的綠燈。

周鶴鳴說，下半年有打炒房政策又有新青安貸款，剛性買盤有撐，預計有三大趨勢。首先內需復甦，包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產，發展將相對穩健。其次政策限縮，長抱為王，近期房市政策對長期置產、自用民眾影響較輕，首購自住客會趁機卡位。第三，預售吃緊，成屋價穩，受平均地權新制影響，預售屋量能縮減，房市轉向成屋市場。

宅經濟威力雖不似疫情嚴峻時強大，但消費習慣已改變，特別是倉儲業表現亮眼，依據財政部資料，今年普通倉儲經營家數共827家，與5年前相比大幅成長20.6％。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，普通倉儲業是指提供倉儲設備，經營堆棧、棚棧、倉庫、保稅、倉庫等空間的行業，近年網路購物及宅配的消費模式席捲全台，需求應運而生，此外，由於房價高漲及家戶結構改變，住宅空間越來越窄小，造就個人倉儲需求，家用與商用並進，讓倉儲業成為新熱門。 郎美囡表示，普通倉儲的分布主要位於六都，根據最新數據，今年前四月六都普通倉儲經營家數共有709家，佔全台85.7％，其中北北桃的家數就有530家，佔全台64.1％，新北市共223家居冠，台北市共167家，桃園市共140家，北北桃囊括家數前三名。

郎美囡指出，雙北人口多、公司行號多，對於倉儲的需求高，新北市幅員廣，又有許多工業區，故倉儲數目最多，桃園市有則具備桃園機場及高速公路的交通優勢，因此吸引大型物流倉儲業者布局。

觀察市場上零售業等大型企業近幾年積極擴展物流倉儲中心，不僅自用也有租賃，郎美囡指出，倉儲租賃型的特質可以配合各客群在不同時期的儲物空間需要，對中小型公司或個人用戶來說，成本控管更具彈性，甚至有業者推出適合中小企業使用的小型廠辦倉儲，還可申請公司登記，商務使用更為多元。

另一方面，在人口密度高、居住空間較擁擠的都會區盛行迷你倉儲，其所在地點交通較方便、不會過於偏遠，倉庫較小且可短租，不僅可囤放家中暫且不用的物品，換季不用斷捨離，也有利於小規模的自營商放置貨物。

桃園青埔近年因高鐵、捷運、商場等題材，發展速度快，去年底國泰人壽更得標站前廣場用地，預計成為區段發展重點；最近財政部公布的110年度綜合所得稅統計專冊也顯示，桃園平均所得最高的里，前五名中有三名都位在青埔，不少網友戲稱「青埔已變青龍國」、「桃園最TOP」。

而信義房屋近期在青埔拓展第三家分店，信義房屋桃一區協理詹智偉指出，北桃園以藝文特區為指標性住宅區，豪宅系列產品、指標建商推案多，也有許多重大建設，吸引在地、雙北客青睞；南桃園過去雖較缺乏指標建商進駐的區域，但隨青埔逐漸發展，現已成為與藝文特區分庭抗禮、南北桃園各自的房市亮點。

詹智偉進一步指出，青埔除了擁有極佳的交通優勢，包括高鐵、桃園捷運、鄰近機場，可以吸納來自雙北甚至新竹的購屋客群，商場等大型建設也活絡在地機能，而去年10月，國泰人壽確定以260億元得標青埔站前用地，更被視為區域一大發展利多；也因此，許多指標的上市櫃建商紛紛進駐青埔獵地推案，儼然已經成為能與藝文特區分庭抗禮的南桃園發展重心。

信義房屋青埔高鐵店店長戴振宇也分析第一線觀察，目前青埔兩房含車位產品落在1200至1400萬，以年輕首購族群為主，來自新竹的科技新貴，或是北部白領主管等，則多會鎖定3房含車位約2000萬左右物件；少部分總價超過2500萬的物件，購買的族群大多會是有一定的社會歷練的客戶，例如高階主管、自營商老闆等。但綜合來說，青埔的交通區位、屋齡新、有發展商機等條件，均是買方近年積極選擇買進青埔的主因。

屏東縣政府地政處統計，截至2023年7月，縣內逾期未辦理繼承登記列冊管理的土地有3萬252筆、建物有1,105棟，土地持分面積約1,235公頃，依2023年公告現值計算，未辦繼承登記土地總價值就超過逾140億元！

屏縣府地政處長陳錦屏表示，光是今年新增列管的土地筆數就有1,720筆、面積約83公頃，土地總價值逾8億元！因此特別呼籲，尚未辦理繼承登記繼承人，請盡速辦理繼承登記，以確保自身權益。

關於民眾逾期未辦理繼承登記，陳錦屏分析，原因包括可能因為不知道祖先留有不動產，有的則是因為繼承人數眾多或複雜難以整合等，她建議，如果無法會同全體繼承人申請時，可由1人或數人代表全體繼承人先申請繼承登記為公同共有，等全體繼承人達成協議後，再辦理遺產分割。

她說，辦畢繼承登記的好處除了可避免罰款及列冊管理期滿移送標售情形外，更因產權清楚，便於繼承人規畫使用，且如未辦理繼承登記土地被徵收時，繼承人要申領徵收補償費需檢附繼承系統表、遺產分割協議書及印鑑證明等文件才能領取，但如果已辦好繼承登記，因產權單純領取補償費也變得相當容易。

近年房價逐年上漲，新北市想找到單價2字頭的房屋已堪稱稀有，就更別說預售屋了。永慶房產集團指出，今年新北單價2字頭的預售屋交易量僅186筆，占新北市總量的3.5％，連5％都不到，已快絕跡。而單價5、6字頭占總量的62.3％，超過六成，顯現出新北市預售屋5、6字頭已成主流價格帶。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近年來，在全球貨幣寬鬆、資金潮挹注下，房市交易火熱，連帶提升民眾對房價上漲的預期，而在原物料、工資成本上升等因素，讓房價居高不下，新北市的預售屋5、6字頭已成主流，連3、4字頭比例加總都未達三成。若想在新北市買到低單價的預售屋，難度恐怕是越來越高。

雖然5字頭以上已成為新北市預售屋的主流，但是消費者仍有機會找到2字頭的預售屋！觀察今年1-5月新北市單價2字頭的預售屋交易中，以淡水區交易量148筆最多，平均單價約每坪28.1萬元，其次則是「八里區」的29筆，平均單價每坪為28.2萬元，交易量為29筆。這些2字頭預售屋普遍集中在淡水區、八里區兩地，金山區、三芝區與鶯歌區則有零星個案。

陳金萍說明，淡水區因位居雙北地區的邊陲地帶，再加上交通不便、沒有產業支撐等不利因素，讓房價一直處於較低的狀況。但隨著淡海新市鎮陸續開發，淡海輕軌通車、淡北道路及淡江大橋也即將於今年完工，將能串聯交通網絡，交通題材加上建商積極推案下，讓淡水區成為推案量與交易量都名列前茅的行政區。

而八里區同樣具備台北港特定區開發前景優勢，加上交通機能逐漸獲得改善，讓淡水區與八里區人口快速增加，加上相對親民的房價，逐漸成為雙北市購屋族群移居的首選之一，尤其深受首購族、小資家庭或北漂族的青睞。

