土地銀行27日公開標售「超級蛋黃區」指標豪宅，台北市大安區「吉美大安花園」物件共三戶，每戶底價1.43億元至1.44億元，皆有附屬車位，每戶坪數約88坪，每坪單價上看160萬元。

土銀表示，身為百分百公股銀行，都市更新授信案件自90年初至去年底都更融資核准額度1,740億元、縣市政府核定危老重建計畫融資額度422億元，皆為八大公股行庫之首。除了配合政府推動樂活養老貸款與辦理危老都更貸款，並以自有土地積極參與都更市場，因此也獲配不少「都更分回宅」物件，如本次公告標售的「吉美大安花園」三戶。

土銀指出，這次標售「吉美大安花園」三戶，是位於台北市大安區大安路二段82號7樓、82號7樓之1及82號8樓，皆含車位，每戶底價落在1億4,314萬元至1億4,403萬元，每戶配一車位，車位單價為350萬元，每戶坪數約88到89坪，不含車位每坪單價約157到158萬元。

「吉美大安花園」由吉美建設、華鋼開發、新濠建設、李氏投資聯手興建。土銀說明，建築為地上21層、地下4層住宅大樓，建材採用SRC鋼骨結構，搭配101大樓同級的新日鐵制震壁，建物穩定度及舒適性受市場肯定。內部配置方面，「吉美大安花園」大樓總戶數僅84戶、格局方正，單層各四戶，配備三座電梯，且皆為純住宅，公設比約33％。

台北市建築交集會27日舉辦2023年金磚論壇，高力國際董事總經理劉學龍表示，台灣正進入高齡社會，商用不動產將迎來大健康浪潮及綠色趨勢，未來房地產開發商如何華麗轉型，掌握新浪頭，為下一個考驗。台灣房屋集團總裁彭培業則表示，大健康產業正在大崛起，集團首跨不動產開發代表作「新竹關西亞洲健康智慧園區」，將於8月啟用。

劉學龍在金磚論壇專題演講時指出，台灣將在2025年步入高齡化社會，2070年更將有43％的65歲以上人口，可能滿街都是拿拐杖、坐輪椅的高齡者，伴隨少子化趨勢，預期大健康浪潮將來臨，建築物勢必朝綠化及健康化；另外2050年全球淨零碳排時代逼近，地產市場勢必走向綠色趨勢，「No ESG，No Business」。

彭培業表示，未來是大健康產業的時代，房地產會走入第五代，根據大數據顯示，家庭人口每十年會調整一次，居住空間也是在流動的，台灣房屋多年前就決定投入開發第五代住宅，結合商用地產和住宅地產、優良環境，打造「新竹關西亞洲健康智慧園區」，預計8月完工落成開幕，已經有超過400人預約要進來。

在百貨商場方面，中華民國購物中心及商業地產協會理事長蔡明璋表示，零售業已是每年5兆元的產業，若再加上餐飲，應該是10兆元的產業，帶動全台購物中心已朝向大者恆大現象發展，未來將可觀察幾個新趨勢，第一是往社區、鄰里發展，第二，會把文化和服務設施也放在購物中心，像理髮、SPA、商務會議中心，都進駐在內，朝向愈來愈多元的混合式用途發展趨勢。

北屯重劃區最高身價的預售案出爐，由四大品牌建商各領風騷，其中「雙橡園2925」以平均總價3,900萬元成為14期之冠；「漢宇雲森SKYPARK ONE」以平均總價3,853萬元居單元12之冠；11期「龍寶愛臻邸」、機捷特區「寶輝THE SPRINGS」分別以3,507萬及2,647萬元，拿下區域最高均總價。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，高總價市場中，許多頂級客層對於均質性格外重視，加上平均總價向是象徵品牌及住宅硬實力的重要指標，區域最高均總個案，無論基地規模、品牌實力及住宅規畫，基本上都是區域天花板。

位於台中單元12的「漢宇雲森SKYPARK ONE」，基地廣逾1,870坪，緊鄰萬坪南興公園與文中小預定地，全案以22％的超低建蔽率，打造樓高27層指標住宅大樓。該案均總價逼近4,000萬元，無論均總價、單價皆刷新單元12的天花板，目前該案銷售已過半。

此外，14期的「雙橡園2925」為雙橡園開發首度跨足北台中推案，規畫區域唯一的SRC鋼骨建築及2,500坪的私有莊園。未來社區將引進頂粵吉品餐飲團隊、自建物業、提供一日六餐、頂級桌宴、禮賓接駁及專屬活動策畫等，打造「雙橡園式酒店御邸」，平均總價3,900萬元成為14期之冠。

位在11期823公園首排的「龍寶愛臻邸」，規畫兩棟24層超高層住宅大樓，總價帶在2,800萬至4,300萬元，均總價創區域新高，全案已完銷，已購客戶大多是龍寶粉絲；北屯機捷特區的「寶輝THE SPRINGS」，基地面積達2,000多坪，打造高質感莊園綠生活，目前已累積218筆預售實登，均價52.6萬元，創區域單價新高。

實價登錄2.0制度實施後，預售屋成交資訊須在簽訂買賣契約書後30日內申報，成交行情愈趨透明，預售屋的議價空間因此愈來愈小。據專業市調機構資料顯示，雙北及桃園今年第二季預售屋及新成屋市場，平均議價率同步創新低，北市平均議價率10.36％、新北9.79％、桃園9.09％。

在預售屋實價登錄及檢舉獎金制度建立後，預期「開價嚇死人、成交笑死人」的交易方式將走入歷史。

《住展雜誌》企研室經理成采錡表示，今年來，預售市場人氣、買氣表現平淡，但多數新建案並沒有比較容易殺價，反而議價空間愈來愈小；調查顯示，北北桃第二季平均議價率都在歷史新低點，其中台北、桃園，更連兩年下滑，議價空間僅剩約1成。

成采錡分析，綜觀近幾年議價空間走勢，台北市最高紀錄出現在2018年第二季，議價率達16.98％，不過2021年之後，連年下滑，今年第二季僅10.36％，為歷史新低點。

至於新北市，議價率最高點在2017年第二季，達15.01％，在一波「讓利」風潮後，成交情況好轉，2018年起議價率一路下滑，直至去年第二季又小幅回升至11.7％，今年第二季又降至9.79％新低。另外桃園和新北市相同，平均議價率在今年第二季首次降至10％以下，來到9.09％的歷史低檔。

成采錡認為，預售新案議價率下滑，除業者因高營建成本堅持價格，也與預售屋實價登錄新制，讓業者能提出更精準的產品和定價策略有關，儘管買氣走緩，預售屋定價在「沒讓利也賣得動」的總價範圍，加上多數買方踏入接待中心前，多會先查詢實價登錄揭露行情，因此只要合理開價，都有助縮短買賣雙方議價時間，今年北台灣主要重劃區紛出現開價貼近區域行情的新案。

成采錡表示，不過市場上也有開價過高的案例，客戶反被嚇退，新案上市蜜月期也只能縮短，顯示「開高殺低」的劇情早已過時；7月起平均地權條例修正案上路，業者若開出不合理的高價，不但提高銷售難度，更可能遭有心檢舉人士盯上。

台灣房價高到驚人，一名網友分享，一般人多在30歲左右買房，如果貸款1,000萬元40年，等於每個月要繳3萬元，一直繳到70歲為止，期間如果因故繳不出來，房子可能會被賤賣，讓他崩潰直呼「房貸分40年償還很可怕」，引起網友熱烈討論，不少苦主點頭，但也有網友認為，起碼買房比租房划算。

一名網友昨天在PTT上分享，假設一個人25歲就買房，房貸1,000萬分40年，從此以後每個月都要還款3萬元，直到65歲，等於人生所有的黃金歲月，每個月要先燒掉3萬元，剩下的錢才可以用在其他的開銷，如果不能保證每個月比別人多賺3萬，等於以後的享樂費用會被砍半，最可怕的是1,000萬在台灣根本買不到什麼房子。

原PO表示，25歲就有頭期款的人更是少數，多數人都是在30多歲才開始買房，而每個月要還的錢也不會只是3萬元，從單身到結婚，然後婚後生小孩，每個月都在還房貸，要一路還到70歲才會結束，期間若不幸失業或生病，銀行仍會繼續討債，若還不出來，銀行就會直接把房子以八折的價格賤賣。