營建署表示，板橋浮洲合宜出租住宅釋出49戶三房型（含以上）住宅，房屋面積每戶約42.44坪至56.55坪，可供符合資格的民眾申請，出租作業是由日勝生活科技辦理，受理申請時間至8月11日止。8月15日公開電腦抽籤。

營建署指出，若符合住宅法第4條規定之經濟或社會弱勢身分者，優先戶每坪租金437元，三房型（含以上）每月租金約18,217元至24,215元不等；另一般戶每坪租金547元，每月租金約22,803元至30,560元不等，管理費每坪60元皆另計。

符合18歲以上，並在新北市、台北市、基隆市及桃園市均無自有住宅，家庭所得未超過新台幣133萬元且平均每人每月所得未超過56,000（含）元整等申租條件的民眾可提出申請。

台北市民生東路五段、民生圓環旁的新民生戲院流標。房東新光人壽為了活化資產，委託商仲業者高力國際，於昨（19）日標售新民生戲院，共約397坪，總底價約2億元，每坪標售底價約48萬元，昨日以流標收場。

市場專家分析，該案主要是一方面有裝潢等隱形成本，另一方面因容積獎勵不高，改建不易，讓投資人出手較謹慎。

市場人士認為，民生社區目前中古大樓多要70多萬元，因此該案平均每坪不到5字頭，其實相當便宜，但戲院仍有租期，接手後租金投報率仍待評估。另一方面，該案在都更改建方面，由於整體社區多達400多戶，加上民生社區容積率較低，附近有松山機場造成樓層限制高度等因素，後續較不易改建。

高力國際資本市場及投資服務部副董事總經理黃正忠表示，該案其實約有十幾組人馬領標，包括知名書店業者，業者原先希望藉此場域，設立民生社區少有的人文據點，希望提升區域文化價值，保留當地的記憶與人文氣息，除可活化舊有資產，二來也為當地居民帶來更多藝文服務，只是因新民生戲院租約仍在，目前投報率不好估算，業者仍須評估裝潢等隱形成本，預計二標會有明朗的狀況。

黃正忠認為，此案總價已是低於市場行情，且還有多組標單，但最終仍是流標收場，其實深感詫異，但目前新光人壽仍對此案保持正面態度，加上對該地情感也深，才會願意不惜成本，只願讓此物件能找到合適買方，因此未來等待適當時機，仍會繼續開放各界投標。

台北市屋齡超過卅年逾六十萬戶的老屋，要執行都更或危老恐怕更加牛步化。金融圈人士指出，各銀行的都更及危老業務大幅縮水，主要受到政府打炒房限縮建商的土融成數，加上建價飆漲讓民眾自發的「自主更新」危老重建案縮手，兩大因素使得許多原定要進行的都更或危老重建案停擺。

大型行庫主管指出，儘管央行聲稱建商若為了投入都更或危老重建，相關土融案可不受最高成數四成的限制，但實際執行卻是「紙上談兵」，因為相關限制重重，使得過去建商參與都更或危老習慣慢慢購買周邊零星土地、慢慢整合的作法面臨極大的資金緊縮壓力，因此愈來愈多建商從都更及危老案撤出。

至於建價飆漲不只讓很多由原住戶自行發起的都更及危老案（通常稱「自主更新案」）不敢再往前進，且經常引發建商和原住戶在「合建」時的分配糾紛。

業界人士說，疫情前建材原物料等價格尚未飆漲，「北市一坪的造價十七萬，現在要卅萬」。而合建案的分配行情變動也很大，「以前建商和住戶的分配比，是三（建商）比七（住戶），現在至少都有三點五在六點五，或四比六，萬華地區甚至聽到五比五」。

對於地方政府各自公布的都更或危老的績效，金融圈人士表示，「很多只是表相，他們只敢公布已核准的，但很多已核准卻未動工，都未列在統計數字」。銀行也一樣，一位銀行主管說，很多都更危老案，已在銀行畫定額度，卻遲遲未動撥，就是因為上述原因，尤其政府打炒房，大安區、信義區等一級地區的房價不易打到，反而是北市亟須都更或危老重建的老舊社區林立的區域受最大影響，已形成執行都更或危老重建的惡性循環，也挑戰政府的政策成效。


營造工程物價連二月下滑 業界：成本仍高房價要跌不易
經濟日報

工程造價短期內似乎見頂，根據主計處的營造工程物價指數顯示，今年6月營造工程物價指數為108.77，年減0.23%，是近六年半以來，首度連兩月呈現年減。不過業界認為，營造成本仍高，房價要跌不易。

專家指出，從2017年以來營造工程物價指數單月年增都只增不減，反映短期工程造價應該已經到頂，且也已充分反映在推案的房價上。

不過，營造業者有不同看法，業者指出，其實現在造價仍維持高檔，且原物料還是有上漲的問題，尤其是混凝土，會有碳足跡的問題，加上目前仍缺砂石，恐怕未來都還是會推升一波成本。另外，現在營造業有個最大的問題，就是缺技術工及基本工資上漲，這也導致未來營造成本居高不下，建案仍難有下修空間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，造價上揚帶動全台房價走揚，尤其是2021~2022年更為明顯，不過近期原物料價格回檔，雖然工資仍維持高檔，但整體造價已經沒有繼續衝高，也代表因為造價再刺激房價的因素已經解除，不過反映過去一段造價大漲，短期房價也大幅修正的空間也有限，但建商開發期與銷售時間雙雙拉長，更考驗開發商的經營與財務能力。

統計顯示，2017~2020平均營造工程物價指數年漲1.42%~3.35%，整體造價還算平穩，不過2021累計平均年增10.94%，2022累計平均上漲7.36%，整個造價大漲，一直到今年前四月仍居高不下，不過5、6月營造工程物價指數年增率是近六年首度開始下滑。

7月20日，龍湖集團控股有限公司發佈有關2022年度末期股息之以股代息計畫。

觀點新媒體從中獲悉，於2023年6月16日，龍湖股東應董事會建議于公司股東周年大會上批准向股東派付2022年度末期股息（須派付予於記錄日期營業時間結束時名列該公司股東名冊的股東）。根據以股代息計畫，合資格股東可選擇以現金，或全部以獲配發繳足股款新股代替現金，或以部分現金、部分繳足股款新股的形式收取2022年度末期股息。

為確定股東享有2022年度末期股息的權利，該公司已於2023年7月11日（星期二）至2023年7月12日（星期三）（包括首尾兩日）暫停辦理股份過戶登記手續。接受辦理股份過戶登記以享有2022年度末期股息相關權利的最後時間為2023年7月10日（星期一）下午四時三十分。

合資格股東可選擇以下其中一種方式收取2022年度末期股息：

(i)現金股息每股0.8768港元；或(ii)獲配發總市值相等于合資格股東可選擇以現金收取2022年度末期股息總額之入帳列作繳足新股股數（就零碎股份作出調整除外）；或(iii)部分新股（不超過有權收取之最高股數），其餘以現金收取。

如合資格股東選擇全部或部分以現金方式收取2022年度末期股息，該現金股息將以港元支付，其將由人民幣折算為港幣，匯率以中國人民銀行公佈的2023年6月15日（星期四）至2023年6月16日（星期五）期間的人民幣兌港元中間價之平均匯率折算（人民幣1元=1.0960港元）。因此，以港元支付2022年度末期股息將為每股0.8768港元