原PO崩潰直呼，沒有人發現房貸分40年償還很可怕嗎？為何人生這麼短暫，國家還要用這種方式折磨人民一輩子啊？真是豈有此理！

貼文引起網友討論，「貸貸相傳」、「升息或失業就吃屎了」、「升息幾次，養套殺」、「台灣人很可憐」、「房貸 40年強制你上班還貸款」；另有網友說，如果選擇不買房，每個月租屋的租金2.5萬，要一直繳到死亡那天為止，而且老了要找租屋並不容易，所以還是買房，每月繳3萬的貸款較划算。

台北市天母房市在地緣買盤支撐下，豪宅交易穩健，最新實價登錄資訊顯示，屋齡已15年的「天母富邦」，2023年5月間，4、5樓戶成交約1.43億元、每坪110.4萬元，總價再創社區史上新高。

另外最新完工落成的天母新穎豪宅「力麒天沐」，今年5、6月有兩筆交易，其中7樓交易總價1.21億元、每坪120.1萬元，買家為私法人公司；另一筆為10樓交易，總價約1.28億元、每坪122.6萬元。

台灣房屋天母忠誠加盟店店東賴彥廷表示，「天母富邦」總價創新高的戶別，為頂樓的樓中樓戶，又有加蓋花園，實際使用空間大，加上社區屋主大多惜售，少有屋主釋出，且每戶規劃少見的40公分樓地板高度，加強隔音效果，建築設計精緻，應是拉高房價的主因。

台灣房屋集團趨勢中心觀察今年上半年大天母地區的億級豪宅交易，排除親友等關係人交易後，目前共有7筆，總銷金額約10.8億元，去年上半年則有8筆交易，總銷約14.1億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，由於今年實價登錄尚未完整揭露，量能可能還有變化，但上半年天母豪宅交易量，已與去年同期相差無幾，顯示天母豪宅買氣相對穩定。

張旭嵐表示，觀察去年天母成交的豪宅，不乏「華固天鑄」、「國泰天母」等逾2億元的高總價物件，拉高總銷金額，單價則落在107~167萬元之間；而今年目前為止，成交的豪宅包括「仰哲」、「遠雄陽明」、「天母一莊」、「國泰天母」、「天母富邦」、「力麒天沐」等，總價都在2億元以下，單價落則在93~144萬元上下，不論單總價，價位區間都比去年同期略低。

張旭嵐分析，台北市豪宅推陳出新，近年豪宅交易多半集中在市中心，尤其是指標新案林立的信義區，其他區域由特定建商所興建的新豪宅，也頗吸引高端客的目光；相較之下，推案較少的天母，選擇有限，超高總價的新豪宅也相對稀缺；但天母有外僑學校坐落，且區域環境具有異國特色，整體氛圍鬧中取靜，對具有國際背景的企業主，以及區域認同度高的在地人而言，仍深具吸引力，買家也以長期持有為主，使近期的交易價量相對平穩。

第一建經研究中心副理張菱育指出，雖然今年7月平均地權條例修正案上路，不少私法人為了趕新制上路前的末班車，紛紛以私法人名義購置不動產，但今年上半年，天母地區仍不乏以自然人名義購置住宅的案例，主要是天母買家多半具有地緣性，且以自用為考量，受政策的影響較淡，加上部分買方為資深企業股東，在上半年股市開紅盤的情況下，獲得不錯的處分利益與股利分配，促使資金充沛的高資產族，將部分資金投入不動產中。

據住展雜誌今（27）日公布的最新統計，北北桃今年第二季新成屋、預售屋平均議價率全創新低，台北市平均議價率約10.36％，新北市約9.79％，桃園9.09％，總體來觀察，有實價登錄2.0制度提供房價參考，因此儘管普遍沒讓利，但也賣得動，因此房價並不好殺。

住展雜誌公布最新調查指出，北北桃今年第二季新成屋、預售屋平均議價率全創新低，台北市平均議價率約10.36％，較去年同期下滑1.3個百分點；新北市平均議價率約9.79％，年減1.91個百分點；桃園市平均議價率約9.09％，跟去年同期相比，下滑1.97個百分點。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，雖說今年來新建案市場整體人氣、買氣表現平淡，但多數新建案並沒有比較好殺價，北北桃新建案第二季平均議價率都在歷史新低點，之中台北、桃園更是連二年下滑，新建案議價空間僅約一成左右。

成采錡認為，新建案議價率下滑，除業者因高營建成本堅持建案價格，也與預售屋實價登錄有關。隨著房市買氣走緩，預售屋實價登錄有助於業者提出更準確的產品定價策略，為建案設定「沒讓利也賣得動」的總價範圍。

另外，再加上多數消費者踏入接待中心前，會先看過實價登錄揭露價格，因此建案合理開價有助於縮短買賣雙方議價時間，今年北台灣主要重劃區紛紛出現開價貼近區域行情的新案。

成采錡指出，平均地權新制實施後，現在業者為新案開出不合理的高價，不僅會提高建案銷售難度，更可能成為出頭鳥，遭有心檢舉人士盯上，因此預料在預售屋實價登錄及檢舉獎金制度建立後，「開價嚇死人、成交笑死人」的情況將成為歷史。

距離「青年安心成家購屋優惠貸款」精進版8月上路剩下四天倒數計時，財政部在今天揭曉新版青安房貸在政府加碼補貼利率後的三種方案最低利率，包括一段式利率降到1.775%，兩段式利率首兩年最低1.565%，混合式固定利率第一年最低1.745%，民眾申貸可以選擇合適方案享有不同的低利優惠。
財政部指出，為擴大減輕無自有住宅家庭購屋負擔，行政院已同意財政部青年安心成家購屋優惠貸款自8月1日起放寬各項條件，包括最高貸款額度提高至新台幣1,000萬元、貸款年限延長至40年、寬限期延長至5年等；另現行公股銀行減收利息半碼續辦，再由政府補貼1碼至2026年7月31日止。

財政部指出，為協助民眾瞭解新版青安房貸及查詢相關訊息，財政部國庫署網頁設置青安貸款專區，並彙整民眾對本貸款關切問題編製問答集，歡迎民眾參閱，如有需要請赴公股銀行洽辦。另內政部業推出「整合住宅補貼資源實施方案」的「自購住宅貸款利息補貼」，民眾則可逕洽內政部辦理。

根據財政部公布資料，新版青安房貸三種方案，在政府補貼利率期間內，一段式方案利率為1.775%；兩段式利率首兩年1.565%、第三年起1.865%；混合式固定利率第一年固定1.745%，第二年固定1.845%，第三年起機動1.865%。綜合多家公股行庫房貸部門資料，目前青安房貸以申辦一段式與兩段式者較多，混合式方案者最少。

據第2季國泰全國房地產指數資料顯示，從四季平均趨勢來看，全國、六都新屋每坪成交價均創新高，全國一手屋市況呈「價量俱漲」格局，讓市場相當錯愕；然國泰房地產指數計畫主持人張金鶚表示，此為單季特殊狀況，與新法上路有關，下半年將回歸盤跌格局。

國泰全國房地產指數顯示，全國新屋每坪可能成交價達49.54萬元、房價再創新高，為季增5.8%、8.03%，呈「價量俱漲」格局。以六都四季平均移動趨勢來看，與2013、2014年波段高點相比，每坪成交價均創新高，其中台中市漲幅最高，每坪可能成交價達47.42萬元、季增13.3%，其次為台北市季增9.1%、每坪可能成交價達118.85萬元。

另外新竹縣市、桃園市、台南市、高雄市、新北市季成長率各達5.7%、4%、2.8%、2.1%、1.4%，每坪可能成交價各達47.92萬元、37.53萬元、34.47萬元、32.08萬元、55.97萬元。

國泰房地產指數計畫主持人張金鶚分析，第2季全國新屋市況確實反常，推測有三大原因，首先，由於「平均地權條例」新法7月上路，建商趕在新措施之前大舉推案、衝高推案量，單季全國推案量約4,143億元，出現季增55.2%、年增42.2%，案量大增以致相關數據拉高。

其次，第2季全國銷售率僅11.2%，顯示市場買氣不佳，不過因房市目前建案買氣呈兩極化發展、好壞差異大，品牌力差的小建案去化不佳，反觀建案品牌強的大建案賣得不錯，且價格持續向上，在大案價格的拉抬下，以致整體成交價再創新高，但實際上市況買氣普遍不好，品牌建案銷售率不錯、僅是個案表現。

第三，7月「平均地權條例」新法上路，口袋較深的投資客搶最後一波進場，才會出現第2季全國新屋市場「價量俱漲」市況。

新北市地政局統計逾期未辦理不動產登記者近2700人，其中，土地價值最高者位於三重商業區，價值約4.9億元，而面積最大者位於八里的保護區，土地總面積等於6.5個新板特區，總價值超過177億元。

新北市地政局表示，新北市本年度逾期未辦理繼承登記不動產，經統計共計被繼承人共2696人，土地1萬293筆，建物756棟，其中單筆土地價值最高者是位於三重的商業區，面積大約450坪，約4.9億元，該址靠近新北大都會公園，附近有三重捷運站，附近也不少新建案。

另外，單筆土地面積最大是位於八里的保護區，約有14公頃，土地總面積310.57公頃，約6.5個新板特區，以今年公告現值估算，總價值超過177億元。

而去年最貴的土地位於中和區，面積約2300坪，價值4.3億元；面積最大的土地位於瑞芳區，面積約4.9公頃，價值約3千萬元。

至於民眾逾期未辦理繼承登記的原因，有的是不知道祖先留有不動產，有的是因為土地繼承關係複雜致協議困難等多重因素。地政局呼籲，民眾接獲通知後，如果無法會同全體繼承人申請繼承登記時，建議可由1人或數人代表全體繼承人申請登記為公同共有，而後全體繼承人達成協議後，再辦理遺產分割。

地政局表示，今年度逾期未辦理繼承登記土地及建物，將自8月1日起列冊管理，列冊管理15年，期滿仍無人辦理繼承登記，則移請財政部國有財產署公開標售，所得價款保存10年，如無人申領則歸屬國庫，提醒民眾儘速申辦繼承登記，以維權益。

萬達與萬科的財務糾紛有了新進展。

財聯社記者從知情人士處獲悉，萬科集團與萬達集團在長春國際影都合作專案中產生的資金糾紛已基本達成和解，萬科已申請凍結的萬達商管部分股權即將解凍。

因10餘億元資金糾紛，今年6月5日，萬科集團申請凍結了大連萬達集團持有的大連萬達商管集團約19.79億股權，股權凍結期限至2026年6月4日。

這一動作被中國政法大學資本金融研究院院長劉紀鵬看作是，對萬達的一劍封喉。其透露，萬科申請凍結的19.8億股權對應的是萬達商管1200億元的淨資產，是整個萬達近1/3的淨資產。

萬達方面也表示，2018年萬達商管引入投資人時，萬達商管45.27億股權當時估值就已經達2430億元，此估值為公開信息，而此次被凍結的萬達商管19億股權大幅超過雙方財務糾紛金額。

“這筆股權凍結將對珠海萬達商管的上市產生影響，股權凍結首先意味著萬達上市發行REITs基金將被遲滯。”劉紀鵬稱。

業內人士認為，此次雙方達成和解的話，對於珠海萬達商管的上市是一個利好消息。

據記者瞭解，雙方糾紛的原因要追溯至2019年，當年萬達與長春市政府簽訂戰略合作協定，決定在當地投資影視文旅專案，當時王健林稱要投資200億元，打造“長春國際影都”項目。

隨後萬達引入萬科共同開發“長春國際影都”專案，其中萬達負責文旅板塊，萬科負責住宅板塊。

工商資料顯示，2020年海南萬駿管理服務有限公司通過增資方式進入長春北方影都投資有限公司，持股15%，而海南萬駿實際控制人就是萬科。

雙方達成合作後，海南萬駿於2019年9月和2020年6月先後兩次向萬達子公司萬達地產支付了合作款共50億元。但2021年6月，萬科出於種種原因考慮，決定提前終止合作。

據悉，萬達已返還萬科52.4億元資金，但雙方就投資款的善後卻存在分歧，由此引發了財務糾紛。

劉紀鵬表示，萬科的觀點是，萬達已支付的52.4億元款項中，有本金40億元，12.4億元是對這50億元資金使用大約兩年半的利息。本次訴訟，萬科再次追索的13.8億元中，10億元是本金，利息是493萬元，罰息是3.77億元。

萬達的觀點則是，萬達不認同再支付給萬科13.8億元。50億元的本金使用了兩年半，已經全部歸還，並支付了2.4億的收益。之所以沒按合同約定的利息支付，是因為兩點原因，首先萬達單獨承擔了大約100億元左右的基礎設施配套投資；其次，萬科取得的68萬平方米土地，折合樓面價約為3300元/平方米，而華潤集團相鄰地塊的樓面價約為5700元/平方米，因此，萬科每平方米便宜了2400元。68萬平方米乘以2400元，萬科享受了16.3億元萬達為其付出的土地成本優惠。

“由於雙方對於訴訟金額的差距並不大，為了上市萬達商管對於解除股權凍結比較迫切，因此會在較快的時間內達成和解。”一位房地產行業分析師表示。

受訪專家認為，隨著雙方達成和解，萬達商管凍結的股權被解凍，為珠海萬達商管的上市解除了一個大麻煩。

目前，珠海萬達商管已經四度遞交了招股書，其能否通過審核成功上市，仍是一個未知數。

國家統計局近日公佈的《2023年上半年全國房地產市場基本情況》顯示，上半年，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%；商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092億元，增長1.1%。

國家統計局國民經濟綜合統計司司長付淩暉在國新辦舉行的新聞發佈會上表示，今年以來，各地區、各部門堅持“房住不炒”、因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，積極做好保交樓、保民生、保穩定工作，一季度前期積壓的購房需求集中釋放，帶動房地產市場有所改善，二季度房地產市場逐步回歸常態化運行。上半年，房地產市場總體呈現企穩態勢，房地產市場銷售、開發投資和房地產開發企業到位資金等主要指標，均比去年全年有所改善。

具體來看，房地產開發投資增速降幅繼續擴大。上半年，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%；其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。上半年，房地產開發企業房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%，這其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%，其中的住宅新開工面積為36340萬平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬平方米，增長19.0%，其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。截至6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%，其中，住宅待售面積增長18.0%。

從房屋銷售情況來看，上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中，住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中，住宅銷售額增長3.7%。

另外，從到位資金情況來看，上半年，房地產開發企業到位資金68797億元，同比下降9.8%。其中，國內貸款8691億元，下降11.1%；利用外資28億元，下降49.1%；自籌資金20561億元，下降23.4%；定金及預收款24275億元，下降0.9%；個人按揭貸款12429億元，增長2.7%。

付淩暉認為，從走勢來看，隨著經濟恢復向好，促進房地產健康發展政策顯效，房地產市場將逐步走穩。從需求端看，在“房住不炒”政策的作用下，投機性住房需求逐步得到抑制，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，將繼續帶動房地產發展，房地產投資會逐步回到合理增長水準。

“這些趨勢性現象表明，房地產可能永久性地告別了大範圍過熱的走勢。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，行業和市場的重大變化，推動著管理政策也要發生根本性改變，即從“防過熱”轉到“防過冷”。李宇嘉認為，下半年的政策選項可能還包括保障性住房供給加速，特別是保租房大規模籌集建設、分配等；加快推進城中村改造，解決新市民、年輕人、外來人群融入城市等問題，釋放他們的消費潛力；老舊社區改造，釋放存量居民提升住房品質的潛力等。

關於下一階段的政策走向，58安居客研究院院長張波對記者表示，結合今年二季度以來樓市下行背景，預計下半年適度放鬆的調控政策會陸續出臺，此前備受關注的一二線熱點城市限購放鬆相關政策的出臺概率在增大，同時房貸政策層面定調有望針對改善性需求，熱點城市“認房又認貸”政策調整的概率也在不斷增大。

從上半年金融機構各項貸款行業投向看，房地產行業貸款增長呈現了持續恢復態勢。根據央行公佈的資料，房地產業中長期貸款增速持續上升。6月末，房地產業中長期貸款增長7.1%，比上月末和上年同期分別高0.2和8.5個百分點，增速已連續11個月上升。上半年房地產業新增中長期貸款6287億元，同比多增4590億元。

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾曾表示，央行將配合相關部門和地方政府扎實做好保交樓、保民生、保穩定工作，滿足行業合理融資需求，繼續為行業風險有序出清創造有利金融環境。考慮到房地產市場供求關係已發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持剛性和改善性住房需求。