為計算根據以股代息計畫將予配發及發行的新股數目，新股價格將按截至2023年7月27日（星期四）（包括該日）前的連續五個交易日（可提供收市價之日）期間每股現有股份於聯交所所報的平均收市價計算。

該公司須待2023年7月27日營業時間結束後方能確定選擇收取新股的合資格股東所應獲發新股的確實數目。公司將於2023年7月27日發出公告，說明有關確定新股市值。

公司將向聯交所上市委員會申請批准新股的上市及買賣。新股預期將於2023年8月22日（星期二）開始於聯交所買賣（惟須待有關合資格股東收妥新股的確實股票）。

今年第4號颱風“泰利”給深圳帶來的大風暴雨絲毫沒有影響深圳市民辦理“雙證合一”登記的熱情。

7月17日是深圳傳出“雙拼房”可在不動產登記中心辦理“雙證合一”的消息後的第二個工作日，“雙拼房”比較集中的深圳南山區登記所相關視窗前，早上九點已經開始排隊拿號。

有媒體報導稱，上週五是合證業務開放首日，南山登記所就有超過400名市民前去諮詢辦理業務，現場的熱鬧場面“可比春運的火車站”。

“雙拼房”的存在是一個歷史遺留問題，也不只存在於深圳，在廣東省的廣州、東莞、中山以及上海等多個城市，其實都有存量並不小的類似房源。

在深圳之前，東莞、廣州和中山都相繼出臺了針對“雙拼房”重新認定的政策，其中廣州和中山已經有部分符合政策規定的“雙拼房”可以辦理“雙證合一”，東莞則發佈了關於限購區域“雙（多）證房”認定的相關規定，符合條件的“雙證房”可以按照一套房交易。但上海目前還沒有任何針對“雙拼房”的政策變化。

我們認為，“雙證合一”政策是對“雙拼房”歷史遺留問題的政策糾偏，有利於恢復市場上中大戶型的存量供應。今年深圳第二次土拍“深超總”地塊取消了“70/90”的政策限制，也向市場釋放了積極信號，進一步增強住房供應與市場需求的匹配度。

根據國家統計局上週六發佈的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，深圳6月份一二手房價環比繼續下降，其中新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，同比跌2.4%，跌幅繼續擴大；二手住宅銷售價格環比下降0.7%，同比跌1.3%。

由於深圳樓市6月中旬年中衝刺季沒有出現“止跌行情”，整體需求動力不足，預計低位盤整將為深圳市場的常態。在這樣的市場環境下，“雙證合一”的政策還是讓深圳樓市泛起一陣漣漪。

根據深圳市國資源土地房地產資產評估有限公司2018年統計資料，深圳的“雙拼房”在除光明外的9個區都存在。其中，南山的分佈占比為31.34%，龍崗區22.39%，寶安區19.40%。

據統計，深圳的“雙拼房”市場存量9萬多套，涉及120多個社區，比較典型的社區包括三湘海尚、恒裕濱城一二期、卓越維港南北區、陽光海濱花園、鴻威海怡灣、君匯新天、翡翠海岸、寶能太古城等等。

“雙拼房”業主基本是購買力相對較高的改善和豪宅群體，像深圳灣這樣的新興豪宅區，更是"重災區"。據鏈家統計，目前深圳灣18個社區中，只有太古城南和頤安閱海是純單本證的社區，其它社區都是單本證和“雙證房”共存。

“雙證房”源於2006年的“70/90政策”。2006年，為了增加小戶型供應，建設部等九部委聯合制定了《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其中要求：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上，即“70/90政策”。

當年6月12日，深圳市發佈《關於貫徹落實國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，成為全國首個發佈商品住房供應結構嚴格實施“70/90政策”的城市，將建築面積90平方米以下住房占項目套數供應比例70%作為商品住宅土地出讓的前置條件。

為了規避該政策，當時有不少房企設計開發出“雙拼房”或多拼房，將兩套甚至多套90平方米以下的小戶型拼在一起，作為一個大戶型進行銷售，購房者擁有兩個及以上的不動產權證，簡稱“一房兩證”“一房多證”。

在限購政策出臺之前，“雙拼房”可以正常貸款，在市場上的流通也是正常的。一直到2010年深圳限購限貸政策落實後，因為同時佔用兩個購房名額，“雙拼房”的交易隨後陷入尷尬，不僅流通性變差，二手房價也低於同社區的單證戶型。市場差的時候，部分“雙拼房”按照市場價打7折、6折也很少有人接盤。

2016年，廣東省發文正式取消“70/90政策”。 尤其是隨著二胎、三胎政策的放開以及改善需求逐漸成為市場成交的主流，中大戶型的需求具有更大的市場空間，當年以中小戶型為主以滿足普通家庭居住需求的政策目標，也正在被小面積商品房及保障性租賃住房、共有產權住房等取代，“雙證合一”不僅順應了市場的需求變化，也是對歷史遺留問題的糾偏。

資料來源：CRIC深圳機構整理資料來源：CRIC深圳機構整理
事實上，深圳“雙拼房”的業主們早在2020年就開始不斷嘗試申請“合證”，但是，2021年，深圳相關部門否決了“雙（多）證合一”的建議。當時深圳樓市正處於高熱階段，監管部門顯然不願意進一步刺激樓市。

近兩年，市場不斷降溫，去年開始，省內的東莞、廣州、中山陸續放鬆了對“雙證房”的認定，給深圳的“雙證合一”提前打了樣。

中山“雙證合一”的要求是：所屬商品住宅社區符合“70/90政策”、兩套商品住宅產權人相同、兩套商品住宅位於同一樓層且相連、兩套商品住宅的建築面積均小於90平方米，符合以上條件的兩套商品住宅可合併為一套住宅。

廣州的“雙（多）證合一”先從增城、花都等郊區開始實行，去年12月底，廣州市規劃和自然資源局在《進一步優化審批服務機制助企紓困促進經濟社會發展若干措施（第一批）》中明確：“對我市執行“9070”政策（即90平方米以下套型住房占全部套型70%以上）期間建成並出售的商品住房專案，同一權屬人、未設定權利負擔、位於同一層相鄰位置且實際按照一套使用的兩套商品住房，申請人聲明不再分割房屋的，可申請辦理產權合併“，一錘定音。

對比廣州和深圳的“雙（多）證合一”政策，從實際執行情況看，廣州的要求相對更嚴格，真正符合政策的房源並不是特別多，市場也波瀾未現。深圳在執行上要求在各區登記所查詢房產是否在“雙證合一”的辦理範圍內，之後申請工作人員上門做房產測繪，測繪結果符合滿足條件即可合證。

由於深圳“雙拼房”業主基本是購買力相對較高的改善和豪宅群體，“雙證合一”後預計會釋放出一定數量的改善客群購房名額，一定程度上促進改善群體入市及置換，加大改善產品的流通，提振市場信心。