7月27日，*ST嘉凱（下稱“嘉凱城”）發佈公告稱，公司將於7月28日正式終止上市並摘牌。

具體來看，在2023年5月4日至2023年5月31日期間，嘉凱城連續二十個交易日的每日收盤價均低於1元，根據深交所《股票上市規則（2023年修訂）》第9.2.5條的規定，經上市審核委員會的審議意見，深交所決定嘉凱城股票終止上市。

目前，嘉凱城與湘財證券簽訂《委託股票轉讓協定》，委託其為公司提供股份轉讓服務，辦理證券交易所市場登記結算系統股份退出登記，辦理股票重新確認以及全國中小企業股份轉讓系統股份登記結算等相關事宜。

諸葛資料研究中心高級分析師關榮雪在接受《證券日報》記者採訪時表示，嘉凱城的退市是行業優勝劣汰的表現，背後原因除了房地產市場銷售收緊以及影視放映業務受到較大衝擊外，與其幾經波折的股權變更也有一定關係。

據悉，嘉凱城原是浙江省國資委旗下公司，主要從事長三角區域房地產開發業務，在上海、杭州、南京、蘇州等城市有住宅及商業項目。

往前回溯，2016年，恒大地產斥資36.10億元收購了嘉凱城9.52億股股份，成為了嘉凱城的控股控東。隨後，嘉凱城決定加快資產出售及存量資產去化，公司地產業務不斷收縮，並加快業務轉型，加碼院線業務。

但嘉凱城的院線業務並未取得太大起色，也沒能挽救公司的經營頹勢。據2018年年報披露，嘉凱城影視放映業務收入占當年營收的比重僅1.87%；直至2022年年報，該板塊收入占公司營收的比重也僅增至13.17%。

2021年，恒大地產以27.6億元轉讓嘉凱城29.9%的股份，公司大股東變更為華建控股。2020年至2022年，嘉凱城分別虧損12.61億元、12.69億元和9.84億元。

“由於原股東等歷史遺留問題，嘉凱城存量資產以商辦物業等為主，短期內難以快速去化並貢獻利潤，連續虧損三年導致公司的風險係數沖高。”關榮雪分析稱。

全聯並購公會信用管理委員會專家安光勇也提到，嘉凱城面臨著一系列內部問題，包括戰略調整不當、盈利模式不合理、高額負債等，導致公司經營困難、虧損加劇，財務狀況惡化。

今年以來，多家A股房企遭遇面值退市，包括*ST藍光、*ST中天、ST美置、*ST宋都、ST陽光城(0.370, 0.00, 0.00%)、ST粵泰等。

關榮雪認為，瀕臨退市的房企最為顯著的特徵便是資金壓力高企、存在化解債務危機不力的狀態，企業虧損局面已然形成或進一步嚴重。“部分房企正在為前幾年高負債、高杠杆所帶來的後果買單；同時，隨著行業進入深度調整期，部分企業缺乏前瞻性和預見性，沒有及時調整戰略部署，從而失去先機，陷入被動局面。”

在關榮雪看來，今年以來部分房企退市，對於行業來說起到很大的警示作用，促進行業加速洗牌，重塑競爭格局。“房企想要長久生存下去，就必須在新的局勢下優化戰略部署，培育和發展新的增長點，徹底擺脫高負債、高杠杆的舊模式，走高品質發展之路。同時，大部分陷入退市危機的房企都存在流動性問題和債務壓力，這也促使房企在今後的發展中加強資金安全管控，保證現金流安全，保持穩健的財務水準。”

“房企退市並不是結束，後續更需要政府部門的積極引導和把控。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

7月27日，標普發佈報告稱，確認了長江實業集團有限公司的“A”長期發行人信用評級，以及該公司未償還的高級無抵押票據的“A”長期發行評級。

2022年，長實集團使用了部分銷售收益和運營現金流來減少債務。因此，該公司調整後的債務在年內下降了60%。

公司可能會在投資和擴張方面保持審慎。標普的基本假設是，由於房地產開發的貢獻較低，公司的財務杠杆（以債務與EBITDA之比衡量）將適度增加。到2023年底，這一比率可能會從2022年的約1.5倍增加到約2.2倍，仍低於標普3.5倍的評級下調觸發閾值。這是該公司可能以48億港元收購Civitas Social Housing PLC的因素之一，Civitas Social Housing PLC是一家在英國上市的社會住房投資信託基金。

由於房地產貢獻較低，公司調整後的EBITDA可能在2023年下降25%-30%。標普預測，由於交付的專案減少，2023年房地產開發收入將下降10%-15%。到2022年底，長實集團的物業銷售合同（未確認）為149億港元，而房地產開發收入為258億港元。

標普相信，2023年香港特區合同銷售額的主要貢獻將來源於#LYOS和El Futuro專案的剩餘單位，並得益于該公司黃竹坑站和油塘專案的預售啟動。再加上國內潛在銷售額更高，該公司2023年的總合同銷售額可能會從2022年的130億港元提高到200-250億港元。

得益於基礎設施和酒吧運營的穩健現金流入，公司經調整的債務可能會穩定在330億-360億港元。標普相信，隨著銷售量逐漸恢復到防控前水準，疊加價格上浮，2023年來自酒吧運營的收入貢獻將增加10%，達到230億港元。在標普看來，該公司的基礎設施和公用事業資產將具有彈性，並提供穩定的現金流。

受房地產行業下行影響，今年上半年的物業行業亦表現不佳。

據記者不完全統計，今年上半年，58家上市物業企業平均市值跌幅為22.06%。其中，市值下滑的物企達54家，占比93.1%；市值跌幅超過50%的有5家；跌幅在40%～50%的有8家；僅4家上市物企市值實現了正增長。

此外，上半年物業行業的收並購金額也在大幅下滑，累計披露的收並購金額約為25億元，僅為去年同期的三分之一。

在多家機構及業內人士看來，“當前物業行業仍處於歷史低位，但未來仍有發力空間。”

物企展開市值修復

受行業形勢及關聯方影響，最近一年港股物業企業總市值區間波動，去年10月底觸底後受地產政策利好影響，一路反彈至階段新高達4300多億元。但隨著2022年度業績披露後，“增收不增利”使得上市物企市值的階段性漲幅盡數回吐。

據記者不完全統計，截至6月30日，58家上市物企與年初相比，市值下滑的有54家，占比達到了93.1%。其中，市值跌幅最高的是弘陽服務，跌幅達73.75%；正榮服務、佳源服務、新城悅服務和萬物雲的市值跌幅均超過50%。

僅有4家物企市值有所增加，分別為方圓生活服務、宋都服務、魯商服務、濱江服務，漲幅分別為23.93%、21.25%、14.54%、3%。

從市盈率方面來看，中指物業研究院監測資料顯示，2021年1月至6月，港股物業服務板塊整體估值水準較高，年初PE均值在40倍上下，但下滑趨勢已形成，下半年加速回落，年底維持在16倍左右；2022年，PE均值整體仍舊處於下降通道，最低僅個位數，但下降幅度已明顯放緩，年底趨於平穩；2023年，受地產政策回暖，板塊整體估值得到大幅提升，PE均值走高，目前小幅回落，維持在17倍左右，與2021年下半年相當。若剔除極值及負值，截至2023年6月30日，PE均值為9.97倍。

“恒生物業服務及管理指數、恒生指數、恒生地產和建築業目前來看仍舊高度趨同，物業與地產同漲同跌，物業並未走出獨立行情。”中指物業研究院分析指出，隨著房地產後服務時代的到來，物業服務實際上將成為房地產轉型的支點，未來估值修復彈性大。

針對股價與市值的持續下滑，物企對修復股價與市值的行動也沒有停止，增持、回購、股權激勵……各種能提振股市信心的手段今年上半年在物業資本市場時有發生。

如中駿商管從年初至6月30日，累計回購公司股票6000萬股，耗資1.15億港元，占已發行數量的2.98%；德信服務集團累計回購公司股票2113萬股，耗資6039萬港元，占已發行數量的2.2%。

而包括世茂服務、金科服務、建業新生活、新城悅服務、星盛商業等在內的5家物企則通過股份激勵方式，涉及股份約1.4億股，總估值約7.91億港元，其中金科服務就發放了5973.17萬股，估值約6.5億港元。

事實上，對市值問題，在碧桂園服務5月25日召開的股東大會上，公司CFO黃鵬指出，現在公司的股價的確是嚴重偏離了實際的內在價值，PE跌到了歷史極致。整個房地產行業形勢嚴重拖累了物業管理板塊的表現，而且情緒有點反應過度。

針對有參會股東提出的市值管理建議，黃鵬則表示，需要經過股東大會授權，同時也需要等待合適的時機。

在6月16日的股東大會上，萬物雲管理層也同樣被問及了股價問題。其公司秘書黃旻在回答中表示，將根據資本市場和本公司股價的波動和變化，充分評估並審慎使用該授權，酌情及適時回購公司的股票。

根據當天通過的回購議案，萬物雲可回購總額不超過截至當日已發行的H股數量總數的10%，也就是1.086%股權。值得注意的是，最近一段時間，萬物雲董事長朱保全已4次對萬物雲進行增持，共27.23萬股，耗資746萬港元，目前累計持股比例已達0.21%。

“這些舉措一方面說明物業行業目前仍處於歷史低位，股價低於實際價值；另一方面，也傳遞出物企發展的信心，未來仍有發力空間。”中指物業研究院表示。

截至2023年6月30日，物業管理行業共有64家上市公司，其中香港主機板59家，A股5家。雖然今年上半年物業服務板塊只有一家物企（潤華服務）上市，但最近消息顯示，物企IPO熱度已有所回暖；6月25日泓盈集團和6月26日明喆集團分別遞交招股書，6月28日萬達商管再次遞表。

收並購熱持續下降

在上市物企市值整體下滑的同時，物業行業的收並購熱度仍在繼續下降。

中指研究院統計資料顯示，儘管2023年上半年上市物企披露的收並購數量達70宗，較去年同期的54宗有所上升，但在金額上卻大幅下滑，上半年累計披露收並購金額約為25億元，僅為去年同期（74.33億元）的約三分之一。

僅從上市物企來看，最大的一筆物業並購來自于金融街物業1.54億港元收購的香港置佳物業70%股權。而該筆收購早在兩年前就開始了磋商。據金融街物業2021年6月發佈的公告透露，“正在磋商一個香港的標的公司部分股權。”

需要注意的是，這筆收購還附帶了條件：金融街物業與賣家約定了四個年度的業績承諾。若業績對賭未達成，賣方需要向金融街物業支付補償款。為了業績對賭更好進行，金融街物業不僅壓了20%的收購款未支付，而賣方所持的餘下的30%股權也抵押給了金融街服務。

此外，遠洋服務斥資5400萬元從遠洋集團收購了遠洋機電設備技術發展公司，其主要從事包括機電工程建設、承包、技術開發及諮詢等機電業務；新大正則在今年5月分別以2775萬元、4453萬元收購了兩家市政環衛公司。

不過，新大正更大一筆金額的收並購案則宣佈終止。6月4日，新大正宣佈終止7.88億元收購雲南滄恒80%股權事項。對於該項收購終止原因，新大正方面則披露是由於加期審計和補充盡職調查的進行，本次交易的進度已不及交易雙方預期，而且，雙方在業績承諾延期安排等事項上存在較大分歧，短期內難以達成一致。

事實上，下降的不僅有行業收並購數量和金額，還有上市物企的收並購儲備金。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年上半年，包括金科服務、濱江服務、特發服務、蘇新服務、新大正、銀城生活服務、興業物聯等在內的7家物企均將募資用途進行了調整。其中，金科服務、濱江服務、銀城生活服務、興業物聯4家企業下調了並購金儲備。

以金科服務為例，今年4月18日，金科服務發佈公告，宣佈將投資收並購資金由39.97億港元下調為16.07億元。這已是金科服務第二次對募集資金進行的調整，上一次則是在2021年9月10日。

5月29日，濱江服務也宣佈，將原本計畫用作收購其他物業管理公司和投資於資產管理平臺、未動用所得款項淨額為約2.5億港元，用作更新公司的管理服務系統、招募及培養人才。這意味著濱江服務IPO募資中已沒有並購儲備金。

濱江服務表示，自上市以來一直監察評估所得款項淨額的使用情況，並積極於市場尋求可供收購及投資的物業管理公司潛在機會。“尚未於市場上尋求到符合集團服務品質管理需求，能夠帶來協同效應的物業管理服務收購目標”。

“在行業下行的背景下並購成交的難度更大，雖然物企股東（多為地產公司）受流動性困境等因素影響，並購市場並不缺乏交易標的，但一二級市場估值差縮小，交易雙方更難在交易對價、支付節奏、業績承諾等核心交易條款上達成一致。”申港證券在研報中指出，尤其是部分對賭需建立在資產質押的基礎上，在行業下行階段資產價值縮水，雙方或更難找到互相認可的可供質押資產，導致交易成交受阻，“整體並購市場更趨理性。”

市場每分每刻都在變化，都在挑戰過去的邏輯。

曾經紅極一時，被稱為房地產市場的航空母艦茅臺級別的豪宅，價格竟然大跳水。

今天的主角是上海的豪宅，跌幅比老破小還厲害，直接領跌上海市場。

根據上海媒體自媒體魔都財觀的統計，這段時間上海二手房降價的房源裡面，其中2000萬以上的豪宅盤降幅最大，超過4%。

這個月來，上海豪宅價格和成交量一天比一天低。

專門做豪宅市場的上海麗茲行資料顯示，整個上半年上海二手豪宅成交量為782套, 環比下降11.24%。

尤其是三月份一過市場急速下滑，3月成交170套，4月158套，5月126套，6月115套。 連續三個月下降。

不僅豪宅市場，五一過後，整個上海樓市的基本面180度大反轉。

全市掛牌量居高不下，從網上房地產資料看，6月底上海二手房掛量已經達到了20萬套。

按照最近一個月1.2萬套的去化速度，上海二手房的去化週期高達16-17個月左右，已經超出了12個月的合理範圍。

供大於求，價格自然大跳水。

很多我們之前耳熟能詳的豪宅盤，豪宅業主正大批量的加速降價，拋盤離場。

比如前腳才被富豪老闆搶著要的的雲錦東方，後腳有人已經拋盤離場了，算下來單價16.5萬，比連個月前的新房打新還便宜。

雲錦東方拋盤的還不止一例，7月份還有一套408的大平層低於2000萬入市。

華僑城蘇河灣降價1600萬。

融創外灘1號院降價1000萬！

碧雲尊邸降價4000萬

青溪花園降價2500萬。

五一之後，上海麗茲行統計的上海二手房豪宅成交均價，已經回到了17-18年水準，跌倒5年前，把疫情後的漲幅直接抹平。

大量豪宅從掛牌到成交價格平均要下調15.73%左右，6月有成交的樓盤，對比該樓盤3月的成交單價，平均降幅達到17%左右。

最誇張的是陸家嘴的老牌豪宅社區世茂濱江花園，7月初的成交單價已經跌破10萬，逼近17-18年的單價水準。

雲錦東方打新應該是上海豪宅的最高光時刻，從那時起上海豪宅市場傳出來的全都是壞消息， 說好的豪宅抗通脹怎麼突然失效了？

任何商品的規律都逃不過市場二字。

口罩三年，上海豪宅市場嚴重泡沫化，就拿明星紮堆的網紅豪宅盤翠湖天地來舉例。

2020年上半年翠湖天地的成交價是14萬元/平，2022年9月份直接飆升至26萬，不到3年時間接近100%的漲幅。

前兩年二三線的小老闆們紛紛跑去一線瘋狂買入豪宅，殊不知有一批人正在套現離場。

在這批老闆買入後，上海豪宅突然就尬住了，一夜之間沒有了接盤俠。

那這些賣掉豪宅的業主攜鉅款去哪裡了呢？

第一是上海的新房豪宅市場。

由於限價，上海的豪宅絕對是國內最值得投資的大宗商品，收益率都是明擺著的，所以大量豪宅業主會選擇賣掉二手豪宅去換成新房豪宅，不然雲錦東方售樓處門口排隊的富豪哪來那麼多，都是本地排隊打新的老錢。

第二是把目光盯上了海外市場，尤其是對2000萬以上的買家來說，投資從來不局限於城市，甚至國家，他們只看哪裡性價比。

去年開始美聯儲不斷加息，發達國家豪宅也不免縮水，反觀國內的豪宅卻不斷漲價，對比之下我們就貴了。

在上海 多個豪宅別墅，價格動輒過億，今年上半年有兩個豪宅新盤新湖天虹&海泰北外灘， 光看房驗資就需要1個億！

對比之下前一陣子世界首富lvmh集團的二公子Alexandre Arnault最近在紐約曼哈頓中心公園買了一個頂層豪宅，370平1800萬美金，大約人民幣1.3億。