從二手房的掛牌情況看，的確有少量“雙拼房”的房源掛牌價小幅上漲，但暫時還沒有成交，有仲介表示看房量略有上升，但對成交並沒有明顯的促進。

事實上，目前深圳樓市處於單邊下行的走勢，僅靠“雙證合一”釋放出的購房資格增加來拉動市場復蘇是不現實的。

深房中協的資料顯示，截至2023年7月1日，根據四大行（貝殼找房、樂有家、中原、看房網）公開掛牌出售的資料統計，深圳全市共掛牌出售房源164169套（存重複房源，下同），對比6月1日統計的160108套掛牌房源增加4061套，環比增長2.5%。


從今年上半年的走勢看，深圳二手房的掛牌量呈現持續快速增長的走勢，臨近年中，掛牌量的增長才有所減緩。今年初，由於疫情管控措施的優化，市場需求集中釋放，二手房的委託掛牌量也因此快速增長，但隨著需求的疲軟，市場去化節奏放緩，導致掛牌房源量持續高位且緩慢增長。

“雙證合一”雖然會釋放一部分購房需求，但也會增加二手房的市場供應，對當下低迷的深圳樓市而言，更有可能是把“雙刃劍”。

眾所周知，當前市場低迷的主要原因在於整體經濟大環境下，購房者對於未來收入預期及利用杠杆購房的信心不足，尤其是在當前房價下行趨勢下，剛需客群觀望情緒濃厚，因此，“雙證合一”對當前深圳整體低迷的市場作用相對有限。

深圳“雙證合一”之後，東莞市場上對於“雙（多）證房”產證合一的呼聲也再次高漲，預計後續政策會進一步調整。我們建議，其他存在類似房源的城市，可根據自身市場情況對這一歷史遺留問題進行政策糾偏，以適應當前的市場發展要求。

當前樓市下行趨勢明顯，“雙（多）證合一”可以釋放部分購房需求，提振市場信心，同時也不會給市場帶來太大的波動，是一個比較好的政策糾偏的時機。

從2006年“70/90政策”開始實行，到2010年限購限貸政策落實，“雙（多）證房”真正在市場上流行的時間也不過4年左右的時間，存量有限。

同時，目前已出臺“雙（多）證合一”政策的城市，對辦理合證也提出了相對嚴格的條件和要求，並非所有的“雙（多）證房“都能實現產證合一，因此，真正能夠釋放出來的購房資格相對目前低迷的市場而言，只能算是杯水車薪，對市場的提振作用有限。

7月20日，金沙中國有限公司公佈，根據美國公認會計原則，金沙中國2023年第二季的淨收益總額為16.2億美元，同比增約3.4倍。

2023年二季度淨收入為1.87億美元，2022年第二季則為淨虧損4.22億美元；經調整物業EBITDA為5.41億美元，2022年第二季的經調整物業EBITDA虧損則為1.1億美元。

繼百聯、天虹之後，又一家企業傳出試水基礎設施REITs。

近日，消息稱萬科在一次路演活動中透露，正在嘗試發行商業地產REITs，目前正處於首批申報階段。

按照消息，萬科本次申請基礎設施REITs由旗下純商業地產公司印力集團控股有限公司進行，底層資產為杭州的一處購物中心。

實際上，自3月份監管部門首次檔明示要將公募REITs擴容至購物中心等消費基礎設施起，不少商業運營企業已躍躍欲試。

對商業地產商而言，REITs的常態化發行將有利於進一步盤活存量商業項目，提升購物中心的運營效率，推動行業發展模式的轉型。

目前，已有不少企業正在進行首批商業REITs的申報工作。

而作為行業風向標的萬科，若此次試水成功，不僅有助於其將運營模式“由重轉輕”，更能推動行業資產證券化的向前邁步。

試水商業REITs

2020年，國內公募REITs正式啟航，彼時，萬科便憑藉旗下萬緯物流成為了其中一個“吃螃蟹的人”。

三年之後，商業不動產正式納入REITs試點，萬科再次爭做吃螃蟹的人。

最新消息稱，近日，萬科在一次路演活動中透露，正在嘗試發行商業地產REITs，目前正處於首批申報階段。

實際上，當前中國商業地產已經從增量時代進入存量時代，如何盤活存量資產成為市場亟待解決的問題。

而萬科此次試水商業REITs，一方面能夠有效盤活旗下的存量商業項目，打通企業重資產投資的退出路徑，對企業注入優質資產、實現重輕分離有顯著優勢；另一方面，REITs或將成為商業不動產最重要的融資支援方式。

此前，萬科總裁祝九勝就曾表示：“REITs對不動產玩家而言，作用相當於90年代中期按揭政策的出臺，這對萬科來說是很大的利好。”

而今年3月末的業績會上，萬科執行副總裁、首席運營官劉肖更是提到，“集團佈局公募REITs的特點一是全，二是早，所以不論是長租公寓、物流還是商業，集團一直面臨著重資產投入的難題。因為開發經營服務並重這個戰略轉型，它其實是需要持續地進行重資產投入的。”

從萬科的財報來看，截至2022年末，萬科集團累計開業242個商業項目（含138個社區商業項目），建築面積1227.7萬平方米；規劃中和在建商業建築面積為365.4萬平方米。

其中印力累計開業102個商業專案（含23個社區商業，29個輕資產輸出管理專案），建築面積868萬平方米；規劃中和在建商業建築面積為124.4萬平方米。

也就是說，萬科旗下的商業不動產體量龐大，如若此次試水能夠正式連接公募REITs，無疑將具有重要意義。

不僅如此，作為行業風向標，萬科這一小步，將為眾多優質資產持有方對接資本市場提供新方向。

實際上，自商業地產首次被允許納入基礎設施公募REITs的試點範圍之後，市場期盼多年的商業REITs就已正式破冰。

為了搶佔蛋糕，百聯股份(12.790, 0.14, 1.11%)率先宣佈計畫將“上海又一城”購物中心作為底層資產申報發行REITs。

該基金暫定名為華安百聯消費封閉式基礎設施證券投資基金，由華安基金承做。

無獨有偶，天虹股份(6.200, 0.06, 0.98%)亦公告稱，旗下天虹數科商業股份有限公司正在籌畫開展消費基礎設施公募REITs的相關工作。

此前，合生商業羅臻毓在與觀點新媒體的採訪當中亦強調，“C-REITs，或者不動產私募投資基金，這些對於商業不動產都是一種資本迴圈管道，從合生的角度也會有相關考慮。可能會將幾個主要商場，如合生匯、合生廣場放到REITs。”

除了改善企業融資結構、盤活資產以外，隨著越來越多的企業試水商業REITs，將進一步豐富公募REITs底層資產類型，為中國REITs市場擴容注入新動能。

底層資產可能性

從今年3月份證監會發佈的《通知》及國家發改委發佈的“236號文”來看，商業REITs的發行同樣有諸多限制。

其一，政策原始權益人不能是住宅開發企業，但可以是房地產為主業的企業集團的子公司。

其二，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點專案，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

也就是說，一些城市級的、重奢類的購物中心並不在此次基礎設施REITs的範疇之內。

回看此次萬科披露的消息，該公司提到，本次申請基礎設施REITs由旗下純商業地產公司印力集團控股有限公司進行，底層資產為杭州的一處購物中心。

目前印力集團旗下擁有五條產品線，包括城市級商業中心印象城MEGA、區域型購物中心印象城、片區型購物中心印象匯、社區商業印象裡以及家庭型購物中心萬科廣場。

觀點新媒體查閱該公司官網發現，截至去年10月末，印力在杭州並沒有相關的社區商業項目，僅有西溪印象城、金沙印象城、古墩印象城和奧體印象城四個區域型購物中心。

不過，如果從印力杭州區域公司的角度來看，其管理的半徑涵蓋杭州、寧波、溫州、福州四個城市，而後三者均含有一定的社區商業項目。

其中，在溫州，該公司擁有西江月印象裡及世紀之光印象裡兩個社區商業，前者的體量為3.84萬平方米，於2021年7月1日開業，後者體量僅2.75萬平方米，在今年7月1日正式對外營業。

值得注意的是，西江月印象裡實際上是萬科在溫州的首個自持運營的商業專案，三年時間商戶開業率高達99.1%。

在福州，印力集團擁有煙臺山商業漫步街區這一社區型商業項目，項目體量達到6.26萬平方米。

該項目一期在2021年10月30日開業，二期則於去年9月開業，據介紹，煙臺山商業漫步街區共引進近兩百個品牌，二期引進眾多優質品牌，其中首店品牌占比近30%。

至於寧波，從官網消息來看，目前較為成熟的專案分別是鎮海1902萬科廣場和北侖印象裡，前者於2016年10月1日開業，是鎮海區內第一家商業綜合體，開業以來連續多年營業額位列鎮海商業廣場的前三甲；後者於2020年12月18日開業，項目體量3.48萬平方米，開業首日創下客流逾5萬，銷售額近200萬元的成績。

而去年10月，萬科將旗下49個商業專案委託印力進行運營管理，其中便包含了位於寧波的螢集濱江奧體、槐STAGE、加生活東晟府店、螢集雲匯中心、芝士公園等項目，其中不乏多個社區商業項目。

上述幾個社區商業專案整體運營情況良好，綜合市場消息，此次萬科申報基礎設施REITs的底層資產或將從中選擇。

不過，受宏觀經濟下行、金融環境變化以及部分資產運營情況不及預期等影響，今年以來，公募REITs表現低迷，不少公募REITs產品出現較大跌幅，這也意味著，萬科此次申報僅僅是第一步，後續如何保障項目的盈利能力，維護REITs產品收益率，仍是需要思考的內容。

7月19日，據COOC中海商務官微消息，中海商業及陽光大地集團合作見證儀式近日在太原中海國際中心東塔29層舉行，雙方希望通過攜手打造商業綜合體專案——太原中海商務廣場，共創商務新未來。

據瞭解，太原中海商務廣場是中海商業在太原佈局的首個商辦+商業綜合體項目，位於首次進駐的“古韻城區”晉源區南中環西街與新晉祠路交匯處，總建築面積超8萬平方米。

太原中海商務廣場是中海商業落址太原的第三子，也是太原市場的第二個輕資產項目。

2022年，COOC中海商務與小店區人民政府、山西崇康房地產開發有限公司在深圳簽約，太原首個輕資產項目——太原中海商務中心應勢而生，由COOC中海商務太原進行全週期運營管理，並於2023年6月進行特色專業樓宇授牌，將圍繞金融信創等產業方向打造南城商務新標杆。

此次太原中海商務廣場也將採取“從0到1”的全週期運營管理方式：從前期商業顧問到專案定位報告，深度參與設計諮詢、業態規劃等全流程委管服務。

7月19日，力高地產集團有限公司宣佈，集團及合營公司截至2023年6月30日止六個月實現的合約銷售約為人民幣76億元，建築面積約87萬平方米。

觀點新媒體獲悉，該公司2023年1-5月實現的合約銷售約為人民幣68.36億元，建築面積約78.21萬平方米。據此計算，力高地產於6月實現的單月合約銷售約為7.64億元人民幣，建築面積約為8.79萬平方米。

聖馬丁國際（00482）公布，與華算以「華算聖馬丁智造園」名義，以非法團合資企業形式在中國成立合資企業，合資企業務為將中山土地重建為精密智能製造中心和研發創新中心，而所建物業將作租賃或出售用途。

該集團指，提供土地重建，獨立物業估值師對土地估值為約3,700萬元人民幣，而華算將負責為重建全部成本提供資金，雙方分獲新建樓宇產生相應收入的20％及80％，以及新建樓宇總樓面面積等。至於土地包括一幅位於中山市坦洲鎮前進二路16號的地皮，獲准總樓面面積約17.53萬平方米，指定用作工業用途。重建將涉及在該土地目前閒置部分建造高標準工業廠房，以及對若干現有建築物進行重建及升級。該集團指，通過組建合資企業，在無需作出任何資本支出下增加該土地的投資回報。

雲南昆明市政府網站發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施》，自《措施》印發日起施行，有效期一年。

在促進居住消費方面，《措施》共提出6條措施，其中包括自《措施》印發之日起一年內購買新建商品住房並完成商品房網簽備案，且取得契稅完稅憑證的購房者，按照所繳納契稅總額50％給予補貼，而生育二孩、三孩的家庭（新生兒戶口登記在昆明市）分別按照所繳納契稅總額80％、100％給予補貼，最高不超過3萬元人民幣。

此外，推行存量房「帶抵押過戶」合併登記服務，進一步優化存量房網簽、登記服務流程，在確保交易資金安全的前提下，毋須提前歸還剩餘貸款、註銷抵押登記，即可辦理過戶、再次抵押和發放新貸款等手續。開展「帶抵押過戶」住房公積金貸款試點工作。生育二孩、三孩的住房公積金繳存職工家庭購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度分別上浮20％、30％。

環球醫療（02666）宣布，附屬環球租賃出租物業，通用技術大廈，予通用技術集團之附屬通用資管，為期3年，由2024年1月1日至2026年12月31日。公司稱，租賃可為集團提供開展日常業務所必須的辦公場所，也可獲得長期的辦公場所，將進一步加深與央企股東的資源協同，提高工作效率。

物業位於中國北京市豐台區西三環中路90號，物業詳情為第20層至28層，建築面積共9,974.93平方米。

公司稱，通用技術集團為公司控股股東，持有本公司全部已發行股份的約38.89％。通用資管為通用技術集團之全資附屬公司，因此根據上市規則為公司的關連人士。

據北京市統計局消息，上半年，全市房屋施工面積11863.7萬平方米，同比下降3.5%，其中住宅施工面積5859.2萬平方米，下降3.5%。全市商品房銷售面積522.9萬平方米，同比增長17.2%，其中住宅銷售面積378.6萬平方米，增長14.8%。

摩通料內地醞釀措施救樓市

內房違約再添新例，市場擔憂房企流動性危機擴散，中國高息債價格一連3日遭受重挫，為今年來最嚴重的拋售。摩根大通發表報告指出，市場憂慮遠洋集團（03377）、萬達集團及瑞安房地產（00272）出現債務違約風險，打擊市場氣氛，加上中國恒大（03333）日前公布2021年及2022年業績，揭露嚴重資不抵債，或預示了其他大多數財困房企的最終命運。該行認為，中央政府在全國範圍推出樓市寬鬆措施的機會正在增加，惟投資者對強力政策出台的預期仍然較低，相信在救市消息得到確認之前，內房板塊會繼續跑輸。