這套房子2019年的掛牌價是2300萬美元，2022年掛2175萬，今年跌到1800萬美元，這麼一對比上海過億的別墅，性價比真的很高了，畢竟曼哈頓的豪宅有全球的富豪接盤，和我們不是一個量級。

同樣的，今年新加坡日本樓市都有不錯的漲幅，尤其是日本，我們上周還發了一篇日本現狀的文章。

如今國內資金大量買入東京豪宅，沒辦法人家租售比實在太高了，還是永久資產，只能說資金都是用腳投票的。

這次豪宅降價的可不止上海，廣州珠江新城的豪宅最近也迎來了大跳水。

4月開始，成交量開始驟減，從月均兩百多套，到後來的5-6月，僅成交30套左右。成交價基本都比今年年初高位回落10-20%！

上海和廣州豪宅價格暴跌，說白了就是因為之前漲多了，如今進入回檔階段。

當然後續只要價格回檔到位，豪宅依舊是富人最愛追逐的投資品。

比如最近深圳灣的恒裕濱城一套豪宅法拍，一拍開拍1.07億流拍，二拍8560萬也流拍，再拍6848萬起拍，最後7598萬成交。

現在回過頭來看，無論任何商品都逃不過週期。

只要價格不合理，或者存在泡沫，不管你是10萬還是一個億，市場總有一天會治你。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀稱，本周中原估價指數（主要銀行）CVI報27.54點，較上周下跌1.81點。雖然7月初政府公布放寬樓按措施，但有銀行隨後大幅上調H（HIBOR）按封頂息和取消現金回贈，市場好淡消息參半，銀行估價取態維持偏淡。CVI連續4周低於30點，預示樓價將下調。

中共中央政治局會議提出要適時調整優化房地產政策，並且沒有提及住房不炒，同時指出適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢下，可以因城施策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，我們相信是次會議的定調，將為短期內再推大型寬鬆政策打開了大門，事實上，在政治局會議召開前，國務院已經表明要積極穩步推進城中村改造，推動城市高質量發展，我們認為目前房地產市場景氣度偏緊下，政策優化力度將有望加大，因此政策憧憬刺激中港兩地上市的地產股近期普遍走強。
　　
在政治局會議為行業定調後，料更多的行業支持政策或將出台，首先在貨幣政策上，預計延續積極的財政政策，下半年仍有溫和降息的空間，當中可以留意下調貸款市場報價利率（ＬＰＲ），特別是與樓按有關的５年期ＬＰＲ會否繼６月下調１０個基點後再次下調，畢竟ＬＰＲ下調，意味供樓利息降低，買樓成本下降，能夠釋放更多流動性，目前５年期以上ＬＰＲ為４﹒２％，為２０１９年房貸利率換錨５年期以上ＬＰＲ以來最低水平。
　　
減息本質上有利帶動內房銷售，不過目前仍需要更多支持政策配合才能扭轉房地產市場景氣度，畢竟從上半年的數據來看，內房不論是開發投資、抑或是銷售面積、金額等主要指標的表現明顯不及市場預期，特別是銷售金額在６月份見明顯的放緩，反映市場的復甦動力減慢，我們留意到樓市政策在過去一段時間已經開始放寬，按下來的放寬力度預計將會增強，並會因城施策，提高政策精準度。
　　
＊憧憬後續更多相關政策出台＊
　
我們認為有關當局可能更大規模放寬一綫城市買樓限制，包括「只認房不認貸」，以提振房地產需求，「只認房不認貸」的意思是不管是否曾經有過貸款，只要目前名下沒有房產，均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優惠，同時去年１１月發布的「金融１６條」部分措施已於今年５月到期，因此可以憧憬部分舉措延長，進一步激活房地產銷售的活力。
　　
另方面，多地政府在年初至今持續加大貸款支持力度，以降低置業人士的資金壓力，並從公積金等方面對房地產政策進行優化，我們認為接下來較大可能放寬首套房貸利率下限、降低第二次買樓人士者的首付比例，以及收窄新舊房貸利率差距等。
　　
中央積極推動經濟運行持續好轉，料有助市場信心逐步回暖，同時去年發布「第三支箭」　後，已經有多間房企啟動股權融資計劃，支持行業整體的流動性停止惡化，為行業回穩帶來基調，後續接二連三的放寬樓市政策，則為行業復甦帶來支持。《光大證券國際產品開發及零售研究部》
　　
投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。
　
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住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的與建築施工、房地產企業的座談會上表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，進一步落實個人住房貸款「認房不用認貸」等以支持樓市政策措施。
　　
倪虹表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款「認房不用認貸」等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。
　　
住建部表示，穩住建築業和房地產業兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用。要以工業化、數字化、綠色化為方向，大力推動建築業持續健康發展，充分發揮建築業「促投資、穩增長、保就業」的積極作用。
　　
在座談會上，８家來自建築施工、建設科技、房地產等領域的國有、民營企業負責人作了重點發言，結合企業生產經營實際，分析了當前行業發展的現狀和趨勢，表達了對相關政策落實情況的真切感受，就推動行業健康發展提出了政策建議。

樂聲電子（00213）公布，以2﹒66億元出售持有深水灣道39號住宅物業的HGL INVESTMENT LIMITED全部已發行股本及結欠股東貸款予方潤華興盛，料收益約2227萬元。

該集團指，物業包括宅院、建築物及樓宇的綜合體，而HGL於3月底年度虧損1538萬元，於本周二（25日）資產淨值2156﹒3萬元。該集團指，鑑於現行市況，出售變現投資及提升流動資金，目前擬利用出售所得款項淨額作一般營運資金用途。

加息後搶閘開價 11伙400萬有找

恒基地產（00012）的紅磡BAKER CIRCLE ONE第三期BAKER CIRCLE．GREENWICH（下稱GREENWICH），昨天在本港銀行宣布調高最優惠利率（P）後，率先開價兼以平價出擊，首批56伙折實平均呎價18928元，較去年11月項目第二期必嘉坊．迎匯首批平約10.9%。項目入場費僅367.83萬元，屬於逾一年首批最平市區新盤，折實售價400萬元以下的單位數目更達11伙，同屬逾一年最多供應的市區新盤。

首批56伙 入場費僅367萬

恒地位於紅磡的大型住宅重建項目，屬首階段的BAKER CIRCLE ONE分3期發展，第三期GREENWICH昨天公布首張價單，涉及56伙，折實售價367.83萬至905.49萬元，折實呎價17108至20379元，折實平均呎價18928元。

資料顯示，BAKER CIRCLE ONE第二期必嘉坊．迎匯於去年11月公布首張價單，折實平均呎價21238元，GREENWICH較之平約10.9%。若對比BAKER CIRCLE ONE第一期必嘉坊．曦匯在去年6月、即本港銀行開啟今輪加息周期（2022年9月）前的首批折實平均呎價23888元，GREENWICH更較之平約20.8%。

對比同區新晉物業二手成交，如樓齡近5年的環海．東岸及樓齡逾兩年的啟岸，近期二手成交呎價分別為19800及18528元，GREENWICH屬於貼市價。

項目首批全數開放式單位折實售價均低於400萬元，合共11伙，最平單位為6樓C室，實用面積215方呎，折實售價367.83萬元，是去年6月深水埗佳悅首批折實入場費345.92萬元後，逾一年入場費最平市區新盤，也是超過一年來最多400萬元樓下供應的市區全新項目。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民形容，項目首批為「超級優惠價」，較必嘉坊．迎匯平均成交呎價低約5%至6%，亦已計及加息因素，冀首批能引起市場關注。該盤明天（29日）開始收票，最快下周開售。對於美國聯儲局加息0.25厘，林達民認為，息口接近見頂，對樓市有正面作用，看好下半年樓價，集團會按自己步伐推盤。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑相信，GREENWICH入場費低於400萬元，可以搶去二手客源，甚至居屋客，首批單位有望全數沽清。