近日再有內房瀕臨爆煲邊緣。外電報道，具國資背景的綠地控股（600606.SH）一筆4.32億美元的離岸債，因未能按時於6月25日償還2250萬美元的5%分期還款，並在7天寬限期後仍未兌付，至今已觸發違約；該筆債券於明年6月25日到期，票息為6.75厘。綠地回應查詢時稱，正就此事積極溝通。

恒大預示財困房企命運

同樣有國企股東的遠洋集團，也有一筆20億元人民幣的境內債到期而無法償付，需要展期。此外，彭博報道，瑞房近日已聘請Morrow Sodali來確認兩筆美元債持有人的身份，被外界視為就債務重整作準備，該兩筆債券規模均為5億美元，分別於今年11月12日和明年8月到期。摩通引述瑞房回應說，此為「投資者關係活動的一部分」。

受上述種種不利消息夾擊，中國高息債價格一連3日下挫，由彭博編製的相關指數創下自去年11月以來的最大3日跌幅。綠地控股一隻2027年到期的美元債，降幅為3個月來最勁；瑞房上述兩筆債券亦創下有紀錄以來最大挫幅。

摩通的報告提到，近日內房板塊表現不濟，除了受國家統計局公布的數據欠佳影響，更因為投資者擔心遠洋、萬達和瑞房出現違約，甚至造成連鎖反應。該行形容，恒大近日披露嚴重資不抵債，很可能預示大部分財困房企的最終命運，拯救整個板塊的一線希望，在於中央推出全國性寬鬆措施，相信有關概率正在增加，第一步可能是統一降低首付比例，或取消除一線城市外的所有限購措施。

實際出招前 內房續跑輸

不過，摩通目前的基本情景仍然預期，寬鬆政策應只會在地方層面出現，投資者至今亦不認為會有大規模放水措施推出，故相信直到實質政策出台前，內房股仍會跑輸大市。

另一方面，中國《經濟日報》的專欄中經評論昨發表文章，提及今年上半年房地產專案交付取得積極成效，很多曾經暫時停工的專案開始開工和交付，未來各界應繼續加大紓困資金投入，優化紓困資金申請、使用和監管機制，同時進一步為房企融資、銷售提供必要支援，持續促進房企資金和房地產行業。

文章特別強調，有必要為房企創造更好的輿論環境，企業債務展期並不代表不能還債，可能僅有少量債務暫時還不上，不宜簡單貼上「爆雷」標籤，金融政策積極支援，企業也在努力自救，外間應該給予企業一些時間。

內地房地產業頹勢難扭，一度被認為已「上岸」、有國企股東背景的遠洋集團（03377）也陷入債務困境。路透引述消息人士報道，該集團將於8月初到期的20億元（人民幣．下同）境內債「18遠洋01」初步展期方案已出爐，主要是到期時僅支付利息，本金在一年內分期償還。

到期僅付息 尚在磋商

消息人士透露，遠洋集團拋出的「18遠洋01」初步展期方案包括：到期日將全額支付利息但不還本，今年9月至11月分別支付5%的本金，明年2月和5月再各付5%本金，其餘75%本金將展期一年後兌付。消息人士表示，公司與債券持有人仍就方案進行溝通，展期條款及細節等可能有變。

遠洋集團回應路透查詢時僅稱，以「18遠洋01」相關訊息以公告為準。

事實上，遠洋集團周二（18日）公告，旗下遠洋集團中國（下稱附屬公司）將於8月初到期的20億元「18遠洋01」兌付存在重大不確定性，擬與債券持有人協商兌付調整事項。集團解釋，受銷售額與再融資改善不及預期等因素影響，附屬公司出現了階段性流動性不足的情況，儘管附屬公司仍在積極籌措資金，但短期內其流動性得到有效改善的難度較大。

「18遠洋01」當前餘額為20億元，票面利率4厘，期限3+2年（附第三年末投資者回售選擇權），到期日為今年8月2日。因兌付調整方案尚存在不確定性，「18遠洋01」自7月18日開市起停牌。

此前有報道指遠洋集團的國資股東已聘請投行進駐公司進行盡職調查；該公司也一直在與兩大股東就債務負擔問題進行磋商。


瑞信：國壽涉遠洋風險敞口有限
佔總資產值不足0.1% 仍評「跑贏大市」
(經濟)

中國人壽（02628）持股近3成的遠洋集團（03377）承認集團階段性流動性不足，市場憂慮遠洋集團違約，或會拖累國壽財務表現，國壽周三股價跌2.8%。瑞信認為，國壽涉及遠洋集團的風險敞口料少於28億元人民幣，佔總資產值不足0.1%，當中包括21億元人民幣股權及6億至7億元人民幣的債務，影響有限。

遠洋集團指，集團未必能如期於8月2日清付本金額20億元人民幣的境內債券「18遠洋01」的本息，外電最新引述消息指，遠洋集團最新向債券的主要持有人提出以1年時間，分期兌付「18遠洋01」本金。

傳以1年分期償債 遠洋拒回應

遠洋執行總裁柴娟於周二（18日）率領團隊與債權人商討債券延期的方案，建議在今年9月、10月、11月、2024年2月及5月，分別兌付5%本金，其餘75%本金擬在2024年8月全數支付。消息指，方案尚未最終敲定，有機會在此基礎上做出修改。遠洋拒絕就展期方案作出回應。

瑞信指，現時國壽的地方政府融資平台（LGFV）風險敞口約1,,800億元人民幣，佔總資產值約3.5%，當中公開市場債務投資逾700億元人民幣，信託等非標準資產則佔約1,000億元人民幣。

各家內地保險公司已發出通知，將於7月31日前下架所有預定利率3.5%的人身險產品。瑞信指，內地消費者於次季紛紛買入預定利率3.5%的保險產品，但國壽壽險產品的新增保單僅佔國壽上半年保險銷售的10%至20%，低於同業的逾50%，主要由於國壽憂慮利率相對偏高及流動性風險，這或導致國壽次季新業務價值不及同業，惟預定價利率於7月底下調後，國壽業務或因此變得更具韌性，保險銷售或優於同業。

瑞信認為，當預定利率下調後，客戶及險企都需要時間去適應新產品，故內地保險行業下半年銷售動力或較上半年轉弱，但國壽認為，將產品組合組構轉向分紅是必需，因可緩和息差風險，但需要更多投資者教育，而短期內傳統產品將繼續是銷售主要推動力。

另一方面，瑞信預期，受累於股市疲弱，國壽上半年國際會計準則利潤將受壓，但在新會計準則下，稅後利潤料平穩；在債權投資方面，新資金收益率低於4%，鑑於目前利率處於下行週期，國壽不排除調整投資回報及保單風險貼現率（RDR）的假設。瑞信維持國壽目標價17.5元，評級「跑贏大市」。

太古地產（01972）公布，其首隻公開人民幣綠色債券（綠色點心債）已成功定價，成為首間公開發行綠色人民幣債券的香港企業，今次集資32億元（人民幣．下同），其中25億元的票面利率為3.3厘，於2025年到期，餘下7億元的票面利率為3.55厘，到期日為2028年。這批綠色人民幣債券將於本月26日在聯交所上市。