親海駅II鐵定下周出價單

GREENWICH位於寶其利街18號，提供278伙，實用面積191至749方呎，預計入伙日期為2025年3月底。

另一方面，長實（01113）油塘親海駅II自本月14日上載樓書至項目網站後，連日持續軟銷，在GREENWICH出手後，開價日期終有眉目，長實營業部首席經理郭子威昨天公布，親海駅II鐵定下周公布首張價單，首批不少於132伙。同系親海駅I會緊接親海駅II後推售，故本周內會公布親海駅I樓書，提供228伙。

美國加息0.25厘，本地大型銀行跟隨上調最優惠利率（P），幅度只為0.125厘。

地產界人士普遍認為，市場已消化了有關消息，而且加息周期接近尾聲，對本港樓市反而有正面作用。

郭子威估樓價波幅5%

長實（01113）營業部首席經理郭子威表示，經過今輪加息後，息口見頂訊號明確，可謂「一天都光晒」，所有憂慮近乎一掃而空。息口逐漸明朗化，為本港樓市帶來正面訊息，他原本預測今年樓價上下波幅約8%，最新修訂為上下波幅約5%。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀認為，本港銀行加息幅度相當溫和，預料加息周期到尾聲，市場已經消化，相信整體剛性需求仍然龐大，即使短期或受加息影響而延遲入市，長遠而言影響不大。

會地恒基料剛性需求勁

恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝指出，聯儲局加息幅度屬於預期之內，本港銀行只輕微調升利率，實質供款增幅溫和。市場剛性需求強勁，本港經濟向好，多項利好因素支持樓市。

星星地產（01560）主席及首席執行官陳文輝認同，加息行動接近結束，可消除不斷上調利率的心理預期。當息口回落，樓價會迅速反彈，目前是最佳入市時機。

業界看淡第三季 全年升幅恐歸零

私人住宅買賣氣氛疲弱，樓價轉勢向下。差餉物業估價署（差估署）公布最新樓價數據顯示，整體私人住宅售價指數（售價指數）於今年6月報349，按月降0.54%，連跌兩個月共1.47%，惟在今年首4個月連升支撐下，今年上半年累積仍有4.27%升幅，屬2019年上半年爆升9.54%以來，近4年同期表現最佳。業界對下半年樓價表現未感樂觀，料第三季維持跌勢，全年計算樓價隨時原地踏步。

差估署昨天公布《香港物業報告每月補編》初步數據，售價指數今年首4個月連環向上，共進賬5.83%，惟5月和6月掉頭向下共削1.47%，最新指數報349，屬今年2月錄得346.8以來的4個月低位，按年急挫8.59%。

E類大單位表現弱絕6月

6月樓價跌勢由大型單位主導，其中，實用面積1722方呎或以上的E類單位，指數按月下挫0.88%，是五大類別之中跌幅最大，兩個月累挫2.6%；實用面積431至752方呎的B類單位，指數走勢相對硬淨，6月報338.9，按月降0.47%，兩個月合計累跌1.28%。

以上半年計算，整體售價指數累計升幅略為收窄至4.27%，仍較去年上半年冧3.07%理想，也是2020年爆疫以來，樓價表現最好的上半年。B類單位上半年累計有5.25%進賬，表現最強勁；實用面積753至1075方呎的C類單位，同期也漲3.74%；惟E類單位期內僅升1.03%。

租金指數攀至181.1創年半高

參考美聯物業網站的數據，本港十大藍籌屋苑中，有9個今年6月平均成交呎價高於去年12月，以紅磡黃埔花園爆升15.28%最驚人，東涌映灣園也反彈11.26%，鰂魚涌太古城和康怡花園同期都有逾一成漲幅；鴨脷洲海怡半島獨憔悴，樓價半年降1.51%。

準買家入市心態轉審慎，部分準買家「轉買為租」，帶動私人住宅租金連月向上。差估署數據顯示，今年6月整體私人住宅租金指數報181.1，按月升0.56%，連飆5個月共4.32%，指數重上2022年1月水平，創近一年半（17個月）高位。

今年上半年合計，租金指數累積飆3.19%，是2017年上半年錄得5.3%漲幅以來近6年同期最大升幅；2022年上半年租金指數則挫2.57%。翻查中原地產近月公布的焦點屋苑平均呎租走勢，觀塘麗港城上半年呎租升幅達14.5%最勁，映灣園也漲6.91%。

加息陰霾催化下半年跌勢

樓價氣氛轉淡，加上本港銀行再度加息，地產界對下半年樓價表現未感樂觀。高力香港研究部主管李婉茵認為，加息陰霾持續，有機會導致下半年整體樓價跌幅擴大，估計今年全年樓價升幅可能進一步收窄至1%至4%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑關注加息因素勢令下半年樓價跌勢更明顯，跌幅料完全抵消今年上半年的升幅，須待息口轉向和經濟好轉，樓價才有望轉跌為升。陳永傑呼籲政府若有心救市，必須加大力度，重新審視所有逆周期辣招是否仍合時。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮對下半年樓價走勢相對樂觀，估計第三季樓價再跌約1.3%後，第四季有望受惠於息口走勢明朗化和人才輸入計劃帶動新增住屋需求等，樓價有機會反彈3%至5%，帶動全年樓價漲6%至8%；下半年租金也將受傳統旺季和來港專才對租務需求所帶動，全年租金勢飆9.5%，跑贏樓價。

加息為樓市添陰霾，二手屋苑造價持續下跌。荃灣上車屋苑之一的荃灣中心，有「3房」單位造價跌穿「4球」，一個低層2房改3房單位，一個月累減近一成後，以396萬元易手，呎價僅9318元。

美聯物業營業經理李廣順表示，荃灣中心10座北京樓低層F室，實用面積425方呎，原則為2房，原業主將單位改為3房間隔，今年6月起放盤，開價為438萬元，近期把叫價調低至410萬元，最後以396萬元成交，一個月內累積降價42萬元或9.6%，呎價約9318元。原業主於2017年6月以433萬元購入，持貨逾6年，賬面仍蝕37萬元，單位貶值8.5%。據了解，荃灣中心本月暫時只錄得3宗買賣，當中2宗成交呎價低於1萬元。

藍灣半島850萬低估值19%

市場仍錄大幅低過銀行估價的成交。世紀21Q動力執行董事招潔冰稱，小西灣藍灣半島8座極高層G室，3房間隔，實用面積595方呎，原業主早於去年9月放盤，最終四度減價，以850萬元售出，呎價約14286元。根據主要銀行網上估值，該單位估值1015萬及1049萬元，即成交價低於銀行估值165萬及199萬元，或16.3%及19%。

據了解，原業主於2014年4月斥資668萬元購入，持貨逾9年賬面獲利182萬元，升值27.2%。

另外，香港置業高級首席聯席董事吳志輝透露，荔枝角美孚新邨4期百老匯街85號中層C室，實用面積743方呎3房戶，單位原業主近年已移居美國，近日見有買家有興趣，即返港賣樓，叫價由850萬元累積減82萬元或9.6%，售768萬元，呎價約10336元。原業主於2015年5月以580萬元購入，賬面獲利188萬元或32.4%。

舖位交投轉趨淡靜，放售中的舖位須大幅降價始能成功售出。老牌發展商林氏家族旗下筲箕灣單幢樓One Eighty的地下及1樓舖位，早前以1億元放售，大幅降價25%後，終由盛滙商舖基金以7500萬元購入。

是次易手的舖位為筲箕灣道180號One Eighty的地下及1樓，分為3個舖位，包括兩個地舖及1樓全層，建築面積約1132至2514方呎，總建築面積約5859方呎，以成交價7500萬元計，呎價約12801元。

物業現時只有1樓租予韓式食肆，月租13.5萬元；地下兩個舖位則交吉。物業今年5月推出放售，當時叫價約1億元。

乙廈騏生商業中心輸1030萬

乙級商廈則連錄蝕讓成交。市場消息指出，尖沙咀漢口道4至6號騏生商業中心15樓全層，建築面積約4140方呎，以4800萬元成交，呎價約11594元。原業主於2015年12月斥資5830萬元入市，賬面損手1030萬元，單位跌價17.7%。

星星地產（01560）公布，以5800萬元出售灣仔皇后大道東28號金鐘匯中心17樓全層，建築面積約4109方呎，呎價約14115元。物業於2015年5月以6353.5萬元購入，持貨逾8年，賬面虧蝕553.5萬元離場，貶值8.7%。