公開募集創港企先河

太古地產表示，今次交易為香港企業最大規模的綠色點心債發行，作為公司可持續發展2030策略的一部分，綠色點心債所得款項淨額，將會為公司現有或全新「合資格綠色項目」提供資金或再融資。該些「合資格綠色項目」會列入《綠色債券框架》，涵蓋綠色建築、能源效益、可再生能源、用水效益和污水管理，或應對氣候變化策略，有關債券淨額分配資料將會在公司網站上公布。

滙豐、中國銀行（香港）、美銀證券、工銀亞洲及瑞穗為是次債券發行的聯席全球協調人、賬簿管理人及牽頭經辦人。

另外，太古地產行政總裁彭國邦說，正在全力推進1000億港元投資計劃，當中500億港元資金會投放於內地市場，綠色點心債所籌得的資金將有效推動公司設計及營造、擁有全球最高綠色標準的綜合發展項目，這些項目以零售為主導，並以極具知名度的「太古里」和「太古滙」品牌長足發展。太古地產於今年較早時亦以私人配售形式，發行5批綠色點心債，總額為19.2億元。

德己立街每月23.5萬 5年平41%

本港防疫措施今年初取消後，餐飲業逐漸復甦，食肆租舖意欲大增，租賃成交陸續出現。已故「賭王」何鴻燊的三太陳婉珍持有的兩個中環蘇豪區舖位，原租客因疫情提早離場，但近期都相繼重新租出。

當中位於蘭桂坊的德己立街地舖，丟空放租近兩年後，終以每月23.5萬元成功租出，租金較5年前下降41.3%。此外，中環士丹頓街10至12號地下及1樓複式舖位月租25萬元，較一年前下調21.9%。

酒吧疫後生意轉佳

位於蘭桂坊的德己立街27至39號榮華大廈A座地下F舖，建築面積約1200方呎，原本由一家酒吧於2018年9月以每月40萬元承租，平均呎租約333元，租期3年，其後可以加租7.5%至43萬元續租兩年。

不過，由於新冠疫情在2020年初爆發，之後香港實施嚴謹的防疫措施，酒吧經歷多次停業及復業，上址酒吧最終未有在2021年租期屆滿後續租，令舖位淪為吉舖。

舖位隨即以每月28萬元放租一段長時間，已較原本租金大削三成吸客，但仍未獲承租，去年再減價至24萬元。

直到今年所有防疫措施解除，加上遊客重臨本港，蘭桂坊一帶酒吧生意重現曙光，最終此舖位以每月23.5萬元租出，呎租約196元，較2018年的月租40萬元大跌41.3%，每月少收16.5萬元租金。

資料顯示，上述舖位由「賭王」三太陳婉珍於2004年以5000萬元購入，持有收租長達19年，當年入市時舖位月租達24.8萬元，因此最新月租可說是陳婉珍購入舖位後的新低。

同由三太陳婉珍持有、同區位於士丹頓街及些利街交界的士丹頓街10至12號地下及1樓複式舖位，鄰近大館，地下建築面積約1657方呎，1樓建築面積約1512方呎，合共建築面積約3169方呎，原本由一家法國菜餐廳在去年4月以每月32萬元租用，呎租約101元，租期至明年3月。

餐廳25萬進駐士丹頓街

但該法國菜餐廳突於今年3月提早一年結業，更未有拆卸舖內裝修。由於事出突然，業主只好把舖位重新招租，叫價每月33萬元，最終有餐廳洽租，議價至每月25萬元租出，呎租約79元，租期3年。以最新月租計算，較一年前租出的租金下調7萬元，幅度達21.9%。

翻查資料，三太陳婉珍於2007年以1.3億元購入士丹頓街10至12號全幢，地下及1樓複式舖位一直出租予特色餐廳。資料顯示，該複式舖位月租高峰期曾達41.4萬元，最新租金較最高位下降39.6%。

據美聯工商舖每半年進行一次的吉舖調查顯示，今年第一季，中環蘭桂坊及蘇豪區一帶共有30個舖位空置，比較2020年第三季市況最壞時期錄得64間吉舖，已大幅減少34間或53.1%。

宏安地產（01243）及宏安集團（01222）夥拍長實（01113）執行董事趙國雄兒子趙朗持有的屯門THE PARKVILLE基座商舖，去年底曾擬分拆成15個舖位出售，由於未錄成交，近期把部分舖位減價4%至16%出售，終錄首宗買賣，以1785萬元售出地下一個舖位。

屯門鄉事會路88號THE PARKVILLE基座包括地下及1樓，去年底起拆售，包括13個地舖及2個1樓的樓上舖，建築面積約253至5498方呎，叫價由1520萬至8247.5萬元，呎價約1.5萬元至6萬元，但一直未聞成交。

造價1785萬 每呎4.2萬

據市場消息指出，業主近期將6個地舖及2個1樓舖位減價，減幅由4%起。減幅最大為地下G6號舖，建築面積約1077方呎，售價由去年4845萬元，減至最新4070萬元，下調775萬元或16%。

市場隨即錄得首宗買賣，為地下G2號舖，建築面積約425方呎，成交價1785萬元，呎價4.2萬元，相較去年叫價2040萬元，減255萬元或12.5%。舖位由菜檔以每月4.5萬元租用，買家可享逾3厘租金回報。

佐敦金威廣場舖傳1.4億沽

另外，佐敦白加士街98號金威廣場地下1號舖及1、2樓全層和3樓E室連平台，建築面積約16164方呎，市傳以約1.4億元交吉售出，呎價約8661元。

資料顯示，上述舖位原由經營桑拿的東方棕泉於2004年10月以3850萬元購入自用，一旦落實易手，賬面將大幅獲利逾1.01億元，升值2.6倍。

二手市場仍以低價成交作主導，何文田皓畋有3房單位造價險守2000萬元，原業主持貨逾5年，賬面勁蝕約579萬元離場。

市場消息指出，皓畋3座高層G室，實用面積907方呎，3房間隔，以2000萬元易手，呎價約22051元。資料顯示，單位原業主於2018年4月一手購入，作價2578.97萬元，現沽出賬面虧損578.97萬元，單位期內貶值22.4%。

滿名山中層680萬蝕讓

屯門掃管笏半新盤滿名山亦錄損手買賣個案，晉誠地產董事胡卓輝表示，滿名山滿庭8座中層D室，實用面積603方呎，2房間隔，原業主3月放盤開價750萬元，現累積減價70萬元或9.3%，以680萬元沽出，呎價約11277元。新買家為區內租客，購入單位作自住。

原業主於2020年4月以693.8萬元購入，持貨逾3年，賬面蝕13.8萬元售出，單位跌價2%。

城規會周五（21日）將審議多幅大綱圖刊憲後收到的申述和意見，其中今年初刊憲修訂《灣仔北分區計劃大綱圖》，把灣仔北3幢政府大樓一帶改劃為「展覽中心及商業用途」地帶。規劃署指出，有關用途符合政府政策，亦與周邊環境相協調，建議城規會維持原判，毋須順應收到的反對書而再修訂該大綱圖。

前述改劃用地涵蓋灣仔政府大樓、稅務大樓、入境事務大樓和港灣消防局等所在的土地，一併改為「展覽中心及商業用途」地帶，以用作會展設施、酒店和甲級寫字樓等，共收到9份申述和1份相關意見，其中7份申述和1份意見反對有關改動，質疑中環和灣仔區寫字樓供應過剩，不應再在灣仔區增加寫字樓供應，又擔心建築物過高等。