本地大型銀行昨日宣布今天起調高最優惠利率（P），新盤市場交投明顯減慢。昨天全港一手市場僅售出5伙，連續3天錄得單位數成交。

維港滙I 966呎2740萬售

信置（00083）及會德豐地產牽頭的西南九龍長沙灣維港滙I，昨賣出1座15樓C室，實用面積966方呎，成交價2739.6萬元，呎價28360元。整個維港滙項目至今累售1014伙，套現逾163億元。

由鼎珮管理、Twin City持有的長沙灣睿峰西翼17樓H室，實用面積438方呎，昨天以1149.2萬沽出，呎價26237元。

長實（01113）去年9月出售旗下港島半山超級豪宅項目21 BORRETT ROAD尚未沽售的住宅單位及車位，惟因買家撻訂令交易已告吹。該盤昨天公布新一份銷售安排，下周一（31日）起推出第1期9樓6號室招標。該單位實用面積2169方呎，4房間隔，為撻訂後首個標售的單位。

美國再次加息0.25厘後，多家本港發鈔銀行宣布，今天起陸續加息加0.125厘。雖然本港沒有跟足美國加息步伐，但是本港累積5次加息0.875厘，新造按揭供樓利率升至3.625厘，嚴重蠶食租金回報，投資活動進一步受遏抑。

美國去年3月開始展開新一輪加息周期，至今加息11次累加5.25厘，而香港銀行去年9月才開始正式展開加息，當時最優惠利率由5厘加至5.125厘。以當時市面較常見的樓按利息上限「P減2.5厘」計，實際供樓利率將升至2.625厘。

樓價下行壓力增

相對而言，根據差估署公布去年9月份租金回報數據，中小型住宅租金回報介乎2.1至2.6厘，若與供樓利率2.625厘，出現所謂的「負回報」現象，但是情況並不算嚴重。

然而，香港經歷5次加息，累積加息0.875厘，雖然近月住宅租金價格連升5個月，但升幅遠不及供樓利率，最新（今年5月）的租金回報介乎2.2厘至2.8厘，比去年9月上升約0.2個百分點；但今日開始滙豐進一步加息0.125厘，新造按揭供樓利率達3.625厘，比租金回報高0.825至1.425厘，租金「負回報」現象相當明顯，投資者入市意慾將進一步下跌。

其次，近月整體二手樓價持續下行，以差估署公布最新數據顯示，住宅樓價指數連跌2個月，令到蝕讓賣樓的個案急增，此消彼長的效應下，預期置業信心更加疲弱，二手樓價下行壓力更明顯。

啟德第2A區2號及3號用地將於今日（28日）招標，並於9月8日（周五）截標，地皮估值約44.7億至59.5億元，每平方呎樓面地價約4,500至6,000元。

上述地皮地盤面積約14.5萬平方呎，為住宅用途，預計將提供1,325伙，最高可建樓面面積約99.2萬平方呎，樓面面積豁免由買方按照賣地條件所興建的長者鄰舍中心、嚴重弱智人士宿舍、展能中心、殘疾人士地區支援中心、男童院、網上青年支援隊中心和停車處。

另中原地產研究部統計，截至今年第二季，今年落成的私人住宅售出不足4成單位，比例創4年新低。每年第二季同年落成的一手售出比例持續下跌，2020年錄70.5%、2021年錄63.4%、2022年則錄59.3%、2023年只有38.9%。售出比率逐年遞減，在3年間大幅縮減了31.6個百分點，可見今年比例明顯偏低，導致現樓餘貨積壓不斷上升。

近期甲廈買賣持續淡靜，相比之下，租務較平穩，而且租金暫時喘定。

據中原10大商廈成交顯示，7月份（數字反映6月成交）僅錄2宗買賣，極為淡靜，包括金鐘力寶中心2座4樓17室，面積約1,284平方呎，以約2,884萬元易手，呎價約22,466元。原業主2012年以約1,998萬元購入，持貨11年，帳面賺約886萬元或44%。

縱觀上半年，中原工商舖資料顯示，2023上半年暫錄得約346宗寫字樓買賣個案，比2022下半年多出約1成，但與2022上半年相比，仍有約11%差幅。至於金額方面，上半年總成交金額約83.43億元，按年同期上升約10%。惟按月分析，過去2年間單月寫字樓買賣宗數大多徘徊於40至80宗水平，對上一次錄得超過100宗已要追潮至2021年7月約112宗，可見買家入市信心仍然偏疲弱。

上半年2749宗租務

租賃方面，2023上半年共有約2,749宗成交，與2022下半年約2,755宗相若；總金額則錄得約2.64億元。

該行指，2023上半年共錄得約15宗港島指標商廈買賣成交，平均呎價逐步攀升至接近3萬元水平。九龍指標商廈更為突出，上半年共錄得約22宗買賣個案，比2022下半年僅約8宗大幅增加。

空置率方面，因過去數年間持續有新樓面推出，市場消化速度趕不上，令甲廈空置率持續高企，5月份港島整體甲廈空置率錄得約11.51%，其中，中環區為10.73%，金鐘更是處於11%，最新九龍甲廈空置率就為12.25%，尖沙咀錄得約9.29%。

力寶中心呎租43元

中原工商舖黃瑋琮認為，由於高息環境持續，甲廈投資者非常審慎入市，除非出現大幅降價，否則仍抱觀望態度，故入市仍以用家為主。

租務方面，他指近期港島租務頗平穩，錄得逾140宗租務，而指標甲廈租金水平亦持平。如海富中心錄得3宗成交，包括低層01室，面積約2,470平方呎，成交呎租約45元。另同區力寶中心亦錄3宗成交，包括1座中層單位，面積約2,100平方呎，成交呎租約42.5元。至於中環皇后大道中9號亦錄2租務，包括中低層07室，面積約1,580平方呎，成交呎租約65元，他指近期租金水平屬平穩。

後市上，該行料下半年寫字樓買賣成交量會維持平穩，錄得約320宗水平，價格料仍有約5%下調空間，而下半年租賃成交宗數料約3,000宗，惟同樣因為新供應及空置率高企，租金有機會繼續下跌約5%。

市區新盤持續獲承接，鼎珮旗下長沙灣現樓項目睿峰，繼日前錄得一宗新高價成交之後，今日再售出1伙，成交價逾1149萬，成交呎價逾2.6萬，過去兩日合套現逾2400萬。

昨日售出的單位為西翼17樓H室，面積438方呎，2房間隔，成交價超過1149萬，成交呎價約26237元。項目周三更錄得一宗新高價成交，其中西翼32樓G室，面積431方呎，同為2房間隔，成交價1259萬，呎價高達29211元，創項目開售以來呎價新高。

每呎造價2.6萬及2.9萬

睿峰位於長沙灣東京街29號，為區內大型單幢式住宅項目，合共提供414伙，標準單位戶型涵蓋開放式至3房，另設有平台特色戶。發展商表示，樓市交投平穩向上，項目交通網絡完善及擁雙會所，受到市場追捧，自2月初重啟銷售步伐至今，已經累售82伙，套現金額近9億，而整個項目至今累售271伙。

維港滙3房戶逾2739萬成交

此外，由信和、會德豐地產、嘉華及爪哇合作發展的西九龍維港滙I，昨日亦錄得成交，其中第1座15樓C室，面積966方呎，3房間隔，以2739.6萬售出，成交呎價約28360元。資料顯示，7月至今維港滙系列合共沽出13伙，套現逾2.7億，年初至今合共沽出201伙，套現逾44.6億，開售至今累積售出1014伙，套現逾163億。

另外，由星星地產發展的元朗雨後，星星地產主席及首席執行官陳文輝表示，項目有機會8月底開放現樓示範單位，預期最快9月交樓，又指項目自今年3月開售至今，累積售出166伙，套現近10億，平均成交呎價約1.5萬。發展商昨日夥拍中原為該盤首10名買家提供傢俬禮券置業優惠，總值48.8萬。

此外，會德豐地產旗下啟德MONACO MARINE昨日亦增添特色戶成交，單位為低座A座5樓C室，面積768方呎，為3房間隔，單位附設396方呎天台，以2092.4萬招標售出，呎價27245元。

發展商表示，MONACO ONE 及 MONACO MARINE已屆現樓，集團近日接連錄得低座特色單位成交，反映巿場需求殷切。是次買家來自將軍澳，參觀項目現樓後大感其質素高，園林景觀優美，價錢亦合理，加上啟德地理位置優越，而且項目會所設施多元，四周生活環配套亦齊全，故入市自住。