規劃署：新會展設施為港注動力

規劃署認為，該用地位處港島核心商業區，新的會展設施可以結合現有的會展中心，寫字樓和酒店則可與現有的會展設施達到協同效應，為本港經濟發展注入新動力，並已進行技術評估，認為有關發展不會造成無法克服的技術問題。

根據商務及經濟發展局資料，新發展計劃總樓面面積逾249萬方呎，建築物高度主水平基準以上278米，擬建一幢約52層地標建築，最低10層為會展設施，連接現有的會展中心，其上為27層寫字樓；最頂15層屬酒店樓層，提供約500個客房。

涉逾百億成最大銀主盤 發展商前董事：正上訴

原由高銀 （00530） 潘蘇通持有的何文田傲玟，據悉，橡樹資本（Oaktree Capital）及接管人勝出官司，即將接管項目，或成近年規模最大的銀主項目，最快本月底推售近400伙。惟發展商前董事則表示正在上訴。

傲玟原本由潘蘇通旗下金鋑有限公司持有，為樓盤提供75億元融資的橡樹資本（Oaktree Capital），在去年委任會計師事務所羅兵咸永道（Pwc）作為接管人，希望接管傲玟並主導賣樓，及後與潘蘇通相關的發展商金鋑多名前董事則入稟制止接管行動。

據本報取得今年3月法庭就上述官司的判辭則提及，法庭認為，無證據顯示基金方面阻延傲玟發展商賣樓，並認為接管人（羅兵咸）雖然由債權人方面委任，但其職責仍然是為項目公司最佳利益行事，故此判接管人勝訴。

橡樹資本傳近日約見代理

換句話說，估計市值達170億元的傲玟，由橡樹資本方面所接管，將會成為本港近年被接管的最貴重物業或地產項目，超越市值約80億元、原本由中國恒大 （03333） 持有後被接管的灣仔中國恒大中心（現易名為富通保險中心）。

橡樹資本方面拒絕就事件作出評論；而原訟人、發展商前董事一方則指，由於案件已進入上訴程序，現階段不便作出評論。

不過，據市場消息指，橡樹方面近日正約見地產代理，將部署最快本月底至下月初，重啟傲玟銷售，由於項目已經在去年8月取得滿意紙，只要銷售文件齊全，就能夠在符合《一手住宅銷售條例》下以現樓形式推售，將由接管人以招標形式推售。

據悉將有份協助傲玟賣樓的仲量聯行，該公司香港主席曾煥平表示，相關項目正在籌備中，而且涉及多個持分者，現階段不方便透露更多詳情，但他相信日後推售單位涉近400伙，料因應市況分批推售。

九龍灣高銀中心 56億易手

傲玟位於何文田常盛街，屬於6幢分層豪宅，合共涉及401伙，實用面積介乎823至6,600平方呎，曾經在2019年至2021年賣樓一度售出27伙，實用呎價介乎2.8萬至3.5萬元不等，不過期後陸續已經取消交易。

資料顯示，九龍灣高銀金融國際中心全幢商廈，近日正式登記易手，成交價為56億元。早前被接管人及銀主委託代理以招標形式放售，私募基金太盟投資集團（PAG）聯同新加坡主權基金淡馬錫旗下的豐樹產業（Mapletree）年初宣布，將以50：50控股比例從清盤人共同收購香港高銀金融國際中心，總代價56億元。物業總樓面面積約92萬平方呎，呎價僅約6,000餘元。

二手不斷擴大議價空間，指標屋苑和二三綫屋苑造價均呈現回軟，鰂魚涌康怡花園3房則王1,400萬元易主，低估價68萬元；另沙田帝堡城2房743萬元沽出，亦低估價約1成。

帝堡城2房 743萬易手

市場人士指出，康怡花園M座中層12室，實用面積902平方呎，3房套房，叫價1,500萬元，現以約1,400萬元沽出，減價100萬元或7%，呎價15,521元。原業主於2007年11月以660萬元購入，持貨16年帳面獲利740萬元，單位升值1.1倍。康怡花園7月錄4宗成交，售價由680萬至1,400萬元。

同時，二三綫屋苑也現筍價，代理指，帝堡城5座高層A室，實用面積547平方呎2房，叫價798萬元，現以743萬元易手，呎價13,583元。售價較網上銀行估價817萬元低74萬元平9%。原業主於2016年以560萬元購入，持貨7年帳面獲利183萬元，單位期內升值約33%。

朗屏8號2房 創4年低價

另外，中原地產元朗副區域營業經理王勤學表示，元朗朗屏8號1座低層H室，實用面積481平方呎2房間隔，叫價700萬元，現減至618萬元沽出，呎價12,848元，創屋苑兩房單位造價4年新低。原業主則於2016年9月以604.8萬元一手買入，持貨7年帳面獲利13.2萬元，升值約2.1%。計算釐印費和律師費料要損手離場。

至於公屋方面，黃大仙竹園北邨2房減15萬沽出，富誠地產高級物業顧問冼俊彥表示，竹園北邨14座梅園樓高層13室，實用面積447平方呎2房，業主於上月以200萬元（居二價）放盤，最終以185萬元（未補地價）成交，呎價4,139元。原業主於1999年12月以24萬元（未補價）購入，持有單位24年帳面獲利161萬元，其間升值約6.7倍。

核心區鋪連錄承租，最新為「名店街」廣東道一個巨鋪，前身為奢侈店OMEGA鐘表專門店，惟丟空近3年，剛由一家中資銀行承租，月租約150萬，租金亦較高峰期大跌80%。
市場消息透露，上址廣東道82至84號地下、1至3樓，每層面積約2000多方呎，總面積約9400方呎，剛由中國銀行承租，月租約150萬，平均呎租約160元，該巨鋪丟空接近3年，上手租客為OMEGA鐘表專門店，於2014年以每月650萬承租，2017年加租至747.5萬，時為鋪市高峰，呎租高見795元。

平均呎租160元

隨後，OMEGA於2020年約滿離場，當時業主叫價400萬招租，惟一直未獲承租，及至早前在與內地通關後，意向月租減至250萬，最終以150萬租出，租金亦較2017年高峰期大跌近80%。

該物業早年前租客皆來頭不小，早於OMEGA之前，由韓國化妝品牌雪花秀承租，於2011年簽署3年合約，每月租金288萬，租約至2014年10月屆滿。

業內人士表示，該鋪樓高4層，外牆可掛起大型廣告板，對於零售公司來說，有助品牌宣傳，不過，對銀行幫助未及零售公司大，而且，銀行於晚上及假期不營業，近年，銀行紛進駐廣東道，亦意味着該「名店街」發展，進入一個新階段，目前租金重返90年代鋪市尚未起飛時。

高峰期月租747.5萬

去年11月，南洋商業銀行承租同一地段的廣東道68至80號恒利大廈5至6號巨鋪，月租72萬，建築面積約2500方呎，平均呎租約288元，簽署6年梗約，另有權續租3年，反映租戶預期租金臨介谷底，而鋪位業主租期「愈短愈妙」態度，願意接受長約。